Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 7/07 / April 2007 Editorial
INHALT Editorial................................ 1
Im Immobilienmärchen siegt nicht immer das Gute
Demographie als Basis zukünftiger Immobilieninvestments . ........................ 2 Last Minute . ......................... 3 Urban Entertainment Center verdrängen Einkaufszentren..... 5 Last Minute............................ 7 Solider Start ins neue Jahr . .... 8 Buchtipp............................... 9 Kalender..............................10 Massive Aufwertung des Jelmoli-Portfolios...................11 Impressum...........................12
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Remi Buchschacher Redaktionsleiter
Man stelle sich so eine Situation in der Schweiz vor: Ein Hochhaus an bester Lage und mit langer Tradition, wäre zu haben. Ein Gebäude, das 15 000 Quadratmeter Büros, Versammlungs- und Kongressräume bietet und erst noch rentabel ist. Die Wunschvorstellung aller Immobilieninvestoren schlechthin. Die Gebote würden in die Höhe schnellen, der Verkäufer könnte sich über ein gutes Geschäft freuen, und wer weiss, vielleicht wäre daraus ein Beteiligungsmodell zu machen, das nicht nur qualifizierten Anlegern zugänglich wäre.
Das Märchen spielt sich zwar nicht in der Schweiz ab, aber fast. Und könnte fast Realität werden. Doch die Verkaufspläne für das „Centro Svizzero“ in Mailand drohen in den Niederungen politischer Partikularinteressen unterzugehen. Gustave E. Marchand, Direktor des Bundesamtes für Bauten und Logistik hat richtigerweise erkannt, dass die Zeit teurer Prestigeobjekte für ein Staatswesen vorbei sind, doch ihm bläst ein starker Wind entgegen. Politiker jeder Couleur heben den Warnfinger und sehen die Repräsentanz und das Image der Schweiz in Italien in Gefahr. Ein Verkauf brächte aber nicht nur viel Geld in die Bundeskasse, er würde auch Sinn machen. Mit einer Sale-and-lease-back-Konstruktion wäre es ohne Imageverlust möglich, den Schweizerverein weiterhin im gut gelegenen Hochhaus unterzubringen, ohne dass er finanziell überfordert wäre. Den Mailändern, das lässt sich jetzt schon voraussagen, wäre die Schweiz dadurch nicht im Geringsten suspekt.
Ihr Remi Buchschacher ®
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Das 6. Immobiliengespräch findet statt am 10. Mai 2007, um 17.00 Uhr im Restaurant Au Premier im Zürcher HB.
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Demographie als Basis zukünftiger Immobilieninvestments Im Lehrbuch steht es am Anfang: Alles Wirtschaften soll der Bevölkerung Lohn, Brot, ein Dach über dem Kopf und möglichst Wohlstand bringen. Doch umgekehrt schafft die Dynamik in der Bevölkerungsentwicklung wirtschaftliche Turbulenzen, gerade auch im Anlagesegment Immobilien. Bevölkerungswachstum ist unbestritten einer der wichtigsten Bestimmungsfaktoren des Wirtschaftswachstums und damit natürlich auch der Entwicklung des Immobiliensektors. Doch auf beiden Beobachtungsebenen ist Bevölkerungswachstum keine notwendige Voraussetzung für Entwicklung. Renovation, Melioration, technischer Fortschritt und andere Faktoren erlauben oder fordern Wachstum und erfolgsgetriebene Wertvermehrung auch bei Absenz von Bevölkerungswachstum. Mit Bevölkerungswachstum ist es ‑ ökonomisch gesehen – viel interessanter; die Wachstumsraten liegen dann eher bei fünf als bei zwei Prozent. Allerdings kann Bevölkerungswachstum auch zur Last werden, wenn mangels Aufnahmefähigkeit der Wirtschaft (Kapitalverfügbarkeit, Zustand des Arbeitsmarktes, gesellschaftliche Rahmenbedingungen) die auf den Arbeitsmarkt drängenden Massen nicht absorbiert werden können.
Das Bevölkerungswachstum in den Entwicklungsländern wird grosse Auswirkungen auf die Immobilienmärkte haben.
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Demographie als Basis zukünftiger ...
Last Minute
Newcomer ausgezeichnet pd. An der Facility-ManagementMesse in Zürich zeichnete der Verein FM-Arena die besten FMNewcomer aus. Der 12köpfige Jury lagen 14 Arbeiten zur Beurteilung vor. Nachdem die wissenschaftliche Prüfung bereits durch die Schulen erfolgt ist, wurde vor allem grossen Wert auf die Praxistauglichkeit der theoretischen Werke gelegt. 1. Platz: Patrick Müller, Christoph Schmutz, „Potentialabklärung für Public Private Partnership (PPP) bei MeteoSchweiz und armasuisse Immobilien“, ETH Zürich. 2. Platz: Adrian Sommer, Luzia Bänziger, Peter Zürcher, „Erfolgreiche Immobilien – Zufall oder Glück“, FHS St. Gallen. 3. Platz: Marc Eschler, Stefan Ruoff „Optimierungen der Raumkosten bei städtischen Verwaltungen“ FHS St. Gallen. Sonderpreis: Dieter Bischof, Fabian De Tomasi, Robert Goedicke, „Von der Wohnbaugenossenschaft zur gewinnorientierten Unternehmung“, FHS St. Gallen.
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Globale Stagnation ab 2100... Die Weltbevölkerung lag um 1900 bei 1,7 Milliarden, 35 Prozent davon waren jünger als 15 Jahre und nur 4 Prozent älter als 65 Jahre. Die Frauen gebaren im Durchschnitt 5,2 Kinder. Die Folge dieser Gebärfreudigkeit zusammen mit dem medizinischen Fortschritt zeigte sich am Ende des vorigen Jahrhunderts: Die Weltbevölkerung lag um 2000 bei 6 Milliarden, 30 Prozent davon waren jünger als 15 Jahre und nun 7 Prozent älter als 65 Jahre. Die Frauen gebaren im Durchschnitt nur noch 2,7 Kinder. R. Lee schätzt in seiner Arbeit «Three Centuries of Population Change» im Journal of Economic Perspectives (2003), dass die Weltbevölkerung um 2100 knapp unter 10 Milliarden liegen wird; 18 Prozent davon jünger als 15 Jahre und 21 Prozent älter als 65 Jahre sein werden. Die Frauen werden 2 Kinder in diese enge Welt setzen, was insgesamt ein Nullwachstum bedeuten würde ‑ auf einem Niveau, das ein Drittel über dem heutigen liegt. Mangels Nachwuchs wird dies eine wesentlich ältere Weltbevölkerung sein. Denn auch die Langlebigkeit nimmt zu, die Lebenserwartung eines Neugeborenen im globalen Durchschnitt steigt von heute rund 65 Jahren auf rund 75 Jahre.
...aber Dynamik in der Region Dieses doch beträchtliche Wachstum um fast 4 Milliarden Menschen findet vor allem in neun Ländern statt, es sind dies Indien, Pakistan, Nigeria, Kongo, Bangladesh, Uganda, USA, Äthiopien und China. Dabei wachsen die USA dank Immigration und China bei tiefer Fruchtbarkeit dank der riesigen Bevölkerung und der Zunahme der Lebenserwartung. Anders zusammengefasst: Die entwickelte Welt schrumpft mehrheitlich (Grafik Erwartetes Bevölkerungswachstum in den G6-Staaten); nur dank den USA dreht das Wachstum dann doch noch schwach ins Plus. Grosses Wachstum findet in den am wenigsten entwickelten Regionen statt. In Afrika wird sich die Bevölkerung mehr als verdoppeln; ein Drittel der Zunahme der Weltbevölkerung findet also im Weltarmenhaus statt. Für die Bevölkerung in der entwickelten Welt hat dies zur Folge, dass ihr Gewicht von heute rund 20 Prozent auf noch 12 Prozent im Jahre 2100 sinken wird; schon 2050 liegt man unter 15 Prozent, da der Hauptteil des Bevölkerungswachstums bis dahin geschieht. Wie das Beispiel China heute schon verdeutlicht, wird diese noch viel grössere Welle mit gewaltigen politischen Verschiebungen einher gehen. Unsere Kinder, mehr noch unsere Grosskinder, werden in einer weltpolitisch ganz anders gewichteten Welt leben. Als ziemlich sicher dürfen wir weiter annehmen, dass es nicht reichen wird, unsere gegenwärtig schon beträchtlichen Grenzwälle weiter aufzustocken; vielleicht ist gar das Gegenteil angesagt oder wird gefordert werden.
Immobilien bei Stagnation Auch in stagnierenden Regionen sind gewisse Immobilien attraktiv, der Anreiz liegt aber eher in den Cash Flows relativ zum Wert und weniger in Wachstumshoffnungen. Der Anlagecharakter dieser Immobilien wird also eher in der Nähe von Obligationen liegen. Dass unselektive Investments in Sektoren wie Wohnbau, Infrastruktur (Schulen!) oder Retail in
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bevölkerungsmässig stagnierenden Wirtschaften unter dem Wachstumsaspekt nicht angezeigt sind, leuchtet ein. Doch liegt ein grosses Potenzial in der Nutzung pyramidaler Effekte, insbesondere jene, die mit der Langlebigkeit zusammenhängen. Bekannt und erfolgversprechend sind Seniorenresidenzen oder Immobilien rund um Gesundheit und Pflege von älteren Menschen. Dabei sind besonders die Transitionsphasen interessant, Phasen einer verstärkten Umstellung. Zum Beispiel die Jahre 2010 bis 2025, wo sich der Anteil der über 60-jährigen von global ca. 10 Prozent auf gut 15 Prozent steigern wird, also 50 Prozent in 10 Jahren oder 3 Prozent real jährlich. Immobilien, die sich an diese Altersklasse richten, sollten mindestens so stark wachsen. Für konkrete Investments bedarf es natürlich regionaler Analysen. Diese werden von den Analysten der grossen Immobilienfirmen ständig à jour gehalten und dienen diesen zur Orientierung. Dem Privatanleger ist zu raten, in stagnierenden Regionen keine Direktanlagen oder Länderfonds zu halten, sondern indirekte Anlagen, die auf aussichtsreiche Themen fokussieren. Stets sollte dabei nach Anlagen gesucht werden, die sich auf einen Sektor konzentrieren. Einer nur auf Retailliegenschaften fokussierte Firma darf zugetraut werden, auch gute Rezepte für Shopping Center in wachstumsschwachen Regionen zu haben.
Immobilien in Boomtown Immobilien in wachstumsstarken Regionen zeigen oft grosse Zyklizität mit hohen Chancen und Risiken. Das ist besonders wahr in sich entwickelnden Regionen, wo die investierte Basis noch schmal ist. Phasenweise scheint nur der Himmel das Limit zu sein, dann bricht wieder alles zusammen. Erst ein Abflachen der Wachstumsraten der Basiseffekte fördert manierlicheres Benehmen. In diesen Regionen wählt ein Privatanleger am besten eine passive Anlage, das heisst, einen Fonds, der den relevanten Markt spiegelt ohne den Anspruch zu haben, durch Stockpicking ein über dem Markt liegendes Ergebnis erzielen zu wollen. Viele Analysen haben gezeigt, dass dies ein gutes Rezept ist. Rudolf Regez
n
Erwartetes Bevölkerungswachstum in G6-Staaten 1.2 1 Annual Growth Rate (%)
0.8 0.6 0.4 0.2 0 -0.2 -0.4
France
Italy
Japan
05 0
04 5
20 45 -2
04 0
20 40 -2
03 5
20 35 -2
03 0
Germany
20 30 -2
02 5
20 25 -2
20 20 -2
02 0
01 5 US
20 15 -2
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UK
Nur die USA und Grossbritannien erfreuen sich eines Bevölkerungswachstums. Der Rest schrumpft.... Schrumpfen über 30 Jahre mit 0.5 Prozent jährlich bedeutet ein Minus von 15 Prozent; Deutschlands Bevölkerung ginge also von 80 auf unter 70 Millionen Menschen zurück. Quelle: «Why Demographics Matters? And How?», Amlan Roy, Credit Suisse Demographics Research, Juli 2006.
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Urban Entertainment Center verdrängen Einkaufszentren Herkömmliche Einkaufszentren sind passé. “Urban Entertainment Center” wie Sihlcity in Zürich oder Westside in Bern suchen mit der Verschmelzung von Einkaufen und Freizeit den Erfolg - trotz Shopping-Überrangebot. Es war die Eröffnung des Jahres: Am 22. März wurde in Zürich-Süd die Überbauung Sihlcity dem Publikum übergeben. In den letzten vier Jahren sind 600 Millionen Franken plus weitere knapp 200 Millionen für die Einrichtung der 80 Geschäfte in den neuen Freizeit- und Einkaufstempel mit Stadtcharakter investiert worden. Die Investoren rechneten bei der Planung mit jährlichen Mieteinnahmen von 41 Millionen - eine viel zu pessimistische Kalkulation. Dank der guten Konjunktur kann die Haupteigentümerin Credit Suisse nämlich schon zum Start mit Einnahmen von 46 Millionen pro Jahr rechnen, wie es an der Eröffnung hiess. Damit erreicht die gemäss Eigenwerbung “kleinste Grossstadt der Schweiz” eine jährliche Traum-Nettorendite von 7,5 Prozent. Nur dort, wo Einkaufen und Freizeit minteinander kombiniert werden, nehmen die Besucherströme zu.
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Eindrückliche Zahlen Die Grossüberbauung auf dem Areal der ehemaligen Sihl-Papierfabrik wartet auch sonst mit eindrücklichen Zahlen auf: Die Verkaufsfläche von knapp 41 000 Quadratmetern (15 Fussballfelder) kann sich mit den grössten Einkaufszentren der Schweiz messen. Schätzungen gehen von einem Jahresumsatz von rund 400 Millionen Franken aus. Daneben sollen diverse Freizeitangebote - Grosskino mit zehn Sälen, Gastronomie, Hotel, Kulturhaus, Bibliothek, Wellness - täglich im Durchschnitt rund 20 000 Besuchende anlocken. Schliesslich bietet die Überbauung 24 000 Quadratmeter Büroraum für rund 1200 Angestellte. Künftig werden rund 2300 Menschen im Sihlcity arbeiten. In einem einzigen Punkt überzeugt die Rede von der “kleinsten Grossstadt der Schweiz” dann doch nicht: Mit nur 132 Hotelbetten und 16 Wohnungen kann Sihlcity in Bezug auf das Wohnen die Anforderungen an eine eigenständige Siedlung nicht erfüllen. Allerdings ist der Standort, eingeklemmt zwischen der Autobahn Zürich-Chur und der Sihltalbahn, auch nicht unbedingt eine bevorzugte Wohnlage.
Westside im Westen Berns
Sihlcity gilt als das erste “Urban Entertainment Center” der Schweiz. Ein zweites solches “Urban Entertainment Center” entsteht gegenwärtig im Westen Berns. Vor einem Jahr wurde dort der Grundstein für das künftige Einkaufs- und Freizeitzentrum Westside gelegt. Mittlerweile sind erste Rohbauten sichtbar. Die Eröffnung des Komplexes, in den die Migros Aare, respektive die Neue Brünnen AG als Bauherrin 500 Millionen Franken investiert, ist für Oktober 2008 geplant. Wie auch in Sihlcity sollen im Westside Konsum- und Freizeitangebote unter einem Dach vereint werden. Das von Stararchitekt Daniel Libeskind entworfene Projekt umfasst neben einer Shopping-Mall (mit rund 60 Betrieben), ein vielfältiges Gastronomieangebot, ein Freizeit- und Erlebnisbad sowie Fitness- und Wellnesscenter, Hotel mit Konferenzzentrum, Kino und eine Seniorenresidenz. Insgesamt werden rund 800 Arbeitsplätze geschaffen. Es wird mit 3,5 Millionen Besuchern pro Jahr gerechnet. Westside gilt daneben als das Herzstück des neu entstehenden Anzeige
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Last Minute
Zweitmarkt für Fondsanteile pd. Bisher galt: Wer sich in Deutschland an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligte, blieb darauf sitzen - bis zur Auflösung. Denn Anteile an unternehmerischen Beteiligungen waren nur schwer handelbar. Und falls doch, erhielten Verkäufer oft schlechte Preise. Doch das ändert sich nun, wie die Frankfurter Sonntagszeitung berichtet. Der Zweitmarkt für geschlossene Fonds erlebt gerade eine Gründerwelle. Fast ein Dutzend Plattformen buhlen inzwischen im Internet um die Gunst der Anleger. Doch für den Handel mit geschlossenen Fonds gibt es bisher keine allgemeingültigen Regeln - genauso wenig wie allgemein akzeptierte Marktplätze. Selbst Experten fällt es manchmal schwer zu erkennen, welche Interessen jeweils hinter den einzelnen Marktplätzen stehen. In einem sind sich die Akteure offenbar einig: Die Nachfrage für den Zweitmarkt wird enorm steigen. Experten schätzen, dass sich der Umsatz im Zweitmarkt in den nächsten fünf Jahren auf 1,5 bis 2 Milliarden Euro vervielfachen wird. Der Grund: Immer mehr Anleger wollen ihre Fonds vorzeitig verkaufen.
Seite Seite Ausgabe 7/07 / April 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Brünnen-Quartiers unmittelbar an der A1 Richtung Neuenburg/Lausanne. Neben den 500 Millionen Franken für das Zentrum wird dort eine weitere halbe Milliarde in Wohnraum für rund 2600 Menschen investiert. Dazu kommen zusätzliche 200 Millionen für die Infrastruktur.
Mehr als ein blosser Einkaufstempel Damit die Rechnung aufgeht, muss Westside mehr als ein blosser Einkaufstempel sein. Das ist sich auch Anton Gäumann, Gesamtprojektleiter und CEO der neuen Brünnen AG, bewusst: “Unsere Vision ist es, Arbeit, Shopping und Freizeit zu einem einzigen Erlebnis für Menschen mit unterschiedlichsten Interessen zu verschmelzen.” Gäumann sieht das Zentrum denn auch als “Destination”: “Man geht hin, um einzukaufen, um sich sportlich zu betätigen, um sich zu entspannen oder um sich gastronomisch verwöhnen zu lassen. Typische Westside-Besucher werden mehrere Stunden hier verbringen.”
Verdrängungskampf wird sich verschärfen Sihlcity und Westside sind nicht die einzigen Mega-Einkaufszentren, in die gegenwärtig investiert wird. Weitere Grossprojekte sind in Luzern (Ebisquare “Erlebniszentrum mit integriertem Shopping” auf dem Areal der Schindler Aufzüge AG, Ebikon; Investitionsvolumen: 500 Millionen Franken), in Basel (Mega-Einkaufszentrum mit Hotel und Freizeiteinrichtungen auf dem Areal der alten Stückfärberei; 200 Millionen) und mit Abstrichen in Freiburg geplant (Gottéron-Village in Villars-surGlâne; 600 Millionen; wobei hier wegen Finanzierungsproblemen das Aus droht). Trotz dieser geplanten Investitions-Milliarden - es ist eine Tatsache, dass in der engen Schweiz schon jetzt ein Überangebot an Einkaufszentren besteht. Dennoch gehen Prognosen von einer Vergrösserung der Verkaufsflächen in Einkaufszentren von bis zu 50 Prozent aus. Die Gründe: Viele der Einkaufszentren in der Schweiz sind veraltet. Neue, Erlebnis orientierte Zentren versuchen nun, den herkömmlichen Einkaufszentren Kunden wegzuschnappen. Daneben tragen die beiden Riesen Coop und Migros das Ihre zum Wachstum bei, in dem sie im Kampf um Marktanteile ständig expandieren. Das hat zur Folge, dass immer mehr Anbieter um Kunden und Rendite buhlen. Entsprechend wird sich der Verdrängungskampf verschärfen. Überleben werden gemäss David Bosshart, CEO des Gottlieb Duttweiler Instituts, jene, die entweder kostengünstig sind, oder jene, die ein zeitgemässes, attraktives Angebot bieten. Der Erfolg eines Einkaufszentrums stehe und falle mit dem Gesamterlebnis, weshalb dem Mietermix hohe Bedeutung zukomme. Mit anderen Worten: Herkömmliche Einkaufszentren vs. “Urban Entertainment Center” - der Kampf ist lanciert... n Marc Hammel
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Solider Start ins neue Jahr Unternehmen haben sich mit ihren Anmietungsaktivitäten im 1. Quartal in den fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg und München eher zurück gehalten. Im Fünfjahresvergleich war der Start 2007 aus Immobiliensicht aber ausgezeichnet. pd. Kumuliert über alle fünf Städte wurden zwischen Januar und März insgesamt knapp 537 000 qm vermietet oder an Eigennutzer verkauft. „Nach der Jahresendralley 2006 mag dieses Ergebnis enttäuschend sein. Stichhaltiger wird aber der Vergleich mit den ersten drei Monaten des Vorjahres: da zeigt sich dann lediglich ein Minus von rund 3 %, beim Blick auf den Fünfjahresschnitt wird daraus sogar ein Plus von gut 16 %. Insofern kein Grund zu Aufgeregtheiten,“ so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Unsere Prognose, ein ähnlich hohes Umsatzvolumen wie in 2006 zu erreichen, steht. Derzeit gibt es keinen Grund, daran zu zweifeln“. Sehr unterschiedlich schlugen sich in den einzelnen Hochburgen die Aktivitäten in realisierten Vertragsabschlüssen nieder. Während sich Die Immobilienmärkte in Berlin starteten verhalten ins Immobilienjahr 2007. Im Bild: Überbauung Bellevue.
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in München potenzielle Nutzer bereits im ersten Quartal als sehr anmietungswillig erwiesen und auf dieser Basis ein Umsatzvolumen von 195 000 qm (+ 2 %) erzielt wurde, bewegte sich in Frankfurt/M. noch nicht so viel: 66 500 qm bedeuteten rund 8 % weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Allerdings: solch schwache Jahresanfangswerte ist man in der hessischen Immobilienhochburg gewohnt. Prozentual das stärkste Umsatzwachstum konnte in Düsseldorf verzeichnet werden. Mit knapp 86 000 qm liegt der Umsatz der nordrhein-westfälischen Hauptstadt gut 18 % über dem Vorjahresniveau. Auch das Hamburger Ergebnis in Höhe von 123 000 qm kann sich sehen lassen, entsprechend einem Plus von 8,3 % im Einjahresvergleich. In Berlin dagegen sind Grossanmietungen – noch – ausgeblieben. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist erheblich (- 37,5 % auf 66 000 qm), kann aber kein Trendindikator für das laufende Jahr sein, da die Nachfragepipeline gut gefüllt ist.
Solider Start ins neue Jahr
Buchtipp
Architekten der Moderne pd. Die Zukunft des Zürcher Kongresshauses wird gegenwärtig heftig diskutiert. Die bis zum 1. Juli dauernde Ausstellung „Stuhl Haus Stadt“ im Zürcher Museum für Gestaltung lässt nun hervorragende Einblicke in das Werk der KongresshausArchitekten Max Ernst Haefeli, Werner M. Moser und Rudolf Steiger vom Büro HMS zu. Sie gelten als wichtige Vertreter einer Schweizer moderne, die emotional, ornamental und verspielt daher kommt. Im GTA-Verlag erschien zudem der Werkkatalog, der das Schaffen des Büros HMS auflistet. Sonja Hildebrand, Bruno Maurer, Werner Oechslin (Hg.): Haefeli Moser Steiger, Die Architekten der Schweizer Moderne, GTA-Verlag, Zürich, 2007, 464 S., 96 Franken.
Angebotsvolumen weiter rückläufig Der Abbau des Leerstandes hat sich in den fünf Hochburgen weiter fortgesetzt. Das mag vor dem Hintergrund der in den ersten drei Monaten sich nicht dynamisierenden Nachfrage auf den ersten Blick verwundern. Der zweite Blick zeigt jedoch, dass in erhöhtem Masse Untermietflächen von den Hauptmietern wieder zurück genommen wurden und so aus der Leerstandsstatistik verschwinden. „Damit findet eine Reduktion des Angebotes statt, ohne dass neue Verträge geschlossen werden. Zum anderen war das 1. Quartal ein Quartal mit einem sehr geringen Fertigstellungsvolumen. Insofern kamen auch von der Neubauseite kaum neue Flächen in den Leerstand“, so Helge Scheunemann. Über alle Städte hinweg sank das Leerstandsvolumen inklusive Untermietflächen im Jahresvergleich um rund 7 % auf 7,16 Mio. Quadratmeter. Die regionalen Unterschiede sind bezogen auf die Leerstandsquoten zwar immer noch sehr gross, der Trend ist jedoch überall gleich. So gingen die Leerstandsvolumina in Berlin, Düsseldorf und München in den vergangenen 12 Monaten um jeweils 5 bzw. 6 % zurück. Hamburg als die Stadt mit der geringsten Leerstandsquote verharrte bei 7,8 %, Die fünf deutschen Immobilienhochburgen - Spitzenmieten 50 45
Berlin
40 EUR/m2/Monat
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Düsseldorf
35 Frankfurt/M 30 Hamburg
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München
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während sich in der Bankenmetropole Frankfurt der Leerstand um knapp 13 % reduzierte und die Leerstandsquote um immerhin 230 bp auf aktuell 15,2 % sank. In erster Linie ist dies auf den Rückgang der Untermietflächen zurückzuführen, die sich in den vergangenen 12 Monaten um fast 170 000 qm reduzierten.
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Kalender April und Mai 2007 Termine zum Vormerken 18. April 2007 Infoveranstaltung Nachdiplomstudium MAS Immobilienmanagement. IFZ Institut für Finanzdienstleistungen Zug www.hsw.fhz.ch/ifz 26. April 2007 CFAM Workshop Swisscom Conference Center, Bern www.fm-arena.ch 10. Mai 2007 6. Schweizer Immobiliengespräch “Neues Kollektivanlagegesetz: Gestaltungsmöglichkeiten für Immobilien-Investments” Restaurant Au Premier, Zürich 15. Mai 2007 Infoveranstaltung Nachdiplomstudium MAS Immobilienmanagement. IFZ Institut für Finanzdienstleistungen Zug www.hsw.fhz.ch/ifz 24. Mai 2007 Hotel Finance Forum SGH Hotel Schweizerhof, Lenzerheide www.sgh.ch
„Das Gros der leer stehenden Flächen bezieht sich weiterhin auf ältere und unflexible Flächen. Diese Aussage wird sicherlich auch für die nächsten Quartale Gültigkeit haben, solange bis die Mietpreise eine Schmerzgrenze erreicht haben, bei der Unternehmen aus Kostengründen auch wieder ältere und günstigere Flächen in Betracht ziehen müssen. Fakt ist jedoch, dass die Zeit des besten Preis-Leistungs-Verhältnisses für Mieter bereits vorüber ist“, so Helge Scheunemann.
Tiefpunkt im Neubauzyklus wird 2007 erreicht Im Verlaufe der letzten drei Monate wurden in allen fünf Hochburgen zusammen lediglich knapp 134 000 qm neue oder umfassend sanierte Büroflächen fertig gestellt. Fast alle Flächen (98 %) kamen in Hamburg oder München auf den Markt – ein Hinweis darauf, dass Projektentwickler derzeit das grösste Potenzial für diese beiden Märkte sehen. Für die nächsten drei Quartale des laufenden Jahres werden weitere rund 450.000 qm erwartet. Zusammen mit den bereits fertigen Flächen des 1. Quartals ergibt sich ein Gesamtvolumen für das Jahr 2007 von knapp 585 000 qm, ein Rückgang um weitere 10 % unter das Volumen des Vorjahres. „Für 2008 sehen wir dann eine Trendwende. Die Fertigstellungszahlen werden in allen Städten wieder moderat anziehen. Aus heutiger Sicht stehen rund 710 000 qm in der Pipeline, wobei sich je nach Nachfrageentwicklung noch zeitliche Verschiebungen ergeben können. Da sich allerdings bereits über die Hälfte der Flächen im Bau befinden, gilt diese Flexibilität nur noch für kleinere Neubauvorhaben oder für geplante Sanierungen.“
Spitzenmiete nur in Düsseldorf gestiegen In vier von fünf Hochburgen blieb die Spitzenmiete in den ersten drei Monaten stabil. Lediglich in Düsseldorf zog die Spitzenmiete um weitere 50 Cent auf EUR 22,00/qm/Monat an und sorgte dafür, dass der Spitzenmietpreisindex der fünf Hochburgen um 0,5 % gestiegen ist. In der 1-Jahres Betrachtung weisen Düsseldorf und Hamburg ein Plus von jeweils rund 7 % auf. Der Trend zu höherpreisigen Vertragsabschlüssen hat auch in diesem Quartal angehalten und spiegelt die Nachfragebedürfnisse nach top ausgestatteten Flächen in den besten Lagen wider. Spielraum für weitere Mietpreissteigerungen gibt es in Hamburg, München und Frankfurt, während sich in Berlin zumindest in der absoluten Spitze auch weiterhin nichts bewegen dürfte. Allerdings ist auch hier die Spanne zwischen Nominal- und Effektivmiete in guten Flächen auf 5–10% gesunken. n
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Seite 11 Ausgabe 7/07 / April 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Massive Aufwertung des Jelmoli-Portfolios Der Jelmoli Konzern hat Rekordgewinne sowie ein starkes operatives Ergebnis in allen Geschäftsbereichen, d. h. Fust, Jelmoli Zürich und Jelmoli Immobilien erzielt. Das Betriebsergebnis (EBITDA) für das Jahr 2006 beträgt CHF 223.3 Mio., was einer Zunahme von CHF 19.5 Mio. oder 9.6 % gegenüber 2005 entspricht. Vor allem das Immobiliensegment verzeichnete einen markanten Wertzuwachs. Das Portfolio hat neu einen Wert von CHF 2 738.3 Mio. Die Mieteinnahmen stiegen um 9.1 Mio. oder 6.7 %; der Umsatz im Detailhandel nahm um 42.1 Mio. zu und führte zu einer Steigerung des Betriebsgewinns (EBITDA) um 8.8 %. Der Konzerngewinn lag mit CHF 180.0 Mio. im Vergleich zum letzten Jahr markant höher. pd. Jelmolis markante Gewinnsteigerung ist vor allem auf die Immobiliensparte zurückzuführen. Das Betriebsergebnis bei den Immobilien (EBITDA) erhöhte sich auf CHF 108.7 Mio., was einer Zunahme um CHF 10.2 Mio. oder um 10.4 % entspricht. Die Mieteinnahmen stiegen um 6.7 % auf CHF 144.8 Mio. (oder 5.3 % auf vergleichbarer Grundlage). Diese Zunahme ist teils auf die Vermietung ungenutzter Flächen und teils auf gestiegene Umsatzmieten zurückzuführen. „Die beiden Entwicklungsprojekte Hiltl/Jelmoli-Hoferweiterung und Thônex Shoppingcenter widmen sich der Renovation und dem Umbau bestehender Immobilien; hier fallen während der Bauzeit die Mieteinnahmen aus“, heisst es in der Pressemitteilung. Die Aufwertungsgewinne nach IAS40 erreichten im 2006 CHF 105.5 Mio., eine markante Zunahme von CHF 73.2 Mio. im Vergleich zum Vorjahr. Diese Gewinne sind vor allem das Resultat einer Höherbewertung des vorhandenen Immobilienportfolios. Der Abschluss von Anzeige
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Massive Aufwertung des Jelmoli-Portfolios
IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche GmbH, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Bildnachweis: S. 5: Sihlcity Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
Seite12 12 Seite Ausgabe 7/07 / April 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Projekten wie des Wohn- und Geschäftskomplexes in Lutry sowie die Akquisition der Eschenmoser Immobilien haben ebenfalls einen positiven Beitrag zur Steigerung des Betriebsergebnisses (EBIT) geleistet. Die Investitionen durch Hypercenter Investment SA in Russland kommen gegenüber dem ursprünglichen Plan etwas langsamer voran, schreibt Jelmoli. Die Detailhandels- und Immobilienmärkte in Moskau sowie in den Regionen erleben eine rasante Entwicklung, mit einer sehr starken Nachfrage nach allen Design- und Baudienstleistungen. Für die Projekte bedeutet dies höhere Kosten und längere Vorbereitungszeiten. Andererseits sind auch die Mietpreise höher als erwartet. Die Renditeerwartungen entsprechen in etwa dem ursprünglichen Rahmen. Das Projekt im neuen Fussballstadion in St. Gallen entwickle sich planmässig und die Eröffnung wird auf Frühjahr 2008 erwartet. Für das Shoppingcenter in Thônex (GE) wurde Mitte 2006 die Baubewilligung erteilt. Mit dem Bau wurde sofort begonnen. Die Fertigstellung ist für Anfang 2008 geplant.
Wechsel im Verwaltungsrat Georg von Opel und Christoph Löw haben auf den Zeitpunkt der Generalversammlung vom 15. Mai 2007 den Rücktritt aus dem Verwaltungsrat erklärt. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung die Neuwahl von Harald Pinger aus Wiesbaden (De), und Michael Müller aus Zürich. Es ist vorgesehen, dass Harald Pinger auch Mitglied des Verwaltungsratsausschusses wird und auf die Sitzung des Verwaltungsrats vom 19. September 2007 hin auch das Präsidium des Ausschusses Fghfh übernehmen wird. Der Verwaltungsrat schlägt der Generalversammlung eine höhere Dividende von CHF 50.- pro Inhaberaktie vor. n
Kennzahlen Immobilien Kennzahlen Immobilien Mio. CHF
2006
2005
Abw.
Mieterlös insgesamt
144.8
135.7
+6.7%
vergleichbar mit Vorjahr
+5.3%
Mieterlös extern
107.9
100.9
+6.9%
EBITDA Betriebsergebnis vor Abschreibungen
108.7
98.5
+10.4%
EBIT Betriebsergebnis
226.9
129.8
+74.8%
116
96
+20.8%
2’738.3
2’453.8
+11.6%
Wertsteigerungen
105.5
32.3
+226.6%
Gesamtperformance 3)
9.9%
6.4%
Mitarbeiterinnen 1) Portfoliowert IAS40 2)
1 Jahresdurchschnitt (Mitarbeitende auf Vollzeitbasis) 2 Ende Jahr inkl. Anlagen im Bau und Beteiligungen 3 laufender Ertrag plus Wertsteigerung