Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 8/07 / April 2007 Editorial
INHALT Editorial................................ 1 Logistikimmobilien schneiden bei den Renditen sehr gut ab................................... 2 Angebotsmieten steigen leicht.................................... 5 Last Minute............................ 7 Schwache Wertentwicklung drückt auf die Performance ..... 8 Kalender............................... 9 Ostschweizer wagen den Sprung an die Börse..............11 Impressum...........................11
Bewegung im Immobiliensegment der Schweizer Börse Das Immobiliensegment an der Schweizer Börse SWX Swiss Exchange wird grösser. Und interessant ist es zu beobachten, dass nun nicht einfach nur Grossportfolios von Banken und Versicherungen kotiert werden, sondern über Jahre gewachsene Immobiliengesellschaften. Das neuste Beispiel der BFW Liegenschaften AG aus Frauenfeld zeigt dies deutlich auf. Und im Gegensatz zu den Büro und Gewerbe lastigen grossen AGs, scannt die BFW Liegenschaften AG vor allem Remi Buchschacher die Wohnimmobilienmärkte. Da wird es interessant zu Redaktionsleiter beobachten sein, wie sich die Aktie entwickelt und behauptet. Das Portfolio hat einen Wert von knapp 300 Millionen Franken und für 2007 rechnet der Börsenneuling mit Mieteinnahmen von 25,8 Millionen und einem Gewinn von 10 Millionen Franken. BFW-Chef Beat Frischknecht erhofft sich durch den Börsengang 70 Millionen Franken an neuem Kapital. In welchem Immobiliensegment liegt das Geld buchstäblich auf der Strasse? Auf den Logistikimmobilienmärkten ist gegenwärtig viel Bewegung zu beobachten. Der Drang vieler Unternehmen, sich auf ihre Kernkompetenzen zu besinnen und eigene Lagerkapazitäten abzubauen, ist gross. Wer den richtigen Standort und den richtigen Gebäudetyp aufweisen kann, hat gute Chancen auf gute Renditen. Diese liegen deutlich über denjenigen der anderen Gewerbegebäudemärkte. Vor allem die Länder Mitteleuropas wie Tschechien, Ungarn, Polen und die Slowakei, aber auch Österreich werden durch die Erschliessung Osteuropas zu interessanten Märkten für Logistikimmobilien.
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Ihr Remi Buchschacher Schweizer
ImmobilienGespräche Das 6. Immobiliengespräch findet statt am 10. Mai 2007, um 17.00 Uhr im Restaurant Au Premier im Zürcher HB.
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Seite 22 Seite Ausgabe 8/07 / April 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Logistikimmobilien schneiden bei den Renditen sehr gut ab Wegen guter Renditen und ihrer Wiederverwertbarkeit machen Logistikgebäude immer öfter das Rennen bei den Investoren. Die Anforderungen an die Logistikdienstleister gehen auf die Gebäude über. An guten Lagen liegen die Renditen deutlich über denjenigen der anderen Gewerbeimmobilien. Logistikimmobilien rücken verstärkt in den Fokus institutioneller lmmobilieninvestoren. Ursache dafür sind die überdurchschnittlichen Anfangsrenditen, die Experten erwarten. Dieser Trend geht einher mit dem Wunsch vieler Asset-Manager, zu Gunsten einer besseren Risikostreuung ihre bestehenden und zumeist bürolastigen lmmobilienportfolios stärker nach Nutzungsarten zu diversifizieren. Zudem entstehen mehr und mehr auf Logistikimmobilien bezogene lnvestmentvehikel wie spezielle geschlossene Fonds. Doch als wichtigster Faktor gilt, dass weltweit so viel Kapital wie noch nie nach Anlagemöglichkeiten in Immobilien sucht. Dafür bietet sich das im Vergleich zum Markt für Büroimmobilien kleine, aber dennoch wachsende Segment Logistikimmobilien an. Allein in Deutschland betrug das Transaktionsvolumen bei Logistikimmobilien mehr als 1,5 Milliarden Euro - eine Steigerung Mit dem Vorstoss der Unternehmen in neue Märkte verändern sich auch die Anforderungen an moderne Logistikimmobilien.
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Seite 3 Ausgabe 8/07 / April 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche von mehr als 50 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Herkunft dieser Käufer wird immer internationaler. Das Schwergewicht liegt derzeit auf Grossbritannien, gefolgt von Frankreich, den Niederlanden und den USA.
Logistikimmobilien schneiden bei den ...
Der Bedarf wächst ständig Mit dem Vorstoss von Unternehmen in neue Regionen und Märkte wächst der Bedarf an nutzungsgerechten Immobilien an strategisch bedeutenden Standorten. Und das nicht nur innerhalb der Schweiz, sondern europa- und weltweit. Bei der Wahl einer Logistikimmobilie kommt es - neben der Funktionalität des Objektes - auch auf den richtigen Standort an. Erfolgsfaktoren für beide hängen von der Art der Logistikdienstleistung ab. Beispielsweise stellen sich an ein europäisches Distributionslager andere Anforderungen als an eine regionale Verteilstation. Auch benötigen die unterschiedlichen Nutzer - Industriebetriebe, Gross- und Einzelhandelsunternehmen sowie Logistikdienstleister selbst - variierende Lösungen für ihre individuellen Anforderungen.
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Der neue Wachstumsmarkt der Logistikimmobilien wird von den Investoren zunehmend geschätzt. Als Alternative zu den Büros, die in den letzten Jahren massiv unter Druck geraten sind, kommen sie immer stärker ins Spiel. Branchenprofis ist dieser Spezialmarkt mit Renditen von acht Prozent und mehr schon länger bekannt. Zum Vergleich: Renditen für andere Gewerbeimmobilien erwirtschaften im Durchschnitt um die 5,5 Prozent. Durch immer mehr Outsourcing der Warenlager und der Verteilung seitens der Industrie wächst der Bedarf passender Spezialimmobilien für Warehousing, Crossdocking-Center (Handel) und besonders Logistikcenter intensiv. Die Anforderungen sind allerdings differenziert. Zu unterscheiden sind die Segmente Kontaktlogistik, das heisst kundenindividuelle Dienstleistungspakete mit längerfristigen Verträgen (mit entsprechenden Gebäudeanforderungen), und die zu 70 Prozent outgesourcte Transportlogistik mit vielen Kleinstanbietern. Je nach dem, ob mehr operativ oder eher administrativ gearbeitet wird, wechseln die Anforderungen an Logistikdienstleistungen und damit an die Gebäude. Die Sparte Gewerbeparks wiederum meint in der Regel Gewerbegebiete, wo zu vermietende 16.4.2007 9:33 Uhr Objekte Seite 1 – bestehend aus einem Mix von Büro-, Lager-
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Logistikimmobilien schneiden bei den ...
Seite 4 Ausgabe 8/07 / April 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche und Serviceflächen – nach einem einheitlichen Nutzungskonzept errichtet und unter einem einheitlichen Management verwaltet werden.
Der Standort machts aus Für Investoren zählt ganz wesentlich die Wiederverwertbarkeit der Logistikimmobilien. Flexible Teilbarkeit der Gebäude ist in einer Branche mit hohem Zeit- und Wettbewerbsdruck das A und O. Ebenso die Betreuung aus einer Hand durch Full-Service-Immobiliendienstleister. Ausschlaggebend für die Standortwahl sind neben der Infrastruktur (Autobahnkreuze, Flug-, See- oder Binnenhäfen) die Nähe zu Produzenten und Konsumenten, ein 24-Stunden-Betrieb, günstige Grundstückskosten und unternehmerfreundliche Umweltauflagen. Gängige Grössen sind im Zuge des Trends der Zentralisierung von Logistikdienstleistungen etwa 5000 bis 15 000 qm. Vermietbar sind Hallen mit einer Mindesthöhe von acht Metern, ohne Pfeiler und mit einer geeigneten Anzahl an Toren.
Rasante Entwicklungsphase Die Logistikbranche befindet sich in einer rasanten Entwicklungsphase. Die fortschreitende Globalisierung bei gleichzeitiger Zunahme der Aufteilung der Arbeit in den Produktionsprozessen zwingt die Unternehmen zur Fokussierung auf die Kernkompetenzen. Dazu kommt der Anspruch, die Eigenkapitalbindung zu reduzieren und flexibler auf die veränderten Bedingungen zu reagieren. Dies erfordert eine Anpassung der Immobilienkonzepte. Reduzierte Lagerbestände bedingen neue Zentrallager, Regionallager werden aufgehoben. Zu den Gewinnern auf den Logistikmärkten werden aufgrund der OstErweiterung auf jeden Fall die mitteleuropäischen Länder Tschechien, Ungarn, Polen und die Slowakei gehören. Die stärkere Verzahnung von Nutzern, Eigentümern, Projektentwicklern und Endinvestoren wird dort die Erfolgsstory verlängern. n Remi Buchschacher Wie man den richtigen Ort für das Unternehmen findet, thematisiert auf der transport logistic 2007 die Gesprächsrunde „The right place - Standortpotenziale aus Sicht der Immobilienwirtschaft“ am Mittwoch, 13. Juni 2007 um 14 Uhr im Forum II, Halle A3. Mehr Informationen finden Sie unter www.transportlogistic.de und www.exporeal.net Anzeige
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Seite 55 Seite Ausgabe 8/07 / April 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Angebotsmieten steigen leicht Gemäss dem homegate.ch-Angebotsmietindex sind die Angebotsmieten in der Schweiz im März im Vergleich zum Vormonat um plus 0,1 Prozent gestiegen. Eine allgemeine Tendenz zu teureren Mieten manifestiert sich auch bei den aktuellen Quartalszahlen. pd. Mit Ausnahme der Ostschweiz (keine Mietpreisveränderung) zeigen die regionalen Quartalswerte eine Verteuerung der Angebotsmieten. Am dynamischsten entwickelte sich die Region Arc Lémanique. Zu diesem Ergebnis kommt der homegate.ch-Angebotsmietindex, der vom Immobilienportal homegate.ch in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben wird und die monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neue und wieder zu vermietende Wohnungen misst. Im monatlichen Vergleich sind in der Region Basel die Mieten gegenüber dem Vormonat mit einem Plus von 0,3 Prozent am stärksten gestiegen (Indexstand: 103,9 Punkte). In einem ähnlichen Rahmen liegt der Mietanstieg der Region Zürich mit einem Plus von 0,2 Prozent (Indexstand: 105,9 Punkte). In der Region Bern, wo die Mieten historisch am meisten zugelegt haben, gab es einen Nachlass der Mietpreise von minus 0,3 Prozent (Indexstand 111,0 Punkte).
In der Region Zürich (im Bild Winterthur) stiegen die Mieten um 0,2 Prozent.
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Angebotsmieten steigen leicht
Seite 6 Ausgabe 8/07 / April 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Während die Angebotsmieten neuer Wohnungen um plus 0,3 Prozent teurer wurden (Indexstand: 106,8 Punkte), legten die Mieten alter Wohnungen mit einem Plus von 0,1 Prozent etwas weniger zu (Indexstand: 107,7 Punkte). Die Mietpreisentwicklungen kleiner (plus 0,1 Prozent) und grosser (plus 0,2 Prozent) Wohnungen verliefen praktisch parallel. Der Indexstand von kleinen Wohnungen liegt bei 107,3 Punkten, derjenige von grossen Wohnungen bei 108,1 Punkten.
Starker Anstieg im Arc Lémanique Im Arc Lémanique legten die Angebotsmieten im 1. Quartal des laufenden Jahres mit einem Plus von 0,8 Prozent am stärksten zu, der Index liegt bei 111,0 Punkten. Das Tessin verzeichnet einen Anstieg um plus 0,4 Prozent auf 108,1 Punkte. Einen ähnlich starken Mietpreisanstieg (plus 0,3 Prozent) lässt sich in der Innerschweiz beobachten, der Index liegt dort bei 109,2 Punkten. In der Ostschweiz verlief die Entwicklung seitwärts und der Mietindex verharrte auf einem Stand von 103,6 Punkten. Auch im Vorjahresvergleich zeigt der Arc Lémanique die grösste Dynamik mit einem Plus von 2,7 Prozent. Mit deutlichem Abstand folgen die Ostschweiz (plus 0,5 Prozent), das Tessin (plus 0,4 Prozent) sowie die Innerschweiz (plus 0,3 Prozent).
Zürich am teuersten Berechnet man in den verschiedenen Regionen den Mietpreis für eine Standardwohnung (3 Zimmer, 25 Jahre und 80 qm), so zeigen sich ebenfalls deutliche Unterschiede. In Zürich wird eine solche Standardwohnung zu 2030 Franken angeboten. Etwas billiger ist sie im Arc Lémanique und in Basel mit 1950 bzw. 1910 Franken. In der Innerschweiz kostet die Standardwohnung 1875 Franken, im Tessin 1745 Franken. In Bern beträgt der durchschnittliche Mietpreis für dieselbe Wohnung nur 1695 Franken. Seit Januar 2002 haben die Angebotsmieten in Bern jedoch überdurchschnittlich stark zugelegt. Am billigsten ist das Wohnen in der Ostschweiz mit 1575 Franken für eine Standardwohnung.
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!"#$%&'$()!*+,%$-"'.#/$'/,0$123+4)256#&,/78$92:,,$4.)!;$/<92 Zwar hält die rege Wohnbauaktivität die gesamtschweizerischen Mie=.'.)!;$/<92>$../,32 ten zurzeit noch etwas im Zaum. Auch der fehlende Inflationsdruck hält 2 die Mieten tief. Doch sind die Überkapazitäten gering und vorlaufende A$!)-@!BC$'D.EF%!6%&(%D!5.%!)D&%,#(/$.%(%D!.$!2?!GF'-('6!5%/!6'FH%D5%D!I'"-%/!$.(! Konjunkturindikatoren zeigen ein optimistisches Bild des zukünftigen %.D%$!J6F/!K#D!=L1!J-#M%D(!'$!/(N-O/(%D!MFL!5%-!AD5%<!6.%&(!,%.!222L=!JFDO(%D?!P'/! wirtschaftlichen Verlaufs. Gemäss KOF-Konjunkturbarometer wird sich 8%//.D!K%-M%.@"D%(!%.D%D!)D/(.%&!F$!Q6F/!=L4!J-#M%D(!'FH!2=1L2!JFDO(%?!R.D%D!N"D6.@"! /('-O%D!S.%(Q-%./'D/(.%&!TQ6F/!=L3!J-#M%D(U!6N//(!/.@"!.D!5%-!ADD%-/@"7%.M!,%#,'@"(%DL! das BIP-Wachstum in der zweiten Jahreshälfte erneut beschleunigen. 5%-!AD5%<!6.%&(!5#-(!,%.!2=>LV!JFDO(%D?!AD!5%-!W/(/@"7%.M!K%-6.%H!5.%!RD(7.@O6FD&! Folglich kann mit einer positiven und robusten Nachfrage nach Wohn/%.(7N-(/!FD5!5%-!S.%(.D5%<!K%-"'--(%!'FH!%.D%$!X('D5!K#D!2=3L0!JFDO(%D?!)F@"!.$! raum gerechnet werden, sodass weiterhin seitwärts bis leicht aufwärts Y#-Z'"-%/K%-&6%.@"!M%.&(!5%-!)-@!BC$'D.EF%!5.%!&-[//(%!P\D'$.O!$.(!%.D%$!J6F/!K#D! tendierende Mieten zu erwarten sind. n VL:!J-#M%D(?!S.(!5%F(6.@"%$!),/('D5!H#6&%D!5.%!W/(/@"7%.M!TQ6F/!=L]!J-#M%D(UL!5'/! 8%//.D!TQ6F/!=L4!J-#M%D(U!/#7.%!5.%!ADD%-/@"7%.M!TQ6F/!=L3!J-#M%D(U?! ! !
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pd. Nachdem die Real Vienna im vergangenen Jahr ihre Feuerprobe bestanden hat, findet die zweite internationale Gewerbe- und Industrieimmobilien Fachmesse vom 23. bis 25. Mai 2007 im Messezentrum WienNeu statt. Die erfolgreiche Premiere der Real Vienna im Jahr 2006 mobilisierte 196 Aussteller aus 21 Ländern sowie knapp 3800 Fachbesucher aus 25 Ländern. Das Konzept der Fachmesse mit dem starken Fokus auf den CEE/SEE-Raum (Zentral-, Süd- und Osteuropa) scheint aufzugehen. Die Region und die Branche boomen und der "#$%&'(%!)* Markt bietet viele Möglichkeiten. +%,%-%./(-'//%!01 Unter den Ausstellern mit 1234!)56./7.6 Fokus auf CEE 8%6!942!44!:22!10!11 finden sich ;'<!942!44!:22!10!=> Städte und Regionen, Real 777?"#$%&'(%?@" estate consultancies, Real estate developer, Real estate financing, Building management, Facility management services, Real estate media, Service providers sowie Occupiers. Weitere Informationen dazu unter: www.realvienna.com.
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Real Vienna zum Zweiten
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Last Minute
Die Wohnungsproduktion befindet sich auf einem langjährigen Hoch. Die Wohnbautätigkeit legte im Jahr 2006 im Vergleich zum vorgehenden Jahr nochmals um 9 Prozent zu. Insgesamt wurden in der Schweiz 41 700 Wohnungen fertig gestellt. Der Höhepunkt ist jedoch noch nicht erreicht. Für das laufende Jahr kann nochmals mit einer beachtlichen Neuproduktion gerechnet werden. Ende 2006 befanden sich 57 250 Wohnungen im Bau. Es zeichnet sich jedoch eine Trendumkehr ab, ein! geleitet durch einen starken Rückgang der baubewilligten Wohnungen. Im 4. Quartal 2006 wurden im Vergleich zur Vorjahresperiode rund 20 Prozent weniger Baubewilligungen für Wohnungen erteilt. Eine sanfte Landung der Wohnungsproduktion kündigt sich an, der Angebotsüberhang dürfte sich verringern.
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Angebotsmieten steigen leicht
Langjähriges Hoch
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Seite 77 Seite Ausgabe 8/07 / April 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
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Seite 88 Seite Ausgabe 8/07 / April 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Schwache Wertentwicklung drückt auf die Performance Im Jahr 2006 wurde bei Immobilienanlagen auf der Basis von Transaktionen eine deutlich tiefere Performance als in den vergangenen Jahren erzielt, wie den IAZI Swiss Property Benchmark zu entnehmen ist. Der Grund dafür liegt in der Preisentwicklung der Renditeliegenschaften, welche 2006 seitwärts tendierte und ein Prozent betrug, während 2005 erheblich grössere Preisanstiege zu verzeichnen gewesen waren. Die NCF-Rendite dagegen war im Jahr 2006 wie im Vorjahr mit 4,4 Prozent stabil, so dass insgesamt eine Performance von 5,4 Prozent resultierte.
Die Performance der Geschäftsliegenschaften legte 2006 als einziges Segment wieder zu.
pd. Die Performance der direkten Immobilienanlagen betrug 2006, gemessen an den Markttransaktionen, 5.4Prozent. Damit kann eine Abnahme der Renditen dieser Anlageklasse beobachtet werden, was als „Rückkehr zur Normalität“ nach den aussergewöhnlichen Jahren 2004 und 2005 interpretiert werden kann. Die Stabilität der NCF-Rendite in den letzten Jahren sorgt für eine hohe Attraktivität dieser Anlagekategorie. Die Zinsen haben in der gleichen Periode einen starken Einfluss auf Obligationen ausgeübt. Der Swiss Bond Index (SBI) veränderte sich im Jahresvergleich kaum. Die steigenden Renditen der Bundesobligationen haben allerdings auch den Druck auf Immobilien Direktanlagen erhöht. Wohnimmobilien und Geschäftsliegenschaften sind unterschiedlich betroffen. Ein Ansteigen der Zinsen führt tendenziell zu höheren Kapitalisierungssätzen bei der Bewertung von Immobilien und damit kurzfristig zu einer Reduktion der Werte. Bei Wohnimmobilien können aber kurz- bis mittelfristig mit steigenden Hypothekarsätzen auch die Mieten angepasst werden, was sich wiederum stützend auf die Werte auswirkt. Mietanpassungen aufgrund gestiegener Hypothekarsätze fanden aber im Jahr 2006 kaum statt. Der tendenziell negative Zinseffekt bei Büroimmobilien konnte 2006 mehrheitlich von der wiedererwachten Nachfrage nach Flächen in den beschäftigungsintensiven Branchen aufgefangen werden.
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Schwache Wertentwicklung drückt ...
Kalender Mai und Juni 2007 Termine zum Vormerken 3. Mai 2007 Nächster homegate.ch-Event Basel www.homegate.ch 10. Mai 2007 6. Schweizer Immobiliengespräch “Neues Kollektivanlagegesetz: Gestaltungsmöglichkeiten für Immobilien-Investments” Restaurant Au Premier, Zürich 15. Mai 2007 Infoveranstaltung Nachdiplomstudium MAS Immobilienmanagement. IFZ Institut für Finanzdienstleistungen Zug www.hsw.fhz.ch/ifz 24. Mai 2007 Hotel Finance Forum SGH Hotel Schweizerhof, Lenzerheide www.sgh.ch 21. Juni 2007 Curem Horizonte, Urban Management, Technopark Zürich www.curem.ch
Seite 99 Seite Ausgabe 8/07 / April 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Performance, Wertentwicklung und NCF-Rendite Die Performance (Summe der Wertentwicklung in Prozent und NCFRendite in Prozent) ist im Jahr 2006 für den gesamten IAZI Swiss Property Benchmark leicht zurückgegangen und liegt bei 5 Prozent. Diese Entwicklung zeigt sich sowohl bei Wohnliegenschaften als auch bei gemischt genutzten Liegenschaften. Die Performance der Geschäftsliegenschaften konnte im Gegensatz zum Vorjahr jedoch deutlich um 1,2 Prozent zulegen und liegt neu bei 4,5 Prozent. Die Veränderung der gesamthaften Performance lässt sich hauptsächlich durch die geringere Wertentwicklung begründen. Sie liegt im Durchschnitt für das Jahr 2006 bei 0,5 Prozent. Sowohl Wohnliegenschaften als auch gemischt genutzte Liegenschaften erzielten 2006 eine geringere Wertentwicklung als im Jahr 2005. Die negative Wertentwicklung der Geschäftsliegenschaften vom Vorjahr (-1,4 Prozent) konnte in diesem Jahr auf -0,1 Prozent reduziert werden. Die NCF-Rendite blieb im Vergleich zum Vorjahr für alle drei Liegenschaftskategorien auf konstantem Niveau und liegt gesamthaft gesehen bei 4,4 Prozent. Sie hat somit also keinen Einfluss auf die Veränderung der Performance. Die durchschnittliche Ertragsrendite (Ist-Miete dividiert durch den Liegenschaftswert zu Beginn des Jahres) betrug im Jahr 2006 6,3 Prozent, was einem Rückgang von 0,2 Prozent entspricht. Für Wohnliegenschaften wie auch für gemischt genutzte Liegenschaften liegt die Ertragsrendite mit 6,5 Prozent auf höherem Niveau als für Geschäftsliegenschaften (6,0 Prozent), wie dies auch in den vergangenen Jahren konstant der Fall war. Die Höhe dieser Kennzahl ist auch ein Indiz für die Risiken. Schlechtere Lagen und Objekte mit unterdurchschnittlichem Zustand sollten höhere Ertragsrenditen erzielen.
Preis pro qm Nutzfläche Der Preis (Marktwert) pro qm beträgt für den gesamten IAZI Swiss Property Benchmark für alle Liegenschaften im Durchschnitt 3361 CHF, was einer leichten Zunahme gegenüber dem Vorjahr entspricht. Für die einzelnen Liegenschaftskategorien ergeben sich hier grössere Unterschiede. Am teuersten ist der Preis pro qm bei den Geschäftsliegenschaften mit 4606 CHF, gefolgt von den gemischt genutzten Liegenschaften mit 3281 CHF und den Wohnliegenschaften (2882 CHF). Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahr eine Zunahme von 349 CHF pro qm für Geschäftsliegenschaften, 141 CHF pro qm für die Wohnliegenschaften und 84 CHF pro qm für gemischt genutzte Liegenschaften. Im Vergleich zum Jahr 2005 erfuhr die Sollmiete pro qm eine geringe Zunahme von 3 CHF und liegt neu bei 225 CHF. Analog zum Preis pro qm unterscheidet sich auch die Sollmiete je nach Liegenschaftskategorie recht stark. Auch hier liegen die Geschäftsliegenschaften mit 301 CHF pro qm klar vor den gemischt genutzten Liegenschaften (227 CHF pro qm) und den Wohnliegenschaften mit lediglich 192 CHF pro qm. Eine Zunahme der Werte ist bei allen Liegenschaftskategorien zu verzeichnen. Bei den Geschäftsliegenschaften ist sie mit 4,50 CHF pro qm klar am grössten.
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Seite10 10 Seite Ausgabe 8/07 / April 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Die Liegenschaftsaufwände pro qm konnten gegenüber dem Vorjahr um knapp 12 CHF reduziert werden und liegen neu bei 64,7 CHF. Eine Reduktion fand insbesondere bei den Wohnliegenschaften (- 19,2 CHF) und bei den Geschäftsliegenschaften (- 5,9 CHF) statt. Somit liegen nun die Liegenschaftsaufwände für alle drei Liegenschaftskategorien etwa auf demselben Niveau.
Netto Cash Flow (NCF) pro qm Nutzfläche Die Liegenschaften im IAZI Swiss Property Benchmark haben 2006 einen durchschnittlichen Netto Cash Flow pro qm von 150 CHF erzielt. Dies entspricht einer Steigerung von 18 CHF pro qm. Der Anstieg lässt sich bei allen drei Liegenschaftskategorien erkennen, wobei auch hier, die Geschäftsliegenschaften (217 CHF pro qm) deutlich über den gemischt genutzten Liegenschaften (153 CHF pro qm) und aufgrund der hohen Sollmieten und der geringeren Liegenschaftsaufwände über den Wohnliegenschaften (121 CHF pro qm) liegen. 2006 wurden zum Zweck der Liegenschaftsaufwände 29,9 Prozent der erzielten Erträge verwendet. Dies entspricht gegenüber dem Vorjahr einer Abnahme um 3,1 Prozent. Bei Wohnliegenschaften waren die Aufwände am grössten und beliefen sich auf 34,5 Prozent der Erträge. Gemischt genutzte Liegenschaften verzeichnen 29,0 Prozent Liegenschaftsaufwände und Geschäftsliegenschaften nur gerade 23,2 Prozent. Die totalen Liegenschaftsaufwände (100 Prozent) verteilen sich auf Hauswart (4,3 Prozent), Verwaltung (15,4 Prozent), Werke (6,5 Prozent), Versicherung (3,0 Prozent), Steuern (3,6 Prozent) und Unterhalt und Inn vestitionen (66,6 Prozent). Annualisierte Performance 30%
28.0%
Obligationen Schweiz
25%
22.5% 21.1%
Immobilienfonds Schweiz
20%
15%
10%
9.2%
8.4% 5.50%
5%
5.3%
4.8%
3.3%
Aktien Schweiz
2.5%
1.4%
Direkte Immobilienanlagen Schweiz
0.1% 0%
1 Jahr
2 Jahre
3 Jahre
Die obenstehende Grafik zeigt die Performance der direkten Immobilienanlagen (SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index), der Obligationen (SBI), der Immobilienfonds (Lippreal) und der Schweizer Aktien (SPI) über einen Zeitraum von ein bis drei Jahren. Die Aktien waren über die betrachteten Zeiträume die Anlageklasse mit der eindeutig attraktivsten Performance. Die direkten Immobilienanlagen folgen an zweiter Stelle, wobei sich deren Performance-Entwicklung im Vergleich zu den Immobilienfonds verlangsamt, was auf die bestehende Korrelation zwischen Immobilienfonds und Aktien zurückzuführen ist.
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Seite11 11 Seite Ausgabe 8/07 / April 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Ostschweizer wagen den Sprung an die Börse IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche GmbH, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
Ins Immobiliensegment der SWX Swiss Exchange kommt Bewegung: Die bfw liegenschaften ag aus Frauenfeld will sich kotieren lassen und gleichzeitig das Kapital um rund CHF 70 Mio. erhöhen. Zurzeit ist die bfw liegenschaften ag an der Berner Börse kotiert. Präsident soll der St. Galler Wirtschaftsprofessor Franz Jäger werden. pd. Bis Ende Juni will die kleine Frauenfelder bfw liegenschaften ag den Sprung an die Schweizer Börse machen. Das Ostschweizer Unternehmen investiert hauptsächlich in Wohnimmobilien an Pendlerlagen um Wirtschaftszentren in der Deutschschweiz. Der Marktwert des Portfolios betrug Ende 2006 287,4 Mio. CHF. Das Eigenkapital belief sich auf 96,2 Mio. CHF, woraus eine Eigenkapitalquote von 32,9 Prozent resultierte. Die Eigenkapitalrendite inklusive Neubewertung betrug nach eigenen Angaben 11,9 Prozent.
70 Millionen Franken aufnehmen Die bfw liegenschaften ag beabsichtigt, am Kapitalmarkt rund CHF 70 Mio. aufzunehmen. Sie beantragt deshalb ihren Aktionären die Schaffung von maximal 1’916’250 Namenaktien Kategorie A mit einem Nennwert von 10 CHF pro Aktie. Das Bezugsrecht der Aktionäre soll gewahrt bleiben. Zudem wird die Schaffung eines genehmigten Kapitals im Umfang von bis zu 287’500 Namenaktien Kategorie A mit einem Nennwert von je 10 CHF pro Aktie beantragt. Mit der Durchführung der Transaktion wurde die Bank Vontobel AG als Lead Bank betraut. “Der Gang an die SWX Swiss Exchange ist für uns ein wichtiger Schritt, denn er erhöht unsere Wahrnehmung am Kapitalmarkt und hilft uns, die Wachstumsstrategie fortzusetzen”, begründet bfw-Gründer Beat Frischknecht die beabsichtigte Kotierung.
Franz Jaeger als Verwaltungsratspräsident Der Generalversammlung werden der St. Galler Wirtschaftsprofessor Franz Jaeger und der Immobilienfachmann Reinhard Giger zur Zuwahl in den Verwaltungsrat vorgeschlagen. Franz Jaeger wird das Präsidium von Wolfgang Maute übernehmen, der aus dem Gremium ausscheidet. Für das Geschäftsjahr 2006 wird eine Dividendenausschüttung von 0.70 CHF je Namenaktie A (0.07 CHF je Namenaktie B) beantragt. Bei Annahme wird sie voraussichtlich am 24. Mai 2007 ausbezahlt. Das Portfolio der bfw Liegenschaften ag beinhaltet gegenwärtig rund 50 Liegenschaften, 80 Prozent davon sind Wohngebäude. Durch den hohen Wohnanteil erwartet die bfw-Führung vor allem mehr Stabilität gegenüber den Büro- und Gewerbeliegenschaften. n