Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 15/07 / August 2007 Editorial
INHALT Editorial................................ 1 Direkte Immobilieninvestments in Rekordhöhe.............. 2 Blasenbildung im Markt für Luxusimmobilien?................... 5 Immobilien-Finanzmärkte Schweiz................................ 8 Mit Immobilienderivaten aus der Schuldenkrise? ................ 9 Trend zu teuren Mieten hält weiter an.......................12 Europäische Hotelbranche boomt weiter........................14 Impressum...........................14
Wer nicht an Ausländer verkaufen will, muss auch nicht Das Kind hat viele Namen: Lex Von Moos, Lex Friedrich, Lex Koller. Es wurde nicht nur oft umgetauft – es wurde auch nie erwachsen. Zu stark sind die Fesseln, welche es daran hindern, sich richtig entfalten zu können. Das Gesetz trägt Balast mit sich. Diesen Balast will nun der Bundesrat mit der Abschaffung des „Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland“, wie die Lex Koller richtig heisst, loswerden. Ein kluger Entscheid. Die politische Diskussion darüber Remi Buchschacher kommt jetzt so richtig Schwung. Das ist natürlich gut Redaktionsleiter - demokratische Enstcheidungsfindungen erfordern engagierte Diskussionen – andererseits besteht aber die Gefahr, dass sich unheilige Allianzen bilden können. Das ist in diesem Fall auch geschehen. Oft ist es Halbwissen, das zu Abwehrhaltungen führt. Und Althergebrachtes, dessen Aufhebung als persönliche Niederlage angesehen wird, wie die Einmischung der Alt Bundesräte Stich, Friedrich und Koller aufzeigt. Diese Zusammenhänge lassen sich nun bedauerlicherweise beobachten. Wenn die Wohnmärkte für ausländische Investoren geöffnet werden, wird das nicht zwangsläufig, und schon gar nicht generell zu höheren Mieten führen. Es sind nicht nur die Renditen, welche die ausländische Investoren an den Schweizer Märkten faszinieren. Es sind vielmehr die politische und wirtschaftliche Stabilität sowie die tiefen Finanzierungskosten. Wer es nur auf Gewinnmaximierung abgesehen hat, wird im regulierten Schweizer Wohnungsmarkt nicht glücklich. Und dann bleibt schliesslich noch ein Entscheidungsbereich, der von keinem Gesetz erfasst werden kann: Wer nicht an Ausländer verkaufen will, muss auch nicht.
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Ihr Remi Buchschacher Schweizer
ImmobilienGespräche
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Das nächste Schweizer Immobiliengespräch findet statt am 12. September 2007 um 17 Uhr im Restaurant Au Premier im Zürcher HB.
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Immobilienderivate Strohfeuer oder echte Alternative? Referenten: Marco Salvi, Real Estate Engineering Zürcher Kantonalbank Dr. Jörg Rütschi, Goldman Sachs International
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Immobilien Brief Schweizer
Seite 22 Seite Ausgabe 15/07 / August 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Direkte Immobilieninvestments in Rekordhöhe Die Direktanlagen in Immobilien haben im ersten Halbjahr 2007 europaweit die Rekordhöhe von 120,7 Mrd. Euro erreicht. Das entspricht einem Plus von 9 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Dies geht aus dem jüngsten Capital Markets Bulletin von Jones Lang LaSalle hervor.
Auf Grossbritannien (im Bild Canary Warf in London) entfielen 34 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens.
pd. Direkte Immobilieninvestments übertreffen im ersten Halbjahr 2007 in Europa die 120 Mrd. EuroMarke (in den Zahlen sind der Wohnsektor, Grundstücke und Entwicklungsprojekte nicht enthalten). Die grenzüberschreitenden Transaktionen kamen dabei auf einen Anteil von 64 %. Internationales Kapital, nicht börsennotierte Anlageformen sowie Fonds, die Staatsgelder verwalten, waren vor allem die treibenden Kräfte der Nachfrage. Gleichzeitig nahmen Verkäufe durch Corporates um ein Dreifaches zu. Die guten Marktbedingungen liessen die Unternehmen von Sale-and Leaseback-Transaktionen profitieren. Auffällig waren Portfolio-Verkäufe mit einem Volumen von mehr als 36 Mrd. Euro. Damit lagen sie dreimal so hoch wie im ersten Halbjahr 2006. “Nach diesem hervorragenden Ergebnis im ersten Halbjahr gehen wir von einem weiteren starken Investmentjahr 2007 aus. Mietwachstum und gute Nutzernachfrage sind die Eckpfeiler dieser Entwicklung. Zu beobachten ist allerdings auch ein zunehmend zweigeteilter Markt: das Tempo bei Investitionsaktivitäten in Grossbritannien lässt im Vergleich zur kontinentaleuropäischen Dynamik nach“, so Tony Horrell, bei Jones Lang LaSalle CEO European Capital Markets. Und weiter: “Schmaler werdende Renditespannen in den europäischen Hauptmärkten führen zu mehr Aktivitäten in den kleineren und weniger transparenten Märkten. Hier sind die Investoren bereit, mehr Risiken einzugehen, um höhere laufende Erträge zu erzielen als auch die Chance auf eine höhere Gesamtperformance zu erhalten. Als Folge der niedrigeren Wertentwicklung werden sich Investoren mit geringeren Erträgen als zuvor abfinden müssen. Sie sind daher gut beraten, sich wieder auf die Grundlagen ihres Investments zu konzentrieren, nämlich die Immobilie selbst. Aktives Asset Management ist gefragt, um die Erträge anzuheben.” Durch die gestiegenen Finanzierungskosten werden die Gewinnmargen für die risikofreudigen Anlegergruppen reduziert. Unter anderem Fonds, die Staatsgelder verwalten und andere Pensionsfonds nehmen deren Platz ein. Das wachsende Interesse von Seiten Investoren kapitalreicher Fonds z. B. aus Asien oder dem Nahen Osten wird die starke Nachfrage aufrechterhalten. “Wir rechnen zwar damit, dass auf Basis des enorm ho-
Schweizer
Seite 33 Seite Ausgabe 15/07 / August 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Fortsetzung
hen Kapitaldrucks auch aus dem letzten Jahr, die Nachfrage von Seiten der Anleger in Kontinentaleuropa hoch bleibt. Sie agieren aber zunehmend vorsichtiger, die Geschwindigkeit der Mittelzuflüsse in den Sektor dürfte im zweiten Halbjahr langsamer werden. Gewinnmitnahmen und Verkäufe durch Fonds wird die Zahl der am Markt angebotenen Immobilien erhöhen. Dabei wird auf Seiten der Verkäufer beim Transaktionsprozess ein pragmatischerer Ansatz zu beobachten sein, der dazu führt, dass eine Anzahl grösserer Fonds sich in Asien umschauen wird. Die meisten Märkte dort weisen ein positive Renditespanne auf sowie solide Fundamentaldaten.”
Immobilien Brief Direkte Immobilieninvestments in ...
Wichtigste Entwicklungen im Überblick: • Auf Grossbritannien entfielen 34 % des gesamten Transaktionsvolumens,entsprechend 40,6 Mrd. Euro (ein Plus von 4 %). • In Deutschland wurde mit rund 27 Mrd. Euro (entsprechend einem Viertel vom gesamteuropäischen Transaktionsvolumen) ein Rekordergebnis erzielt. Damit liegt das Ergebnis bereits deutlich über der Hälfte des Volumens im gesamten Vorjahr. • Frankreich verzeichnete einen starken Zuwachs auf 15 Mrd. Euro (+ 6 %). Der Anteil am Gesamtvolumen betrug 13 %. • In den Niederlanden haben grosse Einzeltransaktionen und PortfolioDeals ebenfalls zu einem Rekordvolumen von 6,6 Mrd. Euro geführt. • In zwei der drei nordischen Länder mussten deutliche Abschläge hingenommen werden. Nach dem Rekordergebnis Schwedens im ersten Halbjahr 2006 von 6,8 Mrd. lagen bis Ende Juni die Transaktionen bei
Frankreich (im Bild La Défense in Paris) gehört immer noch zu den wichtigsten Immobilienmärkten Europas.
Schweizer
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Fortsetzung
einer Grössenordnung von 4,5 Mrd. Euro. Norwegen kam auf nur 2,2 Mrd. Euro, nicht einmal halb so viel wie im Vergleichszeitraums des Vorjahres. Nicht zuletzt der Anstieg der Finanzierungskosten liess die Player hier vorsichtiger werden. Auf der Suche nach attraktiven Renditen und nachhaltigem Wertzuwachs ist dafür Finnland in den Fokus der Investoren gerückt mit einem Anstieg des Transaktionsvolumen um über 30 % auf 2,5 Mrd. Euro.
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Kalender August bis Oktober 2007 Termine zum Vormerken 30. Aug. bis 3. Sept. 2007 Bauen und Modernisieren Messezentrum Zürich www.bauen-modernisieren.ch 12. Sept. 2007 Schweizer Immobiliengespräch “Immobilienderivate: Strohfeuer oder echte Alternative?” Restaurant Au Premier, Zürich www.immorunde.ch 19. Sept. 2007 Informationsanlass Curem Masterstudiengang Real Estate ETH Zürich www.curem.ch 3. Okt. 2007 Schweizer Immobiliengespräch “Portfolio-Diversifikation mit Topsegment-Immobilien Liebhaberei versus Renditedenken” Zunfthaus Waag, Zürich www.immorunde.ch 8. Okt. bis 10. Okt. 2007 Expo Real Messe München www.exporeal.net 22. Okt. 2007 Informationsanlass Curem Masterstudiengang Real Estate ETH Zürich www.curem.ch
• Zuwächse im Transaktionsvolumen erlebten die mittel- und osteuropäischen Märkte Bulgarien, Tschechien, Rumänien, Türkei und Ukraine. In Russland gingen die Direktanlagen demgegenüber zurück (inklusive von Investoren vorfinanzierte Projektentwicklungen gab es eine Steigerung um mehr als 50 %)
Die wichtigsten Kapitalquellen: • Nicht börsennotierte Fonds, einschliesslich von Dritten gemanagte Fonds, blieben die aktivsten Player. Ihr Engagement war mit 46 Mrd. Euro in etwa auf dem Niveau des Vergleichszeitraums des Vorjahres. • Deutsche offene Fonds treten wieder verstärkt als Käufer auf, nutzen dafür ihr Kapital aus den Verkäufen des vergangenen Jahres. • Fonds aus Grossbritannien waren verstärkt aktiv in Kontinentaleuropa. Auf ihr Konto gehen mehr als ein Drittel der Käufe mit britischem Kapital. Das Interesse konzentriert sich vor allem auf die reifen Märkte in Frankreich, Deutschland und den Niederlanden. Wachsendes Engagement ist aber auch in Mittel- und Osteuropa zu beobachten. • börsennotierte Immobilienunternehmen (einschliesslich der REITs) erwarben europaweit Assets in einer Grössenordnung von etwa 17 Mrd. Euro und damit ein Nettowachstum von 1,35 Mrd. Euro. • Mit 3,5 Mrd. Euro lagen die Verkäufe durch Corporates leicht über dem letztjährigen Niveau. Mit jeweils ca. 1,4 Mrd. Euro waren es vor allem Grossbritannien und Deutschland, in denen die Transaktionen stattfanden. Die Unternehmen wollten von hohen Preisen und der starken Nachfrage nach Assets profitieren.
Entwicklung in den Sektoren: • Die Büroimmobilie bleibt weiter stärkster Sektor mit einem Volumen von 63 Mrd. Euro, entsprechend einem Anteil von 53 % am gesamten Transaktionsvolumen. • Der Einzelhandel liegt trotz Rückgang gegenüber dem Vergleichzeitraums des Vorjahres auf einem guten Niveau und kommt auf ein Transaktionsvolumen von 21,6 Mrd. Euro (1. Hj. 2006: 27 Mrd. Euro). Derzeit stehen einige grössere Transaktionen in Verhandlungen, die das Ergebnis in der zweiten Jahreshälfte pushen werden. • Auch Logistikimmobilien weisen mit 6 Mrd. Euro im Einjahresvergleich einen Rückgang im Transaktionsvolumen auf – eine Entwicklung, die vor allem wegen dem Mangel an adäquaten Produkten zu beobachten war. Die Nachfrage nach Logistikimmobilien bleibt hoch. n
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Seite 5 Ausgabe 15/07 / August 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Blasenbildung im Markt für Luxusimmobilien? Bereits zwölf Jahre dauert der Höhenflug des Luxusimmobilienmarktes an. Nach einem Absturz Anfang der 90er Jahre haben sich die Preise schrittweise erholt und seit der Jahrtausendwende massiv zugelegt. Eine allgemeine Überhitzung ist aber nicht spürbar. Mehrere Faktoren nährten den anhaltenden Boom bei Luxusimmobilien. So luden zu Beginn die effektiven Preisniveaus, die nach einem mehrjährigen Wertzerfall sehr attraktiv erschienen, ab 1994 zum Kauf. Nach 1997 waren es die historisch tiefen Hypothekarzinsen kombiniert mit der wundersamen Geldvermehrung der Dotcom-Ära, die immer neue Käufer hervorbrachte. Mit dem Ende des Börsenbooms schien auch der Liegenschaftsmarkt vor einer Korrektur nicht gefeit. Doch weit gefehlt. Dank weiter sinkenden Zinsen, weit offenen Geldschleusen bei den Notenbanken und zusätzlichen politischen Massnahmen zugunsten des Immobilienmarktes verlängerte sich die Hausse bis heute. Erbschafts- und Schenkungssteuern wurden vielerorts abgeschafft und damit einer neuen, jüngeren Generation der Immobilienerwerb erleichtert. Zudem führte die immer liberaler praktizierte Pauschalbesteuerung von wohlhabenden Ausländern zu einem regelrechten Sog an steuersensitiven, vermögenden Ausländern in die begehrtesten Wohngemeinden. Mit der Annahme der bilateralen Verträge mussten sowohl die Lex Friedrich als auch die Lex Koller für EU-Bürger praktisch ausser Kraft gesetzt werden, was erneut in eine Nachfrageausdehnung mündete. Und schliesslich ist seit drei Jahren auch die hiesige Wirtschaft wieder in Schwung geraten, was zu teilweise prall gefüllten Lohntüten und erfreulichen Entwicklungen in den Wertschriftendepots führte. All diese Entwicklungen verleihen dem Immobilienmarkt frischen Schwung. In diesem Verkäufermarkt haben die seit Ende 2005 leicht steigenden Hypothekarzinsen nur bedingt einen dämpfenden Einfluss, zumal die meiAnzeige
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Blasenbildung im Markt für ...
Seite 66 Seite Ausgabe 15/07 / August 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche sten solchen Verträge langfristig abgeschlossen werden und somit nur mit einer grossen Verzögerung Wirkung zeigen.
Die Schere öffnet sich Es ist wichtig, den Immobilienboom differenziert zu betrachten, denn längst nicht alle Regionen und Objektarten profitieren im selben Ausmass. Klar feststellbar ist, dass Luxusimmobilien in Gebieten mit hoher Kaufkraft massiv an Wert gewonnen haben und weiterhin höchst attraktiv bleiben. Gleichzeitig gilt für den Immobilienmarkt aber ähnliches wie etwa in der Konsumgüterindustrie: die Schere öffnet sich immer rascher und so erstaunt es nicht, dass neben Luxusliegenschaften vor allem auch das Low-Price-Segment vom anhaltenden Boom erfasst wurde.
Die Anziehungskraft schöner Villen bleibt ungebrochen
Ist der Preis das Hauptkriterium, spielen weder Lage noch Prestige eine Rolle. Mit dem aktuell noch immer tiefen Zinsniveau stellen sich daher viele die Frage, ob anstatt einer Miete für das gleiche Geld nicht besser Wohneigentum erworben werden soll. In manchen Regionen wie beispielsweise dem Zürcher Oberland, dem Glatt- oder Limmattal finden so unzählige Wohnungen zu sensationellen Preisen auch Käufer.
Präferenzen ändern sich Während Reiheneinfamilienhäuser in den 70er und 80er-Jahren sehr beliebt waren, sind heute Eigentumswohnungen auf einem Stockwerk mit Lifterschliessung und direktem Garagenzugang gefragt. Etagenwohnungen mit Treppen (Maisonette), abgeschrägten Wänden (Dachwohnungen), die erwähnten Reihenhäuser und Etagenwohnungen ohne Lift werden dagegen immer unbeliebter. Mit der zunehmenden Überalterung unserer Gesellschaft wird sich dieser Trend hin zu mehr Komfort in Zukunft noch akzentuieren – auch weil die betroffene Gruppe die mit Abstand vermögendste ist. An Top-Standorten bleiben Einfamilienhäuser, Baugrundstücke sowie moderne Etagenwohnungen mit effizienten Grundrissen sowohl in der Gunst der Käufer als auch preislich in sehr hohen Sphären. Die Entwicklung im Luxussegment, in der Spitze der Preisspirale, sollte aber wie bereits angetönt nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Gesamtmarkt weit weniger agil ist und einzelne Regionen kaum Veränderungen erfahren haben.
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Blasenbildung im Markt für ...
Seite 7 Ausgabe 15/07 / August 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Sanfte Landung wahrscheinlich Der aktuelle Aufschwung im Luxusimmobilienmarkt dauert schon über eine Dekade. Wie in anderen Märkten unterliegt auch die Immobilienbranche Zyklen von Auf und Ab. In einigen überhitzten Gebieten etwa in den USA, Australien oder Südafrika hat bereits eine spürbare Korrektur eingesetzt. Deswegen dem hiesigen Markt, speziell an besten Lagen, eine ähnliche Entwicklung zu prognostizieren wäre aber zu einfach. Denn einerseits war das spekulative Element weiter weniger gross als in etwa in Amerika, und andererseits wird die Region Zürichsee für vermögende In- und Ausländer weiterhin höchst attraktiv bleiben. Zudem wird das Angebot gerade an gesuchten Lagen und spezielle bei Baugrundstücken und Einfamilienhäusern beschränkt bleiben, so dass ein genereller Abschwung noch keinen negativen Einfluss auf die beliebtesten Standorte haben muss. Denn eines hat die Vergangenheit gezeigt: die Nachfrage Toplagen ist unelastisch und weist eine der geringsten Volatilitäten auf. Das heisst, dass diese Regionen als letzte in einen Abschwung hineingezogen werden und als erste wieder zu neuer Blüte aufbrechen. Generell kann beobachtet werden, dass Sachwerte wieder vermehrt, wenn auch nur aus Diversifikationsgründen, in den Fokus der Investoren bzw. vermögenden Privatpersonen rücken und damit dem Markt ein fundamentale Stärke verleihen, die nicht ohne weiteres erschüttert werden kann. Selbstverständlich können geopolitische Risiken, Epidemien oder ein weltweiter Börsencrash den Immobilienboom abrupt beenden. Die Wahrscheinlichkeit solcher Megaereignisse ist aber klein. Viel eher ist davon auszugehen, dass sich im Rahmen einer regulären Wirtschaftsabkühlung und möglicherweise weiterhin moderat steigender Zinsen der Boom im Luxusimmobilienmarkt einem sanften Ende nähert. Die massiven Preissteigerungen der vergangenen Jahre dürften in einem solchen Szenario einer gemächlicheren Preisentwicklung weichen. n Claude Ginesta Der Autor ist Immobilientreuhänder, Betriebsökonom und Geschäftsführer der Ginesta Immobilien in Küsnacht ZH.
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ImmobilienGespräche Das übernächste Schweizer Immobiliengespräch findet statt am 3. Oktober 2007 17.30 Uhr im grossen Zunftsaal im Zunfthaus zur Waag in Zürich.
Portfolio-Diversifikation mit Topsegment-Immobilien – Liebhaberei versus Renditedenken? Referenten: Michael Blaser, CEO Wüst & Wüst Dr. Dirk Boll, Direktor Christie's (International) AG und Christie’s Great Estates Yonas Mulugeta, Colliers CSL AG, MRICS, Partner, Head of Investment Services Urs Ledermann, Ledermann AG, Beteiligungen & Immobilien
Seite 88 Seite Ausgabe 15/07 / August 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz Immobilienfonds CH-Valoren
Anlagefonds Name
16.08.2007 Rückn.Preis
Börsenkurs 16.08.07
2'672'561 844'303 1'968'509 276'935
BONHOTE IMMOBILIER
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz
Kurse seit 1.1.07
Nettovermögen
höchst / tiefst Juli 07
101.50
113.50
na
11.82%
7.44%
nk
104.00
116.50
347'310'000
CS 1A IMMO PK *
1046.00
1330.00
4.02%
27.15%
7.69%
nk
1215.00
1330.00
3'240'316'240
CS REF PROPERTY PLUS *
1011.00
1185.00
1.87%
17.21%
6.81%
nk
1130.00
1180.00
701'520'000
160.60
204.50
4.13%
27.33%
4.35%
1.13%
191.70
211.00
1'233'942'980
113.10
145.00
3.68%
28.21%
5.22%
1.36%
137.60
153.40
1'670'248'330
1028.00
1130.00
1.28%
9.92%
-3.01%
0.37%
1132.00
1197.00
295'835'130
CS REF INTERSWISS
1'291'370
CS REF SIAT
2'158'801
DYNAMIC REAL ESTATE FUND
1'458'671
FIR
93.30
112.50
3.33%
20.58%
-1.49%
0.84%
113.10
117.50
658'207'125
977'876
IMMOFONDS
286.60
348.00
4.02%
21.42%
0.58%
0.95%
344.50
359.00
881'262'324
278'226
LA FONCIERE
481.20
650.00
3.04%
35.08%
-1.52%
0.96%
639.00
702.00
732'810'000
277'010
MI-FONDS IMMO
143.90
170.50
3.86%
18.49%
4.62%
4.08%
170.00
189.00
272'800'000
278'545
SOLVALOR "61"
163.00
210.00
3.07%
28.83%
-4.58%
5.03%
209.50
248.30
746'248'650
725'141
SWISS RE IMMOPLUS
698.00
858.00
1.17%
22.92%
1.84%
1.27%
840.00
889.00
823'680'000
702'020
SWISSCANTO (CH) REF IFCA
244.50
297.50
3.57%
21.68%
1.65%
1.13%
297.00
312.00
520'625'000
277'186
SWISSCANTO (CH) REF IMMO VAL
415.80
510.00
3.71%
22.66%
6.79%
nk
490.00
525.00
263'160'000
2'616'884
SWISSINVEST REIF ****
100.80
120.20
3.44%
19.25%
-0.66%
0.57%
119.50
123.80
441'646'172
1'442'082
UBS SWISS RES. ANFOS
46.15
54.50
3.76%
18.09%
-3.37%
2.09%
54.05
57.40
1'154'459'766
1'442'085
UBS LEMAN RES. FONCIPARS
58.45
72.00
3.23%
23.18%
2.48%
1.37%
71.30
76.60
738'802'296
1'442'087
UBS SWISS MIXED SIMA
70.40
86.50
3.63%
22.87%
-0.11%
1.41%
87.20
95.50
4'270'312'711
1'442'088
UBS SWISS COM. SWISSREAL
55.55
65.00
3.90%
17.01%
1.06%
3.86%
63.35
68.15
676'037'440
nk
Nicht kotiert SWX
(1)
Ohne CS REF Property Plus & Swiss Re Immoplus
Ø(1)
Ø
SWIIT Index
Ø
Total
3.63%
21.77%
0.61%
1.63%
19‘669‘224‘163
*
Dürfen nur von Institutionellen Anlegern mit professioneller Tresorerie erworben werden
***
Auschüttung, Schätzung SFPC
Monatlicher Umsatz
Fusion Immovit/Swissinvest per 30.6.2006
Juli 2007
****
246‘893‘458
Immobilienaktien CH-Valoren
Aktien Name
16.08.2007 NAV inkl. aufgel. Ziinsen
Börsenkurs 16.08.07
883'756 1'820'611 255'740
ALLREAL HOLDING
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz
Kurse seit 1.1.07
Börsenkapitalisierung
höchst / tiefst Juli 07
103.40
133.00
3.81%
28.63%
1.85%
6.96%
130.00
156.50
700'764'402
31.20
28.50
2.47%
-8.65%
-11.52%
2.90%
28.50
34.00
127'430'625
BFW LIEGENSCHAFTEN N ESPACE REAL ESTATE
135.55
138.00
2.37%
1.81%
11.22%
nk
126.00
151.00
141'388'728
1'731'394
INTERSHOP
220.00
306.50
3.96%
39.32%
3.66%
15.05%
304.00
343.00
334'698'000
1'110'887
MOBIMO
172.10
182.00
5.00%
5.75%
-1.52%
2.47%
181.00
209.00
709'839'585
1'829'415
PSP SWISS PROPERTY
55.35
63.40
3.49%
14.54%
-6.29%
6.34%
62.50
75.95
2'973'579'889
803'838
SWISS PRIME SITE
52.85
64.00
4.87%
21.10%
-8.65%
32.64%
63.25
76.00
1'313'464'218
261'948
WARTECK INVEST
1290.00
1588.00
3.94%
23.10%
4.10%
2.13%
1571.00
1679.00
179'221'680
11.11
10.55
4.95%
-5.04%
-9.83%
3.93%
10.55
12.95
403'623'785
2'183'118 *
ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung
Ø
Ø
Index
Ø
Total
3.87%
13.39%
-4.90%
11.00%
6‘884‘010‘912
Sämtliche Zahlen wurden uns zur Verfügung gestellt von:
Swiss Finance & Property Corporation Utoquai 55 CH-8008 Zürich
Monatlicher Umsatz Juli 2007
757‘279‘960
Seite 99 Seite Ausgabe 15/07 / August 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Immobilien Brief Schweizer
Mit Immobilienderivaten aus der Schuldenkrise? Derivate werden immer mehr zum Thema für Immobilieninvestoren. Nach wie vor ist es schwierig, einen funktionierenden Markt für diese Produkte zu etablieren. Eine der rsten Anbieterinnen ist die Zürhcer Kantonalbank. Die Immobilienmärkte stehen im Moment im Zentrum des Interesses der Finanzwelt. Kein Tag vergeht ohne neue Hiobsbotschaften vom USHypothekenmarkt. Einer der wichtigsten Auslöser dieser Krise sind die rückläufigen Immobilienpreise, welche seit einigen Monaten in vielen US-Regionen beobachtet werden. Überraschend an dieser Krise ist jedoch nicht ihre Ursache. Die meisten Immobilienökonomen warnen seit Jahren vor dem „housing bubble“. Ebenso war es immer klar, dass zuerst das Segment mit der höchsten Belehnung und der schlechtesten Schuldnerqualität an fallenden Immobilienpreisen leiden werde. Vielmehr erstaunt es, dass bereits ein relativ kleiner Rückgang der Immobilienpreise so weite Kreise um sich ziehen kann. Denn im modernen
Derivate verbessern die Allokation und die Diversifizierung eines Portfolios.
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Seite 10 Ausgabe 15/07 / August 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Fortsetzung
Finanzzeitalter werden Risiken, wenn sie bekannt sind und zu bedrohlich werden, mittels entsprechenden Instrumenten abgesichert: Erstversicherer treten Risiken an Rückversicherer ab, Banken geben Zinsrisiken an den Kapitalmarkt weiter und Airlines sichern Kerosinpreise mittels Terminkontrakten ab. Sogar die Landwirte in Emerging Markets wie Brasilien haben die Möglichkeit, ihre Soja- oder Kaffeeernte gegen allfällige Preisrückschläge abzusichern. Dank diesen Absicherungsmöglichkeiten brachten denn auch grössere Versicherungsfälle, schwankende Zinsen oder stark steigende Ölpreise keine Flut von Konkursen mit sich. Bei den Immobilien scheint es sich jedoch anders zu verhalten: Schon leicht fallende Hauspreise lösen eine Krise aus, welche grosse Verunsicherung mit sich bringt und weite Kreise durch die globale Finanzwelt zieht.
Mit Immobilienderivaten aus der ...
Klumpenrisiken vermeiden Absicherungsinstrumente, welche die Umverteilung von einzelnen Risiken erlauben, verbessern generell die Allokation von Risiken. Klumpenrisiken und Liquiditätsengpässe können so vermieden werden. Es ist der altbekannte Gedanke der Diversifikation und Streuung der Risiken. Bei einer Aktienanlage steht dem Investor eine ganze Palette an etablierten und liquiden Investitionsvehikeln zur Verfügung. Er kann Aktien direkt erwerben, einen Aktienfonds aus Hunderten kaufen oder sich das gewünschte Exposure mit Hilfe eines Derivats in sein Portfolio holen. Die Krise auf dem Markt für Hypotheken mit schlechten Bonitäten zeigt, dass diese Art von Instrumenten auch auf dem Immobilienmarkt dringend nötig sind. Allerdings sind die Instrumente noch nur sehr beschränkt verfügbar. Ein aktiver Markt besteht nur in Grossbritannien. In Kontinentaleuropa steckt der Markt für Immobilienderivate noch in den Kinderschuhen. Erste Transaktionen fanden in Frankreich, Deutschland und in der Schweiz statt.
Erste Produkte in der Schweiz In der Schweiz bot die Zürcher Kantonalbank als erste Bank in der Schweiz Immobilienderivate an. Auch wenn hier – im Gegensatz zum Inserat Immorunde 180x65mm
16.4.2007
9:33 Uhr
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Der Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) war in der Schweiz führend bei der Entwicklung von transaktionspreis-basierten Immobilienindizes. Bereits 1996, als erstmals eine Reihe solcher Indizes publiziert wurde, war die Möglichkeit von neuartigen, derivativen Produkten, die mit Hilfe dieser Indizes konstruiert werden, erörtert worden. Seither hat die ZKB zum einen die Technologie im Bereich Indexberechnung ständig verfeinert. Der ZWEX bildet die Entwicklung der Marktpreise für Wohneigentum im Kanton Zürich ab. Auf der Basis von 20’000 Immobilientransaktionen seit 1980 wird quartalsweise ein hedonischer (=qualitätsbereinigter) Preisindex berechnet. Qualitätsbereinigung bedeutet dabei, dass die Preisentwicklung für Wohneigentum mit konstanten Merkmalen berechnet wird. Veränderung der Grösse – z.B. die im Zeitablauf steigende Wohnfläche – und der Qualität der gehandelten Liegenschaften haben somit keinen Einfluss auf die gemessenen Preisbewegungen. Diese so genannte hedonische Methode gilt als “best practice” für die Messung der Preisentwicklung von Immobilien. Details zum Index sind unter www.zkb.ch/zwex abrufbar.
Seite11 11 Seite Ausgabe 15/07 / August 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche US-amerikanischen Markt – ein Immobiliencrash unwahrscheinlich ist, können besorgte Hausbesitzer bereits heute den Wert ihres Eigenheims schützen. Der ZKB Immo-Hedge ermöglicht erstmals eine Absicherung des Wohneigentums, die sich an den Zürcher Wohneigentumsindizes ZWEX (ZWEX See für die Preise in den Zürcher Seegemeinden oder ZWEX Regio für den übrigen Kanton) orientieren. Wie funktioniert ein solches Produkt? Der ZKB Immo-Hedge ist eine Absicherungsoption (Put-Warrant) auf die Wohneigentumsindizes ZWEX mit einer Laufzeit von 5 Jahren. Die Optionsprämie wird zu Beginn der Laufzeit entrichtet. Ein allfälliger Preiszerfall von Wohneigentum in Zürich wird am Ende der 5-jährigen Laufzeit in vollem Umfang der negativen Indexperformance vergütet. Dabei sind zur Festlegung der Vergütung der abgesicherte Nominalbetrag und die Veränderung des gewählten Indexes massgebend. Nehmen wir beispielsweise an, dass ein Hausbesitzer den Betrag von CHF 250‘000 an seiner Immobilie in einer Zürcher Seegemeinde absichern will. Der ZWEX See notiere bei 101.30 Indexpunkten, wobei wir gleich anmerken müssen, dass alle diese Angaben indikativ sind und den Marktschwankungen unterworfen sind. Für ein Nominalbetrag von CHF 250’000 werden demnach 250‘000 / 101.30 = 2‘468 Warrants benötigt. Der Ausgabepreis liegt bei CHF 2.45 pro Warrant, was einer Einmalprämie von CHF 6‘047 entspricht (2‘468 Warrants zu CHF 2.45). Angenommen die Wohneigentumspreise fallen über die nächsten 5 Jahre um 21 Prozent. Mit dem ZKB Immo-Hedge erhält der Hausbesitzer diese 21 Prozent abgegolten. Bei einem absicherten Nominalbetrag von CHF 250’000 entspricht dies CHF 52’500.
Und wenn die Preise weiterhin steigen? Den schlechten Nachrichten aus Amerika zum trotz: nach wie vor ist die Mehrheit der Investoren in der Schweiz auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten in Immobilien. Die ZKB Produkte Immo-Protein und Immo-Casual bieten eine Alternative zu Direktanlagen in den Immobilienmarkt, ohne deren kostenmässigen und steuerlichen Nachteile in Kauf nehmen zu müssen. Beide Produkte sind auf dem Sekundärmarkt erhältlich. Zudem kann bereits mit geringen Beträgen in den breiten Immobilienmarkt investiert und direkt an der Entwicklung der entsprechenden Immobilienmarktpreise partizipiert werden. Wie beim Immo-Hedge sind beide Produkte an die Entwicklung des Zürcher Wohneigentumsindex ZWEX gebunden. Der Immo-Protein läuft noch 3 1/2 Jahre und ist zu 100 Prozent kapitalgeschützt. Jährlich wird ein Coupon in der Höhe der positiven Performance des ZWEX, bis maximal 5.5 Prozent, ausbezahlt. Negative Entwicklungen des Indexes werden hingegen einfach ignoriert. n Marco Salvi Der Autor arbeitet im Financial Engineering Immobilien bei der Zürcher Kantonalbank
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Seite 12 Ausgabe 15/07 / August 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Trend zu teuren Mieten hält weiter an Gemäss dem homegate.ch-Angebotsmietindex sind die Angebotsmieten in der Schweiz im Juli 2007 um plus 0,4 Prozent gestiegen. Mit wenigen Ausnahmen wurden die Angebotsmieten im vergangenen Jahr jeden Monat teurer. pd. Die Angebotsmieten in der Schweiz sind im Juli 2007 um 0,4 Prozent gestiegen. Der Indexstand „Schweiz“ beträgt neu 108 Punkte. Im 12-Monatsvergleich entspricht dies einem Zuwachs von 2,5 Prozent. Damit hat sich der Preisauftrieb der Angebotsmieten in fast jedem Monat des vergangenen Jahres fortgesetzt. Zu diesem Ergebnis kommt der homegate.ch-Angebotsmietindex, der vom Immobilienportal homegate.ch in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben wird. Er misst die monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neu und wieder zu vermietende Wohnungen. Bei der Entwicklung der Angebotsmieten in den Regionen Basel und Bern war im Juli wenig Dynamik zu beobachten. Sie stiegen jeweils um plus 0,1 Prozent auf einen Stand von 103,7 (Basel) bzw. 111,4 Punkten (Bern). Auch im Jahresvergleich zeigt sich ein unterdurchschnittlicher Mietpreisanstieg von plus 1,5 für Basel bzw. plus 0,8 Prozent für Bern. Die monatliche Zunahme der Angebotsmieten in Zürich liegt mit einem Plus von 0,4 Prozent im Rahmen der schweizerischen Mietpreisentwicklung (Indexstand: 106,8 Punkte). Gegenüber Juli 2006 stiegen die Zürcher Mieten mit plus 2,7 Prozent leicht überdurchschnittlich an.
Neue und grosse Wohnungen wurden teurer Der Preisauftrieb bei neuen Wohnungen fällt im Berichtsmonat mit einem Plus von 0,6 Prozent (Indexstand: 108,3 Punkte) etwas stärker aus als bei alten Wohnungen mit 0,3 Prozent (Indexstand: 108,1 Punkte). Auch im 12-Monatsvergleich ist die Teuerung der Mieten neuer WohAnzeige
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Trend zu teuren Mieten hält weiter an
Seite 13 Ausgabe 15/07 / August 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche nungen mit 3,7 Prozent stärker gestiegen als bei alten Wohnungen mit homegate.ch-Angebotsmietindex einem Anstieg von 2,1 Prozent."Schweiz" Während die Angebotsmieten kleiner Wohnungen um plus 0,2 Prozent teurer wurden (Indexstand: 107,5 Die Angebotsmieten in der Schweiz sind im Juli 2007 um 0,4 Prozent gestiegen. Der Punkte), legten die Mieten grosser Wohnungen um plus 0,5 Prozent zu Indexstand "Schweiz" beträgt neu 108 Punkte. Im 12-Monatsvergleich entspricht dies (Indexstand: 109,2 Punkte).Damit Gegenüber des Vorjahres die einem Zuwachs von 2,5 Prozent. hat sich Juli der Preisauftrieb derstiegen Angebotsmieten Mieten kleiner Wohnungen um plus 2,2 Prozent und diejenigen von in fast jedem Monat des vergangenen Jahres fortgesetzt. grossen Wohnungen um plus 2,8 Prozent. homegate.ch-Angebotsmietindex (im Monat):
Schweiz homegate.ch-Angebotsmietindex (im Monat), Schweiz 109.00 homegate AG Webereistrasse 68 8134 Adliswil Tel +41 44 711 86 88 Fax +41 44 711 86 09 www.homegate.ch
108.00 107.00 106.00 105.00 104.00 103.00 102.00 101.00 100.00
Jan Mrz Mai Jul Sep Nov Jan Mrz Mai Jul Sep Nov Jan Mrz Mai Jul Sep Nov Jan Mrz Mai Jul Sep Nov Jan Mrz Mai Jul Sep Nov Jan Mrz Mai Jul
02 02 02 02 02 02 03 03 03 03 03 03 04 04 04 04 04 04 05 05 05 05 05 05 06 06 06 06 06 06 07 07 07 07
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Die Angebotsmieten in der Schweiz sind im Juli 2007 um 0,4 Prozent
Der homegate.ch-Angebotsmietindex "Schweiz" misst die Veränderung der Mietpreise gestiegen. Der Indexstand „Schweiz“ beträgt neugesamte 108 Punkte. ImBasis 12von neu und wieder zu vermietenden Wohnungen für die Schweiz. Monatsvergleich dies 100. einem Zuwachs von 2,5 Prozent. Damit bildet der Januar 2002entspricht mit Indexstand
hat sich der Preisauftrieb der Angebotsmieten in fast jedem Monat des vergangenen Jahres fortgesetzt. Der homegate.ch-Angebotsmietindex „Schweiz“ misst die Veränderung der Mietpreise von neu und wieder zu vermietenden Wohnungen für die gesamte Schweiz. Basis bildet der Januar 2002 mit Indexstand 100. n Anzeige
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Seite14 14 Seite Ausgabe 15/07 / August 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Europäische Hotelbranche boomt weiter pd. Laut der HotelBenchmark-Datenbank von Deloitte ergibt sich für das erste Halbjahr 2007 europaweit bei den Zimmererträgen (RevPAR) eine Steigerung von 6,8 Prozent. Diese liegt damit zwar etwas niedriger als im Vorjahreszeitraum mit 7,2 Prozent, doch trotz fehlender weltweiter sportlicher Grossereignisse in diesem Jahr profitiert die Hotelbranche von der guten gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Besonders Valencia, Istanbul, Lissabon und Athen erreichen aufgrund lokaler Events im ersten Halbjahr Spitzenperformance.
IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche AG, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
„Der exzellente Start der europäischen Hoteliers ist vor allem der guten gesamt-wirtschaftlichen Lage der Euro-Region zu verdanken. Neben der gestiegenen Nachfrage im Business-Segment hat insbesondere der touristische Sektor zu dem Wachstum beigetragen”, erläutert Benjamin Ploppa, Hospitality Manager bei Deloitte. Valencia führt die HotelBenchmark-Liste aufgrund des America´s Cup mit einem Zuwachs beim RevPAR von 38,4 Prozent an. Istanbul erzielte einen Zuwachs von 26 Prozent während der ersten sechs Monate des Jahres. Eine Vielzahl von Konferenzen, Messen und Sportevents, aber auch das Image als Kunstund Kulturdestination lockte vermehrt Besucher an. Lissabon profitierte von den 40 000 Besuchern, die zur Alimentaria International Food Show im Mai kamen. Der durchschnittliche Zimmererlös betrug 99 Euro, dies bedeutet eine 14-prozentige Steigerung gegenüber dem Vorjahr. Mit Athen erzielte eine weitere südeuropäische Metropole ein zweistelliges Wachstum. Aufgrund des Champions-League-Finales im Mai erreichten Hotels in dieser Nacht einen 116-prozentigen Anstieg auf 337 Euro Zimmererlös – dreimal höher als der Vorjahresdurchschnitt. Mit 80,5 Prozent erreicht London wie gewohnt eine der besten Auslastungen in der europäischen Hotelbranche und konnte das Wachstum nochmals um 15 Prozent steigern. n Ergebnisse verschiedener europäischer Städtevergleich 1. Halbjahr 2007 Städte für das erste Halbjahr 2007 Belegung
Durchschnittlicher Zimmerpreis 2007 Änderung
RevPAR
2007
Änderung
2007
Änderung
Gesamteuropa Valencia Istanbul Moskau
% 67.1 70.5 75.0 70.7
% 0.9 3.6 7.1 4.7
(!) 112 95 138 263
% 5.8 33.4 16.1 15.9
(!) 75 67 104 186
% 6.8 38.2 26.0 21.3
Reykjavik Warschau Barcelona London Lissabon
65.2 66.5 71.9 80.5 63.2
4.0 7.0 2.0 0.7 3.4
107 91 149 185 99
14.0 10.2 12.4 14.3 10.3
70 60 107 149 63
18.5 17.9 14.6 15.0 14.0
Göteborg Zürich Athen Helsinki Berlin
65.9 76.1 67.8 66.1 68.8
7.1 3.7 3.6 4.1 7.1
101 146 149 121 118
66 111 101 80 81
13.7 12.5 10.9 10.0 10.5
Quelle: HotelBenchmark™
6.1 8.5 7.1 5.6 3.2