Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 17/07 / September 2007 Editorial
INHALT Editorial................................ 1 Swiss Prime Site erzielt Rekordgewinn und baut den Prime Tower.................... 2 Nachricht.............................. 2 Die Immobilien-Bewirtschaftungskosten sinken.......... 5 Intershop-Gruppe nutzte das günstige Marktumfeld............. 7 Kalender............................... 8 Immobilien-Finanzmärkte Schweiz................................ 9 Schweizer Wohnbautätigkeit nochmals ansteigend.............10 Grenzen als Herausforderung und Chance wahrnehmen.......12 Impressum...........................13
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Die Index-Frage löst engagierte Diskussionen aus Immobilienderivate – Strohfeuer oder echte Alternative? Unser Immobiliengespräch vom letzten Mittwoch in Zürich war einem Thema gewidmet, welches ausgezeichnet in die gegenwärtige Diskussion um die Auswirkungen der amerikanischen Immobilienkrise auf die Märkte in der Schweiz passt. Denn wo die Kreditvergabepolitik sich verändern könnte, ist es immer gut Alternativen zu haben. Und dafür sind Derivate ausgezeichnet geeigRemi Buchschacher Redaktionsleiter net. Doch die Gefahr eines Strohfeuers besteht trotzdem: Dann nämlich, wenn in die kurzfristige Profitdenkweise aus der Finanzwirtschaft auch auf den Einsatz von Derivaten in der Immobilienwirtschaft angewendet wird. Die grösste Knacknuss für eine erfolgreiche Verbreitung von Immobilienderivaten besteht aber gegenwärtig bei den Indizes. Darüber ist im Moment ein veritabler Glaubenskrieg entstanden. Da kommt es nicht einmal darauf an, für welches Index-System sich ein Derivateanbieter entscheidet. Es geht im Grunde genommen vor allem darum, ob die Indizes den Anforderungen an ein solch komplexes Konstrukt überhaupt Stand halten können und eine vertrauenswürdige Grundlage darstellen. Denn ohne diese Basisvorgabe lässt sich keine Marktentwicklung abbilden. Bei Immobilien, und erst noch wenn es um Direkthaltung geht, ist dies noch schwieriger als bei Aktienanlagen. Die beiden gegenwärtig in der Schweiz angebotenen Index-Systeme sind aber ausgezeichnet konstruiert. Ihr Remi Buchschacher
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Das nächste Schweizer Immobiliengespräch findet statt am 3. Oktober 2007 um 17.30 Uhr im grossen Zunftsaal im Zunfthaus zur Waag in Zürich.
Portfolio-Diversifikation mit Topsegment-Immobilien – Liebhaberei versus Renditedenken? Referenten: Michael Blaser, CEO Wüst & Wüst Dr. Dirk Boll, Direktor Christie's (International) AG und Christie’s Great Estates Yonas Mulugeta, Colliers CSL AG, MRICS, Partner, Head of Investment Services Urs Ledermann, Ledermann AG, Beteiligungen & Immobilien
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Immobilien Brief Schweizer
Seite 22 Seite Ausgabe 17/07 / September 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Swiss Prime Site erzielt Rekordgewinn und baut den Prime Tower Nachricht
Implenia will im Ausland wachsen pd. Implenia will ins Ausland expandieren. Um mehr Wachstum erzielen zu können, will der grösste Schweizer Baukonzern in der russichen Olympiastadt Sotschi an Aufträge heran kommen. Laut Cash daily hat Implenia bereits zwei Planungsaufträge für 115 Millionen Dollar in Sotschi erhalten. Der dortige Lokalmatador Oleg Deripaska und sein Konzern Basic Element sollen zudem an den Schweizern interessiert sein. Im Gesamtinteresse der Aktionäre könne laut Implenia-Präsident Anton Affentranger ein Angebot von Deripaska kaum abgelehnt werden. Später will Implenia auch in den nahen Osten vorstossen.
Die börsenkotierte Immobiliengesellschaft Swiss Prime Site hat im ersten Halbjahr 2007 den Reingewinn und den EBIT verdoppelt. Die erstmalige Marktbewertung des Anteils am im März 2007 erfolgreich eröffneten Sihlcity in Zürich hat zu einem Einwertungsgewinn von CHF 31.0 Mio. geführt. Mit den Bauarbeiten für den 126 Meter hohen Prime Tower und seinen beiden Nebengebäuden „Cubus“ und „Diagonal“ sowie dem geplanten Geschäftsgebäude „Platform“ auf dem Maag-Areal in Zürich wird ab Anfang 2008 begonnen. DPd. Die steigende Nachfrage nach erstklassigen Büro- und Geschäftsflächen an privilegierten Standorten hat der Swiss Prime Site AG ein hervorragendes Semester beschert. Der Reingewinn (einschliesslich Neubewertungseffekte) hat sich im ersten Halbjahr 2007 gegenüber der Vorjahresperiode um 97.1 Prozent auf CHF 101.1 Mio. erhöht. Der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) hat sogar um 102.4 Prozent auf CHF 170.2 Mio. zugenommen. Das gibt die Gesellschaft in ihrem Halbjahresbericht bekannt. Das markante Plus ist vor allem bedingt durch die Höherbewertung des Immobilienportfolios sowie die Zunahme der Nettomieterträge. Die Ertragsausfallrate ist von 6.5 Prozent auf 5.1 Prozent zurückgegangen.
Hohe Ausschüttungsrendite Der Net Asset Value (NAV) ist per 30. Juni 2007 im Vergleich zum Stand per Ende 2006 nach latenten Steuern um 7.3 Prozent auf CHF 58.07 (CHF 54.14) gestiegen. Der NAV vor latenten Steuern hat sich um 9.3 Prozent auf CHF 63.38 (CHF 57.97) erhöht. Das erste Halbjahr 2007 schloss die Aktie mit einem Kurs von CHF 71.40, woraus eine Börsenkapitalisierung per 30. Juni 2007 von CHF 1.83 Mrd. resultierte. Am 6. Juli 2007 erhielten die Aktionäre eine Ausschüttung von CHF 3.10 (CHF 2.80) je Aktie. Sie wurde durch eine Herabsetzung des Nennwerts (von CHF 28.70 auf CHF 25.60 je Aktie) vorgenommen und entsprach gemessen am Kurs per 31. Dezember 2006 von CHF 73.45 einer Barrendite von 4.2 Prozent.
Höherbewertung von Bestandesliegenschaften Im ersten Halbjahr 2007 ist der Wert des SPS-Immobilienportfolios um CHF 118.7 Mio. oder 3.4 Prozent auf CHF 3 586.5 Mio. gestiegen. Die Zunahme setzte sich zusammen aus den Investitionen in Sihlcity im Süden Zürichs (CHF 44.8 Mio., inklusive Einwertungsgewinn von CHF 31.0 Mio.) und in das Maag-Areal in Zürich (CHF 2.2 Mio.) sowie Wertänderungen bei den Bestandesliegenschaften (CHF 67.1 Mio.). Ferner wurden in der Berichtsperiode Verkäufe von drei nicht strategiekonformen Liegenschaften (CHF -9.6 Mio.) und ein Neukauf (CHF 14.0
Schweizer
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Fortsetzung
Mio.) getätigt. Von den 117 Bestandesliegenschaften wurden 98 höher und 15 tiefer bewertet. Die Bewertung von vier Immobilien blieb unverändert. Mit der Reduktion des durchschnittlich gewichteten realen Diskontierungssatzes um sechs Basispunkte auf neu 4.75 Prozent (entspricht bei einer Teuerungsannahme von einem Prozent einem nominalen Diskontierungssatz von 5.80 Prozent) wurde der Marktsituation entsprechend Rechnung getragen. Die Nettorendite auf dem Portfolio beträgt auch nach der Neubewertung unverändert 5.3 Prozent. Inzwischen ist das SPS-Portfolio um eine populäre Immobilie gewachsen. Swiss Prime Site hat am 16. August 2007 das Berner Eishockeystadion BernArena (inzwischen PostFinance-Arena) gekauft. Die Anlage wird im Hinblick auf die Eishockey-WM 2009 total saniert werden. Die Sportarena wird um ein Gebäude mit Büro- und Dienstleistungsflächen von rund 7100 qm, eine neue Trainingshalle, ein neues Ausseneisfeld mit Garderobengebäude sowie um eine Parkgarage erweitert. Die gesamte Investition beträgt rund CHF 100 Mio. Ankermieter der PostFinance-Arena sind die Bern Arena Stadion AG und die BEA bern expo AG.
Immobilien Brief Swiss Prime Site erzielt Rekordgewinn und ...
So soll sich dereinst der Prime Tower präsentieren.
Prime Tower und Platform werden gebaut Auf dem Maag-Areal in Zürich wird Swiss Prime Site rund CHF 355 Mio. in die Realisierung des 126 m hohen Prime Tower mit seinen Nebengebäuden „Cubus“ und „Diagonal“ sowie des geplanten Geschäftshauses „Platform“ investieren. Die „Platform“ ist ein sechsgeschossiges Geschäftsgebäude, in dem die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft Ernst & Young ihren Zürcher Standort konzentrieren und rund 1000 Mitarbeitende beschäftigen wird. Sie entsteht auf einem Grundstück von gut 6 600 qm entlang der Bahngleise neben dem Bahnhof Hardbrücke, zu dem eine direkte und überdeckte Fussgängerverbindung gebaut wird. Für den Prime Tower liegt nach dem Rückzug von drei Rekursen eine rechtskräftige Baubewilligung vor. Die renommierte Anwaltskanzlei Homburger AG wird als Ankermieter einziehen und acht der insgesamt 36 Etagen belegen. Der Bau des 126 m hohen Gebäudes beginnt anfangs 2008 und wird 2011 fertig gestellt sein. Angrenzend an den Prime Tower werden gleichzeitig die beiden Gebäude „Cubus“ (MietfläIn Grossbritannien existiert der meist entwickelte Markt für Immobilienderivate.
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Fortsetzung
che 5 300 qm) und „Diagonal“ (Mietfläche 2 100 qm) erstellt werden. !"#$"%&'()*+*,-&.(/0-*12-#&*%&03-*+-#&4-%-)+-/&& Swiss Prime Site wird auch im zweiten Semester 2007 vom günstigen Wirtschaftsumfeld und Von der Gesamtfläche sind 1100 qm für Gastronomie und 700 qm für von der Marktnähe und Attraktivität ihres Portfolios profitieren können. Die bereits tiefe ErVerkauf ausgelegt. Mit denleicht beiden Mietverträgen konnten bereits 45im tragsausfallquote dürfte nochmals sinken. Die Mieterträge werden voraussichtlich einstelligen Prozentbereich zunehmen. Swiss Prime Site geht davon aus, dass auch die Prozent der Erträge der vier erwähnten Gebäude auf dem ersten Baufeld EBIT-Marge auf ihrem hohen Niveau gehalten werden kann und dass der Reingewinn erneut des Maag-Areals werden. zweistellig wächst. Dasgesichert Management erwartet, dass sich die starken, positiven Entwicklun- n
Swiss Prime Site erzielt Rekordgewinn und ...
gen auch im zweiten Semester fortsetzen werden.
Ausgewählte Unternehmenszahlen 5")6-3728+-&9#+-/#-2%-#)0:28-#&&
Angaben in
30.06.2007
30.06.2006
Veränderung in %
Immobilienbestand
CHF Mio.
3 586.5
3 319.8
8.0
Ertrag aus Vermietung
CHF Mio.
101.1
94.8
6.6
EBITDA EBIT
CHF Mio. CHF Mio.
170.2 170.2
84.1 84.1
102.4 102.4
Neubewertung Immobilien (IAS 40)
CHF Mio.
94.6
7.4
–
Periodengewinn
CHF Mio.
101.1
51.3
97.1
Eigenkapital vor Minderheiten Eigenkapitalquote Fremdkapital Fremdkapitalquote
CHF Mio. % CHF Mio. %
1 488.4 40.8 2 156.7 59.2
1 410.5 41.7 1 974.7 58.3
5.5 -2.2 9.2 1.5
% %
14.1 7.3
7.4 4.7
90.5 55.3
CHF CHF CHF
3.94 63.38 58.07
2.00 58.57 55.00
97.0 8.2 5.6
CHF Mio. % CHF Mio. CHF
75.6 74.9 44.3 1.73
76.7 78.3 48.3 1.88
-1.4 -4.3 -8.3 -8.0
%
6.8
7.3
-6.8
ROE (gewichtet) ROIC (gewichtet) Gewinn pro Aktie (gewichtet) NAV vor latenten Steuern NAV nach latenten Steuern
5#6:;-#&(2#-&& <-";-3-/+"#6)-==->+-?& EBIT EBIT-Marge Periodengewinn Periodengewinn pro Aktie (gewichtet) ROE (gewichtet)
* Neubewertungen (IAS 40) und latente Steuern
Inserat Immorunde 180x65mm
Seite 3/4
16.4.2007
9:33 Uhr
Seite 1
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Immobilien Brief Schweizer
Seite 55 Seite Ausgabe 17/07 / September 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Die Immobilien-Bewirtschaftungskosten sinken Die Ver- und Entsorgungskosten bei Immobilien sind im letzten Jahr leicht angestiegen. Gesunken sind hingegen die Verwaltungskosten sowie die Überwachungs- und Instandhaltungskosten. Das lässt sich dem neusten Faciliy Management Monitor entnehmen. pd. Die Bewirtschaftungskosten bei Gebäuden für Handel und Verwaltung sinken 2007 erneut und betragen neu CHF 59.60 pro qm Geschossfläche. Das geht aus dem neusten FM-Monitor der Immobilienmanagement-Firma pom+ in Zürich hervor. Wichtigster Grund dafür sind die gesunkenen Verwaltungskosten sowie die über die Jahre stetig gefallenen Überwachungs- und Instandhaltungskosten. Der Vergleich der prozentualen Anteile der einzelnen Bewirtschaftungskosten der Gebäude für Handel und Verwaltung zeigt geringfügige Verschiebungen. Die Ver- und Entsorgungskosten sowie die Reinigungskosten sind leicht angestiegen, während die Verwaltungskosten sowie die Überwachungsund Instandhaltungskosten entsprechend abnahmen. Die Abgaben und Beiträge sowie die Sicherheitskosten blieben praktisch konstant zum Vorjahr. Die Bewirtschaftungskosten der Gebäude für Unterricht, Bildung und Forschung sind mit einem Mittelwert von CHF 49.80 pro qm im Vergleich zum Vorjahr ebenfalls gesunken.
Ver- und Entsorgungskosten steigen Den grössten Anteil an den Bewirtschaftungskosten haben die Ver- und Entsorgungskosten mit 34 Prozent, gefolgt von den Überwachungs- und Instandhaltungs-kosten und den Reinigungskosten. Mit 15 Prozent fallen auch die Verwaltungskosten recht stark ins Gewicht, während die Kosten für Kontroll- und Sicherheitsdienste nur 8 Prozent ausmachen. Die Instandhaltungskosten sind im letzten Jahr gesunken.
Je nach Gebäudetyp ist die Flächenausnutzung für Wohn- und Industriegebäude sehr unterschiedlich. Beispielsweise reicht der Anteil der
Schweizer
Seite 66 Seite Ausgabe 17/07 / September 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Fortsetzung
Hauptnutzfläche an der Geschossfläche von 53 Prozent bei Wohngebäuden bis zu 67 Prozent bei Objekten der Land- und Forstwirtschaft. Eine andere Kennzahl, bei der die Werte stark voneinander abweichen, ist der Anteil der Verkehrsfläche an der Geschossfläche. Den geringsten Wert erreichen hier die Industriegebäude mit 10 Prozent, während die Objekte im Bereich Fürsorge und Gesundheit mit 18 Prozent den höchsten Anteil aufweisen.
Immobilien Brief Die ImmobilienBewirtschaftungs...
Eines der wichtigsten Kriterien bei der Vergabe von Aufträgen ist die Ausrichtung des Leistungsangebots auf die Bedürfnisse des Kunden. Dies ist dann optimal möglich, wenn die Prozesse des Kunden bekannt sind. Erstaunlich ist, dass immer noch viele Unternehmen, nämlich rund zwei Drittel, die Kundenprozesse nicht systematisch analysieren.
FM-Strategien werden wichtiger Facility Management hat in den vergangenen Jahren in den Unternehmen immer mehr an Bedeutung gewonnen. Trotzdem sind noch Potenziale im Bereich FM-Strategien vorhanden. Während im Jahr 2002 noch gut drei Viertel ein Defizit in der Umsetzung der strategischen Aufgaben durch die Unternehmensleitung sahen, konnte dieser Anteil bis 2007 deutlich gesenkt werden. Knapp die Hälfte der Befragten verfügt über eine klare FM-Strategie, die in der Gesamtstrategie des Unternehmens verankert ist. Mittlerweile hat die externe Vergabe an Bedeutung gewonnen und wird sich weiter fortsetzen. Bei der Vergabe von Aufträgen fällt die Wahl am häufigsten auf spezialisierte Einzelanbieter. Aber auch die Komplettanbieter konnten in den vergangenen Jahren ihren Marktanteil bei den Eigentümern erheblich vergrössern. Allen Dienstleistern, die zusammen mit anderen Unternehmen den Kunden eine breite Angebotspalette mit optimalen Kompetenzen und Ressourcen anbieten, eröffnet sich ein interessantes Potenzial.
Stärkerer Einsatz von e-Business Im Immobilienmanagement fand das Internet in der Vergangenheit noch verhältnismässig wenig Beachtung, was sich aber in Zukunft ändern wird. So erfolgt zum Beispiel die Koordination des Facility Managements zwischen den beteiligten Stellen immer häufiger über eine gemeinsame Internet- / Intranet-Plattform. Stellen die Anbieter ihren Kunden und Interessenten Informationen im Internet zur Verfügung oder bieten Leistungen über das Web, wie z.B. die Koordination der FMEinsätze, an, ist die Chance gross, dass sie auf diese Weise neue Kunden gewinnen können. Der FM Monitor setzt sich aus zwei Teilen zusammen: einem Kennzahlenüberblick sowie einer Analyse der Trends im FM-Markt. Grundlage für die Kennzahlen bildet ein Portfolio von über 1’200 Objekten. Diese stammen aus den Bereichen Handel und Verwaltung, Wohnen, Industrie, Fürsorge und Gesundheit, Unterricht, Bildung und Forschung, n Land- und Forstwirtschaft sowie Justiz und Polizei.
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Seite 7 Ausgabe 17/07 / September 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Intershop-Gruppe nutzte das günstige Marktumfeld Der Reingewinn der börsenkotierten Intershop-Gruppe beträgt im ersten Halbjahr 2007 CHF 30 Mio., respektive CHF 14.30 pro Aktie. Das Eigenkapital beträgt CHF 478,9 Mio., was CHF 228.06 pro Aktie entspricht. Das Renditeportfolio wirft eine Brutto-Objektrendite von 6,7 Prozent, entsprechend einer Netto-Objektrendite von 5,4 Prozent ab. Das sind die wichtigsten Ergebnisse des Halbjahresberichts. pd. Die Intershop-Gruppe erwirtschaftete einen Reingewinn von CHF 30 Mio., der damit über dem Vorjahreswert (CHF 25,2 Mio.) liegt. Intershop hat die anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien genutzt und im ersten Semester Liegenschaften zu Preisen über den geschätzten Verkehrswerten verkauft. Dabei wurden Mehrwerte von CHF 10,8 Mio. realisiert. Gleichzeitig wurden für rund CHF 38 Mio. Liegenschaften in Zürich, Genf, Baden und Yverdon-les-Bains erworben. Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 74 Liegenschaften inklusive Entwicklungsliegenschaften und Landparzellen. Die Mieterträge setzen sich aus folgenden Nutzungsarten zusammen: 44 Prozent Büro, 27 Prozent Gewerbe und Lager, 15 Prozent Detailhandel und 14 Prozent Wohnen und Parking.
Diskontsätze blieben unverändert Die Marktwertveränderung der Renditeliegenschaften beträgt CHF 7,9 Mio. (Vorjahr CHF 3,0 Mio.), wobei das Bestandsportfolio um CHF 6,1 Mio. aufgewertet wurde und der Einwertungsgewinn neu erworbener Liegenschaften CHF 1,8 Mio. beträgt. Die den Liegenschaftsbewertungen zugrunde liegenden Diskontsätze blieben unverändert. Der Liegenschaftsertrag stieg um 8 Prozent auf CHF 38,7 Mio. (Vorjahr CHF 35,7 Mio.), obwohl mehrere voll vermietete Liegenschaften veräussert wurden. Die Kompensation erfolgte mittels Leerstandsabbau, MietAnzeige
Seite 88 Seite Ausgabe 17/07 / September 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
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Intershop-Gruppe nutzte das günstige ...
Kalender Sept. bis Nov. 2007 Termine zum Vormerken 19. Sept. 2007 Informationsanlass Curem Masterstudiengang Real Estate ETH Zürich www.curem.ch 3. Okt. 2007 Schweizer Immobiliengespräch “Portfolio-Diversifikation mit Topsegment-Immobilien Liebhaberei versus Renditedenken” Zunfthaus Waag, Zürich www.immorunde.ch 8. Okt. bis 10. Okt. 2007 Expo Real Messe München www.exporeal.net 22. Okt. 2007 Informationsanlass Curem Masterstudiengang Real Estate ETH Zürich www.curem.ch 8. November 2007 Zuhause auf der Hochpreisinsel – das Dilemma des reichen Robinson? Fachtagung Grenchner Wohntage Parktheater Grenchen www.bwo.admin.ch/wohntage
zinserhöhungen und den Erträgen neu erworbener Liegenschaften. Die Leerstandsquote beträgt 15,2 Prozent. Unter Ausschluss aller Zu- und Abgänge („likefor-like“) reduzierte sich der Leerstand um 1,2 Prozentpunkte. Die nicht vermieteten Flächen bilden nach Einschätzung der Intershop weiterhin ein Ertrags- und Aufwertungspotenzial, insbesondere da das Renditeportfolio trotz der Leerstände eine auf 5,4 Prozent gestiegene Nettorendite erwirtschafte. Der Liegenschaftsaufwand wurde um CHF 0,2 Mio. reduziert und beträgt in der Berichtsperiode 15,8 Prozent (Vorjahr 17,3 Prozent) des Liegenschaftsertrages. Der administrative Aufwand stieg leicht um CHF 0,3 Mio. gegenüber der Vergleichsperiode an. Der Finanzaufwand liegt mit CHF 8,7 Mio. um CHF 0,3 Mio. unter dem des ersten Semesters 2006. Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekendarlehen in Schweizer Franken betrug am Bilanzstichtag 3.26 Prozent (31.12.2006 3.11 Prozent), die durchschnittliche Zinsbindung beträgt 45 Monate (31.12.2006: 47 Monate). Die Eigenkapitalquote beträgt 40 Prozent. n Die wichtigsten konsolidierten Zahlen im ersten Semester 2007 und 2006, respektive per 30. Juni 2007 und 31. Dezember 2006
Die wichtigsten konsolidierten Zahlen
2007
2006
FINANZEN Nettoliegenschaftsertrag Bewertungsveränderungen Renditeliegenschaften Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Betriebsergebnis Unternehmensergebnis vor Steuern und einzustellende Bereiche Reingewinn fortzuführende Bereiche Reingewinn
Mio. CHF
32,6
29,5
Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF
7,9 10,8 47,2
3,0 3,6 32,3
Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF
38,8 30,0 30,0
23,7 18,9 25,2
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Investitionen in Sachanlagevermögen Bilanzsumme 1) Immobilien 1) Darlehen und Hypotheken 1) Eigenkapital 1)
Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF
10,6 48,7 1'189,6 1'165,7 559,6 478,9
9,8 46,2 1'185,9 1'154,2 559,8 472,7
12,7% 10,3%
10,7% 9,8%
66 8 520’038 6,7% 5,4% 15,2%
66 7 552’769 6,6% 5,2% 15,9%
42
45
14.30 14.30 11.64 228.06 312.00
11.98 8.97 11.01 225.07 307.25
Eigenkapitalrendite 2) Eigenkapitalrendite exklusive Neubewertung 2) 7) PORTFOLIO Anzahl Renditeliegenschaften 1) Anzahl Entwicklungsliegenschaften 1) Vermietbare Fläche 1) 3) Bruttoobjektrendite 4) 6) Nettoobjektrendite 5) 6) Leerstandsquote 1) 6)
m
2
PERSONAL Anzahl Mitarbeiter/-innen 1) AKTIE Reingewinn pro Inhaberaktie Reingewinn pro Inhaberaktie fortzuführende Bereiche
Reingewinn pro Inhaberaktie exkl. Neubewertung Eigenkapital pro Inhaberaktie (NAV) 1) Börsenkurs am Bilanzstichtag 1) 1) 2) 3) 4) 5)
7)
CHF CHF CHF CHF CHF
Angaben per 30. Juni 2007 und 31. Dezember 2006 Bezogen auf das Eigenkapital am Jahresbeginn Exklusive Neubau- und Umbauprojekte Effektiver Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag (annualisiert) Effektiver Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbarer Liegenschaftsaufwendungen (exklusive Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag 6) Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag 7) Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern
Seite 99 Seite Ausgabe 17/07 / September 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz Immobilienfonds CH-Valoren
Anlagefonds Name
14.09.2007 Rückn.Preis
Börsenkurs 14.09.07
2'672'561 844'303 1'968'509 276'935
BONHOTE IMMOBILIER
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz
Kurse seit 1.1.07
Börsenkapitalisierung
höchst / tiefst Aug. 07
101.50
111.50
na
9.85%
5.58%
nk
104.00
116.50
341'190'000
CS 1A IMMO PK *
1050.00
1270.00
4.23%
20.95%
2.83%
nk
1215.00
1330.00
3'094'136'560
CS REF PROPERTY PLUS *
1012.00
1185.00
1.87%
17.09%
6.81%
nk
1130.00
1190.00
701'520'000
161.30
205.00
4.13%
27.09%
4.61%
1.09%
191.70
211.00
1'236'959'955
113.55
146.00
3.66%
28.58%
5.95%
1.09%
137.60
153.40
1'681'767'284
1029.00
1105.00
1.31%
7.39%
-5.13%
1.25%
1105.00
1197.00
289'290'105
CS REF INTERSWISS
1'291'370
CS REF SIAT
2'158'801
DYNAMIC REAL ESTATE FUND
1'458'671
FIR
93.60
113.30
3.31%
21.05%
-0.79%
0.65%
112.00
117.50
662'887'709
977'876
IMMOFONDS
274.25
336.00
4.02%
22.52%
1.01%
1.18%
336.50
359.00
850'873'968
278'226
LA FONCIERE
482.90
661.00
3.00%
36.88%
0.15%
0.61%
639.00
702.00
745'211'400
277'010
MI-FONDS IMMO
144.40
171.00
3.86%
18.42%
4.91%
0.78%
169.50
189.00
273'600'000
278'545
SOLVALOR "61"
163.55
212.50
3.04%
29.93%
-3.50%
0.92%
209.00
248.30
755'132'563
725'141
SWISS RE IMMOPLUS
700.50
858.50
1.18%
22.56%
1.90%
2.58%
840.00
889.00
824'160'000
702'020
SWISSCANTO (CH) REF IFCA
245.40
297.00
3.58%
21.03%
1.49%
1.00%
295.00
312.00
519'750'000
277'186
SWISSCANTO (CH) REF IMMO VAL
417.30
510.00
3.72%
22.21%
6.79%
nk
490.00
525.00
263'160'000
2'616'884
SWISSINVEST REIF ****
101.00
119.25
3.48%
18.07%
-1.45%
0.58%
118.90
123.80
438'155'624
1'442'082
UBS SWISS RES. ANFOS
46.30
54.50
3.78%
17.71%
-3.37%
1.49%
54.05
57.40
1'154'459'766
1'442'085
UBS LEMAN RES. FONCIPARS
58.60
70.50
3.31%
20.31%
0.41%
1.25%
70.50
76.60
723'410'582
1'442'087
UBS SWISS MIXED SIMA
70.65
86.80
3.63%
22.86%
0.22%
1.00%
85.15
95.50
4'285'123'044
1'442'088
UBS SWISS COM. SWISSREAL
55.75
66.10
3.85%
18.57%
2.65%
1.10%
63.35
68.15
687'478'074
nk
Nicht kotiert SWX
(1) *
Ohne CS REF Property Plus, Swiss Re Immoplus, Dynamic, Bonhôte
****
Ø(1)
Ø
SWIIT Index
Ø
Total
3.64%
21.21%
0.75%
1.12%
19‘528‘266‘632
Dürfen nur von Institutionellen Anlegern mit professioneller Tresorerie erworben werden
Monatlicher Umsatz
Fusion Immovit/Swissinvest per 30.6.2006
August 2007
169‘243‘415
Immobilienaktien CH-Valoren
Aktien Name
14.09.2007 NAV inkl. aufgel. Ziinsen
Börsenkurs 14.09.07
883'756 1'820'611 255'740
ALLREAL HOLDING
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz
Kurse seit 1.1.07
Börsenkapitalisierung
höchst / tiefst Aug. 07
(Free Float)
103.80
138.50
3.67%
33.43%
5.90%
3.92%
130.00
156.50
729'743'381
31.25
28.75
2.45%
-8.00%
-10.76%
2.05%
28.00
34.00
128'548'438
BFW LIEGENSCHAFTEN N ESPACE REAL ESTATE
135.80
140.00
2.34%
3.09%
12.80%
nk
126.00
151.00
143'437'840
1'731'394
INTERSHOP
221.00
310.00
3.93%
40.27%
4.80%
4.27%
304.00
343.00
338'520'000
1'110'887
MOBIMO *
172.90
181.50
5.03%
4.97%
-1.77%
1.38%
179.50
209.00
707'889'476
1'829'415
PSP SWISS PROPERTY *
55.50
62.40
3.56%
12.43%
-7.71%
6.61%
62.40
75.95
2'926'677'998
803'838
SWISS PRIME SITE *
53.10
68.00
4.60%
28.06%
-3.20%
3.27%
63.25
76.00
1'395'555'731
261'948
WARTECK INVEST
1295.00
1580.00
3.97%
22.01%
3.60%
1.56%
1550.00
1679.00
178'318'800
11.15
10.50
5.00%
-5.83%
-10.26%
2.51%
10.40
12.95
401'710'876
2'183'118 *
ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING * Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung
Ø
Ø
Index
Ø
Total
3.84%
14.49%
-4.00%
4.42%
6‘950‘402‘541
Sämtliche Zahlen wurden uns zur Verfügung gestellt von:
Swiss Finance & Property Corporation Utoquai 55 CH-8008 Zürich
Monatlicher Umsatz August 2007
307‘502‘877
Immobilien Brief Schweizer
Seite10 10 Seite Ausgabe 17/07 / September 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Schweizer Wohnbautätigkeit nochmals ansteigend Im 2. Quartal 2007 stieg im Jahresvergleich die Anzahl der neu erstellten Wohnungen in der Schweiz um über 3 Prozent auf insgesamt 10 200 Einheiten an. Ende Juni 2007 waren 62 200 Wohnungen im Bau, was einer Zunahme von 6 Prozent entspricht. Von April bis Juni schwächte sich die Zahl der erteilten Baubewilligungen für Wohnungen im Vergleich zum Vorjahresquartal um über 4 Prozent ab. Schweizweit wurde demnach noch für 12 400 Wohnungen eine Baubewilligung erteilt.
Im Moment werden viele neue Wohnungen erstellt, doch die Baubewilligungen gehen zurück.
pd. Im 2. Quartal 2007 wurden in der Schweiz etwas mehr als 10 200 Wohnungen neu erstellt. Damit erhöhte sich deren Zahl gegenüber dem Vorjahresquartal um über 3 Prozent oder 340 Einheiten. Insbesondere in den Gemeinden mit 2001 bis 5000 Einwohnern entwickelte sich der Neuwohnungsbau erfreulich (+14%). Im Jahresvergleich verzeichneten dagegen die Städte sowie die Kleingemeinden mit bis zu 2000 Einwohnern bei den fertig erstellten Wohnungen je einen Rückgang von rund 2 Prozent. In den Agglomerationen der fünf grössten Städte stieg die Anzahl der neu erstellten Wohnungen um etwas mehr als 3 Prozent auf gesamthaft 3400 Einheiten. Die beiden Westschweizer Agglomerationen Lausanne und Genf sowie Bern errichteten im Vergleich zum Vorjahres-
Immobilien Brief Schweizer
Seite 11 Ausgabe 17/07 / September 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Fortsetzung
quartal markant mehr, die Agglomerationen Zürich und vor allem Basel weniger neue Wohnungen. Das erste Halbjahr 2007 entwickelte sich allgemein sehr erfreulich. Mit über 19 200 neu erstellten Wohnungen in der Schweiz wurde das Ergebnis der ersten Jahreshälfte 2006 um beinahe 9 Prozent übertroffen.
Schweizer Wohnbautätigkeit nochmals...
Im Bau befindliche Wohnungen Kasten
Methode der Erhebung Die vierteljährliche Wohnbaustatistik basiert auf einer Vollerhebung aller 310 Gemeinden mit mehr als 5000 Einwohnern und der Agglomerationsgemeinden der Städte Basel, Bern, Genf, Lausanne und Zürich, sowie auf einer Zufallsstichprobe der übrigen Gemeinden. Die Einteilung der Gemeindegrössenklassen und die Agglomerationen sind dem Stand der Volkszählung von 2000 sowie dem Bevölkerungsstand von 2005 angepasst.
07MOB 51.10 Ins
Ende Juni 2007 standen in der Schweiz rund 62 200 Wohnungen im Bau. Dies entspricht einem Anstieg von 6 Prozent oder 3500 Einheiten gegenüber demselben Vorjahreszeitpunkt. Während die Gemeinden mit 2001 bis 5000 Einwohnern nur marginal zulegten, meldeten die restlichen Gemeindegrössenklassen bei den im Bau befindlichen Wohnungen Zunahmen zwischen 4 und 13 Prozent. In den Agglomerationen der fünf grössten Städte befanden sich Ende Juni 2007 über 21‘900 Wohnungen im Bau, fast 4 Prozent mehr als vor Jahresfrist. Einzig die Agglomeration Lausanne verzeichnete im Wohnungsbau einen signifikanten Rückgang der Baustellen. Im Gegensatz dazu erlebte die Agglomeration Basel einen beträchtlichen Aufschwung der im Bau befindlichen Wohnungen.
Baubewilligte Wohnungen Im 2. Quartal 2007 bewilligten die Behörden den Bau von 12 400 Wohnungen in der Schweiz. Im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal reduzierte sich die Anzahl um mehr als 4 Prozent oder 570 Wohnungen. Verantwortlich für diese negative Entwicklung waren die beiden mittleren Gemeindegrössenklassen, bei welchen die Bewilligungen jeweils um rund 18 Prozent zurückgingen.
In den Agglomerationen der fünf grössten Städte brach die Zahl der erteilten Bewilligungen für Wohnungen um mehr als einen Viertel ein. Diesen markanten Rückgang von 1200 baubewilligten Wohnungen verursachten die Agglomerationen Basel und Zürich, während die Agglomeration Bern eine deutliche Zunahme meldete. Im ersten Halbjahr 2007 wurde in der Schweiz für 24 800 Wohnungen eine Baubewilligung ausgestellt, knapp ein Prozent oder 170 Einheiten mehr als in derselben n Vorjahresperiode. immobilienbrief_180x65 29.8.2007 8:48 Uhr Seite 1
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Seite12 12 Seite Ausgabe 17/07 / September 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Grenzen als Herausforderung und Chance wahrnehmen Kann die immer stärker werdende Regulierung und Beschränkung im Bauwesen als Inspiration für architektonische Höchstleistung dienen? Ein scheinbarer Widerspruch bildet die Kernaussage der diesjährigen Jahresausstellung des Departements Architektur an der ETH in Zürich. Architektur ist die Disziplin, die sich mit der Frage beschäftigt, wie sich der Mensch in der Welt einrichtet. Er bedarf einer gebauten Umwelt, die an Komplexität der natürlichen Umwelt in nichts nachsteht. Die Architektin oder der Architekt beschäftigt sich folglich mit Szenarien, wie die Gesellschaft in Zukunft leben möchte. Dabei stehen die Vorstellungen des Einzelnen nicht selten in Konflikt des eigenen Lebensstandards (z. B. mehr Raum pro Kopf) gegenüber der Tatsache des stetigen Bevölkerungswachstums und steigender Beanspruchung von Ressourcen aller Art. Im Bewusstsein dieser Zielkonflikte entwickeln Architektinnen und Architekten Entwürfe und bringen diese in eine räumliche Form - ein Haus, eine Stadt, wohl wissend, dass diese Form ihrerseits wieder auf die künftigen gesellschaftlichen Entwicklungen reflektiert wird. Natürliche und gebaute Welt stehen im guten Fall in einem ergänzenden, im
Immobilien Brief Schweizer
Seite 13 Ausgabe 17/07 / September 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Fortsetzung
schlechten Fall in einem zerstörerischen Verhältnis zueinander. Dieses Verhältnis wird heute an der ETH nur sehr einseitig repräsentiert: Während die Erforschung der natürlichen Umwelt durch das Spektrum der Naturwissenschaften bestens vertreten ist, überlässt man die gebaute Umwelt gerade mal der Bauwirtschaft und der Regulierung durch den Markt. Die Erforschung der gebauten Umwelt figuriert in keiner ETHStrategie, oder dann nur ansatzweise. Und das, obwohl man sich die guten wie die schlechten Auswirkungen, zum Beispiel der übermässigen Urbanisierung, auch ohne akademisch erhärtete Grundlagenforschung sofort gefühlsmässig vor Augen führen kann. Das reicht aber bei weitem nicht, wenn wir heute professionell über unsere gebaute Zukunft nachdenken und uns über die Auswirkungen unserer Handlungen und Entscheidungen klar werden wollen.
Grenzen als Herausforderung ...
IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche AG, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
Neue Möglichkeiten durch Globalisierung Der Entwurf als die Kernkompetenz der Architekten hat sich in diesem Sinne eng an die von aussen gesetzten Rahmenbedingungen zu halten und sie mit einzubeziehen. Die Globalisierung eröffnet grossmassstäblich neue Möglichkeiten und erweiterte Freiheiten. Jedoch erhöht sich dadurch meist auch das Mass an Komplexität, und vieles mündet folglich nicht selten in einem neuen Bedarf an Lenkung, Regulierung und Einschränkung. Die Möglichkeiten der Gestaltenden stossen damit in noch verschärfterem Mass an Grenzen. Begreifen sie diese Herausforderung jedoch als Chance und nicht als Hindernis, legen ein Thema oder eine Hypothese zugrunde, müssen die äusseren Zwänge die gestalterische Kraft eines Entwurfsprozesses nicht beschneiden, sondern können im Gegenteil die Kreativität der Architektin oder des Architekten beflügeln. Gerade im Umgehen von Handicaps resultieren oft neue und überraschende Lösungen, die Fachleute und Öffentlichkeit gleichermassen zu überraschen vermögen. Vielmehr trifft es den Blick von anderer Warte, der das Vertraute plötzlich in neuem Licht erscheinen lässt. n Andrea Deplazes Der Autor ist Vorsteher des Departements Architektur an der ETH Zürich. Die Jahresausstellung an der ETH Zürich dauert vom 28. September bis am 2. November 2007. Infos unter http://arch.ethz.ch.
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