Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 20/07 / Oktober 2007 Editorial
INHALT Editorial................................ 1 Was geschieht jetzt mit den Jelmoli-Immobilien?................ 2 Mietpreisanstieg beim Wohnen gebremst, Büromärkte mit punktuellen Problemen............ 4 Kalender............................... 4 Nachricht.............................. 6 Neuer Fonds der Credit Suisse investiert in zukünftige Wohnformen.......................... 7 Immobilien-Finanzmärkte Schweiz................................ 8 Gutes erstes Geschäftsjahr nach der Fusion...................... 9 Nachricht.............................10 Schweizer Städte verlieren an Terrain............................11 Impressum...........................12
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Die Karten werden neu gemischt, aber noch nicht verteilt 2007 dürfte erneut ein gutes Investitionsjahr für Europas Immobilienmärkte werden. Nach einem Rekordstart hat sich die Dynamik aufgrund der Subprime-Krise in den letzten Monaten zwar etwas verlangsamt, aber ein positives Mietpreiswachstum und eine starke Nutzernachfrage sind beste Voraussetzungen für ein weiterhin erfreuliches Investitionsklima. Hinzu kommt, dass nach wie vor grosse Kapitalmengen angelegt werden wollen. Remi Buchschacher Redaktionsleiter Die gesamten direkten Immobilieninvestitionen erreichten im ersten Halbjahr ein Rekordniveau von 120,7 Mrd. Euro, das entspricht einem Zuwachs von neun Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2006. Ob sich diese Tendenz so weiter entwickeln wird, ist fraglich. Nach den Vorkommnissen auf den Finanzmärkten in den letzten Monaten ist eine erhöhte Aufmerksamkeit gegenüber den Rahmenbedingungen in den Immobilienmärkten geboten. Ein deutliches Signal in dieser Richtung senden die israelischen Käufer des Jelmoli-Portfolios aus. Sie sind nicht mehr in der Lage, die Mittel für die hohe Fremdverschuldung auf den Kapitalmärkten aufzutreiben. Der Deal platzt. Die Karten werden neu gemischt und die Erkenntnis, dass ein gutes Geschäft beim Einkauf entsteht, hat sich bewahrheitet. Wird nun doch der Weg frei für das erste Schweizer Detailhandesportfolio an der Börse? Für eine Verbesserung der Diversifikation bei der Asset Allocation könnte nichts Besseres passieren. Ihr Remi Buchschacher Schweizer
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Seite 22 Seite Ausgabe 20/07 / Oktober 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Was geschieht jetzt mit den Jelmoli-Immobilien? Jelmoli hat Ende Juli den Verkauf des Schweizer Immobilien-Portfolios an Igal Ahouvis Blenheim Properties Group, Delek Global Real Estate und Delek Belron International bekannt gegeben. Der vertraglich vereinbarte Kaufpreis beträgt CHF 3,4 Milliarden. Die israelischen Käufer haben jedoch die gesetzte Frist zur Erklärung der Vollzugsbereitschaft verstreichen lassen. Der Verkauf der Schweizer Jelmoli-Immobilien für 3,4 Mrd. CHF ist gescheitert: Das Konsortium um Igal Ahouvis Blenheim Properties Group, Delek Global Real Estate und Delek Belron International hat die vom Konzern gesetzte Frist zur Erklärung der Vollzugsbereitschaft verstreichen lassen. Zu den Immobilien zählen Prunkstücke wie etwa das Luxuskaufhaus Jelmoli an der vornehmen Zürcher Bahnhofstrasse. „Es muss deshalb davon ausgegangen werden, dass die Käufer den Kaufvertrag einseitig und zu Unrecht nicht erfüllen werden“, heisst es beim Zürcher Konzern. Jelmoli hatte dem Käufer-Konsortium, das im September vor dem Hintergrund der internationalen Finanzkrise eine Neuverhandlung des Kaufpreises gefordert hatte, eine Frist zur Vertragserfüllung gesetzt. Nun werde man „im Interesse der Aktionäre alle zur Das Einkaufszentrum La Praille in Genf im Portfolio von Jelmoli.
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Seite 3 Ausgabe 20/07 / Oktober 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Fortsetzung
Durchsetzung möglichen rechtlichen und anderen Massnahmen prüfen“, teilt Jelmoli mit.
Was geschieht jetzt mit den Jelmoli-Immobi...
Aktionärslager gespalten Verwaltungsratspräsident Walter Fust hat seinen Rücktritt eingereicht . Unabhängig vom Ausgang der damit anstehenden Neuordnung des Verwaltungsrats behält Fust weiter Einfluss im Konzern – als Grossaktionär. Der Manager hatte vorgeschlagen, die Immobilien im Falle der Nichtveräusserung an das Konsortium an die Börse zu bringen. Ein anderer Grossaktionär der Holding, Georg von Opel, verfolgt Presseberichten zufolge eine andere Strategie. So berichtete u.a. die deutsche „Wirtschaftswoche“, der Erbe der gleichnamigen Autodynastie wolle Jelmoli in eine Beteiligungsgesellschaft umwandeln und die Milliarden, die der Verkauf der Immobilien und der ebenfalls zum Konzern gehörenden Fust-Gruppe in die Kasse spüle, für Investitionen in Osteuropa oder gezielte Aktienkäufe verwenden. Davon halten andere grosse Aktionäre wie der Schweizer Versicherer Suva oder angelsächsische Anlagefonds wie Schroders und Franklin Mutual allerdings nicht viel. Wie der Schweizer „Tagesanzeiger“ berichtet, forderten institutionelle Investoren Mitte September eine „anständige Exit-Strategie“ : Überschüssige Milliarden müssten beispielsweise über eine Sonderdividende an alle Aktionäre ausgeschüttet werden.
Weichen werden Ende November gestellt Die Angelegenheit bleibt spannend: Gegen Ende November wird Jelmoli eine ausserordentliche Generalversammlung abhalten, in deren Rahmen über die geplante Neuausrichtung des Konzerns informiert werden und der neue Verwaltungsrat gewählt werden soll. Das neugewählte Gremium hat dann unter anderem darüber zu entscheiden, ob die JelmoliImmobilien-Sparte an die Börse kommt oder im Konzern bleibt. Eins scheint schon jetzt festzustehen: Dass die Immobilien, zu denen Prunkstücke wie etwa das Luxuskaufhaus Jelmoli an der vornehmen Zürcher Bahnhofstrasse zählen, nicht zu jedem Preis veräussert werden. Birgitt Wüst Anzeige
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Seite 4 Ausgabe 20/07 / Oktober 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Mietpreisanstieg beim Wohnen gebremst, Büromärkte mit punktuellen Problemen Kalender Okt. bis Jan. 2007 Termine zum Vormerken 8. November 2007 Zuhause auf der Hochpreisinsel – das Dilemma des reichen Robinson? Fachtagung Grenchner Wohntage Parktheater Grenchen www.bwo.admin.ch/wohntage 22. November 2007 Seminar: 2000 Watt Gesellschaft konkret Kongresszentrum, BEA bern expo, Bern www.hausbaumesse.ch 22. bis 25. November 2007 Hausbau- und Energiemesse Kongresszentrum, BEA bern expo, Bern www.hausbaumesse.ch 30. Januar 2007 Tagung “Public Private Partnership im Immobilienbereich - Plus Punkt Pur?” Widder Hotel Zürich www.immorunde.ch
Auch wenn sich die Neubautätigkeit im Wohnbereich wieder langsam Richtung Mietwohnungen verschiebt, reicht die gegenwärtige Neuproduktion nicht aus, die unverändert hohe Nachfrage vollständig zu befriedigen. Allerdings heisst das nicht, dass die Mietpreise ins Unermessliche steigen. Im Gegenteil, der Anstieg flacht weiter ab. Das geht aus dem neusten Immo-Monitoring von Wüest & Partner hervor. rb. Der Anstieg der Mietpreise flacht langsam ab. Verteuerten sich diese im Durchschnitt der letzten fünf Jahre um 3,4 Prozent pro Jahr, waren es in den vergangenen zwölf Monaten noch rund 2,6 Prozent, und für die kommenden zwölf Monate erwartet Wüest & Partner eine weitere Abschwächung auf 2,4 Prozent. Dieser Anstieg liegt aber immer noch deutlich über der aktuellen Inflationsrate, sodass sich die Angebote auch real betrachtet weiter verteuern werden. Ob sich der Preiszyklus nun dem Scheitelpunkt nähert, darf laut Wüest & Partner bezweifelt werden. Denn die Wohnungsproduktion konzentriert sich immer noch recht stark auf den Bau von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, obwohl auf den Eigenheimmärkten mancherorts bereits Sättigungserscheinungen zu beobachten seien. Zwar hat in den vergangenen 24 Monaten auch die Zahl der neu erstellten Mietwohnungen markant zugenommen, doch war dieser Anstieg gemessen an der Nachfrage zu schwach, um eine Trendwende an der Preisfront herbeizuführen. Der Preistrend bei den Angebotsmieten wird deshalb auch mittelfristig nach oben weisen.
Teure Altwohnungen Inserat Immorunde 180x65mm
Die jüngste Preisentwicklung hängt in erster Linie mit dem teureren An-
16.4.2007
9:33 Uhr
Seite 1
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Seite 55 Seite Ausgabe 20/07 / Oktober 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Fortsetzung
gebot an Altwohnungen zusammen. Diese machen gegen 80 Prozent des gesamten Wohnungsangebotes aus und bestimmen damit weit gehend die gesamte Preisentwicklung. Bei den neu erstellten Wohnungen wird deutlich, wie stark sich die Preise der grossen Wohnungen nach dem Preisschub des Jahres 2001 nun zurückentwickeln. Dies ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass grosse Wohnungen einen wesentlichen Teil der neu erstellten Objekte ausmachen, was mancherorts zu einem Überangebot geführt hat. Diesem sinkenden Trend konnten sich die Preise der kleinen und mittleren Neubauwohnungen bisher entziehen. Bei den Altwohnungen verlief die Preisentwicklung in den letzten Jahren bei allen Wohnungsgrössen relativ gleichmässig und fast ausschliesslich nach oben. Am stärksten verteuerten sich die grossen Wohnungen, wobei auch sie im Durchschnitt gegenwärtig nur gerade rund acht Prozent teurer angeboten werden als 1996.
Immobilien Brief Mietpreisanstieg beim Wohnen gebremst ...
Enger Markt am Genfersee Aus regionaler Sicht fällt die angespannte Marktsituation am Genfersee auf: Lediglich 3,6 Prozent aller Mietwohnungen befinden sich in dieser Region pro Quartal überhaupt im Angebot. Dies ist die tiefste regionale Angebotsziffer und liegt nur halb so hoch wie im Rest der französischsprachigen Schweiz. Gleichzeitig haben die Preise am Genfersee abgehoben, die Wohnungsangebote verteuerten sich gegenüber dem Vorjahr um fast sieben Prozent. Zum Vergleich: In der Region Zürich betrug der Preisanstieg im gleichen Zeitraum lediglich rund ein Prozent, in der InAuf den Eigenheimmärkten sind mancherorts Sättigungserscheinungen zu beobachten.
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Fortsetzung
Mietpreisanstieg beim Wohnen gebremst ... Nachricht
RICS Award an Oxford Castle pd. Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) hat in London die „RICS Awards 2007“ vergeben. In der Kategorie “Projekt des Jahres” wurde das Oxford Castle ausgezeichnet. Bei den über 298 Einsendungen aus der ganzen Welt sei das Projekt Oxford Castle das herausragenste in Punkto unterschiedlicher Nutzungsmöglichkeiten, um damit den Menschen vor Ort und zudem den Touristen ein attraktives Ziel zu bieten, kommentierte Simon Pott FRICS, Vorsitzender der Jury. Die weiteren Gewinner der „RICS Awards 2007”, die seit 1990 vergeben werden, lauten: Kew Palace, Richmond (Building Conservation); Arsenal Regeneration Project, London (Regeneration); The Rivergreen Centre, Durham (Sustainability); St. Paul´s Church, Bristol (Community Benefit) und New Bewerley Community School and Children´s Centre, Leeds (Judge´s pecial award – Inclusive Environment).
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Seite 6 Ausgabe 20/07 / Oktober 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche nerschweiz herrschte gar nahezu Preisstabilität. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser bleiben gefragte Objekte – die grosse Anzahl neu erstellter Objekte wird bis anhin ohne grössere Probleme vom Markt absorbiert. Während die Angebote beim Stockwerkeigentum mehrheitlich aus Neubauwohnungen bestehen, gelangen bei den Einfamilienhäusern immer mehr ältere Objekte auf den Markt. In beiden Bereichen sind die Angebotsmengen aber am Steigen und halten die Preisentwicklung zunehmend unter Druck. So dürfte sich laut Wüest & Partner das Angebot in den kommenden zwölf Monaten bei den Eigentumswohnungen nur noch um zwei Prozent und bei den Einfamilienhäusern um 1,6 Prozent verteuern.
Preisrückgang trotz guter Konjunktur Dass die Situation auf den Büroflächenmärkten nach wie vor sehr schwierig ist, zeigt auch die Tatsache, dass trotz des starken Wirtschaftswachstums in den vergangenen zwölf Monaten und dem verstärkten Arbeitsplatzaufbau, die Angebotspreise weiterhin rückläufig waren. Die Hoffnung auf eine Preiserholung im Windschatten der konjunkturellen Entwicklung hat sich zerschlagen. Im Bereich der Büroflächen zeigt die regionale Betrachtung, dass im Grossraum Zürich der Preisrückgang am Stärksten ist: minus 6,8 Prozent. Die Angebotspreise in den anderen Deutschweizer Regionen haben sich besser gehalten. Sowohl in der Region Bern als auch in der Region Basel sind die Büroflächenpreise in den vergangenen zwölf Monaten sogar leicht gestiegen. Ein ganz anderes Bild als in der Deutschschweiz präsentiert sich in der Region Genfersee, wo sich die Büroflächenangebote in den letzten zwölf Monaten um über acht Prozent verteuert haben. Zurückzuführen ist diese ausserordentliche Preisentwicklung vor allem auf den Anstieg der Büropreise in der Stadt Genf. Dort hat sich in den vergangenen Monaten aufgrund der vielen neuen Projekte jedoch das Angebot beträchtlich vergrössert, sodass längerfristig nicht mit einem Andauern des enormen Preisanstiegs gerechnet werden kann. Für die gesamte Büromarktregion Genfersee dürfte der Preisanstieg in den kommenden zwölf Monaten rund 1,4 Prozent betragen.
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Seite 77 Seite Ausgabe 20/07 / Oktober 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Neuer Fonds der Credit Suisse investiert in zukünftige Wohnformen Der Anteil der Senioren an der Schweizer Bevölkerung nimmt zu. Bis ins Jahr 2050 wird die Zahl der Personen im Alter über 60 Jahre um insgesamt 89 Prozent zulegen, sagen Studien voraus. Die Credit Suisse bietet neu einen Fonds mit serviceorientierten Wohnoimmobilien an. Pd. Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus heisst das Anlagevehikel, welches die Credit Suisse auf Anfang Dezember auflegt. Es ist nach eigenen Angaben das erste Anlageprodukt, welches das Thema „Wohnformen der Zukunft“ in der Schweiz auf den Markt bringt. Der Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus ist ein Schweizer Immobilienfonds, der institutionellen und privaten Investoren Zugang zu einem diversifizierten Portfolio von Wohnimmobilien mit altersgerechten Nutzungsund Servicekonzepten verschafft, wie zum Beispiel Seniorenresidenzen und Seniorenheime. Auch Wellness- und Gesundheitsimmobilien kommen in Frage: Ärtzehäuser, Wellnessbäder, Kliniken und Pflegeeinrichtungen. Die Immobilien werden in Direktbesitz gehalten, was Erträge und Kapitalgewinne für Anteilsinhaber steuerfrei macht. Die Besteuerung liegt direkt beim Fonds.
Unabhängiges Leben im Vordergrund Die gute berufliche Vorsorge in der Schweiz sowie der immer später anfallende Zeitpunkt der Erbschaften sorgen dafür, dass das verfügabre Vermögen bis zum 75. Altersjahr ständig steigt. Die Senioren der Zukunft wollen so lange wie möglich ein unabhängiges und flexibles Leben führen. Zwischen 60 und 80 Jahren werden hauptsächlich Mietwohnungen respektive Wohnformen mit ergänzenden Serviceangeboten nachgefragt. Die Lancierungsperiode des Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus dauert vom 12. bis am 23. November 2007. Das Emissionsdatum ist der 5. Dezember 2007. Der Emissionspreis beträgt 100 CHF inklusive Ausgabekommission, die Management Fee beträgt 0,49 Prozent p.a. Gehandelt wird der Fonds mit der Valoren-Nummer 3106932 an der SWX Swiss Exchange.
Seite 88 Seite Ausgabe 20/07 / Oktober 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz Immobilienfonds CH-Valoren
Anlagefonds Name
24.10.2007 Rückn.Preis
Börsenkurs 24.10.07
2'672'561 844'303 1'968'509 276'935
BONHOTE IMMOBILIER
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz
Kurse seit 1.1.07
Börsenkapitalisierung
höchst / tiefst Sept. 07
101.80
111.75
na
9.77%
5.81%
nk
104.00
116.50
341'955'000
CS 1A IMMO PK *
1055.00
1270.00
4.25%
20.38%
2.83%
nk
1215.00
1330.00
3'094'136'560
CS REF PROPERTY PLUS *
1015.00
1175.00
1.89%
15.76%
5.93%
nk
1130.00
1190.00
695'600'000
162.00
201.25
4.23%
24.23%
2.71%
1.02%
191.70
211.00
1'214'332'639
114.00
140.00
3.84%
22.81%
1.60%
1.23%
137.60
153.40
1'612'653'560
1030.00
1080.00
1.35%
4.85%
-7.25%
2.37%
1051.00
1197.00
282'745'080
CS REF INTERSWISS
1'291'370
CS REF SIAT
2'158'801
DYNAMIC REAL ESTATE FUND
1'458'671
FIR
93.90
113.15
3.33%
20.50%
-0.92%
1.05%
112.00
117.50
662'010'100
977'876
IMMOFONDS
277.30
324.00
4.19%
16.84%
-1.88%
0.70%
323.00
359.00
820'485'612
278'226
LA FONCIERE
484.50
662.50
3.00%
36.74%
0.38%
1.03%
639.00
702.00
746'902'500
277'010
MI-FONDS IMMO
145.00
170.30
3.89%
17.45%
4.51%
0.61%
169.50
189.00
272'480'000
278'545
SOLVALOR "61"
164.00
218.50
2.97%
33.23%
-0.89%
1.11%
209.00
248.30
776'453'953
725'141
SWISS RE IMMOPLUS
703.00
853.00
1.18%
21.34%
1.26%
1.45%
840.00
889.00
818'880'000
702'020
SWISSCANTO (CH) REF IFCA
246.25
286.00
3.74%
16.14%
-0.99%
1.44%
284.25
312.00
500'500'000
277'186
SWISSCANTO (CH) REF IMMO VAL
418.90
500.00
3.81%
19.36%
4.77%
nk
490.00
525.00
258'000'000
2'616'884
SWISSINVEST REIF ****
104.00
117.75
3.68%
13.22%
-2.69%
0.83%
117.10
123.80
432'644'233
1'442'082
UBS SWISS RES. ANFOS
46.50
54.50
3.79%
17.20%
-3.37%
1.00%
54.05
57.40
1'154'459'766
1'442'085
UBS LEMAN RES. FONCIPARS
58.80
69.00
3.40%
17.35%
-1.66%
1.09%
68.60
76.60
708'018'867
1'442'087
UBS SWISS MIXED SIMA
70.45
85.25
3.71%
21.01%
-1.51%
0.83%
85.00
95.50
4'208'602'989
1'442'088
UBS SWISS COM. SWISSREAL
56.00
65.25
3.92%
16.52%
1.42%
1.48%
63.35
68.15
678'637'584
nk
Nicht kotiert SWX
(1) *
Ohne CS REF Property Plus, Swiss Re Immoplus, Dynamic, Bonhôte
****
Ø(1)
Ø
SWIIT Index
Ø
Total
3.72%
19.19%
-0.73%
1.05%
19‘279‘498‘442
Dürfen nur von Institutionellen Anlegern mit professioneller Tresorerie erworben werden
Monatlicher Umsatz
Fusion Immovit/Swissinvest per 30.6.2006
September 2007
156‘308‘442
Immobilienaktien CH-Valoren
Aktien Name
24.10.2007 NAV inkl. aufgel. Ziinsen
Börsenkurs 24.10.07
883'756 1'820'611 255'740
ALLREAL HOLDING
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz
Kurse seit 1.1.07
Börsenkapitalisierung
höchst / tiefst Sept. 07
(Free Float)
104.25
135.25
3.78%
29.74%
3.51%
3.07%
130.00
156.50
712'619'439
31.30
29.00
2.44%
-7.35%
-10.00%
1.42%
27.95
34.00
129'666'250
BFW LIEGENSCHAFTEN N ESPACE REAL ESTATE
136.10
141.00
2.33%
3.60%
13.58%
nk
126.00
151.00
144'462'396
1'731'394
INTERSHOP
222.00
311.50
3.93%
40.32%
5.29%
4.41%
296.00
343.00
340'158'000
1'110'887
MOBIMO *
173.65
183.00
5.02%
5.38%
-1.01%
1.46%
179.00
209.00
713'739'803
1'829'415
PSP SWISS PROPERTY *
55.70
61.75
3.61%
10.86%
-8.64%
5.91%
60.05
75.95
2'896'191'769
803'838
SWISS PRIME SITE *
53.40
65.00
4.84%
21.72%
-7.28%
4.57%
63.20
76.00
1'333'987'096
261'948
WARTECK INVEST
1300.00
1570.00
4.02%
20.77%
2.97%
1.55%
1550.00
1679.00
177'190'200
10.70
9.75
5.15%
-8.88%
-12.39%
3.59%
9.62
12.95
373'017'242
2'183'118 *
ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING * Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung
Ø
Ø
Index
Ø
Total
3.90%
12.91%
-6.16%
4.36%
6‘821‘032‘195
Sämtliche Zahlen wurden uns zur Verfügung gestellt von:
Swiss Finance & Property Corporation Utoquai 55 CH-8008 Zürich
Monatlicher Umsatz September 2007
297‘441‘225
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Seite 99 Seite Ausgabe 20/07 / Oktober 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Gutes erstes Geschäftsjahr nach der Fusion Der aus einer Fusion entstandene Immobilienfonds Swissinvest Real Estate Investment Fund hat nach dem ersten Geschäftsjahr eine Ausschüttung von CHF 4.15 pro Anteil erwirtschaftet. Die Ausschüttungsquote beträgt 90.47 Prozent. Daraus resultiert eine Ausschüttungsrendite von 3.41 Prozent (Basis: Börsenkurs) und eine Anlagerendite von 6.57 Prozent (Basis: Inventarwert). In den nächsten Wochen erfolgt eine Kapitalerhöhung. pd. Per 1. Juli 2006 wurden die beiden schweizerischen Immobilienfonds Immovit Schweizerischer Investment-Trust für Immobilienwerte und SWISSINVEST Schweizerischer Immobilien-Anlagefonds vereinigt und der daraus entstandene Fonds am 21. August 2006 an der SWX Swiss Exchange unter dem Namen Swissinvest Real Estate Investment Fund kotiert. Das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2006 bis 30. Juni 2007 stand in der Folge schwergewichtig im Zeichen der durchgeführten Vereinigung, teilt die Fondsleitung mit. Der Inventarwert eines Anteils erhöhte sich im laufenden Geschäftsjahr um 6.57 Prozent von CHF 98.26 (per 1. Juli 2006) auf CHF 104.72 (per 30. Juni 2007). Der Rücknahmepreis am Ende des Geschäftsjahres beträgt CHF 103. Die Ausschüttung wird auf CHF 4.15 brutto pro Anteil festgelegt.
Diskontierungssatz bei 4.9 Prozent Die Marktwerte der Liegenschaften werden seit 2003 mit der DCF-Methode (Discounted Cashflow) auf Basis der abdiskontierten Nettoerträge geschätzt. Die Summe der Marktwerte des Portfolios (Bestandesliegenschaften) nahm in der Periode vom 1. Juli 2006 (CHF 487’376’800, Basis: konsolidierte Marktwerte der Portfolios der beiden Immobilienfonds Immovit Schweizerischer Investment-Trust für Immobilienwerte und SWISSINVEST Schweizerischer Immobilien-Anlagefonds) bis zum 30. Juni 2007 (CHF 518’477’000) um 6.38 Prozent zu. Einige Liegenschaften wurden infolge von tieferen Mietzinserträgen und/oder höher eingeschätzten künftigen Unterhaltskosten tiefer bewertet, während andere aufgrund einer erhöhten regionalen Marktnachfrage von einer Aufwertung profitierten. Der Neubau in Buchs (AG) wurde «at cost» in der Bewertung berücksichtigt. Die pro Liegenschaft individuell festgelegten Diskontierungssätze liegen zwischen
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Fortsetzung
Gutes erstes Geschäftsjahr nach ...
Seite10 10 Seite Ausgabe 20/07 / Oktober 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche 4.5 Prozent und 5.3 Prozent. Der durchschnittliche Diskontierungssatz beträgt 4.9 Prozent. Knapp zwei Drittel des Portfoliobestands des Swissinvest Real Estate Investment Fund sind in Grossstädten oder deren Agglomerationsgemeinden investiert. Die restlichen Standorte liegen im Wesentlichen in Schweizer Mittelzentren oder in der Agglomeration von Mittelzentren.
Hypothekarische Belastung Nachricht
Deutschland im Fokus pd. Deutschland ist für internationale Immobilieninvestoren ein wichtiges Zielland. Fast zwei Drittel der internationalen Investoren halten deutsche Immobilien immer noch für unterbewertet, wie eine Umfrage der Makler- und Beratungsfirma Dr. Lübke ergab. Mehr als die Hälfte - immerhin 55 Prozent von ihnen rechnet mit weiterhin steigenden Mieten, fast ebenso viele damit, dass sich für derzeit noch leer stehende Gebäude bald Nutzer finden. Zudem setzt mehr als die Hälfte der Investoren auf einen anhaltenden Aufschwung der deutschen Wirtschaft. Die Beratungsfirma befragte 60 ausländische Investoren, die in den vergangenen Jahren bereits Kapital in deutschen Immobilien anlegten.
Die Hypothekarverschuldung belief sich im Geschäftsjahr 2006/07 auf CHF 107’900’000. Bezogen auf den Marktwert aller Liegenschaften beträgt die durchschnittliche hypothekarische Belastung (Fremdfinanzierungsquote) 20.81 Prozent. Die Gesamterträge betrugen im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2006/07 CHF 31’995’139. Davon wurden über 75 Prozent aus dem Wohnbereich generiert. Mit Büros und Verkaufsflächen werden zirka 14 Prozent des Ertrags erzielt. Der Rest entfällt auf Gewerbenutzungen oder andere Nutzungen. Die Mietzinsausfallrate – resultierend aus Leerständen und Mietzinsverlusten – beläuft sich auf 2.62 Prozent der Soll-Nettomieteinnahmen. Die Bruttorendite über das gesamte Portfolio beträgt 5.99 Prozent. Für ordentlichen Unterhalt und Reparaturen sowie ausserordentlichen Unterhalt wurden total CHF 5’252’318.57 beziehungsweise 16.92 Prozent der Mietzinseinnahmen aufgewendet. Darunter fallen im Wesentlichen auch die Erneuerungen der Bestandesobjekte in Adliswil, Glärnischstrasse 6, 8, 15, 21, 26; Reinach, Neueneichweg 35, 37 sowie Zürich, Überlandstrasse 339, 341; wo eine Reihe von Massnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs, Grundrissoptimierungen, Balkonvergrösserungen und/oder der Einbau von neuen Küchen und Bädern vorgenommen wurden. Der Gesamterfolg beträgt CHF 22’523’806.38. Nach Berücksichtigung einer Zuweisung an die Rückstellungen für künftige Reparaturen von CHF 1’500‘000 beläuft sich die Höhe des Rückstellungskontos auf CHF 11’675‘100 oder 37.61 Prozent der Mietzinseinnahmen. Die Zahl der im Umlauf befindlichen Anteile hat sich im Laufe des Geschäftsjahrs beziehungsweise im Zuge der Emission vom 8. Dezember 2006 (Liberierung) von 3’266’010 auf 3’674’261 erhöht. Rücknahmebegehren liegen keine vor. Die per 8. Dezember 2006 erfolgte Emission wurde vollständig gezeichnet. Die dem Fonds zugeflossenen Mittel in der Höhe von rund CHF 40.1 Mio. wurden für den Kauf des Neubaus in Buchs, Lenzburgerstrasse 70–74, 78–82 sowie für diverse Erneuerungen verwendet.
Neue Kapitalerhöhung Für den Herbst 2007 ist erneut eine Kapitalerhöhung geplant. Die diesjährige Emission erfolgt im Verhältnis 20:1 zum Preis von CHF 105.netto je Anteilschein mit der Verpflichtung, die Anteilscheine bis spätestens am 21.11.2007 zu liberieren. Die Inhaber neuer Anteilscheine sind ab 1.7.2007 voll ausschüttungsberechtigt.
Immobilien Brief Schweizer
Seite11 11 Seite Ausgabe 20/07 / Oktober 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Schweizer Städte verlieren an Terrain Zürich büsst sechs Plätze ein und fällt auf Rang 15 zurück, Genf von 24 in 2006 auf 27 in 2007, Bern rutscht von Position 30 in 2006 auf Platz 43 in 2007. Lediglich der Ballungsraum Basel-Mühlhausen wurde um zwei Positionen nach oben gestuft, auf Platz 23. Zu diesem Ergebnis kommt der E-REGI von LaSalle Investment Management im Jahr 2007. Top 20 E-REGI Rankings 2007
pd. Der Abstieg der Schweizer Städte war hauptsächlich mit dem stärkeren Anstieg des Wohlstands in anderen europäischen Regionen zu erklären, so dass sich die relative Positionierung verschlechtert hat. Bei Zürich im Besonderen waren aber laut der Studie auch die gesunkenen BIP-Prognosen für die Abwertung mitverantwortlich. Der E-REGI (European Regional Growth Index) ist ein quantitatives Analysemodell, das als Hilfestellung zur Identifizierung derjenigen Städte und Regionen in Europa dient, die das grösste kurz- bis mittelfristige Entwicklungspotenzial aufweisen und in denen daher die Nachfrage nach Immobilien besonders nachhaltig zu werden verspricht. E-REGI 2007 untersucht insgesamt 91 Ballungsräume Europas unter insgesamt 14 Kriterien, darunter als wichtigste: Wachstumserwartungen, Kaufkraft und allgemeines Geschäftsumfeld.
„Die volkswirtschaftlichen Rahmendaten in Europa sind stabil, und die BIP-Prognosen für 2007 und 2008 liegen weiterhin über dem Zehnjahresdurchschnitt, wobei Osteuropa eine besonders gute Performance an den Tag legt“, sagte Claus Thomas, Geschäftsführer Deutschland von LaSalle Investment Management an eine Medienorientierung. Die Daten belegen, dass die Länder Osteuropas kurzfristig zu den am schnellsten wachsenden Regionen der Welt gehören. Generell gelte, dass sich die wirtschaftlichen Aussichten nach wie vor von Land zu Land und sogar von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich darstellen – dies, obwohl die EU durch ihre Ausweitung weiterhin enger zusammenrückt.
London weiterhin voraus London behält dank seiner boomenden Finanzdienstleistungsindustrie seine Führungsrolle im diesjährigen E-REGI Ranking. Im Finanzdienstleistungssektor gewinnt die britische Hauptstadt auch Anteile auf dem Weltmarkt, was ein starkes Beschäftigungswachstum mit sich bringt. Damit einher geht auch eine Steigerung des Wohlstandniveaus an der Themse. Mit seinem Aufstieg auf Platz 2 steht München im E-REGIRanking so weit oben wie noch nie. Diese Verbesserung ist der Erholung der deutschen Wirtschaft zuzuschreiben, wichtigster Motor der gesamten Eurozone derzeit überhaupt und sicher anhaltend bis ins Jahr 2008
Immobilien Brief Schweizer
Fortsetzung
Schweizer Städte verlieren an Terrain...
IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche AG, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
London ist im E-REGI Ranking immernoch weit voraus. Auf dem Bild: Canary Wharf.
Seite12 12 Seite Ausgabe 20/07 / Oktober 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche hinein. Diese wirtschaftliche Erholung hat Deutschland insgesamt fünf Städte unter den Top 20 in Europa beschert. Paris belegt im E-REGI 2007 Platz 3, die schlechteste Platzierung seit 1998. Nichtsdestotrotz verfügt die Stadt über eine robuste Wirtschaft, die so diversifiziert wie sonst nirgendwo in Europa ist. Paris wurde jedoch durch die relativ schwache Performance der französischen Wirtschaft ausgebremst. Dublin auf Platz 4 hat ein wenig von seiner Dynamik aus dem vergangenen Jahr eingebüsst, ist jedoch aufgrund der anhaltenden Expansion Irlands weiterhin eine der stärksten kleineren europäischen Städte. Skandinavien boomt insgesamt – mit vier Städten unter den Top 20 im E-REGI 2007: Stockholm auf 5, Helsinki auf 7, Oslo auf 9 und Göteborg auf 12. Mit Ausnahme von Valencia sind sämtliche spanischen Städte im Ranking 2007 zurückgefallen. Die iberische Halbinsel gehört damit zu den Verlierern 2007, genauso wie Italien, das aufgrund der schwachen wirtschaftlichen Aussichten und der Notwendigkeit struktureller Reformen seine Städte am Ende der Tabelle positioniert findet. Zu den relativen Verlierern 2007 gehört laut LaSalle Investment Management auch die Schweiz. Andere Länder und Regionen konnten, relativ gesehen, besser performen. Die Schweizer Städte zeigten sich im vergangenen Jahr ganz allgemein recht glanzlos. Bern, Genf und Zürich sind im Ranking zurückgefallen. Lediglich der Ballungsraum BaselMühlhausen konnte sich um zwei Positionen von 25 auf 23 verbessern.
Relativer Wohlstand ist gesunken Der Abstieg der Schweizer Städte war hauptsächlich dem gesunkenen relativen Wohlstand zuzuschreiben. In Zürich war der Abstieg aber auch auf die gesunkenen BIP-Prognosen zurückzuführen. „Trotzdem bleibt Zürich für grosse multinationale Konzerne attraktiv. Ausserdem ist Zürich nach wie vor eines der wichtigsten Finanzzentren Europas und besitzt einige der weltgrössten Banken und Versicherungsgesellschaften, deren Aussichten sich in den letzten drei Jahren beträchtlich verbessert haben“, relativierte Claus Thomas. Falls sich die vorgesehen Änderungen der Lex Koller durchsetzen liessen, würde die Schweiz im Allgemeinen und Zürich im Besonderen künftig von der neuen Gesetzgebung für ausländische Immobilieninvestitionen profitieren.