Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 01/08 / Januar 2008 Editorial
INHALT Editorial................................ 1 Russlands Immobilienmärkte für ausländische Investoren attraktiv................................ 2 Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien sinkt europaweit............................ 3 Nachricht.............................. 5 Immobilien-Finanzmärkte Schweiz................................ 6 Neue Rekordwerte an der Zürcher Bahnhofstrasse . ........ 7 Kalender............................... 7 Bewertungsverfahren stark von Erfahrungs- und Expertenwissen abhängig........ 9 Projekte...............................11
Die Hoffnung liegt bei der Zugkraft der Konjunktur Das Transaktionsvolumen auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten ist rückläufig. Es wird nach ersten Hochrechnungen von Jones Lang LaSalle 2007 bei rund 220 Mrd. Euro liegen, was im Einjahresvergleich ein Rückgang von 13 Prozent bedeutet. Der Transaktionsfluss hat sich dabei im zweiten Halbjahr auf 100 Mrd. Euro verlangsamt und lag 25 Prozent unter dem erzielten Volumen im Vergleichszeitraum (Juli bis Ende Dezember) Remi Buchschacher Redaktionsleiter des Vorjahres. Das Gesamttransaktionsvolumen 2008 dürfte nochmals um 20 Prozent tiefer leigen, als dasjenige von 2007. Heisst das nun, dass die Immobilienmärkte in Europa am zusammenbrechen sind? Nein, sagen dazu Experten. Sie sind der Auffassung, dass die Konjunktur insgesamt stark genug bleiben wird, um positive Nachfragebedingungen auf den europäischen Nutzermärkten zu schaffen.
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Ein Blick auf Russland untermauert diese Auffassung. Zum Beispiel in Moscow City wird gegenwärtig so viel gebaut, wie nirgendwo sonst in Europa. Es ist sozusagen das Epizentrum eines ölbetriebenen Baurauschs. Dort sollen bis 2020 über eine halbe Million neue Wohnungen entstehen und der Bürosektor hat einen riesigen Nachholbedarf. Das wiederum hat Auswirkungen auf die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen, die zu den gefragtesten Investmentsektoren in Russland gehören. Ihr Remi Buchschacher Schweizer
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Seite 22 Seite Ausgabe 01/08 / Januar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Russlands Immobilienmärkte für ausländische Investoren attraktiv Kasten
Grösste Baustelle Europas rb. Die russische Hauptstadt wächst in den Himmel. Im Neubauviertel Moscow City entstehen Wolkenkratzer, die immer höher, schicker und teurer werden. Zum Beispiel der geplante Federation Tower, bestehend aus zwei Zwillingstürmen , der eine 448 Meter hoch. Die exklusiven Neubauten bieten Komfort und Luxus auf allerhöchstem Niveau an. Das hat seinen Preis: Die Apartments kosten bis zu 10 Mio. Dollar. Trotzdem sind schon alle verkauft. Moscow City soll dereinst zum Symbol für Russlands Wiederaufstieg werden. Dabei helfen auch ausländische Investoren, die den Stadtteil zu einer der grössten Baustellen Europas gemacht haben. Geplant ist darin auch der Turm Rossija, nach dem Mutterland benannt. 612 Meter hoch soll er werden, der höchste in Europa. Die Pläne dazu stammen vom Stararchitekten Norman Foster.
Ein Blick in Europas Osten kann sich lohnen: Laut Experten bietet der Immobilienmarkt in Russland in den kommenden Jahren ein „hervorragendes“ Potenzial. Sowohl bei den Büroflächen- wie auch im Einzelhandelsmarkt übersteigt die Nachfarge weiterhin das Angebot. Die Renditen bewegen sich zwischen 8 und 8,5 Prozent. Russland wird für internationale Investoren offensichtlich salonfähig. Wie Ferah Ercik, Analystin beim deutschen Analysehaus Feri Research, berichtet, ist der Anteil ausländischer Investoren am Transaktionsgeschehen im vergangenen Jahr stark gestiegen. Während 2006 noch knapp 50 Prozent aller Engagements auf das Konto russischer Investoren gingen, waren es im 1. Halbjahr 2007 nur noch 16 Prozent. Ercik zufolge sind die russischen Märkte nach wie vor liquide - neben ausländischem gebe es genügend lokales Kapital, welches die Nachfrage am Immobilienmarkt stabil halte. Das Investmentvolumen im ersten Halbjahr 2007 beziffert Feri auf ca. 1,27 Mrd. US-Dollar, davon sind 64 Prozent in den Einzelhandels-, 22 Prozent in den Wohn- und 14 Prozent in den Bürosektor investiert worden. 91 Prozent der Investitionssumme entfiel auf Moskau.
„Hervorragendes“ Potenzial Aus Sicht der Feri-Experten bietet der russische Immobilienmarkt in den kommenden Jahren ein „hervorragendes“ Potenzial: Denn sowohl auf dem Büroflächen- wie auf dem Einzelhandelsmarkt übersteige die Nachfrage weiterhin das Angebot. „Ungeachtet der hohen Liquidität und Bautätigkeit sind die Renditen, verglichen mit anderen osteuropäischen Ländern, noch hoch und bewegen sich in Moskau zwischen 8 und 8,5 Prozent für Büro- und Einzelhandelsimmobilien“, sagt Ercik. Da es weiterhin in allen Kategorien an hochwertigen Flächen mangele, seien die Preise landesweit gestiegen; inzwischen zählt Moskau zu den teuersten Immobilienstandorten weltweit. Den aktuellen Büroflächenbestand in Moskau beziffert Feri auf rund 6,4 Mio. qm, in St. Petersburg auf rund 1,0 Mio. qm. Attraktivste Anlagekategorie ist der Einzelhandelssektor: Seit 2001 hat sich die Gewerbefläche in Einkaufszentren versechsfacht. „Neben Moskau und St. Petersburg weisen Jekaterinburg, Kazan und Novosibirsk aufgrund des gestiegenen Wohlstands hohen Nachholbedarf und damit Entwicklungspotenzial auf“, sagt Ercik. Ungetrübt ist das Bild allerdings nicht. „Das rechtliche und politische Umfeld hat sich zwar verbessert, im westeuropäischen Vergleich herrscht jedoch nach wie vor hohe Unsicherheit“, sagt Ercik. „Bürokratische Hürden sind immer noch vorhanden, Immobilienprojekte lassen sich selten termingerecht verwirklichen.“ Birgitt Wüst
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Seite 33 Seite Ausgabe 01/08 / Januar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien sinkt europaweit Das Transaktionsvolumen auf dem europäischen Gewerbeimmobilienmarkt wird nach ersten Hochrechnungen von Jones Lang LaSalle 2007 bei rund 220 Mrd. Euro liegen, im Einjahresvergleich ein Rückgang von 13 Prozent. Der Transaktionsfluss hat sich dabei im zweiten Halbjahr auf 100 Mrd. Euro verlangsamt und lag 25 Prozent unter dem erzielten Volumen im Vergleichszeitraum (Juli bis Ende Dezember) des Vorjahres. pd. „Die Preiskorrekturen, die zum Ende des zweiten Halbjahres 2007 vorgenommen wurden, werden bis ins erste Halbjahr 2008 hinein anhalten, wobei bis Mitte des Jahres ein neuer Marktkonsens im Blick auf den Marktwert erreicht sein dürfte“, so Tony Horrell, CEO Jones Lang LaSalle European Capital Markets. Und weiter: „Obgleich wir davon ausgehen, dass das Gesamttransaktionsvolumen 2008 rund 20 Prozent unter dem für 2007 erwarteten Niveau liegen wird, sind wir der Auffassung, dass die Konjunktur insgesamt stark genug bleiben wird, um positive Nachfragebedingungen auf den europäischen Nutzermärkten zu schaffen.“
Die Kreditkrise im Fokus Die durch den Subprime-Markt ausgelöste Kreditkrise Anfang August fiel in eine Phase, in der sich die gewerblichen Immobilienmärkte in einem Höhenflug befanden. „Unterschwellig gab es da bereits schon die Besorgnis um sinkende Risikoprämien für alle Immobilienarten und um ein Anhalten der auf Rekordtief befindlichen Renditen“, so Horrell. Und weiter: „Ab Anfang September wurden die Anzeichen für ein Ende des Aufschwungs und einen Wendepunkt auf den europäischen Immobilien-Kapitalmärkten immer deutlicher. Die Renditen stiegen und Wertverluste waren zu beobachten - am deutlichsten in Grossbritannien, aber auch auf einigen kontinentaleuropäischen Märkten“ Die Kreditkrise löste eine Kettenreaktion aus: einige bereits laufende Transaktionen wurden in Anbetracht angespannterer Kreditbedingungen neu verhandelt, Transaktionsprozesse zogen sich hin und einige Transaktionen wurden zu einem neuen Preis abgewickelt oder ganz abgebrochen. „Insofern wird es ganz entscheidend darauf ankommen, wie schnell die Finanzmärkte gesunden
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Seite 44 Seite Ausgabe 01/08 / Januar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche und Kredite wieder ausreichend zur Verfügung stehen. Dann wird sich auch die derzeitige Disharmonie zwischen den Finanzmärkten und den Immobilienmärkten wieder auflösen können. Wenn Player mit hohem Eigenkapitalanteil wie etwa Fonds, die Staatsgelder verwalten oder Institutionen weiterhin nach möglichen Immobilieninvestments Ausschau halten und mehr fremdfinanzierte Investoren wieder auf den Märkten zu sehen sind, werden der Schwung und die Eigendynamik wieder zurückkehren“, so Horrell.
Auswirkungen auf Renditen Im zweiten Halbjahr stiegen die Spitzenrenditen in vielen europäischen Märkten – zum ersten Mal seit 2001. Am stärksten machte sich dies bei Büroflächen mit europaweit durchschnittlich rund 30 Basispunkten bemerkbar. Die Einzelhandelsrenditen stiegen um durchschnittlich 25 Basispunkte, Renditen bei industriellen Lagerflächen nur geringfügig um rund 10 Basispunkte.
Die ausgeprägteste Renditesteigerung zeigte sich in Grossbritannien, speziell in London.
Der Renditeanstieg ist ein gesamteuropäisches Phänomen. Am schnellsten betroffen waren aber die britischen Märkte. Dort zeigte sich eine noch ausgeprägtere Renditesteigerung. Obwohl einige Märkte in Kontinentaleuropa, wie die Beneluxländer, Frankreich oder auch mitteleuropäische Märkte von den unmittelbaren Auswirkungen auf die Preise im Spitzensegment bislang weniger betroffen zu sein scheinen, waren auch dort eine grössere Vorsicht vonseiten der Investoren und geringere Transaktionsvolumina zu beobachten. Die Renditespanne zwischen Spitzenprodukten und –lagen und Produkten und Lagen mit Standort-
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Seite 55 Seite Ausgabe 01/08 / Januar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche nachteilen ist grösser geworden, wobei die Risikoprämien für Immobilienanlagen in Objekten mit Nachteilen bei Standort und Ausstattung am deutlichsten gestiegen sind.
Nachricht
BFW Liegenschaften AG akquriert pd. Die BFW Liegenschaften AG akquiriert Liegenschaften in Zürich und Neuhausen/SH zum Gesamtpreis von rund CHF 12 Mio. Das gibt das Unternehmen in einer Pressemitteilung bekannt. Die Liegenschaft in Zürich ist ein Wohnhaus mit Restaurant und Gewerbe. Es besteht aus 36 Wohnungen, einem Restaurationsbetrieb (Pizzeria mit 80 Sitzplätzen) sowie einer Gewerbefläche, inklusive Tiefgarage. Bei der Liegenschaft in Neuhausen/SH handelt es sich um ein Büro- und Gewerbehaus. Verurkundung und Eigentumsübertragung der Liegenschaften haben stattgefunden. Damit sind beide Liegenschaften in das Eigentum der BFW Liegenschaften AG übergegangen. Die involvierten Parteien haben über die Einzelheiten der Transaktionen Stillschweigen vereinbart.
Änderung der Investorenlandschaft Die „Investorenlandschaft“ hat sich ebenfalls verändert, nachdem stark fremdfinanzierte Investoren aus dem Markt gedrängt wurden und Player mit Eigenkapital und einem geringeren Fremdkapitalbedarf den Markt zunehmend dominierten. Die Nachfrage ging zurück da Investoren abwarteten. Vor allem die Finanzierung grösserer Grundstücke und grosser Portfolios erwies sich als zunehmend schwierig. „Wir sind uns darüber im Klaren, dass die Kreditkrise durchaus unvorhersehbare Konsequenzen haben könnte mit unterschiedlichen Auswirkungen auf die Immobilienpreise in Europa. Grundsätzlich werden die bereits im zweiten Halbjahr 2007 zu beobachtenden Trends anhalten. Der Anstieg der Renditen geht weiter, am wahrscheinlichsten im ersten Halbjahr und am ausgeprägtesten bei Büroimmobilien. Bis zum Jahresende dürften die Renditen um insgesamt 40 Basispunkte steigen, bei Objekten, die Nachteile bei Standort oder Ausstattung aufweisen, wird sich der Renditeunterschied gegenüber Spitzenimmobilien auf mindestens 50 Basispunkte belaufen“, so Tony Horrell. Einschränkungen bei der Kreditvergabe werden den Verkauf von grösseren Grundstücken und Portfolios weiter behindern, vor allem die Anzahl von Transaktionen mit einem Volumen von über 300 Millionen Euro wird deutlich abnehmen. Dieser Rückgang ist teilweise auf sinkende Kapitalwerte zurückzuführen, insbesondere im Büroflächen-Sektor. In der Folge dürfte das Transaktionsvolumen zurückgehen und sich auf einem ähnlichen Niveau wie 2005 bewegen. Investoren dürften in dem neuen Umfeld bei Transaktionsprozessen pragmatischer vorgehen. Mehr ausserbörsliche und direkte Transaktionen werden zu beobachten sein. Käufer mit mehr Eigenkapitaleinsatz kommen eher zum Zug, stark fremdfinanzierte Marktteilnehmer dagegen agieren von einer weniger konkurrenzfähigen Position aus.
Bürovermietungsmarkt 2008 Das Mietwachstum dürfte auch im laufenden Jahr insgesamt positiv ausfallen, wenngleich langsamer verlaufen als in 2007. Der Büroflächenumsatz bleibt auf hohem Niveau, das 2007er Volumen wird aber aller Voraussicht nach nicht erreicht werden. Insbesondere in Finanzdienstleistungszentren wie London, Madrid und Frankfurt könnte die Nachfrage stärker nachgeben. Das europaweit in der Pipeline befindliche Flächenangebot ist für das derzeitige Stadium des Mietzyklus noch relativ moderat. Weitere Restriktionen bei der Kreditfinanzierung werden das Angebot darüber hinaus einschränken. Insofern ist für die Leerstandsquoten eine stabile Entwicklung zu erwarten.
Seite 66 Seite Ausgabe 01/08 / Januar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz Immobilienfonds CH-Valoren
Anlagefonds Name
11.01.2007 Rückn.Preis
Börsenkurs 11.01.07
2'672'561 844'303 1'968'509 276'935
BONHOTE IMMOBILIER
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Dez. 07
102.35
113.50
na
10.89%
CS 1A IMMO PK *
1037.00
1220.00
4.28%
CS REF PROPERTY PLUS *
1020.00
1180.00
1.89%
162.30
188.50
4.37%
CS REF INTERSWISS
3'106'932
CS REF LIVINGPLUS (a)
1'291'370
CS REF SIAT
2'158'801
DYNAMIC REAL ESTATE FUND
1'458'671
FIR
Monatl. Umsatz
Kurse seit 1.1.07 höchst / tiefst
Börsenkapitalisierung
-0.70%
2.67%
104.00
116.50
347'310'000
17.65%
1.24%
nk
1215.00
1330.00
2'972'320'160
15.69%
-3.67%
nk
1130.00
1190.00
698'560'000
16.14%
0.05%
1.77%
184.70
211.00
1'137'399'764
96.00
104.25
na
8.59%
1.21%
8.18%
103.00
107.50
1'824'375'000
113.80
135.20
3.86%
18.80%
-0.44%
1.43%
130.00
153.40
1'557'362'581
1034.00
1060.00
1.38%
2.51%
-1.85%
2.70%
1051.00
1197.00
277'509'060
93.20
108.70
3.37%
16.63%
-0.73%
1.00%
104.10
117.50
635'974'351
977'876
IMMOFONDS
280.75
326.50
4.19%
16.30%
-0.15%
1.17%
320.00
359.00
881'937'556
278'226
LA FONCIERE
470.00
625.50
3.12%
33.09%
-1.50%
2.02%
615.00
702.00
705'188'700
277'010
MI-FONDS IMMO
146.60
164.00
4.08%
11.87%
-0.30%
1.72%
160.20
189.00
262'400'000
278'545
SOLVALOR "61"
161.75
209.50
3.12%
29.52%
-1.83%
1.86%
209.00
248.30
744'471'868
725'141
SWISS RE IMMOPLUS
729.50
830.00
1.45%
13.78%
-0.60%
2.06%
819.00
889.00
796'800'000
702'020
SWISSCANTO (CH) REF IFCA
248.90
285.00
3.78%
14.50%
-0.70%
1.79%
278.25
312.00
598'500'000
277'186
SWISSCANTO (CH) REF IMMO VAL
423.50
495.00
3.88%
16.88%
0.00%
nk
490.00
525.00
255'420'000
2'616'884
SWISSINVEST REIF
100.90
109.00
3.84%
8.03%
-2.68%
0.90%
108.00
123.80
420'519'166
1'442'082
UBS SWISS RES. ANFOS
45.10
49.75
4.04%
10.31%
2.16%
9.76%
48.30
57.40
1'204'390'536
1'442'085
UBS LEMAN RES. FONCIPARS
59.40
65.50
3.61%
10.27%
0.77%
1.83%
64.05
76.60
672'104'867
1'442'087
UBS SWISS MIXED SIMA
71.70
81.35
3.93%
13.46%
-0.18%
1.46%
80.00
95.50
4'016'068'659
1'442'088
UBS SWISS COM. SWISSREAL
56.60
63.00
4.10%
11.31%
2.11%
1.15%
60.00
68.15
655'236'288
nk
Nicht kotiert SWX
(1)
Ohne CS REF Property Plus, Swiss Re Immoplus, Dynamic, Bonhôte
*
(a)
Ø(1)
Ø
SWIIT Index
Ø
Total
3.84%
14.81%
-0.19%
2.89%
20‘663‘848‘554
Dürfen nur von Institutionellen Anlegern mit professioneller Tresorerie erworben werden
Monatlicher Umsatz
Rücknahmepreis CSLP Schätzung SFPC
Dezember 2007
484‘455‘834
Immobilienaktien CH-Valoren
883'756
Aktien Name
NAV inkl. aufgel. Ziinsen
Börsenkurs 21.12.07
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz Dez. 07
Kurse seit 1.1.07
Börsenkapitalisierung
höchst / tiefst
(Free Float)
105.50
129.00
4.00%
22.27%
-1.15%
6.50%
121.40
156.50
679'688'781
31.50
27.75
2.56%
-11.90%
0.18%
1.53%
24.65
34.00
130'182'188
ESPACE REAL ESTATE
136.90
135.50
2.44%
-1.02%
-1.09%
nk
126.00
151.00
138'827'338
1'731'394
INTERSHOP
225.00
325.00
3.79%
44.44%
3.17%
16.76%
296.00
343.00
354'900'000
1'110'887
MOBIMO *
175.90
180.50
5.15%
2.62%
-0.82%
0.97%
175.00
209.00
705'589'391
1'829'415
1'820'611 255'740
BFW LIEGENSCHAFTEN N
PSP SWISS PROPERTY *
56.25
56.00
4.02%
-0.44%
-2.10%
5.73%
54.55
75.95
2'390'120'365
803'838
SWISS PRIME SITE *
54.14
56.25
5.68%
3.90%
-2.17%
2.78%
56.00
76.00
1'298'713'399
261'948
WARTECK INVEST
1316.00
1575.00
4.04%
19.68%
0.96%
1.05%
1550.00
1679.00
177'754'500
10.82
9.70
5.24%
-10.35%
-3.00%
3.16%
9.57
12.95
387'640'963
2'183'118 *
ALLREAL HOLDING
11.01.2007
ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING * Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung
Sämtliche Zahlen wurden uns zur Verfügung gestellt von:
Swiss Finance & Property Corporation Utoquai 55 CH-8008 Zürich
Ø
Ø
Index
Ø
Total
4.10%
7.69%
-1.67%
4.79%
6‘263‘416‘925
Monatlicher Umsatz Dezember 2007
299‘842‘313
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Seite 7 Ausgabe 01/08 / Januar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Neue Rekordwerte an der Zürcher Bahnhofstrasse Die Mieten für Verkaufsgeschäfte an der Zürcher Bahnhofstrasse bleiben die höchsten im deutschsprachigen Raum. Im letzten Jahr haben sie neue Rekordwerte von bis zu 7500 CHF pro Quadratmeter im Jahr erreicht. Kalender Januar bis Februar 2008 Termine zum Vormerken 17. Januar bis 19. Januar 2008: SVIT-Forum Kongresszentrum Rondo Pontresina www.svit-immobilienforum.ch 24. Januar bis 21. Februar 2008: Arosa, die Moderne in den Bergen ETH Zürich, Haupthalle Zentrum austellungen.gta.arch.ethz.ch. 30. Januar 2008 9. internationales Symposium der Group of Fifteen Technopark Zürich www.group-of-fifteen.ch. 27. Februar 2008: Schweizer Immobiliengespräch Thema Hotelinvestments Zunfthaus zur Waag, Zürich www.immorunde.ch
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pd. An der Zürcher Bahnhofstrasse sind die Einzelhandelsmieten wesentlich teurer als in München und Wien. Das vermeldet der Immobiliendienstleiter Location Services. Bezogen auf die Umsätze pro Quadratmeter, liegt Zürich mit der weltweit höchsten Kaufkraft, dem global höchsten Pro-Kopf-Einkommen und dem höchsten Lebensstandard, vor London und Paris, gleichauf mit New York und Hong Kong. Die Bahnhofstrasse erreicht mit Mieten für Erdgeschossflächen auf Höhe des Paradeplatz neue Rekordwerte von bis zu CHF 7500 (EUR 4‘520) pro Quadratmeter im Jahr. Hier produzieren internationale Luxusunternehmen, wie der Herrenausstatter Ermenegildo Zegna, weltweit ihre besten Ergebnisse.
Globus als Spitzenreiter Globus erzielt auf 7500 Quadratmetern mehr als CHF 180 Mio. (EUR 108 Mio.) und ist mit einem Quadratmeter-Umsatz von über CHF 24‘000 pro Jahr eines der produktivsten Warenhäuser der Welt. An der Luxusmeile eröffnete Cartier sein Geschäft noch grösser sowie komplett neu renoviert, nachdem im Frühjahr 2007 die Rosenthal-Fläche übernommen wurde. Ebenfalls in neuem Glanz erstrahlt die komplett sanierte Confiserie Sprüngli. Das Uhren- und Accessoire-Unternehmen Fossil übernahm im Sommer die Fläche von Accessorize, zwischen Swatch und H&M gelegen. Die Damenmode-Kette Bonita eröffnete Anfang Mai das Schweizer Flagschiff zwischen Swarovski und Body Shop. Neu werden in 2008 der weltweit grösste Cashmere-Anbieter Loro Piana und die Uhrenmanufaktur Blancpain an der Bahnhofstrasse ihr Debüt geben. Im Dezember startete G-Star sein erstes Schweizer Geschäft an der Uraniastrasse. Am Hirschenplatz feierte Anfang Dezember
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Seite 8 Ausgabe 01/08 / Januar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Fortsetzung
das Erlebnis-Restaurant Vertigo Premiere. Am Rennweg hat im Februar der Club Saint Germain glamourös mit dem Besuch von Paris Hilton im obersten Geschoss des Bally Capitol eröffnet. Zürich als grösste Schweizer Stadt hat ein Einzugsgebiet von circa drei Millionen Menschen. Den Hauptbahnhof frequentieren täglich mehr als 320‘000 Passanten.
Neue Rekordwerte an der Zürcher Bahnhof...
In Zürichs Innenstadt werden europaweit die höchsten Detailhandelsumsätze gemacht.
Inserat Immorunde 180x65mm
16.4.2007
9:33 Uhr
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Niederlassung Oberer Zürichsee, Churerstr. 77, 8808 Pfäffikon SZ, 055 415 54 00 Niederlassung Wallis, Viktoriastr. 15, 3900 Brig, 027 922 12 00 Niederlassung Zug, Baarerstr. 8, 6300 Zug, 041 819 54 00 Mitglied
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Das Ende der zwei Legenden der ...
Seite 9 Ausgabe 01/08 / Januar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Bewertungsverfahren stark von Erfahrungs- und Expertenwissen abhängig In der Finanzwelt werden Bewertungsmethoden angewendet, die keine subjektiv festgesetzten Parameter enthalten. In der Immobilienbewertung dominiert aber immer noch die Subjektivität sehr stark. Der Übergang zu einer expliziten Wertermittlung wäre aber auch in der Immobilienwirtschaft angebracht. Immobilien werden im Gegensatz zu anderen Anlageklassen sehr selten gehandelt und sind zudem heterogen. Deshalb ist es relativ komplex und bei einigen Objektarten sogar unmöglich, anhand von Transaktionsdaten ihren Wert zu bestimmen. Das hat dazu geführt, dass sich über die Zeit verschiedene Bewertungsverfahren etabliert haben, die sehr stark von Erfahrungs- und Expertenwissen abhängen. Dabei werden einzelne Parameter jedoch nicht explizit mittels nachvollziehbarer Verfahren errechnet, sondern implizit abgeleitet.
Vier verschiedene Methoden Die heute am meisten verwendeten klassischen Immobilienbewertungsmethoden sind die Ertragswert-, die Realwert-, die Verkehrswert- sowie die Discounted-Cashflow-Methode. Die Ertragswertmethode kapitalisiert den Jahresertrag mit einem zustandsadäquaten Diskontsatz zum Immobilienwert. Der Diskontsatz hat aber nur einen annäherungsweisen Bezug zur Kostenstruktur der Anlage, zu den Reinvestitionen und zur Restnutzungsdauer der Liegenschaft.
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Die Realwertmethode geht vom Wiederbeschaffungswert einer Immobilie aus und reduziert ihn um die Altersentwertung. Auch diese Methode definiert mehrere wertrelevante Faktoren nicht klar. Es fehlen die genaue Herleitung der Altersentwertung, der Bezug zur Gesamtnutzungsdauer, zu den Nutzungsrhythmen der einzelnen Bauteile sowie zum Landwert. Mit der Verkehrswertmethode wird schliesslich aus dem Ertrags- und dem Realwert ein gewichteter Mischwert ermittelt. Diese Methode ist damit im doppelten Sinne implizit.
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Fortsetzung
Bewertungsverfahren stark von Erfahrungs...
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DCF-Methode ist Zweiphasenmodell Sogar die allseits viel beachtete Discounted-Cashflow-Methode weist solche Elemente auf. Sie ist in der Regel als Zweiphasenmodell aufgebaut und besteht aus einer Budgetphase mit anschliessendem Residualwert. Die Budgetphase entspricht der Budgetierung der Free-Cashflows über einen begrenzten Zeithorizont. Die Implizität der Methode liegt in der Bestimmung des Diskontsatzes und des Residualwerts. Der Diskontsatz bildet eigentlich den IRR (Internal Rate of Return) ab, der sich, wie auch der Residualwert, aus dem Free-Cashflow der Gesamtnutzungsdauer ergeben müsste und damit vom Ertragsverlauf und von den spezifischen Investitionszyklen abhängig sein sollte. Um den heutigen Standards der Bewertung in der Finanzwelt zu genügen, wäre auch im Immobilienbereich der Übergang zu einer expliziten Wertermittlung ohne subjektiv festgesetzte Parameter angebracht. Beat Salzmann Der Autor ist Bewertungsexperte beim Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien IAZI in Zürich
Schweizer
Immobilien Gespräche Tagung vom 5. März 2008 im Zunfthaus zur Waag in Zürich.
Public Private Partnership (PPP) im Immobilienbereich - wo liegen die Potenziale? Spurensuche in der Schweiz und im Ausland. Wo machen PPPs Sinn? Sind PPPs in der Schweiz überhaupt machbar? Wo können Private die öffentliche Hand entlasten? Wie gross ist das Sparpotenzial? Experten diskutieren und zeigen gangbare Wege auf. Bisher sind folgende Referenten registriert: Arthur R. Wettstein, CEO Steiner-Gruppe Dr. Thomas Müller-Tschumi, Rechtsanwalt, Walder Wyss & Partner Marc Gutzwiller, Managing Director CB Richard Ellis Werner Doetsch, Westdeutsche ImmobilienBank AG, Mainz Melden Sie sich gleich an unter www.immorunde.ch
Immobilien Brief Schweizer
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Projekte Standort
Stand der Planung
Projektentwickler/ Investoren
Am 24. Februar stimmen die Luzerner Stimmbürger über die nötige Umzonung ab. Im Herbst 2008 folgt die Volksabstimmung über das definitive Projekt.
Investorin ist die Credit Suisse. Die Projektentwicklung basiert auf einem Team zwischen Eberli-Partner GU AG in Sarnen und der Halter GU Projektentwicklung in Zürich. Die Architektengemeinschaft besteht aus den Büros von Daniele Marques und Iwan Bühler in Luzern.
Baugesuch ist eingereicht. Gebaut wird innerhalb eines Jahres.
Bauherrin ist die Erbengemeinschaft Ammann aus Meggen.
Gestaltungsplan eingereicht. Baustart im Herbst 2008.
Schmid Immobilien AG, Buchrain.
Richtplan wird im Frühling 2008 zur Vorprüfung fertig.
Siegerstudie von Lengacher Emmenegger Architekten, Luzern.
Baubeginn 2008.
UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima».
Baueingabe erfolgt.
Investor ist die Rech Finance SA aus Winterthur, welche Eigentümerin des Grundstücks ist.
Luzern Auf der Allmend soll ein neues Fussballstadion und eine Breitensportanlage entstehen. In unmittelbarer Nähe sind auch noch zwei Wohnhochhäuser mit einer Höhe von je 88 Meter geplant. Die Investitionssumme liegt bei über 200 Mio. CHF.
Emmen Beim Sprengiplatz in Emmen soll ein 7-MillionenGebäude die Häuser der Gerswilstrasse 98, 100 und 102 ersetzen. Letzteres ist durch einen Brand im September total zerstört worden. Im Projekt mit dem Namen Sprengitor sollen je 14 Zwei- und Dreizimmerwohnungen, drei Attikawohnungen und ein Ladenlokal gebaut werden. Buchrain Das rund 40-jährige Nielsen-Gebäude soll abgerissen werden. Auf dem Gelände will die neue Eigentümerin Schmid Immobilien AG für rund 30 Mio. CHF eine Wohnüberbauung mit 60 Wohnungen errichten. Im Gestaltungsplan ist auch ein Bürogebäude enthalten. Geplant sind sechs MFH mit Eigentumswohnungen. Horw
IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche AG, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
Auf dem ehemaligen Ziegeleiareal in Horw soll ein neue Wohnstadt entstehen. Das Siegerprojekt nach einem Studienwettbewerb heisst „Südbahnhof“. Die Gemeinde schätzt das Investitionsvolumen auf rund 300 Mio. CHF. Entstehen sollen acht bis zehngeschossige Häuser, die städtebauliche Akzente setzen. Winterthur Das aus den 70er-Jahren stammende Wohnhaus Weberstrasse 91 in Winterthur mit 47 Wohnungen muss wegen des bautechnischen Zustands umfassend saniert werden. Zusammen mit den Architekten Burkhalter Sumi und Bednar Albisetti wurde ein Projekt entwickelt. Das bestehende Gebäudevolumen wird total saniert. Aus den ursprünglich 47 Kleinwohnungen entstehen 24 grosszügige, neuwertige Wohnungen und im Anbau neun Neubauwohnungen mit 2,5 bis 4,5 Zimmern. Die Investitionen betragen 12 Mio. CHF. Emmen Für rund 26 Mio. CHF soll am Centralplatz in Emmen ein Hotel entstehen. Der Bau soll mit viel Glas und Stahl sehr filigran wirken. Das Architekturbüro Herzig AG aus St. Gallen hat die Pläne dazu ausgearbeitet. 120 Hotelzimmer und auch Büros sind geplant Zudem sollen auch Ladenflächen entstehen sowie ein Restaurant.