Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 02/08 / Januar 2008 Editorial
INHALT Editorial................................ 1 Public Private Partnership: Darum prüfe zuerst, wer sich bindet............................. 2 Nachricht.............................. 3 Trotz Turbulenzen weiterhin solide Aussichten für globale Immobilienmärkte ................. 5 Nachricht.............................. 7 Kolumne: Das Geld wird am Anfang verdient..................... 8 Immobilien-Finanzmärkte Schweiz...............................11 Preiskurve für Wohneigentum zeigt weiterhin nach oben.......12 Kalender..............................13 SVIT-Immobilien Forum mit neuem Teilnehmerrekord........13 Projekte...............................14 Impressum...........................14
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Erweiterung des Investitionsuniversums schreitet rasch voran Das Fliessvermögen des Immobilienkapitals ist heute grösser denn je. Die hereinbrechende Kapitalflut dringt in neue Märkte in anderen Erdteilen ein. 2008 wird Kapital nach Asien, Lateinamerika und Kontinentaleuropa fliessen und die Preise nach oben und die Kapitalisierungsraten nach unten drücken. Das sieht Claus Thomas von LaSalle Investment Management voraus, Der Kapitalzufluss ist in Frankreich, Deutschland und Japan bereits Remi Buchschacher Redaktionsleiter deutlich vorangeschritten. In anderen Regionen — Mittel-/Osteuropa, Lateinamerika und Ostasien — nimmt er noch zu. Schliesslich und endlich beginnt globales Kapital nun auch in die Schwellenmärkte wie Indien, Türkei, Vietnam, Brasilien, Osteuropa und den Nahen Osten zu fliessen. Es hat sich ein langsamer aber kontinuierlicher Paradigmenwechsel vollzogen von einem stark lokalen Immobilienfinanzierungsansatz von vor 20 Jahren hin zu einem miteinander verwobenen weltweitem Kapitalnetzwerk. Dieses Netzwerk stellt mit überraschender Geschwindigkeit Fremd- und Eigenkapital bereit und eilt in die Märkte hinein (oder hinaus), um aus fehl bewertetem Immobilienvermögen Profit zu schlagen. Die Erweiterung des Investitionsuniversums schreitet auch weiterhin rasch voran – dynamisiert von der Verbindung aus immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten und den Bedürfnissen und Anforderungen der Kapitalmärkte. Ihr Remi Buchschacher Schweizer
ImmobilienGespräche Capital
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17.30 Uhr im Zunfthaus zur Waag in Zürich statt.
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Public Private Partnership: Darum prüfe zuerst, wer sich bindet Public Private Partnership geniesst in der Schweiz im Vergleich zum Ausland bisher eine geringe Aufmerksamkeit. Die englische Wortkombination stösst hierzulande oft sogar auf Ablehnung. PPP hat aber durchaus seine Berechtigung – vor allem im Immobilienbereich. rb. Wenn der Zürcher Stadtrat Martin Vollenwyder über Public Private Partnership spricht, kommt er schnell einmal in Fahrt. Die Neuplanung des Zürcher Kongresshauses hat vorgezeigt, welchen Ruf PPP in der Bevölkerung geniesst. Kritik und Neid sind die Wörter, die dem Finanzvorstand am häufigsten begegnen. «Wenn die Leute, vor allem die Politiker, besser informiert in Wirtschaftsfragen wären, würden sie die Sparpotenziale bei PPPs erkennen,» betont er. Doch dies sei selten der Fall. Noch schlimmer: Kurzfristiges Denken mache ihm im speziellen Fall des Zürcher Kongresshauses zu schaffen. Vollenwyder bezieht diese Aussage auf die gute finanzielle Lage der Stadt Zürich. Daraus entstünden Begehrlichkeiten wie zum Beispiel die Forderung, die Stadt solle doch das Kongresshaus aus dem gegenwärtigen Vermögen zahlen. Private Partner seien ja doch nur an der eigenen Bereicherung interessiert. Doch die Zeiten können auch wieder ändern. Nicht allzu lange ist es her, als die Kassen der Öffentlichen Hand grosse Löcher aufwiesen. Dieses Argument wird tatsächlich oft eingesetzt, wenn es um die Betrachtung von Public Private Partnerships geht. So lange es den KommuAnzeige
Schweizer
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nen derart gut geht wie in der Schweiz, sind die Politiker nicht an einer Beteiligung von Privaten an ihren Immobilienprojekten interessiert. Die Kassen sind voll, der Bedürfnisnachweis scheint deshalb nicht vorhanden zu sein. Wer so argumentiert, wird den Sinn der PPPs nicht erfassen.
Immobilien Brief Public Private Partnership: Darum ...
Städte machen ein gutes Geschäft Nachricht
Erfolgreicher Asset Share Deal pd. Die bernische Lehrerversicherungskasse BLVK bringt Immobilien im Wert von über 200 Mio. CHF als Asset Share Deal in die Swisscanto Anlagestiftung SAST ein. Die Immobilien des BLVK-Porfolios liegen in den Kantonen Bern und Freiburg. Die BLVK will damit das Risiko von direkten Immobilienanlagen eliminieren. Für die Sacheinlage erhält die BLVK Anteilrechte am SAST Sondervermögen Immobilien Schweiz. Die SAST ist eine seit 1973 bestehende Anlagestiftung mit einem Gesamtvermögen von 15,7 Milliarden CHF. Die Anlagegruppe Immobilien Schweiz der SAST investiert in Wohnbauten und kommerziell genutzte Objekte in der ganzen Schweiz. Der Anlagewert beträgt über CHF 2,8 Milliarden. Die vereinbarte Zusammenarbeit ist das Resultat eines Bieterverfahrens. Es handelt sich um einen der grösseren, bisher in der Schweiz abgeschlossenen Asset Share Deals.
Ganz anders sieht es in den benachbarten Ländern aus. In Deutschland zum Beispiel sind viele Städte darauf angewiesen, ihre Liegenschaftsbestände an Private zu veräussern, um damit ihre Finanzen zu sanieren. Da werden ganze Wohnüberbauungen mit hunderten von Wohnungen verkauft. Käufer sind oft amerikanische oder britische Fonds, die für ihre Anleger dadurch in der Regel gute Renditen erwirtschaften. Aber auch die Lebenszyklus eines Städte profitieren: die Finanzlöcher sind PPP-Modells dadurch meistens gestopft. Jede dritte Stadt in Deutschland mit mehr als 100 000 Einwohnern plant, bis 2010 Privatisierungen in Form von Verkäufen kommunaler Unternehmen oder kommunalen Vermögens durchzuführen. Das ist das Ergebnis einer Studie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young, die auf einer repräsentativen Befragung von 300 Städten ab 20 000 Einwohnern beruht. Besonders beliebt ist dabei der Verkauf der eigenen Immobilien: 41Prozent aller befragten deutschen Kommunen, die derzeit Privatisierungen planen, wollen Immobilien oder Wohnbaugesellschaften veräussern. Auch bei neuen Investitionen wollen die Kommunen verstärkt mit privaten Partnern zusammenarbeiten. So wollen 16 Prozent der Städte in den kommenden drei Jahren PPP-Projekte anstossen. Auf der anderen Seite gibt es aber auch Tendenzen zur Rekommunalisierung: Rund 10 Prozent der Städte gaben an, in der Vergangenheit durchgeführte Privatisierungen wieder zurückzukaufen bzw. wieder selbst zu übernehmen.
Mischrechnungen verfälschen das Bild Solche Zuwendung finden PPP-Projekte in der Schweiz aber nicht. Ein Potenzial – speziell im Immobilienbereich – besteht trotzdem. Wer zum Beispiel das Portfoliomanagement der Öffentlichen Hand näher betrachtet, wird bald auf Mischrechnungen bei der Abrechnung von Mieten stossen. Oft sind ganze Bürogebäude an Ämter vergeben, die dafür keine oder eine nicht marktgerechte Miete abgeben müssen. Wer so geschäftet, geht mit Steuergeldern nicht effizient um. «Ein Miteinbezug von Privaten in Immobilienprojekte der Öffentlichen Hand hat vor allem einen grossen Vorteil: Know-how-Transfer», sagt Martin Vollenwyder. Wenn das Wissen von Spezialisten eingebunden werden kann, muss es nicht teuer eingekauft werden. Allerdings braucht es ein gewisses Volumen eines Immobilienprojekts, dass sich der Einbezug von Privaten rechnet. Solche grossvolumigen PPPs sind in der Schweiz aber selten. Das Zür-
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Public Private Partnership: Darum ...
Seite 44 Seite Ausgabe 02/08 / Januar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche cher Kongresshaus wäre da ein geeignetes Beispiel. Wenn es aber um kleinere Investments geht, steht vor den PPPs oft eine weitere Hürde: Die günstigen Refinanzierungskonditionen, welche die Banken Bund, Kantonen und Gemeinden gewähren. Als sichere Schuldner erhalten sie die Kredite wesentlich billiger als private Marktteilnehmer.
Überforderte Gemeinden im Alterswohnbau Ein geradezu perfektes Beispiel für ein intensives Zusammengehen von Privaten und Öffentlicher Hand zeigt der Bau von alters- und beheindertengerechten Wohnungen auf. In diesem Bereich besteht ein grosser Nachholbedarf, der durch die demografische Entwicklung Schweizer in der Bervölkerung noch verstärkt wird. Allein im Kanton Bern fehlen gegenwärtig 5000 Wohnungen mit Betreuungsangebot. Und die meisten Gemeinden sind überfordert, ihrer Bevölkerung entspreTagung vom 5. März 2008 im Zunfthaus zur Waag in Zürich. chende Angebote bereitzustellen. «Dafür braucht es Private, die mit finanziellem Einsatz Public Private Partnership (PPP) im und entsprechendem KnowImmobilienbereich - wo liegen how diese Lücke schliessen helfen», sagt Markus Meier die Potenziale? VR-Vizepräsident der Bracher Spurensuche in der Schweiz und im Ausland. Wo machen PPPs und Partner AG mit Sitz in Solothurn. Mit der TochterSinn? Sind PPPs in der Schweiz überhaupt machbar? Wo können gesellschaft Bonacasa verfügt Private die öffentliche Hand entlasten? Wie gross ist das Sparseine Firma über die nötige potenzial? Experten diskutieren und zeigen gangbare Wege auf. Erfahrung, solche PPPs erfolgreich umzusetzen. «Wir haben Bisher sind folgende Referenten registriert: in Niederönz, einer Gemeinde Arthur R. Wettstein, CEO Steiner-Gruppe mit etwas über eintausend EinDr. Thomas Müller-Tschumi, Rechtsanwalt, Walde Wyss & Partner wohnern, ein solches Projekt Marc Gutzwiller, Managing Director CB Richard Ellis durchgezogen. Ohne unser Werner Doetsch, Westdeutsche ImmobilienBank AG, Mainz Engagement könnte die GeDr. Philipp Stoffel, Helbling Beratung und Bauplanung AG meinde die guten Steuerzahler Stefan Bitterli, Kantonsbaumeister Kanton Zürich älteren Jahrgangs nicht mehr halten. Sie würden wegzieMelden Sie sich gleich an unter hen», sagt Meier. Weitere, www.immorunde.ch grössere Projekte verfolgt Bonacasa in Biel auf dem Gelände Schüsspark, unweit des Stadtzentrums, in Pieterlen und in Lengnau. Wer die bernischen Beispiele auf die ganze Schweiz aufrechnet, kommt auf einen immensen Bedarf an PPPs in diesem Immobiliensegment.
Immobilien Gespräche
Am 5. März findet in Zürich ein Anlass zum Thema PPP im Immobilienbereich statt. Nähere Informationen finden Sie unter www.immorunde.ch und im Inserat in dieser Ausgabe.
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Seite 55 Seite Ausgabe 02/08 / Januar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Trotz Turbulenzen weiterhin solide Aussichten für globale Immobilienmärkte
Ebisu Prime Square in Tokyo
Trotz der Turbulenzen auf den europäischen und nordamerikanischen Kreditmärkten sind die Gesamtaussichten für Investitionen in Immobilien nach Meinung von LaSalle Investment Management (LaSalle) weiterhin gut. Zu diesem Ergebnis kommt die neuste Ausgabe des Investment Strategy Annual (ISA), einer umfassenden Studie der globalen Immobilienmärkte und deren Aussichten für 2008. pd. «Institutionelle Investoren verstärken allgemein ihr Engagement in Immobilien. Die Marktgrundlagen sind weiterhin stabil und in der Lage, einer sich abschwächenden globalen Konjunktur zu trotzen, während es durch die verschärften Kreditbedingungen in Nordamerika und Europa für mässig fremdfinanzierte Investoren leichter wird, Transaktionen bei verbessertem Pricing abzuschliessen», so Jacques Gordon, bei LaSalle Investment Management verantwortlich für globale Anlagestrategien. Robin Goodchild, Mitautor der Studie und Head of European Research and Strategy, fügt hinzu: «Wir glauben nicht, dass es für die Märkte eine harte Landung wie in den frühen 90er Jahren geben wird, denn das Risiko eines Überangebots ist gering. Allerdings sind die sich aus einer Erholung ergebenden Chancen auch nicht so überwältigend wie 1993/94. Es gibt keine Verknappung des Kapitals, das zur Investition in Immobilien bereit steht und nachdem die Fonds aufgrund anhaltenden Interesses an der Zeichnung von Beteiligungen noch über Kapital verfügen, ist nicht mit einem starken Rückgang der Preise zu rechnen. » Die Spezialisten von LaSalle sind jedoch überzeugt, dass das Risiko 2008 sorgfältiger in den Preis eingerechnet werden muss, weil die nervösen Kapitalmärkte und der Inflationsdruck ein unsichereres Umfeld schaffen. Der Markt für Wohnimmobilien ist in vielen Märkten der Welt mittlerweile überhitzt, verbunden mit einem entsprechenden Risiko für die jeweiligen Volkswirtschaften bei einem möglichen Platzen der Blase. Voll vermietete gewerbliche Immobilien haben jedoch defensive Eigenschaften, die nach Auffassung von LaSalle einer Konjunkturabschwächung gut trotzen können. Europa – Stabilität vereint mit Chancen Dank starker Volkswirtschaften, die in praktisch allen Märkten ein Wachstum über dem Trend an den Tag legen, sind die immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten stabil. Wenngleich die Kreditkrise erste Auswirkungen auf globale Finanzzentren wie London oder Frankfurt zeigt, so sind die Märkte doch generell stark genug, solche Erschütterungen aufzufangen. Angesichts des
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Trotz Turbulenzen weiterhin solide ...
Seite 66 Seite Ausgabe 02/08 / Januar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche moderaten Angebots sind die Aussichten für eine starke Nettoabsorption und ein Mietwachstum gut. Auf dem Büroflächensektor haben der deutsche und der schwedische Markt die besten Aussichten in Westeuropa, weil sie sich noch am Anfang ihres Vermietungszyklus befinden. Die Auswirkungen der Turbulenzen auf dem Kapitalmarkt auf die Region sind hingegen sehr uneinheitlich. Märkte in Grossbritannien erlebten die stärkste Renditekompression vor der Kreditkrise, obgleich sich dies bereits wieder umgekehrt hat und für 2008 eine Renditeexpansion erwartet wird. Dies wird die kurzfristigen Erträge deutlich schwächen. Der Rest Europas ist weniger anfällig. Obwohl die Renditekompression offensichtlich vorbei ist, ist es unwahrscheinlich, dass die Anfangsrenditen für Spitzen-Assets stark steigen, denn die Kapitalströme sind nach wie vor stark und die Kosten für einen Euro-Kredit sind sehr viel geringer als für einen Kredit in englischen Pfund Sterling.
Asiatisch-pazifischer Raum. Eine Fülle von Möglichkeiten Von reifen, transparenten Volkswirtschaften bis hin zu schnell wachsenden neu entstehenden Märkten wird das Wirtschaftswachstum in Asien fast überall stark bleiben. Die immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten bleiben in der gesamten Region attraktiv bei starker Nutzernachfrage und kurzfristig nur geringem neuem Angebot.
Silo Hamburg
Unsicherheiten in den globalen Kreditmärkten bringen auch im asiatisch pazifischen Raum eine umsichtigere Darlehensvergabe mit sich, obgleich es überall in der Region reichlich Nachschub an Fremd- und Eigenkapital gibt. Ein vernünftigerer Umgang mit der Vergabe von Krediten wird den Immobilienmärkten gut tun und dürfte in den nächsten Jahren ein stabileres und nachhaltiges Wachstum mit sich bringen. Die Büroflächenmärkte in den wichtigsten Finanzzentren Asiens erleben ein nachhaltig starkes Wachstum, und die Leerstandsraten sind sehr niedrig. Voll vermietete “Trophy- Buildings“ bleiben teuer. Insofern empfiehlt LaSalle den Investoren, anders als in den westlichen Märkten, weiterhin kurzfristige Vermietungsrisiken einzugehen. Ein stabiler Konsum auf Grundlage eines gesunden Vertrauens stärkt das Wachstum des Einzelhandels. Die niedrigere Volatilität dieses Sektors wird risikoscheuen Investoren gefallen. Risikotolerante Investoren finden in den Schwellenmärkten attraktive Projektentwicklungs-Chancen bei Wohn- und Einzelhandelsprojekten, bedingt auch durch die schnelle Urbanisierung und die Zunahme der Mittelschicht. Die Bandbreite an Möglichkeiten auf dem Logistik- und Lagerflächenmarkt ist immens, doch der Sektor wird nach wie vor nur langsam als institutionelle Assetklasse in der Region akzeptiert. Eventuelle Auswirkungen einer Abschwächung des globalen Handelsvolumens werden durch den innerasiatischen Handel aufgefangen. Der Hotelmarkt im asiatisch-pazifischen Raum
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Trotz Turbulenzen weiterhin solide ... Nachricht
„Wasserstadt Solothurn“ pd. Das renomierte Architekturbüro Herzog & de Meuron aus Basel plant die „Wasserstadt Solothurn“. Die neue Siedlung soll als „Klein Venedig“ ringsum von Wasser umgeben sein. Absichtserklärungen zwischen Stadt und Kanton und den privaten Investoren Bracher und Partner AG und Espace Real Estate AG sind bereits abgeschlossen worden. Die „Wasserstadt Solothurn“ würde sich über einen Planungsperimeter von 375 000 qm erstrecken. Geplant ist ein künstlicher See, verbunden mit zwei künstlich angelegten Kanälen mit der Aare. Entstehen sollen 212 Parzellen für Einfamilienhäuser und 80 Wohnungen, die allesamt einen Wasserzugang wie in Venedig bekommen sollen. Dazu kommt ein Budget-Hotel und ein neuer Bootshafen für die „Wasserstädter“.
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Seite 7 Ausgabe 02/08 / Januar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche boomt. Hier ist eine Marktselektion zunehmend wichtig, nachdem an einigen traditionelleren Orten das Angebot offensichtlich stark reagiert.
Amerika – gemischte Aussichten Die Korrektur am US-amerikanischen Wohnimmobilien-Markt wird das wirtschaftliche Wachstum in 2008 weiter bremsen. Die drei nächst grössten Volkswirtschaften in der Region – Kanada, Mexiko und Brasilien – werden schneller als die USA wachsen. Diese Länder jedoch werden weniger Produkte in die USA exportieren und vielleicht ein Wachstum unter Trend verzeichnen. Die USA hingegen werden aufgrund des schwachen Dollars ein starkes Exportwachstum verzeichnen können. Auch wenn in den USA mit keiner vollen Rezession gerechnet wird, so ist die Wahrscheinlichkeit einer ernsthaften Konjunkturabschwächung gestiegen, und eine unglückliche Kombination aus Konsumabschwächung, erschwerter Kreditverfügbarkeit und hohen Energiepreisen könnte das Zünglein an der Waage sein. Die U.S.-Notenbank wird alles in ihrer Macht Mögliche tun, um den Schaden zu begrenzen. Die Verfügbarkeit von Kapital in den USA hat beträchtlich abgenommen. Die quasi Stilllegung des CMBS-Marktes ist angesichts der ausgewogenen Marktbedingungen eine Überreaktion, doch der Wegfall der Möglichkeit billiger und einfacher Kreditaufnahme ist eine gesunde Entwicklung, insbesondere für langfristige Investoren. Die Immobilien-Kapitalmärkte sollten Anfang 2008 zur Normalität zurückgekehrt sein. Die Kapitalmärkte in Kanada und Mexiko sind weniger in Mitleidenschaft gezogen. Die Kreditmärkte in Mexiko wachsen – die erste CMBS-Emission Mexikos fand letztes Jahr statt. Die brasilianischen Kapitalmärkte wachsen vor dem Hintergrund eines boomenden Aktienmarktes, des starken Wachstums ausländischer Direktinvestitionen und der niedrigeren Inflation schnell, es ist jedoch nach wie vor schwierig, einen Kredit für gewerblichen Immobilien zu erhalten. Angesichts des langsameren Wachstums und der grösseren Bedenken bezüglich einer möglichen Abschwächung drängt sich eine stärkere Gewichtung hin zu risikoarmen Core-Investitionen auf. Rezessionsstabile Immobilien wie solche aus dem HealthcareSektor oder Alten- oder Studentenwohnheime sind besonders attraktiv. 12.1.2008
10:39 Uhr
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Mattig-Suter und Treuhand- und Partner Schwyz Revisionsgesellschaft Hauptsitz, Bahnhofstr. 28, 6431 Schwyz, 041 819 54 00 info@mattig.ch, www.mattig.ch
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Seite 8 Ausgabe 02/08 / Januar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Kolumne
Das Geld wird am Anfang verdient Spektakulär aussehende, neue Überbauungen haben grosse Öffentlichkeitswirkung, insbesondere wenn sie von einem bekannten Architekten geplant wurden. Dies garantiert aber nicht den wirtschaftlichen Erfolg. Für diesen ist der Projektentwickler verantwortlich: Die Projektentwicklung macht aus den Faktoren Standort, Projektidee und Kapital ein wettbewerbsfähiges und rentables Immobilienprodukt. Beate Lichner
Doch was macht eine rundum gute Projektentwicklung aus? Aus Sicht des Entwicklers ist es eine gute Entwicklung, wenn sie beim Verkauf einen Gewinn abwirft, der im richtigen Verhältnis zu seinem Entwicklungsrisiko steht. Aus Sicht der Gemeinde ist es eine Überbauung, die den jeweiligen städtebaulichen Zielen gerecht wird. Aus Sicht des Mieters ist es ein Bürogebäude, das seinen Anforderungen an Standort, Ausstattung und Mietpreis entspricht. Aus Sicht der finanzierenden Bank ist es ein Projekt, bei dem garantiert ist, dass die Kredite vereinbarungsgemäss bedient werden. Aus Sicht des Investors ist es ein Anlageobjekt, das regelmässig und nachhaltig eine gute Nettorendite erwirtschaftet. Aus Sicht des Nachbarn gibt es keine guten Entwicklungen. „Störe meine Kreise nicht“. Eine richtig gut gelungene Projektentwicklung ist es dann, wenn alle Beteiligten / Betroffenen auf ihrer Ebene zufrieden sind. Was sind die Grundvoraussetzungen, um erfolgreich zu sein? Ideen, Menschen, Geld.
Multifunktional und nah am Markt Sie brauchen geistige Ressourcen im Sinne von Ideen und Visionen und müssen trotzdem «nah am Markt sein». Die Projektidee muss zum Standort passen, die dortige Nachfrage befriedigen oder so gut sein, dass Anzeige
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Seite 99 Seite Ausgabe 02/08 / Januar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
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sie eine eigene Nachfrage schafft. Sie muss bewilligungsfähig und finanzierbar sein.
Immobilien Brief Das Geld wird am Anfang verdient
Sie brauchen motivierte, gute Mitarbeiter, die «multifunktional» sind, stressresistent und mit einer hohen Frustrationstoleranz gesegnet. Menschen, die trotz unterschiedlicher Ausbildungen und Schwerpunkten nach innen und nach aussen teamfähig sind. Und rechnen können müssen sie auch noch. Sie brauchen einen hervorragenden Architekten, der nicht in der Ästhetik seiner Planung schwelgt, sondern bereit ist, das Vermarktungsteam ernst zu nehmen, das die Bedürfnisse der späteren Mieter vertritt. Sind die Mieter gefunden, gilt es auf deren Wünsche einzugehen und gleichwohl das Budget im Auge zu behalten. Sie brauchen finanzielle Ressourcen, denn bis das Projekt «rund» ist, entsteht ein hoher Vorprojektaufwand für Grundstückskauf, Marktstudien, Planungsleistungen, Gebühren etc. Sie brauchen auch ein bisschen Glück, denn Sie müssen ja das Marktpotenzial richtig einschätzen und Sie wissen ja «Prognosen sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen». Am Anfang steht meistens entweder das Grundstück oder die Idee. Die Idee hat man selbst oder ein anderer. Sie kommt beim Joggen, im Zug, beim Mittagessen, jedoch eher selten am Schreibtisch im Büro. Die Idee harrt der Umsetzung und diese heisst Konzept. Damit fängt die Arbeit an. Nur mit einem tragfähigen Konzept gibt es einen langfristigen Erfolg und damit auch eine gute Projektentwicklung. Einige Grundregeln helfen dabei:
1. Das richtige Konzept am richtigen Ort: Das Konzept muss zum Standort passen. Eigentlich ist dies eine Binsenwahrheit. Trotzdem wird häufig gegen diese Regel verstossen. Ein passendes Beispiel sind aufwändige Bürogebäude mit repräsentativen, grossen Eingangshallen an peripheren Standorten: Flächen und Standards, die die Mieter dort nicht zahlen. Ein gutes Konzept setzt profunde Marktkenntnis voraus.
2. Das Konzept muss dauerhaft funktionieren Das Gebäude steht länger als der Erstmietvertrag dauert. Selbst wenn Sie heute für 50 Prozent der Fläche einen Mieter haben, müssen Sie genau prüfen, ob die Liegenschaft später mit vertretbarem
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Seite 10 Ausgabe 02/08 / Januar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
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Aufwand für einen neuen Mieter angepasst werden kann. Die Raumaufteilung muss nicht nur flexibel sein, sondern auch möglichst viele unterschiedliche Flächengrössen anbieten, um sich ändernden Anforderungen gerecht zu werden. Hierzu gehört beispielsweise auch eine sinnvolle Anzahl an Schächten für die Ver- und Entsorgung.
Das Geld wird am Anfang verdient
3. Das Konzept definiert den Rahmen der Gebäudetechnik Im Prinzip ist es gut, wenn der Mensch offen gegenüber Neuem ist. Aber: Gebäudetechnik ist teuer und muss Jahrzehnte lang halten. Das Wohlbefinden der Mieter darf nicht aufs Spiel gesetzt werden, zum Beispiel durch eine falsche Wärmeverteilung, man denke nur an Dinge wie Deckenheizung: heisse Ohren, kalte Füsse. Spätere Instandsetzungen sind zu bedenken: wechselt man nur Steigleitungen oder meisselt man die Decken auf? Teure Anschaffungskosten kann man dann kalkulieren, wenn die Auswirkungen auf das Gebäudeklima sowie die Verbrauchsund Unterhaltskosten nachweisbar bekannt sind. Ist man sich nicht sicher, sollte man auf Bewährtes zurückgreifen. Experimente mit offenem Ausgang sollte man den Mitbewerbern überlassen.
4. Das Konzept muss marktgängig sein Bei einer überschlägigen Betrachtung werden natürlich zuerst die Mietpreise je Quadratmeter verglichen. Der «professionelle» Mieter rechnet die Mietkosten je Arbeitsplatz. Es ist Aufgabe des Projektentwicklers dem Architekten hier Vorgaben zu machen und als Beispiel die Vergeudung von Flächen zu vermeiden. Ein niedriger Flächenverbrauch je Arbeitsplatz ist ein gutes Vermarktungsargument. Fazit: Es gilt noch immer, was wir eigentlich alle wissen, woran wir uns aber nicht immer halten: Die Zeit und das Geld, das man in der Vorphase für das Konzept aufwendet, sind gut investiert und werden durch eine verbesserte Wirtschaftlichkeit und ein reduziertes Entwicklungsrisiko mehr als kompensiert. Beate Lichner
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Die Autorin Geschäftsführerin der Lichner Projects GmbH, Wabern b. Bern. Sie ist seit über 15 Jahren als Projektentwicklerin tätig und hat neben anspruchsvollen Bürogebäuden auch Spezialimmobilien wie Hotels oder Studienzentren einschliesslich Revitalisierungen entwickelt.
Zürcher Stadthotels HOTEL SEEHOF BAR RESTAURANT SEEHOFSTRASSE 11 8008 ZÜRICH Tel +41 (0)44 254 57 57 Fax +41 (0)44 254 57 58 reception@seehof.ch
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BASILEA Zürich Zähringerstrasse 25, beim Central CH-8001 Zürich - Schweiz / Switzerland / Suisse Tel: +41 (044) 256 76 00 · Fax: +41 (044) 256 76 01 info@hotelbasilea.ch · www.hotelbasilea.ch
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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz Immobilienfonds CH-Valoren
Anlagefonds Name
25.01.2008 Rückn.Preis
Börsenkurs 25.01.08
2'672'561 844'303 1'968'509 276'935
BONHOTE IMMOBILIER
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz Dez. 07
Kurse seit 1.1.07 tiefst / höchst
Börsenkapitalisierung
102.35
111.60
na
9.04%
-2.36%
2.71%
104.00
116.50
341'496'000
CS 1A IMMO PK
1037.00
1230.00
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18.61%
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nk
1215.00
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CS REF PROPERTY PLUS
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nk
1130.00
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186.75
4.42%
15.06%
-0.88%
1.78%
184.70
211.00
1'126'840'349
CS REF INTERSWISS
3'106'932
CS REF LIVINGPLUS
1'291'370
CS REF SIAT
2'158'801
DYNAMIC REAL ESTATE FUND
1'458'671
FIR
96.00
104.00
na
8.33%
0.97%
8.20%
103.00
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1'820'000'000
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130.00
153.40
1'520'501'928
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1051.00
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276'200'055
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623'102'745
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IMMOFONDS
280.75
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-0.92%
1.18%
320.00
359.00
875'184'588
278'226
LA FONCIERE
470.00
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MI-FONDS IMMO
146.60
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SOLVALOR "61"
161.75
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SWISS RE IMMOPLUS
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SWISSCANTO (CH) REF IFCA
248.90
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277'186
SWISSCANTO (CH) REF IMMO VAL
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1.01%
nk
490.00
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SWISSINVEST REIF
100.90
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412'803'218
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UBS SWISS RES. ANFOS
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50.00
4.03%
10.86%
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9.72%
48.30
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1'210'442'750
1'442'085
UBS LEMAN RES. FONCIPARS
59.40
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3.56%
11.95%
2.31%
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64.05
76.60
682'366'010
1'442'087
UBS SWISS MIXED SIMA
71.70
82.20
3.89%
14.64%
0.86%
1.44%
80.00
95.50
4'058'031'269
1'442'088
UBS SWISS COM. SWISSREAL
56.60
62.25
4.15%
9.98%
0.89%
1.16%
60.00
68.15
647'435'856
nk
Nicht kotiert SWX
(1)
Ohne CS REF Property Plus, Swiss Re Immoplus, Dynamic, Bonhôte
*
(a)
Ø(1)
Ø
SWIIT Index
Ø
Total
3.85%
14.65%
-0.15%
2.90%
20‘681‘268‘598
Dürfen nur von Institutionellen Anlegern mit professioneller Tresorerie erworben werden
Monatlicher Umsatz
Rücknahmepreis CSLP Schätzung SFPC
Dezember 2007
484‘455‘834
25.01.2008
Immobilienaktien CH-Valoren
883'756
Aktien Name
Börsenkurs 25.01.08
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz Dez. 07
Kurse seit 1.1.07
Börsenkapitalisierung
tiefst / höchst
(Free Float)
105.50
128.50
4.02%
21.80%
-1.53%
6.53%
121.40
156.50
677'054'328
31.50
25.00
2.85%
-20.63%
-9.75%
1.69%
24.65
34.00
117'281'250
ESPACE REAL ESTATE
136.90
135.00
2.45%
-1.39%
-1.46%
nk
126.00
151.00
138'315'060
1'731'394
INTERSHOP
225.00
312.00
3.96%
38.67%
-0.95%
17.46%
296.00
343.00
340'704'000
1'110'887
MOBIMO
175.90
179.00
5.20%
1.76%
-1.65%
0.98%
175.00
209.00
699'725'768
1'829'415
1'820'611 255'740
BFW LIEGENSCHAFTEN N
PSP SWISS PROPERTY
56.25
58.75
3.83%
4.44%
2.71%
5.47%
54.55
75.95
2'507'492'348
803'838
SWISS PRIME SITE
54.14
58.85
5.43%
8.70%
2.35%
2.66%
56.00
76.00
1'358'742'818
261'948
WARTECK INVEST
1316.00
1570.00
4.06%
19.30%
0.64%
1.05%
1550.00
1679.00
177'190'200
10.82
9.70
5.25%
-10.35%
-3.00%
3.16%
9.57
12.95
387'640'963
2'183'118 *
ALLREAL HOLDING
NAV inkl. aufgel. Ziinsen
ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung
Sämtliche Zahlen wurden uns zur Verfügung gestellt von:
Swiss Finance & Property Corporation Utoquai 55 CH-8008 Zürich
Ø
Ø
Index
Ø
Total
4.12%
6.92%
0.74%
4.68%
6‘404‘146‘735
Monatlicher Umsatz Dezember 2007
299‘842‘313
Immobilien Brief Schweizer
Seite 12 Ausgabe 02/08 / Januar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Preiskurve für Wohneigentum zeigt weiterhin nach oben Und immer noch steigen die Preise für privates Wohneigentum. So lässt sich Entwicklung auf Basis des SWX IAZI Private Real Estate Price Index zusammenfassen. Aufgeschlüsselt nach Regionen bestehen aber grosse Unterschiede. Auf den Spitzenplätzen liegen die Regionen am Genfersee. pd. Im vierten und letzten Quartal des vergangenen Jahres haben sich die Preise für privates Wohneigentum nochmals um gut 3 Prozent erhöht. Der SWX IAZI Private Real Estate Price Index erreicht mit 127,81 Punkten den höchsten Stand seit 1981. Seit Beginn des Jahres 2007 sind sowohl die Preise für Einfamilienhäuser (EFH) als auch für Eigentumswohnungen (EWO) kontinuierlich angestiegen. Gegenüber dem letzten Quartal ist der SWX IAZI Private House Price Index um 2,6 Prozent auf 127,75 Punkte und der SWX IAZI Condominium Price Index mit 127,99 Punkten ebenfalls um 3,3 Prozent gestiegen. Über den Zeitraum von einem Jahr (Vergleich zum vierten Quartal im Vorjahr) ergibt sich gar eine Erhöhung von 9,4 Prozent für die Preise von privatem Wohneigentum, wobei insbesondere die Eigentumswohnungen mit 12,7 Prozent stark, die Einfamilienhäuser mit 6,9 Prozent ein bisschen weniger deutlich zulegten. Natürlich unterscheiden sich die Preisentwicklungen je nach Region beträchtlich. Wie bereits im letzten Quartal liegen hier die Regionen Genf, Nyon und Lausanne sowohl für Einfamilienhäuser wie auch für Eigentumswohnungen auf den Spitzenplätzen mit den höchsten Indexständen. Im betrachteten Quartal sind die Preise für beide Objektarten aber nicht nur in diesen Spitzenregionen, sondern in allen Teilen der Schweiz angestiegen. Betrachtet man die letzten zwölf Monate, findet sich nur gerade eine Region mit rückläufigen Preisen (Monthey, VS). In der gleichen Anzeige
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Fortsetzung
Preiskurve für Wohneigentum zeigt ...
Neue Dissertationen Zwei aktuelle Dissertationen haben sich mit Themen rund um Immobilienbewertung befasst. In einer Zusammenfassung erhalten Sie einen kleinen Einblick in Forschungsthema und Befunde. Seite13 13 Seite Ausgabe 02/08 / Januar 2008 Themen: das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche «Bemessung immissionsbedingter Minderwerte von Liegenschaften mit besonderer Berücksichtigung des Fluglärms.» und «Der Wertveränderungsprozess von Immobilien der Preissteigerung Basis der DiscountedZeitperiode weisen die Regionen Genf– Eine undTheorie Nyonauf eine Cashflow-Methode.»
von mehr als 18 Prozent für die Eigentumswohnungen beziehungsweise mehr als 13 Prozent für die Einfamilienhäuser auf. Entwicklung der Immobilienpreise: Das 4. Quartal 2007 Und immer nochPreise steigen auch die Preise privates Wohneigentum Anziehende beifürRenditeliegenschaften
Kalender Januar bis Mai 2008 Termine zum Vormerken 24. Januar bis 21. Februar 2008: Arosa, die Moderne in den Bergen ETH Zürich, Haupthalle Zentrum austellungen.gta.arch.ethz.ch. 30. Januar 2008 9. internationales Symposium der Group of Fifteen Technopark Zürich www.group-of-fifteen.ch.
Im vierten letzten Quartal des die vergangenen Jahres haben sich die Preise für privates Auf Endeund Jahr zogen auch Preise für Renditeliegenschaften 2007 Wohneigentum nochmals um gut 3 Prozent erhöht. Der SWX IAZI Private Real Estate Price erstmals wieder etwas an. Nach stagnierendem oderSeitgar leicht Index erreicht mit 127,81 Punkten den höchsten Stand seit 1981. Beginn desrückJahres 2007 sind sowohl die Preise Einfamilienhäuser (EFH) als auch Eigentumswohnungen läufigem Verhalten überfürdie ersten drei Quartale imfür Jahr 2007 liegt der (EWO) kontinuierlich angestiegen. Gegenüber dem letzten Quartal ist der SWX IAZI Private SWX Investment Realauf Estate Punktestand HouseIAZI Price Index um 2,6 Prozent 127,75Price PunkteIndex und dermit SWXeinem IAZI Condominium Price Index mit 127,99 Punkten ebenfalls um 3,3 Prozent gestiegen. Über den Zeitraum von von 123,96 Punkten auf dem Jahreshöchstwert. Gegenüber dem dritten einem Jahr (Vergleich zum vierten Quartal im Vorjahr) ergibt sich gar eine Erhöhung von 9,4 Quartal 2007 ist ervon umprivatem fast 4Wohneigentum, Prozent angestiegen. Prozent für die Preise wobei insbesondere die Eigentumswohnungen mit 12,7 Prozent stark, die Einfamilienhäuser mit 6,9 Prozent ein bisschen weniger deutlich zulegten.
SWX IAZI Real Estate Price Indizes
SWX IAZI Real Estate Price Indizes 130
125
120
115
110
105 SWX IAZI Real Estate Price Index (Renditelieg.) SWX IAZI Private Real Estate Price Index (EFH und EWO)
100
20. Mai 2008: Master of Advanced Studies MAS Immobilienmanagement Informationsveranstaltung Hochschule Luzern - Wirtschaft, Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ, www.hslu.ch/immobilien
SWX IAZI Private House Price Index (EFH)
SVIT-Immobilien Forum mit neuem Teilnehmerrekord
2008
2007
2006
2003
2002
2001
2000
1999
1998
2005
SWX IAZI Condominium Price Index (EWO)
95 1997
5. März 2008: Master of Advanced Studies MAS Immobilienmanagement Informationsveranstaltung Hochschule Luzern - Wirtschaft, Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ www.hslu.ch/immobilien
2004
27. Februar 2008: Schweizer Immobiliengespräch Thema Hotelinvestments Zunfthaus zur Waag, Zürich www.immorunde.ch
Seite 2
IAZI / CIFI Tramstrasse 10 • CH 8050 Zürich Tel +41 43 501 06 00 / Fax +41 43 501 06 03 www.iazicifi.ch / info@iazicifi.ch
Über 420 Personen nahmen am diesjährigen SVIT-Immobilien Forum in Pontresina teil und sorgten damit für einen neuen Teilnehmerrekord. Bergatmosphäre, Gourmetsafaris und prominente Referenten lieferten den Rahmen für Networking und Branchengespräche. rb. Referate, Workshops, Gala – am SVIT-Immobilien Forum in Pontresina war es diese ganze Palette, die zum grossen Erfolg beitrug. Über 420 Teilnehmerinnen und Teilnehmer machten den Anlass zu einem Spitzenevent der Schweizer Immobilienwirtschaft. „Die gute Mischung aus Unterhaltung, Inspiration und Austausch macht den Erfolg des Forums aus,“ zeigte sich SVIT-Präsident Urs Gribi zufrieden. Diese Einschätzung liess sich bei den Teilnehmenden durchaus bestätigen. Der persönliche Kontakt innerhalb des SVIT und immer öfter auch über die Grenzen der Branche hinaus in angenehmer Atmosphäre geniesst nach einhelliger Meinung am Forum einen wachsenden Stellenwert.
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SVIT-Immobilien Forum mit neuem ...
Seite14 14 Seite Ausgabe 02/08 / Januar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Bis 2011 in Pontresina Das Organisationskomitee will den Branchenanlass auch in den nächsten Jahren im Kongresszentrum Rondo in Pontresina durchführen. Der Charme der Ortschaft im Engadin und die hohe Qualität der Location seien ausschlaggebend dafür, dass der SVIT gleich bis 2011 im Rondo gebucht hat. Auch an der Ausrichtung will der Verband nicht rütteln: prominente Aushängeschilder aus der Wirtschafts- aber auch aus der Unterhaltungsbranche sollen die Teilnehmer auch in Zukunft ansprechen. Prominente Namen waren es denn auch dieses Jahr, welche für die nötige Magnetwirkung sorgten: Alt-Bundeskanzler Gerhard Schröder, 10vor10-Moderatorin Daniela Lager, Kabarretist und Bestsellerautor Eckart von Hirschhausen, Architekt Thom Mayne, Zukunftsforscher Pero Micic, Fernsehmoderatorin Nina Ruge, Moderatorin und Schauspielerin Gundis Zàmbo, Comédienne Rebecca Carrington, Designer Tyler Brûlé, Körpersprache-Experte Samy Molcho, der österreichische Finanzminister a.D. Karl-Heinz Grasser oder allen voran der irische Sänger und Songwriter Chris de Burgh.
Ein Gebäude, das alle mögen Der einzige Immobilienspezialist unter den prominenten Referenten war der amerikanische Architekt und Pritzker-Preisträger Thom Mayne, der mit seinem Architekturbüro Morphosis zahlreiche Landmarks rund um den Globus schafft. Er verfolge eine hinterfragende und ergründende Architektur, liess er wissen. „Architektur ist eine Art des Sehens, Begreifens und Hinterfragens unserer Welt und unserer Rolle in ihr.“ Sie bedürfe einer natürlichen und kritischen Neugier, Offenheit in unserer Wahrnehmung und den Willen, nach den Erkenntnissen zu handeln. Mayne nutzte das Forum, um eines seiner neuen Projekte vorzustellen: den Phare Tower in Paris. „Es ist das erste Gebäude, das alle mögen. Der Phare Tower hat etwas Fliessendes, in gewissem Sinn etwas Weibliches, was das Publikum nicht mit unserer Arbeit assoziiert.“
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Seite15 15 Seite Ausgabe 02/08 / Januar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Projekte Standort
Stand der Planung
Projektentwickler/ Investoren
Am 24. Februar stimmen die Luzerner Stimmbürger über die nötige Umzonung ab. Im Herbst 2008 folgt die Volksabstimmung über das definitive Projekt.
Investorin ist die Credit Suisse. Die Projektentwicklung basiert auf einem Team zwischen Eberli-Partner GU AG in Sarnen und der Halter GU Projektentwicklung in Zürich. Die Architektengemeinschaft besteht aus den Büros von Daniele Marques und Iwan Bühler in Luzern.
Baugesuch ist eingereicht. Gebaut wird innerhalb eines Jahres.
Bauherrin ist die Erbengemeinschaft Ammann aus Meggen.
Gestaltungsplan eingereicht. Baustart im Herbst 2008.
Schmid Immobilien AG, Buchrain.
Richtplan wird im Frühling 2008 zur Vorprüfung fertig.
Siegerstudie von Lengacher Emmenegger Architekten, Luzern.
Baubeginn 2008.
UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima».
Baueingabe erfolgt.
Investor ist die Rech Finance SA aus Winterthur, welche Eigentümerin des Grundstücks ist.
Luzern Auf der Allmend soll ein neues Fussballstadion und eine Breitensportanlage entstehen. In unmittelbarer Nähe sind auch noch zwei Wohnhochhäuser mit Höhen von 76 und 88 Metern geplant. Die Investitionssumme liegt bei über 200 Mio. CHF.
Emmen Beim Sprengiplatz in Emmen soll ein 7-MillionenGebäude die Häuser der Gerswilstrasse 98, 100 und 102 ersetzen. Letzteres ist durch einen Brand im September total zerstört worden. Im Projekt mit dem Namen Sprengitor sollen je 14 Zwei- und Dreizimmerwohnungen, drei Attikawohnungen und ein Ladenlokal gebaut werden. Buchrain Das rund 40-jährige Nielsen-Gebäude soll abgerissen werden. Auf dem Gelände will die neue Eigentümerin Schmid Immobilien AG für rund 30 Mio. CHF eine Wohnüberbauung mit 60 Wohnungen errichten. Im Gestaltungsplan ist auch ein Bürogebäude enthalten. Geplant sind sechs MFH mit Eigentumswohnungen. Horw
IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche AG, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
Auf dem ehemaligen Ziegeleiareal in Horw soll ein neue Wohnstadt entstehen. Das Siegerprojekt nach einem Studienwettbewerb heisst „Südbahnhof“. Die Gemeinde schätzt das Investitionsvolumen auf rund 300 Mio. CHF. Entstehen sollen acht bis zehngeschossige Häuser, die städtebauliche Akzente setzen. Winterthur Das aus den 70er-Jahren stammende Wohnhaus Weberstrasse 91 in Winterthur mit 47 Wohnungen muss wegen des bautechnischen Zustands umfassend saniert werden. Zusammen mit den Architekten Burkhalter Sumi und Bednar Albisetti wurde ein Projekt entwickelt. Das bestehende Gebäudevolumen wird total saniert. Aus den ursprünglich 47 Kleinwohnungen entstehen 24 grosszügige, neuwertige Wohnungen und im Anbau neun Neubauwohnungen mit 2,5 bis 4,5 Zimmern. Die Investitionen betragen 12 Mio. CHF. Emmen Für rund 26 Mio. CHF soll am Centralplatz in Emmen ein Hotel entstehen. Der Bau soll mit viel Glas und Stahl sehr filigran wirken. Das Architekturbüro Herzig AG aus St. Gallen hat die Pläne dazu ausgearbeitet. 120 Hotelzimmer und auch Büros sind geplant Zudem sollen auch Ladenflächen entstehen sowie ein Restaurant.