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Immobilien Brief Schweizer

das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 03/08 / Februar 2008 Editorial

INHALT Editorial................................ 1 Hotels sind Spezialimmobilien unter täglichem Vermietungsdruck.................. 2 Büromarkt Schweiz 2008: Zeichen stehen auf Expansion............................. 6 Nachricht.............................. 7 Trotz Kreditkrise 2007 Rekordniveau bei Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien............................ 8 Nachricht.............................. 8 Kalender..............................10 Spatenstich für dritte Bauetappe im D4 Business Center Luzern.......................11 Projekte...............................12 Impressum...........................12

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Christoph Caviezel wird neuer CEO bei der Mobimo DZu einer ertaunlichen Rochade kommt es bei zwei börsenkotierten Immobiliengesellschaften: Der bisherige CEO der Intershop Holding AG Christoph Caviezel wechselt zur Mobimo Holding AG. Dort wird er Paul Schnetzer als CEO ablösen.

Den Zeitpunkt für den Wechsel haben die beiden Firmen noch nicht festgelegt. Paul Schnetzer hat die Mobimo seit deren Gründung 1997 geführt und tritt nun altersbedingt in den Ruhestand. Er wird Remi Buchschacher Redaktionsleiter aber auf den Zeitpunkt des Eintritts von Christoph Caviezel in den Verwaltungsrat wechseln. Dort kommt es ebenfalls zu wichtigen Veränderungen: Alfred Meili gibt seinen Rücktritt als Präsident des Mobimo-Verwaltungsrates auf die nächste Generalversammlung vom 8. Mai 2008 bekannt. Zurücktreten wird auch Kurt Bättig. Zum Zuge kommen sollen junge Kräfte: Wilhelm Hansen, Peter Schaub und Brian Fischer. Hansen ist u.a. Präsident des Bankrats der Basellandschaftlichen Kantonalbank, Schaub ist Rechtsanwalt und Steuerberater in Zürich und Fischer ist stellvertretender Direktor der Bank Vontobel AG. Noch nicht geregelt ist die Nachfolge von Christoph Caviezel bei der Intershop Holding AG. „Christoph Caviezel hat den Verwaltungsrat darüber informiert, dass er per Ende Februar 2009 als CEO der Intershop Holding AG zurücktreten wird, um eine neue Herausforderung anzunehmen“, heisst es knapp in einem Intershop-Pressecommuniqué.

Ihr Remi Buchschacher Schweizer

ImmobilienGespräche Das nächste Schweizer Immobiliengespräch findet am 27. Februar um 17.30 Uhr im Zunfthaus zur Waag in Zürich statt.

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Referenten: Dr. Alfred Meili, Unternehmer und Rechtsanwalt Meili Unternehmungen AG Martin Buchli, VR-Präsident Stilli Park AG Beat Reichmuth, Head of Corporate Banking Switzerland bei der Eurohypo Dr. Andreas Deuber, UBS Real Estate Merger & Acquisition

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Seite 2 Ausgabe 03/08 / Februar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Hotels sind Spezialimmobilien unter täglichem Vermietungsdruck Mit klarer Positionierung, mit Innovation, überdurchschnittlicher Qualität und neuen Finanzierungsmodellen beschreiten viele Schweizer Hotelbetriebe erfolgreich neue Wege. Zum Rüstzeug für Hoteliers und Investoren gehören in Zukunft Ideenreichtum, Mut, Weitsicht und eine gute Ausbildung. Wer in Hotels investiert, sollte mit den Bewertungswerkzeugen vertraut sein. rb. Mit mehr als 5600 Hotel- und Kurbetrieben gehört die Beherbergungswirtschaft in der Schweiz zu den wichtigsten Branchen. Nach einer langen Dusrtstrecke boomt der Schweizer Tourismus und mit ihm die Hotellerie wieder. Sie profitieren von momentan sehr guten Rahmenbedingungen und von einer guten Konjunkturlage. Der derzeitige Boom führt umsatzmässig in vielen Betrieben aller Kategorien zu einer erfreulichen Situation. Doch es gibt klare Unterschiede: Die gehobene Kategorie mit vier oder fünf Sternen profitiert am meisten. „Schwierig ist es für die kleineren, nicht klar positionierten Betriebe in weniger bekannten Destinationen“, sagt Beat Reichmuth, Head Corporate Banking bei der Eurohypo Schweiz. Seine Firma finanziert Hotelprojekte mit über hundert Betten, vor allem in Städten.

Generell lassen sich drei Kategorien von Hotelinvestments unterscheiden: Zum Ersten Business- und Stadthotels. Diese Betriebe leben vom Geschäftstourismus und haben das ganze Jahr hindurch gute Auslastungen. Eine zweite Gruppe sind Resorts und Misch-Immobilien. Zu letzteren gehören zum Beispiel Hotels, die einen Teil der Liegenschaft in Wohnungen umgebaut haben, und diese mit Serviceleistungen bedienen.

In dieser Kategorie kommen die Gesetzmässigkeiten des Immobilienmarktes zu Tragen und überlagern jene des Hotelmarktes. Die dritte Kategorie bilden die Ferienhotels in ländlichen und touristischen Regionen.

Diese sind darauf angewiesen, dass sie kontinuierlich immer wieder das Notwendige und Verkraftbare investieren. Aber es besteht oft die Gefahr, Anzeige

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Fortsetzung

Hotels sind Spezialimmobilien unter ...

Seite 33 Seite Ausgabe 03/08 / Februar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche dass diese Form der Hotellerie zu wenig Geld für Investitionen erwirtschaften kann.

Klassische Betriebe mit Problemen Der Trend geht daher eindeutig in Richtung Hotel mit Wohnungen und Wellnessanlagen. Der Bau von neuen Hotels in klassischer Art in den durchschnittlichen Destinationen der Schweiz wird mehr und mehr unrealisierbar werden. Wenig tangiert von dieser Entwicklung sind aber jene Hotels, die Mäzene sponsern. Da geht es um Prestigeobjekte, mit denen sich Superreiche ein Denkmal setzen, wie zum Beispiel das Dolder Grand in Zürich. Diese Luxus-Hotels sind sehr attraktiv, stellen aber eine gewisse Gefahr dar, wenn sie in den gleichen Märkten um die gleichen Kunden werben wie Betriebe, die ökonomisch funktionieren müssen. Das kann zu Zerrbildern führen. Diese Hotels wecken mit ihrem Luxus beim Gast Erwartungshaltungen, die der Grossteil der nicht-gesponserten Betriebe nicht erfüllen kann.

Die Aussicht auf neue, lukrative Gästegruppen vor allem aus dem Ausland zieht neue Hotelinvestoren an, die mit aufwändigen Renovationen und Neubauten auf gute Renditen spekulieren. Das Investitionsvolumen in Hotels in der Schweiz im letzten Jahr betrug rund eine Mrd. CHF. Das

Das Burj el Arab in Dubai verfügt über sieben Sterne.

Schweizer

Seite 44 Seite Ausgabe 03/08 / Februar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Fortsetzung

entspricht einer Steigerung von 16 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Viele Investoren, vor allem aus dem Ausland, haben kräftig in die Taschen gegriffen. In Davos etwa errichtet die Intercontinental Hotels Group bis 2010 für 120 Mio. CHF das Projekt „Stilli Park“, ein riesiges Kongressund Wellnesshotel. Und in Zürich entstand ein regelrechter Bauwettbewerb internationaler Ketten: Ob Starwood, Hyatt oder Rezidor, alle streben in die Limmatstadt. Bereits in diesem Sommer eröffnet die Rezidor Group am Zürcher Flughafen ein neues SAS Radisson. Vorgesehen sind auch ein neues Fünfsternhotel in Zürichs Stadtkreis 5 und ein neues Messehotel in Oerlikon. Die luxemburgische Rosebud-Gruppe will zusammen mit einem noch unbekannten Investor aus Katar das veraltete Hotel Atlantis am Üeltliberg für 60 Mio. CHF in einen Fünfsterne-Tempel umwandeln. Auch in der Zentralschweiz, eine der traditionsreichsten Schweizer Tourismusregionen, sind Um- und Neubauten geplant: Rosebud will auf dem Bürgenstock ein modernes Hoteldorf errichten, der russische Multimilliardär Alexander Lebdev will das Chateau Gütsch in Luzern zu einem Erstklass-Boutiquehotel umbauen und in Root plant die Suva ein Viersternehotel für 40 Mio. CHF, entworfen vom Stararchitekten Matteo Thun. Dazu kommt das „Einmilliarden-Resort“ des Ägypters Samih Sawiris in Andermatt.

Immobilien Brief Hotels sind Spezialimmobilien unter ...

Schweizer

Immobilien Gespräche Tagung vom 5. März 2008 im Zunfthaus zur Waag in Zürich.

Public Private Partnership (PPP) im Immobilienbereich - wo liegen die Potenziale?

Spurensuche in der Schweiz und im Ausland. Wo machen PPPs Sinn? Sind PPPs in der Schweiz überhaupt machbar? Wo können Private die öffentliche Hand entlasten? Wie gross ist das Sparpotenzial? Experten diskutieren und zeigen gangbare Wege auf.

Bisher sind folgende Referenten registriert: Arthur R. Wettstein, CEO Steiner-Gruppe Dr. Thomas Müller-Tschumi, Rechtsanwalt, Walder Wyss & Partner Marc Gutzwiller, Managing Director CB Richard Ellis Werner Doetsch, Westdeutsche ImmobilienBank AG, Mainz Dr. Philipp Stoffel, Helbling Beratung und Bauplanung AG Stefan Bitterli, Kantonsbaumeister Kanton Zürich Melden Sie sich gleich an unter www.immorunde.ch

Fokussierung als Chance Dem wettbewerbsintensiven Marktumfeld begegnen viele Hotels mit einer stärkeren Fokussierung auf eine bestimmte Zielgruppe. So haben sich in den vergangenen Jahren Produkte wie Tagungs- und Messehotels, Wellness- und Beauty-Hotels aber auch Low-Budget-Hotels erfolgreich am Markt positioniert.

In der Schweiz reicht das Spektrum von Hotelbetrieben mit 10 Zimmern bis zu Hotelkomplexen mit 500 Zimmern, wobei nur rund 3 Prozent der Hotels mehr als 100 Zimmer aufweisen. Aus finanztheoretischer Sicht entspricht der Wert eines Investments dem Barwert der zukünftig an den Anleger fliessenden Cashflows, unter Beachtung der Unsicherheit des Zahlungsstroms.

Für die Bewertung von Hotelliegenschaften eignet sich deshalb die Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Der Marktwert ist mit dem wirtschaftlichen Erfolg des Hotelbetriebs eng verknüpft. Für die Bewertung ist daher entscheidend, was für ein Bruttobetriebsergebnis

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Seite 5 Ausgabe 03/08 / Februar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

vor Eigentümerkosten der Hotelbetrieb erwirtschaften kann. Dieser sogenannte GOP (Gross Operating Profit) kann mit dem Bruttomietertrag Hotels sind Spezialeiner Wohn- oder Büroliegenschaft verglichen werden. Der GOP wird immobilien unter ... berechnet, indem von den Einnahmen aus der Beherbergung und der Gastronomie sowie den sonstigen Einnahmen die direkten Kosten wie Personal- und Warenaufwand sowie die indirekten Kosten für Verwaltung, Vertrieb, Unterhalt und Versorgung abgezogen werden. Um den für die Bewertung entscheidenden FreeChashflow aus der Hotelliegenschaft zu erDie führende Spezialbank für EUROHYPO mitteln, sind vom GOP Eigentümerkosten, Immobilien und Staatsfinanzierung Versicherungskosten sowie Aufwendungen für die Instandhaltung abzuziehen. Der Hätte es uns damals schon gegeben, Bedarf einer Marktwertermittlung von Hohätten wir es finanziert. telliegenschaften hat durch die vermehrte Transaktionstätigkeit zugenommen. FremdYour place to be: Your place to be: MIPIM 2008 | Stand R33.09 MIPIM 2008 | Stand R33.09 kapitalgeber internationaler Herkunft verlangen eine regelmässige Bewertung nach internationalen Standards.

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Hotels sind Spezialimmobilien, die im Gegensatz zu anderen Liegenschaften täglich neu vermietet werden müssen. Über diese Fähigkeit muss ein Hotelbetreiber verfügen, um einen Betrieb erfolgreich führen zu können. Die zukünftigen Erträge und Kosten in Verbindung mit einer genauen Markteinschätzung sind Parameter, die sowohl den Betreiber, wie auch den Investor interessieren. Nur damit lässt sich eine realistische Einschätzung des Marktwertes erzielen und wertrelevante Risiken erkennen.

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Am 27. Februar findet im Zunfthaus zur Waag ein Schweizer Immobiliengespräch zum Thema Hotelinvestments statt. Infos unter www.immorunde.ch

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Immobilien Brief romärkte der 20 grössten Agglomerationen Schweizer

Markets within the 20 largest Agglomerations

5.1 ‡ 10.0 3.1 ‡ 5.0 1.1 ‡ 3.0 0.5 ‡ 1.0

Schaffhausen

Winterthur Büromarkt Schweiz 2008: Zeichen Baden St. Gallen Aarau Zürich Olten stehen auf Expansion Solothurn Basel

Zug

Biel /Bienne

Mio m2 Mio m2 Mio m2 Mio m2

Genève

Der positive Wirtschaftsgang hat die Nachfrage nach BüLuzern Neuchâtel Bern ros in der Schweiz weiter stabilisiert. Gute Büroflächen an Chur zentralen Lagen sind bereits wieder knapp. Die TopmieThun Fribourg tenLausanne haben deutlich angezogen: In den Zentren von Zürich und Genf liegen sie bei über 900 CHF pro Jahr. In den Städten Zürich, Genf, Basel und Bern stehen zahlreiche Neubauprojekte kurz vor Ausführung. Sie treffen auf ein Lugano günstiges, durch die Subprime Krise aber leicht verunsichertes Marktumfeld. Dies zeigt der neue „Büromarktbericht Schweiz“ von Colliers (Schweiz) AG.

Die Büromärkte der 20 grössten Agglomerationen Agglomeration

Angebot /Availability innert 6 Monaten m2 %

Aarau Baden Basel Bern Biel Chur Fribourg Genève Lausanne Lugano Luzern Neuchâtel Olten Schaffhausen Solothurn St.Gallen Thun Winterthur Zug Zürich

Total

25 000 28 000 106 000 163 000 27 000 10 000 27 000 148 000 107 000 9 000 61 000 15 000 25 000 23 000 28 000 71 000 11 000 30 000 58 000 628 000

3.4 4.3 2.7 4.6 3.9 1.9 3.5 3.3 4.0 0.8 3.9 2.4 5.1 4.8 4.9 5.1 2.0 3.2 5.9 6.2

1600 000

4.3

Quelle: Colliers, Immovista AG, Meta-Sys AG.

Mieten / Rents p.a.

Preisband Mittel CHF/m2 CHF/m2 135 ‡ 290 120 ‡ 230 130 ‡ 285 125 ‡ 300 95 ‡ 190 150 ‡ 235 145 ‡ 255 170 ‡ 535 140 ‡ 310 150 ‡ 320 100 ‡ 265 85 ‡ 240 100 ‡ 235 100 ‡ 180 110 ‡ 230 115 ‡ 245 140 ‡ 260 135 ‡ 280 125 ‡ 385 160 ‡ 380

204 174 204 194 143 196 202 402 202 203 171 158 164 150 185 188 178 215 180 226

223

Trend 2006 zu 2007

pd. Das Angebot an Büronutzflächen in der Schweiz hat sich 2007 um 151’000 qm auf rund 1,6 Mio. qm reduziert.

Dies entspricht einer Angebotsquote von 4,3 Prozent. In den Aussenräumen haben sich die Angebotsquoten stabilisiert, in den Zentren von Zürich, Genf, Basel, Bern, Zug und Lugano sind sie deutlich auf unter 3 Prozent gesunken.

In allen Zentren sind die Topmieten gestiegen. Sie liegen in Genf und Zürich bei über CHF 900 netto pro qm und Jahr. Hier ist die Nachfrage teilweise so stark, dass die begehrtesten Flächen ohne Richtpreis an den Meistbietenden abgegeben werden. Gesamtschweizerisch haben sich die Mieten auf dem Vorjahresniveau stabilisiert. Sie liegen in der Regel bei 300 bis 450 CHF für eine A-Fläche, bei 180 bis 260 CHF für eine B-Fläche und unter 180 CHF für ein C-Objekt.

hweiz.

Flächenbestand Stock of space

Seite 66 Seite Ausgabe 03/08 / Februar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche 5

Der stabilen Nachfrage steht zurzeit verhältnismässig wenig neu erstellte Bürofläche gegenüber. Dies wird sich in den kommenden Jahren jedoch ändern. In den grossen städtischen Gebieten sind zum Teil ganze Geschäftsviertel in Planung: In der Stadt Zürich und im mittleren Glattal sind Büroflächen in der Grössenordnung von 350 000 qm geplant oder bereits bewilligt. In der Region Basel sind Büroflächen und Labors in der Grössenordnung von 214 000 qm in Bau oder Entwicklung und in Bern entstehen Dienstleistungsflächen von zirka 110 000 qm. In Genf stehen in der Region des Flughafens 57 000 qm vor der Ausführung, und in Lancy/Carouge sind 100 000 qm in der Entwicklungsphase.

Schweizer

Seite 77 Seite Ausgabe 03/08 / Februar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Fortsetzung

Die wachsenden asiatischen Märkte und das sinkende Zinsniveau senden trotz Subprimekrise in den USA und den gestiegenen Energiepreisen positive Signale aus. Es kann deshalb weiterhin mit einem leichten Wirtschaftswachstum gerechnet werden. Die Nachfrage nach Büroflächen bleibt 2008, vor allem an den attraktiven und zentralen Standorten stabil.

An weniger guten Lagen bleibt der Konkurrenzdruck weiterhin gross.

Immobilien Brief Büromarkt Schweiz 2008: Zeichen stehen...

Nachricht

Verluste nicht ausgeschlossen pd. Die Wohnbauförderung des Bundes gerät immer wieder in die Kritik. Vor allem die Immobilienkrise der neunziger Jahre hat dem Bund herbe Verluste eingebracht, in der Grössenordnung von einer Milliarde Franken. Mit Blick auf die Immobilienkrise in den USA und ein mögliches Überschwappen auf Europa stellt sich die Frage, wie hoch das Risiko für den Bund ist, bei der Wohnbauförderung erneut Verluste einzufahren.

Guido Gervasoni von der Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger (EGW) sagte gegenüber der «Neuen Zürcher Zeitung», dass man die Lehren aus der Vergangenheit gezogen und die Anforderungen an die Kreditnehmer bereits vor längerer Zeit verschärft habe.

Die Gefahr, dass die genossenschaftlichen Wohnbauträger ihre Darlehen nicht zurückzahlten, sei deshalb eher gering, auch wenn bei steigendem Zinsniveau und allfälligen Problemen bei der Vermietung schwierige Situationen nicht auszuschliessen seien. Für die Anleihegläubiger bestehe jedoch kein Risiko, weil alle Emissionen der EGW vom Bund verbürgt seien, betont er. Laut Ernst Hauri, Vizedirektor des Bundesamtes für Wohnungswesen, beobachtet das Bundesamt die Entwicklung aufmerksam. Derzeit bestünden keine ernsthaften Schwierigkeiten bei den Wohnbauträgern, sagte Hauri. Sollte es aber zu einer weiteren Immobilienkrise und einer Rezession kommen, könne dies für den Bund aufgrund seiner Bürgschaftsverpflichtungen wiederum finanzielle Probleme bringen, räumt er ein.

Basel: Belebung am Rhein In der Agglomeration Basel hat das verfügbare Angebot an Büroflächen im Vergleich zum Vorjahr leicht abgenommen. Es beträgt zurzeit noch 106 000 qm, was einer Angebotsquote von 2,7 Prozent entspricht. Am stärksten war die Nachfrage in der Innenstadt und in Kleinbasel. Die Mietpreise bewegen sich zwischen 130 und 285 CHF netto pro qm und Jahr, in der Innenstadt liegt die Spitzenmiete bei 370 CHF.

Bern: Kontinuität dank öffentlichem Sektor Für den Wirtschaftsraum Bern ist die Stabilität des Büromarktes charakteristisch. Die öffentliche Hand, ehemalige Bundesbetriebe und die stetig wachsende Gesundheitsbranche sorgen für Kontinuität. Die Angebotsquote beträgt 4,6 Prozent, das verfügbare Angebot 163 000 qm. Die Mieten variieren zwischen 125 und 300 CHF netto pro qm und Jahr, die Topmiete liegt bei 380 CHF.

Genf: Bürofläche – ein knappes und teures Gut Die Angebotsquote beläuft sich in der Agglomeration Genf auf 3,3 Prozent. Absolut stehen 148 000 qm zur Verfügung. Genf erfreut sich weiterhin einer regen Nachfrage nach Büroflächen, Insbesondere in der Innenstadt sind die Angebote rar und teuer. Diverse Projekte, vor allem in der Region um den Flughafen und in Lancy/Carouge, werden der Angebotsknappheit entgegenwirken. Die Mietpreise liegen zwischen 170 und 535 CHF netto pro qm und Jahr, an Toplagen werden Spitzenmieten von bis zu 920 CHF erzielt.

Zürich: Günstige Voraussetzungen für den nächsten Wachstumsschritt In der Agglomeration Zürich reduzierte sich das Angebot im Jahr 2007 um 121 000 qm auf 628 000 qm, was einer Angebotsquote von 6,2 Prozent gleichkommt. In der Innenstadt ist die Nachfrage bereits so stark, dass verfügbare Flächen im Bieterverfahren auf dem Markt angeboten werden. Die Topmieten bewegen sich um 900 CHF netto pro qm und Jahr.

Der Büromarktbericht der Colliers (Schweiz) AG bietet eine systematische Übersicht des landesweiten Angebotes an Büronutzflächen. Seit 1992 erfasst er jährlich die Entwicklung der Büro- und Dienstleistungsflächen in den grösseren Wirtschaftszentren der Schweiz und gilt deshalb als wichtiger Index für die Immobilienwirtschaft. Er beruht auf der Angebotsauswertung der 30 grössten Immobilienplattformen (in Zusammenarbeit mit Immovista) sowie auf Umfragen und Interviews mit rund 180 Experten

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Seite 8 Ausgabe 03/08 / Februar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Trotz Kreditkrise 2007 Rekordniveau bei Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien Nachricht

ZKB bringt neue Immobilienoptionen auf den Markt pd. Bei stark schwankenden Börsen steigt die Nachfrage nach Absicherungen in Immobilien.

Die Zürcher Kantonalbank hat mit Call- und Put-Optionen neue Absicherungsprodukte auf den Markt gebracht. Unter den Valorennummern 3720927 und 3720928 sind sie seit dem 30.

Januar 2008 an der Zertifikatebörse Scoach kotiert. Das Prinzip funktioniert wie bei Optionen auf Aktien oder Aktien-indizes: Mit den Call setzt man auf steigende, mit dem Put auf fallende Preise.

Die Grundlage zur Berechung der Optionen bildet der Zürcher Wohneigentumsindex ZWEX. Die Laufzeit beträgt fünf Jahre.

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Die globalen Direktinvestitionen in gewerbliche Immobilien legten 2007 gegenüber dem Vorjahr um 59 Mrd. USD zu und erreichten ein Rekordniveau von 759 Mrd. USD. Während in den ersten sechs Monaten in allen Regionen Rekordvolumina zu beobachten waren, die insgesamt für ein Ergebnis von 394 Mrd. USD sorgten, zeigte sich in der zweiten Hälfte ein Rückgang auf 365 Mrd. USD. Ein Grossteil dieses Rückgangs zwischen Juli und Ende Dezember war auf deutlich niedrigere Transaktionsvolumina in den USA und Grossbritannien zurückzuführen. Zusammen kamen diese beiden Märkte auf mehr als 50 Prozent der globalen Kapitalflüsse. pd. Grenzüberschreitende Transaktionen machten im letzten Jahr 46 Prozent der globalen Transaktionen aus. In 2006 betrug der Anteil 43 Prozent. Zu diesen Ergebnissen kommt die jüngste Untersuchung von Jones Lang LaSalle zu den globalen Kapitalflüssen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt. «2007 war ein zweigeteiltes Jahr. Das äusserst gute Ergebnis im ersten Halbjahr half dabei, das Investitionsniveau von 2006, bereits ein Rekordjahr, noch einmal zu übertreffen. Die Subprime-Krise, die darauf folgende Kreditverknappung und die Neubewertung führten während des zweiten Halbjahres zu einer spürbaren Verlangsamung in den Schlüsselmärkten Grossbritannien und den USA», so Tony Horrell, bei Jones Lang LaSalle CEO European Capital Markets.

Günstige Bedingungen auf den Kreditmärkten und ein beispielloses Interesse von Investoren haben sowohl das Wachstum bei den Transaktionsvolumina als auch die steigenden Preise der letzten Jahre angetrieben.

Die Kreditverknappung, 12.1.2008 10:39 Uhr Seite 1 die Mitte 2007 eintrat, stellte zum einen

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Seite 99 Seite Ausgabe 03/08 / Februar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Investoren mit hohem Fremdkapitalanteil, die grosse Portfolios und sehr grosse Einzelobjekte erworben hatten, zunächst einmal in die zweite Trotz Kreditkrise 2007 Reihe und sorgte zum anderen für ein Abwarten auf Seiten vieler anderer Rekordniveau bei ...

Investoren, die zunächst die Entwicklung der Preisniveaus beobachten wollten. Die Preissetzung bewegt sich jetzt auf die Renditeanforderungen von Investoren Trotz Subprime-Krise fliesst immer noch viel internationales Geld in und Kapitalgebern zu.

Amerikas Immobilien. Auf dem Bild Manhattan.

Sie wird erschwert durch die geringere Aktivität von stark fremdfinanzierten Investoren. Der Renditerückgang ist in den meisten reifen Märkten beendet. Es gibt mittlerweile deutliche Zeichen für ein Anziehen der Renditen in den USA und Grossbritannien.

Weitere Instabilitäten durch unvorhergesehene Negativereignisse in der Gesamtwirtschaft oder auf dem Finanzsektor können nicht ausgeschlossen werden.

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Das Schweizer Immobilien-Magazin

Lex Koller IM KREUZFEUER DER INTERESSEN

«Für 2008 gehen wir davon aus, dass die globalen Gesamtvolumina aufgrund niedrigerer Preise und einer geringeren Anzahl von Transaktionen unter dem Niveau der letzten Jahre liegen werden. Die veränderten Konditionen und die eingeschränkte Verfügbarkeit von Fremdkapital werden für eine Reduzierung der Anzahl von Portfolio- und Mega-Einzeltransaktionen sorgen. Eine grosse Anzahl von eigenkapitalorientierten Investoren verfügt jedoch über eine beträchtliche Liquidität und wartet derzeit noch ab. In mehreren Märkten sehen wir derzeit, dass sich deutliche Kaufgelegenheiten auftun», so Horrell.

Die Fundamentaldaten für Immobilien sind in den wichtigsten Zentren weltweit nach wie vor stark, mit niedrigen Leerstandsquoten und moderaten Entwicklungs-Pipelines. Es wird erwartet, dass diese allgemein positive Situation in den Nutzermärkten anhalten wird, solange das globale Wirtschaftswachstum solide bleibt. Die Kreditmarktturbulenzen könnten sich jedoch in Märkten, in denen der Finanzdienstleistungssektor dominiert, auf die Flächenbelegung und auf das Mietpreiswachstum auswirken. Gleichzeitig werden die Entwicklungs-Pipelines reduziert und die Fundamentaldaten stabilisiert.

2007 – Regionale Höhepunkte HYPOKRISE Rückschläge nicht zu erwarten OSTSCHWEIZ Mit Potenzial PLAYER Millionen-Invest DOLDER GRAND Gold und Gloria

Die Transaktionsvolumina für gewerbliche Immobilien in Europa beliefen sich 2007 auf 327 Mrd. USD. Dies stellt, trotz eines starken ersten Halbjahres mit einem Transaktionsniveau von 168,5 Mrd. USD, für das

Schweizer

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Fortsetzung

Gesamtjahr ein Rückgang von sechs Prozent in lokaler Währung dar (auf US-Dollar-Basis jedoch ein Anstieg von zwei Prozent).

Immobilien Brief Trotz Kreditkrise 2007 Rekordniveau bei ...

Kalender Februar bis April 2008 Termine zum Vormerken 27. Februar 2008: Schweizer Immobiliengespräch Thema Hotelinvestments Zunfthaus zur Waag, Zürich www.immorunde.ch 5. März 2008: Master of Advanced Studies MAS Immobilienmanagement Informationsveranstaltung Hochschule Luzern - Wirtschaft, Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ www.hslu.ch/immobilien 11. bis 14. März 2008: MIPIM, Internationale Fachmesse für Gewerbeimmobilien Palais des Festivals, Cannes www.mipim.com 20. Mai 2008: Master of Advanced Studies MAS Immobilienmanagement Informationsveranstaltung Hochschule Luzern - Wirtschaft, Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ, www.hslu.ch/immobilien 17. April 2008: ETH Forum Wohnungsbau – Neues Wohnen in der zweiten Lebenshälfte Lake Side, Zürich www.arch.ethz.ch/wohnforum/ tagungo8

Der Transaktionsfluss verlangsamte sich im zweiten Halbjahr 2007, das Volumen belief sich auf ca. 158 Mrd. USD (ein Rückgang um 14 Prozent gegenüber dem zweiten Halbjahr 2006). Grenzüberschreitende Investments machten für das Gesamtjahr 63 Prozent der europäischen Transaktionen aus (2006: 61 Prozent).

Das Transaktionsvolumen legte auf dem gesamten amerikanischen Kontinent (Nord-, Süd- und Mittelamerika) um ca. 10 Prozent auf 312 Mrd. USD zu. Bis zur Mitte des Jahres erreichte das Volumen einen Umfang von 171 Mrd. USD. REIT-Privatisierungen trugen im ersten Halbjahr, anders als in der zweiten Jahreshälfte, zum hohen Transaktionsvolumen bei. Aufgrund der Kreditverknappung gingen die Volumina im zweiten Halbjahr 2007 deutlich auf 141 Mrd. USD zurück.

- In den USA selbst ist für das Gesamtjahr 2007 ein Transaktionsvolumen von 291 Mrd. USD (ein Anstieg von sieben Prozent) zu verzeichnen. Die grenzüberschreitenden Investments stiegen für das Gesamtjahr um 25 Prozent auf 82 Mrd. USD an.

- Die Gesamtinvestitionen in Kanada nahmen um 64 Prozent zu und erreichten mit 14 Mrd. USD ein Rekordniveau. Grenzüberschreitende Investitionen beliefen sich auf 4,2 Mrd. USD, entsprechend einem Anstieg von 83 Prozent gegenüber 2006.

5– - Lateinamerika konnte 2007, mit einer –Zunahme von 90 Prozent gegenüber 2006 auf 6,9 Mrd. USD, den eindrucksvollsten Anstieg der Immobilien-Direktinvestitionen verzeichnen. Die grenzüberschreitenden Transaktionen legten um 37 Prozent auf 3,4 Mrd. USD zu.

dominierte die Märkte in dieser Region auch weiterhin und zeichnete für

Die Immobilienmärkte im asiatisch-pazifischen Raum blieben durch das 50 Prozent der Volumina verantwortlich. Grenzüberschreitende hohe Wirtschaftswachstum weiterhin stark. Die Volumina beliefen sich auf 121 Mrd. USD, ein Anstieg von 27 Prozent gegenüber 2006. Japan Transaktionen machten 47 Prozent der asiatisch-pazifischen Transaktion dominierte die Märkte in dieser Region auch weiterhin und zeichnete für aus gegenüber 32 Prozent im Jahr 2006.

50 Prozent der Volumina verantwortlich.

Grenzüberschreitende Transaktionen machten 47 Prozent der asiatisch-pazifischen Transaktionen aus gegenüber 32 Prozent im Jahr 2006.

Globales Immobilien-Transaktionsvolumen Immobilien-Transaktionsvolumen 2003 – 2007 Globales 2003-2007 2003 2004 2005 2006 2007

Transaktionsvolumen $354 Mrd. $393 Mrd.(+11 %) $495 Mrd.(+26 %) $700 Mrd.(+41 %) $759 Mrd.(+ 9 %)

Grenzüberschreitend $90 Mrd. $118 Mrd.(+32 %) $166 Mrd.(+41 %) $299 Mrd.(+80 %) $353 Mrd.(+18 %)

Die Daten beziehen sich auf Direkttransaktionen in gewerbliche ImmoDieausgewiesenen ausgewiesenen Daten beziehen sich auf Direkttransaktionen in gewerbliche bilien (einschliesslich Hotels).

Transaktionen im Bereich Wohnimmobilien und TransImmobilien (einschliesslich Hotels). Transaktionen im Bereich Wohnimmobilien u aktionen auf Gesellschaftsebene sind darin nicht enthalten.

Transaktionen auf Gesellschaftsebene sind darin nicht enthalten.

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Das Geld wird am Anfang verdient

Seite11 11 Seite Ausgabe 03/08 / Februar 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Spatenstich für dritte Bauetappe im D4 Business Center Luzern Im D4 Business Center Luzern in Root ist der Startschuss zur dritten Bauetappe gefallen: Mit dem neuen Gebäude Z5 wächst das D4 um weitere 14’500 Quadratmeter Bürofläche und 600 Arbeitsplätze. Für den geplanten Hotelund Bürokomplex, dem Gebäude Z1, sucht die Suva einen Investor. Das D4 wird damit ein «Campus» mit rund 2000 Arbeitsplätzen. pd. «Mit dem neuen Bürogebäude kann das D4 Firmen einen Standort bieten, über deren Zuzug ich sehr glücklich bin», erklärte Andreas Hämmerli, Geschäftsführer des D4, an der Medienorientierung in Root.

Rund 70 Prozent der Fläche sind bereits an die Hauptmieter Zürich Versicherung, Sage Schweiz und Geistlich Biomaterials vermietet. Das D4 Business Center ist eine Initiative der Suva. Sie investiert 45 Millionen Franken in die dritte Bauetappe. «Die Suva sieht darin ein Investment mit viel versprechendem Wertschöpfungspotenzial im Rahmen ihrer Anlagestrategie zur Rentendeckung», so Ulrich Fricker, Vorsitzender der Geschäftsleitung der Suva. Insgesamt beträgt das angelegte Kundenvermögen der Suva rund 33 Milliarden Franken. Davon entfallen rund zehn Prozent auf Anlagen in Immobilien. Im Jahr 2006 belief sich der Kapitalertrag pro versicherte Person 900 Franken. «Das D4 entspricht einem echten Marktbedürfnis. Dass nach so kurzer Zeit bereits ein weiterer Neubau realisiert werden kann, ist der beste Beweis dafür», so Fricker weiter. Zu den heute rund 1300 im D4 beschäftigten Personen werden damit ab Sommer 2009 rund 600 dazu kommen. Erfreut über die Entwicklung des D4 zeigte sich auch Walter Stalder, Direktor der Wirtschaftsförderung Luzern: «Das D4 trägt massgeblich dazu bei, dass die Region und damit der Kanton Luzern als Wirtschaftsstandort laufend attraktiver wird.» Für Klaus Peter Schmid, Gemeindepräsident von Root, «betreibt das D4 beste Werbung für unsere und die anliegenden Gemeinden.» Verantwortlich für den Bau des Gebäudes Z5 ist die Bürli Generalunternehmung AG. Wie CEO Martin Heierle ausführte, werden wichtige Themen wie der Minergie Standard, elektrobiologische Massnahmen und Feng-Shui im Projekt berücksichtigt. Das Gebäude, das optimal auf seine zukünftigen Mieter ausgerichtet werden kann, soll eine Symbiose von Arbeit und Natur schaffen. Die im D4 bestehende Geothermie mit einer CO2-armen Grünschnitzelheizung wird erweitert.

Wie Mark Honauer, Leiter Immobilien der Suva, ausführte, sucht die Suva mittels Wettbewerb im ersten Halbjahr 2008 einen Investor für ein 4-Stern-Konferenzhotel mit weiteren 6500 Quadratmetern Bürofläche.

«Die dadurch entstehende topmoderne Infrastruktur für Seminare und Tagungen werden das Business Center noch attraktiver machen», zeigte sich Honauer überzeugt. Die Baubewilligung wurde bereits erteilt und ein Mietvertrag mit dem künftigen Hotelbetreiber unterzeichnet.

Immobilien Brief Schweizer

IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche AG, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch

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Projekte Standort

Stand der Planung

Projektentwickler/ Investoren

Ein Geschäftshaus wurde bereits im Herbst 2005 bezogen.

Die neuen Mietwohnungen sollen im März 2009 bezugsbereit sein.

Den Clusteraufbau und die Vermietung macht die InterUrban AG, Zürich, die Architektur stammt von agps architecture, Zürich. Die Nutzungsentwicklung führt die intosens ag aus Zürich durch.

Am 24. Februar stimmen die Luzerner Stimmbürger über die nötige Umzonung ab.

Im Herbst 2008 folgt die Volksabstimmung über das definitive Projekt.

Investorin ist die Credit Suisse. Die Projektentwicklung basiert auf einem Team zwischen Eberli-Partner GU AG in Sarnen und der Halter GU Projektentwicklung in Zürich. Die Architektengemeinschaft besteht aus den Büros von Daniele Marques und Iwan Bühler in Luzern.

Baugesuch ist eingereicht.

Gebaut wird innerhalb eines Jahres.

Bauherrin ist die Erbengemeinschaft Ammann aus Meggen.

Gestaltungsplan eingereicht.

Baustart im Herbst 2008.

Schmid Immobilien AG, Buchrain.

Richtplan wird im Frühling 2008 zur Vorprüfung fertig.

Siegerstudie von Lengacher Emmenegger Architekten, Luzern.

Baubeginn 2008.

UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima».

Wallisellen Auf dem 40 000 qm grossen IntegraSquare beim Bahnhof in Wallisellen sollen 153 Mietwohnungen enstehen . Weitere Bauten mit Büro-, Gewerbe-, Laden-, Gastronomie und zusäzlichen Wohnungen sind in Planung. Das Investitionsvolumen beträgt 250 Mio. CHF.

Luzern Auf der Allmend soll ein neues Fussballstadion und eine Breitensportanlage entstehen. In unmittelbarer Nähe sind auch noch zwei Wohnhochhäuser mit Höhen von 76 und 88 Metern geplant. Die Investitionssumme liegt bei über 200 Mio. CHF.

Emmen Beim Sprengiplatz in Emmen soll ein 7-MillionenGebäude die Häuser der Gerswilstrasse 98, 100 und 102 ersetzen. Letzteres ist durch einen Brand im September total zerstört worden. Im Projekt mit dem Namen Sprengitor sollen je 14 Zwei- und Dreizimmerwohnungen, drei Attikawohnungen und ein Ladenlokal gebaut werden.

Buchrain Das rund 40-jährige Nielsen-Gebäude soll abgerissen werden. Auf dem Gelände will die neue Eigentümerin Schmid Immobilien AG für rund 30 Mio. CHF eine Wohnüberbauung mit 60 Wohnungen errichten. Im Gestaltungsplan ist auch ein Bürogebäude enthalten. Geplant sind sechs MFH mit Eigentumswohnungen.

Horw ANZEIGE

Auf dem ehemaligen Ziegeleiareal in Horw soll ein neue Wohnstadt entstehen. Das Siegerprojekt nach einem Studienwettbewerb heisst „Südbahnhof“. Die Gemeinde schätzt das Investitionsvolumen auf rund 300 Mio. CHF. Entstehen sollen acht bis zehngeschossige Häuser, die städtebauliche Akzente setzen.

Winterthur Das aus den 70er-Jahren stammende Wohnhaus Weberstrasse 91 in Winterthur mit 47 Wohnungen muss wegen des bautechnischen Zustands umfassend saniert werden. Zusammen mit den Architekten Burkhalter Sumi und Bednar Albisetti wurde ein Projekt entwickelt. Das bestehende Gebäudevolumen wird total saniert. Aus den ursprünglich 47 Kleinwohnungen entstehen 24 grosszügige, neuwertige Wohnungen und im Anbau neun Neubauwohnungen mit 2,5 bis 4,5 Zimmern. Die Investitionen betragen 12 Mio. CHF.