Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 06/08 / März 2008 Editorial
INHALT Editorial................................ 1 MIPIM 2008: Core-Investoren setzen auf „sichere Märkte“..... 2 Nachricht.............................. 3 Intershop vor personellen Wechseln ............................. 5 BFW Liegenschaften AG: Akquisitionstour im letzten Quartal 2007......................... 7 Nachricht.............................. 7 Nachricht.............................. 8 Immobilien-Finanzmärkte Schweiz................................ 9 Russland ist im europaweiten Shopping Center Boom führend................................11 Komplexe Kostenfragen bei Immobilientransaktionen in der Schweiz..........................12 Kalender..............................14 Impressum...........................14 unsere Sponsoren
Der frostige Meereswind verhindert erste Frühlingsgefühle Wenn in Cannes der Wind vom Meer her bläst, kann er an der Uferpromenade im Frühling schon mal für frostige Temperaturen sorgen. Das ist zwar eher ungewohnt, doch in diesem Jahr zeigte das Wetterphänomen schon rein äusserlich die Befindlichkeit der Immobilienmärkte auf: Es ist frostig geworden in gewissen Gegenden Europas. Vor allem London bereitet den internationalen Investoren zurzeit Sorgen. Wo noch vor einem Jahr auf jeden Euro auf Remi Buchschacher Redaktionsleiter der Angebotsseite fünf Euro auf der Nachfrageseite gegenüber standen, wurden in den letzten Monaten sogar Verkäufe unter Preis getätigt. Ein jäher Absturz, der dazu geführt hat, dass die britische Hauptstadt in den Rankings immer tiefer fällt. Der Erfolg unseres Immobiliengesprächs am 27. Februar über Hotelinvestments hat uns dazu bewogen, das äusserst interessante Thema noch einmal aufzugreifen: Am 5. Juni im D4-Center in Gisikon-Root. Das Businesscenter der Suva ist dafür ausgezeichnet geeignet: Zum Einen weil dort ein neues Viersternhotel nach den Plänen des Mailänder Architekten Matteo Thun gebaut wird, und zum Andern weil die Gegend zwischen Zug und Luzern als eines der interessantesten Entwicklungsgebiete gilt. Wer in Hotelentwicklungen investieren will, wird diese Gegend nicht ausser Acht lassen können. Ihr Remi Buchschacher
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Immobiliengespräch vom 6. Mai 2008 um 17.30 Uhr im Zunfthaus zur Waag in Zürich. Anzeige
Energieeffizientes Bauen - sorgt der höhere Preis auch für eine bessere Performance? Bisher sind folgende Referenten registriert: Marc Honauer, Leiter Immobilien bei der Suva Walter Strässle, CEO Griesser Holding Melden Sie sich gleich an unter: www.immorunde.ch
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MIPIM 2008: Core-Investoren setzen auf „sichere Märkte“ Im Vorfeld der MIPIM, der weltweit grössten Gewerbeimmobilienmesse, gab es in diesem Jahr an der Cote d‘Azur Regen, Schnee und Eis. Der kalte Wind, der in Cannes vom Meer her blies, passte gut zur ökonomischen Grosswetterlage, die noch von den Folgen der Subprime- und Finanzmarktkrise geprägt ist. Einige der Big Player leiden unter heftigen „Kopfschmerzen“ - und nicht, weil sie sich am ersten Messetag an der Croisette – dem berühmten Prachtboulevard entlang der Bucht von Cannes – zu lange der rasch zurückgekehrten Frühlingssonne ausgesetzt hätten. Kopfschmerzen bereitet die Lage in London – denn der grösste europäische Gewerbeimmobilienmarkt leidet noch unter dem Subprime-Kater. In Folge der Krise an den internationalen Finanzmärkten befinden sich die Preise am britischen Gewerbeimmobilienmarkt im Sinkflug. Dieser Trend wird wohl noch eine ganze Weile anhalten – denn die traditionell kurzfristiger finanzierenden Briten sind rascher gezwungen, auf Zinsschwankungen zu reagieren.
London in Katerstimmung
Russland wird als das Immobilienland mit den grössten Wachstumschancen eingestuft.
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Wie Ingnaz Trombello, Chef von Colliers Trombello Kölbel, berichtet, zahlten die Käufer in Folge der Kreditkrise im Westend bereits Ende 2007 für einen Quadratmeter Bürofläche ein Drittel weniger als 2006; in Londons City seien Bürohäuser sogar bis zu 58 Prozent günstiger gewesen. „Obwohl es niemand offen zugeben will: Verkäufe unter Preis waren in den vergangenen Monaten keine Seltenheit“, sagt Trombello. Kein Wunder also, wenn am London Stand auf der MIPIM weniger Champagner fliesst, als vor Jahresfrist: Damals standen nach Schätzung
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Fortsetzung
von Jones Lang LaSalle (JLL) jedem Euro auf der Angebotsseite 5 Euro auf der Nachfrageseite gegenüber – die Immobilienparty war nach fünf Jahren einer phantastischen Performance noch in vollem Gange. Inzwischen hat sich die Situation geändert. Im aktuellen Ranking „Emerging Trends in Real Estate Europe 2008“ von Urban Land Institute (ULI) und Price Waterhouse Coopers (PWC) belegt die britische Hauptstadt, die dort jahrelang an der Spitze rangierte, bei den Investment-Erwartungen nur noch Platz 15. „Wir rechnen damit, dass das Investitionsvolumen in Grossbritannien bis Ende 2008 im Einjahresvergleich um 30 bis 40 Prozent zurückgehen wird“, sagt Julian Stocks, JLL-Leiter Capital Markets in England. Allerdings bieten die gefallenen Preise für Käufer auch gute Einstiegschancen und schon jetzt beobachtet JLL ein „zunehmendes Interesse am britischen Markt vonseiten einiger Investoren aus dem Inund Ausland: „Wir rechnen damit, dass es im Verlauf des weiteren Jahres für Investoren mit starker Eigenkapitalbasis gute Gelegenheiten zu niedrigeren Preisen geben wird.“
Immobilien Brief MIPIM 2008: Coreinvestoren setzen... Nachricht
ZFM-AWARD – Preis für FM-Newcomer Pd. Der 2005 vom Verein FMARENA initiierte und unter dem Patronat der Speich Copy Print AG stehende Wettbewerb für Nachwuchstalente im Bereich Facility Management steht Diplomanden einer FMFachrichtung offen, die ihr Studium im vergangenen Jahr mit einer Mindestnote von 5,5 abgeschlossen haben. 1. Platz: François Chapuis, Urs Stoll „Strategische Führung von Betriebsimmobilien am Beispiel des Immobilien-Portfolios des Paul Scherrer Instituts (PSI)“ FHS St. Gallen. CHF 10’000.00, gestiftet von MIBAG, Welti Furrer AG, Baudirektion Kanton Zürich, Stadtverwaltung Schlieren. Wanderpokal vom Zürcher Bildhauer Ruedi Rempfler, gestiftet von der Schällibaum + Partner PFM AG. 2. Platz: Roger Ricklin, Martin Schönenberger „Investitionsplanung im Immobilienportfolio-Management FHS St. Gallen. CHF 5’000.00, gestiftet von Axima AG.
Schweizer Lagen sehr begehrt Nach der Zeit der „Leverager“, der Investoren, die mit hohem Fremdkapital das „schnelle Geld“ zu machen suchten, scheint jetzt die Zeit der eigenkapitalstarken Investoren gekommen. Das dichte Gedränge der „Pinguine“ - wie die Bewohner von Cannes die schwarzbezwirnten MIPIM-Besucher scherzhaft nennen – an den zur Repräsentation gemieteten Ständen und Yachten und in den schicken Restaurants der Croisette lässt keine Zweifel daran, dass weiterhin jede Menge Kapital unterwegs ist. Wie meistens in Krisenzeiten sind Investitionsobjekte in stabilen Märkten besonders begehrt, vor allem bei Core-Investoren. Laut JLL hat Deutschland mit dem voraussichtlich grössten Mietwachstum in Westeuropa „durchaus eine herausragende Stellung“. Unter Experten besteht Einigkeit darüber, dass die Subprimekrise in Deutschland die Konjunktur nur in sehr geringem Masse dämpft. Dass sich globale Asset Manager wie Aberdeen über Unternehmenszukäufe den Zugang zum deutschen Markt erschliessen, wertet Frank Billand, Vorstandsmitglied der Union Investment Real Estate, als Zeichen dafür, wie nachhaltig das Wachstum in Deutschland von aussen eingestuft wird. Auch die Schweiz ist – trotz des hohen Preisniveaus - eine sehr beliebte Destination für Investoren. In der ULI/PWC-Studie heisst es, dass Zürich aufgrund der starken Wirtschaft des Alpenlandes für „internationale Player attraktiver geworden“ ist – und auch, weil die Schweizer bisher nicht von Rezessionsängsten geplagt sind. Die Stadt rangiert in der Studie unter den „Top Five“ bei den Investmenterwartungen in den Immobiliensektoren Hotel, Apartment, Logistik- und Gewerbe, sowie Detailhandel. Das weiter anhaltende Interesse seitens internationaler Investoren bestätigen auch die eidgenössische Aussteller, die sich an der Cote d‘Azur am „Swiss Circle“ präsentieren. Für Roman Bollinger, CEO der alaCasa AG, ist der Messeauftritt ein voller Erfolg: „Das Schweizer Kreuz (Logo des Standes) wirkt geradezu magnetisch!“ „Ein grosses Angebot besteht derzeit bei Projektentwicklungen im Bereich Einzelhandel und Hotel, aber auch zahlreiche Wohnüberbauungen und Büroprojekte sind in der Pipeline“, sagt Claudio Rudolf, Head Acquisition & Sales im Real Estate Asset
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Fortsetzung
MIPIM 2008: Coreinvestoren setzen...
Seite 4 Ausgabe 06/08 / März 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Management bei Credit Suisse. Mit dem Verlauf der Messe ist er sehr zufrieden, zumal er schon in den ersten beiden Tagen neue Projekte - im dreistelligen Millionen-CHF-Volumen - anbahnen konnte. Auslandsinvestoren klagen indes darüber, dass ihren Engagements in der Schweiz Grenzen gesetzt sind: Die einheimische Konkurrenz sei stark und das Angebot knapp. „In der Schweiz gibt es viele steile Hanglagen und relativ wenig bebaubaren Grund - und die ihn besitzen, haben oft kein Interesse an kurzfristigen Renditen“, sagt ein MIPIM-Besucher.
Die Russen kommen Weil die Hanglagen bestehen bleiben, bleibt die Schweiz wohl eher ein überschaubarer Markt, während sich rings herum das Karussel dreht. Beispielsweise in Russland, laut JLL der Markt mit den höchsten Wachstumschancen. Im Real Estate Business führt an Moskau – auch im aktuellen ULI/PWC-Ranking auf Platz eins - längst kein Weg mehr vorbei, insbesondere im Retail-Sektor. „Russland wird in den nächsten zehn Jahren mehr neue Super- und Hypermärkte bekommen als jedes andere Land in Europa“, sagt Bob Stevensen von DTZ London. Auch an den zahlreichen Ständen der russischen Aussteller führte auf der MIPIM kein Weg vorbei, und die ausgestellten Objekte betrafen längst nicht nur Moskau. Offenbar geschieht abseits der russischen Hauptstatt, oft weit im Osten, Unglaubliches. Beeindruckend etwa sind die Pläne der Renova Stroygroup, einer Tochter des Oligarchen Viktor Vekselberg, die bei Cheblayinsk im südlichen Ural (!) auf 1200 Hektar eine neue Stadt mit 5,5 Millionen qm Wohn- und Gewerbefläche bauen will. Getoppt wird das Vorhaben nur durch das erste Projekt der Renova Stroygroup, in Jekaterinburg einen neuen Stadtteil für 300 000 Menschen zu bauen, für insgesamt über 20 Mrd. Dollar. Doch während sich konservative Anleger mit eher exotisch anmutenden Vorhaben derzeit noch schwer tun, ist Moskau bereits in der Liga der Etablierten angekommen: Dort hat jetzt die deutsche KanAM als erster offener deutscher Immobilienfonds einen mehr als 100 000 qm grossen Bürokomplex erworben. Investitionsvolumen: rd. 900 Mio. US-Dollar. Inserat Immorunde 2008 180x65mm
Birgitt Wüst, h3w wirtschaftsjournalisten 12.1.2008
10:39 Uhr
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Seite 5 Ausgabe 06/08 / März 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Intershop vor personellen Wechseln Die Intershop-Gruppe legte 2007 zu: Der Reingewinn beträgt CHF 53,1 Mio., respektive CHF 25,30 pro Aktie; das Eigenkapital erhöhte sich auf CHF 499,7 Mio., respektive CHF 237,95 pro Aktie; das Renditeportfolio wirft eine Brutto-Objektrendite von 6,6 Prozent, entsprechend einer Netto-Objektrendite von 5,4 Prozent ab. Der Präsident, Prof. Kurt Schiltknecht, wird sein Mandat an der Generalversammlung 2009 nieder legen. Als Nachfolger ist Felix Fischer vorgesehen. pd. Die Zielsetzungen der Gesellschaft für 2007, Reduktion der Leerstandsquote, Realisierung erarbeiteter Mehrwerte und Akquisition neuer Liegenschaften mit Mehrwertpotenzial sei erfolgreich umgesetzt worden, sagte Intershop-CEO Christoph Caviezel vor den Analysten und Medien. Neben der Verbesserung des Vermietungsstandes resultierte aus dem Immobilienverkauf ein Gewinn von CHF 13,7 Mio. und für CHF 50 Mio. seien Erfolg versprechende Liegenschaften erworben worden. Die Reduktion der Leerstandsquote auf 12,9 Prozent habe Intershop trotz des Zukaufs einer Liegenschaft in Zürich mit beträchtlichen Leerständen erzielen können. Im Berichtsjahr wurden Liegenschaften im Volumen von CHF 71 Mio. verkauft. Die realisierten Nettoverkaufserträge der Renditeliegenschaften lagen 23 Prozent über den geschätzten Verkehrswerten am Ende des Vorjahres. «Intershop konnte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr mehrere Objekte mit erheblichem Mehrwertpotenzial in Zürich, Genf, Yverdon-les-Bains, Baden und im Raum Schaffhausen sichern. Das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive baulicher und nutzungsspezifischer Investitionen betrug CHF 90,5 Mio.», gab Caviezel bekannt. Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 72 Liegenschaften inklusive Entwicklungsliegen- schaften und Landparzellen. Die Mieterträge der Renditeliegenschaften setzten sich aus folgenden Nutzungsarten zusammen: 44 Prozent Büro, 27 Prozent Gewerbe und Lager, 15 Prozent Anzeige
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Seite 6 Ausgabe 06/08 / März 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
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Detailhandel und 14 Prozent Wohnen und Parking. Der Marktwert der Renditeliegenschaften hat sich im Berichtsjahr, nach Abzug der getätigten Investitionen, um CHF 13,8 Mio. erhöht. Der Grund liege im Wesentlichen in den Vermietungserfolgen. Der durchschnittliche, kapitalgewichtete Diskontierungssatz sank um 0.07 Prozent auf 5.75 Prozent. Der Liegenschaftsertrag stieg um 8,8 Prozent auf CHF 78,3 Mio. an. Die wegen der Verkäufe weg gefallenen Mieterträge seien durch Leerstandsabbau und Akquisitionen mehr als kompensiert worden, so Caviezel. Der Liegenschaftsaufwand wurde um 9,2 Prozent auf CHF 11,3 Mio. reduziert. Der administrative Aufwand blieb gegenüber dem Vorjahr mit CHF 8,4 Mio. konstant. Der Finanzaufwand betrug im Berichtsjahr CHF 18,2 Mio. und blieb damit auf der Höhe des Vorjahres. Der durchschnittliche Zinssatz lag am Bilanzstichtag bei 3,4 Prozent, bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 48 Monaten. Bei einer NettoObjektrendite von 5,4 Prozent beträgt der Zins-Spread 2 Prozent. Die Eigenkapitalquote ist auf 41 Prozent angestiegen. Die Strategie Intershops, mittels Entwick-lung und Verkauf zusätzliche Mehrwerte zu schaffen, impliziere, dass ein Teil der Gewinne ungleichmässig anfalle. Der hohe Gewinn des abgelaufenen Geschäftsjahres und die über der langfristig angestrebten Eigenkapitalausstattung von rund einem Drittel liegende Kapitalquote, hat den Verwaltungsrat bewogen, der Generalversammlung eine Dividende von CHF 20.00 pro Inhaberaktie zu beantragen. Dies entspricht einer Ausschüttungsquote von rund 97 Prozent des Reingewinns exklusive der Neubewertung. Bei dieser Ausschüttung würde Intershop über eine Eigenkapitalquote von rund 38 Prozent verfügen und für zukünftige Akquisitionen gut gerüstet sein.
Intershop vor personellen Wechseln
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Mit einer Leerstandsquote von knapp 13 Prozent verfügt Intershop nach wie vor über ein Potenzial für eine Steigerung der Mietzinseinnahmen. Mit der Fertigstellung und dem Verkauf der Wohneigentumsüberbauung „edeneins“ in Zürich wird im laufenden Geschäftsjahr einen Buchgewinn vor Steuern von deutlich über CHF 10 Mio. erwartet. Im ersten Quartal 2008 wurde das Einkaufszentrum Herti in Zug verkauft. Trotz der etwas geringeren Nachfrage ausländischer Investoren nach Immobilien erwartet die Gesellschaft auch im laufenden Geschäftsjahr, entwickelte und langfristig vermietete Liegenschaften zu attraktiven Preisen verkaufen zu können.
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Nachricht
Nationalrat will Dumont-Praxis abschaffen pd. Der Nationalrat hat sich mit einer deutlichen Mehrheit von 127 Ja-Stimmen gegenüber 56 Nein-Stimmen dafür ausgesprochen, dass sowohl im Bund als auch in den Kantonen die Dumont-Praxis aufgehoben werden soll, welche die Neuerwerber von Liegenschaften steuerlich benachteiligt. Die Dumont-Praxis kommt heute sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene zur Anwendung. Die Dumont-Praxis besagt, dass Unterhaltsaufwendungen für Liegenschaften, welche in einem offensichtlich vernachlässigten Zustand übernommen worden sind und innerhalb von fünf Jahren nach der Übernahme renoviert werden, grundsätzlich nicht von den Steuern abgezogen werden können. Dabei werden die neuen Eigentümer gegenüber den bisherigen Eigentümern steuerlich benachteiligt, da die bisherigen Eigentümer die Aufwendungen für werterhaltende Unterhaltsarbeiten uneingeschränkt abziehen können. Als nächstes wird die DumontPraxis im Ständerat behandelt.
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Seite 7 Ausgabe 06/08 / März 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
BFW Liegenschaften AG: Akquisitionstour im letzten Quartal 2007 Die BFW Liegenschaften AG baute im Geschäftsjahr 2007 das Liegenschafts-Portfolio auf CHF 403 Mio. gegenüber CHF 287,4 Mio. am Ende des Vorjahres. Der Erfolg aus Mieterträgen stieg gegenüber dem Vorjahr um 34 Prozent auf CHF 13,7 Mio. Das Betriebsergebnis EBIT erhöhte sich um 8 Prozent auf CHF 15,4 Mio. und der Reingewinn stieg um 3 Prozent auf CHF 8,7 Mio. pd. Die BFW Liegenschaften AG (SWX Swiss Exchange: BLIN) hat sich im Geschäftsjahr 2007 positiv entwickelt. Das Immobilienportfolio erhöhte sich um 40 Prozent und erreichte per Bilanzstichtag einen Wert von CHF 403 Mio. (Vorjahr CHF 287,4 Mio.). Insgesamt wurde im 2007 ein Volumen von CHF 125,3 Mio. in 17 neu ins Portfolio aufgenommene Renditeliegenschaften investiert. Über CHF 100 Mio. davon entfielen auf Investitionen im zweiten Halbjahr 2007. Von den 17 Renditeliegenschaften gingen drei in der ersten Jahreshälfte, eine per Oktober und 13 per Dezember 2007 ins Eigentum der BFW Liegenschaften AG über. Durch diese eher spät im Jahr erfolgten Eigentumsübertragungen widerspiegeln die erzielten Mieterträge im Berichtsjahr 2007 noch nicht das volle Potenzial des heutigen Anlagevermögens. Der jährliche SollMietzinsertrag des Bestandesportfolios per 31. Dezember 2007 beträgt rund CHF 27,9 Mio., vor Berücksichtigung von Leerständen und Mietzinsausfällen. Das Portfolio wurde im 2007 zudem mit einem attraktiven Neubauprojekt in Haag (SG) ergänzt. Das vor Baubeginn stehende Projekt ist per Bilanzstichtag mit CHF 1,5 Mio. bewertet.
Höhere Mieteinnahmen Der Mietertrag stieg gegenüber dem Vorjahr um 29 Prozent auf CHF 19,8 Mio. (Vorjahr CHF 15,4 Mio.). Dazu beigetragen haben laut BFWCEO Michael Müller der Portfolioausbau sowie die Optimierung der Eigentümerkosten durch eine aktive Immobilienbewirtschaftung. Im Speziellen konnte die Leerstandsquote gegenüber dem Vorjahreswert um
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Fortsetzung
0,3 Prozentpunkte auf 6,7 Prozent gesenkt werden (Vorjahr 7,0 Prozent). Den Mieterträgen gegenüber erhöhte sich der direkte Aufwand für die vermieteten Renditeliegenschaften um 19 Prozent auf CHF 6,1 Mio. (Vorjahr CHF 5,2 Mio.). Der Erfolg aus Vermietung verbesserte sich in der Folge um 34 Prozent auf CHF 13,7 Mio. (Vorjahr CHF 10,2 Mio.).
Immobilien Brief BFW Liegenschaften AG: Akquisitionstour...
Nachricht
KarstadtQuelle: Immobilienverkauf komplett pd. KarstadtQuelle hat seine 164 Immobilien komplett verkauft. Das vermeldet die Deutsche Immobilien Zeitung. 49 Prozent der Anteile an der Immobiliengesellschaft Highstreet gehen an Rreef (Deutsche Bank), Pirelli RE, Generali und die Borletti Group. Rreef, Pirelli und Borletti hatten sich die Immobilien bereits 2007 per Vorvertrag gesichert, Generali ist neu im Konsortium. Die Transaktion hat ein Volumen von rund 4,56 Mrd. Euro. Darin enthalten sind rund 3,5 Mrd. Euro Karstadt-Schulden, die durch die Immobilien gesichert sind. Das Konsortium wird Highstreet zusammen mit dem Immobilienfonds Whitehall (Goldman Sachs) führen, der die übrigen 51Prozent an der Gesellschaft hält.
Der Erfolg aus der Neubewertung von Renditeliegenschaften lag im Berichtsjahr 2007 bei CHF 4,5 Mio. (Vorjahr CHF 6,3 Mio.). Die Aufwertungen in 2007 sind vor allem auf die allgemein leichte Teuerung und damit verbunden Mietzinserhöhungen infolge von Zinsanstiegen, sowie auf die Senkung der Leerstandsquote durch erfolgreiche Wiedervermietung zurückzuführen. Im Rahmen der Portfoliobereinigung wurden während 2007 zwei Liegenschaften für CHF 18 Mio. veräussert. Der Verkauf dieser Liegenschaften erfolgte zum Bilanzwert. Unter Berücksichtigung der Verkaufskosten entstand ein Verlust aus Verkauf von Renditeliegenschaften von CHF 0,02 Mio. (Vorjahr Gewinn aus Verkauf von CHF 0,2 Mio.).
EBIT und Gewinn gesteigert Beim Beratungs- und Verwaltungsaufwand wurde im Vergleich zum Vorjahr ein Anstieg von 11 Prozent auf insgesamt CHF 2,8 Mio. verzeichnet (Vorjahr CHF 2,6 Mio.). Dabei erhöhten sich die Kosten für Grundstücksbewertungen und Planungsunterlagen als Folge des Portfolioausbaus. Gleichzeitig stieg auch der Aufwand für Rechtsberatung, Revision und Übriges, mehrheitlich als Folge des «Being Public» an der SWX Swiss Exchange. Die Management-Fee wurde von 0,9 Prozent (Jahr 2006) auf 0,5 Prozent (Jahr 2007) der durchschnittlichen Assets under Management gesenkt. Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) erreichte CHF 15,4 Mio. was einem Anstieg von 8 Prozent gegenüber der Vorjahresperiode gleichkommt (Vorjahr CHF 14,2 Mio.). Der durchschnittliche Zinssatz erhöhte sich im 2007 auf 2,8 Prozent (Vorjahr 2,2 Prozent). Der Finanzaufwand der Gesellschaft stieg auf CHF 4,9 Mio. (Vorjahr CHF 3,4 Mio.). Der Gewinn verbesserte sich um 3 Prozent auf CHF 8,7 Mio. (Vorjahr CHF 8,4 Mio.). Der innere Wert pro Namenaktie (Net Asset Value) beträgt per Bilanzstichtag CHF 31,91. Der Verwaltungsrat der BFW Liegenschaften AG beantragt der Generalversammlung vom 15. April 2008 eine Barausschüttung in Form einer Nennwertreduktion von CHF 1,10 pro Namenaktie Kategorie A, bzw. CHF 0,11 pro Namenaktie Kategorie B.
Solide Bilanzstruktur erlaubt weiteres Wachstum Die BFW Liegenschaften AG wies per 31. Dezember 2007 eine Bilanzsumme von CHF 410,2 Mio. und ein Eigenkapital von CHF 158,7 Mio. aus (Eigenkapital 31. Dezember 2006: CHF 96,2 Mio.). Die Eigenkapitalquote per Ende 2007 beträgt somit solide 38,7 Prozent. Diese Eigenkapitalbasis ermöglicht die Aufnahme von zusätzlichem Fremdkapital, wodurch im Geschäftsjahr 2008 weitere Investitionen von bis zu rund CHF 100 Mio. getätigt werden können. Die Ziel-Eigenkapitalquote für 2008 liegt bei rund 30 Prozent.
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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz Immobilienfonds CH-Valoren
2'672'561 844'303 1'968'509 276'935
Anlagefonds Name
18.03.2008 Rückn.Preis
BONHOTE IMMOBILIER
Börsenkurs
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz Feb. 08
Kurse seit 1.1.07 tiefst / höchst
Börsenkapitalisierung
102.70
112.75
na
9.79%
-1.36%
0.63%
104.00
116.50
345'015'000
CS 1A IMMO PK *
1045.00
1230.00
4.28%
17.70%
2.07%
nk
1215.00
1330.00
2'996'683'440
CS REF PROPERTY PLUS *
1024.00
1180.00
1.90%
15.23%
0.43%
nk
1130.00
1190.00
698'560'000
163.20
197.50
4.20%
21.02%
4.83%
2.26%
183.90
211.00
1'191'705'323
CS REF INTERSWISS (a)
3'106'932
CS REF LIVINGPLUS
1'291'370
CS REF SIAT
2'158'801
DYNAMIC REAL ESTATE FUND
1'458'671
FIR
96.00
104.00
na
8.33%
0.97%
1.78%
102.30
107.50
1'820'000'000
115.00
135.50
3.88%
17.83%
-0.22%
1.45%
130.00
153.40
1'560'818'267
1036.00
1038.00
1.41%
0.19%
-3.89%
0.81%
1025.00
1197.00
271'749'438
93.80
111.50
3.30%
18.87%
1.83%
2.25%
104.10
117.50
652'356'395
977'876
IMMOFONDS
283.00
343.00
4.02%
21.20%
4.89%
1.11%
319.75
359.00
926'507'141
278'226
LA FONCIERE
491.00
677.00
2.90%
37.88%
6.61%
1.98%
615.00
702.00
763'249'800
277'010
MI-FONDS IMMO
147.70
176.00
3.82%
19.16%
6.99%
0.79%
160.20
189.00
281'600'000
278'545
SOLVALOR "61"
162.80
215.50
3.05%
32.37%
0.98%
1.17%
200.00
248.30
765'793'258
725'141
SWISS RE IMMOPLUS
735.50
883.00
1.36%
20.05%
5.75%
3.74%
819.00
889.00
847'680'000
702'020
SWISSCANTO (CH) REF IFCA
251.00
299.00
3.63%
19.12%
4.18%
2.16%
278.25
312.00
627'900'000
277'186
SWISSCANTO (CH) REF IMMO VAL
426.70
515.00
3.75%
20.69%
4.04%
nk
490.00
525.00
265'740'000
2'616'884
SWISSINVEST REIF
101.65
114.00
3.69%
12.15%
1.79%
0.93%
106.00
123.80
439'809'036
1'442'082
UBS SWISS RES. ANFOS
45.45
51.25
3.95%
12.76%
5.24%
1.80%
48.30
57.40
1'240'703'819
1'442'085
UBS LEMAN RES. FONCIPARS
59.80
71.75
3.31%
19.98%
10.38%
1.95%
64.05
76.60
736'237'010
1'442'087
UBS SWISS MIXED SIMA
72.20
85.25
3.77%
18.07%
4.60%
1.14%
80.00
95.50
4'208'602'989
1'442'088
UBS SWISS COM. SWISSREAL
57.00
64.50
4.03%
13.16%
4.54%
1.42%
60.00
68.15
670'837'152
nk
Nicht kotiert SWX
(1)
Ohne CS REF Property Plus, Swiss Re Immoplus, Dynamic, Bonhôte
*
(a)
Ø(1)
Ø
SWIIT Index
Ø
Total
3.71%
17.78%
3.44%
1.62%
21‘311‘548‘067
Dürfen nur von Institutionellen Anlegern mit professioneller Tresorerie erworben werden
Monatlicher Umsatz
Rücknahmepreis CSLP Schätzung SFPC
Februar 2008
281‘371‘052
18.03.2008
Immobilienaktien CH-Valoren
883'756
Aktien Name
NAV inkl. aufgel. Ziinsen
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz Feb. 08
Kurse seit 1.1.07
Börsenkapitalisierung
tiefst / höchst
(Free Float)
111.20
137.60
3.77%
23.74%
5.44%
5.70%
121.40
156.50
843'350'400
32.10
25.50
4.47%
-20.56%
-7.94%
0.99%
24.65
34.00
119'626'875
ESPACE REAL ESTATE
137.50
133.50
2.49%
-2.91%
-2.55%
nk
126.00
151.00
136'778'226
1'731'394
INTERSHOP
241.30
322.00
6.58%
33.44%
2.22%
3.06%
296.00
343.00
351'624'000
1'110'887
MOBIMO *
180.50
190.50
4.91%
5.54%
4.67%
2.67%
175.00
209.00
744'680'216
1'829'415
PSP SWISS PROPERTY *
60.10
65.60
3.76%
9.15%
14.69%
5.79%
54.55
75.95
2'799'855'285
803'838
SWISS PRIME SITE *
58.10
65.25
5.41%
12.31%
13.48%
3.33%
56.00
76.00
1'506'507'543
261'948
WARTECK INVEST
1326.00
1585.00
4.04%
19.53%
1.60%
0.39%
1550.00
1679.00
178'883'100
10.90
9.60
5.35%
-11.93%
-4.00%
2.49%
9.57
12.95
383'644'665
1'820'611 255'740
2'183'118 *
ALLREAL HOLDING
Börsenkurs
BFW LIEGENSCHAFTEN N
ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING * Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung
Sämtliche Zahlen wurden uns zur Verfügung gestellt von:
Swiss Finance & Property Corporation Utoquai 55 CH-8008 Zürich
Ø
Ø
Index
Ø
Total
4.53%
7.59%
9.00%
4.28%
7‘064‘950‘310
Monatlicher Umsatz Februar 2008
302‘396‘681
Seite10 10 Seite Ausgabe 06/08 / März 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Immobilien Brief Schweizer
Immobilienfonds Berner Kantonalbank Bundesplatz 8 CH-3001 Bern Nominalwert
350 1000 10
Brutto-Dividende
1000
Valoren-Nr.
Beschreibung
140241
N
Agruna AG
100.00
137809
N
Effingerhof AG
3.25
255740
N
3542699 363758
2.50
500 350
Telefon 031 666 63 33 Telefax 031 666 60 33
0.00
10 25
18.3.08 Kurse nichtkotierter Immobilien-Nebenwerte
Espace Real Estate AG, Biel
133.00
137.00
N
Espace Real Estate Em07
127.00
I
FTB Holding SA, Brissago
591.00 29'000.00
32'000.00
N
183792
I
Gonset Holding AG
250.00
190684
N
Imbrex Holding AG
254593
N
MSA Immobilien, Adliswil
Gesellschaft für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur
500
25.00
218460
I
Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
600
36.00
225664
I
SAE Immobilien AG, Unterägeri
231303
I
Sia- Haus AG, Zürich Sihl Manegg Immobilien AG
5
0.00
1789702
I
100
0.00
253801
N
Tersa AG
1000
120.00
172525
N
TL Immobilien AG
1000
250.00
256969
N
Tuwag Immobilien AG,Wädenswil
50
300.00
1017318
N
Welinvest AG, Basel
EUROHYPO
Geld 18.3.08
4'700.00
3490024
800
Höchst 2008
4'700.00
0.00
10
Tiefst 2008
Die führende Spezialbank für Immobilien und Staatsfi nanzierung
Hätte es uns damals schon gegeben, hätten wir es finanziert.
Brief 18.3.08
40
4'400.00
4'700.00
26
10
1'400.00
30
133.00
134.50
400
132.50 650.00
100
127.50
134.00
100
30
610.00
650.00
35
32'000.00
2
2
28'000.00
10
3'400.00
9
7'080.00
100
161.00
15
1'700.00
2'400.00
40
4'600.00
5'000.00
10
2.45
1200
4'900.00
5'000.00
20
1.45
2.25
2500
1.00
5
8'200.00
10
3'430.00
13'800.00
18'000.00
1
13'750.00
22'000.00
1
7'350.00
7'950.00
1
7'350.00
7'600.00
5
Immobilien Brief Schweizer
TAX & LEGAL
Wir bereiten für Sie den ersten
REAL ESTATE LEGAL DEALMAKERS GUIDE SWITZERLAND 2008 vor. Das übersichtlich gestaltete Sammelwerk zeigt auf, wer in der Schweiz rechtliche und steuerliche Dienstleistungen im Immobilienbereich erbringt.
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Immobilien Brief Schweizer
Seite11 11 Seite Ausgabe 06/08 / März 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Russland ist im europaweiten Shopping Center Boom führend Mehr als 6 Mio. qm an neuen Shopping Center Flächen wurden in Europa 2007 fertig gestellt, eine Million Quadratmeter mehr als 2006. Als aktivster Markt erwies sich einmal mehr Russland (mit 40 Neueröffnungen und einer Gesamtfläche von 1 Mio. qm). Italien mit 0,8 Mio. qm und Polen mit 0,7 Mio. qm liegen auf Platz 2 und 3. Deutlich weniger Flächen waren es in Deutschland (476 000 qm) und der Türkei (434 000 qm) sowie Spanien, wo gegenüber 2006 ein Rückgang von 35 Prozent (auf rund 370 000qm) zu beobachten war. pd. Die Neubau-Aktivitäten in Westeuropa zeigten insgesamt eine relativ gedämpfte Entwicklung. Der Schwerpunkt liegt hier eher auf Sanierungs- und Erweiterungsmassnahmen. Das geht aus dem „Shopping Centre Development“ Report* von Jones Lang LaSalle hervor. „Wir rechnen damit, dass der derzeitige Trend die nächsten beiden Jahre weiter anhalten wird. Russland verfügt über eine Fertigstellungspipeline von mehr als 6 Mio. qm. Fast ein Viertel der in Europa bis Ende 2009 geplanten Flächen entfallen demnach auf Russland“, so Neville Moss, Leiter European Retail Research bei Jones Lang LaSalle. Und weiter: „Moskau und St. Petersburg erweisen sich dabei nach wie vor als die aktivsten Developer-Märkte. Die Nachfrage nach neuen Flächen hält mit der schnellen Zunahme des Flächenangebots problemlos Schritt, ist sogar eher noch stärker. Die Leerstandsquoten betragen weniger als 1 Prozent.“ Jeweils mehr als 2 Mio. qm an neuen Shopping Center Flächen dürften den Prognosen nach während des gleichen Zeitraums in Italien, der Türkei und in Polen entstehen. Grosbritannien, Deutschland und Spanien kommen auf jeweils 1,5 Mio. qm, auch Portugal und die Ukraine liegen über der 1 Mio. qm-Marke. *In den „Shopping Centre Development“ Report fließen Shopping Center mit einer Fläche größer 5.000 qm ein. Nicht enthalten sind Fachmarkt-Zentren und Factory Outlet-Zentren.
Immobilien Brief Schweizer
Seite12 12 Seite Ausgabe 06/08 / März 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Komplexe Kostenfragen bei Immobilientransaktionen in der Schweiz Genaue Kenntnisse über die Höhe der Handänderungskosten sind im Umfeld von Immobilientransaktionen ein wichtiger Verhandlungspunkt. In der Phase der Preisfindung lässt sich ohne ein zuverlässiges und aktuelles Berechnungstool keine konkrete Aussage machen über die Höhe und Verteilung dieser Kosten. Mit einer speziell entwickelten Berechnungstabelle für Handänderungsund Pfanderrichtungskosten können Investoren innert 24 Stunden zuverlässige und detaillierte Kosteninformationen erhalten und Sparpotenziale erkennen. Immobilientransaktionen über mehrere Kantone sind in der Schweiz, aufgrund der föderalistischen Struktur unter Berücksichtigung von 26 kantonale Rechtsordnungen und mehreren 100 lokalen Bezirks-Behörden in den Bereichen des Notariats- und Grundbuchrechts sehr anspruchsvoll. Im Bereich des Abgaberechts sind zusätzliche kantonale, teilweise auch kommunale Besonderheiten zu berücksichtigen. Unter dem Begriff der Handänderungskosten werden nachfolgend alle kantonalen Gebühren (Notariat, Grundbuch) und Steuern (Handänderungssteuern, VS/TI: Stempelsteuern) verstanden, die ihren Rechstsgrund im Abschluss von Verträgen zur Übertragung von Grundeigentum oder in der Eigentumsübertragung selber finden. Handänderungskosten betragen bei Immobilientransaktionen im Durchschnitt 1,5-3 Prozent der Transaktionssumme. Dies ist aber lediglich eine Fausregel. Sie kann im Einzelfall erheblich überoder unterschritten werden. Bei Paketverkäufen lohnt sich deshalb eine genaue Berechnung der Handänderungskosten, um eventuell mittels optimierter Allokation der Kaufpreise im Rahmen der Möglichkeiten Kosten zu sparen. In der Regel ist beim Abschluss der Rahmenvereinbarung auch die Kostentragungspflicht Gegenstand von ausgedehnten Verhandlungen, weshalb sich Verkäufer und Käufer über deren Höhe ein genaues Bild machen sollten.
Aufwändige Berechnungen aufgrund von Staffeltarifen Die meisten kantonalen Gesetze sehen bei der Berechnung von Gebühren und Steuern degressive Staffeltarife vor. Eine Berechnung dieser Staffeltarife ist bei Transaktionen in mehreren Kantonen und mehreren
Schweizer
Seite13 13 Seite Ausgabe 06/08 / März 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Fortsetzung
Bezirken nicht machbar, sofern die entsprechenden Berechnungstools nicht vorhanden sind. So sieht beispielsweise der Staffeltarif des Kantons Basel-Stadt für die Berechnung der Notariatsgebühren 4 Tarifpositionen (bis 2 Mio, 2-5 Mio, 5-10 Mio und über 10 Mio vor) in welche jeweils der Kaufpreis gesplittet und separat berechnet werden muss. Aufgrund der degressiven Staffeltarife ist es zudem wichtig, mehrere Käufe in einem Vertrag beurkunden zu lassen oder mit den zuständigen Behörden entsprechende Tarifvereinbarungen zu treffen, um die volle Degression mit einem Gesamtkaufpreis pro Kanton zum Tragen zu bringen. Dasselbe gilt auch, wenn die kantonalen Gesetze Maximalgebühren kennen.
Immobilien Brief Komplexe Kostenfragen bei Immo...
Die nachstehende Tabelle zeigt beispielhaft, dass pauschale Kostenschätzungen aufgrund der kantonal unterschiedlichen Gebührenordnungen zu ungenau sind. Beispiel Portfolio von 5 Liegenschaften in Kaufpreis verschiedenen Kantonen, Beispiel Portfolio von 5 Liegenschaften in verschiedenen Kantonen, jeweils 10 Mio pro Kanton Kaufpreis jeweils 10 Mio pro Kanton
Nur Gebühren oder auch Steuer ? Die?Aussage, dass im Kanton X „nur“ Gebühren und keine Steuern anNur Gebühren oder auch Steuer fallen, ist bei hohen Vertragswerten (über 10 Mio) falsch. Als Gebühr Die Aussage, dass im Kanton X „nur“ Gebühren und keine Steuern anfallen, ist bei hohen wird eine Kausalabgabe bezeichnet, welchebezeichnet, ein Entgelt für InanspruchVertragswerten (über 10 Mio) falsch. Als Gebühr wird eine Kausalabgabe welche ein nahme einer staatlichen Leistung oder Einrichtung darstellt. Im Bereich Entgelt für Inanspruchnahme einer staatlichen Leistung oder Einrichtung darstellt. Im Bereich der handelt es sich des um die Kosten für die EintraGrundbuchgebühren handelt es der sichGrundbuchgebühren um die Kosten für die Eintragung Eigentums selber oder für gung selber oder für Leistungen des Grundbuchamtes, Leistungen des Grundbuchamtes, wiedes dieEigentums Erteilung von Auskünften, das Erstellen von Grundbuchauszügen oder die Lieferung von Grundbuchbelegen. knüpfen per Definition an wie die Erteilung von Auskünften, Gebühren das Erstellen von Grundbuchauszüeine staatliche Leistung an und ihre Höhe sollte sich am Wert dieser Leistung bemessen. Darin per gen oder die Lieferung von Grundbuchbelegen. Gebühren knüpfen unterscheiden sich Gebühren von Steuern, die ohne direkte Gegenleistung des Staates geschuldet Definition an eine staatliche Leistung an und ihre Höhe sollte sich am werden. Im Bereich der Handänderungen diebemessen. Steuern meistens in 0/00- oder 0/0– Wertenvon des Wert dieserwerden Leistung Darin unterscheiden sich Gebühren Kaufpreises gerechnet.
Immobilien Brief Schweizer
Fortsetzung
Komplexe Kostenfragen bei Immo...
Kalender April bis Mai 2008 Termine zum Vormerken 17. April 2008: ETH Forum Wohnungsbau – Neues Wohnen in der zweiten Lebenshälfte Lake Side, Zürich www.arch.ethz.ch/wohnforum/ tagungo8 20. Mai 2008: Master of Advanced Studies MAS Immobilienmanagement Informationsveranstaltung Hochschule Luzern - Wirtschaft, Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ, www.hslu.ch/immobilien
IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche AG, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
Seite14 14 Seite Ausgabe 06/08 / März 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Steuern, die ohne direkte Gegenleistung des Staates geschuldet werden. Im Bereich der Handänderungen werden die Steuern meistens in 0/00oder 0/0– Werten des Kaufpreises gerechnet. Häufig werden in kantonalen Gesetzen aber auch eigentliche Steuern als Gebühren dargestellt (sog. Gemengsteuern wie beispielsweise ZH, AG, LU) und in 0/0- oder 0/00- Anteilen des Kaufpreises veranlagt. Für die Erhebung solcher Gebühren gelten die gleichen Anforderungen an die gesetzlichen Grundlagen, wie bei Steuern, was im Einzelfall bei hohen Vertragswerten zu prüfen ist. Der Steuerwert als Bemessungsgrundlage der Handänderungskosten Bei der Berechnung der Handänderungskosten wird in zahlreichen Kantonen (beispielsweise LU, VD, BS) der Steuerwert für die Bemessung der Handänderungskosten berücksichtigt, sofern dieser höher ist als der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis. Bei der Berechnung von Handänderungskosten ist also in jedem Fall auch der Steuerwert der Liegenschaft zu prüfen. Die pauschale Anwendung des Steuerwertes durch die Steuerbehörden ist häufig nicht angebracht. Der Steuerwert als Bemessungsgrundlage soll in der Regel verhindern, dass mittels Preisabsprachen zwischen nahestehenden Personen oder Gesellschaften tiefe Handänderungswerte ausgewiesen werden. Kann dies aufgrund des Verkaufsprozesses (beispielsweise wegen eines Bieterverfahrens) ausgeschlossen werden, bedarf es in diesen Fällen oft eines Steuerrulings oder einer nachträglichen Einsprache gegen entsprechende Veranlagungen. Die Mehrwertsteuer auf dem Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Handänderungskosten ? Viele Kantone berechnen bei optierten Kaufgeschäften heute noch die kantonalen Gebühren und Steuern auf dem Kaufpreis inkl. Mehrwertsteuer, obwohl beispielsweise die kantonalen Verwaltungsjustizbehörden in Zürich (März 2006) und Bern (Februar 2007) mit entschieden haben, dass die Mehrwertsteuer auf dem Kaufpreis keine echte Gegenleistung für die erworbenen Grundstücke darstellt, sondern bedingt durch das Abrechnungsverfahren der Eidgenössischen Steuerverwaltung beim Grundeigentümer aufgrund der Berechtigung zu entsprechenden Vorsteuerabzügen lediglich ein Durchlaufposten ist. In Kantonen, die bei optierten Verkäufen nach wie vor ihre Gebühren und Steuern auch auf dem Mehrwertsteueranteil des Kaufpreises erheben, ist vorgängig ein Steuerruling einzuholen oder gegen die Veranlagung muss zur Vermeidung der Steuernachteile Einsprache erhoben werden. Claude Monnier Der Autor ist Rechtsanwalt und Notar bei Häusermann+Partner Bern. Häusermann + Partner hat eine entsprechende Berechnungstabelle für Handänderungs- und Pfanderrichtungskosten entwickelt und kann Investoren innert 24 Stunden zuverlässige und detaillierte Kosteninformationen liefern und auf Sparpotenziale hinweisen.