Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 08/08 / April 2008 Editorial
INHALT Editorial................................ 1 Schweizer Immobilienmärkte 2007 trotz Subprimekrise im Aufwärtstrend........................ 2 Bundesamt für Wohnungswesen für Abschaffung der Lex Koller........................ 6 Nachricht.............................. 6 Nachricht.............................. 8 CB Richard Ellis: Keine britischen Verhältnisse für Schweizer Immobilien........ 9 Nachricht.............................. 9 Deutsche Bürovermietungsmärkte mit gutem Jahresauftakt.................................11 Kalender..............................12 Immobilien-Finanzmärkte Schweiz...............................14 Trotz Subprimekrise gutes Ergebnis für Institutionelle Investoren in Deutschland......16 Impressum...........................16 unsere Sponsoren
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Ängste dominieren die öffentliche Diskussion um die Lex Koller Durch eine Aufhebung der Lex Koller würden die bereits bestehenden Probleme in den Schweizer Immobilienmärkten nicht wesentlich verschärft. Dieses Fazit zieht das Bundesamt für Wohnungswesen aufgrund einer Studie, welche es in Auftrag gegeben und letzte Woche vorgestellt hat. Übertreibungen auf den Immobilien-Transaktionsmärkten können unabhängig davon auftreten, ob «nur» inländische oder auch ausländische Investoren aktiv sind. Zentral Remi Buchschacher Redaktionsleiter sei das Verhalten, nicht die Nationalität oder der Sitz der Investoren. Damit leistet das BWO einen wichtigen Beitrag in der verfahrenen Diskussion um die Abschaffung des Regelwerkes. Oft sind es Ängste, welche die Gegner der Abschaffung ins Feld führen. Und diese Ängste in der Bevölkerung gilt es ernst zu nehmen. Die Herausforderungen bestehen nicht zuletzt bei der Raumplanung, die sich dem Thema vermehrt annehmen muss. Eine Verknappung beziehungsweise Knapphaltung des Angebots an den stark nachgefragten Standorten führt zwangsläufig zu steigenden Preisen und zu einer «Verteilung» der Nachfrage auf periphere Standorte. In den touristischen Zentren liegt die Lösung der Probleme wohl primär in der Steuerung der Nachfrage nach Ferienwohnungen sowie der Sicherstellung von bezahlbarem Wohnraum für die Einheimischen, insbesondere der Erwerbstätigen. Es wird allerdings nicht leicht sein, diese Argumentationskette einer breiten Öffentlichkeit im Vorfeld der Abstimmung zu erklären. Am 26. Mai findet im IFZ in Zug ein Seminar zu diesem Thema statt. Ihr Remi Buchschacher Schweizer
ImmobilienGespräche
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Schweizer Immobilienmärkte 2007 trotz Subprimekrise im Aufwärtstrend Wie haben sich die Schweizer Immobilienmärkte 2007 – im Jahr der beginnenden Subprimekrise – entwickelt? Die Hiobsbotschaten aus den USA und aus Grossbritannien überschlugen sich und die Angst vor einem Überschwappen auf die Schweiz wuchs. Die neusten Zahlen des Informations- und Ausbildungszentrums für Immobilien IAZI zeigen aber (noch) ein Bild der Stabilität in der Schweiz. pd. «Die Finanzmärkte waren 2007 durch die Subprime-Krise geprägt. Im Gegensatz zum amerikanischen Immobilienmarkt sowie zum weltSchweizer Immobilienmärkte trotz weiten Aktienmarkt war der Schweizer2007 Immobilienmarkt auch im turSubprimekrise Aufwärtstrend bulenten Jahr 2007 im fähig, seinen Wachstumspfad fortzusetzen», hält Wie die Schweizer Immobilienmärkte 2007 – im Jahr der beginnenden dashaben IAZIsichfest. Zwar stagnierten nach einem starken Jahresbeginn gegen Subprimekrise – entwickelt? Die Hiobsbotschaten aus den USA und aus Grossbritannien Jahresmittesichzwischenzeitlich sowohl die Preise wie auchwuchs. die Perforüberschlugen und die Angst vor einem Überschwappen auf die Schweiz Die neusten Zahlen des Informations- und Ausbildungszentrums für Immobilien IAZI zeigen aber mance der Renditeliegenschaften. Im 4. Quartal zogen dann die Preise (noch) ein Bild der Stabilität in der Schweiz. (gemessen am SWX IAZI Investment Real Estate Price Index) und die Pd. «Die Finanzmärkte waren 2007 durch die Subprime-Krise geprägt. Im Gegensatz zum amerikanischen Immobilienmarkt sowie weltweiten Aktienmarkt war der Schweizer Performance (gemessen amzum SWX IAZI Investment Real Estate PerforImmobilienmarkt auch im turbulenten Jahr 2007 fähig, seinen Wachstumspfad fortzusetzen», hält das mance Index) wieder deutlich an, was einer Preisrendite von 4.5 Prozent IAZI fest. Zwar stagnierten nach einem starken Jahresbeginn gegen Jahresmitte zwischenzeitlich sowohl die Preise wie auch die Performance der Renditeliegenschaften. Im 4. Quartal zogen dann die und einer Jahresperformance von 9.1 Prozent entspricht. Damit entwiPreise (gemessen am SWX IAZI Investment Real Estate Price Index) und die Performance (gemessen am SWX Investment Real Estate Performance Index) was einer ckelte sich derIAZI Schweizer Immobilienmarkt im wieder Jahr deutlich 2007 an, besser als im Preisrendite von 4.5 Prozent und einer Jahresperformance von 9.1 Prozent entspricht. Damit Jahr 2006, alsSchweizer der SWX IAZI Investment Real als Estate Index nur um entwickelte sich der Immobilienmarkt im Jahr 2007 besser im JahrPrice 2006, als der SWX IAZI Investment Real Estate Price Index nur um knapp 1 Prozent zulegte. knapp 1 Prozent zulegte. SWX IAZI Investment Real Estate Index 200 190 180 170 160 150 140
SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index
130 120 110
SWX IAZI Investment Real Estate Price Index
100
8 4Q 6 87 4Q 8 4Q 8 89 4Q 9 4Q 0 91 4Q 9 4Q 2 93 4Q 9 4Q 4 95 4Q 9 4Q 6 97 4Q 9 4Q 8 99 4Q 0 4Q 0 01 4Q 0 4Q 2 03 4Q 0 4Q 4 05 4Q 0 4Q 6 07
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Die auf Markttransaktionen basierende und mit dem SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index gemessene Performance der direkten Immobilienanlagen in der Schweiz beträgt 9.1 Prozent. Nach einem eher schwachen Jahr 2006 ist im Jahr 2007 wieder ein Anstieg Preissteigerungen steigenden Zinsen festzustellen, auch der bei ähnlich hoch ist wie in den Spitzenjahren 2004 und 2005. Die Stabilität der NCF-Rendite in den letzten Jahren sorgt im Jahr Die auf Markttransaktionen basierende und mit dem SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index gemessene Performance der direkten Immobilienanlagen in der Schweiz beträgt 9.1 Prozent. Nach einem eher schwachen Jahr 2006 ist im Jahr 2007 wieder ein Anstieg festzustellen, der ähnlich hoch ist wie in den Spitzenjahren 2004 und 2005. Die Stabilität der NCF-Rendite in den letzten Jahren sorgt im Jahr 2007 zusammen mit einer beachtlichen Wertentwicklung für eine hohe Attraktivität dieser Anlagekategorie.
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Fortsetzung
Schweizer Immobilienmärkte 2007 trotz
Seite 3 Ausgabe 08/08 / April 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche 2007 zusammen mit einer beachtlichen Wertentwicklung für eine hohe Attraktivität dieser Anlagekategorie.
Preissteigerungen auch bei steigenden Zinsen Die erwähnte Performance wurde auch nicht durch den leicht steigenden 10-jährigen Satz der Bundesobligation über das ganze Jahr 2007 beeinflusst. Damit wird eine typische Eigenschaft der Immobilien ersichtlich: Preissteigerungen sind selbst in einem Umfeld steigender Zinsen möglich, weil die Investoren die Kostensteigerungen in Form höherer Zinsen auf die Mieten überwälzen können, was sich im letzten Jahr als preistreibend erwiesen hat. Weitere Preiseffekte waren der im internationalen Vergleich hohe yield spread (Differenz zwischen der Netto Cash Flow-Rendite und der Rendite auf 10-jährige Staatsanleihen) und die günstigen Fremdfinanzierungsmöglichkeiten. Die durch die SubprimeKrise bedingte Kreditverknappung neutralisierte letzteren Effekt in der zweiten Jahreshälfte. Der leichte Anstieg des Zinsniveaus hat zur einer Reduktion des Swiss Bond Index (SBI) geführt. Die unterschiedlichen Auswirkungen der Zinsen auf die Performance von Immobilien-Direktanlagen und Bonds sind ein klares Indiz, dass es sich um verschiedene Anlagekategorien handelt. Der Wertpapiermarkt geriet dabei besonders unter Druck. Aktien Schweiz und Aktien USA (in CHF) weisen über das Jahr 2007 gar eine negative Performance aus. Einzig der NASDAQ 100 hat sich gegenüber dem Vorjahr wieder erholt und führt die Rangliste der besten Performance im Jahr 2007 an. Der Immobilienmarkt zeigt ein ambivalentes Bild. Die Performance der kotierten Schweizer Immobilienfonds (gemessen am Lipper Index) ist im Jahr 2007 negativ, während die direkten Immobilienanlagen gemessen am SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index die zweithöchste Performance aller untersuchten Anlageklassen ausweist. Direkte Immobilienanlagen mit einer jährlich relativ konstanten NCF-Rendite bilden im Wertschriftenhandel gerade in turbulenten Zeiten eine wichtige Kategorie für eine ausgewogene Anlagestrategie.
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Der Immobilienmarkt zeigt ein ambivalentes Bild. Die Performance der kotierten Schweizer Immobilienfonds (gemessen am Lipper Index) ist im Jahr 2007 negativ, während die direkten Immobilienanlagen gemessen am SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index die zweithöchste Performance aller untersuchten Anlageklassen ausweist. Direkte Immobilienanlagen mit einer jährlich relativ konstanten NCF-Rendite bilden im Wertschriftenhandel gerade in turbulenten Zeiten eine wichtige Kategorie für eine ausgewogene Anlagestrategie.
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Fortsetzung
Annualisierte Performance
Schweizer Immobilienmärkte 2007 trotz
20% 16.6% 15%
10%
9.1%
8.8%
8.6%
7.3%
Obligationen Schweiz Immobilienfonds Schweiz
5% 2.1%
Direkte Immobilienanlagen Schweiz
0.7%
Aktien Schweiz
0% -0.3% 0.0%
-0.6% -3.3%
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-5%
1 Jahr
2 Jahre
3 Jahre
Die obenstehende Grafik zeigt die Performance der direkten Immobilienanlagen (SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index), der Obligationen Schweiz (SBI), der Immobilienfonds (Lipper) und der Aktien (SPI) in der Schweiz über einen Zeitraum von ein bis drei Jahren. Auffällig bei dieser Analyse ist die konstant hohe Performance der direkten Immobilienanlagen. Diese liegt bei einer Betrachtung über drei Jahre hinter den Aktien zurück, liegt aber in einem einzelnen turbulenten Jahr wie 2007 (1 Jahr) über der Performance von Aktien, Obligationen und auch Immobilienfonds. Dies deutet darauf hin, dass zwischen direkten Immobilienanlagen und anderen Anlagekategorien keine positiven Korrelationen bestehen.
Die obenstehende Grafik zeigt die Performance der direkten Immobilienanlagen (SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index), der Obligationen Schweiz (SBI), der Immobilienfonds (Lipper) und der Aktien Westschweiz deutlich voran (SPI) in der Schweiz über einen Zeitraum von ein bis drei Jahren. Auffällig bei dieser Analyse ist die konstant hohe Performance der direkten Immobilienanlagen. Diese liegt bei einer Betrachtung über drei Jahre hinter den Aktien zurück, liegt aber in einem einzelnen turbulenten Jahr wie 2007 (1 Jahr) über der Performance von Aktien, Obligationen und auch Immobilienfonds. Dies deutet darauf hin, dass zwischen direkten Immobilienanlagen und anderen Anlagekategorien keine positiven Korrelationen bestehen.
Westschweiz deutlich voran
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Nirgends wurde 2007 mit direkten Immobilienanlagen eine höhere Performance (Total Return) erzielt als in der Westschweiz. In einem Städtevergleich sind die ersten drei Ränge mit je einer Performance von über 10 Prozent von den waadtländer Städten Nyon, Yverdon-les-Bains und Montreux besetzt. Dies liegt neben guten NCF-Renditen insbesondere an der sehr hohen Wertsteigerung – im Durchschnitt erhöhten sich in der Waadt die Preise Prozent. Dies zeigt die Analyse von 50 grossen 12.1.2008 10:39 um Uhr 5,2 Seite 1
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Schweizer Immobilienmärkte 2007 trotz
Seite 5 Ausgabe 08/08 / April 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Schweizer Städten, welche insgesamt rund 2,2 Mio. Einwohner haben. Die Daten stammen aus dem IAZI Swiss Property Benchmark®, in dem über 7‘000 Liegenschaften von grossen Schweizer Immobilieneigentümern mit einem Marktwert von rund 74 Mrd. vom Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien IAZI in Zürich analysiert werden. Dank der guten Konjunktur konnten 2007 insbesondere im Bereich der Geschäftsliegenschaften Leerstände abgebaut werden. Dies erfolgte aber teilweise auch über eine Reduktion der Mieten, die insgesamt leicht abgenommen haben. Leicht zugenommen haben die Leerstände hingegen in den Kantonen Basel Land und Graubünden. Am höchsten sind sie im Städtevergleich in Solothurn. Praktisch keine Leerstände gibt es dagegen in Genf und umliegenden Städten.
Netto-Cashflow-Rendite ging zurück Die Liegenschaften im IAZI Swiss Property Benchmark haben 2007 einen durchschnittlichen NCF pro qm von 139 CHF erzielt. Dies entspricht einem Rückgang um 11 CHF pro qm. Diese Entwicklung lässt sich über alle drei Liegenschaftskategorien verfolgen. Die Geschäftsliegenschaften (207 CHF pro qm) liegen deutlich über den gemischt genutzten Liegenschaften (139 CHF pro qm) und aufgrund der hohen Soll-Mieten und der geringeren Liegenschaftsaufwände über den Wohnliegenschaften (111 CHF pro qm). Der Rückgang lässt sich insbesondere durch höhere Liegenschaftsaufwände erklären (siehe hierzu Liegenschaftsaufwände in Prozent der Soll-Miete). Der durchschnittliche Preis (Marktwert) pro qm für den gesamten IAZI Swiss Property Benchmark beträgt über alle Liegenschaften im Jahr 2007 3392 CHF, was einer leichten Zunahme gegenüber dem Vorjahr entspricht. Für die einzelnen Liegenschaftskategorien ergeben sich bekanntlich grosse Unterschiede. Trotz eines leichten Rückgangs ist der Preis pro qm bei den Geschäftsliegenschaften mit 4515 CHF deutlich am teuersten. Die Wohnliegenschaften (2959 CHF) und die gemischt genutzten Liegenschaften (3364 CHF) erfuhren beide eine leichte Steigerung der Preise pro qm gegenüber dem Vorjahr von jeweils ca. 2.5 Prozent. Anzeige
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Seite 66 Seite Ausgabe 08/08 / April 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Bundesamt für Wohnungswesen für Abschaffung der Lex Koller Nachricht
Arthur Wettstein tritt zurück pd. An der Generalversammlung der Steiner-Gruppe gab Konzernchef Arthur Wettstein seinen Rücktritt bekannt. Er stand über neun Jahre an der Spitze des Unternehmens. Er wolle den Weg für eine konsequente Verjüngung der Geschäftsleitung ebnen, teilte das Unternehmen mit. Bis zur Ernennung eines neuen Chefs übernimmt Peter Steiner, Verwaltungsratspräsident und Alleininhaber der Gruppe, auch die operative Leitung des Unternehmens. Neu in den Verwaltungsrat gewählt wurden der frühere UBS-Konzernchef Peter Wuffli und Unique-Präsident Andreas Schmid. Die Steiner-Gruppe beschäftigt rund 550 Personen und erwirtschaftet einen Umsatz von 1,6 Mrd. Franken. Das Unternehmen hatte zuletzt wegen des geplanten Börsengangs von sich reden gemacht. Dieser war für die zweite Hälfte 2007 angekündigt worden.
Die Aufhebung der Lex Koller hätte laut einer Studie des Bundes keine tief greifenden Folgen für den Immobilienmarkt. Je nach Region wären die Auswirkungen zwar unterschiedlich, ein grundlegender Wandel im Wohnungsund Geschäftsimmobilienmarkt sei aber nicht zu erwarten, teilt das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) mit. bfw. Viele der – möglichen – Probleme auf den Immobilienmärkten bestünden per se und hätten wenig bis nichts mit der Lex Koller zu tun, schreibt das BWO in einer Studie, welche die Auswirkungen einer Aufhebung der Lex Koller untersucht. Es bestehe eine sehr grosse Nachfrage nach Wohnraum (Erstwohnungen sowie Zweit- und Ferienwohnungen als Miete und als Eigentum) in gewissen Agglomerationen und einigen touristischen Regionen, die durch das knappe Angebot nicht befriedigt werden könne. Durch eine Aufhebung der Lex Koller würden die bereits bestehenden Probleme nicht wesentlich verschärft. Auch Übertreibungen auf den Immobilien-Transaktionsmärkten können unabhängig davon auftreten, ob «nur» inländische oder auch ausländische Investoren aktiv sind. Zentral sei das Verhalten, nicht die Nationalität oder der Sitz der Investoren. «Mit grosser Wahrscheinlichkeit würde die Aufhebung der Lex Koller ohne nennenswerte marktseitige Veränderungen gegenüber dem Status quo vor sich gehen. Die Lex Koller kann deshalb aufgehoben werden», hält das BWO fest. Die Auswirkungen einer Aufhebung der Lex Koller werden in der Öffentlichkeit sehr kontrovers beurteilt und Ängste spielen dabei eine grosse Rolle. Diese Ängste gelte es ernst zu nehmen, gleichzeitig aber die Befürchtungen sachlich zu untersuchen, teilt das BWO weiter mit. Es falle auf, dass im Rahmen der Diskussion um die Aufhebung der Lex Koller oftmals eine Vermischung mit Themen stattfinde, die gar nicht Gegenstand der Lex Koller sind. Insbesondere die Miete von Wohnungen und grossmehrheitlich der Erwerb von Erstwohnsitzen durch Personen mit einem ausländischen Pass sind nicht Gegenstand der Lex Koller, sondern betreffen die Ausländergesetzgebung und insbesondere die bilateralen Verträge mit der EU (Personenfreizügigkeit).
Transaktionsmarkt für Rendite-Wohnliegenschaften Das BWO stellt ein zunehmendes Interesse ausländischer Investoren an Rendite-Wohnliegenschaften in der Schweiz fest. Aufgrund der Dominanz eher kleiner Liegenschaften im Bestand sowie aufgrund der geringen Zahl von Transaktionen sei allerdings nicht davon auszugehen, dass ausländische Investoren einen grossen Teil des Bestandes übernehmen könnten. «Bezüglich Anlegerverhalten sollte grundsätzlich zwischen ertrags- und wertgewinnorientierten Anlegern unterschieden werden, weniger nach inländischen und ausländischen Investoren», schreibt das BWO.
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Bundesamt für Wohnungswesen für ...
Seite 77 Seite Ausgabe 08/08 / April 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ertragsorientierte Investoren, darunter fallen insbesondere in- und ausländische Pensionskassen, seien primär am Verhältnis zwischen Netto-Mieterträgen (abzüglich Fremdfinanzierungskosten) und Eigenkapital interessiert, wobei ihr Fokus üblicherweise eher langfristig ist. Wertgewinnorientierte Investoren haben einen stärkeren Fokus auf die Wertveränderung der Investition, wobei bei Immobilien die Verzinsung des Eigenkapitals stark von der Fremdfinanzierung abhängt. Dieser Investorentyp hat unter Umständen einen kürzeren Anlagehorizont als ertragsorientierte Anleger. Die Öffnung der Märkte für Rendite-Wohnliegenschaften dürfte es für ertragsorientierte Investoren schwieriger machen, Immobilien zu erwerben, da vermehrt kapitalgewinnorientierte Anleger auftreten dürften. Gleichzeitig ergeben sich beispielsweise für Pensionskassen aber auch Möglichkeiten zur Realisierung von Aufwertungsgewinnen. Aufgrund des vermehrten Auftretens kurzfristig orientierter Investoren steigt das Risiko von Übertreibungen auf den Märkten. Dieses Risiko von Übertreibungen besteht nach Ansicht des BWO unabhängig von der Aufhebung der Lex Koller, könnte aber durch das Zulassen ausländischer Investoren grösser werden. In Abwärtsbewegungen der Transaktionsmärkte könnte das Auftreten ausländischer Investoren hingegen auch einen stützenden Effekt auf die Marktwerte haben.
Auf die Schweizer Wohnimmobilienmärkte hätte die Abschaffung der Lex Koller keine negativen Auswirkungen
Dem Risiko von Übertreibungen auf den Transaktionsmärkten – eine spekulative Blase hat sich trotz Lex Koller um 1990 auch in der Schweiz ereignet – wird mit der Grundstückgewinnsteuer entgegengewirkt. Diese ist kantonal geregelt. Vielerorts ist diese von der Haltedauer der Immobilie abhängig, so dass kurzfristige Gewinne stärker besteuert werden als langfristig erzielte Gewinne. Für die Stabilität der Immobilienmärkte ist es nicht entscheidend, ob nun inländische oder ausländische Investoren auf den Märkten aktiv sind. Wichtig ist der Fokus der Investoren. Letztlich wäre es deshalb für die Stabilität der Märkte besser, wenn anstelle kurzfristig orientierter inländischer Investoren langfristig orientierte ausländische Investoren Liegenschaften in der Schweiz besitzen würden.
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Bundesamt für Wohnungswesen für ...
Nachricht
Aareal Bank stösst Portfolio ab pd. Die Aareal Bank will sich von privaten Baufinanzierungskrediten trennen. Das Portfolio entspreche nicht mehr der Strategie, heisst es in einer veröffentlichten Tagesordnung zur Hauptversammlung der Bank am 21. Mai in Wiesbaden. In einem ersten Schritt soll die Hauptversammlung die Ausgliederung der Kredite in eine Tochterfirma namens Ariadne Portfolio beschliessen, um den Verkauf des Pakets zu erleichtern. Als Käufer kämen deutsche und ausländische Banken in Betracht. Das Volumen wurde auf mehr als 1 Mrd. Euro geschätzt. Die Aareal Bank hat sich in den vergangenen Jahren auf das internationale Geschäft und auf Immobiliendienstleistungen spezialisiert. Der Verkauf solle Eigenmittel für Neugeschäfte freisetzen, hiess es in der Einladung zur Hauptversammlung.
Seite 88 Seite Ausgabe 08/08 / April 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Zweitwohnungsmarkt in nicht-touristischen Regionen Bei einer Aufhebung der Lex Koller ist in nicht-touristischen Gebieten ausser im gehobenen und luxuriösen Segment von keiner grossen Zusatznachfrage nach Zweitwohnungen auszugehen. Diese zusätzliche Nachfrage dürfte sich auf die Region Genfersee sowie die beiden Ufer des Zürichsees konzentrieren. Eine gewisse zusätzliche Nachfrage könnte zudem an den attraktiven Lagen der Zentralschweiz sowie allenfalls im Tessin bestehen. In den anderen nicht-touristischen Regionen und Agglomerationen der Schweiz ist davon auszugehen, dass sich die zusätzliche Nachfrage nach Zweitwohnungen auf Einzelfälle beschränken wird. In den Zentren wird die Lex Koller sehr streng befolgt und es ist praktisch unmöglich, eine Bewilligung für eine Zweitwohnung zu erhalten. Allerdings bestehen Möglichkeiten, legal eine Wohnung zu erwerben und diese letztlich als Zweitwohnung zu verwenden. Des Weiteren gibt es Anbieter, die auf die Vermietung von exklusiven Wohnungen an Personen im Ausland spezialisiert sind. Eine Aufhebung der Lex Koller hätte dann höchstens den Effekt, dass die Wohnung gekauft statt gemietet würde. Falls Spekulation mit Zweitwohnungen festgestellt wird, liesse sich diese nach Ansicht des BWO durch höhere Grundstückgewinnsteuern bei kurzen Haltedauern eindämmen. Weitergehende Massnahmen drängen sich aus heutiger Sicht nicht auf.
Mieten orientieren sich am Markt Obschon in vielen – ländlichen – Regionen der Schweiz die Wohneigentumsquote sehr hoch ist, sind die Schweizer nach wie vor ein Volk von Mietern. Insgesamt liegt die Wohneigentumsquote gegenwärtig bei über 38 Prozent, das heisst aber auch, dass mehr als 60 Prozent der Haushalte Mieter sind. Insofern ist den oftmals geäusserten Befürchtungen, dass die Aufhebung der Lex Koller zu einem Anstieg der Mieten führen könnte, grosse Beachtung zu schenken. Die Mietpreise orientieren sich heute bei Neuvermietungen mehrheitlich am Markt. Die bestehenden Regulierungen betreffen insbesondere die Bestandesmieten. Mit der vorgesehenen Revision des Mietrechts würden zudem bei einer Handänderung keine Anpassungen der Bestandesmieten mehr möglich sein. Aus diesen Gründen ist nicht davon auszugehen, dass sich ausländische Investoren bezüglich Neuvermietung von Mietwohnungen aber auch bezüglich der Anpassung von Bestandesmieten sowie der Nebenkosten anders verhalten könnten als inländische Vermieter. Insofern sind bei einer Aufhebung der Lex Koller höchstens geringe Auswirkungen zu erwarten. Ein Effekt könnte hingegen sein, dass aufgrund des Investorendrucks Bauland in den Zentren weiter verteuert wird. Insgesamt ist festzustellen, dass es auf den Mietwohnungsmärkten sicherlich Probleme und Herausforderungen gibt. Die Analyse zeigt aber, dass diese aufgrund der Aufhebung der Lex Koller nicht wirklich verschärft würden und deshalb voraussichtlich keine spezifischen Massnahmen zu ergreifen wären.
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Seite 99 Seite Ausgabe 08/08 / April 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
CB Richard Ellis: Keine britischen Verhältnisse für Schweizer Immobilien In der Schweiz dürften die Mieten in diesem Jahr nicht sinken. Trotz der Finanzkrise, deren Auswirkungen auf unseren Immobilienmarkt moderat bleiben dürften, ist Nachricht weiterhin mit einer starken Nachfrage nach Büroräumen Swisslake Capital AG zu rechnen. Diese Prognose formuliert Marc Gutzwiller, erweitert Verwaltungsrat Managing Director CB Richard Ellis Deutschschweiz. pd. Das erwirtschaftete Beratungshonorar des Immobilienberatungsunternehmens Wüest & Partner belief sich im Jahr 2007 auf 22,45 Millionen Franken (13,6 Millionen Euro im Vorjahr). Dies entspricht einem Plus von gut 25 Prozent. Das mittlere jährliche Umsatzwachstum (2003 bis 2007) beträgt damit 12,3 Prozent. Neben dem Gesamtumsatz konnte 2007 auch die Arbeitsproduktivität weiter erhöht werden. Die Zahl der Mitarbeitenden – inklusive Partner – hat sich innerhalb der letzten fünf Jahre stark erhöht. Aktuell beschäftigt Wüest & Partner 91 Mitarbeitende (inklusive Bewerternetzwerk) mit einer Gesamtkapazität von 71 Vollzeitäquivalenten. Die Teams sind traditionsgemäss multidisziplinär: Neben Architekten, Ingenieuren und Ökonomen werden auch Sozial- und Naturwissenschafter beschäftigt.
rb. Die Kreditkrise hat auch in den Schweizer Immobilienmärkten Spuren hinterlassen. Das Fernbleiben von ausländischen mit viel Fremdkapital operierenden Investoren wirkt sich auf die Preise von kommerziell genutzten Liegenschaften in den Ballungszentren der Schweiz aus. Marc Gutzwiller, Managing Director für die Deutschschweiz bei CB Richard Ellis prognostizierte an einer Presseorientierung in Zürich einen Preisrückgang von 10 Prozent für die nächsten Jahre. Dennoch bleibe der schweizerische Immobilienmarkt für aus- und inländische Investoren durchaus attraktiv. So verzeichnete der Beschäftigungsmarkt 2007 im Dienstleistungssektor mit der Schaffung von 61‘000 Vollzeitstellen im Tertiär-Sektor ein erhebliches Wachstum. Allein der auf Vermögensverwaltung und Asset Management spezialisierte Bankensektor des Landes brachte in den vergangenen zwei Jahren fast 10’000 neue Stellen hervor. Trotz der vorausgesagten Abschwächung des Wirtschaftswachstums werde die Anzahl der Arbeitsplätze im Dienstleistungssektor 2008 noch steigen. Folglich dürfte die Nachfrage nach Büroräumen nicht zurückgehen. „Die Banken werden ihre Filialstruktur optimieren. Dies könnte bei einigen Instituten, deren Niederlassungen heute zu weit verstreut sind, zu Standortzusammenlegungen führen.“ In diesem Sinne habe CB Richard Ellis ein spezialisiertes Bankenimmobilien-Team gebildet. Im Bereich der Wohnungsimmobilien bleiben die Leerstandsraten sehr gering. „Daher rechnen wir nicht mit einem signifikanten Rückgang der Mietpreise in den grossen Ballungszentren“, erklärte Gutzwiller. Mit Blick auf die Investitionen bleibe der schweizerische Markt stabil, wobei die Rekordgeschäftsvolumen der letzten Jahre nicht zu erwarten seien.
Extremer Preisdruck Anders sieht es in Grossbritannien aus: Der Einbruch des britischen Markts ist auf den extremen Preisdruck und auf den grossen Einfluss von Anlegern mit starker Hebelwirkung auf das Transaktionsvolumen zurückzuführen. Traditionelle Anleger wie Pensionsfonds und offene deutsche Fonds bleiben aktiv, aber der Abwärtstrend bei der Investitionsnachfrage hat sich auf die Preise ausgewirkt. Infolgedessen sollten sich potenzielle Verkäufer, die keinen dringenden Grund zum Verkauf haben, weiterhin abwartend verhalten.
Seite10 10 Seite Ausgabe 08/08 / April 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
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CB Richard Ellis: Keine britischen ...
Michael Haddock, der bei CB Richard Ellis in London für den Bereich Research verantwortlich ist, erinnert daran, dass „die Entwicklung der Immobilienpreise davon abhängt, wie die Anleger die künftige Entwicklung der Zinssätze und Mieten einschätzen“. Folglich wurden die stärksten Preisbewegungen auf Märkten mit sehr komprimierten Kapitalisierungsfaktoren wie Spanien, Frankreich, Irland oder Skandinavien verzeichnet. In Anbetracht der begrenzten Zahl geplanter Neubauprojekte bleiben die Fundamentaldaten der meisten europäischen Märkte dennoch solide.
Trotz Krise profitable Startegien In einem Umfeld, das sich so rapide verändert, können alternative Anlagestrategien so ausgelegt werden, dass die Anleger von den immer wechselhafteren Märkten profitieren. Dazu Graham Barnes, Senior Director, CB Richard Ellis Real Estate Finance: „Der Immobilienmarkt weist nach wie vor erhebliche Effizienzmängel auf, obwohl die erforderlichen Instrumente existieren, die es den Hedge Funds erlauben, sehr profitable Strategien zu entwickeln“. Auf internationaler Ebene macht die Abschwächung bestimmter Immobilienmärkte so genannte „distressed“ oder „long-short“ Produkte interessant. Der Rückgriff auf Immobilien-Indices, die sich in den letzten Jahren rapide entwickelt haben, sowie Immobilienderivate geben ebenfalls die Möglichkeit, „Relative-Value-Strategien“ aufzubauen. Die Gruppe CB Richard Ellis wird in der Schweiz durch CB Richard Ellis-PI Performance vertreten und verfügt über Niederlassungen in Genf und Zürich, welche rund 30 Experten in den Bereichen Immobilienanalyse, Transaktionen, Investitionen und Unternehmensberatung vereinen.
Das Büroflächen-Angebot gerät langsam unte
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Büroflächten-Angebot gerät langsam unter Druck 500
Zurich-CBD
450
Zurich-West
400
Zurich-North Zurich-Altstetten
350
Zurich City
300 250 200 150 100 50
Quelle: CB Richard Ellis – PI Performance
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Jun 07
Dez 06
Jun 06
Dec 05
Jun 05
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Deutsche Bürovermietungsmärkte mit gutem Jahresauftakt Selten zuvor stand ein erstes Quartal derart unter Beobachtung der Marktteilnehmer und der Öffentlichkeit wie die ersten drei Monate 2008. Selten zuvor gab es derart viele sich widersprechende Meldungen zur wirtschaftlichen Entwicklung. Und wohl selten zuvor führt die Psychologie ein derart dominierendes Regiment. In den deutschen Immobilienhochburgen herrscht Ambivalenz. Die Bürovermietungsmärkte sind von der Finanzkrise noch nicht infiziert, teilt Jones lang LaSalle mit.
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Immobilienvermarkter/in Bereich Vermietung Kaufmännische/r Mitarbeiter/in Marketing Key Account Manager (m/w) Geschäftskunden Verkaufsassistent/in
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pd. Alles in allem sind die sechs deutschen Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart) gut in das neue Jahr 2008 gestartet, wie Jones Lang LaSalle im neusten Büromarktbericht mitteilt. Die Nachfrage nach Büroflächen durch die Unternehmen sei weiterhin stabil. Insgesamt wurden in den sechs Städten rund 690 000 qm Flächen vermietet oder an Eigennutzer veräussert (ohne Stuttgart weist der Umsatz im Einjahresvergleich ein Plus von ca. 2 Prozent auf). „Dies kann als eindeutiges Zeichen für die Robustheit des Büromarktes insgesamt gewertet werden“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Der Investitions-Nachholbedarf der Unternehmen als Konsequenz des langjährigen Spar- und Konsolidierungskurses ist noch nicht beendet; weiterhin wird noch Personal eingestellt mit entsprechend positiven Auswirkungen auf die Nachfrage nach Büroflächen. Die kräftigsten Umsatzanstiege im ersten Quartal waren in Düsseldorf mit 12 Prozent auf 119 000 qm (in erster Linie gepusht durch eine Grossanmietung einer Behörde mit gut 46 000 qm) und München mit gut 15 Prozent auf 226 000 qm zu beobachten. In der bayerischen Landeshauptstadt war es neben zwei Anmietungen über 10 000 qm der erfolgreiche Abschluss eines seit Jahren im Markt befindlichen Grossgesuches (knapp 20 000 qm), der das Ergebnis im Besonderen beeinflusste. München festigt mit dem Gesamtergebnis seinen Platz als umsatzstärkste deutsche Immobilienhochburg. Nur für Hamburg war im Jahresvergleich ein Rückgang des Umsatzvolumens zu registrieren. Zwar weist die Anzahl der Vertragsabschlüsse auf eine weiter anhaltende Dynamik hin, zu Abschlüssen im fünfstelligen qm-Bereich, die das 1. Quartal im Vorjahr charakterisiert hatten, hat es zu Jahresbeginn 2008 noch nicht gereicht.
Leerstand sinkt weiter Im Zuge der immer noch positiven Nachfragesituation haben sich die Leerstände sowohl im Einjahresvergleich als auch innerhalb Sammelinserat_Immobilienbrief_65x180mm.indd 1
14.04.2008 09:00:50
Immobilien Brief Schweizer
Seite 12 Ausgabe 08/08 / April 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Fortsetzung
der letzten drei Monate in jeder der sechs Hochburgen weiter abgebaut. Das Gesamtleerstandsvolumen (inkl. Untermietflächen) in den Big 6 ist innerhalb der letzten drei Monate um rund 150 000 qm zurückgegangen (- 2 Prozent) und beträgt derzeit 7,1 Mio. qm. Die durchschnittliche Leerstandsquote über alle sechs Städte liegt bei 9,1 Prozent und sank damit um weitere 60 Basispunkte. Frankfurt hat mit einer Leerstandsquote von 12,9 Prozent zwar immer noch den höchsten Leerstand, der Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum fiel aber hier am deutlichsten aus und spiegelt die für Frankfurt typische hohe Volatilität im Marktzyklus wider. Auch in Düsseldorf – keine Überraschung angesichts der Rekordumsätze in den letzten Monaten – hat sich das Volumen um knapp 12 Prozent auf gut 900 000 qm reduziert, was einer Quote von 10,7 Prozent entspricht. Weiterhin im einstelligen Quoten- Bereich befinden sich die übrigen vier Märkte. Stuttgart weist dabei mit 6,3 Prozent die geringste Leerstandsquote auf, etwas über 500 000 qm stehen hier dem Markt kurzfristig zur Verfügung.
Deutsche Bürovermietungsmärkte mit...
Kalender Mai bis Juni 2008 Termine zum Vormerken 20. Mai 2008: Master of Advanced Studies MAS Immobilienmanagement Informationsveranstaltung Hochschule Luzern - Wirtschaft, Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ, www.hslu.ch/immobilien 26. Mai 2008: Auslaufmodell Lex Koller - wie weiter? IFZ Zug www.seminare.ifz.ch 5. Juni 2008: Schweizer Immobiliengespräch: Hotelinvestments - Wo liegen die Erfolgsfaktoren? www.immorunde.ch
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Fertigstellungsvolumen bleibt auf niedrigem Niveau Mit entscheidend für den Leerstandsabbau ist auch das geringe Neubauvolumen, das im Jahr 2007 seinen absoluten Tiefpunkt erreicht hat und damit nur wenig Druck auf das verfügbare Angebot ausüben konnte. „Wenn man der aktuellen Finanzkrise überhaupt etwas Positives abringen möchte, dann ist es der limitierende Effekt auf das weitere Fertigstellungsvolumen. Denn auch für Projektentwickler ist die Finanzierung deutlich schwieriger geworden“, so Scheunemann. Und weiter: „Zwar wird das Neubauvolumen 2008 und 2009 wieder ansteigen. Dimensionen wie in den Jahren 2001 – 2003 zwischen 1,9 und 2,3 Mio. qm, die für signifikante Leerstandzunahmen gesorgt hatten, werden wir aber nicht sehen“. Im ersten Quartal wurden in allen Städten zusammen nur knapp 59 000 qm fertig gestellt und damit mehr als 50 Prozent weniger als noch im Vorjahresquartal. Für die kommenden drei Quartale stehen insgesamt gut 750 000 qm in der Pipeline, von denen allerdings nur noch gut 45 Prozent dem Markt und potenziellen Mietern zur Verfügung stehen. Der Grossteil ist bereits vor vermietet oder wird durch Eigennutzer bezogen.
Immobilien Brief Schweizer
Fortsetzung
Deutsche Bürovermietungsmärkte mit...
Bellevue Berlin
Seite13 13 Seite Ausgabe 08/08 / April 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Anstieg der Spitzenmietpreise in Top-Lagen vorübergehend gestoppt Nach zuletzt fünf Anstiegen in Folge hat der über alle Städte gemittelte Spitzenmietpreisindex von Jones Lang LaSalle eine Pause eingelegt und verharrt bei einem Stand von 87,0 Punkten. Damit liegt der Index zwar immer noch um rund 16 Prozent unter dem Höchststand des letzten Zyklus (2. Quartal 2001). Im Ein-Jahresvergleich aber hat der Indexwert um immerhin 4 Prozent zugelegt - mit Zuwächsen zwischen 2,3 Prozent in Düsseldorf und 5,7 Prozent in Frankfurt. In den vergangen drei Monaten zeigte sich keine Bewegung mehr. Auch wenn es in den Top-Lagen der Städte im ersten Quartal keine Mietpreissteigerung gab, so haben doch in zahlreichen anderen Teilmärkten der Städte die Mieten angezogen. Dies ist ein Zeichen dafür, dass sich die Nachfrage nicht mehr ausschliesslich auf die jeweils besten Lagen konzentriert. Mieter weichen - teilweise auch getrieben durch das geringe Angebot in Spitzenlagen – auf andere Teilbereiche aus. Beispiele sind der Hafen und Kennedydamm in Düsseldorf, die Teilmärkte City und Westend in Frankfurt, der Norden und Olympiapark in München oder Charlottenburg in Berlin. „Sollte die gute Nachfrage auf den Bürovermietungsmärkten im weiteren Jahresverlauf anhalten und nicht massgeblich beeinträchtigt werden durch das Überschwappen der finanzwirtschaflichen Turbulenzen, erwarten wir insgesamt ein Umsatzvolumen, das über dem 10 – Jahresdurchschnitt von 2,6 Mio. qm liegen wird. In Kombination mit einem weiter leicht rückläufigen Leerstand werden die Mieten ein über alle Städte aggregiertes Plus von 3,9 Prozent aufweisen“, so Helge Scheunemann.
Seite14 14 Seite Ausgabe 08/08 / April 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Immobilien Brief Schweizer
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz Immobilienfonds CH-Valoren
2'672'561 844'303 1'968'509 276'935
Anlagefonds Name
16.04.2008 Rückn.Preis
BONHOTE IMMOBILIER
Börsenkurs
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz März 08
Kurse seit 1.1.07 tiefst / höchst
Börsenkapitalisierung
102.85
113.50
na
10.35%
-0.70%
1.02%
104.00
116.50
347'310'000
CS 1A IMMO PK *
1049.00
1240.00
4.26%
18.21%
2.90%
nk
1215.00
1330.00
3'021'046'720
CS REF PROPERTY PLUS *
1006.00
1190.00
2.52%
18.29%
1.28%
nk
1130.00
1190.00
704'480'000
163.90
199.50
4.17%
21.72%
5.89%
1.80%
183.90
211.00
1'203'773'225
CS REF INTERSWISS
3'106'932
CS REF LIVINGPLUS (a)
1'291'370
CS REF SIAT
2'158'801
DYNAMIC REAL ESTATE FUND
1'458'671
FIR
96.00
104.75
na
9.11%
1.70%
1.48%
102.30
107.50
1'833'125'000
115.40
140.00
3.76%
21.32%
3.09%
1.81%
130.00
153.40
1'612'653'560
1040.00
1052.00
1.39%
1.15%
-2.59%
2.38%
1025.00
1197.00
275'414'652
94.10
112.00
3.30%
19.02%
2.28%
0.76%
104.10
117.50
655'281'760
977'876
IMMOFONDS
284.10
344.00
4.02%
21.08%
5.20%
1.52%
319.75
359.00
929'208'328
278'226
LA FONCIERE
493.00
685.00
2.87%
38.95%
7.87%
0.70%
615.00
702.00
772'269'000
277'010
MI-FONDS IMMO
148.25
175.50
3.84%
18.38%
6.69%
1.27%
160.20
189.00
280'800'000
278'545
SOLVALOR "61"
163.40
222.00
2.97%
35.86%
4.03%
0.96%
200.00
248.30
788'891'430
725'141
SWISS RE IMMOPLUS
738.50
893.00
1.35%
20.92%
6.95%
1.96%
819.00
889.00
857'280'000
3'743'094
SWISSCANTO (CH) REF IFCA
242.60
297.50
3.53%
22.63%
3.66%
1.50%
278.25
312.00
624'750'000
2'616'884
SWISSINVEST REIF
102.00
114.00
3.70%
11.76%
1.79%
0.68%
106.00
123.80
439'809'036
1'442'082
UBS SWISS RES. ANFOS
45.60
51.00
3.99%
11.84%
4.72%
1.09%
48.30
57.40
1'234'651'605
1'442'085
UBS LEMAN RES. FONCIPARS
58.20
68.50
3.51%
17.70%
5.38%
1.55%
64.05
76.60
702'888'296
1'442'087
UBS SWISS MIXED SIMA
70.60
84.40
3.68%
19.55%
3.56%
1.66%
80.00
95.50
4'166'640'379
1'442'088
UBS SWISS COM. SWISSREAL
55.20
61.25
4.09%
10.96%
-0.73%
1.38%
60.00
68.15
637'035'280
1'442'088
UBS SWISS COM. SWISSREAL
57.20
64.20
4.06%
12.24%
4.05%
1.31%
60.00
68.15
667'716'979
nk
Nicht kotiert SWX
(1)
Ohne CS REF Property Plus, Swiss Re Immoplus, Dynamic, Bonhôte
*
(a)
Ø(1)
Ø
SWIIT Index
Ø
Total
3.69%
18.36%
5.15%
1.47%
21‘087‘308‘270
Dürfen nur von Institutionellen Anlegern mit professioneller Tresorerie erworben werden
Monatlicher Umsatz
Rücknahmepreis CSLP Schätzung SFPC
März 2008
255‘174‘217
Immobilienaktien CH-Valoren
883'756
Aktien Name
NAV inkl. aufgel. Ziinsen
Börsenkurs
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz März 08
Kurse seit 1.1.07
Börsenkapitalisierung
tiefst / höchst
(Free Float)
106.70
132.50
3.78%
24.18%
1.53%
5.71%
121.40
156.50
661'705'000
32.20
26.50
4.31%
-17.70%
-4.33%
0.22%
24.00
34.00
124'318'125
ESPACE REAL ESTATE
139.00
132.00
2.72%
-5.04%
-3.65%
nk
126.00
151.00
173'435'856
1'731'394
INTERSHOP
243.00
322.00
6.61%
32.51%
2.22%
3.34%
296.00
343.00
351'624'000
1'110'887
MOBIMO *
181.20
190.80
4.92%
5.30%
4.84%
1.70%
175.00
209.00
745'852'941
1'829'415
PSP SWISS PROPERTY *
60.30
65.00
3.81%
7.79%
13.64%
7.62%
54.55
75.95
2'774'246'853
803'838
SWISS PRIME SITE *
58.30
64.60
5.49%
10.81%
12.35%
3.24%
55.10
76.00
1'491'500'188
261'948
WARTECK INVEST
1331.00
1565.00
4.11%
17.58%
0.32%
0.57%
1510.00
1679.00
176'625'900
10.95
9.70
5.31%
-11.42%
-3.00%
2.99%
9.38
12.95
387'640'963
1'820'611 255'740
2'183'118 *
ALLREAL HOLDING
16.04.2008
BFW LIEGENSCHAFTEN N
ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING * Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung
Sämtliche Zahlen wurden uns zur Verfügung gestellt von:
Swiss Finance & Property Corporation Utoquai 55 CH-8008 Zürich
Ø
Ø
Index
Ø
Total
4.56%
7.11%
8.69%
4.86%
6‘886‘949‘826
Monatlicher Umsatz März 2008
334‘626‘721
Seite15 15 Seite Ausgabe 08/08 / April 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Immobilien Brief Schweizer
Immobilienfonds Berner Kantonalbank Bundesplatz 8 CH-3001 Bern Nominalwert
350 1000 10
Brutto-Dividende
1000
Beschreibung
0.00
140241
N
Agruna AG
100.00
137809
N
Effingerhof AG
3.25
255740
N
3542699 363758
2.50
500 350
Telefon 031 666 63 33 Telefax 031 666 60 33
Valoren-Nr.
10 25
18.4.08 Kurse nichtkotierter Immobilien-Nebenwerte
4'700.00
Espace Real Estate AG, Biel
130.00
137.00
N
Espace Real Estate Em07
127.00
I
FTB Holding SA, Brissago
590.00 29'000.00
32'000.00
3490024
N
183792
I
Gonset Holding AG
250.00
190684
N
Imbrex Holding AG
254593
N
MSA Immobilien, Adliswil
Gesellschaft für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur
500
25.00
218460
I
Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
600
36.00
225664
I
SAE Immobilien AG, Unterägeri
231303
I
Sia- Haus AG, Zürich Sihl Manegg Immobilien AG
800 5
0.00
1789702
I
100
0.00
253801
N
Tersa AG
1000
120.00
172525
N
TL Immobilien AG
1000
250.00
256969
N
Tuwag Immobilien AG,Wädenswil
50
300.00
1017318
N
Welinvest AG, Basel
:JGD=NED
Höchst 2008
4'700.00
0.00
10
Tiefst 2008
9^Z [ ]gZcYZ HeZo^VaWVc` [ g >bbdW^a^Zc jcY HiVVihÒcVco^Zgjc\
=~iiZ Zh jch YVbVah hX]dc \Z\ZWZc! ]~iiZc l^g Zh ÒcVco^Zgi#
Geld 18.04.08
Brief 18.04.08
40
4'400.00
4'700.00
26
10
1'400.00
35
133.00
134.00
270
132.50 650.00
225
127.00
134.00
100
20
591.00
1
29'000.00
32'000.00
1
10
3'600.00
3'700.00
20
9
7'080.00
100
161.50
10
1'300.00 4'600.00
5'000.00
10
1.25
64000
4'600.00
5'000.00
19
1.00
2.25
10000
0.35
7
8'200.00
10
3'430.00
13'800.00
18'000.00
1
15'100.00
22'000.00
1
7'005.00
7'950.00
9
7'005.00
7'750.00
10
Immobilien Brief Schweizer
TAX & LEGAL
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7ZVi GZ^X]bji] =ZVY d[ 8dgedgViZ 7Vc`^c\ HX]lZ^o IZa# )&# ))# ' &( '% %( WZVi#gZ^X]bji]5Zjgd]ned#Xdb
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Immobilien Brief Schweizer
Seite16 16 Seite Ausgabe 08/08 / April 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Trotz Subprimekrise gutes Ergebnis für Institutionelle Investoren in Deutschland 2007 erreichte der DIX Deutscher Immobilienindex mit 4,5% (Gesamtrendite vor Steuern und Finanzierung) das fünfbeste Ergebnis seit der erstmaligen Erhebung des Index vor zwölf Jahren. In die Berechnung des DIX 2007 sind die Werte von 51 analysierten Portfolios mit insgesamt 3901 Objekten zu einem Marktwert von 44,483 Mrd. Euro eingeflossen. pd. „Mit dem Ergebnis wurden die positiven Erwartungen der Teilnehmer, die im vergangenen nach ihrer Markteinschätzung befragt wurden, sogar noch leicht übertroffen“, sagt Daniel Piazolo, Geschäftsführer der IPD Investment Property Databank GmbH (vormals DID), die den Index seit 1996 erstellt. So schätzten die Teilnehmer im April 2007, dass sich der DIX im Jahresverlauf auf 4,1% entwickeln werde. Damit lagen die Schätzungen der Marktteilnehmer nur 0,4% unter dem tatsächlichen erreichten Wert.
IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche AG, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
Im Vorjahresvergleich verbesserte sich der DIX um 3,5%-Punkte. Denn 2006 erzielten die deutschen Immobilienportfolios der institutionellen Investoren im Durchschnitt nur eine Rendite von 1,3% basierend auf 2939 direkt gehaltenen Immobilien mit einem Marktwert von 54 Mrd. Euro. Auch hinsichtlich der Wertänderungsrendite zeigte sich im Vergleich eine deutliche Verbesserung. Während der Wert 2006 mit -3,2% eine stark negative Ausrichtung aufwies, haben die Bestandsimmobilien 2007 nur noch leicht an Wert verloren (-0,2%). Im DIX werden regelmässig die verschiedenen Nutzungen Handel, Büro und Wohnen berücksichtigt, wobei das Bürosegment 2007 mit einem Marktvolumen von über 21 Mrd. Euro den grössten Anteil hat. Auf Handelsimmobilien entfielen im Untersuchungszeitraum 8,4 Mrd. Euro, auf Wohnen 5 Mrd. und knapp 10 Mrd. auf gemischt genutzte Objekte (Handel und Büro bzw. Wohnen) sowie Logistik- und Industrieimmobilien. Eine Einzelbetrachtung der Segmente Handel, Büro und Wohnen zeigt in Relation zur Gesamtmarktrendite ein differenziertes Bild. So belegten Handelsimmobilien 2007 mit einem Total Return von 6,8% den ersten Platz, gefolgt von Wohnimmobilien mit einer Performance von 6% und Büros mit einem Total Return von 3,3%. Die Wertänderungsrendite betrug 5,8% für den Sektor Handel, 3,4 % beim Wohn- und -1,2% beim Bürosektor. Bei der Performance deutscher Bürostandorte konnte Stuttgart 2007 mit 6,4% den absoluten Spitzenplatz belegen. München und Hamburg lagen gleichauf und brachten es auf Platz 2, erzielten jedoch mit 4,6% eine deutlich geringere Performance. Büroimmobilien in Köln erzielten im Schnitt einen Total Return von 4,2%, in Düsseldorf 3,6% und in Frankfurt am Main 1%. In der Bundeshauptstadt Berlin konnte sich die Performance der Büroimmobilien von -4,4% (2006) auf +0,6% im letzten Jahr verbessern.