Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 09/08 / Mai 2008 Editorial
INHALT Editorial................................ 1 Green Buildings: Mehr Bereitschaft für die Umsetzung gefordert................... 2 Nachricht.............................. 3 Nachricht.............................. 4 Hotelbetreiber erwarten Steigerungen bei Zimmerrate und Belegung......................... 5 Arbeiten im Jahr 2030 – Wie sieht der Bürojob der Zukunft aus? ....................... 6 Kalender............................... 6 Nachricht.............................. 7 Immobilien-Finanzmärkte Schweiz................................ 8 Absenz expliziter Vorschriften verhilft zu massgeschneiderten Lösungen...................10 Impressum...........................11
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500 000 neue Hotelzimmer in Tophotels sind geplant Die Luxushotellerie ist weltweit auf dem Vormarsch: 55 Prozent der Tophotels, die weltweit in den nächsten fünf Jahren eröffnet werden, sind Fünf-Sterne-Häuser. Insgesamt kommen global rund 500 000 Zimmer in den Kategorien First Class (37%) und Luxus (63%) auf den Markt. Das stärkste Wachstum verzeichnet Europa: hier werden in den nächsten Jahren rund 32 Prozent aller Top-Hotelprojekte eröffnet. Auf Platz 2 ist Remi Buchschacher Redaktionsleiter Asien mit 26 Prozent aller geplanten Tophotels, auf Platz 3 Nordamerika mit 22 Prozent der führenden Hotelprojekte (Quelle: tophotelprojects.com). Doch nicht nur im Luxusbereich sind Hotelbetten gefragt, auch im Business-Bereich ist die Nachfrage gross. Speziell auch in der Schweiz. Hotelprojekte sind aber nicht ohne Tücken: Als Investor ist man gut beraten, sich zu allererst nach einem geeigneten und erfahrenen Betreiber umzusehen. Denn wer das Geschäft nicht versteht, wird früher oder später Probleme bekommen. Vorläufig herrscht jedoch alles andere als Krisenstimmung: Rund die Hälfte der Betreiber grösserer Hotels (vier und fünf Sterne) erwarten eine weitere Steigerung ihrer Belegung und Zimmerrate. Nur knapp zehn Prozent der Tophoteliers gehen von Umsatzverlusten in den nächsten Monaten aus. Diese Zahlen beziehen sich auf Deutschland, dürften aber in der Schweiz ähnlich aussehen. Ihr Remi Buchschacher Schweizer
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Gisikon/Root
Hotelinvestments - Wo liegen die Erfolgsfaktoren?
Capital
Folgende Referenten sind bisher bestätigt: Lucas Meier, Real Estate Asset Management, Credit Suisse Karl Giger, redKG Real Estate Development Martin Buchli, Stilli Park AG, Davos Melden Sie sich gleich an unter: www.immorunde.ch
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Seite 22 Seite Ausgabe 09/08 / Mai 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Green Buildings: Mehr Bereitschaft für die Umsetzung gefordert Der Klimaschutz gehört zu den grossen Aufgaben dieses Jahrhunderts, darüber herrscht ein breiter Konsens. Doch bei der Umsetzung hapert es immer noch, auch in der Immobilienwirtschaft. Die Energiesparpotenziale werden zu wenig genutzt. Es ginge auch speditiver, wie Beispiele aufzeigen. rb. 63 000 Franken pro Jahr, das ist das Einsparpotenzial des Gymnasiums Oberaargau in Langenthal, wenn der Spezialtrakt für rund anderthalb Millionen Franken saniert würde. Zu diesem Schluss kommt Fabian Bilger in seiner Maturarbeit unter dem Titel «Energetische Gebäudesanierung – Von der Energieschleuder zum sparsamen Koloss». In rund 150 Stunden berechnete der 18-jährige Maturand den Energiebedarf des Gebäudes, analysierte die energetischen Schwachstellen, erarbeitete Sanierungsvorschläge, zeigte auf, wie viel diese kosten und was damit längerfristig eingespart werden könnte. Fabian Bilgers Arbeit ist ein gutes Beispiel dafür, wie die Energieeffizienz an Gebäuden verbessert werden könnte. Es wird zwar viel von Klimaschutz geredet, doch bei der Umsetzung hapert es immer noch. Die Immobilienwirtschaft nutzt Energiesparpotenziale bisher kaum. Dabei werden Green Buildings bald schon den Wettbewerb bestimmen. Die Bereitschaft, einen Mehrpreis für die Energieeffizienz zu zahlen, nimmt aber im Hinblick auf die höheren Eigenkapitalquoten und gleichzeitig gestiegenen Finanzierungskosten im Moment nicht zu. Das ist schade, denn Studien belegen, dass sich mit einer ganzen Reihe von Sanierungsmassnahmen Energiebilanzen von Bestandesimmobilien mit Büro-, Wohn- oder gemischter Nutzung – bis zu einem bestimmten Grad – verbessern. Fast jede Immobilie kann mit umweltschonenden Heizund Kühltechniken sowie innovativen Fassadenelementen und Rollladensystemen zur Senkung der Heizkosten umgerüstet werden. Auch die Veränderung der inneren Gebäudestruktur, der Einsatz integrierter Beleuchtungssysteme oder der ganzseitige Aufbruch von Fassaden brächten ebenfalls Ersparnisse bei den Energiekosten mit sich.
Überschätzte Kosten Während nach Meinung von Experten die Mehrkosten für einen konsequent auf Energieeffizienz ausgerichteten Neubau zwischen fünf und
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Seite 3 Ausgabe 09/08 / Mai 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Fortsetzung
zwölf Prozent liegen, gibt es für das Nachrüsten im Bestand bisher kaum quantifizierbare Erfahrungswerte. Oft werden sie aber überschätzt und der Nutzen unterschätzt. Eine Studie des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle bestätigt dies. Demnach könnten allein durch die Optimierung von Gebäudehülle und Anlagetechnik Energiesparpotenziale von mehr als 30 Prozent erreicht werden. In den OECD-Ländern sind Bau, Betrieb und Abriss von Gebäuden und baulichen Anlagen für 25 bis 40 Prozent des Energieverbrauchs verantwortlich. Damit gehört die Immobilienwirtschaft zu den grössten Energieverbrauchern. Aber es fehlen nach wie vor die Anreize für Immobilieneigentümer, entsprechende Sparmassnahmen zu ergreifen.
Green Buildings: Mehr Bereitschaft für die ...
Nachricht
Staatsfonds mit mehr Immobilieninvestments pd. Immobilieninvestments spielen beim norwegischen „Ölfonds“ künftig eine stärkere Rolle. Der mittlerweile rund 250 Mrd. Euro schwere norwegische Ölfonds darf künftig auch auf Real Estate Investments im Rahmen der Asset Allocation setzen. Das gab das Finanzministerium des Landes bekannt. Setzt man das Ende Januar mit 250 Mrd. Euro bezifferte Vermögen des Fonds mit der künftig möglichen 5-Prozent-Immobilienquote ins Verhältnis, so stehen damit maximal rund 12,5 Mrd. Euro für Real Estate Investments zur Verfügung. Erste Investitionen sollen noch in diesem Jahr getätigt werden.
Die Verbesserung der Energieeffizienz und die Senkung der Lebenszykluskosten sind aber wichtig für die Erreichung der Klimaziele. Aufgrund der Fülle von weiteren Aspekten, welche bei Sanierungen von Gebäuden zu berücksichtigen sind, ist diese Aufgabe jedoch selbst für geübte Personen oftmals nicht leicht zu bewältigen. Zur Erfassung des Energieverbrauchs bestehender Gebäude gibt es inzwischen für jeden gewünschten Grad der Genauigkeit entsprechende Hilfsmittel. Beispielsweise hat das Hochbaudepartement der Stadt Zürich vor Jahren zum verstärkten Anreiz der Hausbesitzer, ihre Liegenschaften zu sanieren, die Stadt mit Helikoptern überfliegen lassen und mittels Thermographie den energetischen Zustand der Gebäudehülle ermittelt. Diese Methode wird heute noch angewendet. Für eine nächste Stufe zur Erfassung des Gebäudezustandes und des Energieverbrauchs dienen nach wie vor die im Rahmen des Impulsprogramms Bau (IP BAU) entwickelten, anerkannten und bewährten Methoden der Grob- und Feindiagnose beziehungsweise ihrer zwischenzeitlich entstandenen Varianten. Die bisherigen Anstrengungen zur Senkung des CO-2-Ausstosses genügen aber nicht, und den bestehenden Lenkungsinstrumenten fehlt bisher die Durchschlagskraft. Auch die Förderungsbeiträge des Gebäudeprogramms der Stiftung Klimarappen bewirken noch zu wenig, weil sie letztlich den Sanierungsentscheid kaum beeinflussen können. Zur raschen Senkung des Energieverbrauchs durch Sanierung des Gebäudebestandes im Sinne der 2000-Watt-Gesellschaft wären Massnahmen
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Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ, Grafenauweg 10, 6304 Zug Tel 041 724 65 55 Fax 041 724 65 50 ifz@hslu.ch www.hslu.ch/ifz
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Fortsetzung
Green Buildings: Mehr Bereitschaft für die ...
Nachricht
Red Book der RICS neu in deutsch pd. Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) gibt das so genannte Red Book erstmals in deutscher Sparache heraus. Das Red Book enthält bindende Bewertungsregeln für Chartered Surveyors und so genannte „Best Practice Guidance“-Regeln, die in Übereinstimmung mit dem Regelwerk des International Valuation Standards Commitee (IVSC) stehen. Neben dem Deutschen ist das Red Book auch in Mandarin, Holländisch, Französisch, Spanisch, Italienisch, Russisch und Arabisch erschienen.
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Seite 4 Ausgabe 09/08 / Mai 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche erfolgreicher, welche ihre Wirkung weniger durch Zwangsmassnahmen als durch Anreizsysteme entfalten.
Abhilfe mit einem Fonds? Ins Spiel gebracht wurde ein so genannter «Fonds de Roulement», welcher aus dem Rückfluss eines Prozentsatzes aus den Investitionen von Gebäudesanierungen gespiesen und durch die öffentliche Hand geäufnet wird. Damit sollen durch gezielte Förderung von Projekten die ersten und bekannten Hürden überwunden und vertrauensbildende Anreize für die Wirtschaft, Private und für weitere Investoren geschaffen werden. Der Fonds sei staatlich zu garantieren und politisch zu kontrollieren, wird gefordert. Er orientiert sich an den Erneuerungszyklen von Gebäuden, welche sich etwa alle 25 Jahre folgen. Die Sanierungskosten für eine nachhaltige Sanierung nach dem neuesten Stand der Technik betragen laut Experten etwa 50 Prozent der ursprünglichen Investitionskosten für das Gebäude (ca. 40 Prozent entfallen auf die Tragstruktur des Gebäudes, 10 Prozent auf Gebäudeteile, die laufend erneuert werden). Mit einer jährlichen Rücklage von knapp 1 Prozent würde der Fonds innert 25 Jahren zu einer Summe anwachsen, mit welcher eine langfristige Werterhaltung finanziert werden könnte. Zusätzliche Leistungen, welche über die Normen und Vorschriften hinausgehen, wären durch den «Fonds de Roulement» vollumfänglich gedeckt und wie die Fondseinlagen steuerlich begünstigt. Auch schaffen Hypotheken, welche Zinssätze nach Kriterien zugunsten der Energieeffizienz von Bauinvestitionen festlegen, besondere Anreize für die Wahl nachhaltiger Bauweisen. Eine verbesserte Werterhaltung ist im Interesse des Eigentümers/Investors und der Hypothekarbank, weil auf diese Weise die Nutzungsdauer des Gebäudes und damit dessen Ertrag verlängert wird. Das Zauberwort der Zukunft heisst Wettbewerbsvorteil. Eine Unternehmenspolitik, die auf Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung abstellt, bietet einen Mehrwert. Weil Immobilien energieeffizienter werden müssen, entsteht ein neues Marktsegment: Gebäude mit niedrigem Energieverbrauch und damit geringen Nebenkosten werden bei Mietern und Käufern in der Gunst steigen. Konventionell errichtete Immobilien ohne energetische Nachrüstung werden Verlierer 12.1.2008 10:39 Uhr Seite 1 sein. Ihr Marktwert wird schon mittelfristig sinken. Wir leben nicht nur mit dem Wandel in Wirtschaft, Gesellschaft und Staat, sondern wir bewirken ihn auch aktiv und in Zusammenarbeit mit unseren Kunden.
Mattig-Suter und Treuhand- und Partner Schwyz Revisionsgesellschaft Hauptsitz, Bahnhofstr. 28, 6431 Schwyz, 041 819 54 00 info@mattig.ch, www.mattig.ch
Mitglied der Treuhand
Kammer
Niederlassung Oberer Zürichsee, Churerstr. 77, 8808 Pfäffikon SZ, 055 415 54 00 Niederlassung Wallis, Viktoriastr. 15, 3900 Brig, 027 922 12 00 Niederlassung Zug, Industriestr. 22, 6302 Zug, 041 818 02 00 Mitglied
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Seite 55 Seite Ausgabe 09/08 / Mai 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Hotelbetreiber erwarten Steigerungen bei Zimmerrate und Belegung Hoteliers in Frühlingslaune: Rund die Hälfte der Betreiber grösserer Hotels in Deutschland (vier und fünf Sterne) erwarten eine weitere Steigerung ihrer Belegung und Zimmerrate. Nur knapp zehn Prozent der Tophoteliers gehen von Umsatzverlusten in den nächsten Monaten aus. Das ist das Ergebnis des jüngsten AHGZ-Monitors der Allgemeinen Hotel- und Gastronomie-Zeitung (AHGZ, Stuttgart). pd. Hotels der kleinen und mittleren Kategorie, vornehmlich ohne Restaurants, geben sich dagegen etwas zurückhaltender: Nur rund 43 Prozent erwarten eine Steigerung der Belegung und nur 30 Prozent hoffen auf höhere Zimmerraten. Fast 22 Prozent der Hotels ohne Gastronomie befürchten sogar Rückgänge bei der Zimmerrate innerhalb der nächsten Monate. Befragt wurden vom internationalen Marktforschungs-unternehmen CHD Expert Deutschland (Scheeßel bei Hamburg) rund 5000 Betriebe aus dem Gastgewerbe. Dennoch – insgesamt ist die Stimmung gut im Gastgewerbe. Immerhin erwartet fast die Hälfte aller befragten Hoteliers und Gastronomen steigende Umsätze. Dies gilt auch für die Gastronomie, die offenbar Anschluss findet an die gute Entwicklung der Hotellerie.
WM als Katalysator Die Erwartungshaltung spiegelt die Konjunkturentwicklung in der Hotellerie wider. Die Vier- und Fünf-Sterne-Häuser haben auch im vergangenen Jahr sowohl bei Belegung als auch Zimmerrate einen leichten Zuwachs verzeichnen können: Nach dem WM-Boomjahr stieg 2007 die Zimmerauslastung um fast einen Prozentpunkt auf 64,3 Prozent und die durchschnittliche Zimmerrate wuchs leicht auf 89,12 Euro. Dies legt eine aktuelle Veröffentlichung von Deloitte Deutschland in der Reihe „Hotelbenchmark“ offen. Auch in der Mittelklasse-Hotellerie wurde 2007 ein Plus verzeichnet: Nach Deloitte-Erhebungen stieg die Zimmerauslastung im vergangenen Jahr um 1,3 Prozent auf 64,5 Prozent. Der durchschnittliche Zimmerpreis wuchs um 0,4 Prozent auf 53 Euro.
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Seite 66 Seite Ausgabe 09/08 / Mai 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Arbeiten im Jahr 2030 – Wie sieht der Bürojob der Zukunft aus?
Kalender Mai bis Juni 2008 Termine zum Vormerken 20. Mai 2008: Master of Advanced Studies MAS Immobilienmanagement Informationsveranstaltung Hochschule Luzern - Wirtschaft, Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ, www.hslu.ch/immobilien 26. Mai 2008: Auslaufmodell Lex Koller - wie weiter? IFZ Zug www.seminare.ifz.ch 5. Juni 2008: Schweizer Immobiliengespräch: Hotelinvestments - Wo liegen die Erfolgsfaktoren? www.immorunde.ch
Der Büroarbeitsplatz, so wie wir ihn heute kennen, wird sich in den nächsten 20 Jahren deutlich verändern. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie von Johnson Controls Global WorkPlace Solutions, einem globalen Anbieter von integrierten Real Estate und Facility Management Dienstleistungen. Der „Futures Workplace“-Bericht untersucht Gründe für den Wandel und entwickelt drei Szenarien für den Arbeitsplatz der Zukunft. pd. Der Blick in die Zukunft zeigt eine kontinuierliche Anpassung der Büro-Arbeitsplatzsituation an die technologischen Neuerungen und sozioökonomischen Trends. In Zusammenarbeit mit dem Dublin Institute of Technology hat Johnson Controls einen Bericht verfasst, der Unternehmen für die kommenden Veränderungen und Herausforderungen sensibilisieren und fit machen soll. Auch für die Immobilienwirtschaft sind die Veränderungen in der Büroarbeitswelt für die Konzeption neuer Produkte äusserst wichtig. Für den bevorstehenden Wandel der Arbeitsplätze entwickelten die Forscher drei Szenarien. Diese Vorhersage sieht über alle drei Szenarien hinweg mehr Entscheidungsmöglichkeiten für Mitarbeitende, wann, wo und wie sie arbeiten möchten – aber auch zunehmenden Zeitdruck aufkommen. Das erste Szenario – „Jazz“ – symbolisiert ein von Wettbewerb geprägtes, globales Dorf, in dem die Arbeitsumgebung einem Netzwerk gleicht. Das zweite – „Wise Counsels“ – entwirft eine verantwortungsvolle Arbeitsplatzumgebung, in der die viel zitierte Work-Life-Balance tatsächlich gelebt wird und das Gefühl einer Gemeinschaft, einer Community, dominiert. Das dritte Szenario – „Dantesque“ – zeichnet das Bild einer fragmentierten Arbeitswelt, in der Profit über die Belange der Mitarbeitenden geht und die Arbeitsumgebung einer Festung gleicht.
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Seite 7 Ausgabe 09/08 / Mai 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Fortsetzung
Die Szenarien Jazz und Dantesque sagen beide voraus, dass die Bedingungen sowohl für Unternehmen als auch für Angestellte weltweit turbulenter werden. Profitstreben charakterisiert den Arbeitsmarkt, der durch zunehmende Komplexität immer anfälliger für illegale Aktivitäten wird. In diesen Szenarien ist unsere Zukunft bestimmt von zunehmender Armut, Isolation, dem Wunsch nach mehr Arbeitsplatzsicherheit, Umweltproblemen und Instabilität der Wirtschaft.
Arbeiten im Jahr 2030 – Wie sieht der Büro...
Nachricht
IVG verkauft KavernenGeschäft pd. Die IVG Immobilien AG trennt sich vom lukrativen Kavernen-Geschäft. Kerngeaschäft der des Bereichs IVG Caverns ist die Errichtung von unterirdischen Öl- und Gaslagerstätten (so genannte kavernen) und deren Vermietung an Unterhnehmen der Energiebranche. In den IVG Kavernen lagern die Erdölreserven mehrerer europäischer Länder. Ein Käufer wird gesucht. Der Wert ist noch nicht festgelegt, erste Schätzungen liegen bei 1,4 Mrd. Euro.
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Eine Mischung aus allen drei Szenarien Jazz, Wise Counsels oder Dantesque? Die Zukunft wird wahrscheinlich Aspekte aller drei Szenarien aufweisen. Professor John Ratcliffe, Vorsitzender der Futures Academy am Dublin Institute of Technology und Co-Autor des Reports erläutert: „Für Unternehmen wird es immer wichtiger, sich mit der Zukunft zu beschäftigen, Marktrisiken frühzeitig zu erkennen und schnell die richtigen Massnahmen zu treffen. Mit diesem Bericht wollen wir alle, die Arbeitsumfelder verwalten oder gestalten, zum Denken anregen, damit sie kommende Veränderungen antizipieren und Chancen nutzen können. Das gilt in besonderem Mass auch für Immobilienentwickler und –Investoren.“ Marie Puybaraud, Facilities Innovation Director von Johnson Controls Global Workplace Solutions und Forschungsleiterin, ergänzt: „Innovationen und die Veränderungen der Arbeitsumfelder sind kritische Faktoren für den Unternehmenserfolg in einer schnelllebigen Wissensgesellschaft. Die Szenarien sensibilisieren für die Herausforderungen der Zukunft, wie etwa der möglichen Reaktion der Angestellten auf die kommenden Veränderungen. Diesen Wandel zu erkennen und bewusst zu steuern ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zu neuen Arbeitsweisen und angepassten Arbeitsumfeldern.“ Die Szenarien wurden mit Hilfe einer qualitativen Analysetechnik, der „Futures Methodology“, entwickelt, die häufig genutzt wird, um Themen, Trends und Herausforderungen der Zukunft zu untersuchen. In den Forschungsbericht flossen darüber hinaus Ergebnisse schriftlicher Befragungen und eines Experten-Forums, des „Futures Workshops“ ein. Dabei diskutierten und analysierten Wissenschafter und Experten aus der Wirtschaft neue Konzepte, Herausforderungen und Veränderungen rund um Arbeitsumfelder.
Seite 88 Seite Ausgabe 09/08 / Mai 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz Immobilienfonds CH-Valoren
2'672'561 844'303 1'968'509 276'935
Anlagefonds Name
06.05.2008 Rückn.Preis
BONHOTE IMMOBILIER
Börsenkurs
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz März 08
Kurse seit 1.1.07 tiefst / höchst
Börsenkapitalisierung
103.00
114.00
na
10.68%
-0.26%
1.02%
104.00
116.50
348'840'000
CS 1A IMMO PK *
1053.00
1245.00
4.25%
18.23%
3.32%
nk
1215.00
1330.00
3'033'228'360
CS REF PROPERTY PLUS *
1020.00
1155.00
2.60%
13.24%
0.85%
nk
1130.00
1190.00
683'760'000
164.60
198.00
4.21%
20.29%
5.10%
1.82%
183.90
211.00
1'194'722'298
CS REF INTERSWISS
3'106'932
CS REF LIVINGPLUS (a)
1'291'370
CS REF SIAT
2'158'801
DYNAMIC REAL ESTATE FUND
1'458'671
FIR
96.00
107.00
na
11.46%
3.88%
1.45%
102.30
107.50
1'872'500'000
115.80
140.00
3.77%
20.90%
3.09%
1.81%
130.00
153.40
1'612'653'560
1039.00
1057.00
1.39%
1.73%
-2.13%
2.36%
1025.00
1197.00
276'723'657
94.40
111.50
3.32%
18.11%
1.83%
0.76%
104.10
117.50
652'356'395
977'876
IMMOFONDS
285.30
346.00
4.00%
21.28%
5.81%
1.51%
319.75
359.00
934'610'702
278'226
LA FONCIERE
494.50
670.00
2.94%
35.49%
5.51%
0.72%
615.00
702.00
755'358'000
277'010
MI-FONDS IMMO
142.90
171.50
3.79%
20.01%
8.21%
1.30%
160.20
189.00
274'400'000
278'545
SOLVALOR "61"
163.90
225.00
2.93%
37.28%
5.44%
0.95%
200.00
248.30
799'552'125
725'141
SWISS RE IMMOPLUS
741.50
893.00
1.35%
20.43%
6.95%
1.96%
819.00
889.00
857'280'000
81.10
101.00
3.47%
24.54%
9.25%
0.98%
92.75
104.00
958'498'282
3'743'094
SWISSCANTO (CH) REF IFCA
2'616'884
SWISSINVEST REIF
102.30
112.50
3.76%
9.97%
0.45%
0.69%
106.00
123.80
434'022'075
1'442'082
UBS SWISS RES. ANFOS
45.80
51.25
3.97%
11.90%
5.24%
1.09%
48.30
57.40
1'240'703'819
1'442'085
UBS LEMAN RES. FONCIPARS
58.40
69.00
3.49%
18.15%
9.85%
1.54%
64.05
76.60
708'018'867
1'442'087
UBS SWISS MIXED SIMA
70.80
81.80
3.80%
15.54%
4.17%
1.71%
80.00
95.50
4'038'284'159
1'442'088
UBS SWISS COM. SWISSREAL
55.50
59.10
4.24%
6.49%
0.16%
1.14%
60.00
68.15
768'342'552
nk
Nicht kotiert SWX
(1)
Ohne CS REF Property Plus, Swiss Re Immoplus, Dynamic, Bonhôte
*
(a)
Ø(1)
Ø
SWIIT Index
Ø
Total
3.71%
17.67%
4.22%
1.44%
21‘443‘854‘850
Dürfen nur von Institutionellen Anlegern mit professioneller Tresorerie erworben werden
Monatlicher Umsatz
Rücknahmepreis CSLP Schätzung SFPC
März 2008
255‘174‘217
Immobilienaktien CH-Valoren
883'756
Aktien Name
NAV inkl. aufgel. Ziinsen
Börsenkurs
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz März 08
Kurse seit 1.1.07
Börsenkapitalisierung
tiefst / höchst
(Free Float)
107.10
135.00
3.72%
26.05%
7.28%
5.60%
121.40
156.50
674'190'000
32.30
26.00
4.41%
-19.50%
-6.14%
0.22%
24.00
34.00
121'972'500
ESPACE REAL ESTATE
139.30
131.50
2.74%
-5.60%
-4.01%
nk
126.00
151.00
172'778'902
1'731'394
INTERSHOP
224.60
315.00
6.36%
40.25%
6.35%
3.42%
296.00
343.00
343'980'000
1'110'887
MOBIMO *
182.00
192.00
4.90%
5.49%
5.49%
1.69%
175.00
209.00
750'543'840
1'829'415
PSP SWISS PROPERTY *
60.50
66.75
3.71%
10.33%
16.70%
7.42%
54.55
75.95
2'848'938'114
803'838
SWISS PRIME SITE *
58.60
65.20
5.46%
11.26%
13.39%
3.21%
55.10
76.00
1'505'353'131
261'948
WARTECK INVEST
1340.00
1590.00
4.05%
18.66%
1.92%
0.56%
1510.00
1679.00
179'447'400
11.00
9.53
5.43%
-13.36%
-4.70%
3.04%
9.38
12.95
380'847'256
1'820'611 255'740
2'183'118 *
ALLREAL HOLDING
06.05.2008
BFW LIEGENSCHAFTEN N
ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING * Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung
Sämtliche Zahlen wurden uns zur Verfügung gestellt von:
Swiss Finance & Property Corporation Utoquai 55 CH-8008 Zürich
Ø
Ø
Index
Ø
Total
4.53%
8.18%
10.34%
4.80%
6‘978‘051‘143
Monatlicher Umsatz März 2008
334‘626‘721
Seite 99 Seite Ausgabe 09/08 / Mai 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Immobilien Brief Schweizer
Immobilienfonds Berner Kantonalbank Bundesplatz 8 CH-3001 Bern Nominalwert
350 1000 10
Brutto-Dividende
1000
Beschreibung
0.00
140241
N
Agruna AG
100.00
137809
N
Effingerhof AG
3.25
255740
N
3542699 363758
2.50
500 350
Telefon 031 666 63 33 Telefax 031 666 60 33
Valoren-Nr.
10 25
2.5.08 Kurse nichtkotierter Immobilien-Nebenwerte
Brief 02.05.08
40
4'400.00
10
1'400.00
Espace Real Estate AG, Biel
130.00
137.00
100
N
Espace Real Estate Em07
127.00
132.50
I
FTB Holding SA, Brissago
590.00
650.00
29'000.00 3'600.00
N
183792
I
Gonset Holding AG
250.00
190684
N
Imbrex Holding AG
254593
N
MSA Immobilien, Adliswil
Gesellschaft für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur
500
25.00
218460
I
Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
600
36.00
225664
I
SAE Immobilien AG, Unterägeri
231303
I
Sia- Haus AG, Zürich Sihl Manegg Immobilien AG
5
0.00
1789702
I
100
0.00
253801
N
Tersa AG
1000
120.00
172525
N
TL Immobilien AG
1000
250.00
256969
N
Tuwag Immobilien AG,Wädenswil
50
300.00
1017318
N
Welinvest AG, Basel
:JGD=NED
Geld 02.05.08
4'700.00
3490024
800
Höchst 2008
4'700.00
0.00
10
Tiefst 2008
9^Z [ ]gZcYZ HeZo^VaWVc` [ g >bbdW^a^Zc jcY HiVVihÒcVco^Zgjc\
=~iiZ Zh jch YVbVah hX]dc \Z\ZWZc! ]~iiZc l^g Zh ÒcVco^Zgi#
4'700.00
26
130.00
134.00
370
300
127.00
134.00
100
24
595.00
32'000.00
2
28'800.00
3'600.00
5
3'600.00
3'700.00
10
9
7'080.00
100
161.50
10
1'250.00 4'600.00
5'000.00
10
1.25
64000
4'600.00
5'000.00
19
1.00
2.25
10000
0.35
7
8'200.00
10
3'430.00
13'800.00
18'000.00
1
15'000.00
22'000.00
1
7'005.00
7'950.00
2
6'900.00
7'400.00
10
Immobilien Brief Schweizer
TAX & LEGAL
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Seite10 10 Seite Ausgabe 09/08 / Mai 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Immobilien Brief Schweizer
Absenz expliziter Vorschriften verhilft zu massgeschneiderten Lösungen Die schweizerische Rechtsordnung kennt keine spezifische gesetzliche Regelung des Leasings. Die dadurch verursachten juristischen Diskussionen stehen ganz im Gegensatz zur Selbstverständlichkeit, mit welcher Leasingverträge über verschiedenartigste Investitionsgüter, und immer mehr auch über Immobilien, im Geschäftsalltag abgeschlossen werden. Andrerseits ermöglicht die Absenz expliziter Gesetzesvorschriften gerade im Bereich des Immobilien-Leasings, auf die Bedürfnisse des Leasingnehmers zugeschnittene Lösungen zu finden. Die Unterschiedlichkeit der Grundstücke und Gebäude sowie deren unterschiedliche Nutzungsbestimmungen bringen es mit sich, dass keine Immobilien-Leasingtransaktion identisch ist mit einer anderen. Der Standardisierungsgrad der Verträge ist deshalb im Vergleich zum weit verbreiteten Mobilien-Investitionsgüterleasing (z.B. Büro- und Produktionsmaschinen) reduziert zu Gunsten einer höheren Flexibilität. Dieser weite Gestaltungsspielraum stellt den Leasingnehmer vor die Herausforderung, seine finanziellen, operativen, juristischen, steuerlichen sowie bilanztechnischen Bedürfnisse im Rahmen des Zulässigen und Möglichen optimal abzudecken.
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Nach Ablauf der Grundvertragszeit (10 bis 20 Jahre) wird dem Leasingnehmer regelmässig das Recht zugestanden, das Leasingobjekt zum Restwert vom Leasinggeber zu erwerben. Handelt es sich beim Leasingobjekt um ein für den Verwendungszweck des Leasingnehmers massgeschneidertes Gebäude, welches sich auf dem Markt kaum oder bloss zu unattraktiven Konditionen an einen Dritten veräussern lässt, läuft der Leasinggeber Gefahr, nach Ablauf der ordentlichen Leasingdauer auf dem Leasingobjekt «sitzen zu bleiben». Dieses Risiko lässt sich dadurch vermeiden, dass dem Leasinggeber analog zum Kaufsrecht des Leasingnehmers eine «Put-Option» eingeräumt wird, d.h. das Recht, das Leasingobjekt bei Beendigung der ordentlichen Leasingdauer an den Leasingnehmer zum Restwert zu verkaufen. Dem Leasingnehmer wird regelmässig auch ein Wahlrecht zugestanden, ein Anschlussleasing auf der Basis des Restwertes abzuschliessen anstatt das Gebäude zu erwerben.
Operatingleasing oder Finanzierungsleasing? In aller Regel handelt es sich beim Immobilien-Leasing um eine Finanzierungsalternative zur klassischen Hypothekarfinanzierung. Man spricht deshalb von Finanzierungsleasing, welches im Gegensatz zum sogenannten Operatingleasing nicht eine vom
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Schweizer
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Fortsetzung
Leasinggeber gewählte Investitionsform darstellt, sondern eine vom Leasingnehmer bevorzugte Finanzierungsvariante. Oft hat der Leasingnehmer jedoch zur Optimierung der Fremdkapitalquote ein Interesse daran, die Immobilie nicht in der Bilanz aktivieren zu müssen, auch wenn er diese längerfristig erwerben will. Diesem Wunsch kann am besten dadurch entsprochen werden, indem der Leasingvertrag als Operatingleasing ausgestaltet wird. Letzteres zeichnet sich unter anderem aus durch kürzere Fristen (in der Regel ohne Kaufsoption) bzw. einfache Kündbarkeit und den Verbleib des Restwertrisikos beim Leasinggeber.
Immobilien Brief Absenz expliziter Vorschriften verhilft ...
Doch aufgepasst: Inhaltlich rückt das Operatingleasing in die Nähe der Miete. Das Immobilienmietrecht ist in der Schweiz bekanntlich stark reguliert, so dass sich heikle Abgrenzungsfragen stellen können. Zwar besteht gemäss den Bestimmungen des Obligationen- bzw. des Aktienrechts weder im Falle eines Operating- noch bei einem Finanzierungsleasing die Pflicht zur Bilanzierung. Gemäss den einschlägigen buchhalterischen Richtlinien und Empfehlungen, namentlich der FER (Fachempfehlung zur Rechnungslegung in der Schweiz), IFRS (International Financial Reporting Standards) oder der US-GAAP (United States Generally Accepted Accounting Principles), hat jedoch die wirtschaftliche Betrachtungsweise gegenüber den sachenrechtlichen Verhältnissen Vorrang: Lediglich das Operatingleasing ist bilanzneutral. Im Falle eines Finanzierungsleasings ist das Leasingobjekt zum Ankaufspreis zu aktivieren und die ausstehenden Leasingraten werden als Schulden an den Leasinggeber aufgeführt.
IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche AG, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
Die Abgrenzung zwischen Finanzierungs- und Operatingleasing ist in der Praxis nicht einfach. Im Rahmen der oben erwähnten Rechnungslegungsgrundsätze wurden deshalb gewisse Kriterien festgelegt, nach welchen ein Geschäft als bilanzaktives Finanzierungsleasing zu qualifizieren ist. Doch auch hier ist Vorsicht geboten: Das International Accounting Standards Board (IASB) und das Financial Accounting Standards Board (FASB) haben ein Projekt gestartet, das zu einer umfassenden Neuregelung der derzeitigen Leasingbestimmungen führen soll. Die konkrete Ausgestaltung ist zwar noch nicht sicher, doch ist mit einer zukünftig umfangreicheren, bilanziellen Erfassung von Leasingvermögen und -verpflichtungen zu rechnen.
André M. Lerch und Oliver Rappold Die Autoren sind Rechtsanwälte der Kanzlei RGS Rosenow Grob Schilling in Zürich und Leiter des RGS-Immobilienrechtsteams, welches regelmässig auch Immobilienleasing-Transaktionen begleitet.