Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 11/08 / Juni 2008 Editorial
INHALT Editorial................................ 1 Schweizer Unternehmen unterschätzen den Wert ihrer Immobilien..................... 2 Nachricht.............................. 4 «Die Lex Koller hält nicht, was sie verspricht»................. 5 Nachricht.............................. 6 Nachricht.............................. 7 Immobilien-Finanzmärkte Schweiz................................ 8 Swiss Prime Site: Expansion des Immobilienportfolios hält an.................................. 9 Nachricht.............................. 9 Sättigung im Luxusbereich, Nachholbedarf bei preisgünstigen Hotels.............11 Nachricht.............................13 Impressum...........................13
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Wert von Betriebsliegenschaften: Die grosse Unbekannte Nur wenige Unternehmen betrachten ihre Betriebsimmobilien als unersetzliche Ressource. Das ist das ernüchternde Fazit aus der Studie «Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilien?» von PricewaterhouseCoopers. Und noch ernüchternder: Fast jedes zweite Unternehmen kennt den Marktwert seiner Immobilien nicht. Es gibt immer noch einen Grossen Anteil an Firmen (rund 40 Prozent), die weder selbst Marktwertermittlungen durchführen, noch externe Gutachter damit beauftragen. Das ist ein Remi Buchschacher Redaktionsleiter eindeutiges Indiz dafür, dass ein ausgesprochen grosses Informationsdefizit hinsichtlich der betrieblich genutzten Flächen vorherrscht. Viele Unternehmen in der Schweiz scheinen sich des tatsächlichen Wertes und der Werttreiber ihrer Immobilien nicht bewusst zu sein. Doch genau diese Kenntnis ist von entscheidender Bedeutung für das Immobilienmanagement. Es mutet gelinde gesagt erstaunlich an, dass ein derart grosser Teil der Schweizer Unternehmen den Wert der Immobilien und die Möglichkeiten eines erfolgreichen Corporate Real Estate Managements nicht kennt. Die Betriebsliegenschaften werden nur als eine notwendige Fläche im Hinblick auf den Betriebsprozess betrachtet. Hier wird achtlos nicht nur mit Betriebs- sondern auch mit Volksvermögen umgegangen. Ihr Remi Buchschacher Schweizer
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Gisikon/Root
Hotelinvestments - Wo liegen die Erfolgsfaktoren?
Capital
Folgende Referenten sind bisher bestätigt: Lucas Meier, Real Estate Asset Management, Credit Suisse Karl Giger, redKG Real Estate Development Martin Buchli, Stilli Park AG, Davos Melden Sie sich gleich an unter: www.immorunde.ch
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Schweizer Unternehmen unterschätzen den Wert ihrer Immobilien Betriebsimmobilien stellen bei vielen Unternehmen die grösste Bilanzposition dar. Doch nur 10 Prozent streben gezielt Wertsteigerungen bezüglich dieser Vermögenswerte an. Für 40 Prozent steht die Minimierung der liegenschaftsbezogenen Kosten im Vordergrund. 29 Prozent formulieren gar keine finanziellen Ziele für ihre Liegenschaften. 41 Prozent der Schweizer Unternehmen kennen den aktuellen Marktwert ihrer eigenen Betriebsimmobilien nicht. Zu diesen Ergebnissen kommt eine Studie von PricewaterhouseCoopers. pd. «Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilien?», diese Frage stellte PricewaterhouseCoopers als Ausgangspunkt für eine Studie, an der sich 70 Entscheidungsträger aus den Finanzbereichen von Schweizer Unternehmen zum Thema Betriebsimmobilien äusserten. Die Mehrheit der Teilnehmer repräsentiert mittelständische Unternehmen: Etwa die Hälfte der Unternehmen erwirtschaftet einen Umsatz von CHF 10 Mio. bis 100 Mio., etwa ein Drittel setzt zwischen CHF 100 Mio. und 1 Mrd. um. Das Wer mit den eigenen Betriebsliegenschaften umzugehen weiss, schafft Mehrwerte für seine Firma.
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Fortsetzung
Ergebnis lässt keine euphorischen Schlüsse zu: 41 Prozent der Schweizer Unternehmen kennen den aktuellen Marktwert ihrer betriebsinternen Immobilien nicht. «Es ist jedoch sehr wichtig, den Marktwert der Immobilien zu kennen. Betriebsliegenschaften sind nicht nur ein Kostenfaktor, sondern vor allem Vermögenswerte, die ein Unternehmen unbedingt Wert steigernd einsetzen sollte», sagt Kurt Ritz, Partner bei PWC und Leiter des Branchensektors Immobilien.
Schweizer Unternehmen unterschätzen...
Auch wenn viele der befragten Entscheidungsträger den finanziellen Wert ihrer Betriebsimmobilien nicht kennen, messen sie dem Besitz eigener Betriebsimmobilien grossen Wert bei. Nur wenige sind bereit, diesen Besitz aufzugeben. Geht es um den Stellenwert der Immobilien im Unternehmen, wird die Wertschätzung jedoch deutlich geringer. Beim Immobilienmanagement ist die Betriebsimmobilie häufig nur ein unliebsamer Kostenfaktor. Ein Verkauf an einen Dritten bei gleichzeitiger Rückmiete (externes OpCo/PropCo oder Sale and Lease-back) wird in erster Linie als Finanzierungstransaktion wahrgenommen. Die Motivation für eine solche Transaktion liegt in der Mittelbeschaffung für das Kerngeschäft. Es gibt für die Teilnehmer der Studie aber noch weitere Gründe dafür: Die Verbesserung der Finanzkennzahlen, die Transparenz der Immobilienkosten, die Schaffung von Standortflexibilität, die Auslagerung des Immobilienrisikos oder bessere Finanzierungskonditionen.
Verkanntes Wertpotenzial 44 Prozent der befragten Schweizer Unternehmen sehen Betriebsimmobilien als reinen Produktionsfaktor. 31 Prozent bezeichnen ihre Betriebsimmobilien als wichtigen Wert, 13 Prozent als zentralen Erfolgsfaktor des Unternehmens. Dieses überwiegende Kostendenken spiegelt sich auch im Wertmanagement wider: Nur 10 Prozent streben Wertsteigerungen im Hinblick auf ihre Immobilien an. 59 Prozent der Unternehmen bewerten ihre Immobilien regelmässig. 59 Prozent davon beauftragen für die Bewertung einen externen Partner. Mangelndes Bewertungs-Know-how im Unternehmen sowie die hohen Anforderungen der Kreditgeber im Rahmen von KreditvergabeverAnzeige
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Schweizer Unternehmen unterschätzen...
Seite 4 Ausgabe 11/08 / Juni 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche handlungen sind die Gründe, die zum Beizug von externen Gutachtern führen. 34 Prozent nehmen intern Wertermittlungen vor. 7 Prozent der Unternehmen entscheiden sich für beide Bewertungsverfahren.
Risikoscheue Schweizer Unternehmen Nachricht
«Swissreal»: Kapitalerhöhung Eine erfolgreiche Kapitalerhöhung von rund 150 Mio. CHF vermeldet die UBS für ihren Immobilienfonds «Swissreal». Im April/Mai 2008 wurde die Emission von rund 2,6 Mio. neuer Anteile erfolgreich abgeschlossen. Die UBS «Swissreal» zugeflossenen Mittel werden laut Angaben der Grossbank für laufende Neubauprojekte und Akquisitionen sowie die Rückzahlung von Hypotheken verwendet.
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Bei 30 Prozent der befragten Unternehmen fanden in den letzten Jahren Transaktionen statt: 44 Prozent davon waren interne Umstrukturierungen, 41 Prozent Veräusserungen an Dritte ohne Rückmiete und 15 Prozent Verkäufe mit gleichzeitiger Rückmiete. Eine Trendwende ist nicht in Sicht: Nur 24 Prozent der befragten Unternehmen planen in den kommenden Jahren eine Immobilientransaktion. Schweizer Unternehmen scheuen das Risiko, durch Immobilienveräusserungen ihre operative Unabhängigkeit zu verlieren, und erachten den vermeintlich schlechten beziehungsweise nicht vorhandenen Transaktionsmarkt für Betriebsimmobilien als Hindernis. Dieser Erkenntnis entgegnet Kurt Ritz: «Während Immobilieninvestoren bis vor einigen Jahren nur in Geschäfts- und Wohnhäuser investierten, sind heute auch spezielle Immobilien wie Industrieliegenschaften, Hotels, Spitäler und Logistikzentren in Verbindung mit Rückmietverhältnissen gefragte Investitionsobjekte.» Die Frage nach den wichtigsten Hindernissen für eine Transaktion beantworteten viele Entscheidungsträger mit der Ansicht, dass der Markt, die potenziellen Käufer und der Preis ungeeignet seien. «Schlechter (Immobilien-) Standard, schlechter Preis», «Immobilien sind zu spezifisch und Sale and Lease-back ist zu teuer» und «Bisher keinen vernünftigen Lease-back-Partner gefunden». Als Haupthindernisse für eine Transaktion werden häufig auch die Lage, der Zustand und die Nutzung der Immobilie genannt. Es ist durch die Studie deutlich geworden, dass der persönliche, nichtfinanzielle Wert von Betriebsliegenschaften deutlich höher eingeschätzt wird, als ihr Marktwert. Da Betriebsimmobilien in Unternehmen vielfach nur als «Kostenverursacher» wahrgenommen werden, scheint es für viele unvorstellbar, dass diese für Dritte einen Wert haben können. Sie erachten eine wertorientierte Bewirtschaftung oder eine marktgerechte Bewertung als unnötig. 12.1.2008
10:39 Uhr
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Seite 55 Seite Ausgabe 11/08 / Juni 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
«Die Lex Koller hält nicht, was sie verspricht» Märkte, Preise und Mieten auf der einen Seite, Zweitwohnungen, «kalte Betten» und die Zersiedelung der Landschaft auf der anderen: Inwiefern kann die Lex Koller zur Verhinderung unerwünschter Entwicklungen beitragen? Am Institut für Finanzdienstleistungen IFZ in Zug präsentierten Referenten ihre Analysen zu den Ursachen der Probleme und zu Strategien für ihre Bekämpfung. Die Lex Koller wird für kein wirksames Instrument angesehen. Not tun vielmehr raumplanerische Massnahmen auf kommunaler und kantonaler Ebene. CF. Die Einschränkung des Grundstückerwerbs durch Personen im Ausland blickt in der Schweiz auf eine lange Tradition zurück. Die Gesetzgebung wurde wiederholt revidiert und umbenannt, wobei der jeweilig zuständige Bundesrat zu Ehren kam. In den ersten Jahrzehnten wurde die Gesetzgebung verschärft, in den vergangenen Jahren jedoch in Etappen gelockert. Zurück geblieben ist eine sehr schlanke Lex Koller, die nur noch wenige Rechtsgeschäfte der Bewilligungspflicht unterstellt. Die öffentliche Diskussion dreht sich hierbei primär um den Erwerb von Mehrfamilienhäusern und Zweitwohnungen durch Personen im Ausland. Hier gehen die Wogen hoch. Dies zeigte sich auch zum Abschluss der Tagung «Auslaufmodell Lex Koller – wie weiter?» in Zug, als Gegner und Befürworter einer Aufhebung der Lex Koller die Klingen kreuzten. Auf der gegnerischen Seite kämpften die SP-Politikerin und Präsidentin des Komitees «Pro Lex Koller» Jacqueline Badran und der Immobilien-Investor und ehemalige Mobimo-VR-Präsident Alfred Meili. Für eine Aufhebung der Lex Koller argumentierten der Geschäftsführer des Wirtschaftsforums Graubünden Peder Plaz und Tourismusdirektor Mario Lütolf. Zuvor haben während der Tagung elf Experten aus dem In- und Ausland zu Fragen rund um Grundstückerwerb, Märkte, Preise, Mieten, Zweitwohnungen, «kalte Betten» und Zersiedelung der Landschaft referiert. Der Konsens bestand darin, dass die Lex Koller kein geeignetes Instrument zur Verhinderung «kalter Betten» sei, im Gegenteil. Ebenso wenig eigne sich die Lex Koller als Ersatz für raumplanerische Massnahmen zur Verhinderung der Zersiedelung. Die
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«Die Lex Koller hält nicht, was sie ver...
Nachricht
BFW Liegenschaften erweitert Portfolio Die BFW Liegenschaften AG erweitert ihr bestehendes Liegenschafts-Portfolio mit Liegenschaften in Kreuzlingen/ TG, Sevelen/SG und Lufingen/ ZH zum Gesamtpreis von rund CHF 14 Mio. Das Wohn- und Geschäftshaus in Kreuzlingen/TG besteht aus neun Wohnungen, verschiedenen Büro-/Gewerbeflächen, sowie zwei Garagen. Die NeubauWohnliegenschaft in Sevelen/SG umfasst 14 Wohnungen und dazu gehörende Tiefgarage-Parkplätze. Bei dem Wohnliegenschaftsareal in Lufingen/ZH handelt es sich um drei Mehrfamilienhäuser mit 20 Wohnungen und Autoeinstellplätzen.
Seite 66 Seite Ausgabe 11/08 / Juni 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Wirkung der Lex Koller ist zudem durch innere Widersprüche in Frage gestellt. Und schliesslich wiesen mehrere Referenten daraufhin, dass die Wirkung der Lex Koller vermutlich auch im Bereich der Immobilienpreise und Mieten deutlich überschätzt wird. Auch «Personen im Ausland» müssen sich an schweizerische Gesetze halten, und im globalen Wettbewerb ist die Schweiz zwar eine interessante Nische, kaum aber die Goldgrube, als die sie von den Gegnern einer Aufhebung der Lex Koller gern dargestellt wird.
Gemeinden sind gefordert Beim Thema Zweitwohnungen sind die Gemeinden die wichtigsten Akteure. Über die Schwierigkeiten auf kommunaler Ebene raumplanerische Beschränkungen durchzusetzen, berichtete der FDP Politiker Hans Peter Michel, seit 2004 Landamman der Landschaft Davos. Er warnte davor, Zweitwohnungen zu verteufeln, die Zweitwohnungsgäste in Davos seien sehr gute Gäste. Gleichzeitig gelte es aber, die Entwicklung besser in Griff zu bekommen. Er stellte ganz klar fest, dass es ihm aber gleichgültig sei, ob ein Gast aus Zürich oder München komme oder dass er sogar einen Gast aus München vorziehe, weil der nämlich eher bereit sei, seine Wohnung zu vermieten als der Zürcher. Noch vor einem Jahr schien die Aufhebung der Lex Koller so gut wie sicher. Als der Bundesrat im Jahr 2005 im Rahmen seiner Wachstumspolitik die Aufhebung der Lex Koller beantragte, wurde dies zunächst von allen Kantonen, allen Bundesratsparteien und den meisten anderen Vernehmlassungsteilnehmenden begrüsst. Unterschiede bestanden im Wesentlichen bei den vorgeschlagenen flankierenden raumplanerischen Massnahmen. Im Vergleich zur Lex Friedrich sind in der heutigen Lex Koller die Beschränkungen bereits stark gelockert worden. Beispielsweise sind Betriebsstätten vollständig von der Bewilligungspflicht ausgenommen.
Kein Nachfrageboom ausgelöst Es stellt sich die Frage, ob die Lex Koller hält, was sich viele von ihr versprechen. Gerade auch im Bereich der Märkte, Immobilienpreise und Mieten. Der Ökonom Stefan Fahrländer erwartet aufgrund seiner ausgedehnten Untersuchungen zu den schweizerischen Immobilienmärkten keinen Nachfrageboom bei einer Aufhebung der Lex Koller und hält die Folgen einer Aufhebung für entsprechend undramatisch. Fahrländer sieht im Bereich der Märkte durchaus Fragestellungen, die für die Gesellschaft relevant sind, beispielsweise Verdrängungseffekte und «soziale Entmischung», fortschreitender Landverbrauch oder Zweitwohnungen in den Zentren. Er warnt aber vor der Erwartung, solche Fragestellungen mit einer Beschränkung des Grundstückerwerbs durch Personen im Ausland angehen zu wollen. Hier brauche es vielmehr fiskalische, raumplanerische und regionalpolitische Antworten. Andreas Wirz, Architekt und Investment Advisor für ausländische Immobilieninvestoren, weist darauf hin, dass die Schweiz zwar aus Investorensicht viele Vorteile aufweise wie hohe Rechts- und Steuersi-
Schweizer
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cherheit und stabile Währung, gleichzeitig aber ein kleiner Markt mit geringer Dynamik sei. Auf dem Schweizer Immobilienmarkt seien die Renditeerwartungen, verglichen mit aufstrebenden Ländern wie Russland und Indien, sehr klein. Ausserdem sei STWG zu Anlagezwecken zu unattraktiv. Auswertungen umfangreicher Daten könnten zudem das weit verbreitete Klischee, dass Personen im Ausland überrissene Preise zahlen würden, nicht belegen. Schade sei, wenn die Lex Koller ausländische Investoren abhalte, wie kürzlich in Delémont geschehen, die positives zur Stadtentwicklung beigetragen hätten.
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Wertvoller Boden Der Boden im Kanton Zürich ist knapp. Er wird deshalb als äusserst begehrtes Gut gehandelt. Für Ökonomen stellen sich deshalb folgende zentrale Fragen: Was ist der Boden wert? Kennen wir den Wert und seine Mechanik wirklich? Wie setzt sich der Bodenpreis zusammen? Welche Fakten bestimmen dessen Bildung? Die Zürcher Kantonalbank hat in Zusammenarbeit mit dem Statistischen Amt des Kantons Zürich eine Studie unter dem Namen «Wertvoller Boden» erarbeitet, die Antworten auf diese Fragen gibt. Auf der Grundlage von Transaktionsdaten der Handänderungsstatistik in Verbindung mit hedonistischen Bewertungsparametern wird versucht, Licht ins Dunkel zu bringen. Die bisherige Preisfindung wird oft in einer Mischung aus Erfahrungen und Wunschdenken auf der einen Seite, und Nutzung und Lage auf der anderen Seite geprägt. Diese Art der Preisfindung genügt heute aus ökonomischer Sicht nicht mehr.
Aus Sicht des Rechtsanwaltes und Mietrechtsexperten Tobias Bartels hat das vielfach beschworene Schreckensszenario, dass die Schweiz bei einer Aufhebung der Lex Koller von ausländischen «Immobilienhaien» überschwemmt würde, wenig mit der Realität zu tun. Die Vorstellung, dass inländische Anleger und Vermieter sozialer eingestellt seien als ausländische Investoren, verweist er ins Land der Märchen. Denn in der Schweiz sind die Mieterinnen und Mieter vor missbräuchlichen Kündigungen und Mietzinserhöhungen geschützt. Die Schweiz ist ein Land mit hoher (Miet-)Rechtssicherheit. Ohne Sanierung oder Aufwertung einer Wohnung kann keine nennenswerte Mietzinserhöhung durchgesetzte werden aufgrund eines Besitzerwechsels. Zwar darf ein neuer Eigentümer eine Mietzinserhöhung zur Erreichung einer genügenden Rendite einfordern. Der Berechnung darf aber kein übersetzter Kaufpreis zu Grunde liegen.
Getrennte Märkte schaffen Lukas Bühlmann, Direktor der Schweizerischen Vereinigung für Landesplanung, stellte eine Vielfalt von Strategien und Instrumenten vor allem raumplanerischer und fiskalischer Art vor. Ein Instrument, das weit verbreitet ist und mit dem bereits 20-25 Jahre Erfahrung besteht, ist der sogenannte Erstwohnanteilplan. Darin wird, differenziert nach Nutzungszonen, festgelegt, welcher Anteil des Wohnraums in der Gemeinde für die ortsansässige Bevölkerung reserviert wird. Durch die Schaffung eines getrennten Wohnungsmarktes wird für die einheimische Bevölkerung erschwinglicher Wohnraum ermöglicht. Die schärfste Massnahme ist die Kontingentierung von Zweitwohnungen. Kontingentierungslösungen werden zunehmend angewandt beispielsweise im Oberengadin und im Wallis (Saas Fee, Zermatt). Christian Laesser, Professor für Tourismus und Dienstleistungsmanagement an der Universität St. Gallen, ortet im starren Hotelbegriff eines der Hauptprobleme: Kreative, zeitgemässe Lösungen sind nicht möglich. Er fordert eine Flexibilisierung. Denn «warme Betten» entstehen dort, wo Wohnungen mit Serviceleistungen angeboten und einer professionellen Vermietung zugeführt werden können. Gerade dies verhindert allerdings die Lex Koller vielerorts. Aktuell ist dies bei geplanten Resorts in der Zentralschweiz, den Kantonen Wallis, Graubünden und Bern. Eine Sonderbehandlung erfuhr das Resortprojekt des ägyptischen Investors Sawiris in Andermatt. Die Anlage wurde per bundesrätliches Dekret von der Lex Koller entbunden.
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Immobilienfonds Berner Kantonalbank Bundesplatz 8 CH-3001 Bern Nominalwert 350
Brutto-Dividende 0.00
500 10
3.50
30.05.08 Kurse nichtkotierter Immobilien-Nebenwerte Telefon 031 666 63 33 Telefax 031 666 60 33
Valoren-Nr.
Beschreibung
140241
N
841414
I
Tiefst 2008
Agruna AG CasaInvest AG, Rheintal
255740
N
Espace Real Estate AG, Biel
3490024
N
Gesellschaft für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur
0.00
183792
I
Gonset Holding AG
1000
250.00
190684
N
Imbrex Holding AG
500
150.00
191008
N
Immges Viamala, Thusis
400
40.00
257750
I
1000
80.00
197641
N
Konkordia AG, Luzern
250
20.00
197640
N
Konkordia AG, Luzern N
254593
N
MSA Immobilien, Adliswil
2766143
N
Pagameno Invest AG
2766145
PS
500 350
10 100
0.00
100 500
25.00
1 600
36.00
800
Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo
218460
I
Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
I
Real Estate Holding
225664
I
SAE Immobilien AG, Unterägeri
231303
I
Sia- Haus AG, Zürich Sihl Manegg Immobilien AG
0.00
1789702
I
100
Geld 30.05.08
Brief 30.05.08
4'700.00
4'700.00
40
4'400.00
4'700.00
26
870.00
930.00
100
900.00
950.00
100
130.00
137.00
85
133.00
134.00
327
29'000.00
32'000.00
1
29'500.00
32'500.00
1
3'600.00
3'600.00
5
3'600.00
1
7'100.00
800.00
1'310.00
825.00
1'310.00
1
7'600.00
8'400.00
10
50
850.00
1'025.00
25
20
5'100.00
30
1'275.00
100
176.00
50
150.00
1500
1.10
Pagameno PS, Bern
2989760
5
Höchst 2008
0.00
253801
N
Tersa AG
1000
120.00
172525
N
TL Immobilien AG
1000
250.00
256969
N
Tuwag Immobilien AG,Wädenswil
50
300.00
1017318
N
Welinvest AG, Basel
12
1'575.00
4'600.00
5'000.00
19
4'600.00
5'000.00
11
0.35
2.25
10000
0.35
1.25
59000
7
8'200.00
10
3'430.00
13'800.00
18'000.00
1
15'010.00
22'000.00
1
7'005.00
7'950.00
2
6'900.00
7'100.00
10
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TAX & LEGAL
Wir bereiten für Sie den ersten
REAL ESTATE LEGAL DEALMAKERS GUIDE SWITZERLAND 2008 vor. Das übersichtlich gestaltete Sammelwerk zeigt auf, wer in der Schweiz rechtliche und steuerliche Dienstleistungen im Immobilienbereich erbringt.
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Nähere Informationen erhalten Sie per E-Mail: rb@immorunde.ch
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Seite 99 Seite Ausgabe 11/08 / Juni 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Swiss Prime Site: Expansion des Immobilienportfolios hält an Nachricht
Sinkende Renditen bei Verkaufsflächen pd. Dank der ausgezeichneten Konjunktur der letzten Jahre ist die Konsumentenstimmung im letzten April auf ihren höchsten Stand seit 2001 geklettert. Die realen Detailhandelsumsätze sind im letzten Jahr um 1,2 Prozent gestiegen. Dank der hohen Kaufkraft herrsche ein heisser Kampf unter internationalen Markenfirmen für Flächen an Toplagen, wie die UBS in ihrem Immobiliennewsletter berichtet. Die Mieten an besten Lagen sind deshalb im letzten Jahr nochmals kräftig gewachsen. Die Einkaufszentren rüsten sich mit Modernisierungen im Kampf um Kundschaft. Der Trend der letzten Jahre hin zu weniger, aber grösseren Verkaufsflächen dürfte sich nach Ansicht der UBS fortsetzen. Liegenschaften an schlechten Lagen mit unflexiblen und kleinen Flächen dürften unterdurchschnittliche Renditen erzielen. Über die nächsten drei Jahre rechnet die UBSmit einem Rückgang der Gesamtrenditen im Verkaufsflächenmarkt gegenüber der vorangegangenen Periode. Die Renditen im Verkaufsflächenmarkt dürften aber immer noch höher sein als im Büroflächenmarkt.
Die Swiss Prime Site AG hat im ersten Quartal 2008 den Mietertrag gegenüber der Vorjahresperiode um 3.2% auf CHF 51,6 Mio. erhöht. Das Betriebsergebnis (EBIT) ist um 3.6% auf CHF 40,2 Mio. gestiegen. Der Marktwert des Immobilienportfolios erreichte Ende März 2008 CHF 3,69 Mrd. und lag damit 5.8% über dem Vorjahresniveau. pd. In den ersten drei Monaten 2008 hat die Immobilien-Investmentgesellschaft Swiss Prime Site AG einen Mietertrag von CHF 51,6 Mio. erzielt. Dies entspricht gegenüber dem Vergleichsquartal des Vorjahres einer Zunahme von 3.2%. Die Ertragsausfallquote konnte im 1. Quartal 2008 auf 4.3% (5.1%) gesenkt werden. „Diese Entwicklung ist primär durch die gestiegene Nachfrage nach qualitativ hoch stehenden Büroflächen in der Marktregion Zürich beeinflusst. Für das Gesamtjahr 2008 gehen wir unverändert von einer Ertragsausfallquote in der Grössenordnung von 5% aus“, erklärt CEO Markus Graf. Das Betriebsergebnis (EBIT ohne Neubewertungseffekte) erhöhte sich im Berichtsquartal um 3.4% auf CHF 40,1 Mio., woraus eine leicht rückläufige EBIT-Marge von 77.0% (77.8%) resultierte. Der Reingewinn liegt mit CHF 21,1 Mio. auf dem Niveau des Vergleichsquartals des Vorjahres (CHF 21,5 Mio.). Der Net Asset Value (NAV) vor latenten Steuern stieg im Berichtsquartal von CHF 63.81 um 1.6% auf CHF 64.85. Nach latenten Steuern kletterte der NAV ebenfalls um 1.6% auf CHF 58.43. Mit der diesjährigen Ausschüttung von CHF 3.40 je Aktie (in Form einer Nennwertreduktion) erzielen die Aktionäre eine Barrendite von 5.9% gemessen am Schlusskurs per Ende 2007 (CHF 57.50). Die Auszahlung ist für den 27. Juni 2008 vorgesehen.
Neu 115 Liegenschaften Der Wert des Immobilienportfolios hat sich innert Jahresfrist von CHF 3,49 Mrd. um 5.8% auf CHF 3,69 Mrd. erhöht. Diesem Betrag liegen 115 Liegenschaften zugrunde. Darunter auch die im März 2007 eröffnete Sihlcity in Zürich, an der Swiss Prime Site zu 24.2% beteiligt ist. Sihlcity erreichte in den neun Monaten des letzten Jahres einen Umsatz von CHF 245 Mio.; bis 2010 soll er auf CHF 400 Mio. pro Jahr gesteigert werden. Drei nicht mehr strategiekonforme Objekte im Marktwert von CHF 10,3 Mio. wurden in der Berichtsperiode mit Gewinn veräussert. Im Februar 2008 sind auf dem Maag-Areal in Zürich West die Arbeiten für die Realisierung des Prime Tower angelaufen. Von den 36 Etagen des 126 m hohen Gebäudes sind acht Geschosse bereits an die renommierte Wirtschaftsanwaltskanzlei Homburger AG vermietet. Verhandlungen mit weiteren Interessenten befinden sich in einem fortgeschrittenen Stadium.
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Fortsetzung
Expansion des Immobilienportfolios ...
Seite10 10 Seite Ausgabe 11/08 / Juni 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Der Start zum Bau des Geschäftsgebäudes Platform, das Ernst & Young als Zürcher Hauptsitz nutzen wird, ist im 4. Quartal 2008 vorgesehen.
Überarbeitung des Anlagereglements Mit dem Ziel, für Swiss Prime Site zusätzliche Chancen im PremiumSegment zu schaffen, die Rentabilität weiter zu steigern und damit Mehrwerte zu generieren, hat der Verwaltungsrat beschlossen, das nun bald 10-jährige Anlagereglement in einzelnen Punkten anzupassen. Das bisher sehr eng definierte Anlage-Universum wurde breiter abgefasst. Zudem können neu bis maximal 5% des Portfoliowertes in Land, welches in einer Bauzone liegt, investiert werden. Zur Optimierung des Ertrages ist ein Fremdfinanzierungsgrad von bis zu 65% (bisher 60%) zulässig. „Diese Änderungen erweitern den strategischen Handlungsspielraum, sie sind aber nicht als eine Abkehr von der bisherigen Erfolgsstrategie zu verstehen“, präzisiert Verwaltungsratspräsident Prof. Dr. Hans Peter Wehrli.
Die Vorbereitungen für den Bau des Prime Tower auf dem Maag-Areal in Zürich sind angelaufen.
Immobilien Brief Schweizer
Seite 11 Ausgabe 11/08 / Juni 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Sättigung im Luxusbereich, Nachholbedarf bei preisgünstigen Hotels Überall in den Staaten des Golfkooperationsrats (GCC) entstehen neue Hotels. Am stärksten werden die Kapazitäten in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) ausgebaut. Bei Luxushotels ist in den VAE allerdings eine Sättigung zu erwarten, wenn die geplanten und in Bau befindlichen Herbergen fertig gestellt sind. Nachholbedarf besteht in Nischen wie zum Beispiel bei preisgünstigen Unterkünften. Der Nahe Osten ist der am schnellsten wachsende Reise- und Tourismusmarkt der Welt. Nach Angaben der Welttourismusorganisation sind im Zeitraum 2000 bis 2006 im Schnitt jedes Jahr 9,3 Prozent mehr Touristen in die Region geströmt. Beliebtestes Reiseziel am Golf sind die VAE, die auch weltweit zu den Top-20 zählen. Die meisten Touristen zieht es dabei in das Emirat Dubai. Waren es 2007 noch 7 Mio., so sollen es 2010 rund 10 Mio. und 2015 bereits 15 Mio. Besucher sein. Am Aufbau der dafür nötigen Bettenkapazitäten wird emsig gearbeitet. Derzeit gibt es der Fachzeitschrift MEED zufolge in den VAE rund 49500 Hotelzimmer, davon 42 000 in Dubai. Andere Quellen sprechen von aktuell 60 000 Zimmern im ganzen Land und 47 000 in Dubai. Die Kapazitäten werden rasant ausgebaut. So soll sich bis 2010 die Zahl der Zimmer auf 123 000 mehr als verdoppeln und bis 2015 auf 180 000 verdreifachen. Die Zahl der Hotels wird bis 2010 von derzeit 297 auf 537 steigen. Bislang sind die Hotels mit 80 Prozent ausgelastet.
Begehrte Nähe zum Grossflughafen Alleine in der Nähe des neuen Grossflughafens sollen 50 Hotels gebaut werden, davon 35 mit 15 000 Zimmern in der Commercial City. Bawadi, das grösste Hotelprojekt im Nahen Osten, und - wie die Tageszeitung Emirates Business schreibt - wahrscheinlich weltweit, entsteht in DubaiAnzeige
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Fortsetzung
Sättigung im Luxusbereich, Nachhol...
Seite12 12 Seite Ausgabe 11/08 / Juni 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche land. In diesem neuen Stadtteil der Superlative sollen Attraktionen wie die Mall of Arabia, das grösste Einkaufszentrum der Welt, Freizeitparks, Museen, Theater und Veranstaltungszentren täglich 200 000 Besucher anziehen. Insgesamt umfasst Bawadi 51 Hotels mit 60 000 Zimmern und 1500 Restaurants und Bars. Kostenpunkt: 54,5 Mrd. USD. Kernstück des Projekts wird das Hotel Asia-Asia mit insgesamt 6500 Zimmern sein, davon 5100 mit vier und 1400 mit fünf Sternen. Der erste Teil der künftig grössten Herberge der Welt soll Ende 2012 fertig gestellt sein. Als erstes Hotel im Bawadi-Komplex wird das Desert Gate Hotel Ende 2011 seine Tore öffnen.
Dubai gehört zu den beliebtesten Reisezielen in der Golfregion. Das Burj al Arab gilt als eines der besten Hotels der Welt.
Auf der künstlichen Inselgruppe Palm Jumeira sind rund 30 Luxushotels international bekannter Ketten mit insgesamt 7500 Zimmern vorgesehen. Elf davon sind bereits im Bau und werden innerhalb der kommenden zweieinhalb Jahre fertig gestellt sein.
Bedarfsgrenzen in Sicht Allerdings glauben Branchenkenner, dass der Bedarf an Luxushotels in den VAE schon bald gedeckt sein dürfte. Weiterhin steigen wird dagegen die Nachfrage nach preisgünstigeren Unterkünften mit drei oder vier Sternen. Mehrere internationale Ketten planen bereits einen entsprechenden Einstieg. So will die französische Accor-Gruppe bis 2011 im Nahen Osten 90 Hotels eröffnen, mehr als die Hälfte davon unter den Markennamen Ibis und Novotel. Das Unternehmen Emaar Hospitality Group hat sein Interesse an einer Zusammenarbeit mit Accor bekundet. Auch das Entwicklungsunternehmen Nakheel will in dieses Marktsegment vorstoßen. Dabei wird es mit der Jebel Ali Free Zone (Jafza)
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Konstant hohe Dividende beschlossen pd. An der 118. ordentlichen Generalversammlung in Basel haben die Aktionärinnen und Aktionäre der Warteck Invest eine Dividende von CHF 62 pro Namenaktie beschlossen. Berechnet auf den Jahresanfangskurs entspricht dies einer Rendite von 4 %. Nach dem Zukauf von sieben Liegenschaften und dem Verkauf von zwei Objekten im laufenden Jahr weist das Immobilien-Portfolio aktuell eine Grösse von rund CHF 425 Mio. auf (per 31.12.2007: CHF 381.4 Mio.)
IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche AG, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
Seite13 13 Seite Ausgabe 11/08 / Juni 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche zusammenarbeiten. Noch Ende Mai 2008 sollen die Arbeiten an dem ersten Hotel beginnen, das unter dem Namen der Kette EasyHotel firmieren wird. Die Fertigstellung der 216-Zimmer-Unterkunft ist für Juni 2009 vorgesehen. Der Bau weiterer Hotels soll folgen. Nakheel hat sich die Francise-Lizenz für alle künftigen EasyHotels im Nahen Osten gesichert. Auch die niederländisch-schweizerische Gruppe Golden Tulip will ihre Präsenz ausbauen und bis 2010 über 55 Hotels in der Region verfügen.
Zielgruppe Geschäfsreisende Getrieben wird die Nachfrage nach preiswerteren Unterkünften vor allem von Geschäftsreisenden mittlerer Führungsebenen sowie von solchen, die für eine längere Zeit im Land bleiben. Hinzu kommt die steigende Kaufkraft in der Region: Immer mehr Menschen können sich eine Flugreise leisten, zumal die Zahl der Billigflieger steigt, und beflügeln damit den Tourismus innerhalb der arabischen Staaten. Dadurch wird auch die Nachfrage in weiteren Marktsegmenten steigen, so etwa die nach Unterkünften, die den islamischen Vorschriften nach Geschlechtertrennung genügen und in denen kein Alkohol ausgeschenkt wird. Der Tourismus spielt in den VAE eine wichtige Rolle bei den Bemühungen zur Diversifizierung der Wirtschaft. Besonders fortgeschritten ist dabei das ölarme Emirat Dubai. Dort trägt der Fremdenverkehr nach Angaben der Tageszeitung Emirates Business bereits 19 Prozent zum Bruttoinlandsprodukt bei. Unter Einberechnung des Luftverkehrs-, Telekommunikations- und Transportsektors seien es indirekt sogar 31 Prozent. Der Boom im Hotelbau ist indes nicht allein auf die VAE beschränkt. Auch in den anderen GCC-Staaten laufen viele Investitionen in den Tourismussektor. Derzeit gibt es laut MEED in den Mitgliedsstaaten gut 95 000 Hotelzimmer. Diese Zahl soll sich bis 2010 mehr als verdoppeln. Im selben Zeitraum wird die Anzahl der Hotels voraussichtlich von 582 auf 940 klettern.
Auch Schattenseiten werden bemerkbar Allerdings machen sich auch beim Bau der Hotels die Schattenseiten des Baubooms immer stärker bemerkbar: Die Kosten schiessen in die Höhe, weil Grundstücke, Baumaterialien, Fachkräfte und Arbeiter immer knapper werden. Die Fertigstellung vieler Hotels verzögert sich. Vor allem Dubai ist von dieser Entwicklung betroffen. Dort haben sich, so MEED, die Baukosten für ein Hotelzimmer in den vergangenen anderthalb Jahren von 500 000 USD auf 1,5 Mio. USD verdreifacht. Die erwartete Rentabilität sinkt und viele Unternehmen müssen ihre Pläne ändern oder nach neuen Finanzierungsquellen suchen. Hinzu kommt die Frage, ob die Entwicklung der Infrastruktur mit den Expansionsplänen Schritt halten wird. Quelle: bfai