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Immobilien Brief Schweizer

das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 12/08 / Juni 2008 Editorial

INHALT Editorial................................ 1 Hotelimmobilien: Die Marke muss stimmen....................... 2 Nachricht.............................. 3 Hilfestellung für Büromieter .... 4 Nachricht.............................. 5 Wieder mehr baubewilligte Wohnungen .......................... 6 Nachricht.............................. 6 Teuerungsbedingter Anstieg der Bauausgaben ................. 8 Nachricht.............................. 9 Kalender..............................11 Impressum...........................11

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Die wirtschaftlichen Entwicklungen lasten schwer auf den Finanzmärkten Die Energiepreise steigen und die Inflationsraten sind so hoch wie seit 15 Jahren nicht mehr. Die neusten wirtschaftlichen Entwicklungen lasten schwer auf den Finanzmärkten. Und als ob die Kreditkrise nicht ausreichen würde, stellen die Zentralbanken auch noch Zinserhöhungen in Aussicht. Das sind keine guten Aussichten für Anleger.

Ist bereits mit einem Schreckensszenario zu rechnen? Klaus Wellershoff, Chefökonom bei der UBS, glaubt in einem Interview mit der NZZ, dass viele Remi Buchschacher Redaktionsleiter negative Entwicklungen der nächsten Zeit noch gar nicht in den Märkten vorweggenommen sind. «Es ist zumindest eine Mischung von volkswirtschaftlichen Entwicklungen, die für die Aktienund die Obligationenmärkte nicht positiv sein werden.» Was auf die Anleger zukomme, sei sicherlich nicht leicht zu verdauen. Werden nun Immobilien aus Diversifikationsgründen noch attraktiver? Immobilien haben in solchen Situationen schon oft bewiesen, dass sie nicht den gleichen Marktmechanismen ausgesetzt sind wie Aktien. Das Überdenken des eigenen Immobilien-Exposures ist deshalb zum jetzigen Zeitpunktpunkt angebracht. Am nächsten Immobiliengespräch am 3. September werden wir uns diesem Thema zuwenden: Angst vor dem Aktiencrash – Immobilien als Alternative?

Ihr Remi Buchschacher

Schweizer

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Angst vor dem Aktiencrash – Immobilien als Alternative?

Das nächste Schweizer Immobiliengespräch findet am 3. September im Zunfthaus zur Waag in Zürich statt.

Beginn um 17.30 Uhr, Türöffnung um 17 Uhr. Melden Sie sich gleich an unter http://www.immorunde.ch

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Seite 22 Seite Ausgabe 12/08 / Juni 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Hotelimmobilien: Die Marke muss stimmen Wer in ein Hotel investieren will, sollte vorher Standort, Lage und Umfeld genau analysieren. Denn wer die Bedürfnisse des Marktes nicht kennt, wird früher oder später Probleme bekommen. Das waren die Kernaussagen am letzten Schweizer Immobiliengespräch. Wer aber keinen geeigneten Betreiber findet, sollte die Hände ganz von einem Hotelinvestment lassen.

Interessante Gespräche vor grossem Publikum im D4 Businesscenter.

rb. Im D4 Business Center Luzern in Root waren sich die Referenten einig: Soll ein Hotel florieren, ist der Betreiber das A und das O. Nur international erfahrene Betreibergesellschaften können den gestiegenen Anforderungen im Bereich der Businesshotels gerecht werden. Aber auch Ferienhotels werden immer stärker unter Druck geraten, wenn sie nicht internationalen Hotelketten angehören. Martin Buchli, VR-Präsident der Stilli Park AG in Davos, wusste das aus eigener Erfahrung zu berichten. Das Projekt Stilli Park wird bei der Eröffnung Ende 2011 von der Intercontinental-Gruppe geführt. Für Buchli stand aber in der Planungsphase des Hotels ein anderes Problem im Vordergrund: Der Umgang mit Behörden und Umweltverbänden. «Wer diese bei der Planung vernachlässigt oder nicht voll einbezieht, wird später ganz grosse Probleme erhalten», sagte er. Es sei zu hoffen, dass die Behörden die Gesetze ab und zu auch mal zugunsten wirtschaftlicher Entwicklung auslegen, denn sonst sei heute ein Hotelneubau in gewissen Regionen fast nicht mehr zu realisieren.

Brand ist sehr wichtig Lucas Meier von der Credit Suisse wies auf die Mindestgrösse hin, die ein Hotel haben sollte: «Projekte unter 100 Zimmern sind schwierig zu realisieren». Wenn die Lage, das Umfeld, die Idee und der Betreiber stimmen sei ein Investment sinnvoll. Ein ganz wichtiges Element komme allerdings noch dazu: der Brand. Das Hotel brauche einen TopBrand, um im heutigen Umfeld bestehen zu können. Galt der Standort bisher als der entscheidende Erfolgsfaktor eines Hotels, so scheine sich die Bedeutung nun allmählich zu Gunsten der Marke eines Hotels abzu-

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Seite 3 Ausgabe 12/08 / Juni 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Fortsetzung

schwächen. In der aktuellen wirtschaftlichen Situation gesättigter Märkte wird diese zunehmend zu einem wichtigen Erfolgsgarant, wie Lucas Meier weiter ausführte. Die Problematik der richtigen Standortauswahl, aber auch der Reaktion auf Veränderungen des Standortpotenzials stelle Hoteliers und Investoren vor grosse Herausforderungen. Hier könne die Etablierung von Erfolgsindikatoren zur Messung der Faktoren Erreichbarkeit, Attraktivität des Umfelds, geografische Lage zu Nachfragegeneratoren, Mitbewerbersituation sowie wirtschaftliche und regionale Lage im Controllingsystem helfen.

Hotelimmobilien: Die Marke muss stimmen Nachricht

Lex Koller: zurück an Bundesrat Der Ständerat hat die Vorlage zur Aufhebung der Lex Koller an den Bundesrat zurückgewiesen.

Kein Verständnis für diesen Entscheid hat der SVIT Schweiz.

Die verlangte Einführung einer Mindestwohnsitzdauer in der Schweiz als Voraussetzung für den Erwerb von Grundeigentum stellt nach Ansicht des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft eine unnötige Verzögerung für die längst fällige Aufhebung der Lex Koller dar. Die geforderte Mindestwohnsitzdauer sei zudem nicht sachdienlich, da die Aufhebung der Lex Koller nach dem Willen des Bundesrates von flankierenden raumplanerischen Massnahmen begleitet und erst drei Jahre nach Inkrafttreten derselben wirksam werden soll.

Dies hätte aus Sicht des SVIT Schweiz genügt, um mögliche negative Begleiterscheinungen bei der Aufhebung der Lex Koller aufzufangen.

Die nun zusätzlich verlangte Einführung einer Mindestwohnsitzdauer bedeute deshalb für den SVIT Schweiz eine unnötige Verzögerung.

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Welches aber sind die wesentlichen qualitativen Faktoren für den Erfolg? Werden diese überhaupt erfasst? Und wenn ja, wie werden sie gemessen? Karl Giger von der redKG wies auf die Notwendigkeit solcher Analysen hin. Denn ein Hotelkonzept hat nicht überall die gleichen Erfolgsaussichten. «Wenn ein Fünfsternhaus nicht am richtigen Standort geplant wird, kann es später niemals erfolgreich geführt werden», so sein Fazit. Intuitiv, also «aus dem Bauch heraus» machten die Hoteliers vieles richtig. Als Basis für eine nachhaltige Entwicklung genauso wie zur Offenlegung gegenüber Partnern, wie zum Beispiel Banken oder den Tourismusverbänden, lohne es sich aber, die wesentlichen qualitativen und quantitativen Werttreiber zu identifizieren und zu analysieren. Zu guter Letzt entscheide der Gast über den Erfolg eines Hotelbetriebs.

Innovation: Trends und Technologien Innovationen nehmen im Dienstleistungsbereich weiter an Bedeutung zu. Gefragt sind Ideen und Konzepte, die den Gast begeistern. Besonders im Technologiebereich hinkt die Hotellerie im Vergleich zu anderen Branchen jedoch hinterher. Durch gezieltes Innovationsmanagement können wichtige neue Impulse geschaffen und Trends zeitnah umgesetzt werden. Die Konzentration auf die Erfolgsfaktoren Flexibilität und neue Technologien, ein frisches Produkt- und Leistungsangebot sowie ein innovationsfreundliches Betriebsklima spielen in diesem Prozess eine bedeutende Rolle. Indikatoren des Innovationspotenzials dienen vor allem der Messung der Innovationsfähigkeit und -geschwindigkeit eines Hotelbetriebs.

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Seite 4 Ausgabe 12/08 / Juni 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Hilfestellung für Büromieter Die Marktverhältnisse zwischen Mietern und Vermietern verändern sich. Die Erwartungen dieser Veränderungen beruhen im Wesentlichen auf Vorhersagen über das Wirtschaftswachstum und die Arbeitsplatzdynamik. In europäischen Städten und Ländern verlaufen diese ganz unterschiedlich. pd. Die Entwicklung der Büromieten ist ein deutlicher Indikator für die Konjunkturerwartungen. Das zeigt ein Strategiepapier für Büromieter des international tätigen Immobilienmakler- und Beratungshauses Jones Lang LaSalle (JLL) in London unter dem Namen „Opportunities for Occupiers“. Von den 32 darin untersuchten Städten weisen nur vier ausgewogene Mietverhältnisse bis 2012 aus: Frankfurt, Hamburg, Stuttgart und Wien. Für alle anderen werden ganz unterschiedliche Entwicklungen vorhergesagt.

Irland verliert an Terrain Einer der grossen Verlierer ist Irland. Der Inselstaat muss Einbussen beim Wirtschaftswachstum hinnehmen und fällt beim Wachstum der Arbeitsplätze von 3,5 Prozent - in den Jahren 2003 bis 2007 - auf 0,5 Prozent - 2008 bis 2012 - zurück. Zwar müssen auch die schnell wachsenden Länder im Osten Europas Rückschläge hinnehmen, doch ihr Wachstum liegt - bis auf Ungarn - oberhalb von 4 Prozent.

Wien weist ein ausgewogenes Mietverhältnis bis 2012 aus.

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Als einer der grossen Gewinner aber wird Luxemburg angesehen, das sich durch eine intelligente und liberale Gesetzgebung allmählich in eines der führenden internationalen Finanz- und Immobilienanlagezentren der Welt entwickelt. Da in Luxemburg vieles im Bau ist, werden dem Markt nach einem Höhenflug der Büromieten von plus 14 Prozent

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Fortsetzung

Hilfestellung für Büromieter Nachricht

Warteck-Areal kann überbaut werden Auf dem Weg zur geplanten Neubebauung des Warteck-Areals am Riehenring in Basel wurde ein wegweisendes Urteil gefällt. Das Appellationsgericht Basel Stadt hat die Rekurse der Freiwilligen Basler Denkmalpflege und des Basler Heimatschutzes gegen die vom Regierungsrat beschlossene Nicht-Unterschutzstellung der Liegenschaften Riehenring 6371 in Basel abgewiesen. Damit werden die Liegenschaften nicht unter Denkmalschutz gestellt. Sie können somit grundsätzlich abgebrochen und nun durch einen Neubau ersetzt werden. Noch offen ist allerdings, ob der Entscheid des Basler Appellationsgerichtes von den Rekurrenten ans Bundesgericht weiter gezogen wird. Für die Neubebauung des Areals hat die Warteck Invest AG im vergangenen Jahr einen Studienauftrag durchgeführt.

Vom Beurteilungsgremium zur Weiterbearbeitung vorgeschlagen wurde ein rund 88 Meter hohes Wohnhaus. Dieses Projekt kann nur mit einem Bebauungsplan realisiert werden, der durch den Grossen Rat beschlossen werden muss. Sobald das neue Urteil rechtskräftig ist, wird ein solcher Bebauungsplan erarbeitet und anschliessend dem Parlament zur Bewilligung vorgelegt. Im besten Fall könnte mit dem Neubau im Jahr 2010 begonnen werden.

Seite 55 Seite Ausgabe 12/08 / Juni 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche ausgeglichene Marktkonditionen zwischen Mietern und Vermietern und leicht nachgebende Mieten von 2009 bis 2012 vorhergesagt.

Finanzkrise als Damoklesschwert Als Damoklesschwert wird die internationale Finanzkrise angesehen.

Die Folgen für die Arbeitsmärkte kommen mit Zeitverzögerung, heisst es in dem Strategiepapier. Als Verlierer mit einem erheblich abgeschwächten Wachstum über die kommenden fünf Jahre werden Spanien und Grossbritannien angesehen. Zu den Gewinnern aber zählt das Papier aus London auch Deutschland. Zwar hat sich das Wirtschaftswachstum abgeschwächt, doch setzt sich der Abbau der Arbeitslosigkeit fort. So heisst es unter „Key Actions“ für Berlin, Frankfurt und Hamburg: „Sichern Sie sich die Mieten wegen der sich schnell bessernden Marktaussichten so schnell wie möglich.“ Für München wird wegen erheblicher Baufertigstellungen dagegen ein abgeschwächtes Mietenwachstum vorhergesagt - von kaum mehr als ein Prozent im Jahr von 2009 bis 2012. Ähnliches gilt für Moskau. Bei Mailand heisst es: „Mieter sollten keine Mietverträge auf dem Niveau von 2008 abschliessen, sondern nachgebende Mieten 2009/2010 nutzen.“ Warschau - einem der starken Immobilienstandorte - wird für 2010 bis 2012 eine bessere Zeit zum Abschluss von Mietverträgen vorhergesagt.

Vermietungsvereinbarungen treffen Über Budapest urteilen die Londoner verhalten: Die Spitzenmieten, so heisst es, dürften 2009/2010 durch hohe Fertigstellungen sinken. Daraus folgt, dass der Zeitpunkt für den Abschluss von Mietverträgen frühestens im kommenden Jahr vorgenommen werden sollte.

Den Hauptgeschäftszentren in Paris wird für die kommenden fünf Jahre ein ausgewogener Markt vorhergesagt. Die Hälfte der Fertigstellungen für dieses Jahr sei bereits vor vermietet worden. JLL rät Gebäudenutzern nunmehr, sich über Vorvermietungsvereinbarungen abzusichern. Im Geschäfszentrum La Défense wird die Entwicklung anders eingeschätzt.

Hier heisst es, durch Vorvermietung von Gebäuden, die erst 2010 bis 2011 als Neubauten oder Sanierungen auf den Markt kommen, bleiben die Mieten weiterhin unter Druck. In der Randlage dieses Marktes werden Fertigstellungen erwartet. Die sich daraus ergebenden Möglichkeiten sollten von den Nutzern verfolgt werden.

Im Strategiepapier „Opportunities for Occupiers“ untersucht die international tätige Immobilienmakler- und Beratungsgesellschaft Jones Lang LaSalle die Marktkondition in 32 der grossen europäischen Metropolen und gibt Büromietern Hilfestellung für ihr Verhalten gegenüber den Vermietern - und zwar mit Marktperspektiven bis 2012. Dabei wird optisch dargestellt, in welchem Jahr sich die Marktverhältnisse zum Vor- oder Nachteil der Mieter und Vermieter verändern. Diese Erwartungen beruhen im Wesentlichen auf Vorhersagen über das Wirtschaftswachstum und die Arbeitsplatzdynamik. So ist die Arbeitslosigkeit in der Eurozone von 9 Prozent im Jahr 2006 auf 7,2 Prozent im vergangenen Jahr gefallen.

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Seite 6 Ausgabe 12/08 / Juni 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Wieder mehr baubewilligte Wohnungen

Nachricht

Real-Märkte werden verkauft Auf den 1. Juli will die deutsche SB-Warenhauskette 27 RealMärkte in eine eigene Gesellschaft einbringen. Diese sollen dann bis Ende 2009 verkauft werden. Dazu gehören unter anderen Cernters in Berlin, Bremen, Kaiserslautern oder Ludwigshafen. Damit setzt die SB-Warenhauskette ihre angekündigte Sanierungsstrategie fort. Seit März hat Real, eine Tochter des Metro-Konzerns, bereits neun Märkte an Mitbewerber abgegeben. Auch eine Trennung von ehemaligen Wal-Mart-Standorten wird weiter geprüft.

Während des 1. Quartals 2008 entstanden in der Schweiz rund 8730 neue Wohnungen. Dies entspricht einem Rückgang von über 2 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Ende März 2008 waren 59‘460 Wohnungen im Bau, was einer Zunahme von einem Prozent im Jahresvergleich entspricht. Die Zahl der baubewilligten Wohnungen stieg gegenüber dem Vorjahresquartal um knapp 9 Prozent auf 13‘370 Einheiten.

Bfs. Im 1. Quartal 2008 wurden in der Schweiz rund 8730 Wohnungen neu erstellt, was im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal einem Rückgang von über 2 Prozent oder 210 Wohnungen gleichkommt. Eine Betrachtung nach Gemeindegrössen zeigt, dass einzig in den Gemeinden mit 2001 bis 5000 Einwohnern die Zahl der fertig gebauten Wohnungen anstieg (+20%). In den Gemeinden der anderen Grössenklassen waren Abnahmen zwischen 2 und 14 Prozent festzustellen.

In den Agglomerationen der fünf grössten Städte reduzierte sich die Zahl der neu erstellten Wohnungen markant. Zwischen Januar und März 2008 wurden rund 2330 Wohnungen fertig gestellt, beinahe ein Drittel weniger als im selben Vorjahresquartal.

Im Bau befindliche Wohnungen Ende März 2008 befanden sich schweizweit 59‘460 Wohnungen im Bau. Im Jahresvergleich entspricht dies einer Zunahme um ein Prozent oder 680 Einheiten. Analysiert nach Gemeindegrössen, meldeten nur die Gemeinden mit 2001 bis 5000 Einwohnern abnehmende Zahlen der im Bau befindlichen Wohnungen, derweil die anderen Grössenklassen Zunahmen zwischen 2 und 19 Prozent verzeichneten. Die Agglomerationen der fünf grössten Städte wiesen insgesamt 21‘830 im Bau befindliche

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Wohnungen aus, gleichbedeutend mit einem Anstieg von beinahe 3 Prozent im Jahresvergleich. Mit Ausnahme der Agglomeration Genf, wo 12.1.2008 10:39 Uhr Seite 1

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Seite 7 Ausgabe 12/08 / Juni 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

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die Zahl der sich im Bau befindlichen Wohnungen um einen Fünftel abnahm, standen in den restlichen vier Agglomerationen mehr Wohnungen im Bau.

Wieder mehr baubewilligte Wohnungen

Baubewilligte Wohnungen Im 1. Quartal 2008 wurden für 13’370 Wohnungen Baubewilligungen erteilt. Gegenüber dem entsprechenden Vorjahresquartal erhöhte sich die Zahl um 9 Prozent oder 1090 baubewilligte Objekte. Sämtliche Grössenklassen über 2000 Einwohnern meldeten dabei einen Zuwachs. Im Gegensatz dazu reduzierte sich in den Kleinstgemeinden die Zahl der erteilten Bewilligungen um 6 Prozent.

In den Agglomerationen der fünf grössten Städte war gesamthaft eine Zunahme der baubewilligten Wohnungen um beinahe 7 Prozent auf 3920 Einheiten zu beobachten. Während sich in den Agglomerationen Bern, Genf und Basel die Zahl der baubewilligten Wohnungen im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal erhöhte, waren in den Agglomerationen Lausanne und Zürich jeweils Rückgänge im einstelligen Prozentbereich festzustellen.

Medienmitteilung BFS

Die vierteljährliche Wohnbaustatistik basiert auf einer Vollerhebung aller 317 Gemeinden mit mehr als 5000 Einwohnern und der Agglomerationsgemeinden der Städte Basel, Bern, Genf, Lausanne und Zürich, sowie auf einer Zufallsstichprobe der übrigen Gemeinden. Die Einteilung der Gemeindegrössenklassen und die Agglomerationen sind dem Stand der Volkszählung von 2000 sowie dem Bevölkerungsstand von 2006 angepasst.

Neu erstellte Wohnungen nach Gemeindegrössenklassen, 1. Quartal 2008 1 Gemeinden

2007

Schweiz

2008

Veränderung in %

8 937

8 725

-2,4

3 159 1 682 2 017 2 079

2 707 1 642 2 415 1 961

-14,3 -2,4 19,7 -5,7

Gemeinden ... Einwohnern: mit mehr als 10 000 mit 5 001 bis 10 000 mit 2 001 bis 5 000 mit bis zu 2 000

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Neu erstellte Wohnungen in den Agglomerationen der fünf grössten Städte, 1. Quartal 2008 2 Agglomerationen

2007

Agglomerationen

2008

3 474

Veränderung in %

2 334

-32,8

394 231 992

-8,0 -5,8 -10,7 -70,5 -32,9

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Das Schweizer Immobilien-Magazin

Im Bau befindliche Wohnungen nach Gemeindegrössenklassen, 1. Quartal 2008 3 Gemeinden

2007

2008

Veränderung in %

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Seite 88 Seite Ausgabe 12/08 / Juni 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Teuerungsbedingter Anstieg der Bauausgaben Nach einer kurzfristigen Abschwächung im Jahr 2006 fiel das nominelle Wachstum der Schweizer Bauwirtschaft im Jahr 2007 wieder kräftiger aus. Gemäss den provisorischen Resultaten der jährlichen Baustatistik erhöhten sich die Bauausgaben im Jahresvergleich um 3,1 Prozent auf 52,2 Milliarden Franken. Unter Berücksichtigung der Bauteuerung von geschätzten 4,4 Prozent, gingen die realen Bauausgaben indessen um 1,3 Prozent zurück. Die für das Jahr 2008 gemeldeten Bauvorhaben deuten auf eine schwächere Zunahme der nominellen Bauausgaben hin. bfs. Die gesamten Bauausgaben (Bauinvestitionen plus öffentliche Unterhaltsarbeiten) legten 2007 nominell um 3,1 Prozent auf 52,2 Milliarden Franken zu. Bedingt durch die provisorisch auf 4,4 Prozent geschätzte Bauteuerung im Jahr 2007, resultierte zum zweiten Mal in Folge ein Rückgang der realen Bauausgaben (-1,3 %).

Die Bauinvestitionen (Bauausgaben ohne öffentliche Unterhaltsarbeiten) stiegen um 3,4 Prozent auf 48,2 Milliarden Franken an. Sie umfassen Investitionen in Neubauten und Umbauten. Die Investitionen in Neubauprojekte nahmen im Jahresvergleich um 1,9 Prozent auf 31,9 Milliarden Franken zu. Noch deutlicher erhöhte sich die Investitionssumme in Umbauprojekte, wo im Jahr 2007 rund 16,3 Milliarden Franken (+6,4%) investiert wurde. Sowohl die Investitionen der öffentlichen Hand (Neubau: +4,7%; Umbau: +2,9%) als auch die Investitionen der übrigen Auftraggeber (Neubau: +1,2%; Umbau: +8,6%) trugen zu der positiven Entwicklung bei.

Hochbauinvestitionen steigen weiter Die Hochbauinvestitionen (ohne öffentliche Unterhaltsarbeiten) stiegen im Jahresvergleich nominell um 3,4 Prozent auf rund 39 Milliarden Franken. Die öffentliche Hand erhöhte ihre Investitionen um insgesamt 3,4 Prozent, wobei dieser Anstieg einzig auf die Investitionen der Kantone zurückzuführen war (+22,5%). Ebenfalls 3,4 Prozent betrug die Zunahme der Hochbauinvestitionen der übrigen Auftraggeber. Der Anstieg der Hochbauinvestitionen betraf sowohl den Wohnungsbau (+2,5%), den gewerblichindustriellen Bau (+2,7%) als auch den übrigen Hochbau (+8%).

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Teuerungsbedingter Anstieg der Bauaus...

Nachricht

Wertvoller Boden Der Boden im Kanton Zürich ist knapp. Er wird deshalb als äusserst begehrtes Gut gehandelt.

Für Ökonomen stellen sich deshalb folgende zentrale Fragen: Was ist der Boden wert? Kennen wir den Wert und seine Mechanik wirklich?

Wie setzt sich der Bodenpreis zusammen? Welche Fakten bestimmen dessen Bildung?

Die Zürcher Kantonalbank hat in Zusammenarbeit mit dem Statistischen Amt des Kantons Zürich eine Studie unter dem Namen «Wertvoller Boden» erarbeitet, die Antworten auf diese Fragen gibt. Auf der Grundlage von Transaktionsdaten der Handänderungsstatistik in Verbindung mit hedonistischen Bewertungsparametern wird versucht, Licht ins Dunkel zu bringen. Die bisherige Preisfindung wird oft in einer Mischung aus Erfahrungen und Wunschdenken auf der einen Seite, und Nutzung und Lage auf der anderen Seite geprägt. Diese Art der Preisfindung genügt heute aus ökonomischer Sicht nicht mehr.

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Seite 9 Ausgabe 12/08 / Juni 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Die Tiefbauinvestitionen (ohne öffentliche Unterhaltsarbeiten) verzeichneten im Jahresvergleich ein nominelles Wachstum von 3,5 Prozent auf beinahe 9,2 Milliarden Franken. Während die öffentlichen Auftraggeber die Tiefbauinvestitionen um 4,1 Prozent kräftig anhoben, erhöhten die übrigen Auftraggeber diese nur marginal um 0,3 Prozent. Die Investitionen stiegen bei den Verkehrs- und Kommunikationsprojekten (+3,2%) wie auch beim übrigen Tiefbau (+4,3%).

Erwartete Ausgaben für Bauvorhaben 2008 Die gemeldeten Bauvorhaben lassen für das Jahr 2008 einen Anstieg der Bauausgaben um 0,7 Prozent erwarten. Die prognostizierte Abnahme der Vorhaben im Bereich der öffentlichen Unterhaltsarbeiten wird rund 4,3 Prozent betragen. Die Bauinvestitionen im Jahr 2008 werden um rund 1,1 Prozent zunehmen, wobei die Investitionen in Umbauprojekte um 5,5 Prozent ansteigen dürften. Laut den provisorischen Vorhaben im Bereich Neubau, sollten diese Investitionen leicht um 0,6 Prozent zurückgehen.

Die vom Bundesamt für Statistik publizierten Resultate sind provisorisch. Die Bauinvestitionen umfassen sämtliche Ausgaben, die bei der Realisierung eines Bauwerks anfallen. Die Kosten beinhalten alle Vorbereitungsarbeiten, die reinen Baukosten, alle fest eingebauten Einrichtungen, die der spezialisierten Nutzung eines Bauwerks dienen, die Umgebungsarbeiten sowie alle Erschliessungsarbeiten innerhalb der Grundstücksgrenzen und alle Baunebenkosten. Nicht eingeschlossen sind die Kosten für den Erwerb des Grundstücks, die Erschliessung ausserhalb der Grundstücksgrenzen, die Kosten für die Ausstattung mit mobilen Gegenständen sowie die öffentlichen Unterhaltsarbeiten. Die Bauausgaben beinhalten sowohl die Bauinvestitionen als auch die öffentlichen Unterhaltsarbeiten. Die Kategorie der übrigen Auftraggeber umfasst sämtliche Auftraggeber neben den öffentlichen Auftraggebern (Bund, Kantone, Gemeinden), d.h. die institutionellen Anleger, die Versicherungen, die Banken, die privaten Gas- und Elektrizitätswerke, die Privatbahnen, die Bauunternehmungen und Immobiliengesellschaften sowie die Privatpersonen und die übrigen Anleger.

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Seite10 10 Seite Ausgabe 12/08 / Juni 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Mi-Fonds Immo vergrösserte das Portfolio Der Mi-Fonds Immo verbesserte den Nettoertrag um 15,6 % gegenüber dem Vorjahr. Der Nettoumsatz stieg um 9,8 % auf CHF 19,1 Mio. Das Gesamtfondsvermögen stieg von CHF 273,1 Mio. auf CHF 323,4 Mio. Auch der Nettoinventarwert (NAV) pro Anteilschein stieg, und zwar von CHF 150.65 auf CHF 151.29. pd. Die Zunahme des Gesamtfondsvermögens um insgesamt rund CHF 50,3 Mio. wurde zu einem erheblichen Teil durch die Fertigstellung von Neubauprojekten erreicht, teilt die Fondsleitung mit. Das Portfolio wurde um rund 18 % ausgebaut. Die in den letzten Jahren kommunizierte Strategie sei fortgesetzt und das Portfolio ausschliesslich mit Neubauten ergänzt worden. Insgesamt wurden 132 neue Wohnungen fertig gestellt und den Mietern übergeben. «In den letzten vier Jahren haben wir Neubauten für rund CHF 113 Mio. realisiert und bestehende Immobilien für rund CHF 10 Mio. umfassend saniert. Gleichzeitig haben wir für rund CHF 20 Mio. bestehende Immobilien verkauft. Mit diesen Massnahmen haben wir die Qualität des Portfolios erhöht», schreibt die Fondsleitung. Die ordentliche Ausschüttung wurde wie im Vorjahr auf CHF 6.50 festgelegt.

Neubauprojekte fertig gestellt Das Gesamtfondsvermögen hat um rund 18 % oder rund CHF 50,3 Mio. auf CHF 323,4 Mio. zugenommen. Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz (KAG) hat der Mi-Fonds Immo die Verkehrswerte aller Liegenschaften wie im Vorjahr nach der DCF-Methode (Discounted Cashflow) neu ermittelt. Daraus resultiert ein totaler Verkehrswert von CHF 320,2 Mio. (270,0 Mio.).

Im abgelaufenen Jahr wurden die Neubauprojekte Mühlehof in Sursee, die erste Etappe Merlachfeld in Murten und die zweite Etappe Wilkerstrasse in Köniz fertiggestellt. Zum Stichtag des Jahresabschlusses befanden sich drei Projekte im Bau (Wilkerstrasse Köniz dritte Etappe; Merlachfeld Murten zweite Etappe und Salze Huttwil). Ein Neubauprojekt in Rothrist wird zurzeit geplant und für ein weiteres Neubauprojekt in Belp wurde Bauland erworben.

Schweizer

Seite11 11 Seite Ausgabe 12/08 / Juni 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Fortsetzung

Der gewichtete Diskontierungssatz beträgt durchschnittlich 5,26 % der Nettoerträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen.

Auf die einzelnen Liegenschaften bezogen ergeben sich Diskontierungssätze zwischen 4,93 % und 6,31 %. Die Fremdfinanzierung liegt bei CHF 60,5 Mio. (47,5 Mio.) oder 18,9 % der Verkehrswerte und liegt damit deutlich unter der gesetzlichen Höchstlimite von 50 %. Nach Berücksichtigung einer Zuweisung an die Rückstellungen für künftige Reparaturen von CHF 1,560 Mio. (1,775 Mio.) und einer Entnahme von CHF 0,417 Mio. (0,726 Mio.) beträgt der Saldo des Kontos „Rückstellungen für künftige Reparaturen“ CHF 11,067 Mio. (9,924 Mio.). Dies entspricht 3,5 % der Verkehrswerte oder 65,5 % der Mietzinseinnahmen.

Immobilien Brief Mi-Fonds Immo vergrösserte das ...

Kalender Juni bis September 2008 Termine zum Vormerken 24. Juni 2008: Curem Horizonte, Real Estate Risk Measurement and Diversification, Technopark Zürich, www.curem.ch 3. September 2008: Schweizer immobiliengespräch, Angst vor dem Aktiencrash – Immobilien als Alternative, www. immorunde.ch

Die geschätzten Liquidationssteuern (allfällige Grundstückgewinnsteuern) wurden neu auf CHF 11,3 Mio. (9,174 Mio.) berechnet. Das Nettofondsvermögen beträgt nach Abzug der geschätzten Liquidationssteuern CHF 242’065‘452 (210‘913‘192) und hat infolge Kapitalerhöhung und der leicht höheren Bewertung der bestehenden Liegenschaften um rund 15 % zugenommen. Dies entspricht einem Nettoinventarwert pro Anteil von CHF 151.29 (150.65). Unter Berücksichtigung der im April 2007 vorgenommenen ordentlichen Ausschüttung von CHF 6.50, dem Kapitalgewinn von CHF 1,00 sowie dem Anrecht aus der Kapitalerhöhung vom Juli 2007 von CHF 2,60 beträgt die Anlagerendite 7,64 % (9,26 %).

Die Börsenprämie (Agio), definiert als prozentuale Differenz zwischen Börsenkurs und Nettoinventarwert, beträgt am Jahresultimo rund 8,7 % (15,0 %).

Mietzinseinnahmen gesteigert

IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche AG, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch

Der Gesamterfolg beläuft sich auf CHF 11’673’993 (12‘145’497). Die Mietzinseinnahmen betragen CHF 16‘910‘159 (15‘053‘525). Die Zunahme von rund 12,3 % erklärt Mi-Fonds Immo durch die Mietzinserträge der fertig erstellten Neubauprojekts in Sursee, Köniz und Murten, die nun erstmals zum Tragen kommen. Die Fremdfinanzierungskosten haben sich aufgrund der leicht gestiegenen Kapitalmarktzinsen und vor allem wegen der höheren durchschnittlichen Fremdfinanzierung gegenüber dem Vorjahr von CHF 972‘351 auf CHF 1’828‘834 praktisch verdoppelt. Dabei beträgt der durchschnittliche Zinssatz 3.2 %. Für die ordentlichen sowie ausserordentlichen Unterhalts- und Reparaturaufwendungen wurden CHF 2‘164‘268 (3‘387‘638) beansprucht, was rund 12,8 % (22,5 %) der Mietzinseinnahmen ausmacht. Der Fonds bildete CHF 1‘560‘000 (1‘775‘000) Rückstellungen für künftige Reparaturen.

Gleichzeitig wurden CHF 417‘000 (726‘000) für ausserordentliche Sanierungen dem Konto Rückstellungen für künftige Reparaturen entnommen.

Der Cashflow (Nettoertrag vor Abschreibungen und Rückstellungen) beträgt CHF 11‘676’261 (10‘943’953) oder CHF 7.30 (7.82) pro Anteil. Unter Einschluss der nicht realisierten Kapitalgewinnen von CHF 1‘146‘000 (2‘237‘423) wird ein Gesamterfolg von CHF 11‘673‘993 (12‘145‘497) erreicht.