immobilienbrief-59_09_08 by marmite verlags ag

Immobilien Brief Schweizer

das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 16/08 / September 2008 Editorial

INHALT Weniger Büroflächen gebaut, aber Mieten steigen noch nicht ................................... 1 Der FM-Markt ist in Bewegung ........................... 6 Nachricht.............................. 6 Nicht-kotierte Immobilienanlagen im Blickpunkt .......... 8 Nachricht.............................10 Schweizer Immobilienanlagen haben einen Crashtest bestanden............................11 Nachricht.............................12 Intershop mit gutem Ergebnis . ............................13 Nachricht.............................13 BFW Liegenschaften AG: Neubewertung Webermühle schmälert Gewinn..................14 Impressum...........................15

unsere Sponsoren

Gemeinsam auf die Wünsche des Marktes reagiert Es ist nicht immer die Not, der man gehorchen muss. Es kann auch der Verstand und die Sympathie sein, die zwei Unternehmen zusammen bringt. Ab sofort treten die beiden Medienunternehmen IMMOBILIEN Business Verlags AG und Schweizer Immobiliengespräche AG mit vereinten Kräften im deutschsprachigen Markt auf. Wir haben uns zusammen getan und wollen die Berichterstattung in der Immobilienwirtschaft neu definieren. Wir verfügen gemeinsam im Print-, Event- und Remi Buchschacher Redaktionsleiter im Onlinebereich bereits heute über die Führungsposition und wollen uns mit dem Zusammenschluss noch klarer an der Spitze halten. Ab sofort werden vom neuen Verlag alle Dienstleistungen angeboten, welche sowohl der Leserschaft, wie auch den Anzeigen- und Sponsoringkunden ein umfassendes Informations- und Zusammenarbeitspaket in noch nie da gewesener Breite ermöglichen. Und dies für den ganzen deutschsprachigen Raum. Nicht angetastet werden die bisherigen Teams: Sowohl bei der Monatszeitschrift IMMOBILIEN Business, wie auch beim Schweizer Immobilienbrief und den Schweizer Immobiliengesprächen bleiben die Mitarbeitenden in ihren Positionen. Die publizistische Leitung des neuen Verlages, der als IMMOBILIEN Business Verlags AG firmiert, wird fortan bei mir angesiedelt. Ich freue mich schon jetzt, liebe Leserinnen und Leser, der Ansprechpartner für Ihre publizistischen Anliegen in der Immobilienwirtschaft sein zu dürfen. Ihr Remi Buchschacher Anzeige

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Weniger Büroflächen gebaut, aber Mieten steigen noch nicht Die angebotene Bürofläche ist im Vergleich zum Vorquartal erneut gesunken. Gegenüber dem zweiten Quartal des Vorjahres beträgt die Abnahme des Flächenangebotes 244‘000 qm. Im zweiten Quartal 2008 konnten in der Schweiz 10‘714 Wohnungen fertig gestellt werden. Gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht dies einem Anstieg von 5.7 Prozent, während im ersten Quartal 2008 noch ein Rückgang von 2.4 Prozent verzeichnet wurde. Das geht aus der neusten Ausgabe der Studie «Swiss Issues» des Credit Suisse Economic Research hervor. pd. Im Zuge einer Investitionseuphorie nahmen in den Jahren 2000 und 2001 die Anzahl Gesuche und Bewilligungen für Büroflächen überaus stark zu. Entsprechend heftig fiel auch die Korrektur in der anschliessenden Rezession aus. Bis heute wirkt der darauf folgende Anstieg der Leerstände nach. Unmittelbar nach der Flächenausweitung, die in den Jahren 2003 und 2004 auf den Markt gelangte, kam es zu einem vorübergehenden Rückgang der Bautätigkeit. Der Einbruch war jedoch nur

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Weniger Büroflächen gebaut, aber Mieten ...

Seite 3 Ausgabe 16/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche von kurzer Dauer. In den letzten Jahren bewegte sich das Volumen der Baugesuche mehr oder weniger seitwärts auf allerdings respektablem Niveau, das dem Markt jährlich rund 500‘000 qm neue Bürofläche zuführte. Die angebotene Bürofläche ist im Vergleich zum Vorquartal erneut gesunken. Im Vergleich zum zweiten Quartal des Vorjahres beträgt die Abnahme des Flächenangebotes 244‘000 qm. Rückläufig war das Angebot im Vorjahresvergleich besonders in den grossen Zentren, wo mittlerweile die Angebotsziffer mit Ausnahme von Lausanne unter die 3 Prozent Schwelle gesunken ist. Ein hohes und zum Teil auch steigendes Angebot ist in einigen Regionen der Agglomeration Zürich festzustellen. Dies dürfte zusammen mit den noch immer überdurchschnittlich hohen Leerständen dazu beigetragen haben, dass in Zürich im Gegensatz zum Rest der Schweiz noch keine erhöhte Bautätigkeit im Büroflächensegment registriert werden kann.

Mieten steigen noch nicht überall

Trotz anhaltend starker Nachfrage nach Büroflächen sind die Mieten in der Schweiz im Median noch nicht an allen Orten im Steigen begriffen. Eine klare Aufwärtstendenz lässt sich in Genf, Lausanne, Lugano, Zug und der Flughafenregion Glattal beobachten. In der Stadt Zürich sanken die Mieten im Median dagegen weiter auf ein Niveau von 280 CHF pro Quadratmeter und Jahr. Das Auslaufen langjähriger Mietverträge wie auch der Einfluss der zwar sinkenden aber noch immer substantiellen Leerstände scheinen hier den Turnaround der Preisentwicklung etwas länger hinauszuzögern. Dies gilt auch für die Innenstadt wo die Preise nach frühem Anstieg bis Anfang 2007 jüngst wieder eine sinkende Tendenz eingenommen haben. Auch in Basel hat sich noch keine nachhaltig steigende Preistendenz ausbilden können. Die höchsten Mieten werden gegenwärtig in Genf bezahlt. Hier kostet der Quadratmeter im Median bereits über 400 CHF pro Quadratmeter und Jahr. Sogar in der angrenzenden Region Nyon liegen die Medianpreise noch über 300 CHF.

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Hinsichtlich Verkaufsflächen pro Kopf belegt die Schweiz in Europa möglicherweise auch weltweit einen Spitzenplatz. Der VerkaufsfläSchweizer

ImmobilienGespräche Wie wird Immobilien-Leasing heute erfolgreich angewendet? Das nächste Schweizer Immobiliengespräch findet am 2. Oktober im Restaurant Brasserie Lipps in Zürich statt. Beginn um 17.30 Uhr Folgende Referenten sind bisher bestätigt: Oliver Rappold, Rechtsanwalt und Partner Rosenow Grob Schilling, Zürich Christian Looser, AIL Swiss-Austria Lesing AG, Glattbrugg Melden Sie sich gleich an unter http://www.immorunde.ch

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chenmarkt ist in der Schweiz daher schon weitgehend gesättigt und das Nachfragewachstum dadurch limitiert. Nach einer markanten Zunahme der Gesuche für Verkaufsflächen haben sich diese in den letzten Jahren auf einem – gegenüber früher – hohen Niveau eingependelt. Seit einigen Monaten kommt die Dynamik bei den bewilligten Bauvorhaben mehrheitlich von Seiten der Umbauprojekte. Die geplanten Investitionen in Neubauten von Verkaufsflächen haben zwischen Juli 2006 und Juli 2008 im Vergleich zur gleichen Periode zwei Jahre früher um 30.1 Prozent abgenommen, während die Umbautätigkeit bei Verkaufsflächen in der gleichen Periode um 24.7 Prozent zugenommen hat. Die zahlreichen in den letzten Jahren neu auf den Markt gelangten Flächen haben einen Verdrängungswettbewerb ausgelöst, welcher seinerseits eine «Fitnesskur» im Bestand angestossen hat. Noch nie seit Beginn der Statistik im Jahre 1995 war das Volumen an bewilligten Umbauten so hoch wie heute. Diese Situation verschärft den Verdrängungswettbewerb zusätzlich und impliziert, dass Retail-Bauprojekte per se mit einem erhöhten Risiko behaftet sind und nur mit einem durchdachten Konzept und einer guten Planung Aussichten auf Erfolg haben.

Weniger Büroflächen gebaut, aber Mieten ...

Mehr Wohnungen fertiggestellt

Im zweiten Quartal 2008 konnten in der Gesamtschweiz 10‘714 Wohnungen fertig gestellt werden. Gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht dies einem Anstieg von 5.7 Prozent, während im ersten Quartal 2008 noch ein Rückgang von 2.4 Prozent verzeichnet wurde. Der absolute Höhepunkt der Wohnbautätigkeit scheint mittlerweile erreicht zu sein, was sich an den im Bau befindlichen Wohnungen zeigt. In Erstellung befanden sich Ende Juni 2008 noch 60‘572 Wohneinheiten (nicht saisonbereinigt). Dies ist ein Minus von 2.0 Prozent verglichen mit dem Vorjahresquartal und somit bereits das vierte Quartal in Folge mit einer sich abschwächenden Wachstumsrate gegenüber dem vorhergehenden Quartal.

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Nachdem die Baugesuche Mitte des Jahres 2006 ein neues Hoch erklommen hatten, bewegen sie sich seither – zumindest bei den Mehrfamilienhäusern – mehr oder weniger seitwärts. Die Bewilligungen bei Mehrfamilienhäusern 12.1.2008 10:39 Uhr sind Seiteseit 1 Anfang 2008 sogar wieder etwas ange-

Wir leben nicht nur mit dem Wandel in Wirtschaft, Gesellschaft und Staat, sondern wir bewirken ihn auch aktiv und in Zusammenarbeit mit unseren Kunden.

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stiegen und reduzieren damit die Schere, welche sich zwischen den Gesuchen und Bewilligungen aufgetan hat. Die erwartete Ausweitung des Wohnungsangebotes dürfte im laufenden wie auch im nächsten Jahr auf hohem Niveau verharren. Einzig der anhaltende Rückgang bei den Gesuchen und Bewilligungen bei den Einfamilienhäusern wird das Angebot etwas kleiner ausfallen lassen. Seit nunmehr gut drei Jahren dominiert das Stockwerkeigentum die Bautätigkeit klar. Eine über die letzten Jahre nur leichte Abschwächung kontrastiert mit dem merklichen Rückgang ! der Bewilligungen bei den Einfamilienhäusern. "#$%$&'#!()*)+,#-!

Weniger Büroflächen gebaut, aber Mieten ...

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Mit Abstand die höchste Ausweitung der Bauprojekte ist für die Kantone Zug, Freiburg und Wallis zu erwarten. Letztere beiden Kantone profitieren von der hohen Bevölkerungsdynamik im Genferseeraum. Das begrenzte Angebot im Raum Genf-Lausanne lässt die Nachfrage nach Wohnraum bis weit in den Kanton Freiburg und Wallis ausgreifen. Ab6')! 7)),*89%:)! hat /),:)%! :),! .#-/)';! %'#-8! <39#-)%:)#=)%:! ),-$2)%>! im 6+! '&&),-'%! <?%<! geschwächt sich'%!dagegen die erwartete Ausweitung Kanton +33)! Aar@,$**;)%8,)%A!*)'!)*!+1<!.81<)!.8+:8!$:),!B+%8$%A!:')!3)),*8)-)%:)%!C?,$<39#-)%!),-)2)%A!*'%:! gau, welcher in bestimmten Regionen Anzeichen eines Überangebotes D1**+E)%!;1&!F+,=8),E)2%'*!G!+1*E):,?#=8!'%!7)),*89%:)%!G!<?,!HHI!:)*!C?,$<39#-)%&+,=J verspürt. Stark unterdurchschnittlich ist die Ausweitung in den Stadtkan8)*!&KE3'#->! tonen Genf und Basel-Stadt. D22'3:1%E!4L!

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Immobilien Brief Schweizer

Seite 66 Seite Ausgabe 16/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Der FM-Markt ist in Bewegung Schweizer Unternehmen geben für die Bewirtschaftung ihrer Immobilien bis zu 147.50 CHF pro Quadratmeter aus. Das geht aus dem FM Monitor der Beratungsfirma pom+ hervor. Das Sammelwerk umfasst zwei Bereiche: Einen Kennzahlenüberblick über die Entwicklung der BeNachricht wirtschaftungskosten, der Verwaltungs- und BetriebskoUrs Ledermann ist neuer sten, des Flächenmanagements und eine Analyse des FM Präsident des MobimoMarktes Schweiz mit den Schwerpunktsthemen Energie Verwaltungsrates und CO2. Die Kennzahlen basieren auf einem Portfolio pd. Der Verwaltungsrat der von 5‘084 Objekten, die Analyse auf insgesamt 95 InterMobimo Holding AG hat Urs Ledermann als neuen Präsidenten views. gewählt. Er übernimmt das Amt per 1. Oktober 2008 von Karl Reichmuth, welcher seit der Generalversammlung vom 8. Mai 2008 als Interims-Präsident den Vorsitz im Verwaltungsrat ausgeübt hat. Urs Ledermann ist seit 2003 Mitglied des Verwaltungsrates. Er kennt sowohl die Gesellschaft wie auch das gesamte Immobiliengeschäft ausgezeichnet. Ferner hat der Verwaltungsrat neu einen Immobilien-Ausschuss und einen Audit & Risk Ausschuss geschaffen. Diese Ausschüsse werden sich wie folgt zusammensetzen: ImmobilienAusschuss: Paul Schnetzer (Vorsitzender ab 1.10.2008), Georges Theiler und Urs Ledermann. Audit & RiskAusschuss: Peter Schaub (Vorsitzender), Brian Fischer und Wilhelm Hansen. Karl Reichmuth wird auf die Generalversammlung 2009 altershalber als Verwaltungsrat ausscheiden.

pd. Die pom+Consulting AG präsentiert den siebten FM Monitor mit den neusten Zahlen und Entwicklungen des FM Marktes Schweiz. Kooperationspartner waren der Lehrstuhl für Planung und Management im Bauwesen der ETH Zürich sowie die Domaine Immobilier et Infrastructures der EPF Lausanne. Ein Trend lässt sich bereits jetzt vorweg nehmen: Der FM-Markt ist in Bewegung. In Zukunft werden die Eigentümer von Immobilien 50 Prozent vom FM-Auftragsvolumen extern vergeben, bei den Benutzern liegt dieser Anteil bei 69 Prozent. Der Vergleich mit der heutigen externen Vergabe von 43 Prozent bzw. 63 Prozent zeigt, dass der Trend zum Outsourcing weiterhin bestehen bleibt. Die spezialisierten Einzeldienstleister sind sowohl heute als auch in Zukunft bevorzugte Partner. Für die Bewirtschaftung ihrer Immobilien geben die Schweizer Unternehmen unterschiedlich viel Geld aus. Am meisten im Bereich Fürsorge und Gesundheit, am wenigsten im Bereich Wohnen. Aufgeschlüsselt in die verschiedenen Kategorien ergibt der FM Monitor folgendes Bild: - Handel und Verwaltung: Die Bewirtschaftungskosten liegen bei insgesamt 98.90 CHF/m2. Der Anteil der Reinigungskosten beläuft sich auf CHF 48.30/m2 und beinhaltet – neben den Kosten für die Reinigung der allgemeinen Verkehrs-, Funktions-, und Nebennutzflächen, auch die der vermietbaren Flächen. Von den Betriebskosten, also den Bewirtschaftungskosten abzüglich der Verwaltungskosten, tragen die Eigentümer 41.20 CHF/m2 (47 Prozent) selber. - Kategorie Industrie: Die Bewirtschaftungskosten belaufen sich auf 76.90 CHF/m2. Die Ver- und Entsorgungskosten sind im Vergleich zu anderen Immobilienkategorien mit 42 Prozent hoch. Die Reinigungskosten belaufen sich auf 7.30 CHF/m2 und decken nur die Reinigungsarbeiten für die allgemeinen Verkehrs-, Funktions-, und Nebennutzflächen ab. Die Kosten der Reinigungsarbeiten für vermietbare Flächen sind ausgeschlossen. - Unterricht, Bildung und Forschung: CHF 54.60 pro m2. Da bei den

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Seite 77 Seite Ausgabe 16/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

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meist grossen Räumen die Reinigung einfacher ist, sind die Reinigungskosten – inkl. der Reinigung für vermietbare Flächen – mit 9.90 CHF/ m2 entsprechend tief. Ein leichter Kostenanstieg bei praktisch allen Nutzungsgruppen hat dazu beigetragen, dass die Bewirtschaftungskosten im Vergleich zum letzten Jahr gestiegen sind.

Immobilien Brief Der FM-Markt ist in Bewegung

- Fürsorge und Gesundheit / Wohnen: In diesen beiden Bereichen liegen die grössten Unterschiede. Bei der Fürsorge und Gesundheit sind die Bewirtschaftungskosten mit 147.50 CHF/m2 am höchsten, in der Kategorie Wohnen mit 26.70 CHF/m2 am tiefsten. Die Reinigungskosten sind infolge der hohen Anforderungen bei der Kategorie «Fürsorge und Gesundheit» Kosten treibend. Bei den Reinigungskosten für Wohngebäude handelt es sich nur um die Kosten der allgemeinen Flächen. In den Ver- und Entsorgungskosten, die 13.10 CHF/m2 betragen, sind die Stromkosten der Mieterinnen und Mieter nicht berücksichtigt.

Energiekonzepte ja! Und Energiekennzahlen?

Die Mehrheit der befragten Eigentümer und Benutzer ist der Meinung, dass die Optimierung der Energiekennzahl zur Verbesserung der Performance einer Immobilie beiträgt. Dementsprechend werden rund 14 Prozent der Renovations- bzw. Sanierungsaufwendungen für ein verbessertes Energiekonzept eingesetzt. 31 Prozent der Eigentümer und Benutzer von Immobilien würden gerne Energierapporte beziehen, erhalten diese Dienstleistung aber (noch) nicht von ihrem FM-Dienstleister. Die Verbesserung des CO2-Ausstosses der Immobilie wird zurzeit noch nicht als Beitrag zur Erhöhung der Performance der Immobilien betrachtet. Dementsprechend kennen drei Viertel der Befragten ihre CO2-Kennzahl nicht. 96 Prozent haben jedoch Massnahmen ergriffen, um die fossile Energie besser nutzen zu können. Mit 16.7kg CO2/m2 liegt die CO2Kennzahl für Gebäude der Kategorie Unterricht, Bildung und Forschung im Vergleich mit Handel und Verwaltung sowie Wohnen tief. Mit 47.6kg CO2/m2 weisen Objekte aus Handel und Verwaltung den höchsten Wert auf, der zudem über den Angaben einer Studie des Bundesamtes für Energie liegt.

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Seite 88 Seite Ausgabe 16/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Nicht-kotierte Immobilienanlagen im Blickpunkt Mit der Management-Gesellschaft 4IP will Sal. Oppenheim Real Estate die Kundschaft auf der Suche nach den besten Anlagemöglichkeiten in Fund of Funds oder Reits ausserhalb der Schweiz unterstützen. Jan Eckert, Managing Director Sal. Oppenheim Real Estate und Verwaltungsrat von 4IP Management AG, nimmt dazu Stellung. Bisher haben Sie Kunden im Bereich Immobilien Corporate Finance beraten. Was sprach dafür, die Kompetenz für die Strukturierung eigener Produkte aufzubauen, also für die Gründung von 4IP? Jan Eckert: Wir haben mit 4IP auf Kundenbedürfnisse reagiert welche unser Know How und unsere Arbeitsweise von komplexen Immobilien Mandaten in der Schweiz und im Ausland her gekannt haben. Unser Skill Set mit Bewertungkompetenz von Immobilien und Immobiliengesellschaften, Transaktions- und Prozess-Know-How in Kombination mit strategischen, rechtlichen und steuerlichen Fragestellungen ist prädestiniert für die Selektion von Immobilienfonds und -gesellschaft und die Beurteilung von Immobilieninvestitionsmöglichkeiten. 4IP bietet nicht nur Produkte wie Fund of Funds oder Global REIT’s an, sondern strukturiert auch massgeschneiderte Lösungen in internationale indirekten Immobilienanlagen. In 4IP bündeln wir diese Kompetenz und können uns vom Immobilien Corporate Finance Geschäft abgrenzen. 4IP arbeitet ausschliesslich ausserhalb der Schweiz für qualifizierte Investoren, Oppenheim Real Estate primär innerhalb der Schweizer Landesgrenzen und nur in sehr selektionierten Fällen grenzüberschreitend. Um Top Mitarbeiter zu rekrutieren und zu halten haben wir so neu Karrieremöglichkeiten mit unternehmerischen Strukturen geschaffen. Sie sind also gleichzeitig Investment Advisor für die eigenen Fund of Funds und Berater für institutionelle Anleger. Gibt es da keine Friktionen? Jan Eckert: Wir sind ein Nischenplayer und nicht eine Fondvertriebsorganisation welche ihre Produkte in den Markt drückt. Alle unsere Funds adressieren spezifische Fragestellungen, sei es regulatorische, rechtliche oder steuerliche Themen von unseren Investoren. Aber am Anfang steht immer die Beratung der jeweiligen Investorenbedürfnisse, anders als ein reiner Berater sind wir dann aber konsequent und begleiten unsere Kunden bei der Umsetzung bis hin zum Exit ihrer Anlagen. Dabei sind wir persönlich als «Key Men» langfristig in der Verpflichtung und mit eigenem Kapital mitinvestiert. Konsequenter kann man eine Gleichschaltung von Interessen nicht darstellen. Im Bereich der nicht kotierten Immobilienfonds ist das Anlageuniversum sehr gross. Wie gehen Sie bei der Selektion, Analyse und Disposition vor?

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Seite 99 Seite Ausgabe 16/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

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Jan Eckert: Als wir vor drei Jahren mit dem Aufsetzen von Fund of Funds (FoF) im Immobilienbereich anfingen gab es Stimmen, die den Sinn eines FoF nicht eingesehen haben, doppelte Fee Strukturen und aufwendige Strukturierung waren hartnäckige Gegenargumente und schliesslich kann man inzwischen zu fast jeder Bank marschieren und sich einen Immobilienfond verkaufen lassen. Nach einer ersten Erfahrungswelle hat sich aber gezeigt, dass auch die Zeichnung von Immobilienfonds grosser Namen und Player keine Garantie für ein erfolgreiches Investment ist. Die Dichte an internationalen Immobilien Fonds hat heute ein Ausmass erreicht, welches einen strukturierten und professionellen Selektions- und Analyseprozess erfordert. Das kostet und lässt sich „Inhouse“ nur rechtfertigen wenn entsprechend grosse Engagements getätigt werden. Wir haben für unseren European FoF über 75 Funds analysiert und durch einen strukturierten, klar definierten und hart geführten Investmentprozess bis hin zur Fund-, Manager, steuerlichen und rechtlichen Due Diligence geführt, um danach in sieben Funds zu investieren. Bei unserem asiatischen FoF zählt unsere derzeitige „short list“ knapp 100 Funds. Das sind nicht einfach zufällige „Picks“. In allen investierten Funds sitzen wir in den Beiräten und führen einen aktiven Dialog über den Zielerreichungsgrad von Investitionen und Devestitionen, Reporting und Exitstrategien mit unseren Fundmanagern. Inzwischen haben auch Investoren mit einem Investitionsvolumen von mehreren hundert Millionen in ausländische Immobilien die Vorteile und Möglichkeiten von FoF erkannt und nutzen diese intensiv.

Immobilien Brief Nicht-kotierte Immobilienanlagen im ...

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Im vierten Quartal 2008 lancieren Sie also den ersten Asien Fund of Funds mit einer Zielrendite von 12 bis 14 Prozent. Wie wollen Sie diese Returns erreichen? Jan Eckert: Im Gegensatz zu unserem European FoF, welcher einem Risiko Return Profil eines Core Plus Funds entspricht und eine Zielrendite zwischen 7 und 9 Prozent anvisiert, wird der Asien FoF schon alleine wegen seines rund 50-Prozent-Anteils an «Emerging markets» ein sogenanntes «Value Add» Profil ausweisen. Die Kombination von aufstrebenden mit etablierten asiatischen Märkten sowie durch die enorme Diversifikationsfähigkeit des FoF resultiert eine Zielrendite welche deutlich stabiler ist als die eines einzelnen Fonds. Asien ist ein äusserst heterogener Markt, welcher sich durch verschiedene markoökonomische-, kulturelle und wirtschaftspolitische Rahmenbedingungen auszeichnet. Der Set Up eines FoF drängt sich geradezu auf und ist eine ideale Plattform um in diese interessante Wachstumsregion zu investieren und so zum Beispiel Schweizer Immobilien mit vergleichsweise tiefen Renditen zu ergänzen.

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Nachricht

Zuger Hochhaus-Projekt ruft Gegner auf den Plan pd. Der Unternehmer Olle Larsson und die Baarer Generalunternehmung Alfred Müller AG wollen auf dem Areal des alten Zuger Kantonsspitals in Zug zwei Hochhäuser mit 10 beziehungsweise 13 Geschossen und rund 62 Mietund Eigentumswohnungen, einer Seniorenresidenz und einem Hotel der höheren Preisklasse realisieren. Gesamthaft wollen sie zwischen 125 und 150 Mio. CHF investieren. Am 28. September entscheidet die Zuger Bevölkerung über den Bebauungsplan. Kritik wird gegenüber den Hochhäusern laut. Diese seinen eine «Verschandelung des Stadtbildes», heisst es. Das Projekt würde die Uferkulisse zu sehr verändern. Wie bei der Abstimmung über das neue Hertistadion im vergangenen Februar ist es vor allem die Gebäudehöhe, welche Anlass zur Kritik gibt.

Seite 10 Ausgabe 16/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Sie sehen also in Asien gute Entwicklungschancen. Welche Märkte haben Sie dort im Blickfeld? Jan Eckert: Wir arbeiten uns um drei grosse Themenblöcke durch die verschiedenen asiatischen Immobilienmärkte. Einmal geht es um die wachsende Mittelschicht, welche die Nachfrage nach modernen und für Asien neue Wohnformen schafft; dann um die stattfindende Veränderung der Einkaufsgewohnheiten und damit um neu entstehende Detailhandelsformate; und last but not least um den Ausbau des innerasiatischen Warenflusses mit entsprechenden Logistik Immobilien. Das Bürosegment berücksichtigen wir nur in etablierten Märkten. Die Volatilität von neuen A-Class Bürogebäuden in Entwicklungsmärkten ist ein spannendes Thema, aber für unseren FoF zu risikoreich. Im Weiteren sind wir nur mit zwei Ausnahmen nicht in den südostasiatischen Märkten sowie nicht in strukturschwachen und politisch instabilen Märkten investiert. Die Märkte haben wir nicht Länderweise sondern Städteweise definiert. Ein Grossteil unserer selektionierten Zielfonds ist fokussiert auf einen Markt und ein Immobiliensegment und wird durch spezialisierte und erfahrene Manager vor Ort geführt. Sie haben sich als spezialisierte Investment-Management-Gesellschaft zu einem Nischenplayer entwickelt. Wie wird sich die Grösse des Teams entwickeln? Jan Eckert: Wir vereinen in 4IP zwei grundsätzlich verschiedene indirekte Immobilien Investments. Das eine Team befasst sich ausschliesslich mit nicht-kotierten Immobilienanlagen während das andere sich ausschliesslich mit Anlagen in börsenkotierten Immobiliengesellschaften befasst. Beiden gemeinsam ist die internationale Ausrichtung, der gegenseitige Austausch von Marktinformationen und das gemeinsam gepflegte Netzwerk in die verschiedensten Immobilienmärkte und zu unseren Investoren. Derzeit arbeiten sechs Mitarbeiter und für den börsenkotierten Bereich noch ein externer „Execution Broker“ für 4IP. Als Unternehmer müssen wir natürlich auf eine vernünftige Cost-Ratio achten, aber ich denke, wir könnten das Team in den nächsten Jahren auf rund 10 bis 12 Mitarbeiter anwachsen lassen.

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Immobilien Brief Schweizer

Seite11 11 Seite Ausgabe 16/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Schweizer Immobilienanlagen haben einen Crashtest bestanden So stabil wie ihr Fundament soll auch ihre Performance sein. Immobilienanlagen gelten als sicherer Hafen in stürmischen Börsenzeiten. In der aktuellen Krise konnten sich alle Immobilienanlageformen behaupten. Indirekte Anlagen sind im Ausland beinahe unumgänglich und werden auch in der Schweiz immer mehr zur sinnvollen Alternative. Immobilienanlagen stehen synonym für ein sicheres Investment mit beständiger Wertentwicklung. Aufgrund ihrer gesicherten und stabilen Renditen leisten sie insbesondere für schweizerische Vorsorgeeinrichtungen einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der Sollrendite. Trotz der Tatsache, dass der Auslöser der aktuellen Finanzmarktkrise im (US-) Immobilienmarkt zu finden ist, wird erwartet, dass Immobilienanlagen ihre Versicherungsfunktion auch in dieser turbulenten Börsenphase erfüllen. Den grössten Diversifikationsnutzen erbringen - durch die tiefe Korrelation zu anderen Anlageklassen - direkte Immobilienanlagen. Sie verbessern das Risiko-Rendite-Verhältnis eines Wertschriftenportfolios deutlich und sorgen für mehr Stabilität. Direktanlagen haben aber zwei Nachteile: Zum einen herrscht (auf dem Schweizer Markt) ein ausgesprochener Nachfrageüberhang, zum anderen lässt sich insbesondere der hohe Ressourcenaufwand nur in seltenen Fällen rechtfertigen. Indirekte Investments hinken zwar bezüglich Diversifikationseigenschaften etwas hinterher, vor allem bei kleineren und mittleren Pensionskassen sprechen jedoch Gründe wie die Vermeidung von Klumpenrisiken, Illiquidität, hoher Zeit- und Ressourcenaufwand sowie hohes erforderliches Knowhow, sogar für eine ausschliessliche Investition in indirekte Immobilienanlagen. Dass die Praxis diesem Ansatz Recht gibt, lässt sich daran erkennen, dass eine steigende Anzahl von Vorsorgeeinrichtungen ihre Immobiliendirektanlagen im Rahmen eines so genannten Asset Swaps (Sacheinlagen) gegen Anteile von Immobiliensammelgefässen eintauschen.

Relativ unbeeindruckt durch die Krise

In der aktuellen Finanzmarktkrise konnten sowohl direkte als auch indirekte Immobilienanlagen einen guten Teil ihres Versprechens halten. Von Anfang 2007 bis Mitte 2008 verzeichnete der direkte Schweizer Immobilienmarkt, gemessen am SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index, ein Plus von 6.4 Prozent. Nimmt man als Mass für die nicht-kotierten indirekten Immobilienanlagen den KGAST-Immo-Index, schnitten diese mit einem Preisanstieg von 7.55 Prozent sogar noch besser ab. Die indirekten kotierten Immobiliengefässe wurden ihrem Ruf (höhere Volatilität und Korrelation mit den anderen Anlageklassen)

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Fortsetzung

gerecht und zeigten gemäss dem SWX Immofonds PR Index mit einem Wertzuwachs von 1.55 Prozent von Anfang 2007 bis Ende Juni 2008 eine deutlich schwächere Performance. Mit einem Verlust von über 9 Prozent reihten sich die an der Schweizer Börse kotierten Immobiliengesellschaften entsprechend der grössten Korrelation mit den Aktienmärkten am Schluss ein. Den Vergleich mit den Aktienmärkten brauchen aber alle Kategorien nicht zu scheuen, der MSCI World büsste im selben Zeitraum rund 9 Prozent, der SMI über 18 Prozent an Wert ein.

Immobilien Brief Schweizer Immobilienanlagen haben einen...

Nachricht

Gründung der MV Invest AG pd. Die beiden Immobilien- und Finanzfachleute Martin Meili und Roland Vögele haben die MV Invest AG gegründet. Die MV Invest AG bietet institutionellen und privaten Kunden Dienstleistungen im Bereich der Vermögensverwaltung mit indirekten und direkten Immobilienanlagen an. Zusammen mit der LB(Swiss) Investment AG wird die MV Invest AG als Promotor und Anlageberater in naher Zukunft den Fonds MV ImmoXtra Schweiz Fonds, einen Anlagefonds schweizerischen Rechts in der Kategorie „übrige Fonds für traditionelle Anlagen“ auflegen. MV ImmoXtra investiert in indirekte Immobilienlagen Schweiz. Als erstes Produkt für indirekte Immobilienanlagen Schweiz, kann der Fonds zur Absicherung und zur Nutzung von Arbitragemöglichkeiten für bis zu 25 Prozent des Fondsvermögens Short-Verkäufe tätigen. Mit «Short»-Positionen oder «Short»-Verkäufen profitiert MV ImmoXtra von fallenden Kursen.

Anleger, die in den Schweizer Immobilienmarkt investierten, konnten in den letzten Monaten dank stabiler Wirtschaftsentwicklung und stetiger Zuwanderungsraten qualifizierter Arbeitskräfte trotz US-Hypothekenmarktkrise zufrieden auf ihr Portfolio blicken. Auch wenn bei einem abflauenden Wirtschaftswachstum die Immobilienpreise unter Druck geraten könnten, mit einem ähnlichen drastischen Zusammenbruch wie in den USA oder in Spanien muss nicht gerechnet werden. In der Schweiz lässt sich nämlich keine Blase erkennen. Zum einen haben die Kreditvergaberichtlinien in der Schweiz keinen Exzess zugelassen. Die Kreditwürdigkeitsprüfung wurde nicht vernachlässigt und eine vergleichsweise hohe Eigenfinanzierung war stets Voraussetzung für den Erhalt einer Hypothek. Aber auch die tendenziell sinkenden Leerstandsquoten widersprechen einer Preisblase auf dem schweizerischen Immobilienmarkt. Sowohl bei Wohn- als auch bei kommerziellen Liegenschaften ist eine stabile physische Nachfrage vorhanden. Auch von der Preisfront gibt es keine aufschreckenden Nachrichten. Im Vergleich mit einigen ausländischen Märkten sind die Preissteigerungen für Wohneigentum bisher eher verhalten. So notieren etwa in Zürich die Eigenheimpreise auf nominaler Basis noch unter den Höchstständen des Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) aus den 90er-Jahren.

Grenzüberschreitende Investments zahlen sich aus

Dank der geringen Korrelation zum Schweizer Immobilienmarkt und allen anderen Anlageklassen werden internationale Immobilienanlagen immer stärker zum Trumpf. Aufgrund unterschiedlicher Konjunkturzyklen weisen die globalen Immobilienmärkte eine asynchrone Entwicklung und somit einen hohen Diversifikationsnutzen auf. Bereits ein geringer Anteil ausländischer Immobilien hat in einem Wertschriftenportfolio mehr Stabilität und ein besseres Risiko-/Rendite-Verhältnis zur Folge. Direktanlagen kommen aber kaum in Frage, da sie aufgrund lokaler (rechtlicher und steuertechnischer) Eigenheiten zu riskant, zu komplex, zu aufwändig wären und eine ungenügende Objektdiversifikation bewirken. Mittlerweilen gibt es für steuerbefreite schweizerische Pensionskassen jedoch Möglichkeiten – unter anderem bei Swisscanto – in den nicht-kotierten internationalen Immobilienmarkt zu investieren und so den relativ hohen Diversifikationseffekt effizient zu nutzen. In der momentanen Phase grosser Unsicherheit – nach den USA, UK und Spanien zeigen sich auch in Frankreich Anzeichen eines Preiseinbruchs bei den Immobilien – sind Vorsicht und eine ausgeprägte Marktselektion aber unausweichlich. Peter Bänziger, Leiter Asset Management und Insitutionelle Kunden Swisscanto Gruppe

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Intershop mit gutem Ergebnis

Nachricht

275-Millionen-Projekt am Vierwaldstättersee pd. Das Hotel Hertenstein war im vergangenen März an den Österreicher Peter Pühringer übergegangen. Eine erste Planungsrunde mit vier Architekturbüros blieb unbefriedigend. Jetzt wurde ein fünftes Projekt vorgestellt, das laut einer Medienmitteilung den Vorstellungen des Besitzers entspricht. Die bei den ersten vier Modellen vermissten Gesichtspunkte wie Zonenkonformität, Eingliederung in die Landschaft und auch die vom Landschaftsschutzverband geforderte erhöhte Sensibilität seien nun berücksichtigt worden, heisst es. Auch seien die Grundlagen der Vorschriften von Bund und Kanton eingehalten. Das vom Bauherrn gewünschte Ziel einer nachhaltigen Architektur ist laut Mitteilung sowohl mit der ökologischen Fassadenarchitektur und dem ökologischen Kühlsystem sowie mit der geplanten Gestaltung des See- und Hügelparks erreicht worden. Zudem soll der Individualverkehr durch Kleinbusse oder über Verbindungen über den See vermindert werden. Das 275Millionen-Projekt sieht 70 Suiten sowie Räume für Seminare, Konzerte und Vorträge vor. Dazu kommen Gastronomiebetriebe, Unterkünfte für Mitarbeiter, unterirdische Parkplätze, ein medizinisches Fachzentrum und nicht weniger als sechs Weinkeller.

Die Intershop-Gruppe erwirtschaftete einen Reingewinn von CHF 37,0 Mio. respektive CHF 17.61 pro Aktie. Das Eigenkapital beträgt CHF 495,9 Mio., was CHF 236.15 pro Aktie entspricht. Die Eigenkapitalquote liegt bei 41 Prozent. Das Renditeportfolio wirft eine Brutto-Objektrendite von 6,7 Prozent, entsprechend einer Netto-Objektrendite von 5,5 Prozent ab. pd. Der Reingewinn der Intershop-Gruppe von CHF 37,0 Mio. liegt 23 Prozent über dem Vorjahr (CHF 30,0 Mio.), teilt das Unternehmen im Halbjahresbericht mit. Neben einem um rund 5 Prozent höheren Nettoliegenschaftsertrag ist dies hauptsächlich in den Liegenschaftsverkäufen der Berichtsperiode begründet. Vor allem die Eigentumsübertragung von Eigentumswohnungen habe hierzu beigetragen. Am Bilanzstichtag umfasst das Portfolio 72 Liegenschaften inklusive Entwicklungsliegenschaften und Landparzelle. Die Mieterträge der Renditeliegenschaften setzen sich aus folgenden Nutzungsarten zusammen: 46 Prozent Büro, 26 Prozent Gewerbe und Logistik/Lager, 14 Prozent Detailhandel und 14 Prozent Wohnen und Parking. Die Marktwertveränderung der Renditeliegenschaften beträgt CHF 4,2 Mio. (Vorjahr CHF 7,9 Mio.). Das Bestandsportfolio wurde um 0,2 Prozent respektive CHF 2,6 Mio. aufgewertet und der Einwertungsgewinn neu erworbener Liegenschaften beträgt CHF 1,6 Mio. Der Liegenschaftsertrag stieg gegenüber der Vergleichsperiode um 3,5 Prozent auf CHF 40,0 Mio. (Vorjahr CHF 38,7 Mio.) an, obwohl mit dem Verkauf des Einkaufszentrums Herti substanzielle Mieterträge wegfielen, wie es weiter heisst. Der Wegfall sei mittels Leerstandsabbau, Mietzinserhöhungen und Erträgen neu erworbener Liegenschaften kompensiert worden. Die Leerstandsquote lag am Bilanzstichtag bei 12,0 Prozent (31.12.2007: 12,9 Prozent). Unter Ausschluss der Veränderungen im Portfolio wurde der Leerstand im ersten Semester um 1,3 Prozent reduziert. auf dem Renditeportfolio wurde, trotz der Leerstände, eine Nettorendite von 5,5 Prozent (Vorjahr 5,4 Prozent) erwirtschaftet. Der Liegenschaftsaufwand wurde um CHF 0,4 Mio. reduziert und beträgt in der Berichtsperiode 14,4 Prozent (Vorjahr 15,8 Prozent) des Liegenschaftsertrages. Der administrative Aufwand stieg um CHF 0,8 Mio. gegenüber der Vergleichsperiode an. Grund hierfür seien insbesondere höhere Salärkosten wegen des für die Bewirtschaftung der eigenen Liegenschaften gestiegenen Personalbestandes. Der Finanzaufwand stieg gegenüber der Vorjahresperiode um CHF 0,4 Mio. auf CHF 9,2 Mio. Dies sei den im Jahresvergleich deutlich gestiegenen Zinsen zuzuschreiben. Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekendarlehen in Schweizer Franken betrug am Bilanzstichtag 3,38 Prozent (31.12.2007: 3,40 Prozent), die durchschnittliche Zinsbindung beträgt unverändert 48 Monate.

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Seite 14 Ausgabe 16/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

BFW Liegenschaften AG: Neubewertung Webermühle schmälert Gewinn Die BFW Liegenschaften AG hat ihr Anlageportfolio im 1. Halbjahr 2008 ausgebaut. Das Portfolio erreichte per 30. Juni 2008 einen Wert von CHF 443.3 Mio. Dies entspricht einem Wachstum von 10 Prozent gegenüber Jahresende 2007, beziehungsweise von 50 Prozent gegenüber dem Bilanzstichtag 30. Juni 2007. Der Erfolg aus Vermietung stieg gegenüber der Vorjahresperiode um 33 Prozent auf CHF 9.0 Mio. Der Gewinn inklusive Neubewertungseffekte verringerte sich auf CHF 0.6 Mio. pd. Das Liegenschafts-Portfolio der BFW Liegenschaften AG (SWX: BLIN) erreichte per 30. Juni 2008 einen Gesamtwert von CHF 443.3 Mio. Dies entspricht einem wertmässigen Zuwachs von 10 Prozent gegenüber mit dem Jahresende 2007, bzw. von 50 Prozent gegenüber dem Bilanzstichtag vom 30. Juni 2007. Während des ersten Halbjahres 2008 wurden acht Renditeliegenschaften mit einem Wert von rund CHF 42 Mio. neu in das Portfolio aufgenommen (6 Wohnliegenschaften, 1 Wohn- / Geschäftsliegenschaft, 1 Geschäftsliegenschaft). Verkäufe gab es im Berichtszeitraum keine.

Mieterträge gesteigert

Der starke Ausbau des Liegenschafts-Portfolios während der zweiten Jahreshälfte 2007 wirkte sich im 1. Halbjahr 2008 positiv auf die Entwicklung der Mieterträge aus. Diese stiegen im Berichtszeitraum um 36 Prozent auf CHF 13.4 Mio. (1. HJ 2007: CHF 9.8 Mio.). Der direkte Aufwand für die vermieteten Renditeliegenschaften, in dem für das 1. Halbjahr 2008 Erneuerungsaufwendungen von CHF 1.3 Mio. enthalten sind, belief sich auf CHF 4.3 Mio. (1. HJ 2007: CHF 3.0 Mio.). Der Erfolg aus Vermietung stieg somit im 1. Halbjahr 2008 um substanzielle 33 Anzeige

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Fortsetzung

Prozent auf CHF 9.0 Mio. (1. HJ 2007: CHF 6.8 Mio.). Die Leerstandsquote lag bei 6.5 Prozent per 30. Juni 2008. Im Vergleich zum Jahresendwert 2007 (6.7 Prozent) wurde sie um 0.2 Prozent reduziert.

Immobilien Brief BFW Liegenschaften AG: Neubewertung ...

IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche AG, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Grubenstrasse 56 8045 Zürich redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch

Beim Erfolg aus Neubewertung von Renditeliegenschaften wurde in der Berichtsperiode ein Verlust von CHF 2.7 Mio. ausgewiesen (1. HJ 2007: Gewinn CHF 1.9 Mio.). Im Rahmen einer Neueinschätzung des Marktwerts der grössten Liegenschaft im Portfolio, Webermühle in Neuenhof / AG, wurde bei dieser Liegenschaft eine Tieferbewertung um CHF 4.2 Mio. vorgenommen.

Neubewertung Webermühle

Der Beratungs- und Verwaltungsaufwand stieg im Berichtszeitraum auf CHF 2.2 Mio. (1. HJ 2007: CHF 1.2 Mio.). Der Mehraufwand ist auf höhere Kosten für Grundstücksbewertungen (grösseres Immobilienportfolio), neue Projekte für Portfoliomanagement / internes Kontrollsystem und Aufwand für Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem «Being Public» an der SWX Swiss Exchange (BLIN seit 12. Juni 2007 an SWX kotiert) zurückzuführen. Das Managementhonorar wurde unverändert gegenüber der Vorjahresperiode mit 0.5 Prozent auf den durchschnittlichen Aktiven der Gesellschaft berechnet. Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) belief sich im 1. Halbjahr 2008 auf CHF 4.1 Mio. (1. HJ 2007: CHF 7.5 Mio.). Durch den starken Ausbau des Liegenschafts-Portfolios und die höheren Zinskosten stieg der Finanzaufwand im Vergleich zur Vorjahresperiode um 50 Prozent auf CHF 3.8 Mio. (1. HJ 2007: CHF 2.5 Mio.). Der Gewinn inkl. Neubewertungseffekte reduzierte sich im 1. Halbjahr 2008, insbesondere als Folge der Neubewertung Webermühle, auf CHF 0.6 Mio. (1. HJ 2007: CHF 3.8 Mio.). Der Gewinn exkl. Neubewertungseffekte erhöhte sich in der Berichtsperiode um 15 Prozent auf CHF 2.5 Mio. (1. HJ 2007: CHF 2.2 Mio.). Der innere Wert pro Namenaktie (Net Asset Value) beträgt per Bilanzstichtag CHF 31.07. Mit einem Eigenkapital von CHF 154.4 Mio. per 30. Juni 2008, entsprechend einer Eigenkapitalquote von 34.4 Prozent, weist BFW Liegenschaften eine solide Bilanzstruktur aus. Stephan Ehrsam übernahm per 1. September 2008 die Funktion des Chief Financial Officer und wurde Mitglied der Geschäftsleitung der BFW Liegenschaften AG. Er trat die Nachfolge von Carlos Schaufelberger an, der innerhalb der bfw group bei den nicht kotierten Gesellschaften für die Bereiche Finanzen & Controlling verantwortlich zeichnet.