Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 17/08 / September 2008 Editorial
INHALT Editorial ..................................1 Indirekte Anlagen setzen sich bei institutionellen Anlegern durch ......................................2 Nachricht ................................3 Neuer Think Tank für die Immobilienwirtschaft ..............5 Nachricht ................................6 Nachhaltige Immobilieninvestitionen: Sustainability rückt ins Rampenlicht .............................7 Nachricht ................................8 Immobilien-Finanzmärkte Schweiz ..................................9 Swissinvest Real Estate Investment Fund vergrössert Portfolio ................................11 Solano Benítez erhält Auszeichnung . ......................13 Nachricht ..............................13 Remo Riva erstellt Designstudien für «Turm von Olten» .................................14 Impressum
...........................14
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Die Einsicht erwacht peu à peu Die institutionellen Anleger in der Schweiz entdecken Investments in ausländische Immobilienmärkte. Endlich, mögen Immobilienspezialisten dazu sagen. Doch dieser Satz drückt nur die halbe Wahrheit aus. Er beschreibt zwar eine Entwicklung, die tatsächlich stattfindet, er beinhaltet aber auch eine Portion Wunschdenken. Denn die Schweizer Institutionellen investieren trotz Aufwärtstrend immer noch sehr zaghaft in Märkte rund um den Globus, die gute Renditen generieren. Wenn Remi Buchschacher Redaktionsleiter man sich vor Augen führt, dass sie nach wie vor vorallem in Schweizer Immobilien investieren (in einem kleinen Markt notabene, der zwar gut performt, aber ein grosses Klumpenrisiko bildet), sei die Frage erlaubt, warum sie bei Aktienengagements keine Scheu vor waghalsigen Deals in üble Konstruktionen und Gefässe jenseits des Atlantiks zeigen. Die neuen Anlagerichtlinien erlauben es den Schweizer Pensionskassen und Versicherungen, bis zu 10 Prozent ihrer Immobilieninvestments im Ausland zu tätigen. Für einige würde das eine glatte Verdoppelung gegenüber dem Status Quo bedeuten, für die meisten sogar eine Verdreifachung. Da ist also noch Potenzial drin. Ein Aufwärtstrend ist zwar feststellbar, doch erst peu à peu. Lesen Sie mehr dazu in der Zusammenfassung der neusten Ausgabe des Immobilien Investment Surveys von Sal. Oppenheim in dieser Ausgabe. Ihr Remi Buchschacher
Schweizer
ImmobilienGespräche
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Wie wird Immobilien-Leasing heute erfolgreich angewendet? Das nächste Schweizer Immobiliengespräch findet am 2. Oktober im Restaurant Brasserie Lipps in Zürich statt. Beginn um 17.30 Uhr Folgende Referenten sind bisher bestätigt: Oliver Rappold, Rechtsanwalt und Partner Rosenow Grob Schilling, Zürich Christian Looser, AIL Swiss-Austria Lesing AG, Glattbrugg Melden Sie sich gleich an unter http://www.immorunde.ch
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Seite 22 Seite Ausgabe 17/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Indirekte Anlagen setzen sich bei institutionellen Anlegern durch Gemäss einer aktuellen Umfrage von Sal. Oppenheim Real Estate in Zusammenarbeit mit dem Lehrstuhl für Finanzmanagement an der Universität Basel sind indirekte Immobilienanlagen bei der Vermögensallokation innerhalb der Immobilienquote von Schweizer Pensionskassen und Versicherung immer verbreiteter. Auch wenn nach wie vor der grösste Anteil der institutionellen Immobilienanlagen direkt gehalten wird, ist ein deutlicher Trend hin zu indirekten Eigentumsformen festzustellen. pd. Im Zuge einer Investitionseuphorie nahmen in den Jahren 2000 und 20 Pd. Die Studie untersucht derzeitige und zukünftige Allokationen, Trends und Meinungen bei Schweizer Pensionskassen und Versicherungen in Bezug auf ihre Immobilienanlagen. Mit derzeitigen Immobilienquoten zwischen 13 Prozent bei den Versicherungen und 18 Prozent bei Pensionskassen geben besonders Pensionskassen mehrheitlich an, auch in Zukunft verstärkt auf Immobilienanlagen setzen zu wollen. Wie schon im Immobilien Investment Survey 2006 festgestellt, konnte dabei auch 2008 der Trend hin zu indirekten Immobilienanlagen bestätigt werden. Besonders die Verbreitung dieser Art von Anlagen hat dabei sowohl bei Versicherungen wie auch Pensionskassen im Zeitverlauf noch weiter zugenommen. 89 Prozent der antwortenden Pensionskassen verfügen mittlerweile über indirekte Immobilienanlagen, bei den Versicherungen ist die Verbreitung mit 60 Prozent zwar etwas geringer jedoch um 16 Prozentpunkte höher als 2006.
Schweizer
Seite 33 Seite Ausgabe 17/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Fortsetzung
Die individuellen Allokationen der Umfrageteilnehmer weisen aber nach wie vor eine starke Heterogenität auf. Während vereinzelte Pensionskassen bereits 100 Prozent ihrer Immobilienanlagen indirekt halten, haben andere Investoren noch ausschliesslich direkte Anlagen. Über alle Umfragteilnehmer hinweg zeigt sich, dass Versicherungen mit durchschnittlich 7 Prozent der Immobilienanlagen zu einem geringeren Anteil indirekt investiert sind als Pensionskassen mit durchschnittlich 28 Prozent.
Immobilien Brief Indirekte Anlagen setzen sich bei ...
Nachricht
Ständerat hat DumontPraxis abgeschafft pd. Der Ständerat hat mit 33 gegen 0 Stimmen entschieden, dass die Dumont-Praxis sowohl im Bund als auch in den Kantonen vollständig aufgehoben wird. Die Dumont-Praxis kommt heute sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene zur Anwendung. Sie besagt, dass Unterhaltsaufwendungen für Liegenschaften, welche in einem vernachlässigten Zustand übernommen worden sind und innerhalb von fünf Jahren nach der Übernahme renoviert werden, bei den Steuern grundsätzlich nicht abgezogen werden können. Dabei werden die neuen Eigentümer gegenüber den bisherigen Eigentümern steuerlich benachteiligt, da die bisherigen Eigentümer die Aufwendungen für Wert erhaltende Unterhaltsarbeiten uneingeschränkt abziehen können.
Immobilienaktien als liquide Immobilienanlagen bevorzugt
Kotierte indirekte Immobilienanlagen sind gemäss der durchgeführten Befragung bei Pensionskassen stärker verbreitet, welche mit 15 Prozent ihrer Immobilienanlagen eine deutlich höhere Allokation aufzeigen als Versicherungen, deren Immobilienanlagen nur zu durchschnittlich 4 Prozent kotiert sind. Besonders die erhöhte Liquidität der Anlage im Gegensatz zu direkt gehaltenen Immobilien wird vor allem von Pensionskassen als Investitionsmotiv angegeben. Versicherungen sehen weniger die erhöhte Liquidität als Investitionsgrund sondern eher die Chance der einfachen Erzielung einer internationalen Anlagendiversifikation. Trotz der derzeitigen globalen Turbulenzen an den Aktienmärkten – von denen auch Immobilientitel nicht verschont blieben - plant die Mehrheit der an der Umfrage teilnehmenden Investoren in den kommenden zwei Jahren einen gleichbleibenden oder zunehmenden Bestand an kotierten Immobilienanlagen.
Internationale Diversifikation durch nicht-kotierten Immobilienanlagen
Indirekte nicht-kotierte Immobilienanlagen wie beispielsweise nichtkotierte Fonds oder Anteile an Anlagestiftungen finden besonders bei Schweizer Pensionskassen eine immer breitere Abstützung. 69 Prozent der antwortenden Pensionskassen sind in diese Anlageart investiert, wobei auffällt, dass mit abnehmender Grösse der Pensionskassen be-
Immobilien Brief Schweizer
Fortsetzung
Indirekte Anlagen setzen sich bei ...
Seite 4 Ausgabe 17/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche sonders der Inlandsanteil der Anlagen stark zunimmt. Während grössere Kassen indirekte nicht-kotierte Anlagen vermehrt für eine internationale Diversifikation nutzen, dominieren bei kleineren Pensionskassen lokale Anlagen. Bei den Versicherungen fällt die Verbreitung indirekter nichtkotierter Anlagen - auch aufgrund von restriktiveren Anlagerichtlinien - deutlich niedriger aus. Lediglich ein Drittel der teilnehmenden Versicherungen sind in diese Anlageart investiert. Für die kommenden zwei Jahre gibt die Mehrheit der teilnehmenden Investoren an, ein gleichbleibendes oder zunehmendes Exposure in indirekte nicht-kotierte Anlagen zu beabsichtigen. Als Gründe hierfür wird besonders eine einfach zu erreichende internationale Portfoliodiversifikation genannt. Eine geringe Transparenz sowie fehlende Marktinformationen sind Faktoren, die Investoren nach wie vor behindern.
Bedeutung der Asset Klasse Immobilien bleibt hoch
Die Studienergebnisse zeigen, dass besonders indirekte Anlagen sowie Anlagen im Ausland zur Erzielung einer internationalen Diversifikation in den Fokus von institutionellen Investoren rücken. Die Vielfalt indirekter Anlagen hat dabei in den letzten Jahren stark zugenommen und Investoren einerseits in die Lage versetzt, bei entsprechender Selektionskompetenz durch die Auswahl fokussierter Anlagen individuelle Portfolios aufzubauen. Andererseits hat die Erweiterung des Anlageuniversums zu einer erhöhten Komplexität bei Anlageentscheidungen geführt. Die derzeitige Finanzmarktkrise hat durch starke Kurseinbrüche an den Kapitalmärkten und gestiegene wirtschaftliche Unsicherheiten den Anlageentscheid nicht einfacher gemacht. Das in der Studie gezeigte Allokations- und Anlageverhalten zeigt jedoch, dass institutionelle Schweizer Investoren weiterhin auf die Asset-Klasse Immobilien setzen. Die Studie kann angefordert werden bei: kristina.soprek@oppenheim.ch Anzeige
Schweizer Immobilien-Kongress 2008, Fokus: Neues Mietrecht 12. November, 9.00 – 17.30 Uhr, Hotel Bellevue Palace, Bern Wertvolle Informationen zu Chancen, Trends und Risiken im Schweizer Immobilienmarkt Expertenwissen zur laufenden Mietrechtsrevision und deren Folgen Unter anderem mit folgenden Referentinnen und Referenten Dr. Donato Scognamiglio CEO IAZI AG
Dr. Marlene Amstad Vizedirektorin SNB
Dr. Peter Gurtner Direktor BWO
Prof. Dr. Franz Jaeger Universität St.Gallen
Weitere Informationen und Anmeldung: www.iazi.ch/kongress
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Seite 55 Seite Ausgabe 17/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Neuer Think Tank für die Immobilienwirtschaft Die HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich gründet gemeinsam mit dem Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft SVIT Schweiz das Swiss Real Estate Institute als neuen Think Tank für die Schweizer Immobilienwirtschaft. Das Swiss Real Estate Institute will sich als feste und anerkannte Institution in der schweizerischen Immobilienlandschaft etablieren und Lücken in der praxisorientierten Ausbildung und Forschung schliessen. Der designierte Leiter des Institutes ist Fredy Swoboda. pd. Das Swiss Real Estate Institute soll im Immobilienbereich als voraus denkende Organisation positioniert werden und eine starke Beachtung in der Öffentlichkeit erreichen, wird in einer Pressemiteilung betont. Insbesondere soll mit dem Swiss Real Estate Institute eine auf Bildung und Forschung ausgerichtete Networking-Plattform rund um den Immobilienbereich aufgebaut werden, die Immobilienfachleute mit Finanzexperten, Vertretern der öffentlichen Hand und Investoren zusammenführt.
Lücken schliessen
Das Swiss Real Estate Institute will sich als feste und anerkannte Institution in der schweizerischen Immobilienlandschaft etablieren und Lücken in der praxisorientierten Ausbildung und Forschung schliessen. Das Institut will Zielgruppen ansprechen, die in der Forschung vorrangig Fragestellungen in den Bereichen Gesetzgebung, Steuern, Finanzen (mit Augenmerk Real Estate Finance) betreffen. Bei der Lehre (Studiengang MAS Master of Advanced Studies in Real Estate Management bei der HWZ) steht die Ausbildung in den Be-
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Fortsetzung
Neuer Think Tank für die Immobilien...
Seite 6 Ausgabe 17/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche reichen Immobilie, Portfolio, Finanzen (mit Augenmerk Real Estate Finance) im Vordergrund. Dienstleistungen sollen einen hohen Transfer von Forschung und Lehre voraussetzen. Dies bedeutet, dass die reine Dienstleistung und Beratung das Vorhandensein von eigenen Ergebnissen verlangt. Anzustreben ist auch die Übernahme von Dauerdienstleistungen im Sinne von Produkten, zum Beispiel Pflege von Indices, Normen und Standards.
Fredy Swoboda designierter Leiter Nachricht
Züblin vollendet Nennwertrückzahlung pd. Die Züblin Immobilien Holding AG hat CHF 0.50 pro Aktie in Form einer Nennwertreduktion zurückbezahlt, wie dies durch die Aktionäre an der Generalversammlung vom 10. Juli 2008 beschlossen wurde. Die Nennwertreduktion hat ebenfalls einen Einfluss auf den Ausübungspreis der 3,55 Prozent Wandelanleihe, welcher auch um CHF 0.50 auf CHF 7.25 reduziert wurde. Diese Anleihe wird am 19. Dezember 2008 fällig und die letzte Möglichkeit zur Umwandlung ist der 19. November 2008.
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Das Swiss Real Estate Institute als Think Tank für die Schweizer Immobilienwirtschaft wird in Form einer Stiftung ins Leben gerufen. Organisatorisch steuern Stiftungsrat und Akademischer Beirat den übergeordneten Kurs. Administrativ ist das Institut an der HWZ angesiedelt. Der designierte Leiter des Institutes, Fredy Swoboda (45), arbeitet zu 50 Prozent für das Institut und 50 Prozent für die HWZ als Studienleiter MAS Real Estate Management. Vor seinem Amtsantritt an der HWZ am 1. September 2008 war er in leitenden Positionen im Immobilienbereich tätig: bei der Stadt Zürich in der Geschäftsleitung der Immobilien-Bewirtschaftung, beim Bundesamt für Bauten und Logistik als Abteilungsleiter des Projektmanagements, beim ETH-Rat als Leiter des Stabes Bauten und Informatik sowie in der Management-Beratung. Fredy Swoboda ist Dipl. Arch. ETH SIA und hat einen Master in Architecture and Urban Design der Harvard University. Die HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich ist Mitglied der Zürcher Fachhochschule. Gegründet wurde sie 1986 als berufsbegleitende HWV Zürich durch den KV Schweiz und die Stiftung Juventus-Schulen Zürich. Mit über 1‘700 Studierenden und 265 Dozierenden ist die HWZ die grösste berufsbegleitende Hochschule im Bereich Wirtschaft der Schweiz. Sie weist ein Angebot an Studiengängen in den Fachbereichen Betriebsökonomie, Wirtschaftsinformatik und Kommunikation auf Bachelor- und Master-Stufe sowie eine Möglichkeit zum Doktorat auf. Im Weiterbildungsbereich werden auch Zertifikats- und Diplom-Lehrgänge angeboten.
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Seite 77 Seite Ausgabe 17/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Nachhaltige Immobilieninvestitionen: Sustainability rückt ins Rampenlicht Die Klimaerwärmung macht auch vor der Immobilienwirtschft nicht Halt: «Real Estate Sustainability» ist ins Rampenlicht gerückt. Erörtert wurde die Thematik anlässlich der Eröffnung des 4. Lehrgangs MAS Immobilienmanagement am Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ von Carl-Johan Francke (SAM Sustainable Asset Management), Prof. Dr. Hanspeter Gondring (ADI Stuttgart) sowie Maarten Vermeulen (Protego Real Estate Investors). cf. Die Szenarien sprechen eine deutliche Sprache: Geht Schema A1 des IPCC von einer durchschnittlichen Klimaerwärmung von drei Grad in den nächsten hundert Jahren aus, so nimmt ein anderes Modell bereits bis zu fünf Grad an. Als Ursache gelten gemäss dem Intergovernmental Panel on Climate Change sowohl die Achsenverschiebung der Erde mit der sich daraus ergebenden veränderten Sonneneinstrahlung, als auch ein hausgemachtes Problem – das schlechte Haushalten des Menschen mit der Energie. So erstaunt es wenig, dass in politischen und wirtschaftlichen Kreisen vermehrt Anstrengungen unternommen werden, das Steuer ganz herumzureissen oder stark korrigierend einzugreifen. Diese Entwicklung hat auch in der Immobilien-Branche Fuss gefasst. „Real Estate Sustainability“ heisst das Gebot der Stunde. So rücken Europas Immobilieninvestoren nachhaltige Gebäude ins Zentrum ihrer Aufmerksamkeit und berücksichtigen diese in zunehmendem Masse in ihren Anlagestrategien. Erstmals stellte die Branchenleitmesse Expo Real einen Messetag unter diesen Fokus und bei der MIPIM 2008 wird sogar ein „Green Building Award“ vergeben. Beides zeigt, dass sich die Immobilienwirtschaft intensiver mit dem Thema beschäftigen will und sollte. Für den erstmals ausgeschriebenen Investorenpreis „Prime Property Award“, welcher besonders umweltverträgliche Immobilieninvestitionen in Europa auszeichnet, haben sich gegen hundert Projekte beworben. Das Spektrum der Bewerbungen reicht von Projektentwicklungen und Neubauten bis hin zu umfassenden Sanierungen von Gebäuden, welche so schonend als möglich zu erfolgen haben. Die Investitionen zielen hierbei nicht nur auf eine
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Fortsetzung
Nachhaltige Immobilieninvestitionen ...
Seite 88 Seite Ausgabe 17/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche optimale finanzielle Rendite ab, sondern ebenso auf einen maximalen Return im Umweltbereich. Dabei ist der baulichen Qualität die entsprechende Relevanz einzuräumen, um die Umwelt mit geringeren Emissionen zu belasten.
Ökonomische und ökologische Faktoren Nachricht
D4 Business Center bleibt ohne Hotel pd. Das Hotelprojekt beim D4 Business Center in Root wird vorerst nicht gebaut. Die Angebote der potenziellen Investoren hätten die Suva überzeugen können, wird Suva-Sprecherin Barbara Salm in der Neuen Luzerner Zeitung zitiert. Die Suva wollte im Rahmen ihrer Anlagestrategie einen Investor für ein weiteres Bürogebäude mit einem Hotel finden. Das Hotelprojekt sei aber keineswegs definitiv vom Tisch. Vielmehr werde es noch einmal überdacht und geprüft. Noch im Februar hatte die Suva verkündet, dass man mit Investoren verhandle und dass der Vertrag mit einem Hotelbetreiber bereits unterschrieben sei. Auch die Baubewilligung für den Bürokomplex und das Hotel war schon vorhanden. Das BusinessHotel hätte über rund 130 Zimmer verfügen sollen und wäre im 4-Stene-Bereich angesiedelt gewesen. Laut Barbara Salm sollen keine Probleme mit dem Hotelbetreiber entstehen.
Das Konzept der Nachhaltigkeit umfasst die langfristige Verträglichkeit einer Massnahme und bezweckt in der Umsetzung, ein natürliches System zu nutzen jedoch nicht zu übernutzen – so dass sowohl die Bedürfnisse der jetzigen als der kommenden Generationen noch befriedigt werden können. Auf den Immobiliensektor übertragen umfasst die „Sustainability“ die langfristige Verträglichkeit im Einklang mit der Natur, die maximale Ressourcenschonung, die Energieeffizienz und maximale die Emissionsreduktion sowie die langfristige Wirksamkeit. Nachhaltige Immobilien zeichnen sich vor allen Dingen dadurch aus, dass sie betriebssicher, langlebig, Ressourcen schonend, komfortabel und gesundheitsfördernd sind. Denn je länger, und auch je vielfältiger, eine Immobilie genutzt werden kann, desto grösser ist auch ihr Nachhaltigkeitseffekt.
Ansprechende Renditen?
Die Immobilienbranche mit ihrer Vielzahl an Bestandsgebäuden und Neubauprojekten ist der grösste Energieverbraucher noch vor Transport, Verkehr und dem produzierenden Gewerbe und trägt so erhebliche Mitverantwortung für den erhöhten Emissionsausstoss. Das sollte für Nutzer aber auch für Investoren Gedankenanstoss genug sein, das unermüdliche Wachstum an überbauter Fläche zu hinterfragen und den Umgang mit natürlichen Ressourcen effizienter zu gestalten. Das bedeutet in erster Linie, vermehrt energieeffiziente und umweltfreundliche Gebäude zu planen, zu bauen und Bestandsimmobilien einer Sanierung zu unterziehen. Interessant wird das aus Investorensicht, wenn das Einsparpotenzial bei den variablen Kosten die zusätzlichen Investitionskosten deckt – beides ist natürlich in hohem Masse vom Marktpreis für Energie abhängig. Allerdings ist die Branche noch weit von „Green Buildings“ als generellem Standard entfernt. Hohe Kosten, verbunden mit dem Risiko, diese nicht amortisieren zu können stellen nach wie vor ein grosses „Wagnis“ dar. Zwar steigt in Europa die Nachfrage nach Gebäuden, die den ökologischen Anforderungen entsprechen, jedoch sind die Nutzer (noch) nicht bereit, hierfür jeden Preis zu zahlen. Denn nicht nur das verantwortungsbewusste Handeln im Sinne der Nachwelt, sondern auch langfristig niedrige Betriebskosten, ein hohes Vermietungspotenzial und gute Renditechancen sprechen für nachhaltiges Bauen. Grundsätzlich gilt jedoch, dass sich die Verbindung zwischen Immobilien und Nachhaltigkeit als durchaus tragfähig erweisen kann und keiner Träumerei entspringt sondern einen echten ökonomischen Tradeoff darstellt. Es wird sich weisen, ob Sustainability nicht auf dem Altar der kurzfristigen Renditemaximierung geopfert werden muss.
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Seite 99 Seite Ausgabe 17/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz Immobilienfonds CH-Valoren
2'672'561 844'303 1'968'509 276'935
Anlagefonds Name
25.09.2008 Rückn.Preis
BONHOTE IMMOBILIER
Börsenkurs
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz Aug. 08
Kurse seit 1.1.07 tiefst / höchst
102.90
111.00
2.99%
7.87%
0.00%
0.64%
107.80
CS 1A IMMO PK
1071.00
1265.00
4.25%
18.11%
4.98%
nk
CS REF PROPERTY PLUS
1030.00
1165.00
2.61%
13.11%
1.70%
nk
167.30
200.30
4.23%
19.73%
6.32%
CS REF INTERSWISS
3'106'932
CS REF LIVINGPLUS
1'291'370
CS REF SIAT
2'158'801
DYNAMIC REAL ESTATE FUND
1'458'671
FIR
Börsenkapitalisierung
114.50
339'660'000
1215.00
204.00
3'081'954'920
1130.00
1190.00
689'680'000
1.29%
183.90
204.00
1'208'600'385
97.35
112.00
na
15.05%
8.74%
2.46%
102.30
117.00
1'960'000'000
117.60
140.20
3.82%
19.22%
3.24%
0.63%
130.00
144.90
1'614'957'351
1033.00
1000.00
2.55%
-3.19%
-5.06%
1.33%
1015.00
1075.00
261'801'000
95.60
110.00
3.41%
15.06%
0.46%
1.09%
105.20
113.00
643'580'300
977'876
IMMOFONDS
276.25
343.00
3.94%
24.16%
9.02%
1.67%
319.75
353.00
926'507'141
278'226
LA FONCIERE
500.90
640.00
3.12%
27.77%
0.79%
0.81%
620.00
700.00
721'536'000
277'010
MI-FONDS IMMO
145.00
170.50
3.88%
17.59%
7.60%
0.62%
160.80
180.00
272'800'000
278'545
SOLVALOR "61"
166.00
221.00
3.02%
33.13%
3.56%
1.24%
200.00
230.00
785'337'865
725'141
SWISS RE IMMOPLUS
753.50
860.00
1.41%
14.13%
2.99%
0.64%
822.00
909.50
825'600'000
82.35
104.50
3.40%
26.90%
12.91%
1.49%
98.50
106.70
991'713'569
3'743'094
SWISSCANTO (CH) REF IFCA
2'616'884
SWISSINVEST REIF
103.70
112.00
3.84%
8.00%
0.00%
0.37%
106.00
116.90
432'093'088
1'442'082
UBS SWISS RES. ANFOS
46.45
51.00
4.06%
9.80%
4.72%
1.75%
48.50
52.00
1'234'651'605
1'442'085
UBS LEMAN RES. FONCIPARS
59.20
64.60
3.78%
9.12%
3.08%
1.72%
63.05
73.00
662'869'838
1'442'087
UBS SWISS MIXED SIMA
71.90
82.30
3.83%
14.46%
4.79%
0.83%
78.80
87.50
4'062'968'047
1'442'088
UBS SWISS COM. SWISSREAL
56.30
61.50
4.14%
9.24%
4.05%
0.60%
58.50
65.60
799'544'280
(1)
Ohne CS REF Property Plus, Swiss Re Immoplus, Dynamic, Bonhôte
Ø(1)
Ø
SWIIT Index
Ø
Total
3.58%
15.75%
4.72%
1.20%
21‘515‘855‘389
25.09.2008
Immobilienaktien CH-Valoren
883'756
Aktien Name
Börsenkurs
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz Aug. 08
Kurse seit 1.1.07
Börsenkapitalisierung
tiefst / höchst
(Free Float)
108.75
127.00
4.01%
16.78%
1.15%
2.33%
121.40
156.50
634'238'000
31.70
20.40
5.46%
-35.65%
-22.38%
0.80%
22.00
34.00
95'701'500
ESPACE REAL ESTATE
136.90
128.00
2.76%
-6.50%
-4.01%
nk
126.00
151.00
168'180'224
1'731'394
INTERSHOP
231.30
319.00
6.44%
37.92%
7.62%
11.70%
275.00
343.00
348'348'000
1'110'887
MOBIMO
176.00
173.50
5.25%
-1.42%
0.27%
2.15%
175.00
209.00
678'225'814
1'829'415
PSP SWISS PROPERTY
58.90
67.00
3.62%
13.75%
21.33%
5.60%
54.55
75.95
2'859'608'294
803'838
SWISS PRIME SITE
56.30
64.00
5.38%
13.68%
17.22%
4.35%
55.10
76.00
1'477'647'245
261'948
WARTECK INVEST
1298.00
1510.00
4.16%
16.33%
0.77%
0.56%
1500.00
1679.00
170'418'600
10.45
7.80
6.42%
-25.36%
-17.00%
5.13%
8.68
12.95
311'711'290
1'820'611 255'740
2'183'118
ALLREAL HOLDING
NAV inkl. aufgel. Ziinsen
BFW LIEGENSCHAFTEN N
ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING
Sämtliche Zahlen wurden uns zur Verfügung gestellt von:
MV Invest AG Seefeldstrasse 104 CH-8008 Zürich
Ø
Ø
Index
Ø
Total
4.84%
3.28%
10.57%
4.63%
6‘744‘078‘967
Seite10 10 Seite Ausgabe 17/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Immobilien Brief Schweizer
Immobilienfonds Berner Kantonalbank Nominalwert
350
Brutto-Dividende
24.09.08 Kurse nichtkotierter Immobilien-Nebenwerte Bundesplatz 8 CH-3001 Bern
Valoren-Nr.
0.00
Telefon 031 666 63 33 Telefax 031 666 60 33
Beschreibung
Tiefst 2008
Höchst 2008
Geld 24.09.08
Brief 24.09.08
140241
N
Agruna AG
4'400.00
4'700.00
10
4'410.00
4'700.00
50
155753
N
Bürgerhaus AG, Bern
605.00
1'240.00
30
706.00
1'240.00
8
500
841414
I
CasaInvest AG, Rheintal
870.00
930.00
50
875.00
925.00
92
Espace Real Estate AG, Biel
125.00
137.00
50
127.00
129.00
1000
FTB Holding SA, Brissago
590.00
680.00
50
550.00
640.00
44
29'000.00
32'000.00
3
30'000.00
32'500.00
1
8'400.00
8'400.00
2
8'100.00
9'200.00
5
800.00
1'175.00
50
850.00
180.00
200
10
3.50
255740
N
25
2.50
363758
I
500
600.00
3490024
N
Gesellschaft für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur
500
150.00
191008
N
Immges Viamala, Thusis
400
40.00
257750
I
1000
80.00
197641
N
Konkordia AG, Luzern
5'100.00
5'500.00
10
5'100.00
250
20.00
197640
N
Konkordia AG, Luzern N
1'310.00
1'310.00
10
1'275.00
254593
N
MSA Immobilien, Adliswil
100
176.00
2766143
N
Pagameno Invest AG
180.00
180.00
50
150.00
2766145
PS
Pagameno PS, Bern
200.00
200.00 5
3'000.00
1.10
1.10
1500
10 100
0.00
100 500
25.00
1
Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo
218460
N
2989760
I
Pfenninger & Cie AG, Wädenswil Real Estate Holding
26
1.05
1.10
136500
600
36.00
225664
I
SAE Immobilien AG, Unterägeri
2'350.00
2'350.00
2
1'975.00
2'500.00
8
800
64.00
231303
I
Sia- Haus AG, Zürich
4'600.00
5'000.00
3
4'950.00
5
0.00
1789702
I
Sihl Manegg Immobilien AG
0.35
2.25
8800
0.40
1.25
10000
100
13'000.00
1
0.00
253801
N
Tersa AG
4
8'250.00
1000
120.00
172525
N
TL Immobilien AG
5
3'435.00
1000
250.00
256969
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Eines der grössten Portfolios in der Schweiz expandiert!
Immobilien Brief Schweizer
Seite 11 Ausgabe 17/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Swissinvest Real Estate Investment Fund vergrössert Portfolio Mitte 2006 wurden die beiden schweizerischen Immobilienfonds Immovit Schweizerischer Investment-Trust für Immobilienwerte und SWISSINVEST Schweizerischer Immobilien-Anlagefonds vereinigt und der daraus entstandene Fonds am 21. August 2006 an der SWX Swiss Exchange unter dem Namen Swissinvest Real Estate Investment Fund kotiert. Der Inventarwert eines Anteils erhöhte sich im laufenden Geschäftsjahr um 0.91 Prozent von CHF 104.72 (per 1. Juli 2007) auf CHF 105.68 (per 30. Juni 2008). Der Rücknahmepreis am Ende des Geschäftsjahres beträgt CHF 104.–. pd. Der Marktwert des Portfolios (Bestandesliegenschaften) des Swissinvest Real Estate Investment Fund nahm in der Periode vom 1. Juli 2007 (CHF 518’477’000.–) bis zum 30. Juni 2008 (CHF 536’907’000.–) um 3.55 Prozent zu. Der Neubau in Buchs (AG) wurde im Juni 2008 abgeschlossen. Es resultierte ein Gewinn von CHF 310’000.– (+1.63 Prozent). Die pro Liegenschaft individuell festgelegten Diskontierungssätze liegen zwischen 4.5 Prozent und 5.3 Prozent. Der durchschnittliche Diskontierungssatz beträgt 4.8 Prozent (Vorjahr: 4.9 Prozent). Knapp zwei Drittel des Bestands sind in Grossstädten oder deren Agglomerationsgemeinden investiert. Die restlichen Standorte liegen im Wesentlichen in Schweizer Mittelzentren oder in deren Agglomeration. Die Gesamterträge betrugen im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2007/08 CHF 32’115’132. Davon wurden über 75 Prozent aus dem Wohnbereich generiert. Mit Büros und Verkaufsflächen werden knapp über 13 Prozent des Ertrags erzielt. Der Rest entfällt auf Gewerbenutzungen oder andere Nutzungen. Die Mietzinsausfallrate – resultierend aus Leerständen und Mietzinsverlusten – beläuft sich im Berichtsjahr auf 2.52 Prozent der Soll-Nettomieteinnahmen (Vorjahr: 2.62 Prozent). Die Bruttorendite Anzeige
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IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
Seite12 12 Seite Ausgabe 17/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Immobilien Brief Schweizer
Fortsetzung
Swissinvest Real Estate Investment Fund ...
über das gesamte Portfolio entspricht 5.85 Prozent (Vorjahr: 5.99 Prozent).
Aufwendungen von fast 5 Mio. CHF
Für ordentlichen Unterhalt und Reparaturen sowie ausserordentlichen Unterhalt wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr total CHF 4’809’201.27 beziehungsweise 15.29 Prozent der Mietzinseinnahmen aufgewendet. Der Gesamterfolg beträgt CHF 18’726’585.04. Nach Berücksichtigung einer Zuweisung an die Rückstellungen für künftige Reparaturen von CHF 1’002’100.– beläuft sich die Höhe des Rückstellungskontos auf CHF 12’677’200.– oder 40.33 Prozent der Mietzinseinnahmen. Die Ausschüttung wird auf CHF 4.25 brutto pro Anteil festgelegt. Die Hypothekarverschuldung belief sich im Geschäftsjahr 3 Mitteilungen an die Anleger · Wichtiges in Kürze 2007/08 auf CHF 100’500’000.–. Bezogen auf den Marktwert aller Liegenschaften beträgt die durchschnittliche hypothekarische Belastung (Fremdfinanzierungsquote) 18.72 Prozent. Mitteilungen an die Anleger
Kennzahlen
Per 30. Juni 2008 wird der Marktwert für das Portfolio des Fonds SwisEstate Investment Fund mit 77 Liegenschaften auf CHF Per 1. sinvest Juli 2006Real wurden die beiden schweizerischen Immobilienfonds Immovit Schweizerischer 536’907’000.– geschätzt (2007: CHF 518’477’000.–). Von den 75 Investment-Trust für Immobilienwerte und SWISSINVEST Schweizerischer Immobilien-Anlagefonds vereinigt und der daraus entstandene Fondsdie am gesamte 21. AugustBerichtsperiode 2006 an der SWX Swiss Exchange Liegenschaften, die sich über hinweg im unter dem Namen Swissinvest Real Estate Investment Fund kotiert. Im vorliegenden Jahresbericht Portfolio befanden, wurden 27 Liegenschaften abgewertet sowie 48 Lieaufeine den Immovit Schweizerischer Investbeziehen sich die ausgewiesenen Zahlen per 30.6.2006 genschaften aufgewertet. Insgesamt fand Wertvermehrung von CHF ment-Trust für Immobilienwerte. 5.23 Mio. CHF gegenüber 2007 statt.
Eckdaten, Geschäftsjahr
30.6.2008
30.6.2007
30.6.2006
Valoren-Nr. 2 616 884 / ISIN CH 002 616 884 6 Anzahl Anteile im Umlauf
3’857’974
3’674’261
149’189
Inventarwert pro Anteil (vor Ausschüttung)1)
CHF
105.68
104.72
1’493.43
Rücknahmepreis pro Anteil
CHF
104.00
103.00
1’444.00
Höchster Kurs (Berichtsperiode)
CHF
121.90
123.80
1’970.00
Tiefster Kurs (Berichtsperiode)
CHF
106.20
115.35
1’880.00
8.72%
16.31 %
25.88 %
536’907’000.00
518’477’000.00
348’506’000.00
18.72 %
20.81 %
27.94 %
CHF
407’712’241.25
384’756’641.51
222’803’213.39
Nettoertrag
CHF
16’320’979.34
14’710’383.68
2’834’675.28
Mietzinseinnahmen
CHF
31’433’990.38
31’039’182.99
5’488’108.80
2.52 %
2.62 %
3.04 %
Agio Vermögensrechnung Marktwert der Liegenschaften
CHF
Fremdfinanzierungsquote in % des Marktwertes2) Nettofondsvermögen Erfolgsrechnung
Mietzinsausfallrate Rendite, Performance3) Ausschüttung pro Anteil
4.25
4.15
19.50
Ausschüttungsrendite
3.70 %
3.41 %
4.26 %
Ausschüttungsquote
94.65 %
90.47 %
164.86 %
Eigenkapitalrendite (ROE)
4.58%
5.80 %
1.24 %
Anlagerendite
5.15%
6.57 %
0.79 %
Performance4)
–1.11 %
2.45 %
1.10 %
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
71.74 %
68.32 %
74.15 %
0.62 %
0.64 %
0.14 %
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF) 1) 2) 3)
Plus Kommission. Maximal zulässige Belastung: 50 % der Marktwerte (KVV Art. 96.1).
CHF
Immobilien Brief Schweizer
Seite13 13 Seite Ausgabe 17/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Solano Benítez erhält Auszeichnung
Nachricht
250-Millionen-Projekt in Biel pd. Die Personalfürsorgestiftung der bernischen Gemeinden Previs will auf dem Gygaxareal in Biel 200 bis 250 Mietwohnungen bauen. Die entsprechende Überbauungsordnung liegt vor. Anstoss zu den Investitionen von insgesamt über einer Viertelmilliarde Franken hat die Swatch Group gegeben, die sich entschlossen hat, nicht im Bözingenfeld, sondern am Standort von Omega auszubauen. Am Südrand der Siedlung wird ein künstlicher Kanal gebaut, der am Anfang und am Ende mit der Schüss verbunden ist. Dazwischen entsteht ein öffentlicher Park, der fast so gross ist wie der Bieler Stadtpark. Nun müssen Stadtrat und Volk zustimmen.
Der paraguayische Architekt Solano Benítez ist der erste Preisträger des Swiss Architectural Award der Banca della Svizzera Italiana BSI. Gestiftet wurde die internationale Architekturauszeichnung von der BSI Architectural Foundation unter der Schirmherrschaft des Bundesamts für Kultur in Bern und der Architekturakademie in Mendrisio (Universität der italienischen Schweiz). Der neu ins Leben gerufene und künftig alle zwei Jahre verliehene Preis ist mit 100‘000 Schweizer Franken dotiert. pd. Der 1963 in Asunción (Paraguay) geborene Benítez, der als viel versprechender Vertreter der lateinamerikanischen Architektur gilt, erhielt sämtliche Stimmen der Jury, der neben dem Vorsitzenden Mario Botta die Architekten Emilio Ambasz (New York), Valentin Bearth (Chur), Direktor der Architekturakademie in Mendrisio, Zhi Wenjun (Shanghai) und Davide Croff, ehemaliger Präsident der Biennale-Stiftung in Venedig angehörten. Die drei von Benítez präsentierten Arbeiten - ein Grabmal in Priribebuy (2000-2001), der Firmensitz von Unilever in Villa Elisa (2000-2001) und das Haus Abu&Font in Asunción (2005-2006) - haben die Preisrichter durch ihre einzigartige Ausdruckskraft und ihre Fähigkeit überzeugt, eine einleuchtend neue Lesart der Tradition der Moderne mit einer besonderen Sensibilität gegenüber dem Umfeld, in dem sie entstanden, zu verbinden. Nach den Worten des Vorsitzenden der Jury, Mario Botta, hat «die architektonische Suche von Solano Benítez, die in einem problematischen politisch-ökonomischen Umfeld stattfand und mit objektiven praktischen Schwierigkeiten konfrontiert war, weitab von den von der Globalisierung diktierten Produktionsprozessen überraschende Qualitäten hervorgebracht. Solano Benítez verwendet in den meisten Fällen einfache, lokal verfügbare Materialien, mit denen er wirkungsstarke Ausdrucksformen von hoher poetischer Intensität erzeugt. » Benítez setzte sich gegen 29 weitere Kandidaten durch, die von einem internationalen Beraterausschuss ausgewählt worden waren; dieser setzte sich wie folgt zusammen: Laurent Beaudouin (Nancy), Gonçalo Byrne (Lissabon), Alberto Campo Baeza (Madrid), Massimo Carmassi (Florenz), Roberto Collovà (Palermo), Kenneth Frampton (New York), Dan S. Hanganu (Montreal), Yung Ho Chang (Peking), Kengo Kuma (Tokio), Paulo Mendes da Rocha (San Paolo), Boris Podrecca (Wien), Anant Raje (Ahmedabad) und Bruno Reichlin (Paris und Mendrisio). Dieses Auswahlverfahren erwies sich als entscheidend, um die Qualität der Arbeiten zu gewährleisten, die der Jury vorgelegt wurden. Die Preisverleihung findet am Donnerstag, den 13. November 2008 in der Architekturakademie von Mendrisio in der Schweiz statt. Am selben Tag wird die Ausstellung mit den von den 30 Kandidaten eingereichten Arbeiten eröffnet. Diese werden zudem in einem von der Mendrisio Academy Press herausgegebenen Katalog zu sehen sein.
Immobilien Brief Schweizer
Seite14 14 Seite Ausgabe 17/08 / September 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Remo Riva erstellt Designstudien für «Turm von Olten» IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche AG, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Grubenstrasse 56 8045 Zürich redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
Der gebürtige Basler Remo Riva, einer der erfolgreichsten Hochhaus-Architekten, entwickelte gestalterische Möglichkeiten für den «Turm von Olten». Im Auftrag der Giroud Olma AG analysierte die von Riva geführte P&T Group (Hongkong) das Grundstück in Olten und das geplante Bauvolumen. Darauf aufbauend entstanden in einer Studie unterschiedliche Designvarianten für ein Akzent setzendes Hochhaus. pd. Mit dem Projekt «Turm von Olten» hat die Giroud Olma AG ein gesellschaftlich und architektonisch aktuelles Thema nach Olten gebracht und eine intensive Diskussion über die Rolle von Hochhäusern in der Stadtentwicklung ausgelöst. Am 25. September 2008 stellte Architekt Remo Riva seine Designstudien für das Turmprojekt den Projektinitianten und den Stadtbehörden vor. Dabei unterstrich er: «Türme verleihen dem Erscheinungsbild einer Stadt eine Unverwechselbarkeit und Identität, bereichern die Umgebung und bringen den Menschen Freude.» Für den erfahrenen Architekten Remo Riva sind Hochhäuser ein «dynamisches Symbol für Wachstum und Zukunftsorientiertheit». Remo Riva wanderte 1972 von Basel nach Hongkong aus. Alleine in Hongkong erstellte der heute 61jährige Architekt 22 Wolkenkratzer. Er ist Mehrheitsaktionär und Chef-Designer der P&T Group. Sie gehört zu den grössten Architekturbüros der Welt und beschäftigt über 1200 Personen in 15 Niederlassungen in Asien und im Mittleren Osten.
50 mögliche Hochhaus-Formen geprüft
Im Auftrag der Giroud Olma AG erstellte Remo Riva das Vorprojekt «Tower in Olten». Ausgehend von einer Analyse des Grundstückes und der Umgebung entwickelte Riva verschiedene Skizzen für einen «Turm von Olten». Seine Turmskizzen zeigen Bauwerke mit 30 bis 33 Stockwerken und mit Höhen zwischen 110 und 122 Meter. Die Bruttonutzfläche schwankt zwischen 43‘000 und 63‘000 Quadratmetern. Remo Riva prüfte rund 50 verschiedene Hochhaus-Formen, die in ihren Grundrissen den ästhetischen Prinzipen des Rechteckes, des Vieleckes und des Kreises folgen. Für den «Turm von Olten» wählte er sechs Formen für Designstudien aus. Remo Riva ist überzeugt: «Die Wiederentdeckung des Turms in der Schweiz kann ein reiches Angebot von Wohnen, Arbeiten und Vergnügen in einer vertikalen Form vereinen. Diese nächste Generation der Siedlung ist eine hoch verdichtete Version einer historischen Altstadt und wirkt gegen die Zersiedlung der Landschaft.» Für Thomas W. Jung, CEO der Giroud Olma, sind die Designstudien und das Vorprojekt von Remo Riva wichtige Meilensteine in der Projektentwicklung. Die Initianten prüfen zurzeit die städtebauliche, politische, technische und marktkonforme Machbarkeit des Projektes.