Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 18/08 / November 2008 Editorial
INHALT Editorial ..................................1 E-Regi: Schweizer Städte verlieren an Boden ...................2 Nachricht ................................3 Preisentwicklung am Scheitelpunkt angelangt .......................5 Nachricht ................................6 Immobilien-Finanzmärkte Schweiz ..................................7 „Webermühle“ verkauft .............9 Public Private Partnership schweizweit im Aufwind ...........10 Engel & Völkers: «Schweizer Wohnimmobilien-Markt ist solide verankert» ...................12 Impressum ............................13
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Nur Renditensteigerung lockt Investoren zurück auf den Markt Die stagnierende Wirtschaftssituation in Europa spiegelt sich in den europäischen ImmobilienInvestment-Märkten wider. Nach Schätzungen von Jones Lang LaSalle dürfte das Investmenttransaktionsvolumen in Europa im ersten Halbjahr 2008 bei rund 69 Mrd. Euro liegen. Das bedeutet einen Rückgang um 46 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres, nachdem die Kreditkrise die Liquidität auf den Finanzierungsund Immobilienmärkten nach wie vor einschränkt. Remi Buchschacher Redaktionsleiter Die grössten europäischen Märkte – Grossbritannien, Deutschland und Frankreich – verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang ihrer Investitionsvolumina um rund 58 Prozent, und kaum ein Land konnte eine Zunahme der Investitionsaktivitäten beobachten. Das Investitionsvolumen in den osteuropäischen Märkten ging jedoch weniger stark zurück als in den westeuropäischen Märkten. Die begrenzte Verfügbarkeit von Krediten und höhere Kreditkosten hatten zur Folge, dass die Anfangsrenditen in allen europäischen Ländern und Sektoren weiter ansteigen. Während die Auswirkungen in Kontinentaleuropa gedämpfter waren, verzeichnete Grossbritannien die stärksten Preisberichtigungen. Zudem drückt das steigende Inflationsrisiko die Zinsen nach oben, was die Kreditkosten weiter erhöht. Der derzeitige Mangel an Marktevidenz aufgrund fehlender Transaktionsaktivitäten lässt vermuten, dass die Renditen weiter steigen müssen, um Investoren zurück auf den Markt zu locken. Ihr Remi Buchschacher Anzeige Schweizer
ImmobilienGespräche
Erlebt die Immobilie Nach Subprime ein Comeback als Inflationsschutz? Das nächste Schweizer Immobiliengespräch findet am 4. November im Restaurant Au Premier in Zürich statt. Beginn um 17.30 Uhr
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Folgende Referenten sind bisher bestätigt: Dr. Luciano Gabriel, CEO PSP Swiss Property Martin Meili, MV Invest Mario Davatz, Sal. Oppenheim Melden Sie sich gleich an unter http://www.immorunde.ch
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Seite 22 Seite Ausgabe 18/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
E-Regi: Schweizer Städte verlieren an Boden Mit Ausnahme der Hauptstadt Bern gehören die Schweizer Städte Genf, Zürich und Basel Mulhouse zu den Verlierern im E-REGI 2008. Bern (38/+5) ist die einzige Schweizer Stadt, die gegenüber dem letztjährigen Ranking leicht an Boden gewann. Genf (37/-10) und Basel-Mulhouse (27/-4) fielen hauptsächlich aufgrund von Korrekturen beim Beschäftigungswachstum zurück – bei Genf und Zürich (22/-7) hat darüber hinaus die Bankenkrise erhebliche Blessuren hinterlassen. Pd. Der E-REGI (European Regional Growth Index) von LaSalle Investment Management ist ein quantitatives Analysemodell, das als Hilfestellung zur Identifizierung derjenigen Städte und Regionen in Europa dient, die das grösste kurz- bis mittelfristige Entwicklungspotenzial aufweisen und in denen daher die Nachfrage nach Immobilien besonders nachhaltig zu werden verspricht. E-REGI 2008 untersucht insgesamt 91 Ballungsräume Europas unter insgesamt 14 Kriterien, darunter als wichtigste: Wachstumserwartungen, Kaufkraft und allgemeines Geschäftsumfeld. Wie schon in den Vorjahren wurden insgesamt fünf Schweizer Städte und Ballungsräume beim E-REGI 2008 berücksichtigt. Obwohl die Schweiz als ein Land gilt, das dem globalen wirtschaftlichen Abschwung bislang trotzen konnte, geht die Wirtschaftsleistung der Finanzdienstleister schnell zurück und in naher Zukunft ist laut LaSalle nicht mit einer Besserung zu rechnen. Der Schweizer Finanzsektor macht mit 13 Prozent einen relativ grossen Anteil des GesamtBIP aus und konzentriert sich auf Zürich und Genf, beides Städte, die im Ranking entsprechend zurückgestuft werden mussten. Beide Städte bleiben jedoch wichtige Finanzzentren. Laut dem dritten Global Finan-
Direktinvestitionen in Immobilien in Europa
254 244
156 130 100 - 120 85 73 63
Source: Jones Lang LaSalle
86
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Fortsetzung
E-Regi: Schweizer Städte verlieren ...
Nachricht
Ginesta Immobilien bei Leading RE pd. Ginesta Immobilien in Küsnacht wurde vor kurzem Mitglied des internationalen Immobilienmaklernetzwerkes «Leading Real Estate Companies of the World« (Leading RE, www. leadingRE.com). Leading RE wurde 1947 in Chicago gegründet und ist heute mit weltweit 700 unabhängigen Maklerunternehmen mit 5500 Niederlassungen das grösste unabhängige Netzwerk für Wohnimmobilien. Insgesamt sind 170 000 Mitarbeitende in 38 Ländern für das Netzwerk tätig. Unternehmen von Leading RE tätigen jährlich 1,2 Millionen Transaktionen im Gesamtwert von 370 Milliarden US-Dollar. Nur Marktleader wie Ginesta Immobilien werden ins das Netzwerk aufgenommen. In der Schweiz sind neben Ginesta Immobilien auch CGI Immobilier in der Romandie sowie Wetag AG im Tessin für das Netzwerk tätig.
Seite 3 Ausgabe 18/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche cial Centers Index der City of London ist Zürich weiterhin das stärkste Nischenzentrum, wobei es insbesondere auf Privatbanken und Asset Management spezialisiert ist. Genf ist das drittgrösste Finanzzentrum Kontinentaleuropas mit einer weiterhin guten Einstufung für sein Asset Management, das Bankenwesen sowie Regierungs- und europolitische Aufgaben.
Instabile Volkswirtschaften
Die Volkswirtschaften Europas sind instabil wie schon seit vielen Jahrzehnten nicht mehr. Die Wachstumsprognosen werden derzeit ständig nach unten korrigiert, eine Rezession ist für einige Prognoseinstitute nicht mehr auszuschliessen. Die stagnierende Wirtschaftssituation in Europa spiegelt sich in den europäischen Immobilien-InvestmentMärkten wider. Nach Schätzungen von Jones Lang LaSalle dürfte das Investment-Transaktionsvolumen in Europa im ersten Halbjahr 2008 bei rund 69 Mrd. Euro liegen, ein Rückgang um 46 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Nach wie vor schränkt die Kreditkrise die Liquidität auf den Finanzierungs- und Immobilienmärkten erheblich ein. Die grössten europäischen Immobilienmärkte – Grossbritannien, Deutschland und Frankreich, verzeichnen im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang ihrer Investitionsvolumina um rund 60 Prozent. Kaum ein Land konnte eine Zunahme der Investitionsaktivitäten beobachten. Die Investitionsvolumina in den osteuropäischen Märkten gingen jedoch deutlich weniger stark zurück als in den westeuropäischen Märkten. Die begrenzte Verfügbarkeit von Krediten und höhere Kreditkosten hatten und haben zur Folge, dass die Renditen in allen europäischen Ländern und Sektoren gestiegen sind. Während die Auswirkungen in Kontinentaleuropa bislang gedämpfter waren, verzeichnete Grossbritannien bislang die stärksten Preisberichtigungen. Zudem drückte das steigende Inflationsrisiko die Zinsen nach oben, was die Kreditkosten weiter verteuerte. Der derzeitige Mangel an Marktevidenz aufgrund fehlender Transaktionsaktivitäten lässt vermuten, dass die Renditen weiter steigen müssen, um Investoren zurück auf den Markt zu locken
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Schweizer Immobilien-Kongress 2008, Fokus: Neues Mietrecht 12. November, 9.00 – 17.30 Uhr, Hotel Bellevue Palace, Bern Wertvolle Informationen zu Chancen, Trends und Risiken im Schweizer Immobilienmarkt Expertenwissen zur laufenden Mietrechtsrevision und deren Folgen Unter anderem mit folgenden Referentinnen und Referenten Dr. Donato Scognamiglio CEO IAZI AG
Dr. Marlene Amstad Vizedirektorin SNB
Dr. Peter Gurtner Direktor BWO
Prof. Dr. Franz Jaeger Universität St.Gallen
Weitere Informationen und Anmeldung: www.iazi.ch/kongress
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E-Regi: Schweizer Städte verlieren ...
Seite 4 Ausgabe 18/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Getrübte Aussichten 2009
Für 2009 bleiben die Aussichten erst einmal getrübt, ab 2010 könnte es mit der wirtschaftlichen Entwicklung in Europa nach Ansicht von LaSalle jedoch wieder aufwärts gehen. Allerdings kann derzeit niemand voraussehen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Finanzmarktkrise weltweit tatsächlich haben wird. Diese Ungewissheit betrifft alle Industrienationen dieser Erde gleichermassen und wird ganz sicher künftig auch vermehrt Auswirkungen auf die Investitionsstrategie der Anleger haben. «Back to Fundamentals» heisst das Motto, weg von spekulativen Finanzprodukten, hin zu Investments in konkrete Sachwerte. Dazu werden fraglos vermehrt auch Immobilien gehören deren Stärke unter anderem in Ihrer Einfachheit im Vergleich zu anderen, komplexeren Finanzprodukten liegt.
2008 E-REGI 2008top-45 E-REGI top-45
Anzeige Source: LaSalle Investment Management Source: LaSalle Investment Management
6 6
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Seite 55 Seite Ausgabe 18/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Preisentwicklung am Scheitelpunkt angelangt Mit den zunehmend flauen Konjunkturaussichten verlangsamt sich der Anstieg der Angebotspreise im Immobilienmarkt weiter. Das geht aus dem neusten «Immo-Monitoring» von Wüest & Partner hervor. Real – das heisst teuerungsbereinigt – betrachtet sind sie in den meisten Marktsegmenten bereits am sinken.
Anzeige Zur Erweiterung unseres Verkaufsteams und im Zuge einer kommenden geografischen Erweiterung unserer Verkaufsdienstleistungen suchen wir eine/n ausgewiesene/n Immobilienfachmann/-frau mit aussergewöhnlichem Leistungsausweis als
Senior BeraterIn mit Führungsverantwortung Sie verfügen über eine langjährige, fundierte Erfahrung im Gebiet Immobilien und haben in ihrem bisherigen Job bereits Führungserfahrungen gesammelt. Es bereitet Ihnen Freude zu Beraten, Liegenschaften zu beurteilen, Verkehrswerte abzuschätzen und die Objekte für den Verkauf zu akquirieren. Nun möchten Sie einen Karriereschritt machen und für einen führenden Immobilienmakler eine wichtige Stütze für die weitere Geschäftsentwicklung werden. Sie bringen folgende weitere Eigenschaften mit: • Idealalter 35 bis 50 Jahre • Fachausweis eines Immobilientreuhänders, -Maklers oder ein Nachdiplomstudium • Gutes, umfassendes EDV-Wissen • Wohnort in der Agglomeration Zürich • Perfektes, stilsicheres Deutsch und Englisch Gerne erwarten wir Ihre schriftliche Bewerbung mit Lebenslauf und Photo. Claude Ginesta Oberwachtstrasse 2 8700 Küsnacht Tel. 044 910 77 33 www.ginesta.ch claude@ginesta.ch
rb. In den vergangenen 38 Jahren haben sich real gesehen vor allem die Mietwohnungen verteuert – sie kosten heute rund ein Viertel mehr als 1970. Allerdings ist das Preiswachstum in der jüngsten Aufschwungsphase seit dem Jahr 2000 mit einem Plus von 17 Prozent deutlich moderater ausgefallen als dasjenige der Eigentumswohnungen, die sich im gleichen Zeitraum um 25 Prozent verteuert haben. Weniger steil verlief die Preiskurve bei den Einfamilienhäusern, die sich real um rund 12 Prozent verteuert haben. «Im Vergleich zur ersten Hälfte des laufenden Jahrzehnts steigen die Wohnflächenpreise gegenwärtig nur noch langsam», schreibt Wüest & Partner. Zum Beispiel bei den Eigentumswohnungen waren es in den letzten Jahren nur noch 4 Prozent. Bei den Einfamilienhäusern war sogar ein Rückgang zu verzeichnen von 9 auf 2 Prozent und bei den Mietwohnungen von 9 auf 8 Prozent. «Real gesehen scheint sich die Preisentwicklung beim Wohneigentum einem Scheitelpunkt zu näheren».
Sinkende Geschäftsflächenpreise
Anders als die Wohnungspreise zeigen die Geschäftsflächenpreise kaum mehr Reaktionen auf die aktuellen wirtschaftlichen Entwicklungen. Die massive Korrektur in den Neunzigerjahren führte zu einer Stagnation, trotz den erfreulichen Wachstumsraten des Bruttoinlandprodukts. «Es ist deshalb davon auszugehen, dass die sich abzeichnende Verschlechterung der Konjunktur auch keine dramatischen Folgen für die Entwicklung der Geschäftsflächenpreise haben wird», ist Wüest & Partner überzeugt. Unter Druck geraten werden die Verkaufsflächenpreise. Die Konjunkturentwicklung der letzten beiden Jahre hatte sich positiv auf die Preise ausgewirkt. Bis zu 4,3 Prozent werden die zur Neubelegung ausgeschriebenen Verkaufsflächen heute im Jahresvergleich angeboten. Die getrübten Konjunkturaussichten und vor allem die grossen Bestände an neu erstellten Flächen, die auf den Markt kommen werden, führen aber mit Sicherheit zu einer starken Korrektur nach unten. Die Prognosemodelle von Wüest & Partner zeigen einen Preisrückgang von zwischen 0,5 und 0,9 Prozent für die kommenden 12 Monate.
Weniger Einfamilienhäuser gebaut
Gemäss den Daten des Bundesamtes für Statistik (BFS) hat sich die Baukonjunktur erneut leicht abgeschwächt. Nominell hat das Hochbauvolumen 2007 zwar noch einmal um 2,6 Prozent zugenommen, die
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Fortsetzung
Preisentwicklung am Scheitelpunkt ange...
Nachricht
PSP-Aktienrückkaufsprogramm pd. Die ordentliche Generalversammlung hat den Verwaltungsrat der PSP Swiss Property ermächtigt, über einen Zeitraum von maximal drei Jahren eigene Aktien im Umfang von maximal 5 Prozent des ausgegebenen Aktienkapitals (d.h. maximal 2’345’094 Aktien) – zwecks späterer Vernichtung – ü̈ ber eine 2. Handelslinie zurü̈ ck zu kaufen. Bisher wurden keine Aktien zurü̈ ck gekauft. Die 2. Handelslinie wurde am 23. Oktober 2008 eröffnet und voraussichtlich bis am 8. April 2011 aufrechterhalten. Auf dieser 2. Handelslinie kann ausschliesslich PSP Swiss Property als Käuferin auftreten und eigene Aktien erwerben. Sie hat aber keine Verpflichtung, dies zu tun; sie werde je nach Marktgegebenheiten als Käuferin auftreten, heisst es in einer Pressemitteilung.
Seite 66 Seite Ausgabe 18/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Baupreise nehmen 2008 aber bereits ab. Stark betroffen von diesem Rückgang ist vor allem der Neubaubereich, wo sich das Investitionsvolumen um 800 Millionen auf 27 Milliarden Franken reduzierte, während die Umbauinvestitionen um 700 Millionen zulegen konnten und ein Gesamtvolumen von 13,3 Milliarden Franken erreichten. Zwei Sektoren litten am meisten unter dem Investitionsrückgang: die Büro- und Geschäftsgebäude und die Einfamilienhäuser. Bei den Geschäftsgebäuden schrumpfte das Investitionsvolumen 2007 um rund 10 Prozent. Im laufenden Jahr haben die Neubauabsichten laut W & P allerdings wieder deutlich zugenommen, sodass für das gesamte Jahr ein leichtes Plus von rund zwei Prozent resultieren wird. Bei den Einfamilienhäusern brach das Investitionsvolumen 2007 um knapp neun Prozent ein, und sowohl im laufenden als auch im kommenden Jahr rechtet W & P mit einem weiteren Rückgang. Für 2009 müsse – real gesehen – gar mit dem tiefsten Investitionsvolumen bei den Einfamilienhäusern im laufenden Jahrzehnt gerechnet werden.
Mehrfamilienhausbau im Hoch
Im Gegensatz zu diesen beiden Märkten befindet sich der Mehrfamilienhausbau nach wie vor im Hoch. Zwar sei eine Abnahme der Neubauinvestitionen vorhersehbar, allerdings werde diese bis auf weiteres sehr moderat ausfallen, prognostiziert W & P. Die Neubauinvestitionen von jährlich 12 Milliarden Franken werden sich halten können. Die Hausse bei den Mehrfamilienhäusern sei also noch keineswegs zu Ende, vielmehr werde die Neuproduktion vom immer noch hohen Niveau der Nachfrage gestützt – vor allem im Bereich der Grosszentren. Die Mietwohnungsproduktion steigt angesichts der Nachfrageentwicklung 2009 weiter an. Die Turbulenzen auf den Finanzmärkten und die Unsicherheiten auf den Anlagemärkten haben sich im vergangenen Jahr auch in der Performance der indirekten Immobilienanlagegefässe bemerkbar gemacht. In der zweiten Hälfte des Jahres 2007 sanken die Kurse sowohl bei den börsenkotierten Immobiliengesellschaften als auch bei den Immobilienfonds. Eine Trendwende hat sich erst zu Beginn des Jahres 2008 eingestellt. Obwohl die Indizes an der Schweizer Börse weiterhin deutlich nach unten zeigten, haben sich die Kurse von Immobilienaktien und –fonds im ersten Quartal 2008 gut erholt. In den letzten Wochen allerdings gerieten sie wieder stärker unter Druck. Die Aufwärtsphase spiegelte sich in der Produktpalette wider: Gleich drei neue Immobilienfonds wurden gegründet. Dabei war ein deutlicher Trend zur Fokussierung auf Teilmärkte und Spezialsegmente auszumachen. Der Markt für Renditeliegenschaften ist in der Schweiz allerdings sehr ausgetrocknet. Dies beeinflusst das räumliche Wachstum der institutionellen Gefässe stark. Die Verknappung des Angebotes in den Grossstädten lässt die peripheren Standorte etwas attraktiver erscheinen. Diese B-Standorte haben anteilsmässig in den Portfolios der Anlagegefässe zugelegt. Eine Entwicklung, die W & P auch für die nächsten Jahre und für alle Gefässtypen voraus sieht. «Immo-Monitoring» 2009: Herbstausgabe, zu beziehen bei Wüest & Partner AG, www.wuestundpartner.com
Seite 77 Seite Ausgabe 18/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz Immobilienfonds CH-Valoren
2'672'561 844'303 4'515'984 276'935
Anlagefonds Name
28.10.2008 Rückn.Preis
BONHOTE IMMOBILIER CS 1A IMMO PK
Börsenkurs
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz Sept. 08
Kurse seit 1.1.07 tiefst / höchst
Börsenkapitalisierung
102.50
106.50
3.12%
3.90%
-3.94%
1.93%
103.00
114.50
325'890'000
1075.00
1220.00
4.43%
13.49%
1.24%
nk
1210.00
1265.00
2'972'320'160
CS REF PROPERTY PLUS
103.30
117.00
2.60%
13.26%
2.13%
nk
113.00
119.00
692'640'000
CS REF INTERSWISS
168.00
178.50
4.79%
6.25%
-5.25%
2.93%
177.00
204.00
1'077'060'254
3'106'932
CS REF LIVINGPLUS
1'291'370
CS REF SIAT
2'158'801
DYNAMIC REAL ESTATE FUND
1'458'671
FIR
97.25
105.50
na
8.48%
2.43%
2.29%
102.30
117.00
1'846'250'000
118.00
132.50
4.07%
12.29%
-2.43%
1.10%
130.00
144.90
1'526'261'405
1035.00
965.00
2.65%
-6.76%
-8.30%
8.54%
941.00
1075.00
252'637'965
95.90
106.00
3.55%
10.53%
-3.20%
1.01%
105.20
113.00
620'177'380
977'876
IMMOFONDS
278.40
325.00
4.17%
16.74%
3.52%
1.58%
319.75
353.00
877'885'775
278'226
LA FONCIERE
502.50
605.00
3.32%
20.40%
-4.72%
1.03%
600.00
700.00
682'077'000
277'010
MI-FONDS IMMO
145.60
164.00
4.05%
12.64%
3.65%
0.89%
160.80
180.00
262'400'000
PROCIMMO SWISS COMM FUND
104.50
107.00
0.98%
2.39%
5.41%
nk
100.00
110.00
131'146'262
278'545
SOLVALOR "61"
160.50
208.00
2.93%
29.60%
0.33%
1.71%
200.00
238.00
739'141'520
725'141
SCHRODER IMMOPLUS
765.00
790.00
1.54%
3.27%
-5.39%
2.97%
778.50
909.50
758'400'000
3'362'421
3'743'094
SWISSCANTO (CH) REF IFCA
2'616'884
SWISSINVEST REIF
82.60
96.00
3.72%
16.22%
4.03%
1.83%
93.50
106.70
911'047'872
105.10
109.00
4.06%
3.71%
-2.68%
0.51%
106.00
116.90
420'519'166
1'442'082 1'442'085
UBS SWISS RES. ANFOS
46.60
48.00
4.34%
3.00%
-1.44%
1.44%
47.50
52.00
1'162'025'040
UBS LEMAN RES. FONCIPARS
59.40
59.25
4.15%
-0.25%
-5.15%
1.95%
58.15
73.00
607'972'723
1'442'087
UBS SWISS MIXED SIMA
72.10
77.50
4.09%
7.49%
-1.10%
1.23%
76.50
87.30
3'826'002'718
1'442'088
UBS SWISS COM. SWISSREAL
56.50
54.75
4.69%
-3.10%
-6.89%
2.27%
54.50
65.60
711'789'420
(1)
Ohne CS REF Property Plus, Swiss Re Immoplus, Dynamic, Bonhôte
Ø(1)
Ø
SWIIT Index
Ø
Total
3.81%
8.68%
-1.91%
1.75%
20‘403‘644‘659
28.10.2008
Immobilienaktien CH-Valoren
883'756 1'820'611
Aktien Name
ALLREAL HOLDING
109.15
Börsenkurs
Ausschüttungsrendite
118.00
4.34%
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz Sept. 08
8.11%
-5.75%
5.14%
Kurse seit 1.1.07
Börsenkapitalisierung
tiefst / höchst
116.90
(Free Float)
140.70
589'292'000
31.80
16.50
6.82%
-48.11%
-36.46%
1.73%
12.10
27.95
77'405'625
ESPACE REAL ESTATE
137.20
117.00
3.04%
-14.72%
-12.04%
nk
105.00
135.00
153'727'236
1'731'394
INTERSHOP
232.95
279.00
7.44%
19.77%
-5.08%
3.67%
265.00
330.00
304'668'000
1'110'887
MOBIMO *
176.70
135.00
6.82%
-23.60%
-20.88%
2.34%
135.00
195.00
527'726'138
1'829'415
255'740
BFW LIEGENSCHAFTEN N *
NAV inkl. aufgel. Ziinsen
PSP SWISS PROPERTY *
59.10
49.00
4.98%
-17.09%
-10.14%
14.98%
46.20
70.75
2'091'355'320
803'838
SWISS PRIME SITE *
56.60
51.50
6.75%
-9.01%
-4.52%
9.40%
48.20
68.40
1'189'044'267
261'948
WARTECK INVEST
1304.00
1375.00
4.60%
5.44%
-7.88%
1.19%
1330.00
1610.00
155'182'500
10.50
6.05
8.34%
-42.38%
-34.50%
4.28%
5.90
10.10
241'776'065
Ø
Ø
Index
Ø
Total
5.90%
-13.51%
-12.50%
9.24%
5‘330‘177‘150
2'183'118
ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING *
*
Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung
Seite 88 Seite Ausgabe 18/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Immobilien Brief Schweizer
Immobilienfonds Berner Kantonalbank Nominalwert
350
Brutto-Dividende
27.10.08 Kurse nichtkotierter Immobilien-Nebenwerte Bundesplatz 8 CH-3001 Bern
Valoren-Nr.
0.00
Telefon 031 666 63 33 Telefax 031 666 60 33
Beschreibung
Tiefst 2008
Höchst 2008
Geld 24.09.08
Brief 24.09.08
140241
N
Agruna AG
4'300.00
4'700.00
50
155753
N
Bürgerhaus AG, Bern
605.00
1'240.00
27
706.00
1'240.00
8
500
841414
I
CasaInvest AG, Rheintal
870.00
950.00
45
875.00
950.00
95
Espace Real Estate AG, Biel
110.00
137.00
50
116.00
119.00
300
FTB Holding SA, Brissago
590.00
680.00
50
510.00
560.00
50
29'000.00
32'000.00
3
27'100.00
32'500.00
1
8'400.00
8'400.00
1
8'100.00
9'200.00
5
800.00
1'175.00
50
850.00
180.00
200
10
3.50
255740
N
25
2.50
363758
I
4'700.00
500
600.00
3490024
N
Gesellschaft für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur
500
150.00
191008
N
Immges Viamala, Thusis
400
40.00
257750
I
1000
80.00
197641
N
Konkordia AG Nom 1000
5'100.00
5'500.00
10
5'100.00
250
20.00
197640
N
Konkordia AG Nom 250
1'310.00
1'310.00
10
1'275.00
254593
N
MSA Immobilien, Adliswil
100
161.00
2766143
N
Pagameno Invest AG N
180.00
180.00
50
150.00
2766145
PS
Pagameno Invest AG PS
200.00
200.00 5
3'000.00
1.10
1.10
1500
10 100
0.00
100 500
25.00
1
Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo
218460
N
2989760
I
Pfenninger & Cie AG, Wädenswil Real Estate Holding
26
1.05
1.10
136500
600
36.00
225664
I
SAE Immobilien AG, Unterägeri
1'960.00
2'350.00
4
1'950.00
2'400.00
10
800
64.00
231303
I
Sia- Haus AG, Zürich
4'600.00
5'000.00
1
4'900.00
4'950.00
1
5
0.00
1789702
I
Sihl Manegg Immobilien AG
0.35
2.25
10000
0.40
1.25
10000
100
12'000.00
1
0.00
253801
N
Tersa AG
2
8'200.00
1000
120.00
172525
N
TL Immobilien AG
5
3'435.00
1000
250.00
256969
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Eines der grössten Portfolios in der Schweiz expandiert!
Immobilien Brief Schweizer
Seite 9 Ausgabe 18/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
„Webermühle“ verkauft Die bfw liegenschaften ag erhielt für die Liegenschaft Webermühle in Neuenhof-Baden ein Kaufangebot. Der Verwaltungsrat hat beschlossen, auf dieses Angebot einzutreten und die Grossliegenschaft zu veräussern. bfw liegenschaften ag kann ihr Anlageportfolio breiter diversifizieren und die finanziellen Mittel aus der Transaktion wertvermehrend einsetzen. Pd. Die Liegenschaft Webermühle in Neuenhof-Baden stellte im Gesamtportfolio der bfw liegenschaften ag die grösste Einzelinvestition dar und repräsentierte per Bilanzstichtag 30. Juni 2008 einen Portfolioanteil von nahezu 18 Prozent. «Nach eingehender Pruüfung hat sich der Verwaltungsrat aus strategischen Portfoliouüberlegungen entschlossen, auf die bindende Kaufofferte einzutreten und die Liegenschaft zu veräussern», heisst es in einer Pressemitteilung. Der Verkauf erfolge zum Fair Value von CHF 79 Mio. (Bewertung per 30. Juni 2008). Die Kosten und Gebühren für den Verkauf belaufen sich auf rund CHF 0.8 Mio. und werden der Erfolgsrechnung 2008 belastet. Die Verurkundung hat stattgefunden und die Grundbuchanmeldung wurde von beiden Parteien unterzeichnet. Die Eigentumsübertragung der Webermuühle ist auf den 1. November 2008 vorgesehen.
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Mit dem Verkauf dieser Grossuüberbauung reduziert bfw liegenschaften ag die grösste Einzelanlage in ihrem Immobilienportfolio. Als Folge der Veräusserung wird erwartet, dass sich die Leerstandsquote des bestehenden Portfolios für das Geschäftsjahr 2009 um über 1,5 Prozentpunkte auf rund 5 Prozent reduziert. «Für eine kontinuierliche Wertentwicklung der Webermühle und eine hohe Mieterattraktivität werden auch in Zukunft substanzielle Investitionen benötigt», erklärt Michael Müler, CEO der bfw liegenschaften ag. «Wir sind davon überzeugt, dass der neue Eigentümer die Webermühle optimal entwickeln kann. Mit dem Verkauf der Liegenschaft ist unser Anlageportfolio breiter abgestützt und die finanziellen Mittel aus der Transaktion können wertvermehrend eingesetzt 12.1.2008 10:39 Uhr Seite 1 werden.»
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Kammer
Niederlassung Oberer Zürichsee, Churerstr. 77, 8808 Pfäffikon SZ, 055 415 54 00 Niederlassung Wallis, Viktoriastr. 15, 3900 Brig, 027 922 12 00 Niederlassung Zug, Industriestr. 22, 6302 Zug, 041 818 02 00 Mitglied
Registrierung 20989
Immobilien Brief Schweizer
Seite10 10 Seite Ausgabe 18/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Public Private Partnership schweizweit im Aufwind Public Private Partnerships (PPP) werden schweizweit immer häufiger als Alternative geprüft, lautet das Fazit der Generalversammlung des Vereins PPP Schweiz. Die Vielzahl der diskutierten Projekte bewog den Verein dazu, eine neue Fachgruppe «Ver-kehr» ins Leben zu rufen und Publikationen zur Finanzierung und zur Wirtschaftlichkeit von Aufgabenauslagerungen in die Wege zu leiten. pd. Die Überbauung des Zeughausareals Burgdorf, Optimierungsmassnahmen in der Schweizer Armee, Sportstadien in Neuenburg, Aarau, Thun und Biel oder die EWID-Zuweisung im Rahmen der Registerharmonisierung sind nur einige Beispiele dafür, dass PPP schweizweit immer häufiger zu einer prüfenswerten Alternative geworden ist. Der Verein PPP Schweiz begrüsse diese Entwicklung sehr, mache aber kein Geheimnis daraus, dass mit zunehmendem Interesse an PPP zwangsläufig die Zahl der Meldungen über nicht geeignete Vorhaben steige, schreibt er n einer Pressemitteilung. Vereinspräsident Thomas Pfisterer, ehemaliger Ständerat und Regierungsrat, stelle fest, dass Wirtschaftlichkeitsvergleiche transparent und fair angestellt werden müssten,
Immobilien Brief Schweizer
Seite 11 Ausgabe 18/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Fortsetzung
um einen fundierten Entscheid für oder gegen PPP treffen zu können. Gleichzeitig betonte Pfisterer an der Generalversammlung, dass mit PPP keineswegs «die Katze im Sack» gekauft werde. PPP führe vielmehr zu transparenten, ehrlichen Lösungen, da nicht nur die Investitions- oder Anschaffungskosten ermittelt, sondern auch der Aufwand für Betrieb und Unterhalt einbezogen werde. Die Forderung des haushälterischen Umgangs mit öffentlichen Mitteln und der Respekt vor den Steuerzahlern verlangen nach Überzeugung des Vereins, dass PPP- Lösungen geprüft werden. PPP sei weder eine versteckte Privatisierung, noch werde dadurch der Einfluss der Politik eingeschränkt.
Public Private Partnership schweizweit im ...
Wirtschaftlichkeit von Aufgabenauslagerungen
An der GV ebenfalls vorgestellt wurde die neueste Publikation aus der Schriftenreihe des Vereins, welche Ende November im Schulthess-Verlag erscheinen wird. Die Studie mit dem Titel «Wirtschaftlichkeit von Aufgabenauslagerungen im öffentlichen Sektor» legt Grundlagen für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Aufgabenauslagerungen dar unter besonderer Berücksichtigung der Armeelogistik. Fallbeispiele aus der internationalen Praxis der Verwaltung, der Armee und der Privatwirtschaft im Logistikbereich illustrieren Motive und Voraussetzungen. Die Studie kommt zum Schluss, dass umfassendere Aufgabenauslagerungsmodelle in der Armeelogistik der Schweiz möglich und in verschiedenen Bereichen wirtschaftlich erfolgreich sein können. Konkrete Handlungsempfehlungen zur Potenzialerschliessung runden das Werk ab. Insbesondere das Potenzial und die Vielzahl der zur Diskussion stehenden Projekte im Verkehr haben den Verein dazu bewogen, eine neue Fachgruppe „Verkehr“ ins Leben zu rufen. Unter der Leitung des bisherigen PPP-Vorstandsmitglieds Niklaus Lundsgard-Hansen, Zentralpräsident des TCS, und Vize-Präsident Thomas Kieliger, vormaliger Kantonsingenieur des Kantons Zürich, hat sich die Fachgruppe zum Ziel gesetzt, Projekte zu identifizieren und zu fördern sowie Grundlagenwissen praxistauglich aufzuarbeiten, um dem PPP-Gedanken auch im Verkehrsbereich zum Durchbruch zu verhelfen.
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Das Schweizer Immobilien-Magazin
Immobilien Brief Schweizer
Seite12 12 Seite Ausgabe 18/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Engel & Völkers: «Schweizer Wohnimmobilien-Markt ist solide verankert» Eine Befragung von Engel & Völkers Partnern in der Schweiz hat ergeben, dass sich der Schweizer Wohnimmobilienmarkt gesund präsentiert – die Prognosen der einzelnen Engel & Völkers-Lizenzpartner in den 27 Marktregionen verheissen für 2009 stabile Aussichten.
Im Tessin zeigt sich der Wohnimmobilienmarkt in guter Verfassung.
pd. In Grossbritannien, Spanien und anderen europäischen Ländern finden derzeit grosse Marktkorrekturen statt. Diese nährten laut der neusten Ausgabe des «Immo-Monitorings» von Wüest & Partner die Befürchtung, dass auch der Schweizer Immobilienmarkt nicht ungeschoren davon komme (lesen Sie dazu den Artikel auf Seite 5 in dieser Ausgabe). Wüest & Partner befürchten, dass die vielen Turbulenzen die Immobilienpreise auch hierzulande ins Rutschen bringen könnten. Ganz anders sieht es Engel & Völkers, wie das Unternehmen in einer Pressemitteilung schreibt. Alle Schweizer Regionen melden nach Ansicht von E&V «Courant normal». Das Tessin spüre im Moment absolut nichts von einer Rezession - im Gegenteil. Der Eindruck herrsche vor, dass das noch vorhandene Kapital vermehrt in Immobilien angelegt werde. «Kunden aus aller Welt investieren gegenwärtig in Zweitwohnsitze im Tessin, und betrachten diese als sicheren Hafen. Dabei profitiert das Tessin nach wie vor vom guten Klima, der schönen Umgebung und der zentralen Lage in Europa», schreibt E&V. Die Region Mittelland spüre auf der Nachfrageseite auch keine einschneidenden Veränderungen. Gleichwohl seien einige Kaufinteressenten etwas zurückhaltend geworden. Das Nachfrageniveau sei unverändert. «Da Ausländer - vor allem Deutsche – im Mitteilland eine wichtige Käufergruppe darstellen, muss die Schweiz als Standort ihr Attraktivitätsniveau halten. Ein allfälliger Abbau von qualifizierten Arbeitsplätzen würde den Zuzug potenzieller Käufer jedoch abschwächen». In der Region Zürich Nord haben die Preise laut E&V in den letzten Wochen sogar eher angezogen. Die Region zwischen Zürich-Flughafen und Schaffhausen verzeichne eine stetig steigende Nachfrage aus dem Ausland - speziell auch aus Deutschland. Rund um den Zürichsee bestehe ein Verkäufer-Markt und somit ebenfalls eine grosse Nachfrage. «Einige
Schweizer
Seite13 13 Seite Ausgabe 18/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Fortsetzung
Kunden mögen aufgrund der Finanzmarkt-Krise etwas zurückhaltender geworden sein. Andererseits sind viele Firmenzuüge aus dem Ausland und Firmengründungen zu verzeichnen, was sich sofort wieder auf die Nachfrage nach gehobenen Wohnobjekten auswirkt», heisst es weiter. Insgesamt verzeichnet Engel & Völkers an der Gold- und der Platinküste grössere Umsätze als noch zu Beginn des Jahres prognostiziert.
Immobilien Brief Engel & Völkers: «Schweizer Wohn...
IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche AG, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Grubenstrasse 56 8045 Zürich redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
Die Innerschweiz und insbesondere der Zuger Markt ist nach wie ungebrochen interessant, da sich die Region ganzjährig eines steten Zustromes solventer Ausländer erfreut. Immobilien über 3 Mio CHF werden im Moment eher zögerlich angefasst. Preise unter 3 Mio CHF sind nach wie vor interessant, zum Teil auch als Investition oder Anlage. Zu konstatieren seien höhere Ansprüche an das Preis-/Leistungsverhältnis einer Immobilie: Wohnobjekte im Bereich von 2-3 Mio CHF müssten mehr und mehr Seeblick bieten, sonst sei die Preislage – vor allem für Ausländer – weniger interessant. «Grundsätzlich dürften aus heutiger Sicht die Preise 2009 in etwa auf dem Niveau von 2008 verharren». Auch die Region Graubünden melde keine Veränderung am Wohnimmobilienmarkt. Problematische Wolken am Immobilien-Firmament seien denn im grössten Schweizer Kanton auch nicht auf die Finanzmarktkrise, sondern allenfalls auf die einschränkenden Kontingente der Lex Koller zurückzuführen, welche den Markt der Zweitwohnsitze reglementiert und damit die Verkaufsumsätze dämpfe. In einzelnen Regionen der Westschweiz ist ein realer Preisrückgang festzustellen. An den Gestaden des Genfersees werde sich der Markt jedoch schnell beruhigen und es gebe keine Tendenz eines grossen Preiszerfalls. Diese Region hat in den letzten Jahren die grösste Preishausse im Immobiliensektor mitgemacht. Die Spitzenlagen werden denn auch die grössten Einbussen zu verkraften haben, wie beispielsweise in der Stadt Genf oder den Skigebieten in den Walliser Bergen. Zur generellen Beruhigung trage laut E&V der Umstand bei, dass die Erhöhung des Angebots an Wohnimmobilien in der Westschweiz nicht von einem erheblichen Preisrückgang begleitet wird. «Insgesamt kann aus Sicht von Engel & Völkers Schweiz gesagt werden, dass die Schweizer Immobilienpreise noch immer hoch sind, was auf die im internationalen Vergleich weiterhin tiefen Hypothekarzinsen zurück zu führen ist. Der zu Jahresbeginn noch prognostizierte Zinsanstieg führte nur kurzzeitig zu einer Beruhigung der Nachfrage am Markt für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sowie Villen», schreibt E&V. Die Nachfrage wurde und wird nun wieder zusätzlich angekurbelt durch hochqualifizierte Zuwanderer aus dem EU-Raum, aber vermehrt auch aus Russland und Asien. Dies vor allem seit Juli 2008, als die Kontingentierung im freien Personenverkehr im Rahmen der Bilateralen Verträge mit der EU aufgehoben wurde. Von geplatzten Immobilienpreis-Blasen wie sie derzeit in den USA, aber auch in Grossbritannien und Spanien zu beobachten sind, könne keine Rede sein. An den meisten Orten liegen die Preise nicht nur real, sondern auch nominal noch weit unter den Höchstständen von Anfang der 90er Jahre, vergleicht E&V.