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Immobilien Brief Schweizer

das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 19/08 / November 2008 Editorial

INHALT Editorial ......................................... 1 Die Schweiz im Visier internationaler Retailer und Investoren ................................ 2 Nachricht ....................................... 3 Nachricht ....................................... 4 Nachricht ....................................... 5 PSP Swiss Property zeigt sich solide . .......................................... 6 Erfolgreiche Emission des CS Real Estate Fund PropertyPlus ........... 9 Nachricht ....................................... 9 Immobilien-Finanzmärkte Schweiz......................................... 10 Ökologische Performance von Immobilien wird messbar ............... 12 Nachricht ...................................... 13 Drei neue Immobilien-Fachmessen unter einem Dach .............. 14 Nachfrage nach risikoreichen Anlagen vorest gedämpft ................ 15 Der Vorteil langfristiger Arbeitseingänge ............................ 16 Frankreich bereitet Züblin Sorgen ......................................... 17 Impressum ................................... 19

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Nachhaltigkeit von Immobilien: Auf die Investoren kommts an Rund 40 Prozent des Endenergieverbrauchs in Europa fallen in Gebäuden an. Das Wirtschaftsgut Immobilie übt damit im Vergleich zu allen anderen Wirtschaftsgütern den bei Weitem grössten Einfluss auf Gesellschaft und Umwelt aus. Einerseits haben Investitionen in neue Gebäude sowie in den Gebäudebestand einen entscheidenden Einfluss auf die Qualität der bebauten Umwelt und bieten ein erhebliches Potenzial, die Lebensqualität heutiger und künftiger Generationen zu verbessern.

Remi Buchschacher Redaktionsleiter Andererseits sind Bau, Betrieb und Abriss von Gebäuden momentan für einen grossen Teil der Schädigung der globalen und lokalen Umwelt und der damit verbundenen Risiken verantwortlich.

Risiko, Wert und Rendite von Immobilien sind somit unmittelbar voneinander abhängig. «Eine Schlüsselrolle im Immobilienmarkt kommt den Investoren zu», schreibt Erika Meins vom Center for Corporate Responsability and Sustainability an der Universität Zürich im Vorwort der neusten Broschüre des CCRS. Sie hat damit natürlich recht. Denn erst wenn Investoren überzeugt sind, dass energieoptimierte Immobilien eine höhere Rendite abwerfen, wird in grossem Stil energieeffizient gebaut und saniert. Wir haben am 2. Dezember Investoren auf dem Podium des nächsten Schweizer Immobiliengesprächs. Für eine interessante Debatte dürfte damit gesorgt sein.

Ihr Remi Buchschacher Schweizer

ImmobilienGespräche

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Wann honoriert der Markt Green Buildings?

Das nächste Schweizer Immobiliengespräch findet am 2. Dezember im Restaurant Au Premier in Zürich statt. Beginn um 17.30 Uhr

®

Folgende Referenten sind bisher bestätigt: Klaus Kämpf, Bank Sarasin Karl Theiler, Swisscanto Chris Miller, Swiss Finance & Property Corporation Jean-Claude Maissen, Credit Suisse Marco Salvi, Zürcher Kantonalbank Melden Sie sich gleich an unter http://www.immorunde.ch

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Seite 22 Seite Ausgabe 19/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Die Schweiz im Visier internationaler Retailer und Investoren Die Schweizer Top-Standorte stehen in der Gunst der internationalen Einzelhandelsketten weit oben. In Westeuropa dürfte die Schweiz derzeit das einzige Land sein, in dem der Einzelhandel satte Umsatzzuwächse erzielt. Das wirkt sich auf die Mieten aus, die mit London und Paris mithalten können. Bei den Einkaufszentren zeichnet sich aber eine Sättigung ab.

Mit vergleichsweise stabilen ökonomischen Rahmenbedingungen ist die Schweiz ist eines der kaufkraftstärksten Länder Europas. Die Inflation ist aktuell mit 3,5 Prozent zwar auf Rekordhöhe seit 15 Jahren, doch die Arbeitslosenquote bewegt sich seit mehreren Monaten um 2,5 Prozent und steht im europäischen Vergleich auf einem sehr niedrigen Stand.

Das Wirtschaftswachstum hält an - das reale Bruttoinlandprodukt (BIP) hat sich im ersten Quartal 2008 gegenüber dem Vorjahresquartal um 3,0 Prozent erhöht. Bei Quasi-Vollbeschäftigung ist das Lohnniveau hoch – die Schweizer verfügen weltweit über das höchste Nettoeinkommen.

Laut einer UBS-Studie gehören Zürich (Platz 4) und Genf (Platz 6) zu den teuersten Städten der Welt – auch im Kaufkraftvergleich liegen die beiden Städte aufgrund der höchsten ausbezahlten Nettolöhne weltweit an der Spitze. In Westeuropa dürfte die Schweiz derzeit das einzige Land sein, in dem der Einzelhandel satte Umsatzzuwächse erzielt: Sie lagen laut dem Bundesamt für Statistik BFS im Mai 2008 gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum mit 9,3 Prozent im Plus; die kumulierten nominalen Umsätze sind in den ersten fünf Monaten 2008 im Vergleich zur selben Periode 2007 um 4,9 und inflationsbereinigt um 3,1 Prozent gestiegen. Die Kauflust der Schweizer ruft internationale Ketten auf den

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Seite 3 Ausgabe 19/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Schweizer

Plan – von Apple bis Zegna. «Nationale und internationale Retailer stehen Schlange, um einen Shop in Zürich oder Genf zu eröffnen und sind bereit, die vergleichbaren Mieten von London und Paris zu bezahlen», sagt Marc-Christian Riebe, CEO der Schweizer Location Services AG.

Fortsetzung

Die Schweiz im Visier internationaler ...

Flächennachfrage ausländischer Filialisten treibt Preise und Mieten

Nachricht

Neuer Stiftungsratspräsident pd. Die Swisscanto Anlagestiftungen haben an ihren Mitgliederversammlungen Hans Furthmüller als Vertreter der Berner Kantonalbank (BEKB|BCBE) und bisherigen Vizepräsidenten zum neuen Präsidenten ihrer beiden Stiftungsräte berufen. Ueli Manser, Albert Keller und Thomas Hug wurden als Mitglieder neu in die Stiftungsräte gewählt.

Zudem wird Thomas Keller (Swisscanto Asset Management AG) per 1. November 2008 neuer Geschäftsführer der Swisscanto Anlagestiftungen. Er löst Alfred Theiler ab, der nach 14-jähriger erfolgreicher Tätigkeit bei den Swisscanto Anlagestiftungen in den Ruhestand tritt.

Riebe zufolge erzielen Einzelhandelsgeschäfte ihre besten Ergebnisse global an der Rue du Rhône in Genf und der Bahnhofstrasse in Zürich.

Kein Wunder, dass der ehemalige Gucci-Designer Tom Ford seine erste Europa-Boutique im Juni in Zürich eröffnete. Auch die Edelmeilen Via Serlas in St. Moritz mit der europaweit grössten Dichte an LuxusBoutiquen, die Promenade in Gstaad, die Via Nassa in Lugano sowie die Top-Locations der fünfundzwanzig grössten Schweizer Städte und Skigebiete erfreuen sich einer hohen Nachfrage. Dies hat Auswirkungen auf den noch bis vor zehn Jahren «geschlossenen Markt»: Mehr und mehr internationale Ketten sichern sich Flächen in den frequenzstärksten Einkaufsstrassen der grossen Schweizer Städte wie Zürich, Genf, Bern und Luzern - bisher dort vertretene einheimische Fachgeschäfte und auch Luxus-Anbieter ziehen etwas weiter - und werten ihre neuen Standorte auf.

Auch der Transaktionsmarkt wird durch den Zustrom der ausländischen Filialisten und Investoren liquider – wenngleich nicht überall im gleichen Ausmass. «In der Zürcher Bahnhofstrasse befinden sich noch immer viele Häuser in Privatbesitz», sagt Location-Services-Chef Riebe.

Das Prinzip des «best ownership» hat man Riebe zufolge in Genf dagegen schon eher verstanden: «Hier kommen mehr Gebäude an den Markt.» Allerdings bleibt auch der als relativ krisenresistent Schweizer Retailimmobilienmarkt nicht ganz unbeeinflusst von den weltwirtschaftlichen Grosswetterlage – vor allem bei den Preisen, die für die Immobilien bezahlt werden. Während das Transaktionsgeschehen noch bis Mitte 2007 zu 70 Prozent auf das Konto ausländischer Investoren ging, seien die Highleverager im Zuge der Finanzmarktkrise jetzt wieder vom Markt verschwunden, berichten Schweizer Banker. Denn die Zinssätze sind stark gestiegen – sie liegen aktuell zwischen 4 und 4,5 Prozent - und

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Fortsetzung

Die Schweiz im Visier internationaler ...

Seite 4 Ausgabe 19/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche die Banken, die Anfang 2007 bis zu 90 Prozent finanzierten, kreditieren aktuell noch 70 bis maximal 75 Prozent. Da das Preisniveau inzwischen gesunken ist, kommen auch Schweizer Investoren, insbesondere die Pensionskassen, wieder zum Zuge.

Kein einfaches Pflaster für Discounter

Nachricht

Züblin erwirbt eigene 3,55 % Wandelobligationen pd. Die Züblin Immobilien Holding AG hat am Kapitalmarkt eigene 3,55Prozent Wandelobligationen im Nominalbetrag von CHF 21’363’000 zurückgekauft und in 2’946’617 Züblin-Aktien gewandelt. Züblin hat 2’700’000 Aktien, was 5,25 Prozent der ausstehenden Aktien nach der obigen Wandlung entspricht, am Markt platziert.

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Während sich das Rad bei den Investoren aktuell etwas mehr in Richtung einheimische Investoren dreht, sieht die Entwicklung bei den Filialisten anders aus, beispielsweise im Lebensmitteleinzelhandel: Mit den ersten Filialeröffnungen von Aldi – der deutsche Discounter ist seit 2005 in der Schweiz vertreten - kam der Markt in Bewegung. Zug um Zug eröffnete die Kette dort inzwischen ca. 50 Filialen. Lidl wird nach Informationen des «Tages-Anzeiger» im Oktober 2008 in den Markt eintreten und bis zu 20 Supermärkte auf einen Schlag eröffnen; nach einer Beobachtungsphase von vier bis fünf Monaten sollen weitere 20 Neueröffnungen folgen. Die lange Zeit nicht auf ausländische Konkurrenz eingestellten Schweizer Unternehmen haben inzwischen reagiert – mit Fusionen und teilweise mit der Konzentration auf das Kerngeschäft.

Denn dass sich Coop im Sale-and-Lease-Back-Verfahren von einem Teil seiner Immobilien trennte, scheint weniger auf einer strategischen Entscheidung zu beruhen als der Auffüllung der Kriegskasse zu dienen.

Allerdings gilt es als fraglich, ob sich das Engagement der deutschen Discounter auf dem Schweizer Markt wirklich auszahlen wird. Migros und Coop haben ein sehr gutes Image und eine treue Stammkundschaft.

Es dürfte nicht einfach sein, sie aus dem Markt zu drängen, heisst es.

Dass eine «Germanisierung» – das heisst Legitimation durch tiefstmöglichen Preis, weniger Vielfalt, einfache Standardisierung, einfachste Läden – sich bei den als anspruchsvoll und qualititätsbewusst geltenden Schweizern durchsetzen wird, wird bezweifelt. Experten gehen davon aus, dass der Marktanteil der Discounter in der Schweiz sich zwar wesentlich auf den Markt auswirken, ihr tatsächlicher Marktanteil allerdings relativ klein bleiben wird. Zumal sich die bisherigen Platzhirschen Coop und Migros bereits neu positionierten und seit einiger Zeit eigene Budget-Linien anbieten (Migros Budget, Prix Garantie). Um Erfolg zu haben, müssten die Discounter ihr Betriebsmodell anpassen, ist in der GDI-Studie «Detailhandel Schweiz 2015»* zu lesen. «In der Schweiz

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Die Schweiz im Visier internationaler ...

Seite 55 Seite Ausgabe 19/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche wird Aldi ein Edel-Aldi», prognostizierten die Autoren schon 2005 – und, wie aus Kreisen zu hören ist, plant Aldi wohl tatsächlich ein neues Format: auf der grünen Wiese.

Starke Entwicklung im Bereich Shopping-Center Nachricht

Andreas Quint neuer Deutschlandchef pPd. Andreas Quint, 48, wird neuer International Director und CEO Deutschland von Jones Lang LaSalle. Quint übernimmt seine neue Aufgabe am 2. Januar 2009 und wird Nachfolger von Christian Ulbrich, der zum gleichen Zeitpunkt in den Vorstand von Jones Lang LaSalle Inc. aufrückt und künftig als CEO EMEA verantwortlich zeichnet.

Quint, gelernter Bankkaufmann und studierter Betriebswirt (Diplom-Kaufmann), vormals verantwortlich für die Corporate Finance Group bei Ernst&Young Real Estate, kommt von der Catella Property Group, wo er als Managing Partner das Deutschlandgeschäft leitete.

Als Catella-Chef hatte Quint die strategische Neuausrichtung des Unternehmens erfolgreich auf den Weg gebracht.

Weitgehend einig sind sich Experten in der Einschätzung, dass viele der Shopping Center in der Schweiz einen hohen Refurbishment-Bedarf haben – denn die meisten dieser Einzelhandelszentren mit rund 10 000 bis 20 000 qm Bruttomietfläche (in Ausnahmefällen 40 000 bis 60 000 qm) wurden 1970 bis 1980 eröffnet. Lange Zeit hätten die Eigentümer – wohl nicht zuletzt aufgrund des geringen Konkurrenzdrucks – gar keine Notwendigkeit für Neuinvestitionen in ihre Objekte gesehen. Als weiterer Grund, weshalb Eigner davor scheuen, aktiv zu werden, gelten die in den vergangenen Jahren restriktiver gewordenen Planungsvorschriften: Jede Restrukturierungsmassnahme könnte Konflikte mit den Behörden bringen. «Wer will schon, wenn er jetzt 1000 Parkplätze hat, mit 300 abgestraft werden?» ist zu hören. Die Folge: Häufig entsprechen weder die innere noch die äussere Gestaltung noch die Anordnung der Flächen und Nutzungen modernen Konzeptionen – obwohl inzwischen viele Standorte einer Totalsanierung unterzogen wurden. «Die Schweiz hat die Entwicklung verschlafen», sagt Dr. Joachim Will, Geschäftsführer des auf die Analyse und Konzeption von Einzelhandelsstandorten spezialisierten Wiesbadener Beratungsunternehmens Ecostra. Dies verwundere um so mehr, als die Warenpräsentation und die Ladengestaltung der meisten Einzelbetriebe (oft fililalisierte Anbieter) ein ausgesprochen hohes Niveau aufweist. Allerdings scheint sich auch hier viel zu ändern. «In jüngerer Zeit wurden in der Schweiz – neben verschiedenen klassischen Shopping Centern und Fachmarktzentren – eine Reihe durchaus bemerkenswerter Projektentwicklungen mit innovativen Konzepten durchgeführt bzw. befinden sich im Planungsstadium», sagt Will und verweist auf das Center La Praille in Genf, das WESTside in Bern-Brünnen, das Gottéron-Village in Fribourg sowie die Sihlcity in Zürich.

Wie die Handelszeitung berichtet, sollen in den nächsten drei bis fünf Jahren 18 neue Einkaufscenter entstehen; gleichzeitig seien in zwölf bestehenden Shoppingcentern Modernisierungen in Kombination mit Vergrösserungen vorgesehen. Auch im Segment Fachmärkte sollen Zentren entweder vergrössert oder gänzlich neu gebaut werden. Geplant sind insgesamt 585 000 qm neue Verkaufsfläche – nicht eingerechnet die Ausbaupläne der deutschen Discounter Aldi und Lidl. Laut Neuer Zürcher Zeitung stiegen die Verkaufsflächen von Shoppingcentern zwischen 2000 und 2007 bereits um 60 Prozent auf 1,77 Millionen qm, die Umsätze kletterten jedoch nur um 36 Prozent - und angesichts dieser Zahlen stellt sich nicht nur für die NZZ die Frage, ob die Rechnung für jeden Investor und alle eingemieteten Detailhändler aufgeht. Getreu dem Motto «Das Bessere ist der Feind des Guten» erwarten Experten einen Verdrängungswettbewerb - etablierte und veraltete Shoppingcenter würden durch die neue Konkurrenz unter Zugzwang geraten.

Birgitt Wüst

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Seite 66 Seite Ausgabe 19/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

PSP Swiss Property zeigt sich solide Ein solides Ergebnis dank reduzierter Leerstandsquote, höherer Mieteinnahmen sowie tieferer Betriebskosten, das präsentiert die PSP Swiss Property im Quartalsbericht.

Die EBITDA- (CHF 205 Mio.) und Leerstandsprognosen (9 Prozent) für das Jahr 2008 wurden bestätigt.

Nachricht

Suva baut in St. Gallen pd. In Altwinkeln, im Westen der Stadt St. Gallen, erstellt die Suva insgesamt 64 Wohnungen.

Mit der Grundsteinlegung vom 6. November 2008 begann die Hochbauphase für die Überbauung. Das Investitionsvolumen beträgt rund 22 Millionen Franken. Die Wohnüberbauung Altwinkeln befindet sich am südwestlichen Stadtrand von St. Gallen nahe der Kantonsgrenze Appenzell Ausserrhoden. Die Suva realisiert dort 64 Wohnungen in drei Wohnhäusern mit jeweils zwei Hauseingängen. Es werden vier Wohnungen mit 2½-Zimmern, 32 mit 3½-Zimmern, 16 mit 4½-Zimmern sowie sechs 3½Zimmer- und sechs 2½-ZimmerAttikawohnungen erstellt. Die Arealüberbauung ist in drei viergeschossige Wohnbauten mit gemeinsamer Tiefgarage mit 73 Parkplätzen aufgeteilt.

pd. In der Berichtsperiode Januar bis September 2008 hat die PSP Swiss Property ihre Ertragskraft gegenüber der vergleichbaren Vorjahresperiode erhöht: Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte betrug CHF 94.1 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 92.3 Mio.). Der entsprechende Gewinn pro Aktie erhöhte sich um 5.2 Prozent auf CHF 2.22. Das teilt die Gesellschaft in einem Communiqué mit. Massgebend für das Ergebnis sei der kontinuierliche Abbau der Leerstände auf 10.4 Prozent per Ende September 2008 gewesen. Ende 2006 betrug die Leerstandsquote noch 13.9 Prozent.

Immobilienportfolio

Seit Ende Juni 2008 hat PSP weder Anlageimmobilien gekauft noch verkauft. Im 3. Quartal 2008 wurde der Büroneubau auf dem Hürlimann-Areal, das „DL 4“ (Zürich, Brandschenkestrasse 152a) mit einer Nutzfläche von rund 2500 qm, fertig gestellt und durch PSP Swiss Property bezogen. Das Immobilienportfolio umfasste per Ende September 2008 195 Büro- und Geschäftshäuser an besten Lagen. Dazu kamen 7 Areale mit attraktiven Entwicklungsprojekten. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug per Ende September 2008 CHF 5.135 Mrd. (Ende 2007: CHF 5.001 Mrd.).

Die laufenden Arealentwicklungen auf dem Hürlimann-Areal seien im 3. Quartal 2008 planmässig weitergeführt worden: Erstens der Bauabschluss und der Bezug des Neubaus „DL 4“. Zweitens 14 Eigentumswohnungen im Malzturm wurden an die Käufer übertragen. Die Abwicklung der restlichen 6 verkauften Wohnungen wird bis Ende 2008 abgeschlossen. Drittens: Für die Erstellung eines modernen Thermalbads in Kombination mit einem 4-Sterne-Boutique-Hotel wurde die Baufreigabe erteilt. Der Baubeginn erfolgt Anfang 2009. Die Inbetriebnahme des Thermalbads ist für Herbst 2010, die Eröffnung des Hotels im Frühling 2011 geplant. Die Investitionen für dieses Projekt betragen rund CHF 55 Mio. (exkl. Land und Infrastruktur). Seit Mitte 2008 senkte PSP die Leerstandsquote von 10.6 Prozent auf 10.4 Prozent. Von den 10.4 Prozent Leerstand seien insgesamt 3.2 Prozent-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die laufenden Sanierungsarbeiten sollen im 4. Quartal 2008 bzw. im Jahr 2009 abgeschlossen werden.

Erfreuliches Finanzergebnis

Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge erhöhte sich von CHF 92.3 Mio. auf CHF 94.1 Mio. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug

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Seite 7 Ausgabe 19/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Fortsetzung

CHF 2.22 oder 5.2 Prozent mehr als in der Vorjahresperiode (CHF 2.11).

Der Reingewinn inklusive Bewertungsdifferenzen erreichte in der Berichtsperiode CHF 150.2 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 179.7 Mio.).

Auch in der Berichtsperiode ergab sich durch eine Aufwertung per Mitte Jahr ein positiver Beitrag zum Reingewinn, der allerdings geringer ausfiel als im Vorjahr. Per Ende März und Ende September erfolgen keine externen Bewertungen der Liegenschaften. Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungsdifferenzen betrug CHF 3.54 (Vorjahresperiode: CHF 4.11). Der Betriebsertrag sank per Ende September 2008 um CHF 27.0 Mio. oder 9.1 Prozent auf CHF 271.3 Mio. Dabei betrug die Aufwertung der Anlageliegenschaften CHF 72.4 Mio. oder CHF 37.7 Mio. weniger als in der Vorjahresperiode. Sehr positiv entwickelte sich der Liegenschaftsertrag, der sich um 4.5 Prozent von CHF 184.1 Mio. auf CHF 192.4 Mio. erhöhte. Diese Zunahme sei hauptsächlich eine Folge des Leerstandsabbaus.

PSP Swiss Property zeigt sich solide

Der Betriebsaufwand reduzierte sich um CHF 6.5 Mio. oder 13.4 Prozent auf CHF 42.0 Mio. Dabei sank der ordentliche Betriebsaufwand der Liegenschaften um CHF 1.4 Mio. oder 11.5 Prozent auf CHF 10.6 Mio. Grund für diese Abnahme seien tiefere Betriebs- und Nebenkosten durch den erzielten Leerstandsabbau gewesen. Auch die Position «Unterhalt und Renovationen der Liegenschaften» verringerte sich, und zwar um CHF 1.1 Mio. oder 8.6 Prozent auf CHF 11.2 Mio. Der allgemeine Betriebs- und Verwaltungsaufwand sank um CHF 3.3 Mio. oder 33.4 Prozent auf CHF 6.6 Mio. Dank der positiven Ertragsentwicklung sowie der verbesserten Kostenstruktur sei der EBITDA ohne Bewertungseffekte um 13.6 Prozent auf CHF 157.9 Mio. erhöht worden (Vorjahresperiode: CHF 139.0 Mio.); die EBITDA-Marge erreichte 79.4 Prozent (Vorjahresperiode: 74.8 Prozent).

Per Ende September 2008 stieg das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) auf CHF 60.67, ein Plus von 1.6 Prozent gegenüber Ende 2007 (CHF 59.71). Der NAV vor latenten Steuern stieg um 2.2 Prozent auf CHF 70.47 (Ende 2007: CHF 68.94). Zu berücksichtigen ist, dass im Juni 2008 eine Nennwertreduktion von CHF 2.40 pro Aktie ausgeschüttet wurde.

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Fortsetzung

PSP Swiss Property zeigt sich solide

Liegenschaft Theaterstrasse 12 in Zürich, im Portfolio der PSP

Seite 88 Seite Ausgabe 19/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Gute Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 2.576 Mrd. – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 49.4 Prozent (Ende 2007: 49.4 Prozent) – weist PSP Swiss Property eine gute Eigenkapitalbasis auf. «Die Finanzierungsbasis wurde durch Ausweitung einzelner Kreditbeziehungen mit ausgewählten Banken weiter gestärkt, dies trotz schwierigem Marktumfeld. Der Verschuldungsgrad lag per Ende September 2008 mit 40.9 Prozent deutlich unter dem Branchendurchschnitt», heisst es im Communiqué weiter.

Am 21. Oktober 2008 ist ein Aktienrückkaufsprogramm kommuniziert und zwei Tage später mit einer zweiten Handelslinie an der SIX Swiss Exchange eröffnet worden. Aktienrückkäufe sollen – zum Nutzen der Gesellschaft – nur dann erfolgen, wenn sich der Kurs der PSP-Aktie gegenüber ihrem inneren Wert (NAV), der per Ende September 2008 CHF 60.67 betrug, stark negativ entwickelt. Die im Rahmen des Aktienruckkaufsprogramms zurück gekauften Aktien sollen den jeweiligen ordentlichen Generalversammlungen 2009 bis 2011 zur Vernichtung vorgeschlagen werden. Seit dem 24. Oktober 2008 wurden insgesamt 262 000 Aktien zurück gekauft, was einem Stimmrechtsanteil von 0.56 Prozent entspricht. Zusammen mit den bereits gehaltenen 4 448 746 eigenen Aktien hielt PSP Swiss Property AG per 13. November 2008 insgesamt 4 710 746 eigene Aktien (10.04 Prozent der Stimmrechte).

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Seite 99 Seite Ausgabe 19/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Erfolgreiche Emission des CS Real Estate Fund PropertyPlus Die Kapitalerhöhung des Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus (CS REF PropertyPlus) konnte erfolgreich abgeschlossen werden. Durch die Kapitalerhöhung flossen dem Fonds Neugelder in der Höhe von CHF 304,76 Mio. zu. Die Kotierung und die Zulassung zum Handel sämtlicher Fondsanteile an der SIX Swiss Exchange AG erfolgt am 19. November 2008.

Nachricht

Kanton Bern verkauft Schlösser und Amtshäuser pd. Der Kanton Bern verkauft fünf Schlösser und sieben Amts-, Wohn- und Bürohäuser.

Oberstes Ziel beim Verkauf ist die Auflage, dass die Liegenschaften auch künftig sinnvoll genutzt werden. Nach den Vorstellungen des Regierungsrates sollen zukunftsfähige Nutzungskonzepte gefunden werden. Bis Frühling 2009 können Interessierte Angebote für die Nutzung machen. Bei den Schlössern Belp und Blankenburg, den Amtshäusern Erlach, Meiringen und Wimmis sowie dem Bürogebäude Grand Rue 2 in Lausanne haben die Standortgemeinden Vorkaufsrecht.

Entscheidungen über den Verkauf sollen bis Sommer 2010 gefällt werden. Historische Liegenschaften werden von der Denkmalpflege unter Schutz gestellt.

pd. Die Kapitalerhöhung des CS REF PropertyPlus konnte erfolgreich abgeschlossen werden, wie die Credit-Suisse mitteilt. Gemäss BestEffort-Methode wurde die Anzahl der neu auszugebenden Anteile nach Ablauf der Bezugsfrist aufgrund der eingegangenen Zeichnungen festgelegt. Effektiv wurden 2‘604’800 neue Anteile zu einem Ausgabepreis von CHF 117.00 je Anteil ausgegeben, was einem Bezugsverhältnis von 25:11 entspricht (25 bisherige Anteile berechtigten zum Bezug von 11 neuen Anteilen). Der Bezugsrechtspreis liegt bei CHF 0.45 je Bezugsrecht. Der Ausgabepreis für Neuinvestoren und Zusatzzeichnungen von bestehenden Investoren beträgt somit CHF 118.02 je neuen Anteil. Die Anzahl der sich im Umlauf befindenden Anteile beträgt neu 8‘524‘800 Anteile. Die Liberierung der neuen Anteile sowie die Kotierung und die Zulassung zum Handel sämtlicher Fondsanteile im Segment für kollektive Kapitalanlagen der SIX Swiss Exchange AG erfolgt am 19. November 2008.

Steuerliche Vorteile für den Anleger

Der Zufluss der Neugelder wird für den weiteren Ausbau des Portfolios sowie für die Rückzahlung des Fremdkapitals verwendet. Der CS REF PropertyPlus wird somit per Ende Geschäftsjahr 2008 voll in Immobilien investiert sein. Da der CS REF PropertyPlus die Immobilien im Direktbesitz hält, sind Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz für den Anteilsscheininhaber steuerfrei und unterliegen auch nicht der Verrechnungssteuer. Erträge und Kapitalgewinn aus direktem Grundbesitz werden beim Immobilienfonds selbst besteuert.

Nächste Ausschüttung im März 2009

Die nächste Ausschüttung an die Anleger des CS REF PropertyPlus ist für Ende März 2009 vorgesehen. Der vor vier Jahren lancierte Immobilienfonds wird auch weiterhin vorwiegend in baureife und baubewilligte Projekte an wirtschaftlich attraktiven Standorten in der Schweiz investieren. Die Auswahl der Projekte erfolgt im Hinblick auf Standort, Nutzungskonzept und Investitionsvolumen. Der Fonds ermöglicht institutionellen sowie neu auch privaten Investoren den Zugang zu einem diversifizierten Portfolio bestehend aus qualitativ hochwertiger Neubausubstanz.

Seite10 10 Seite Ausgabe 19/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Immobilien Brief Schweizer

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz Immobilienfonds CH-Valoren

2'672'561 844'303 4'515'984 276'935

Anlagefonds Name

24.11.2008 Rückn.Preis

BONHOTE IMMOBILIER CS 1A IMMO PK

Börsenkurs

Ausschüttungsrendite

Ecart

Perf.

YTD

Monatl.

Umsatz Okt. 08

102.70

103.00

3.24%

0.29%

Kurse seit 1.1.07 tiefst / höchst

Börsenkapitalisierung

-7.00%

1.51%

98.00

114.50

315'180'000

1079.00

1210.00

4.48%

12.14%

0.41%

nk

1210.00

1265.00

2'947'956'880

CS REF PROPERTY PLUS

103.50

110.50

2.76%

6.76%

-3.40%

nk

109.50

119.00

654'160'000

CS REF INTERSWISS

168.70

177.50

4.84%

5.22%

-5.79%

1.48%

175.20

204.00

1'071'026'303

3'106'932

CS REF LIVINGPLUS

1'291'370

CS REF SIAT

2'158'801

DYNAMIC REAL ESTATE FUND

1'458'671

FIR

97.25

104.50

na

7.46%

1.46%

1.84%

102.30

117.00

1'828'750'000

118.40

129.00

4.20%

8.95%

-5.01%

3.03%

127.70

144.90

1'485'945'066

1037.00

930.00

2.76%

-10.32%

-11.54%

4.82%

923.00

1075.00

243'474'930

97.20

103.00

3.67%

5.97%

-5.94%

1.56%

101.70

113.00

602'625'190

977'876

IMMOFONDS

279.50

308.00

4.42%

10.20%

-1.68%

3.95%

307.50

353.00

831'965'596

278'226

LA FONCIERE

504.10

573.00

3.52%

13.67%

-9.76%

1.71%

560.00

700.00

646'000'200

277'010

MI-FONDS IMMO

146.10

165.00

4.03%

12.94%

4.26%

2.01%

160.80

180.00

264'000'000

PROCIMMO SWISS COMM FUND

104.60

108.00

0.97%

3.25%

6.39%

nk

100.00

110.00

132'371'928

278'545

SOLVALOR "61"

160.80

211.50

2.89%

31.53%

1.97%

2.48%

200.00

238.00

751'077'954

725'141

SCHRODER IMMOPLUS

759.50

756.00

1.61%

-0.46%

-9.46%

4.67%

750.00

909.50

725'760'000

3'362'421

3'743'094

SWISSCANTO (CH) REF IFCA

2'616'884

SWISSINVEST REIF

82.90

93.50

3.83%

12.79%

1.41%

3.69%

92.00

106.70

887'322'667

101.20

101.50

4.20%

0.30%

-5.58%

2.86%

97.00

116.90

391'584'361

1'442'082 1'442'085

UBS SWISS RES. ANFOS

44.80

48.00

4.17%

7.14%

2.67%

2.46%

47.20

52.00

1'162'025'040

UBS LEMAN RES. FONCIPARS

59.60

58.50

4.21%

-1.85%

-6.31%

3.08%

58.15

73.00

600'276'866

1'442'087

UBS SWISS MIXED SIMA

72.40

75.00

4.25%

3.59%

-4.17%

2.17%

72.70

87.30

3'702'583'275

1'442'088

UBS SWISS COM. SWISSREAL

56.70

53.00

4.86%

-6.53%

-9.72%

2.42%

52.00

65.60

689'038'160

(1)

Ohne CS REF Property Plus, Swiss Re Immoplus, Dynamic, Bonhôte

Ø(1)

Ø

SWIIT Index

Ø

Total

3.90%

6.15%

-4.81%

2.51%

19‘933‘124‘415

24.11.2008

Immobilienaktien CH-Valoren

883'756 1'820'611

Aktien Name

ALLREAL HOLDING

109.60

Börsenkurs

Ausschüttungsrendite

Ecart

Perf. YTD

Monatl.

Umsatz Okt. 08

109.50

4.71%

-0.09%

-12.26%

12.49%

Kurse seit 1.1.07

Börsenkapitalisierung

tiefst / höchst

105.90

(Free Float)

140.70

546'843'000

31.90

16.00

7.07%

-49.84%

-38.27%

6.53%

12.10

27.95

75'060'000

ESPACE REAL ESTATE

137.50

117.00

3.04%

-14.91%

-12.04%

nk

105.00

135.00

153'727'236

1'731'394

INTERSHOP

234.60

270.00

7.75%

15.09%

-7.94%

5.33%

255.00

330.00

294'840'000

1'110'887

MOBIMO *

177.50

136.00

6.80%

-23.38%

-20.33%

2.59%

131.00

195.00

531'635'220

1'829'415

255'740

BFW LIEGENSCHAFTEN N *

NAV inkl. aufgel.

Ziinsen

PSP SWISS PROPERTY *

59.30

47.15

5.20%

-20.49%

-13.37%

17.36%

46.00

70.75

2'012'395'986

803'838

SWISS PRIME SITE *

56.85

50.00

7.00%

-12.05%

-7.13%

12.92%

48.20

68.40

1'154'411'910

261'948

WARTECK INVEST

1309.00

1420.00

4.46%

8.48%

-5.00%

1.38%

1330.00

1610.00

160'261'200

10.65

4.40

11.61%

-58.69%

-51.00%

6.51%

3.90

10.10

202'655'985

Ø

Ø

Index

Ø

Total

6.40%

-17.32%

-16.14%

12.01%

5‘131‘830‘537

2'183'118

ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING *

Die Zahlen werden uns geliefert von:

*

Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung

Seite11 11 Seite Ausgabe 19/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Immobilien Brief Schweizer

Immobilienfonds Berner Kantonalbank

Nominalwert 350

Brutto-Dividende

21.11.08 Kurse nichtkotierter Immobilien-Nebenwerte Bundesplatz 8 CH-3001 Bern

Valoren-Nr.

0.00

Telefon 031 666 63 33 Telefax 031 666 60 33

Beschreibung

Tiefst 2008

Höchst 2008

Geld

Brief

140241

N

Agruna AG

3'900.00

4'700.00

5

3'600.00

3'900.00

50

155753

N

Bürgerhaus AG, Bern

605.00

1'240.00

27

706.00

1'240.00

8

500

841414

I

CasaInvest AG, Rheintal

800.00

950.00

50

800.00

870.00

45

Espace Real Estate AG, Biel

110.00

137.00

100

110.00

119.00

300

FTB Holding SA, Brissago

560.00

680.00

25

580.00

650.00

35

500

11.40

10

3.50

255740

N

25

2.50

363758

I

4582551

N

Fundamenta Real Estate AG

10 500

600.00

3490024

N

Gesellschaft für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur

500

150.00

191008

N

Immges Viamala, Thusis

400

40.00

257750

I

1000

80.00

197641

N

250

20.00

197640

N

254593

N

MSA Immobilien, Adliswil

2766143

N

Pagameno Invest AG N

180.00

180.00

2766145

PS

Pagameno Invest AG PS

180.00

200.00

10 100

0.00

100 500

25.00

1

15

29'000.00

32'000.00

3

27'500.00

32'500.00

1

8'100.00

8'400.00

1

7'600.00

8'000.00

3

800.00

1'175.00

5

860.00

Konkordia AG Nom 1000

5'100.00

5'500.00

10

5'100.00

Konkordia AG Nom 250

1'310.00

1'310.00

10

1'275.00

50

155.00

50

150.00

180.00

200

Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo

218460

N

2989760

I

Pfenninger & Cie AG, Wädenswil Real Estate Holding

1.10

1.10

1500

1.05

1.10

136500

600

36.00

225664

I

SAE Immobilien AG, Unterägeri

1'960.00

2'350.00

10

1'700.00

2'400.00

10

800

64.00

231303

I

Sia- Haus AG, Zürich

4'600.00

5'000.00

5

0.00

1789702

I

Sihl Manegg Immobilien AG

0.35

2.25

100

0.40

1.25

10000

12'000.00

1

0.00

253801

N

Tersa AG

2

8'200.00

120.00

172525

N

TL Immobilien AG

3

3'435.00

1000

250.00

256969

N

Tuwag Immobilien AG,Wädenswil

1

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Immobilien.

Eines der grössten Portfolios in der Schweiz expandiert!

Immobilien Brief Schweizer

Seite12 12 Seite Ausgabe 19/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Ökologische Performance von Immobilien wird messbar Immobilien machen einen erheblichen Anteil an den weltweit durch Unternehmen verursachten Emissionen aus.

Der Environment Code soll nun die Energiebilanz von Immobilien messbar machen. Es handelt sich dabei um einen umfassenden Katalog für die Erfassung, Messung und Analyse von immobilienspezifischen Umweltverträglichkeitsdaten.

Pd. «Umweltschutz ist zu einer globalen Herausforderung geworden.

Damit ist jeder gefordert, verantwortlich zu handeln – auch Wirtschaftsunternehmen», so Daniel Piazolo, Geschäftsführer der IPD Deutschland GmbH (IPD), Wiesbaden. Vor diesem Hintergrund werde es immer wichtiger, stichhaltige und belastbare Informationen über die Umweltverträglichkeit von Gebäuden zu erheben. Schliesslich sei ein massgeblicher Anteil an den CO2-Emissionen auf gewerblich genutzte Immobilien zurückzuführen. Auch beim Abfallaufkommen und in punkto Wasserverbrauch leisten gewerbliche Immobilien einen erheblichen Beitrag. Um geeignete Massnahmen zur Verbesserung der ökologischen Performance von Immobilien ergreifen zu können, wurde von IPD in Zusammenarbeit mit Bureau Veritas und CB Richard Ellis sowie der Unterstützung von Barclays der Environment Code entwickelt. Es handelt

Immobilien Brief Schweizer

Fortsetzung

Ökologische Performance von ...

Nachricht

Geschäftsleitung erweitert pd. Der Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG Peter Grossenbacher, Leiter Portfolio Management, und Andreas Hämmerli, Leiter Promotion, zu Mitgliedern der Geschäftsleitung der Mobimo Holding AG ernannt. Georges Theiler, bisher Mitglied des Verwaltungsrates, wurde zum Vize-Präsidenten des Verwaltungsrates gewählt.

CFO Markus Meier hat sich entschieden, eine neue Herausforderung ausserhalb der Mobimo Gruppe wahrzunehmen.

Er wird die Mobimo per Ende Februar 2009 verlassen.

Inserat Immorunde 2008 180x65mm

Seite 13 Ausgabe 19/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche sich dabei um einen umfassenden Katalog für die Erfassung, Messung und Analyse von immobilienspezifischen Umweltverträglichkeitsdaten.

«Es ist davon auszugehen, dass im Zuge der unternehmerischen Corporate Social Responsibility immer mehr Unternehmen qualifizierte Daten und Informationen darüber benötigen, welchen Beitrag sie leisten, die Umweltbelastungen glaubhaft zu reduzieren», sagt IPD-Geschäftsführer Daniel Piazolo. «Mit dem Environment Code besteht jetzt die Möglichkeit, auf der Basis qualitativ hochwertiger und konsistenter Daten, die ökologische Performance von gewerblichen Immobilien weltweit nach einem einheitlichen Standard zu benchmarken.» Dieses neu entwickelte Instrument erlaubt detaillierte Analysen und Aufschlüsselungen nach einzelnen Performance-Komponenten. So ist es beispielsweise möglich Angaben zu «CO2 pro Quadratmeter» oder «Tonnen Abfall pro Person» zu erheben. Mittels solcher Key-Performance-Indikatoren liessen sich gezielt Entscheidungen über Massnahmen fällen. Darüber hinaus könnten die gemachten Fortschritte im Zeitverlauf abgebildet werden.

«Entscheidend ist, sicherzustellen, dass die gesammelten Informationen aussagekräftig genug sind», erläutert Piazolo.

In zwei Teile gegliedert

Der Environment Code ist in zwei Teile gegliedert. Zum einen werden die Core-Kennzahlen, erfasst. Darin enthalten sind Angaben zu den Kategorien «Energie, Wasser und Abfall». Erst auf der soliden Grundlage an quantitativen Daten können in einem nächsten Schritt die qualitativen Kennzahlen erhoben werden, die schliesslich den «Umwelt-Gesundheitscheck» abbilden. Da jedoch die Messung der ökologischen Performance regelmässig auch die globalen Vorschriften berücksichtigten muss, wird der Erfassungskatalog regelmässig entsprechend aktualisiert.

Charlotte Eddington, Group Head of Energy and Sustainability, CB Richard Ellis: «Immobilien machen einen erheblichen Anteil an den weltweit durch Unternehmen verursachten Emissionen aus. Daher ist es wichtig, die Gesamtbelastungen einzelner Immobilien bzw. Portfolios sowie spätere Reduktionserfolge genau messen und erfassen zu können.

Allerdings konnten die erhobenen Daten bisher auf unterschiedlichen 12.1.2008 10:39 Uhr Seite 1 Grundlagen basieren».

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Immobilien Brief Schweizer

Seite 14 Ausgabe 19/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Drei neue Immobilien-Fachmessen unter einem Dach Jz. Die Mevex GmbH – eine Tochtergesellschaft der Wigra-Gruppe – initiiert ab 2009 neu gleich drei Fachmessen unter einem Dach: FMMesse, Swiss BusinessImmoExpo und blue&green. Zum ersten Mal findet diese neue nationale Dreifachmesse von 26. bis 28. Mai 2009 in den Hallen des Messezentrums Zürich statt. Ziel ist es, die bestehenden Synergien dreier sachverwandter Branchen stärker zu fördern. Parallel finden Fachkongresse statt, die zu einer branchenrelevanten Businessund Networking-Plattform ausgebaut werden.

Nach der Übernahme der Facility Management Messe durch die Wigra Gruppe im vergangenen März wird das Messekonzept nun gleich zweifach erweitert: Neu dazu kommen die blue&green (Fachmesse für Energie und Umwelt) und die Swiss BusinessImmoExpo (Fachmesse für Business-Immobilien und Standortförderung). Bei beiden Messen handelt es sich auf nationaler Ebene um Premieren in ihrem Bereich.

Fachkongresse und Workshops schaffen als Rahmenprogramm einen beachtlichen Mehrwert für die Messebesucher der drei Messen – das Format FM Congress wird beibehalten und weiterhin durch die FM Source AG organisiert.

Mit den neu geschaffenen Messen reagiert die Wigra auf das steigende Bedürfnis nach vermehrter Zusammenarbeit innerhalb der drei Branchen. Die drei Messen bieten die Möglichkeit, alle Beteiligten an einem Ort zusammen zu bringen. Damit ist eine ideale Gelegenheit geschaffen, sich unter einem Dach über neue Produkte und Dienstleistungen zu informieren, Synergien zu erkennen und zu nutzen. Überschneidungen gibt es zuhauf: Energiewirtschaft und Umwelt in Einklang zu bringen, gilt weltweit als eine der grössten Herausforderungen überhaupt. Allein die Frage der Energieeffizienz hat immens an Bedeutung gewonnen und macht dem Thema Sicherheit mittlerweile den Rang streitig.

Infos/Internet: www.fm-messe.ch; www.businessimmoexpo.ch; www. blueandgreen.ch; www.wigra.com Anzeige

Die bösen Buben in der Immobilienwirtschaft.

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IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin

Immobilien Brief Schweizer

Seite15 15 Seite Ausgabe 19/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Nachfrage nach risikoreichen Anlagen vorest gedämpft Schweizer Experten sind sehr zurückhaltend, wenn es um Investments in notleidende Schuldtitel geht. Im angelsächsischen Raum ist das aber anders. Opportunisten sind dort schon wieder auf der Suche nach «Schnäppchen».

Investitionen in «Distressed Debt» im Immobilienbereich, das heisst: der Kauf von unter Druck geratenen hypothekengesicherten Schuldtiteln, gelten im angelsächsischen Raum derzeit als sehr aussichtsreich. Die Preise sind nach Subprime- und Finanzmarktkrise am Boden und opportunistische Anleger scheint sich das eine oder andere «Schnäppchen» zu bieten. Schweizer Experten stehen solchen Engagements indes eher skeptisch gegenüber. «Es ist jetzt wirklich der falsche Zeitpunkt», ist am Markt zu hören – schliesslich sei bereits die nächste Schockwelle an den internationalen Finanzmärkten am Anrollen, diesmal ausgelöst durch die Problematik ungedeckter Kreditkarten.

Für konservativ agierende Investoren kommen die hochspekulativen Anlagen aufgrund ihres Chancen-Risiko-Profils derzeit offenbar nicht in Frage. «Das Interesse bei Investoren ist sehr verhalten: der Risikoappetit ist zurzeit zu gering,» sagt Bettina Simioni von Global Real Estate Analysis der Credit Suisse. «Obwohl die Produkte zu sehr tiefen Preisen gehandelt werden, denken wir nicht dass sie zum heutigen Zeitpunkt eine attraktive Investitionsmöglichkeit darstellen. Diese Produkte dürften unter Druck bleiben, solange der Deleveraging-Prozess anhält». Ähnlich sieht Luciano Gabriel, CEO der PSP Swiss Property AG, die Lage. «Man weiss ja nicht, in was man schlussendlich investiert!», erklärte der Chef der grössten Schweizer Immobilien-AG Anfang November im Rahmen der Schweizer Immobiliengespräche in Zürich.

Aufgrund der hochkomplizierten Verbriefungssysteme, bekannt auch als «Financial Engineering», sei die Identifikation der den Schuldtiteln zugrunde liegenden Assets häufig nur mit sehr grossem Aufwand möglich.

Zudem seien diese in der Vergangenheit oft im Voraus als «Schönwetterstrukturen» ausgestaltet worden. Engagements in «Distressed Debt» seien daher hoch riskant.

Birgitt Wüst

Immobilien Brief Schweizer

Fortsetzung

Engel & Völkers: «Schweizer Wohn...

Seite16 16 Seite Ausgabe 19/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Der Vorteil langfristiger Arbeitseingänge Der Grundstein für den 126 Meter hohen Prime Tower in Zürich West ist gelegt. Insgesamt 355 Mio. CHF investiert die Swiss Prime Site in das Bauvorhaben. Der Prime Tower wird bis 2011 durch eine Arbeitsgemeinschaft bestehend aus der Losinger Construction AG und der Karl Steiner AG erstellt. Für Losinger-CEO Jacky Gillmann werden die kommenden Jahre zwar schwieriger, aber der Umsatz wird stabil bleiben.

Das Jahr 2008 war von Turbulenzen auf dem internationalen Finanzmarkt gezeichnet. Wie beurteilen Sie die wirtschaftlichen Perspektiven, speziell auch für Ihr Unternehmen, Ihre Tätigkeit in naher Zukunft?

Jacky Gillmann, CEO Losinger Construction AG.

Jacky Gillmann: Die Turbulenzen auf den internationalen Finanzmärkten werden nicht ohne Auswirkungen auf die Schweiz bleiben.

Dennoch haben wir in unserer Branche den Vorteil langfristiger Auftragseingänge, so dass die Aussichten insgesamt gut sind. Für 2009 werden wir uns im Rahmen unserer in Entwicklung befindlichen Projekte mehrheitlich auf den Wohnungsbau konzentrieren, der nach wie vor ein sehr gefragter Sektor ist. Ferner werden wir insbesondere der Qualität unserer Büro- und Hotellerieprojekte vermehrte Aufmerksamkeit schenken, wo voraussichtlich mit einem Nachfragerückgang gerechnet werden muss.

Insgesamt gesehen erwarten wir für das nächste Jahr im Vergleich zu 2008 eine leichte Umsatzsteigerung.

Was bewegt sich auf dem Schweizer Immobilienmarkt? Wie entwickeln sich Nachfrage und Preise?

Jacky Gillmann: Die Nachfrage für Mietwohnungen und Qualitätsimmobilien, die eine gute Rendite für den Abnehmer bieten, wird stabil bleiben. Je nach dem, wie sich die weltweite Konjunktur entwickelt, können wir mit einem Preisrückgang für Rohstoffe und einer Zinssenkung rechnen, was sich positiv auf unsere Branche auswirken würde.

In welchen Bereichen wollen, werden Sie investieren? Wo sehen Sie Entwicklungspotenzial?

Weitere Einschätzungen von Akteuren in der Immobilienwirtschaft lesen Sie in der nächsten Ausgabe von IMMOBILIEN Business, die Anfang Dezember erscheint.

Jacky Gillmann: Wir werden unsere Investitionen schwerpunktmässig in zwei Bereichen tätigen: In der Immobilienentwicklung und in der Renovation, ein Sektor, der noch sehr viel Potenzial birgt. Ferner verfolgen wir weiterhin sehr aufmerksam den PPP-Markt in der Schweiz, um Projektentwicklungen mit öffentlichem Nutzen unterstützen zu können.

Immobilien Brief Schweizer

Seite17 17 Seite Ausgabe 19/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche

Frankreich bereitet Züblin Sorgen

Nachricht

«Anfos» baut in Fislisbach pd. Der UBS Immobilienfonds «Anfos» baut im Zentrum von Fislisbach, direkt gegenüber dem Gemeindehaus, ein neues Wohnund Geschäftshaus. Die Gemeinde Fislisbach liegt zwischen Baden und Bremgarten und gehört mit rund 5000 Einwohnern zu den grösseren Gemeinden in dieser Region. Der Neubau an der Birmenstorferstrasse beinhaltet eine Verkaufsfläche von über 1990 qm im Erdgeschoss, einen Wohnungsmix in den Obergeschossen und ein Parking in der Tiefgarage. Das Wohnungsangebot umfasst zehn 3,5Zimmer-Maisonettewohnungen, fünf 2,5-Zimmer-Wohnungen und vier Attikawohnungen (2x 3,5 und 2x 4,5). Die 2,5-ZimmerWohnungen im Erdgeschoss sind teilweise als Alterswohnungen konzipiert. Als langjähriger Mieter im Erdgeschoss zieht per Anfang Dezember der deutsche Lebensmittel-Discounter Aldi Schweiz nein. Die Investition beträgt rund CHF 17,8 Mio.

Die Züblin Gruppe litt im ersten Halbjahr 2008 stark unter den Auswirkungen der weltweiten Finanzkrise.

Während das Immobiliengeschäft einen um 25 Prozent gesteigerten operativen Gewinn erwirtschaften konnte und fünf Immobilien im Umfang von CHF 113,7 Mio. mit einem Gewinn von CHF 10,0 Mio. verkauft wurden, haben die unabhängigen Bewerter aufgrund der unsicheren Marktlage den Wert des Portfolios insbesondere in Frankreich stark nach unten korrigiert. Daraus entstand ein Verlust auf Bewertungen von CHF 100,3 Mio., was zu einem Konzernverlust von CHF 74,9 Mio. führte. pd. Im Vergleich zum Vorjahr steigerte Züblin den operative Cash-FlowGewinn aus dem Mietvertragsgeschäft um 25 Prozent von CHF 15,5 Mio. auf CHF 19,4 Mio. Dies entspricht einem Gewinn für sechs Monate pro Aktie von CHF 0.40. Die Mieterträge sind mit CHF 66,4 Mio. um 8 Prozent gestiegen. Dazu habe der grössere Immobilienbestand beigetragen, teilt das Unternehmen in einem Pressecommuniqué mit. Bei unverändertem Immobilienbestand wären die Mieterträge währungsneutral um 1 Prozent gestiegen. Die Leerstandsquote bleibt trotz der Verkäufe von voll vermieteten Gebäuden mit 9,4 Prozent unverändert wie Ende März 2008. Erfreulich hätten sich ebenfalls die Kosten entwickelt, welche um 8 Prozent reduziert wurden. Die reinen Finanzierungskosten sind im gleichen Verhältnis angestiegen wie die Mieterträge aus dem erhöhten Portfoliobestand. Im ersten halben Jahr tätigte Züblin zudem einige Verkäufe. Daraus entstand ein Gewinn gegenüber den Bewertungen vom 31.3.2008 von CHF 10,0 Mio. (Vorjahr CHF 14,7 Mio.).

Immobilienbewertungen von Finanzkrise betroffen

Der Bestand der Immobilien hat per 30.9.2008 mit CHF 1‘827,3 Mio. um rund CHF 200,0 Mio. abgenommen. Während die Verkäufe, die Währungsschwankungen und die Investitionen netto mit rund CHF 100,0 Mio. zu Buche stehen, trugen die negativen Bewertungen mit CHF 100,3 Mio. zur Abnahme bei. Da aufgrund der Wirtschaftssituation europäische Immobilientransaktionen praktisch zum Stillstand gekommen sind, haben die Bewerter insbesondere in Frankreich die Immobilienwerte stark nach unten korrigiert. Das französische Portfolio war, nachdem es in den Vorjahren stark angestiegen ist, davon am meisten betroffen und wurde mit 10,4 Prozent oder CHF 66,8 Mio. nach unten korrigiert. Die Immobilien in Deutschland und den Niederlanden mussten je mit 3,6 Prozent nach unten korrigiert werden, was CHF 33,3 Mio. entspricht. In der Schweiz blieben die Werte unverändert.

Langfristige Finanzierung

«Die Fremdfinanzierung der Immobilien ist langfristig gesichert. So sind 77 Prozent der Hypotheken oder CHF 916,0 Mio. mehr als drei

Immobilien Brief Schweizer

Seite18 18 Seite Ausgabe 19/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Jahre vertraglich gesichert, 17 Prozent zwischen einem und drei Jahren und lediglich 6 Prozent innerhalb eines Jahres fällig», schreibt Züblin.

Ebenfalls sind die Zinsen über Zinsinstrumente langjährig abgesichert.

Die Eigenkapitalquote unter Einbezug der Wandelanleihen beträgt 33,1 Prozent. Per 19. November 2008, dem letzten Wandlungsdatum der 3,55 Prozent Wandelanleihe 02/08, wurde ein Total von CHF 93‘326‘000 oder 93,3 Prozent des ursprünglichen Emissionsbetrages von CHF 100 Mio. gewandelt. Die verbleibenden CHF 6‘674‘000 werden am 19. Dezember 2008 zur Rückzahlung fällig.

Jatte 2, 28-34 Boulevard du Parc, Paris, im Portfolio von Züblin.

Der voll verwässerte NAV pro Aktie per 30. September 2008 hat sich auf CHF 9.44 reduziert. Den grössten negativen Einfluss verursachten die Bewertungskorrekturen. Eine weitere Reduktion ergab sich aus der

Immobilien Brief Schweizer

Fortsetzung

BFW Liegenschaften AG: Neubewertung ...

IMPRESSUM Herausgeber: IMMOBILIEN Business Verlags AG, Zürich Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Grubenstrasse 56 8045 Zürich redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch

Seite19 19 Seite Ausgabe 19/08 / November 2008 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Nennwertrückzahlung im September 2008. Der NAV wurde positiv beeinflusst durch die Bewertung der Zinsabsicherungsgeschäfte und die Währungseinflüsse. Im Vergleich zum Aktienkurs vom 19. November 2008 von CHF 5.30 betrug der Discount zum voll verwässerten NAV 44 Prozent.

Im Zuge der Planung der nächsten Jahre hat der Verwaltungsrat zusammen mit der Gruppenleitung die Strategie von Züblin überprüft. Züblin wird in Zukunft ausschliesslich in energieeffiziente Büroimmobilien an zentraler Lage investieren. Die regionale Konzentration soll neben der Schweiz nur noch auf die beiden grössten kontinentaleuropäischen Länder, Deutschland und Frankreich, ausgerichtet werden. Zusätzlich will sich Züblin in diesen Ländern nur noch auf wenige Städte konzentrieren.

Züblin wird als Folge davon einige ihrer nicht mehr strategiekonformen Immobilien verkaufen. Seit Jahresbeginn hätten damit gute Fortschritte erzielt werden können, wird betont.

Einberufung einer ausserordentlichen GV

Die Züblin Immobilien Holding AG ist mit 68 Prozent an ihrer Tochtergesellschaft in Frankreich, der Züblin Immobilière France SA (ZIF), beteiligt. Die ZIF ist an der Euronext - Paris, Compartiment C, kotiert und besitzt den REIT-Status, in Frankreich SIIC genannt. Aufgrund einer Steuergesetzänderung in Frankreich darf ein Aktionär per 31.12.2008 noch maximal 60 Prozent an einer SIIC halten, ansonsten der SIIC-Status aberkannt wird, was erhebliche finanzielle Nachteile für die ZIF und deren Aktionäre zur Folge hätte.

Aufgrund des stark gefallenen Aktienkurses wäre es bei einem Verkauf von ZIF-Aktien zur Erreichung der 60 Prozent-Schwelle zu einem erheblichen Verlust gekommen. Zur Wahrung der Interessen der ZüblinAktionäre hat der Verwaltungsrat daher entschieden, die erforderliche Anzahl ZIF-Aktien an die Züblin-Aktionäre auszuschütten, so dass die Züblin ihren Anteil an der ZIF auf unter 60 Prozent senken kann. Zu diesem Zweck wird auf den 18. Dezember 2008 eine ausserordentliche Generalversammlung einberufen. Diese soll unter anderem eine Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion mit Sachausschüttung (ZIFAktien) beschliessen. Durch den direkten Besitz von ZIF-Aktien können die Züblin-Aktionäre an einer möglichen Erholung des Börsenkurses partizipieren. Die genaue Beschreibung der Transaktion will Züblin den Aktionären anlässlich der Einladung zur ausserordentlichen Generalversammlung am 27. November 2008 bekannt gegeben.

Ersatzwahl in den Verwaltungsrat

Heinz Hackl ist aus persönlichen Gründen von seinem Amt als Mitglied des Verwaltungsrats zurückgetreten. Der Verwaltungsrat schlägt vor, anlässlich der ausserordentlichen Generalversammlung vom 18. Dezember 2008 als Ersatz für die restliche Amtszeit ab 1. Februar 2009 Christian Bubb zu wählen. Bubb ist zur Zeit CEO bei der Implenia und wird diese Funktion Ende Januar 2009 abgeben.