Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 02/09 / Februar 2009 Editorial
INHALT Editorial ......................................... 1
Die Angst vor Abwertungen wird grösser
Unterschiedliches Erholungsmuster ..... 2 Nachricht ....................................... 4 «smeyers» will im Deutschschweizer Immobilienmarkt etwas bewegen ...... 5 Nachricht......................................... 5 Immobilien-Finanzmärkte Schweiz....... 6 Die Zeit ist reif für Taktik
................ 8
Nachricht ........................................ 8 Nachricht......................................... 9 Real Estate Trends 2009: Es werden kleinere Brötchen gebacken ............. 10 Nachricht ...................................... 11 Kanton Graubünden geht neue Wege im Zweitwohnungsbau .................... 12 Impressum..................................... 12
unsere Sponsoren
Der Verkaufsdruck des vergangenen Jahres hat sich negativ auf die Bewertung der indirekten Immobilienanlagen ausgewirkt. Die Agios sind kleiner geworden, unter den Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Damit hat der Markt eine beträchtliche Korrektur der Immobilienpreise und Mieteinnahmen vorweggenommen. Das ist auch richtig so. Denn es ist absehbar, dass in den nächsten Monaten deutlich weniger Büroarbeitsplätze geschaffen werden, und somit die Leerstände wieder ansteigen. Bereits Remi Buchschacher Redaktionsleiter geistern die Vorahnungen grosser Abwertungen in den Köpfen der Marktbeobachter herum. Nicht ganz zu unrecht, denn wer garantiert uns, dass die vorweggenommenen Korrekturen ausreichen werden? Die Jahresabschlüsse in den nächsten Wochen werden darüber erste Aufschlüsse geben. Angesichts der defensiven Merkmale des Schweizer Immobilienmarktes, insbesondere im Vergleich zu den ausländischen Märkten, bieten sich deshalb derzeit attraktive Einstiegspreise. Doch wo soll man investieren? Welche Märkte bieten das entsprechende Potenzial schon jetzt? Lesen Sie dazu die Markteinschätzungen von LaSalle Investment Management und Swisslake Capital AG in dieser Ausgabe.
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE
Ihr Remi Buchschacher ®
Schweizer
ImmobilienGespräche
11. März 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich Anzeige
Wann honoriert der Markt Green Buildings?
Neue Wohnformen im Alter: Chance für erfolgreiche Immobilieninvestments?
Das nächste Schweizer Immobiliengespräch findet am 2. Dezember im Restaurant Au Premier in Zürich statt. Beginn um 17.30 Uhr
Medienpartner:
Referenten: Folgende Referenten sind bisher bestätigt: Claudio Müller, Zürcher Klaus Kämpf, Bank SarasinKantonalbank Rolf Theiler, Brechbühl, BonacasaNet Karl Swisscanto Chris Miller, Swiss Finance & Property Corporation Jean-Claude Maissen, Credit Suisse Marco Salvi, Zürcher Kantonalbank Die Teilnahme kostet Fr. 60.–
Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. unter: www.immorunde.ch. Melden Sie sich gleich an unter Anmeldung http://www.immorunde.ch
Schweizer
Legal Partner:
ImmobilienGespräche Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen
-
Immobilien Brief Schweizer
Seite 22 Seite Ausgabe 02/09 / Februar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Unterschiedliches Erholungsmuster Nach dem Abschwung wird es auch wieder einen Aufschwung geben. Das lehrt die Wirtschaftsgeschichte. Zeitpunkt und Umfang dieses Aufschwungs werden von Land zu Land unterschiedlich sein. Gerade im Immobilienbereich wird das Preisberichtigungs- und Erholungsmuster in Europa, Asien und Australien/Neuseeland sowie auf dem amerikanischen Kontinent höchst verschieden aussehen. Mit Themen und Fragen dieser Art beschäftigt sich der 15. Strategie-Report von LaSalle Investment Management, der ISA (Investment Strategy Annual). Aufgrund des weltweiten konjunkturellen Abschwungs muss es 2009 das wichtigste Ziel eines jeden Immobilieninvestment-Managers sein, die Einkommens-, sprich die die Vermietungsseite, zu stabilisieren und zu schützen. Das zweite Ziel muss sein, eine starke Vorwärts-Strategie vorzubereiten mit Blick über die derzeitige Marktsituation hinaus um Vorteile zu ziehen aus Kapitalverknappungen und Preisanpassungen. Diese Vorwärts-Strategie macht es erforderlich, Märkte und Assets zu identifizieren, die bei einer Erholung der Konjunktur den stärksten Für diejenigen Investoren, die die Volatilität des börsennotierten Sektors aushalten können, bieten die USA wieder hervorragende Kaufgelegenheiten.
Immobilien Brief Schweizer
Fortsetzung
Unterschiedliches Erholungsmuster
Seite 3 Ausgabe 02/09 / Februar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Aufschwung verzeichnen können. Gerade 2009 müssen Immobilieninvestoren dabei ihre Investitionsentscheidungen auf rationale Analyse stützen und dürfen sich nicht von Emotionen leiten lassen.
Konkrete Empfehlungen aus dem ISA
Die asiatisch pazifischen Märkte sind eine Region, für die es besonders schwierig ist, eine Prognose für die nächsten drei Jahre abzugeben. Die wichtigsten asiatischen Märkte wurden von der Finanzkrise und einer Konjunkturabschwächung erst deutlich nach ihren europäischen und amerikanischen Gegenstücken getroffen. Nun findet auf allen Märkten eine deutliche Preisberichtigung statt, was für die zukünftigen Erträge eine gute Nachricht ist, auch wenn dies für bestehende Assets innerhalb eines Portfolios schmerzlich ist. In China, Singapur und Hongkong können sich höhere BIP-Wachstumsraten als im Westen in höheren Erträgen niederschlagen, müssen dies aber nicht, es sei denn, der Preisberichtigungsprozess erreicht ebenfalls ein weiter fortgeschrittenes Niveau. Australien ist vielleicht das beste Beispiel für einen im Preisberichtigungsprozess am weitesten vorangeschritten Markt. Wie Grossbritannien ist es ein hochgradig transparenter Markt, der die Tendenz hat, sich selbst schnell zu berichtigen, sobald ein neues Preisniveau feststeht. Japan, der grösste Markt der Region, ist weniger transparent und die Preisfindung wird sich länger hinziehen. Wenn sich die neuen Preise etablieren und die institutionellen Eigentümer die höheren Renditen akzeptieren, kommen die generell geringen Leerstandsraten in Japan und die Verknappung des Angebots an modernen Flächen dem Prozess zu Gute. Vor diesem Hintergrund kommen wir zu dem Schluss, dass der asiatischpazifische Raum weiterhin eine Übergewichtung in einem strategischen globalen Immobilienportfolio verdient, entsprechend seiner 19-prozentigen Gewichtung im «Investitions-Universum». In Anbetracht des Mangels an gut gemanagten Fonds und des niedrigeren Transparenzniveaus muss eine solche Marktgewichtung in den asiatischen Private EquityMärkten jedoch durch eine entsprechend schwierige Produktauswahl erkämpft werden. Für Europa empfehlen wir auf Grundlage der schnellen, nachweislichen Preiskorrektur in Grossbritannien und aufgrund der Tatsache, dass Deutschland und Frankreich innerhalb des Prozesses ebenfalls weiter vorangeschritten sind, nun ebenfalls eine Übergewichtung. Anzeige
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IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
Immobilien Brief Schweizer
Seite 4 Ausgabe 02/09 / Februar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Fortsetzung
Zwangsverkäufe sind die wichtigsten Indikatoren für eine Preiskorrektur und Deutschland scheint nach Grossbritannien das nächste Land zu sein, das eine ganze Reihe von insolventen Fonds-Initiatoren hervorbringt die Anlagevermögen auf den Markt bringen. Mittel- und Osteuropa haben noch ein Stück des Wegs vor sich. Wir glauben nicht, dass Investoren, die in Europa investieren wollen, zusätzlich zu all den Risiken, die man eingehen kann, wenn man in den nächsten drei Jahren höhere risikoangepasste Erträge erzielen will, ein zusätzliches länderspezifisches Risiko zum Beispiel hinsichtlich mangelnder Transparenz eingehen müssen. Osteuropa ist ein Beispiel dafür, wo Immobilienrenditen auf ein untragbar niedriges Niveau fielen, unsere Transparenzstudie jedoch in vielen Ländern nur bescheidene Fortschritte zeigt.
Unterschiedliches Erholungsmuster Nachricht
Züblin verkauft Liegenschaften in Wettingen pd. Die Züblin Immobilien Holding AG verkauft ihre zwei Immobilien in Wettingen. Der Verkaufspreis beider Transaktionen nach Steuern entspricht dem IFRS-Marktwert per 30. September 2008. Der gesamte Nettoerlös nach Steuern und Transaktionskosten beträgt CHF 33,2 Mio. Züblin hat die Büroliegenschaft an der Landstrasse 115 in Wettingen mit einer Fläche von 2290 qm und einem Leerstand von 14,8 Prozent sowie das Einkaufszentrum an der Landstrasse 99 mit 11’186 qm und einer Leerstandquote von 13,2 Prozent an zwei verschiedene Schweizer ImmobilienBeteiligungsgesellschaften verkauft. Der Verkauf dieser beiden Immobilien entspreche der angepassten Strategie von Züblin, sich in Zukunft nur noch auf Büroimmobilien an erstklassiger Lage und in ausgewählten Städten in der Schweiz, Deutschland und Frankreich zu konzentrieren.
Untergewichtung für die USA
Wir glauben, dass die US-amerikanischen direkten Immobilienmärkte eine beträchtliche Untergewichtung verdienen, bis der Preisberichtigungsprozess weiter vorangeschritten ist. Gleichzeitig stellen wir fest, dass das US-amerikanische börsennotierte Immobilien-Universum nicht nur deutlich preisberichtigt wurde, sondern über jegliche Definition des «fairen Marktpreises» hinausgeschossen ist. Für diejenigen Investoren, die die Volatilität des börsennotierten Sektors aushalten können, sehen wir hervorragende Kaufgelegenheiten in allen drei Regionen – USA, Kanada und Mexico – doch die Anzahl derjenigen gut gemanagten Gesellschaften, die auf eine Erfolgsgeschichte von 10 und mehre Jahren zurückblicken können, ist am grössten in den USA. Wir bleiben bei unserer Untergewichtungs-Empfehlung für Nord- und Südamerika, bis wir erleben, dass sowohl der US-Dollar als auch der US-amerikanischen Immobilienmärkte eine Preisberichtigung erfahren, die unserem Bild der viel schwächeren Fundamentaldaten entspricht. Lateinamerika und Kanada sind zwei viel versprechende Märkte, in denen die bereits abgewerteten Währungen, die stärkeren Fundamentaldaten und die höheren Kapitalisierungsraten gemeinsam dazu beitragen sollten, geringfügig bessere risikoangepasste Erträge zu generieren, bis die Preisberichtigung in den USA vollzogen ist. Claus P. Thomas
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Immobilien Brief Schweizer
Seite 5 Ausgabe 02/09 / Februar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
«smeyers» will im Deutschschweizer Immobilienmarkt etwas bewegen
Nachricht
René Schweri lässt das Grand Hotel fallen pd. Die Rettung des Grand Hotels in Locarno ist geplatzt. René Schweri ist verärgert und zieht sich als Investor zurück. Ende 2007 schien das Schicksal des ebenso geschichtsträchtigen, wie auch baufälligen Grand Hotels eine glückliche Wende zu nehmen: Der Zürcher Rechtsanwalt trat quasi als Retter in der Not auf und bot den Eigentümern des seit drei Jahren leerstehenden Grand Hotels 20 Millionen Franken. Für weitere 40 Millionen Franken plante Schweri die Renovation des heruntergekommenen, ehemaligen Palastes. Einzige Bedingung: kaufen wollte der Sohn von Denner-Gründer Karl Schweri erst, wenn sicher gestellt wäre, dass sich seine Sanierungs- und Umbauvorhaben realisieren liessen – unter anderem plante Schweri den Umbau des Dachstocks in Eigentumswohnungen.
Inserat Immorunde 2008 180x65mm
Mit smeyers Immobilien-Management tritt in der deutschsprachigen Schweiz ein neuer Generaldienstleister auf. Er will sich mit innovativen Lösungen profilieren. So bewertet smeyers den Immobilienbestand von KMUs mit smasters, einem neuen Instrument zur Masterplanung bei Immobilienbeständen. pd. smeyers hat Niederlassungen in Basel, Gossau/St.Gallen, Luzern und Zürich. Das Team um die Geschäftsleiterin Anja Meyer setzt sich durchwegs aus erfahrenen Fachleuten zusammen. Sie alle haben jahrelange Beratungs- und Führungserfahrung in anderen Immobilienunternehmen gesammelt. smeyers verkauft und vermietet Wohn-, Geschäfts- und Gewerbebauten. Ebenso begleitet smeyers als Vermarktungspartner Promotionsprojekte im Stockwerkeigentum und in der Erstvermietung. In der Bewertung und Weiterentwicklung von Immobilienbeständen habe smeyers spezielle Kompetenzen entwickelt. «Mit kundennahen und integralen Dienstleistungen, lokaler Verankerung und gutem Beziehungsnetz sowie Direktzugriff auf Marktinformationen können wir einiges bewegen», freut sich Anja Meyer.
Neues Bewertungsinstrument
smasters heisst das Instrument, mit welchem das neue Unternehmen den Liegenschaftsbestand von KMUs erfasst und bewertet. Dazu Stefan Wolf von smeyers: «Nach der Analyse erkennen wir Gefahren und Potenziale auf einen Blick. Die Ergebnisse bilden die Basis für die Masterplanung. Dabei können wir risiko-, rendite- oder liquiditätsoptimierte Varianten aufzeigen.» Als Anschauungsbild hat smeyers im Werbeauftritt ein Nomadenzelt gewählt. «Der Markt ist in Bewegung, wir sind es, und auch unsere Kunden wünschen, dass wir etwas bewegen. Das drücken wir mit diesem Zelt aus.» so Anja Meyer. Als Partner sieht sie Private, KMUs und Investoren, ebenso Architekten, Generalunternehmen und je nach 12.1.2008 10:39 Uhr Seite 1 Situation auch andere Immobiliendienstleister.
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Wir leben nicht nur mit dem Wandel in Wirtschaft, Gesellschaft und Staat, sondern wir bewirken ihn auch aktiv und in Zusammenarbeit mit unseren Kunden.
Mattig-Suter und Treuhand- und Partner Schwyz Revisionsgesellschaft Hauptsitz, Bahnhofstr. 28, 6431 Schwyz, 041 819 54 00 info@mattig.ch, www.mattig.ch
Mitglied der Treuhand
Kammer
Niederlassung Oberer Zürichsee, Churerstr. 77, 8808 Pfäffikon SZ, 055 415 54 00 Niederlassung Wallis, Viktoriastr. 15, 3900 Brig, 027 922 12 00 Niederlassung Zug, Industriestr. 22, 6302 Zug, 041 818 02 00 Mitglied
Registrierung 20989
Immobilien Brief Schweizer
Seite 66 Seite Ausgabe 02/09 / Februar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz Immobilienfonds CH-Valoren
2'672'561 844'303 4'515'984 276'935
Anlagefonds Name
09.02.2009 Rückn.Preis
BONHOTE IMMOBILIER CS 1A IMMO PK
Börsenkurs
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz Jan. 09
103.50
104.50
3.21%
0.97%
-1.88%
Kurse seit 1.1.08 tiefst / höchst
Börsenkapitalisierung
0.71%
98.00
114.50
319'770'000
1065.00
1140.00
4.60%
7.04%
0.00%
nk
1210.00
1265.00
3'008'864'700
CS REF PROPERTY PLUS
104.25
114.00
2.69%
9.35%
0.44%
1.26%
109.50
119.00
674'880'000
CS REF INTERSWISS
165.50
185.00
4.47%
11.78%
0.54%
3.06%
175.20
204.00
1'116'280'935
3'106'932
CS REF LIVINGPLUS
1'291'370
CS REF SIAT
2'158'801
DYNAMIC REAL ESTATE FUND
1'458'671
FIR
97.50
107.70
na
10.46%
1.60%
1.14%
102.30
117.00
1'884'750'000
116.50
143.50
3.65%
23.18%
5.21%
1.22%
127.70
144.90
1'652'969'899
1044.00
920.00
2.80%
-11.88%
-2.13%
3.89%
923.00
1075.00
240'856'920
94.50
113.00
3.25%
19.58%
5.61%
1.53%
101.70
113.00
661'132'490
977'876
IMMOFONDS
282.90
345.00
3.98%
21.95%
5.18%
3.41%
307.50
353.00
931'909'515
278'226
LA FONCIERE
510.90
625.00
3.17%
22.33%
4.17%
2.30%
560.00
700.00
704'625'000
277'010
IMMO HELVETIC
147.75
177.00
3.78%
19.80%
5.99%
1.76%
160.80
180.00
283'200'000
PROCIMMO SWISS COMM FUND
104.80
104.50
1.01%
-0.29%
-3.24%
nk
100.00
110.00
128'082'097
278'545
SOLVALOR "61"
162.25
222.00
2.77%
36.83%
0.41%
1.39%
200.00
238.00
788'365'512
725'141
SCHRODER IMMOPLUS
765.60
792.00
1.52%
3.45%
2.19%
1.64%
750.00
909.50
760'320'000
3'362'421
3'743'094
SWISSCANTO (CH) REF IFCA
2'616'884
SWISSINVEST REIF
83.80
104.50
3.45%
24.70%
8.29%
1.67%
92.00
106.70
991'713'569
102.25
110.00
3.91%
7.58%
-0.81%
1.88%
97.00
116.90
424'377'140
1'442'082 1'442'085
UBS SWISS RES. ANFOS
46.75
53.80
3.75%
15.08%
6.53%
1.55%
47.20
52.00
1'302'436'399
UBS LEMAN RES. FONCIPARS
60.20
70.00
3.53%
16.28%
11.11%
1.26%
58.15
73.00
718'280'010
1'442'087
UBS SWISS MIXED SIMA
73.10
80.80
3.97%
10.53%
4.26%
1.15%
72.70
87.30
3'988'916'382
1'442'088
UBS SWISS COM. SWISSREAL
57.30
55.00
4.73%
-4.01%
2.33%
1.09%
52.00
65.60
715'039'600
(1)
Ohne CS REF Property Plus, Swiss Re Immoplus, Dynamic, Bonhôte
Ø(1)
Ø
SWIIT Index
Ø
Total
3.63%
12.24%
3.33%
1.59%
21‘296‘770‘168
09.02.2009
Immobilienaktien CH-Valoren
883'756 1'820'611
Aktien Name
ALLREAL HOLDING
110.80
Börsenkurs
Ausschüttungsrendite
Ecart
Perf. YTD
Monatl. Umsatz Jan. 09
110.80
4.70%
0.00%
3.55%
2.77%
Kurse seit 1.1.08
Börsenkapitalisierung
tiefst / höchst
105.90
(Free Float)
140.70
553'335'200
32.15
18.00
6.35%
-44.01%
6.19%
3.04%
12.10
27.95
84'442'500
ESPACE REAL ESTATE
138.40
114.00
3.14%
-17.63%
-0.87%
nk
105.00
135.00
149'785'512
1'731'394
INTERSHOP
239.62
280.00
7.58%
16.85%
-1.75%
0.72%
255.00
330.00
305'760'000
1'110'887
MOBIMO
179.70
134.00
7.01%
-25.43%
-5.30%
1.23%
131.00
195.00
523'817'055
1'829'415
255'740
BFW LIEGENSCHAFTEN N
NAV inkl. aufgel. Ziinsen
PSP SWISS PROPERTY
59.90
48.00
5.16%
-19.87%
-8.92%
8.76%
46.00
70.75
2'048'674'599
803'838
SWISS PRIME SITE
57.70
47.80
7.45%
-17.16%
-5.91%
7.47%
48.20
68.40
1'103'617'786
261'948
WARTECK INVEST
1324.00
1480.00
4.32%
11.78%
0.34%
0.90%
1330.00
1610.00
167'032'800
10.65
3.98
13.23%
-62.63%
-15.14%
3.25%
3.90
10.10
185'394'636
Ø
Ø
REAL
Ø
Total
6.55%
-17.57%
-6.63%
5.78%
5‘121‘860‘087
2'183'118
ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING
Die Zahlen werden uns geliefert von:
*
Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung
Seite 77 Seite Ausgabe 02/09 / Februar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Immobilien Brief Schweizer
Immobilienfonds Berner Kantonalbank Nominalwert 250
Brutto-Dividende 0.00
50 500 10
3.50
25
2.50
10
06.02.09 Kurse nichtkotierter Immobilien-Nebenwerte Bundesplatz 8 CH-3001 Bern
Valoren-Nr.
Telefon 031 666 63 33 Telefax 031 666 60 33
Beschreibung
140241
N
Agruna AG
155753
N
Bürgerhaus AG, Bern
841414
I
255740
N
Tiefst 2009
Höchst 2009
Geld
Brief 2
3'800.00
4'100.00
6
30
705.00
1'240.00
10
CasaInvest AG, Rheintal
750.00
850.00
20
720.00
800.00
30
Espace Real Estate AG, Biel
113.00
116.00
100
110.00
113.00
1455
30
627.00
800.00
50
11.70
11.70
500
11.70
363758
I
4582551
N
FTB Holding SA, Brissago Fundamenta Real Estate AG
500
600.00
3490024
N
Gesellschaft für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur
2
25'100.00
32'000.00
1
500
150.00
191008
N
Immges Viamala, Thusis
2
7'700.00
8'500.00
1
400
40.00
257750
I
3
1'250.00
1000
80.00
197641
N
Konkordia AG Nom 1000
10
5'100.00
250
20.00
197640
N
Konkordia AG Nom 250
10
1'275.00
254593
N
MSA Immobilien, Adliswil
20
185.00
2766143
N
Pagameno Invest AG N
50
150.00
160.00
370
2766145
PS
2'000.00
20
10 100
0.00
100 500
25.00
1
Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo
1'250.00
1'250.00
Pagameno Invest AG PS
218460
N
2989760
I
Pfenninger & Cie AG, Wädenswil Real Estate Holding
600
36.00
225664
I
SAE Immobilien AG, Unterägeri
800
64.00
231303
I
Sia- Haus AG, Zürich
5
0.00
1789702
I
Sihl Manegg Immobilien AG
100
2'000.00
0.40
2'000.00
0.40
1500
1.05
5
1'500.00
4'825.00
11
19800
0.40
1.25
10000
12'500.00
1
0.00
253801
N
Tersa AG
2
8'300.00
1000
120.00
172525
N
TL Immobilien AG
3
3'445.00
1000
250.00
256969
N
Tuwag Immobilien AG,Wädenswil
1
15'500.00
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Neue Wohnformen im Alter: Chance für SCHWEIZER erfolgreiche Immobilieninvestments? IMMOBILIENGESPRÄCHE 11. März 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich
11. März 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich
Der Anteil der Senioren an der Schweizer Bevölkerung nimmt zu. Bis ins Jahr 2050 wird die Zahl der Personen im Alter über 60 Jahre um insgesamt 89 Prozent zulegen, sagen Studien voraus. Altersgerechte Nutzungs- und Servicekonzepte sind gefragt. Ist die Immobilienwirtschaft auf diese Herausforderung vorbereitet? Werden Konzepte in Zusammenarbeit mit der öffentlichen Hand geprüft? 11. März 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich
Neue Wohnformen im Alter: Chance für erfolgreiche Immobilieninvestments? Medienpartner:
Referenten: Claudio Müller, Zürcher Kantonalbank Zürich; Rolf Brechbühl, BonacasaNet, Biel Der Anteil der Senioren an der Schweizer Bevölkerung nimmt zu. Bis ins Jahr 2050 wird die Zahl der Die Teilnahme kostet Fr. 60 60.– Personen im Alter über Jahre um insgesamt 89 Prozent zulegen, sagen Studien voraus. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: Altersgerechte Nutzungsund Servicekonzepte sindwww.immorunde.ch. gefragt. Ist die Immobilienwirtschaft auf diese Herausforderung vorbereitet? Werden Konzepte in Zusammenarbeit mit der öffentlichen Hand geprüft?
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Referenten: Claudio Müller, Zürcher Kantonalbank Zürich; Rolfzu. Brechbühl, BonacasaNet, BielZahl der Der Anteil der Senioren an der Schweizer Bevölkerung nimmt Bis ins Jahr 2050 wird die Personen im Alter über 60 Jahre um insgesamt 89 Prozent zulegen, sagen Studien voraus. Die Teilnahme kostet Fr. 60.– Die Teilnehmerzahl Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen auf diese Altersgerechte Nutzungsund Servicekonzepte sindwww.immorunde.ch. gefragt. Ist die Immobilienwirtschaft Die ist begrenzt. Anmeldung unter: halten Vorträge, diskutieren aufWerden dem Podium und in beantworten Fragenmit zu der aktuellen und Hand geprüft? Herausforderung vorbereitet? Konzepte Zusammenarbeit öffentlichen spannenden Themen. Der anschliessende Apéro lädt zum Austausch und zum Networking ein. Schweizer Claudio Müller, Zürcher Kantonalbank Zürich; Rolf Brechbühl, BonacasaNet, Biel Referenten:
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Die Teilnahme kostet Fr. 60.– Die ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immorunde.ch. Die Teilnehmerzahl Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und 18.12.2008 Schweizer Themen. Der anschliessende Apéro lädt zum Austausch und zum Networking ein. spannenden
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Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Der anschliessende Apéro lädt zum Austausch und zum Networking18.12.2008 ein.
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Die Zeit ist reif für Taktik
Nachricht
Rüd Blass lanciert Immobilienfonds pd. Rüd, Blass & Cie AG Bankgeschäft (Rüd Blass) hat Ende Januar 2009 den Rüd Blass Immobilien Schweiz Dachfonds offiziell lanciert. Es handelt sich dabei um einen vertraglichen Anlagefonds nach schweizerischem Recht, der auf die defensiven Eigenschaften des Schweizer Immobilienmarktes setzt. Der Fonds zielt auf Werterhaltung und langfristige Wertsteigerung durch selektive, diversifizierte Investitionen in Schweizer Immobilienfonds und Schweizer Immobilienaktiengesellschaften. Jährliche Ausschüttungen sind vorgesehen. Das Anlageziel ist, eine Gesamtrendite in Schweizer Franken zu erwirtschaften, die über der Rendite seiner Benchmark (Zusammensetzung: 70% Immobilienfonds, 30% Immobilienaktien) liegt. Der Fonds verfügt über eine Tranche für institutionelle Anleger (Valor 4’734’867;Klasse I) und eine Tranche für private Anleger (Valor 4’734’863 Klasse A). Zeichnungen und Rücknahmen erfolgen wöchentlich, jeweils montags.
Mit dem Taktischen Immobilien-Portfoliomanagement (TIP) wird ein neues, praxisnahes Konzept vorgestellt. Institutionelle Investoren können damit eine objektive und wissenschaftlich fundierte Unterstützung bei taktischen Immobilienentscheidungen nutzen. Die Verknüpfung strategischer und operativer Immobilien-Portfoliomanagement-Prozesse werden auf Basis von Daten, Kennzahlen und Prozessen ermöglicht, aus denen eine Steigerung der Immobilienrendite und Senkung zukünftiger potenzieller Immobilienrisiken resultiert. Die Immobilienbranche ist in einem starken Umbruch begriffen. Entwicklungen bei Immobilienanlagen sind geprägt durch Globalisierung, Erschliessung neuer Märkte und verschärfte Finanzsituationen. Historisch geprägte Buy & Hold-Ansätze werden sukzessive durch opportunistische Immobilien-Anlagestrategien abgelöst. Volatilere Finanzmärkte verstärken die Bestrebungen der Anleger nach sicherer privater Altersvorsorge und risikooptimierten Vermögensanlagen. Die so genannten Kapitalsammelstellen wie beispielsweise Versicherungen, Pensionskassen und Anlagefonds verzeichneten in der Vergangenheit erhebliche Mittelzuflüsse und sind aktuell auf stabile Cashflows aus ihren Anlagen angewiesen. Dies erzeugt einen entsprechenden Anlagedruck, welcher durch Aktivitäten internationaler Investoren auf den Immobilienmärkten weiter verstärkt wird. Steigende Immobilientransaktionen (geplant oder auch durch die Finanzmarktkrise erzwungen) und aktive Anlagestrategien verändern die bisher bekannten Immobilienmarktzyklen und erfordern innovative Analyse- und Managementmethoden bei Immobilien. Komplexer werdende Immobilienmarkt- und Produktstrukturen beanspruchen umfassendere Kontrollmechanismen und erhöhen den Drang nach einer Professionalisierung der Immobilienbranche. Immobilienanlagen für institutionelle Investoren müssen heute gegen die Konkurrenz anderer Assetklassen bestehen und mit diesen direkt vergleichbar sein. In dieser anspruchsvollen Situation wird erstmals die Forderung nach einem aktiven Management von Immobilien unter Ausnutzung von Immobilienzyklen und Marktchancen offengelegt. Klar wird der Bedarf einer konsequenten Übertragung der klassischen Investmentansätze auf Immobilien offensichtlich. Diese Herausforderung gilt es anzunehmen und neue Methoden und Modelle zur Steuerung von Immobilien-Portfolios anzugehen. Das neue Modell des taktischen Immobilien-Portfoliomanagements soll deshalb an dieser Stelle näher vorgestellt werden. Eine Analyse bereits existierender Konzepte des Immobilien-Portfoliomanagements zeigt die derzeitigen Schwachstellen des angestrebten ganzheitlichen Immobilien-Portfoliomanagement-Ansatzes auf. Operative Ansätze in Form von diversen Immobilienverwaltungskonzepten bewähren sich zwar seit längerer Zeit in der Immobilienmanagementpraxis. Strategische Portfoliomanagementmodelle zur Verfolgung
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Fortsetzung
langfristiger Investitionsziele werden aber erst seit wenigen Jahren auf Immobilien übertragen und sukzessive optimiert. Eine effiziente Nutzung der gesamten Immobilienwertschöpfungskette verstärkt die Fokussierung auf das ganzheitliche Immobilien-Portfoliomanagement deutlich. Eine unzureichende Abstimmung und fehlende Entscheidungsunterstützung zwischen der strategischen und operativen Portfoliomanagementebene in Bezug auf die zeitliche und objektspezifische Umsetzung ist bisher leider gängige Praxis. Aus praktischen Erfahrungen heraus wird deshalb der Bedarf eines taktischen Immobilien-Portfoliomanagements als wesentliche Entscheidungsunterstützung bei Immobilieninvestitionen deutlich. Die Kernfrage, welche durch das Taktische Immobilien-Portfoliomanagement-System (TIPS) beantwortet wird, lautet: Welche externe Indikatoren beeinflussen den Total Return (des Objektes, Teil- oder Gesamtportfolios) wie stark und sind als Prognosefaktoren für eine Timingentscheidung signifikant? Aufgrund der Tatsache, dass Einflussfaktoren auf den Total Return von Immobilien regional und nutzungsspezifisch sehr unterschiedlich wirken, sollten somit je nach Struktur des vorhandenen Immobilienportfolios mehrere und zeitlich verzögerte Indikatorenanalysen mit differenzierten Einflussfaktoren vorgenommen werden. Steuerungssysteme können lediglich suboptimale Wettbewerbsvorteile beim Management von Immobilien erzielen. Erst die Einbindung des Taktischen Immobilien-Portfoliomanagement-Systems (TIPS) in das ganzheitliche Portfoliomanagement beziehungsweise in die Vermögensverwaltung institutioneller Investoren führt zu maximalem Nutzen.
Immobilien Brief Die Zeit ist reif für Taktik
Nachricht
Bügenstock-Projekt bald startklar pd. Für den Um- und Neubau der Bürgenstock-Hotels ist nun keine Abstimmung in den Gemeinden Stanstad und Ennetbürgen mehr nötig. Weil das Projekt redimensioniert wurde, ist eine Umzonung hinfällig geworden, die heutige Zone und der Ende Dezember eingereichte Gestaltungsplan sind ausreichend. Die Arbeiten sollen laut Bruno Schöpfer, der für die Realisierung der Baupläne für die Investorengruppe Barwa aus Katar verantwortlich ist, bereits diesen Herbst beginnen. Das 300-Millionen-Projekt auf dem Bürgenstock umfasst nun einen Wellness- und Kurbereich für den das Waldhotel mit 200 Zimmern neu aufgebaut werden soll. Weiter sind für den Hotelbereich 200 Zimmer im «Palace» geplant. Dazu gehört ein grosses SpaAngebot mit geheiztem OutdoorPool. Im Hotelbereich sind auch 100 Zimmer für Konferenzen und Seminare geplant. Für eine gewisse Dauerauslastung auf dem Bürgenstock sollen zudem 70 Wohnungen sorgen. Ziel sei es, so Schöpfer, bis im Herbst 2012 alle Anlagen fertig zu stellen.
Aus der Modellentwicklung resultieren wissenschaftlich fundierte und praxisorientierte Grundlagen für die Umsetzung eines taktischen Immobilien-Portfoliomanagements bei Immobilieninvestitionen. Das Taktische Immobilien-Portfoliomanagement-System (TIPS) zeigt durch Integration differenzierter Sichtweisen einen neuartigen Modellansatz auf. Dieser zukunftsorientierte Ansatz bleibt nicht auf theoretischer Ebene stehen, sondern führt über Beispiele zu praktischen Integrationsansätzen des TIPS. Durch empirische Modelltests mit Daten des Wohnimmobilienportfolios der Versicherung «Nationale Suisse» (Basel) wurde die Anwendbarkeit des Taktischen Immobilien-Portfoliomanagement-Systems (TIPS) signifikant bewiesen. Im Rahmen der umfassenden Forschungsarbeit wurde nicht allein das reine Analysemodell betrachtet. Weiterführend sind neue Lösungsansätze für die Implementierung in der entsprechenden Organisationseinheit / Unternehmensebene des Investors / Immobiliendienstleisters erarbeitet und schematisch visualisiert worden. Darüber hinaus sind weitere Optimierungsansätze aufgezeigt und Lösungsmöglichkeiten für in der Praxis aktuell bestehende Herausforderungen erörtert, die zu einer erfolgreichen Umsetzung des TIPS beitragen. Nähere Informationen zur Publikation «Taktisches Immobilien-Portfoliomanagement» gibt es unter www.immobilienwissen.de. Die Publikation ist über den Buchhandel erhältlich (ISBN: 9783-8370-5494-1). Michael Kuhn
Der Autor ist promovierter Immobilienwirtschaftler und arbeitet seit 2008 als Senior Consultant in den Bereichen Immobilien-Portfoliomanagement, Prozessmanagement und Controlling bei pom+Consulting AG in Zürich.
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Real Estate Trends 2009: Es werden kleinere Brötchen gebacken Seit der Lehman-Pleite haben sich weltweit die Parameter auch im Immobiliensektor deutlich verändert. Finanzierungen sind nur noch mit deutlich höheren Margen und höheren Eigenkapitalanforderungen zu bekommen und die Wertentwicklungen sind in grossen Teilen der Welt negativ. Allein die Schweiz scheint noch ein «Safe heaven»Markt zu sein, zumindest was die Performance anbelangt. Allerdings zeichnen sich die Performance Champions heutzutage leider dadurch aus, dass sie den geringsten Wertverfall gegenüber anderen Ländern ausweisen. Über die Ursachen für die Subprimekrise ist schon viel geschrieben worden und deshalb wollen wir dies an dieser Stelle auch nicht wiederholen, sondern vielmehr analysieren, wie die Branche auf die Finanzmarktkrise reagiert hat. Ausgehend von der Swisslake Datenbank in der aktuell 2400 Real Estate Private Equity Fonds aufgelistet sind, die weltweit von ca. 900 Fondsmanagern verwaltet werden, hat man einen sehr guten Überblick über die globalen Entwicklungen in der Immobilienbranche. So bietet der Swisslake-Marktbericht 2008 auch einige Überraschungen, vor allen Dingen dann, wenn man das erste und das zweite Halbjahr getrennt betrachtet. Insgesamt wurden im Jahr 2008 weltweit 329 Fonds aufgelegt, was einer Steigerung von 3,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Davon wurden 214 Fonds im ersten Halbjahr (+ 43 Prozent zum Vorjahr) und nur noch 115 Fonds im zweiten Halbjahr (-32 Prozent zum Vorjahr). Dieses Zahlen dokumentieren eindeutig, dass ohne die harten Einschnitte auf den Finanzmärkten wohl wahrscheinlich über 400 Fonds im Berichtsjahr aufgelegt worden wären.
Kleinere Brötchen gebacken
Auch bei den Fondsvolumina wurden in 2008 kleinere Brötchen gebacken. So ging der Durchschnittswert der Emissionen von 454 Mio. Euro auf 410 Mio. Euro zurück. Ein deutliches Anzeichen dafür, dass die Einwerbung von Kapital schwieriger geworden ist. Die Zeit der grossen
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Fortsetzung
Real Estate Trends 2009: Es werden ... Nachricht
Geschlossene Immobilienfonds: Stabile Kurse pd. Der Handel mit geschlossenen Immobilienfonds scheint von der Krise nur am Rande betroffen, vor allem der deutsche Markt zeigt sich weitestgehend unbeeindruckt. Das gibt die Deutsche Zweitmarkt AG bekannt. Nur rund 25 Prozent der geschlossenen Immobilienfonds seien prinzipiell im Zweitmarkt handelbar und zwar aufgrund ihrer nachhaltigen Konzeptionen, die sich nun auch in Krisenzeiten bezahlt machen. Bei Käufern gefragt und gute Kurse erzielten nach wie vor Fonds mit Immobilien in 1ALagen, langfristigen Mietverträgen und gutem Branchen-Mix. Die Unsicherheit aufgrund der Krise sei zwar zu spüren, die Verkaufsanfragen würden sich jedoch vorwiegend auf junge, ausländische Immobilienfonds beziehen. Insbesondere bei Fonds aus Asien, Australien und Neuseeland treffen sie auf eine zunehmende Nachfrage auf der Käuferseite.
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Seite 11 Ausgabe 02/09 / Februar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Megafonds scheint nun erst einmal vorüber zu sein. Betrachtet man die Länderallokation der 2008er Emissionen so stellt man fest, dass die USA als Fondsmarkt deutlich Marktanteile abgeben musste. Der Marktanteil von Nordamerika sank von 36,4 Prozent auf 32,4 Prozent. Im Gegenzug hierzu konnten Europafonds von 23,8 Prozent auf 26 Prozent zulegen. Asienfonds belegen weiterhin den dritten Platz mit einem Anteil von immerhin 21,4 Prozent und konnten ihren Marktanteil exakt halten. Ein weiterer Investitionsschwerpunkt hat sich in Südamerika (vornehmlich Brasilien und Mexiko) entwickelt, deren Anteil von 1,2 Prozent auf 4,7 Prozent stieg. Nahezu bedeutungslos mit 2,4 Prozent sind die MENA-Staaten, ebenso wie Afrika mit einem Marktanteil von 0,3 Prozent. Globale Fonds – bislang immer ein Schwergewicht - gingen von 16,4 Prozent auf 12,6 Prozent zurück und verdeutlichen, dass Investoren zunehmend zielgerichtet nach Länderoder zumindest Kontinentalstrategien Ausschau halten.
Neue Produktetrends
Bei den Produktarten zeichnen sich einige neue Trends ab. Besondere Aufmerksamkeit sollte man zukünftig den sogenannten Debtfonds schenken, welche im Wesentlichen in Objektfinanzierungen über Senior Loans oder Mezzanine investieren. Hier scheint wohl die Branche aus der Not eine Tugend zu machen, um Lösungswege für die Kreditvergabe anzubieten und natürlich interessante Renditen liefern zu können. Der Marktanteil dieser Fonds liegt in der Zwischenzeit schon bei fast 13 Prozent. Ganz besonders wird die Zunahme dieser Fondsgattung im zeitlichen Kontext deutlich. Lag der Anteil der Debt-Fonds im ersten Halbjahr 2008 nur bei 6 Prozent, so betrug der Anteil in der zweiten Jahreshälfte bereits 21 Prozent. Wir erwarten deshalb, dass Debtfonds im Jahr 2009 mindestens einen Marktanteil von 15 Prozent ausmachen werden. Bernhard Köhler Der Autor ist CEO der Swisslake Capital AG in Pfäffikon. Die Swisslake Capital AG ist ein auf Real Estate Private Equity und Infrastrukturfonds spezialisierter Investment- und Assetmanager.
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Seite12 12 Seite Ausgabe 02/09 / Februar 2009 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Kanton Graubünden geht neue Wege im Zweitwohnungsbau Der Kanton Graubünden strebt eine nachhaltige Zweitwohnungspolitik an. Dazu will er über eine Ergänzung des kantonalen Richtplans erreichen, dass bis zum Jahr 2011 betroffene Tourismusgemeinden über massgeschneiderte Lösungen verfügen.
IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche AG Bahnhofstrasse 28 6430 Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Remi Buchschacher Neustadtstrasse 7 6003 Luzern rb@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
pd. Der im Entwurf vorliegende Richtplan zielt nicht nur auf eine Reglementierung des Baus und der Nutzung von Zweitwohnungen, sondern bezweckt auch die Stärkung der Kernwirtschaft des Tourismus sowie die Vergrösserung des Angebotes an erschwinglichem Wohnraum für die einheimische Bevölkerung, wie das Bundesamt für Raumentwicklung mitteilt. Der Richtplanentwurf bezeichnet 36 Bündner Gemeinden, die in Bezug auf die Zweitwohnungsthematik bis im Jahr 2011 richtplankonforme Regelungen vorzuweisen haben. Die Ortsplanung ist verpflichtet, ihre Massnahmen überkommunal abzustimmen und zu koordinieren. Für die unbewirtschafteten/kalten Betten wird im Richtplan definiert, dass in Zukunft nur noch ein Drittel der bisherigen Produktion an Zweitwohnungen realisiert werden darf. Bewirtschaftete Zweitwohnungen, wie Ferienwohnungen etc., sind von dieser Zielgrösse explizit ausgenommen. Ein zentrales Element für die Umsetzung des kantonalen Richtplanes ist der Werkzeugkasten Zweitwohnungen der zur Unterstützung der Gemeinden durch den Kanton erstellt wird. Der Entwurf des neuen Raumentwicklungsgesetzes des Bundes (E-REG) verlangt von den Kantonen, im kantonalen Richtplan aufzuzeigen, in welchen Gebieten Massnahmen ergriffen werden müssen, um ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Erst- und Zweitwohnungen sicherzustellen. Mit seiner Lösung schlägt der Kanton Graubünden die vom Bund vorgeschlagene Richtung ein. Der Bundesrat hatte in seinen flankierenden Massnahmen zur Aufhebung der Lex Koller eine Übergangsbestimmung vorgeschlagen, wonach die Erstellung von Zweitwohnungen nicht mehr bewilligt werden dürfen, solange die Kantone und Gemeinden die flankierenden raumplanerischen Massnahmen nicht getroffen haben. Leider enthält der E-REG diese Übergansbestimmung nicht mehr.