immobilienbrief-72_06_15

SCHWEIZER

Ausgabe 072_ 4. Jahrgang / 15. Juni 2009

IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL INHALT 02

Wir agieren gewissermassen als Übersetzer

05

Eine Hotelruine erhitzt die Gemüter

06

Rückgang der neu erstellten Wohnungen

07

Immobilien Finanzmärkte Schweiz – Immobilenfonds – Immobilienaktien – Kurse nichtkotierter Nebenwerte

9

Eine Nachbesserung wird gefordert

11

Noch keine «Jagdsaison» für Investoren

11

Impressum

Incentives werden entscheidende Verkaufsargumente Wieviel Luft ist in den Bewertungen der Schweizer Immobilien wirklich drin? Das fragen sich sowohl Anleger wie Akteure und eigentlich ein Grossteil der Bevölkerung. Denn während in vielen Ländern der Wertvernichtungsexpress auf Hochtouren fährt, tut sich in der Schweiz überhaupt nichts.

Oder doch? Am letzten Immobiliengespräch waren erstmals Aussagen zu hören, die auf eine Wertkorrektur hinweisen. Doch wie hoch diese ausfallen Remi Buchschacher Redaktionsleiter wird, ist nicht so leicht voraus zu sehen. Die Märkte sind zu unterschiedlich, sowohl sektoriell wie auch geografisch. Während die einen Marktakteure ihre Objekte zu höheren Preisen vermieten können, sind andere zu Preisnachlässen gezwungen. Was aber zu Sorgenfalten bei Bewirtschaftern und Vermietern führt, sind die Incentives, welche immer unverhohlener gefordert werden. Und wenn diese aufgerechnet und in Frankenbeträge umgewandelt werden, entsprechen sie schnell einmal einer Preisreduktion von 10 Prozent und mehr. Was hingegen die Bewertungen von Liegenschaften oder ganzen Portfolios betrifft, zeigen sich Analysten und Marktbeobachter unbesorgt.

Sie verweisen auf die guten Preise, die immer noch an den Märkten erzielt werden und auf die Zwischenabschlüsse der Immobiliengesellschaften und –Fonds. Diese sind besser als erwartet ausgefallen. Es wird aber auf jeden Fall zu einem Verdrängungskampf über die Preise kommen.

Remi Buchschacher

Sponsoren Immobilienbrief

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Was hat das neue Kollektivanlagegesetz der Immobilienwirtschaft gebracht?

27. August 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich

Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 12_2009 / Seite 2

IMMOBILIEN-SOFTWARE

«Wir agieren gewissermassen als Übersetzer» «WELCHE SOFTWARE-LÖSUNG DECKT UNSERE BEDÜRFNISSE AM BESTEN AB?» JE BESSER UND GENAUER DIESE FRAGE IM VORFELD BEANTWORTET WIRD, DESTO MEHR ZEIT UND GELD KANN WÄHREND DER EINFÜHRUNG EINER NEUEN IMMOBILIENSOFTWARE EINGESPART WERDEN. DAS SAGT AXEL KÖNIG, CEO DER FIRMA ALENIS, DIE DIE ANWENDER GEGENÜBER DEN ANBIETERN VERTRITT.

RB. Die richtige Software ist für die Unternehmen in der Immobilienwirtschaft das wichtigste Arbeitswerkzeug. Vor allem bei grossen Firmen geht die Einführung eines neuen Programms ins Geld. Wie schätzen Sie die Qualität der Angebote am Markt ein?

Axel König: Für die verschiedenen Anwender – Private, Treuhandbüros, Verwaltungen oder grosse Immobilienbesitzer – gibt es eine Reihe an Standard-Lösungen. Die heterogenen Anforderungen der Anwender können aber trotz des umfangreichen Angebots an Lösungen nur beschränkt abgedeckt werden. Das führt dazu,

dass insbesondere bei Grosskunden immer Sonderwünsche programmiert werden müssen, und das geht ins Geld. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass der grösste Kostenblock bei der Einführung einer StandardSoftware durch Ergänzungen und Erweiterungen – Eigenentwicklungen oder besondere Reportings – entsteht. Ob dadurch die Qualität steigt, ist eine andere Frage.

Sie beraten auf Kundenseite die Anwender mit Ihrem ImmobilienKnow-how. Wie weit gehen dabei nach Ihren Erfahrungen die Bedürfnisse zwischen IT-Leuten und den effektiven Anwendern einer Software auseinander?

Die Anwender haben in der Regel ein Produkt, das mehr oder weniger gut funktioniert. Die Frage ist, woher der Anstoss zur Einführung einer neuen Lösung kommt: Wird die alte nicht mehr weiter entwickelt oder wollen die Anwender verbesserte Funktionalitäten und andere oder neue Funktionen? Kommt der Anstoss von aussen, reduzieren die Anwender ihre Anforderungen darauf, dass alle vorhandenen Funktionalitäten auch im neuen System enthalten sein müssen.

Axel König: Anwender werden oft vor vollendete Tatsachen gestellt.

Damit ist der Fall für sie erledigt und sie widmen sich wieder dem Tagesgeschäft. Für die IT-Verantwortlichen ist es aber leider nicht so einfach, da die Einführung einer neuen Lösung meistens mit neuen Strukturen und Abläufen einhergeht. Beim Versuch, alles alleine zu bewältigen, wäre die IT überfordert – was leider vor allem in der Anfangsphase eines solchen Projekts häufig vorkommt. Das resultiert darin, dass die Anwender vor vollendete Tatsachen gestellt werden und ein Produkt abnehmen sollen, das so gar nicht dem entspricht, was sie bisher vor sich hatten. >>>

ANZE IGE

Der Insider BRANCHENKENNER FRITZ JÖRG SPRICHT KLARTEXT

Mehr über das Who is Who in der Immobilienwirtschaft im neuen IMMOBILIEN Business.

Das Schweizer Magazin jetzt am Kiosk oder im Abo. >>> www.immobilienbusiness.ch

IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Wie reagieren denn die Anwender?

Etwas anders sieht es aus, wenn der Anstoss von den Anwendern kommt.

In diesem Fall liegt ein konkretes Bedürfnis nach einer Änderung vor und die IT kann darauf aufbauend zusammen mit den Fachdiensten ein Pflichtenheft erstellen. Das ist der Moment, wo wir beigezogen werden: Der Fachdienst möchte einen optimalen Nutzen erzielen, der durch die Effizienz- und Effektivitätssteigerung des IT-unterstützten und prozessorientierten Arbeitsablaufs generiert wird. Und wir vertreten seine Anforderungen gegenüber der IT, agieren gewissermassen als «Übersetzer».

/// 12_2009 / Seite 3

>>>

Die IT hat in der Regel eine andere Sicht. Was will sie erreichen?

Sie will einerseits die Kontrolle über alle Programme behalten, hat aber andererseits begrenzte Ressourcen, vor allem bezüglich des Know-hows der neuen Lösung. Die Anbieter von Immobilien-Software sind sich dieser Problematik sehr wohl bewusst.

Sie bieten ihren Kunden deshalb Programmierer an, die ein breites und fundiertes Immobilien-Knowhow auf dem Schweizer Markt haben – zumindest auf dem Papier. Böse gesagt, reicht oft schon das Kopieren eines Pflichtenhefts als Erfahrungsnachweis. Selbstverständlich gibt es auch echte Cracks, die seit vielen Jahren in der Immobilienbranche tätig sind. Aber die lassen sich an den Händen abzählen. Alle anderen werden erst auf dem Mandat fachlich vom Kunden ausgebildet. Wir von Alenis sind der Überzeugung, dass die Interessen des Fachdienstes im Mittelpunkt stehen müssen. Nur er kennt Arbeitsprozesse und ist in der Lage, sie zu optimieren. Die IT hat bei Immobiliengesellschaften typischerweise eine unterstützende Funktion, was zur Folge hat, dass

IT-Anwender im Immobilienbereich wünschen in erster Linie eine Vereinfachung ihrer Arbeit.

selbst in IT-Projekten die IT ihre Interessen denen des Fachdienstes unterzuordnen hat.

Wo entstehen vor allem Schwierigkeiten bei der Einführung eines neuen Programms?

Es liegt in der Natur der Sache, dass die IT nicht über Immobilien-Knowhow verfügt. So werden nach Testphasen immer wieder dieselben Immobilien-spezifischen Fehler aufgedeckt und gemeldet, die für die IT jeweils nur schwer nachvollziehbar sind. Es muss aber auch gesagt werden, dass sich die Fachdienste oft schwer mit den neuen Programmeigenschaften tun. Die Struktur der bisherigen Lösung ist immer noch allgegenwärtig und erschwert die Einarbeitung ins neue System, es muss mit ein bis zwei Jahren Einarbeitungszeit seitens der Bewirtschafter gerechnet werden.

Ein Immobilien-IT-Projekt ist äussert komplex. Viele daran beteiligten Spezialisten sind lediglich in einem Teilprojekt tätig und kennen sich

demzufolge auch nur darin aus. Lediglich wenige Schlüsselpersonen haben den Gesamtüberblick. Die Folge ist ein grosser Koordinationsaufwand – eine Aufgabe, die idealerweise einem neutralen Dritten übertragen wird.

Wo sehen Sie die Bedürfnisse der Anwender bei modernen Bewirtschaftungsprogrammen?

In erster Linie wünschen die Anwender eine Vereinfachung ihrer Arbeit.

Eine moderne Lösung berücksichtigt den prozessorientierten Arbeitsablauf und weist einen hohen Grad an Automatisierung auf – auf Knopfdruck generierte Reportings müssen manuell erstellte Excel-Listen ersetzen. Übersichtlich und einheitlich gestaltete Eingabemasken unterstützen den Wiedererkennungseffekt und resultieren in geringeren Schulungs- und Einarbeitungskosten. Alle Abläufe sind logisch nachvollziehbar und Redundanzen in der Datenpflege müssen verhindert werden. >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

NACHRICHTEN MESSE IM JUNI 2010 • Die Swiss BusinessImmoExpo und die FM Messe werden neu zur realSite fusioniert. Die neue Fachmesse für das Immobilien Business findet vom 15. Bis 17.

Juni 2010 in der Messe Zürich statt. Parallel zur realSite wird die blue&green, die Fachmesse für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft, durchgeführt.

Im Mittelpunkt der realSite stehen die Themen Anlage & Investition, Standortförderung & -Management, Entwicklung & Projekte, Vermarktung, Bewirtschaftung sowie Facility Management & -Services.

Können diese Bedürfnisse von den Anbietern von Softwarelösungen benutzer gerecht befriedigt werden?

Grundsätzlich ja, aber es wäre ein Widerspruch in sich, von einer StandardLösung zu erwarten, dass sie alle individuellen Bedürfnisse der Kunden abdecken kann. Gerade im Berichtwesen sind die Anforderungen immer grösser als der standardmässige Leistungsumfang. Jedoch sind Ergänzungen und Erweiterungen derzeit bei >>>

allen Produkten sehr kostenintensiv.

Alenis führt deshalb Gespräche mit verschiedenen Herstellern und wir sind optimistisch, dass noch dieses Jahr eine kostengünstige systemübergreifende Reporting-Lösung auf den Markt kommen wird.

Wie entwickelt sich das Informationsbedürfnis der verschiedenen Interessengruppen?

Es verändert sich durch das IT-Projekt nicht wesentlich. Es gilt, mit Software-Lösungen die bestehenden Informationsbedürfnisse aller beteiligten Interessensgruppen, seien es Bewirtschafter, Controller oder Portfolio-Manager, möglichst optimal abzudecken.

Was sind die Erwartungen an die nächste Entwicklungsstufe der Immobiliensoftware?

Hier stehen klar dynamischere Reportings im Vordergrund, die dem Anwender mehr Möglichkeiten geben, über alle Themenbereiche mit Berechtigung selber Reportings zu erstellen. Ausserdem muss die Lösung mehr auf die Bedürfnisse der Benutzer zugeschnitten sein. Nach der 80-20-Regel sind alle Funktionen zu entfernen oder zu zentralisieren, die nicht oder nur selten gebraucht werden. Und last but not least müssen

/// 12_2009 / Seite 4 Verbesserungen in der Visualisierung des Flächenmanagements – idealerweise mit einer Portallösung – angestrebt werden.

Was raten Sie Firmen, die vor der Einführung einer neuen Software stehen?

Wie bei allen grösseren Projekten lohnt es sich, viel Zeit in die Vorstudie und die Erstellung des Pflichtenhefts zu investieren. So kann genau eruiert werden, was die konkreten Bedürfnisse der zahlreichen Interessengruppen sind. Zwingend ist die Beantwortung von Fragen wie «Wo und wie viel kann langfristig eingespart werden?», «Werden die bestehenden Reportings abgedeckt?», «Können künftige Informationsbedürfnisse einfach ausgewertet werden?», «Braucht es für jede Anpassung im Reporting Spezialisten?», «Welche Software-Lösung deckt diese Bedürfnisse am besten ab?» Je besser und genauer solche Fragen im Vorfeld beantwortet werden, desto mehr Zeit und Geld kann während des Projektes eingespart werden. Es ist dabei hinzufügen, dass nicht immer die Einführung einer neuen Lösung der ideale Weg ist.

Oft können mit Verbesserung in der bestehenden Software optimalere Ergebnisse erzielt werden – insbesondere aus Anwender- und Kostensicht. •

ANZE IGE

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 12_2009 / Seite 5

VIERWALDSTÄTTERSEE

Eine Hotelruine erhitzt die Gemüter EIN ÖSTERREICHISCHER INVESTOR UND MULTIMILLIONÄR K AUFT DAS PARK HOTEL VITZNAU. IHM GEHÖRT AUCH DAS WEGGISER HOTEL HERTENSTEIN, DAS ER NUN LOSZUWERDEN VERSUCHT.

RB. Schön ist die Ruine am berühmten Vierwaldstättersee nicht anzusehen. Wer mit dem Schiff von Luzern nach Weggis fährt, wird in Hertenstein jäh aus dem Bestaunen der wunderschönen Landschaft gerissen. Das Hotel Hertenstein ist geschlossen und zu einem Teil bereits abgerissen.

Doch leider nicht ganz. Und genau das ärgert die Gemeindebehörden von Weggis. Denn ein Streit darüber, was anstelle des grossen Hotelkomplexes gebaut werden soll, erhitzt die Gemüter.

Ein Bijou am Vierwaldstättersee: Das Park Hotel Vitznau gehört neu Peter Pühringer.

BEI GEMEINDE ABGEBLITZT

Vor einem Jahr kaufte der österreichische Investor Peter Pühringer das Hotel Hertenstein und plante einen Neubau. Sämtliche von Pühringer eingereichten Pläne scheiterten aber aus landschaftssützerischen Gründen, wie ihm die Gemeindebehörden mitteilten. Für den Österreicher, der zu den reichsten seines Landes zählt, ist die geballte Ablehnung zuviel. Er wendet sich nun neu dem Park Hotel in Vitznau zu, das er letzte Woche gekauft hat. Damit bleibt er an der Luzerner Riviera, nur wenige Kilometer weiter, investiert. Das Park Hotel Vitznau soll ein Luxus-SuitenHotel werden mit Top-Gastronomie, einem Spa-Bereich, einem medizinischen Kompetenzzentrum und einem Zentrum für Forschung und Ausbil-

dung zum Thema Finanzmärkte und Kapitalanlagen. Am 18. Oktober schliesst das Hotel und die Renovations- und Umbauarbeiten beginnen.

Die Neueröffnung ist dann in ein bis zwei Jahren geplant. Das Park Hotel Vitznau befand sich bis anhin im Besitz der deutschen Oeker-Gruppe.

Auf der Weggiser Halbinsel wird sich aber die Posse um die Weiterverwendung der Ruine noch weiter hinziehen. Weil sich Peter Pühringer nicht verstanden fühlt und seine Bauprojekte abgelehnt wurden, will er nun das Hotel Hertenstein verkaufen. Eine Absicht, die er unmissverständlich kommuniziert hat. Ein Käufer ist allerdings noch nicht in Sicht. Zwar lässt Pühringer ausrichten, dass Interessenten vor-

handen seien, ein Kaufvertrag steht aber noch nicht. Und auch über die Absichten eines allfälligen Käufers herrscht Unklarheit. Dies alles führt dazu, dass das leerstehende Hotel nun wohl noch für längere Zeit die Touristen und Einheimischen zu Diskussionen anregt. Mehr noch: Die halb abgerissene Anlage wird nun von nächtlichen ungebetenen Gästen betreten und genutzt. Eine Bauruine an bester Lage am Vierwaldstättersee ist auch für die Gemeindebehörden von Weggis ein Dorn im Auge. Sie möchten wissen, wie es nun weiter geht. Doch Pühringer gibt sich zugeknöpft: Ob ein zukünftiger Investor das Hotel abreissen oder sanieren wird, bleibt unklar. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 12_2009 / Seite 6

WOHNBAUTÄTIGKEIT

Rückgang der neu erstellten Wohnungen IM 1. QUARTAL 2009 ENTSTANDEN IN DER SCHWEIZ RUND 7770 NEUE WOHNUNGEN. DIES ENTSPRICHT EINEM RÜCKGANG VON KNAPP 12 PROZENT IM VERGLEICH ZUM VORJAHRESQUARTAL. ENDE MÄRZ 2009 WAREN 61’220 WOHNUNGEN IM BAU, WAS EINER ZUNAHME VON 5,5 PROZENT IM JAHRESVERGLEICH ENTSPRICHT. DIE ZAHL DER BAUBEWILLIGTEN WOHNUNGEN STIEG GEGENÜBER DEM VORJAHRESQUARTAL UM 0,5 PROZENT AUF 13‘250 EINHEITEN.

BFS. Im 1. Quartal 2009 wurden in der Schweiz rund 7770 Wohnungen neu erstellt, was im Vergleich zum Vorjahresquartal einem Rückgang von knapp 12 Prozent oder 1040 Wohnungen gleichkommt. Das teilt das Bundesamt für Statistik mit. Die Betrachtung nach Gemeindegrössen zeigt, dass einzig in den Gemeinden mit mehr als 10’000 Einwohnern die Zahl der fertig gebauten Wohnungen anstieg (+7%). In den Gemeinden der anderen Grössenklassen waren Abnahmen zwischen 12 und 34 Prozent festzustellen.

AGGLOMERATION WACHSEN

In den Agglomerationen der fünf grössten Städte erhöhte sich insgesamt die Zahl der neu erstellten Wohnungen im Jahresvergleich.

Zwischen Januar und März 2009 entstanden rund 2890 neue Wohnungen, das heisst knapp 16 Prozent mehr als im Vorjahresquartal. Die einzelnen Agglomerationen ver-

Insgesamt werden wenige Wohnungen gebaut, in den Städten aber nahm die Produktion aber zu.

zeichneten jedoch unterschiedliche Entwicklungen: Für die Agglomerationen Bern, Zürich und Lausanne wurde eine Zunahme, für Genf und Basel eine Abnahme der neu erstellten Wohnungen im Vergleich zum Vorjahresquartal festgestellt.

BERN MIT RÜCKGANG

Ende März 2009 befanden sich schweizweit 61›220 Wohnungen im Bau. Im Jahresvergleich entspricht dies einer Zunahme um 5,5 Prozent oder 3190 Einheiten. Die Agglomerationen der fünf grössten Städte wiesen insgesamt 23›130 im Bau befindliche Wohnungen aus, gleichbedeutend einem Anstieg von über 6 Prozent im Jahresvergleich. Mit Ausnahme der Agglomeration Bern, wo die Zahl der im Bau befindlichen Wohnungen um 27 Prozent abnahm, standen in den restlichen Agglome-

rationen mehr Wohnungen im Bau. Im 1. Quartal 2009 wurden für 13›250 Wohnungen Baubewilligungen erteilt. Gegenüber dem Vorjahresquartal blieb diese Zahl nahezu konstant. Einzig die Gemeinden mit 5001 bis 10›000 Einwohnern verzeichneten einen Rückgang, während die anderen Grössenklassen Zunahmen der baubewilligten Wohnungen im einstelligen Prozentbereich aufwiesen.

In den Agglomerationen der fünf grössten Städte war gesamthaft ein Anstieg der baubewilligten Wohnungen um beinahe 3 Prozent auf 4090 Einheiten zu beobachten. Während sich in den Agglomerationen Genf, Lausanne und Bern die Zahl der baubewilligten Wohnungen im Vergleich zum Vorjahresquartal erhöhte, waren in den Agglomerationen Basel und Zürich jeweils Rückgänge festzustellen. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 12_2009 / Seite 7

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME

11.06.2009 RÜCKNA ME PREIS

BÖRSEN - KURS

2›672›561 BONHOTE IM MOBILIER

844›303 CS 1A IM MO PK

AUS- EC ART PERF. SCHÜT- Y TD TUNGS- RENDITE

MTL . KURSE SEIT 1.1.08 UMSATZ TIEFST / HÖCHST JAN . 09

BÖRSEN K APITALISIERUNG

104.65

104.20

3.26%

- 0.43%

-2.16%

1.89%

98.00

114.50

318›852›000

1083.00

1160.00

4.59%

7.11%

1.75%

nk

1140.00

1265.00

3›061›651›800

4›515›984 CS REF PROPERT Y PLUS

105.75

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3.31%

9.41%

5.29%

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119.00

986›319›360

168.25

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4.20% 18.57%

8.42%

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169.00

204.00

1›203›773›225

276›935 CS REF INTERSWISS

3›106›932 CS REF LIVINGPLUS 1›291›370 CS REF SIAT 2›158›801 DYNA MIC RE AL ESTATE FUND 1›458›671 FIR

94.70

115.50

1.96% 21.96% 11.08%

2.97%

102.30

117.00

2›021›250›000

118.25

149.75

3.54% 26.64%

9.79%

1.52%

127.70

153.00

1›724›963›362

1010.00

985.00

2.64%

-2.48%

4.79%

1.13%

850.00

1075.00

257›873›985

95.70

112.50

3.30% 17.55%

5.14%

2.87%

101.70

115.00

658›207›125

977›876 IM MOFONDS

287.40

356.00

3.90% 23.87%

8.54%

2.41%

307.50

373.00

961›622›572

278›226 L A FONCIERE

517.45

640.00

3.12% 23.68%

6.67%

1.79%

560.00

700.00

721›536›000

277›010 IM MO HELVE TIC

145.50

179.50

3.64% 23.37% 13.44%

4.32%

160.80

188.00

287›200›000

3›362›421 PROCIM MO SWISS COM M FUND

106.50

107.50

2.37%

- 0.46%

2.94%

100.00

110.00

131›759›095

278›545 SOLVALOR «61»

164.30

234.50

2.65% 42.73%

6.06%

1.65%

200.00

245.00

832›755›462

725›141 SCHRODER IM MOPLUS

777.60

810.00

1.49%

4.52%

1.81%

740.00

909.50

777›600›000

81.70

108.50

3.15% 32.80% 15.96%

2.83%

92.00

115.50

1›029›673›897

103.65

114.25

3.81% 10.23%

3.02%

3.89%

97.00

116.90

440›773›530

3›743›094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A 2›616›884 SWISSINVEST REIF

0.94% 4.17%

1›442›082 UBS SWISS RES. ANFOS

47.40

57.25

3.56% 20.78% 13.37%

3.21%

47.20

57.70

1›385›956›949

1›442›085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

59.65

68.50

3.53% 14.84% 12.54%

1.45%

58.15

73.00

702›888›296

1›442›087 UBS SWISS MIXED SIM A

71.65

83.00

3.89% 15.84% 11.23%

1.38%

72.70

87.30

4›097›525›491

1›442›088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

56.65

55.75

4.53%

1.97%

50.80

65.60

724›790›140

3.48%

-1.59%

8.37%

Ø(1)

Ø

15.50%

8.89%

SWIT T

Ø Toatl

2.09%

22›326›972›287

(1) O hne C S R EF P rop er t y P lus, Sw is s Re Immop lus, D y ny mic, Bonhôt e

IMMOBILIENAKTIEN

11.06.2009

CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV

BÖRSEN - KURS

883›756 ALLRE AL HOLDING

1›820›611 BFW LIEGENSCHAF TEN N

255›740 ESPACE RE AL ESTATE

AUS- EC ART PERF. SCHÜT- Y TD TUNGS- RENDITE

MTL . KURSE SEIT 1.1.08 UMSATZ TIEFST / HÖCHST JAN . 09

BÖRSEN K APITALISIERUNG

107.35

128.20

3.93% 19.42% 24.49%

4.65%

105.10

140.70

639›779›536

31.40

21.00

4.47% -33.12% 23.89%

1.04%

12.10

27.95

98›516›250

139.15

121.00

3.11% -13.04%

8.48%

nk

105.00

135.00

158›982›868

1›731›394 INTERSHOP

231.90

283.00

7.12% 22.04%

6.32%

2.24%

255.00

330.00

309›036›000

1›110›887 MOBIMO

183.95

158.00

6.03% -14.11% 11.66%

2.66%

121.80

195.00

617›904›931

62.85

53.70

4.88% -14.56%

1.90%

6.04%

41.25

70.75

2›291›954›707

1›829›415 P SP SWISS PROPERT Y

803›838 SWISS PRIME SITE

261›948 WARTECK INVEST

2›183›118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING

60.65

51.75

7.02% -14.67%

1.87%

3.23%

41.80

68.40

1›194›816›327

1294.00

1525.00

4.07% 17.85%

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1280.00

1610.00

172›111›500

6.52

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2.21% -29.45%

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214›275›207

4.76%

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Ø

Ø

RE AL

- 6.63%

5.84%

Ø Toatl

4.18%

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

5›697›377›326

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 12_2009 / Seite 8

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM .

WERT

BRUT TO - DIVIDENDE

VALOREN - BESCHREIBUNG NUM MER

250

0.00

140241 N

Agruna AG

50

155753 N

100

841414 I

10.06.2009 TIEFST 2009

HÖCHST GELD BRIEF 2009

3›500.00

4›000.00

10

3›800.00

4›300.00

4

Bürgerhaus AG, Bern

705.00

705.00

1

1›000.00

1›240.00

10

CasaInvest AG, Rheint al

750.00

899.00

10

3.75

255740 N

Espace Real Est ate AG, Biel

109.50

125.00

50

121.00

125.00

47

25

2.50

363758 I

F TB Holding SA, Brissago

750.00

750.00

65

670.00

900.00

10

10

4582551 N

11.60

12.05

500

12.05

Gesellschaf t für Er stellung billiger Wohnhäuser in Winter t hur 3 5›500.00 35›600.00

1

29›010.00

Fundament a Real Est ate AG

500

600.00 3490024 N

500

150.00

191008 N

Immges Viamala, Thusis

400

40.00

257750 I

Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo

1000

80.00

197641 N

Konkordia AG Nom 1000

5

5›300.00

250

20.00

197640 N

Konkordia AG Nom 250

15

1›300.00

254593 N

MSA Immobilien, Adliswil

20

190.00

Pagameno Invest AG N

50

100.00

10 100

0.00

100 500

2766143 N

2989760 I 225664 I

Real Est ate Holding

7›000.00

8›500.00

1

14

925.00

1›400.00

12

100.00

100.00

180.00

1.00

1.05

500

1.00

SAE Immobilien AG, Unterägeri

1›750.00

2›000.00

1

1›750.00

Sia - Haus AG, Zürich

4›300.00

5›000.00

11

4›800.00

0.40

0.50

10000

12›500.00

12›500.00

2

8›300.00

6›500.00

11›500.00

2

5›200.00

Tuwag Immobilien AG,Wädenswil

1

36.00

800

64.00

231303 I

0.00

1789702 I

100

0.00

253801 N

Ter sa AG

1000

120.00

172525 N

TL Immobilien AG

1000

260.00

256969 N

5

2

1›250.00

200

P fenninger & Cie AG, Wädenswil

600

7›700.00

910.00

2766145 P S Pagameno Invest AG P S

25.00 3264862 N

1

7›500.00

Sihl Manegg Immobilien AG

0.40

1.25 10000 11›500.00

5

15›500.00

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 12_2009 / Seite 9

JELMOLI / SPS

Eine Nachbesserung wird gefordert DIE SCHWEIZ HAT IHREN MEGA-DEAL IM IMMOBILIENBEREICH: JELMOLI SOLL IN DIE SPS SWISS PRIME SITE EINVERLEIBT WERDEN. DOCH DIE JELMOLI-AKTIONÄRE PROBEN DEN AUFSTAND. NUN WIRD NACHVERHANDELT UND DARÜBER SPEKULIERT, OB DIE SCHWEIZ EINEN SOLCHEN RIESENDEAL ÜBERHAUPT VERTRÄGT.

Übernahme werde in der Regel ein Aufpreis bezahlt, er halte einen Aufpreis von 10 Prozent für angemessen.

Fust erhält von weiteren Verwaltungsräten und Aktionären Sukkurs: Das Wertpotenzial von Jelmoli, die Positionierung mit Schwerpunkt auf

stabile Detailhandelsimmobilien, sei gegenüber der höheren Volatilität des auf Büroimmobilien fokussierten SPS-Geschäftsmodells nicht ausreichend berücksichtigt. Ferner wird auf die signifikant höhere Verschuldung der SPS und die Impli- >>>

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Verfolgen Sie eine klare Linie bei ImmobilienInvestitionen ?

BW/RB. Pelham Investments, eine Gesellschaft des Jelmoli-Grossaktionärs Georg von Opel, hat ihre Beteiligung von rund 29,98 Prozent am Zürcher Immobilienkonzern an Swiss Prime Site (SPS) AG verkauft.

SPS will die «neue» Jelmoli AG ganz übernehmen und damit zur Nummer eins der Schweizer Immobiliengesellschaften aufsteigen - mit einem Immobilienportfolio und Entwicklungsprojekten im Gesamtwert von knapp acht Milliarden Franken. Den Aktionären von Jelmoli wurde eine Offerte unterbreitet: 7,7 SPS-Aktien für eine Jelmoli-Aktie; damit wäre jedes Jelmoli-Papier ca. 466,3 Fanken wert.

Bedingung des Angebots: Mindestens zwei Drittel der Jelmoli-Aktien müssen angeboten werden.

AKTIONÄRE WOLLEN MEHR

Doch bei den Jelmoli-Aktionären kommt das Angebot von SPS nicht gut an. Sie wollen mehr. Mindestens 9,5 bis 10 SPS-Aktien soll ein JelmoliPapier wert sein, betont Walter Fust in der Handelszeitung. Fust besitzt selber rund 6,8 Prozent Jelmoli-Aktien und ist dementsprechend an einem höheren Preis interessiert. Bei einer

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 12_2009 / Seite 10 ��

VERBESSERTES UMTAUSCHANGEBOT Am Freitag hat Jelmoli bekannt gegeben, dass mit Swiss Prime Site eine Einigung erzielt worden sei. Das Umtauschangebot wurde von 7,7 auf 8,1 SPS Aktien pro Jelmoli Aktie erhöht. Zusätzlich hat Jelmoli mit SPS «eine umfassende Transaktionsvereinbarung geschlossen. Damit habe Jelmoli eine Gesamtlösung vereinbart, welche der Verwaltungsrat von Jelmoli seinen Aktionären zur Annahme empfehlen wird», heisst es bei Jelmoli. Auf der Basis des Schlusskurses von SPS vom 10.

Juni 2009 (CHF 51.95) entspricht dies einem Gegenwert von CHF 420,80 pro Jelmoli Aktie. Dies ergibt eine Prämie von 18 Prozent auf der Basis der volumengewichteten Durchschnittskurse beider Gesellschaften in der Periode vom 30. März 2009 (dem ersten Handelstag der Jelmoli als Immobiliengesellschaft) bis zum 29. Mai 2009 (letzter Börsentag vor Veröffentlichung des Angebots). Das Umtauschverhältnis entspreche auf der Basis des zum 31. März 2009 ausgewiesenen Net Asset Value (NAV) von SPS einem Gesamtgegenwert von CHF 490.50 pro Jelmoli Aktie bzw. CHF 463,00 nach Abzug der geplanten Nennwertreduktion der Aktien der SPS. Die Jelmoli Aktionäre werden bei Zustandekommen des Angebots einen Anteil von rund 47 Prozent (ohne Berücksichtigung von Pelham) in der kombinierten Gesellschaft haben. Die Zusammenführung beider Gesellschaften werde zudem zu einem erhöhten Free Float und einer gesteigerten Liquidität der Aktien der kombinierten Gesellschaft führen.

Gerüchte um das Flaggschiff von Jelmoli: Walter Fust soll ein Angebot gemacht haben. Er dementiert dies aber.

kationen für die Finanzierung von Jelmoli hingewiesen. >>>

genofferte eines Dritten auftaucht.

Denn die SPS verfügt bisher nur über einen 30 Prozent–Anteil. •

EINE GROSSE NUMMER

Analysten und Finanzmedien teilen diese Auffassung. Und es mehren sich die Sorgenfalten bei Marktbeobachtern und Akteuren angesichts des grossen Risikos, welches die CS als Besitzerin der SPS eingeht. Denn eine Fusion in der Grössenordnung von Jelmoli und SPS ist für die Schweizer Banken eine Nummer zu gross. Die CS wird durch diese Transaktion ein Exposure von rund 4 Mrd. CHF eingehen. Da stellt sich die Frage nach dem Risiko von selbst.

Für lange und heftige Diskussionen an der Jelmoli-Generalversammlung vom Dienstag ist gesorgt. Gespannt sind Beobachter darauf, ob eine Ge-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 12/2009 / 4. Jahrgang / 72. Ausgabe.

Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Remi Buchschacher, Redaktionsleiter Birgitt Wüst, Redaktorin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 12_2009 / Seite 11 ��

GEWERBEIMMOBILIENMÄRKTE

Noch keine «Jadgsaison» für Investoren DIE IMMOBILIENWERTE AN DEN INTERNATIONALEN GEWERBEIMMOBILIENMÄRKTEN SINKEN WEITER. EINZIGE AUSNAHME SIND 1A-LAGEN IN LONDON, BEI DENEN SICH AUS SICHT DER MARKTBEOBACHTER VON DTZ UND HENDERSON GLOBAL INVESTORS SCHON JETZT DER EINSTIEG LOHNE.

BW. Die Studie «Money into Property», für die DTZ die risikoadjustierten Anfangsrenditen in 38 Ländern in Europa, in Asien-Pazifik und Amerika analysierte, ergab, dass mit Ausnahme der besten Lagen der britischen Hauptstadt alle anderen Märkte noch überbewertet sind. Es gebe zwar in allen Marktsegmenten Transaktionen, doch seien dies entweder Notverkäufe oder Deals, bei denen Objekte mit Mietern bester Bonität und langfristigen Mietverträgen den Eigner wechseln. «Bei Marktkorrekturen werden die Preise in der Regel zunächst unter den Fair-Value fallen», sagt Tony McGough, weltweiter Leiter Forecasting bei DTZ. ZEITPUNKT NICHT VERPASSEN

Der Fair Value sei in vielen Regionen allerdings nicht erreicht – und daher kann die «Jadgsaison» für Investoren DTZ zufolge erst in der zweiten Jahreshälfte wieder beginnen. Zu einer ähnlichen Einschätzung kommen die Researcher des britischen Vermögensverwalters Henderson Global Investors, die die Entwicklung am Büromarkt der britischen Finanzmetropole unter die Lupe nahmen. Der Londoner Immo-

Investoren müssen jetzt handeln, damit der richtige Einstiegszeitpunkt gelingt.

bilienmarkt habe seine Talsohle fast erreicht, heisst es. Die Preise für Büroimmobilien in London-City hätten sich schon beinahe halbiert. Die Anfangsrenditen in der City of London werden Henderson zufolge im zweiten Halbjahr 2009 im Bereich von sieben Prozent liegen, bevor sie

in den Folgejahren schrittweise auf 5,5 sinken. «Investoren müssen jetzt handeln, damit ihnen der richtige Einstiegszeitpunkt gelingt», sagt Stefan Wundrak, Research Manager bei Henderson Global Investors.

Schon bald wieder würden Marktteilnehmer aus Nordamerika, >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Australien, Deutschland und dem Mittleren Osten den Londoner Immobilienmarkt «mit Kapital fluten und die Preise steigen lassen». >>>

zehn Prozent gefallen ist – auf 586 Milliarden britische Pfund. Ebenfalls gefallen sei erstmalig der Wert global investierter Immobilienportfolios, und zwar um 4,4 Prozent.

MINUS 20 PROZENT ERHOLUNG BEHINDERT

Attraktive Einstiegsrenditen noch in diesem Jahr erwarten die DTZ-Researcher im Londoner West-End, in Madrid, Paris und Sydney. Frankfurt, New York, Schanghai und Tokio würden dagegen wohl erst ab 2010 wieder interessant. Bei Büroimmobilien prognostiziert DTZ für 2009 weltweit eine durchschnittliche Gesamtrendite von minus 20 Prozent. Nach einer Stagnation im Jahr 2010 sei ab 2011 wieder mit einer Gesamtrendite von zehn Prozent zu rechnen. Ungeachtet der derzeit in einigen Regionen zu beobachtenden Stabilisierungstendenzen bleiben die Mieten laut DTZ in allen untersuchten Märkten unter Druck.

In der britischen Hauptstadt seien die Mieten für 1a-Immobilien in der City und im West End seit dem letzten Höhepunkt um 31 beziehungsweise 23 Prozent gefallen. Für die nächsten Jahre erwartet DTZ einen weiteren Rückgang um 14 beziehungsweise 20 Prozent. Die Talsohle an diesen Märkten werde erst erreicht bei einem Mietpreisrückgang um 40 Prozent gegenüber den Höchstständen der vergangenen Jahre. Die kumulierte Gesamtrendite zwischen 2008 und 2010 wird sich DZT zufolge auf minus 46 Prozent belaufen. Dies markiere den stärksten Einbruch seit 1921. Die Researcher von Henderson Global Investors erwarten Mietsteigerungen in London erst im Jahr 2012.

Dies bedeute zunächst weiter fallende Kaufpreise, vor allem bei B-Objekten und B-Standorten. Das beste ChanceRisiko-Verhältnis böten Prime-Immobilien. Aus der DTZ-Studie geht zudem hervor, dass der Wert britischer Immobilienportfolios zum ersten Mal seit Beginn der Aufzeichnungen um

Das Transaktionsvolumen in den untersuchten Märkten sei seit dem Höhepunkt im 3. Quartal 2007 um 85 Prozent eingebrochen und habe sich im 1. Quartal 2009 nur noch auf 30 Milliarden US-Dollar summiert, stellte DTZ weiter fest. Das CrossBorder-Volumen sei 2008 weltweit von 211 Milliarden US-Dollar auf 89 Milliarden US-Dollar gefallen. Einzige Ausnahme: Der Mittlere Osten habe seine Auslandsinvestitionen um zwei Prozent erhöht; alle anderen Länder reduzierten die Investitionen im Ausland um 50 bis 80 Prozent. In-

/// 12_2009 / Seite 12 �� vestments in die EU waren 2008 um knapp 50 Prozent (von 95,1 auf 48,4 Milliarden US-Dollar) rückläufig, Käufe aus den USA in Europa gaben um 80 Prozent und in asiatisch-pazifische Märkte um 71 Prozent nach.

83 Prozent der von DZT befragten Investoren erwarten, dass das weltweite Transaktionsvolumen im Lauf des Jahres 2009 weiter fallen wird – eine Annahme, die sich mit den Ergebnissen einer DTZ-Umfrage bei Kreditvergabeinstituten decke. Den Angaben zufolge werden sich die Kreditvergabekonditionen auch im kommenden Jahr weiter verschärfen; 59 Prozent der befragten Kreditgeber erwarten frühestens für 2011 eine Erleichterung. McGough zufolge könnten sich die erschwerten Kreditbedingungen zum «grossen Hindernis für die Erholung der weltweiten Immobilienmärkte entwickeln». •

SPEZIALFONDS GEGEN FINANZIERUNGSNOT Kaum eine Branche leidet mehr unter der anhaltenden Kreditklemme wie die Projektentwickler. Hilfe bei der Refinanzierung sollen Projektentwicklungsfonds bieten. Die Zeiten, in denen Projektentwicklungen noch mit bis zu 100 Prozent Fremdkapital finanziert werden konnten, sind vorbei. Viele Projektentwickler, einige gelten als «chronisch unterkapitalisiert», sehen sich derzeit kaum in der Lage, die von den Banken geforderten Eigenkapitalquote zur Realisierung der Projektentwicklung darzustellen. Developer ohne gesicherte Finanzpipeline zählt Rainer Eichholz, Sprecher der Geschäftsführung von Hochtief Projektentwicklung, denn auch zu den «Verlierern» der aktuellen Marktsituation. Doch keine Problemsituation, die nicht auch kluge Geschäftsideen hervorbrächte: Mit Hilfe von Projektentwicklungsfonds wollen Gesellschaften Finanzierungslücken schliessen helfen. «Projektentwickler, die ihre Vorhaben früher fast ausschliesslich über Bankkredite finanzierten, suchen derzeit nach alternativen Finanzierungsmöglichkeiten», sagt Angelika Kunath, Geschäftsführerin beim FHH Fondshaus Hamburg. Mit dem FHH Real Estate 5 - Aktiv Select Deutschland hat das Emissionshaus soeben einen geschlossenen Projektentwicklungsfonds an den Markt gebracht. Die Beteiligungsgesellschaft investiert in Objektgesellschaften, deren Zweck der Erwerb, die Errichtung und die Veräusserung von Immobilienprojekten ist. Das Investmentvehikel ist als reiner Eigenkapitalfonds konzipiert und hat ein Zielvolumen von 30 Millionen Euro; das bei entsprechender Nachfrage auf insgesamt knapp 50 Millionen Euro erhöht werden kann. Ein erstes Projekt, in das der Fonds investiert, ist der Neubau der Deutschen Börse AG in Eschborn bei Frankfurt.

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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE 27. August 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich

Was hat das neue Kollektivanlagegesetz der Immobilienwirtschaft gebracht?

Referenten: Peter Jäggi, Karl Steiner AG; Oliver Rappold, Blum & Grob Rechtsanwälte; Dr. Rainer Denner, KPMG Zwei Jahre nach dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) hat die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) anfangs Jahr das erste von zwei Kreisschreiben über die Besteuerung von in- und ausländischen kollektiven Kapitalanlagen und ihrer Anleger publiziert. Was hat sich seit der Einführung des Gesetzes getan? Wie wirkt es sich auf die Immobilienwirtschaft aus? Werden die neuen Richtlinien von den Akteuren begrüsst? Entstehen dadurch neue Anlagevehikel?

Die Teilnahme kostet Fr. 60.– Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch.

Die nächsten Immobiliengespräche Reservieren Sie in Ihrer Agenda folgende Termine: Donnerstag, 24. September 2009 Donnerstag, 29. Oktober 2009 Legal Partner:

Medienpartner:

Donnerstag, 26. November 2009

Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.