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SCHWEIZER

Ausgabe 074_ 4. Jahrgang / 13. Juli 2009

IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL INHALT 02

Best Owner noch nicht gefunden

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Nachrichten

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Neue Freiheiten

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Nachrichten

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«Klassische Produkte werden stärker nachgefragt werden»

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Licht im Tunnel

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Immobilien Finanzmärkte Schweiz – Immobilenfonds – Immobilienaktien – Kurse nichtkotierter Nebenwerte

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Technologie und Flexibilität stehen im Vordergrund

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Impressum

Nach wie vor stabile Preise in der Schweiz Während die Preise in vielen Ländern nach wie vor sinken, sind sie für Wohneigentum in der Schweiz im 2. Quartal 2009 stabil geblieben, wie das Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien IAZI vermeldet. Der SWX IAZI Private Real Estate Price Index, welcher Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gemeinsam abbildet, veränderte sich nur gerade um 0,09 Punkte auf 133,78 (-0,07 Prozent). Sowohl die Preisentwicklung der Remi Buchschacher Redaktionsleiter Einfamilienhäuser (-0,3 Prozent) als auch diejenige der Eigentumswohnungen (+0,2 Prozent) verhielten sich sehr beständig. Einen leichten Rückgang verzeichneten laut IAZI nach dem Boom der letzten drei Quartale dagegen die Renditeliegenschaften.

Die Preise gingen wieder um 2,4 Prozent zurück. Im Jahresvergleich resultiert aber immer noch ein Preisanstieg von 7,7 Prozent. Der vielerorts erwartete Preiseinbruch in den Boomregionen der letzten Jahre – Genf, Zürich, Goldküste oder Tourismusregionen – ist nach den Berechungen des IAZI bisher ausgeblieben. Vielmehr sind dies noch immer die Regionen, in denen positive Preisentwicklungen beobachtet werden. Interessant wird es sein, wie die Halbjahresberichte der Immobiliengesellschaften ausfallen, denn diese sind vorwiegend in Gewerbeimmobilien investiert. Pessimistische Marktbeobachter gehen in diesem Bereich von einem Preisrückgang von 20 Prozent aus, der uns in diesem Jahr erwartet.

Remi Buchschacher

Sponsoren Immobilienbrief

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Was hat das neue Kollektivanlagegesetz der Immobilienwirtschaft gebracht?

27. August 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich

Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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INDUSTRIEBRACHEN

Best Owner noch nicht gefunden In der Schweiz gibt es 350 Brachen von mehr als 10 000 Quadratmetern Grösse mit einer Gesamtfläche von 18 Mio. Quadratmetern.

Dies entspricht einem Drittel der Siedlungsfläche der Stadt Zürich oder der gesamten Stadtfläche von Genf. Gefordert wird ein Investitionsgefäss mit langem Anlagehorizont.

RZ.* Brachen haben Hochkonjunktur. Die Wirtschaftskrise hinterlässt neue, grosse Brachen. Die «faszinierendsten» entstehen momentan in Dubai. Im Unterschied zu Industriebrachen haben Sie erst einen kurzen oder noch keinen Wertschöpfungszyklus hinter sich. Sie nehmen eine fatale Abkürzung im Zyklus einer Immobilie: von der Bauphase direkt in die Brachenphase. Dubai ist ein Standort, welcher sich von den natürlichen Ressourcen her betrachtet nicht für eine Millionenstadt eignet. Dieser nicht nachhaltig gewählte Standort wurde künstlich stimuliert und überschätzt. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage: Wo kann man möglicherweise nachhaltiger investieren? Samih Sawiris zeigt es vor: Er entwickelt in Andermatt eine Militärbrache zu einer Tourismusdestination.

Potenzial für Investitionen

Die Erhebung zu den Schweizer Brachen von 2008 (ARE / Wüst und Partner) zeigt: Wir besitzen 350 Brachen von mehr als 10 000 Quadratmetern

Eine der bekanntesten umgenutzten Industriebrachen in der Schweiz ist das Einkaufszentrum Sihlcity in der ehemaligen Sihl-Papierfabrik in Zürich.

Grösse mit einer Gesamtfläche von 18 Mio. Quadratmetern. Dies entspricht einem Drittel der Siedlungsfläche der Stadt Zürich oder der gesamten Stadtfläche von Genf. Unterscheidet man die Areale in verschiedene Typen, ergibt sich folgende Flächenverteilung: 54 Prozent sind Industriebrachen, 24 Prozent sind Flugplatzbrachen, 12 Prozent sind Bahnbrachen, 5 Prozent sind Militärbrachen und 5 Prozent sind übrige Brachen. Das Investitionspotenzial für diese Areale liegt bei etwa 40 Mrd. CHF (ohne Land) und das Ertragspotenzial bei schätzungsweise 2.9 Mrd. CHF pro Jahr.

Ein zusätzliches Potenzial von Brachen liegt in der Vermarktung von Zwischennutzungen. Monitär betrachtet, ergibt sich ein Ertragspotential von mindestens 360 Mio. CHF pro Jahr. In Deutschland entstanden

bereits Dienstleister, welche sich in dieser Nische grossräumig positioniert haben. Der Schweizer Markt bietet in dieser Beziehung noch Entwicklungspotenzial. Spannend ist auch folgendes: über 70 Prozent der Brachen haben gute Marktchancen, das heisst bis in zehn Jahren endumgenutzt zu sein. Das hängt an erster Stelle damit zusammen, dass die Makrolage gut ist: Die Brachen liegen in Zentrumsnähe oder in Agglomerationsgemeinden.

Grösse und Dichte

Ein Hauptmerkmal, neben den meist guten Lagen, liegt in der Grösse der Areale: 60 Prozent der Flächen gehören zu Brachen, welche grösser als 50 000 Quadratmeter sind. Man begibt sich beim Entwerfen und >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Entwickeln solcher Areale bereits in den Bereich des Städtebaus. Es steht also nicht nur die Konzeption von Einzelobjekten zur Diskussion, sondern das nachhaltige Funktionieren von Bauvolumen und Aussenräumen untereinander.

Alleine die Flächenausdehnung unterscheidet die Brache noch nicht von der «Grünen Wiese». Es sind die geschichtsträchtigen Bestandsgebäude wie auch die gewachsenen Grünräume und die meist schon vorhandene bauliche Dichte, welche den Ausgangspunkt für einen zukünftigen Mehrwert einer Brache definieren. Ein gutes Beispiel für vorhandene und weiterentwickelte stadträumliche Eigenschaften einer Brache ist der Salmen-Park in Rheinfelden: Die zentrumsnahe Lage der ehemaligen Brauerei Salmenbräu direkt an der Rheinkante - erlaubt eine städtische Nutzung mit hoher baulicher Dichte. Die bestehenden, erhaltenswerten Bauten wirken auf die einsetzende Entwicklung als Anknüpfungspunkt und als Katalysator, wobei ihre Stellung innerhalb des ganzen Areals einen räumlichen Schwerpunkt schafft. Vom bestehenden Ensemble ausgehend, wird eine aus einzeln etappierbaren Abschnitten zusammengesetzte städti-

sche Figur entwickelt, die räumlich zwischen Rheinufer und bestehender Siedlung vermittelt. Der ehemalige Malzturm verweist in Verbindung mit der bestehenden Ufermauer und den dahinterliegenden Kavernen auf die ehemalige Nutzung des Areals und verleiht dem neuen Platz sowie dem Quartier Identität. Da sich das gesamte Areal im Besitz eines einzigen Grundeigentümers befindet, ist die Voraussetzung für das Entstehen eines zusammenhängenden, nachhaltigen Stücks Stadt an optimal.

Oftmals gehören Industriebrachen jedoch noch den ehemals produzierenden Firmen. Diese Firmen transformieren sich parallel zum Niedergang ihres Produktes oder Standortes zu einer Immobilienfirma. Ein Nachteil begleitet diese Firmen: Neben dem fehlenden ImmobilienentwicklungsKnow-How fehlt es Ihnen meist an Kapital für die lange Dauer einer Entwicklung.

Wer ist der Best Owner?

«Anders als die herkömmliche abstrakte Bewertung, bindet das Best Owner-Prinzip den Wert einer Immobilie (Investment value) auch an die Fähigkeiten des Eigentümers. Ob eine Liegenschaft einem Portefeuille

/// 14_2009 / Seite 3 zugeführt wird, hängt in diesem Modell auch von der Kompetenz des Eigentümers ab, der Immobilie einen Mehrwert hinzuzufügen. Da der Best Owner die höchste Zahlungsbereitschaft aufweist, werden in einem funktionierenden Markt mit der Zeit alle Immobilien ihrem Best Owner zufliessen. So führt die unsichtbare Hand Adam Smiths auch Immobilien und Brachen der besten Verwendung zu! Immobilientransaktionen erscheinen somit als Wertschöpfungsprozess, in dem Käufer und Verkäufer gewinnen.» So definiert Curem das Best Owner-Prinzip.

Welche Fähigkeiten benötigt der Best Owner von Brachen?

In unserem Buch «waiting lands: Strategien für Industriebarchen» kommen siebzehn Autoren zu jeweils einer anderen Facette von Brachen zu Wort. Diese Bandbreite zeigt wie umfangreich auch die Kompetenz eines Best Owners sein sollte. Er sollte Vermarkter, Entwickler, Architekt und Städtebauer, Verkehrsplaner, Altlastenspezialist, guter Kommunikator, Soziologe, Denkmalpfleger und Verwalter sein. Er sollte den Wert von Zwischennutzungen und Are- >>>

ANZE IGE

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF almarketing erkennen und natürlich ausreichend Kapital besitzen.

Solche Fähigkeiten und Dienstleistungen können natürlich eingekauft werden. Trotzdem braucht es eine Kerngruppe, welche Strategien entwirft, die Beteiligten koordiniert und autonom entscheiden kann. Es braucht ein Managementteam mit sehr spezifischen Kenntnissen. Immerhin handelt es sich bei grossen Arealen um eine Urban-Management-Aufgabe. Der Mehrwert der Investitionen ergibt sich aus dem Zusammenspiel der Immobilien – ähnlich der richtigen Zusammensetzung der Mieter eines Shoppings. Sinnvoll wäre demnach auch, dass die gesamte Entwicklung wie auch der Betrieb in einer Hand bleiben könnte.

In diesem Zusammenhang kommt die Frage nach dem idealen Anlagegefäss auf. Versucht man dieses Gefäss für «ein Stück Stadt» zu charakterisieren, so sind vier übergeordnete Themen massgebend: Erstens wird man in der Entwicklungsphase mit hohen Risiken konfrontiert. Beispiele dazu sind Altlasten, Einsprachen oder auch sich ändernde, politische Stimmungen.

Zweitens braucht das Gefäss in der Anfangsphase viel Kapital, welches

bei der lang andauernden Brachenentwicklung erst nach Jahren eine Ausschüttung möglich macht.

Drittens hängt die Wertentwicklung – da «Betreiberareal» – stark von der Qualität des Managementteams ab.

Viertens ist die Einschränkung bezüglich des Erwerbs von Arealen und der Nutzung zu Wohnzwecken – geht man von der Prämisse einer Mischnutzung des Areals aus – für die rechtliche Form bestimmend.

Fasst man diese Charakteristiken zusammen, erkennt man die Konturen eines Investitionsgefässes, welches in der Entwicklungsphase einem Schweizerischen Opportunity Fund gleichen müsste und sich in der längeren Sicht einer Core Plus / Value Added Strategie und Ausschüttung angleichen würde. Man kann gespannt sein, ob demnächst spezifische Investmentgefässe für Brachen und für gemanagte Stadtteile entstehen werden. Der Best Owner scheint noch nicht gefunden zu sein. • * Roman Züst, Dipl. Arch. ETH/SIA und MSc

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Quellen und weiterführende Literatur: ‚waiting lands: Strategien für Industriebrachen’, Hrsg. Züst / Joanelly / Westermann, Niggli Verlag, 2008 ‚Die Brachen der Schweiz: Reporting 2008’, Hrsg. Bundesamt für Raumentwicklung ARE, 2008; Bezugsquelle: www.are.admin.ch ‚Zwischennutzung im Rahmen einer Projektentwicklung – ein Mehrwert?’ von Philip Büel in Immobilienwirtschaft aktuell, vdfVerlag, 2009 ,Best Owner – Prinzip’ CUREM, Center for Urban and Real Estate Management – Zürich, 2004, www.curem.ch ‘Analyse des Schweizer Immobilienmarktes hinsichtlich des Einsatzes von hochverzinslichen Anlagegefässen’ von Stephan Lüthi in Immobilienwirtschaft aktuell, vdf-Verlag, 2007

Real Estate, Vorsitzender der GL der atelier ww Architekten SIA AG. Herausgeber und Mitverfasser des Buches ‚waiting lands: Strategien für Industriebrachen’. Mitglied des srett – swiss real estate think tank.

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Willkommen zum Site-Seeing:

www.swissbuilding.ch Visionen mit Zukunft

dieSwissbuilding. dieBauengineering.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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IMMOBILIENERWERB IN UNGARN NACHRICHTEN Allreal kauft in Basel • Die Allreal Office AG erwirbt das vom Architekten Richard Meier entworfene Bürogebäude White Plaza an der Viaduktstrasse in Basel. Die im Jahr 1998 erstellte Liegenschaft verfügt über eine Nutzfläche von rund 20 000 Quadratmetern. Die Eigentumsübertragung erfolgte am 30. Juni 2009, der Besitzantritt am 1. Juli 2009. Das in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs SBB gelegene Gebäude ist nahezu voll vermietet.

Der jährliche Soll-Mietertrag beträgt CHF 5.4 Millionen. Hauptmieter mit Verträgen bis 2018 beziehungsweise 2015 sind die Panalpina Management AG und die Tally Weijl Trading AG.

Neue Kotierung an Berner Börse • Per 30. Juni 2009 wurden die Acron Helvetia II Immobilien AG und die Acron Helvetia III Immobilien AG an der Berner Börse zugelassen. Mit der Kotierung an der Berner Börse BX Berne eXchange sind nun die Aktien leichter handelbar. Für die Anleger ändert sich insofern nichts, als dass sie die gleichen Anteile wie vor der Börsenkotierung halten, ausserdem sind für die Gesellschaften keine Kapitalerhöhungen vorgesehen. Die Acron Helvetia II ist Eigentümerin der Hotelimmobilie Steigenberger Hotel Gstaad-Saanen.

Die Acron Helvetia III ist Eigentümerin der Büroimmobilie T-Systems in Münchenbuchsee / Bern-Zollikofen.

Neue Freiheiten Seit dem 1. Mai dieses Jahres können EU-Bürger Wohnund Gewerbeimmoblien in Ungarn wie Inländer erwerben. Der bis dahin geltende Genehmigungsvorbehalt ist mitsamt anderen Sonderregelungen entfallen.

PD. «Von der neuen Freiheit profitieren natürliche wie juristische Personen und Organisationen ohne eigene Rechtspersönlichkeit aus den Mitgliedstaaten der EU sowie ihnen vertraglich gleichgestellte Staaten», erläutert Attila Kovács, Rechtsanwalt und Partner von Kovács Réti Szegheõ. Die Anwaltskanzlei ist Mitglied und zugleich Ansprechpartner für ungarisches Recht im internationalen Beratungsnetzwerk Geneva Group International (GGI).

Ausserdem können alle Unternehmen, sofern sie in einem Land der EU eingetragen sind, die Immobilien erwerben, die sie zum Betrieb einer Zweigniederlassung benötigen. Die bisherige Genehmigungspflicht entfiel ebenfalls. Allerdings müssen für Niederlassungen ausländischer Muttergesellschaften weiterhin landesspezifische Haftungsfragen beachtet werden. Nach ungarischem Recht ist die Zweigniederlassung eine eigene Unternehmensform ohne juristische Persönlichkeit, die mit Eintragung ins sogenannte Firmenbuch zustande kommt. Sie benötigt nicht einmal Stammkapital. GGI-Berater Kovács stellt klar: «Die Muttergesellschaft hat das Vermögen für den Betrieb der Zweigniederlassung laufend zu sichern. Ausserdem haften das ausländische Unternehmen und die

Investments sind in Ungarn auch in Retail-Immobilien möglich.

Zweigniederlassung uneingeschränkt und solidarisch für die Schulden der Zweigniederlassung.»

Landwirtschaft ausgenommen

Lediglich der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen bleibt in Ungarn weiterhin strikt reglementiert.

«Grundsätzlich ausgenommen vom genehmigungsfreien Erwerb sind noch land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen», erläutert Kovács. Ausländer kommen im Prinzip bis zum Ablauf der Übergangsfrist des EUBeitrittsvertrages gar nicht zum Zuge.

Doch Kovács verweist auf eine Hintertür: «Schon heute kann ein Bürger eines EU-Mitgliedstaates Ackerland in Ungarn erwerben, wenn er sich als selbstständiger landwirtschaftlicher Erzeuger in Ungarn niederlassen will. >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

NACHRICHTEN Alumni-Golfturnier • In Zusammenarbeit mit RICS Switzerland fand im Golfclub Kyburg (Winterthur) zum zweiten Mal die «CUREMalumniand-Friends-Golftrophy» statt.

Neben den Vereinsmitgliedern von CUREMalumni und RICS wurden auch golfinteressierte Freunde und Bekannte eingeladen. Ziel war es, neben der sportlichen Herausforderung auch den Gedankenaustausch zu fördern. www.curemalumnis.ch

Züblin verkauft • Die Züblin Immobilien Holding AG hat über ihre Tochtergesellschaft in Deutschland die voll vermietete Einzelhandelsliegenschaft in Tuttlingen mit einer Fläche von 4900 qm verkauft.

Der Verkaufspreis nach Steuern entspricht dem IFRS-Marktwert per 31. März 2009. Der Verkauf erfolgte in Anlehnung an die Strategie von Züblin, sich auf energieeffiziente Büroimmobilien an erstklassiger Lage und in ausgewählten Städten in der Schweiz, Frankreich und Deutschland zu konzentrieren.

Masters of Art in Architecture • 151 Absolventinnen und Absolventen der Hochschule Luzern – Technik & Architektur erhielten ihre Bachelor- und Master-Diplome. Den Titel Master of Arts in Architecture dürfen künftig fünf Absolventen tragen. Das Master-Studium in Architektur ist ein Kooperationsangebot der Hochschule Luzern mit der Hochschule für Architektur, Bau und Geomatik der Fachhochschule Nordwestschweiz.

Der Käufer muss allerdings eine natürliche Person sein, vor dem Erwerb drei Jahren fortlaufend und rechtsmässig in Ungarn gewohnt und eine landwirtschaftliche Tätigkeit ausgeübt haben.» Danach wird der Käufer wie ein Inländer behandelt.

Das bedeutet, dass die erwerbbare landwirtschaftliche Fläche auf 300

/// 14_2009 / Seite 6 ha begrenzt ist, beziehungsweise den Wert von 6000 Goldkronen nicht übersteigen darf. Die Übergangsfrist des Beitrittsvertrages endet im Jahre 2011, spätestens aber 2014, sollte Ungarn von der einmaligen Verlängerungsmöglichkeit der Schutzklausel der Beitrittsregelungen Gebrauch machen. •

THOMAS WETZEL / PETER SAHLI

«Klassische Produkte werden stärker nachgefragt werden» Die gegebenen Marktverhältnisse und die bestehenden Unsicherheiten führen dazu, dass die klassischen Produkte mit für den Kunden «sichtbaren», soliden Immobilien als Deckung wieder stärker nachgefragt sind, sagen die beiden Immobilienspezialisten Thomas Wetzel und Peter Sahli.

RB. Die Schweizer Immobilienwirtschaft wird oft als «glückliche Insel» bezeichnet. Die Renditen sind im internationalen Vergleich hoch. Wird die Schweiz diese gute Position halten können?

Thomas Wetzel: Die Renditen am schweizerischen Immobilienmarkt galten in der Vergangenheit (vor den grösseren internationalen Turbulenzen) als eher bescheiden. Die Anleger konzentrierten sich deshalb vielfach auf andere, vermeintlich boomendere Märkte, wie zum Beispiel England, Amerika oder auch die aufstrebenden Staaten des Fernen Ostens. Erst aufgrund verschiedener Rückschläge in den ausländischen Märkten geriet der schweizerische Immobilienmarkt

Dr. iur. Thomas Wetzel, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht, Partner Wenger Plattner

wieder stärker in den Fokus ausländischer Anleger. Diese grössere Nachfrage dürfte im vergleichsweise engen schweizerischen Markt den Druck auf die Renditen bei eher stabilen Preisen tendenziell eher erhöhen.

Das Interesse ausländischer Investoren mit hohem Verschuldungsgrad an der Schweiz ist stark zurückgegangen.

Könnten Sie sich hier eine Trendwende vorstellen?

Peter Sahli: Die restriktivere Kreditpolitik vieler Banken lässt >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF trotz sehr günstiger Hypothekarzinsen kaum eine Trendwende für die ausländischen Investoren erwarten.

Zurzeit sind am Markt für Geschäftsimmobilien deshalb vor allem Aktivitäten ausländischer Investoren mit hohen Eigenkapitalanteilen feststellbar.

Die Schweizer Immobilienwirtschaft ist traditionell ausgerichtet und hat bis vor einigen Jahren kaum neue Player oder auch neue Produkte zugelassen.

Es ist erstaunlich, dass nicht mehr strukturierte Investmentprodukte im Immobilienbereich neu entstehen. Verpassen die Schweizer Investoren den Zug in die Zukunft?

Thomas Wetzel: Wohin der Weg mit intransparenten, vom Markt zwar aufgenommenen, jedoch offensichtlich nicht mehr verstandenen Produkten geführt hat, haben die letzten eineinhalb Jahre vor allem im Zusammenhang mit Immobilien auf dem amerikanischen Markt deutlich gemacht. Daher glauben wir kaum, dass bei den für die Schweiz aufgrund der rechtlichen Gegebenheiten eingeschränkten und auch aufgrund der

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Grösse des schweizerischen Marktes weniger nachgefragten strukturierten Produkten von «verpassten Chancen» gesprochen werden kann.

Vielmehr glauben wir, dass bei den gegebenen Marktverhältnissen und den bestehenden Unsicherheiten die klassischen Produkte mit für den Kunden «sichtbare», soliden Immobilien als Deckung wieder stärker nachgefragt sind.

Trotzdem haben neue Akteure Interesse an der Immobilienwirtschaft angemeldet. Was können diese «Newcomer» bewirken?

Peter Sahli: Sollten sich diese neuen Akteure auf dem Markt durchsetzen können, so führt dies zwangsläufig zu mehr Konkurrenz und dadurch zu noch gedrückteren Renditen. Die Stabilität wird darunter aber nicht leiden, sondern gefestigt werden.

Ein wichtiges Thema ist gegenwärtig die Revision des Raumplanungsgesetzes. Die Immobilienwirtschaft ist davon direkt betroffen. Ein Knackpunkt dürfte die Schaffung einer neuen Bauzonenkategorie sein, in der das Land

Peter Sahli, Inhaber des Zürcher Notarpatents, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder, Partner Wenger Plattner, Geschäftsführer WPI Immobilienberatung AG, Küsnacht

innerhalb einer begrenzten Frist überbaut werden muss. Wird da zu stark in die Eigentümerrechte eingegriffen?

Thomas Wetzel: Die Fachleute scheinen sich einig zu sein: Die sich derzeit im Gespräch befindende Revisionsvorlage des Raumplanungsgesetzes muss komplett überarbeitet werden; es braucht keine Gesamtrevision. Die Tatsache, dass in der Schweiz >>>

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Die richtige Immobilie macht glücklich. Deshalb suchen wir für unsere verschiedenen ImmobilienAnlagegefässe laufend, grössere, neue oder gut erhaltene Immobilien (Wohn- und Geschäftshäuser) an attraktiven Standorten in der ganzen Schweiz. Senden Sie Ihr Immobilienangebot an: Swisscanto Asset Management AG, Kauf / Verkauf Immobilien, Waisenhausstrasse 2, 8021 Zürich oder kontaktieren Sie Dr. André Nussbaumer, Tel. 058 344 43 67, andre.nussbaumer@swisscanto.ch für weitere Informationen. www.swisscanto.ch/immobilien

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF sehr stark in die Eigentümerrechte eingegriffen worden ist und wird ist eigentlich nicht neu, aber vielleicht in der Öffentlichkeit zu wenig wahrgenommen worden. Nur gerade 7 Prozent der Gesamtfläche bildet Siedlungsraum und hier regieren das Raumplanungsgesetz, das Umweltrecht, das Mietrecht, etc. Gegenüber weiteren Eingriffen ist deshalb aus Sicht des freien Eigentums grösste Zurückhaltung geboten.

Die Angst vor Inflation lässt die Nachfrage nach direktem Immobilienbesitz wieder ansteigen. Welche Auswirkungen wird das auf die Renditen der Aktiengesellschaften und Fonds haben?

Peter Sahli: Die verstärkte Nachfrage nach direktem Immobilienbesitz führt zwangsläufig zu grösserer Kon-

kurrenz am Markt. Gut sichtbar ist dies zurzeit im Bereich der Wohnliegenschaften, wo aufgrund des grossen Konkurrenzdruckes ein ausgeprägter Verkäufermarkt herrscht. Es scheint somit für die institutionellen Anleger eher die Zeit, ihre Portfolios zu guten Verkaufspreisen zu «entschlacken» und eventuell durch Zusammenschlüsse optimalere Grössen und diversifiziertere Immobilienbestände entstehen zu lassen. Die Renditen der Aktiengesellschaften und Fonds ergeben sich aus den Kursveränderungen einerseits und den Ausschüttungen andererseits. Die Kurse reagieren erfahrungsgemäss sehr stark auf Zinsschwankungen. Da wir derzeit von einer stabilen Zinslage ausgehen, erwarten wir hier keine grösseren Kursschwankungen. Da die Leerstandsra-

/// 14_2009 / Seite 8 te bei den meisten AG’s und Fonds unverändert sehr tief sind, gehen wir für die nächste Zeit auch von gleichbleibenden Ausschüttungen aus.

Bisher haben sich die Migrationsbewegungen stark auf die Immobilien-märkte ausgewirkt. Wird diese Situation in den nächsten Jahren so bleiben?

Thomas Wetzel: Die Schweiz dürfte in Krisenzeiten für Zuwanderer noch attraktiver werden. Auswirkungen hat dies vor allem bei Wohnimmobilien. Auf der anderen Seite schränkt man sich in Krisenzeiten beim Wohnraum eher ein. Es scheint uns daher trotz hohen Zuwanderungsraten nicht unmöglich, dass mittelfristig bei einem längeren Andauern der Krise die Wohnbautätigkeit auch in der Schweiz zurückgehen wird. •

GEWERBEIMMOBILIENMARKT LONDON

Licht im Tunnel Wenn Experten mit Blick auf die Büromärkte der britischen Hauptstadt jetzt «Licht im Tunnel» sehen, scheint es diesmal nicht nur das des entgegenkommenden Zuges zu sein: Im zweiten Quartal ist das Investmentvolumen wieder gestiegen – erstmals seit 2007.

PD. Mit Transaktionen in Höhe von insgesamt 1,7 Milliarden Euro in den Londoner Stadtteilen West End, City und den Docklands sei das Investmentvolumen im vergangenen Quartal gegenüber den ersten drei Monaten des Jahres (797 Millionen Euro) um 110 Prozent gestiegen, meldet Cushman & Wakefield (C&W).

Die Experten gehen davon aus, dass der Londoner Investmentmarkt der erste europäische Gewerbeimmobilienmarkt sein wird, der sich von den Finanzmarkt- und Wirtschaftsturbulenzen erholt – aufgrund des erhöhten Interesses ausländischer Investoren, des schwachen Pfunds, Renditen, die sich auf einem historischen Höhepunkt befinden, sowie niedrigen Zinsen.

«Spannende Bieterverfahren»

Den grössten Investmentzuwachs verzeichnete C&W im zweiten Quartal 2009 im Londoner West End mit 862 Millionen Euro, was einen Anstieg von über 250 Prozent gegenüber dem ersten Quartal dieses Jahres bedeutet. Auch das durchschnittliche

Investmentvolumen ist gestiegen: Es betrug 27,7 Millionen Euro, nach 17,3 Millionen Euro in Q1. Private ausländische Investoren haben den Markt mit 38 Prozent Investmentanteil dominiert, am stärksten mit 60 Prozent im West End. Ausländische Fonds hatten 22 Prozent Anteil am Gesamt-Investmentvolumen. Besondere Beachtung fanden die Transaktion 2 - 4 Triton Square, NI, durch den Kauf seines Mieters Abbey für 135 Millionen Euro sowie der Verkauf des Belvedere House in 27 Knightsbridge, das nach einem spannenden Bieterverfahren von ausländischen Investoren letztendlich für 50 Millionen Euro von einem privaten ausländischen Investor erworben wurde.

Die grösste Einzeltransaktion fand in der Londoner City statt, hier wurden 80 Prozent Anteil an der >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Entwicklung Hammersons’s Bishop’s Square für 517 Millionen Euro bei einer Rendite von 7,3 Prozent von der Oman Investment Authority erworben.

Land Securities verk auft

Auch bei Land Securities stellt man ein «wachsendes Investoreninteresse» fest. Der grösste UK-Reit Land hat soeben seinen Pachtvertrag für

UIRE k auft zu Auch Union Investment Real Estate nutzt in London die Gunst der Stunde und investiert dort – erstmals nach drei Jahren Abstinenz - wieder in ein Büroobjekt in der City of London. Der offene Immobilienfonds UniImmo: Europa erwirbt das 24 125 Quadratmeter umfassende und vollvermietete Gebäude «10 Gresham Street» für rund 164,7 Millionen Euro von Standard Life. Das zwischen St. Pauls und der Bank of London gelegene Gebäude wurde 2003 nach Plänen des Architekturbüros Foster & Partner errichtet und für seine nachhaltige Bauweise mit dem BREEAM-Zertifikat in der höchsten Stufe («excellent») ausgezeichnet.

das Objekt «One Wood Street» in der City of London mit 15 000 Quadratmeter Büro- und 1500 Quadratmeter Einzelhandelsfläche für 105,5 Millionen GBP (ca. 123 Millionen Euro) an den Glenn Arrow UK Property Fund von Aerium verkauft. Der Pachtvertrag mit der City Parochial Foundation hat noch eine Laufzeit von 156 Jahren; die Jahrespacht beläuft sich auf 10,85 Prozent der Mieteinnahmen. Derzeit ist das Gebäude voll vermietet und generiert Mieteinnahmen von 8,4 Millionen GBP (ca. 9,8 Millionen Euro). Erst wenige Tage zuvor hatte Land Securities bereits ein Büro- und Geschäftshaus im Londoner Westend für rund 180 Millionen Euro an eine lybische Investmentgesellschaft veräussert.

Bei den Vermietungen haben unterdessen weiterhin die Mieter das Sagen. So meldet die «New York Times», dass Nomura ab Ende des Jahres wahrscheinlich aus Canary Wharf im September 2010 mit den 4200 Mitarbeiter seiner UK-Zentrale in das bis dahin fertig sanierte Bürogebäude «Watermark Place» an der Lower Thames Street in der City of London umziehen werde. Kommt der Deal zustande, wäre es die grösste Büroraumvermietung im Londoner

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10 Gresham Street in London.

Neu im Portfolio des Immobilienfonds UniImmo: Europa.

Zentrum seit dem Jahr 2005. Eigner des 50 000 Quadratmeter Mietfläche umfassenden Objekts ist Oxford Properties, eine Immobilientochter des kanadischen Pensionsfonds Omers und der UBS. Die japanische Investmentbank soll sehr gute Konditionen ausgehandelt haben: Der Mietvertrag läuft über 20 Jahre und davon sollen laut britischen Medien mehrere Jahre mietfrei sein.

Angesichts der grosszügigen Incentives bei Neuvermietungen werden auch anderen Unternehmen Umzugspläne nachgesagt, so etwa der derzeit ebenfalls in Canary Wharf ansässigen Bank of America. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME

09.07.2009 RÜCKNA ME PREIS

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4.67%

1.05%

101.70

115.00

655 281 760

288.50

358.50

3.89% 24.26%

9.30%

1.83%

307.50

373.00

968 375 540

278 226 L A FONCIERE

519.08

624.00

3.21% 20.21%

4.00%

3.04%

560.00

700.00

703 497 600

277 010 IM MO HELVE TIC

146.05

179.00

3.66% 22.56%

13.14%

3.53%

160.80

188.00

358 000 000

3 499 521 PATRIMONIUM SRE FUND

103.05

102.00

2.01%

-1.02%

-2.76% nk

100.00

107.00

219 065 298

3 362 421 PROCIM MO SWISS COM M FUND

106.70

109.50

2.33%

2.62%

1.39%

7.54%

100.00

110.00

134 210 427

977 876 IM MOFONDS

278 545 SOLVALOR «61»

164.18

234.00

2.66% 42.53%

5.83%

2.01%

200.00

249.00

830 979 864

725 141 SCHRODER IM MOPLUS

780.60

836.00

1.45%

7.87%

1.75%

740.00

909.50

802 560 000

82.00

109.50

3.13% 33.54% 16.99%

2.35%

92.00

115.50

1 039 163 979

104.00

114.50

3.81% 10.10%

1.82%

97.00

116.90

441 738 023

3 743 094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A 2 616 884 SWISSINVEST REIF

7.10%

3.25%

1 442 082 UBS SWISS RES. ANFOS

47.58

56.00

3.66% 17.70% 10.89%

3.47%

47.20

58.25

1 355 695 880

1 442 085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

59.85

68.00

3.56% 13.62% 11.75%

2.85%

58.15

73.00

697 757 724

1 442 087 UBS SWISS MIXED SIM A

71.93

83.75

3.86% 16.43% 12.19%

1.63%

72.70

87.30

4 134 551 324

1 442 088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

56.85

59.00

4.29%

1.85%

50.80

65.60

767 042 480

3.34%

3.78% 14.42% Ø(1)

Ø

14.87%

9.69%

Ø

Total

2.56%

SWIT T

22 701 835 665

(1) Ohne C S R EF P roperty P lus, Swiss R e Immoplus, Dynymic, Bonhôte

IMMOBILIENAKTIEN

09.07.2009

CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV

BÖRSEN - KURS

883 756 ALLRE AL HOLDING 1 820 611 BFW LIEGENSCHAF TEN N 255 740 ESPACE RE AL ESTATE

AUS- EC ART PERF. SCHÜT- Y TD TUNGS- RENDITE

MTL . KURSE SEIT 1.1.08 UMSATZ TIEFST / HÖCHST JAN . 09

BÖRSEN K APITALISIERUNG

107.75

127.50

3.96% 18.33% 23.83%

5.95%

105.10

140.70

636 286 200

31.45

23.00

4.08% -26.87% 35.69%

0.88%

12.10

27.95

107 898 750

139.45

120.00

3.14% -13.95%

7.61% nk

105.00

135.00

157 668 960

1 731 394 INTERSHOP

233.60

282.00

7.19% 20.72%

5.96%

0.95%

255.00

330.00

307 944 000

1 110 887 MOBIMO

175.68

146.50

6.15% -16.61%

9.89%

4.63%

121.80

195.00

572 930 838

1 829 415 P SP SWISS PROPERT Y

60.58

52.50

4.77% -13.34%

4.36%

8.43%

41.25

70.75

2 240 737 843

803 838 SWISS PRIME SITE

261 948 WARTECK INVEST

2 183 118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING

57.55

49.40

6.88% -14.16%

3.94%

8.87%

41.80

68.40

1 140 558 967

1299.00

1535.00

4.06% 18.17%

8.27%

0.50%

1280.00

1610.00

173 240 100

6.50

4.00

2.52% -38.46% -12.58%

5.72%

3.50

4.75%

Ø

Ø

-7.35%

6.76%

10.10

115 114 800

Ø

TOtal

6.71%

5 452 380 457

RE AL

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 14_2009 / Seite 11

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM .

WERT

BRUT TO - DIVIDENDE

VALOREN - BESCHREIBUNG NUM MER

250

0.00

140241 N

50

155753 N

09.07.2009 TIEFST 2009

Agruna AG

HÖCHST GELD BRIEF 2009

3 500.00

4 000.00

10

3 800.00

4 300.00

4

Bürgerhaus AG, Bern

705.00

705.00

2

1 100.00

1 500.00

2

100 10202256 N

C asaInvest AG, Rheintal

140.00

185.00

50

160.00

165.00

120

10

3.75

255740 N

Espace Real Estate AG, Biel

109.50

130.00

160

120.00

122.00

360

25

2.50

363758 I

F TB Holding SA, Brissago

750.00

750.00

65

670.00

900.00

10

10

4582551 N

Fundamenta Real Estate AG

11.60

12.05

200

35 500.00

35 600.00

4

7 500.00

7 700.00

2

7 300.00

7 700.00

5

910.00

1 250.00

38

975.00

1 250.00

14

197641 N

Konkordia AG Nom 1000

5

5 300.00

197640 N

Konkordia AG Nom 250

2

1 350.00

500

600.00 3490024 N

Gesell . f. Erstell . billiger Wohnh. in Winterthur

500

150.00

191008 N

Immges Viamala, Thusis

400

40.00

257750 I

Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo

1000

80.00

250

20.00

10 100

0.00

100 500

254593 N 2766143 N

MSA Immobilien, Adliswil

20

190.00

Pagameno Invest AG N

50

100.00

2989760 I 225664 I

Real Estate Holding

100.00

180.00

1.00

1.05

500

1.00

SAE Immobilien AG, Unter ägeri

1 750.00

2 000.00

3

1 890.00

Sia - Haus AG, Zürich

4 300.00

5 000.00

5

4 880.00

0.40

0.50

8500

12 500.00

12 500.00

2

8 300.00

6 500.00

11 500.00

2

6 000.00

Tuwag Immobilien AG,Wä denswil

1

36.00

800

64.00

231303 I

0.00

1789702 I

100

0.00

253801 N

Tersa AG

1000

120.00

172525 N

TL Immobilien AG

1000

260.00

256969 N

5

100.00

200

Pfenninger & Cie AG, Wädenswil

600

12.15 8000

2766145 P S Pagameno Invest AG P S

25.00 3264862 N

1

12.05

29 855.00

Sihl M anegg Immobilien AG

0.40

1.00 5000

15 500.00

ANZE IGE

Das Branchenverzeichnis der Schweizer Immobilienwirtschaft U rund 3000 qualifizierte und aktualisierte Adressen mit den dazugehörigen Ansprechpartnern U sortiert nach Branchen und Regionen U CD-ROM mit vielseitigen Such- und Exportfunktionen U tägliche Aktualisierung der Daten im Internet Alle Bezieher der CD-ROM erhalten Zugriff auf die Premium-Internet-Datenbank mit Exportfunktion! www.immobilienbusiness.ch

IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 14_2009 / Seite 12

DAS BÜRO IM JAHR 2030

Technologie und Flexibilität stehen im Vordergrund Johnson Controls Global WorkPlace Solutions hat sich in einer Studie mit der Entwicklung der Arbeitswelt bis zum Jahr 2030 befasst. Die Studie untersucht den Einfluss globaler Trends aus technologischer Perspektive.

PD. Der Report mit dem Titel «The Smart WorkPlace of the Future» (Der intelligente Arbeitsplatz der Zukunft) stellt eine Vision des Jahres 2030 vor, in der Unternehmen die für ihren Geschäftsbetrieb zentralen Funktionen beibehalten. In ihrer Struktur ähneln sie allerdings stärker sozialen Netzwerken, deren räumlich verstreute Mitglieder sich mit digitalen Kommunikationstechniken austauschen. So entsteht eine Unternehmensgemeinschaft, die talentierte Mitarbeitende aus der ganzen Welt für sich gewinnen kann.

Eingriffe reduzieren

Die Studie ist eine Kooperation des Unternehmensbereichs Johnson Controls Global WorkPlace Solutions mit

Das Büro der Zukunft beruht auf dem vermehrten Einsatz von modernen Technologien, Automation und hochentwickelter Technologien.

der Futures Academy am Dublin Institute of Technology. Sie basiert auf den Erkenntnissen einer Veranstaltungsreihe, an der Wissenschaftler unterschiedlicher Fachrichtungen und Experten für die Entwicklung

der Arbeitswelt teilgenommen haben.

Dem Bericht zufolge wird die so genannte Generation Y (Die Generation Y umfasst der Definition des Reports zufolge Personen zwischen 18 und 25 Jahren) neue, innovative >>>

ANZE IGE

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Arbeitsmethoden und Managementstile hervorbringen, die soziale Netzwerke sowie den verstärkten Einsatz von Technologien, Automation und hochentwickelter Software beinhalten. Diese technische Entwicklung wird einen erheblichen Einfluss auf die Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen haben – so werden Börsenhändler beispielsweise durch automatische Händlersysteme ersetzt, die die Notwendigkeit menschlicher Eingriffe reduzieren.

«Die Faktoren Mobilität und Technologie verändern unseren Arbeitsplatz derzeit am nachhaltigsten,» erläutert Marie Puybaraud, Director of Global WorkPlace Innovation bei Johnson Controls Global WorkPlace Solutions. «Wir gehen davon aus, dass Technologie auch in Zukunft Einfluss auf den Arbeitsplatz haben wird. Unternehmen müssen sowohl einen virtuellen als auch einen physischen Raum zur Verfügung stellen, um mehr Telearbeit zu ermöglichen.

«Mitarbeitende erwarten Technologien, die sich intuitiv an ihre Bedürfnisse anpassen und nahtlos in eine räumlich entfernte Arbeitsumgebung integriert werden können.»

Verändertes Design

Bis 2030 wird sich das Design des Arbeitsplatzes radikal verändern

und zu einem entscheidenden Faktor werden, um hochqualifiziertes Personal zu gewinnen und zu halten.

Die meisten Mitarbeitenden werden in Büros arbeiten, die die Vorteile einer integrierten und dynamischen Gemeinschaft mit einem stimulierenden Arbeitsumfeld verbinden.

Virtuelle Arbeitsplätze werden diese realen Räume ergänzen. Der Report erläutert die Arbeitsplatz-Szenarien der Zukunft vor dem Hintergrund des Wandels von der Industriegesellschaft zu einer Gesellschaft, deren Wertschöpfung auf Information und Wissen beruht. In dieser neuen Welt werden Zeitverträge und Freiberufler immer mehr zur Norm, da die Wissensarbeiter zunehmend selbst darüber entscheiden, wo und mit wem sie arbeiten. Anpassungsfähigkeit wird zu einem zentralen Faktor für die Anbieter von Dienstleistungen und Infrastrukturen am Arbeitsplatz. Der intelligente Arbeitsplatz wird den technologischen Fortschritt nutzen, um die Kommunikation zu verbessern und Konnektivität zu ermöglichen. Beide sind nötig, um eben diese Veränderungen zu bewerkstelligen.

Das wichtigste Ziel dieses Projekts bestehe darin, eine wünschenswerte Zukunftsvision des intelligenten Arbeitsplatzes zu erforschen, so Professor John Ratcliffe, Leiter der Futures Academy am Dublin Institute

/// 14_2009 / Seite 13 of Technology. «Wir können die Zukunft gestalten, und wir möchten alle Organisationen dazu ermutigen, in die Zukunft zu blicken und sich selbst zu fragen, wie sich der Arbeitsplatz unter Einsatz der neuesten Technologien weiter entwickeln kann, um die Produktivität und Kreativität unserer Wissensarbeiter zu steigern,» so Ratcliffe weiter.

Mehr über die Forschung in den Bereichen Facility Management und Innovationen rund um den Arbeitsplatz erfahren Sie unter www.globalworkplaceinnovation.com. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 14/2009 / 4. Jahrgang / 74. Ausgabe.

Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Remi Buchschacher, Redaktionsleiter Birgitt Wüst, Redaktorin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE 27. August 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich

Was hat das neue Kollektivanlagegesetz der Immobilienwirtschaft gebracht?

Referenten: Peter Jäggi, Karl Steiner AG; Oliver Rappold, Blum & Grob Rechtsanwälte; Dr. Rainer Denner, KPMG. Zwei Jahre nach dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) hat die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) anfangs Jahr das erste von zwei Kreisschreiben über die Besteuerung von in- und ausländischen kollektiven Kapitalanlagen und ihrer Anleger publiziert. Was hat sich seit der Einführung des Gesetzes getan? Wie wirkt es sich auf die Immobilienwirtschaft aus? Werden die neuen Richtlinien von den Akteuren begrüsst? Entstehen dadurch neue Anlagevehikel?

Die Teilnahme kostet Fr. 60.– Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch.

Die nächsten Immobiliengespräche Reservieren Sie in Ihrer Agenda folgende Termine: Donnerstag, 24. September 2009 Donnerstag, 29. Oktober 2009 Legal Partner:

Medienpartner:

Donnerstag, 26. November 2009

Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.