SCHWEIZER
Ausgabe 075_ 4. Jahrgang / 10. August 2009
IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL INHALT 02
Die Talsohle ist noch nicht erreicht
04
Knacknuss Bedarfsplanung
06
Europäische Investoren setzen auf Immobilien
07
Nachrichten
07
Steuerliche Aspekte nicht aus den Augen lassen
09
Nachrichten
10
Immobilien Finanzmärkte Schweiz
12
Immobilienaktien legen deutlich zu
13
Globale Rezessionsdynamik durchbrochen?
14
Nachrichten
15
Impressu
Märkte in den USA haben Talsohle noch nicht erreicht Die Märkte in den USA fallen noch mehr als erwartet. Die Sorge, dass die Arbeitsplatzverluste noch dramatischer ausfallen als angenommen, lassen vorläufig nicht Gutes erahnen. Speziell für die Immobilienmärkte. Es sieht so aus, als würde der Tiefstand erst 2010 erreicht sein. Und dies trotz einer ganzen Reihe von Programmen, die den Banken helfen sollen, zum einen in Schwierigkeiten befindliche Assets zu verkaufen und zum anderen Remi Buchschacher Redaktionsleiter um die Kreditverfügbarkeit für die Wirtschaft allgemein zu verbessern. Deutlich besser sieht es in Asien aus. Die Wirtschaft in China stieg trotz anhaltender Weltwirtschaftskrise und schrumpfenden Exporten um 7,9 Prozent im zweiten Quartal. Auch in den Ländern Japan und Südkorea, aber auch in Australien geht es aufwärts. Das führt zu verringerten Mietpreisrückgängen und lässt die Talsohle ins Blickfeld rücken. Zwar sind Marktbeobachter noch vorsichtig und hüten sich davor, eine nachhaltige Erholung zu prognostizieren. Doch die kurzen Mietlaufzeiten im asien-pazifischen Raum sind nun ein Vorteil für die dortigen Märkte, weil Preiskorrekturen schneller umzusetzen sind. Die Herausforderung für Investoren besteht gegenwärtig darin, das richtige Produkt zu finden, das von seriösen und vertrauenswürdigen Partnern entwickelt wurde.
Remi Buchschacher
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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Was hat das neue Kollektivanlagegesetz der Immobilienwirtschaft gebracht? 27. August 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich
Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch
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IMMOBILIENMÄRKTE USA
Die Talsohle ist noch nicht erreicht TROTZ BEREITS SEHR NIEDRIGEN ERWARTUNGEN IN BEZUG AUF DIE MARKTGRUNDLAGEN (VERMIETUNGSSTAND, MIETPREISÄNDERUNGEN UND WERTENTWICKLUNGEN) ZU JAHRESBEGINN 2009 FÄLLT DER MARKT IN DEN USA NOCH MEHR ALS ERWARTET. NOCH GRÖSSER IST ALLERDINGS DIE SORGE, DASS DIE ARBEITSPLATZVERLUSTE IN DER REGION DEUTLICH DRAMATISCHER AUSFALLEN WERDEN ALS ERWARTET – MIT EINER LANGSAMEREN ERHOLUNG DES IMMOBILIENSEKTORS IN 2010 UND 2011 IN DER KONSEQUENZ.
PD. «Die immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten in den USA sind nicht weit von unseren Erwartungen entfernt. In unseren Prognosen im Herbst 2008 waren wir von einer sehr schwachen Nachfrage auf allen Sektoren des Immobilienmarktes in 2009 ausgegangen», schreibt LaSalle Investment Management im neusten Bericht «Investment Strategy & Research» über die USA. Alle Immobilientypen bewegen sich auf Spitzenleerstände in neuer Rekordhöhe zu. Es sehe so aus, als würde 2010 den Tiefststand des Marktes markieren. «Der Wohnungs-Sektor zeigt eine schlechtere Performance als erwartet. Dennoch raten wir weiterhin zu einer Übergewichtung in diesem Sektor, da die Nachfrage nach Apartments schneller anziehen wird als in den anderen Immobiliensektoren», heisst es weiter.
Noch immer bewegen sich alle Immobilientypen in den USA auf Spitzenleerstände zu.
Seit letztem Herbst hat die US-Regierung eine ganze Reihe neuer Programme aufgestellt, die den Banken helfen sollen, zum einen in Schwierigkeiten befindliche Assets zu verkaufen und zum andern um die Kreditverfügbarkeit für die Wirtschaft allgemein zu verbessern. Obwohl CMBS-Anleihen (comercial mortgage backed securities) und Darlehen für Immobilien ursprünglich nicht dazugehörten, hat die Regierung weitere Programme hinzugefügt oder bestehende angepasst, um die Kreditvergabe im Zusammenhang mit Immobilien zu erhöhen: Public-Private Investment Plan (PPIP) ist dafür gedacht, faule Assets aus den Bilanzen der Banken zu entfernen, damit diese wieder Geld verleihen können. Der Plan ist zweiteilig. Der eine Teil befasst sich mit den Whole Loans (traditionelle Darlehen «am Stück»), der andere mit Securitized Loans (verbriefte Kredite). Bislang funktioniert noch keiner von beiden, doch bis Herbst 2009 sollten
beide nach Ansicht von LaSalle funktionieren. Der Term Asset-Backed Securities Loan Facility (TALF) soll private Investoren ermutigen, sowohl neu ausgegebene als auch bestehende AAA CMBS-Anleihen zu erwerben. Die US-Notenbank hat unlängst bestehende CMBS-Anleihen hinzugefügt und die Laufzeit von TALF-Darlehen von drei auf fünf Jahre verlängert, damit sie die Fälligkeit von CMBS-Darlehen besser widerspiegeln. Dieses Programm könnte neues Fremdkapital in den gewerblichen Immobilienmarkt pumpen, nachdem der CMBSUrsprungsmarkt seit Ausbruch der Kreditkrise zum Erliegen gekommen ist. Die Einzelheiten des Programms sind noch nicht veröffentlicht, und die Definition von «vernünftige Beleihungsquote» steht noch aus. Die für das Programm vorgesehenen 100 Mrd. USD könnten bei der Abwicklung der in den nächsten zwei bis drei Jahren fällig werdenden Darlehen sehr hilfreich sein. >>>
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«Wir sind der Auffassung, dass diese Programme das Potenzial haben, dem Immobilienkreditmarkt auf die Beine zu helfen, insbesondere in Bezug auf sichere AAA-Tranchen. Vergleichbare Regierungsprogramme haben den inländischen Kreditmarkt wiederaufgerichtet und haben einen weiteren Preisverfall aufhalten können. Doch die Verfügbarkeit von konservativ abgesicherten Krediten wird nichts an der Tatsache ändern, dass die Immobilienpreise fallen müssen, um den höheren Anforderungen an den Ertrag, der sehr viel geringeren Kreditverfügbarkeit, der schlechten Konjunktur und den schlechten Immobilienmärkten gerecht zu werden», schreibt LaSalle.
ohne Risiko, die Risikoprämien und die Ertragswachstumserwartungen auf normalem Niveau liegen. Dies ist im gegenwärtigen Umfeld in Nordamerika nicht der Fall, da sich die Wirtschaft in einer Rezession befindet, die Kapitalmärkte gerade noch funktionieren und die Situation auf dem Immobilienmarkt so schlecht wie noch nie seit Beginn der Aufzeichnungen ist. In einem solchen Umfeld erwarten die Investoren sehr viel höhere Renditen und Total Returns als in einer GleichgewichtsSituation. Bei den Transaktionen hat sich LaSalle verwandte Märkte angeschaut, um die derzeitigen risikoaversen Immobilien-Bewertungsindikatoren und die erforderlichen Erträge zu verstehen. REITS, Baa Corporate Bonds und die Immobilienkreditzinsen zeigten sich als bessere Indikatoren der derzeitigen Preisfindung. «Immobilien werden ihre Position als wichtiger Bestandteil von sowohl institutionellen als auch von individuellen Investitionsportfolios behalten. Nach fünfzehn Jahren einer starken Performance sind Immobilien nicht zuletzt impulsiven Investitionen und einem übermässigem Einsatz von Fremdkapital zum Opfer gefallen», ist LaSalle überzeugt. •
NIEDRIGES VOLUMEN
Das tatsächliche Transaktionsvolumen in den USA ist aber nach wie vor extrem niedrig, deshalb gibt es nur wenig Information zur Preisfindung. LaSalle geht davon aus, dass die Preise noch um weitere 15-25 Prozent fallen werden. Der Bericht weist auf einige Aufsehen erregende Notverkäufe hin, wie beispielsweise das John Hancock Gebäude in Boston, aber die Käufer seien häufig Zwischenkreditgeber und
nicht wirklich aussen stehende Dritte. «Wir glauben, dass die in 2010 zahlreich fällig werdenden CMBSAnleihen grössere Transaktionsaktivitäten auslösen werden. Bis dahin dürften die Verkäufe durch offene Fonds und REITs zunehmen, doch beide sind derzeit nicht sonderlich motiviert». Bei der Analyse von Chancen für Immobilien-Investments in den kommenden Jahren brauchen Investoren ein Bezugssystem zur Beurteilung der langfristig erforderlichen Erträge, und zur Beurteilung, wann eine Immobilie zu einem fairen Preis gehandelt wird. Der Approach von LaSalle stützt sich auf die langfristige historische Performance und auf Informationen über REIT-Erträge, um die erforderlichen Renditen und Total Returns in einem GleichgewichtsUmfeld zu berechnen. Die erforderlichen Core-Erträge in Nordamerika liegen zwischen 8 bis 8,5 Prozent in Kanada und 10,4 bis 11,2 Prozent in Mexiko (für Immobilien mit Mietverträgen in USD). In den USA liegt der erforderliche Total Return mit 9 bis 9,5 Prozent unter der jüngsten 10-Jahres Performance, entspricht aber der langfristigen Entwicklung. Die Gleichgewichts-Analyse gilt für einen Markt, wenn die Zinssätze
ANZE IGE
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CORPORATE REAL ESTATE MANAGEMENT
Knacknuss Bedarfsplanung DETAILLIERTE ERKENNTNISSE ÜBER DEN BESTAND VON BETRIEBSLIEGENSCHAFTEN HELFEN NUR WENIG, WENN NICHT BEK ANNT IST, WIE SICH DER BEDARF IN DER ZUKUNFT ENTWICKELT. DIESEN RECHTZEITIG ZU ERKENNEN, DAMIT EINE TERMINGERECHTE BEREITSTELLUNG MÖGLICH IST, IST DIE EIGENTLICHE STRATEGISCHE ERFOLGSPOSITION EINES CORPORATE REAL ESTATE MANAGEMENTS.
SP/BM*. Eigene oder angemietete Betriebsliegenschaften bilden für jedes Unternehmen eine wichtige Basis für die Aufnahme seiner Tätigkeit. Betriebsräume sind ein unverzichtbares Mittel zum Zweck. Sie binden grosse Mittel bei den Investitionen oder den laufenden Ausgaben. Das Corporate Real Estate Management (CREM) übernimmt dabei eine wichtige Supportfunktion. Treiber für die zu erfüllenden Aufgaben ist immer die Haupttätigkeit der Unternehmung. Darum sind die Handlungsmöglichkeiten des CREM eng an die Unternehmensaktivitäten geknüpft. Die Immobilienstrategie stützt sich deshalb auf der Unternehmensstrategie ab. Sie ist eine auf den Immobilienbereich übertragene Teilstrategie des gesamten Unternehmens. DREIGETEILTE STRATEGIE
Für die Formulierung einer Immobilienstrategie gibt es verschiedene Lösungsansätze. In der Regel wird die Methodik der Unternehmensstrategie übernommen. Vereinfacht lässt sich jedoch eine Immobilienstrategie im
Bereich des CREM in folgende drei Teile gliedern: • Strategische Grundsätze und Ziele • Instrumente zur Bedarfsplanung • Instrumente zur Objektbeurteilung Die strategischen Grundsätze und Ziele nehmen Rücksicht auf die Unternehmensstrategie. Hier wird festgehalten, ob das Unternehmen eine Eigentümer- oder Mieterstrategie verfolgt. Es folgen Aussagen zur Kapitalbindung und Rentabilität sowie zu Installationen und Innenausbauten. Die Formulierung der Funktionalitäten sowie der Standortpräferenzen gehören ebenfalls zu den Grundsätzen und Zielen. Weiter sind Äusserungen zur Ökologie, Sicherheit und Gestaltung wichti-ge Punkte dieses Grundlagenpapiers. BEURTEILUNG VON KOSTEN UND NUTZEN
Bei der Objektbeurteilung wird ein Instrument erarbeitet, um den Vergleich der unterschiedlichen Immobilien zu ermöglichen. Auf zwei Achsen können der Nutzen und die Kosten einer Immobilie gemessen werden. Zum Nutzen gehören die Mikro- und Makrostandortqualitäten. Weiter sind die funktionale Eignung und die zukünftige Nutzungsflexibilität von grosser Bedeutung. Schlussendlich
Wer sein zukünftigen Raumbedarf kennt, hat grosse Vorteile.
resultiert eine Anzahl Punkte, mit welcher sich die Nutzungsqualität beziffern lässt. Bei der Auswertung der Zahlen ist zu berücksichtigen, dass sich positive und negative Aspekte gegenseitig aufheben können. So kann ein Gebäude eine hohe Standortqualität und gleichzeitig ein schlechter Bauzustand aufweisen. Die Immobilie kommt dabei auf die gleiche Punktezahl wie ein Gebäude mit schlechter Standortqualität und einem guten baulichen Zustand. Die einzelnen Kriterien sind daher aufgrund ihrer Bedeutung zu gewichten. Auf der Kostenseite können die Mietund Nebenkosten, die Instandhaltungskosten sowie weitere >>>
BEURTEILUNG UND GEWICHTUNG DES OBJEKTNUTZENS Kriterium Wertung Gewichtung Total Mikrostandort Note 5 x 25 125 Punkte Makrostandort Note 7 x 15 105 Punkte Eignung Note 8 x 25 200 Punkte Flexibilität Note 6 x 25 150 Punkte Zustand Note 4 x 10 40 Punkte Total 620 Punkte
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Kostenfaktoren aufgeführt werden. Die Resultate sind auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Aufgrund dieser Erkenntnisse sind differenzierte Objektstrategien zu wählen. >>>
IDENTIFIK ATION UND MESSUNG DER TREIBER
Die Bedarfsplanung lässt sich in zwei Phasen aufteilen. In einem ersten Schritt sind diejenigen Treiber zu ermitteln, welche einen Einfluss auf die Betriebsliegenschaften haben. In einer zweiten Phase sind diese periodisch zu erfassen und auszuwerten. Die Resultate fliessen dann in die Mehrjahresplanung des Unternehmens ein. Treiber für zukünftige Immobilienbedürfnisse ist immer die Haupttätigkeit des Unternehmens. Für das CREM besteht die Kunst darin, diese Treiber zu ermitteln und zu quantifizieren. Die Definition der Treiber kann nur in enger Zusammenarbeit mit den verschiedenen Unternehmenseinheiten erfolgen. Die Anzahl Mitarbeitende ist sicher ein wichtiger Indikator. Hingegen gibt es auch viele unternehmensspezifische Treiber, welche auch Aussagen über die zukünftigen Immobilienbedürfnisse zulassen (zum Beispiel Anzahl Produktionslinien). Auch bei Restrukturierungen und Auslage-rungen soll immer der Einfluss auf die Immobilien hinterfragt werden. Ein erfolgreiches CREM muss in dieser Hinsicht immer am Ball bleiben. Nur so kann es künftige Bedürfnisse vorzeitig er-kennen und in einer zweiten Phase entsprechende Planungsmassnahmen einleiten. Diese Früherkennung ist umso wichtiger, wenn die lange Realisierungszeit zur Deckung künftiger Bedürfnisse berücksichtigt wird. Die Ausarbeitung, Bewilligung und Realisierung eines Bauprojekts bedarf rasch mehrerer Jahre. Auch Anmietungen benötigen je nach Marktlage,
vorhandenem Angebot und Grösse des Bedürfnisses mehrere Monate und können nicht einfach so ohne weiteres verwirklicht werden. Dass diese Komponente auch in den Köpfen der Entscheidungsträger verankert ist, gehört zu den Aufgaben des erfolgreichen CREM. Erst wenn die Immobilienbedürfnisse eines Unternehmens auf oberster Planungsebene fest mit der Unternehmensentwicklung verknüpft sind, gelingt es dem CREM aus seiner reaktiven Rolle herauszutreten und aktiv den Immobilienbestand zu entwickeln. Viele Unternehmen scheitern in diesem Unterfangen, da es ihnen nicht gelingt, aus ihrer Tätigkeit die raumrelevanten Faktoren herauszufiltrieren und zu messen. Im Bereich des CREM liegen in diesen Fällen zwar strategische Grundsätze und Ziele vor. Sie können aber nicht als Handlungsanweisung dienen, da die Unternehmung andere Prioritäten pflegt. Die Erkenntnisse aus den detaillierten Objektbeurteilungen nützen wenig, wenn keine Angaben über die zukünftige Verwendung des Gebäudes vorliegen. Eine angemessene Unterhaltsplanung ist in einem solchen Fall nur bedingt möglich. Durch das Feh-len einer Bedarfsplanung wird das gesamte CREM gelähmt. Es fehlt ein wichtiger Erfolgsfaktor.
/// 15_2009 / Seite 5 Ein erfolgreiches CREM muss sich deshalb Gehör verschaffen und bei den Entscheidungsträgern auf die Wichtigkeit dieser Thematik hinweisen. Nur so ist es in der Lage, aktiv einen Beitrag zum Unternehmenserfolg zu leisten. Die enge Kontaktpflege zu den unterschiedlichen Unternehmenseinheiten ist dabei von entscheidender Bedeutung. Das CREM muss sich in die Lage dieser Ein-heiten versetzen und ihre Sprache lernen. Gelingt dies dem CREM, so kann es zusammen mit dem Unternehmen die massgebenden Treiber identifizieren. Ist dies geglückt, so steht einem erfolgreichen proaktiven CREM nichts mehr im Weg. Da sich das wirtschaftliche Umfeld immer schneller wandelt, ist es wichtig, immer Ballkontakt zu den Unternehmenseinheiten zu haben und die Geschehnisse mit den Augen des Immobilienprofis zu verfolgen. • Sandra Pally und Bruno Michel* * Sandra Pally, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin, Cand. MAS Immobilienmanagement Hochschule Luzern; Bruno Michel, Wirtschaftsingenieur SVTS, Cand. MAS Immobilienmanagement Hochschule Luzern. Der Artikel entstand im Rahmen des Master of Advanced Studies Lehrganges «MAS Immobilienmanagement» am Institut für Finanzdienstleistungen Zug, Hochschule Luzern – Wirtschaft.
OBJEKTBEURTEILUNG AUF ZWEI ACHSEN Ein professionelles Corporate Real Estate Management muss sowohl die Objekt- als auch die Nutzersicht einnehmen können. Strategische Grundsätze und Zielsetzungen helfen den Bedarf zu ermitteln und die Objekte zu beurteilen. Bei der Objektbeurteilung können der Nutzen und die Kosten einer Immobilie auf zwei Achsen dargestellt werden. Dies ermöglicht einen Vergleich mit weiteren Objekten sowie die Festlegung einer konkreten Objektstrategie. Diese Beurteilung bringt jedoch nichts, wenn der Bedarf des Unternehmens nicht bekannt ist. Dazu müssen die relevanten Treiber ermittelt werden, welche einen Einfluss auf die Betriebsimmobilien haben. Die Treiber müssen systematisch erfasst und ausgewertet werden. Nur so ist ein proaktives Handeln möglich und Bedürfnisse können rechtzeitig erfüllt werden.
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ASSET ALLOCATION
Europäische Investoren setzen auf Immobilien IMMOBILIEN GEHÖREN ZU DEN GRÖSSTEN GEWINNERN EINER DEUTLICHEN VERSCHIEBUNG DER ASSET-ALLOK ATION-PRÄFERENZEN UNTER EUROPÄISCHEN INSTITUTIONELLEN INVESTOREN, SO DAS ERGEBNIS DES EUROPEAN INSTITUTIONAL ASSET MANAGEMENT SURVEY 2009 (EIAMS). DIE MIT UNTERSTÜTZUNG DER FONDSGESELLSCHAFT INVESCO DURCHGEFÜHRTE UMFRAGE BIETET EINBLICKE IN DIE AUSWIRKUNGEN DER GLOBALEN WIRTSCHAFTS- UND FINANZKRISE AUF EINSTELLUNGEN UND VERHALTEN DER INSTITUTIONELLEN INVESTOREN IN EUROPA.
PD. Im Zuge der allgemeinen Suche nach sicheren Häfen signalisiert der EIAMS 2009 eine markante Abkehr von Aktien und alternativen Anlageklassen wie Hedgefonds und Private Equity. Neben Cash-Investments, deren durchschnittlicher Portfolioanteil deutlich gestiegen ist, gehören festverzinsliche Anlagen und Immobilien zu den grössten Gewinnern. Zudem verweisen die Ergebnisse des EIAMS 2009 auf eine verstärkte Fokussierung auf europäische Investments. Für die um eine Wiederherstellung ihres Portfoliovermögens bemühten Investoren hat zudem der Anlagehorizont – insbesondere bei intern verwalteten Assets – stark an Bedeutung gewonnen. KLARES BILD AUFGETAUCHT
«Nun da sich der von den Marktturbulenzen aufgewirbelte Staub legt, erhalten wir ein klareres Bild der aktuellen Aufstellung der europäischen Pensi-
Immobilien gelten für Investoren als sichere Häfen.
onsfonds sowie anderer institutioneller Portfolios», sagt Yves Van Langenhove, Head of Institutional Business Benelux & Nordics bei Invesco. «Den Stürmen, die durch die Märkte gefegt sind, haben sich alle Fonds beugen müssen. Daher sind die Allokationen möglicherweise auch eher ein Ergebnis der allgemeinen Marktzwänge als Ausdruck der Präferenzen und Annahmen der Investoren.» Mit einem Portfolioanteil von 5 Prozent blieb die durchschnittliche Immobilienallokation im Jahr 2008 unverändert gegenüber dem Vorjahr. Die zukunftsgerichteten Aussagen der Investoren deuten jedoch auf eine bedeutende Nettoausweitung der Immobilieninvestments hin, die in krassem Gegensatz zum offensichtlich zumindest zeitweise gestoppten Vormarsch der alternativen Anlageklassen steht. Wie die jüngste Umfrage zeigt, sehen die europäischen Investoren Immobilien als eine der wichtigsten künftigen Quellen für absolute Renditen an, knapp hinter festverzinslichen Anlagen. Insgesamt setzen 15 Prozent der befragten Investoren über alle Grössenklassen hinweg bei der Suche nach absoluten
Renditen auf Immobilien. Während Immobilieninvestments zuvor vor allem bei Schweizer Investoren (16%) sowie bei britischen und irischen Anlegern (8%) gefragt waren, verzeichnet der EIAMS 2009 für das zurückliegende Jahr ebenfalls ein steigendes Interesse unter Benelux-Investoren (von 8% im Jahr 2007 auf 9 Prozent im Jahr 2008) und vor allem französischen Anlegern (von 2% im Jahr 2007 auf 4% im Jahr 2008). Laut Van Langenhove steht das zunehmende Interesse an Immobilien im Einklang mit einer generellen Schlussfolgerung der jüngsten Umfrage: dass Investoren in und nach Krisenzeiten weniger volatile, stabilere und defensivere Anlagen bevorzugen. An dem zum zweiten Mal gemeinsam mit Investment and Pensions Europe (IPE) durchgeführten EIAMS 2009 beteiligten sich 117 europäische Investoren mit einem verwalteten Vermögen von insgesamt 477 Milliarden Euro. Pensionsfonds stellten 80 Prozent der Befragten, der Anteil der kleinen und mittelgrossen Fonds (mit einem verwalteten Vermögen von unter 5 Milliarden Euro) betrug 82 Prozent. •
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KOLLEKTIVE KAPITALANLAGEN NACHRICHTEN
Steuerliche Aspekte nicht aus den Augen lassen
BSI STELLT AUS • Ein Jahr nach der Verleihung des BSI Swiss Architectural Award, eines von der BSI Architectural Foundation unter dem Patronat des Bundesamtes für Kultur in Bern und der Accademia di Architettura in Mendrisio (Università della Svizzera Italiana) ins Leben gerufenen Preises, präsentiert die Bank BSI in ihren Schweizer Niederlassungen eine Auswahl der Projekte aus dem Jahr 2008. Der BSI Swiss Architectural Award ging 2008 an den paraguayischen Architekten Solano Benitez. Realisiert wurde die Ausstellung in Zusammenarbeit mit dem Architekten Nicola Navone, Vizedirektor der Fondazione Archivio del Moderno der Accademia di Architettura in Mendrisio.
OBWOHL DAS BUNDESGESETZ ÜBER DIE KOLLEKTIVEN K APITALANLAGEN (K AG) SEIT DEM 1. JANUAR 2007 IN KRAFT IST, BRAUCHTE ES KNAPP ZWEI JAHRE, BIS DIE EIDGENÖSSISCHE STEUERVERWALTUNG DIE KREISSCHREIBEN NR. 24 UND 25 ÜBER DIE STEUERLICHEN RICHTLINIEN ZUR BESTEUERUNG DER FONDS UND DEREN ANLEGER PUBLIZIERTE. AUCH HEUTE SIND VIELE OFFENE DETAILFRAGEN NICHT BEANTWORTET UND ERST DIE PRA XIS WIRD ANTWORTEN DARAUF GEBEN.
TOPLAGEN «BILLIGER» • Wer an der Avenue Princesse Grace im Fürstentum Monaco residiert, gehört definitiv zur High Society. Ein Quadratmeter an dieser Lage kostet 120 000 USD (vor Jahresfrist noch 190 000 USD), wie eine Umfrage von «Wealth Bulletin», einer OnlinePlattform des US-Verlagshauses Dow Jones, aufzeigt. Die Via Suvretta in St. Moritz, an der sich der Quadratmeterpreis bei 45 000 USD (plus 20 Prozent) bewegen soll, befindet sich auf Platz 6 der Umfrage. Erstaunlich ist, dass sich sieben der zehn teuersten Strassen in Europa befinden. Das «Wealth Bulletin» habe Tokio und Schanghai angeschaut, aber in keiner der beiden Städte eine Strasse gefunden, die teuer genug gewesen wäre, heisst es.
RD* Mit dem KAG wurden neue Rechtsformen wie der SICAV und die Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KGK) geschaffen. Zudem wurde der SICAF, welcher bisher nur börsenrechtlich reguliert war, dem KAG unterstellt. Aus steuerlicher Sicht hat das KAG keine wesentlichen Neuerungen oder Verbesserungen gebracht. Die hier behandelten kollektiven Kapitalanlagen einschliesslich der SICAV und die KGK mit direktem Grundbesitz sind teiltransparent, d.h. die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz unterliegen auf der Stufe des Immobilienfonds der Gewinnsteuer, die ausgeschütteten Gewinne sind beim Anleger steuerfrei. Die übrigen Erträge, welche nicht aus dem direkt gehaltenem Immobilienbesitz stammen, unterliegen beim Anleger der Gewinn- bzw. Einkommenssteuer. Nachteilig ist jedoch, dass neu auch bei thesaurierenden Immobilienfonds die Verrechnungssteuer auf den übri-
gen Erträgen erhoben werden. Bisher mussten nur ausschüttende Fonds die Verrechnungssteuer abliefern. Die SICAF wird als nicht-transparente Gesellschaftsform steuerlich wie eine Kapitalgesellschaft besteuert. Bedauerlich ist, dass gegenüber ausländischen Fonds die Gelegenheit verpasst wurde, sich in Bezug auf die Verrechnungssteuer besser zu positionieren. Nach wie vor stellt die Verrechnungssteuer eine Hürde bei den Anlegern dar. Im Folgenden soll auf neue steuerliche Optimierungsmöglichkeiten bei den kollektiven Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz aber auch auf die damit verbundenen offenen Fragen eingegangen werden. NEUE OPTIMIERUNGSMÖGLICHKEITEN…
Grundsätzlich können sich natürliche Personen zusammenschliessen und einen Immobilienfonds errichten, sofern sie zehn Liegenschaften in diesen Fonds überführen. Zu berücksichtigen ist dabei, dass Siedlungen, welche nach den gleichen baulichen Grundsätzen erstellt werden, als ein Grundstück gelten. Gerade bei Familien kann ein Immobilienfonds im Zuge einer Nachlassplanung eine neue Möglichkeit sein, um den Immobilienbesitz infolge Erbgangs nicht verteilen zu müssen, sondern als Ganzes zu erhalten. Da die Liegenschaften in der Regel unterschiedliche Verkehrswerte haben, kann es durchaus sein, dass die eine oder andere Liegenschaft veräussert werden müsste, um die Erben mittels Zahlungen untereinander auszugleichen. Mit der Schaffung eines >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Immobilienfonds zu Lebzeiten kann diesem Szenario ausgewichen werden, da die Erben nach dem Tod des Erblassers Anteilsscheine am Immobilienfonds erhalten. Zudem kann über die Fondsleitung eine professionelle Verwaltung der Liegenschaften gesichert werden. Bei einer Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KGK) müssen sich innerhalb eines Jahres nach dessen Lancierung mindestens fünf Kommanditäre beteiligen. Gemäss Kreisschreiben tätigt die KGK nur in Risikokapitalanlagen, im Immobilienbereich wurde dies einschränkend nur für Immobilienprojekte geöffnet. Neben Investoren wie z.B. Banken und Vorsorgeeinrichtungen ist das KGK auch für vermögende Privatpersonen, die über Finanzanlagen von über CHF 2 Mio. verfügen, offen. Im Immobilienbereich könnte sich die KGK als eine wichtige Finan>>>
zierungsform für grössere Immobilienprojekte von Generalbauunternehmern manifestieren. … UND OFFENE FRAGEN
Bei Immobiliengesellschaften ist eine steuerneutrale Umstrukturierung bzw. eine Übertragung von Liegenschaften auf einen Fonds derzeit generell nicht möglich. Die Kantone sind bezüglich der steuerlichen Behandlung einer solchen Übertragung frei, sie lehnen aber eine solche steuerneutrale Umstrukturierung in der Regel ab, da keine gesetzliche Grundlage dazu vorliegt. Bei der Errichtung eines Immobilien-SICAV durch Privatpersonen ist eine steuerneutrale Übertragung der Liegenschaften derzeit generell nicht möglich, die Übertragung löst in der Regel die Grundstückgewinnsteuer und die Handänderungssteuer aus.
/// 15_2009 / Seite 8 Soweit sämtliche Liegenschaften einer Person im Privatvermögen auf den Fonds übertragen werden, prüfen die Steuerbehörden in der Regel den Tatbestand des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels. Eine solche Qualifikation würde zu einer zusätzlichen Steuerbelastung bei der direkten Bundessteuer sowie zu Abgaben bei der AHV führen. Bei einem Familienfokusierten-Immobilienfonds muss die Fondsleitung gegenüber dem Anleger, welcher die Liegenschaften in den Fonds eingebracht hat, unabhängig sein. Es stellt sich hierbei die Frage, ob dieses Unabhängigkeitserfordernis auch dann noch erfüllt ist, wenn ein Anleger über 90% der Anteile hält? Gemäss den kantonalen Steuerbehörden scheint in diesem Fall die Unabhängigkeit nicht mehr gegeben zu sein, zudem prüfen sie in diesem Zusammenhang das Vorliegen einer Steuerumgehung. >>>
Einladung Zum dritten Mal laden alle Schweizer Hochschulen, die eine Weiterbildung für Real Estate auf Hochschulniveau anbieten, zu einer gemeinsamen Informationsveranstaltung in Zürich ein. Sie können sich an diesem Abend umfassend über die Weiterbildungsangebote informieren, die Studiengänge miteinander vergleichen und individuelle Fragen an die Studienleitungen stellen. Nach einer kurzen Präsentation der einzelnen Hochschulen und Studiengänge stehen die Kursleiter für individuelle Gespräche zur Verfügung. Der Anlass findet statt: Montag, 24. August 2009, 17:30 – 20:30 Uhr Kammermusiksaal, Kongresshaus Zürich Gotthardstrasse 5, 8002 Zürich Die Veranstaltung ist kostenlos, eine Anmeldung ist nicht erforderlich. Wir freuen uns auf Ihre Teilnahme.
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NACHRICHTEN 109 WOHNUNGEN • Am 1. Juni standen in der ganzen Stadt Zürich lediglich 109 Wohnungen leer. Das ist nur jede 2000. Wohnung. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Lage zwar etwas entspannt, die Leerwohnungsziffer stieg von 0,3 auf 0,5 Prozent. Doch es bestehe weiterhin ein grosser Nachfrageüberhang, gibt Statistik Stadt Zürich bekannt. In den letzten 10 Jahren sind in Zürich 13 000 neue Wohnungen gebaut worden. Am meisten leere Wohnungen gibt es in den Stadtkreisen in Zürich-Nord.)
KEIN HAUS VERKAUFT • Der Surseer Discounter Otto’s stieg vor zwei Monaten ins Geschäft mit Fertighäusern ein. Doch der Markt hat sich für den Billiganbieter bisher nicht im angestrebten Ausmass entwickelt. So hat er bis anhin noch kein Haus verkaufen können. Inserenten seien aber vorhanden.
Die steuerliche Betrachtung ist ein Argument für das neue KAG.
Weiter müssten gemäss der heutigen Auslegung mindestens 5 volljährige Personen beteiligt sein. FAZIT
Ein Immobilienfonds kann aus diversen Gründen ein interessantes Vehikel darstellen, um Grundstücke zu halten, nicht zuletzt auch deshalb, weil die Steuerbelastung bei der Kollektivkapitalanlage im Vergleich zur Immobiliengesellschaft in der Regel nur die Hälfte beträgt. Diesem Vorteil gegenüberzustellen sind jedoch die Kosten für die Errichtung eines solchen Vehikels, sowie die Grundstückgewinnsteuer und die Handänderungssteuer, welche durch die Übertragung der Liegenschaften auf
einen Immobilienfonds ausgelöst werden können. Obwohl zum heutigen Zeitpunkt einige Fragen offen sind, ist die Errichtung einer kollektiven Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz grundsätzlich prüfenswert, nicht zuletzt auch im Zusammenhang mit der Nachlassplanung. Da es noch keine gesicherte Praxis gibt, ist ein solches Modell im Voraus mit den Steuerbehörden zu besprechen, dabei kann die Wahl des Kantons allenfalls ausschlaggebend sein. Erste Projekte scheinen hier in der Praxis in nächster Zeit umgesetzt zu werden. • Rainer Denner Der Autor ist Eidg. dipl. Steuerexperte und Partner, International Corporate Tax bei KPMG.
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/// 15_2009 / Seite 10 ��
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8.70%
2.29%
169.00
204.00
1›206›790›200
115.80 1.96% ❖ 22.05% 11.37%
4.21% 18.38%
2.52%
102.30
117.00
2›026›500›000
149.00
9.24%
2.20%
127.70
153.00
1›716›324›146
986.00 1.71% ❖
3.57% 25.53% -1.40%
6.69%
3.02%
850.00
1075.00
258›135›786
96.00
113.00
3.30%
17.71%
5.61%
1.04%
101.70
115.00
661›132›490
288.50
354.00
3.95% 22.70%
7.93%
1.85%
307.50
373.00
956›220›198
278›226 L A FONCIERE
519.08
633.00
3.17% 21.95%
5.50%
3.00%
560.00
700.00
713›644›200
277›010 IM MO HELVE TIC
146.05
181.00
3.63% 23.93% 14.34%
3.49%
160.80
188.00
362›000›000
3›499›521 PATRIMONIUM SRE FUND ✽
103.05
103.50 1.99% ❖
0.44%
-1.36%
NK
100.00
107.00
222›286›847
3›362›421 PROCIM MO SWISS COM M FUND
106.70
109.50 2.33% ❖
2.62%
1.39%
7.54%
100.00
110.00
134›210›427
278›545 SOLVALOR «61»
164.18
242.00 2.57%
725›141 SCHRODER IM MOPLUS
780.60
842.00
3›743›094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A
❖
47.40%
9.45%
1.94%
200.00
249.00
859›389›432
1.44%
7.87%
8.65%
1.73%
740.00
909.50
808›320›000
82.00
110.00
3.12% 34.15%
17.51%
2.34%
92.00
115.50
1›043›909›020
104.00
114.75
3.81% 10.34%
3.47%
1.82%
97.00
116.90
442›702›517
1›442›082 UBS SWISS RES. ANFOS
47.58
55.50
3.70% 16.65%
9.90%
3.50%
47.20
58.25
1›343›591›453
1›442›085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
59.85
67.50
3.60% 12.78% 10.95%
2.87%
58.15
73.00
692›627›153
2›616›884 SWISSINVEST REIF
1›442›087 UBS SWISS MIXED SIM A
71.93
84.75
3.83% 17.82% 13.48%
1.61%
72.70
87.30
4›183›919›101
1›442›088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
56.85
60.00
4.23%
1.82%
50.80
65.60
780›043›200
5.54% 16.28%
Ø(1)
Ø
SWIT T
Ø
TOTAL
3.23%
15.79%
10.31%
2.54%
22›847›510›768
(1) OHNE S CHRODER IM MOP L US
✽
NUR FÜR INS T I T U T IONEL L E A NL EGER
❖ N E T TO AUSS CHÜ T T UNG NK : NICH T KOT IER T
IMMOBILIENAKTIEN
06.08.2009
CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV
BÖRSEN - KURS
883›756 ALLRE AL HOLDING
1›820›611 BFW LIEGENSCHAF TEN N
255›740 ESPACE RE AL ESTATE
107.75 31.45
131.00
AUS- EC ART PERF. SCHÜT- Y TD TUNGS- RENDITE
3.87% 21.58%
MTL . KURSE SEIT 1.1.08 UMSATZ TIEFST / HÖCHST JAN . 09
BÖRSEN K APITALISIERUNG
27.10%
5.79%
105.10
140.70
653›752›880
25.00 3.75%X -20.51% 47.49%
0.81%
12.10
27.95
117›281›250
139.45
122.00
3.09% -12.51%
9.35%
NK
105.00
135.00
160›296›776
1›731›394 INTERSHOP
233.60
287.00
7.10% 22.86%
7.72%
0.93%
255.00
330.00
313›404›000
1›110›887 MOBIMO
175.68
151.50 5.98%X -13.76% 13.43%
4.48%
121.80
195.00
592›484›791
7.41%
41.25
70.75
2›548›039›032
1›829›415 P SP SWISS PROPERT Y
803›838 SWISS PRIME SITE
261›948 WARTECK INVEST
2›183›118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING
60.58 57.55 1299.00 6.50
59.70 4.21%X
-1.45% 18.03%
53.60 6.37%X
- 6.86% 12.20%
8.18%
41.80
68.40
1›237›529›568
4.01% 20.09%
9.97%
0.49%
1280.00
1610.00
176›061›600
4.22 2.39%X -35.08%
-7.89%
5.42%
3.50
1560.00
10.10
121›446›114
Ø
Ø
RE AL
Ø
TOTAL
4.53%
-2.85%
15.02%
6.18%
5›920›296›011
X: NENNW ER T RÜCK Z A HL UNG
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 15_2009 / Seite 11 ��
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . WERT
BRUT TO - DIVIDENDE
VALOREN - BESCHREIBUNG NUM MER
250
0.00
140241 N
AGRUNA AG
50
155753 N
100 10202256 N
06.08.2009 TIEFST 2009
HÖCHST GELD BRIEF 2009
3›500.00
4›000.00
10
3›800.00
4›300.00
BÜRGERHAUS AG, BERN
705.00
C A SAINVEST AG, RHEINTAL
140.00
4
1›100.00
1
1›000.00
1›100.00
6
185.00
50
140.00
155.00
50
10
3.75
255740 N
ESPACE RE AL ESTATE AG, BIEL
109.50
130.00
560
120.00
125.00
30
25
2.50
363758 I
F TB HOLDING SA, BRISSAGO
750.00
750.00
50
670.00
1›000.00
20
10
4582551 N
FUNDA MENTA RE AL ESTATE AG
500
600.00 3490024 N
GES. FÜR ERST. BILLIGER WOHNH. IN WINTERT.
500
150.00
191008 N
IM MGES VIA M AL A, THUSIS
400
40.00
257750 I
IM MOBILIARE PHAR M APARK SA, BARBENGO
1000
80.00
250
20.00
254593 N
10 100
0.00
100 500
7›700.00
2
7›400.00
7›700.00
5
910.00
1›250.00
24
1›010.00
1›250.00
14
197641 N
KONKORDIA AG NOM 1000
5
5›300.00
197640 N
KONKORDIA AG NOM 250
2
1›300.00
MSA IM MOBILIEN, ADLISWIL
20
190.00
PAGA MENO INVEST AG N
50
100.00
2766143 N
100.00
29›865.00
180.00
200
2766145 P S PAGA MENO INVEST AG P S 2989760 I 225664 I
PFENNINGER & CIE AG, WÄDENSWIL RE AL ESTATE HOLDING
1.00
1.05
500
1.00
SAE IM MOBILIEN AG, UNTER ÄGERI
1›750.00
2›350.00
10
2›035.00
SIA - HAUS AG, ZÜRICH
4›300.00
5›000.00
1
4›950.00
0.40
0.50
10000
12›500.00
12›500.00
2
8›300.00
6›500.00
11›500.00
1
6›000.00
TUWAG IM MOBILIEN AG,WÄDENSWIL
1
36.00
800
64.00
231303 I
0.00
1789702 I
100
0.00
253801 N
TERSA AG
1000
120.00
172525 N
TL IM MOBILIEN AG
1000
260.00
256969 N
5
100.00
4
12.30 8000
7›500.00
600
12.05 35›600.00
25.00 3264862 N
1
11.60 35›500.00
SIHL M ANEGG IM MOBILIEN AG
0.40
1.00 5000
15›500.00
ANZE IGE
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 15_2009 / Seite 12 ��
MARKTKOMMENTAR
Immobilienaktien legen deutlich zu IMMOBILIENAKTIEN SIND WIEDER EN VOGUE: DER INDEX STIEG SEIT BEGINN DES SEMESTERS UM ÜBER 8 PROZENT. INTERESSANT WERDEN DIE PUBLIK ATIONEN DER HALBJAHRESBERICHTE DER GROSSEN GESELLSCHAFTEN IN DEN NÄCHSTEN WOCHEN SEIN.
Seit Beginn des zweiten Halbjahres haussieren die Schweizer Immobilienaktien und zeigen somit ihre hohe Korrelation zu den Aktienmärkten im Gegensatz zu den Immobilienfonds, welche naturgemäss eine hohe negative Korrelation zu den Zinsen aufzeigen. Der Index der kotierten Schweizer Immobilienaktien REAL avancierte per 6. August 2009 seit dem Beginn des Semesters um 8.35 Prozent, was einem Indexstand von 1141.23 entspricht. Per Jahresanfang notieren die Immobilienaktien nun 15.94 Prozent höher. Das Indexschwergewicht PSP N konnte seit Ende Juni 09 gar 15.22
Prozent zulegen und prägt die starke Performance des Index deutlich. Wegweisend werden die Publikationen der Halbjahresberichte von PSP am 18. August 09 und von Swiss Prime Site am 31. August 09 sein. Die Übernahmeofferte von Swiss Prime Site für Jelmoli hat nach den Ankündigungen der Grossaktionäre, dass sie ihre Aktien zu den aktuellen Bedingungen nicht andienen werden, in der vorliegenden Form nur noch geringe Erfolgsaussichten. Die Jelmoli Aktie profitierte von spekulativen Einflüssen, bestehend aus der Vermutung über eine mögliche Offertenaufbesserung. Wir halten eine Erhöhung des Umtauschverhältnisses für eher unwahrscheinlich nachdem sich der Hauptaktionär der Swiss Prime Site klar dagegen ausgesprochen hat. Auch der Analyst der UBS Investment Bank, Till Leisner, hat dem per 6. August die Kaufempfehlung entzogen und stufte Jelmoli neu als neutral ein. Er argumentiert, dass auch wenn das Umtauschverhältnis zu Gunsten der
Jelmoli Aktionäre angepasst würde, dies nach der massiven Kurssteigerung des Titels eine Kaufempfehlung nicht mehr rechtfertigt. Die Immobilienfonds (SWIIT) notierten seit Beginn des zweiten Halbjahres per 6. August 2009 um 1.03 Prozent höher bei 220.53, was einer Rendite für das laufende Jahr von 9.98 Prozent entspricht. Das Aufwärtspotenzial der Immobilienfonds bleibt begrenzt. Sollten die Zinsen für die mittlere bis lange Frist ansteigen, wovon die Mehrheit der Ökonomen ausgeht, muss mit einer Korrektur des momentan durchschnittlich bezahlten Agios von 11.40 Prozent der Immobilienfonds im negativen Sinn gerechnet werden. Die Wiederstandsmarke von 222.50 Punkten wird mit hoher Wahrscheinlichkeit weiter bestehen bleiben. Unterstützung ist bei einer Marke von 217.50 Punkten zu erwarten. •
Nicolas Hatt, Swiss Finance & Property
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Die richtige Immobilie macht glücklich. Deshalb suchen wir für unsere verschiedenen ImmobilienAnlagegefässe laufend, grössere, neue oder gut erhaltene Immobilien (Wohn- und Geschäftshäuser) an attraktiven Standorten in der ganzen Schweiz. Senden Sie Ihr Immobilienangebot an: Swisscanto Asset Management AG, Kauf / Verkauf Immobilien, Waisenhausstrasse 2, 8021 Zürich oder kontaktieren Sie Dr. André Nussbaumer, Tel. 058 344 43 67, andre.nussbaumer@swisscanto.ch für weitere Informationen. www.swisscanto.ch/immobilien
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 15_2009 / Seite 13 ��
CHINA – ASIEN – PACIFIC
Globale Rezessionsdynamik durchbrochen? IM REICH DER MITTE HABEN DIE PFERDE ANSCHEINEND WIEDER DURST BEKOMMEN. TROTZ ANHALTENDER WELTWIRTSCHAFTSKRISE UND SCHRUMPFENDER EXPORTRATEN MELDETE CHINA ANFANG JULI EIN IM ZWEITEN QUARTAL UM 7,9 PROZENT GESTIEGENES WIRTSCHAFTSWACHSTUM.
BW. Das Bruttoinlandsprodukt hat damit stärker zugelegt als im ersten Quartal (6,1 Prozent), und die Zuwachsrate lag höher, als westliche Analysten erwartet hätten: Von Dow Jones Newswires und Bloomberg befragte Experten etwa waren von 7,7 respektive 7,8 Prozent ausgegangen. Diese Entwicklung, die nicht zuletzt dem weltweit grösste Paket von Regierungsanreizen (gemessen an Prozent vom BIP) geschuldet ist, hat Euphorie ausgelöst: So hob Merrill Lynch-Analyst Tim Lu seine bisherige Wachstumsprognose für das dritte Quartal - 8,0 Prozent - auf 9,2 Prozent an, im vierten Quartal rechnet er mit einem Wachstum um 11,3 Prozent, womit für das Gesamtjahr ein Zuwachs um 8,7 Prozent resultieren würde. Auch die Wachstumsprog-
In Hongkong hat sich bereits im ersten Quartal eine positive Stimmung am Markt offenbart.
nose für das kommende Jahr hat Lu noch oben korrigiert: von 9,6 auf 10,1 Prozent. STIMMUNG IN HONGKONG BESSER
Chinas Wirtschaft hat sich offenbar aus der globalen Rezessionsdynamik ausgeklinkt und nimmt wieder
an Fahrt auf – und dies bleibt auch nicht ohne Auswirkungen auf die Immobilienmärkte. So stellten jüngst die Experten des internationalen Immobilienberatungs- und Maklerunternehmens DTZ in einem Ausblick auf die Entwicklung der Immobilienmärkte im asiatisch-pazifischen Raum fest, dass sich China derzeit sehr schnell erhole – ebenso wie >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
NACHRICHTEN MIETEN SIND GESUNKEN • Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle, basierend auf der gewichteten Mietpreisentwicklung von 24 europäischen Städten, ist im 2. Quartal um 4,6 Prozent gesunken. Im Jahresvergleich liegen die Spitzenmieten durchschnittlich 15,4 Prozent niedriger als Ende Juni 2008. Die meisten europäischen Märkte verzeichneten Mietpreisrückgänge, vorneweg einmal mehr Moskau mit einem Rückgang der Spitzenmieten innerhalb der letzten drei Monate um 30 Prozent, gefolgt von Dublin (-18 Prozent) und Madrid (-10 Prozent). In Moskau sind die Spitzenmieten nun 63 Prozent niedriger als vor einem Jahr – ein Rekordverlust – gefolgt von London (-32 Prozent). Im Jahresvergleich liegen die Spitzenmieten nur noch in den Index-Städten Amsterdam (+1,5 Prozent) und Prag (+2,3 Prozent) im positiven Bereich. Stabile Mieten im Jahresvergleich verzeichnen von den Index-Städten noch Düsseldorf, Edinburgh und Utrecht. In Anbetracht des derzeitigen Drucks auf die Spitzenmieten sind die Incentives weiter gestiegen, wodurch sich die Schere zwischen Spitzen- und Effektivmieten in vielen Märkten weiter geöffnet hat.
/// 15_2009 / Seite 14 ��
CORE-IMMOBILIEN IM FOKUS Laut DTZ erholen sich die Immobilienmärkte in Japan, China, Australien und Südkorea derzeit sehr schnell. In der zweiten Hälfte von 2009 würden auch Hongkong und Singapur folgen, erwarten die Experten des internationalen Immobilienberatungs- und Maklerunternehmen. Im Jahr 2010 werde das Interesse für Schwellenländer wie Indien, Malaysia, Taiwan und Vietnam zurückkommen. Derzeit interessierten sich ausländische Investoren vor allem für Core-Immobilien in Tokio, Schanghai, Singapur, Sydney, Peking, Seoul und Melbourne; doch auch Core-Logistik-Immobilien seien in China, Australien und Südostasien gefragt. Auf der Verkäuferseite dominierten bis dato ausländische Marktteilnehmer wie zum Beispiel Henderson, New Star, Macquarie und Aviva. DTZ geht davon aus, dass es weitere Kaufgelegenheiten am Markt geben wird, da die vor kurzem erfolgten Transaktionen eine Benchmark schaffen.
Japan, Australien und Südkorea. Auf diesen Ländern liege derzeit auch der Fokus der meisten Investoren, zumal die Fundamentaldaten für diese Märkte sprächen. In Hongkong habe der Markt rasch reagiert; bereits im ersten Quartal habe sich eine positivere Stimmung am Markt offenbart. Der Büromarkt in Peking habe sich dagegen noch nicht erholen können, denn noch steige das Flächenangebot in der chinesischen Hauptstadt. «Dadurch wird jede Erholung an den Vermietungsmärkten kurzfristig unterdrückt», sagte John Stinson, Asia Pacific Regional Director Sales and Investments von DTZ Singapur. Als Gründe für den Anstieg der Mieten in Schanghai und Hongkong nennt der Asien-Pazifik-Experte die weitere Expansion in einigen Sektoren wie der Versicherungsbranche, die staatlichen Konjunkturpakete und den generellen Trend zu A-Städten in China. >>>
DURCH PREISKORREKTUREN ATTRAKTIVER
Auch auf den anderen Vermietungsmärkten in der Region Asien-Pazifik zeichne sich eine Stabilisierung ab, stellt Stinson fest: «Die starken Rückgänge der Mieten haben sich im ersten Quartal 2009 in einigen Märkten verlangsamt.» Es sei zwar noch zu früh, um zu sagen, ob es sich dabei um eine nachhaltige Erholung handelt, doch die Mieten verringerten sich mittlerweile deutlich weniger stark als bisher. Stinson verweist darauf, dass sich die Mieten in asiatisch-pazifischen Märkten den Auf- und Abwärtstrends in der Wirtschaft tendenziell schneller anpassen als in Europa. Der Grund bestehe in den relativ kurzen Mietlaufzeiten. Dies sei derzeit ein Vorteil für die asiatisch-pazifischen Märkte, die durch die schnellen Preiskorrekturen sehr attraktiv geworden sind. Während Trans- >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 15/2009 / 4. Jahrgang / 75. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Remi Buchschacher, Redaktionsleiter Birgitt Wüst, Redaktorin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.
aktionen im Bereich Büroimmobilien in Singapur und Australien auf Preiskorrekturen von bis zu 40 Prozent hinwiesen, seien die Marktwerte in diesem Sektor in China sowie in Südkorea, Taiwan, Hongkong und Japan weniger stark zurückgegangen. In Schanghai und Peking habe man einen Einbruch der Immobilienpreise um 25 Prozent festgestellt, die Nettoanfangsrenditen seien um 100 Basispunkte gestiegen. Den Preisrückgang in Hongkong beziffert DTZ auf 20 Prozent, die Nettoanfangsrenditen seien um 100 (Hongkong) und 50 bis 75 (Japan) Basispunkte gestiegen. In Taipeh habe die Preiskorrektur ledig-
/// 15_2009 / Seite 15 ��
100 MRD. USD INVESTIERT Laut CB Richard Ellis (CBRE) wurde im Jahr 2008 in der chinesischen Region, zu der neben der Volksrepublik China auch Hongkong, Macao und Taiwan gehören, fast 100 Milliarden Dollar investiert. Die Region ist damit das weltweit führende Ziel ausländischer Direktinvestitionen. In umgekehrter Richtung investierten Unternehmen aus dem chinesischen Raum rund 40 Milliarden Dollar in anderen Ländern. Beratung bei den Transaktionen ist stark gefragt - und daher hat CBRE im Frühjahr in London ein chinesisches Verbindungsbüro für die Region EMEA (Europe, Middle East and Africa) eröffnet. Das Büro koordiniert grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen zwischen der Region EMEA und China, Hongkong, Macao und Taiwan. Laut EMEA-Chairman Mike Strong hat CB Richard Ellis in der chinesischen Region viele Mandanten, die ihren Hauptsitz in Europa haben, so etwa Treasury Holdings, Hugo Boss, BMW, Maersk und Barclays Capital. Diesen und anderen Mandanten wolle CBRE künftig «einen noch besseren Zugang zu diesem komplexen Immobilienmarkt bieten». Zudem gehe es auch darum, den Zugang chinesischer Mandanten zum europäischen Immobilienmarkt zu verbessern, merkt Bryn Davies, der zuvor im CBRE-Büro in Peking tätige Leiter des neuen Büros, an. «Im vergangenen Jahr konnten wir bereits für die China Construction Bank, die Industrial & Commercial Bank of China und China Netcom tätig sein.»
lich bei zehn Prozent gelegen; hier sei die Nettoanfangsrendite um 25 Basispunkte gestiegen. DAS «RICHTIGE PRODUKT FINDEN»
«China ist auf einem langfristigen Wachstumskurs, an dem sich aus unserer Sicht aufgrund der grossen Rezession oder der globalen Kreditkrise auch nichts ändern wird», stellt auch das Branchenmagazin «Deal» fest. Was Investmentgelegenheiten auf dem Immobiliensektor angehe, gebe es eine gute und eine schlechte Nachricht: So werde es wohl nur wenige
Chancen aus Notverkäufen durch die Banken geben. Andererseits China noch am Anfang bei der Entwicklung von Immobilien für seine schnell moderner werdende und schnell urbanisierende Volkswirtschaft – und damit gebe es «viel Raum für eine Expansion». Bis dahin verblieben Transaktionen aus angespannten Kapitallagen auf dem Markt, vor allem Grundstücke oder Developments, und Investoren sollten bei Vertragsabschlüssen für solche Assets umsichtig sein. Die Herausforderung bestehe darin, «das richtige Produkt zu finden, das von seriösen und vertrauenswürdigen Partnern entwickelt wurde». •
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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE 27. August 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich
Was hat das neue Kollektivanlagegesetz der Immobilienwirtschaft gebracht? Referenten: Peter Jäggi, Karl Steiner AG; Oliver Rappold, Blum & Grob Rechtsanwälte; Dr. Rainer Denner, KPMG. Zwei Jahre nach dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) hat die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) anfangs Jahr das erste von zwei Kreisschreiben über die Besteuerung von in- und ausländischen kollektiven Kapitalanlagen und ihrer Anleger publiziert. Was hat sich seit der Einführung des Gesetzes getan? Wie wirkt es sich auf die Immobilienwirtschaft aus? Werden die neuen Richtlinien von den Akteuren begrüsst? Entstehen dadurch neue Anlagevehikel?
24. September 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich
Verhindert die Ausnützungsziffer die Erstellung von günstigem Wohnraum? Die Sanierungsrate in der Schweiz beträgt durchschnittlich 1,3 Prozent aller Gebäudeflächen pro Jahr. Das ist wenig. Doch wer eine Wohnung renoviert, wird mit hohen Kosten konfrontiert. Die Mietzinse müssen angepasst und die Liegenschaften neu geschätzt werden. Oft würde eine Ausweitung der Angebotsflächen eine ausgezeichnete Möglichkeit bieten, die Kostenspirale zu durchbrechen. Aber da steht die Ausnützungsziffer im Weg. Ist diese noch zeitgemäss?
Die Teilnahme kostet Fr. 60.– Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch.
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Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.
IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin