immobilienbrief-77_09_09

SCHWEIZER

Ausgabe 077_ 4. Jahrgang / 07. Sepember 2009

IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL INHALT 02

Auf zu neuen Ufern

03

Mieterträge gesteigert

04

Nachrichten

05

Steigerung des operativen Ergebnisses

06

Immobilien Finanzmärkte Schweiz – Immobilenfonds – Immobilienaktien – Kurse nichtkotierter Nebenwerte

08

Eine Frage der Transparenz

11

Mietrechtlicher Referenzzinssatz gesunken

11

Nachrichten

12

Höhere Mietzinseinnahmen und Ausbau des Portfolios

12

Nachrichten

12

Impressum

Immobilien-AGs: Auf das Geschäftsmodell kommt es an «Wird die Firma jetzt übernommen, oder eher nicht? Haben Sie etwas gehört? Aha, Sie haben also nichts gehört, aber es könnte sein? Gar nicht?

Also sind gar keine Gespräche am Laufen? Aber es könnte ja sein, so von aussen betrachtet? Nein?

Ich soll also nichts schreiben, weil gar nichts an diesem Gerücht dran ist?» So oder ähnlich tönt es während den Telefonaten der Sonntags-ZeitungsRechercheure mit ihren «gut unterrichteten QuelRemi Buchschacher Redaktionsleiter len» bezüglich der angeblichen Übernahme der Karl Steiner AG durch Implenia. Wir lesen die Texte Sonntag für Sonntag mit anfänglichen Interesse, verlieren dieses aber schnell wieder aufgrund des schlecht recherchierten Inhalts und der kolportierten Gerüchte.

Keine Gerüchte entstehen bezüglich den Halbjahresergebnissen der Schweizer Immobilien-AGs, die sehr gut ausgefallen sind. Dies im Gegensatz zu den börsenkotierten Gesellschaften in Deutschland, die immer noch stark mir der Krise zu kämpfen haben. Anleger liefen in Scharen davon; die Kurse fielen ins Bodenlose. Trotz zwischenzeitlicher Kurserholung notieren viele Aktien weiterhin deutlich unter ihren Höchstständen. Doch es gibt auch Gesellschaften, die sich im unfreundlichen Wirtschaftsumfeld behaupten können – nicht zuletzt aufgrund eines überzeugenden Geschäftsmodells, wie der Text von Birgitt Wüst in dieser Ausgabe aufzeigt.

Remi Buchschacher

Sponsoren Immobilienbrief

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Verhindert die Ausnützungsziffer die Erstellung von günstigem Wohnraum?

24. September 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich

Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 17_2009 / Seite 2

HAMMER RETEX

Auf zu neuen Ufern DIE INDUSTRIEHOLDING CHAM AG TRENNTE SICH IM FRÜHJAHR 2009 VON IHREM IN DER HAMMER RETEX GRUPPE ZUSAMMENGEFASSTEN IMMOBILIENBEREICH. DIE ABSPALTUNG ERFOLGTE DURCH EINEN TEILVERK AUF AN DIE LUDAMA HOLDING AG UND EINE SACHDIVIDENDENAUSSCHÜTTUNG AN DIE AKTIONÄRE DER INDUSTRIEHOLDING CHAM AG. FÜR HAMMER-RETEX-CEO CLAUDE EBNÖTHER STEHT EIN BÖRSENGANG NICHT MEHR ZUR DISKUSSION.

RB. Das mittlerweile vollzogene öffentliche Kaufangebot stiess auf Zustimmung und Akzeptanz. In der Folge hält die Ludama Holding AG nun 98.49 Prozent an der Hammer Retex Holding AG. Strebt Ludama eine hundertprozentige Übernahme an?

Claude Ebnöther: Ja, angesichts dieser äusserst eindeutigen Beteiligungs- und Stimmrechtsverhältnisse strebt die Ludama Holding AG über ein Kraftloserklärungsverfahren eine 100prozentige Beteiligung an der Hammer Retex Holding AG an. In diesem Verfahren werden die nicht angedienten restlichen 1.51 Prozent der Namenaktien der Hammer Retex Holding AG der Minderheitsaktionäre gegen entsprechende Entschädigung erworben.

Wie setzt sich das Aktionariat der Ludama zusammen?

Die Ludama Holding AG gehört mehrheitlich der Seewarte Holding AG. In der Seewarte Holding AG sind die Immobilienaktivitäten der

Ernst Göhner Stiftung mit Sitz in Zug zusammengefasst.

Wie wird sich dies auf die strategische Ausrichtung von Hammer Retex auswirken?

Die strategische Ausrichtung der Hammer Retex Gruppe bleibt unverändert. Die Hammer Retex Gruppe verfolgt eine Wachstumsstrategie und beabsichtigt, das Immobilienportfolio in den kommenden Jahren durch die Entwicklung der eigenen umfangreichen Landreserven in hochwertige moderne Wohnliegenschaften im Eigenbestand auszubauen. Die Ludama Holding AG resp.

Seewarte Holding AG als langfristig orientierter Investor trägt und verstärkt diese Wachstumsstrategie. Die Seewarte Gruppe verfügt ihrereseits über einen umfassenden Immobilienbestand in der Schweiz, USA, Kanada und Deutschland mit Wohnungen, Büros und gewerblichen Objekten.

Ist in dem Fall ein Börsengang – wie vor zwei Jahren noch geplant – kein Thema mehr?

Die nun private Hammer Retex Gruppe gehört nun mehrheitlich der Ludama Holding AG respektive Seewarte Holding AG. Ein Börsengang ist somit kein Thema.

Wenn Sie sich weiterhin stark auf den Wohnbau fokussieren, werden Ihnen andere Segmente zur Diversifikation fehlen?

Nein, der Immobilienbestand der Seewarte Gruppe und derjenige der Hammer Retex Gruppe ergänzen sich ideal nicht nur bezüglich der Nutzungsdiversifikation (Wohnungen, Büros, Gewerbe) sondern auch aus geographischer Hinsicht.

Hammer-Retex-CEO Claude Ebnöther

Der Kanton Zug ist ein kleiner Kanton. In welche geografische Richtung wird sich Hammer Retex bewegen?

Richtig, ein kleiner aber aus Sicht eines Immobilienunternehmens interessanter Kanton. Die strategische Ausrichtung der Hammer Retex Gruppe konzentriert sich unverändert auf den Grossraum Zürich-Luzern-Zug. Bisher haben Sie die Projekte fürs eigene Portfolio selber entwickelt. Die grosse Wertschöpfung entsteht aber dann, wenn ein Projekt entwickelt, gebaut und an einen Investor verkauft werden kann.

Das Entwickeln und Verkaufen von Liegenschaften setzt ein entsprechend günstiges wirtschaftliches Umfeld voraus. Wir haben in den vergangenen Jahren eine verstärkte Nachfrage nach Wohneigentum erlebt, begünstigt durch ein hohes Wirtschaftswachstum, tiefen Zinsen und Steuern, hohe Zuwanderung gut Verdiendender etc. Seit der Finanzkrise scheint jedoch sicher zu sein, dass Spitzen- >>>

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF preise in den kommenden Jahren nicht mehr bezahlt werden.

Zudem wurde der Mietwohnungsbau in der Schweiz vernachlässigt.

In diesem veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen kann das Entwickeln und Halten von Liegenschaften attraktiver sein, sprich eine höhere langfristige Wertschöpfung generieren als der einmalige kurzfristige Gewinn. >>>

Der offerierte Preis an die bisherigen Aktionäre entspricht einer Unternehmensbewertung von CHF 138 Millionen. Dies stellt eine Prämie von über 15 Prozent auf den Net Asset Value (NAV) der Hammer Retex Gruppe dar. Wie gross wird das Portfolio in drei Jahren sein?

Die Hammer Retex Gruppe verfolgt eine Wachstumsstrategie mit dem Aufbau eines Immobilienporfolios

/// 17_2009 / Seite 3 mit vorwiegend Wohnliegenschaften im Eigenbestand. Die umfangreichen gesicherten Landreserven mit den bereits bestehenden Projekten (zum Beispiel Herrenmatt, Riedpark, Obermühleweid) sowie die solide Finanzierung der Gesellschaft ermöglicht die angestrebte Erhöhung des Renditeimmobilienbestandes auf rund CHF 400 Mio. in den kommenden Jahren. •

ALLREAL

Mieterträge gesteigert IM ERSTEN HALBJAHR 2009 ERREICHTE ALLREAL EIN ERGEBNIS, DAS MIT CHF 74.3 MILLIONEN 4.2 PROZENT ÜBER DEM VERGLEICHSWERT DES VORJAHRES LIEGT. DER ALLREALTITEL ERREICHTE EINE WERTSTEIGERUNG UM 20.4 PROZENT GEGENÜBER DEM JAHRESENDKURS PER 31. DEZEMBER 2008.

DIE GESAMTPERFORMANCE (KURSENTWICKLUNG PLUS DIVIDENDE) LAG BEI 25 PROZENT.

wertungseffekt trotz einer Zunahme des Liegenschaftenaufwandes und einem leicht tieferen Ergebnis der Generalunternehmung bei CHF 44.8 Millionen und damit 8.5 Prozent über dem Vorjahreswert (1. Halbjahr 2008: CHF 41.3 Mio.). Das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt liegt bei CHF 39.4 Millionen (1. Halbjahr 2008: CHF 42.2 Mio.), schreibt Allreal in einer Medienmitteilung.

lichen Fremdkapitals bei 33 Monaten (31.12.2008: 44 Monate). Die Finanzierung bereits in Ausführung stehender und geplanter Projekte sowie der Erwerb von Liegenschaften und Grundstücken führte zu einem Rückgang des Eigenkapitalanteils auf 40.3 Prozent (31.12.2008: 43.7%). Um den eingeschlagenen Wachstumskurs auf Grundlage der Strategie fortsetzen zu können, wird Allreal im zweiten Halbjahr 2009 die Lancierung einer Wandelanleihe prüfen.

SOLIDE FINANZIERUNG

PD. Dank höherer Mieterträge und Verkaufsgewinne lag das AllrealUnternehmensergebnis ohne Neube-

Am Stichtag lag der durchschnittliche Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten bei 2.48 Prozent (31.12.2008: 2.79%); die Restlaufzeit des verzins-

LIEGENSCHAFTEN IM BAU

Durch Erwerb eines Bürogebäudes in Basel baute Allreal den Bestand an Renditeliegenschaften weiter >>>

ANZE IGE

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 17_2009 / Seite 4

NACHRICHTEN RESORT IM WALLIS • Das Walliser Dorf Mollens bei Crans-Montana erlaubt russischen Investoren, ein Ferienresort mit vorerst 900 Betten zu bauen. Der Gemeinderat des 850-Seelen-Dorfes hat alle Einsprachen abgelehnt. Die erste Etappe soll 15 Gebäude mit 900 Betten umfassen. Das Baugesuch hat die Aminona Luxury Resort & Village SA eingereicht.

Die Aminona ist eine Tochtergesellschaft des russischen Baukonzerns Mirax. Insgesamt soll ein Resort mit 2500 Betten realisiert werden, das reiche Russen und andere vermögende Gäste in Chalets und Wohntürme mit 5-Sterne-Komfort lockt.

NEUES COMPETENCE CENTER • Die Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin HTW eröffnet zusammen mit pom+, das Competence Center «Process Management Real Estate». Qualitätsstandards, gut strukturierte Prozesse und Prozessmessgrössen sind das A und O einer professionellen Auftragsabwicklung. Auch in der Immobilienwelt werden auf Basis dieser Faktoren immer mehr Leistungen definiert, Schnittstellen harmonisiert und die Effizienz verbessert. All dies im Sinne eines optimalen Immobilienlebenszyklus. Die HTW Berlin und pom+ realisieren zukünftig Dienstleistungen, die auf diese Fragestellungen abgestimmt sind. Das Competence Center wird gesteuert und begleitet von einem Steuerungsausschuss, das sich aus Fach- und Führungskräften der internationalen Immobilienbranche zusammensetzt.

Das IBM-Gebäude in Zürich-Altstetten im Portfolio der Allreal.

aus. Bei den weiteren Zugängen handelt es sich um Liegenschaften im Bau für das eigene Portfolio. Aufgrund geänderter Vorschriften für die Rechnungslegung sind diese neu den Anlageliegenschaften zuzuordnen.

Der Verkauf von zwei Geschäftsliegenschaften resultierte in einem Verkaufsgewinn vor Steuern von CHF 4.8 Millionen, entsprechend 9.7 Prozent über den bilanzierten Marktwerten.

Die Bewertung der Anlageliegenschaften (Renditeliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau) führte zu einer negativen Wertkorrektur um CHF 7.1 Millionen. Per 30. Juni 2009 resultierten die Zu- und Abgänge sowie die Neubewertung der Renditeliegenschaften in einer Wertzunahme des Portfolios um 1.6 Prozent auf CHF 2.2 Milliarden. Die Mieterträge nahmen im ersten Halbjahr 2009 um 10.5 Prozent auf CHF 65.5 Millionen (1. Halbjahr 2008: CHF 59.3 Mio.) zu.

Trotz höherem Liegenschaftenaufwand lag die Nettorendite praktisch unverändert bei 5.3 Prozent (1. Halbjahr 2008: 5.2%). Die Leerstandsquote wurde gesenkt. In der Berichtsperiode lag sie bei 3.8 Prozent (2008: 5.5%).

Der Anteil des Geschäftsfeldes Immobilien am Betriebsergebnis (EBIT) der Gruppe lag bei 76.7 Prozent. >>>

Der von den Sparten Projektentwicklung, Realisation und Kauf/Verkauf erarbeitete Erfolg aus Geschäftstätigkeit lag im ersten Halbjahr 2009 bei CHF 43.2 Millionen (1. Halbjahr 2008: CHF 45.6 Mio.). Das Fehlen der zyklisch anfallenden Gewinne aus abgeschlossenen Eigenprojekten führte zu einem gegenüber dem Vorjahr leicht tieferen Betriebsergebnis (EBIT) von CHF 17.6 Millionen (1.

Halbjahr 2008: CHF 21.9 Mio.). Nach Abzug von dem für Eigenprojekte geleisteten Aufwand lag das von der Sparte Realisation für Dritte (inklusive Verkauf von Wohneigentum) abgewickelte Projektvolumen bei CHF 205.4 Millionen (1. Halbjahr 2008: CHF 211.3 Mio.). Vom abgewickelten Projektvolumen entfielen 69.5 Prozent auf Drittaufträge und 30.5 Prozent auf Projekte aus eigener Entwicklung für den Verkauf von Wohneigentum.

Am Stichtag verfügte die Sparte über einen praktisch unverändert hohen Arbeitsvorrat von rund 20 Monaten.

Mit dem Absatz von 138 Wohneinheiten war die Sparte Kauf/Verkauf im ersten Halbjahr 2009 erfolgreich. Im ersten Halbjahr 2009 lag der Anteil des Geschäftsfeldes Generalunternehmung am EBIT der Gruppe bei 23.3 Prozent. •

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 17_2009 / Seite 5

SWISS FINANCE & PROPERTY INVESTMENT AG

Steigerung des operativen Ergebnisses DIE SWISS FINANCE & PROPERT Y INVESTMENT AG (SFPI) BLICKT AUF EIN ERFOLGREICHES ERSTES HALBJAHR 2009 ZURÜCK: DIE GESELLSCHAFT HAT OHNE NEUBEWERTUNGSEFFEKTE EINEN REINGEWINN VON CHF 1.94 MILLIONEN UND EINE EIGENK APITALRENDITE VON 2.07 PROZENT ERZIELT.

PD. Unter Berücksichtigung der positiven Bewertungseffekte von CHF 0.64 Millionen beträgt der Reingewinn von Swiss Finance & Property CHF 2.58 Millionen. Per Ende Juni 2009 war das Eigenkapital pro kotierte Aktie (NAV) CHF 75.42, wobei zu berücksichtigen ist, dass im Juni 2009 eine Nennwertrückzahlung von 3 Prozent respektive CHF 1.5 erfolgte. Für das zweite Halbjahr ist die Gesellschaft zuversichtlich und strebt für das ganze Geschäftsjahr eine Ausschüttungsrendite von gegen 4 Prozent an. Zum Ergebnis beigetragen hat der gegenüber der entsprechenden Periode des Vorjahres um insgesamt 47.7 Prozent erhöhte Betriebsertrag (vor Neubewertung).

Darin enthalten sind die Erträge von zwei neu erworbenen Liegenschaf-

ten in Morges und Yverdon sowie die Mieterträge auf zwei Objekten in Bern, die in der Vorjahresperiode entwicklungsbedingt leer standen.

Bei nahezu unverändertem Diskontierungssatz auf Portfolioebene wurden Aufwertungsgewinne in Höhe von CHF 0.55 Millionen erzielt. Diese sind fast vollumfänglich auf managementbedingte Verbesserungen zurückzuführen.

Der liegenschaftsbezogene Betriebsaufwand nahm gegenüber der entsprechenden Periode des Vorjahres um 36.3 Prozent zu. Die Erhöhungen beim Aufwand für Unterhalt und Reparaturen stehen überwiegend in Zusammenhang mit werterhaltenden Unterhaltsarbeiten an zwei Objekten in Zürich sowie einem Mieterausbau in Thun. Der netto Finanzaufwand erhöhte sich im Vorjahresvergleich um CHF 0.23 Millionen, was auf einen geringeren Bewertungserfolg auf den Hypotheken zurückgeht. Der Steueraufwand reduzierte sich gegenüber der entsprechenden Periode des Vorjahres um CHF 0.59 Millionen, was auf reduzierte latente Steuern auf den Neubewertungen zurückzuführen ist. Insgesamt konnte im ersten Halbjahr 2009 ein Reingewinn von CHF 2.58 Millionen erzielt werden.

Im ersten Halbjahr 2009 senkte Swiss Finance & Property die Leerstandsquote von 6.5 auf 5.4 Prozent.

KAPITALHERABSETZUNG

Die an der ordentlichen Generalversammlung vom 19. März 2009 vom Verwaltungsrat beantragte und von den Aktionären beschlossene Herabsetzung des Aktienkapitals um CHF 1.87 Millionen wurde mit der Eintragung im Handelsregister und der Auszahlung an die Aktionäre am 25. Juni 2009 abgeschlossen. Die Gesellschaft beabsichtigt auch in den kommenden Jahren, Ausschüttungen zu tätigen und strebt dabei eine Ausschüttungsrendite von bis zu 4 Prozent an. Mit einer Verschuldungsrate von 38.84 Prozent (Ende 2008: 39.14 Prozent) verfügt SFPI über einen tiefen Leverage. Die ungenutzten, verfügbaren Kreditlinien betragen rund CHF 31.5 Millionen.

Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz betrug im 1. Halbjahr 2009 3.21 Prozent (1. Halbjahr 2008: 4.01 Prozent). Die durchschnittliche Kapitalbindung betrug per Ende Juni 2009 6.5 Jahre (Ende 2008 7.0 Jahre).

Die Zinsbindung betrug per Ende Juni 2009 1.2 Jahre (Ende 2008 1.6 Jahre). Jahr. •

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05.08.09 11:36

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 17_2009 / Seite 6

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS

03.09.2009

CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME

RÜCKNA ME PREIS

BÖRSEN - AUS- EC ART PERF. KURS SCHÜT T.- Y TD RENDITE

2›672›561 BONHOTE IM MOBILIER

103.35

844›303 CS 1A IM MO PK

1096.00

108.00 2.09% ❖

8.58%

4.51%

102.00

108.50

330›480›000

4.39%

NK

1140.00

1175.00

3›140›832›450

106.75

126.00 3.06% ❖ 18.03% 14.36%

2.23%

110.50

126.00

1›074›124›800

276›935 CS REF INTERSWISS

170.35

204.00

3›106›932 CS REF LIVINGPLUS

95.25 119.60

2›158›801 DYNA MIC RE AL ESTATE FUND 1›458›671 FIR

1010.00

4.52%

3.52%

BÖRSEN K APITALISIERUNG

4›515›984 CS REF PROPERT Y PLUS

1›291›370 CS REF SIAT

1190.00

4.50%

MTL . KURSE SEIT 1.1.08 UMSATZ TIEFST / HÖCHST JAN . 09

4.14% 19.75% 10.87%

1.50%

169.00

205.00

1›230›926›004

117.00 1.94% ❖ 22.83% 12.50%

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104.00

117.00

2›047›500›000

155.00

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993.00 1.70% ❖

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136.30

155.00

1›785›437›870

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7.43%

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850.00

1000.00

259›968›393

96.60

114.00

3.28% 18.01%

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105.00

115.00

666›983›220

977›876 IM MOFONDS

290.75

357.00

3.93% 22.79%

8.84%

1.19%

327.50

373.00

964›323›759

278›226 L A FONCIERE

522.35

645.00

3.12% 23.48%

7.50%

1.29%

581.00

657.00

727›173›000

277›010 IM MO HELVE TIC

147.15

185.00

3.56% 25.72% 16.74%

1.46%

168.00

188.00

370›000›000

3›499›521 PATRIMONIUM SRE FUND

103.40

104.50 1.97% ❖

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- 0.42%

NK

100.00

107.00

224›434›546

3›362›421 PROCIM MO SWISS COM M FUND

107.00

110.25 2.32% ❖

3.04%

2.08%

1.66%

103.50

110.40

135›129›677

278›545 SOLVALOR «61»

165.85

248.50 2.51% ❖ 49.83% 12.39%

0.98%

216.00

249.00

882›472›206

725›141 SCHRODER IM MOPLUS

786.60

868.00

1.79%

740.00

867.00

833›280›000

82.55

110.50

3.11% 33.86% 18.03%

1.84%

97.00

115.50

1›048›654›061

104.70

116.00

3.78% 10.79%

4.60%

0.75%

104.10

116.50

447›524›984

3›743›094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A 2›616›884 SWISSINVEST REIF

1.40% 10.35% 12.00%

1›442›082 UBS SWISS RES. ANFOS

47.90

56.25

3.66% 17.43% 11.39%

1.77%

49.80

58.25

1›361›748›094

1›442›085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

60.25

68.00

3.58% 12.86% 11.75%

1.41%

63.00

73.00

697›757›724

1›442›087 UBS SWISS MIXED SIM A

72.50

86.60

3.76%

19.45% 15.87%

1.28%

77.05

86.75

4›275›249›488

1›442›088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

57.30

61.50

4.14%

7.33% 19.07%

1.79%

50.80

61.75

799›544›280

Ø(1)

Ø

SWIT T

Ø O TAL

3.18%

17.03%

12.63%

1.62% 534023›

(1) OHNE S CHRODER IM MOP L US

✽

NUR FÜR INS T I T U T IONEL L E A NL EGER

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IMMOBILIENAKTIEN

03.09.2009

CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV

BÖRSEN - KURS

883›756 ALLRE AL HOLDING

1›820›611 BFW LIEGENSCHAF TEN N

255›740 ESPACE RE AL ESTATE

AUS- EC ART PERF. SCHÜT- Y TD TUNGS- RENDITE

MTL . KURSE SEIT 1.1.08 UMSATZ TIEFST / HÖCHST JAN . 09

BÖRSEN K APITALISIERUNG

108.60

126.00

4.04% 16.02% 22.43%

4.98%

105.10

131.70

628›800›480

30.70

24.25

3.73% -21.01% 48.38%

0.52%

15.00

26.50

113›762›813

140.10

119.00

3.18% -15.06%

6.74%

NK

105.00

128.00

156›355›052

1›731›394 INTERSHOP

236.90

292.00

7.01% 23.26%

9.47%

0.94%

260.00

301.00

318›864›000

1›110›887 MOBIMO

177.20

152.80

5.95% -13.77% 14.35%

6.48%

121.80

160.00

597›568›819

61.00

58.50

4.31%

6.26%

41.25

61.55

2›496›822›167

6.68% -11.53%

1›829›415 P SP SWISS PROPERT Y

803›838 SWISS PRIME SITE

261›948 WARTECK INVEST

2›183›118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING

58.10

51.40

1309.00

1600.00

6.51

4.85

- 4.10% 15.75%

39.15

54.15

1›186›735›443

3.92% 22.23% 12.68%

7.87% 10.20% 1.06%

1280.00

1600.00

180›576›000

2.08% -25.50%

5.30%

3.20

5.50

139›576›695

Ø

Ø

5.54% RE AL

Ø

TOTAL

4.55%

-3.27%

13.96%

6.19%

5›819›061›469

X: NENNW ER T RÜCK Z A HL UNG

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 17_2009 / Seite 7

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM .

WERT

BRUT TO - DIVIDENDE

VALOREN - BESCHREIBUNG NUM MER

250

0.00

140241 N

AGRUNA AG

50

155753 N

100 10202256 N

02.09.2009 TIEFST 2009

HÖCHST GELD BRIEF 2009

3›500.00

4›000.00

10

3›750.00

4›300.00

BÜRGERHAUS AG, BERN

705.00

C A SAINVEST AG, RHEINTAL

140.00

1›100.00

1

1›000.00

1›510.00

2

185.00

50

150.00

165.00

100

120.00

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10

3.75

255740 N

ESPACE RE AL ESTATE AG, BIEL

109.50

130.00

20

119.00

25

2.50

363758 I

F TB HOLDING SA, BRISSAGO

750.00

750.00

50

670.00

10

4582551 N

11.60

12.25

200

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12.40 8000

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600.00 3490024 N

GESELL SCHAF T FÜR ERSTELLUNG BILLIGER WOHNHÄUSER IN WINTERTHUR 35›500.00 3 5›600.00

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30›010.00

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191008 N

IM MGES VIA M AL A, THUSIS

400

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257750 I

IM MOBILIARE PHAR M APARK SA, BARBENGO

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254593 N

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0.00

100 500

7›350.00

7›700.00

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1›010.00

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197641 N

KONKORDIA AG NOM 1000

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KONKORDIA AG NOM 250

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MSA IM MOBILIEN, ADLISWIL

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PAGA MENO INVEST AG N

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2989760 I 225664 I

RE AL ESTATE HOLDING

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SAE IM MOBILIEN AG, UNTER ÄGERI

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SIA - HAUS AG, ZÜRICH

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12›500.00

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TUWAG IM MOBILIEN AG,WÄDENSWIL

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TERSA AG

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TL IM MOBILIEN AG

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PFENNINGER & CIE AG, WÄDENSWIL

600

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2766145 P S PAGA MENO INVEST AG P S

25.00 3264862 N

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FUNDA MENTA RE AL ESTATE AG

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 17_2009 / Seite 8

DEUTSCHE IMMOBILIEN AGs

Eine Frage der Transparenz DIE TITEL DER BÖRSENKOTIERTEN DEUTSCHEN IMMOBILIENAGS WURDEN SEIT AUSBRUCH DER FINANZMARKTKRISE HART ABGESTRAFT. DOCH MANCHE GESELLSCHAFT K ANN SICH IM UNFREUNDLICHEN WIRTSCHAFTSUMFELD BEHAUPTEN – NICHT ZULETZT AUFGRUND DES ÜBERZEUGENDEN GESCHÄFTSMODELLS.

BW. Die Finanzmarktkrise hat viele deutsche börsenkotierte Immobilien-AGs mit voller Wucht getroffen. Die Anleger liefen in Scharen davon; die Kurse fielen ins Bodenlose. Trotz zwischenzeitlicher Kurserholung notieren viele Aktien weiterhin deutlich unter ihren Höchstständen. Die Probleme sind vielschichtig: Sie reichen von Anschlussfinanzierungen über Mietausfälle und Wertberichtigungsbedarf bis hin zum Vorwurf der mangelnden Transparenz.

Dass viele Gesellschaften Schwierigkeiten bei der Anschlussfinanzierung haben, liegt schlicht daran, dass sie teilweise zum Höhepunkt des Marktes Objekte eingekauft und diese mit hohem Fremdkapitalanteil finanziert haben. Inzwischen fordern die Banken eine höhere Eigenkapitalunterlegung bei der Kreditvergabe, zudem höhere Zinssätze – und damit gerät so manche Renditekalkulation zu Makulatur. Dass die Leerstandsraten steigen, tut ein Übriges: Hohe Abschreibungen auf den Immobilienbestand waren in den vergangenen Monaten an der Tagesordnung.

Kein Wunder, wenn die Anleger verunsichert sind, ihre Aktien abstossen und sich mit neuen Investments zurückhalten. Hinzu kommt, dass die Transparenz der Zwischenberichte bei vielen Immobilien-AGs gering ist und somit kaum zur Vertrauensbildung bei den Anlegern beiträgt.

Nur wenige deutsche ImmobilienAGs erfüllen die empfohlenen Bilanzierungskriterien. «Die offenen

Hochhaus «The Gerkin» in London, Den Hauptsitz der Swiss Re hatte die IVG Immobilien AG im Jahr 2007 erworben

Immobilienfonds sind deutlich transparenter als Immobilienaktiengesellschaften», sagt etwa Herbert Reiss, Partner der Beratungsfirma >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Deloitte & Touche Real Estate. In der Branche werden Rufe nach einer Vereinheitlichung der Bewertungspraxis (unter anderem: nur externe Gutachter zu beauftragen) und nach mehr Transparenz laut.

Dass die anstehenden Refinanzierungsrunden für viele Gesellschaften ein Drahtseilakt wird, liegt allerdings auch daran, dass sich die deutschen Banken mit der Kreditvergabe noch immer schwer tun – obwohl die Europäische Zentralbank und andere Notenbanken den Finanzmärkten massiv kurzfristige Liquidität zur Verfügung stellen. Zwischen den Banken herrscht weiterhin Misstrauen; Refinanzierungen über den Interbankenmarkt bleiben schwierig.

Der Verbriefungsmarkt steht nicht mehr zur Verfügung; und der Pfandbriefmarkt hat sich zwar erholt, doch sind die Zinsen stark gestiegen. Somit bleibt die Lage für Immobilienunternehmen, die Kredite prolongieren, neue Projekte finanzieren oder Objekte zukaufen wollen, angespannt. >>>

«AUS PURER VERZWEIFLUNG»

So meldet etwa die Eurohypo im ersten Halbjahr 2009 ein Neugeschäft in Höhe von 4,5 Milliarden Euro, wovon jedoch mit 0,7 Milliarden Euro nur ein kleiner Teil auf echte neue Finanzierungen entfiel. Rund 3,7 Milliarden Euro wurden im Rahmen von Prolongationen gewährt. Die CommerzbankTochter, die auch im ersten Halbjahr

2009 rote Zahlen schrieb, rechnet mit weiter schwierigen Verhältnissen am Immobilienmarkt; von einer «länger anhaltenden Korrekturphase» ist die Rede. Zwar werde sich die wirtschaftliche Talfahrt verlangsamen, doch bis zum Jahresende würden sich die Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt nicht grundlegend bessern. Wie am Markt zu hören ist, zeigt sich nicht nur die Eurohypo bei der Kreditvergabe zurückhaltend.

Dennoch scheinen die meisten Anschlussfinanzierungen zustande zu kommen; Nachrichten über Notverkäufe halten sich bisher in Grenzen.

Dass dies so ist, werten Experten allerdings weder als Indiz für die Stärke der Kredit gebenden Banken, noch als Beleg für die Werthaltigkeit der beliehenen Portfolios. «Prolongationen werden gewährt – und wenn es zum Teil aus Verzweiflung geschieht», sagt Sven Janssen, Analyst bei Sal. Oppenheim. Denn in der aktuellen Lage hätten Banken kaum daran Interesse, den Immobilienbestand eines zahlungsunfähigen Kreditnehmers auf die eigenen Bücher zu nehmen. «Sie müssten sich zusätzlich mit Verwaltung und Vermarktung beschäftigen», so Janssen. «Und das Letzte, was etwa eine HRE in der jetzigen Situation brauchen könnte, wäre doch, mehrere Tausend Wohnungen, beispielsweise von der Patrizia Immobilien AG, angedient zu bekommen.»

/// 17_2009 / Seite 9 GESELLSCHAFTEN TENDIEREN UNEINHEITLICH

Auch über der IVG Immobilien AG, die in den vergangenen Jahren zu hohen Preisen zugekauft hatte, hing lange Zeit das Damoklesschwert Refinanzierung. In den vergangenen Monaten gelang es dem schwer angeschlagenen Bonner Immobilienkonzern, diese offene Flanke abzusichern. Damit hat sich die Lage immerhin etwas gebessert, auch wenn die Gesellschaft im zweiten Quartal weiter Verlust schrieb - 54,5 Millionen Euro. Aufgrund der schwierigen Marktsituation seien bei Immobilienverkäufen Abschläge von rund zehn Prozent gegenüber dem letzten Fair Value angefallen, teilt die IVG mit.

Doch längst nicht für alle Gesellschaften stellt sich die Lage dramatisch dar. Ungeachtet der aktuell wenig erfreulichen Rahmenbedingungen scheint etwa die DIC Asset AG recht gut unterwegs zu sein. Im ersten Halbjahr 2009 schrieb die Gesellschaft ein Plus von 6,1 Millionen Euro. Zur Steigerung der Gesamterträge hätten vor allem Einnahmen aus Verkäufen beigetragen, wobei jedes der Objekte über Buch- bzw. ermitteltem Marktwert veräussert worden sei, meldet das Unternehmen. Während viele Immo-AGs die Möglichkeit nutzten, dank IFRS-Bilanzierungsstandard ihre Ergebnisse mit Bewertungsgewinnen zu pushen, hat die DIC von einem Wahl- >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF recht nach IFRS Gebrauch gemacht, welches dazu führt, dass Bewertungsergebnisse nicht in die G+V einfliessen. Dies erspart der AG nun ergebniswirksame Abwertungen und drastische Ergebnisschwankungen.

«Wir haben die DIC Asset AG frühzeitig wetterfest gemacht», sagt DICChef Ulrich Höller.

Auch die auf Beteiligungen an Shopping-Centern spezialisierte Deutsche Euroshop AG konnte im ersten Halbjahr trotz Konsumflaute zulegen - um 41 Prozent auf 31 Millionen Euro. Das Unternehmen profitierte von der Eröffnung neuer Standorte und von Währungsgewinnen. «Die DES ist die transparenteste deutsche Immobilien-Aktiengesellschaft», sagt Michael Beck, Leiter Portfolio-Management bei der Stuttgarter Privatbank Ellwanger & Geiger. Beck verweist auf den Transparenzindex, den die Expertengruppe Immobilien der DVFA** erstmals erstellt hat. Grundlage ist eine Befragung von rund 20 Investoren sowie 40 Sell- und BuySide-Analysten zu insgesamt 17 vorab ausgewählten börsenkotierten Immobilien-AGs. >>>

ERHOLUNG AB MITTE 2010

Unterdessen scheint sich eine Aufhellung der wirtschaftlichen Grosswetterlage und damit auch Ent-

spannung für die Immobilien-AGs abzuzeichnen. «Wenn die Anzeichen nicht trügen und die Wirtschaft sich in den kommenden Monaten weiter erholt, geht es auch auf den Immobilienmärkten wieder bergauf», meint E&G-Experte Beck. Profitieren könnten aus seiner Sicht vor allem Immobilien-AGs, denen es gelungen ist, ihre Finanzierung «in trockene Tücher» zu bringen. Gesellschaften mit klarem Geschäftsmodell wie etwa der bereits erwähnten Deutsche Euroshop oder der ebenfalls auf Bestandshaltung setzenden Polis stellt Beck eine günstige Prognose.

Bei den auf Büroimmobilien fokussierten Immobilien-AGs könnte der

/// 17_2009 / Seite 10 �� Aufschwung indes noch etwas länger auf sich warten lassen, meint Sven Janssen, Analyst beim Bankhaus Sal. Oppenheim. «Der Büroimmobilienmarkt reagiert spätzyklisch; manche Unternehmen fangen jetzt erst mit dem Stellenabbau an», gibt der Experte zu bedenken. Erholungstendenzen erwartet Janssen erst ab Mitte 2010. •

*An der DTZ-Umfrage haben weltweit 103 Immobilieninvestoren teilgenommen, die insgesamt ein Immobilienvermögen von mehr als 500 Milliarden Euro besitzen. * *DVFA = Deutschen Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management

1000 Wohnungen in Berlin erworben Die Transaktionsmärkte in Deutschland scheinen sich wieder zu beleben.

Die Colonia Real Estate AG hat Anfang September drei ihrer Objektgesellschaften in Berlin mit insgesamt 937 Wohnungen und 79 Gewerbeeinheiten an ein Konsortium aus der österreichischen conwert Immobilien Invest SE und der Kronberg RE Deutschland GmbH veräussert. Den Angaben zufolge übernimmt conwert mehr als 94 Prozent der Anteile. Bei den Wohnbeständen handelt es sich um sanierte und teilsanierte Wohnungen in der deutschen Hauptstadt, die überwiegend in den ersten Jahrzehnten des 20.

Jahrhunderts erbaut wurden. Der Transaktionswert liegt bei annähernd 67 Millionen Euro und damit über dem bilanziellen Buchwert. Der Verkauf liefert demnach einen positiven Ergebnisbeitrag. Der Käufer übernimmt mit den Objektgesellschaften die bestehende Finanzierung des Immobilienbestandes in Höhe von rund 50 Millionen Euro. Das Closing ist noch im September 2009 geplant.

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/// 17_2009 / Seite 11 ��

MIETRECHT NACHRICHTEN «MAS IMMOBILIENMANAGEMENT» AM IFZ ERHÄLT RICS-QUALITÄTSLABEL • Die Hochschule Luzern – Wirtschaft hat mit der RICSAkkreditierung des Weiterbildungslehrgangs «MAS Immobilienmanagement» ein Qualitätslabel mit internationaler Ausstrahlung erhalten. «Mit dieser Akkreditierung haben wir einen Meilenstein in der stetigen Verbesserung unseres Lehrgangs erreicht. Sie stellt für uns im Reigen der Anbieter nun einen wichtigen Vorteil dar», sagt Dr. Markus Schmidiger, Studienleiter des «MAS Immobilienmanagement» am Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ. Mitte Juli 2009 wurde der Weiterbildungslehrgang der Hochschule Luzern – Wirtschaft gemäss den Anforderungen der «Royal Institution of Chartered Surveyors» (RICS) akkreditiert.

Die Hochschule Luzern ist erst der zweite Anbieter dieses Lehrgangs in der Schweiz, der das RICS-Qualitätslabel erhalten hat. Der Anteil des Immobilienmarktes am Bruttoinlandprodukt beträgt in den meisten Ländern um die 20 Prozent und trägt in grösserem Masse als der Finanzsektor zum Wohlstand einer Nation bei. Umso wichtiger ist, dass hohe Anforderungen an die Berufsfachleute gestellt werden. Ein Hauptziel der RICS ist somit, den Berufsstand der I m mo bi l ie nve r a nt wor t l ic he n zu fördern und die hohen Standards in der Ausbildung aufrecht zu erhalten. Die RICS besteht seit 1868 und ist die einzige internationale Organisation, die Fachleute aus allen Bereichen des Immobiliensektors zusammen bringt. Der Verband zählt 140’000 Mitglieder in über 120 Ländern, die in führenden Posten in der Immobilienbranche tätig sind.

Mietrechtlicher Referenzzinssatz gesunken DER FÜR MIETZINSANPASSUNGEN MASSGEBENDE REFERENZZINSSATZ IST UM EINEN VIERTELPROZENTPUNKT GESUNKEN UND LIEGT NEU BEI 3 PROZENT. DER HAUSEIGENTÜMERVERBAND SCHWEIZ EMPFIEHLT DEN VERMIETERN, IHRE MIETZINSEN AUFGRUND DER NEUEN SITUATION ZU ÜBERPRÜFEN.

PD. Die Reduktion des Referenzzinssatzes von 3,25 Prozent auf 3 Prozent entspricht einer Mietzinsreduktion von 2,91 Prozent. Gegen diesen Senkungsanspruch kann der Vermieter 40 Prozent der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise sowie allgemeine Kostensteigerungen (je nach regionaler Praxis der Schlichtungsbehörden) aufrechnen.

Dies gilt auch für die seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommenen wertvermehrenden Investitionen oder umfassenden Überholungen.

Sodann können im Mietvertrag oder bei der letzten Mietzinserhöhung angebrachte Vorbehalte bezüglich einer Mietzinsreserve ausgeschöpft werden. Anzumerken bleibt, dass – unabhängig von einem Vorbehalt – ein Senkungsanspruch gemäss Gesetz nur besteht, wenn aufgrund von Kostensenkungen (z.B. Hypothekarzinsreduktion) mit dem bestehenden Mietzins ein übersetzter Ertrag erzielt wird.

Vermieter sollten ihre Mietzinse überprüfen.

sung vorgenommen wurde. Der Hauseigentümerverband Schweiz empfiehlt den Vermietern, die Mietzinsen ihrer Mietverhältnisse aufgrund der Referenzzinssenkung zu überprüfen. Ergibt sich gesamthaft ein Senkungsanspruch, so kann die Mietzinssenkung unter Einhaltung der Kündigungsfrist (im Normalfall 3 Monate) auf den nächsten Kündigungstermin hin vorvorgenommen werden.

Die Mietzinsreduktion kann gemäss Mietrecht formlos erfolgen. Ergibt sich aus der Verrechnung jedoch eine Mietzinserhöhung, muss diese – wie jede einseitige Vertragsänderung zulasten des Mieters – mit dem kantonal genehmigten Formular mitgeteilt werden. •

EINZELFALL PRÜFEN

Die Kostensituation und damit der Anpassungsbedarf der Mieten hängt im einzelnen Mietverhältnis davon ab, wann die letzte Mietzinsanpas-

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/// 17_2009 / Seite 12 ��

WARTECK INVEST AG NACHRICHTEN VERLUST AUSGEGLICHEN Die BFW Liegenschaften AG vermeldet im ersten Halbjahr 2009 einen Erfolg aus Vermietung von CHF 8.94 Mio. (CHF 9.04 Mio. im Vorjahr). Der Erfolg aus Neubewertung belief sich auf CHF 1.32 Mio. nach einem Verlust in der Vorjahresperiode von CHF 2.68 Mio. Das Betriebsergebnis EBIT verbesserte sich auf CHF 8.10 Mio. (Vorjahr CHF 4.13 Mio.) und der Gewinn erhöhte sich auf CHF 3.90 Mio. (Vorjahr CHF 0.60 Mio.). Die Leerstandsquote konnte auf 3.6 Prozent gesenkt werden und die Duration der Hypothekarschulden wurde auf 2.5 Jahre erhöht.

Der Net Asset Value per 30. Juni 2009 belief sich auf CHF 31.48.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 17/2009 / 4. Jahrgang / 77. Ausgabe.

Immobilien & Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Remi Buchschacher, Redaktionsleiter Birgitt Wüst, Redaktorin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche Women in Business Swiss Business HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

Höhere Mietzinseinnahmen und Ausbau des Portfolios DIE IMMOBILIENAKTIENGESELLSCHAFT WARTECK INVEST STEIGERTE IM 1. HALBJAHR 2009 DAS KONZERNERGEBNIS. VOR NEUBEWERTUNG DER LIEGENSCHAFTEN STIEG DER KONZERNGEWINN UM 43.5 PROZENT AUF CHF 6.06 MIO. (VORJAHR CHF 4.22 MIO.). UNTER BERÜCKSICHTIGUNG DES BEWERTUNGSERGEBNISSES STIEG DER KONZERNGEWINN GAR UM 61.7 PROZENT AUF CHF 6.70 MIO. (VORJAHR CHF 4.15 MIO.).

PD. Warteck Invest vergrösserte im 1. Halbjahr 2009 das ImmobilienPortfolio durch den Kauf zweier Liegenschaften weiter. Es erreicht nun einen Marktwert von CHF 453.85 Mio. Dies entspricht gegenber dem Jahresbeginn einer Zunahme von 2.7 Prozent (CHF 441.78 Mio.). Mit diesem Portfolio wurden in den ersten sechs Monaten CHF 13.29 Mio. an Mietzinseinnahmen erwirtschaftet, was einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr von 11.2 Prozent entspricht (CHF 11.95 Mio.), wie Warteck Invest mitteilt. Die Leerstandsquote beträgt 3.3 Prozent (Vorjahr 3.9 Prozent). Der Aufwand für den Betrieb und den Unterhalt der Liegenschaften fiel mit CHF 1.85 Mio. um 5.4 Prozent tiefer als im Vorjahr aus (CHF 1.95 Mio.). Die periodische Neubewertung durch die unabhängigen Experten der PricewaterhouseCoopers AG führten zu einer leichten Aufwertung des Portfolios um 0.1Prozent bzw. CHF 0.65 Mio. (Vorjahr Abwertung um CHF 0.08

Mio.). Der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) wurde um 21.8 Prozent auf CHF 10.64 Mio. (Vorjahr 8.74 Mio.) gesteigert. Bedingt durch die Aufnahme neuer Kredite zur Finanzierung von Akquisitionen und Projekten stieg der Netto-Finanzaufwand um 19.0 Prozent auf CHF 3.59 Mio. (Vorjahr CHF 3.02 Mio.). Der durchschnittlich bezahlte Fremdkapitalzins betrug 3.18 Prozent (Vorjahr 2.94 Prozent); dies bei einer kapitalgewichteten durchschnittlichen Laufzeit der Kredite am Bilanzstichtag von komfortablen 5 Jahren und 11 Monaten.

Aus dem Verkauf von zwei Liegenschaften konnte ein Gewinn vor Steuern von CHF 0.52 Mio. realisiert werden. Durch Optimierungen im Bereich der Grundstückgewinnsteuern konnte die Steuerbelastung reduziert werden, so dass das erste Halbjahr mit einem Konzerngewinn von CHF 6.70 Mio. abgeschlossen werden konnte (Vorjahr CHF 4.15 Mio.), was dem zweitbesten Semesterergebnis in der Geschichte der Warteck Invest entspricht.

KRISENRESISTENTE AKTIEN

Die Namenaktien notierten am 30.6. bei CHF 1›535, was einer Steigerung von 4.1 Prozent gegenüber dem Jahresanfangskurs von CHF 1›475 entspricht. Die Prämie auf den Inneren Wert (NAV) betrug am Stichtag 16.8 Prozent. Zusammen mit der im Mai ausgeschütteten Dividende von CHF 62 pro Aktie erreichte der Titel im ersten Halbjahr eine Gesamtrendite von 8.3 Prozent. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE 24. September 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich

Verhindert die Ausnützungsziffer die Erstellung von günstigem Wohnraum?

Referenten: Peter Jäggi, Karl Steiner AG; Stefan Bitterli, Kantonsbaumeister Kanton Zürich.

Die Sanierungsrate in der Schweiz beträgt durchschnittlich 1,3 Prozent aller Gebäudeflächen pro Jahr. Das ist wenig. Doch wer eine Wohnung renoviert, wird mit hohen Kosten konfrontiert.

Die Mietzinse müssen angepasst und die Liegenschaften neu geschätzt werden. Oft würde eine Ausweitung der Angebotsflächen eine ausgezeichnete Möglichkeit bieten, die Kostenspirale zu durchbrechen. Aber da steht die Ausnützungsziffer im Weg. Ist diese noch zeitgemäss?

29. Oktober 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich

Günstiger Wohnraum: Konzepte und Massnahmen Günstiger Wohnraum wird knapp. Die Tendenz im Wohnungsbau zeigt in eine andere Richtung: Energieeffizienz, Qualität der Materialien und verteuertes Bauland sorgen für steigende Aufwendungen beim Bauen und damit für höhere Mieten. Doch oft sind es auch behördliche Auflagen, die es einem Projektentwickler schwer machen, günstigen Wohnraum zu schaffen. Welche Konzepte können die Promotoren anwenden? Wie gross ist die Nachfrage nach günstigem Wohnraum? Können Sanierungen für Abhilfe sorgen?

Die Teilnahme kostet Fr. 60.– Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch.

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Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

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