SCHWEIZER
Ausgabe 078_ 4. Jahrgang / 21. September 2009
IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
INHALT 02
Shoppingcenter Europa
04
Hotelmarkt weltweit
05
Leerstandsentwicklung
07
Nachrichten
07
Nachhaltigkeitsstudie Sarasin
08
Nachrichten
08
Züblin
09
Immobilien Finanzmärkte Schweiz – Immobilenfonds – Immobilienaktien – Kurse nichtkotierter Nebenwerte
11
Marktkommentar
12
Trendwende in USA
14
Versicherer schichten um
14
Impressum
Leerwohnungsbestand: Differenzierte Betrachtung Die Leerwohnungsziffer sinkt, trotz der regen Bautätigkeit. Wir sehen die Baustellen und fragen uns, warum das so ist? Dem Investor gefällt diese Tendenz bestens, denn tiefe Leerstände bedeuten geringe Mietausfälle. Doch daraus abzuleiten, dass sich ein Investment in Wohnimmobilien überall und auf längere Sicht lohnt, ist zu einfach. Denn die Leerwohnungsziffer, wie sie heute erhoben wird, nützt als Benchmark nur Remi Buchschacher Redaktionsleiter beschränkt – sie hat über die Zeit an Aussagekraft eingebüsst. Dass eine Wohnung am Stichtag leer, das heisst nicht bewohnt sein darf, und zu dauernder Miete oder zum Kauf ausgeschrieben sein muss, entspricht je länger je mehr nicht mehr den Gegebenheiten auf dem Mietwohnungsmarkt. Das kritisiert auch der Hauseigentümerveband. Die Forderung nach einer hohen Anzahl leer stehenden Wohnungen im Sinne der Leerwohnungsziffer sei ökonomisch wie auch ökologisch unangebracht, schreibt der HEV in einer Pressemitteilung. Ein Überangebot mit unzählig leer stehenden Wohnungen, stelle enorme Summen an brach liegenden Investitionen dar, welche der Volkswirtschaft entzogen sind. Aus diesen Gründen rät der HEV, gelassen auf die leicht rückläufige Leerwohnungsziffer zu reagieren. In den meisten Regionen der Schweiz funktioniert und spielt der Immobilienmarkt und es exisitert ein grosses und gutes Wohnungsangebot. Remi Buchschacher
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SCHWEIZER Verhindert die Ausnützungsziffer die IMMOBILIENGESPRÄCHE Erstellung von günstigem Wohnraum?
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Verhindert die Ausnützungsziffer die Erstellung von günstigem Wohnraum? Referenten: Jäggi, Karl Steiner/ AG; Stefan Bitterli, Kantonsbaumeister Kanton // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AGPeter / 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch // Zürich Die Sanierungsrate in der Schweiz beträgt durchschnittlich 1,3 Prozent aller Gebäudeflächen pro Jahr. Das ist wenig. Doch wer eine Wohnung renoviert, wird mit hohen Kosten konfrontiert. Die Mietzinse müssen angepasst und die Liegenschaften neu geschätzt werden. Oft würde eine Ausweitung der Angebotsflächen eine ausgezeichnete Möglichkeit bieten, die Kostenspirale zu durchbrechen. Aber da steht die Ausnützungsziffer im Weg. Ist diese noch zeitgemäss?
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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RETAILIMMOBILIEN
In Europa bis 2011 weniger neue Shoppingcenter Die Türkei und Russland sind bis Ende 2010 die Spitzenreiter bei den Neueröffnungen von Shoppingcentern. Im Jahr 2011 wird das niedrigste Fertigstellungsvolumen seit 2003 erwartet: Das Investmentvolumen ist um 54 Prozent eingebrochen.
PD. Nach Angaben des neuesten «European Shopping Centre Development Reports» des internationalen Immobilienberaters Cushman & Wakefield (C&W) ist die Anzahl der Shoppingcenter-Neueröffnungen in diesem Jahr europaweit zurückgegangen und wird bis 2011 weiter sinken: Die Immobilienberater prognostizieren für das laufende Jahr die Neueröffnung von etwa 8,7 Mio. qm Shoppingcenter-Flächen, 5 Prozent weniger als 2008. Im nächsten Jahr wird sich die Summe der Fertigstellungen und Center-Erweiterungen auf nur noch 7 Mio. qm belaufen, um dann in 2011 auf 5 Mio. qm zu sinken – der tiefste Stand seit 2003. Im ersten Halbjahr dieses Jahres wurden in Europa 3,1 Mio. qm Flächen in 145 neuen Shoppingcentern eröffnet,
18 Prozent weniger als im Vorjahresvergleichszeitraum. Die meisten neuen Flächen kamen in Russland auf den Markt, wo ca. 580 000 qm eröffnet wurden, 45 Prozent davon in Moskau. In Westeuropa lag Italien mit 18 neuen Centern und über 370 000 qm an der Spitze, in Deutschland (149 000 qm) und den Niederlanden (114 000 qm) wurde ebenfalls relativ starke Aktivität im Baufertigstellungssegment registriert. Türkei und Russland führend
Mit einem prognostizierten Fertigstellungsvolumen von 2 Mio. qm bzw. 1,8 Mio. qm führen die Türkei und Russland auch im nächsten Jahr das Feld im Bereich der neuen Centerflächen an. In Westeuropa wird 2010 das grösste Neubauvolumen in Frankreich auf den Markt kommen – der Focus der Entwickler liegt dabei auf mittelgrossen Centern in sogenannten B-Standorten. Ein Blick auf das prozentuale Wachstum macht deutlich, dass die Länder in Zentral- und Ost-Europa mit grossen Schritten aufholen: So dürfte zum Beispiel das Flächenangebot in Bulgarien in den nächsten >>>
Im ersten Halbjahr 2009 wurden in Europa 18 Prozent weniger Shoppingcenter-Flächen auf den Markt gebracht.
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18 Monaten um 255 Prozent steigen, wenn alle Projekte wie geplant eröffnen. Und Lettland verfügt mittlerweile über eine Pro-Kopf-Flächenversorgung wie Grossbritannien, Frankreich und Spanien. «2011 werden die Fertigstellungen in Europa im Vergleich zum Spitzenjahr 2007 um 45 Prozent gesunken sein», erklärt Inga Schwarz, Leiterin des C&W-Researchs in Deutschland, «doch sind wir von einem kompletten Stillstand weit entfernt. Einige der grossen Player nutzen die mit dem Markttief einhergehenden Vorteile für ihre nationale und internationale Expansion – auch vor dem Hintergrund des weiterhin hohen Eigenkapitalanteils.»
die deutschen offenen Immobilienfonds sind wieder zurück am Markt und an Core-Produkten interessiert», so Schwarz weiter. •
Volumen um 54 Prozent eingebrochen
Europaweit sind ShoppingcenterInvestments in den ersten sechs Monaten dieses Jahres um 54 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum eingebrochen und beliefen sich insgesamt auf 8,3 Mrd. Euro. Während in Osteuropa von einem Stillstand in diesem Investmentsegment gesprochen werden muss, sind Investoren durchaus aktiv in etablierten Märkten wie Grossbritannien, Deutschland, Frankreich und
Spanien. Zudem gibt es Anzeichen dafür, dass sich nach zwei Jahren des Anstiegs die Renditen nun europaweit stabilisieren. «Insbesondere
Geplante Fertigstellungen 2. Halbjahr 2009 bis 2010 R ang
L and
m²
1. Türkei 2. Russl and 3. Fr ankreich 4. Italien 5. Polen 6. Rum änien 7. Bulgarien 8. Spanien 9. Grossbritannien 10. Deutschl and
Quelle: C&W European Shopping Centre Development Report 09/09
>>>
Fl ächenwachstum insgesa mt
2.076.367 1.815.000 1.172.405 867.625 789.130 681.229 496.075 470.972 454.415 359.540
41,8 % 19,5 % 7,5 % 7,1 % 12,3 % 33,6 % 254,8 % 4,8 % 2,9 % 2,8 %
Shoppingcenter-Eröffnungen im 1. Halbjahr 2009 578.717m 2
Russland 370.379m
Italien 284.932m 2
Türkei Polen
246.100m 2
Portugal
166.825m
Deutschland
166.300m 2
Niederlande
165.500m 2
Rumänien
151.945m 2
Ukraine
150.000m 2
Frankreich m 0 2
2
2
119.955m 2 100.000
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300.000
400.000
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HOTELBAU WELTWEIT
Zahl der First-Class- und Luxushotels steigt Die Top-Hotellerie wächst weltweit: In den nächsten vier Jahren werden global über 4100 neue First-Classund Luxushotels eröffnet. Allein in der Schweiz stehen 59 Immobilienentwicklungen an. Damit steigt die Zahl der Vier- und Fünf-Sterne-Hotels um knapp fünf Prozent. In Europa steigt die Zahl der Tophotels bis 2012 um circa zwei Prozent an. Das gibt der Informationsdienst tophotelprojects.com bek annt.
PD. Auch bei einem leichten Rückgang der Hotelprojekte infolge der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise ist in allen Regionen ein starker bis sehr starker Zuwachs bei den First-Class- und Luxushotels zu verzeichnen, teilt tophotelprojects mit. Selbst bei den unteren Hotelkategorien erhöht sich die Zahl der Marktteilnehmer: in Deutschland wächst die Zahl der Ein- bis Drei-Sterne-Hotels in den nächsten Jahren um 1,2 Prozent, in Österreich um 0,4 Prozent und in der Schweiz um 0,5 Prozent. In Europa werden derzeit über 1380 First-Class- und Luxushotels entwickelt beziehungsweise gebaut. Zwei Drittel davon sind in der Kategorie Vier Sterne (First Class) einzuordnen. Obwohl das Segment Business Travel aktuell schwere Einbussen ausweist, werden in den nächsten Jahren zahlreiche moderne Geschäftsreisehotels auf dem Markt kommen. Allein in Deutschland stehen über 360 Hotelprojekte an, in Österreich 66 Neubauten und in der Schweiz 59 Immobilienentwicklungen. Damit steigt die Zahl der Vier- und Fünf-Sterne-
Das Segment der Luxushotels wächst überdurchschnittlich. Die Nachfrage hingegen ist im Mittelklassbereich am grössten.
Hotels in Deutschland um rund sieben Prozent an, in Österreich um etwa zwei Prozent und in der Schweiz um knapp fünf Prozent. In Europa steigt die Zahl der Tophotels bis 2012 um circa zwei Prozent an. In Europa (rund 37.780 Hotels) wird somit der Verdrängungswettbewerb verschärft. USA voran
Das stärkste Wachstum weist nach wie vor der Hotelmarkt USA auf. Trotz einer leicht rückläufigen Zahl an Neubauprojekten steigt die Zahl der Tophotels in den nächsten vier Jahren um fast 30 Prozent an. Rund ein Drittel der 850 Projekte werden Luxushotels. Wer mit dem Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise die USA abgeschrieben hat, der irrt: Dort zeichnet sich eine frühe Erholung der Konjunktur ab – und die Hotelinvestitionen werden wieder angekurbelt. Zahlreiche neue Hotelmarkenent-
wicklungen und Zimmerkonzepte werden von US-Hotelketten geleistet und weltweit etabliert. Unter den zehn grössten Hotelketten der Welt sind acht aus den USA: Wyndham, Marriott, Hilton, Choice, Best Western, Starwood, Carlson und Hyatt. Der Mittlere Osten und Ostasien sind ebenfalls eine Boomregion in Sachen neuer Tophotels. Hier steigt die Anzahl der Häuser – derzeit rund 15.300 bestehende Betriebe – um fast elf Prozent. Allein am Arabischen Golf werden über 430 neue First-Class- & Luxushotels entwickelt, über die Hälfte davon in den Vereinigten Arabischem Emiraten. Alle internationalen Hotelketten sind in den VAE-Destinationen vertreten oder bereiten den Markteinstieg vor. Bedarf bei den Hotelinvestitionen in den Emiraten besteht bei Mittelklasse- und Economyhotels für Geschäftsreisende. •
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LEERSTANDSENTWICKLUNG
Eine Entspannung zeichnet sich ab Die Leerwohnungsziffer ist 2009 gesunken und liegt aktuell bei 0.90 Prozent (2008: 0.97 Prozent). Das gibt die Credit Suisse bek annt. Der nach wie vor tiefe Leerstand sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch auf dem Schweizer Wohnimmobilienmarkt ein «Wetterumschwung» im Gange ist. Ist doch die Angebotsziffer seit einem halben Jahr wieder im Steigen begriffen.
CS. «Wider Erwarten sind die Leerstände auf dem Schweizer Wohnungsmarkt 2009 nochmals gesunken. Per Stichtag 1. Juni standen insgesamt 34’761 Wohnungen leer, was einer Leerwohnungsziffer von 0.90 Prozent entspricht (2008: 0.97 Prozent)», schreibt die Credit Suisse. Dabei sei sowohl bei Mietwohnungen, Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäusern ein Rückgang festzustellen. Auch in Bezug auf die Wohnungsgrössen zeichnet sich ein sehr homogenes Bild ab. Einzig bei Wohnungen mit 6 Zimmern und mehr ist ein leichter Anstieg der Leerstände festzustellen (+
Wohnungen stehen nur selten leer zwischen zwei Mietern. Die Leerwohungsziffer trägt diesem Umstand kaum Rechnung. 75 Wohneinheiten). Der Grund für diesen nochmaligen Rückgang der Leerstände ist in der immer noch starken Zuwanderung ausländischer Personen in die Schweiz zu finden, die erst im Laufe dieses Jahres eine markante Abschwächung erfährt. Mit
dieser immer noch hohen Nachfrage nach neuem Wohnraum konnte das ebenfalls hohe Angebot an neuen Wohnungen nicht mithalten. Meistens inken die Leerstände. In der Mehrzahl der Kantone sind die >>> Leerstände gesunken.
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Das Schweizer Immobilien-Magazin
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/// 18_2009 / Seite 6
Am deutlichsten fiel der Rückgang laut CS in den Kantonen Schaffhausen (-0.45 Prozentpunkte), Appenzell Ausserrhoden (-0.45 Prozentpunkte) und Wallis (-0.32 Prozentpunkte) aus. In einigen Kantonen ist aber auch ein Anstieg der Leerstände zu verzeichnen – wenn auch oftmals nur geringfügig. Der geringe Anstieg in Genf und Zürich signalisiert, dass sich die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt der beiden Finanzzentren nicht noch weiter verschlimmert hat. Von einer Entspannung kann aber noch nicht gesprochen werden. Einzig im Kanton Appenzell Innerrhoden ist ein stärkerer Anstieg der Leerstände festzustellen (+ 0.29 Prozentpunkte). Der zweitstärkste Anstieg im Kanton Schwyz fiel bereits um einiges geringer aus (+0.08 Prozentpunkte).
–spiegeln beide Veränderungsraten doch die gleiche Marktentwicklung wider. Aktuell beläuft sich die Angebotsziffer auf 3.08 Prozent. Damit ist die Anzahl auf dem Markt angebotener Wohnungen inert Jahresfrist bereits um 0.25 Prozentpunkte angestiegen. Ein Blick auf die vorherigen Quartale zeigt, dass sich das Angebot bis Ende 2008 weiter verknappt hat, waren im 4. Quartal 2008 doch bloss 2.82 Prozent aller Wohnungen auf dem Markt ausgeschrieben. Seit einem halben Jahr ist die Anzahl auf dem Markt verfügbaren Wohnungen jedoch wieder am Steigen. Das ist auf die in den letzten Monaten weniger stark ausgeprägte Zuwanderung zurückzuführen. Im ersten Halbjahr 2009 lag diese zwar noch über dem langjährigen Mittel, aber bereits 29 Prozent tiefer als im Vorjahr. Die steigende Angebotsziffer deutet darauf hin, dass die Leerstände wohl bereits Ende 2008 ihren Tiefststand erreicht haben und seither wieder zunehmen. Die Trendumkehr am Schweizer Wohnimmobilienmarkt ist demnach bereits erfolgt. •
>>>
Die Angebotsziffer lässt tiefer blicken
Die Leerstände spiegeln nur einen Teil des Marktergebnisses wider. Kann sich doch hinter einem tiefen Leerstand durchaus ein reger Wohnungswechsel verbergen. Zudem
stellt die in der Praxis durchgeführte Erhebung der Leerwohnungsziffer nicht die optimale Messgrösse der Entwicklung des Marktergebnisses dar. Mit Verspätung erk annt
Einerseits wird die Leerwohnungszählung bloss jährlich durchgeführt, was eine veränderte Marktsituation unter Umständen erst mit Verspätung erkennen lässt. Anderseits ist die Erhebung nur eine Momentaufnahme an einem Stichtag, was gerade auf kleinen räumlichen Aggregaten anfällig auf Verzerrungen ist. Können hier doch bereits wenige leere Wohnungen mehr oder weniger massive Ausschläge in der Leerwohnungsziffer bewirken. Beim Vergleich von Leerwohnungs- und Angebotsziffer gilt zu beachten, dass angebotene Wohnungen selten leer stehen. Entsprechend liegt die Angebotsziffer im Normalfall über der Leerwohnungsziffer. Die Zahlen sind demnach nicht direct miteinander vergleichbar. Veränderungen in den beiden Kennzahlen verlaufen aber zumeist parallel
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NACHHALTIGKEIT NACHRICHTEN Bosch bei UBS Die UBS AST Anlagegruppe Immobilien Schweiz hat den Zuschlag für eine Sacheinlagetransaktion mit der Pensionskasse Bosch Schweiz erhalten. Als prefered Partner, konnte sich die UBS AST gegenüber den Mitbewerbern durchsetzen. Die Pensionskasse wird einen substanziellen Teil ihrer direkt gehaltenen Immobilien in der Grössenordnung von rund CHF 100 Mio. per 1. Oktober 2009 in die UBS AST einbringen und erhält im Gegenzug Ansprüche an der Anlagegruppe Immobilien Schweiz.
Neuer Vertrag Die BFW Liegenschaften AG (SIX Swiss Exchange: BLIN) hat die VERIT Verwaltungs- und Immobilien-Gesellschaft erneut als Vertragspartner ausgewählt. Im neuen Vertragsabschluss wurden der Dienstleistungsumfang der VERIT ausgedehnt und die Gesamtverwaltungskosten optimiert.
Land Securities und British Land liegen vorn Gebäude stellen den grössten Endverbrauchsektor von Energie dar. Mit einer eigenen Bewertungsmethode geht die Bank Sarasin der Frage nach, wer bei den Immobiliengesellschaften die Nase vorn hat: Allen voran reüssieren Land Securities und British Land.
PD. Gebäude prägen Städte und Landschaften und zeichnen sich durch ihre Langlebigkeit und Kapitalintensität aus. Dass eine nachhaltige Entwicklung ohne den Einbezug von Gebäuden undenkbar ist, zeigt die Tatsache, dass Bau und Betrieb von Gebäuden für 40 Prozent des globalen Primärenergieverbrauchs verantwortlich sind. Die neue Nachhaltigkeitsstudie der Bank Sarasin mit dem Titel «Auf nachhaltige Gebäude bauen» beleuchtet zentrale Aspekte des Immobiliensektors wie
die Potenziale und Kriterien für umweltfreundliches Bauen, Renditeaussichten von nachhaltigen Immobilienanlagen sowie den Einbezug von Immobiliengesellschaften in ein nachhaltiges Portfolio. Kein Klimaschutz ohne nachhaltiges Bauen
«Jede wirksame Klimaschutzstrategie muss Gebäude mit einbeziehen. Vor allem bei der Sanierung von Altbauten besteht ein riesiges und weitgehend ungenutztes Potenzial für die Einsparung von Energie und die Reduktion von Emissionen», sagt Klaus Kämpf, Sustainability Research und Studienautor. Die wichtigsten Faktoren für den Wert einer Immobilie sind der Standort und die Nutzungsart, wobei lokale Gegebenheiten und die Lage den grössten Einfluss auf die Wertentwicklung haben. Angesichts der begrenzten Verfügbarkeit fossiler Energieträger sowie >>>
UBS wechselt Index Die UBS hat beschlossen, als Benchmark für börsennotierte Immobilienfonds in der Schweiz anstelle des Rüd Blass Immobilienfonds Index, den SWX Immobilienfonds Index (TR) zu verwenden. Der Hauptgrund für die Umstellung sei die höhere Marktakzeptanz und die langjährige Zeitreihe (seit 1995) der neuen Benchmark. Der Index bildet den kompletten Markt ab, da er alle börsennotierten Immobilienfonds in der Schweiz enthält, während der Rüd Blass Immobilienfonds Index auf die zehn grössten Fonds begrenzt ist. Nachhaltigkeit wird bei Immobilien immer wichtiger.
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF des Klimawandels gewinnt die Senkung des Energieverbrauchs von Gebäuden und die Nutzung von erneuerbarer Energiequellen an Bedeutung. Die zunächst zwar höheren Ausgaben für den nachhaltigen Bau oder die Sanierung von Liegenschaften zahlen sich durch geringere Nebenkosten, höhere Mieteinnahmen und einen besseren Marktwert aus. Eine nachhaltige Bauweise wird damit zunehmend wertbestimmend. Was versteht Sarasin unter Nachhaltigkeit? «Unter nachhaltigem Wirtschaften versteht die Bank Sarasin die Herstellung von Gütern und
>>>
NACHRICHTEN Wandelanleihe Die Allreal Holding AG platzierte im Rahmen eines BookbuildingVerfahrens eine Wandelanleihe. Die endgültigen Konditionen der Anleihe lauten wie folgt: Emissionsbetrag CHF 175 Millionen. Coupon 2.125 Prozent p.a. Laufzeit 5 Jahre, bis zum 19. September 2014. Stückelung CHF 5000 Nennwert. Wandelpreis CHF 142.50. Jede Obligation im Nennwert von CHF 5000 kann ab dem 18. November 2009 bis zum 19. September 2014 in Namenaktien Allreal gewandelt werden. Fraktionen werden in bar ausgeglichen. Liberierung: 9. Oktober 2009. Die Kotierung der Wandelanleihe an der SIX Swiss Exchange wurde auf den 7. Oktober 2009 beantragt. Valor/ISIN Wandelanleihe 10 553 767/ISIN CH0105537671. Valor/ISIN/Ticker Namenaktie 883 756/CH0008837566/ALLN. Zusätzlich hat Allreal der Zürcher Kantonalbank eine Mehrzuteilungsoption im Betrag von CHF 25 Millionen gewährt.
Invesco investiert Invesco Real Estate investiert für den iii-BVK Europa-ImmobilienSpezialfonds in Edinburgh, UK und Orléans, Frankreich insgesamt 75 Mio. Euro. Zum einen handelt es sich um die Erweiterung der bereits im Portfolio befindlichen Logistikimmobilie Boigny sur Bionne bei Orléans, zum anderen hat der Fonds die zwei zusammenhängenden Bürogebäude «New Uberior House» und «Princess Exchange» mit einer Gesamtfläche von fast 15 000 qm in Edingburgh zum Preis von rund 65 Mio. Euro erworben. Verkäufer von «New Uberior House» und «Princes Exchange» ist Crown Estate. Die Transaktion wurde von Jones Lang LaSalle begleitet.
/// 18_2009 / Seite 8 Dienstleistungen mit breiter gesellschaftlicher Akzeptanz unter Verwendung von möglichst konfliktarmen Produktionsmethoden», sagt Klaus Kämpf. Das aktuelle Research Universum der Bank Sarasin umfasst 160 Immobilienaktiengesellschaften aus 17 Ländern. 64 davon hat die Bank Sarasin als nachhaltig eingestuft. Am besten schnitten zwei britische Unternehmen ab: Land Securities und British Land. Die beiden französischen Immobiliengesellschaften Gecina und Unibail-Rodamco können als weitere überdurchschnittlich. •
ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING AG
Unabhängige Bewerter ausgewechselt Die Züblin Immobilien Holding AG wechselt die unabhängigen Bewerter zum Halbjahresabschluss per 30. September. Diese Änderung erfolge in Anlehnung an den branchenüblichen Standard, welcher eine periodische Rotation der Bewerter vorsieht. In Deutschland wurden zwei weitere Immobilien verk auft.
PD. Seit Züblin 1998 die Immobilienstrategie umsetzte, haben die beiden externen Bewerter, Jones Lang LaSalle und CB Richard Ellis, das Portfolio bewertet. Gestützt auf den branchenüblichen Standard, hat der Verwaltungsrat entschieden, die Bewerter per 30. September 2009 zu wechseln. Neu wurde Wüest & Partner AG, Zürich, als leitender Bewerter ausgewählt. Wüest & Partner wird die Bewertungen für die Schweiz und
Deutschland direkt ausführen, während sie die Bewertungen in Frankreich, den Niederlanden und Belgien koordinieren. In Frankreich wird BNP Paribas Real Estate (früher Atisreal) und in den Niederlanden/ Belgien Troostwijk die Bewertungen vor Ort übernehmen. Das Bürogebäude an der Eisenstrasse in Rüsselsheim mit einer Fläche von 10 094 qm, welches seit längerer Zeit zu 89 Prozent leer stand, hat Züblin verkauft, wie auch die voll vermietete Einzelhandelsimmobilie an der Massener Strasse 61 in Unna mit 1090 qm. Der Mietertrag für beide Immobilien betrug 157 000 Euro. Der Verkaufspreis von 2,9 Mio. Euro lag leicht unter dem Marktwert per 31. März 2009. Der Verkauf entspreche der Strategie von Züblin, sich auf energieeffiziente Büroimmobilien an erstklassiger Lage und in ausgewählten Städten in der Schweiz, Frankreich und Deutschland zu konzentrieren. •
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49.80
58.25
1 367 800 308
1 442 085 UBS LEMAN RES. FONCIPARS
60.25
68.00
3.59% 12.86% 11.75%
1.41%
63.00
73.00
697 757 724
1 442 087 UBS SWISS MIXED SIMA
72.50
87.90
3.70% 21.24% 17.55%
1.27%
77.05
86.75
4 339 427 598
1 442 088 UBS SWISS COM. SWISSREAL
57.30
61.75
4.13%
1.78%
50.80
61.75
802 794 460
Ø(1)
3.15%
7.77% 19.53% Ø SWITT 17.70%
13.49%
Ø Total 1.60%
IMMOBILIENAKTIEN
09.07.2009
CH -VALOREN AKTIEN NAME NAV
BÖRSEN - AUS- ECART PERF. MTL . KURSE SEIT 1.1.08 KURS SCHÜT- Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST TUNGS- JAN . 09 RENDITE
883 756 ALLREAL HOLDING
1 820 611 BFW LIEGENSCHAF TEN N
108.60
125.50
4.06% 15.56% 21.96% 3.73% -21.01% 48.38%
30.70
24.25
140.10
119.00
1 731 394 INTERSHOP
236.90
1 110 887 MOBIMO
177.20
255 740 ESPACE REAL ESTATE
131.70
626 305 240
15.00
26.50
113 762 813
105.00
128.00
156 355 052
9.47%
0.94%
260.00
301.00
318 864 000
- 8.01% 21.55%
6.08%
121.80
160.00
637 458 884
6.04%
41.25
61.55
2 588 585 717
9.45% 10.04%
39.15
54.15
1 205 206 034
292.00
7.03% 23.26%
163.00
5.59%
- 0.57% 19.83%
61.00
60.65
4.16%
803 838 SWISS PRIME SITE
58.10
52.20
6.60% -10.15%
261 948 WARTECK INVEST
1309.00
1675.00
6.51
4.98
105.10
0.52%
6.74%
3.75%
5.00%
BÖRSEN K APITALISIERUNG
n. kot ier t
3.18% -15.06%
1 829 415 P SP SWISS PROPERT Y
2 183 118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING
23 500 774 138
27.96%
17.76%
1.01%
1280.00
1600.00
189 040 500
2.03% -23.50%
8.32%
5.16%
3.20
5.50
143 317 926
Ø
Ø
REAL
4.46%
-1.28%
17.14%
Ø Total 6.02% 5 978 896 166
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 18_2009 / Seite 10
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE
02.09.2009
NOM . BRUTTO - VALOREN - BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF WERT DIVIDENDE NUMMER 2009 2009
250
0.00
50
140241 N Agruna AG 155753 N
Bürgerhaus AG, Bern
100 10202256 N C a saInvest AG, Rheintal
3 500.00
4 000.00
10
3 750.00
4 100.00
705.00 140.00
1 100.00
51
1 000.00
1 400.00
11
185.00
50
150.00
165.00
10
118.00
120.00
500
10
3.75
255740 N Espace Re al Estate AG, Biel
109.50
130.00
100
25
2.50
363758 I
750.00
750.00
50
10
4582551 N
F TB Holding SA, Brissago
11.60
12.40
200
500
600.00 3490024 N Gesell sch. für Erst. billiger Wohnhäuser in W-thur 35 500.00
35 600.00
4
500
150.00
400
40.00
1000 250
3
7 250.00
9 000.00
8
1 250.00
24
1 025.00
1 750.00
17
80.00
197641 N Konkordia AG Nom 1000
5
5 500.00
20.00
197640 N Konkordia AG Nom 250
2
1 300.00
1 36.00
800
208.00
5
257750 I Im mobiliare Phar m a park SA, Barbengo
254593 N MSA Im mobilien, Adliswil 2766143 N
0.00
Paga meno Invest AG N
100.00
180.00
20
190.00
50
100.00
180.00
198
2766145 P S Paga meno Invest AG P S
25.00 3264862 N
600
12.40 7400
7 700.00
100 500
12.25
28 250.00
910.00
0.00
191008 N Im mges Via m al a, Thusis
670.00
7 350.00
10 100
Funda menta Re al Estate AG
4
Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
2989760 I Re al Estate Holding
1
3 300.00
1.00
1.05
500
1.00
225664 I SAE Im mobilien AG, Unter ägeri
1 750.00
2 350.00
10
2 110.00
231303 I Sia - Haus AG, Zürich
4 300.00
5 000.00
3
4 850.00
0.40
0.50
8665
12 500.00
12 500.00
6 500.00
1789702 I Sihl M anegg Im mobilien AG
0.45
1.00 5000
100
0.00
253801 N
Tersa AG
2
8 300.00
1000
120.00
172525 N
TL Im mobilien AG
11 500.00
1
5 250.00
1000
260.00
256969 N
Tuwag Im mobilien AG,Wädenswil
1
11 200.00
15 500.00
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3
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 18_2009 / Seite 11
MARKTKOMMENTAR
Immobilienwerte gestärkt Die Schweizer Immobilienaktien (REAL Index) notieren per 16. September 2009 bei 1151.45 Punkten. Für den September entspricht das einer Rendite von 2.65 Prozent und für das laufende Jahr konnten sie somit ihren Wert um 16.98 Prozent steigern. Die Ergebnisse der Berichtssaison haben die Immobilienwerte gestärkt.
Die Aktie von Allreal hat sich seit der Publikation der Halbjahreszahlen entgegen dem Trend entwickelt. Das kann einerseits durch die netto negative Neubewertung der Liegenschaften begründet werden, andererseits erzeugte die Ankündigung über die Emission einer Wandelanleihe Druck auf den Kurs der Aktie, da die Herausgabe eines Wandlers automatisch zu einer Verwässerung des Kapitals führt. Die Wandelanleihe wurde am 15. September 2009 platziert und erfreute sich reger Nachfrage, es wurde
nachträglich sogar die Mehrzuteilungsoption ausgeübt und somit 200 Millionen an Kapital aufgenommen. Der Kurs der Aktie dürfte sich in den nächsten Tagen leicht erholen. Am 14. September hat Swiss Prime Site das Übernahmeangebot zu Gunsten der Jelmoli-Aktionäre von 8.1 auf 8.2 erhöht. Klaus Wecken hat aufgrund der leichten Erhöhung des Angebots entschieden seine Beteiligung von 8.4 Prozent nun anzudienen. Das Zustandekommen des Angebots ist dadurch sehr wahrscheinlich und das rasche Zusammenführen der Unternehmen dürfte die angestrebten Ertrags- und Kostenvorteile freisetzen. Die Schweizer Immobilienfonds (SWITT Index) schlossen per 16. September 2009 bei einem Stand von 227.845 Punkten. Für den September entspricht das einer Rendite von 1.52 Prozent und seit Jahresanfang einer Wertsteigerung von 13.63 Prozent. Die Immobilienfonds erreichten mit diesem Indexstand ein Allzeithoch.
Das wiederspiegelt die hohe Nachfrage institutioneller Investoren nach dem kotierten Schweizer Immobilienmarkt, besonders im Bereich von niedriger Fremdkapitalisierung und hohem Wohnimmobilienanteil. Grosses Aufholpotenzial
Vergleichen wir zum Jahrestag der Lehman Brothers Insolvenz die Immobilienfonds mit dem Immobilienaktien für den Zeitraum der letzten zwölf Monate, so notieren die Aktien rund 9 Prozent tiefer als vor einem Jahr, wobei die Fonds 10 Prozent höher gehandelt werden als es vor der Lehman-Pleite der Fall war. Glaubt man der Mehrheit der Ökonomen, die zunehmend von einer schnelleren Erholung der Wirtschaft sprechen als bislang erwartet wurde, besonders auch für die Schweiz, so haben die Immobilienaktien überdurchschnittliches Aufholpotenzial. • Nicolas Hatt, Swiss Finance & Property
ANZE IGE
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 18_2009 / Seite 12
Einige Märkte in den USA erholen sich langsam von der Krise. Prognostiker sehen eine Trendwende.
US-WOHNUNGSMARKT
Trendwende in Sichtweite In den letzten Monaten zeigte der US-Wohnungsmarkt erste Zeichen der Erholung. Sie erfolge jedoch nur langsam, da die Nachfrage unter der steigenden Zahl von Arbeitslosen leidet, schreibt die Credit Suisse. Auch Zwangsversteigerungen tragen zum hohen Angebot bei.
PD. In den vergangenen Monaten zeigte der US-Wohnungsmarkt vermehrt Zeichen der Erholung. Es gibt wieder Käufer, und das sorgt für höhere Verkaufszahlen, allerdings auf
einem noch immer sehr tiefen Niveau. So nahm der Verkauf gebrauchter und neuer Wohnimmobilien um 7.2 Prozent zu, wie die Credit Suisse bekannt gibt. Im Juli waren es sogar 9.6 Prozent. Dies liess den Case-Shiller-Eigenheim-Preisindex für die 20 grössten Städte im zweiten Monat in Folge ansteigen, nachdem er seit Juli 2006 mehr als 30 Prozent eingebüsst hatte. «Wir halten es durchaus für möglich, dass die Trendwende kurz bevorsteht. Die Erholung wird jedoch nur langsam erfolgen, da die Nachfrage unter der steigenden Zahl von Arbeitslosen leidet. Auch die Zwangsversteigerun-
gen werden zu einem hohen Angebot auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt beitragen», schreibt Martin Bernhard von der CS-Abteilung Private Banking, Investment Services & Products in seinem Bericht. Dabei gebe es aber lokale Unterschiede, und je nach Region könne die Erholung sehr unterschiedlich verlaufen. Um beurteilen zu können, welche Märkte Potenzial haben, müsse jeweils die Nachfrage vor Ort und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage analysiert werden. So sanken zum Beispiel die Preise von Einfamilienhäusern in Las Vegas, Miami, Detroit und Phoenix auch im zweiten >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Quartal 2009, in Dallas, Denver und Boston blieben sie dagegen überraschend stabil. Die Nachfrage steigt erneut an, da sich wieder mehr Menschen ein Eigenheim leisten können. Ursache dafür ist zunächst der starke Preisverfall bei Eigenheimen, dazu kommen niedrigere Hypothekenzinsen (z. B. fiel der durchschnittliche Zinssatz für Hypothekenkredite mit 30-jähriger Laufzeit von 6.4 Prozent auf heute 5.3 Prozent) und verschiedene staatliche Massnahmen wie etwa eine Steuergutschrift über 8000 Dollar, die Erwerber von Eigenheimen bis Dezember 2009 in Anspruch nehmen können. Dadurch ist den Berechnungen der CS zufolge die Kaufkraft des amerikanischen Eigenheimkäufers in den meisten Städten wieder genauso hoch wie im Jahr 2000. «Der Kaufkraft werden hier die Kosten eines durchschnittlichen Hypothekenkredit für einen Haushalt mit nur einem Einkommen zugrunde gelegt. Sie ist ein Indikator dafür, ob Eigenheimerwerber ihre Hypotheken auch abbezahlen können. Die Hauspreise in allen Regionen scheinen unter Bewertungsgesichtspunkten heute also wieder bezahlbar», schreibt Bernhard.
>>>
Gedämpfte Hoffnung
Die im ganzen Land stark ansteigenden Arbeitslosenzahlen dürften aber die Nachfrage nach Eigenheimen dämpfen. Die amerikanische Arbeitslosenquote ist von 5.6 Prozent im Mai 2008 auf 9.4 Prozent im Juli 2009 an-
gestiegen. Das ist der höchste Stand seit Anfang der 1980er Jahre. In Bundesstaaten wie Michigan, Kalifornien und Nevada liegt die Quote sogar bereits im zweistelligen Bereich. Einige Staaten sind glimpflicher davon gekommen. So lag die Arbeitslosenquote in Texas und Colorado im Juli 2009 nur bei 7.9 Prozent beziehungsweise 7.8 Prozent. K aum noch Eigenheimneubauten
Das Angebot an neuen Eigenheimen ist seit dem Höhepunkt des Baubooms Mitte 2006 stark zurückgegangen. Die Zahl neuer Einfamilienhäuser ist heute so gering wie seit 1993 nicht mehr. Das Angebot an Neubauten deckt die Nachfrage für 7.5 Monate. Das ist der niedrigste Stand seit Januar 2007. Er könnte sich über die nächsten Monate sogar noch weiter verringern, da weniger Neubauten bezugsfertig werden. Es werden kaum noch Eigenheimneubauten in Angriff genommen: So lag die Zahl der Neubauvorhaben 2008 so niedrig wie seit den 1950er Jahren nicht mehr. «Das wird dazu führen, dass das Angebot an neuen Einfamilienhäusern in der nächsten Zeit weiter zurückgehen wird. 60 Prozent der fertig gestellten Neubauten werden zum Kauf angeboten und bereichern so das Immobilienangebot. Aufgrund des starken Rückgangs bei den Neubauten halten wir es daher durchaus für möglich, dass in den kommenden Monaten einer schwachen Nachfrage
/// 18_2009 / Seite 13 ein noch geringeres Angebot gegenüber stehen wird. Dadurch verringert sich der Bestand an zum Verkauf stehenden Eigenheimen weiter», ist Bernhard überzeugt. Weiter unter Druck
Auch wenn sich der Markt für neue Eigenheime stabilisiert hat, bleibt der Markt für Gebrauchtimmobilien weiter unter Druck. Das Angebot an Gebrauchtimmobilien ist zehnmal so gross wie das an Neubauten. Dadurch bestimmt dieser Markt den Trend des Gesamtmarktes wesentlich stärker. Der Bestand an Gebrauchtimmobilien, die zum Verkauf stehen, ist weiterhin ziemlich gross, und die Zwangsversteigerungen werden ihn wohl weiter erhöhen. Ein Moratorium wichtiger Marktteilnehmer bei den Zwangsversteigerungen lief im März aus. Das führte zu neuen Höchstständen bei den Zwangsversteigerungen. Die Verfahren erreichten im zweiten Quartal 2009 die Rekordzahl von 890 000. Das ist eine 11-prozentige Zunahme im Vergleich zum vorherigen Quartal und eine 20-prozentige Steigerung gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum. Zwangsversteigerungen nehmen in fast allen Bundesstaaten zu. Die meisten finden in Nevada, Florida, Kalifornien und Arizona statt. In diesen Staaten werden fast 46 Prozent aller Verfahren abgewickelt. Im Gegensatz dazu sind die Zahlen für Texas, Colorado und North Carolina relativ niedrig. •
ANZE IGE
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 18_2009 / Seite 14
IPD-INVESTMENT-ANALYSE
Versicherer schichten Immobilienportfolios um
PD. «Der Trend zum Desinvestment hielt auch 2008 an, wenngleich auf einem niedrigeren Niveau», erläutert Andri Eglitis, Leiter Research bei IPD in Deutschland. «Während Offene Immobilienfonds das vergangene Jahr für Zukäufe nutzten, haben Versicherer etwa 13 Prozent des Immobilienbestands verkauft.» Die IPD-Portfolio-Analyse ergab, dass sich Versicherer in erster Linie von älteren, kleineren Objekten mit hohem Verwaltungsaufwand trennen und den Anlagefokus eher auf jünge-
re und grössere Immobilien richten. «2004 hatte ein Objekt im Immobilienportfolio eines Versicherers im Schnitt eine Grösse von etwa 5400 qm. 2008 waren es mit fast 6500 qm schon 20 Prozent mehr», so Eglitis. Analog dazu nahm in dem Vergleichszeitraum auch der durchschnittliche Verkehrswert der Objekte um knapp 37 Prozent auf 16 Mio. EUR zu. Veränderungen gab es zudem beim Alter der Objekte: 2004 war ein Gebäude in den Beständen der Versicherer im Schnitt 24 Jahre alt, 2008 nur noch 21 Jahre. Die Strategie zur Modernisierung des Bestands wird durch die Akquisitionen bestätigt. Diese sind zwar auf ein geringes Mass gesunken, gleichwohl haben Versicherungen in den letzten Jahren vor allem mit Einzelhandelsobjekten in 1a-Lagen von Gross- und Mittelstädten selective Zukäufe getätigt. Diese Objekte übertreffen von Alter und Objektgrösse die Bestandsobjekte deutlich und unterstützen die These des Trends zu weniger, aber hochwertigen und jüngeren Objekten. Für die Analyse wurden Immobi-
lienbestände der Versicherungen im Wert von über 20 Mrd. EUR (2004) bzw. von rund 13 Mrd. EUR (2008) ausgewertet. Die Angaben beruhen auf Ergebnissen des Portfolio Analyse Service und werden in den jährlich publizierten «IPD Germany Annual Property Digest» und «All Europe Digest Package» veröffentlicht. •
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 14/2009 / 4. Jahrgang / 74. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Remi Buchschacher, Redaktionsleiter Birgitt Wüst, Redaktorin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.
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Was Investoren nützt:
www.swissbuilding.ch Visionen mit Zukunft
dieSwissbuilding. dieBauengineering.
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Fotos: PD
Bei deutschen Versicherungsunternehmen dominiert der Trend, sich in Teilen von Immobilienbeständen zu trennen. Auswertungen der Datenbanken von IPD Investment Propert y Databank, Wiesbaden, zeigen, dass die Versicherer seit 2004 jährlich durchschnittlich rund 10 Prozent ihres direkt gehaltenen Immobilienvermögens veräussert haben.
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE 24. September 2009 um 17.30 Uhr im Zunfthaus zur Schneidern in Zürich
Verhindert die Ausnützungsziffer die Erstellung von günstigem Wohnraum? Referenten: Peter Jäggi, Karl Steiner AG; Stefan Bitterli, Kantonsbaumeister Kanton Zürich Die Sanierungsrate in der Schweiz beträgt durchschnittlich 1,3 Prozent aller Gebäudeflächen pro Jahr. Das ist wenig. Doch wer eine Wohnung renoviert, wird mit hohen Kosten konfrontiert. Die Mietzinse müssen angepasst und die Liegenschaften neu geschätzt werden. Oft würde eine Ausweitung der Angebotsflächen eine ausgezeichnete Möglichkeit bieten, die Kostenspirale zu durchbrechen. Aber da steht die Ausnützungsziffer im Weg. Ist diese noch zeitgemäss?
29. Oktober 2009 um 17.30 Uhr im Zunfthaus zur Schneidern in Zürich
Günstiger Wohnraum: Konzepte und Massnahmen Referenten: Ulrike Beele, pom+; Rainer Gfeller, Allianz Suisse Günstiger Wohnraum wird knapp. Die Tendenz im Wohnungsbau zeigt in eine andere Richtung: Energieeffizienz, Qualität der Materialien und verteuertes Bauland sorgen für steigende Aufwendungen beim Bauen und damit für höhere Mieten. Doch oft sind es auch behördliche Auflagen, die es einem Projektentwickler schwer machen, günstigen Wohnraum zu schaffen. Welche Konzepte können die Promotoren anwenden? Wie gross ist die Nachfrage nach günstigem Wohnraum? Können Sanierungen für Abhilfe sorgen?
Die Teilnahme kostet Fr. 60.– Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch.
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Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.
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