SCHWEIZER
Ausgabe 080 _ 4. Jahrgang / 19. Oktober 2009
IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
INHALT 02
Interview Javer García
05
Konjunkturumfrage CS
07
Steuerrecht in Ungarn
08
Real Investor Game
09
Homegate-Index
09
Nachrichten
11
Immoblien Finanzmärkte Schweiz – Immobilienfonds – Immobilienaktien – Kurse nichtkotierter Nebenwerte
13
Expo Real
15
Marktkommentar
15
Impressum
Nun heisst es Abschied nehmen «Um erfolgreich zu sein, müsst ihr die Zeichen der Zeit erkennen», lernen wir in den Management-Kursen landauf landab. «Nischen suchen und sich darin ausbreiten», dozieren die Motivationsgurus. Das sind Lehrsätze, die wir aufnehmen, die oft aber theoretisch bleiben. Als wir am 22. März 2006 den ersten Schweizer Immobilienbrief publiziert haben, beherzigten wir zwar diese Grundregeln, wussten aber nicht was uns erwatet. Remi Buchschacher Redaktionsleiter Nun sieht alles ganz anders aus: Der Schweizer Immobilienbrief ist ein Medienprodukt, das in der Schweizer Immobilienwirtschaft nicht mehr wegzudenken ist. Die Resonanz, die wir vom Markt erhalten, ist durchwegs positiv. Mehr noch: Es wird uns attestiert, die Immobilienmärkte in der Schweiz, aber auch in den wichtigsten Ländern der Welt mit unseren Analysen transparenter gemacht zu haben. Ein Lob, das mich sehr freut. Sie haben nun die 80. Ausgabe des Schweizer Immobilienbriefs vor sich. Es ist zugleich auch die letzte aus meiner Feder. Ich werde mich neuen Herausforderungen in der Immobilienwirtschaft zuwenden und neue Aufgaben übernehmen. Ab der nächsten Ausgabe vom 2. November wird meine Kollegin Birgitt Wüst die Redaktion führen. Der Kontakt zu Ihnen, liebe Leserinnen und Leser, ist mir sehr viel Wert. Auch in Zukunft. Sie erreichen mich unter r.buchschacher@datacomm.ch. Remi Buchschacher
Sponsoren Immobilienbrief
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE
SCHWEIZER Günstiger Wohnraum: IMMOBILIENGESPRÄCHE Konzepte und Massnahmen?
29. Oktober 2009 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich 24. September 2009 um 17.30 Uhr im Zunfthaus zur Schneidern in Zürich
Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch
Verhindert die Ausnützungsziffer die Erstellung von günstigem Wohnraum? Referenten: Jäggi, Karl Steiner/ AG; Stefan Bitterli, Kantonsbaumeister Kanton // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AGPeter / 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch // Zürich Die Sanierungsrate in der Schweiz beträgt durchschnittlich 1,3 Prozent aller Gebäudeflächen pro Jahr. Das ist wenig. Doch wer eine Wohnung renoviert, wird mit hohen Kosten konfrontiert. Die Mietzinse müssen angepasst und die Liegenschaften neu geschätzt werden. Oft würde eine Ausweitung der Angebotsflächen eine ausgezeichnete Möglichkeit bieten, die Kostenspirale zu durchbrechen. Aber da steht die Ausnützungsziffer im Weg. Ist diese noch zeitgemäss?
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 20_2009 / Seite 2
FUNDAMENTA GROUP AG
Gezielte und anspruchsvolle Einkaufsstrategie AM OTC-MARKT DER BERNER K ANTONALBANK SIND IMMER MEHR IMMOBILIENTITEL IM HANDEL. DIE INTERESSANTE PLATTFORM BIETET VORTEILE FÜR POTENZIELLE INVESTOREN. EIN GUTES BEISPIEL DAFÜR IST DIE FUNDAMENTA GROUP AG AUS ZUG. PARTNER UND GESCHÄFTSFÜHRER JAVIER GARCIA ERKLÄRT DIE PHILOSOPHIE.
RB. Die Fundamenta Group AG hat sich auf das Management grosser Immobilienportfolios fokussiert. Sie haben mit der Fundamenta Real Estate AG für Investoren eine indirekte Immobilienanlage geschaffen, die sich auf Wohnen an ausgezeichneten Lagen ausrichtet. Können Sie sich vorstellen, auch in andere Sektoren zu investieren? Javier Garcia: Laut der festgelegten Anlagestrategie investiert die Fundamenta Real Estate AG ausschliesslich in den Sektor Wohnimmobilien. Wir evaluieren und erwerben Immobilien in den Wachstumsregionen des schweizerischen Mittellandes. Dies sind die Citylagen und Agglomerationen der grösseren Städte und insbesondere der Grossraum Zürich. Wohnimmobilien sind, wie unterschiedlichste Studien belegen, krisenresistent und weisen gegenüber gewerblichen Immobilien zudem eine tiefere Miet- und Kaufpreis-Volatilität auf.
Javier Garcia, Partner und Geschäftsführer der Fundamenta Group AG.
Bei den Gewerbeimmobilien sind aber die Renditen höher. Die braucht man letztlich auch, da die Cashflows bei den Gewerbeimmobilien grössere Schwankungen aufweisen und das Risiko in >>>
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 20_2009 / Seite 3
der Regel entsprechend höher ist. Bei Anlageentscheidungen sollte man stets das Rendite-Risiko-Verhältnis betrachten. Gewerbeimmobilien sind konjunktursensitiver. In einer Rezession hat man im Gewerbesektor mit tieferen Mieterträgen und höheren Leerstandsquoten zu kämpfen. Der Wohnsektor ist in Krisenzeiten stabiler. So konnten wir beim Wohnimmobilienportfolio der Fundamenta Real Estate AG beispielsweise im aktuellen Umfeld die Mieterträge leicht steigern und zudem noch die Leerstandsquote in CHF von 5,4 Prozent auf 3,2 Prozent reduzieren.
budgetierten 50 Mio. CHF an jährlichem Einkaufsvolumen können wir eine gute Qualität gewährleisten. Um zu guten Kaufgelegenheiten zu kommen, muss man äusserst aktiv sein. Wir betreiben deshalb eine sehr gezielte und anspruchsvolle Einkaufsstrategie, von der die Aktionäre profitieren. Mit dem Kauf von Liegenschaften, die Zukunftspotenzial aufweisen und zu guten Preisen eingekauft werden können, schaffen wir die wichtigste Ertragsgrundlage. Deshalb nehmen wir beispielsweise nie an breit angelegten Bieterverfahren teil.
>>>
Welches waren die Ausschlag gebenden Massnahmen? Sehr gute Standorte und die Fokussierung auf das mittlere Mietzinssegment sind entscheidende Erfolgsfaktoren. Auch gute Zukäufe ertragsstarker und vollvermieteter Immobilien sowie unser aktives Portfolio Management haben die Leerstandsreduktion ermöglicht. 89 Prozent unserer Mietwohnungen liegen mit der Bruttomiete unter 2000 CHF. Günstiges Wohnen ist und wird immer gefragt sein. In Krisenzeiten erst recht. Genau auf dieses breite Kundensegment, das unsere Wirtschaft trägt, ist unser Portfolio ausgerichtet. Sie haben die Gesellschaft vor einem Jahr an die Börse gebracht.
Wie hat sich der Kurs entwickelt? Die Aktie wird am OTC-Markt der Berner Kantonalbank gehandelt und ist innert Jahresfrist um 7 Prozent gestiegen. Die Erstnotierung am 27. Oktober 2008 lag bei 11.40 CHF. Die Kurse der gehandelten Titel entwickelten sich in der Folge ziemlich synchron mit dem Net Asset Value der Aktie und erreichten Mitte Oktober 2009 einen Stand von 12.20 CHF. Im laufenden Jahr liegt das Volumen bei über 700‘000 gehandelten Aktien mit einem Umsatz von rund 10 Mio. CHF. Die Aktienentwicklung ist für uns sehr erfreulich und widerspiegelt auch die Qualität des Portfolios. Welche Performanceziele haben Sie sich fürs nächste Geschäftsjahr gesetzt? Im nächsten Geschäftsjahr wollen wir mit einer soliden Rendite von über 5 Prozent die Stabilität und Ertragsstärke unseres Wohnimmobilienportfolios bestätigen. Trotz weiterhin schwierigem wirtschaftlichem Marktumfeld sind wir zuversichtlich, die Fundamenta Real Estate AG als lohnende Kapitalanlage mit guten Ertragschancen für bestehende Aktionäre und neue Investoren positionieren zu können. Wie stark soll das Portfolio weiter wachsen? Qualität kommt vor Quantität. Mit
Wieso nicht und wie kommen Sie dann zu Liegenschaften? Bei breit angelegten Bieterverfahren gibt es immer einen Investor, der oftmals einen überhöhten Spitzenpreis bezahlt. Eine zu teuer eingekaufte Liegenschaft schmälert die Rendite für unsere Aktionäre zu stark. Wir kaufen lieber nichts, als irgendwelche Kompromisskäufe zu tätigen. Beharrliche Suche, eine gesunde Portion Geduld und eine umfangreiche Evaluationsarbeit sind im Einkauf sehr wichtig. Auch unsere Fokussierung auf Objekte in der Grösse von CHF 5 bis 15 Mio. begünstigt die Schaffung guter Einkaufsmöglichkeiten, da andere Investoren oft grössere Volumen bevorzugen. Über 50 Prozent >>>
world-architects.com
ANZE IGE
PSA PUBLISHERS
I
Architektur im Kopf? 700 Profile ausgewählter Architekten. Plus Bau der Woche, Jobs, eMagazin. swiss-architects.com >>>
psa_immo-business-180x50.indd 1
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
02.07.09 09:27
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 20_2009 / Seite 4
dieser Wohnliegenschaften sind in privaten Händen. Über unser sehr breit aufgestelltes Netzwerk gelangen wir an private Eigentümer, die uns die Immobilien zu fairen Preisen verkaufen. Da diese Immobilien meistens nicht professionell verwaltet wurden, sind die Wertsteigerungspotenziale da auch am grössten.
wenn die Wohnungen ein vernünftiges Mietzinsniveau aufweisen und zukünftige Mietzinsanpassungen für die Mieter tragbar sind.
>>>
Welche Anleger sprechen Sie an? Vor allem institutionelle Investoren wie Pensionskassen und Vermögensverwalter aber auch qualifizierte Privatinvestoren gehören zum Aktionärskreis. Neue Investoren nehmen wir quartalsweise mittels Kapitalerhöhungen auf. Wichtig ist uns dabei eine äusserst transparente Berichterstattung. Mit dem Geschäftsbericht 2007/2008 und dem Halbjahresbericht 2009 bieten wir Aktionären wie auch Interessenten einen umfassenden Überblick über die ganze Zahlenwelt der Fundamenta Real Estate AG. Die Struktur und der Aufbau dieser Dokumentationen richtet sich nach den Vorgaben der SIX zur
Corporate Governance. Indem wir gegenüber unseren Aktionären und potenziellen Investoren derart offen auftreten, schaffen wir die Grundlage für sehr vertrauensvolle Partnerschaften. Für die Anleger ist bei Immobilieninvestments der Schutz vor Inflation immer sehr wichtig. Wie gross schätzen Sie die Inflationsgefahr in den nächsten Monaten ein? In den nächsten Monaten erwarten wir keine substanziellen Inflationsraten. Die Schweizerische Nationalbank geht gemäss ihrer aktuellen Inflationsprognose davon aus, dass auch unter Beibehalten der zurzeit sehr extensiven Geldpolitik die Inflation erst im Jahr 2011 wieder über 1 Prozent steigen wird. Sie haben aber absolut recht, dass speziell in Zeiten langfristig steigender Inflationserwartungen die Thematik Inflation in jeder Asset Allocation berücksichtigt werden sollte. Investitionen in Immobilien bieten langfristig einen idealen Inflationsschutz, insbesondere dann,
Die Wohnimmobilienmärkte sind gegenwärtig für viele Anleger interessant und gelten als sicher. Diese Betrachtung bezieht sich vor allem auf die guten Lagen. Wie sehen Sie die Entwicklung bei den B- und C-Lagen? Wir erachten gute Objekte mit vernünftigem Mietzinsniveau an B- und C-Lagen als interessante Investitionsmöglichkeit. Solche Objekte sind nicht zwingend unsicherer als Objekte an A-Lagen, da sich das Mietzinsniveau und die Renditen oft stabiler entwickeln. Wichtig ist allerdings, dass solche Objekte zu einem vernünftigen Preis eingekauft werden. Das in den letzten Jahren stark gestiegene Mietzinsniveau an A-Lagen führt zudem dazu, dass diese Mieten für viele nicht mehr tragbar sind und die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in den B- und C-Lagen zunimmt. •
ANZE IGE
Die richtige Immobilie macht glücklich. Deshalb suchen wir für unsere verschiedenen ImmobilienAnlagegefässe laufend, grössere, neue oder gut erhaltene Immobilien (Wohn- und Geschäftshäuser) an attraktiven Standorten in der ganzen Schweiz. Senden Sie Ihr Immobilienangebot an: Swisscanto Asset Management AG, Kauf / Verkauf Immobilien, Waisenhausstrasse 2, 8021 Zürich oder kontaktieren Sie Dr. André Nussbaumer, Tel. 058 344 43 67, andre.nussbaumer@swisscanto.ch für weitere Informationen. www.swisscanto.ch/immobilien
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 20_2009 / Seite 5
UMFRAGE DER CREDIT SUISSE
Konjunkturerwartungen weiter steigend GEMÄSS DEM FINANZMARKTTEST DER CREDIT SUISSE UND DES ZENTRUMS FÜR EUROPÄISCHE WIRTSCHAFTSFORSCHUNG (ZEW), HABEN SICH DIE KONJUNKTURERWARTUNGEN IM OKTOBER WEITER VERBESSERT. DER GEMEINSAME INDIK ATOR DER CREDIT SUISSE UND DES ZEW STEIGERTE SICH IM VERGLEICH ZUM VORMONAT UM 7 PUNKTE UND ERREICHTE 65 PUNKTE. DIE BEURTEILUNG DER AKTUELLEN WIRTSCHAFTSLAGE BEFINDET SICH ZWAR IMMER NOCH AUF TIEFEM NIVEAU, VERBESSERTE SICH ABER EBENFALLS UM 7 PUNKTE.
PD. Die Ergebnisse der jüngsten Umfrage des Finanzmarkttests Schweiz deuten weiterhin auf eine positive Einschätzung der gesamtwirtschaftlichen Situation in der Schweiz hin. Die Mehrheit (67.5 Prozent) der befragten Finanzmarktexperten geht demnach von einer Verbesserung der wirtschaftlichen Dynamik in
Die Konjunkturaussichten sind besser – es wird nicht mehr auf Sparflamme gekocht.
den nächsten sechs Monaten aus. Lediglich 2.5 Prozent der Experten erwarten eine Verschlechterung der Konjunktur, während 30 Prozent mit einer in etwa gleichbleibenden Situation rechnen. Der Credit Suisse ZEW Indikator stieg im Vergleich zum Vormonat um 7 Punkte und notiert aktuell bei 65 Punkten. Auch
bei der Bewertung der aktuellen Wirtschaftslage verbesserte sich die Einschätzung der Experten im Vergleich zum Vormonat. Zwar bewertet mehr als die Hälfte (55 Prozent) der Finanzmarktexperten die aktuelle Wirtschaftssituation weiterhin als «schlecht», ihr Anteil reduzierte sich aber im Vergleich zum Sep- >>>
ANZE IGE
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 20_2009 / Seite 6
tember um 9 Prozentpunkte. Andererseits bewertet weiterhin kein einziger der Analysten die gegenwärtige Wirtschaftslage als «gut». Der Saldo stieg um 7 Punkte und notiert aktuell bei -55 Punkten.
wartungen auch in den Einschätzungen bezüglich Gewinnsituation und Umsatzrendite wider. So stieg der Anteil der Experten, die eine Verbesserung der Gewinnsituation prognostizieren, um 6.6 Prozentpunkte auf 46.2 Prozent. Lediglich 12.8 Prozent der Befragten erwarten eine Verschlechterung der Gewinnsituation in mittlerer Frist. Bei der Umsatzrendite herrscht unter den Experten ein ähnliches Meinungsbild vor. 43.6 Prozent der befragten Analysten halten demnach einen Anstieg der Umsatzrendite für das wahrscheinlichste Szenario. Der zugehörige Saldo gewann 13.8 Punkte und notiert aktuell bei 18 Punkten. Bei der Betrachtung der Arbeitslosenrate hingegen zeigen sich die Experten diesen Monat wieder pessimistischer: So erwarten 87.5 Prozent der Analysten einen Anstieg der Arbeitslosenrate auf 6-Monats-Sicht. •
>>>
GLEICHBLEIBENDES NIVEAU
Bei den kurzfristigen Zinsen geht die Mehrheit der Analysten (87.5 Prozent) von einem gleichbleibenden Niveau aus. Der zugehörige Saldo verlor 2.5 Punkte und notiert aktuell bei 7.5 Punkten. Der Saldo für die Zinsdifferenz in Bezug auf die kurzfristigen Zinsen zwischen der Schweiz und dem Euroraum stieg um 5.4 Zähler auf 5.4 Punkte. Mit 83.8 Prozent der Umfrageteilnehmer prognostiziert die Mehrheit weiterhin keine Veränderung der Zinsdifferenz. Bezüglich des Schweizer Aktienmarktes herrscht unter den Finanzmarktexperten eine positive Stim-
mung vor: So erwartet der Grossteil der Experten (69.2 Prozent) auf 6-Monats-Sicht einen steigenden SMI. Nur 17.9 Prozent erwarten ein Sinken des Schweizer Leitindexes. Der zugehörige Saldo stieg um 7.6 Punkte und notiert aktuell bei 51.3 Punkten. Knapp mehr als die Hälfte (52.5 Prozent) der Finanzmarktexperten prognostizieren einen weiteren Anstieg des Ölpreises. Knapp ein Drittel der Befragten (32.5 Prozent) erwartet jedoch ein sich nicht veränderndes Preisniveau. Mit einem sinkenden Goldpreis rechnen laut Umfrage nur 17.9 Prozent der Analysten. Der Saldo steht somit bei einem Wert von 33.4 Punkten, was einen Rückgang um 19.8 Punkte bedeutet. MORGENRÖTE IN SICHT
Wie bereits im September spiegeln sich die gestiegenen Konjunkturer-
ANZE IGE
Immobilien und Recht Recht am Bau www.immobilien-transaktionen.ch www.immobilien-kaufen.ch www.immobilien-finanzieren.ch www.immobilien-nutzen.ch www.immokaufdurchauslaender.ch www.reservationsvereinbarung.ch www.stockwerk-eigentum.ch www.wohnrecht.ch www.nutzniessung.ch www.real-estate-private-equity.ch www.corporate-real-estate.ch Unsere Ansprechpartner:
www.industriebrache.ch www.zwischennutzungen.ch www.immobilien-bauen.ch www.baurechte.ch www.baueinsprache.ch www.baurekurs.ch www.baumaengel.ch www.bauabrechnung.ch www.baukostenueberschreitung.ch www.bauhandwerkerpfandrecht.ch www.baupfandabwehr.ch
Grossmünsterplatz 9 CH-8001 Zürich Tel. +41 (0)44 268 40 00 Fax +41 (0)44 268 40 05 info@bnlawyers.ch www.bnlawyers.ch
lic.iur. Gudrun Bürgi-Schneider, E-Mail: gbuergi@bnlawyers.ch RA Urs Bürgi, Inhaber Zürch. Notarpatent, E-Mail: ubuergi@bnlawyers.ch
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 20_2009 / Seite 7
IMMOBILIENERWERB IN UNGARN
Steuerliche Fallen vermeiden STEUERLICHE ABSETZUNGEN ERLEICHTERN IMMOBILIENVERK ÄUFE IN UNGARN. STEUERLICHE BESONDERHEITEN LASSEN SICH DURCH DOPPELBESTEUERUNGSABKOMMEN IM SINNE DER INVESTOREN NUTZEN.
Geneva Group International viele in Ungarn aktive Investoren berät. Für eine im Ausland lebende Privatperson wäre beim Verkauf einer Immobilie in Ungarn also das ungarische Einkommensteuergesetz massgeblich. HALTEDAUER ENTSCHEIDEND
PD- Mit der Lockerung des Immobilienewerbs in Ungarn für private ausländische Investoren stellt sich zunehmend die Frage, ob es im Falle eines späteren Verkaufs steuerliche Fallen gibt. «Es gibt zwar einige Besonderheiten im ungarischen Steuerrecht», betont Éva Gáberné Szellem, Geschäftsführerin der ungarischen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Signator Audit Kft. in Veszprém, «die lassen sich jedoch weitgehend im Sinne der Investoren nutzen.» Ausländer, die von dem seit Mai 2009 erleichterten Erwerb von Immobilien – ausgenommen Ackerland – profitieren möchten, unterliegen zunächst dem Doppelbesteuerungsabkommen. «Danach kommt jeweils das Recht des Landes zur Anwendung, in dem sich das Vermögen befindet», erläutert Gáberné Szellem, deren Unternehmen durch die Mitgliedschaft im internationalen Beratungsnetzwerk
Besteuert wird ausschliesslich ein erzielter Gewinn, der aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis beim Erwerbszeitpunkt und dem Erlös beim Verkauf errechnet wird. Als Erwerbszeitpunkt gilt das Einreichen des Kaufvertrages beim Grundbuchamt, vormals Gebührenamt. Der Steuersatz beträgt 25 Prozent, doch wie viel Steuern tatsächlich anfallen, hängt von der Besitzdauer, verrechenbaren Investitionen und der Frage ab, ob es sich um eine Wohn- oder um eine sonstige Immobilie handelt. «So fallen bei einem 2004 erworbenen Wohnhaus bereits 2009 keine Steuern mehr an, während die Haltefrist bis zur vollständigen Steuerbefreiung etwa bei Grundstücken, Ferienhäusern oder Geschäftsräumen 15 Jahr beträgt», erläutert Gáberné Szellem. Auf die in Ungarn als Einkommen zu versteuernde Differenz zwischen Erwerbskosten und Verkaufserlös können insbesondere werterhöhende
Investitionen in die Immobilie angerechnet werden. Darunter fallen alle Massnahmen, die den üblichen Marktwert der Immobilie erhöhen, wie das Modernisieren der Heizung oder eine Gebäudeisolierung. Die Details sind in einer Regierungsverordnung geregelt. Ebenfalls anrechenbar sind Instandhaltungsinvestitionen in das Gebäude, wenn sie innerhalb von 24 Monaten vor dem Verkauf erfolgten und mindestens fünf Prozent des vertraglichen Verkaufspreises ausmachen. Eine selbst erbrachte Arbeitsleistung kann allerdings nicht bei der Verminderung der zu versteuernden Summe berücksichtigt werden. UMSATZSTEUER ENTFÄLLT
Der im Ausland ansässige Verkäufer muss sein durch den Verkauf erzieltes Einkommen beim ungarischen Finanzamt in der jährlichen Einkommensteuererklärung angeben. Die abzugsfähigen Kosten sind zu belegen. Gáberné Szellem: «Wenn kein steuerpflichtiges Einkommen entstanden ist, zum Beispiel durch Erfüllung der Haltefrist, muss auch keine Erklärung abgegeben werden.» Und da es hier um die Veräusserung durch Privatpersonen geht, entfällt auch die Umsatzsteuerpflicht. •
ANZE IGE
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 20_2009 / Seite 8
REAL INVESTOR GAME
Mit der Krise hat ein neues Spiel begonnen IM STRATEGIESPIEL REAL INVESTOR HABEN STUDIERENDE AM INSTITUT FÜR FINANZDIENSTLEISTUNGEN ZUG EINE IMMOBILIENKRISE SIMULIERT. FAZIT: DIE MEISTEN ENTSCHEIDUNGSTRÄGER HABEN DIE WIRTSCHAFTLICHEN TURBULENZEN NICHT GEMEISTERT. DIE FAULEN SIND UNTERGEGANGEN UND DIE SCHLAUEN KNAPP ÜBER DIE RUNDEN GEKOMMEN. EINZIG DIE DYNAMISCHEN UNTERNEHMER HABEN NEUE CHANCEN RECHTZEITIG ERKANNT UND GUTE GESCHÄFTE GEMACHT. IM INTERVIEW MIT DEM SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF ZIEHT DER SPIELLEITER JÜRG BERNET SEINE BILANZ.
RB. Woran fehlt es den Entscheidern in der aktuellen Wirtschaftskrise? Jürg Bernet: Es ist im Spiel wie in der Realität. Die meisten Unternehmer re–agieren auf die Krise, anstatt zu inter–agieren. Sie versuchen einfach, die Krise statisch auszusitzen, ohne sich dynamisch neu auszurichten. Das ist gefährlich und kann bis zur Pleite führen. Denn in einer Krisensituation hängt der Erfolg eines Unternehmers nicht nur von seinen eigenen Entscheidungen ab, sondern vielmehr auch vom Verhalten anderer Entscheider. Mit der aktuellen Krise hat ein neues Spiel begonnen. Es genügt nicht mehr, die alten Karten neu zu mischen. Wie hat sich das im Strategiespiel Real Investor gezeigt? Am deutlichsten bekam es das Unternehmen der Gutachter zu spüren. Dieses Team hat überhaupt keine Krisenstrategie entwickelt, sondern
Dr. Jürg Bernet ist Geschäftsführer des EURO Instituts für Immobilien Management in Köln und Zug sowie Visiting Professor an der DonauUniversität Krems. www.realinvestor.ch
einfach auf neue Aufträge gewartet. Als es dann immer weniger Handänderungen gab und die Aufträge ausblieben, mussten sie erst Kurzarbeit einführen und später Konkurs anmelden. Auch die Fondsmanager hatten ihre Probleme. Sie haben den Markt zuwenig sorgfältig verfolgt und falsche Entscheidungen getroffen. Aber solange die Investoren und die Entwickler das nicht bemerkten, sind sie im Geschäft geblieben. Welches waren die treibenden Kräfte, die aus der Krise herausgeführt haben? Das Kapital kam von den Investoren und die Ideen von den Projektentwicklern. Zusammen haben beide eine stringente Erfolgsstory aufgebaut. Es ging um Themenfonds mit stabilen Cashflows aus langfristigen Mietverträgen mit Institutionen der Öffentlichen Hand als krisenfeste Mieter. Daneben gab es auch nachhaltige Projekte für Green Buildings.
Auch hier spielte der Staat eine wichtige Rolle mit konjunktstützenden Förderprogrammen. Was haben Sie aus dieser Spielpartie gelernt? Ich bin froh, dass es in der Schweiz gegenwärtig noch keine Anzeichen für eine tatsächliche Immobilienkrise gibt. Denn viele Akteure wären dafür schlecht gerüstet. Im Unterschied zu den Spielpartien, die parallel dazu in Holland, Deutschland und Österreich laufen, sind die zentralen Herausforderungen dieser Spielpartie nur teilweise gemeistert worden. Vielleicht liegt das daran, dass manche der Teilnehmenden in ihrem beruflichen Leben erst die letzten Jahre des jüngsten Wirtschaftsbooms, aber noch keine wirkliche Krise miterlebt haben. Hoffen wir, dass ihnen das auch in Zukunft erspart bleiben wird. •
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 20_2009 / Seite 9
HOMEGATE.CH-ANGEBOTSMIETINDEX SEPTEMBER 2009 NACHRICHTEN HONORARPROFESSOR Michael Bauer, Geschäftsführer der Drees & Sommer Advanced Building Technologies, wurde zum Honorarprofessor der Universität Stuttgart bestellt. Bereits seit 15 Jahren hält Michael Bauer am Institut für Gebäudeenergetik der Universität Stuttgart Vorlesungen in den Bereichen energieeffizientes Bauen und Gebäudetechnik.
NEUE IMMOBILIENINDIZES SIX Swiss Exchange erweitert per 1. Dezember 2009 ihre bestehende SXI-Indexfamilie um den Sektor Real Estate. Neben den bereits existierenden Benchmarks SWX Immobilienfonds-Index und SWX Swiss Real Estate-Index, welche unter neuem Namen weitergeführt werden, legt die Schweizer Börse vier neue Indikatoren auf Immobilienaktien und -fonds auf: den SXI Swiss Real Estate Shares, der die fünf grössten und liquidesten Immobilienaktien und den SXI Swiss Real Estate Funds, der die zehn grössten und liquidesten an der SIX Swiss Exchange kotierten Immobilienfonds vereint. Zusätzlich dazu führt SIX Swiss Exchange diese Immobilienanlageklassen in zwei weiteren Indizes zusammen.
Leichter Anstieg der Angebotsmieten in der Schweiz DIE ANGEBOTSMIETEN IN DER SCHWEIZ SIND IM SEPTEMBER UM 0,2 PROZENT AUF 114,8 PUNKTE GESTIEGEN. IM 12-MONATE-VERGLEICH BETRÄGT DER ANSTIEG 2,1 PROZENT.
ZÜRICH, BASEL UND BERN TEUERER
Sowohl in Zürich als auch in Bern und Basel verzeichnen die Angebotsmieten einen Anstieg. So steigen die Angebotsmietpreise in Zürich und Bern um 0,3 Prozent (Index: 114,4 Punkte bzw. 116,8 Punkte). In Basel sind die Angebotsmieten mit einem Plus von 0,2 Prozent ebenfalls wieder teurer geworden (Index: 108,7 Punkte). Innert Jahresfrist erhöhen sich die Zürcher Angebotsmieten um 2,2 Prozent, was knapp über der gesamtschweizerischen Mietpreisentwicklung liegt (plus 2,1 Prozent). In Bern und Basel resultiert im 12- MonateVergleich ein Mietpreisanstieg von 2,1 Prozent bzw. 2,0 Prozent.
PD. Gemäss dem homegate.chAngebotsmietindex haben sich die Schweizer Angebotsmieten im September 2009 um 0,2 Prozent im Vergleich zum Vormonat verteuert. Der aktuelle Indexstand für die gesamte Schweiz liegt neu bei 114,8 Punkten. Innert Jahresfrist resultiert ein Zuwachs von 2,1 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt der homegate.ch-Angebotsmietindex, der vom Immobilienportal homegate.ch in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben wird. WEITER IM PLUS homegate.ch-Angebotsmietindex Er misst die monatliche, qualitätsbe-"Schweiz" Im September konnte bei allen Wohreinigte Veränderung der Mietpreise nungssegmenten eine MietpreisteuIm September 2009 haben sich die Angebotsmieten in der Schweiz im Vergleich zum für neue und wieder zu vermietende erung beobachtet werden. Kleine Vormonat um plus 0,2 Prozent verteuert. Der aktuelle Indexstand für die gesamte Wohnungen. Wohnungen (plus 0,3einProzent; >>> Schweiz liegt neu bei 114,8 Punkten. Innert Jahresfrist resultiert Zuwachs von plus 2,1 Prozent.
homegate.ch-Angebotsm ietindex Monat): ANGEBOTSMIETINDEX SCHWEIZ (in (im Prozent) Schweiz
115.00 115 113.00 113 111.00 111 109.00 109 107.00 107 105.00 105 103.00 103 101.00 101 99.00 99
02 – JanJ A N02 02 – AprA P R02 02 – JulJUL02 OK 02 T 02 – Okt 03 – JanJ A N03 03 – AprA P R03 03 – JulJUL03 OK 03 T 03 – Okt 04 – JanJ A N04 04 – AprA P R04 04 – JulJUL04 OK 04 T 04 – Okt 05 – JanJ A N05 05 – AprA P R05 05 – JulJUL05 OK 05 T 05 – Okt 06 – JanJ A N06 06 – AprA P R06 06 – JulJUL06 OK 06 T 06 – Okt 07 – JanJ A N07 07 – AprA P R07 07 – JulJUL07 OK 07 T 07 – Okt 08 – JanJ A N08 08 – AprA P R08 08 – JulJUL08 OK 08 T 08 – Okt 09 – JanJ A N09 09 – AprA P R09 09 – JulJUL09 OK 09 T 09 – Okt
ERMITTLER PRÜFEN homegate AG Die bayerische Landesbank Webereistrasse 68 (Bayern LB) ist ins Visier der 8134 Adliswil Justiz geraten. Die Ermittler prüTel +41 1 711 86 88 Fax +41 1 711 86 09 fen, ob beim milliardenschweren www.homegate.ch Kauf der Beteiligung an der österreichischen Hypo Group Alpe Adria (HGAA) alles mit rechten Dingen zugegangen ist. Es geht um den Verdacht, dass beim Erwerb bewusst ein zu hoher Kaufpreis gezahlt wurde.
Der homegate.ch-Angebotsmietindex "Schweiz" misst die Veränderung der Mietpreise von neu und wieder zu vermietenden Wohnungen für die gesamte Schweiz. Basis // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Verlags Zürich 100. / www.immobilienbusiness.ch // bildet Business der Januar 2002AG mit/ 8045 Indexstand
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 20_2009 / Seite 10 ��
NACHRICHTEN BAUBEGINN IN LUTERBACH Die Espace Real Estate AG (Espace) gab mit dem traditionellen Spatenstich den Auftakt zum Baubeginn des Projekts Rössliwiese in Luterbach. Geplant ist ein Wohn- und Geschäftshaus mit insgesamt 22 Wohnungen, einer Gemeinschaftspraxis und einer Einstellhalle mit 27 Parkplätzen. Die neue Liegenschaft wird Ende 2010 bezugsbereit sein. Die Bauherrin, die Espace Real Estate AG, investiert mit diesem Projekt rund 10 Millionen Franken in den Standort Luterbach..
MEHR MILLIARDÄRE Chinas Super-Reiche scheinen die Kreditklemme hinter sich gelassen zu haben: Die Zahl der Dollar-Milliardäre ist um 29 auf 130 gestiegen. Ursache sind die boomenden Immobilien- und Aktienmärkte, die durch das Konjunkturprogramm und die Ausweitung von Bankkrediten einen Höhenflug erleben. Seit der erstmaligen Erstellung der Liste im Jahr 2004 hat sich die Zahl der Menschen, die ein Vermögen von mindestens 150 Mio. Dollar besitzen, verzehnfacht. Nur die USA haben noch mehr Reiche als China.
BODEN GEFUNDEN Entspannung am deutschen Investmentmarkt. Die Transaktionen mit gewerblichen Immobilien sind nach Angaben des internationalen ImmobilienDienstleisters Jones Lang LaSalle im dritten Quartal 2009 rund 70 Prozent auf 3,3 Mrd. Euro gestiegen. Für das Gesamtjahr werden elf Mrd. Euro erwartet..
Im September wurde in allen Wohnungssegmenten Mietpreissteigerungen beobachtet. Indexstand: 115,2) klettern am stärksten, gefolgt von alten und grossen Wohnungen (plus 0,2 Prozent; Indexstand: 114,6 bzw. 115,3) sowie neuen Wohnungen (plus 0,1 Prozent; Indexstand: 115,7). Im Vergleich zum September 2008 verzeichnen die Angebotsmieten der neuen Wohnungen eine Zunahme von 3,0 Prozent, während bei den alten Wohnungen eine Mietpreissteigerung von 1,7 Prozent resultiert. Bei den kleinen und grossen Wohnungen beträgt der Anstieg im 12-Monate-Vergleich 2,0 Prozent bzw. 2,1 Prozent. Im 3. Quartal 2009 sind die markantesten Veränderungen der Angebotsmieten im Tessin mit einer Abnahme >>>
von 1,3 Prozent (Indexstand: 111,1) sowie in der Ostschweiz mit einer Zunahme von 0,7 Prozent (Indexstand: 111,7) feststellbar. Die Angebotsmieten in der Zentralschweiz und am Arc Lémanique steigen im 3. Quartal 2009 um 0,6 Prozent bzw. um 0,4 Prozent auf 117,3 bzw. 120,3 Indexpunkte. Verglichen mit dem 3. Quartal 2008 wird der stärkste Anstieg der Angebotsmieten in der Ost- und Zentralschweiz mit 3,1 Prozent, gefolgt von der Region Arc Lémanique (plus 0,6 Prozent) verzeichnet. Im Tessin sind die Angebotsmieten im Vergleich zum Vorjahresquartal um 0,4 Prozent zurück gegangen. •
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 20_2009 / Seite 11 ��
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME
16.10.2009
BÖRSEN - AUS- EC ART PERF. KURS SCHÜT T.- Y TD RENDITE
2672 561 BONHOTE IM MOBILIER 844 303 CS 1A IM MO PK
RÜCKNA ME PREIS
103.50 1100.00
107.00 2.11%Ü 1200.00
4.50%
2.58%
102.00
108.50
327 420 000
9.09%
5.26% N ICHT KOTIERT 1140.00
107.00
129.60 2.99%Ü 21.12% 17.53%
276 935 CS REF INTERSWISS
171.00
206.65
3 106 932 CS REF LIVINGPLUS
95.40
2 158 801 DYNA MIC RE AL ESTATE FUND 1 458 671 FIR
120.00 1010.00
2.74%
BÖRSEN K APITALISIERUNG
3.38%
4 515 984 CS REF PROPERT Y PLUS
1 291 370 CS REF SIAT
MTL . KURSE SEIT 1.1.08 UMSATZ TIEFST / HÖCHST JAN . 09
4.54%
1200.00
3 167 226 000
110.50
129.90
1 104 814 080
4.11% 20.85% 12.31%
1.73%
169.00
207.00
1 246 915 974
121.40 1.87%Ü 27.25% 16.65%
2.38%
104.00
118.00
2 124 500 000
152.00
3.52% 26.67% 11.44%
985.00 1.72%Ü
-2.48%
6.58%
1.72%
136.30
157.00
1 750 881 008
1.68%
850.00
1000.00
257 873 985
96.90
116.00
3.24%
19.71%
8.41%
1.09%
105.00
116.00
678 684 680
977 876 IM MOFONDS
280.40
359.50
3.77% 28.21%
9.60%
2.35%
327.50
373.00
971 076 727
278 226 L A FONCIERE
524.00
683.00
2.95% 30.34% 13.83%
1.30%
581.00
693.00
770 014 200
277 010 IM MO HELVE TIC
147.65
187.50
3.53% 26.99% 18.23%
1.44%
168.00
189.50
375 000 000
3 499 521 PATRIMONIUM SRE FUND
103.55
106.00 1.95%Ü
2.37%
0.98% N. KOTIERT
100.00
107.00
227 656 094
3 362 421 PROCIM MO SWISS COM M FUND
108.55
109.00 2.02%Ü
0.41%
2.96%
5.38%
103.50
110.90
194 600 970
278 545 SOLVALOR «61»
166.30
244.00 2.56%Ü 46.72% 10.36%
2.06%
216.00
251.00
866 491 824
725 141 SCHRODER IM MOPLUS
789.60
890.00
1.36% 12.72% 14.84%
1.56%
740.00
890.00
854 400 000
82.85
115.00
3.00% 38.81% 22.69%
1.97%
97.00
115.50
1 091 359 430
106.10
119.00
3.79%
0.43%
104.10
116.50
459 098 906
3 743 094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A 2 616 884 SWISSINVEST REIF
12.16%
7.30%
1 442 082 UBS SWISS RES. ANFOS
48.00
59.00
3.50% 22.92% 16.83%
2.76%
49.80
58.25
1 428 322 445
1 442 085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
60.45
68.50
3.57% 13.32% 12.54%
1.02%
63.00
73.00
702 888 296
1 442 087 UBS SWISS MIXED SIM A
72.70
88.75
3.68% 22.08% 18.65%
1.49%
77.05
88.80
4 381 390 209
1 442 088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
57.50
63.75
4.01% 10.87% 23.26%
2.00%
50.80
63.00
828 795 900
SWIT T
Ø
TOTAL
3.12% 18.74% 15.19%
Ø(1)
Ø
1.98%
23 809 410 727
IMMOBILIENAKTIEN
16.10.2009
CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV
BÖRSEN - KURS
883 756 ALLRE AL HOLDING
4.06% 15.60% 22.43%
4.64%
3.85% -23.38% 44.54%
30.80
23.60 119.50
1 731 394 INTERSHOP
238.60
1 110 887 MOBIMO
177.90
1 829 415 P SP SWISS PROPERT Y
255 740 ESPACE RE AL ESTATE
803 838 SWISS PRIME SITE 261 948 WARTECK INVEST 2 183 118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING
MTL . KURSE SEIT 1.1.08 UMSATZ TIEFST / HÖCHST JAN . 09
126.00
140.40
1 820 611 BFW LIEGENSCHAF TEN N
109.00
AUS- EC ART PERF. SCHÜT- Y TD TUNGS- RENDITE
105.10
131.70
BÖRSEN K APITALISIERUNG
628 800 480
0.56%
15.00
26.50
110 713 500
3.18% -14.89%
7.17%
NK
105.00
128.00
157 012 006
292.00
7.07% 22.38%
165.80
5.52%
9.47%
3.89%
260.00
301.00
318 864 000
- 6.80% 23.53%
4.45%
121.80
169.80
648 409 098
61.20
60.20
4.21%
-1.63% 18.98%
7.56%
41.25
61.55
2 569 379 393
58.40
57.80
5.98%
-1.03% 20.47% 12.70%
39.15
55.90
1 334 500 168
1315.00
1700.00
6.52
4.67
3.70% 29.28% 19.46%
1.39%
1280.00
1770.00
191 862 000
2.17% -28.37%
3.61%
3.20
5.50
134 396 529
Ø
Ø
1.71% REAL
Ø
TOTAL
4.46% -1.53% 16.67%
6.02%
5 980 060 967
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 20_2009 / Seite 12 ��
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . WERT
BRUT TO - DIVIDENDE
VALOREN - BESCHREIBUNG NUM MER
250
0.00
140241 N
AGRUNA AG
50
155753 N
100 10202256 N
16.10.2009 TIEFST 2009
HÖCHST GELD BRIEF 2009
3 500.00
4 000.00
30
3 800.00
4 000.00
BÜRGERHAUS AG, BERN
705.00
C A SAINVEST AG, RHEINTAL
140.00
1 100.00
51
1 000.00
1 400.00
11
185.00
50
160.00
165.00
700
118.00
124.00
500
10
3.75
255740 N
ESPACE RE AL ESTATE AG, BIEL
109.50
130.00
100
25
2.50
363758 I
F TB HOLDING SA, BRISSAGO
750.00
750.00
10
10
4582551 N
FUNDA MENTA RE AL ESTATE AG
11.60
12.50
300
35 600.00
4
7 350.00
7 700.00
3
7 250.00
8 750.00
1
910.00
1 250.00
24
1 025.00
1 750.00
17
197641 N
KONKORDIA AG NOM 1000
5
5 500.00
197640 N
KONKORDIA AG NOM 250
2
1 300.00
MSA IM MOBILIEN, ADLISWIL
20
190.00
PAGA MENO INVEST AG N
50
100.00
600.00 3490024 N
GESELL SCH F. ERST. BILLIGER WOHNHÄUSER IN W-THUR
500
150.00
191008 N
IM MGES VIA M AL A, THUSIS
400
40.00
257750 I
IM MOBILIARE PHAR M APARK SA, BARBENGO
1000
80.00
250
20.00
254593 N
100
0.00
100 500
2766143 N
2989760 I 225664 I
RE AL ESTATE HOLDING
12.60
180.00
1
325
198
3 300.00
1.00
1.05
500
1.00
SAE IM MOBILIEN AG, UNTER ÄGERI
1 750.00
2 350.00
10
2 170.00
SIA - HAUS AG, ZÜRICH
4 300.00
5 000.00
3
4 850.00
0.40
0.50
8665
12 500.00
12 500.00
2
8 300.00
6 500.00
11 500.00
1
5 250.00
TUWAG IM MOBILIEN AG,WÄDENSWIL
1
36.00
800
208.00
231303 I
0.00
1789702 I
100
0.00
253801 N
TERSA AG
1000
120.00
172525 N
TL IM MOBILIEN AG
1000
260.00
256969 N
5
180.00
PFENNINGER & CIE AG, WÄDENSWIL
600
100.00
12.25
28 350.00
2766145 P S PAGA MENO INVEST AG P S
25.00 3264862 N
1
675.00
35 500.00
500
10
13
SIHL M ANEGG IM MOBILIEN AG
0.45
1.00 5000 11 200.00
15 600.00
ANZE IGE
Das Branchenverzeichnis der Schweizer Immobilienwirtschaft • rund 3000 qualifizierte und aktualisierte Adressen mit den dazugehörigen Ansprechpartnern • sortiert nach Branchen und Regionen • CD-ROM mit vielseitigen Such- und Exportfunktionen • tägliche Aktualisierung der Daten im Internet Alle Bezieher der CD-ROM erhalten Zugriff auf die Premium-Internet-Datenbank mit Exportfunktion! www.immobilienbusiness.ch
IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
3
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 20_2009 / Seite 13 ��
EXPO REAL 2009
Zwischen Bangen und Hoffnung GANZ IM GEGENSATZ ZUM HERBST 2008 KONNTE VON SCHLECHTER STIMMUNG IN DIESEM JAHR AUF DER DIESJÄHRIGEN EXPO REAL K AUM DIE REDE SEIN. ABER DARÜBER, OB DAS IM DRITTEN QUARTAL EINSETZENDE TAUWETTER NUR EINE VORÜBERGEHENDE SOMMERLAUNE WAR, GINGEN DIE MEINUNG AUSEINANDER.
BW. Zwar verzeichneten die Veranstalter des internationalen Branchenevents in München deutlich weniger Besucher als im vergangenen Jahr, doch angesichts des weiterhin wenig freundlichen konjunkturellen Umfelds zeigt man sich trotz des Aussteller-Rückgangs von 15 Prozent zufrieden. «Wenn man bedenkt, welche Talfahrt die Immobilienbranche weltweit hinter sich hat, ist das ein ausgesprochen erfreuliches Ergebnis», betont Eugen Egetenmeir, Mitglied der Geschäftsführung der Messe München. 35 000 TEILNEHMER AUS 73 LÄNDERN
Immerhin: Zum alljährlichen HerbstStelldichein der Branche reisten im Jahr drei der internationalen Wirtschafts- und Immobilienmarktkrise alles in allem über 35 000 Teilnehmer an: Aus 73 Ländern kamen rund 21 000 Fachbesucher (2008: 24 800 aus 78 Ländern), zudem waren die 1580 ausstellenden Unternehmen aus 34 Ländern mit 14.750 Repräsentanten auf der Messe vertreten. Für Messechef Egentenmeir ein Zeichen dafür, dass die Expo Real der Branche gerade auch in schlechten Zeiten als «unverzichtbare Kommunikationsplattform» gilt. In der Tat wur-
Die Marktakteure lösen sich von der Schockstarre.
de Kommunikation in diesem Jahr besonders gross geschrieben. Denn nach der durch den Lehman-Schock ausgelösten Schockstarre an den Finanzmärkten und der sich anschlies-
senden monatelangen Durststrecke an Transaktions- und Vermietungsmärkten erhoffte sich die Branche von der Teilnahme am Herbsttreffen vor allem eines: Indizien >>>
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF dafür, wie der Markt steht und was die kommenden Monate wohl bringen werden. Es waren zwar weniger Aussteller in München als im vergangenen Jahr, doch dafür waren die Stände deutlich besser besucht als damals – und zwar vom frühen Morgen bis die Messecrew abends die Lichter in den Hallen ausdrehte. «Wir sind sehr positiv überrascht über die zahlreichen Besucher. Die Frequenz ist höher als erwartet. Wir hatten viele konkrete Anfragen hier am Stand und die Besucherqualität war durchaus ansprechend», berichtet Roman Bolliger, Leiter Swiss Circle, Schweiz. >>>
SEHR GUTE BETEILIGUNG AN DISKUSSIONSFOREN
Auch die zahlreichen Diskussionsrunden und Vorträge, die die Messeveranstalter und auch Standorganisatoren während der drei Messetage im Rahmenprogramm anboten, waren ausserordentlich gut besucht. «Ist der persönliche Kontakt, das Gespräch, der Austausch mit anderen Marktteilnehmern eine quasi professionelle Selbstverständlichkeit in ,normalen Zeiten’ - in Anbetracht einer globalen Wirtschaftskrise wurde daraus im Herbst 2009 eine Notwendigkeit,» kommentiert Andreas Quint, CEO von Jones Lang LaSalle Deutschland. Dass das Messegeschehen geprägt
war von intensiven Diskussionen über die künftige Marktentwicklung, bestätigt auch Georg Allendorf, Head of RREEF Deutschland: «Auf der diesjährigen EXPO REAL wurden deutlich mehr Gespräche zu Immobilien-Transaktionen und mit institutionellen Investoren geführt als im Vorjahr.» STIMMUNG AUFGEHELLT
Allerdings fielen die Antworten auf die Frage, ob man den ersten Anzeichen für eine Trendumkehr vertrauen könne, oder ob das im dritten Quartal einsetzende Tauwetter nur eine vorübergehende Sommerlaune vor weiteren harten Wintermonaten unter dem Zeichen der Krise war, fielen sehr unterschiedlich aus. «Die Situation ist deutlich besser als vor einem Jahr und besser als vor sechs Monaten», stellte Claus-Jürgen Cohausz, Vorstandsmitglied der Westdeutschen Immobilienbank in einer Diskussionsrunde zum Kreditmarkt, fest. Andere Marktteilnehmer sehen den Zeitpunkt, «Entwarnung zu geben», dagegen noch nicht gekommen. «Der Höhepunkt der Immobilienkrise ist noch nicht erreicht», sagt etwa Christian Schulz-Wulkow, Partner im Beratungshaus Ernst & Young Real Estate (E&Y RE) und verweist auf das nach wie vor eingeschränkte
/// 20_2009 / Seite 14 �� Finanzierungsvolumen. Etwas optimistischer sieht Thomas Beyerle, Leiter Research bei der Degi/Aberdeen die Lage. Der Experte verweist darauf, dass an die «Trendwende zum Besseren» an den Immobilieninvestmentmärkten in Grossbritannien und den USA bereits eingesetzt hat. Nachdem die Preise von Gewerbeimmobilien im ersten Quartal 2009 auf der britischen Insel in der Spitze bis zu 50 Prozent und in den Vereinigten Staaten gar bis zu 58 Prozent eingebrochen waren, seien die Marktwerte im zweiten Quartal leicht gestiegen. Beyerle geht davon aus, dass im vierten Quartal die Trendumkehr auch in anderen Ländern einsetzen wird, spätestens aber im kommenden Frühjahr. AM ABEND TANZTE DIE MESSE
Bis dahin sind es nur noch ein paar Monate, und dies scheint nicht wenigen Marktteilnehmern Anlass zu Zuversicht und «verhaltenem Optimismus» zu geben - trotz der vorherrschenden Unsicherheit in Gesprächen, Diskussionsrunden und nicht zuletzt in den Medien. Was sich nicht zuletzt in der heiter bis ausgelassenen Stimmung an dem abendlichen Parties zeigte, zu der Aussteller wie Hochtief oder die Region Berlin-Brandenburg während der Expo Real eingeladen hatten: Die Messe tanzte. •
ANZE IGE
Standfeste Schweiz SOLIDES HOCHDRuCKGEBIET
Mehr über Macher, Märkte und Investitionen im neuen IMMOBILIEN Business. Die aktuelle Ausgabe jetzt am Kiosk oder im Abo. >>> www.immobilienbusiness.ch
IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 20_2009 / Seite 15 ��
MARKTKOMMENTAR
Indirekte Immobilien in Bewegung
NH. Der Index der indirekten Schweizer Immobilienaktien (REAL) notierte per 15. Oktober 2009 bei 1178.15 und legte somit für das laufende Quartal 1.47 Prozent und für das Jahr 19.69 Prozent zu. Die Nachfrist des Übernahmeangebotes von Swiss Prime Site für Jelmoli endete am 15. Oktober um 16:00 Uhr. Kurz darauf verzeichnete die Aktie der Swiss Prime Site einen massiven Kursanstieg von über 8 Prozent und schloss nach der Schlussauktion bei einem Stand von CHF 59.90 was identisch zu dem Wert einer PSP Swiss Property Aktie war. Der unnatürlich starke Anstieg ist fundamental nicht zu ergründen und wird vermutlich
seinen Ursprung in Shortpositionen haben, die gedeckt werden mussten. Ob diese Positionen unfreiwillig bei der Abwicklung des Übernahmeangebotes entstanden sind, ist nicht auszuschliessen. Die am 14. Oktober 2009 bekannt gegebene Lancierung neuer Indizes durch die SIX Swiss Exchange dürfte die indirekten Schweizer Immobilien weiter in Schwung halten. Per 1. Dezember 2009 werden Indizes für die «Top 5» Immobilienaktien und die «Top 10» Immobilienfonds sowie deren Kombination von der SIX berechnet. Sollten sich indexorientierte Investoren dazu entscheiden neu die «Top»-Indizes als Referenz zu verwenden, so wird das Umschichtungen im Markt zur Folge haben. ETF AUF DEN SWIIT INDEX
Der Index der kotierten indirekten Schweizer Immobilienfonds (SWIIT) schloss per 15. Oktober 2009 bei 230.366 und legte somit 0.33 Prozent für das laufende Quartal und 14.89 Prozent für das Jahr zu. Per 23. Oktober 2009 plant die UBS den ersten
ETF auf den SWIIT Index an der SIX Swiss Exchange zu kotieren. Wie sich das Investoreninteresse für passive Produkte in diesem Segment verhält, wird von den Marktteilnehmern aufmerksam verfolgt. •
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 14/2009 / 4. Jahrgang / 74. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Remi Buchschacher, Redaktionsleiter Birgitt Wüst, Redaktorin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.
ANZE IGE
Was Investoren nützt:
www.swissbuilding.ch Visionen mit Zukunft
dieSwissbuilding. dieBauengineering.
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Fotos: PD
NEUE INDIZES AN DER SCHWEIZER BÖRSE SIX WERDEN DIE INDIREKTEN IMMOBILIENANLAGEN IN SCHWUNG HALTEN. SOLLTEN SICH INDEXORIENTIERTE INVESTOREN DAZU ENTSCHEIDEN NEU DIE «TOP»-INDIZES ALS REFERENZ ZU VERWENDEN, SO WIRD DAS UMSCHICHTUNGEN IM MARKT ZUR FOLGE HABEN.
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE 29. Oktober 2009 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich
Günstiger Wohnraum: Konzepte und Massnahmen Referenten: Ulrike Bahr, pom+; Reiner Gfeller, Allianz Suisse; Roger Gort, Büro für Bauökonomie Luzern Günstiger Wohnraum wird knapp. Die Tendenz im Wohnungsbau zeigt in eine andere Richtung: Energieeffizienz, Qualität der Materialien und verteuertes Bauland sorgen für steigende Kosten und damit für höhere Mieten. Doch oft sind es auch behördliche Auflagen, die es einem Projektentwickler schwermachen, günstigen Wohnraum zu schaffen. Welche Konzepte können die Promotoren anwenden? Wie gross ist die Nachfrage nach günstigem Wohnraum? Können Sanierungen für Abhilfe sorgen?
26. November 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich
Stockwerkeigentum: Mehr Fallstricke als Vorteile? Referenten: Oliver Rappold, Blum & Grob Rechtsanwälte; Claudio Müller, Zürcher Kantonalbank Stockwerkeigentum ist beliebt. Die Nachfrage steigt und führt zu einer Erhöhung der Wohneigentumsquote in der Schweiz. Doch wer seine Verträge nicht genau kennt, kann böse Überraschungen erleben. Worauf sollte beim Kauf von Stockwerkeigentum geachtet werden?
Die Teilnahme kostet jeweils 60 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch.
Legal Partner:
Medienpartner:
Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.
IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin