SCHWEIZER
Ausgabe 081_ 4. Jahrgang / 2. November 2009
IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
INHALT 02 Büroimmobilien Spitzenmieten 04 SPS/Jelmoli 06 Mobimo/Groupe LO 07 Züblin Immobilien Holding 08 Marktkommentar 09 UBS RE, MSRE 10 Nachrichten 10 Portikon 11
Immobilien-Monitoring CH
14
Immobilien-Finanzmärkte –Immobilienfonds –Immobilienaktien
15 Immobilien-Finanzmärkte –Kurse nichtkotierter Nebenwerte 16 Transaktionsmärkte 18 Citybay Luzern
Spannende Zeiten Finanzmarktdebakel, globale Wirtschaftskrise – nein, einfach waren die vergangenen zwölf Monate nicht. Auch die als stabil geltende Schweiz konnte sich dem Abwärtstrend nicht ganz entziehen. Dies zeigt sich nicht zuletzt an der Miet- und Kaufpreisentwicklung der eidgenössischen Immobilienmärkte, bestens belegt im aktuellen ImmoMonitoring von Wüest & Partner. Doch eine neue «Eiszeit» an den Transaktionsmäkten ist trotz des Birgitt Wüst, Redaktorin nahen Winters wohl nicht mehr zu befürchten. Vor allem nicht für Prime-Objekte in 1a-Lagen, für die Interessenten jetzt schon Schlange stehen. Dass sich die Banken in puncto Finanzierung weiterhin recht «zugeknöpft» geben, dürfte indes manche kaufwilligen Investoren, beispielsweise Immobilien-AGs, bei renditeversprechenden Zukäufen - sei es von Immobilien oder von ganzen Unternehmen - noch eine Weile lang ausbremsen. Wohl der Gesellschaft, hinter der in diesen Zeiten eine Hausbank steht. Andere müssen sich ihr Geld über die Börse holen, was bisweilen schon am aktuell ungünstigen Verhältnis von Nennwert und Aktienkurs scheitert. Eines steht fest: Die kommenden Monate dürften recht spannend werden. Neugierig? Mehr zur Marktentwicklung in der Schweiz, über Fusionen bei Schweizer Immobilien-AGs, «geschlossene» offene Immobilienfonds in Deutschland, Deals und neue Projekte finden Sie auf den kommenden Seiten. Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst PS: Über Ihr Feedback würde ich mich freuen, Sie erreichen mich unter wuest@ibverlag.ch
Sponsoren Immobilienbrief
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE
SCHWEIZER
Stockwerkeigentum: IMMOBILIENGESPRÄCHE mehr Fallstricke als Vorteile?
26. November 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich 24. September 2009 um 17.30 Uhr im Zunfthaus zur Schneidern in Zürich
Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch
Verhindert die Ausnützungsziffer die Erstellung von günstigem Wohnraum? Referenten: Jäggi, Karl Steiner/ AG; Stefan Bitterli, Kantonsbaumeister Kanton // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AGPeter / 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch // Zürich Die Sanierungsrate in der Schweiz beträgt durchschnittlich 1,3 Prozent aller Gebäudeflächen pro Jahr. Das ist wenig. Doch wer eine Wohnung renoviert, wird mit hohen Kosten konfrontiert. Die Mietzinse müssen angepasst und die Liegenschaften neu geschätzt werden. Oft würde eine Ausweitung der Angebotsflächen eine ausgezeichnete Möglichkeit bieten, die Kostenspirale zu durchbrechen. Aber da steht die Ausnützungsziffer im Weg. Ist diese noch zeitgemäss?
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 21_2009 / Seite 2
Büroimmobilien in europäischen Vermietungsmärkten
Spitzenmieten stabilisieren sich In den meisten europäischen Büroimmobilienmärkten haben sich die Spitzenmieten im 3. Quartal stabilisiert. Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle, basierend auf der gewichteten Mietpreisentwicklung von 24 Index-Städten, zeigte im 3. Quartal einen Rückgang um 0,8 Prozent.
PD. Im zweiten Quartal lag das Minus noch bei 4,6 Prozent. Trotz dieses vergleichsweise geringen Quartalsrückgangs bewegten sich die Spitzenmieten in Europa Ende September 2009 durchschnittlich 16 Prozent unter dem Niveau von Ende September 2008. Dies entspricht dem höchsten jemals beobachteten Mietpreisrückgang im Zwölf-Monats-Vergleich. In insgesamt 16 Indexstädten blieben
die nominalen Spitzenmieten von als Folge staatlicher KonjunkturpaAnfang Juli bis Ende September sta- kete und Regierungsinterventionen, bil, darunter in den beiden grössten bessert sich die Stimmung bei den westeuropäischen Märkten London Unternehmen nur langsam. Einund Paris sowie in den deutschen schneidende UmstrukturierungsproBüroimmobilienhochburgen Berlin, zesse kennzeichnen europaweit die Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Entwicklung. Im 3. Quartal 2009 lag München. der Schwerpunkt der Nachfrage da«Insbesondere in Städten, in denen her auf der Verlängerung bestehendie Incentives erweitert wurden, der Mietverträge. hat sich das nominale Mietpreisni- Nach einer Umsatzsteigerung (+ 19 veau stabilisiert. Die meisten Märkte Prozent) vom schwachen 1. auf das sind auf dem Weg, innerhalb ihres 2. Quartal, blieb der BüroflächenZyklus den tiefsten Punkt mit dem umsatz mit knapp 2,2 Mio. qm von höchsten Mietpreisfall zu erreichen Juli bis September etwa auf gleichem oder haben diesen bereits passiert. Niveau wie im Vorquartal. Für den Europäische Büroimmobilienuhr - Q3 2009 Im weiteren Stabilisierungsprozess Dreivierteljahreszeitraum insgesamt sind jedoch noch Mietpreiseinbussen ist allerdings ein Rückgang von 34 Promöglich», so Chris Staveley, Leiter zent im Ein-Jahresvergleich zu regisdes Cross Border Teams von Jones trieren; der Fünfjahres-Durchschnitt Lang LaSalle. Trotz der sich aufhel- wurde europaweit fast um 30 Prozent lenden konjunkturellen Aussichten in unterschritten. Die Stabilisierung >>> den meisten europäischen Ländern der gesamteuropäischen
Spitzenmieten in den europäischen Vermietungsmärkten stabilisieren sich
Europäische Büro-Immobilienuhr Q3 2009 Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von Jones Lang LaSalle innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende September 2009 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.
Stuttgart Düsseldorf Edinburgh Hamburg Lissabon Frankfurt, Rom, Luxemburg
Beschleunigter Mietpreisrückgang
Verlangsamtes Mietpreiswachstum
Budapest, Barcelona Athen, Bukarest Amsterdam, Berlin, Madrid, Mailand, München, Prag Helsinki, St. Petersburg, Stockholm Brüssel, Dublin, Istanbul Paris
Verlangsamter Mietpreisrückgang
Beschleunigtes Mietpreiswachstum
Moskau, Kiew, Lyon London City, Warschau, Oslo London West End
6
Quelle: Jones Lang LaSalle IP, Oktober 2009
Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von Jones Lang LaSalle innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende September 2009 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 21_2009 / Seite 3 Pulse• Europäische • Europäische Büroimmobilienuhr 2009 Pulse Büroimmobilienuhr Q3Q3 2009 3 3
spitzenmietpreise und veränderungen Spitzenmietpreiseund undVeränderungen Veränderungen Spitzenmietpreise Euro/ m²/Jahr Euro m²/Jahr m2/Jahr Euro/
Foto: Joachim Reisig/pixelio.de
zeigten zeigtenvom vom2.2.auf aufdas das3.3.Quartal Quartal2009 2009Amsterdam Amsterdam (+170 (+170 Basispunkte auf 14,6%), Warschau (+ 140 Basispunkte Basispunkte auf 14,6%), Warschau (+ 140 Basispunkte aufauf7,1%) 7,1%)sowie sowieBarcelona, Barcelona,Den DenHaag, Haag,Moskau Moskau und und Budapest (mit jeweils + 110 Basispunkten). Mit Budapest (mit jeweils + 110 Basispunkten). Mit Ausnahme Ausnahmevon vonFrankfurt Frankfurtmit miteinem einemleichten leichtenRückgang Rückgang von 20 bps (auf 13,3 %), zeigten auch die sechs von 20 bps (auf 13,3 %), zeigten auch die sechs deutschen deutschenImmobilienhochburgen ImmobilienhochburgenLeerstandsquoten Leerstandsquoten mit mit ansteigender ansteigenderTendenz. Tendenz.Den Denmoderatesten moderatestenZuwachs Zuwachs um um 1010bps bpsauf auf7,7 7,7%%bzw. bzw.6,6 6,6%%weisen weisenHamburg Hamburg und und Stuttgart auf, den höchsten Düsseldorf (+ 70 bps Stuttgart auf, den höchsten Düsseldorf (+ 70 bps auf auf 12,0 %). 12,0 %).
Angesichts weiter steigender Leerstandsraten ist die Aussicht für Vermieter nicht sehr sonnig.
Europa Europa
Amsterdam Amsterdam Athen Athen Barcelona Barcelona Berlin Berlin Brüssel Brüssel Budapest Budapest Bukarest Bukarest Dublin Dublin Düsseldorf Düsseldorf Edinburgh Edinburgh Frankfurt Frankfurt Hamburg Hamburg Helsinki Helsinki Istanbul Istanbul Kiew Kiew Lissabon Lissabon London City City London London West West End End London Luxemburg Luxemburg Lyon Lyon Madrid Madrid Mailand Mailand Moskau Moskau München München Oslo Oslo Paris Paris Prag Prag Rom Rom St. Petersburg Petersburg St. Stockholm Stockholm Stuttgart Stuttgart Warschau Warschau
335 335 318 318 258 258 246 246 265 265 252 252 252 252 431 431 270 270 336 336 420 420 276 276 276 276 360 360 287 287 234 234 530 530 883 883 456 456 230 230 354 354 500 500 479 479 348 348 354 354 700 700 252 252 420 420 410 410 372 372 216 216 276 276
Q3 09 – Q2 09 (%) (%) 0,8 - 0,8 �� 0,0 �� 0,0 -11,7 �� -11,7 -4,4 �� -4,4 0,0 �� 0,0 0,0 �� 0,0 -2,3 �� -2,3 -4,5 �� -4,5 -11,1 �� -11,1 0,0 �� 0,0 -1,6 �� -1,6 0,0 �� 0,0 0,0 �� 0,0 -4,2 �� -4,2 0,0 �� 0,0 0,0 �� 0,0 -4,9 �� -4,9 0,0 �� 0,0 0,0 �� 0,0 0,0 �� 0,0 0,0 �� 0,0 -6,3 �� -6,3 0,0 �� 0,0 0,0 �� 0,0 0,0 �� 0,0 -7,7 �� -7,7 0,0 �� 0,0 -4,5 �� -4,5 -2,3 �� -2,3 -14,3 �� -14,3 -2,6 �� -2,6 0,0 �� 0,0 -4,2 �� -4,2
Q3 09 - Q2 09 – Q209 09 (%) Q3
Q3 09 – Q3 08 Q3 – Q3 08 Q309 09 - Q2 08 (%) (%)(%) -16,0 -16,0 �� �� 0,00,0 -30,3 �� -30,3 -17,3 �� -17,3 -6,8 �� -6,8 -7,0 �� -7,0 -4,5 �� -4,5 -16,0 �� -16,0 -31,0 �� -31,0 �� 0,00,0 -1,6 �� -1,6 -5,4 �� -5,4 -2,1 �� -2,1 -5,0 �� -5,0 -25,0 �� -25,0 -61,1 �� -61,1 -11,4 �� -11,4 -25,0 �� -25,0 -30,2 �� -30,2 -5,0 �� -5,0 -8,0 �� -8,0 -27,6 �� -27,6 -12,3 �� -12,3 -63,2 �� -63,2 -4,9 �� -4,9 -33,3 �� -33,3 -15,7 �� -15,7 -8,7 �� -8,7 -6,7 �� -6,7 -42,9 �� -42,9 -13,6 �� -13,6 �� 2,92,9 -30,3 �� -30,3
Anmerkungen: Anmerkungen: 1. Die „Spitzenmiete“ ist die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster 1. Die „Spitzenmiete“ ist die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung erwartet werden könnte (normalerweise am Ende Qualität und Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung erwartet werden könnte (normalerweise am Ende des jeweiligen Quartals). Die angegebene Miete bezieht sich auf Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² des jeweiligen Quartals). Die angegebene Miete bezieht sich auf Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² vermietbarer Fläche. 2. Veränderungen der Spitzenmieten Q3 2009 – Q2 2009 und Q3 2009 – Q3 2008 basieren auf vermietbarer Fläche. 2. Veränderungen der Spitzenmieten Q3 2009 – Q2 2009 und Q3 2009 – Q3 2008 basieren auf lokale Währung. lokale Währung.
SpitzenmietpreiseQ3 Q32009 2009(Euro (Euro/ /m² m²/ Jahr) / Jahr) Spitzenmietpreise
Lon don WE WE London Pa ris Paris Lo ndon City City London >>> Nachfrage wurde gestützt von Drittel davon in den mittelund ostMailand Mailand Moskau Moskau einigen Märkten, die im 3. Quartal europäischen MärktenLuxemburg mit SchwerLuxemburg Du blin einen zum Teil deutlichen Umsatz- punkt in Moskau», so Chris Staveley. Dublin Rom Rom zuwachs verzeichneten, darunter Und weiter: «Zwar ist inFrankfurt Fraden nkfurt nächsSt. Petersburg Petersburg St. grössere Märkte wie Mailand (+ 75 ten Jahren ein Nachlassen der BauakSto ckholm Stockholm Istanbu Prozent), London (+ 64 Prozent) und tivitäten und ein Rückgang derl damit Istanbul Madrid Madrid EMEA Research: Moskau (+ 17 Prozent). verbundenen potentiellen Oslo zusätzliEMEA Research: Oslo München Hela Hinrichs Oliver chen Flächenbelastung Edinburgh zu erwarten, München Hela Hinrichs OliverKummerfeldt Kummerfeldt Edinburgh National Director Senior National Director SeniorResearch ResearchAnalyst Analyst die jetzigen Flächenvolumina Leerstände Amsterdam haben Amsterdam EMEA Research EMEA EMEA Research EMEAResearch Research Athen steigen weiter an in Verbindung mit dem Athen zurückgeHamburg Hamburg Kiew Hamburg Hamburg Kiew Warschau +49+49 40 350011 237 4040350011 «Trotz eines leichten+49 Rückgangs henden Flächenbedarf allerdings für Warschau 40 350011 237 +49 350011226 226geHelsinki hela.hinrichs@eu.jll.com oliver.kummerfeldt@eu.jll.com Helsinki hela.hinrichs@eu.jll.com oliver.kummerfeldt@eu.jll.com genüber den noch vor Quartalsfrist einen weiteren Anstieg Hamburg der europäiHamburg Düsseld www.joneslanglasalle.com erwarteten Volumina ist die europä- schen Leerstandsquote Düsseldorf imBrüsse 3. orfQuartal www.joneslanglasalle.com Brüssel l Barcelonalag die ische Fertigstellungspipeline auch gesorgt.» Ende September Barcelona DieDie Pulse Reports von Jones Pulse Reports von JonesLang LangLaSalle LaSallesind sindregelmäßige regelmäßigeMarktberichte Marktberichte zu zu den den Prag Prag für das Restjahr weiterhin gut gefüllt: durchschnittliche Leerstandsquote Immobilienmärkten. Budape st Immobilienmärkten. Budapest Bukareein st Plus Bukarest 2,5 Mio. qm werden voraussichtlich europaweit bei 9,7 Prozent, Berlin Berlin L issa bon dem im vierten Quartal fertig gestellt, ein von 50 Basispunkten gegenüber Lissabon Lyon Lyon Stuttg art Stuttgart
2. Quartal 2009. Dabei reicht die Quote von 4,1 Prozent in Luxemburg bis 21,8 Proztent in Dublin. Die durchschnittliche Leerstandsquote in den mittel- und osteuropäischen Ländern zeigt allerdings ein Allzeit-Hoch: In den letzten 12 Monaten ist sie von 7,7 auf 15,6 Prozent angestiegen. Auch Westeuropa ist mit einem Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage konfrontiert. Erstmals seit 2003 ist eine negative Nettoabsorption von mehr als einer halben Mio. Quadratmeter zu konstatieren. Die Leerstandsquote ist seit Herbst 2008 um 200 bps auf 9,2 Prozent gestiegen. •
20 0 400 6 00 800 00 200 400 600 800 // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
1.000 1.000
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE be reproduced reproduced or ortransmitted transmittedininany anyform formororbybyany anymeans meanswithout without prior written consent COPYRIGHT © JONES LANG LASALLEIP,IP,INC. INC.2009. 2009.AllAllrights rightsreserved. reserved.No Nopart partofof this this publication publication may may be prior written consent of of Jones Lang LaSalle. It isIt based onon material to ensure ensure its its accuracy, accuracy,we wecannot cannotoffer offerany anywarranty warrantythat thatit contains it contains factual errors. Jones Lang LaSalle. is based materialthat thatwewebelieve believetotobebereliable. reliable.Whilst Whilstevery every effort effort has has been been made made to nono factual errors. WeWe would likelike to be toldtold of any such errors would to be of any such errorsin inorder ordertotocorrect correctthem. them.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 21_2009 / Seite 4
Immobilien-AGs
«Wir bleiben in der Schweiz» Mit der Übernahme von Jelmoli zählt Swiss Prime Site (SPS) zu den zwölf grössten Immobilienaktiengesellschaften Europas. Wir sprachen mit Markus Graf, CEO Swiss Prime Site, über die Strategie und Chancen des neuen Branchenriesen.
BW. Die Übernahme der Jelmoli AG blieb bis zum letzten Augenblick spannend. Wie fühlen Sie sich nun, nachdem es geklappt hat? Markus Graf: Erschöpft und erleichtert: Die Sache hat Nerven gekostet, obwohl wir nie wirklich daran gezweifelt haben, dass die Fusion zustande kommt. Denn der Zusammenschluss macht Sinn, für SPS wie für die Jelmoli-Aktionäre; und das Angebot, 8,2 SPS-Aktien für eine Jelmoli Aktie, war fair. Doch Angebotsfristen dauern eine ganze Weile – und selbst wenn man weiss, dass zunächst nicht viel passiert und die meisten Aktien immer erst gegen Ende dieser Phase angedient werden, ist es doch ein aufregender Prozess. Übrigens auch für die Aktionäre. Inzwischen wurden Ihnen 98 Prozent der Jelmoli-Aktien angeboten, es fehlt nicht mehr viel zur Squeeze-Out-Marke. Weshalb sind Sie im Verlauf der Angebotsfrist, vom Ziel der Zwei-DrittelMehrheit auf 51 Prozent abgekommen?
Wir wollten damit signalisieren, dass uns das Unternehmen gefällt und dass wir Jelmoli auf jeden Fall übernehmen wollen. Die Reduktion hat dem Markt gezeigt, dass der Umtausch der angedienten Aktien mit hoher Wahrscheinlichkeit erfolgen wird. Die Fusion wurde den Anlegern nicht zuletzt mit der Aussicht auf Ertrags- und Kostensenkungspotenziale, schmackhaft gemacht. Wie darf man sich das konkret vorstellen? Werden Mitarbeiter entlassen? Nein, wir setzen niemanden auf die Strasse. Gar keine Änderungen gibt es im Kaufhausbereich. Und die Mitarbeiter, die sich bisher um die Verwaltung der Immobilien kümmerten, werden wir bei den Unternehmen unterbringen, die mit dem outgesourcten Property- und Facilitymanagement des SPS-Immobilienbestands beauftragt sind, etwa bei Wincasa. Wie wollen Sie Kosten reduzieren? Synergien ergeben sich unter anderem auf Ebene des Managementboards. Diese Kosten schlugen 2008 mit 9,7 Millionen Franken zu Buche. Weiters sparen wir über das schon erwähnte Outsourcing. Aufgrund der Grösse unseres Unternehmens haben wir in diesem Bereich Einfluss auf die Preise, und auch beim Einkauf erzielen wir aus diesem Grund günstigere Konditionen. Steuerliche Aspekte bie-
Markus Graf, CEO Swiss Prime Site ten einen weiteren Vorteil. Einen ganz gewichtigen Teil werden auch die deutlichen Reduktionen der Finanzierungskosten darstellen. Nicht zuletzt wollen wir auch Objekte verkaufen, was einen Zusatzgewinn generiert. Wie hoch setzen Sie das Synergiepotenzial an? Wir gehen davon aus, dass wir jährlich zwischen 35 und 50 Mio. CHF Gewinnverbesserung realisieren können. Das heisst, auf der einen Seite 25 – 35 Millionen Franken Einsparungen und auf der anderen Seite zehn bis 15 Millionen Franken Ertragssteigerungen zu generieren. Dies gemessen am Ergebnis 2008. >>>
ANZE IGE
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Sie sagten, dass Immobilien verkauft werden sollen. Darf man wissen, welche Objekte auf der Verkaufsliste stehen und mit welchem Erlös sie dabei rechnen? Mittelfristig wollen wir uns von Objekten im Gesamtwert von knapp einer Milliarde Franken trennen. In den kommenden zwei Jahren sind Abverkäufe von Einzel-Objekten mit einem jeweiligen Wert fünf und 15 Millionen Franken vorgesehen. Zur Disposition stehen dabei vor allem nicht strategiekonforme Objekte, das heisst beispielsweise Büro- oder Geschäftshäuser in guten oder sehr guten Lagen, die aber für unsere Anforderungen zu klein sind.
>>>
Rechnen Sie mit guter Nachfrage nach diesen Liegenschaften? Wir rechnen nicht nur damit, wir verzeichnen sie jetzt schon! Aus dem Inland und aus dem Ausland rufen uns Kaufinteressenten an. Das Spektrum reicht dabei von Privatpersonen über Familiy Offices bis zu offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Zum Teil gilt die Nachfrage auch für Jelmoli-Liegenschaften. Sie erwähnten nicht mehr strategiekonforme Objekte. Wie sieht die neue Strategie nach der Übernahme von Jelmoli aus?
Die neue Strategie unterscheidet sich kaum von der alten. Nach der Übernahme von Jelmoli halten wir einen höheren Anteil an Retailliegenschaften, das Portfolio ist damit besser diversifiziert. Ansonsten gilt weiterhin: Swiss Prime Site setzt ausschliesslich auf gute Objekte und nur in guten Lagen. Wer expandiert, will weiter wachsen. Planen Sie den Schritt ins Ausland? Nein, wir halten es mit dem Sprichwort «Schuster bleib bei Deinen Leisten» und bleiben in der Schweiz - dort, wo wir uns sehr gut auskennen. Ins Ausland geht Swiss Prime Site sicher nicht. Schauen Sie sich nach weiteren Übernahmekandidaten um? Ebenfalls: Nein. Sehen Sie, ein Portfolio in der Grössenordnung zwischen sieben und acht Milliarden Franken – das entspricht etwa 250 Liegenschaften – ist noch überschaubar, noch gut zu handeln. Bei grösseren Portfolien wird es schwierig, den Überblick zu wahren. Das tönt sehr statisch... Bewegung im Portfolio wird es auch künftig geben. Angesichts der hohen Preise und eher niedrigen Renditen für Prime-Objekte in der Schweiz
/// 21_2009 / Seite 5 planen wir künftig mehr Projektentwicklungen. Da ist das Risiko zwar höher, die Rendite aber auch. Und wenn das Portfolio zu gross wird, verkaufen wir eben wieder. Nach der Übernahme von Jelmoli zählt die SPS gemessen an Portfoliovolumen wie an der Marktkapitalisierung zu den grössten europäischen Immobilien-AGs. Sie werden damit interessanter für internationale Investoren. Hat schon jemand angeklopft? Wir hatten Anfragen. Allerdings: Wir sind sehr zufrieden über unsere derzeitige Aktionärsstruktur. Das heisst, vor allem Schweizer und langfristig orientierte Investoren, wie etwa Pensionskassen. Ein hoher Anteil internationaler Aktionäre bedeutet fast immer eine hohe Volatilität. Und das heisst unter Umständen und meist im falschen Moment, Druck auf dem Aktienkurs. Was sind Ihre lang fristigen Ziele? Eine nicht zu hohe Volatilität, was die Aktionärsstruktur angeht, ein breit gestreutes Risikoprofil, ein rentierliches Portfolio und vor allem: zufriedene Aktionäre. Und der Kurs der SPS-Aktie? Der hat sicher Potenzial. •
ANZE IGE
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 21_2009 / Seite 6
Immobilien-AGs
Fusion von Mobimo und Groupe LO Holding nimmt Gestalt an Am Schweizer Immobilienmarkt zeichnet sich eine weitere Fusion ab: Nach Ablauf der Nachfrist hält die Mobimo Holding AG jetzt mehr als 98 Prozent der Namenaktien der LO Holding Lausanne-Ouchy S.A. Das definitive Resultat soll am 2. November 2009 publiziert werden; der Vollzug der Transaktion ist für den 9. November angesetzt.
BW. Die Mobimo Holding AG hält nach Ablauf der Nachfrist insgesamt 98,91 Prozent (118.690) der Namenaktien der Groupe LO Holding Lausanne-Ouchy S.A. Neben den bereits gehaltenen Aktien wurden Mobimo 49.735 weitere LO-Aktien angedient. Das Endergebnis soll am 2. November 2009 in der NZZ und in Le Temps veröffentlicht werden, teilen die Unternehmen in einer gemeinsamen Mitteilung mit. Der Vollzug der Transaktion ist für den 9. November angesetzt. Im Rahmen des öffentlichen Umtauschangebots für
den direkten und indirekten Erwerb aller Aktien der LO Holding wurden Mobimo bereits früher 100 Prozent der Aktien der JJM Participations SA, die 35,71 Prozent (42.846) der LO-Namenaktien hält, sowie weitere 28.402 LO-Namenaktien angedient. 26.109 Namenaktien hielt Mobimo zuvor schon. Mit dem Zusammenschluss von Mobimo und der Groupe LO entsteht eine in fast allen wirtschaftlich wichtigen Regionen des Landes vertretene Immobiliengruppe mit einem Immobilienportfolio im Wert von rund zwei Milliarden Franken. Früheren Medienberichten zufolge sollen diese Immobilien jährliche Mieterträge von mehr als 85 Millionen Franken generieren. Entwicklungsobjekte mit Wertsteigerungspotenzial
Die 1999 gegründete und seit 2005 an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotierte Mobimo Holding AG verfügt eigenen Angaben zufolge über einen «Portfolio-
mix von Anlageobjekten mit stabilen Erträgen und Entwicklungsobjekten mit hohem Wertsteigerungspotenzial» in den Wirtschaftsräumen Zürich, Luzern/Zug, Basel, St. Gallen und Lausanne/Genf. Per 31. Dezember 2008 verfügte Mobimo über Anlageobjekte mit rund 432.000 qm nutzbarer Fläche mit einem SollMietertrag von 71.4 Millionen Franken und Entwicklungsprojekte mit einem Verkaufsvolumen von über 500 Millionen Franken. Die LO Holding ist ein ebenfalls an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiertes Unternehmen, dessen Immobilien in Lausanne und dort insbesondere im Flon-Quartier konzentriert sind. Per 31. Dezember 2008 betrug der Wert der Immobilien 398 Millionen Franken. Das Flon-Quartier wurde seit 1998 komplett erneuert und zählt seither zu den Vorzeigequartieren der Stadt Lausanne. LO hat weitere Projekte mit einem Investitionsvolumen von über 100 Millionen Franken in Planung bzw. im Bau. •
world-architects.com
ANZE IGE
PSA PUBLISHERS
I
Architektur im Kopf? 700 Profile ausgewählter Architekten. Plus Bau der Woche, Jobs, eMagazin. swiss-architects.com
psa_immo-business-180x50.indd 1
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
02.07.09 09:27
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 21_2009 / Seite 7
Züblin Immobilien Holding
Solide Resultate im ersten Halbjahr Die Züblin Immobilien Holding AG erwartet für das am 30. September 2009 abgelaufene Halbjahr auf Basis ungeprüfter und vorläufiger Finanzzahlen Mieterträge von 53 Millionen Franken. Dank einer Kostenreduktion um zirk a 20 Prozent gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum rechnet die Immobiliengesellschaft weiterhin mit einem soliden operativen Ergebnis.
BW. Der Leerstand sei zum 31. März 2009 mit 9,7 Prozent praktisch unverändert geblieben, teilt Züblin mit. Die Bewertung des Anlageportfolios sei positiv ausgefallen und habe sich gegenüber dem 31. März 2009 um vier Millionen Franken (+ 0,2 Prozent) erhöht. Der Gesamtwert des Immobilienportfolios betrug per 30.
September 1.572 Millionen Franken, wovon 482 Millionen auf Frankreich, 467 Millionen auf Deutschland, 372 Millionen auf die Schweiz und 250 Millionen Franken auf die Niederlande und Belgien entfallen. Nennwert-Reduktion geplant
Den Angaben zufolge erhöhte sich der Marktwert der Immobilien im ersten Halbjahr um vier Millionen Franken, respektive um 0,2 Prozent. In der Schweiz erhöhte sich der Wert des Portfolios im Einklang mit dem Markt um 1,3 Prozent. Der Wert des französischen Portfolios stieg um 1,1 Prozent. Der deutsche Markt zeigte mit einem Netto-Rückgang des Portfoliowertes von 0,5 Prozent ein gemischtes Bild. In den Niederlanden war der Markt weiterhin unter Druck, weshalb der Wert des Portfolios im Vergleich zum 31. März 2009
um 1,7 Prozent fiel. Die Gesellschaft erwartet ein Eigenkapital (NAV) von über CHF 6,57 je Aktie (auf verwässerter Basis) per 30. September 2009. Zusätzlich gab Züblin die Einberufung einer ausserordentlichen Generalversammlung bekannt, bei der eine Nennwertreduktion von 7,15 auf 1,00 Franken je Aktie beschlossen werden soll. Dies werde der Gesellschaft die erforderliche Flexibilität verschaffen, um mögliche zukünftige Kapitalmarkttransaktionen in einem günstigen Marktumfeld unter Gewährung von Bezugsrechten an die bestehenden Aktionäre durchführen zu können, heisst es. Hintergrund ist, dass die Gesellschaft sich an der Börse aktuell kein frisches Geld holen könnte: Momentan werden ZüblinAktien unter dem Nennwert gehandelt und somit wäre nach schweizerischem Recht eine Kapitalerhöhung zurzeit nicht möglich. •
ANZE IGE
Die richtige Immobilie macht glücklich. Deshalb suchen wir für unsere verschiedenen ImmobilienAnlagegefässe laufend, grössere, neue oder gut erhaltene Immobilien (Wohn- und Geschäftshäuser) an attraktiven Standorten in der ganzen Schweiz. Senden Sie Ihr Immobilienangebot an: Swisscanto Asset Management AG, Kauf / Verkauf Immobilien, Waisenhausstrasse 2, 8021 Zürich oder kontaktieren Sie Dr. André Nussbaumer, Tel. 058 344 43 67, andre.nussbaumer@swisscanto.ch für weitere Informationen. www.swisscanto.ch/immobilien
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 21_2009 / Seite 8
Marktkommentar
Indirekter Schweizer Immobilienmarkt in Bewegung DIE ÜBERNAHME VON JELMOLI (JELN) DURCH SWISS PRIME SITE (SPSN) FÜHRT MIT EINEM IMMOBILIENVERMÖGEN VON MEHR ALS ACHT MILLIARDEN FRANKEN UND EINER GESCHÄTZTEN MARKTKAPITALISIERUNG VON 2,6 MILLIARDEN FRANKEN ZUR GRÖSSTEN IMMOBILIENAKTIENGESELLSCHAFT DER SCHWEIZ. PSP PROPERTY (PSPN) VERLIERT DEN STATUS DER GRÖSSTEN POSITION IM REAL, DEM INDEX FÜR SCHWEIZER KOTIERTE IMMOBILIENAKTIEN.
NH. Die beiden Schwergewichte SPS und PSP machen neu knapp 70 Prozent des Index aus und halten so eine dominante Rolle inne. Von Aktualität im Zusammenhang mit den Immobilienindizes ist ferner die Pressemitteilung der SIX Swiss Exchange vom 14. Oktober, dass sie per 01. Dezember
2009 im Bereich der kotierten Schweizer Immobilienanlagen neue Indices lancieren wird. Es handelt sich hierbei um zwölf Indizes, die neben den bisherigen Immobilienaktien- und Immobilienfondsindex nun eine kombinierte Variante enthalten sowie einen «Top 5 Schweizer Immobilienaktien Index» und einen «Top 10 Schweizer Immobilienfunds Index». Am 27. Oktober 2009 wurden die Indexzusammensetzungen der «Top» Indizes bekannt gegeben. Umschichtungen sind absehbar
Falls sich die institutionellen Anleger neu nach den «Top» Indizes ausrichten werden, so wird das sicherlich beachtliche Umschichtungen innerhalb der kotierten Schweizer Immobilienanlagen nach sich ziehen. Jedoch gilt zu beachten, dass im «Top 10»
Fondsindex der SIX Swiss Exchange die zehnte Position der wegen eines sehr hohen Agios von über 40 Prozent eher mässig attraktive Fonds Solvalor 61 einnimmt. Die Ablösung des Rüd Blass Immobilienfondsindex, der auch zehn Fonds als Bestandteile ausweist, könnte sich dadurch eher schwer gestalten, da bei diesem Index die Nummer Zehn der momentan attraktiver bewertete UBS Swissreal belegt. Werden allerdings diese Investoren, die heute die breiten Indizes REAL und SWIIT benutzen auf die schmaleren «Top» Indizes umstellen, so werden die Aktien und Fonds die bereits heute eine eher geringe Marktliquidität haben, die Illiquidität noch steigern, wobei die heute bereits Liquiden Titel noch an Marktumsatzvolumen dazu gewinnen dürften. • Nicolas Hatt, Swiss Finance & Property
ANZE IGE
Immobilien und Recht Recht am Bau www.immobilien-transaktionen.ch www.immobilien-kaufen.ch www.immobilien-finanzieren.ch www.immobilien-nutzen.ch www.immokaufdurchauslaender.ch www.reservationsvereinbarung.ch www.stockwerk-eigentum.ch www.wohnrecht.ch www.nutzniessung.ch www.real-estate-private-equity.ch www.corporate-real-estate.ch Unsere Ansprechpartner:
www.industriebrache.ch www.zwischennutzungen.ch www.immobilien-bauen.ch www.baurechte.ch www.baueinsprache.ch www.baurekurs.ch www.baumaengel.ch www.bauabrechnung.ch www.baukostenueberschreitung.ch www.bauhandwerkerpfandrecht.ch www.baupfandabwehr.ch
Grossmünsterplatz 9 CH-8001 Zürich Tel. +41 (0)44 268 40 00 Fax +41 (0)44 268 40 05 info@bnlawyers.ch www.bnlawyers.ch
lic.iur. Gudrun Bürgi-Schneider, E-Mail: gbuergi@bnlawyers.ch RA Urs Bürgi, Inhaber Zürch. Notarpatent, E-Mail: ubuergi@bnlawyers.ch
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 21_2009 / Seite 9
Offene Immobilienfonds
UBS (D) 3 Kontinente wieder offen Der UBS 3 Kontinente ist einer von zwölf offenen Immobilienfonds, die wegen massiver Mittelabflüsse im Oktober 2008 eingefroren wurden. Ein Jahr hat die UBS Real Estate den Fonds nun wieder geöffnet.
BW. Wie die UBS Real Estate mitteilt, erlaubt die verbesserte Kapitalausstattung die Wiedereröffnung des Fonds – aktuell verfüge er über
eine Bruttoliquidität von 35 Prozent oder rund 170 Millionen Euro. Darin eingerechnet sind zusätzliche Kredite, die zur Finanzierung von Anteilsrückgaben verwendet werden können. Die Fremdfinanzierungsquote stieg damit um zehn Prozentpunkte auf 47,7 Prozent. Allerdings führt die UBS mit der Wiedereröffnung des Fonds für die Dauer von fünf Monaten einen Rücknahmeabschlag ein: Anleger, die innerhalb in dieser Zeit ihre Anteile
zurückgeben wollen, müssen drei Prozent ihres Anteilswertes abtreten. Das Kapital komme dem Fondsvermögen zugute, heisst es. Weiter teilte die UBS Real Estate mit, dass der Fonds künftig als UBS 3 Sector Real Estate Europe firmiert. Der neue Name trägt der geänderten Strategie Rechnung: Der Fonds ist nicht mehr ausschliesslich auf Bürogebäude fokussiert, sondern investiert zunehmend auch in Logistik- und Einzelhandelsimmobilien. •
Offene Immobilienfonds
Morgan-Stanley-Fonds P2 Value bleibt geschlossen Morgan Stanley Real Estate hat die Aussetzung der Anteilsrücknahme beim offenen Immobilienfonds P2 Value für weitere zwölf Monate verlängert.
BW. Anleger des Offenen Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value können ihre Anteile nicht vor Ende Oktober 2010 zurückgeben. Nach den ursprünglichen Plänen sollte dies am dem 30. Oktober 2009 – das heisst zwölf Monate nach der Schliessung des Fonds – wieder möglich
sein. Doch angesichts der aktuellen Marktsituation hat die Geschäftsführung der Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH (MSRE) vorgezogen, den Fonds weiter geschlossen zu halten. «Im Interesse und zum Schutz der langfristig orientierten Anleger», heisst es in einer Pressemitteilung. Um bis zu zwölf weitere Monate kann der Fonds geschlossen bleiben. Das Management beabsichtigt nun, die Liquiditätsquote (aktuelle Bruttoliquidität: 16 Prozent) durch Objektverkäufe zu erhöhen. Dabei will man vor allem den zunehmend aktiven
Immobilienmarkt für Core-Immobilien nutzen. Medienberichten zufolge soll auch das Sony Center am Potsdamer Platz zur Disposition stehen. Für den von Helmut Jahn entworfenen spektakulären Komplex aus acht Büro- und Geschäftshäusern – alles in allem rund 130.000 qm Fläche bezahlte MSRE Anfang 2008 rund 600 Millionen Euro. Dem Vernehmen nach ist BNP Paribas Real Estate auf der Suche nach Käufern für die Immobilie. Von Morgan Stanley wurden diese Meldungen bisher nicht bestätigt. •
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 21_2009 / Seite 10
Hochtief Development Schweiz NACHRICHTEN LaSalle kauft in Paris LaSalle Investment Management (LaSalle) hat mit dem Kauf des Le Blériot, einem Bürogebäude in Suresnes bei Paris, für knapp 100 Millionen Euro die erste Akquisition in Kontinentaleuropa in diesem Jahr getätigt. Die 1A-Büro-Immobilie mit einer Fläche von 21.500 qm wurde von LaSalle für den LaSalle Paris Office Ventures Fund (LPOV) erworben. Verkäufer war Standard Life Investments. Das Objekt ist die erste Akquisition für den Fonds überhaupt. Der Bürokomplex mit Blick auf die Seine wurde 2005 fertig gestellt. Die multinationale Acergy-Gruppe hat ihren Firmensitz in dem Gebäude und hat den bestehenden Mietvertrag eben erst um weitere neun Jahre, davon sechs mit fester Miete, verlängert. Die Transaktion wurde von Jones Lang LaSalle Capital Markets begleitet. Die Finanzierung stellte die Landesbank Baden Württemberg (LBBW).
IVG plant zwei Spezialfonds Die IVG Immobilien AG will in den kommenden sechs bis zwölf Monaten zwei Spezialfonds auflegen: Einen «London recovery fund» mit einem Gesamtvolumen von 400 Millionen Euro (EK-Anteil: 200 Millionen Euro) sowie einen deutschen GreenBuilding-Fonds mit einem Volumen von 300 Millionen Euro. Bestandteil des Fonds sollen vier IVG-Projekte in München, Bonn, Berlin und Frankfurt am Main werden. An dem Fonds sollen sich zwei bis drei Partner beteiligen, die jeweils zirka 40 Millionen Euro investieren; die Verhandlungen laufen.
Weiterer Mieter im Portikon
Aktuell das grösste nach Minergie-P-Standard errichtete Gebäude der Schweiz: Das Portikon in Opfikon
Das Portikon, ein neues, nach Minergie-P-Standard errichtetes Büro- und Geschäftshaus in Zürich-Opfikon, füllt sich. Nach dem US-Pharmakonzern Ba xter Healthcare hat dort eine weitere internationale Pharmafirma 6.300 qm gemietet. Damit ist das Portikon zu fast 80 Prozent belegt.
BW. Hochtief Development Schweiz hat gut 6.300 qm Bürofläche des Portikon in Zürich-Opfikon an eine internationale Pharmafirma mit Hauptsitz in Zürich vermietet. Zirka 6.500 qm nutzt bereits der amerikanische Pharmakonzern Baxter Healthcare für seine EMEA-Headquarters für Europa, den Mittleren Osten und Af-
rika. Damit ist das Portikon zu fast 80 Prozent belegt. Hochtief Facility Management Schweiz verantwortet das Flächenmanagement, den Konferenz- und Veranstaltungsservice sowie die Gebäudesicherheit. Das Büro- und Geschäftshaus mit 19.500 qm Quadratmetern Bruttogrundfläche wurde erst kürzlich an den Fonds Acron Helvetia VII Immobilien verkauft. Die zurzeit grösste, nach MinergieP-Standard errichtete Immobilie der Schweiz deckt fast den gesamten Energiebedarf ihrer haustechnischen Anlagen über eine der grössten Photovoltaik-Anlagen Zürichs. In dem elektrobiologisch neutralen siebengeschossigen Atrium-Gebäude im Entwicklungsgebiet Glattpark werden alle Nutzflächen komplett ausgebaut und bezugsfertig übergeben. •
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
SERVICE /// 21_2009 / Seite 11
«Die schwierigen Zeiten stehen erst noch bevor»
Marktentwicklung
«Die schwierigen Zeiten stehen erst noch bevor» Schweizer Immobilienmärkuntersucht Auffälligkeiten sowie nach einer schöneren, grösseren und te zeichnen sich durch eine scheinbar gegenläufige Tendenzen besser gelegenen Wohnung – wenig gewisse Trägheit aus. Mit ein gibt einen Ausblick für die kom- ändern. Die Verfasser des «ImmoMarktentwicklung – Schweizerund Immobilienmärkte zeichnen sich durch eine gewisse TrägGrund, weshalb Experten menden Monate. Die Experten gehen Monitoring» verweisen in diesem Zuheit aus. Auch ein Grund, weshalb experten angesichts der Rezession mit einer «sanften angesichts der Rezession davon aus, dass die BIP-Entwicklung sammenhang auch auf die internatioWende» und keinem Crash rechnen. Diesden zeigt auch das jüngste mit einer «sanften Wende» gegenwärtig unteren Wendenale«Immo-monitoring». Zuwanderung, die aufgrund der und keineswegs mit einem punkt im Konjunkturzyklus erreicht schlechteren Jobaussichten langsam, Crash rechnen. hat. Bis sich allerdings die positiven aber sicher nachlassen dürfte. «Dies
Signale in allen Bereichen der Signale Volkshat. bis sich allerdings die positiven wirtschaft und im Arbeitsmarkt bein allen bereichen der Volkswirtschaft und Auch die gemeinhin als sehr stabil im Arbeitsmarkt bemerkbar machen werBW. Auch die gemeinhin als geltensehr merkbar machen werden, dürften de Schweiz konnte sich demkonnte Abwärtstrend den, dürften einige land stabil geltende Schweiz sich noch einige noch Monate insmonate Landins gehen. der Weltwirtschaft nicht ganz entziehen. gehen. dem Abwärtstrend der WeltwirtDies zeigt sich nicht zuletzt (wenngleich schaft nicht ganz entziehen. Dies Wohnungsnachfrage in unterschiedlicher Ausprägung) an der zeigt sich zuletzt (wenngleich Wohnungsnachfrage miet- undnicht Kaufpreisentwicklung der di- eingebrochen deutlich zeigt sich der Konjunkin versen unterschiedlicher Ausprägung) Segmente des eidgenössischen Im- Sehr eingebrochen frisch erschienene tureinbruch an den Wohnimmobian mobilienmarktes. der Miet- und Das KaufpreisentwickSehr deutlich zeigt sich der Konjunktur«Immo-monitoring 2010/1» des Zürcher Da die Konsumentenlung der verschiedenen Segmente des lienmärkten. Immobiliendienstleisters Wüest & Partner einbruch an den Wohnimmobilienmärkeidgenössischen Immobilienmark- stimmung dem Konjunkturverlauf dokumentiert diese entwicklungen, un- ten. Da die Konsumentenstimmung dem sich auch in tes.tersucht Das gerade erschienene Konjunkturverlauf dürfte hinterherhinkt, dürfte Auffälligkeiten sowie «Immoscheinbar hinterherhinkt, Monaten monaten an der Monitoring» Zürcher sich kommenden auch in den kommenden gegenläufige des Tendenzen und Immobigibt einen den an der gedämpften nachfragenach nach dem Ausblick für die kommenden Die gedämpften Nachfrage dem liendienstleisters Wüest &monate. Partner «Konsumgut Wohnen» – gemeint ist: nach experten gehen davonEntwicklungen, aus, dass die bIP- «Konsumgut Wohnen» – gemeint ist: dokumentiert diese Von birgitt Wüst
entwicklung gegenwärtig den unteren Wendepunkt im Konjunkturzyklus erreicht
einer schöneren, grösseren und besser gelegenen Wohnung – wenig ändern. Die
wird umso schwerwiegendereverweiFolgen Verfasser des «Immo-monitoring» haben, als die Einwanderung qualifisen in diesem Zusammenhang auch auf die internationale Zuwanderung, die aufgrund zierter Arbeitskräfte in den vergangeder schlechteren Jobaussichten langsam, nen Quartalen die Hauptkomponenaber sicher nachlassen dürfte. «Dies wird te der Wohnungsnachfrage bildete», umso schwerwiegendere Folgen haben, als konstatiert Dieter Marmet, Partner die einwanderung qualifizierter Arbeitsbei Wüest Partner. Vergleiche kräfte in den & vergangenen Quartalen diemit früheren Rezessionen zeigten, dass Hauptkomponente der Wohnungsnachfrage bildete», konstatiert marmet, Arbeitslosigkeit wie Dieter Zuwanderung Partner bei Zeitverzögerung Wüest & Partner. Vergleiche mit einer von ein bis mit früheren Rezessionen zeigten, dass Arzwei Jahren auf die Ausschläge der beitslosigkeit wie Zuwanderung mit einer BIP-Entwicklung «DaZeitverzögerung von einreagierten. bis zwei Jahren mitdie stehen dem Immobilienmarkt auf Ausschläge der bIP-entwicklungdie reagierten. «Damit stehen dem Immobilischwierigen Zeiten erst noch bevor», enmarkt die schwierigen Zeiten erst noch >>> so Marmet. bevor», so marmet. Um einen rasanten Anstieg der Überkapazitäten im Immobili-
Schlechtere Jobaussichten und weniger Zuwanderung machen sich bemerkbar MEHRFAMILIENHäusER
EINFAMILIENHäusER
Einfamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser
Hochbauinvestitionen mit Prognosen und Index der baubranche
Hochbauinvestitionen mit Prognosen und Index der baubranche
16
250
16
250
14
225
14
225
12
200
12
200
10
175
10
175
8
150
8
150
6
125
6
125
4
100
4
100
2
75
2
75
99
01
03
05
07
09
Linke Skala: Bauinvestitionen(in (inmilliarden Milliarden CHF; linke Skala: bauinvestitionen CHF;Baupreise baupreise2009) 09) Neubau Umbau/Erneuerung Prognosen n Neubau neubau n Umbau/Erneuerungen n n Prognosen 2009 Schätzung Umbau/erneuerungen Quellen: BFS; Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner Prognosen
99
01
03
05
07
09
Skala: (Index Baugesuche (Index1996 1. Quartal Rechte Skala:Rechte baugesuche 1. Quartal = 100)1996 = 100) Neubau Umbau/Erneuerung n Neubau neubaun Umbau/Erneuerungen Quelle: Wuest & Partner Umbau/erneuerungen Quelle: Wüest & Partner
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
www.immobilienbusiness.ch
DEF_RZ_IB_09_11_s.048-084.indd 53
ImmobIlIen bUSIneSS · november 2009
53
30.10.09 12:43
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF SERVICE SERVICE
>>> einen rasanten Anstieg enmarktUm zu vermeiden, sei eine Anpassung enmarkt zu vermeiden, sei eine Anpassung des Überkapazitäten Investitionsniveaus im im Immobilienneubaubereich der des Investitionsniveaus im neubaubereich unumgänglich, warnen die Immomarkt zu vermeiden, sei Zürcher eine Anpasunumgänglich, warnen die Zürcher Immobiliendienstleister. Denn während sich der sung des Investitionsniveaus imsich Neubiliendienstleister. Denn während der einfamilienhausbau immer noch auf Talbaubereich unumgänglich, einfamilienhausbau immer nochwarnen auf Talfahrt befindet*, beobachtet Wüest & PartfahrtZürcher befindet*, beobachtet Wüest & Partdie Immobiliendienstleister. ner bei den neu erstellten Wohnungen nur ner bei während den neu erstellten Wohnungen nur Denn sich der einen leichten Rückgang der EinfamiliInvestitionseinen leichten Rückgang der enhausbau immer 2008 nochnoch aufInvestitionsTalfahrt volumina. Wurden über zwölf volumina. Wurden 2008 noch über zwölf befindet*, Wüest & Parnmilliarden beobachtet Franken verbaut, dürften es in milliarden Franken verbaut, dürften es in diesem 250 millionen weniger ter bei Jahr den zirka neu erstellten Wohnundiesem Jahr zirka 250 millionen weniger sein;nur 2010 wird ein weiteres minus vonder 300 gen leichten Rückgang sein; 2010einen wird ein weiteres minus von 300 millionen Franken erwartet. Investitionsvolumina. Wurden 2008 millionen Franken erwartet. Aufgrund der bisher kaum veränderten noch über der zwölf Milliarden Franken Aufgrund bisher kaum veränderten neubauaktivität in diesem bereich erwarneubauaktivität in diesem bereich erwarverbaut, dürften es in diesem Jahr ten die experten einen liquideren mietten die experten einen liquideren mietzirka 250 Millionen weniger sein und wohnungsmarkt und steigende leerstänwohnungsmarkt und steigende leerstänfür wird wird ein weiteres Minus von de. 2010 ein Crash indes nicht befürchtet de. ein Crash wird indes nicht befürchtet 300 Millionen Franken erwartet. – man rechnet eher mit einer sanften lan– man rechnet eher mit einer sanften landung. «Angesichts der immer noch tiefen dung. «Angesichts der immer noch tiefen Angebotsziffer im bereich von fünf Prozent Keine abrupten Angebotsziffer im bereich von fünf Prozent und der geringen leerstandsquote wird das Preisausschläge und der geringen leerstandsquote wird das zunehmende Angebot die marktmacht aber Aufgrund bisher kaum veränzunehmendeder Angebot die marktmacht aber nur langsam auf die Seite der nachfrager nur langsam auf die Seite der nachfrager derten Neubauaktivität in diesem kippen lassen», heisst es im «Immo-monikippen lassen», heisst es im «Immo-moniBereich erwarten Experten ei-sei toring». mit abruptendie Preisausschlägen toring». mit abrupten Preisausschlägen sei nen nichtliquideren zu rechnen, Mietwohnungsmarkt allenfalls mit einer Preisnicht zu rechnen, allenfalls mit einer Preiserosion, die sichLeerstände. auch mittelfristig nur im und steigende Ein Crash erosion, die sich auch mittelfristig nur im tiefen indes einstelligen Prozentbereich abspielen wird nicht befürchtet – man tiefen einstelligen Prozentbereich abspielen werde. eher mit einer sanften Lanrechnet werde.
dung. «Angesichts der immer noch tiefen HoheAngebotsziffer Volatilität beiim Bereich von Hohe Volatilität beigeringen Leerfünf Prozent und der büro- und Verkaufsflächen büro- und Verkaufsflächen standsquote wird das zunehmende Angebot die Marktmacht nur Auch die Preisentwicklung aufaber dem büroAuch die Preisentwicklung auf dem büroflächenmarkt der Seite Schweiz bisher langsam auf die der scheint Nachfrager flächenmarkt der Schweiz scheint bisher nicht definitiv insheisst negative umgeschlagen kippen lassen», es im «Immonicht definitiv ins negative umgeschlagen zu sein. laut «Immo-monitoring» haben Monitoring». Mit abrupten zu sein. laut «Immo-monitoring»Preishaben sich die Angebotspreise nach einem starken ausschlägen sei nicht zueinem rechnen, sich die Angebotspreise nach starken
/// 21_2009 / Seite 12
«Das Preisniveau wird nach unten korrigiert» MITTLERE VERäNDERuNG DER BüROFLäCHEN MITTLERE VERäNDERuNG DER BüROFLäCHEN Mittlere Veränderung der Büroflächen Region Region Schweiz Schweiz Zürich Zürich Basel Basel Bern Bern Genfersee Genfersee Übrige Schweiz Übrige Schweiz
Letzte 10Letzte Jahre 10 Jahre 1.3% 1.3% 1.3% 1.3% 1.3% 1.3% 0.6% 0.6% 2.9% 2.9% 1.0% 1.0%
Letzte 5Letzte Jahre 5 Jahre 0.7% 0.7% 0.1% 0.1% 0.6% 0.6% – 0.5% – 0.5% 4.5% 4.5% – 0.3% – 0.3%
Letzte Letzte 12 Monate 12 Monate 1.5% 1.5% 0.9% 0.9% 2.5% 2.5% – 3.2% – 3.2% 11.7% 11.7% – 1.2% – 1.2%
Prognose 12Prognose Monate 12 Monate – 4.5% – 4.5% – 5.9% – 5.9% – 3.2% – 3.2% – 2.9% – 2.9% – 5.4% – 5.4% – 3.0% – 3.0%
DuRCHsCHNITTLICHE ANGEBOTszIFFERN BüROFLäCHEN Durchschnittliche Angebotsziffern bei Büroflächen BEI DuRCHsCHNITTLICHE ANGEBOTszIFFERN BEI BüROFLäCHEN Region Region Schweiz Schweiz Zürich Zürich Basel Basel Bern Bern Genfersee Genfersee Übrige Schweiz Übrige Schweiz Quelle: Wüest & Partner Quelle: Wüest & Partner
allenfalls mit einer Preiserosion, die verhindert ein kurzfristiges Absinken des verhindert ein kurzfristiges des sich auch mittelfristig nurAbsinken im tiefen Preisindexes.» Allerdings werde diese VerPreisindexes.» Allerdings werde diese Vereinstelligen Prozentbereich abspielen lagerung der Angebote in teurere objekte lagerung der die Angebote in teurere objekte werde. Preisentwicklung auf nicht zuAuch einem nachhaltigen Aufwärtstrend nicht zu einem nachhaltigen Aufwärtstrend dem Büroflächenmarkt der Schweiz führen, meint marmet: «mittelfristig wird führen, meint marmet: «mittelfristig wird auch dieser effekt abklingen und ins das NePreisscheint bisher nicht definitiv auch dieser effekt abklingen und das Preisniveau umgeschlagen erneut nach unten gative zukorrigieren.» haben. Laut niveau erneut nach unten korrigieren.» Auch bei den Schweizer Verkaufsflächen «Immo-Monitoring» haben sich die Auch bei den Schweizer Verkaufsflächen beobachteten die Zürcher berater eine reAngebotspreise einem starken beobachteten die nach Zürcher berater eine re-
Letzte 10Letzte Jahre 10 Jahre 6.4% 6.4% 9.5% 9.5% 4.9% 4.9% 7.0% 7.0% 5.1% 5.1% 3.8% 3.8%
Letzte 5Letzte Jahre 5 Jahre 7.5% 7.5% 11.3% 11.3% 5.5% 5.5% 8.1% 8.1% 6.4% 6.4% 4.2% 4.2%
Letzte Letzte 12 Monate 12 Monate 6.3% 6.3% 7.9% 7.9% 5.4% 5.4% 6.9% 6.9% 7.0% 7.0% 4.0% 4.0%
Prognose 12Prognose Monate 12 Monate
Quelle: Wuest & Partner
Rückgang im ersten Halbjahr 2008 Allerdings: Der blick auf die längerfristige Dersechs blick auf die längerfristige inAllerdings: den ersten Monaten dieses Preisentwicklung zeige, dass dies nicht AnPreisentwicklung zeige, dass dies nicht AnJahres erholt und den Vorjahreswert lass zu grösserer Sorge sein muss. So habe lass zunoch grösserer Sorge sein muss. habe sogar übertroffen. DieseSoinses in den vergangenen vier Jahrzehnten nur es in den vergangenen vier Jahrzehnten nur besondere angesichts der schlechten zwei markante Trendwenden mit anschlieszwei markante Trendwenden mit anschliessenden Phasenerstaunliche dramatischen EntwickPreisverfalls Konjunktur senden Phasen dramatischen Preisverfalls gegeben –auf undzwei beiden Phasen sei einTenebenlung gehe divergierende gegeben – und beiden Phasen sei ein ebenso starker Anstieg der Angebotspreise vordenzen zurück, die sich beide auf die so starker Anstieg der Angebotspreise vorausgegangen. Dies sei aktuell nicht der Fall. >>> aktuelle Wirtschaftskrise ausgegangen. Dies sei aktuell zunicht der Fall.
Rückgang im ersten Halbjahr 2008 in den lativ hohe Volatilität. So stiegen die Ange- Über die vergangenen zehn Jahre hinweg Rückgang im ersten Halbjahr 2008 in den lativ hohe Volatilität. So stiegen die Ange- Über die vergangenen zehn Jahre hinweg ersten sechs monaten dieses Jahres erholt botspreise nach dem einbruch im zweiten habe es einen konstanten Preisanstieg gegeersten sechs monaten dieses Jahres erholt botspreise nach dem einbruch im zweiten habe es einen konstanten Preisanstieg gegeundIGEden Vorjahreswert sogar noch über- Halbjahr 2008 im ersten Halbjahr 2009 an ben, doch sei dieser, vor allem beim WohnANZE und den Vorjahreswert sogar noch über- Halbjahr 2008 im ersten Halbjahr 2009 an ben, doch sei dieser, vor allem beim Wohntroffen. Diese insbesondere angesichts der – ungeachtet der zunehmend unter Druck eigentum, von einem niedrigen niveau austroffen. Diese insbesondere angesichts der – ungeachtet der zunehmend unter Druck eigentum, von einem niedrigen niveau ausschlechten Konjunktur erstaunliche ent- geratenden Umsatzentwicklung beim De- gegangen. Da die Wachstumsraten nie das schlechten Konjunktur erstaunliche ent- geratenden Umsatzentwicklung beim De- gegangen. Da die Wachstumsraten nie das wicklung gehe auf zwei divergierende Ten- tailhandel. mittelfristig werde das Preisni- Ausmass der Siebziger- und Achtzigerjahre wicklung gehe auf zwei divergierende Ten- tailhandel. mittelfristig werde das Preisni- Ausmass der Siebziger- und Achtzigerjahre denzen zurück, die sich beide auf die aktu- veau mit grösster Wahrscheinlichkeit sin- erreicht haben, gehen marmet und seine denzen zurück, die sich beide auf die aktu- veau mit grösster Wahrscheinlichkeit sin- erreicht haben, gehen marmet und seine elle Wirtschaftskrise zurückführen lassen. ken, auch wenn die entwicklung wohl mit mitarbeiter davon aus, dass die KorrekturBewegter ImmoBIlIenmarkt am genfersee elle Wirtschaftskrise zurückführen lassen. ken, auch wenn die entwicklung wohl mit mitarbeiter davon aus, dass die Korrektureinerseits drücke die nachlassende nach- einigem Auf und Ab verbunden sein dürfte, bewegung, die in den kommenden Jahren einerseits drücke die nachlassende nach- einigem Auf und Ab verbunden sein dürfte, bewegung, die in den kommenden Jahren frage die Preise, andererseits finde als Folge sagt marmet: «Für die kommenden zwölf ansteht, ebenfalls eher moderat ausfallen frage die Preise, andererseits finde als Folge sagt marmet: «Für die kommenden zwölf ansteht, ebenfalls eher moderat ausfallen der Krise ein Drift im Angebot statt. «Ver- monate zeigen die Prognosemodelle eine dürfte. der Krise ein Drift im Angebot statt. «Ver- monate zeigen die Prognosemodelle eine dürfte. mehrgelangen über macher, und Investitionen mehrt wieder märkte teure nutzflächen Reduktion von 2,7 Prozent gegenüber dem mehrt gelangen wieder teure nutzflächen Reduktion von 2,7 Prozent gegenüber dem neuen ImmoBIlIen animToplagen ins publizierteBusiness. Angebot», sagt aktuellen Preisniveau an.» Immo-monitoring 2010/1, Herbstausgabe, an Toplagen ins publizierte Angebot», sagt aktuellen Preisniveau an.» Immo-monitoring 2010/1, Herbstausgabe, marmet. Die Zahl der büroflächenangebote 184 Seiten, deutsch, 390 Franken, herausIMMOBILIEN marmet. Die Zahlausgabe der büroflächenangebote 184 Seiten, deutsch, 390 Franken, herausDie aktuelle jetzt am kiosk oder im abo. BUSINESS im Zürcher Stadtkreis 1 habe sich kurzfrisgegeben von Wüest & Partner AG, Zürich Das Schweizer Immobilien-Magazin www.immobilienbusiness.ch im>>> Zürcher Stadtkreis 1 habe sich kurzfrisgegeben von Wüest & Partner AG, Zürich tig fast verdoppelt und im Genfer Stadt- moderate Preiskorrektur www.wuestundpartner.com tig fast verdoppelt und im Genfer Stadt- moderate Preiskorrektur www.wuestundpartner.com quartier Centre sogar mehr als vervierfacht. erwartet quartier Centre sogar mehr als vervierfacht. erwartet Die Angebote in den übrigen StadtquartieDie Angebote in den übrigen Stadtquartieren stagnierten dagegen. «Generell werden Zusammenfassend stellt Wüest & Part- *Wurden im Jahr 2004 annähernd acht Milliarden ren stagnierten dagegen. «Generell werden Zusammenfassend stellt Wüest & Part- *Wurden im Jahr 2004 annähernd acht Milliarden dass sich die Angebotspreise Franken in diesem Bereich//verbaut, werden es in Krisenzeiten vermehrtImmobilienbrief teure objekte ner fest, Business // Schweizer Verlags AG / 8045 Zürichim ner fest, dass sich die Angebotspreise im/ www.immobilienbusiness.ch Franken in diesem Bereich verbaut, werden es in Krisenzeiten vermehrt teure objekte/ Immobilien angeboten, während unterklassige objekte Schweizer Immobilienmarkt zwar immer 2010 voraussichtlich nur 5,5 Milliarden Franken angeboten, während unterklassige objekte Schweizer Immobilienmarkt zwar immer 2010 voraussichtlich nur 5,5 Milliarden Franken aufgrund der mangelnden marktchancen noch halten, die Anzeichen einer Trend- sein – das tiefste Investitionsniveau der letzten aufgrund der mangelnden marktchancen noch halten, die Anzeichen einer Trend- sein – das tiefste Investitionsniveau der letzten nicht mehr inseriert werden – und dies wende sich jedoch zusehends verdichten. zehn Jahre. nicht mehr inseriert werden – und dies wende sich jedoch zusehends verdichten. zehn Jahre.
Vive la Romandie!
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF rückführen lassen. Einerseits drücke die nachlassende Nachfrage die Preise, andererseits finde als Folge der Krise eine Drift im Angebot statt. «Vermehrt gelangen wieder teure Nutzflächen an Toplagen ins publizierte Angebot», sagt Marmet. Die Zahl der Büroflächenangebote im Zürcher Stadtkreis 1 habe sich kurzfristig fast verdoppelt und im Genfer Stadtquartier Centre sogar mehr als vervierfacht. Die Angebote in den übrigen Stadtquartieren stagnierten dagegen. «Generell werden in Krisenzeiten vermehrt teure Objekte angeboten, während unterklassige Objekte aufgrund der mangelnden Marktchancen nicht mehr inseriert werden – und dies verhindert ein kurzfristiges Absinken des Preisindexes.» Allerdings werde diese Verlagerung der Angebote in teurere Objekte nicht zu einem nachhaltigen Aufwärtstrend führen, meint Marmet: «Mittelfristig wird auch dieser Effekt abklingen und das Preisniveau erneut nach unten korrigieren.» Auch bei den Schweizer Verkaufsflächen beobachteten die Zürcher Berater eine relativ hohe Volatilität. So
>>>
stiegen die Angebotspreise nach dem Einbruch im zweiten Halbjahr 2008 im ersten Halbjahr 2009 an – ungeachtet der zunehmend unter Druck geratenden Umsatzentwicklung beim Detailhandel. Mittelfristig werde das Preisniveau mit grösster Wahrscheinlichkeit sinken, auch wenn die Entwicklung wohl mit einigem Auf und Ab verbunden sein dürfte, sagt Marmet: «Für die kommenden zwölf Monate zeigen die Prognosemodelle eine Reduktion von 2.7 Prozent gegenüber dem aktuellen Preisniveau an.» Moderate Preiskorrektur erwartet
Zusammenfassend stellen Wuest & Partner fest, dass sich die Angebotspreise im Schweizer Immobilienmarkt zwar immer noch halten, die Anzeichen einer Trendwende sich jedoch zusehends verdichten. Allerdings: Der Blick auf die längerfristige Preisentwicklung zeige, dass dies nicht Anlass zu grösserer Sorge sein muss. So habe es in den vergangenen vier Jahrzehnten nur markante Trendwenden mit anschliessenden Phasen dramatischen Preisverfalls
/// 21_2009 / Seite 13 gegeben – und beiden Phasen sei ein ebenso starker Anstieg der Angebotspreise vorausgegangen. Dies sei aktuell nicht der Fall. Über die vergangenen zehn Jahre hinweg habe es einen konstanten Preisanstieg gegeben, doch sei dieser, vor allem beim Wohneigentum, von einem niedrigen Niveau ausgegangen. Da die Wachstumsraten nie das Ausmass der Siebziger- und Achtziger-Jahre erreicht haben, gehen Marmet und seine Mitarbeiter davon aus, dass die Korrekturbewegung, die in den kommenden Jahren ansteht, ebenfalls eher moderat ausfallen dürfte. • Immo-Monitoring 2010: Herbstausgabe, 184 Seiten, deutsch, CHF 390.Wüest & Partner AG, Gotthardstrasse 6, 8002 Zürich, Fax: 044–289-9001.
*Wurden im Jahr 2004 annähernd acht Milliarden Franken in diesem Bereich verbaut, werden es 2010 voraussichtlich nur 5,5 Milliarden Franken sein – das tiefste Investitionsniveau der letzten zehn Jahre.
ANZE IGE
Was Investoren nützt:
www.swissbuilding.ch Visionen mit Zukunft
dieSwissbuilding. dieBauengineering.
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 21_2009 / Seite 14
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS
C H -VA LO RE N
A N L AG E FO N DS N A M E
2 672 561 BONHOTE IM MOBIL IER 844 303 CS 1A IM MO PK
29.10.2009 RÜCK N A M E PRE IS
BÖ RS E N - KU RS
AUS - SC H Ü T t.- RE N D I T E
EC A R T
PE RF. Y T D
MT L . U MS AT Z JA N . 0 9
103.50
106.50
2.12%
2.90%
2.11%
2.76%
1100.00
1200.00
4.51%
9.09%
4 515 984 CS REF PROPERT Y PLUS
107.00
129.35
2.99%
20.89%
17.31%
K U RS E S E I T 1.1.0 8 T I E F S T / H ÖC HS T
5.26% n . kotiert 4.55%
BÖ RS E N K A PI TA L IS I E RU N G
102.00
108.50
325 890 000
1140.00
1200.00
3 167 226 000
110.50
129.90
1 102 682 880
276 935 CS REF IN TERSW ISS
171.00
209.75
4.05%
22.66%
13.99%
1.71%
169.00
207.00
1 265 621 222
3 106 932 CS REF LIVINGPLUS
95.40
121.20
1.88%
27.04%
16.46%
2.38%
104.00
118.00
2 121 000 000
1 291 370 CS REF SIAT
120.00
156.75
3.42%
30.63%
14.92%
1.67%
136.30
157.00
1 805 596 040
2 158 801 DY N A MIC RE A L ESTAT E FUND
1010.00
980.00
1.73%
-2.97%
6.05%
1.69%
850.00
1000.00
256 564 980
1 458 671 FIR
99.90
116.75
3.22%
16.87%
9.11%
1.09%
105.00
116.00
683 072 728
977 876 IM MOFONDS
280.40
363.00
3.74%
29.46%
10.67%
2.33%
327.50
373.00
980 530 881
278 226 L A FONCIERE
524.00
680.00
2.97%
29.77%
13.33%
1.30%
581.00
693.00
766 632 000
277 010 IM MO HELVE T IC
147.65
189.50
3.49%
28.34%
19.43%
1.42%
168.00
189.50
379 000 000
3 499 521 PATRIMONIUM SRE FUND
103.55
104.50
1.98%
0.92%
- 0.42% n . kotiert
100.00
107.00
224 434 546
3 362 421 PROCIM MO SW ISS COM M FUND
108.55
106.75
2.06%
-1.66%
0.88%
5.50%
103.50
110.90
190 583 978
278 545 SOLVA LOR «61»
166.65
248.50
2.39%
49.11%
12.39%
2.03%
216.00
251.00
882 472 206
725 141 SCHRODER IM MOPLUS
789.60
898.00
1.35%
13.73%
15.87%
1.54%
740.00
890.00
862 080 000
3 743 094 SW ISSC A N TO (CH) REF IFC A
2 616 884 SW ISSIN VEST REIF
82.85
114.50
3.02%
38.20%
22.18%
1.98%
97.00
115.50
1 086 614 389
106.10
119.50
3.78%
12.63%
7.75%
0.43%
104.10
116.50
461 027 893
1 442 082 UBS SW ISS RES. A NFOS
48.00
58.00
3.57%
20.83%
14.85%
2.81%
49.80
58.25
1 404 113 590
1 442 085 UBS LEM A N RES. FONCIPARS
60.45
68.25
3.59%
12.90%
12.14%
1.02%
63.00
73.00
700 323 010
1 442 087 UBS SW ISS MI X ED SIM A
72.70
88.60
3.69%
21.87%
18.45%
1.50%
77.05
88.80
4 373 985 042
1 442 088 UBS SW ISS COM . SW ISSRE A L
57.50
64.25
3.98%
11.74%
24.19%
1.98%
50.80
63.00
835 296 260
Ø(1)
Ø
SW I T T
Ø
Tota l
3.11%
18.81%
15.50%
1.98%
23 874 747 643
IMMOBILIENAKTIEN
C H -VA LO RE N
A K T I E N N A M E
29.10.2009 N AV
883 756 A LLRE A L HOLDING 1 820 611 BF W LIEGENSCH A F T EN N 255 740 ESPACE RE A L ESTAT E
109.00
BÖ RS E N - KU RS
EC A R T
PE RF. Y T D
MT L . U MS AT Z JA N . 0 9
AUS - SC H Ü T- T U N GS - RE N D I T E
123.00
4.16%
12.84%
19.63%
4.65%
KU RS E S E I T 1.1.0 8 T I E F S T / H ÖC HS T
105.10
BÖ RS E N K A PI TA L IS I E RU N G
131.70
627 779 700
30.80
23.25
3.91% -24.51%
42.48%
0.57%
15.00
26.50
109 071 563
140.40
119.50
3.18% -14.89%
7.17%
nk
105.00
128.00
157 012 006
1 731 394 IN TERSHOP
238.60
288.00
7.19%
20.70%
8.07%
3.94%
260.00
301.00
314 496 000
1 110 887 MOBIMO
177.90
164.50
5.57%
-7.53%
22.61%
4.69%
121.80
169.80
614 732 845
1 829 415 P SP SW ISS PROPERT Y
61.20
57.35
4.43%
- 6.29%
13.57%
9.89%
41.25
61.55
1 963 571 118
803 838 SW ISS PRIME SI T E
58.40
58.60
5.91%
0.34%
22.05%
6.17%
39.15
55.90
2 746 068 936
1315.00
1660.00
3.80%
26.24%
16.75%
1.45%
1280.00
1770.00
184 882 500
6.52
4.50
2.26% - 30.98%
-1.92%
2.32%
3.20
5.50
209 561 261
261 948 WARTECK IN VEST 2 183 118 ZÜBLIN IM MOBIL IEN HOL DING
Ø
Ø
RE AL
Ø
Tota l
4.49%
-2.68%
16.09%
6.38%
6 927 175 927
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 21_2009 / Seite 15
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE N OM . W E R T
B RU T T O - DI V I DE N DE
250
0.00
140241 N
Agruna AG
155753 N
50
100
VA LO RE N - N U M M E R
10202256 N
B ESCH RE I BU N G
29.10.2009 T I E F S T 20 0 9
H ÖC HS T 20 0 9
G E L D
B RI E F
3 500.00
4 140.00
12
3 950.00
4 700.00
Bürgerhaus AG, Bern
705.00
1 100.00
50
1 000.00
1 400.00
11
C asa Invest AG, Rheintal
140.00
185.00
50
160.00
170.00
50
26
10
3.75
255740 N
Espace Real Estate AG, Biel
109.50
130.00
135
119.00
120.00
19
25
2.50
363758 I
F T B Holding S A , Brissago
750.00
850.00
10
675.00
850.00
19
315
10
4582551 N
Fundamenta Real Estate AG
11.60
12.60
30
12.00
12.60
500
600.00
3490024 N
Gesellschaft f. Erst. billiger Wohnh äuser in W interthur 35 500.00
35 600.00
4
28 925.00
500
150.00
191008 N
Immges Viamala , Thusis
400
40.00
257750 I
Immobiliare Pharmapark S A , Barbengo
1000
80.00
197641 N
250
20.00
197640 N
10
254593 N
100
0.00
2766143 N
7 350.00
7 700.00
3
7 250.00
7 950.00
1
910.00
1 250.00
24
1 101.00
1 750.00
26
Konkordia AG Nom 1000
3
5 550.00
Konkordia AG Nom 250
2
1 300.00
MS A Immobilien, A dliswil Pagameno Invest AG N
20
190.00
100.00
180.00
50
100.00
180.00
100
2766145 P S Pagameno Invest AG P S
500
25.00
3264862 N
1
3 310.00
Pfenninger & Cie AG, Wä denswil
1
2989760 I
1.00
1.05
500
1.00
600
36.00
225664 I
S A E Immobilien AG, Unter ägeri
1 750.00
2 350.00
2
2 400.00
800
208.00
231303 I
Sia - H aus AG, Zürich
4 300.00
5 000.00
3
4 850.00
0.00
1789702 I
0.40
0.50
6665
0.45
0.90
100
0.00
253801 N
T ersa AG
12 500.00
12 500.00
2
8 300.00
1000
120.00
172525 N
T L Immobilien AG
6 500.00
11 500.00
1
5 105.00
1000
260.00
256969 N
T uwag Immobilien AG,Wä denswil
1
15 600.00
5
Real Estate Holding
Sihl M anegg Immobilien AG
198
200
ANZE IGE
Das Branchenverzeichnis der Schweizer Immobilienwirtschaft • rund 3000 qualifizierte und aktualisierte Adressen mit den dazugehörigen Ansprechpartnern • sortiert nach Branchen und Regionen • CD-ROM mit vielseitigen Such- und Exportfunktionen • tägliche Aktualisierung der Daten im Internet Alle Bezieher der CD-ROM erhalten Zugriff auf die Premium-Internet-Datenbank mit Exportfunktion! www.immobilienbusiness.ch
IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 21_2009 / Seite 16
Transaktionsmärkte
«Renditezyklus hat seinen Tiefpunkt erreicht» Die Anfangsrenditen für Spitzenimmobilien dürften sich in den meisten Märkten kurzfristig stabilisieren, die meisten Märkte haben die Hälfte der Mietkorrektur hinter sich, der Mietrückgang dürfte noch 18 Monate anhalten. Dies sind die wichtigsten Ergebnisse des halbjährigen Ausblicks von Invesco Real Estate (IRE)* über aktuelle Marktentwicklungen und Trends mit Sicht auf fünf Jahre.
BW. In den meisten europäischen Kernmärkten beobachten die IREResearcher eine Stabilisierung der Renditen. Am stärksten performten derzeit die Märkte, die im Zyklus am weitesten fortgeschritten sind und die höchsten Wertverluste bereits erlitten haben, heisst es im Marktausblick. So seien in Grossbritannien und Frankreich – also dort, wo der Renditeanstieg am dramatischsten ausfiel – Anzeichen einer nachhaltigen Festigung der Spitzenrenditen von erstklassigen Immobilien zu beobachten. «Der prognostizierte Renditerückgang um etwa 75 bis 100 BP in Verbindung mit einem moderaten Mietwachstum in der zweiten Hälfte des Prognosezeitraums dürfte für eine relative Outperformance dieser Märkte sorgen», meint Kim Politzer, Director of European Research bei IRE. Hochwertige Objekte Mangelware
Kim Politzer, Director Research bei Invesco Real Estate: «Der Renditezyklus hat seinen Tiefpunkt erreicht»
Weniger attraktiv bewertet sehen die IRE-Experten aktuell die europäischen Kernmärkte und die >>>
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
nordischen Länder, wo die Renditekorrektur weniger drastisch war. «Insgesamt sind die Renditen nicht so stark gestiegen wie erwartet, da das Angebot an den Investmentmärkten hinter der Nachfrageerholung zurückgeblieben ist und so zu einer Stabilisierung der Preise geführt hat», sagt Politzer. Allerdings habe die tiefer als erwartet ausgefallene Rezession den Mietrückgang beschleunigt und verstärkt. Bei sinkenden Mieten, steigenden Mieterausfällen und einer weiter auseinanderklaffenden Lücke zwischen Markt- und effektiven Vertragsmieten falle Anlegern die Identifizierung angemessen bepreister Immobilienobjekte daher weiterhin schwer. In den meisten europäischen Märkten bestehe das Risiko eines weiteren Rückgangs der Mietwerte und steigender Zahlungsausfälle auf Mieterseite unverändert weiter, betont die IRE-Expertin. Entsprechend wichtig bleibe die Fokussierung auf qualitativ hochwertige Anlageobjekte an guten Standorten mit langfristig gesicherten laufenden Einnahmen. Allerdings: Objekte solcher Qualität zu finden, scheint nicht immer einfach. Im fehlenden Angebot sehen die IRE-Researcher denn auch eine «erhebliche Herausforderung» für die europäischen Immobilienmärkte. Die Verfügbarkeit geeigneter Objekte dürfte damit ein kritisches Thema bleiben. IRE rechnet mit weiterhin geringen Transaktionsvolumina.
>>>
Osteuropa – «No Go» für Core-Anleger
Auch auf Notverkäufe wartet man offensichtlich vergebens. «Anders als wir vor einem Jahr angenommen hatten, gibt es hier auch im DistressedBereich wenig neue Anlagechancen», sagt Politzer. Dennoch zeigen sich die IRE-Researcher zuversichtlich: «Im Zuge der Annäherung an den
Wendepunkt im Investment- und Mietzyklus signalisieren unsere Prognosen, dass mit erstklassigen Immobilien in vielen Märkten und in allen den Segmenten Büro, Einzelhandel und Gewerbe/Logistik inzwischen wieder eine akzeptable Performance realisierbar ist.» Auf den Immobilienmärkten Mittel- und Osteuropas gestaltet sich die Lage hingegen offenbar weiterhin schwierig. Die anhaltende Risikoaversion sorge dort für einen kontinuierlichen Renditeanstieg, so Politzer: «Unserer Meinung nach sind die osteuropäischen Märkte aufgrund ihres Risikoprofils bis auf weiteres keine geeigneten Zielmärkte für Core-Anleger.» Allerdings sieht sie dort aufgrund der zuletzt aggressiven Neubewertung «ein Potenzial für attraktive Erträge aus opportunistischeren Strategien». Ausblick
«Obwohl wir meinen, dass Investoren in 85 Prozent der untersuchten Märkte über einen Anlagehorizont von fünf Jahren mit ‚angemessenen’ Erträgen rechnen können, heisst das nicht, dass man mit Immobilienanlagen nichts mehr falsch machen könne oder keine Risiken mehr bestünden», gibt Politzer zu bedenken. «Wir meinen lediglich, dass der Renditezyklus seinen Tiefpunkt erreicht hat und dieser im Mietzyklus kurz bevorstehen dürfte.» Erträge aus dem Aufwärtstrend sollten daher in der zweiten Hälfte des Fünf-Jahres-Anlagezeitraums eventuelle kurzfristige Verluste kompensieren. «Allerdings gilt dies nur für 1A-Immobilien in Spitzenlagen mit sicheren Mietverhältnissen und langfristig gesicherten laufenden Einnahmen. Die Risiken derartiger Immobilienobjekte scheinen die Anleger nicht mehr zu schrecken, und die zunehmende Transaktionsdichte
/// 21_2009 / Seite 17 bietet in diesem Bereich wieder eine bessere Übersicht an Vergleichstransaktionen», so Politzer. Hinweise auf eine zunehmende Bereitschaft, zusätzliche Risiken einzugehen, sehen die IRE-Researcher indes kaum. Das Anlageumfeld bleibt damit wohl noch eine Weile schwierig. «Gesamtmarktinvestments empfehlen sich weiterhin nicht», meint Politzer und verweist darauf, dass die Realisierung von Mehrerträgen entscheidend von der Bottom-UpAuswahl von Märkten und Anlageobjekten abhängen dürften. Ihr Rat: «Gerade vor dem Hintergrund der aktuellen Angebotsverknappung sollten Investoren auf der Suche nach Zugang zu Anlagechancen auf eine starke lokale Plattform setzen.» •
*Invesco Real Estate (IRE) ist das Investmentteam für Real Estate von Invesco Ltd., einer der weltweit grössten und unabhängigen Vermögensverwaltungsgesellschaften mit einem verwalteten Vermögen von über 348,2 Milliarden US-Dollar (Stand: 31. März 2009).
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 21/2009 / 4. Jahrgang / 81. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch Verleger Dominique Hiltbrunner WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Fotos: PD
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 21_2009 / Seite 18
Citybay Luzern
„Vermarktung gut angelaufen, keine Incentives“ Auf einem ehemaligen SSBGüterareal in bester Cit y-Lage Luzerns wurde jetzt der Grundstein für die Überbauung Cit ybay Luzern gelegt. Das auf ca. 144 Millionen Franken veranschlagte Projekt soll bis 2011 fertiggestellt werden. Die Vermarktung ist angelaufen – erfolgreich, wie zu hören ist.
BW. Auf auf dem ca. 10.000 qm grossen ehemaligen SBB-Güterareal Tribschen wurde in diesen Tagen der Grundstein für die Überbauung Citybay Luzern gelegt. Die bauvorbereitenden Massnahmen hatten bereits im März begonnen. Das auf ein Gesamtinvestitionsvolumen von zirka 144 Millionen Franken veranschlagte Projekt soll bis 2011 fertiggestellt werden. Investoren sind zwei Immobilienfonds der Credit Suisse (CS), die Credit Suisse Anlagestiftung sowie die Anliker AG, die auch als Totalunternehmerin auftritt. Die Gebäude entstehen in bester City-Lage: unmittelbar neben dem Bahnhof Luzern und in kürzester Distanz zum See sowie zum Kulturund Kongresszentrum Luzern. Das Projekt war aus einem Studienwettbewerb der SBB hervorgegangen. Im Rahmen eines Investorenwettbewerbs erhielten die CS-Anlagegefässe zusammen mit der Anliker AG Ende Mai 2007 den Zuschlag für die Realisierung. Für das Projekt sprachen die hohe architektonische Qualität sowie die städtebauliche Aufwertung und Modernisierung des Luzerner Bahnhofquartiers. Die Überbauung Citybay Luzern besteht aus einem Businessgebäude mit 8.500 qm Bü-
Citybay entsteht nur ein paar Bootslängen vom See, vom Kongress und Kulturzentrum Luzern und vom Bahnhof entfernt
rofläche (Investor: CS Real Estate Fund PropertyPlus), dem Residencegebäude mit 92 Eigentumswohnungen (Investor: Anliker AG) und dem Gebäude Living mit 46 Mietwohnungen (Investor: CS Real Estate Fund Siat). Das angrenzende Geschäftshaus Rösslimatt 2,4 konnte im August 2009 die Credit Suisse Anlagestiftung Real Estate Switzerland (CSA RES) erwerben; es wird im Projekt Citybay integriert. Die gemeinsame Einstellhalle im Untergeschoss verfügt über rund 200 Parkplätze. Der Vermietungsstart für die Mietwoh-
nungen erfolgt im Frühling 2010; die Eigentumswohnungen sind bis auf wenige Einheiten verkauft. Auch die Vermietung der Geschäftsflächen sei erfolgreich angelaufen, betont Ivan Schweizer, Geschäftsführer der Advendis AG in Zug, die von der CS mit der Vermarktung ihrer Citybay Flächen beauftragt wurde. «Bisher konnten 55 Prozent der Büroflächen vermietet werden», sagt Schweizer. Und zwar ohne Incentives. Quelle: Immobilien Business Online News vom 27.10.2009
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE 26. November 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich
Stockwerkeigentum: Mehr Fallstricke als Vorteile? Referenten: Oliver Rappold, Blum & Grob Rechtsanwälte; Claudio Müller, Zürcher Kantonalbank, Marianne Walde, Walde & Partner Stockwerkeigentum ist beliebt. Die Nachfrage steigt und führt zu einer Erhöhung der Wohneigentumsquote in der Schweiz. Doch wer seine Verträge nicht genau kennt, kann böse Überraschungen erleben. Worauf sollte beim Kauf von Stockwerkeigentum geachtet werden?
Die Immobiliengespräche 2010 Immer um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich Donnerstag, Donnerstag, Mittwoch, Donnerstag, Donnerstag, Donnerstag, Donnerstag, Mittwoch,
18. Februar 2010 18. März 2010 12. Mai 2010 10. Juni 2010 26. August 2010 23. September 2010 28. Oktober 2010 24. November 2010
Die Themen werden jeweils frühzeitig bekannt gegeben.
Die Teilnahme kostet 70 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch.
Legal Partner:
Medienpartner:
Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.
IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin