SCHWEIZER
Ausgabe 082 _ 4. Jahrgang / 16. November 2009
IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
INHALT 02 SAST: Nachhaltige Immobilien im Blick 04 Interview: T.F. Kocher, Vorsitzender Espace Real Estate 07 PSP: Gut positioniert 09 Henderson: Silber- streifen am Horizont 10 Heimatmärkte bevorzugt 11 UK: Yield-Compression hat begonnen 11 Nachrichten / Impressum 13 14
Immoblien Finanzmärkte Schweiz – Immobilienfonds – Immobilienaktien – Kurse nichtkotierter Nebenwerte
15 Marktkommentar 16 Hotel Royal Savoy, Lausanne
Silberstreifen am Horizont Das Investmentjahr 2009 neigt sich dem Ende zu. Zeit, eine erste Bilanz zu ziehen. Die weltweiten Immobilienmärkte leiden weiterhin unter steigenden Leerstandsraten und sinkenden Mieten, doch an einigen Orten zeichnet sich die Trendwende ab. Laut Swisslake Capital wird das Zeitfenster für lukrative Investitionen im UK bereits enger. Von «attraktiven Anlagechancen» sprach auch Patrick Sumner, leitender Manager bei Henderson Birgitt Wüst Redaktionsleiterin Global Investors, vor einigen Wochen in Zürich. Im Blick hat er dabei vor allem indirekte Anlagen und die grossen Märkte wie das UK oder Frankreich. Daneben aber auch die «stabile» Schweiz: SPS und PSP sind für den Experten «eine Überlegung wert». Es scheint sich auszuzahlen, wenn Unternehmen auf Qualität und Substanz setzen. Das zeigt auch die Sarasin Bank. Das Basler Bankhaus erhielt für seine Nachhaltigkeit unlängst bei den «Global Private Banking Awards» den Preis für Beste Innovationen. Sehr innovativ ist eine neue Anlagegruppe, die die Bank im Rahmen der Sarasin Anlagestiftung (SAST) geschaffen hat: Man will die Vorteile von Immobilien mit den langfristig attraktiven Performance-Aussichten von nachhaltigen Investitionen verbinden. Investiert wird in Neu- und Altbauten, die zu sanieren sind – ebenfalls nach Nachhaltigkeitskriterien. Mehr hierzu und zu weiteren Themen auf den kommenden Seiten. Beste Grüsse, Birgitt Wüst
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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE
SCHWEIZER Stockwerkeigentum: IMMOBILIENGESPRÄCHE Mehr Fallstricke als Vorteile?
26. November 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich 24. September 2009 um 17.30 Uhr im Zunfthaus zur Schneidern in Zürich
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Verhindert die Ausnützungsziffer die Erstellung von günstigem Wohnraum? Referenten: Jäggi, Karl Steiner/ AG; Stefan Bitterli, Kantonsbaumeister Kanton // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AGPeter / 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch // Zürich Die Sanierungsrate in der Schweiz beträgt durchschnittlich 1,3 Prozent aller Gebäudeflächen pro Jahr. Das ist wenig. Doch wer eine Wohnung renoviert, wird mit hohen Kosten konfrontiert. Die Mietzinse müssen angepasst und die Liegenschaften neu geschätzt werden. Oft würde eine Ausweitung der Angebotsflächen eine ausgezeichnete Möglichkeit bieten, die Kostenspirale zu durchbrechen. Aber da steht die Ausnützungsziffer im Weg. Ist diese noch zeitgemäss?
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Privatbank Sarasin
SAST investiert in nachhaltige Immobilien Das Thema Nachhaltigkeit hat bei der Basler Privatbank Sarasin Tradition. 1989 implementierte das Geldinstitut die nachhaltige Finanzanalyse, im Jahr 1994 wurde der weltweit erste ÖkoeffizienzFonds lanciert. Jetzt hat die Bank eine neue Anlagegruppe geschaffen, welche die Vorteile von Immobilien mit den langfristig attraktiven Performance-Aussichten von nachhaltigen Investitionen verbinden soll.
PD. Immobilien gehören aufgrund ihrer Wertbeständigkeit und Stabilität in jedes Pensionskassen-Portfolio. Die Sarasin Anlagestiftung (SAST), eine 1991 gegründete Stiftung der Basler Privatbank, fördert Anlagen von Personalvorsorgegeldern in die zweite und dritte Säule. Von den 17 Anlagegruppen der SAST berücksichtigen bisher sieben nachhaltige Anlagekriterien. Die jüngste Gruppe, «Nachhaltige Immobilien Schweiz» berücksichtigt nun Gebäude: Geplant sind Investments in Neu- als auch in Altbauten, die zu sanieren sind – nach Nachhaltigkeitskriterien. Die Bank erinnert daran, dass Gebäude mit einem Anteil von fast 40 Prozent weltweit den grösste Energieverbrauch verursachen. Dies sei nicht zuletzt im Hinblick auf steigende Energiekosten und verschärfte Bauvorschriften bedeutsam: Die richtige Antizipation dieser Veränderungen werde einen grossen Einfluss auf den Wert und die Rendite von Investitionsobjekten haben. Nachhaltige Gebäude versprächen nicht nur langfristig eine bessere Performance, sie würden in Zukunft auch den >>>
«Nachhaltige Investments sind nicht nur Produkte in unserer Palette. Sie verkörpern eine Einstellung. Deshalb leben wir Nachhaltigkeit auch in unserem Alltag». Andreas Knörzer, Leiter Sarasin Sustainable Investment.
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gesetzlichen und gesellschaftlichen Standard definieren, stellt Sarasin fest. Die neue SAST-Anlagegruppe will die Vorteile von Immobilien mit den langfristig attraktiven PerformanceAussichten von nachhaltigen Investitionen verbinden. Die Investitionsentscheide der neuen Anlagegruppe basieren auf dem von der Bank Sarasin & Cie AG entwickelten Beurteilungssystem für die Nachhaltigkeit von einzelnen Gebäuden. Ein zentrales und innovatives Element dabei ist der Einbezug der Liegenschaftsverwaltung. Die bisher verfügbaren Bewertungs- und Zertifizierungssysteme eignen sich aus Sicht der Bank nur beschränkt für Mietobjekte. Zur
Bewertung der Nachhaltigkeit von einzelnen Gebäuden habe man daher ein eigenes System entwickelt. Ausgangspunkt bilden die Empfehlungen des Berufsverbands der Schweizerischen Ingenieure und Architekten (SIA 112/1 Nachhaltiges Bauen – Hochbau,). Die Bewertung umfasst die Gebäudekriterien «Nutzung und Umfeld»,«Wohlbefinden und Gesundheit» sowie «Umwelt». Ebenfalls berücksichtigt werden qualitative Kriterien für den technischen Unterhalt und die Liegenschaftsverwaltung. Der Sarasin-Ansatz unterstützt Investitionsentscheidungen für Direktinvestitionen in Immobilien, und zwar in Bezug auf Neubauten, bestehende Gebäude, Sanierungen,
Verwaltung und Unterhalt. Die Methode auf der Basis eines Punkterasters ermöglicht die Festlegung von überprüfbaren Zielen. Die Anteilscheine der Anlagegruppe «Nachhaltige Immobilien Schweiz» sind eine mittel- bis langfristige Kapitalanlage, welche für Vorsorgeeinrichtungen als Beimischung zu den bestehenden Finanzanlagen, respektive als Alternative zur Direktanlage in Immobilien geeignet sind. Dass man nachhaltig sehr erfolgreich wirtschaften kann, hat Sarasin bereits unter Beweis gestellt. Für ihre Nachhaltigkeit wurde die Bank unlängst bei den «Global Private Banking Awards» mit dem Preis für Beste Innovationen ausgezeichnet. •
HOHES LOB
zeichnet. Zur Wahl standen 300 Unternehmen mit dem Anspruch, sozial und ökologisch besonders verantwortungsvoll zu agieren. Die Bank Sarasin gehöre zu den Vorreitern, die Produkte für nachhaltige Finanzanlagen anbieten, und richte auch das eigene Unternehmen konsequent nachhaltig aus, begründete die Jury ihre Entscheidung. Die Auszeichnung wurde 2009 zum zweiten Mal verliehen. Unter der Schirmherrschaft von Bundeskanzlerin Angela
Merkel sollen Unternehmen ausgezeichnet werden, die wirtschaftlichen Erfolg mit sozialer Verantwortung und Schonung der Umwelt verbinden. Die Bank sieht sich durch den Preis in ihrer Strategie bestätigt. «Bank Sarasin setzt nicht nur auf eine nachhaltige Unternehmensphilosophie, sondern hat bereits vor 20 Jahren die Bedeutung nachhaltiger Investitionen erkannt», erklärte Frank Niehage, Vorstandsvorsitzender der Bank Sarasin AG. •
Deutschland-Tochter von Sarasin für Nachhaltige Finanzdienstleistungen ausgezeichnet BW. Die Frankfurter Bank Sarasin AG, deutsche Tochter des Schweizer Tradtionshauses Bank Sarasin & Cie AG, wurde in der Kategorie «Deutschlands nachhaltigste Finanzdienstleistung» mit dem «Deutschen Nachhaltigkeitspreis 2009» ausgeANZE IGE
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Espace Real Estate AG
«Die Börsenkotierung wird eines Tages aktuell» Immobilienobjekte im schweizerischen Mittelland stehen meist nicht auf dem Radarschirm anlagensuchender Grossinvestoren. Die Bieler Espace Real Estate AG hat jedoch seit ihrer Gründung 2001 den Fokus bewusst auf das Mitteland und die angrenzenden Gebiete gelegt. Sie fährt damit nicht schlecht. Im Gespräch mit dem «Schweizer Immobilienbrief» äussert sich Theodor F. Kocher, Vorsitzender der Espace Real Estate AG, zu den Vorteilen von Engagements in einem Nischensegment.
Interview: Birgitt Wüst Die Espace Real Estate AG hat für sich eine Investment-Nische entdeckt. Hat sich die fokussierte Anlagestrategie bisher bezahlt gemacht? Theodor F. Kocher: Unsere Immobiliengesellschaft darf sicher auf eine erfolgreiche Geschäftsentwicklung zurückblicken. In der relativ kurzen Zeit seit der Gründung im Jahre 2001 ist sie zu einer respektablen Grösse herangewachsen. Die Strategie der konsequenten Konzentration auf Lagen ausserhalb der grossen Ballungszentren Zürich, Basel und Genf hat viele Aktionäre überzeugt.
Wie zeigt sich dies? Wir konnten die als Folge des Wachstums nötigen Eigenmittel bisher immer mühelos mit Private Placements beschaffen. Obwohl wir noch nicht börsenkotiert sind, haben wir bereits 430 Aktionäre. Darunter auch viele institutionelle Anleger und einige grosse Immobilieninvestoren. Sie investieren in Gewerbeobjekte wie auch in Wohnliegenschaften. Weshalb fokussieren Sie nicht auf das eine oder andere, wie das grosse Immobiliengesellschaften tun? Unsere Strategie geht auf Rendite, Sicherheit und Wertzuwachspotenzial aus. Dazu brauchen wir attraktive Objekte mit nachhaltigen Mieterträgen und eine Diversifikationsstrategie, welche sich auf Lagen, Objektgrössen, Mieteranteile und anderes bezieht. Wir vermeiden Klumpenrisiken. Das bedeutet auch, dass wir in unserem Portfolio-Mix zu den rentableren Geschäfts-, Gewerbe- und Industrieliegenschaften auch eine gewisse Quote von Wohnliegenschaften brauchen. Eine alleinige Fokussierung auf Gewerbeobjekte wäre uns zu riskant. Die Rendite gut vermieteter Wohnliegenschaften bleibt bekanntlich auch in einem volatileren Zinsumfeld gesichert.
Die Verhältnisse am Markt für Wohnungsmieter weichen wohl kaum gravierend von jenen größerer Zentren ab. An den Standorten des Mittellandes wurde allerdings weniger gebaut, an einigen Orten sogar eindeutig zu wenig. Natürlich besteht nur bei wirklich guten Objekten kein Vermietungsrisiko. Unsere eigenen Leerstände betragen derzeit bloss 3,9 Prozent.
Wie beurteilen Sie zurzeit den Markt für Wohnimmobilien an Standorten des Mittellandes?
Wie ist die Situation bei gewerblichen Objekten? Hier ist die Situation sicher >>>
Theodor F. Kocher, Vorsitzender der Espace Real Estate AG.
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF etwas schwieriger. Wir spüren, dass einige gewerbliche Mieter ihre Mietflächen reduzieren möchten. Aber damit sind wir bisher gut zurecht gekommen. Wir haben die Vermietungen ja meist mit mehrjährigen Mietzinsgarantien unterlegt. Grösstenteils sind wir überdies eher in Liegenschaften nicht- oder wenig zyklischer Branchen investiert.
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Wieso setzen Sie so stark auf das Mittelland? Einige Wirtschaftsräume des Mittellandes gelten zu Unrecht als strukturschwach. Das Mittelland profitiert – allerdings erst seit relativ kurzer Zeit – von grossen Investitionen in die Verkehrserschliessung. Bahn 2000 und S-Bahn haben die Region pendelfähig werden lassen. Der Schnittpunkt A1/A2 wird mit einem gewissen Recht als das Autobahndrehkreuz Europas bezeichnet. Die Erreichbarkeit von Unternehmungen ist gegenüber früher um ein mehrfaches besser geworden. Dies gilt für die geschäftlichen Aktivitäten wie auch für pendelnde Mitarbeiter. Selbst kleinere Agglomerationen wie etwa Thun, Lyss, Burgdorf, Langenthal, Oensingen, Zofingen, Sursee oder Grenchen sind nahe an
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die grossen Zentren gerückt. Oft gibt es weitere Attraktivitätsfaktoren wie beispielsweise im Jurasüdbogen hochqualifizierte Präzisionsarbeiter, welche von ausgesprochenen High Tech Firmen gesucht sind, beispielsweise der Medizinaltechnik. Man findet an diesen Standorten Namen wie Ypsomed, Synthes-Stratec, Ruag, Bundesverwaltung, Swisscom, DT Swiss, Swatch, Rolex, Ammann, Galliker, PanGas, Franke, aber auch eine beachtliche Zahl damit verbundener Klein- und Mittelfirmen. Die Regionen des Anlageraumes weisen von der Betriebsgrössenstruktur her zudem einen besonders hohen Anteil von Klein- und Mittelunternehmen auf. Damit wird ein Diversifikationseffekt eingebaut, der Risiken entgegenwirkt. Der Standort Zürich als Finanzplatz hat – wie die letzten zwei Jahre gezeigt haben - im Vergleich zu Mittelland ähnliche, wenn nicht gar grössere Risiken.
Pensionskassen versuchen, Ihre Erträge und Portfoliorisiken mit Hilfe des vermehrten Erwerbs von Miethäusern zu stabilisieren. Dies hat bekanntlich die Preise in die Höhe getrieben und damit zu ungenügenden Bruttorenditen geführt. Teilweise sind die Mieterträge solcher Objekte dann langfristig oft auch noch gefährdet. Wir erwerben aber ausschliesslich Objekte, welche eine überdurchschnittlich gute Rendite und nachhaltige Ertragsperspektiven aufweisen. Solche Objekte werden uns gegenwärtig recht selten angeboten. Auch bei gewerblichen und industriellen Objekten müssen wir auf Grund der Wirtschaftssituation natürlich eher zurückhaltend sein. Wir sehen daher unsere Wachstumschancen vorläufig primär beim Neubau von Wohnimmobilien auf baureifen Terrains aus eigenen Beständen. Damit können wir hochqualifizierte und marktgerechte Objekte realisieren.
Wirkt sich die aktuelle Situation auf den Immobilienmärkten auf die operationelle Umsetzung ihrer Strategie aus? Die Situation an den Anlagemärkten hat zu einer wachsenden Nachfrage nach Wohnimmobilien als Investitionsobjekten geführt. Vorab die
Was sind wichtige Referenzobjekte in ihrem Immobilienportefeuille? Ein besonders beispielhaftes Referenzobjekt ist sicher das sogenannte Landhaus in Schaffhausen, ein bahnhofnahes Wohn- und Geschäftshaus mit direkter Unterführung >>>
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Was Investoren nützt:
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF zum Bahnhof. Im Landhaus wurden für Verkauf und Dienstleistung ca. 5 700 Quadratmeter angeboten. Das Landhaus, im Herbst 2008 fertig erstellt, war schon Monate vor Baubeginnn grossteils vermietet.
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Wie viele Liegenschaften halten Sie derzeit? Espace Real Estate besitzt zurzeit gegen 50 Renditeliegenschaften und etliche Entwicklungsprojekte. In den vergangenen Jahren haben wir auch mehrmals erfolgreich ehemalige Industrieareale zu attraktiven Wohn- und Geschäftsliegenschaften umgenutzt. Wie sehen Sie die Zukunft ihres Unternehmens? Die Espace Real Estate AG will wei-
ter wachsen, dies aber in einem vernünftigen und verkraftbaren Tempo. Sie will ihre Dividendenausschüttungen weiterhin kontinuierlich steigern. Im Anlageraum gibt es noch genügend attraktive Objekte, die preiswert erworben werden können, also eher unterbewertet sind, und die als Folge davon ein gutes Rendite-/Risikoprofil aufweisen. Und wie schaut es mit einem Gang an die Börse aus? Die Börsenkotierung steht kurzfristig nicht im Vordergrund, wird jedoch eines Tages aktuell werden. Die Voraussetzungen dafür haben wir geschaffen. Doch setzt die Kotierung ein geeignetes Umfeld der Finanzund Immobilienmärkte voraus. •
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Espace Real Estate AG in Biel Die Espace Real Estate AG, Biel, hat seit ihrer Gründung 2001 den Fokus bewusst auf das Mitteland gelegt. Ihr Portefeuille ist inzwischen auf einen Liegenschaftenbesitz von über 400 Millionen Franken angewachsen. Die Aktie wird regelmässig ausserbörslich auf der OTC-X Plattform gehandelt und ist Bestandteil des Musterportfolios der Berner Kantonalbank. Eine Kotierung ist auf mittlere Frist vorgesehen. Die Gesellschaft verfolgt schon heute eine Informationspolitik, welche der Qualität börsenkotierter Titel entspricht.
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PSP Swiss Property
Gut positioniert PSP Swiss Property hat ihre Ergebnisse in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahrs 2009 gegenüber der Vorjahresperiode deutlich erhöht: Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte stieg um 9.7 Prozent auf 103.2 Millionen CHF. Im Berichtszeitraum setzte die Gesellschaft im operativen Geschäft vor allem auf die Optimierung des Immobilienportfolios und die Weiterentwicklung der Areale. Mehrere Akquisitionsmöglichkeiten wurden geprüft, zu einem Abschluss kam es aber nicht. Am Ausblick für das Geschäftsjahr 2009 hält PSP fest.
PD. In den ersten neun Monaten des Geschäftsjahrs 2009 hat die PSP Swiss Property ihre Ergebnisse gegenüber der Vorjahresperiode deutlich erhöht: Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte stieg um 9,7 Pro-
zent auf 103,2 Millionen CHF. Der entsprechende Gewinn pro Aktie ohne Bewertungseffekte erhöhte sich um 11,3 Prozent auf 2,47 CHF (Vj: 2,22 CHF). Wie das Unternehmen mitteilt, war das Eigenkapital pro Aktie (NAV) Ende September 2009 mit 63,33 CHF um 2,4 Prozent höher als per Ende 2008 (61,83 CHF). Dabei ist zu berücksichtigen, dass im Juni 2009 eine Nennwertrückzahlung von 2,50 CHF pro Aktie erfolgte. Der NAV vor Abzug latenter Steuern stieg um 2,7 Prozent auf 73,92 CHF (Ende 2008: 72,01 CHF). Per Ende September 2009 umfasste das Immobilienportfolio 182 Büround Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen sieben Areale mit attraktiven Entwicklungsprojekten. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios wird per Ende September 2009 auf 5,192 Milliarden CHF beziffert (Ende 2008: 5,149 Milliarden CHF). Mehrere Akquisitionsmöglichkeiten wurden während der Berichtspe-
Kann mit der Geschäftsentwicklung zufrieden sein: PSP-CEO Luciano Gabriel. riode geprüft; zu einem Abschluss kam es jedoch nicht. Nachdem im 1. Halbjahr 2009 im Rahmen der Portfoliooptimierung zwei Anlageliegenschaften in Schaffhausen und St. Gallen veräussert worden waren, wurden im 3. Quartal 2009 >>>
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Die richtige Immobilie macht glücklich. Deshalb suchen wir für unsere verschiedenen ImmobilienAnlagegefässe laufend, grössere, neue oder gut erhaltene Immobilien (Wohn- und Geschäftshäuser) an attraktiven Standorten in der ganzen Schweiz. Senden Sie Ihr Immobilienangebot an: Swisscanto Asset Management AG, Kauf / Verkauf Immobilien, Waisenhausstrasse 2, 8021 Zürich oder kontaktieren Sie Dr. André Nussbaumer, Tel. 058 344 43 67, andre.nussbaumer@swisscanto.ch für weitere Informationen. www.swisscanto.ch/immobilien
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF fünf weitere verkauft. Zudem wurde der Verkauf einer Immobilie in Rapperswil ausgehandelt; die Abwicklung erfolgte jedoch erst nach dem Bilanzstichtag. Der Verkaufserlös von insgesamt 133,1 Millionen CHF für diese acht Anlageliegenschaften liegt den Angaben zufolge um 11,7 Prozent über der letzten Schätzung von Wüest & Partner. Die laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt. Folgende Fortschritte sind dabei speziell erwähnenswert. Auf dem Hürlimann-Areal in Zürich entstehen in der ehemaligen Heizzentrale der Brauerei («Kesselhaus») rund 700 m2 Büroflächen. Die Baueingabe erfolgte im Juli 2009, die Baubewilligung wird im 4. Quartal 2009 erwartet. Der Umbau des «Kesselhauses», ist im Jahr 2011 geplant. Die Investitionssumme für dieses Projekt beträgt rund 4,3 Millionen CHF (exklusive Land und Infrastruktur). Auf dem Areal Wädenswil erfolgte im Oktober 2009 der Baustart für die Überbauung Refugium; die Vermarktung der dort geplanten 18 Eigentumswohnungen hatte im Juni begonnen. Die Investitionssumme für dieses Bauvorhaben beträgt rund 13 Millionen CHF.
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Per Ende 2009 wird eine Leerstandsquote von rund acht Prozent erwartet. Diese betrug Ende September 2009 noch 9,2 Prozent (Ende 2008: 8,3 Prozent), wovon 2 Prozent-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen sind. Starkes operatives Ergebnis
Der Liegenschaftsertrag stieg um 4,1 Prozent auf 200,3 Millionen CHF. Die Zunahme um 7,8 Millionen CHF resultierte aus dem Leerstandsabbau im Vorjahr, aus höheren Mieten und aus zwei Einmaleffekten aus dem 1. Halbjahr 2009 (Auflösung von nicht mehr benötigten Delkredererückstellungen von 1,3 Millionen CHF, Bereinigung einer Bilanzposition nach Schlussverhandlung eines Mietverhältnisses von 1,1 Millionen CHF). Der Betriebsaufwand reduzierte sich um 2,3 Prozent auf 41,1 Millionen CHF, hauptsächlich bedingt durch tieferen Betriebsaufwand der Liegenschaften und geringeren allgemeinen Betriebs- und Verwaltungsaufwand. Dank der positiven Ertragsentwicklung sowie der verbesserten Kostenstruktur konnte der EBITDA ohne Bewertungseffekte um 6,4 Prozent auf 168,1 Millionen CHF erhöht wer-
/// 22_2009 / Seite 8 den; dabei verbesserte sich die EBITDA-Marge auf 80,6 Prozent. Management bestätigt Ausblick für 2009
Mit einer Verschuldungsrate von 38,6 Prozent (Ende 2008: 40,5 Prozent) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten Kreditlimiten betragen aktuell 540 Millionen CHF und in den Jahren 2009 und 2010 werden keine Kredite zur Refinanzierung fällig. Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz betrug in der Berichtsperiode 2,52 Prozent (Vorjahresperiode: 2,77 Prozent). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug per Ende September 2009 3,0 Jahre (Ende 2008: 3,1 Jahre). PSP Swiss Property hält an der Prognose für das gesamte Geschäftsjahr 2009 fest, die anlässlich der Publikation der Halbjahreszahlen im August 2009 abgegeben wurde. Zu beachten ist, dass diese die aufgrund der Immobilienverkäufe um rund 2,1 Millionen CHF geringeren Nettomieterträge bereits berücksichtigt: EBITDA ohne Liegenschaftserfolge: rund 215 Millionen CHF (2008: 208,4 Millionen CHF), Leerstandsquote per Jahresende 2009: rund acht Prozent (Juni 2009: neun Prozent). •
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Immobilien und Recht Recht am Bau www.immobilien-transaktionen.ch www.immobilien-kaufen.ch www.immobilien-finanzieren.ch www.immobilien-nutzen.ch www.immokaufdurchauslaender.ch www.reservationsvereinbarung.ch www.stockwerk-eigentum.ch www.wohnrecht.ch www.nutzniessung.ch www.real-estate-private-equity.ch www.corporate-real-estate.ch Unsere Ansprechpartner:
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Henderson Global Investors
Silberstreifen am Horizont Die weltweiten Immobilienmärkte sind nach wie vor von sinkenden Mieteinnahmen, hohen Risiken und Volatilitäten geprägt. Doch seit einigen Wochen ist auf Messen, Kongressen und anderen Branchentreffs auch vermehrt von Opportunitäten die Rede. Manche Märkte scheinen einen (Wieder-)Einstieg wert.
BW. «Wer sich täglich mit den Immobilienmärkten befasst, sieht attraktive Anlagechancen», stellte Patrick Sumner, Head Global Property bei Henderson Global Investors*, Anfang November vor interessiertem Publikum in Zürich fest. Insbesondere die gezielte Auswahl von börsengehandelten Immobiliengesellschaften bezeichnete der Henderson-Manager als «erfolgversprechend», zumal es an den globalen Immobilenmärkten Signale für eine Trendwende gebe. Für Sumner ein Indiz: Die Risikoaufschläge für Kreditversicherungen für führende Immobiliengesellschaften sind auf ein normales Niveau gefallen. Seit März 2009 hat sich der glo-
bale Index für Immobilienaktien, der rund 360 Unternehmen umfasst, auf einen Wert von rund 570 Milliarden USD verdoppelt. «Das ist immer noch 50 Prozent unter dem Höchst vom Februar 2007, und der weitere Weg nach oben wird lang und steinig», räumt Sumner ein. Und für einige Regionen seien die Aussichten in naher Zukunft alles andere als rosig, beispielsweise in Osteuropa, Spanien und Italien – hier halte der Bereinigungsprozess wohl noch länger an. Die besten Anlagechancen in Europa bieten sich aus Sicht des Experten derzeit in England, Schweden, Frankreich und in den Niederlanden. «Der englische Immobilienaktienmarkt musste die schärfste Korrektur verkraften und hat entsprechend Aufholpotenzial», stellt Sumner fest. Obwohl die Rezession im UK noch anhalte, setzten viele Marktteilnehmer auf eine baldige Erholung. «Dies gilt insbesondere für London, wo Büroräumlichkeiten in guten Lagen zu tiefen Preisen gesichert werden, um für den Aufschwung bestens positioniert zu sein.» Weiteres Argument für zeitnahe Engagements:
Patrick Sumner, Head Global Property bei Henderson Global Investors, sieht auf den globalen Immobilienmärkten attraktive Anlagechancen: «Das Schlimmste liegt hinter uns.» das tiefe Pfund. Auch Frankreich, Europas zweitwichtigster Immobilienmarkt, und insbesondere der Pariser Büromarkt bieten Sumner zufolge neue Opportunitäten. «Bei den Einkaufszentren ist jedoch grösste Vorsicht angesagt, solange die Konsumenten schlecht gelaunt sind», warnt der Henderson-Manager und empfiehlt, sich in diesem Um- >>>
The global listed market today
Composition of the global listed market
Index market cap $570 billion The global listed market today
Benchmark composition - sector, by value
COMPOSITION OF GLOBAL LISTED MARKET Benchmark composition - sector, by value Sector distribution as at 30 September 2009
Index market cap $570 billion
(free float mkt cap $570 bn) Other 7.0% Hotel 2.5% Storage 2.2%
France 5.8%
Singapore 3.5%
UK 6.6% Netherlands 1.9% G:\CS\UK\2009\!p\g09\Horizon Global Property Equities Fund 1009 data as at end September 09.ppt
Australasia 10.5%
Healthcare 5.4%
Retail 35.3%
Other Europe 4.3% Japan 11.4%
Hong Kong/China 16.1%
United States 36.4%
Canada 3.4% Quelle: FTSE EPRA NAREIT, Bloomberg, Henderson Global Investors (30.9.2009) Source: FTSE EPRA NAREIT, Bloomberg, Henderson Global Investors, as at 30 September 2009 Index: FTSE EPRA/NAREIT Developed Real Estate Total Return Index
Residential 14.4%
Industrial 6.8%
Office 26.5% Source: EPRA NAREIT, Henderson Global Investors, Company Reports, as at 30 September 2009 Benchmark: FTSE EPRA/NAREIT Developed Real Estate Total Return Index Note: As at 30 September 2009
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF feld am besten an aktiv und international agierende Manager zu halten. Beispielsweise an den französischen Marktleader Unibail Rodamco.Auch Schweden erhält von Sumner ein gutes Zeugnis: «Dort sind die Immobilien zwar relativ hoch mit Fremdkapital finanziert und entsprechend volatil, doch die anziehenden Hausverkäufe stimmen positiv!» Die Schweiz wiederum glänze durch eine hohe Stabilität. «Hier stehen defensive, günstig bewertete sowie dividendenstarke Titel wie PSP Swiss Property im Vordergrund», so Sumner. Auch SPS Swiss Prime Site, die mit der Übernahme von Jelmoli gerade zur grössten Immobiliengesellschaft der Schweiz avancierte, sei ebenfalls eine Überlegung wert.
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Auf dem falschen Fuss erwischt
Die höchste Dynamik strahlt unterdessen Asien aus, vor allem China. Dort haben die massiven Staatszuschüsse die Wirtschaft und in Folge auch den Immobilienmarkt angekurbelt. Allerdings sei es dabei auch zu Übertreibungen gekommen, stellt Sumner fest und verweist auf neue Immobilienpapiere, die zu deutlich überhöhten Preisen auf den Markt ge-
HEIMATMÄRKTE BEVORZUGT Die Aktivitäten auf dem europäischen Investmentmarkt haben sich im dritten Quartal auf die liquiden und transparenten Märkte Westeuropas konzentriert. Investoren sind noch vorsichtig und bevorzugen den heimischen Markt. PD. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse von DTZ. Solange sich die Volkswirtschaften und die Mietmärkte in Europa weiter schwach zeigten, seien bei Investoren Objekte gefragt, die auf längere
worfen wurden. Der von Spekulation sowie politischen Massnahmen getriebene Markt sei schwer einschätzbar: «Viele Anleger sind von den nachfolgenden Korrekturen auf dem falschen Fuss erwischt worden.» Vorsicht bei US-Investments
Robuster erweise sich Hongkong: «Hier spielen die Fundamentals besser, der Büromarkt erholt sich allmählich.» Singapur dürfte nach Einschätzung der Henderson Researcher dagegen in den kommenden Jahren unter einem Überangebot an Büros leiden. Und in Japan? „Dort fragen sich alle, ob der neue Regierungschef Yukio Hatoyama endlich die lang erhoffte Wirtschaftsbelebung herbeibringt und damit die Voraussetzungen für einen dynamischeren Immobilienmarkt schafft“, meint Sumner. Und sogar auf dem US-Markt macht der Henderson-Manager Anlagechancen aus – rät allerdings zur Vorsicht. Denn das Land erzielte im dritten Quartal 2009 nach vier negativen Quartalen zwar ein Wirtschaftswachsum von 3,5 Prozent, doch die Welle von Shoppingmall-Konkursen, die auch Banken in den Strudel reisst, dürfte wohl noch einige Zeit anhalten. Zudem hängt
Sicht sichere Einkommen versprechen, beispielsweise in Großbritannien, Deutschland und Frankreich. In Zentral- und Osteuropa bleibe die Aktivität angesichts höherer Risiken sehr gering. Wie DTZ beobachtete, haben sich viele Investoren auf ihren heimischen Markt zurückgezogen. UK-Anleger hätten im dritten Quartal von 3,5 Mia. Euro 97% in Grossbritannien investiert. Am Gesamtinvestitionsvolumen entfällt im dritten Quartal auf den Bürosektor mit 42 Prozent der Löwenanteil. Das Transaktionsvolumen ist im Berichtszeitraum um 13% auf 5,7
/// 22_2009 / Seite 10 Sumner zufogle die langfristige Refinanzierung wie ein Damoklesschwert über den Propertygesellschaften. Der jährliche Verfall von Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) steige bis 2012 auf 300 Milliarden USD, was noch einige schwächelnde Unternehmen in den Abgrund reissen dürfte. Sein Rat: «Man hält sich mit Vorteil an Firmen mit gesunden und solid finanzierten Bilanzen ohne überalterte Einkaufszentren in konsumschwachen Regionen.» * Henderson Global Investors mit Hauptsitz in London beschäftigt rund 940 Beschäftigten und verwaltet Vermögen von mehr als 50 Milliarden GBP bzw. 85 Mrd. Franken. Knapp 9 Mrd. GBP bzw. 15 Mrd. Franken (17 Prozent) sind direkt oder via Beteiligungs- und Investmentgesellschaften sowie Anlagefonds in die globalen Immobilienmärkte investiert. In London kotiert ist Henderson Global Property Companies Limited; der Henderson Horizon Global Property Equities Fund ist in der Schweiz registriert. Patrick Sumner ist seit mehr als 20 Jahren im Immobiliengeschäft tätig, seit 1997 an Bord von Henderson und Gründungsmitglied und Executive Board Member von EPRA. •
Mia. Euro angestiegen. Dabei blieben sowohl der Detailhandels- als auch der Industriesektor mit drei respektive 1,4 Mia. Euro relativ stabil. Das Volumen der grenzüberschreitenden Investitionen beziffert DTZ im vergangenen Quartal auf sechs Mia. Euro. 60% der grenzüberschreitenden Investments seien in Grossbritannien getätigt worden. Die DTZExperten gehen davon aus, dass sich das Interesse der Investoren wegen sinkender Renditen in Großbritannien zukünftig auf andere europäische Märkte, wie Belgien, Frankreich und Schweden verlagern wird.
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Swisslake Research NACHRICHTEN McArthurGlen entwickelt 135 000 Quadratmeter neue Detailhandelsfläche in Europa
BW. McArthurGlen, in Europa einer der führenden Entwickler, Eigentümer und Betreiber von Designer Outlet Villages will in den kommenden zwei Jahren mehr als 135 000 m2 neue Einzelhandelsfläche in Europa zu eröffnen. Wie das Unternehmen mitteilt, sollen zwischen 2010 und 2011 drei neue Villages eröffnet werden: das La Reggia Designer Outlet nahe Neapel (Februar 2010) sowie neue Designer Outlet Villages in Athen und Neumünster bei Hamburg. Darüber hinaus sollen bestehende Zentren in Berlin, im Veneto (in der Nähe von Venedig), in Roermond (nahe Düsseldorf), Parndorf (Wien), Barberino (Florenz) und Castel Romano (Rom) erweitert werden. Außerdem wird gemeinsam mit dem Joint-Venture-Partner Henderson Global Investors das Fabrikeinkaufszentrum Messancy in ein Designer Outlet Village für das Luxemburger Gebiet umgestaltet. Aktuell betreibt McArthurGlen über 400.000 Quadratmeter Gesamtdetailhandelsfläche in 18 Designer Outlet Villages in ganz Europa. Die Gruppe arbeitet mit 750 Marken-Partnern europaweit zusammen, darunter befinden sich 50 internationale Premium-Luxusmarken. Die Designer Outlets bieten ihren 70 Millionen Besuchern ganzjährig Rabatte von bis zu 70 Prozent auf Markenware aus der Vorsaison oder Überproduktionen.
UK vor der nächsten Investitionsblase?
Die Finanzmetropole an der Themse scheint wieder attraktiv.
Im August 2008 hatte Swisslake Research den Büroimmobilienmarkt in London als Gewinner des nächsten Aufschwungs ausgemacht und Investoren geraten, so früh wie möglich in diesen Markt zu investieren. Den Trend leiteten die Experten aus dem Angebotsverhalten der Real Estate Private Equit y (REPE) Fonds ab, die Swisslake Capital kontinuierlich analysiert*. Nun hat die nächste Yield-Compression begonnen. Einmal mehr ist gutes Timing gefragt.
PD. Während im Jahr 2005 und 2006 noch 24 beziehungsweise 25 Fonds mit einem Zielvolumen von 5,9 beziehungsweise 5,3 Milliarden GBP aufgelegt wurden, brach der Markt in
Grossbritannien im Jahr 2007, nach dem Platzen der Immobilienblase, komplett ein. Grossbritannien war der erste europäische Gewerbeimmobilienmarkt, der von der Krise getroffen worden war und gleichzeitig auch der Markt, den es am schwersten erwischt hatte. Die Wertberichtigungen der Fonds von 2007 bis 2009 betrugen im Durchschnitt 50 Prozent, bei einzelnen Fonds teilweise bis zu 70 Prozent London für Investments wieder gefragt
Nur noch elf Anbieter legten 2007 neue Fonds auf. Swisslake Research zog daraus den Schluss, dass Grossbritannien bereits 2009 wieder zu den wichtigen Investitionsländern zählen würde. Und lag damit offenbar richtig, denn im Jahr 2008 wurden bereits wieder 23 Fonds >>>
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aufgelegt wurden. Das geplante EK-Volumen lag mit 5,4 Milliarden GBP wieder auf dem Niveau der Hype-Jahre 2005 und 2006. Was sich allerdings im Jahr 2009 ereignet hat, übertrifft aller Erwartungen. Laut Swisslake Capital sind aktuell 40 und damit mit mehr Fonds als je zuvor dabei, Kapital, das in den kommenden Jahren britischen Gewerbeimmobilienmarkt investiert werden soll, einzuwerben. Lediglich die Fondsvolumina, die durchschnittlich bei 185 Millionen GBP liegen, seien kleiner geworden und hätten sich damit den schwierigen Bedingungen auf der Angebotsseite des Investmentmarktes angepasst.
>>>
NACHRICHTEN Abschwächung der Konjunkturerwartungen auf hohem Niveau PD. Die Konjunkturerwartungen haben sich gemäss Finanzmarkttest der Credit Suisse und des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) im November etwas reduziert. Nach dem starken Anstieg in den Vormonaten verlor der gemeinsame Indikator der Credit Suisse und des ZEW 8.6 Punkte, blieb aber mit 56.4 Punkten auf einem hohen Niveau. Gleichzeitig fiel die Beurteilung der aktuellen Wirtschaftslage erneut weniger pessimistisch aus und der entsprechende Index stieg um 8.8 Punkte auf -46.2 Punkte. Die grosse Mehrheit der befragten Finanzmarktexperten (75,0 Prozent) erwartet in den kommenden Monaten weiterhin ein unverändertes Niveau der kurzfristigen Zinsen. Der zugehörige Saldo erhöhte sich im November jedoch um 12.8 Punkte auf 20.5 Punkte. Auch der Saldo der Inflationserwartungen erhöhte sich um 9.2 Punkte auf 40.0 Punkte. Zwar erwaten immer noch 55,0 Prozent der Umfrageteilnehmer eine unveränderte Inflationsrate, ein Anteil von 42,5 Prozent geht in den kommende sechs Monaten aber von einer ansteigenden Inflation aus.
Deutsche Euroshop trotzt der Krise Die auf Einkaufszentren spezialisierte Deutsche Euroshop AG konnte in den ersten neun Monaten 2099 ungeachtet des wenig vorteilhaften wirtschaftlichen Umfelds Umsatz und Ergebnis zweistellig gesteigert. Der Umsatz stieg um zwölf Prozent auf 94,4 Millionen Euro.
Kein Ausverk auf
Insgesamt sind die 2009er Fonds um 18 Prozent kleiner als im Durchschnittswert der vergangenen fünf Jahre und repräsentieren ein geplantes Investitionsvolumen von zirka 15 Milliarden GBP (EK-Volumen: 7,4 Milliarden GBP). Unter der Annahme, dass über die Real Estate Private Equity Investoren hinaus auch zahlreiche nationale und internationale Investoren, Immobilienaktiengesellschaften, Sovereign Fonds oder geschlossene und offene Publikumsfonds ebenfalls auf der Suche nach attraktiven Objekten insbesondere in London sind, gehen wir davon aus, dass im Jahr 2010 mindestens 25 bis 30 Milliarden GBP im Londoner Büroimmobilienmarkt investiert werden sollen. Dabei ist auf der Angebotsseite folgendes festzustellen: Viele Investoren hatten im Jahr 2008 und 2009 einen Ausverkauf insbesondere bei den britischen Immobilienaktiengesellschaften erwartet. Dieser ist aufgrund gelungener Refinanzierungsmassnahmen allerdings bis heute weitestgehend ausgeblieben. «Die nächste Yield-Kompression hat also schon begonnen und wird
/// 22_2009 / Seite 12 an Tempo aufnehmen», stellen die Experten von Swisslake Research zusammenfassend fest und verweisen darauf, dass das Timing in dieser Investitionsphase besonders wichtig ist: «Wer jetzt in der Lage ist zu investieren und in zwei bis drei Jahren wieder zu deinvestieren, wird attraktive Renditen für seine Investoren erzielen können.» •
* Die Swisslake Datenbank verwaltet Daten von nahezu 2 600 REPE-Fonds, zu denen jährlich zirka 400 Fonds hinzukommen. Diese 400 Fonds repräsentieren ein „auf Abruf “ vorhandenes Investitionsvolumen von zirka 450 Milliarden US-Dollar pro Jahr. Somit sind die Indikatoren des Swiss Lake Research nicht vergangenheits- sondern zukunftsorientiert und lassen neue Investitionstrends wie etwa jetzt in Grossbritannien sehr schnell erkennen.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 22/2009 / 4. Jahrgang / 82. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
FOTOS: PD
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 22_2009 / Seite 13
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME
13.11.2009
BÖRSEN - AUS- EC ART PERF. KURS SCHÜT t.- Y TD RENDITE
2 672 561 BONHOTE IM MOBILIER
844 303 CS 1A IM MO PK
RÜCKNA ME PREIS
103.50 1100.00
4 515 984 CS REF PROPERT Y PLUS
107.00
276 935 CS REF INTERSWISS
171.00
3 106 932 CS REF LIVINGPLUS
95.40
1 291 370 CS REF SIAT 2 158 801 DYNA MIC RE AL ESTATE FUND 1 458 671 FIR
121.50 1010.00
106.70 2.12%ü 1200.00
4.52%
BÖRSEN K APITALISIERUNG
3.09%
2.30%
1.87%
102.00
108.50
9.09%
5.26% nicht kotiert
1140.00
1200.00
3 167 226 000
110.50
129.90
1 095 436 800
128.50 3.02%ü 20.09% 16.56% 211.80
MTL . KURSE SEIT 1.1.08 UMSATZ TIEFST / HÖCHST JAN . 09
4.02% 23.86%
2.34%
326 502 000
15.11%
0.88%
169.00
207.00
1 277 990 822
121.00 1.88%ü 26.83% 16.27%
2.83%
104.00
118.00
2 117 500 000
157.00
3.55% 29.22% 16.56%
985.00 1.72%ü
-2.48%
2.65%
136.30
157.00
1 808 475 778
6.58%
2.67%
850.00
1000.00
257 873 985
96.60
115.50
3.16% 19.57% 11.36%
1.89%
105.00
116.00
675 759 315
977 876 IM MOFONDS
280.40
361.00
3.76% 28.74% 10.06%
1.55%
327.50
373.00
975 128 507
278 226 L A FONCIERE
524.00
680.00
2.97% 29.77% 13.33%
1.75%
581.00
693.00
766 632 000
277 010 IM MO HELVE TIC
147.65
186.00
3.56% 25.97% 17.34%
1.22%
168.00
189.50
372 000 000
3 499 521 PATRIMONIUM SRE FUND
103.55
105.50 1.96%ü
1.88%
0.51% nicht kotiert
100.00
107.00
226 582 245
3 362 421 PROCIM MO SWISS COM M FUND
108.55
107.50 2.05%ü
- 0.97%
1.57%
2.90%
103.50
110.90
191 922 975
278 545 SOLVALOR «61»
161.30
247.00 2.35%ü 53.13% 14.34%
2.73%
216.00
251.00
877 145 412
725 141 SCHRODER IM MOPLUS
789.60
898.00
1.35% 13.73% 15.87%
0.81%
740.00
890.00
862 080 000
3 743 094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A
82.85
113.40
3.05% 36.87% 21.04%
1.78%
97.00
115.50
1 076 175 299
102.10
116.50
3.74% 14.10%
8.97%
2.47%
104.10
116.50
449 453 971
1 442 082 UBS SWISS RES. ANFOS
48.00
58.50
3.54% 21.88% 15.84%
2.71%
49.80
58.25
1 416 218 018
1 442 085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
60.45
69.25
3.54% 14.56% 13.73%
1.41%
63.00
73.00
710 584 153
1 442 087 UBS SWISS MIXED SIM A
72.70
88.80
3.69% 22.15% 18.71%
1.43%
77.05
88.80
4 383 858 598
1 442 088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
57.50
63.50
4.04% 10.43% 22.79%
1.90%
50.80
63.00
825 545 720
2 616 884 SWISSINVEST REIF
Ø
Total
3.11% 19.12% 15.79% 1.94%
Ø(1)
Ø SWIT T
23 860 091 596
IMMOBILIENAKTIEN
13.11.2009
CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV
BÖRSEN - KURS
883 756 A L L RE A L HOL DING 1 820 611 BF W L IEGENSCH A F T EN N
109.00
AUS- EC ART PERF. SCHÜT- Y TD TUNGS- RENDITE
MTL . KURSE SEIT 1.1.08 UMSATZ TIEFST / HÖCHST JAN . 09
124.20
4.13%
13.94%
20.75%
5.03%
41.00%
30.80
23.00
3.96%
-25.32%
255 740 ESPACE RE A L ESTAT E
140.40
119.50
3.19%
-14.89%
1 731 394 INT ERSHOP
238.60
290.00
7.16%
1 110 887 MOBIMO
177.90
164.80
5.58%
105.10
BÖRSEN K APITALISIERUNG
131.70
633 904 380
2.65%
15.00
26.50
107 898 750
7.17% nk
105.00
128.00
157 012 006
21.54%
8.77%
5.51%
260.00
301.00
316 680 000
-7.36%
22.83%
4.38%
121.80
169.80
782 855 847
1 829 415 P SP SWISS PROPER T Y
61.20
59.75
4.26%
-2.37%
18.12%
7.14%
41.25
61.60
2 045 743 231
803 838 SWISS PRIME SIT E
58.40
56.50
6.15%
-3.25%
17.91%
13.73%
39.15
59.00
2 647 660 322
1315.00
1630.00
3.87%
23.95%
14.71%
2.10%
1280.00
1770.00
181 541 250
6.52
4.50
2.26%
-30.98%
-1.92%
3.22%
3.20
5.50
209 561 261
Ø
Ø
REAL
Ø
Total
4.51% -2.75% 16.04%
8.56%
7 082 857 047
261 948 WA R T ECK INVEST 2 183 118 ZÜBL IN IM MOBIL IEN HOL DING
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 22_2009 / Seite 14
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . WERT
BRUT TO - DIVIDENDE
VALOREN - BESCHREIBUNG NUM MER
250
0.00
140241 N
Agruna AG
50
155753 N
100 10202256 N
12.11.2009 TIEFST 2009
HÖCHST GELD BRIEF 2009
3 500.00
4 140.00
12
3 980.00
4 250.00
Bürgerhaus AG, Bern
705.00
C asaInvest AG, Rheintal
140.00
10
1 100.00
1
1 000.00
1 400.00
11
185.00
50
160.00
165.00
100
10
3.75
255740 N
Espace Real Estate AG, Biel
109.50
130.00
500
119.00
120.00
437
25
2.50
363758 I
F TB Holding SA, Brissago
625.00
850.00
10
636.00
840.00
8
10
4582551 N
12.60
12.10
773
Fundamenta Real Estate AG
11.60
500
600.00 3490024 N
Gesellsch. f. Erst. billiger Wohnhäuser in W.thur
500
150.00
191008 N
Immges Viamala, Thusis
400
40.00
257750 I
Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo
1000
80.00
197641 N
Konkordia AG Nom 1000
250
20.00
197640 N
Konkordia AG Nom 250
10 100
0.00
100 500
254593 N 2766143 N
7 700.00
1
7 250.00
7 950.00
1
910.00
1 250.00
24
1 153.00
1 750.00
26
2 000.00
29 025.00
3
5 550.00
10
1 400.00
MSA Immobilien, Adliswil
20
190.00
50
100.00
100.00
180.00
2989760 I 225664 I
Pfenninger & Cie AG, Wä denswil
180.00
Real Estate Holding
1
198
3 310.00
1.00
1.05
500
1.00
SAE Immobilien AG, Unter ägeri
1 750.00
2 350.00
3
2 400.00
Sia - Haus AG, Zürich
4 300.00
5 000.00
3
4 825.00
0.40
0.50
9995
0.40
12 500.00
12 500.00
2
8 300.00
6 500.00
11 500.00
1
5 105.00
Tuwag Immobilien AG,Wä denswil
1
15 600.00
36.00
800
208.00
231303 I
0.00
1789702 I
100
0.00
253801 N
Tersa AG
1000
120.00
172525 N
TL Immobilien AG
1000
260.00
256969 N
5
7 350.00
2 000.00
4
Pagameno Invest AG N
600
35 600.00
2766145 P S Pagameno Invest AG P S
25.00 3264862 N
1
35 500.00
Sihl M anegg Immobilien AG
5 100.00
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Das Schweizer Immobilien-Magazin
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4
0.60 10000
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 22_2009 / Seite 15
Marktkommentar
Immobilien-AGs im Aufwind Die kotierten Schweizer Immobilienaktien haben sich im Verlauf vom November von der kurzen Schwäche Anfang des Monats erholt und notieren per 02. November 2009 bei 1140.98 Punkten (REAL) was eine Wertsteigerung von 0.94 Prozent für den Index bedeutet.
NH. Für diese positive Entwicklung trägt im Besonderen PSP Swiss Property (PSPN) die Verantwortung. PSPN verlor deutlich an Gewicht im Index der kotierten Schweizer Immobilienaktien als Swiss Prime Site durch die Übernahme von Jelmoli enorm an Marktkapitalisierung dazugewinnen konnte. Indexorientierte sowie passive Investoren haben somit ungeachtet der fundamentalen Faktoren PSPN verkauft und somit für Preisdruck gesorgt. Nachdem diese Umschichtungen vollzogen waren konnte sich PSP Swiss Property erholen und notiert nahe am Jahreshoch. Auch die präsentierten Q3 Zahlen bestätigten mit einem guten operativen Ergebnis die Analystenerwartungen. Für die Portfolioqualität von PSP Swiss
Nicolas Hatt, Swiss Finance & Property.
Property spricht auch, dass ein 11.7 Prozent höherer Verkaufserlös erzielt werden konnte bei den abgesetzten Anlageliegenschaften als von Wüest und Partner geschätzt. Bei den kotierten Schweizer Immobilienfonds ist für den Monat November ebenfalls eine positive Wertentwicklung zu verzeichnen. Der Index SWIIT legte um 0.47 Prozent zu und schloss bei einem Stand von 232.733
per 12 November 2009. In diesem Segment sind momentan mehrere Kapitalerhöhungen bereits offiziell oder werden erwartet. So nimmt beispielsweise der Swissinvest Real Estate Fund, der CS Siat und der UBS Anfos neues Kapital auf. Weiter wurde am Montag dem 09. November 2009 der erste Exchange Traded Fund auf den SWIIT Index an der SIX Swiss Exchange kotiert. •
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IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 22_2009 / Seite 16
Das Hotel Royal-Savoy in Lausanne vor dem Facelifting
Royal-Savoy
Hotel Royal Savoy vor neuer Zukunft Das Hotel Royal-Savoy in Lausanne wird umfassend renoviert und schliesst deshalb am 31. Dezember 2009 für rund zwei Jahre seine Türen. Das neue Vierstern Haus der «Superior-Klasse» soll in Zukunft 180 Zimmer mit 360 Betten umfassen. Das Investitionsvolumen beträgt rund 90 Millionen Franken.
PD. Das Hotel Royal Savoy, bestens zwischen Bahnhof und See in Lausanne gelegen, wird umfassend renoviert. Vorgesehen ist ein Ausbau der Übernachtungskapazitäten von 107
auf neu 180 Zimmer. Die Erweiterung des Volumens macht ein diskreter Neubau in der grosszügigen, 10 000 Quadratmeter grossen Parkanlage möglich. Dieser wird 80 Zimmer und Juniorsuiten sowie einen grossen Spa-Bereich umfassen. Das neue Gebäude soll mit dem historischen Bau aus dem Jahre 1909 verbunden werden. Das alte Hotel wird umfassend renoviert und auf einen 4-SterneStandard der «Superior Klasse» gebracht. Der gesamte Hotelkomplex wird neben einem topmodern eingerichteten Konferenzzentrum Bankettsäle, ein öffentliches Restaurant sowie eine Bar umfassen. Die Umbauarbeiten werden rund zwei Jahre
dauern. Das Hotel ist ab 31. Dezember 2009 geschlossen. Investorin ist die Qatari Diar Real Estate Investment Company aus Katar. Das Unternehmen ist zu 100 Prozent im Besitz des Staates Katar. Sie investiert auch in das neue Projekt der Bürgenstock Hotels AG sowie in den Berner «Schweizerhof». Für die Strategie, Planung und Betreuung aller Hotels in der Schweiz ist die QDHP Swiss Management AG, eine Tochterfirma der Qatari Diar Real Estate Investment Company, zuständig. Das gesamte Investitionsvolumen für die Schweizer Hotels beträgt rund 500 Millionen Franken. •
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE 26. November 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich
Stockwerkeigentum: Mehr Fallstricke als Vorteile? Referenten: Oliver Rappold, Blum & Grob Rechtsanwälte; Claudio Müller, Zürcher Kantonalbank, Marianne Walde, Walde & Partner Stockwerkeigentum ist beliebt. Die Nachfrage steigt und führt zu einer Erhöhung der Wohneigentumsquote in der Schweiz. Doch wer seine Verträge nicht genau kennt, kann böse Überraschungen erleben. Worauf sollte beim Kauf von Stockwerkeigentum geachtet werden?
Die Immobiliengespräche 2010 Immer um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich Donnerstag, Donnerstag, Mittwoch, Donnerstag, Donnerstag, Donnerstag, Donnerstag, Mittwoch,
18. Februar 2010 18. März 2010 12. Mai 2010 10. Juni 2010 26. August 2010 23. September 2010 28. Oktober 2010 24. November 2010
Die Themen werden jeweils frühzeitig bekannt gegeben.
Die Teilnahme kostet 70 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch.
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Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.
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