SCHWEIZER
Ausgabe 083 _ 4. Jahrgang / 30. November 2009
IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
INHALT 02 PPP-Projekt in Burgdorf 03 PPP-Fachtagung in Bern 06 Neue Trends am FM-Markt 08 Alpenrhein FOC eröffnet 10 Potenzial für neue FOC 11 AFIAA investiert in Sidney 12 Immofonds/Immo-AGs 13 Immobilien-Nebenwerte 14 JLL-Studie Hotelinvestments 15 Dubai World braucht Cash 16 RICS: Notverkäufe nehmen zu 16 Potenzial für UK-Hotels 18 The Park Inn verkauft 19 Swiss Deluxe Hotels 20 Aufrichte für Connect Projekt / Impressum
Mit PPP durch die Krise Ende November regte die EU-Kommission an, mehr Bau- und Infrastrukturprojekte im Rahmen öffentlich-privater Partnerschaften zu realisieren. Nicht zuletzt, weil Public Private Partnerships (PPP) die durch die Wirtschaftskrise angespannten nationalen Haushalte entlasten könnten. Mit einer Reihe von Massnahmen will man künftig Anreize zur Bildung von PPP-Modellen bieten, um dem Investitionsbedarf in den Bereichen Birgitt Wüst Redaktionsleiterin öffentliche Dienstleistungen, Infrastruktur und Forschung Rechnung zu tragen. Denn öffentlichprivate Partnerschaften werden aus Sicht der Kommission nach wie vor nur eingeschränkt genutzt. Ähnlich gestaltet sich die Lage in der Schweiz: Auch hierzulande kommt die konkrete Umsetzung von PPP-Modellen nur schleppend voran – ein Thema, das die 4. Nationale PPP-Fachtagung des Vereins PPP Schweiz beschäftigte. Immerhin: In Burgdorf bei Bern fiel vor wenigen Tagen der Startschuss für den Neubau des Verwaltungszentrums «Neumatt», der im Rahmen einer öffentlich-privaten Partnerschaft realisiert wird. Experten sprechen schon jetzt von einem «Vorzeige-PPP-Projekt». Eine weitere Premiere gab es Ende November in Landquart: Dort ging mit dem Alpenrhein Village Outlet Shopping das erste eigentliche Factory Outlet Center der deutschen Schweiz an den Start. Mehr zu diesen und weiteren Themen auf den folgenden Seiten. Mit den besten Grüssen Birgitt Wüst
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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Donnerstag, 18. Februar 2010 Donnerstag, 26. August 2010 Die Immobiliengespräche 2010: Immer um 17:30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) Zürich Donnerstag, 18. März 2010 Dienstag, 11. Mai 2010 Donnerstag, 10. Juni 2010
Donnerstag, 23. September 2010 Donnerstag, 28. Oktober 2010 Mittwoch, 24. November 2010
24. September 2009 um 17.30 Uhr im Zunfthaus zur Schneidern in Zürich
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Verhindert die Ausnützungsziffer die Erstellung von günstigem Wohnraum? Referenten: Jäggi, Karl Steiner/ AG; Stefan Bitterli, Kantonsbaumeister Kanton // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AGPeter / 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch // Zürich Die Sanierungsrate in der Schweiz beträgt durchschnittlich 1,3 Prozent aller Gebäudeflächen pro Jahr. Das ist wenig. Doch wer eine Wohnung renoviert, wird mit hohen Kosten konfrontiert. Die Mietzinse müssen angepasst und die Liegenschaften neu geschätzt werden. Oft würde eine Ausweitung der Angebotsflächen eine ausgezeichnete Möglichkeit bieten, die Kostenspirale zu durchbrechen. Aber da steht die Ausnützungsziffer im Weg. Ist diese noch zeitgemäss?
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PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP (PPP)
Baubeginn für Vorzeige-PPP-Projekt in Burgdorf rückt näher
Auf dem Zeughausareal in Burgdorf entsteht der Neubau des Verwaltungszentrums « Neumatt»
GRÜNES LICHT FÜR DAS GEFÄNGNIS UND VERWALTUNGSZENTRUM «NEUMATT» IN BURGDORF: DORT BEGINNT DIE REALISIERUNGSPHASE FÜR EIN NEUES PUBLIC-PRIVATE-PARTNERSHIP-PROJEKT.
BW. Nachdem Regierungsrätin Barbara Egger-Jenzer den Vertrag mit der Zeughaus PPP AG unterzeichnet hat, steht dem Bau des neuen Verwaltungszentrums Neumatt in Burgdorf nichts mehr entgegen. Anfang Dezember 2009 soll der Antrag für die Baubewilligung eingereicht werden,
Baubeginn soll im Sommer 2010 sein. Bis Ende März 2012 entstehen auf dem Zeughausareal in Burgdorf ein Verwaltungszentrum, ein Werkhof sowie ein Regionalgefängnis mit 110 Haftplätzen. Das Investitionsvolumen wird auf rund 120 Millionen CHF beziffert. Mit dem Bau hat der Kanton die Zeughaus PPP AG beauftragt. Kantonspolizei, die Gerichtsbehörden, die Steuerverwaltung, die Berufs- und Erziehungsberatung sowie das Betreibungs- und Konkursamt sollen künftig in vier Verwaltungsgebäuden entlang der Kirchbergstrasse untergebracht werden. Zudem soll auf dem Areal das
Regionalgefängnis und das Strasseninspektorat mit Werkhof errichtet werden. 18,5 Millionen CHF pro Jahr für den privaten Partner
Die Zeughaus Zeughaus PPP AG übernimmt die Verantwortung für die Bewirtschaftung der Gebäude für die nächsten 25 Jahre; im Gegenzug erhält der private Partner pro Jahr 18,15 Millionen CHF vom Kanton. Das kantonale Verwaltungszentrum «Neumatt» wird als schweizweit erstes solches Projekt im Rahmen eines Public-Private-Partnership-Modells realisiert. •
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PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP (PPP)
«Mehr Leistung pro Steuerfranken» PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP (PPP), EINE KOOPERATIONSFORM DER ÖFFENTLICHEN HAND UND PRIVATEN PARTNERN ZUR EFFIZIENTEN ERFÜLLUNG ÖFFENTLICHER AUFGABEN, GEWINNT IN DER SCHWEIZ AN BEDEUTUNG. AUCH WENN BEMÄNGELT WIRD, DASS ES AN KONKRETEN PPPPROJEKTEN (NOCH) MANGELT.
BW. PPP-Modelle kommen als Alternative gegenüber herkömmlichen Realisierungsvarianten in der Schweiz immer mehr in Mode. Ein wichtiger Schritt war nicht zuletzt das Signal des Bundesrates, welcher in der Ende 2008 verabschiedeten Teilrevision der Finanzhaushaltsverordnung alle Bundesstellen dazu aufforderte, in geeigneten Fällen die Möglichkeit von längerfristigen, vertraglich geregelten Partnerschaften mit Privaten zu prüfen. Dass die konkrete Umsetzung von PPP-Modellen dennoch nur schleppend vorankommt, lässt aus Sicht von Prof. Dr. Andreas Lienhard, geschäftsführender Direktor des Kompetenzzentrums für Public Management der Universität Bern, zum einen auf die Komplexität der Materie und die noch mangelnde Praxiserfahrung hierzulande schliessen. Andererseits aber auch auf eine Verunsicherung der Entscheidungsträger. Dies wirft Fragen auf: Ist der Nutzen von PPP-Modellen zu wenig fassbar? Wie lässt sich die Skepsis von Politik und Verwaltungen überwinden? Lassen sich öffentliche und private Interessen überhaupt vereinen? Was fehlt, um PPP zum Durchbruch zu verhelfen? Mit diesen Fragen beschäftigten sich die Referenten und rund 280 Teilnehmer der 4. nationalen PPP-Fachta-
Sportarena Luzern: Gemäss den Plänen von Stadt und Kanton Luzern soll ab 2011 in einem neuen Fussballstadion gekickt werden. Die 250 Millionen CHF schwere PPP umfasst nebst dem Stadion mit 16.000 Plätzen ein Hallenbad, eine Doppelturnhalle, 250 Wohneinheiten, Büro- und Verkaufsflächen und zahlreiche weitere Einrichtungen.
gung des Vereins PPP Schweiz, die Ende Oktober im Rahmen der 175-Jahr-Feierlichkeiten der Universität Bern stattfand. Experten aus Wissenschaft, Politik und Wirtschaft diskutierten die neuesten Erfahrungen und loteten Chancen sowie Risiken von PPP-Modellen aus. PPP-Projekte nicht flächendeckend anwendbar
Die Partnerschaft zwischen Staat und Privaten müsse nicht neu erfunden, sondern weiter entwickelt werden, stellte Bundesrat Ueli Maurer fest. Wichtig sei, dass nicht der Eindruck entstehe, dass die eine Seite bezahlt und die andere profitiert. Für den VBS-Chef sind PPP-Projekte nicht flächendeckend anwendbar, sondern dann erfolgversprechend, wenn sie in tauglichen Bereichen und richtigen
Formen angewendet werden. Gleichzeitig plädierte der VBS-Chef für eine schweizeigene Lösung. «Mehr Leistung pro Steuerfranken!» lautete das Motto, das Thomas Pfisterer, Präsident des Vereins PPP Schweiz, ins Zentrum rückte. Es gelte, die Stärken von Staat und Privaten gleichzeitig zu nutzen. Eine Prüfung der PPP-Variante lohne sich stets, so Pfisterer, weil meist die Effizienz gefördert werde. Das gebiete schon der Respekt gegenüber den Steuerzahlern. PPP erreiche Effizienz- und Kostenvorteile, weil es nicht nur den Bau, sondern auch den Betrieb und Unterhalt über die gesamte Lebensdauer einbeziehe. Chancen und Risiken eines PPP würden so sinnvoll aufgeteilt. Gleichzeitig warnte Pfisterer vor zu grossen Erwartungen: Das PPP-Modell ermögliche keine >>>
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Realisierung ohne Geld; zudem hänge PPP von einem sorgfältigen Vorbereitung ab, die aufwendig sei.
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Wo steht die Schweiz?
Seit 2000 findet das Thema PPP in der Schweiz in Publikationen zunehmende Aufmerksamkeit. Mit der Grundlagenstudie «PPP in der Schweiz» wurde 2004/2005 ein wichtiges Werk geschaffen. Bis heute hat die PPP-Bewegung weiter an Fahrt gewonnen. Auf verschiedenen Ebenen werden Aufklärungsarbeiten geleistet, Potenziale untersucht und diverse PPP-Projekte initiiert. Guido Grütter, Vorstandsmitglied PPP Schweiz, stellte trotzdem eine gewisse Zurückhaltung in Sachen PPP in der Schweiz fest. Stattdessen seien viele pragmatische Kooperationen und traditionelle, partnerschaftliche Ansätze nach Schweizer Art zu beobachten. Gründe dafür sieht Grütter unter anderem in der einfachen und günstigen Kapitalbeschaffung, der hohen Rechtskomplexität und -unsicherheit, der komfortablen finanziellen Lage der öffentlichen Hand und dem hohen Effizienzniveau der Verwaltung. Trotzdem seien, gerade weil die Schweiz eine lange und erfolgreiche Tradition in der Zusammenarbeit zwischen Staat und Wirtschaft hat, die Voraussetzungen für PPP gegeben. Grütter wünscht sich eine baldige Erhöhung der Zahl der PPP-Projekte und deren erfolgreichen Abschluss, bevor die künftige finanzielle Lage des Staates und der Wirtschaft dazu zwingt.
Stadion Aarau: Die Stadt Aarau, der Kanton Aargau und Private haben die Realisierung des mit 150 Millionen Franken budgetierten Projektes auf 2010 veranschlagt.
In Deutschland geht viel mehr. In den letzten knapp sechs Jahren wurden in Deutschland gemäss Prof. Martin Weber, Vorstand der ÖPP Deutschland AG, über 100 PPP-Projekte mit einem Volumen von über einer Milliarde Euro realisiert. Die ÖPP Deutschland AG ist ein von der Bundesregierung gegründetes Beratungsunternehmen (60 Prozent im Besitz von Bund, Ländern, Kommunen, 40 Prozent im Besitz der Privatwirtschaft), welches zum Ziel hat, die Zunahme von wirtschaftlichen Öffentlich-Privaten Partnerschaften in Deutschland zu fördern. Hauptaufgaben liegen in der Projektberatung für die öffentliche Hand und in der Grundlagenarbeit. Eine Pionierrolle im Bereich PPP in Deutschland kommt dem Land Hes-
sen zu. Mit der Gründung des PPPKompetenzzentrums und des Vereins PPP in Hessen 2005 wurden die Weichen für PPP-Projekte gestellt. Langfristiges Ziel für Hessen ist, weniger selbst zu bauen, sondern bauen zu lassen und langfristig zu mieten. Mit Eignungstests und Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen werden Bauvorhaben des Landes auf ihre PPP-Tauglichkeit hin überprüft. Obwohl die Vergabeverfahren komplex sind und lange dauern, ist Jens Markus Offermann, Regierungsdirektor des Hessischen Ministeriums der Finanzen, von PPP überzeugt. Hessen stuft PPP-Verfahren als Standardverfahren neben Eigenbauprojekten im staatlichen Hochbau ein. Optimierungspunkte sieht Offermann unter anderem in der >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Vereinheitlichung der Vergabeverfahren, der Sicherung der Planungsqualität, der Stärkung des Lebenszyklusansatzes in der Prüfung und Wertung der Angebote, der angemessenen Vergütung der Planungsleistung und in der Vereinheitlichung der interessengerechten Risikoverteilung für PPP-Verträge. Wirtschaftlichkeitsnachweise von PPP-Projekten in Deutschland ergeben Effizienzvorteile von bis zu 18 Prozent. Für PWC-Partner Dr. Urs Bolz rechnet sich PPP nur, wenn das Projekt vorgängig seriös auf seine Eignung geprüft wird. Als weitere Entscheidungsgrundlage ist die Einforderung eines Wirtschaftlichkeitsvergleiches unabdingbar mit dem Ziel, eine möglichst quantitative
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Abschätzung der Gesamtkosten zu eruieren. Schliesslich sind zweckmässige Ausschreibungen notwendig. Dabei sollen die Leistung und nicht der Lösungsweg beschrieben und Freiheiten im Leistungseinkauf zugelassen werden. «PPP eignet sich, weil die Kosten über den ganzen Lebenszyklus durch einen privaten Anbieter optimiert werden können, der Private kostengünstiger produzieren kann, die Risiken optimal bewirtschaftet werden, das PPP-Verfahren zu kommerzieller Disziplin zwingt und Synergien mit der Wirtschaft erschlossen werden könn», ist Bolz überzeugt. Aus den verschiedenen Foren (Dienstleistungen, Hochbau, Infrastruktur und Gesundheit) sowie aus der Podiumsdiskussion zeigte sich
/// 23_2009 / Seite 5 insbesondere folgendes: Bei grösseren Vorhaben muss die Eignungsabklärung für das PPP-Modell in Bund, Kantonen und Städten zur Pflicht werden. Lassen sich mittelfristige Effizienzvorteile prognostizieren, ist PPP der richtige Weg. Die Grundlagen dazu sind auch in der Schweiz vorhanden. Gefordert sind nun vor allem die Regierungen, PPP-Projekte zu initiieren und aufmerksam zu begleiten. Aber auch die Privatwirtschaft kann mit ihrem Engagement viel dazu beitragen, dass die partnerschaftliche Aufgabenerfüllung mittels PPP – der schweizerischen Tradition entsprechend – zum neuen Erfolgsmodell wird. Der Steuerzahler wird es letztlich danken. •
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POM+CONSULTING AG
Neue Trends am Facility-Management-Markt DAS SCHWEIZER BERATUNGSUNTERNEHMEN POM+CONSULTING AG STELLT DEN ACHTEN FM MONITOR IN FOLGE, MIT DEN NEUESTEN ZAHLEN UND ENTWICKLUNGEN DES FM-MARKTES SCHWEIZ , VOR. KOOPERATIONSPARTNER WAREN DER LEHRSTUHL FÜR PLANUNG UND MANAGEMENT IM BAUWESEN DER ETH ZÜRICH SOWIE DIE DOMAINE IMMOBILIER ET INFRASTRUCTURES DER EPF LAUSANNE.
Jeweils ca. 28 Prozent der Bewirtschaftungskosten in Höhe von 64,00 CHF/64,00 CHF/Quadratmeter Geschossfläche (GF) entfallen auf die Überwachung und Instandhaltung sowie die Reinigung. Weitere 24 Prozent der Bewirtschaftungskosten machen die Ver- und Entsorgungskosten in Höhe von 15,40 CHF/Quadratmeter GF aus. Die Betriebskosten (Bewirtschaftungskosten abzüglich Verwaltungskosten) betragen in diesem Jahr 56.90 CHF/Quadratmeter GF.
PM. Der FM Monitor umfasst zwei Bereiche: Einen Kennzahlenüberblick zur Entwicklung des Flächenmanagements, der Bewirtschaftungskosten, der Verwaltungs- und Betriebskosten sowie eine Analyse des FM-Marktes Schweiz. Die Kennzahlen basieren auf einer Gesamtstichprobe von 5 521 Objekten, die Analyse auf einer Befragung der Eigentümer und Benutzer von Immobilien bzw. Immobilienportfolios sowie der FM-Dienstleister, die Immobilienbestände bewirtschaften. Bewirtschaftungskosten bei Gebäuden für Handel und Verwaltung:
Betriebskosten der Wohngebäude aus dem Vorjahr bestätigen sich: Die 2009 erhobenen Ver- und Entsorgungskosten, Reinigungskosten sowieAbgaben und Beiträge der Kategorie «Wohnen» bestätigen die im letzten Jahr veröffentlichten Werte der Betriebskosten. Die Reinigungskosten für Wohngebäude sind mit 3,30 CHF/Quadratmeter GF im Vergleich zu den anderen Immobilienkategorien am niedrigsten. Hier handelt es sich allerdings auch nur um die Kosten für die Reinigung der allgemeinen Flächen. In den Ver- und Entsorgungskosten, die 13,80 CHF/
Quadratmeter GF betragen, sind die Stromkosten der Mieter nicht berücksichtigt. Flächenkennzahlen für weitere Immobilienkategorien ermittelt: Neu hinzugekommen sind Flächenangaben für die Kategorien «Gastgewerbe und Fremdenverkehr», «Militär- und Schutzanlagen» sowie «Verkehrsanlagen». So können in diesem Jahr auch Verkehrs-, Funktions- und Konstruktionsflächen sowie die Aufenthaltsund Lagerflächen von Restaurationsbetrieben und Kasernen publiziert werden. FM-Strategie als wichtige Grundlage für erfolgreiches Inhouse-FM: Die wichtigsten Faktoren für ein erfolgreiches Inhouse-Facility Management sind, wie schon in den letzten Jahren, eine klare FM-Strategie sowie die Integration der FMLeitung auf Geschäftsleitungsebene. Die Unternehmen optimieren daher kontinuierlich ihre FM-Strategien und formulieren ihre Ziele so, dass daraus Kennzahlen gebildet werden können. 63 Prozent der Teilnehmer haben zudem bereits ein >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF durchgängiges Kennzahlensystem eingeführt. Trotzdem besteht immer noch eine grosse Nachfrage weitere Benchmarks zu definieren.
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Flächen- und Kostenkennzahlen zu verschiedenen Objekttypen
Mehr spezialisierte Einzeldienstleister
Die Dienstleister geben an, den Kundenprozess hinreichend zu kennen, obwohl ein Grossteil weiterhin auf systematische Analysen verzichtet. Es erstaune daher nicht, dass rund 70 Prozent der Befragten meinen, das Serviceangebot im FM-Bereich sei zu wenig kundenorientiert, stellen die Researcher von pom+ fest. Die Kundenzufriedenheit beeinträchtige dies indes nicht: Laut Umfrage sind 94 Prozent der befragten Eigentümer und 60 Prozent der Nutzer mit den Dienstleistungen zufrieden oder sehr zufrieden. Unterdessen hält der Trend zum Outsourcing-Trend auch in diesem Jahr weiter an. Da die Nutzer in den seltensten Fällen über eigene Ressourcen verfügen, erklärt sich auch deren markant höhere externe Vergabe (72 Prozent) im Vergleich zu den Eigentümern (45 Prozent). Bevorzugte FMAnbieter der befragten Eigentümer sind die spezialisierten Einzeldienstleister. Sie erhalten das Dreifache des Auftragsvolumens der Komplettoder Paketanbieter. Seit dem Jahr 2004 entwickelt sich
Herkunft der Objekte im FM Monitor 2008
ein boomender Markt, an dem viele partizipieren wollen. Viele Dienstleister schätzen ihre Zukunft im Marktumfeld allerdings als zunehmend schwieriger ein. Während im Jahr 2002 91 Prozent der Meinung waren, das FM-Leistungsangebot würde sich stark vergrössern, setzt sich 2009 der abnehmende Trend weiter fort: Bei den befragten Dienstleistern sind es nur noch 20 Prozent, die von einer starken Vergrösserung ausgehen. Internet- und Intranetplattformen
vereinfachen zunehmend die FMKoordination zwischen den beteiligten Stellen. Während in den letzten Jahren sowohl die Angebots- als auch die Nachfrageseite dem Einkauf von FM-Leistungen im Internet noch eher kritisch gegenüberstand, ist nun einpositiver Trend zu erkennen. 90 Prozent der Eigentümer sowie alle Benutzer geben an, bei geeignetem Angebot gerne standardisierte Ausschreibungen im Internet nutzen zu wollen. •
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Factory Outlet Center (FOC)
Alpenrhein Village Outlet Shopping in Landquart am Start Das erste Outlet Village der deutschen Schweiz ist in Landquart eröffnet worden. Auf über 8.400 Quadratmetern und in über 40 eigenen Shops verkaufen dort Marken-Hersteller ihre Produkte mit einer Preisreduktion von 30 bis 70 Prozent.
BW. Das erste eigentliche Factory Outlet Center der deutschen Schweiz liess der Bauherr, die deutsche ING Real Estate Development GmbH, als Dorf mit einzelnen Häusern errichten, für ein Gesamtinvestitionsvolumen von zirka 180 Millionen CHF. Inzwischen lädt inmitten der Bergwelt Graubündens eine 650 Meter lange Dorfstrasse zum Einkaufsbummel ein. Das Alpenrhein Village startet mit ca. 40 Shops auf insgesamt 8 400 Quadratmeter Verkaufsfläche, u.a. sind dort bekannte Marken wie etwa Bogner, Calvin Klein Jeans, Geox, Jet Set, Lacoste, Nike Factory Store, Strenesse, Quiksilver vertre-
Alpenrhein Village Outlet: 1,2 Millionen Besucher im ersten Jahr erwartet.
ten; zudem gibt es ein italienisches Restaurant und ein Café. Weitere namhafte Marken sollen nach und nach hinzukommen. Bei Vollvermietung wird es einmal 100 Geschäfte auf insgesamt 21 000 Quadratmetern
geben. Mit einem Mix von Schweizer und internationalen Marken sollen ganzjährlich Preisreduktionen von 30 bis 70 Prozent angeboten werden – an sieben Tagen in der Woche und freitags und samstags sogar bis >>>
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21 Uhr. Bereits im ersten Jahr werden 1,2 Millionen vorwiegend touristische Gäste erwartet.
gute Erreichbarkeit mit privaten und öffentlichen Verkehrsmitteln. Das Alpenrhein Village startet mit 200 Arbeitsplätzen. Bei Vollauslastung der 21 000 Quadratmeter Verkaufsfläche des FOCs werden es Hasse zufolge 350 bis 400 Arbeitsplätze sein; damit gehöre «das Alpenrhein Outlet Village zu den grössten Immobilienprojekten der Schweiz». Auch Max Lüscher-Marty, Präsident der Standortgemeinde Zizers, sieht im Alpenrhein Village einen «logischen und konsequenten Ansatz, um von der Kaufkraft derjenigen Gäste zu profitieren, die sonst in Italien, dem Fürstentum Liechtenstein, in Österreich oder in Deutschland eingesetzt würde». Es sei nun Aufgabe der umliegenden Gemeinden, den neuen Anziehungspunkt Alpenrhein Village für sich zu nutzen. Getreu dem Motto «Jodeln statt Jammern» gelte es für das Bündner Rheintal, die sich bietenden Chancen mit demselben unternehmerischen Mut zu packen, wie ihn ING Real Estate auch in Zeiten der Wirtschaftskrise bewiesen habe. •
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Im Outlet führen die Marken ihre eigenen Läden
Bezeichnend für ein Outlet ist es, dass die Läden von den Herstellern der Markenprodukte selber geführt werden. Sie können ihre Produkte günstiger anbieten, weil Outlets ein Teil des etablierten dreistufigen Verfahrens sind, eine Reaktion auf immer kürzere Produktzyklen. Deswegen haben die Hersteller von Markenprodukte ein dreiphasiges Modell des Verkaufens eingeführt. Oft verstreichen nur einige Monate, bis ein neues Produkt vom FlagshipStore über den Fachhandel bis zum Factory Outlet gewandert ist. Im Flagship-Store kaufen die Trendsetter ein, im Fachhandel die modeund statusbewussten Kunden und im Outlet erwerben die preissensiblen Käufer, die auf Qualität setzen, das Markenprodukt. Aus Sicht der Betreiber ist das Alpenrhein Village keine Konkurrenz für den Fachhan-
del. Im Gegenteil: Untersuchungen hätten gezeigt, dass von einem Outlet die ganze Region profitiert, weil die Gäste nach dem Shopping im Outlet ihre weitere Freizeit in der Umgebung verbringen. Brendon O’Reilly, CEO von GVA Outlets, sieht Outlets als Wachstumsmarkt in Europa, weil sie den Interessen von Konsumenten und Herstellern entsprechen: «Den Marken bietet sich ein kontrollierbarer Absatzkanal für Kollektionen der vergangenen Saison». GVA Outlet betreibt derzeit acht Outlets in Europa, acht weitere sind in Planung. «Jodeln statt Jammern»
Wie Bernd Hasse, Geschäftsführer der ING Real Estate, erklärt, setzt das Alpenrhein Outlet Village im wesentlichen auf zwei Erfolgsfaktoren: Einerseits auf das beträchtliche Potential der grössten Schweizer Tourismusregion Graubünden und der benachbarten Ferienregion Heidiland. Zum andern auf die verkehrstechnisch ausgezeichnete Lage direkt an der A13 und in der Nähe des Bahnhofs von Landquart, das heisst, seine
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FACTORY OUTLET CENTER (FOC)
Potenzial für neue Factory Outlet Center EINE ERSTE GRUNDLAGENSTUDIE ZUM EUROPÄISCHEN MARKT FÜR SOGENANNTE FACTORY OUTLET CENTER (FOC) SOLL DEM SONST NOCH WENIG BEACHTETEN MARKTSEGMENT ZU MEHR TRANSPARENZ VERHELFEN.
BW. Mit dem «Factory Outlet Centre Performance – European Report 2009» hat das Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) in Zusammenarbeit mit dem Wiesbadener Forschungsinstitut ecostra erstmals eine Grundlagenstudie für die sogenannten Factory Outlet Center erstellt. Für die Grundlagenstudie wurden 58 etablierte europäische Factory Outlet Center untersucht, die Erfolgsfaktoren von FOC’s bestimmt und Mieter zu ihren Umsätzen befragt. Die Untersuchung ergab, dass Grossbritannien der gegenwärtig grösste Markt für dieses Einzelhandelssegment in Europa ist. Italien verfügt über den dynamischsten Markt, das grösste Potenzial ermittelten die Researcher für Deutschland. Denn Hersteller werden auch in Zukunft ein grosses Interesse an diesem Marktsegment haben; aus diesem Grund werden FOC’s auch als Investmentobjekte immer interessanter. «Mittel- bis langfristig ist in Deutschland ein zusätzliches Potenzial von 10 bis 15 zusätzlichen Centern erkennbar», sagt Dr. Joachim Will, Geschäftsführer der auf Standortanalysen für Shoppingcenter fokussierten Wiesbadener Ecostra GmbH. Standort, K aufkraftpotenzial, Branchenmix
Der Erfolg eines Factory Outlet Centers hängt Will zufolge von der
Dr. Joachim Will, Geschäftsführer der Ecostra GmbH.
Kombination mehrerer Faktoren ab. Hierzu gehören neben einem für diese Vertriebsform geeigneten Standort, einem weiträumiges Einzugsgebiet mit entsprechenden Einwohner- und Kaufkraftpotentialen sowie einem abgestimmten Marken- und Branchenmix, die Konkurrenzsituation zu anderen FOC und die Architektur des Centers. Das FOC Bicester Village von Value Retail im britischen Oxfordshire ist nach Angaben der im Rahmen der Studie befragten Mieter das aktuell erfolgreichste Factory Outlet Center in Europa. Das FOC Wertheim Village in Deutschland belegt Platz sieben. Bemerkenswert ist, dass es mit dem Factory Wroclaw des spanischen Betreibers Neinver auch ein FOC aus
Polen in die Top 10 der wirtschaftlich erfolgreichsten FOC in Europa geschafft hat. Wie die Studie zeigt, bestimmen insgesamt Modemarken aus den USA und Deutschland den europäischen Mietermarkt in Factory Outlet Centern. Generell sind Textilhersteller die wichtigste Mietergruppe, wenngleich der Anteil an internationalen Luxuslabels eher gering ist. Auch bei der Frage des Standortes gibt es Auffälligkeiten. Keines der Top 25 untersuchten Center liegt in einer Innenstadt, die Entfernung zur nächsten Grossstadt liegt bei durchschnittlich 30 Kilometern, der so genannte Village-Typ ist der dominierende Architekturstil bei FOC’s in Europa. •
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AFIAA
Down Under im Visier
Das «Atrium» in Sidney, Darling Harbour, verspricht stabile Renditen.
AFIA A, DIE ANLAGESTIFTUNG VON 17 SCHWEIZER PENSIONSK ASSEN MIT FOKUS AUF INTERNATIONALE GEWERBELIEGENSCHAFTEN, K AUFT DAS GESCHÄFTSHAUS «THE ATRIUM» IN SYDNEY.
BW. AFIAA setzt auf Down Under. In Sydney hat die Immobilien-Anlagestiftung von 17 Schweizer Pensionskassen ein neu erstelltess ClassA-Objekt an der Union Street erworben. Das Gebäude «Atrium» ist fest auf zehn Jahre an die American Express International als deren Headquarter im pazifischen Raum vermietet. Im Erd- und Untergeschoss befindet sich zusätzlich ein Nahversorgungszentrum mit der zweitgrössten Supermarktkette Australiens, die den Standort fest bis 2026 angemietet hat. Grösste Einzelinvestition seit anderthalb Jahren
«Die langfristigen Verträge vermitteln einen stabilen, alljährlich ansteigenden Cash-Flow und eine
laufende Gesamtkapitalrendite von durchschnittlich acht Prozent», erklärt AFIAA-CEO Hans Brauwers. Dank dieser Merkmale und ihrer Lagequalität sehe das AFIAA-Management in der Liegenschaft auf dem 5. Kontinent «ein risikoarmes Investment mit hoher Attraktivität», zumal das Gebäude die geografische Diversifikation des AFIAA-Portfolios weiter diversifiziere. Auch städtebaulich sei das 20 000 Quadratmeter grosse Gebäude in der Nachbarschaft von Sydney’s Central Business District ein «herausragendes Objekt»; die Liegenschaft erhielt wegen ihrer Umweltfreundlichkeit und Kosteneffizienz ein 4,5-Star Rating. Bei dem Neuerwerb in Sidney handelt es sich um die grösste Einzelinvestition der AFIAA seit anderthalb Jahren.
Der australische Markt ist derzeit wieder hoch attraktiv. Als rohstoffreiches Land und Tor zu Asien profitiert die australische Wirtschaft unmittelbar vom wieder einsetzenden Aufschwung in Asien, vor allem in China und Indien. Obwohl Australien von der Krise nicht verschont blieb, verfügt das Land über eine gesunde und breit abgestützte Volkswirtschaft, grosse politische Stabilität und intakte Wachstumschancen, die von einer positiven demographischen und wirtschaftlichen Entwicklung untermauert sind. Während die meisten westlichen Industrieländer noch mit der rückläufigen Konjunkturentwicklung kämpfen, wächst die Wirtschaft in Australien bereits seit dem ersten Quartal 2009 wieder. •
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/// 23_2009 / Seite 12
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME
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120.60 1.89%ü 26.42% 15.90%
2.84%
104.00
118.00
2 110 500 000
157.50
2.40%
136.30
157.00
1 995 658 718
2.67%
850.00
1000.00
257 873 985
3.55% 29.63% 16.98%
985.00 1.72%ü
-2.48%
6.58%
96.60
117.50
3.11% 21.64% 13.22%
1.86%
105.00
116.00
687 460 775
977 876 IM MOFONDS
280.40
361.00
3.77% 28.74% 10.06%
1.55%
327.50
373.00
975 128 507
278 226 L A FONCIERE
524.00
678.00
2.99% 29.39% 13.00%
1.75%
581.00
693.00
764 377 200
277 010 IM MO HELVE TIC
147.65
185.90
3.57% 25.91% 17.28%
1.22%
168.00
189.50
371 800 000
3 499 521 PATRIMONIUM SRE FUND
103.55
105.00 1.97%ü
1.40%
0.05%
100.00
107.00
225 508 395
3 362 421 PROCIM MO SWISS COM M FUND
108.55
109.50 2.02%ü
0.88%
3.43%
2.85%
103.50
110.90
195 493 635
nicht kotiert
278 545 SOLVALOR «61»
161.30
247.00 2.35%ü 53.13% 14.34%
2.73%
216.00
251.00
877 145 412
725 141 SCHRODER IM MOPLUS
789.60
896.00
1.36% 13.48% 15.61%
0.81%
740.00
890.00
860 160 000
3 743 094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A
82.85
112.70
3.07% 36.03% 20.31%
1.79%
97.00
115.50
1 069 532 241
102.10
116.70
3.74% 14.30%
2.32%
104.10
116.50
478 364 620
1 442 082 UBS SWISS RES. ANFOS
47.20
54.40
3.68% 15.25% 11.68%
2.91%
49.80
58.25
1 316 961 712
1 442 085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
60.45
69.85
3.52% 15.55% 14.68%
1.40%
63.00
73.00
716 740 839
1 442 087 UBS SWISS MIXED SIM A
72.70
89.30
3.67% 22.83% 19.35%
1.42%
77.05
88.80
4 408 542 486
1 442 088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
57.50
62.50
4.11%
1.93%
50.80
63.00
812 545 000
2 616 884 SWISSINVEST REIF
9.68%
8.70% 20.93%
S W I T T
Ø
Total
3.12% 19.05% 16.02%
Ø(1)
Ø
1.93%
24 009 560 022
IMMOBILIENAKTIEN
26.11.2009
CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV
BÖRSEN - KURS
883 756 ALLRE AL HOLDING 1 820 611 BFW LIEGENSCHAF TEN N 255 740 ESPACE RE AL ESTATE
109.00
124.10
30.80
23.10
140.40
119.00
AUS- EC ART PERF. SCHÜT- Y TD TUNGS- RENDITE
4.14% 13.85% 20.65%
5.03%
3.95% -25.00% 41.59%
15.00
26.50
108 367 875
105.00
128.00
156 355 052
238.60
287.00
7.26% 20.28%
177.90
166.60
5.53%
1 829 415 P SP SWISS PROPERT Y
261 948 WARTECK INVEST 2 183 118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING
633 393 990
2.64%
1 110 887 MOBIMO
131.70
6.74% nk
803 838 SWISS PRIME SITE
105.10
BÖRSEN K APITALISIERUNG
3.20% -15.24%
1 731 394 INTERSHOP
MTL . KURSE SEIT 1.1.08 UMSATZ TIEFST / HÖCHST JAN . 09
7.72%
5.57%
260.00
301.00
313 404 000
- 6.35% 24.10%
4.33%
121.80
169.80
791 406 457
61.20
58.30
4.37%
- 4.74% 15.37%
7.32%
41.25
61.60
1 996 097 579
58.40
57.90
6.01%
- 0.86% 20.67% 13.39%
39.15
59.00
2 713 266 065
1315.00
1670.00
3.78% 27.00%
17.42%
2.05%
1280.00
1770.00
185 996 250
6.52
4.28
2.38% -34.36%
- 6.61%
3.39%
3.20
5.50
199 316 043
RE AL
Ø
Total
4.51% -2.82% 16.51%
Ø
Ø
8.54%
7 097 603 311
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 23_2009 / Seite 13
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . WERT
BRUT TO - DIVIDENDE
VALOREN - BESCHREIBUNG NUM MER
250
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140241 N
Agruna AG
50
155753 N
100 10202256 N
25.11.2009 TIEFST 2009
HÖCHST GELD BRIEF 2009
3 500.00
4 140.00
12
3 980.00
4 250.00
Bürgerhaus AG, Bern
705.00
C asaInvest AG, Rheintal
140.00
10
1 100.00
1
1 000.00
1 200.00
22
185.00
50
165.00
170.00
270
10
3.75
255740 N
Espace Real Estate AG, Biel
109.50
130.00
500
119.00
120.00
287
25
2.50
363758 I
F TB Holding SA, Brissago
625.00
850.00
10
636.00
840.00
8
10
4582551 N
12.60
12.20
998
Fundamenta Real Estate AG
11.60
500
600.00 3490024 N
Gesellsch. für Erst. billiger Wohnhäuser in W.thur 35 500.00
500
150.00
191008 N
Immges Viamala, Thusis
400
40.00
257750 I
Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo
1000
80.00
197641 N
Konkordia AG Nom 1000
5 550.00
5 550.00
3
5 550.00
250
20.00
197640 N
Konkordia AG Nom 250
2 000.00
2 000.00
10
1 400.00
10 100
0.00
100 500
254593 N 2766143 N
7 350.00
7 700.00
1
7 250.00
7 950.00
1
910.00
1 250.00
24
1 153.00
1 750.00
26
MSA Immobilien, Adliswil
20
190.00
50
100.00
100.00
180.00
2989760 I 225664 I
Pfenninger & Cie AG, Wä denswil
180.00
Real Estate Holding
1
198
3 310.00
1.00
1.05
500
1.00
SAE Immobilien AG, Unter ägeri
1 750.00
2 350.00
3
2 400.00
Sia - Haus AG, Zürich
4 300.00
5 000.00
3
4 825.00
0.40
0.60
9995
0.40
12 500.00
12 500.00
2
8 300.00
6 500.00
11 500.00
1
5 105.00
Tuwag Immobilien AG,Wä denswil
1
15 600.00
36.00
800
208.00
231303 I
0.00
1789702 I
100
0.00
253801 N
Tersa AG
1000
120.00
172525 N
TL Immobilien AG
1000
260.00
256969 N
5
29 025.00
Pagameno Invest AG N
600
4
2766145 P S Pagameno Invest AG P S
25.00 3264862 N
1
35 600.00
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 23_2009 / Seite 14
Hotelinvestmentmarkt
Flaute an den internationalen Hotelmärkten hält an DIE AUSSICHTEN AN DEN HOTEL- UND HOTELINVESTMENTMÄRKTEN DER EMEA-REGION (EUROPE, MIDDLE EAST, AFRICA) SCHÄTZEN INVESTOREN EHER TRÜBE EIN – ZUMINDESTENS AUF KURZE SICHT.
BW. Dies geht aus dem Hotel Investor Sentiment Survey hervor, für den Jones Lang LaSalle im Herbst dieses Jahres weltweit 2.500 nationale und internationale Investoren befragte. Der Survey erscheint bereits zum 19. Mal in Folge. Ausnahme: London
Wie JLL berichtet, werden die Hotelmärkte in Europa, im Nahen Osten und in Afrika von den Investoren weiterhin negativ bewertet, mit Ausnahme von London. Doch mittelfristig erwarten die Befragten für 20 der 35 untersuchten Märkte wieder eine positive Entwicklung. Insbesondere in die deutschen Hotelmärkte hätten die Investoren Vertrauen - allen voran München und Hamburg. «Im europäischen Vergleich sind die Umsätze in München und Hamburg trotz der Turbulenzen auf den Finanz- und Immobilienmärkten nicht dramatisch eingebrochen», stellt Christoph Härle, Managing Director bei Jones Lang LaSalle Hotels, fest. Dies liege unter anderem an den verhältnismässig moderaten Steigerungen in den Boomjahren und an dem ausgewogenen Mix aus Messe-, Kongress- und Tourismusnachfrage in den beiden Hochburgen. Generell schätzen die befragten Investoren die Hotelmärkte in Westeuropa moderat ein. Am kri-
Das Hamburger Hotel «Radisson Blu» wechselte Anfang November 2009 für 155 Millionen Euro den Eigentümer. tischsten stehen sie Hotelmärkten in Zentral- und Osteuropa und im Nahen Osten gegenüber. Nicht überraschend, denn in den beiden Regionen war in den Boomjahren die Entwicklung der Performance sehr positiv - teilweise deutlich zweistellig - verbunden mit einem sehr starken Angebotswachstum in den vergangenen Jahren. Renditeerwartungen sinken wieder
In den letzten sechs Jahren hatten sich die Renditeerwartungen in der Region EMEA je nach Land, Stadt und Hotelqualität zwischen 6,6 und 9,2 Prozent bewegt, obwohl auch Transaktionen unterhalb der 6-Prozent-Marke abgeschlossen wurden. «Hier kommt es vor allem seit Be-
ginn der Immobilienkrise zwischen Wunsch und Wirklichkeit zu deutlich divergierenden Einschätzungen von Verkäufern und Käufern», sagt Härle. Die in der Umfrage konstatierten Renditeerwartungen der Investoren beziehen sich auf betreiberfreie Immobilien, also nicht auf Objekte mit laufenden Miet- oder Pachtverträgen. Darüber hinaus bezieht sich die Umfrage auch nicht auf getätigte Transaktionen, sondern erhebt das Renditeniveau, auf dem Investoren gerne kaufen würden. Das Ergebnis der aktuellen Umfrage zeigt für die Region EMEA durchschnittlich eine Renditeerwartung von 8,4 Prozent. Auch wenn dies Welten entfernt ist von den Renditeerwartungen der Umfragen im Jahr 2007 (7 Prozent), zeigt es >>>
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF doch eine deutliche Verbesserung gegenüber der Umfrage im April 2009 (9,2 Prozent). Die niedrigsten Renditen in der aktuellen Umfrage werden für Paris, Rom, London und München erwartet, wobei mit 7 Prozent die Renditeerwartung für München die zweitniedrigste nach Paris (6,6 Prozent) ist, gefolgt von London (7,4 Prozent). Alle fünf untersuchten deutschen Hotelmärkte liegen unter dem Durchschnitt der EMEA Region (8,4 Prozent). Hamburgs Hotelmarkt liegt mit London und Amsterdam bei 7,4 Prozent, Frankfurt folgt mit 7,7 Prozent und für Düsseldorf und Berlin haben die Investoren Renditeerwartungen von 7,8 Prozent: ein durchaus positives Zeugnis für diese fünf deutschen Hotelmärkte, denn lediglich bei neun der 35 untersuchten Städte erwarten die Investoren eine Rendite von unter 8 Prozent.
>>>
NACHRICHTEN Investoren warten auf Notverkäufe Dubai-World besitzt zahlreiche Immobilien in den Finanzzentren von London und New York. Angesichts der jüngsten Entwicklungen am Golf gibt es Spekulationen über bevorstehende Notverkäufe. Immobilieninvestoren träfen Vorkehrungen, um bereit zu sein, falls sich der mit etwa 60 Milliarden Dollar verschuldete Staatsfonds entschlösse, Teile seines Immobilienbestands zu versilbern, meldet die Financial Times. Denn bei Notverkäufen kämen einige Topobjekte an den Markt. Zu den Gebäuden, die Istithmar, Investmentarm des Staatsfonds, in den Boomjahren erworben hat, zählen weltweit erste Adressen wie das Bürogebäude Adelphi in London oder das Mandarin Hotel in New York. Erst im September hatte Dubai World Vermögenswerte des ebenfalls staatseigenen Projektentwicklers Nakheel auf Istithmar übertragen: Liegenschaften in internationalen Märkten und die Nakheel-Hotels mit Immobilien in Asien, Europa und den USA. Maklerunternehmen schätzen den Wert der angeblich zum Verkauf stehenden Objekte auf mehrere Hundert Millionen GBP. Offiziell hat der Dubai World nicht bestätigt, dass Immobilienverkäufe geplant sind. (bw)
K aufen, Halten, Bauen oder Verkaufen?
Trotz der tendenziell aufgehellten Erwartungen für die Zukunft setzen Hotelinvestoren weiterhin auf «Hotelimmobilie halten», mit rund 40 Prozent die meistgewählte Strategie. «Kaufen» möchten laut der
/// 23_2009 / Seite 15 Umfrage 29,9 Prozent - ein kleiner Zuwachs gegenüber der Umfrage im April 2009 (29,1 Prozent). Auf der Wunschliste der Investoren stehen neben Paris oder London – Schlüsselmärkte, die bisher aus jeder Krise gestärkt hervorgekommen sind – auch Hotelmärkte in Deutschland, insbesondere München und Hamburg. «Die sinkenden Renditeerwartungen der Investoren in Deutschland sind ein Beweis für das Interesse an den hiesigen Hotelmärkten und auch das Vertrauen in eine mittel- bis langfristig positive Entwicklung», so Härle. Nicht in der Gunst der Investoren stehen Hotelmärkte im Nahen Osten wie z.B. Abu Dhabi, Marrakesh oder Jeddah. Aber auch für die osteuropäischen Hotelmärkte wie Budapest, Warschau oder Zagreb gab es wenig Akquisitionswünsche. Nicht stark ausgeprägt ist das Interesse, in der Region EMEA neue Hotels zu bauen. Der Anteil liegt bei mageren 13 Prozent, deutlich unter dem Mittelwert von 20 Prozent seit Beginn der Umfrage im September 2000. «Einerseits fahren Hotelgesellschaften ihre Expansionspläne aufgrund mangelnder Liquidität der Partner zurück und anderer- >>>
Entwicklung der präferierten Investmentstrategie zum jeweiligen Zeitpunkt der Umfrage
Jones Lang LaSalle Deutschland
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
NACHRICHTEN STEIGENDE Chancen für Schnäppli-Jäger Nach einer aktuellen Umfrage der Britischen Royal Institution of Chartered Surveyors nehmen Notverkäufe von Gewerbeimmobilien weltweit zu. Notverkäufe von Gewerbeimmobilien nehmen weltweit zu. Dies ergab eine aktuelle Umfrage der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) in London. In mehr als 80 Prozent der für den «RICS Global Distressed Commercial Property Monitor» untersuchten 25 Ländern wurde im dritten Quartal eine höhere Anzahl notleidender Immobilien verzeichnet. Am stärksten nahmen Notverkäufe in Südafrika, den USA, in Portugal und in Frankreich zu. Allerdings sei der Anstieg in den meisten Märkten im Vergleich zum zweiten Quartal dieses Jahres moderat ausgefallen. In China, Hongkong und Brasilien wurden sogar weniger Notverkäufe als im Vorquartal gemeldet. Die RICS-Researcher gehen davon aus, dass Notverkäufe im Schlussquartal in 19 von 25 Märkten zunehmen werden. Der stärkste Anstieg wird dabei in Russland, USA, Spanien und Irland, erwartet, gefolgt von Neuseeland, Italien, Malaysia und Deutschland. Wie die Umfrage des Verbandes bei seinen Mitgliedern weiter ergab, hat das Interesse von Spezialfonds an notleidenden Immobilien in 18 von 25 Ländern im Vergleich zum Vorquartal deutlich zugenommen, insbesondere in China, Russland, Australien, Indien und in der Ukraine. Die RICS gehen davon aus, dass Notverkäufe auch im kommenden Jahr zunehmen werden.
>>> seits lassen sich im jetzigen Markt Immobilien auch teilweise unter den Herstellungskosten einkaufen», konstatiert Härle. «Warum also länger auf den vergleichbaren Cash Flow warten und zusätzlich ein Development-Risiko eingehen?» Märkte tendieren uneinheitlich
Auch wenn die Investoren überwiegend ihre Hotelimmobilie halten wollen, ist die Überlegung zu verkaufen nicht gänzlich abwegig. 16,6 Prozent der befragten Investoren votierten für die Strategie „Hotelimmobilie verkaufen“: das sind knapp 2%-Punkte mehr bei den Gefragten als noch vor einem halben Jahr. Besonders ausgeprägt ist diese Strategie bei Hotelmärkten in Osteuropa und im Nahen Osten. „Wie die Ergebnisse der Umfrage verdeutlichen, erwarten Hotelinvestoren auch mittelfristig in diesen Märkten keine Verbesserung der Performance. Daher ist Verkaufen die favorisierte Strategie, auch wenn dies nur unter Verlust gegenüber den Topjahren machbar ist“. Am schwächsten ausgeprägt sind die Ver-
/// 23_2009 / Seite 16 kaufsabsichten für Hotels in London, Paris, Rom und Amsterdam. Auch wenn die Verkaufsabsichten in der Region EMEA grundsätzlich etwas gestiegen sind, ist für die nächsten Monate nicht mit einer überdurchschnittlichen Belebung des Hotelinvestmentmarktes zu rechnen. Momentan liegt das Käufer:Verkäufer-Verhältnis bei 1:8, kein Vergleich zu den Märkten in 2007, als auf einen Verkäufer rund 5 interessierte Käufer kamen. Was ist die Quintessenz? „In unserer aktuellen Umfrage wird deutlich, dass sich die Märkte uneinheitlich in der Krise entwickeln bzw. aus ihr hervorkommen werden. Hotelmärkte, in denen die Fundamentaldaten stimmen, haben es sowohl operativ als auch im Investmentgeschäft aus Sicht der befragten Investoren in Zukunft deutlich leichter. Letztlich kommt es aber auch darauf an, Käufer und Verkäufer über das richtige Produkt und die geeignete Struktur zueinander zu führen – eine Herausforderung im aktuellen Marktumfeld, aber nicht unmöglich“, resümiert Härle. •
Hotelinvestmentmarkt UK
Potenzial für Londons Hotelimmobilienmarkt AUCH AM LONDONER HOTELIMMOBILIENMARKT GINGEN IM ZUGE DER WIRTSCHAFTSKRISE DIE TRANSAKTIONSUMSÄTZE DEUTLICH ZURÜCK. DESSEN UNGEACHTET BLEIBT LONDON FÜR INVESTOREN UND HOTELIERS IM UK DER STANDORT NR. 1.
PD. Wie Christie + Co im «City Review: London Upscale Hotels» feststellt, verzeichneten die Londoner Hotels im Juni 2009 eine durchschnittliche Auslastung von 84,1 Prozent.* Damit lag die Quote nur einen
Prozentpunkt niedriger als im Vorjahr. Im gehobenen Segment blieb die Auslastung nach einem Rückgang im Januar 2009 im Vergleich zum Vorjahr konstant. Im April und Mai wurde sogar ein leichter An- >>>
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF stieg registriert - wenngleich dies zum Teil auf günstigere durchschnittliche Zimmerpreise zurückzuführen sein dürfte. «Die Londoner Hoteliers lockten mit Sonderangeboten, was sich verbunden mit dem Wertverlust des Britischen Pfunds positiv auf den Freizeittourismus auswirkte und so den Buchungsrückgang kompensieren konnte», meint Andreas Scriven, Head of Consultancy bei Christie + Co. Deutlicher zu spüren seien jedoch die Auswirkungen der Wirtschaftskrise im Transaktionsmarkt. Besonders im gehobenen Hotelsegment sank in London die Anzahl der Transaktionen. Der letzte spektakuläre Deal, der in dieser Kategorie bekannt wurde, fand vor über einem Jahr statt: der Verkauf des 203-Zimmer-Hotels Crowne Plaza in Blackfriars an Marg Galadari/ARG Hotels Limited für 85 Millionen Pfund.
/// 23_2009 / Seite 17
>>>
Offene Vermarktung zahlt sich aus
David Creamore, Director bei Christie + Co in London, sieht dennoch Potential für den Hotelstandort London, auch im oberen Seg-
Das Hotel «The Park Inn» im Londoner Zentrum ging an die Crimson Group. ment. Obwohl die Anzahl der Transaktionen in der britischen Hauptstadt auf einem niedrigen Niveau bleibe, gebe es für gute Hotelprodukte zu interessanten Preisen noch immer Käufer im Markt. «Gerade für eigenkapitalstarke Privatinvestoren und Staatsfonds bieten sich
jetzt attraktive Chancen im Londoner Hotelimmobilienmarkt, begünstigt durch den günstigen GBP-Wechselkurs gegenüber US-Dollar und Euro», weiss Creamore. Der Manager spricht aus Erfahrung - Christie + Co. War mit dem Verkauf des Hotel The Park Inn in London beauftragt; es >>>
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24.11.2009 09:22:50
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF wechselte vor wenigen Tagen den Eigentümer. «Darüber hinaus vermarkten wir momentan vertraulich einige bedeutende Einzelobjekte, die ebenfalls starkes Interesse generieren», so Creamore. Bei manchen dieser Hotels habe sich eine offene Vermarktung ausgezahlt: «So wurden mehrere Investoren auf das Investment aufmerksam und der einsetzenden Wettbewerb wirkte sich positiv auf den Verkaufserlös aus.» Auf der anderen Seite bremse die zurückhaltende Kreditvergabe der Banken jedoch einen Grossteil der Aktivitäten: «Bereits angestossene Deals nehmen bis zum Vertragsabschluss mehr Zeit in Anspruch.» Insgesamt ist man aber optimistisch. «London war meist einer der ersten Hotelmärkte, die sich nach einer Rezession wieder erholten. Die landläufige Meinung ist, dass dies auch diesmal wieder der Fall sein wird. So gehen wir davon aus, dass die Anzahl der opportunistischen Akquisitionen in den kommenden Monaten wieder steigen wird», so Creamore. • *Zahlen von STR Global
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/// 23_2009 / Seite 18
Crimson Hotels kauft Park Inn London Das Park Inn Hotel am Russell Square in London hat den Eigentümer gewechselt. Im Auftrag von Ernst & Young, die als Insolvenzverwalter agierten, verkaufte Christie + Co das Hotel an die privat geführte Crimson Hotels Group mit Sitz in Großbritannien. BW. Zum Preis, zu dem Crimson das Hotel im Herzen Londons erwarb, gibt es keine Angaben. Der frühere Eigentümer, WG Mitchell (eine nordirische Immobiliengesellschaft der Brüder Patrick and Hugh Hegarty) hatte das Park Inn 2007 für 70 Millionen GBP erworben. Die Crimson-Gruppe will das 214-Zimmer-Hotel mit 14 Konferenzräumen und mehreren Bars und Restaurants, umfassend renovieren; zudem planen die neuen Eigentümer ein Rebranding mit anschließender Neupositionierung des Hotels. Mehr als 50 Besichtigungen Laut Christie + Co. war das Interesse an dem Hotel immens. «Wir haben in einem guten Monat über 50 Besichtigungen mit potentiellen Käufern
durchgeführt», berichtet Jeremy Jones, Director bei Christie + Co. Im Rahmen des mehrstufigen Bieterverfahrens sei eine Vielzahl fundierter Angebote abgegeben worden, die sich alles in allem auf den Wert von einer Milliarde GBP summierten. «Dies zeigt, wie stark das Interesse von eigenkapitalstarken Investoren aus Großbritannien, Fern- und Nahost sowie aus den USA an Hotels im Londoner Stadtzentrum ist», so Jones. Günstige Zeiten für eine Expansion Die Crimson-Gruppe hält und betreibt aktuell elf Hotels, davon sechs in Grossbritannien, weitere fünf in Portugal und Dubai. Derzeit baut das Unternehmen nahe dem Terminal 5 des Londoner Flughafens Heathrow das mit 300 Zimmern künftig grösste Holiday Inn Express Hotel in Europa. Crimson-Chef Aly Kassam zufolge sind die «Zeiten sehr günstig, um zu wachsen und die Expansion unseres Unternehmens voranzubringen». Der jüngste Zukauf in Central London sei eine hervorragende Ergänzung für das Crimson-Portfolio.
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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SWISS DELUXE HOTELS
«Piste gut» für die Schweizer Luxushotellerie DIE SWISS DELUXE HOTELS, DIE 39 DER BESTEN FÜNF-STERNEHÄUSER VEREINIGEN, GEHEN MIT ZUVERSICHT IN DIE WINTERSAISON.
PD. Der Buchungsstand für Weihnachten und Neujahr ist «besser denn je», heisst es im Gstaad Palace. Auch im Grand Hotel Quellenhof & Spa Suites in Bad Ragaz, dem GaultMillau-Hotel des Jahres, spricht man von einer «ausgezeichneten Buchungssituation»: Viele der Swiss Deluxe Hotels können mit berechtigter Zuversicht in die kommende Wintersaison starten. In St. Moritz, Gstaad oder Zermatt sind über die Festtage trotz Finanzkrise nur noch wenige Zimmer frei. Das Carlton Hotel in St. Moritz mit seinen 60 luxuriösen Suiten ist wie das Tschuggen Grand Hotel in Arosa fast schon ausgebucht. Ähnlich tönt es beim Grand Hotel Kronenhof in Pontresina und beim Suvretta House in St. Moritz, das 54 neu renovierte Zimmer und Suiten anbieten kann. Angesichts der zunehmend kurzfris-
tig erfolgenden Reservierungen sind die Hoteliers der Resorthotels «verhalten optimistisch»: Sie hoffen, dass die noch vorhandenen Zimmerkapazitäten Anfang Dezember und Mitte Januar bei guten Schneeverhältnissen noch an «Kurzentschlossene» vergeben werden können. Stadthotellerie von Auswirkungen der Finanzkrise mehr betroffen
Positive Signale kommen derzeit vereinzelt auch aus der Stadthotellerie, die von der Finanzkrise und dem Einbruch des Geschäftstourimus viel stärker betroffen ist als die Hotels in den klassischen Wintersportdestinationen. So vermeldet das Fairmont Le Montreux Palace «viele Anfragen für Konferenzen»: «Der Januar präsentiert sich bereits sehr gut und wir sind für Februar und März zuversichtlich», sagt General Manager Michael Smithuis. In den meisten städtischen Swiss Deluxe Hotels hofft man, auf ähnliche Zahlen zu kommen wie in den Jahren 2006 und 2007.
Für den Geschäftsführer der Swiss Deluxe Hotels, Fiorenzo Fässler, ist diese Situation nicht überraschend: «Die Resorthotels dürfen sich auch in Krisenzeiten auf ihren sehr hohen Anteil von Stammgästen stützen, die nicht auf ihren Urlaub verzichten wollen. Diese Stammgäste haben schon gebucht. Die Stadthotels sind noch mehr abhängig vom zunehmenden Trend der kurz-fristigen Buchungen. Um bei diesem Unsicherheitsfaktor dennoch die Umsätze zu halten, kann man auf die kulinarische Karte setzen – wie das zahlreiche Swiss Deluxe Hotels mit hohen GaultMillau-Auszeichnungen bereits mit Erfolg tun». Fässler erwartet für die kommende Wintersaison eine weiterhin verminderte Nachfrage nach Meetings und Geschäftsanlässen. Bei den Feriengästen dürfte sich die Nachfrage auf dem Niveau der Vorjahre bewegen. «Der Umsatz hingegen dürfte mit der Entwicklung der Logiernächte nicht ganz Schritt halten.» •
«Ausgezeichnete Buchungssituation» bei Schweizer Luxushotels.
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Zürich-Altstetten
Hochhaus an der Connect-Überbauung rohbaufertig An der Überbauung Connect in Zürich-Altstetten fand vor wenigen Tagen die Aufrichte für ein weiteres markantes Hochhaus der Stadt Zürich statt.
PD. Die Arbeiten an der ConnectÜberbauung in Altstetten machen Fortschritte. Vor wenigen Tagen, rund 20 Monate nach dem Baustart im März 2008, wurde auf dem knapp 9000 Quadratmeter grossen Grundstück an der Ecke Luggwegstrasse/ Albulastrasse für ein weiteres Hochhaus die Aufrichte gefeiert; im Mai 2010 werden die ersten der insgesamt 178 Wohnungen sowie diverse Geschäftsflächen bezugsbereit sein.
Das Projekt auf dem ehemaligen Bourquin-Areal besteht aus einem Komplex von vier Gebäuden: einem sechsgeschossigen Bürogebäude, einem 13-geschossigen Büro-/Wohnhochhaus und einem langgezogenen sechsgeschossigen Wohnhaus mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss. Investoren sind die Anlagegruppe Credit Suisse Anlagestiftung Real Estate Switzerland (CSA RES) und die Migros-Pensionskasse. Wie die Bauherren mitteilen, sind fast alle Wohnungen der ersten Etappe vermietet. Für die Vermietung der rund 6 200 Quadratmeter Büro-, Verkaufs- und Dienstleistungsflächen seien Verhandlungen mit mehreren Interessenten im Gang. Connect verfügt aufgrund der Nähe zum Bahnhof Zürich-Altstetten (S-Bahn und VBZ) und zur Autobahn Richtung Bern, Basel, Flughafen und St. Gallen über eine gute Verkehrsanbin-
Die Flächenvermarktung der Connect-Überbauung kommt gut voran: Fast alle Wohnungen sind vermietet.
dung; das Schul- und Einkaufsangebot im Quartier (u.a. Letzipark und Neumarkt) gilt als hervorragend. Minergiestandard für fast alle Gebäude
Den Angaben zufolge werden alle Gebäude mit Ausnahme des Bürogebäudes im Minergie-Standard mit kontrollierter Lüftung erstellt. Im Interesse einer umweltschonenden, rationellen Energienutzung wird im Connect eine Wärmepumpen-Anlage gebaut. Als Energiequelle dient Grundwasser. Ebenfalls Teil von Connect ist ein Wohngebäude, das die Migros-Pensionskasse erstellt. Die Investitionssumme für die Überbauung (ohne das Gebäude der Migros-Pensionskasse) beläuft sich auf knapp 70 Millionen CHF. •
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 23/2009 / 4. Jahrgang / 83. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.
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FOTOS: PD
Hohe Vorvermietungsquote
Internationales Immobilien-Podium an der Swissbau Real Estate
Wie attraktiv ist die Schweiz für ausländische Investoren? Freitag, 15. Januar 2010 um 14.00 Uhr im Kongresszentrum Basel Referenten
Programm 14 Uhr:
Kurze EinführungsStatements der Referenten
14.30 – 16 Uhr:
Podiumsdiskussion und Fragen aus dem Publikum
16 Uhr:
Apéro Riche
Das erste internationale Immobilienpodium Im Rahmen der Swissbau Real Estate das internationales Podiumsgespräch mit ausgewählten nationalen & internationalen Immobilienspezialisten statt – eine Kooperation von Swiss Circle, RICS Switzerland und dem Immobilienbusiness. Internationale Immobilien-Investoren haben erst seit wenigen Jahren Zugang zum Schweizer Markt. Die Podiumsteilnehmer gehen der Frage nach, wie attraktiv der Schweizer Immobilienmarkt für ausländische Investoren ist und wie sich die Situation heute auf dem Markt für Gewerbeimmobilien aber auch auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser und Zweitwohnhäuser präsentiert.
Jan Eckert / Managing Director, Real Estate, Investmentbanking, Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG. Kurt Ritz / Leiter Corporate Finance Real Estate von PricewaterhouseCoopers. Mitglied und Chairman der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), Schweiz. Steffen Szeidl / Geschäftsführer Drees & Sommer Schweiz GmbH in Zürich. Dr. Patrik Schellenbauer / Geschäftleistungsmitglied und Projektleiter Avenir Suisse. Hans R. Holdener / Managing Partner und Präsident des Verwaltungsrates der Helvetica Property Investors AG. Dr. Jürgen Wernekinck / Managing Partner der deutschen EPS Projektmanagementgesellschaft.
Kosten Der Anlass kostet 120 Franken pro Teilnehmer. RICS- und Swisscircle-Mitglieder sowie Immobilienbusiness-Abonnenten bezahlen 80 Franken.
IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
Anmeldung
Talon bis spätestens am 12. Januar 2010 einsenden an IMMOBILIEN & Business AG, Grubenstrasse 56, 8045 Zürich stucki@ibverlag.ch, Telefon +41 (0)43 333 39 49, Fax +41 (0)43 333 39 50 ❏ Ich melde mich/uns für das Internationales Immobilienpodium an der Swissbau Real Estate vom 15.1.2010 in Basel an. Mitgliedschaft ❏ RICS ❏ Swisscircle ❏ Immobilienbusiness Vorname
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