SCHWEIZER
Ausgabe 084 _ 4. Jahrgang / 14. Dezember 2009
IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
INHALT 02 Indizes: Mehr Transparenz
02 Umfragen KOF/BFS 04 Internationale
Immobilienkennzahlen
04 Unique/BVK 05 St. Gallen/Chur 06 Dubai World – Kein Indiz
für Notverkäufe
09 Golfstaaten – Hochtief
baut weiter
09 Burj Dubai 10 W-Hotel verkauft 11 Immo-Fonds, -AGs 12 Immobilien-Nebenwerte 13 Krise gut überstanden
13 HIG/HRS 14 Marktkommentar
14 CS/Expo 2010 Shanghai 15 Charlie-Chaplin-Museum
Die Zuversicht wächst Langsam aber sicher scheint sich die Stimmung am Schweizer Immobilienmarkt zu verbessern. Ein Indiz dafür ist das Ergebnis der jüngsten KOF-Umfrage bei Architekten- und Planungsbüros: Angesichts verbesserter Auftragseingänge bezeichnen immerhin 45 Prozent der Architekten und Ingenieure ihre Lage als gut; für die kommenden Monate erwarten drei Viertel der Befragten keine Verschlechterung. Zuversichtlich Birgitt Wüst Redaktionsleiterin stimmen auch die vielerorts feststellbaren Bemühungen, mehr Transparenz ins Schweizer Marktgeschehen zu bringen. Von den jüngst eingeführten neuen Immobilienindizes etwa könne die Branche «nur profitieren», meint Reto Müller von IAZI, der Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG in Zürich. Um mehr Klarheit an den Märkten bemüht sich auch die pom+Consulting AG, seit geraumer Zeit sogar grenzüberschreitend. In Kooperation mit deutschen und österreichischen Partnern hat das Beratungsunternehmen jetzt erstmals Immobilienkennzahlen aus dem gesamten deutschsprachigen Raum erhoben und veröffentlicht. Eine erfreuliche Entwicklung! Wo keine Markttransparenz herrscht, kann man nicht vergleichen und abwägen. Entscheidungen, die auf Grundlage purer Spekulation getroffen werden, können unter Umständen teuer werden, wie das Debakel am Golf zeigt. Mehr dazu und zu weiteren Themen finden Sie auf den folgenden Seiten. Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst
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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Donnerstag, 18. Februar 2010 Donnerstag, 26. August 2010 Die Immobiliengespräche 2010: Immer um 17:30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) Zürich Donnerstag, 18. März 2010 Dienstag, 11. Mai 2010 Donnerstag, 10. Juni 2010
Donnerstag, 23. September 2010 Donnerstag, 28. Oktober 2010 Mittwoch, 24. November 2010
24. September 2009 um 17.30 Uhr im Zunfthaus zur Schneidern in Zürich
Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch
Verhindert die Ausnützungsziffer die Erstellung von günstigem Wohnraum? Referenten: Jäggi, Karl Steiner/ AG; Stefan Bitterli, Kantonsbaumeister Kanton // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AGPeter / 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch // Zürich Die Sanierungsrate in der Schweiz beträgt durchschnittlich 1,3 Prozent aller Gebäudeflächen pro Jahr. Das ist wenig. Doch wer eine Wohnung renoviert, wird mit hohen Kosten konfrontiert. Die Mietzinse müssen angepasst und die Liegenschaften neu geschätzt werden. Oft würde eine Ausweitung der Angebotsflächen eine ausgezeichnete Möglichkeit bieten, die Kostenspirale zu durchbrechen. Aber da steht die Ausnützungsziffer im Weg. Ist diese noch zeitgemäss?
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 24_2009 / Seite 2
Immobilienindizes NACHRICHTEN Mehr Optimismus
Mehr Transparenz am Immobilienmarkt
Die Stimmung bei Schweizerischen Planungsbüros hat sich im dritten Quartal angesichts einer leicht verbesserten Auftragslage etwas aufgehellt. 45 Prozent der Architekten und Ingenieure bezeichnen ihre Lage als gut; nur acht Prozent der Planungsbüros und damit weniger als im Juli zeigen sich pessimistisch. Dies ergab eine Umfrage der ETH-Konjunkturstelle KOF im Auftrag des Schweizerischen Ingenieur- und Architekturvereins SIA. Elf Prozent der befragten Büros rechnen mit steigenden Auftragsbeständen in den kommenden sechs Monaten; 75 Prozent erwarten keine Verschlechterung. Reto Mueller: «Indizes bringen mehr Transparenz ins Marktgeschehen.» Detailhandel setzt wieder mehr um Laut Bundesamt für Statistik konnte der Schweizer Detailhandel im Oktober trotz steigender Arbeitslosigkeit seine Umsätze gegenüber dem Vorjahresmonat um 2,1 Prozent, teuerungsbereinigt sogar um 3,1 Prozent steigern. Der Detailhandel ohne Treibstoffe habe ein Umsatzplus um 3,4 Prozent (real: + 4,2 Prozent) verzeichnet, teilte das BFS mit. Der Umsatz mit Nahrungsmitteln, Getränken und Tabakwaren legte nominal um 3,8 Prozent, real um 6,1 Prozent zu. Im Non-Food-Bereich wurde ein Umsatzplus von drei Prozent (real: + 3,6 Prozent) verzeichnet. Gegenüber September seien die saisonbereinigten Detailhandelsumsätze um 0,7 Prozent (real: + 1,3 Prozent) gestiegen.
In den vergangenen Wochen wurden zwei neue Immobilienindizes eingeführt. Sehr zum Vorteil der Immobilienbranche, meint Reto Mueller, Sprecher der IAZI Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG in Zürich.
RM. Die Immobilienbranche wird indexiert. Gleich zwei neue Indizes bzw. Indexfamilien sind in den letzten Wochen lanciert worden. Einerseits stellte die CS in Zusammenarbeit mit dem Schweizerischen Baumeisterverband (SBV) den Bauindex Schweiz vor, und andererseits präsentierte die Schweizer Börse SIX eine neue Indexfamilie im Bereich der indirekten Immobilienanlagen. Gemäss den Initianten des Bauindex Schweiz dient dieser als früher Indikator der Baukonjunktur in der
Schweiz, indem er den Umsatz im Bauhauptgewerbe für das laufende Quartal prognostiziert. Innerhalb der SXI Real Estate Familie werden die Immobilienaktiengesellschaften und die Immobilienfonds getrennt sowie kombiniert abgebildet. Zudem bestehen jeweils Indizes der Top-Titel mit dem Fokus Schweiz – hierzu müssen Immobilien-Aktiengesellschafen wie auch Immobilienfonds unter anderem mindestens 75 Prozent der Aktiva oder Immobilienwerte im Inland halten. Mit der Lancierung der Indexfamilie wurden von der UBS auch bereits erste Finanzprodukte (ETF) aufgelegt. Indizes für direkte Immobilienanlagen
Zwei gänzlich andere Ansätze haben aber grundsätzlich ähnliche Ziele. Im Mittelpunkt steht die Transparenz für den Schweizer >>>
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Immobilienmarkt. Neben den Indizes für Bautätigkeit und indirekte Investments bestehen auch verschiedene Indizes für direkte Immobilienanlagen. Ebenfalls an der SIX geführt wird seit 2007 die SWX IAZI Real Estate Index Familie. Diese wird zurückgerechnet bis ins Jahr 1981 bzw. 1986 und umfasst sowohl die Wertentwicklung und Performance von Renditeliegenschaften als auch den Preisverlauf von privatem Wohneigentum. Aufgrund des Handelvolumens und den aufwendigeren Transaktionsabläufen ist die Frequenz der Publikationen bedeutend weniger hoch als bei Indizes basierend auf Immobilienaktien oder -fonds. Auch die SWX IAZI Real Estate Indizes haben zum Ziel, mehr Transparenz in den Markt zu bringen, dienen als Benchmark und können auf längere Sicht auch das Potential zur Bildung von strukturierten Produkten bieten.
>>>
Auch Eigenheimbesitzer schätzen Transparenz
Die Immobilienbranche in der Schweiz kann nur profitieren durch die Indizes in den verschiedenen Bereichen. Für den institutionellen Anleger entstehen Vergleichsgrössen und Transparenz. Auch der Eigenheimbesitzer profitiert von der erhöhten Transparenz. Zudem kann sich der private Anleger durch strukturierte Produkte einfacher am DirektImmobilienmarkt beteiligen. •
/// 24_2009 / Seite 3
Die SWX IAZI Real Estate Indexfamilie bildet die Preisentwicklung von Immobilien ab Time A1 Rend A2 House A3 Cond Private R E 1996.75 1997.00 1997.25 1997.50 1997.75 1998.00 1998.25 1998.50 1998.75 1999.00 1999.25 1999.50 1999.75 2000.00 2000.25 2000.50 2000.75 2001.00 2001.25 2001.50 2001.75 2002.00 2002.25 2002.50 2002.75 2003.00 2003.25 2003.50 2003.75 2004.00 2004.25 2004.50 2004.75 2005.00 2005.25 2005.50 2005.75 2006.00 2006.25 2006.50 2006.75 2007.00 2007.25 2007.50 2007.75 2008.00 2008.25 2008.50 2008.75 2009.00 2009.25 2009.50 2009.75
111.47 104.26 103.40 103.19 102.52 100.00 100.95 99.52 100.07 101.73 100.76 101.94 103.61 106.02 112.03 113.65 114.54 116.11 110.64 109.87 108.58 105.62 104.93 102.57 104.42 108.16 107.44 106.86 105.48 103.88 108.14 109.05 107.51 110.08 110.87 111.83 114.70 117.44 118.87 118.71 118.59 118.61 121.82 120.85 119.25 123.96 118.13 118.25 120.81 126.96 130.53 127.37 128.59
103.50 102.20 102.60 100.00 99.70 100.00 101.28 103.17 102.02 99.71 99.19 97.63 102.53 103.87 103.08 106.58 105.45 104.16 107.80 109.23 112.51 109.80 106.61 105.76 107.82 107.95 107.81 108.07 107.80 109.06 109.39 109.45 109.31 111.06 110.66 108.86 111.59 111.16 112.77 113.48 115.17 119.45 118.98 120.65 124.54 127.75 130.78 134.27 138.44 134.89 133.74 133.34 133.69
107.30 110.20 108.00 103.70 104.00 100.00 102.16 107.04 102.59 101.97 100.96 99.48 98.87 102.87 98.23 100.62 103.58 105.71 103.65 104.03 104.16 105.42 103.46 103.77 105.75 106.30 106.10 105.88 107.28 106.94 109.92 108.25 106.80 107.28 107.31 107.56 110.51 109.58 112.48 112.25 117.83 113.57 119.50 122.29 123.91 127.99 131.39 130.89 134.66 133.42 134.20 134.49 133.91
105.28 105.98 105.03 101.66 101.63 100.00 101.66 104.95 102.30 100.77 99.99 98.45 100.91 103.53 100.98 104.01 104.65 104.87 105.99 107.00 108.95 107.96 105.23 104.91 106.94 107.29 107.05 107.08 107.60 108.18 109.69 108.95 108.23 109.44 109.23 108.33 111.20 110.54 112.70 113.01 116.59 116.79 119.16 121.36 124.05 127.81 131.04 132.63 136.78 134.09 133.87 133.78 133.70
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 24_2009 / Seite 4
FM Monitor International NACHRICHTEN Neue Grossmieter am Zürcher Flughafen Die Unique AG meldet den Abschluss neuer Mietverträge über insgesamt mehr als 8.800 Quadratmeter Bürofläche am Zürcher Flughafen. Den Angaben zufolge sind das sogenannte Operation Center 1 und das Prime Center 2 nach dem Auszug von Swiss und Skyguide in den vergangenen Jahren nun wieder annähernd voll vermietet. Nachdem Swiss und Skyguide ihre Standorte vom Flughafen Zürich an andere Orte verlegt haben, seien die beiden Gebäude für eine Neuvermietung vorbereitet worden, teilt Unique mit. Neue Mieter sind SBB (5.200 qm), Gebäudeversicherung Kanton Zürich (2.900 qm), Zollverwaltung und Grenzwache (750 qm). BKV plant 100-MIo-CHFProjekt Die Beamtenpensionskasse des Kantons Zürich (BVK) plant ein Grossprojekt in Schwerzenbach. In der knapp 15 Kilometer von Zürich entfernten Gemeinde sollen im Gebiet Vieri entlang der Bahnlinie 188 Wohnungen, ein Alters- und Pflegeheim sowie eine KiTa entstehen. Das Investitionsvolumen beziffert die Versorgungseinrichtung auf rund 100 Millionen CHF. Ein Projekt in dieser Grösse realisiere seine Einrichtung «nicht alle Tage», erklärte BVK-Leiter Stefan Schädle bei der Präsentation des privaten Gestaltungsplans und des Bauprojekts. Nächsten Sommer will die BVK mit den Bauarbeiten starten. Bis zum Frühling 2012 sollen die zwölf vier– bis sechsgeschossigen Gebäude bezugsfertig sein.
Pom+ publiziert internationale Immobilien-Kennzahlen Instrument bei der Entwicklung des eigenen Portfolios bzw. der eigenen Dienstleistungen sein. Die Datenbasis ist eindrücklich. Die Kennzahlen wurden auf der Grundlage von 6.256 Objekten aus Deutschland, Österreich und der Schweiz mit einer totalen Brutto-Grundfläche von 23 Millionen Quadratmetern erhoben. Der Grossteil gehört der Immobilienkategorie „Handel und Verwaltung“ an (83 Prozent), elf Prozent sind Immobilien des Bereichs „Unterricht, Bildung und Forschung“, sechs Prozent Industriebauten. Der FM Monitor International veröffentlicht Flächen- und Kostenkennzahlen und folgt dabei internationalen Standards (DIN 277 und DIN 18960).
Die pom+Consulting AG hat in Kooperation mit deutschen und österreichischen Partnern erstmals eine Publik ation vorgelegt, die Immobilienkennzahlen im gesamten deutschsprachigen Raum erhebt.
BW. Aufbauend auf dem FM Monitor Schweiz, der bereits seit sieben Jahren die wichtigsten Bewirtschaftungskennzahlen für verschiedene Gebäudetypen erhebt, legt pom+ in Kooperation mit der ETH Zürich und der EPF Lausanne (Schweiz), der Fachhochschule Münster und dem I.BGB (Deutschland) sowie der Technischen Universität Graz (Österreich) nun Kennzahlen vor, die im internationalen Immobilienmarkt Transparenz schaffen.
Kennzahlen für Handel und Verwaltung
Die durchschnittliche BruttogrundDie breit erhobenen Kennzahlen fläche (BGF) je Gebäude beträgt werden die Professionalisierung des in dieser Kategorie in Deutschland Marktes weiter vorantreiben und für 2.983 Quadratmeter, in Österreich alle Beteiligten - Eigentümer, Nut- 5.092 und in der Schweiz 3.238 Nutzfläche-pro m2 wichtiges Brutto-Grundfläche zerAbb. und28:Betreiber ein Quadratmeter. Der Wert >>> Beeindruckende Datenbasis
Effective floor area per m2 gross floor area
«Nutzfläche/BGF im internationalen Vergleich»
0.55
0.60
0.65
0.70
0.75
0.80
0.85
0.90
Kennwert NF/BGF
Indicator EA/GFA
D
A
CH
Mittelwert
mean
72%
76%
74%
Median
median
73%
77%
74%
Standardabweichung
standard deviation
-
11%
9%
25. Percentil
25. percentile
65%
69%
69%
75. Percentil
75. percentile
82%
83%
81%
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF /// 24_2009 / Seite 5 Abb. 16: Gebäudereinigungskosten pro m Brutto2
Grundfläche Building cleaning costs per m² gross floor area
«Gebäudereinigungskosten/ BGF sind in Österreich am höchsten»
NACHRICHTEN St. Gallen erhält ein neues Kongresszentrum Die Olma Messen planen in St. Gallen den Bau eines neuen Kongressgebäudes mit einem 50 Meter hohen Hotelturm. Das Investitionsvolumen: mindestens 45 Millionen CHF. Gebaut wird nach den Plänen von Dominik Hutter und Thomas Nüesch aus Berneck, die sich mit ihrem Entwurf «Corner Field» gegen 30 Mitbewerber durchsetzten. Entstehen sollen Seminarräume, eine Kongresshalle und das «Holiday Inn Express St.Gallen», ein Hotel der ZweieinhalbsterneKategorie. Das Kongresszentrum soll Anfang 2013 in Betrieb gehen. Chur bekommt «Beamtenpalast» Für 88 Millionen CHF soll am Stadtrand von Chur ein neues Verwaltungszentrum entstehen. Der Grosse Rat hat dem Projekt «sinergia» zugestimmt, das auf einem ehemaligen Kasernenareal realisiert werden soll. Bisher verteilen sich die über 700 Mitarbeiter der kantonalen Verwaltung Graubündens auf 44 Standorte. Das Investitionsvolumen für «sinergia» wird auf 88 Millionen CHF geschätzt. Aus dem Verkauf von Liegenschaften, die künftig nicht mehr benötigt werden, verspricht sich der Kanton einen Erlös von 38 Millionen CHF. Die Regierung wird einen Planungswettbewerb für das Verwaltungszentrum ausloben; über die Realisierung des siegreichen Entwurfs soll der Grosse Rat 2011 entscheiden. Das letzte Wort haben die Bürger.
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
30.00
Kennwert GRK/BGF
Indicator BCC/gFA
D
A
CH
Mittelwert
mean
9.50
14.70
11.40
Median
median
8.70
15.00
10.50
Standardabweichung
standard deviation
-
9.50
8.00
25. Percentil
25. percentile
6.50
3.80
4.30
75. Percentil
75. percentile
11.50
22.40
18.60
der Nutzflächen im Verhältnis zur Brutto-Grundfläche liegt in Deutschland und der Schweiz bei 61 Prozent, in Österreich etwas höher bei 65 Prozent. Die Bürofläche ist in den drei Ländern fast identisch und liegt mit 19 Quadratmetern über dem von Richtlinien vorgeschlagenen Wert. Hinsichtlich der Kostenkennzahlen bestehen bei den Gebäudereinigungskosten die grössten Unterschiede: Obwohl in Österreich der durchschnittliche Bruttojahresverdienst im Dienstleistungssektor ca. 15 Prozent unter dem deutschen Durchschnittsgehalt liegt, sind die Gebäudereinigungskosten hier mit 14,80 Euro/BGF am höchsten. Die Kosten für Deutschland sind mit 9,50 Euro/BGF etwas geringer als in der Schweiz (11,40 Euro/BGF).
>>>
Kennzahlen für Unterricht, Bildung und Forschung
Die durchschnittliche Bruttogrundfläche je Gebäude beträgt in Deutschland 6.011 Quadratmeter, in Österreich 5.124 und in der Schweiz 7.464 Quadratmeter. Die Ausnutzung der Brutto-Grundfläche durch die Nutzflächen liegt in Deutschland und Österreich bei 61 bzw. 62 Prozent, während sie in der Schweiz mit 57 Prozent etwas niedriger ist.
Grosse Unterschiede bei den Kostenkennzahlen gibt es im Bereich der Ver- und Entsorgungskosten. Die Schweiz liegt mit 9,30 Euro/BGF deutlich unter den Mittelwerten aus Deutschland mit 15,50 Euro/BGF und Österreich mit 16,80 Euro/BGF. Die Energiebezugspreise spielen dabei eine grosse Rolle. Ein Vergleich der Strompreise in den Grossstädten der Länder zeigt, dass Unternehmen in schweizerischen Grosstädten über 30 Prozent geringere Kosten für die Stromversorgung veranschlagen als in Deutschland oder Österreich. Kennzahlen für die Industrie
Die durchschnittliche Bruttogrundfläche je Gebäude beträgt in Deutschland 5.202, in Österreich 1.685 und in der Schweiz 7.634 Quadratmeter. Der Anteil der Nutzflächen an der Bruttogrundfläche weist deutlich höhere Werte auf als die anderen Objektkategorien. Dies lässt sich mit der konsequenten Ausrichtung auf die entsprechende Nutzung begründen. Im internationalen Vergleich ist die Ausnutzung der Brutto-Grundfläche durch die Nutzflächen in Österreich mit einem Wert von 76 Prozent im Vergleich zur Schweiz (74 Prozent) und Deutschland (72 Prozent) am höchsten. •
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 24_2009 / Seite 6
Dubai World
Kein Indiz für Notverkäufe Gesellschaften von Dubai World haben in den Boomjahren weltweit Topimmobilien gek auft. Investoren bereiten sich darauf vor, dass das hochverschuldete Unternehmen sich von seinen Kronjuwelen trennen muss. Ob das geschieht, ist fraglich.
BW. Vor dem Hintergrund des Finanzdebakels von Dubai World kursieren bei internationalen Investoren seit Wochen Spekulationen über bevorstehende Notverkäufe von Immobilien. Nachdem die Regierung des Golfstaates signalisiert hat, dass sie dem mit zirka 60 Milliarden Dollar verschuldeten Staatskonzern nicht mit öffentlichen Mitteln aus der Affäre helfen wird, wächst die Spannung, ob und wann die ersten Beteiligungen an den Markt kommen. Die Aufregung ist verständlich, denn Eigenkapital, das Investmentchancen
Zählt (noch) zum Portfolio des hoch verschuldeten Staatsfonds: Das Adelphi Building, Strand, London.
sucht, ist weltweit reichlich unterwegs – doch das Angebot an Topobjekten knapp. Ausserdem versprechen sich Investoren, stellte Dubai
World seine Assets tatsächlich zum Verkauf, so manches «Schnäppchen». Maklerunternehmen und Investoren schätzen den Wert der auf >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 24_2009 / Seite 7
der Verkaufsliste von Dubai World befindlichen Immobilienobjekte auf mehrere Milliarden Dollar.
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Begehrte Top-Adressen
Zu den Immobilien, die Istithmar, der Investmentarm des Staatsfonds, in den vergangenen Jahren erworben hat, zählen prominente Adressen rund um den Globus. So in London etwa das Metropol Building mit der Adresse 10 Whitehall Place, oder das Adelphi/The Strand, ein TopBüroobjekt mit Themseblick in London, sowie die Grand Buildings am Trafalgar Square. In New York hatte Dubai World laut Real Capital Analytics das Bürohaus Six Times Square für 300 Millionen Dollar erworben; 2006 hatte man das Portfolio bereits um den Wolkenkratzer 450 Lexington Ave bereichert - für 600 Millionen Dollar. Zum Bestand zählen auch grosse Namen aus dem Hotelbereich: In New York etwa die W-Hotels sowie das Mandarin Hotel, in Kapstadt der Victoriy & Albert WaterfrontKomplex. Erst im September hatte Dubai World Vermögenswerte des Projektentwickler Nakheel, ebenfalls ein Tochterunternehmen des Staatsfonds, auf Istithmar übertragen: Liegenschaften in internationalen
Zählt ebenfalls zum Dubai-World-Bestand: Das Metropol Building in London.
Märkten sowie die Nakheel-Hotels mit Immobilien in Asien, Europa und den Vereinigten Staaten. «Keine konkreten Anzeichen»
Konkrete Verkäufe scheinen sich unterdessen noch nicht abzuzeichnen – dies jedenfalls berichten internationale Maklerhäuser ebenso wie Marktteilnehmer oder auf Immobiliendeals spezialisierte Rechtsanwaltskanzleien. «Soviel wir wissen,
gibt es bisher noch keine konkreten Anzeichen dafür, dass Immobilien des Staatsfonds aus Dubai angeboten werden», berichtet etwa Jamie Mark Wingett, PR-Chef beim Immobilienberatungsunternehmen Christie + Co in London. Das auf Topimmobilien fokussierte Beratungsunternehmen verkaufte erst vor kurzem im Auftrag von Ernst & Young das Londoner Park Inn Hotel im Rahmen eines Insolvenz-verfahrens an die >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Crimson Hotels Group. «Unsere Mitarbeiter in London haben noch nichts von bevorstehenden Verkäufen von Objekten des Staatsfonds gehört », sagt auch Hans Brauwers, CEO der Schweizer AFIAA Anlagestiftung für Immobilienanlagen. Die eigenkapitalstarke Anlagestiftung investiert für 18 Schweizer Pensionskassen nur in Auslandsimmobilien und ausschliesslich in langfristig vermietete Premiumobjekte in Toplagen von Wirtschafts- und Finanzmetropolen. «Antizyklisch», wie Brauwers betont. Seine Mitarbeiter sondieren die Märkte an den interessantesten Standorten ständig, so auch in London. Ende April hatte die Anlagenstiftung in der Finanzmetropole die Zentrale von Schroders erworben,
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ein Topobjekt mit 15.000 Quadratmeter Bürofläche in der Gresham Street. Die laufende Eigenkapitalrendite aus diesem Investment bezifferte die Gesellschaft damals auf zehn Prozent. «Seit dem Frühjahr sind die Preise für 1a-Büroobjekte im Zentrum von London um zirka drei Jahresmieten gestiegen», stellt Brauwers fest. «Schleuderpreise» unwahrscheinlich
Inzwischen sinken die Renditen rapide, nicht zuletzt, weil das Angebot an Topobjekten knapp ist. «Kämen weitere 1a-Immobilien an den Markt, würde dies die Lage etwas entspannen», meint Brauwers. Wie weit sich der Markt tatsächlich entspannen würde, hänge indes vom Ausmass
/// 24_2009 / Seite 8 der Notverkäufe ab, sagt Wingett. Bei Christie + Co gehe man indes davon aus, «dass der Grossteil der Top-Immobilien zunächst von den Staatsfonds gehalten und erst auf den Markt gebracht wird, wenn alle anderen Möglichkeiten bereits ausgereizt sind – wie beispielsweise durch den Verkauf von weniger hochwertigen Immobilien». Und selbst wenn Dubai World sich von seinen «Kronjuwelen» trennen würde, rechnen Experten nicht damit, dass dies zu Schleuderpreisen sein wird. «Es gibt viele Investoren, die nach den Assets von Dubai World schielen», erklärte RCAChef Dan Fasulo. Allerdings meint er: «Jeder der denkt, er könne diese Perlen für ein paar Pennies erwerben, lebt in einem Märchenland.» •
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Golfstaaten
Hochtief baut weiter
NACHRICHTEN Burj Dubai: Einweihung auf Januar verschoben Am 4. Januar soll in Dubai der mehr als 800 Meter hohe Burj Dubai eingeweiht werden - mit mehr als einem Jahr Verspätung. Die Eröffnung wurde immer wieder verschoben. Als Datum für die Feierlichkeiten des höchsten Gebäudes der Welt habe man den vierten Jahrestag der Machtübernahme von Scheich Mohammed bin Rashid al-Maktoum gewählt, liessen die Bauherren jetzt wissen. Eigentlich sollte der «Turm von Dubai», mit dessen Bau 2004 begonnen wurde, bereits im vergangenen Jahr fertig gestellt werden. Auf den mehr als 160 Etagen gibt es Büros, Wohnungen und ein von Giorgio Armani gestyltes Hotel. Bauträger ist Emaar, an dem die Regierung des Emirates rund ein Drittel hält.
Die längste Länderverbindung der Welt: der Bahrain Qatar Causeway.
Die aktuellen Turbulenzen am Golf bedeuten keineswegs, dass spektakuläre Bauvorhaben dort fürs Erste nicht mehr realisiert werden. Die Hochtief AG etwa baut in Abu Dhabi, K atar und Bahrain.
BW. Von der Finanzkrise in Dubai sieht sich die Hochtief AG, Deutschlands größter Baukonzern, nicht betroffen. Anderslautende Gerüchte wies ein Sprecher des Unternehmens gegenüber dpa-AFX zurück: «Wir gehen davon aus, dass sich aus der Finanzkrise in Dubai keine nen-
nenswerten Auswirkungen auf Hochtief ergeben.» Hochtief engagiert sich in der Golfregion vor allem in den Märkten Abu Dhabi, Katar und Bahrain . Diesen Volkswirtschaften gehe es «weiterhin gut», erklärte der Sprecher. Die Auftragslage dort beschreibt er als «sehr aussichtsreich», die Margen als «sehr gut». Neue Einkaufsstrasse in Katar
So soll Hochtief in Doha, der Hauptstadt von Katar, einen mehr als acht Kilometer langen Gebäudekomplex errichten. Bis Mitte 2012 soll entlang der Autobahn am südlichen Stadtrand von Doha die «Barwa >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Commercial Avenue» entstehen: Ein Zentrum für Geschäfts-, Büro- und Wohneinheiten mit einer geplanten Bruttogrundfläche von knapp 900.000 Quadratmetern. Auftraggeber ist Barwa Real Estate. Das Investitionsvolumen: 1,3 Milliarden Euro. Wie Herbert Lütkestratkötter, der Vorstandsvorsitzende von Hochtief, mitteilt, handelt es sich bei dem Projekt um den «grössten Einzelauftrag in der Unternehmensgeschichte der Konzerntochter Hochtief Construction». Lütkestratkötter zufolge hat Hochtief Construction das katarische Unternehmen schon bei der Planung des Grossprojekts auf Basis des partnerschaftlichen Geschäftsmodells PreFair beraten. Dies garantiere beiden Seiten weitreichende Planungssicherheit.
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NACHRICHTEN New York W-Hotel «W Union Square» verkauft Istithmar, der Finanzarm des hoch verschuldeten Staatsfonds Dubai World, hat das New Yorker Hotel «W Union Square» an eine Beteiligungsgesellchaft verkauft. Laut Dow Jones zählte der neue Besitzer LEM Mezzanine zu den Gläubigern von Istithmar. Er habe das 270-Zimmer-Hotel im New Yorker Stadtzentrum, das dem Staatsfonds im Oktober 2006 noch 285 Millionen Dollar wert war, angeblich für einen vergleichsweise geringen Betrag erworben.
Gute Auftragslage in Bahrain und Abu Dhabi
Auch in Abu Dhabi ist Hochtief an mehreren Bauprojekten beteiligt – nicht zuletzt über die Unternehmensbeteiligung am Baukonzern Al Habtoor. Dem Vernehmen nach beläuft sich das Auftragsvolumen der Al Habtoor Leighton Group auf mehrere Milliarden Euro; geplant sind unter anderem ein Campus für die neue Sorbonne-Universität von Abu Dhabi, ein Container- und Industriehafen sowie eine Entsorgungsanlage. Auch
/// 24_2009 / Seite 10 im Airport-Geschäft bieten sich anscheinend Chancen: Wie Nachrichtenagenturen meldeten, hat Hochtief im Oktober einen Letter of Intent mit Bahrain International Airport unterzeichnet, nach dem der Konzern – falls es tatsächlich zum Vertrag kommt – für mehrere Jahre für Betrieb und Verwaltung des Flughafenkomplexes verantwortlich zeichnet. Die längste Länderverbindung der Welt
Die Aussichten, den Zuschlag für den Bau der geplanten «Bahrain Qatar Causeway» zu erhalten, scheinen für Hochtief nicht schlecht zu stehen. Die Strasse, ist über 40 Kilometer lang; ein Grossteil der Wegstrecke führt über Brücken. Die Verkehrsachse soll pro Fahrtrichtung über zwei Fahrspuren sowie einen Pannenstreifen verfügen und zusätzlich sollen zwei Gleise für Fracht- und Passagierzüge gelegt werden. Die Kosten werden auf 2,7 Milliarden US-Dollar geschätzt, der Baubeginn ist für 2010 vorgesehen. Aktuell ist Hochtief mit der Ausführung eines Planungsvorvertrags beauftragt; Hochtief Construction plane als Teil eines Joint Ventures «die längste Länderverbindung der Welt», erklärte Lütkestratkötter. Die Verhandlungen für den Auftrag zum Bau des Bahrain Qatar Causeway laufen noch. •
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/// 24_2009 / Seite 13
Swiss Equity Real Estate Day NACHRICHTEN HIG: Solides Gesamtergebnis Die HIG Immobilien Anlage Stiftung kann auf ein gutes Geschäftsjahr 2009 zurückblicken. Das operative Ergebnis (vor Neubewertung und Steuern) verbesserte sich um 1,7 Millionen CHF (+7,5 Prozent) auf 24,5 Millionen CHF. Die Gesamtperformance liegt bei 5,35 Prozent. Die Verbesserung führt die HIG hauptsächlich auf eine Steigerung des Liegenschaftsertrags bei gleichbleibendem Aufwand zurück. Zwei Wohnüberbauungen hätten im Berichtsjahr fristgerecht fertig gestellt werden können und ergänzten nun das Portfolio mit einem Anlagevolumen von insgesamt knapp 37 Millionen CHF. Durch das Ergebnis 2009 sieht sich die HIH in ihrer Strategie bestätigt: Auch künftig wird mehrheitlich in Wohnliegenschaften investiert. HRS: Neues Tochter- unternehmen Mit der HRS Renovation AG lanciert die HRS Real Estate AG einen neuen Geschäftsbereich. Mit der HRS Renovation AG, die 2002 aus der Übernahme der Ortobau Generalunternehmung AG entstand, will die HRS den Bereich der Sanierungen am Markt klar positionieren. Mit der «Vorwärtsstrategie» wolle man die Bereiche Umbau und Renovationen «aktiver bearbeiten und gezielt ausbauen», heisst es. Gesamtsanierungen sollen in Zukunft in sämtlichen Immobiliensparten – Sportbauten, Einkaufszentren, Spitälern, Alterszentren, Bildungsstätten – und insbesondere auch bei Büro-, Industrie- und Wohnbauten angeboten werden.
«Die Krise gut überstanden» Anfang Dezember fand in Zürich der dritte Swiss Equit y real estate day statt. Erwartungsgemäss stiess die Investorenkonferenz für direkte und indirekte Immobilienanlagen in der Branche auf grosses Interesse.
PD. Mit über 350 Besuchern, die sich am 1. Dezember im Hotel Park Hyatt in Zürich einfanden, war auch der dritte Swiss Equity real estate day sehr gut besucht. Bei der vom Magazin Swiss Equity organisierten Konferenz präsentierten 26 Unternehmen aus der Schweiz und dem Ausland ihre neuesten Projekte, gaben Auskunft zur aktuellen Geschäftsentwicklung und den Entwicklungen in der Immobilienwelt. Zudem informierten 13 Fachvorträge sowie sechs Paneldiskussionsgespräche über die Trends der Branche. Eröffnet wurde die Veranstaltung durch das Keynote Referat mit dem Titel «Will European
real estate protect investors from inflation?» von Dr. Andrew Baum, Professor der renommierten Henley Business School und University of Cambridge. Den Abschluss der Konferenz bildete ein Investor’s talk mit dem Unternehmer Urs Ledermann. Beim Veranstalter, der Swiss Equity Medien AG, zeigte man sich überrascht vom grossen Interesse an der international ausgerichteten Fachkonferenz, die sich vor allem an professionelle Investoren, Analysten und Branchenspezialisten richtet. «Im Gegensatz zu internationalen Immobilienkonferenzen, die teilweise ein Viertel weniger Aussteller verzeichnen konnten, haben wir die Zahl der Besucher und Referate gegenüber dem Vorjahr gesteigert», stellte Björn Zern, Geschäftsführer der Swiss Equity Medien AG, fest. Er führt dies auf das ungebrochene Interesse an Schweizer Immobilien zurück: «Der Schweizer Markt hat die Krise bisher gut überstanden.» •
Björn Zern, Geschäftsführer der Swiss Equity Medien AG : «Wir haben die Zahl der Besucher und Referate gegenüber dem Vorjahr gesteigert.»
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/// 24_2009 / Seite 14
Marktkommentar NACHRICHTEN Credit Suisse REF Siat 150 Millionen CHF frisches Kapital Die Credit Suisse hat bei der Kapitalerhöhung beim Real Estate Fund Siat (CS REF Siat) rund 150 Millionen CHF erlöst. Unter Wahrung des Bezugsrechtes der bisherigen Anleger wurden 1.151.895 neue Anteile zu einem Ausgabepreis von 130,00 CHF netto je Anteilschein ausgegeben. Die Gesellschaft will den Emissionserlös für den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios verwenden und die Fremdverschuldungsquote reduzieren. Weltausstellung Expo 2010 rückt näher Vom 1. Mai bis 31. Oktober 2010 findet die World Expo in Schanghai statt. Auf der Weltausstellung werden sich Basel, Genf und Zürich mit einem gemeinsamen Pavillon präsentieren. Ein Novum: Die drei Städte treten erstmals zusammen mit einem grossen Projekt in der Öffentlichkeit auf.
SPS treibt Indexentwicklung NH. Der Index für kotierte Schweizer Immobilienaktien (REAL) konnte per 08. Dezember 2009 für den laufenden Monat um 1,7 Prozent zulegen und notiert somit im Jahresvergleich 16.9 Prozent höher als Ende Dezember 2008.
Der Treiber für diese Indexentwicklung ist das Schwergewicht Swiss Prime Site. Nachdem der Titel Ende November zunächst mit Abgaben zu kämpfen hatte, stieg die Nachfrage in der vergangenen Woche jedoch klar an. PSP Swiss Property entwickelte sich ebenfalls positiv. Das Preisziel des Aktienresearch von JP Morgan wurde per 09. Dezember auf 68 Franken angehoben, zuvor lag es bei 64 Franken. Fundamental unbegründet verzeichnet Mobimo eine starke Zunahme an Volatilität. Am 07. Dezember wurden innerhalb des Tages Kurse bis über 177 Franken bezahlt wobei der Börsenwert danach erneut unter 170 Franken notierte.
Die kotierten Schweizer Immobilienfonds gemessen am Index SWIIT erhöhten ihren Wert seit Anfang Dezember um 1,84 Prozent per Schlusskursen vom 08. Dezember. Für das Jahr ist dies eine Rendite von 17,37 Prozent. Nachdem die Kapitalerhöhungen von CS SIAT, UBS ANFOS und Swissinvest erfolgreich abgeschlossen wurden, darf man davon ausgehen, dass im ersten Quartal 2010 weitere Fonds sich frisches Kapital von der Börse holen werden. Da einige Marktteilnehmer die Bücher bereits geschlossen haben und keine Umsätze mehr im 2009 generieren werden, ist der Markt traditionell am Jahresende für Verwerfungen auf beiden Seiten anfällig. Der Handel mit eher tiefen Volumen und hoher Volatilität ist nur bedingt beeinflusst durch makroökonomische Einflüsse, darauf sollte geachtet werden. •
Nicolaus Hatt, Swiss Finance & Property
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/// 24_2009 / Seite 15
Domaine de Ban/Corsier-sur-Vevey
Neues «Chaplin»-Museum am Genfer See Pläne für ein Charlie-Chaplin-Museum in der französischen Schweiz gibt es seit einem Jahrzehnt. Jetzt nehmen sie Gestalt an.
«Chaplins Domizil am Genfer See wird zum Museum»
Vorhabens sind die Charlie Chaplin Fondation und die Chaplin Museum AG; Sponsor ist Nestlé Suisse. Man habe Domain le Ban den Vorzug gegenüber Los Angeles und London gegeben, erklärte Michael Chaplin, Sohn des Künstlers und Präsident der Fondation Charlie Chaplin, bei der Vorstellung des Projekts. Sein Bruder, Eugene Chaplin, bezeichnete das Konzept als «sehr innovativ», gleichwohl hoffe er, dass der Name noch geändert wird. Denn «Chaplin‘s World» sei ein wenig marktschreierisch, und das sei «nicht das Ziel». Architekt Meylan versichert, dass das nur einen Katzensprung vom Weinbaugebiet Lavaux, Weltkulturerbe der Unesco, entfernte Anwesen auch nach den Umbauarbeiten «eine der schönsten Landschaften am Genfersee» sein wird. •
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 24/2009 / 4. Jahrgang / 84. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.
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BW. In Domaine de Ban, Corsier-surVevey, dort wo Sir Charles Spencer Chaplin ab 1953 bis zu seinem Tod 1977 lebte, stellten die Initiatoren Ende November ihre Pläne für die museale Gedenkstätte des Künstlers vor. Chaplin’s Wohnhaus Manoirde-Ban, ein Herrenhaus aus dem 19. Jahrhundert, soll renoviert und für Ausstellungen über das Leben des Künstlers genutzt werden. Auch die Nebengebäude werden renoviert, der Garten neu gestaltet. Ticketschalter und ein Restaurant werden in einem Bauernhof auf dem Anwesen untergebracht. Zudem soll eine neue 55 Meter Lange und 17 Meter breite Ausstellungshalle errichtet werden – in Form eines Filmstudios, in dem auf rund 2.000 Quadratmetern szenografische und multimediale Elemente präsentiert werden. Auch ein Kino mit 200 Plätzen wird es geben. Der Bauantrag sei eingereicht worden, berichtet Philippe Meylan, der Architekt des Projekts. Er geht davon aus, dass die Baubewilligung im Januar oder Februar erteilt wird. Läuft alles glatt, werden die Bauarbeiten im Juni 2010 beginnen. Zwei Jahre später soll das Museum eröffnet werden. Erwartet werden rund 300.000 Besucher pro Jahr. Das Investitionsvolumen für «Chaplin‘s World, The Modern Times Museum» wird auf ungefähr 50 Millionen Schweizer Franken beziffert. 15 Millionen davon sollen in das Museum fliessen. Initiatoren des
Internationales Immobilien-Podium an der Swissbau Real Estate
Wie attraktiv ist die Schweiz für ausländische Investoren? Freitag, 15. Januar 2010 um 14.00 Uhr im Kongresszentrum Basel Referenten
Programm 14 Uhr:
Kurze EinführungsStatements der Referenten
14.30 – 16 Uhr:
Podiumsdiskussion und Fragen aus dem Publikum
16 Uhr:
Apéro Riche
Jan Eckert / Managing Director, Real Estate, Investmentbanking, Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG. Kurt Ritz / Leiter Corporate Finance Real Estate von PricewaterhouseCoopers. Mitglied und Chairman der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), Schweiz.
Das erste internationale Immobilienpodium Im Rahmen der Swissbau Real Estate das internationales Podiumsgespräch mit ausgewählten nationalen & internationalen Immobilienspezialisten statt – eine Kooperation von Swiss Circle, RICS Switzerland und dem Immobilienbusiness. Internationale Immobilien-Investoren haben erst seit wenigen Jahren Zugang zum Schweizer Markt. Die Podiumsteilnehmer gehen der Frage nach, wie attraktiv der Schweizer Immobilienmarkt für ausländische Investoren ist und wie sich die Situation heute auf dem Markt für Gewerbeimmobilien aber auch auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser und Zweitwohnhäuser präsentiert.
Steffen Szeidl / Geschäftsführer Drees & Sommer Schweiz GmbH in Zürich. Dr. Patrik Schellenbauer / Geschäftleistungsmitglied und Projektleiter Avenir Suisse. Hans R. Holdener / Managing Partner und Präsident des Verwaltungsrates der Helvetica Property Investors AG. Dr. Jürgen Wernekinck / Managing Partner der deutschen EPS Projektmanagementgesellschaft. Dr. John Davidson / Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ
Kosten Der Anlass kostet 120 Franken pro Teilnehmer. RICS- und Swisscircle-Mitglieder sowie Immobilienbusiness-Abonnenten bezahlen 80 Franken.
IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
Anmeldung
Talon bis spätestens am 12. Januar 2010 einsenden an IMMOBILIEN & Business AG, Grubenstrasse 56, 8045 Zürich stucki@ibverlag.ch, Telefon +41 (0)43 333 39 49, Fax +41 (0)43 333 39 50 ❏ Ich melde mich/uns für das Internationales Immobilienpodium an der Swissbau Real Estate vom 15.1.2010 in Basel an. Mitgliedschaft ❏ RICS ❏ Swisscircle ❏ Immobilienbusiness Vorname
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