Immobilienbrief Nr. 85 vom 11. Januar 2010

SCHWEIZER

Ausgabe 085 _ 5. Jahrgang / 11. Januar 2010

IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

INHALT 02 Schweizer Immo-Aktien

Gute Renditen

03 Mobimo kauft in Lausanne zu 05 Real I.S. , Interview mit

Andreas Heibrock

06 Standort Schweiz ist top 09 Detailhandels-Immobilien

Bessere Aussichten

10 Discounter auf Expansion 10 Otto im Parfümgeschäft

11 Facelifting Shopville Hauptbahnhof Zürich 12 Immo-Fonds, -AGs 13 Immobilien-Nebenwerte 14 Marktkommentar

14 SPS begibt Wandelanleihe 15 Projektentwicklung:

Neuer Roche-Turm in Basel

16 Basel: Aus für Erdwärme 16 Impressum

Grosse Pläne für 2010 Das neue Jahr dürfte spannend werden. Wer die Nachrichten aus der Schweizer Immobilienwirtschaft in den vergangen Wochen aufmerksam verfolgt hat, dem wird aufgefallen sein, dass sich die Meldungen über neue Bauvorhaben und Baubeginne häufen. Von Flaute am Bau kann kaum die Rede sein.

In Zürich schreitet der Bau des Prime Towers voran, Roche kündigte jetzt an, in Basel ein noch Birgitt Wüst Redaktionsleiterin höheres Gebäude errichten zu wollen und auch andernorts drehen sich die Kräne weiter. Zumal das neue Jahr für viele Unternehmen unter dem Zeichen der Expansion zu stehen scheint. Beispiel dafür sind etwa die geplanten Filialeröffnungen der Discounter Lidl, Aldi oder Denner; aber auch andere Filialisten bringen sich angesichts der ersten Anzeichen einer konjunkturellen Erholung «in Stellung».

Wachstumspläne hegen auch Schweizer Immobiliengesellschaften, beispielsweise Mobimo. Nach der Übernahme der LO-Holding kündigte die Immobiliengesellschaft nun weitere Zukäufe in der Westschweiz an. Überhaupt scheinen die Schweizer Immobilien-Aktiengesellschaften im Vergleich mit dem Gros der börsenkotierten europäischen Immobiliengesellschaften relativ unbeschadet durch die Krise zu kommen. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten.

Beste Grüsse, Birgitt Wüst

Sponsoren Immobilienbrief

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE

SCHWEIZER Wie macht Steuerwissen IMMOBILIENGESPRÄCHE Immobilien rentabler?

18. Februar 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

18. Februar 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragsaal) in Zürich

Wie macht Anmeldung unter:Steuerwissen www.immobilienbusiness.ch Immobilien rentabler?

Referenten: Rudolf Schumacher, Schumacher swisstax AG, Köniz; Simeon L. Probst, Director, Tax and Legal Services, PricewaterhouseCoopers AG, Basel; Samuel Gerber, samuel-gerber.ch

AG, Raumbewältigung, Zürich. // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Das neue Mehrwertsteuergesetz per 1.01.2010 als Chance für die Immobilienbranche.

Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Liegenschaftssteuern beeinflussen in der Schweiz die Rentabilität von Immobilien. Wir erläutern, wie optimiert werden kann.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Immobilienaktien

Gute Renditen mit Schweizer Werten Der Schweizer Immobilienmarkt ist nicht nur solide, er bietet auch hohe Renditen. Schweizer Immobilienaktien bieten, was Börsianer andernorts vergeblich suchen - hohe Rendite bei vergleichsweise geringen Risiken.

GP. Das Urteil wirkte wie ein Erdbeben: 2008 im September brach gleich eine Reihe von Banken und Analysehäusern innerhalb weniger Tage den Stab über den Immobiliensektor.

Von hohen Abschreibungen war die Rede, von riesigen Verlusten und von Pleiten. Börsianer waren schockiert, die negative Meinung der Analysten hatte auf Aktien der Branche die Wirkung einer Abrissbirne: Die Kurse rauschten auf breiter Front in den Keller. Weltweit verloren die Titel in nur vier Wochen knapp 40 Prozent an Wert. In den USA brachen die Papiere um 45 Prozent ein. Auch in der

Schweiz gab es ein Erdbeben infolge von Rückstufungen. Der Schweizer Real-Estate-Index zeigte sich zwar deutlich krisenfester als die globalen oder US-Immobilienwerte, rutschte aber dennoch in wenigen Wochen um ein Viertel nach unten. Dabei hatten sich die Immoaktien in der Eidgenossenschaft bis dahin noch recht wacker durch die Börsenkrise laviert.

Während der breite Aktienmarkt mit dem Swiss-Performance-Index SPI im Krisenjahr 2008 von Jahresanfang bis September 20 Prozent verloren hatte, zeigten sich die Schweizer Immobilientitel mit plus/minus null stabil.

Schweizer ImmoUhren ticken anders

Die langfristige Performance überzeugt dabei immer noch. Per Saldo bescheren Schweizer Immos seit dem Jahr 2000 rund 20 Prozent Gewinn.

Der SPI bringt es dagegen nur auf ein Plus von zehn Prozent. Da die Kursausschläge aber geringer als am

René Weber, Immobilienanalyst bei der Bank Vontobel: «Der Schweizer Immobilienmarkt ist stabil.»

Die grossen acht Schweizer Immobilienaktien Allreal

(CH 000 883 756 6)

bfw liegenschaften (CH 001 820 611 7) Intershop Holding (CH 001 731 394 8) Jelmoli

(CH 000 066 847 2)

Mobimo

(CH 001 110 887 2)

PSP Swiss Property (CH 001 829 415 4) Swiss Prime Site

(CH 000 803 838 9)

Züblin Immobilien (CH 002 183 118 2)

breiten Aktienmarkt waren, erzielten Börsianer die höhere Rendite – und das bei geringerem Risiko. «Investoren hätten mit Immobilienaktien sogar noch besser abgeschnitten, wenn im September 2008 keine Researchberichte von führenden angelsächsischen Banken publiziert worden wären, welche fälschlicherweise eine Immobilienkrise in der Schweiz vorausgesagt hatten», sagt René Weber, Immobilienanalyst bei der Bank Vontobel.

Tatsächlich ticken die Uhren hierzulande anders als beispielsweise in den USA. «Der Schweizer Immobilienmarkt ist stabil, weil es keine Blasenbildung mit stark steigenden Preisen wie in den USA gab und weil das Zinsniveau vergleichsweise niedrig ist», erklärt Branchenexperte Weber. So liegen die Hypothekenzinsen dort langfristig betrachtet meist etwa 100 Basispunkte unter dem Wert der Eurozone. Aktuell liegt die Differenz sogar bei über 120 Punkten. Niedrige Zinsen bedeuten geringere Belastung, Immobilienbesitzer können daher auch in Krisenzeiten ihre >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF >>>

Hypothekenlasten leichter stemmen. Zwangsverkäufe, die den Markt und die Preise unter Druck setzen, sind weniger wahrscheinlich.

«Stabilisierend wirken auch das geringere Beleihungsniveau von etwa 70 Prozent und der Umstand, dass bei Hypotheken in der Schweiz oft keine Tilgungszahlungen vereinbart sind», berichtet der Banker. Die Folge: Der Kreditschuldner wird ebenfalls weniger stark belastet und bleibt damit eher zahlungsfähig.

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NACHRICHTEN MOBIMO KAUFT IN LAUSANNE ZU Die Mobimo Holding plant den Erwerb einer Liegenschaft im Zentrum von Lausanne. Mit dem Eigentümer, der 04Real AG, habe man eine entsprechende Vereinbarung unterzeichnet, teilt die Immobiliengesellschaft mit. Im Frühjahr will Mobimo 100 Prozent der 04Real AG übernehmen.

Bei der Liegenschaft am Hauptbahnhof von Lausanne handelt es sich um ein 12.600 qm grosses Grundstück zwischen Avenue d’Ouchy, Avenue de la Gare und Place de la Gare. Der in einer Umnutzungsphase befindliche Gebäudekomplex umfasst zirka 45.000 qm Mietfläche und zeichnet sich ausser durch die zentrale Lage durch seine unverbaubare Sicht in Richtung See, Stadt und Alpen aus. Den Angaben zufolge wird die Liegenschaft ab 2011 einen jährlichen Mietertrag von rund fünf Millionen CHF generieren.

Darüber hinaus bestehe die Möglichkeit, auf dem Grundstück zusätzliche rund 20.000 qm Nutzfläche für Wohnungen oder verwandte Nutzungen zu realisieren, heisst es weiter. In den Hallen der bahnhofsnahen Untergeschlosse (ehemaliger Postbahnhof) plant Mobimo eine «attraktive und der speziellen Lage entsprechende Immobilienentwicklung».

Lausanne: Place de la Gare

Hohe Ausschüttungsrenditen

Die Bevölkerungsentwicklung wirkt ebenfalls stabilisierend, ja sogar positiv. Während viele Länder schrumpfen, wächst die Bevölkerung der Schweiz seit Jahrzehnten beständig.

Zum einen gibt es Geburtenüberschüsse im Land, zum anderen eine starke Zuwanderung. Laut Vontobel stieg die Einwohnerzahl der Schweiz in den vergangenen 30 Jahren um 21 Prozent. Weiterer Pluspunkt: «Ein wichtiger Faktor für die Nachfrage nach Wohnfläche ist die Entwicklung des verfügbaren Einkommens. Je höher das Einkommen, desto stärker sind neue oder zusätzliche Flächen gefragt», erklärt Weber. Auch hier ist das Umfeld günstig. Nach Angaben des Bundesamts für Statistik in Neuchâtel gaben die Schweizer für Wohnen seit 1939 konstant zwischen 16 und 20 Prozent ihres Einkommens aus. Die Bedingungen sind also gut am Schweizer Immobilienmarkt und versprechen stabile Geschäfte für die Unternehmen. Nicht nur das macht Schweizer Immoaktien attraktiv. Vor allem die hohen Dividenden locken Anleger. 2008 gab es im Sektordurchschnitt immerhin satte 5,3 Prozent Ausschüttungsrendite via Dividende oder steuerlich begünstigter Nennwertrückzahlung – einer Form der Kapitalrückzahlung an die Aktionäre. Für 2009 können Anleger eben-

/// 01_2010 / Seite 3 falls mit hohen Zahlungen rechnen.

«Wir erwarten, dass Schweizer Immobilienfirmen wegen ihrer stabilen Ertragsentwicklung auch in Zukunft grosszügige Dividenden bezahlen», erklärt Experte Weber.

Keine Finanzierungsprobleme

Von der Finanzierungsseite her ist das kein Problem. Denn die Bilanzen der Schweizer Immo-AGs sind bärenstark. So liegen die Eigenkapitalquoten der acht grossen Schweizer Immobiliengesellschaften meist zwischen 40 und 55 Prozent und damit doppelt so hoch wie etwa bei deutschen Immoaktien. Auch sind die Zinsbelastungen vergleichsweise gering.

So wiesen sieben der acht grossen Schweizer Immo-AGs für 2008 einen Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten von 2,5 bis 3,5 Prozent aus. Lediglich die stark im Ausland aktive Züblin musste 4,5 Prozent berappen. Zum Vergleich: Die im deutschen MDAX notierte IVG Immobilien legte für den Zinsdienst ihrer Finanzverbindlichkeiten im vergangenen Jahr 4,6 bis 5,3 Prozent auf den Tisch.

Dennoch sind die Titel günstig. Derzeit werden die acht grossen Player der Branche nämlich mit einem Abschlag zum Eigenkapital von rund fünf Prozent gehandelt. «Im April 2007 gab es im Sektor noch einen Aufschlag auf das Eigenkapital von 26 Prozent», weiss Weber. Zu den alten Rekordhochs besteht reichlich Nachholbedarf. Bis Börsianer aber wenigstens das Eigenkapital der Schweizer Immoaktien hinblättern, können Anleger in der Zwischenzeit starke, oft steuerfreie Dividenden kassieren. Daran dürften auch analystenbedingte Schockwellen nicht viel ändern. •

Autor: Georg Pröbstl, Euro am Sonntag (22.12.2009)

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Internationales Immobilien-Podium an der Swissbau Real Estate

Wie attraktiv ist die Schweiz für ausländische Investoren?

Freitag, 15. Januar 2010 um 14.00 Uhr im Kongresszentrum Basel Referenten

Programm 14 Uhr:

Kurze EinführungsStatements der Referenten

14.30 – 16 Uhr:

Podiumsdiskussion und Fragen aus dem Publikum

16 Uhr:

Apéro Riche

Jan Eckert / Managing Director, Real Estate, Investmentbanking, Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG. Kurt Ritz / Leiter Corporate Finance Real Estate von PricewaterhouseCoopers. Mitglied und Chairman der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), Schweiz.

Das erste internationale Immobilienpodium Im Rahmen der Swissbau Real Estate das internationales Podiumsgespräch mit ausgewählten nationalen & internationalen Immobilienspezialisten statt – eine Kooperation von Swiss Circle, RICS Switzerland und dem Immobilienbusiness.

Internationale Immobilien-Investoren haben erst seit wenigen Jahren Zugang zum Schweizer Markt. Die Podiumsteilnehmer gehen der Frage nach, wie attraktiv der Schweizer Immobilienmarkt für ausländische Investoren ist und wie sich die Situation heute auf dem Markt für Gewerbeimmobilien aber auch auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser und Zweitwohnhäuser präsentiert.

Steffen Szeidl / Geschäftsführer Drees & Sommer Schweiz GmbH in Zürich.

Dr. Patrik Schellenbauer / Geschäftleistungsmitglied und Projektleiter Avenir Suisse.

Hans R. Holdener / Managing Partner und Präsident des Verwaltungsrates der Helvetica Property Investors AG. Dr. Jürgen Wernekinck / Managing Partner der deutschen EPS Projektmanagementgesellschaft.

Dr. John Davidson / Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ

Kosten Der Anlass kostet 120 Franken pro Teilnehmer.

RICS- und Swisscircle-Mitglieder sowie Immobilienbusiness-Abonnenten bezahlen 80 Franken.

IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin

Anmeldung

Talon bis spätestens am 12. Januar 2010 einsenden an IMMOBILIEN & Business AG, Grubenstrasse 56, 8045 Zürich stucki@ibverlag.ch, Telefon +41 (0)43 333 39 49, Fax +41 (0)43 333 39 50 ❏ Ich melde mich/uns für das Internationales Immobilienpodium an der Swissbau Real Estate vom 15.1.2010 in Basel an.

Mitgliedschaft ❏ RICS ❏ Swisscircle ❏ Immobilienbusiness Vorname

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Folgende Teilnehmer melde ich an:

E-Mail Ort, Datum Unterschrift

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/// 01_2010 / Seite 5

Geschlossene Immobilienfonds

«Gefragt sind Immobilienfonds mit verständlichen Strukturen» Die Real IS AG, München, konnte sich – gegen den Branchentrend – mit ihren geschlossenen Immobilienfonds auch auch im vergangenen Jahr sehr gut behaupten. 2009 wurde die Gesellschaft erneut mit einem Scope Investment Award ausgezeichnet. Andreas Heibrock, Mitglied der Geschäftsleitung des Unternehmens, spricht über Anlagestrategien und Erfolgsfaktoren im Beteiligungsgeschäft.

Interview: Birgitt Wüst 2009 war nicht gerade ein Glücksjahr für die geschlossenen Fonds in Deutschland. Die Real IS dagegen zeigt sich mit ihrer Geschäftsentwicklung hoch zufrieden. Kamen sie wirklich unbehelligt durch die Krise?

Andreas Heibrock: Für die Real IS ist 2009 das bisher beste Jahr im Privatkundengeschäft seit Aufnahme der Geschäftstätigkeit im Jahr 1991.

Doch zu behaupten, die Krise hätte uns gar nicht getroffen, wäre zu hoch gegriffen. In manchem Produktsegment bekamen auch wir die Auswirkungen des weltweiten Wirtschaftsabschwungs zu spüren. Aufgrund der Rückgänge im internationalen Flugverkehr liessen sich Flugzeugfonds beispielsweise schlechter platzieren als erwartet. Hier zeigten die Anleger eine deutliche Zurückhaltung.

An unseren Immobilienfonds ist die Krise allerdings tatsächlich spurlos vorbeigegangen.

Andreas Heibrock: «Beteiligungsprodukte sind nur dann marktfähig, wenn sie sicherheitsorientiert sowie einfach konzipiert sind und eine emotionale Geschichte erzählen können.»

Mit welcher Rendite konnten Anleger bei Ihren Immobilienfonds rechnen?

Vielleicht sprechen wir besser von den Ausschüttungen – denn die Rendite errechnet sich erst am Ende der Fondslaufzeit. Die Ausschüttungen bewegten sich im Bereich sechs bis sieben Prozent, nach Steuern, wohlgemerkt.

Gilt das auch für ausländische Anleger?

Im Privatkundenbereich eher nein.

Die Fonds für Privatanleger, können wir nur im eigenen Land steueroptimiert gestalten. Im Bereich der Fonds für institutionelle Anleger sieht die

Geschichte anders aus: Hier besteht die Möglichkeit – auch für Institutionelle aus der Schweiz –, steuerlich optimierte Fonds zu konzipieren.

Was machen Sie anders als andere Fondsmanager? Worin liegt das «Erfolgsgeheimnis» Ihrer Immobilienfonds?

Es gibt zwei wesentliche Faktoren, die uns gerade in der schwierigen Zeit erlaubten, erfolgreich zu handeln.

Zum einen ist dies der strukturierte Entscheidungsprozess: Bei der Real I.S. entscheiden alle wesentlichen Bereiche inklusive Fonds- >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF management und Assetmanagement darüber, ob ein Objekt gekauft wird oder nicht. Denn aufgrund ihres Tagesgeschäfts können vor allem diese Mitarbeiter einschätzen, ob ein Gebäude längerfristig die erwünschte Rendite bringen kann, welche Kosten aufgrund von anstehenden Renovierungen zu erwarten sind und wie sich das Objekt nach Ablauf der Mietverträge weiter vermieten lassen wird. Zum anderen haben wir schon immer unsere Fonds an den Bedürfnissen unserer Anleger ausgerichtet.

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NACHRICHTEN Multinationale Unternehmen Mit dem Standort Schweiz zufrieden Vier von fünf multinationalen Unternehmen wollen ihre Geschäfte in der Schweiz ausbauen.

Dies ergab eine aktuelle Studie von Deloitte unter 78 multinationalen Unternehmen, die einen Grossteil ihrer europäischen Geschäftstätigkeit von der Schweiz aus führen. Die Mehrheit der von dem Wirtschaftsprüfungsund Beratungsunternehmens befragten Unternehmen zeigten sich mit dem Wirtschaftsstandort Schweiz zufrieden: 80 Prozent wollen eine oder mehrere Geschäftsfunktionen ausbauen, 75 Prozent planen zudem weder Kürzungen noch einen Abbau.

Den Angaben zufolge haben multinationale Unternehmen vor allem den Geschäftsbereich Finanzen (89 Prozent) in die Schweiz ausgelagert, daneben auch strategische Führungspositionen und Personalabteilungen (je 67 Prozent). Die Diskussion zum Thema Steuersysteme und -hinterziehung und der damit verbundene Fokus auf die Schweiz hat nach Angaben der Deloitte-Experten laut Deloitte Studie auf einen Grossteil der befragten Unternehmen keinen besonderen Einfluss. Allerdings würden zirka 20 Prozent der Befragten bei einer Anpassung der Unternehmensbesteuerung ihre Geschäftsmodelle überdenken.

Das heisst konkret?

Vielleicht ein Beispiel: Für viele Immobilienspezialisten erscheint es sinnvoll, wenn ein Objekt an mehrere Parteien vermietet ist. Das Mietzinsausfallrisiko wird damit kleiner. Die Sicht von Privatanlegern ist oft anders. Sie möchten ein überschaubares Investment: Ein Topobjekt in guter Lage, das an einen Mieter vermietet ist, ein Unternehmen, das sie kennen und an dessen Bonität sie aufgrund seines wirtschaftlichen Erfolgs nicht zweifeln.

Beteiligungsprodukte sind nur dann marktfähig, wenn sie erstens sicherheitsorientiert, zweitens einfach konzipiert sind und drittens eine emotionale Geschichte erzählen können.

Vergleichsweise sicher ist beispielsweise ein Immobilienfonds dann, wenn langfristig bonitätsstarke Mieter einer Immobilie in guter Lage gewonnen werden können. Ideal sind staatliche Mieter, aber beispielsweise auch Energieversorger. Der zweite Aspekt ist die Einfachheit und Transparenz des Produkts. Vertrieb und Kunde müssen das Produkt verstehen können. Komplizierte Fonds liegen wie Blei in den Regalen. Und letztlich sollte der Anleger über eine attraktive Geschichte zum Produkt angesprochen werden.

/// 01_2010 / Seite 6 Welche Ihrer Fonds sind denn besonders gut gelaufen?

Am besten performed hat die Ausstralienfonds-Serie. Die meisten Mieter unserer Objekte in Down under sind staatliche Institutionen, und das kommt gerade in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit gut an. Zudem erfreut sich Australien nicht nur bei Anlegern hoher Beliebtheit, und seinem guten Ruf wird das Land gerade aktuell durch seine stabile Wirtschaft gerecht. Die Australienfonds bringen über ihre Laufzeit eine hohe Ausschüttung von rund sieben Prozent nach australischer Steuer.

Welche Länder und Segmente bieten sich aus Ihrer Sicht derzeit als Investitionsziele für geschlossene Fonds an?

Investments in Australien, Kanada und Westeuropa machen aus unserer Sicht Sinn. Zu den aussereuropäisch aussichtsreichsten Standorten für Core-Immobilieninvestitionen zählen nach wie vor Kanada und Australien.

In Kanada profitieren die Banken von ihrer konservativen Geschäftspolitik – die kanadischen Kreditmärkte durch die Finanzkrise bisher nur wenig belastet. Australien ist bisher gut durch die Krise gekommen.

Als erstes grosses Industrieland hat Australien die Leitzinsen wieder angehoben. Darüber hinaus bieten die hohe Wirtschaftsdynamik sowie die geringe Verschuldung des Staates zusätzliche Handlungsspielräume und Sicherheit.

Und welche westeuropäischen Immobilienmärkte haben Sie im Visier?

Real I.S. sieht für die Niederlande viele strukturelle Vorteile wie ein hohes Bildungsniveau, eine sehr gute internationale Vernetzung und eine effiziente öffentliche Verwaltung.

Die lokalen Büromärkte bleiben deshalb insbesondere in Primelagen in unserem Fokus. In Brüssel >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF haben die Mietpreise zwar auch nachgegeben und der Leerstand hat grundsätzlich auch zugenommen, jedoch anders als in anderen europäischen Märkten wirken hier staatliche Institutionen sowie die vielen EU-Behörden stabilisierend. So konnten wir auf einem guten Renditeniveau im Herbst 2009 ein Investment für einen institutionellen Fonds anbinden.

>>>

Sie setzen auch auf Paris…

Im zentralisierten Frankreich konzentrieren sich Ansiedlungen von Unternehmen und Institutionen vor allem in der Hauptstadt, und das macht diesen Markt stabil.Der Pariser Markt zählt zu den Top 5 Immobilienstandorten der Welt, schon aufgrund seiner Grösse. Als privater oder institutioneller Immobilieninvestor sollte man hier vertreten sein, das zeigt sich auch jetzt gerade wieder am zunehmenden Kaufinteresse an Pariser Objekten. Dabei bewegt sich der Markt in seinen Zyklen nicht so volatil wie beispielsweise der englische Markt und ist daher weniger stark von Übertreibungen in beide Richtungen betroffen. Al-

lerdings ist es in der jetzigen Situation auch in Frankreich ratsam, sich auf nachhaltige (Wachstums-)Lagen und sicherheitsorientierte Immobilieninvestments zu konzentrieren.

Immobilieninvestments, die dies berücksichtigen, bieten in der aktuellen Marktlage gute Aussichten, im Rahmen des nächsten Wachstumszyklus attraktive Renditen bei überschaubaren Investmentrisiken zu erzielen.

Und wie schaut’s mit Engagements in den USA oder in Osteuropa aus?

Dazu ist es wohl noch etwas zu früh!

Insbesondere in Osteuropa bleiben das wirtschaftliche Umfeld und die Immobilienmärkte insgesamt risikoreich. In diesen Ländern muss weiterhin mit fallenden Immobilienpreisen und sinkenden Mieten gerechnet werden.

Wagen Sie eine Prognose für 2010?

Immobilienfonds werden gefragt sein – sowohl im In- wie auch im Ausland, daran wird sich auch 2010 nichts ändern. Klar ist dennoch: Auch in diesem Jahr ist mit einem begrenzten Anlegerinteresse zu >>> rechnen.

/// 01_2010 / Seite 7

Marktschwäche genutzt Die Real I.S., ein Verbundunternehmen der deutschen Sparkassen-Finanzgruppe und die Assetmanagement-Gesellschaft für gewerbliche Immobilien der BayernLB, bietet eine breite Palette an geschlossenen Beteiligungsmodellen für private und institutionelle Investoren an. Immobilien stellen dabei den Schwerpunkt. Die Marktschwäche der vergangenen Monate hat die Gesellschaft für gezielte Zukäufe für Privatkunden- wie institutionelle Fonds genutzt und allein in 2009 für bisher 500 Millionen Euro Immobilien direkt angebunden. Weitere Objekte mit einem Volumen von über 100 Millionen Euro befänden sich in konkreter Umsetzung, teilt die Gesellschaft mit. Insgesamt zeigt sich das Fondsmanagement sehr zuversichtlich, die selbst gesteckten Ziele auch im nächsten Jahr mindestens wieder zu erreichen.

Seit 1991 haben sich rund 52.000 Kapitalanleger an Fonds der Real I.S. mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 6,5 Milliarden Euro beteiligt und sind meistens gut damit gefahren, auch wenn nicht alle Prognosen aufgegangen sind.

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Die richtige Immobilie macht glücklich. Deshalb suchen wir für unsere verschiedenen ImmobilienAnlagegefässe laufend, grössere, neue oder gut erhaltene Immobilien (Wohn- und Geschäftshäuser) an attraktiven Standorten in der ganzen Schweiz. Senden Sie Ihr Immobilienangebot an: Swisscanto Asset Management AG, Kauf / Verkauf Immobilien, Waisenhausstrasse 2, 8021 Zürich oder kontaktieren Sie Dr. André Nussbaumer, Tel. 058 344 43 67, andre.nussbaumer@swisscanto.ch für weitere Informationen. www.swisscanto.ch/immobilien

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das heisst für Fondsinitiatoren?

2010 ist es für Fondsinitiatoren entscheidend, ausreichend auf den relevanten Märkten vernetzt zu sein, um überhaupt Zugang zu den Immobilienangeboten zu bekommen.

Nur so ist es möglich für institutio-nelle Anleger hochwertige Produkte zu schnüren.

Denn gerade Pensionskassen, Vorsorgewerke und Versicherungen stellen weltweit die derzeit bedeutendste Quelle für Investitionskapital dar.

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Interessant sind für diese sicherheitsorientierten Investoren beispielsweise Core-Fonds.

Bei diesen Fonds ist die Rendite zwar geringer, dafür aber die Mieter bonitätsstark, die Lage gut und die Mieteinnahmen stetig und sicher.

Das Angebot an hochwertigen CoreImmobilien ist allerdings weltweit stark limitiert – trotz diverser Notverkäufe.

Um die wenigen guten Immobilien buhlt zunehmend eine Reihe von eigenkapitalstarken Investoren.

/// 01_2010 / Seite 8 Würden Sie auch einen Schweiz-Fonds auflegen? (lacht) Herzlich gerne, wenn wir die Gelegenheit haben, in guter Lage zu kaufen! Allerdings, es gibt eine Hemmschwelle: Wir möchten unseren Anlegern gerne eine Rendite von mindestens sechs Prozent bieten – und die ist angesichts des hohen Preisniveaus der Schweizer Immobilien kaum realisierbar. Gerne würden wir in Genf und Zürich investieren – wenn die Preise einmal nachgeben. •

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Detailhandelsimmobilien

Bessere Aussichten für Europas Detailhandel Die Analysten von Cushman & Wakefield (C&W) erwarten in diesem Jahr eine deutliche Belebung der Vermietungsund Investmentmärkte. Mit nachhaltigen Mietpreissteigerungen wird aber erst ab 2011 gerechnet.

Handelsketten sichern sich die Pole-Position

Für das Gros der Märkte wurde in den letzten zwei Jahren aufgrund sinkender Nachfrage und steigenden Flächenangeboten ein Fallen der Mietpreise registriert. Die Detailhandelsmieten in den ukrainischen und rumänischen Top-Lagen seien um

Quelle: Cushman & Wakefield

PD. Die Zeichen für den europäischen Detailhandel stehen für 2010 deutlich besser als sie für die Jahre 2008 und 2009 standen. Die Experten von Cushman & Wakefield (C&W) gehen in ihrem Detailhandelsreport «Key Drivers in Retail for 2010» davon aus, dass die Mietpreisentwicklung bis zum kommenden Sommer die Talsohle durchschreitet.

Der neue Marktreport des internationalen Immobilienberatungsunternehmens identifiziert zwölf Schlüsselfaktoren, die in den kommenden Monaten die treibende Kraft hinter der Detailhandelsmarktentwicklung sein werden. Dazu zählen der gesamtwirtschaftliche Ausblick, das Konsumklima, die Flächennachfrage und nicht zuletzt das Flächenangebot für den Handel.

Einer der wichtigsten Faktoren für eine positive Marktentwicklung wird aus Sicht der Experten die Verfügbarkeit von Detailhandelsflächen zu attraktiven Mietkonditionen sein.

Antreiber der Einzelhandelsmärkte in Europa

Der englischsprachige Report hat 18 Seiten und kann auf der Website von C&W heruntergeladen werden (www.cushmanwakefield.de). mehr als 40 Prozent gesunken, heisst es im C&W-Report; in neun der untersuchten 25 Märkte wurden Mietpreisrückgänge von über zehn Prozent (per Ende September 2009) registriert. Doch zeichne sich seit kurzem eine Trendwende ab; die Mietpreise scheinen sich der Talsohle zu nähern.

Seit einigen Wochen registriert C&W eine verstärkte Nachfrage nach Premiumflächen. Der Grund liegt auf der Hand: Grosse internationale Handelsketten werden aktiv, um sich eine gute Pole-Position und insbesondere attraktive Mietkonditionen für den kommenden Aufschwung zu

sichern. Auch der europäische Investmentmarkt für Detailhandelsimmobilien werde sich im Jahr 2010 in besserer Verfassung als in den vergangenen Monaten präsentieren, meinen die C&W-Experten. Während in den vergangenen zwölf bis 18 Monaten die Werte für Detailhandelsobjekte deutlich gesunken sind, steigen die Renditen auf breiter Front jüngst nur noch sehr langsam. Grossbritannien scheint hier wieder einmal die Vorreiterrolle zu übernehmen: Die Detailhandelsrenditen haben im Vereinten Königreich im zweiten Quartal 2009 ihren Höhepunkt erreicht und >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF >>>

bewegen sich nun wieder nach unten. Es ist der erste Markt, für den nach langer Zeit erstmals wieder eine Renditekompression vermeldet wird. Nach Meinung der Analysten dürften weitere europäische Märkte folgen. Die C&W-Experten weisen jedoch ausdrücklich darauf hin, dass eine entsprechende Entwicklung nur durch Mietpreissteigerun-

>>>

NACHRICHTEN Lebensmittel- Discounter Weiter auf Expansionskurs Der Wettbewerb im DiscountLebensmittelhandel in der Schweiz wird härter. Für 2010 kündigte Lidl eine Verdopplung seiner Filialen an: Im Jahr zwei seit dem Markteintritt will der deutsche Discounter seine Standorte hierzulande von 30 auf 60 erhöhen. Auch die Migros-Discount-Tochter Denner, bisher mit über 750 Standorten schweizweit gut vertreten, will im kommenden Jahr zehn bis 15 weitere Filialen eröffnen. Aldi hat für 2010 keine Expansionszahlen für die Schweiz veröffentlicht; doch mittelfristig soll das Filialnetz von gegenwärtig rund 130 Läden in 21 Kantonen auf 200 verdichtet werden.

Otto’s Pläne für Parfümläden Die Discounterkette Otto’s hat in diesem Jahr knapp 50 Prozent mehr Markenparfums abgesetzt als 2008 und will den Bereich daher ausbauen. «Der Parfumverkauf ist so erfolgreich, dass wir uns überlegen, Otto’s-Filialen zu gründen, die einzig Parfum verkaufen», erklärte Mark Ineichen, den Chef der Discountkette, gegenüber der Presse.

/// 01_2010 / Seite 10 gen getragen werden kann. Letztere könnten sich in manchen Märkten erst 2011 einstellen. «2010 wird europaweit besser als 2008 und 2009», ist C&W-Researcherin Inga Schwarz überzeugt. Allerdings werde die Erholung «sehr langsam voranschreiten und sehr fragil sein». Doch weiterhin niedrige Zinsen könnten hier gute Anstösse geben. •

Konsumbarometer steigt weiter Der UBS-Konsumindikator ist im November 2009 gegenüber dem Vormonat deutlich gestiegen. Mit 1,28 Punkten (Oktober: 0,88; September: 0,68 Punkte) erreichte der Indikator den höchsten Wert seit September 2008. Allerdings liege er weiterhin unter seinem langjährigen Mittelwert von 1,50 Punkten, teilen die UBS-Ökonomen mit.

Für die Experten spricht die Zunahme im November dafür, dass auch in den kommenden Monaten mit einer stärkeren Expansion des Privatkonsums gerechnet werden kann. Erste Berichte des Schweizer Detailhandels über ein zufriedenstellendes bis gutes Weihnachtsgeschäft scheinen für diese Ansicht zu sprechen.

Hotelübernachtungen trübten das Bild Der UBS-Konsumindikator wird aus fünf Subindikatoren berechnet: Verkäufe von neuen Personenwagen, Geschäftsgang im Detailhandel, Anzahl Hotelübernachtungen von Inländern in der Schweiz, Konsumentenstim-

mungsindex sowie Kreditkartenumsätze, die über UBS an inländischen Verkaufspunkten generiert werden.

Dem Vernehmen nach hat im November nur die Zahl der Logiernächte von Schweizern die Entwicklung des Konsumindikators belastet, was allerdings saisonal bedingt sei. Somit sei im Moment eine klare Verbesserung der Konsumneigung festzustellen, heisst es bei der UBS. Erholung des Privatkonsums erst ab Mitte 2010 Ungeachtet der einsetzenden konjunkturellen Verbesserung und der aktuellen Erholung des Konsumindikators sehen die UBS Ökonomen in den kommenden Monaten «Risiken einer Abschwächung des Privatkonsums». Grund dafür ist der erwartete weitere Anstieg der Arbeitslosigkeit und die damit verbundene Arbeitsplatzunsicherheit, die das Konsumverhalten dämpfen würden.

Erst in der zweiten Hälfte 2010 sei mit einer nachhaltigen Erholung des Privatkonsums zu rechnen.

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Detailhandelsimmobilien

Facelifting für ShopVille im Zürcher Hauptbahnhof Anfang Januar starten die Bauarbeiten für die Modernisierung der ShopVille am Zürcher Hauptbahnhof. Wie die SBB mitteilt, soll der 1992 eröffnete Marktplatz vollständig erneuert werden.

BW. Anfang Januar haben im Zürcher Hauptbahnhof die Renovierungsarbeiten für die ShopVille-RailCity begonnen. Ein Teil der Ladenpassagen im Untergeschoss wird erneuert; der mittlerweile 18 Jahre alte Marktplatz wird modernisiert. Um die Kundenfreundlichkeit und Attraktivität des Standorts zu optimieren, werde ein neues, attraktives Detailhandels- und Gastronomieangebot umgesetzt, teilt die SBB mit.

Das Herzstück der Arbeiten bildet die Zusammenlegung der heute räumlich getrennten Angebote der Migros (Food/Non-Food) auf einer rund 1.000 Quadratmeter grossen Ladenfläche. «Die zukünftigen Ladenlokale beziehen schon bestehende Anbieter, welche sich ideal ergänzen werden», heisst es bei der SBB. Die weiteren Geschäfte sollen neu ange-

Der Umbau der ShopVille erfolgt bei laufendem Betrieb.

ordnet und gruppiert und die Fassaden neu gestaltet werden. Im Rahmen des «Faceliftings» sollen auch die haustechnischen Anlagen erneuert und die logistische Anbindung der Geschäfte an die Anlieferung verbessert werden.

Die Migros wird den Betrieb während des gesamten Umbaus aufrecht erhalten, ab Februar in einem Provisorium auf der Fläche des heutigen Migros

Non-Food in der Halle Landesmuseum. Auch die Bäckerei Stocker und die Metzgerei Kauffmann werde in Provisorien «umziehen». Über die aktuelle Bausituation informieren vor Ort Beschriftungen und Bautafeln.

Die Umbauarbeiten werden voraussichtlich im Herbst 2011 abgeschlossen. Für die baulichen Massnahmen investiert die SBB insgesamt elf Millionen CHF. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 01_2010 / Seite 12

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS

C H -VA LO RE N

A N L AG E FO N DS N A M E

2 672 561

BONHOTE IM MOBIL IER

05.01.2009 RÜCK N A M E PRE IS

BÖ RS E N - KU RS

AUS - SC H Ü T t.- RE N D I T E

EC A R T

PE RF. Y T D

MT L .

U MS AT Z N OV. 0 9

104.10

111.00

2.05%ü

6.63%

6.34%

2.70%

K U RS E S E I T 1.1.0 9 T I E F S T / H ÖC HS T

BÖ RS E N K A PI TA L IS I E RU N G

102.00

111.00

339 660 000

1140.00

1240.00

3 233 209 875

110.50

132.80

1 099 699 200

844 303

CS 1A IM MO PK

1065.00

1225.00

4.34%

15.02%

12.11% nicht kotiert

4 515 984

CS REF PROPERT Y PLUS

108.00

129.00

3.02%ü

19.44%

17.00%

276 935

CS REF IN TERSW ISS

168.70

218.80

3.85%

29.70%

23.48%

1.40%

169.00

221.50

1 320 228 479

3 106 932

CS REF LIVINGPLUS

96.00

120.00

1.90%ü

25.00%

15.33%

2.88%

104.00

124.00

2 100 000 000

1 291 370

CS REF SIAT

2 158 801

DY N A MIC RE A L ESTAT E FUND

3.32%

116.10

158.00

3.43%

36.09%

21.30%

2.18%

136.30

162.00

2 001 994 142

1010.00

1030.00

1.65%ü

1.98%

11.37%

2.62%

850.00

1030.00

269 655 030

1 458 671

FIR

97.20

126.50

2.90%

30.14%

21.64%

2.70%

105.00

126.50

740 117 345

977 876

IM MOFONDS

283.75

370.00

3.69%

30.40%

16.92%

1.73%

327.50

374.50

999 439 190

L A FONCIERE

278 226 277 010

3 499 521

509.28

717.50

2.78%

40.89%

22.90%

1.15%

581.00

733.00

808 909 500

IM MO HELVE T IC

149.30

192.00

3.47%

28.60%

20.93%

1.67%

168.00

194.40

384 000 000

PATRIMONIUM SRE FUND

104.09

107.50

1.93%ü

3.28%

2.38% nicht kotiert

100.00

107.50

230 877 643

109.10

112.50

1.97%ü

3.12%

6.20%

3.04%

103.50

113.00

200 849 625

3 362 421

PROCIM MO SW ISS COM M FUND

278 545

SOLVA LOR «61»

162.30

252.00

2.31%ü

55.27%

16.60%

1.82%

216.00

252.00

894 901 392

725 141

SCHRODER IM MOPLUS

801.00

934.00

1.39%

16.60%

22.19%

1.56%

740.00

945.00

896 640 000

3 743 094

SW ISSC A N TO (CH) REF IFC A

83.70

114.30

3.04%

36.56%

21.97%

2.05%

97.00

117.00

1 084 716 373

2 616 884

SW ISSIN VEST REIF

102.80

125.90

3.48%

22.47%

17.99%

2.32%

104.10

125.00

516 076 312

1 442 082

UBS SW ISS RES. A NFOS

47.35

57.90

3.47%

22.28%

20.00%

3.75%

49.80

59.30

1 401 692 705

1 442 085

UBS LEM A N RES. FONCIPARS

61.00

72.15

3.41%

18.28%

18.33%

2.23%

63.00

72.65

740 341 467

1 442 087

UBS SW ISS MI X ED SIM A

73.50

89.00

3.70%

21.09%

18.97%

1.77%

77.05

89.50

4 393 732 153

1 442 088

UBS SW ISS COM . SW ISSRE A L

58.10

66.90

3.85%

15.15%

29.12%

2.53%

50.80

66.90

869 748 168

Ø(1)

Ø

SW I T T

Ø

Tota l

3.01%

22.76%

19.61%

2.22%

24 526 488 598

IMMOBILIENAKTIEN

C H -VA LO RE N

A K T I E N N A M E

05.01.2009 N AV

110.25

BÖ RS E N - KU RS

EC A R T

PE RF. Y T D

MT L .

U MS AT Z JA N . 0 9

AUS - SC H Ü T- T U N GS - RE N D I T E

123.00

4.20%

11.56%

19.63%

4.34%

KU RS E S E I T 1.1.0 8 T I E F S T / H ÖC HS T

105.10

BÖ RS E N K A PI TA L IS I E RU N G

883 756

A LLRE AL HOLDING

131.70

627 779 700

1 820 611

BF W LIEGENSCH A F T EN N

31.01

22.10

4.15% -28.73%

35.69%

1.37%

15.00

26.50

103 676 625

255 740

ESPACE RE A L ESTAT E

141.33

120.00

3.19% -15.09%

7.61%

nk

105.00

128.00

157 668 960

1 731 394

IN TERSHOP

243.59

298.00

7.03%

22.34%

11.58%

6.24%

260.00

301.00

325 416 000

1 110 887

MOBIMO

180.18

176.10

5.25%

-2.26%

30.81%

3.77%

121.80

188.00

836 534 677

1 829 415

P SP SW ISS PROPERT Y

61.83

58.50

4.38%

-5.39%

15.75%

7.77%

41.25

61.60

2 002 945 255

803 838

SW ISS PRIME SI T E

59.25

58.00

6.04%

-2.11%

20.87%

6.08%

39.15

59.90

2 717 952 189

261 948

WARTECK IN VEST

1330.00

1699.00

3.73%

27.74%

19.39%

0.68%

1280.00

1770.00

189 226 125

2 183 118

ZÜBLIN IM MOBIL IEN HOL DING

6.55

4.05

2.52% - 38.17%

-11.51%

2.98%

3.20

5.08

188 605 134

Ø

Ø

RE AL

Ø

Tota l

4.50%

-3.35%

16.93%

5.71%

7 149 804 666

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 01_2010 / Seite 13

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE N OM .

W E R T

B RU T T O - DI V I DE N DE

250

0.00

140241 N

Agruna AG

155753 N

50

100

VA LO RE N - N U M M E R

10202256 N

B ESCH RE I BU N G

30.12.2009 T I E F S T 20 0 9

H ÖC HS T 20 0 9

G E L D

B RI E F

3 500.00

4 140.00

12

4 050.00

4 250.00

Bürgerhaus AG, Bern

705.00

1 100.00

1

1 000.00

1 200.00

22

C asa Invest AG, Rheintal

140.00

185.00

100

135.00

165.00

300

10

10

3.75

255740 N

Espace Real Estate AG, Biel

109.50

130.00

30

120.10

120.50

237

25

2.50

363758 I

F T B Holding S A , Brissago

625.00

850.00

50

650.00

830.00

22

467

10

4582551 N

Fundamenta Real Estate AG

11.60

12.60

20

12.25

12.50

500

600.00

3490024 N

Gesellsch. für Erst. billiger Wohnh äuser in W interthur 35 500.00

35 600.00

1

30 000.00

500

150.00

191008 N

Immges Viamala , Thusis

400

40.00

257750 I

Immobiliare Pharmapark S A , Barbengo

1000

80.00

197641 N

Konkordia AG Nom 1000

5 550.00

5 550.00

250

20.00

197640 N

Konkordia AG Nom 250

2 000.00

2 000.00

10

254593 N

100

0.00

2766143 N

MS A Immobilien, A dliswil Pagameno Invest AG N

7 350.00

7 700.00

1

7 250.00

7 950.00

1

910.00

1 250.00

14

1 221.00

1 690.00

6

3

5 550.00

10

1 400.00

20

190.00

100.00

180.00

50

100.00

180.00

100

2766145 P S Pagameno Invest AG P S

500

25.00

3264862 N

1

3 310.00

Pfenninger & Cie AG, Wä denswil

1

2989760 I

1.00

1.05

500

1.00

600

36.00

225664 I

S A E Immobilien AG, Unter ägeri

1 750.00

2 350.00

10

2 310.00

800

208.00

231303 I

Sia - H aus AG, Zürich

4 300.00

5 100.00

5

4 700.00

5 100.00

0.00

1789702 I

0.40

0.60

9845

0.40

100

0.00

253801 N

T ersa AG

12 500.00

12 500.00

2

8 300.00

1000

120.00

172525 N

T L Immobilien AG

6 500.00

11 500.00

1

5 900.00

1000

260.00

256969 N

T uwag Immobilien AG,Wä denswil

1

15 500.00

5

Real Estate Holding

Sihl M anegg Immobilien AG

198

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IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 01_2010 / Seite 14

Marktkommentar

Potenzial für Immobilienfonds

NACHRICHTEN SPS begibt Wandelanleihe Die Swiss Prime Site AG (SPS) hat eine Wandelanleihe mit Laufzeit bis 2015 im Umfang von 260 Millionen CHF platziert. Bei der vollständigen Ausübung der Mehrzuteilungsoption werde der Betrag sogar 300 Mllionen Millionen CHF betragen, teilt die Gesellschaft mit. Die Wandelanleihe weist einen Coupon von 1,875 Prozent und einen Wandelpreis von 71,89 CHF je Aktie aus.

Die Wandelprämie beläuft sich auf 22,5 Prozent.Aufgrund der starken Nachfrage mit mehrfacher Überzeichnung des Anleihenbetrages sei die Erhöhungsoption vollständig ausgeübt worden, heisst weiter.

Den beiden Bookrunners - der Credit Suisse und der UBS Investment Bank - wurde eine Mehrzuteilungsoption zum Kauf von bis zu 40 Millionen CHF der Anleihe gewährt.

Den Erlös der Anleihe will die SPS zur Refinanzierung der ausstehenden Wandelanleihe mit Fälligkeit am 3. Februar 2010 verwenden. Zudem werde man dadurch finanziell flexibler, heisst es weiter. Konsortialführer ist die Credit Suisse, die zusammen mit der UBS Investment Bank auch als gemeinsamer Bookrunner fungiert.

Für sich isoliert betrachtet war 2009 ein Rekordjahr!

Die kotiertenImmo-Aktien legten um 16,94 % zu (REAL Index), kotierte SchweizerImmobilienfonds um 19,61 % (SWIIT Index).

Auf Zweijahressicht indes auf fällt die Rendite der Aktien auf nur 3,81 % zurück. Doch die Immobilienfonds bewegen sich aktuell auf einem Allzeithoch und konnten in den letzten zwei Jahren 20,25 % Rendite generieren. Dieses Level wird durch das sehr tiefe Zinsniveau unterstützt, da Immofonds als Substitut zu Anleihen gelten. Die durchschnittliche Ausschüttungsrendite der Fonds betrug per Jahresende 3,2 % – Bundesobligationen mit zehn Jahren Laufzeit brachten 1,9 %. Der Unterschied von über 100 Basispunkte könnte ein Grund für die teilweise extrem hohe Prämie zum Inventarwert einzelner Fonds sein. Beim Swisscanto IFCA liegt sie bei knapp 30 % – dennoh beträgt die Ausschüttungsrendite 2,97 % – was im Peervergleich wenig,

doch im Vergleich zum Anleihenmarkt attraktiv ist. So gesehen zeigen besonders die Fonds mit kommerziell orientiertem Portfolio Potential.

Geht man davon aus, dass Fonds wie CS Interswiss und UBS Swissreal für 2009 mindestens gleichviel ausschütten wie für 2008, ist ihre Bewertung mit Abstand die interessanteste. Bezieht man die Immobilienaktien in den Vergleich ein, so sind die Ausschüttungsrenditen (vier bis knapp sechs Prozent) sehr hoch. Bei den Immo-Aktien ist die Korrelation zum Gesamtmarkt deutlich höher als bei den Fonds, da sich diese nur begrenzt am Zinsumfeld orientieren und nicht als Anleihenssubstitut fungieren, sondern vermehrt in Equity-Portfolios beigemischt werden. Somit ist auch die Volatilität bedeutend höher und das Downside grösser. Gehen wir von in der mittleren Frist steigenden Zinsen aus, so wird diese schwache Korrelation zu den Zinsmärkten von Vorteil sein für die Immo-Aktien. • Nicolaus Hatt, Swiss Finance & Property

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Grossmünsterplatz 9 CH-8001 Zürich Tel. +41 (0)44 268 40 00 Fax +41 (0)44 268 40 05 info@bnlawyers.ch www.bnlawyers.ch

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 01_2010 / Seite 15

Projektentwicklung

Neue Turmbauten für Basel Die F. Hoffmann-La Roche AG will mit ihrem neuen Hauptgebäude in Basel hoch hinaus. Mit 175 Metern Höhe wird der «Bau 1» des Pharmakonzerns künftig das höchste Gebäude der Schweiz sein. Hochhauspläne hegt auch der UBS-Immobilienfonds SIMA in Basel: Für ein Wohngebäude am Messeplatz.

BW. «Roche braucht ein neues Bürogebäude in Basel», erklärte Severin Schwan, CEO der F. Hoffmann-La Roche AG (Roche), bei der Vorstellung der Pläne für das neue Hauptgebäude des Schweizer Pharmariesen. Alle Bereiche des Konzerns – Forschung, Entwicklung, Produktion, Marketing und Stäbe – sollen wieder unter einem Dach arbeiten.

Insgesamt sind dies über 1.800 Mitarbeiter, deren Büros bisher über die ganze Stadt verteilt sind. Ab 2015 werden sie in einem von Basler Architekturbüro Herzog und de Meuron entworfenen Hochhaus auf dem 001_Bewertung_Immobilienbrief.pdf

Wird ab 2012 realisiert: Das neue Hauptgebäude der F. Hoffmann-La Roche AG. Roche-Werkgelände arbeiten. Das 175 Meter hohe Gebäude umfasst 41 Stockwerke und bietet mit 76.000 Quadratmetern Nutzfläche genügend Raum für rund 1900 Arbeitsplätze sowie ein Auditorium mit 500 Plätzen. Das Investitionsvolumen wird auf 550 Millionen CHF beziffert. Die Hochhausplanung von Roche in Basel ist nicht neu: Die ursprünglichen 6.1.2010

Pläne - ebenfalls von Herzog und de Meuron - hatte Roche vor etwas mehr als einem Jahr zurückgezogen und das Projekt vertagt. Geplant war ein Gebäude in der spektakulären Form einer 154 Meter hohen Doppelhelix, das jedoch, wie es damals hiess, wesentliche «funktionale Bedürfnisse» unerfüllt liess und daher nicht realisiert wurde. Das neue Projekt >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 01_2010 / Seite 16

NACHRICHTEN Basel: Aus für Erdwärme-Projekt

Mit 175 Metern wird «Bau 1» das höchste Gebäude der Schweiz sein.

erfülle nun alle funktionalen und technischen Anforderungen, teilt Roche mit.

>>>

Höchstes Haus der Schweiz

Mit dem Bau werde 2012 begonnen, kündigte Roche an. 2015 wird der Turmbau zu Basel das höchste Gebäude der Schweiz sein. Bislang ist dies der 126 Meter hohe PrimeTower der SPS Swiss Prime Site AG in Zürich. Das 36stöckige Büro- und Geschäftsgebäude, das derzeit nach Plänen der Architekten Gigon und Guyer auf dem früheren Maag-Areal in der Limmatstadt entsteht, soll 2011 bezugsfertig sein.

In Basel verfolgt unterdessen auch der UBS Immobilienfonds SIMA Hochhauspläne. Die Fondsgesellschaft unterzeichnete Mitte Dezember 2009 eine Absichtserklärung zum Kauf mehrerer Liegenschaften der Warteck Invest AG am Riehenring/ Ecke Messeplatz. SIMA übernimmt auch das Projekt, das Warteck dort plante. Die Absichtserklärung sieht vor, bis zum 31. März 2010 einen entsprechenden Kaufvertrag zu verurkunden; die Eigentumsübertragung

soll im zweiten Quartal 2010 erfolgen. Baubeginn für das vom Basler Büro Morger & Dettli entworfene 88 Meter hohe Wohnhochhaus soll 2013 sein. Zum Kaufpreis gibt es keine Auskünfte; früheren Berichten zufolge wird das Investitionsvolumen für das Wohnhochhaus auf 100 Millionen CHF geschätzt. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 01/2010 / 5. Jahrgang / 85. Ausgabe.

Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet / Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

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Das «deep heat mining»-Erdwärme-Projekt in Basel wurde von der Regierung nun definitiv gestoppt. Im Rahmen des Vorhabens hätte in Basel-Kleinhüningen, ganz in der Nähe des Rheinhafens, eingepresstes Wasser in 5 000 Metern Tiefe Erdwärme für Strom und Heizung nutzbar machen sollen. Doch vom Kanton Basel-Stadt in Auftrag gegebene Untersuchungen ergaben, dass die zu erwartenden Sachschäden «gemäss dem Massstab der Störfallverordnung hinsichtlich der Häufigkeit des Auftretens und der Schadenssumme als nicht akzeptabel zu beurteilen» sind. Diese Erkenntnis wurde erst durch konkrete Messdaten möglich. Der Standort Basel sei für die Energiegewinnung in grosser Tiefe nicht geeignet, lautet das Fazit der interdisziplinären Expertengruppe Serianex.

Durch das Pionierprojekt wären zwar keine Gross-Erdbeben zu erwarten wie das verheerende von 1356, ebensowenig wären Infrastrukturbauten bedroht und Menschen gefährdet. Doch Aufbau und Betrieb könnten insgesamt 200 kleinere Beben auslösen mit Stärken bis zu 4,5. Die Experten gehen für die Aufbau-Phase von einem «wahrscheinlichen Sachschaden» von 40 Millionen CHF im dicht besiedelten Gebiet rund um das Bohrloch aus. Während 30 Jahren Betrieb sei mit etwa sechs Millionen CHF Schäden im Jahr zu rechnen.

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE 18. Februar 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Wie macht Steuerwissen Immobilien rentabler?

Referenten: Rudolf Schumacher, Schumacher swisstax AG, Köniz; Simeon L. Probst, Director, Tax and Legal Services, PricewaterhouseCoopers AG, Basel; Samuel Gerber, samuel-gerber.ch AG, Raumbewältigung, Zürich.

Das neue Mehrwertsteuergesetz per 1.01.2010 als Chance für die Immobilienbranche.

Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Liegenschaftssteuern beeinflussen in der Schweiz die Rentabilität von Immobilien. Wir erläutern, wie optimiert werden kann.

18. März 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Mediation und Schiedsgerichtsbarkeit – Andere Arten der Konfliktlösung?

Referenten: Prof. Dr. Winfried Schwatlo, Focus Real Estate AG, München; Jürg Gasche Bühler, Rechtsanwalt und Mediator, Zürich; Alex Keller, Baudepartement, St. Gallen.

Konflikte in den Bereichen Planen, Bauen und Immobilien sind alltäglich. Ordentliche Gerichte sind überlastet. Wir zeigen auf, wie man sich durch den Einsatz von Mediationstechniken und geeignete Schiedsgerichtsmodelle Zeit, Geld und Ärger ersparen kann.

Moderation: Beatrice Hofmann, MRICS, moderiert die beiden Anlässe. Beatrice Hofmann ist Systemischer Business Coach, Business Mediator RICS sowie Master of Science in Real Estate (CUREM). Sie ist seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienbranche tätig.

Die Teilnahme kostet 70 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt.

Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch.

Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Die Veranstaltungen richten sich primär an Immobilienprofis die in diesem Wirtschaftssegment tätig sind sowie an alle, am Thema Immobilien interessierte Personen. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen.

Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

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