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Herzlich willkommen zum 30. Schweizer Immobiliengespräch
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Immobilien erfolgreich führen in unsicheren Zeiten Media Partner:
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Dr. Markus Schmidiger, MRICS Studienleiter IFZ, Hochschule Luzern / Velia Immobilien AG Media Partner:
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Dr. Marco Salvi Leiter Immobilien und Kreditrisiken, Zürcher Kantonalbank
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Immobiliengespräche Sind Immobilien ein Hedge für die Inflation? Bild mit Bezug zu Kunde oder Inhalt einfügen 'Einfügen -> Grafik -> Aus Datei'
Kongresshaus, Zürich 23. September 2010 Dr. Marco Salvi Leiter Financial Engineering Immobilien- und Kreditrisiken
Höhe 13.3 cm Breite 14.4 cm
Das D-Wort im Internet
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M. Salvi - Immobiliengespr채che
23. September 2010
Agenda Welchen Einfluss haben Inflation (und Zinsveränderungen) auf direkte und indirekte Immobilieninvestitionen?
Historische Evidenz aus dem Schweizer Wohnungsmarkt
Schutz vor Inflation – und vor Zinsveränderungen?
Aktueller Zusammenhang
Was kommt auf uns zu?
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M. Salvi - Immobiliengespräche
23. September 2010
Basiswissen Inflation Inflation nimmt jeweils am Ende einer Expansionsphase zu.
Inflationsrate in der Schweiz (1930-2010) 20 15
Ausgedehnte Deflationsphase während der Depression der 30er Jahre.
10 5
Seit 1975 reagiert die SNB auf steigende Inflationsraten mit einer restriktiven Geldpolitik (Folge der Überhitzung oder Ursache der Rezession?).
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0 -5 -10
Rote Balken: Reales BIP-Wachstum < 0.5% 30
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Mieten sind real teurer geworden Seit dem 2. Weltkrieg ist die Mietinflation höher als die allgemeine Inflation.
Mietp reise und allgemei ne Inflation (1930-2010) .10
.05
Æ Hinweis auf Inflationsschutz .00
Achtung: Mietinflation misst vorwiegend Entwicklung der Bestandesmieten. Index nicht qualitätsbereinigt Starke Abweichung von der Gesamtinflation 1940-45 als Konsequenz der Sonderregulierung des Mietmarktes.
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-.05
-.10 Mietpreise nehmen relativ zur Inflation zu Mietpreise neh men relativ ab -.15
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Hohe Mieten, noch höhere Löhne Im EU-Vergleich sind in der Schweiz Mieten (und Immobilienpreise) hoch. Finanzielle Belastung der Haushalte ist nicht übermässig hoch. Anteil der Mieten an Konsumausgaben heute gleich hoch wie in den 30er Jahren. Æ Reale Mieten nehmen im Gleichschritt mit Einkommen zu.
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M. Salvi - Immobiliengespräche
23. September 2010
Inflationsschutz ist Deflationsgefahr Die Krise der 30er Jahren hinterliess Spuren auf dem Immobilienmarkt – und dies auch an guten Lagen. Gründe: Anstieg der realen Mieten Einbruch der Konjunktur Æ Schlechte Performance von Wohnimmobilien in deflationären Phasen.
Leerwohnungsziffer in der Stadt Zürich (1930-2010) 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0%
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Von der Inflation zu den Zinsen Grundsätzlich gilt
Inflation und Obl igationenrendite 10%
Zins = Realzins + Inflationserwartungen Klassische Makroökonomie: Realzins von fundamentalen Faktoren (Produktivität, Bevölkerungswachstum) bestimmt. Paradox: Wenn Immobilien vor Inflation schützen, müssten die Immobilieninvestoren – bei gegebenem Realzins – keine Angst vor Zinsänderungen haben.
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In flationsrate Re ndite Bundesobligatione n
8% 6% 4% 2% 0% -2% 1950
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1960
1970
1980
1990
2000
2010
DCF und Zinsänderungen Einfluss einer Erhöhung des Zinssatzes r auf Preise kann hergeleitet werden Für die Ertragswertformel gilt approx. ΔP/P = – 1/ (r – g)
Approx. Preiswirkung einer Senkung des Zinssatzes um 10bp 7%
g=0
6%
g = 1% g = 1.5%
5% 4% 3% 2% 1%
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7. 0%
6. 5%
6. 0%
5. 5%
5. 0%
4. 5%
4. 0%
3. 5%
0%
3. 0%
Zinssensitivität ist umso höher je tiefer das Zinsniveau Je höher die erwartete Wachstumsrate der Mieten
Sind die DCF-Annahmen realistisch? Leider ist die Immobilienwelt komplizierter… EW nimmt an: Mieten wachsen stetig mit g an CF fallen „für immer“ an DCF und EW nehmen an: Die Zinsstruktur ist flach CF werden von Zinsänderungen nicht beeinflusst Æ Einfluss von u.a. Immobilienangebot und der Veränderungen der Risikoprämie und der Liquidität werden ebenfalls ignoriert.
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23. September 2010
DCF überschätzt das Zinsrisiko systematisch Das von der DCF-Methode suggerierte hohe Zinsrisiko von Immobilien muss relativiert werden. Veränderungen
der Zinskurve.
Mieten
der Zinssätze sind wahrscheinlicher am kurzen als am langen Ende
bewegen sich zeitweise in die gleiche Richtung wie die Zinsen (self-hedge).
Fallende
Zinsen verbessern die Rentabilität von Immobilieninvestitionen. Das Angebot dehnt sich aus. Dies reduziert den Druck auf den Mieten bzw. die Zinssensitivität der Immobilienpreise.
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M. Salvi - Immobiliengespräche
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Indexierung als Inflationsschutz Indexierung der Büromieten an der
Mieteinnahmen sind explizit (Büro, Verkauf) oder implizit (Wohnen) an Zinsen und Inflation indiziert.
80 % 10 0%
75 %
70 %
67 %
60 %
40 %
Ke i
50 %
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ne
De facto Indexierung der Bestandesmieten bei Wohnnutzungen.
Anteil der Mietverträge
Ca. 75% der Büromietverträge werden zu 100% an die Inflation indexiert.
Inflation in der Schweiz
Grad der Indexierung Quelle: Chaney & Hoesli (2010)
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M. Salvi - Immobiliengespräche
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Ist die Indexierung relevant? Mittlere Restlaufzeit der Verträge beträgt bei Büronutzungen nur 3 Jahre.
Laufzeitstruktur der Mietverträge bei kotierten Immobiliengesellschaften 50%
Keine substantielle Abnahme des Zinsänderungsrisikos bei kurzen Vertragslaufzeiten.
40%
30%
Vertragsdauer und Indexierung hängen von der erwarteten Inflation ab!
20%
10%
0%
Bei Stagflation (Rezession bei hoher Inflationsrate) ist die Indexierung ineffektiv, weil höhere Mieten nicht durchgesetzt werden können. 13
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unbefristet
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2010 Allreal
2011 Intershop
2012-13 Mobimo
PSP
2014-15 SPS
Züblin
später
Vergleich mit anderen Anlageklassen IMF-Ökonomen haben verschiedene Anlageklassen auf die Wirkung einer unerwarteten Zunahme der Inflationsrate getestet. Anlageklasse
Kfr./mfr. Reaktion (< 5 Jahre)
Lfr. Reaktion (> 5 Jahre)
Geldmarktanlagen
–
+
Teil-Schutz
Obligationen
––
+
Teil-Schutz
Aktien
–
+
Teil-Schutz, besser als Obligationen
Rohstoffe
+
?
Kfr. Inflationsschutz
Quelle: Attié und Roache (2009), Eigene Zusammenfassung 14
Fazit
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Reale Performance der Immobilienfonds in der CH
Reale Gesamtrend ite der Schweizer Immobilienfonds .20% .15% .10% .05% .00% -.05% -.10% -.15%
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Inflation: Bedingte Prognose SNB und View ZKB Juni 2010, Libor 0.25% 3.0 M채rz 2010, Libor 0.25% 2.0 ZKB-Prognose 1.0 September 2010, Libor 0.25% 0.0
-1.0 Q4 2009
16
Q2 2010
M. Salvi - Immobiliengespr채che
Q4 2010
Q2 2011
Q4 2011
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Q2 2012
Q4 2012
Q2 2013
Fazit Schweizer Immobilienanlagen stellen - mindestens teilweise - einen langfristigen Schutz gegen die Inflation dar. Dieser Schutz kommt nicht so sehr von der Indexierung der Miete, sondern ist vor allem auf die stabile Nachfrage nach Liegenschaften zur체ckzuf체hren.
Die Kehrseite des Inflationsschutzes stellt eine gewisse Deflationsanf채lligkeit von Immobilien dar.
Aus dieser Sicht bieten Obligationen guter Schuldner in Phasen abnehmender Inflation den besseren Hedge.
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M. Salvi - Immobiliengespr채che
23. September 2010
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Roger Henning Head of Property, Schroder Investment Management (Switzerland) AG
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Immobilien erfolgreich f端hren in unsicheren Zeiten Die Sicht des Investors
Roger Hennig Leiter Immobilien, Schroder Investment Management (Switzerland) AG
Z端rich, 23. September 2010
0
Aktuelles Wirtschaftsumfeld â&#x20AC;&#x201C; unsichere Zeiten?
1
–
Schweizer Wirtschaft hat sich schneller und deutlicher erholt als erwartet
–
Starkes Wachstum im Vergleich zu anderen Europäischen Ländern
–
Arbeitsmarkt hat sich erholt
–
Einwanderung von Arbeitskräften aus der EU leicht rückläufig aber weiterhin positiv
–
Konsumentenstimmung robust
–
Zinsen weiterhin auf historisch tiefem Niveau
–
Starker Schweizer Franken bis jetzt noch nicht exporthemmend
Rahmenbedingungen für Schweizer Immobilien bleiben weiterhin positiv
2
Wie beobachten wir den Schweizer Immobilienmarkt?
3
–
Hohe Preise auf dem Transaktionsmarkt für Schweizer Qualitätsimmobilien
–
Bautätigkeit in einzelnen Segmenten und Regionen auf hohem Niveau
–
Für Geschäftsimmobilien an guter Lagen kann mit stabilen Mietzinseinnahmen gerechnet werden
–
Für periphere Geschäftsflächen ist das Marktumfeld schwierig: Mietpreise für B-Objekte bleiben unter Druck
–
Renditeunterschied zwischen Geschäfts- und Wohnliegenschaften hat sich vergrössert
–
Absehbares Ende des Mietpreisanstieges bei Wohnimmobilien
–
Entwicklungen im Mietrecht weiterhin unklar
–
Starke Nachfrage auch nach indirekten Immobilienanlagen – Gründe für aktuelle Prämien zu Nettoinventarwert
Allgemein hohes Preisniveau aber keine Blasenbildung
4
Welches sind die wesentlichen Stellschrauben?
5
Aktives Immobilien Management als zentrales Element Identifikation von Chancen und Risiken Marktmatrix
Ratingmatrix
51
9.0%
48
+++
45
8.5% 8.0%
42 39
7.0%
33 Bruttorendite
Objektqualit채t/ Vermietungsanalyse
7.5%
++
36 30 27
+
24 21 18
6.0% 5.5% 5.0%
15 12
4.5%
9
4.0%
6
-
3
+
++
3.5%
+++
3.0%
0 0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
Gewichtetes Portfolio Schroder ImmoPLUS Quelle: Schroders
80
75
70
65
60
55
50 Rating
Standortqualit채t
6
6.5%
Portfolio quality return line
45
40
35
30
25
20
-
Aktives Immobilien Management als zentrales Element Auf Stufe Einzelobjekt
7
−
Standort und Objektqualität
−
Aktuelles Mietzinsniveau vs. Marktmiete
−
Laufzeitenstruktur Mietverträge
−
Bonität Mieter
−
Mietzinsausfallrate
−
Bewirtschaftungskosten
−
Bauliche Investitionen
−
Rendite
Erkennung von Wertsteigerungspotential
Aktives Immobilien Management als zentrales Element Mehrwert schaffen durch Akquisition
Beispiel Immobilien Akquisition Schroder im 2010:
8
–
Prime Lage Nähe Bahnhof und Altstadt
–
Langfristig vermietet an sehr gute Ankermieter
–
Gute Bauqualität
–
Stark frequentiertes Parking
–
Erwartete Nettorendite: 5%
–
Zins Differenz > 250 bp.
Immobilien Management als zentrales Element Mehrwert schaffen durch Akquisition
–
Standort soll zukünftig aufgewertet werden
–
Erste Gespräche mit der Stadtverwaltung bereits vor dem Erwerb der Liegenschaft
–
Eigentümer, Stadtverwaltung und Ankermieter sind an Veränderung interessiert
–
Langfristig ertragsstarke Geschäftsimmobilie mit Entwicklungspotential
Quelle: AfS, Winterthur
9
Immobilien Management als zentrales Element Mehrwert schaffen durch Devestition
Gründe für Verkauf: − Periphere Lage − Abbau Exposure Zürich-Nord − Kurzfristige Laufzeiten Mietverträge − Hohe Mieterfluktuation − Mietpreisdruck
10
Welche Risiken sichern wir ab?
11
Risiken für Immobilieninvestor Risiko Management eine Kernkompetenz von Schroders
12
−
Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen
−
Veränderung des Immobilienmarktes
−
Beschränkte Liquidität
−
Zinsentwicklung
−
Bewertung der Immobilien
−
Projektrisiken
−
Altlasten und Umweltrisiken
−
Rechtsänderungen
−
Etc.
Schroder Investment Risk Framework (SIRF)
Keine Immobilienkrise in der Schweiz feststellbar eher
ein Anlagenotstand daher
Anlagedisziplin wichtig
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Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Die Präsentation finden Sie unter http://www.immobilienbusiness.ch/events/
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Das nächste Immobiliengespräch
Immobilienprojektentwicklung Donnerstag, 28. Oktober 2010 Um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich. Media Partner:
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