30. Immobiliengespräch vom 20.09.2010

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Immobilien erfolgreich führen in unsicheren Zeiten Media Partner:

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Dr. Markus Schmidiger, MRICS Studienleiter IFZ, Hochschule Luzern / Velia Immobilien AG Media Partner:

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Claude Angéloz Co-Head Private Real Estate, Partners Group

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Dr. Marco Salvi Leiter Immobilien und Kreditrisiken, Zürcher Kantonalbank

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Immobiliengespräche Sind Immobilien ein Hedge für die Inflation?

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Kongresshaus, Zürich 23. September 2010 Dr. Marco Salvi Leiter Financial Engineering Immobilien- und Kreditrisiken

Höhe 13.3 cm Breite 14.4 cm

Das D-Wort im Internet

2

M. Salvi - Immobiliengespr채che

23. September 2010

Agenda Welchen Einfluss haben Inflation (und Zinsveränderungen) auf direkte und indirekte Immobilieninvestitionen?

Historische Evidenz aus dem Schweizer Wohnungsmarkt

Schutz vor Inflation – und vor Zinsveränderungen?

Aktueller Zusammenhang

Was kommt auf uns zu?

3

M. Salvi - Immobiliengespräche

23. September 2010

Basiswissen Inflation Inflation nimmt jeweils am Ende einer Expansionsphase zu.

Inflationsrate in der Schweiz (1930-2010) 20 15

Ausgedehnte Deflationsphase während der Depression der 30er Jahre.

10 5

Seit 1975 reagiert die SNB auf steigende Inflationsraten mit einer restriktiven Geldpolitik (Folge der Überhitzung oder Ursache der Rezession?).

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M. Salvi - Immobiliengespräche

0 -5 -10

Rote Balken: Reales BIP-Wachstum < 0.5% 30

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Mieten sind real teurer geworden Seit dem 2. Weltkrieg ist die Mietinflation höher als die allgemeine Inflation.

Mietp reise und allgemei ne Inflation (1930-2010) .10

.05

Æ Hinweis auf Inflationsschutz .00

Achtung: Mietinflation misst vorwiegend Entwicklung der Bestandesmieten.

Index nicht qualitätsbereinigt Starke Abweichung von der Gesamtinflation 1940-45 als Konsequenz der Sonderregulierung des Mietmarktes.

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M. Salvi - Immobiliengespräche

-.05

-.10 Mietpreise nehmen relativ zur Inflation zu Mietpreise neh men relativ ab -.15

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Hohe Mieten, noch höhere Löhne Im EU-Vergleich sind in der Schweiz Mieten (und Immobilienpreise) hoch.

Finanzielle Belastung der Haushalte ist nicht übermässig hoch.

Anteil der Mieten an Konsumausgaben heute gleich hoch wie in den 30er Jahren. Æ Reale Mieten nehmen im Gleichschritt mit Einkommen zu.

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M. Salvi - Immobiliengespräche

23. September 2010

Inflationsschutz ist Deflationsgefahr Die Krise der 30er Jahren hinterliess Spuren auf dem Immobilienmarkt – und dies auch an guten Lagen.

Gründe: Anstieg der realen Mieten Einbruch der Konjunktur Æ Schlechte Performance von Wohnimmobilien in deflationären Phasen.

Leerwohnungsziffer in der Stadt Zürich (1930-2010) 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0%

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10

Von der Inflation zu den Zinsen Grundsätzlich gilt

Inflation und Obl igationenrendite 10%

Zins = Realzins + Inflationserwartungen Klassische Makroökonomie: Realzins von fundamentalen Faktoren (Produktivität, Bevölkerungswachstum) bestimmt.

Paradox: Wenn Immobilien vor Inflation schützen, müssten die Immobilieninvestoren – bei gegebenem Realzins – keine Angst vor Zinsänderungen haben.

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M. Salvi - Immobiliengespräche

In flationsrate Re ndite Bundesobligatione n

8% 6% 4% 2% 0% -2% 1950

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1960

1970

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1990

2000

2010

DCF und Zinsänderungen Einfluss einer Erhöhung des Zinssatzes r auf Preise kann hergeleitet werden Für die Ertragswertformel gilt approx. ΔP/P = – 1/ (r – g)

Approx. Preiswirkung einer Senkung des Zinssatzes um 10bp 7%

g=0

6%

g = 1% g = 1.5%

5% 4% 3% 2% 1%

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7.

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4.

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4.

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3.

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3.

0%

Zinssensitivität ist umso höher je tiefer das Zinsniveau Je höher die erwartete Wachstumsrate der Mieten

Sind die DCF-Annahmen realistisch?

Leider ist die Immobilienwelt komplizierter…

EW nimmt an: Mieten wachsen stetig mit g an CF fallen „für immer“ an DCF und EW nehmen an: Die Zinsstruktur ist flach CF werden von Zinsänderungen nicht beeinflusst Æ Einfluss von u.a. Immobilienangebot und der Veränderungen der Risikoprämie und der Liquidität werden ebenfalls ignoriert.

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M. Salvi - Immobiliengespräche

23. September 2010

DCF überschätzt das Zinsrisiko systematisch Das von der DCF-Methode suggerierte hohe Zinsrisiko von Immobilien muss relativiert werden.

Veränderungen

der Zinskurve.

Mieten

der Zinssätze sind wahrscheinlicher am kurzen als am langen Ende

bewegen sich zeitweise in die gleiche Richtung wie die Zinsen (self-hedge).

Fallende

Zinsen verbessern die Rentabilität von Immobilieninvestitionen. Das Angebot dehnt sich aus. Dies reduziert den Druck auf den Mieten bzw. die Zinssensitivität der Immobilienpreise.

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M. Salvi - Immobiliengespräche

23. September 2010

Indexierung als Inflationsschutz Indexierung der Büromieten an der

Mieteinnahmen sind explizit (Büro, Verkauf) oder implizit (Wohnen) an Zinsen und Inflation indiziert.

80 % 10 0%

75 %

70 %

67 %

60 %

40 %

Ke i

50 %

90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ne

De facto Indexierung der Bestandesmieten bei Wohnnutzungen.

Anteil der Mietverträge

Ca. 75% der Büromietverträge werden zu 100% an die Inflation indexiert.

Inflation in der Schweiz

Grad der Indexierung Quelle: Chaney & Hoesli (2010)

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M. Salvi - Immobiliengespräche

23. September 2010

Ist die Indexierung relevant?

Mittlere Restlaufzeit der Verträge beträgt bei Büronutzungen nur 3 Jahre.

Laufzeitstruktur der Mietverträge bei kotierten Immobiliengesellschaften 50%

Keine substantielle Abnahme des Zinsänderungsrisikos bei kurzen Vertragslaufzeiten.

40%

30%

Vertragsdauer und Indexierung hängen von der erwarteten Inflation ab!

20%

10%

0%

Bei Stagflation (Rezession bei hoher Inflationsrate) ist die Indexierung ineffektiv, weil höhere Mieten nicht durchgesetzt werden können.

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M. Salvi - Immobiliengespräche

unbefristet

23. September 2010

2010 Allreal

2011 Intershop

2012-13 Mobimo

PSP

2014-15 SPS

Züblin

später

Vergleich mit anderen Anlageklassen IMF-Ökonomen haben verschiedene Anlageklassen auf die Wirkung einer unerwarteten Zunahme der Inflationsrate getestet.

Anlageklasse

Kfr./mfr.

Reaktion (< 5 Jahre)

Lfr. Reaktion (> 5 Jahre)

Geldmarktanlagen

–

+

Teil-Schutz

Obligationen

––

+

Teil-Schutz

Aktien

–

+

Teil-Schutz, besser als Obligationen

Rohstoffe

+

?

Kfr. Inflationsschutz

Quelle: Attié und Roache (2009), Eigene Zusammenfassung 14

Fazit

M. Salvi - Immobiliengespräche

23. September 2010

Reale Performance der Immobilienfonds in der CH

Reale Gesamtrend ite der Schweizer Immobilienfonds .20% .15% .10% .05% .00% -.05% -.10% -.15%

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M. Salvi - Immobiliengespr채che

65

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05

10

Inflation: Bedingte Prognose SNB und View ZKB Juni 2010, Libor 0.25% 3.0 M채rz 2010, Libor 0.25% 2.0 ZKB-Prognose 1.0 September 2010, Libor 0.25% 0.0

-1.0 Q4 2009

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Q2 2010

M. Salvi - Immobiliengespr채che

Q4 2010

Q2 2011

Q4 2011

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Q2 2012

Q4 2012

Q2 2013

Fazit Schweizer Immobilienanlagen stellen - mindestens teilweise - einen langfristigen Schutz gegen die Inflation dar.

Dieser Schutz kommt nicht so sehr von der Indexierung der Miete, sondern ist vor allem auf die stabile Nachfrage nach Liegenschaften zur체ckzuf체hren.

Die Kehrseite des Inflationsschutzes stellt eine gewisse Deflationsanf채lligkeit von Immobilien dar.

Aus dieser Sicht bieten Obligationen guter Schuldner in Phasen abnehmender Inflation den besseren Hedge.

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M. Salvi - Immobiliengespr채che

23. September 2010

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Roger Henning Head of Property, Schroder Investment Management (Switzerland) AG

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Immobilien erfolgreich f端hren in unsicheren Zeiten Die Sicht des Investors

Roger Hennig Leiter Immobilien, Schroder Investment Management (Switzerland) AG

Z端rich, 23. September 2010

0

Aktuelles Wirtschaftsumfeld â&#x20AC;&#x201C; unsichere Zeiten?

1

–

Schweizer Wirtschaft hat sich schneller und deutlicher erholt als erwartet

–

Starkes Wachstum im Vergleich zu anderen Europäischen Ländern

–

Arbeitsmarkt hat sich erholt

–

Einwanderung von Arbeitskräften aus der EU leicht rückläufig aber weiterhin positiv

–

Konsumentenstimmung robust

–

Zinsen weiterhin auf historisch tiefem Niveau

–

Starker Schweizer Franken bis jetzt noch nicht exporthemmend

Rahmenbedingungen für Schweizer Immobilien bleiben weiterhin positiv

2

Wie beobachten wir den Schweizer Immobilienmarkt?

3

–

Hohe Preise auf dem Transaktionsmarkt für Schweizer Qualitätsimmobilien

–

Bautätigkeit in einzelnen Segmenten und Regionen auf hohem Niveau

–

Für Geschäftsimmobilien an guter Lagen kann mit stabilen Mietzinseinnahmen gerechnet werden

–

Für periphere Geschäftsflächen ist das Marktumfeld schwierig: Mietpreise für B-Objekte bleiben unter Druck

–

Renditeunterschied zwischen Geschäfts- und Wohnliegenschaften hat sich vergrössert

–

Absehbares Ende des Mietpreisanstieges bei Wohnimmobilien

–

Entwicklungen im Mietrecht weiterhin unklar

–

Starke Nachfrage auch nach indirekten Immobilienanlagen – Gründe für aktuelle Prämien zu Nettoinventarwert

Allgemein hohes Preisniveau aber keine Blasenbildung

4

Welches sind die wesentlichen Stellschrauben?

5

Aktives Immobilien Management als zentrales Element Identifikation von Chancen und Risiken Marktmatrix

Ratingmatrix

51

9.0%

48

+++

45

8.5% 8.0%

42 39

7.0%

33 Bruttorendite

Objektqualit채t/ Vermietungsanalyse

7.5%

++

36 30 27

+

24 21 18

6.0% 5.5% 5.0%

15 12

4.5%

9

4.0%

6

-

3

+

++

3.5%

+++

3.0%

0 0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

22

24

26

28

30

32

Gewichtetes Portfolio Schroder ImmoPLUS Quelle: Schroders

80

75

70

65

60

55

50 Rating

Standortqualit채t

6

6.5%

Portfolio quality return line

45

40

35

30

25

20

-

Aktives Immobilien Management als zentrales Element Auf Stufe Einzelobjekt

7

−

Standort und Objektqualität

−

Aktuelles Mietzinsniveau vs. Marktmiete

−

Laufzeitenstruktur Mietverträge

−

Bonität Mieter

−

Mietzinsausfallrate

−

Bewirtschaftungskosten

−

Bauliche Investitionen

−

Rendite

Erkennung von Wertsteigerungspotential

Aktives Immobilien Management als zentrales Element Mehrwert schaffen durch Akquisition

Beispiel Immobilien Akquisition Schroder im 2010:

8

–

Prime Lage Nähe Bahnhof und Altstadt

–

Langfristig vermietet an sehr gute Ankermieter

–

Gute Bauqualität

–

Stark frequentiertes Parking

–

Erwartete Nettorendite: 5%

–

Zins Differenz > 250 bp.

Immobilien Management als zentrales Element Mehrwert schaffen durch Akquisition

–

Standort soll zukünftig aufgewertet werden

–

Erste Gespräche mit der Stadtverwaltung bereits vor dem Erwerb der Liegenschaft

–

Eigentümer, Stadtverwaltung und Ankermieter sind an Veränderung interessiert

–

Langfristig ertragsstarke Geschäftsimmobilie mit Entwicklungspotential

Quelle: AfS, Winterthur

9

Immobilien Management als zentrales Element Mehrwert schaffen durch Devestition

Gründe für Verkauf: − Periphere Lage − Abbau Exposure Zürich-Nord − Kurzfristige Laufzeiten Mietverträge − Hohe Mieterfluktuation − Mietpreisdruck

10

Welche Risiken sichern wir ab?

11

Risiken für Immobilieninvestor Risiko Management eine Kernkompetenz von Schroders

12

−

Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen

−

Veränderung des Immobilienmarktes

−

Beschränkte Liquidität

−

Zinsentwicklung

−

Bewertung der Immobilien

−

Projektrisiken

−

Altlasten und Umweltrisiken

−

Rechtsänderungen

−

Etc.

Schroder Investment Risk Framework (SIRF)

Keine Immobilienkrise in der Schweiz feststellbar eher

ein Anlagenotstand daher

Anlagedisziplin wichtig

13

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Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Die Präsentation finden Sie unter http://www.immobilienbusiness.ch/events/

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Das nächste Immobiliengespräch

Immobilienprojektentwicklung Donnerstag, 28. Oktober 2010 Um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich.

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