IMMOSCÒPIA
07 Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya
OCT 2014 EDT: La marca API, un valor consolidat TXT: Habitatge i estat del benestar a Catalunya I Las 21 preguntas que siempre plantean los compradores extranjeros – y cómo contestarles I Preparar los inmuebles para la venta: práctica y éxitos del Home Staging en Catalunya I Els valors de la cooperació i la confiança en la gestió dels immobles I El repte de recuperar la ciutat, una gran oportunitat per al sector immobiliari I Las nuevas tenencias intermedias para acceder a la vivienda en Catalunya. Especial atención al rol de los agentes de la propiedad inmobiliaria
Í DX
La marca API, un valor consolidat 4 TXT: Habitatge i estat del benestar a Catalunya 26 TXT: Las 21 preguntas que siempre plantean los compradores extranjeros – y cómo contestarles 32 TXT: Preparar los inmuebles para la venta: práctica y éxitos del Home Staging en Catalunya 36 TXT: Els valors de la cooperació i la confiança en la gestió dels immobles 40 TXT: El repte de recuperar la ciutat, una gran oportunitat per al sector immobiliari 44 TXT: Las nuevas tenencias intermedias para acceder a la vivienda en Catalunya. Especial atención al rol de los agentes de la propiedad inmobiliaria 2 EDT:
FE D’ERRATES En el número 6 d’Immoscòpia es va publicar l’article “Som davant d’un canvi de cicle del sector immobiliari?” (pàg. 32 -37) sense indicar l’autoria del text per error. L’autor de l’article era Lluís Marsà, president de l’Associació de Promotors de Barcelona.
1
EDT
La marca API, un valor consolidat 2
C
ada cop té més reconeixement a la societat; cada
oportunitats de negoci al mateix temps que reduir costos
cop és més valorada pels propis professionals. La
operatius. Mai abans una mateixa plataforma havia unit
marca API es fa gran i el nostre col·lectiu amb
tants i tan variats serveis pensats i dirigits exclusivament
ella. I per això enteniem que calia comptar amb la nos-
per als professionals immobiliaris.
tra pròpia plataforma de comunicació. Des d’aquesta plataforma, els nostres agents tenen accés Quan vam iniciar l’aventura d’Immoscòpia, fa dos anys,
a serveis imprescindibles per a la gestió diària de les
no ens podíem imaginar que es convertiria tan ràpida-
seves agències i, el que és més important, poden millo-
ment en aquell espai de reflexió del sector immobiliari
rar i professionalitzar els serveis que ofereixen als seus
que desitjàvem i que necessitàvem per a la nostra rein-
clients.
venció professional. En definitiva, això és el que us volia dir, hem volgut A hores d’ara, Immoscòpia és més que una revista, més
posicionar-nos clarament com a líders del mercat immo-
que una jornada anual. Més enllà de la inevitable plu-
biliari. Aquí us he citat exemples. A les vostres mans, en
ja d’idees que ha animat les pàgines d’aquesta revista
teniu un altre. Immoscòpia és i serà la plataforma des de
durant aquests dos anys, podem afirmar rotundament
la qual fer sentir la nostra, la vostra veu.
que a Immoscòpia debatem amb un únic objectiu: avançar solucions concretes viables que ajudin l’Administració pública, els professionals i el sector privat a assolir
JOAN OLLÉ President
aquell “repte fascinant” del que parlàvem al primer editorial de la revista i que no és altre que aconseguir un sector eficient. El col·lectiu d’API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya és, sens dubte, el més representatiu de la professió a tot Catalunya. Per aquest motiu, gran part de la seva tasca s’ha centrat en les relacions amb diverses institucions, de l’àmbit públic i privat, amb l’objectiu d’establir sinergies i amb el repte a l’horitzó de dignificar i augmentar el reconeixement social de la professió. Hem volgut ser capdavanters en la creació d’eines específiques per a l’agent immobiliari, en especial amb la creació d’un dels projectes estratègicament més importants del col·lectiu: Tecnoapi, destinat a millorar la rendibilitat i les oportunitats de negoci dels nostres membres. Tecnoapi és indubtablement una plataforma professional de serveis per als agents immobiliaris pionera a tot l’estat espanyol i que dóna resposta a totes les necessitats dels professionals, permetent-los ampliar les seves
3
TX T
L’habitatge juga un paper decisiu en la determinació de les desigualtats. A Catalunya, cal focalitzar la política d’habitatge sobre el preu/cost de l’habitatge i el seu necessari equilibri amb els ingressos de les llars, per tal d’evitar els risc d’exclusió social.
HABITATGE I ESTAT DEL BENESTAR A CATALUNYA1
4
Article publicat a la Revista Econòmica de Catalunya, num, 69, juliol 2014
CARME TRILLA I BELLART2 Economista
1. MARC GENERAL DE REFLEXIÓ SOBRE LES CAUSES ESTRUCTURALS QUE DIFICULTEN GARANTIR EL DRET A L’HABITATGE EN EL SEGLE XXI
tar un canvi radical en el nostre país
nacionals i Espanya hagi completat el
l’any 1997. Des d’aleshores s’han capgi-
seu reajustament del sector, els bancs
rat els esquemes dins dels quals estàvem
tornaran a oferir crèdit a promotors i
acostumats a treballar i han quedat sen-
llars per l’habitatge.
se contingut i sense sentit molts dels ins-
• Els bancs han descobert que el crèdit
truments que eren la base de la política
a les llars és una de les seves raons de
d’habitatge a casa nostra.
ser i és l’activitat que voldran recupe-
“L’OCDE admet que la càrrega de la crisi
rar de forma immediata. Res a veure
ha recaigut sobre les capes més pobres de
Com a resultat d’això, entrats en la fase
amb la inexistència de crèdit per a la
la població. I, concretament estima que el
de crisi, hem d’entendre que no ens
promoció i compra d’habitatges del
10% més pobre ha vist disminuir els seus
trobem avui només davant d’una varia-
període 1950-1980, que només es sal-
ingressos anuals a un ritme mitjà del 14%,
ció conjuntural respecte de la qual ens
vava amb el paper protagonista de la
entre el 2007 i el 2010, i ha perdut un terç
haguem de limitar a aplicar receptes
banca pública i de les caixes d’estalvis.
dels seus ingressos en aquests anys. Men-
pal·liatives i esperar el retorn a la “nor-
• Els tipus d’interès dels préstecs seguei-
tre que l’ 1% més ric només experimenta-
malitat”, sinó que assistim a un canvi
xen baixos i no es veu un horitzó de
va una pèrdua de l’1% anual. L’any 2010,
profund -que pot acabar essent estruc-
pujada que s’assembli de cap manera
els ingressos mitjans del 10% més ric de
tural -, de la forma d’operar del mercat
a l’elevadíssim cost financer que havia
la societat espanyola eren 13 vegades més
de l’habitatge:
de suportar el nostre sector fins a mit-
elevats que els del 10% més pobre, quan
jans dels anys 90.
la mitjana de l’OCDE està en 9,4 vegades.
• Ja no necessitem construccions massi-
• El patrimoni financer net de les famí-
Tenim una bomba de rellotgeria i s’ha de
ves d’habitatges per atendre demandes
lies és el més alt de tota la història i
desactivar amb urgència, però qui i com?.”3
concentrades en el temps i sobtades,
això pot començar a generar un “efec-
com les dels anys 60 i 70.
te riquesa” que indueixi novament al
Quin paper juga l’habitatge en tot el
• No hi ha manca d’oferta, ans al con-
desenvolupament d’aquesta situació? Te-
trari, comptem avui amb la sobrepro-
• Disposem de sòl amb planejament per
nim elements per pensar que l’habitatge
ducció d’habitatges del període 97-
fer front a una represa de la demanda
és rellevant en la determinació d’aques-
2007, molta encara no col·locada al
suficient per a més de 40 anys.5
tes diferències? Es pot, des del sector de
seu destí final que és la residència de
l’habitatge, contribuir a redreçar la situ-
persones.
consum i a la demanda d’habitatge.4
• El creixement demogràfic per la via immigratòria s’ha aturat i les previsi-
ació? I a evitar la seva reproducció en
• Les dificultats i restriccions de finan-
ons són pessimistes en aquest sentit,
el futur? És el propòsit d’aquest article
çament actuals seran transitòries.
molt vinculades a la recuperació eco-
demostrar que sí, que l’habitatge està ju-
Quan Europa culmini la seva estratè-
nòmica i al tipus d’activitat a la que el
gant un paper decisiu en la determinació
gia de control dels sistemes financers
país dediqui les seves energies.
de les desigualtats, no només actuals, sinó també en les que es van començar a gestar durant el boom immobiliari. I també que sí, que s’haurien d’establir mecanismes per evitar la reproducció d’aquestes circumstàncies en el futur. El sector de l’habitatge i, en conseqüència, la política d’habitatge va experimen-
5
TX T
I, no obstant aquest seguit de condicionants, exògens, que jugarien en sentit positiu, de plantejar menors exigències sobre la política d’habitatge, constaten que no estem atenent el dret a l’habitatge per a una molt bona part de la població:
La única variable que juga en contra de la capacitat de les llars a poder accedir o a poder mantenir-se en el seu habitatge digne no és altra que el preu.
• Els desnonaments i execucions hipotecàries segueixen i seguiran existint encara, mentre no es recuperi l’ocupació. • Els salaris segueixen baixant.
del problema -que caracteritzen tant
da dels costos d’obtenció, escapa a tot
• La taxa d’atur segueix creixent.
l’etapa actual com, paradoxalment tam-
control i augmenta el compromís finan-
• Els joves segueixen no podent eman-
bé, l’etapa del boom immobiliari. Des-
cer i el risc d’endeutament de les llars
cartades totes les altres, podríem afirmar
fins més enllà del que es pot considerar
• Seguim constatant el fenomen del
cipar-se.
que la única i veritable variable que juga
raonable al llarg de la vida –com estem
reagrupament de llars en habitatges
en contra de la capacitat de les llars a
veient en la fase actual de caiguda d’in-
compartits.
poder accedir o a poder mantenir-se en
gressos i pèrdua de solvència.
• Creix el risc de pobresa i d’exclusió social per causa de l’habitatge. • Creix de forma alarmant la desigualtat.
el seu habitatge digne –de compra o de lloguer- no és altra que el preu. El preu
Caldrà cercar amb quins elements es-
de l’habitatge versus els ingressos de
tructurals del sistema d’habitatge poden
les llars, heus aquí la gran preocupació
comptar a favor i amb quins en contra,
Estem desorientats; els instruments
que plana a casa nostra però també a la
els responsables públics, per fer front a
antics no ens són útils, no s’adapten a les
majoria de països europeus, tal com ens
la contradicció que suposa haver de fer
noves realitats. No sabem diagnosticar
ho demostra la molta literatura que està
possible el dret a l’habitatge per al con-
bé els problemes i se’ns fa difícil disse-
generant aquest tema i a la que dedica
junt de les llars, davant un mercat lliure
nyar camins cap al futur que, no només
especial atenció la Unió Europea. El preu
de l’habitatge gairebé omnipresent i ine-
donin solució als greus problemes im-
de l’habitatge traduït en cost per les llars
quitatiu, amb llibertat de preus i preus
mediats, sinó que enfoquin amb intel·li-
com a font de desigualtat i de desequili-
amb comportament especulatiu. Amb
gència i realisme el que ha de ser a casa
bri social dins l’estat del benestar.
quines fortaleses compta el sistema que
nostra la garantia del dret a l’habitatge de forma estable en el temps.
poden coadjuvar a la consecució de l’obPerò, no és fàcil abordar la complexitat
jectiu del dret a l’habitatge, i que caldrà
de l’ajust entre ingressos de les llars i
potenciar en el futur; i quines febleses
És per aquest motiu que cal entrete-
cost de l’habitatge, immersos com estem,
del sistema actuen o bé exagerant la pro-
nir-nos en esbrinar les raons profundes
a Catalunya, en un sistema de mercat
blemàtica, o bé no essent prou efectives,
lliure gairebé omnipresent. Mercat lliu-
i que caldrà imperativament redreçar,
re de la producció d’habitatges i mercat
dintre d’un esquema d’estat del benestar.
lliure del finançament, per tant, mercat lliure de preus. El preu de l’habitatge, determinant-se -com s’ha demostrat
2. COST DE L’HABITATGE I RISC DE POBRESA I D’EXCLUSIÓ SOCIAL
durant tota la bombolla immobiliària i 6
encara ara- per un mecanisme de rao-
“En molts països de la UE l’habitatge re-
nament especulatiu i no com a deriva-
presenta la proporció més gran de la ri-
H ABITAT GE I E S TAT DE L BE N E S TAR A C ATAL UN YA
50 40 30
tari més estrictes i doloroses. El cost de
20
l’habitatge, lloguer o retorn d’un préstec o hipoteca, és un dels pesos més feixucs
10
que suporta la gran majoria de les llars a Europa. Analitzem en aquest apartat
0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2.1 Cost de l’habitatge en relació als ingressos del total de llars (% 2005– % 2012)
2011
2012
com aquesta component juga en les situacions de precarietat i de risc social.
España EU-15
Se’ns obren tres vies d’anàlisi de la in-
Font: EU-SILC
cidència que té el cost de l’habitatge en la vida de les llars, i que són tractades a bastament en tota la literatura europea
50
actual sobre el tema: 1) La relació directa entre el cost de l’habitatge i els in-
40
gressos regulars de la llar. 2) La taxa de sobrecost de l’habitatge: percentatge de
30
població que viu en llars en les que els costos totals d’habitatge representen més
20
del 40% dels ingressos disponibles. 3) La incidència que té el cost de l’habitatge
10
en la taxa de pobresa. D’acord amb totes elles la situació de les llars espanyoles i
0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2.1 Cost de l’habitatge en relació als ingressos de llars per sota el llindar de la pobresa (% 2005– % 2012)
2011
2012
España EU-15
catalanes és especialment delicada si se la compara amb els països de l’entorn europeu.
2.1 Cost de l’habitatge i ingressos de les llars
Font: EU-SILC
La relació directa entre el cost de l’habiquesa de les llars i en la majoria de països
construcció, molts dels quals de persones
tatge7 i els ingressos regulars de la llar
els preus dels habitatges han pujat més
amb poca formació i de treballadors im-
s’estudia a partir d’enquestes de condi-
ràpidament que els salaris. El deute hi-
migrats.”
cions de vida a una mostra de llars que
6
potecari també ha pujat notablement en
resulten representatives del conjunt de la
relació als ingressos de les llars. La reces-
Així s’expressava ja l’any 2009 la Co-
sió està incrementant el nombre de perso-
missió Europea en la seva anàlisi de la
nes incapaces de fer front al pagament de
situació social a Europa. Des d’alesho-
les hipoteques o dels lloguers, i també el
res i fins entrat el 2014 (és a dir, durant
nombre de desnonaments i pèrdues d’habi-
cinc anys més), les coses no han deixat
tatge. L’explosió de la bombolla del mercat
d’empitjorar en la major part dels països,
immobiliari ha provocat àmplies pèrdues
molt especialment en els que han aplicat
de llocs de treball en la indústria de la
mesures d’austeritat i d’ajust pressupos-
7
TX T
50 40 30
població, i, per tant, abasta totes les llars
20
i ens dóna valors globals8. La relació entre cost i ingressos ens permet fer com-
10
paracions interterritorials o intertemporals que donen llum a les dificultats econòmiques comparatives que poden tenir llars d’ingressos i composició familiar semblants, per causa de l’habitatge. El cost d’habitatge respecte dels ingressos que suporta la mitjana de llars espanyoles ha augmentat de forma considerable des de l’any 2005 fins al 2012,
0 ia
l Ità
l a a a s a nit ndi uga ustria ne U orueg pany EU15 èlgica uècia taluny Baixo nça S Fra Finlà Port À B P. N Es Ca Reg
2.2. Cost de l’habitatge en relació als ingressos de les llars, comparat a diversos països europeus. 2012 (%)
Conjunt de llars Sota llindar pobresa Sobre llindar pobresa
Font: EU-SILC.2012 i elaboració pròpia a partir de les microdades de l’Enquesta de Condicions de Vida 2012 per Catalunya. Idescat/INE.
passant del 14% al 22%. (gràfic 2.1). Moviment contrari al de la mitjana europea (EU-15), que s’ha anat moderant,
vien de suportar uns del 41,5% (gairebé
menys recursos compten amb sistemes
des del 24,4% al 22%.Comprovem en
20 punts percentuals per sobre). En el
d’ajut al pagament de l’habitatge que
aquests dos gràfics comparatius(2.1) el
cas d’Espanya, el salt és més accentuat,
contribueixen a esmorteir-ne la incidèn-
què a nivell europeu reconeix la mateixa
passant del 22% per al conjunt de la po-
cia en els ingressos, i, sobretot a evitar
UE, quan diu en el seu informe “Income
blació, al 44,1% per a les llars per sota
que superin el llindar de sobrecost, que
and Living Conditions in Europe” que “la
del llindar de pobresa (22 punts percen-
com veurem més endavant, és un dels
càrrega dels costos en relació a la renda
tuals de diferència). I, pel que fa a Cata-
indicadors més clars d’exclusió social a
disponible de les llars és més gran per a
lunya, el mateix 2012, els costos mitjans
Europa, especialment per a les llars amb
les que compten amb ingressos baixos. I,
van ser encara més elevats que els d’Es-
ingressos més baixos.
per tant, quan es tenen en compte els cos-
panya: del 24%, per al conjunt de llars,
tos de l’habitatge, la bretxa en la capacitat
i del 46% per a les llars per sota del
Una altra forma d’aproximació a la dife-
de consum es fa encara més gran entre la
llindar de pobresa (gràfic 2.2). Aquesta
rent incidència dels costos de l’habitatge
població en risc de pobresa i la població
diferència és un primer indicador clar
segons tipus de llars és la que ens dóna
més ben situada”.
d’un major risc de situacions d’exclusió
la distinció segons el règim de tinença
social, tant a Espanya com a Catalunya,
dels habitatges. Observem en aquest
per causa de l’habitatge.
sentit, amb dades tant de Catalunya com
9
Efectivament, front a uns costos de l’habitatge del conjunt de la població de la
d’Espanya –gràfic 2.3- que la càrrega
UE-15, del 22%, les llars per sota del
En molts països europeus amb costos
més elevada dels costos en la relació a
llindar de pobresa (vegeu nota 11) n’ha-
elevats de l’habitatge, les llars amb
la renda disponible de les llars és la que suporten les que viuen en habitatges de lloguer a preu de mercat, molt per sobre de la mitjana, i força per sobre de les que paguen un préstec o una hipoteca, que són les que la majoria situaria en el punt més elevat de costos. Veiem com, en efecte, a Catalunya, del cost mitjà del
8
24%, (22%, a Espanya) passem al 26%
H ABITAT GE I E S TAT DE L BE N E S TAR A C ATAL UN YA
50 40 30
de subministraments però no al servei
20
de l’habitatge. 10
El major pes del cost de l’habitatge suportat per les llars llogateres coincideix
0 Total
Hipoteca
Lloguer
2.3. Cost de l’habitatge en relació als ingressos de les llars, segons règim de tinença de l’habitatge. Espanya i Catalunya. 2012 (% 2005– % 2012)
totalment amb el fet que hem vist del major pes del cost de l’habitatge en les
España
llars situades per sota del llindar de po-
Catalunya
bresa, ja que com mostra el gràfic 2.4, la gran majoria de llars que paguen per l’habitatge i que tenen ingressos baixos
Font: elaboració a partir de les microdades de l’Enquesta de Condicions de Vida2012. Idescat/INE.
(en els primers decils de renda), són, justament llogateres: la tinença d’habitatges en règim de lloguer segueix un perfil
100
descendent a mesura que augmenta el nivell de renda de les llars catalanes. De
80
prop del 80% en el primer decil de renda 60
baixen fins al 14% en el decil novè.
40
2.2 Taxa de sobrecost de l’habitatge
20
La segona via d’anàlisi de la incidència que el cost de l’habitatge té en la vida de les llars és una derivada de l’anterior,
0 1
2
3
4
5
6
2.4. Distribució del règim de tinença, segons decils de renda de les llars que paguen per l’habitatge. Catalunya. 2012
7
8
9
10
Propietaris Llogaters
en forma de taxa: la taxa de sobrecost de l’habitatge; la Comissió Europea la defineix com el percentatge de població que viu en llars en les que els costos totals d’habitatge (nets de subsidis
(% 2005– % 2012)
d’habitatge) representen més del 40%
Font: elaboració a partir de les microdades de l’Enquesta de Condicions de Vida2012. Idescat/INE.
dels ingressos disponibles (nets de subsidis d’habitatge) 10. Aquest és un indicador de la màxima importància per comprendre no només les diferències
per als compradors que paguen hipoteca
que tant a Catalunya, com a Espanya, és
(25%, a Espanya), i ens enfilem fins al
molt important el nombre de llars pro-
47% per als llogaters (45%, a Espanya).
pietàries que ja tenen l’habitatge totalment pagat (com veurem amb més detall
Per entendre que el cost mitjà que su-
en l’apartat 3 d’aquest article). Aquestes
porten el conjunt de les llars sigui més
llars contribueixen, òbviament, a fer bai-
baix que el de les llars llogateres o com-
xar els valors mitjans, ja que només han
pradores que paguen, cal tenir present
de fer front a les despeses de consums
9
TX T
interterritorials o intertemporals –que
panya es situava en el 12,1%, (i en el
més del 40% dels seus ingressos dispo-
també- sinó per poder dimensionar el
14,3%, el 2012), lleugerament per sobre
nibles en habitatge; suporta el sobrecost
nombre de llars que “pateixen amb ex-
de la mitjana europea, i molt per sobre
de l’habitatge més alt d’Europa. Si apli-
cés” per causa de l’habitatge. Aquest in-
de països com Finlàndia (4,4%), França
quéssim la ràtio d’Espanya a Catalunya,
dicador, no obstant això, no està exempt
(5,3%) o Suècia (7,9%). Per Catalunya,
podríem afirmar que prop de 300.000
de consideracions que en relativitzen la
Jordi Bosch situa la taxa de sobrecost de
llars llogateres de Catalunya (prop de
lectura; ja que en termes estrictament
l’habitatge del 2011, en el 16,2%.
850.000 persones) suporten sobrecost
12
de “llibertat del consumidor” es podria
pel seu habitatge.
interpretar que una taxa de sobrecost de
Novament, i també des d’aquesta pers-
l’habitatge pot ser deguda a una prefe-
pectiva, observem en el mateix gràfic
També és interessant analitzar el sobre-
rència per un habitatge de més qualitat,
com es produeix una gran desproporció
cost, no només per règim de tinença,
de més superfície, de millor ubicació, o
en el sobrecost de l’habitatge segons
sinó en funció d’altres variables com
de millors prestacions; evidentment, en
que considerem la població que viu en
edat o nivell de renda (gràfic 2.6). Si
aquests supòsits no podríem fer una in-
habitatges amb hipoteca o la que viu
comparem les dades d’Espanya amb la
terpretació en termes de sofriment, sinó,
en habitatges de lloguer de mercat (el
mitjana de la UE-15, detectem que les
justament al contrari, de benestar i luxe.
99% de les llars espanyoles en lloguer).
llars del primer quintil d’ingressos pa-
El cert és, però, que la majoria d’estudis
Des d’aquest punt de vista, les taxes per
teixen un sobrecost molt superior a la
europeus d’aquest tema apunten com a
Espanya són respectivament del 14,4%,
mitjana, en la majoria de països, però
principal variable explicativa del sobre-
i 47,8% (15% i 50,4%, en el 2012), la
encara més elevat en l’àmbit espanyol: el
cost no la preferència del consumidor
més elevada de tots els països europeus,
52% de les llars d’aquest quintil (gaire-
per productes de major estàndard, sinó
llevat d’Eslovènia i Luxemburg. És a dir
bé coincidint amb el percentatge de llars
les diferències dels mercats immobiliaris
que l’any 2012, el 50,4% de la població
llogateres) tenen costos superiors al 40%
i, per tant, les diferències de preus per
espanyola que viu en lloguer despesa
dels seus ingressos, davant el 35% mitjà
a productes idèntics o semblants.11 La taxa de sobrecost és un indicador d’intensitat que ens permet anar més enllà
50
de les mitjanes de cost vistes en l’apartat anterior.
40
Segons la Comissió Europea, l’any 2012,
30
l’11,1% de la població de la UE-15 vivia en llars que gastaven més del 40% dels
20
seus ingressos disponibles en habitatge (gràfic 2.5). La taxa corresponent a Es-
10 0 Finlàndia França
Suècia
Itàlia
Bèlgica
2.5. Taxa de sobrecost de l’habitatge comparada a diversos països europeus. 2011 (%) 10
Font: EU-SILC. 2011
EU-15
Espanya
Països Baixos
Total població Hipoteca o préstec Lloguer preu mercat
Regne Unit
H ABITAT GE I E S TAT DE L BE N E S TAR A C ATAL UN YA
La gran majoria de llars que paguen per l’habitatge i que tenen ingressos baixos (en els primers decils de renda), són justament llogateres.
ja tenen el seu habitatge de compra totalment pagat, o bé viuen en habitatges de lloguer de rendes antigues.
2.3 Cost de l’habitatge i taxa de pobresa Finalment, la tercera via d’anàlisi de com el cost de l’habitatge afecta la vida de les llars és la incidència que té el cost
europeu. Per Catalunya, la taxa d’aquest
Un tret que crida l’atenció en sentit
de l’habitatge en la taxa de pobresa.13 És
quintil seria del 57,1% (vegeu nota 12).
contrari als comentats anteriorment és
a dir fins a quin punt el risc de pobresa
I, especialment rellevant és la compara-
la significativament més baixa pressió
es veu alterat si es tenen en compte ex-
ció entre les llars que estan per sobre o
del cost de l’habitatge en les persones
plícitament els costos de l’habitatge. O,
per sota del llindar de pobresa. A Europa
de més de 65 anys a Espanya, comparat
dit d’una altra manera, fins a quin punt
el contrast és del 6,4% al 39%, però a
amb la mitjana europea: 3,7% contra
els costos excessius d’habitatge poden
Espanya, la bretxa és encara més con-
9,3%. Novament hem buscar com a ele-
portar i porten les llars a situació de
siderable, del 4,7% al 48%. Heus aquí
ment explicatiu d’aquesta diferència el
pobresa i exclusió social. Si partim del
un segon indicador alarmant d’exclusió
fet que a Espanya és molt més elevada
principi que el cost de l’habitatge és, en
social.
la proporció de persones grans que, o bé
una àmplia mesura, una despesa inevita-
60 50 40 30 20 10 0 1r 2n 3r quintil quintil quintil
4t 5è quintil quintil
Total
Lloguer Lloguer Propietari Propietari preu preu habitatge amb subsidiat o mercat pagat hipoteca gratuït
2.6. Taxa de sobrecost de l’habitatge comparada entre Espanya i la UE-15, segons diversos punts de vista: edat, llindar de pobresa, règim de tinença, i nivell d’ingressos. 2012 (miles) Font: EU-SILC.2012
> 60% < 60% mitjana mitjana renda renda equivalit. equivalit.
65 anys i més
EU15 Espanya
11
TX T
50 40 30
ble, semblaria lògic que, per determinar
20
la taxa de pobresa relativa d’un país, la renda disponible de les llars es conside-
10
rés després de la deducció de les despeses d’habitatge. Però, la gran majoria
0
d’anàlisis de la pobresa no incorporen aquesta transcendental variable, amb la qual cosa resta oculta una realitat que
it a l a nya tàlia rtuga U-15 ne Un lgica stria ança ècia làndi amarc aixos cia I E Grè Espa Su Fr Àu Bè Po P.B Fin Din Reg
compte aquesta important component
2.7. Taxa de risc de pobresa amb o sense cost de l’habitatge, comparada a diversos països europeus. 2012 (miles)
de la despesa de les llars – els costos de
Font: EU-SILC.2012
ha adquirit cada cop més importància en l’entorn europeu. Si tinguéssim en
Sense deducció Amb deducció
l’habitatge- i la consideréssim com a reductora dels ingressos nets, veuríem com es redueix notablement la capacitat de consum neta i com la taxa de pobresa empitjora, degut, sobretot al fet que per a la població amb ingressos més baixos, els costos de l’habitatge suposen, com a mitjana, la proporció més elevada de la seva renda disponible. Tal com diu l’estudi “The social situation in the European Union”, “la recessió i la caiguda de l’ocupació i els ingressos que ha provocat en la seva estela també signi-
50 40 30 20 10 0
l a ia os marca tria gne nça EU15 nlànd ortuga rècia uècia Itàlia èlgica pany aix ReUnit Fra G S B Àus P P.B Dina Es Fi
fica que un nombre creixent de persones són ara incapaces de pagar el seu préstec hipotecari o el seu lloguer. Embargaments i desnonaments podien agreujar el fenomen de la manca d’habitatge, tot i que això depèn en gran mesura de l’ajut
2.8. Taxa de risc de pobresa segons règim de tinença, comparada a diversos països europeus. 2012 (miles) Font: EU-SILC.2012
que reben les persones interessades de familiars o d’amics, i del recolzament de les autoritats públiques i organitzacions benvolents. El risc de pobresa es fa més
taxa de pobresa de la mitjana de la UE-
gran quan els costos de l’habitatge es de-
15 augmenta del 16,8% al 31,9% si es
dueixen dels ingressos”.
té en compte el cost de l’habitatge per
14
determinar els ingressos nets, i la taxa El gràfic 2.7 mostra els resultats obtin-
espanyola, puja del 22,2%, al 33,6%(la
guts després de fer aquest exer-
més elevada dels països considerats, des-
cici i veiem com, l’any 2012, la
prés de Gràcia).
12
General Llogaters Propietaris
Ara més que mai, necessites un expert que et faci costat en la compra, venda o lloguer d’un immoble. www.api.cat El portal professional més important de Catalunya Oferta immobiliària amb la garantia d’un col·lectiu professional amb més de 60 anys d’experiència en el sector i amb més de 2.000 membres a tot Catalunya.
13
TX T
100 80 60
També resulta il·lustratiu veure com va-
40
ria la taxa de pobresa segons el règim de tinença de l’habitatge, cosa que ens con-
20
dueix novament a veure l’extrema fragilitat de les llars llogateres espanyoles
0
(gràfic 2.8). la mitjana EU-15, passa del 16,8% al 27% per a les llars llogateres, i en el cas d’Espanya, passa del 22,2%,
3.1. Població, segons règim de tinença de l’habitatge. 2011 (%)
al 39,2%. El nivell manifestament més greu de tota la Unió europea dels 15. pobresa de les llars catalans, que és del teres en el 40%.
3. RÈGIM DE TINENÇA DE L’HABITATGE I DESIGUALTAT SOCIAL “En resposta a la crisi, un cert nombre de països europeus han decidit invertir i donar suport a la producció d’habitatges socials per tal d’afavorir el creixement del sector de la construcció. Aquestes mesures han estat de curta durada i s’han eclipsat
Sense deducció Amb deducció
Font: Eurostat 2010, per Espanya i Catalunya, Cens de Població i Habitatge 2011, INE. Per Espanya i Catalunya, els “Propietaris” inclouen“Habitatge propi per herència o donació” i els Llogaters inclouen els que paguen “Lloguer de mercat”, els de “Lloguer o cedits a preu baix” i els Altres”.
I, segons els nostres càlculs, la taxa de 20,1%, passaria, es situaria per les lloga-
it a l a nya tàlia rtuga U-15 ne Un lgica stria ança ècia làndi amarc aixos cia I E Grè Espa Su Fr Àu Bè Po P.B Fin Din Reg
100 80 60 40 20 0
l a ia os marca tria gne nça EU15 nlànd ortuga rècia uècia Itàlia èlgica pany aix ReUnit Fra G S B Àus P P.B Dina Es Fi
per un paisatge polític dominat pels programes d’austeritat. L’habitatge social és avui considerat com un estabilitzador econòmic molt important. L’estabilitat del mercat de l’habitatge ha de crear les condicions que permetin a tots els ciutadans
3.2. Evolució del règim de propietat a Europa 1960-2011 (miles) Font: Eurostat 2010, per Espanya i Catalunya, Cens de Població i Habitatge 2011, INE. Per Espanya i Catalunya, la columna “Propietari ocupant amb habitatge pagat”, inclou l’Habitatge propi per herència o donació. Per anys anteriors, Trilla, C. “La política d’habitatge en una perspectiva europea comparada”. Col·lecció Estudis Socials. Nº 9. Fundació La Caixa, 2001.
General Llogaters Propietaris
trobar una resposta apropiada a les seves necessitats.”15
14
Un dels aspectes que diferencia el nos-
com aquest, perquè precisament, el di-
tre sistema d’habitatge del dels països
ferent sistema de tinença de l’habitatge
del nostre entorn és el repartiment de la
ens explica en molt bona mesura la fra-
població segons el règim de tinença. És
gilitat de la nostra societat en els mo-
aquest un tema que des de fa uns anys
ments de crisi i de separació entre cost
s’ha anat explicant i detallant en estu-
de l’habitatge i ingressos de les llars.
dis, articles i conferències i, per tant,
Analitzarem doncs, aquest aspecte di-
ha passat a ser “conegut”. No obstant
ferencial, anant però més enllà de la
això, convé fer-hi esment en un article
simple descripció de les diferències per
H ABITAT GE I E S TAT DE L BE N E S TAR A C ATAL UN YA
Catalunya i Espanya figuren entre els països amb més propietaris amb l’habitatge totalment pagat: 40% i 46%, respectivament.
sospesar l’esforç de les llars per fer front a l’habitatge. En tractar-se de propietaris dels habitatges que ho van començar a ser molts anys abans, el percentatge de llars amb l’habitatge totalment pagat és dels més elevats de la UE-15. Observem en el gràfic 3.3 com Catalunya i Espanya figuren entre els països amb més propietaris amb l’habitatge totalment pagat: 40% i 46%, respectivament. No-
endinsar-nos, sobretot, en dos aspectes
ode, és degut, sobre tot als canvis en-
més superats per Itàlia i Portugal i, a
que juguen un paper clau i contradic-
registrats en països com Alemanya (del
una distància molt gran, del Regne Unit
tori en la interpretació del què ens està
38% al 57%), els Països Baixos (del 48%
(26,5%), o dels Països Baixos (8,5%).
passant. D’una banda, ens entretindrem
al 67%), o Dinamarca (del 55% al 67%).
en el paper de la part de la societat que
El Regne Unit ja havia fet el salt més im-
Si a aquesta component li afegim la me-
és propietària del seu habitatge i el té
portant en aquest sentit entre els anys
nor proporció que tenim de persones
totalment pagat16, i d’altra banda, en el
80 i 2000 (en passar del 50% al 65%).
llogateres, entendrem fàcilment que tant Catalunya com Espanya estiguin
rol insuficient que juga l’habitatge de lloguer social.
3.1 Paper del règim de propietat dins l’estat del benestar
Les polítiques empreses a tots els països
entre els països amb menor quantitat de
per fomentar l’accés a la propietat, so-
llars que paguen pel seu habitatge. Ens
bretot dels antics ocupants de parcs so-
ho indica el gràfic 3.4: 55,7% i 48,7%,
cials (estatals o municipals) de lloguer,
respectivament, cosa que contrasta for-
juntament amb les bombolles de crèdit
tament amb el 91% dels Països Baixos, o
És sabut que la distribució del parc de
per la compra han potenciat aquests pro-
el 85% de Dinamarca i Suècia.
primeres residències ens indica el decan-
cessos que, com ja s’havia pronosticat
tament de la població espanyola i catala-
des de finals dels anys 90, ens anirien
Convé no menysprear aquesta informa-
na cap a la propietat. Veiem en el gràfic
fent més semblants, farien convergir cap
ció quan es vol entendre i interpretar el
3.1 com, en efecte, l’any 2011, el percen-
a patrons més propietaristes del tipus del
grau de resistència de la població de Ca-
tatge de propietaris ocupants dels seus
països del sud, als països del centre i del
talunya o d’Espanya per suportar els en-
habitatges arribava a Espanya al 79%
nord d’Europa. (gràfic 3.2).
vits de la crisi. Com hem vist en l’apartat
del total. En el cas de Catalunya el per-
2 d’aquest article, l’agreujament del risc
centatge és menor, de l’ordre del 74,3%
Dins d’aquest procés cap a la “propieta-
de pobresa i d’exclusió social per causa
i molt proper a la mitjana del 70,4%, de
rització”, Espanya i Catalunya compten
del cost de l’habitatge és molt significa-
la Unió Europea dels 15. Convé asse-
amb un avantatge relatiu, a l’hora de
tiu a casa nostra però deixa la seva em-
nyalar que la mitjana europea ha anat augmentant en els darrers deu anys; ja que segons les mateixes fonts d’Eurostat, l’any 2001, la mitjana de propietaris era del 61%. Aquest increment de més de 9 punts, que suposa de l’ordre de 45 milions de persones que han passat a ser propietàries en la UE-15 en aquest perí-
15
TX T
60 40 20
premta, sobre tot, en les llars que estan pagant l’habitatge, sigui de lloguer, o
0
al ya nya -15 tug span alu EU Por E Cat
ia
d’hipoteques recents.
l Ità
Així, de la mateixa manera que és avui
a
nç Fra
it a s ia Un arc cia tria èlgica lànd ixo ne Suè Dinam P.Ba Àus B Fin Reg
3.3. Propietaris amb l’habitatge pagat (%)
acceptat el paper amortidor dels efectes de la crisi que juga l’estructura familia-
% sobre el total de població
Font: Eurostat 2010, per Espanya i Catalunya, Cens de Població i Habitatge 2011, INE. Per Espanya i Catalunya, els “Propietaris” inclouen“l’Habitatge propi per herència o donació”.
rista del nostre país -és a dir que el coixí econòmic i de suport afectiu de la família està cobrint en molt bona mesura les
120
mancances del sector públic per atendre les necessitats i els drets més bàsics de
100
la població -, així també, el percentatge important de llars amb l’habitatge pagat
80
contribueix a fer més lleugera la incidència de l’atur, per a les pròpies llars que hi
60
viuen i per a aquelles, vinculades a elles per llaços de parentiu, que es troben en
40
situació d’haver de deixar el seu habitatge per no poder fer front al cost, o bé ja
20
l’han perdut. 0
s
ixo
I convé no menystenir aquesta informa-
a P.B
ció, tampoc, de cara al futur; sobretot quan s’està instal·lant com a “pensament
a ia nit a arc cia tria rança e U nlànd èlgic am Suè Regn F Àus B Fi Din
3.4. Població que paga per l’habitatge (%)
únic” la idea que la fórmula que hauria de ser considerada òptima per a l’allot-
EU
-15
ya
lun
a Cat
a al lia any ortug Ità P
Esp
% sobre el total de població
Font: Eurostat 2010, per Espanya i Catalunya, Cens de Població i Habitatge 2011, INE. Per Espanya i Catalunya, els “Propietaris” inclouen“l’Habitatge propi per herència o donació”.
jament de la població és el lloguer. Com tots els maniqueismes, també el que s’ha establert entre propietat i lloguer, és perillós per reduccionista i simplis-
150
ta i, per tant, mancat de connexió amb la complexa realitat en la que vivim. I,
100 50 0
a s ia nit ya a urg al a a rca a a lun spany xemb ortug Itàlia èlgic rland EU-15 gne U uèci nlànd ranç ama ustri .Baixo S F I À B P P E Fi Din Re Lu
a Cat
3.5. El parc de lloguer social comparat a Europa (Milers d’Habitatges) 16
Font: Eurostat. 2010.
Habitatges de lloguer social
H ABITAT GE I E S TAT DE L BE N E S TAR A C ATAL UN YA
El percentatge important de llars amb l’habitatge pagat contribueix a fer més lleugera la incidència de l’atur.
Per actuar sobre el cost de lloguer - laminades les lleis d’arrendaments urbans protectores dels llogaters, que vigilaven pels preus i evitaven que la inflació immobiliària fragilitzés les economies familiars-, les administracions públiques gairebé només poden comptar avui amb el potent instrument que suposen els
en aquest sentit, pronunciar-nos d’una
està contribuint a mantenir la capacitat
parcs públics de lloguer i els parcs soci-
forma unívoca cap a una o altra forma
econòmica i la solvència de la resta de
als, convinguts amb entitats sense ànim
d’allotjament és d’una banda negar el
llars, per a les quals, el dret a l’habitat-
de lucre que accepten el repte de proveir
dret a la lliure elecció dels ciutadans, i
ge és una preocupació diària, bé sigui
d’habitatge assequible a la població amb
de l’altra, suposa ignorar els avantatges
per raó de cost excessiu, bé per raó de
ingressos més baixos.
comparatius que cada sistema porta in-
caducitat dels contractes. Es troben en
corporats, sense, lògicament deixar de
aquesta situació moltes de les llars que
I és en aquest punt on el nostre sistema
considerar els aspectes de risc i negatius
no han pogut accedir a la propietat en
d’habitatge presenta la principal feblesa
que també els impregnen.
moments favorables i que tenen encara
i la principal mancança. El parc de llo-
pagaments pendents, sovint molt per
guer social (fonamentalment públic),
Tal com hem anat repetint, per sobre de
sobre de la seva capacitat, o bé que no
no arriba al 2% del parc total, o, dit en
les dues formes d’accés a l’habitatge hi
disposen d’habitatges de lloguer a preus
termes d’habitatges per 1.000 habitants,
trobem la llosa del preu, quan aquest
raonables.
no arriba als 8/1.000, front a una mitja-
s’aparta de la capacitat econòmica ra-
na europea (de la UE-15), de 67/1.000
onable de les llars. És el preu/cost de
És un lloc comú proclamar que el nos-
l’habitatge el que determina els llindars
tre parc de lloguer és insuficient i molt
d’exclusió i no la forma en ella mateixa
inferior al de la majoria de països del
Per assolir els nivells mitjans europeus
del règim de tinença.
nostre entorn. Com hem vist en el punt
(de 67/1.000), Catalunya hauria de
anterior aquesta és una realitat que s’es-
passar d’un parc de 60.000 habitatges
tà capgirant vertiginosament a la Unió
de lloguer social/públic a prop dels
Europea, per raons fonamentalment de
500.000. Heus aquí la gran diferència
l’entrada amb gran potència dels avan-
i la gran mancança del nostre sistema
Hem vist com tant Catalunya com Espa-
tatges financers a les llars perquè pas-
d’habitatge, que limita de forma dràs-
nya es caracteritzen per un percentatge
sin de llogateres a propietàries. Però el
tica la capacitat de les administracions
molt elevat de llars amb l’habitatge to-
problema fonamental del nostre parc de
públiques per poder donar una resposta
talment pagat, per sobre de la mitjana
lloguer no és la seva reduïda dimensió,
efectiva a l’exigència del dret a l’habitat-
de la UE-15 i de molts dels països del
sinó el cost excessiu per a les llars –com
nostre entorn. Aquesta faceta del nostre
hem demostrat en l’apartat 2 d’aquest
parc d’habitatges, juga indubtablement
article. És aquest un dels punts que, in-
a favor d’un cert equilibri financer de
sistim, hauria de ser punt de mira de les
les llars davant les oscil·lacions dels ci-
polítiques d’habitatge, ja que d’aquest
cles econòmics. Front a aquesta realitat
punt se’n deriven els greus riscs d’ex-
i en contrast, el nostre país pateix d’un
clusió social, d’incompliment del dret a
dels aspectes que més negativament
l’habitatge i de pobresa.
3.2 Paper del lloguer social en l’estat del benestar
(gràfic 3.5).
17
TX T
ge. Molt particularment, com hem anat descrivint al llarg d’aquest article, per a aquelles llars que disposen d’ingressos més baixos i no poden fer front ni a un préstec hipotecari ni tan sols a un lloguer de mercat. Com havíem apuntat en un article previ17, si al parc de 60.000
No podem deixar de denunciar la negligència imperdonable històricament per no haver aprofitat el parc construït en excés durant la bombolla.
habitatges de lloguer públic li afegíssim un probable parc de lloguer privat a preus assequibles, de 140.000 habitatges, encara ens mancarien prop de
excés durant la bombolla, que ha acabat
mecanismes extremadament estrets en el
300.000 habitatges per situar-nos en la
en mans de les entitats financeres sense
que es mou i es mourà la política d’ha-
mitjana europea.
haver trobat usuaris des de ja fa més de
bitatge en el segle XXI, en un context de
sis anys (!) per convertir-lo, justament,
globalització financera caracteritzada
L’efecte benèfic dels parcs públics de llo-
en parc de lloguer social estructural.
per una absoluta manca de sensibilitat
guer el podem constatar, a títol d’exem-
Contràriament, s’ha tolerat que el des-
social.
ple, en llocs com els Països Baixos, on
tí dels habitatges hagi estat un “banc
la proporció de població que paga pel
dolent”, la Sareb, la missió del qual és
seu habitatge és la més elevada del grup
acabar venent els pisos sense importar el
EU-15 (91%), però en canvi, gràcies a la
temps que trigui en fer-ho i amb guanys
forta presència de parc de lloguer social,
especulatius totalment opacs. I això,
que és encara avui el més ampli d’Euro-
amb l’escàndol afegit de la transmissió
Amb el desenvolupament de la crisi, els
pa, de 138 habitatges /1.000 habitants,
dels habitatges a preus irrisoris , havent
nivells de benestar han minvat a molts
el sobrecost per a les llars llogateres
estat coberta la pèrdua que ha implicat
països, si bé, 1. la diversitat de tipologies
acaba essent dels més baixos d’Europa
per a les entitats financeres, pel fons de
en el disseny de la protecció social, 2. la
(19,7%, el 2012).
rescat al que han contribuït tots els ciu-
generositat dels sistemes i 3. la capacitat
19
4. DESPESA SOCIAL EN HABITATGE INSUFICIENT I PÈRDUA DE COHESIÓ SOCIAL.
tadans . A aquests preus, les administra-
dels mecanismes de garantia d’ingressos
En relació a aquest tema i ateses les
cions públiques i les entitats socials hau-
mínims, han donat origen a una notable
enormes dificultats que avui en dia
rien pogut fer-se càrrec dels habitatges i
heterogeneïtat en l’augment de les neces-
s’han de salvar per promoure i finançar
donar un gir copernicà a les mancances
sitats socials davant la gran recessió. Les
habitatges de lloguer social , no podem
de lloguer social del nostre país.
remarcables diferències entre els països
20
18
europeus en aquestes tres dimensions ex-
deixar de denunciar la negligència imperdonable històricament que suposa
No podem més que considerar aquesta
pliquen que la resposta a la crisi ha estat
no haver aprofitat el parc construït en
irresponsable actitud, com ignorant dels
més eficaç on les xarxes de protecció social eren més sòlides. Les diferències observables en els indicadors bàsics de pobresa i desigualtat no tan sols tenen l’origen en l’agreujament més o menys intens de determinats desequilibris macroeconòmics, sinó també en la diferent cobertura proporcionada pels sistemes de protecció so-
18
cial”.21
H ABITAT GE I E S TAT DE L BE N E S TAR A C ATAL UN YA
7 6 5
Un cop vistos els aspectes del nostre sis-
4
tema d’habitatge que determinen risc de pobresa i d’exclusió social (preu/cost),
3
i desigualtats (règim de tinença), convé entrar en el paper pal·liatiu de totes
2
aquestes greus disfuncions socials que, dins un context d’estat del benestar, es
1
demana que desenvolupi el sistema de 0
it a nya ya os 7 dia ia ia ria nya da arc ça ipre ne Un àndia alu Espan Grèc P.Baix Irlan Suèc inlàn Hung EU-2 inam lema Fran X Isl F A D Cat Reg
4.1. Despesa en Protecció Social en Habitatge/ TPS (%)
TPS
protecció social. Dins del sistema de protecció social s’hi inclou, com una de les funcions, la de l’habitatge22. No obstant això, l’habitatge és la component de menor pes dins
Font: Eurostat. “Social Protection. Social Benefits (SB). Main tables”. Per Catalunya, IDESCAT, Comptes de la Protecció Social. Per Espanya, INE, Cuentas de la Protección Social.
el conjunt, fins al punt que molt sovint quan es parla d’estat del benestar ni tan sols és citat. Una demostració palesa del menor paper que les democràcies
1,80
occidentals han donat al vector Habitatge dins de la construcció de l’estat del
1,60
benestar podria ser que aquest concepte sigui, en gairebé tots els casos, la partida
1,40
menor del conjunt de Prestacions en Protecció Social (TPS). En efecte, la mitja-
1,20
na de transferències per Habitatge de la UE-27, és del 2,1% del total de prestaci-
1,00
ons en protecció social, cosa que suposa un escàs 0,6% del PIB global (gràfics 4.1
0,80
i 4.2). Només en alguns països, com el Regne Unit o Islàndia, l’Habitatge supera
0,60
el 5% del TPS, (1,5% del PIB),o en d’altres com França, Alemanya o Dinamarca
0,40
es situa per sobre de la mitjana europea, amb més del 2% del TPS, (0,7%, 0,9%
0,20 0
a s ia ca nit ya ya a ia ia a lun spany Grècia ungr .Baixo rland uèci nlànd EU-27 eman namar França Xipre lànd gne U S I H Is P E Fi Al Di Re
a Cat
4.2. Despesa en Protecció Social en Habitatge (Dècimes) Font: Eurostat. “Social Protection. Social Benefits (SB). Main tables”. Per Catalunya, IDESCAT, Comptes de la Protecció Social. Per Espanya, INE, Cuentas de la Protección Social.
PIB
19
TX T
1,60
3.343,17
1,40 1,20
del PIB), però amb valors, com s’obser-
1,00
va, també moderats i molt per sota de qualsevol de les altres funcions.
0,80
Dins d’aquest context, ja prou feble, la
0,60
1.880,53
1.253,69
despesa pública d’Espanya i la de Catalunya en l’àmbit de l’habitatge es situa, tal
0,40
835,79
com veiem en els mateixos gràfics, en el lloc més baix del conjunt de països de la
0,20
314,65
UE. En el cas d’Espanya les Prestacions per Habitatge, recollides dels Comptes de Protecció Social, van ser l’any 2011 de 2.436,7 milions d’euros, cosa que equival a un 0,9% de la despesa total (268.138,2 milions d’euros), i al 0,23% del PIB. I a Catalunya, també l’any 2011, van ser de 314,6 milions d’euros, el 0,73% de la despesa total, i el 0,15%
0 Despesa social en habitatge Catalunya 2011
Escenari tipus Països Baixos
Escenari mitjana EU-27
4.3. Escenaris de Despesa Pública en Habitatge a Catalunya (%)
Escenari tipus França
Escenari tipus Regne Unit
PIB
Font: elaboració a partir de les microdades de l’Enquesta de Condicions de Vida2012. Idescat/INE.
del PIB23. Diem que aquesta podria ser una de les demostracions del pes escàs que el
dedicació de pressupostos públics s’ha
blació i l’esforç esmerçat en cada país o
concepte Habitatge té en les polítiques
concentrat en inversió en construcció
territori.
públiques europees, però el cert és que
de parcs socials de lloguer. I això ha de
no seria just reduir la mesura de la pre-
ser tingut en compte a l’hora de valorar
La feblesa de la despesa pública en habi-
ocupació pública dels diversos països
la capacitat de resposta a les necessitats
tatge d’Espanya i de Catalunya, però, és
per l’habitatge a les transferències mo-
d’allotjament de la població. Caldria, per
especialment alarmant perquè no es veu
netàries a famílies, sinó que és impres-
tant, trobar un sistema d’indicador mixt
compensada per altres formes d’interven-
cindible completar aquest activitat amb
de despesa en inversió per a la provisió
ció, com és la provisió directa d’habitatge
la de la provisió directa o indirecta d’ha-
d’habitatge social i de despesa en forma
per part del sector públic, i resulta espe-
bitatge a preus bonificats i suportables
de prestacions/transferències a les fa-
cialment insolidària perquè es produeix
per a la majoria de famílies, com hem
mílies per habitatge, per poder valorar
en un país que, com hem vist, enregistra
vist en l’apartat 3 d’aquest article. És a
amb justícia el reconeixement polític de
les taxes de sobreesforç de les llars per
dir que en molts països bona part de la
la importància de l’allotjament de la po-
pagar l’habitatge més elevades d’Europa. Fins i tot, tenint en compte el context de recessió econòmica, i, per tant, de dificultat d’incrementar la despesa pública, un debat seriós i profund sobre els criteris d’adjudicació d’aquesta despesa, seria lògic que conduís a reforçar la política d’habitatge front a altres renglons
20
de la protecció social, si es tinguessin en
21
TX T
compte les febleses estructurals del siste-
dicats a la política d’habitatge es mul-
ma d’habitatge i les mancances de cober-
tiplicarien, tal com ho mostra el gràfic
tura pública descrites en aquest article.
4.3. Aquesta seria una prova fefaent de voluntat política per abordar el mandat
Si només en l’estructura de la nostra des-
constitucional del dret a l’habitatge.
pesa en protecció social introduíssim els barems de prioritats d’alguns dels països del nostre entorn, com els Països Baixos, França o el Regne Unit, els recursos de-
Conclusions i propostes “L’accessibilitat a l’habitatge no és només un element rellevant per la política social dels Estats Membres de la UE, sinó que també ha de ser considerada des de la perspectiva de la política econòmica, com un repte tant per als Estats Membres individuals, com per la UE en el seu conjunt.”24. I, per focalitzar a Catalunya la política d’habitatge sobre el preu/cost de l’habitatge i el seu necessari equilibri amb els ingressos de les llars, que és la tesi d’aquest article, els instruments endògens a utilitzar es concentren al voltant de quatre eixos:
22
1. Polítiques de sòl vinculades a la provisió d’habitatge assequible 1.1 Preservar les reserves de sòl per a habitatge protegit/social/assequible/ dotacional, amb control futur de plusvàlues. És fonamental entendre que dins un context de mercat lliure –també del sòl- en el moment en què es reprengui l’activitat promotora i torni a córrer el crèdit, l’única peça en mans de l’administració pública per limitar el preu de l’habitatge és l’establiment de reserves específiques per a habitatge protegit/ social/a preu limitat. Les reserves que avui ja disposa Catalunya han de ser mantingudes, ajustant-les a les necessitats previstes dins el marc del Pla Territorial Sectorial, si no es vol cometre un error històric i antisocial imperdonable. Seria miopia insensata traslladar la situació actual d’inanició a una situació futura d’activitat constructiva. I demostraria un nul coneixement de la nostra història o, el què és més greu, el seu menyspreu.
1.2 Treballar en profunditat les reserves de sòl/d’edificació per a habitatge protegit/social/assequible en sòl urbà consolidat. Sempre amb l’objectiu d’integrar l’habitatge social dins el teixit de la ciutat. 1.3 Aprofundir en el mandat de Solidaritat Urbana i avançar en la implementació del Dret de Tempteig de les administracions locals.
2. Polítiques de parcs públics/socials de lloguer 2.1 Convertir habitatge ja construït (especialment d’entitats financeres) en parc de lloguer social de llarga durada, gestionat pel sector públic o per organitzacions sense ànim de lucre. Catalunya està tenint en els darrers anys i encara ara la gran ocasió històrica per fer un salt en el necessari coixí protector d’un parc d’habitatges social. 2.2 Promoure habitatge de lloguer social concentrant la part més important
H ABITAT GE I E S TAT DE L BE N E S TAR A C ATAL UN YA
dels pressupostos públics per ferlos viables financerament i establint acords preceptius amb entitats financeres per assegurar-ne el finançament. Cal abordar amb tot el realisme l’enorme complexitat financera de la promoció d’habitatge de lloguer, buscant i inventant, conjuntament amb el sector financer (privat, ètic, o públic, ICF, ICO, BEI), fórmules viables en el temps. 2.3 Establir acords amb organitzacions sense ànim de lucre per la gestió dels parcs públics/socials de lloguer, dotant-los de la màxima proximitat i coneixement de les realitats dels usuaris. El creixement dels parcs socials ha d’anar acompanyat d’una gestió acurada que en faciliti la imprescindible rotació.
3. Polítiques de suport a les llars, especialment les llogateres. Cal fer solvents les llars que viuen en habitatges del mercat privat, respecte de les quals han desaparegut tots els mecanismes legals de protecció i de preservació davant fases inflacionistes. 3.1 Situar la despesa pública en protecció social als nivells mitjans del països europeus del nostre entorn. 3.2 Promoure les figures de l’habitatge protegit, probablement sota fórmules d’accés diferit o de compra fraccionada en el temps per fer més solvents financerament les famílies; o del lloguer
amb opció de compra, per fidelitzar els usuaris i fer-los copartíceps de les responsabilitats de gestió, per donar seguretat en l’estada en els habitatges, i per facilitar l’apalancament financer que requereix aquest tipus de promocions. 3.3 Ampliar fent extensius els ajuts al lloguer (Lloguer Just) a totes les llars llogateres en situació de sobrecost de l’habitatge i risc d’exclusió social.
la cobertura del diferencial entre costos i cobraments de rendes, sinó també per la despesa en acompanyament social als usuaris. 4.5 Dedicar part de la despesa pública en donar recolzament financer a les entitats sense ànim de lucre que han de col·laborar amb l’administració pública en la producció i en la gestió immobiliària i social dels habitatges socials.
3.5 Establir acords amb entitats socials per a la gestió dels ajuts i el millor coneixement de la realitat de dificultats de les llars.
4. Polítiques de lluita contra l’exclusió social 4.1 Actuar de forma decidida contra l’exclusió social residencial, incloent dins dels paràmetres d’admissió en els parcs públics a les persones i llars en situació irregular o amb ingressos per sota dels llindars avui exigits. 4.2 Mantenir els ajuts d’emergència per a llars en risc immediat de pèrdua de l’habitatge (de compra o de lloguer). 4.3 Reforçar el suport a les entitats socials que fan l’acollida, l’acompanyament i donen suport a aquestes persones i llars, definint el rol complementari al de les administracions públiques. 4.4 Dedicar part de la despesa pública a cobrir els dèficits que generen els parcs públics i socials, no només per a
23
TX T
NOTES
per analitzar el cost d’accés a l’habitatge
ser més elevada per a les persones insatisfetes
–esforç d’accessibilitat- de les llars que
que per les satisfetes. En el conjunt, no se’n
1. Part de les informacions d’aquest article
accedeixen en un moment determinat a un
desprèn, doncs, cap tendència neta”. Pàg.
han estat presentades en el Seminari
habitatge. L’accessibilitat es calcula a partir
40. “Tal com hem vist, no hi ha una relació
“Reflexions i propostes sobre l’estat del
de les informacions de preus del mercat
sistemàtica entre costos i qualitat i dimensió
benestar”, organitzat pel Centre d’Estudis
immobiliari i de les condicions financeres del
de l’habitatge, per tant, no podem assumir
Econòmics i Socials, i la Societat econòmica
moment de la compra, i ens posa en relació
que la majoria de la població que suporta
barcelonesa d’amics del país, a la seu del
els ingressos de la llar compradora amb el
costos més alts en relació als ingressos viu en
Consell de Treball Econòmic i Social de
cost mensual/anual que haurà de suportar
un habitatge millor o més ampli”. Pàg. 137.
Catalunya, el dia 25 d’abril de 2014.
en el primer any. En l’accessibilitat, com es
2. Per a l’elaboració d’aquest article he comptat amb la col·laboració de Clara Cortina per l’explotació de l’Enquesta de Condicions de Vida, 2012, en els temes relacionats
veu, només s’observen les llars que estan accedint a l’habitatge en un moment i no tot l’univers de llars que paguen per la compra de l’habitatge. Els costos que suporten
12. Elaboració de Jordi Bosch Meda, a partir d’Idescat i IERMB, Enquesta de condicions de vida i hàbits de la població. 2011, a “Habitatge i condicions de vida”. 2014.
els nous accedents a un habitatge són
13. Taxa de pobresa relativa: percentatge de
manifestament més alts que els de la mitjana
persones vivint en llars amb ingressos anuals
de la població. No entrem en aquest article
inferiors al 60% de la mediana d’ingressos
3. Jordi Goula. “Un risc anomenat
en aquest punt perquè el que ens interessa
equivalents per unitat de consum. Nota
desigualtat”. La Vanguardia 20 abril 2014.
aquí és contemplar el conjunt de la població.
metodològica Taxa de pobresa. Idescat.
4. Àngel Laborda, director del Gabinet
9. Anthony B. Atkinson i Eric Marlier. “Income
14. “The social situation in the European
Econòmic de la FUNCAS. “Los mercados
and living conditions in Europe”. Eurostat.
Union. 2009”. Comissió Europea.
elevan a niveles récord el patrimonio financiero
Statistical books. Luxemburg 2010.
2010. “The effect of housing costs on
amb el cost de l’habitatge per a les llars i per a la revisió i contrast de continguts.
de las familias”. El País, 22 abril 2014.
10. “European social statistics”. 2013
the risk of poverty”. Pàg. 137.
5. Santi Vila, H. Conseller de Territori i
edition. Comissió Europea. “Income
15. Vit Vanicek. President de
Sostenibilitat. Interpel·lació al Govern
and living conditions”, pàg. 192.
CECODHAS. 2011. « Le logement
sobre les polítiques per a garantir el dret a l’habitatge i el reallotjament de famílies
11. “The social situation in the European
Social. Les rouages d’un secteur. »
Union. 2009”. Comissió Europea. Direcció
16. Quan parlem d’habitatge totalment
general d’Ocupació, Assumptes Socials i
pagat, òbviament ens referim al pagament
Igualtat d’Oportunitats. Eurostat. 2010.“Estan
del “servei habitatge”, és a dir al cost de l’ús
els europeus obligats a consagrar una gran
i gaudi de l’habitatge; no entra dins d’aquest
6. “The social situation in the European Union”.
part dels seus ingressos a l’habitatge, o bé
concepte el cost dels subministraments i
2009. Comissió Europea, febrero 2010.
fan aquesta elecció per beneficiar-se d’un
consums, els quals, lògicament recauen sobre
habitatge de millor qualitat? Si les seves
totes les llars i només es veuen alleugerits
despeses corresponguessin a una elecció,
quan s’estableixen pactes socials entre els
s’hauria de produir un lligam positiu entre les
governs i les empreses subministradores
despeses i la satisfacció de l’habitatge. Però,
per fer-los més suportables a les persones
generalment a la UE, la part dels ingressos que
i llars amb major risc d’exclusió social.
representa el cost de l’habitatge té tendència a
O també es poden veure alleugerits en el
desnonades (tram. 300-0103/10), presentada pel Grup Parlamentari d’Esquerra Republicana de Catalunya, 21 novembre 2013.
7. Entenem per cost de l’habitatge: cost del lloguer o del pagament de la hipoteca, i cost dels subministraments (aigua, llum, gas). INE, Encuesta de Condiciones de Vida, 2012. 8. No és aquesta la fórmula que es segueix
cas d’existència d’ajuts públics específics. És aquest, avui, justament, un dels temes de major preocupació en l’àmbit de la Unió Europea que és tractat en gairebé la majoria de documents i programes relatius a l’habitatge a Europa. 17. “Un parc d’habitatges de lloguer social. Una assignatura pendent a Catalunya”.
24
T.Bermúdez i C.Trilla. Dossiers del tercer
H ABITAT GE I E S TAT DE L BE N E S TAR A C ATAL UN YA
Sector. Núm. 24, març 2013. Taula d’Entitats
d’Espanya (Estat i CCAA), integrades
del tercer Sector Social de Catalunya
pels pagaments als particulars (empreses,
18. El sistema financer defuig absolutament aquest tipus de projectes; i no ara que això no sorprendria ateses les restriccions generals d’operacions de crèdit –especialment en l’àmbit immobiliari–, sinó que també ho defugia i de forma furibunda en ple desenvolupament de la bombolla de crèdit. L’any 2008, el Govern de la Generalitat va haver d’arbitrar una línia específica i inèdita de l’Institut Català de Finances per poder fer factibles aquestes operacions. I va haver de negociar també una línia específica de crèdit amb el Banc Europeu d’Inversions, el
publiques o privades, i famílies) en forma de subvencions a fons perdut per a la promoció, la compra o la rehabilitació d’habitatges, les subsidiacions d’interessos de préstecs qualificats, i la inversió pública en producció de sòl residencial, d’habitatge protegit i en rehabilitació o remodelació d’edificis i barris, obtindríem unes xifres superiors a les que acabem de veure, però sempre més moderades que la mitjana europea. Pareja, M. i Sánchez, M.T, demostren que aquest total fa pujar la despesa pública en habitatge del 0,23% del PIB, al 0,4%. “La política de vivienda en España. Lecciones aprendidas y
qual, sortosament va entendre les mancances
retos de futuro”. Revista Galega de Economía,
de lloguer del nostre parc com un dèficit a
vol. 21, núm. 2 (desembre 2012), pp. 22-25.
superar i va apostar per aquesta fórmula de finançament privilegiat. Amb aquest esforç de finançament obtingut per vies externes al sistema financer privat, es van poder iniciar 25.000 habitatges de lloguer, amb
24. Alice Pittini. “Housing affordability in the EU Current situation and recent trends”. CECODHAS Housing Europe’s Observatory Research Briefing. Year 5. Nº1, gener 2012.
la qual cosa, però, es va pràcticament tocar el sostre d’endeutament autoritzat per als ajuntaments que hi van voler participar i el de la pròpia Generalitat (Incasòl). 19. Valorats al 20% del seu preu comptable. 20. Els imports aplicats al rescat bancari han estat de 107.000 milions d’euros, entre injeccions de capital, avals públics i garanties; i les pèrdues ja acumulades per les entitats intervingudes pel FROB han estat de 37.000 milions d’euros entre els anys 2010 i 2012. 21. Luís Ayala. “Crisi i fractura social a Europa. Causes i efectes a Espanya”. Cap. III. “L’impacte de la crisi sobre la desigualtat i la pobresa a la Unió Europea”. Col·lecció d’Estudis Socials. Núm. 35. Barcelona, 2012. Obra Social “La Caixa”). 22. La resta de funcions són: vellesa, malaltia/assistència sanitària, atur, supervivència, família i fills, i exclusió total. 23. És cert que si en comptes de les dades del Comptes de la Protecció Social, consideréssim el total de despesa en habitatge de totes les administracions públiques
25
TX T
Cada cop són més els estrangers que decideixen adquirir una propietat a Espanya. Per això pren importància conéixer quins són els dubtes que es plantegen de manera habitual i com respondre’ls.
LAS 21 PREGUNTAS QUE SIEMPRE PLANTEAN LOS COMPRADORES EXTRANJEROS – Y CÓMO CONTESTARLES
26
RAISA VENERMO Abogada Senior Socia de Avalaw
3. ¿Tengo que estar presente en las diferentes fases de la compra?
Según el Consejo General del Notariado,
extensivos en cuanto a anti-blanqueo
en el primer trimestre de 2014 los com-
y origen de los fondos (paraísos fisca-
pradores extranjeros representaron el
les, etc.). Estas complicaciones pueden
19,4% de todas las compraventas de in-
a efectos prácticos dificultar las opera-
muebles, constituyéndose como uno de
ciones. En estos casos las soluciones se
No. Los compradores pueden firmar un
los principales motores de crecimiento
buscarán a medida, dependiendo de las
poder notarial en España (la solución
de la compraventa de vivienda en Espa-
particularidades de cada caso.
más fácil) o a través de un procedimien-
ña. En el despacho de abogados AvaLaw
to de legalización en el país de origen a
2. ¿Qué es el NIE y cómo lo puedo obtener?
favor de sus abogados o cualquier otra
llevar estas operaciones de compraventa
El NIE es simplemente un número de
a cabo de manera ágil y segura.
identificación de un extranjero en Espa-
4. ¿Necesito una cuenta bancaria en España?
nuestra misión de cada día consiste en asistir a estos compradores extranjeros
persona de su confianza.
así como a los agentes inmobiliarios en
ña, no tiene nada que ver con la resiBásicamente trabajamos con dos tipos
dencia. Todos los compradores que no
Sí. La forma más cómoda de pagar el
de compradores; por un lado inversores
tienen la nacionalidad española lo ten-
precio final de la compraventa es me-
profesionales que compran para obtener
drán que obtener, tanto europeos, como
diante un cheque bancario emitido por
el máximo rendimiento, y por otro lado
no-europeos; y tanto personas físicas
un banco español. No sirven cheques
compradores particulares que compran
como empresas.
emitidos en el extranjero y no es reco-
una o dos unidades para su uso perso-
mendable hacer una transferencia direc-
nal o para el alquiler ocasional. En este
Las personas físicas pueden obtenerlo de
ta al vendedor antes de haber obtenido
último grupo, las preguntas de los clien-
tres formas diferentes:
la titularidad. Por otro lado el vendedor
tes compradores suelen ser las mismas, independientemente de cuál sea su origen. Con el presente artículo queremos
no querrá firmar la venta hasta que haya • A través del consulado de España en su país de origen.
cobrado. Además, todos los suministros, cuotas de comunidad, impuestos, etc.
compartir las 21 preguntas que siempre
• Personalmente en el municipio donde
serán pagados por domiciliaciones a la
plantean los compradores extranjeros - y
esté situado el objeto de compra (ojo:
cuenta del cliente y sólo valen cuentas
cómo contestarles.
en algunos sitios, como Barcelona, hay
nacionales.
que pedir cita previa).
1. ¿Cuáles son los requisitos para poder comprar una propiedad en España?
• Por poder notarial que el cliente pue-
No hay limitaciones, en principio cual-
Las empresas extranjeras pueden obte-
Si se trata de personas físicas europeas
quier persona física o sociedad legal-
ner el NIE/NIF en Hacienda.
y de países occidentales “de confianza”
de dar a sus abogados o a cualquier tercero de su confianza.
5. ¿Qué documentación tengo que aportar para abrir la cuenta e importar fondos?
mente constituida de cualquier país puede comprar una propiedad en España. Eso sí, dependiendo del país, puede haber limitaciones que dependen de las autoridades del país del inversor, por ejemplo en cuanto a exportar fondos (China, Marruecos, India, etc.), o controles más
27
TX T
como pueden ser EEUU, Canadá, Suiza, etc., la mayoría de los bancos abren las cuentas simplemente con el pasaporte. El NIE no es necesario. En otros casos, para abrir la cuenta y recibir fondos es necesario presentar docu-
U N E N TORN DIF Í C IL
La forma más cómoda de pagar el precio final de la compraventa es mediante un cheque bancario emitido por un banco español.
mentación traducida y apostillada sobre el origen de los fondos (declaraciones de impuestos, extractos de cuentas, contratos de trabajo, etc.). El procedimiento depende del país de
entrevista con el banco o una carta en la
Si se compra una única vivienda para
cual el cliente explique a qué se dedica,
uso personal o incluso para alquilarla,
cómo ha ganado su dinero, etc.
normalmente no merece la pena consti-
origen de los clientes y del banco. Incluso las diferentes oficinas del mismo banco pueden tener criterios diferentes
tuir una sociedad, sino comprar directa-
6. ¿Puedo obtener financiación en España?
en cuanto a los requisitos necesarios.
mente a nombre propio. Si el objetivo es hacer verdaderos negocios con propiedades, o bien si el valor de la inversión es
En principio sí. Los requisitos varían de-
muy alto, puede ser ventajoso constituir
Es importante tener en cuenta que to-
pendiendo del banco y del origen de los
una sociedad o utilizar alguna otra fór-
dos los bancos tienen la obligación de
clientes, pero generalmente los no-resi-
mula de inversión.
conocer a sus clientes en persona, y es el
dentes pueden tener una financiación de
único trámite en todo el procedimiento
aproximadamente el 65% de la tasación
de compraventa que no se puede hacer
(o precio de compraventa si es más bajo
por poder. El cliente tiene que presen-
que la tasación), con un máximo de 25
tarse en el banco en persona una vez,
años, siempre y cuando la cuota mensual
Los gastos en el momento de la compra
y a partir de entonces, todo el resto se
no supere el 30% de sus ingresos libres
son los mismos tanto para comprado-
puede hacer por poderes.
que pueda demostrar. Los intereses suelen
res extranjeros como para compradores
oscilar entre Euribor + 3,5% y + 4,5%.
nacionales, y en total son un 12% (o si
Tener una cuenta abierta no significa que se pueden importar los fondos a España sin problema. Personas físicas europeas y de países occidentales de
se compra un piso nuevo al constructor,
7. ¿Es mejor comprar a nombre propio o constituir una empresa? Depende de varios factores: • País de origen y estructura pre-exis-
Los impuestos aplicables serán los que
tente del cliente
28
hasta un 14%) del precio.
9. ¿Cómo preparo y cuánto cuesta la transmisión por “mortis causa”?
confianza lo podrán hacer sin mayor complicación, normalmente basta una
8. ¿Qué gastos tengo que pagar en el momento de la compra?
estén vigentes en el momento de la de-
• Valor de la inversión
función del propietario (y por ello, con
• Edad y otras características del cliente
compradores jóvenes no es un tema muy
• Uso previsto de la propiedad
crítico). De cualquier manera el impues-
• Tipo de propiedad (vivienda / local –
to de sucesiones sobre propiedades en
nuevo / por renovar)
España siempre se paga en España, aun-
L A S 21 PREGUNTA S QUE S IE M P R E PL AN T E AN LO S C OM P R AD OR E S E X T R AN J E R O S – Y C Ó MO C ONTE S TARL E S
que el heredero normalmente pague sus
las arras al vendedor sin más (se utili-
Se debe acreditar la inversión mediante
impuestos en un país distinto. El impues-
zan depositarios, Notarios, etc.), expli-
certificación con información continua-
to de los herederos no-residentes es bas-
car esta práctica a la parte compradora
da de dominio y cargas del Registro de
tante alto en estos momentos (en el peor
suele ser algo complicado.
la Propiedad. Además, es necesario que
de los casos puede llegar hasta un 30%
el solicitante acredite tener medios eco-
del valor de la propiedad) porque no
En casos extremos en los cuales real-
nómicos para su propia manutención y
pueden beneficiarse de ninguna rebaja
mente existe un riesgo real para la par-
la falta de antecedentes penales y enfer-
o deducción de las que aplican las Co-
te compradora de perder las arras (el
medades que afecten a la salud pública.
munidades Autónomas, sino que pagan
vendedor es por ejemplo una compañía
según los tipos impositivos del Estado.
insolvente) o bien el comprador simplemente se niega rotundamente a pagar
10. ¿Cuáles son los pasos una vez un comprador extranjero haya decidido comprar una propiedad en España? Esta pregunta suele llegar un viernes por
las arras al vendedor, hay muchas soluciones que se pueden presentar para
Sí. Cuenta todo tipo de bienes inmue-
no perder la operación. Cada caso es
bles y pueden ser uno o varios, siempre
diferente y las soluciones dependen de
que la inversión total sea de al menos
la postura de las partes y de las caracte-
500.000€.
rísticas de la operación en general.
la tarde a las 5 por parte de un comprador de algún país muy lejano, que por fin ha encontrado el piso que quiere comprar y al día siguiente regresa a su
14. ¿Pueden ser locales o por ejemplo 2 pisos de 250.000€?
12. ¿Puedo obtener la residencia si compro un piso de más de 500.000€?
país. No tiene NIE, ni cuenta bancaria, ni
15. ¿Los 500.000€ son por persona o por familia? El solicitante debe haber invertido al menos 500.000€ en uno o varios inmue-
ha firmado poderes, y las arras se tienen
Sí. Invirtiendo como mínimo 500.000€
bles registrados a su nombre. Es decir, la
que firmar, claro, esa misma tarde…
en inmuebles en España, los extracomu-
inversión mínima se cuenta por persona
nitarios pueden obtener un visado de
y no se permite sumar las inversiones de
El procedimiento ideal para evitar retra-
residencia de inversor en el consulado
varias personas, ni siquiera familiares,
sos y complicaciones en el cierre de la
español del país de origen y posterior-
para llegar a los 500.000€.
operación, sería contratar un abogado,
mente una autorización de residencia
firmar poderes y abrir una cuenta ban-
de inversor. El termino coloquial “Gol-
Por otro lado, el solicitante principal
caria una vez estén aquí visitando pisos.
den Visa” se suele utilizar para referirse
puede pedir un visado y una autoriza-
Con estos preparativos que no le cuestan
tanto al visado inicial como a la autori-
ción de residencia para su cónyuge y/o
nada al cliente, una vez el comprador
zación de residencia consecutiva.
hijos menores de edad, que estarán su-
identifique el objeto de compra, se podrá cerrar la operación aunque el cliente no pueda estar presente.
11. ¿¡Qué!? ¡¿Tengo que pagar las arras directamente al vendedor!?
jetos al mismo régimen que el inversor.
13. ¿Hay algún requisito especial para obtener la residencia por inversión en inmuebles?
Con excepción de la inversión, los fa-
El inmueble deberá estar libre de cargas o gravámenes en cuanto a la inversión
Pues sí, eso es lo habitual en España…
de 500.000€, el exceso podrá estar gra-
Ya que en casi ningún otro país se pagan
vado.
29
TX T
miliares deben cumplir con los mismos requisitos que el solicitante inversor. En este caso también será necesario acreditar el vínculo familiar mediante los certificados de matrimonio y/o nacimiento
El visado inicial no permite trabajar pero la residencia de inversor, una vez concedida, autoriza a trabajar.
correspondientes.
16. ¿Puedo trabajar en España con la residencia de inversor?
más de 183 días y así evitar convertirse
El requisito esencial para poder renovar
en residente fiscal.
tanto el visado como la autorización de
El visado inicial no permite trabajar pero
residencia es mantener la inversión ini-
la residencia de inversor, una vez conce-
El permiso de residencia no lucrativa no
cial o haberla sustituido por una nueva
dida, autoriza a trabajar.
permite trabajar, pero la autorización de
inversión de al menos 500.000€.
residencia de inversor sí que lo permite
17. ¿Cuáles son las principales diferencias entre la residencia no lucrativa y la residencia de inversor?
(el visado no). Finalmente, la tramitación del visado y la autorización de residencia de inversor es más ágil, habiéndose establecido legalmente plazos de resolución más breves.
La autorización de residencia no lucrativa en régimen común obliga al titular a permanecer en territorio español al me-
19. ¿La ley de la “Golden visa” es aplicable a todas las nacionalidades? Sí, la ley no distingue entre nacionalidades.
18. ¿Cómo solicito la residencia? ¿Después la podré renovar?
nos seis meses por año de vigencia de
No obstante, debido a la reglamentación nacional de los países o interpretaciones
la autorización bajo pena de extinción
Inicialmente todos los inversores que
legales y prácticas consulares, en la prác-
de la misma, lo cual significa que en la
quieran acceder a este régimen tienen
tica puede resultar más difícil en unos
práctica debe convertirse en residente
que tramitar el visado de inversor en
países que en otros obtener el visado
fiscal en España para poder renovar la
el consulado de España en su país de
inicial de inversor.
autorización de residencia.
origen. Dicho visado tiene un año de vigencia y permite viajar a España tantas
En el caso del inversor, ni el visado ni
veces como se quiera.
la autorización de residencia establece un tiempo mínimo de permanencia en
Una vez el inversor y su familia hayan
territorio español, con lo cual tiene la
entrado en España con dicho visado se
opción de ausentarse de España durante
puede tramitar, opcionalmente, una au-
20. ¿Podré obtener algún día la autorización de residencia de larga duración (anterior “residencia permanente”) y la nacionalidad?
torización de residencia de inversor. Esta autorización de residencia sustituye al
Sí, si el titular de la autorización de resi-
visado y tiene una vigencia de dos años.
dencia de inversor reside efectivamente en España durante cinco años consecuti-
30
En el caso del visado, éste se podrá renovar
vos (no está obligado a hacerlo), puede
en el consulado de España, mientras que la
obtener la autorización de residencia de
autorización de residencia se renueva en
larga duración. Para ello también ten-
España por períodos de dos años.
drá que acreditar estar al día de todas
L A S 21 P R E G U N TA S Q U E S IE M P R E PL AN T E AN LO S C OM P R AD OR E S E X T RAN JE ROS
sus obligaciones fiscales en España. Tras
lona si se alquila el piso por varios plazos
haber residido efectivamente en España
inferiores a 1 mes dentro del plazo de
durante el tiempo legalmente estable-
un año, se necesita un permiso del Ayun-
cido (como regla general 10 años) de
tamiento para hacerlo. De momento el
forma regular e ininterrumpida, puede
Ayuntamiento de Barcelona no concede
solicitar la nacionalidad.
nuevas licencias, pero si se compra una vivienda con una licencia existente, el
21. ¿Puedo alquilar mi piso por días o por semanas a turistas? Las reglas varían entre comunidades y municipios, pero por ejemplo en Barce-
comprador podrá seguir con la actividad.
TX T
El Home Staging és una eina de màrqueting immobiliari que s’ha demostrat eficient i rentable en els últims anys. Amb una inversió mínima, aconsegueix disminuir, juntament amb altres elements, el temps de venda d’un immoble.
PREPARAR LOS INMUEBLES PARA LA VENTA: PRÁCTICA Y ÉXITOS DEL HOME STAGING EN CATALUNYA
32
MATTHIEU BOUCHON Socio directo de Barcelona Home Staging www.bcnhomestaging.com
No cabe mucha duda de que siempre es
Se puede sacar fotografías mucho más
práctica, lógica, eficiente y rentable para
preferible tener en nuestra cartera un
atractivas, que generan más atención y
apoyar el trabajo comercial inmobiliario
inmueble luminoso, moderno, atracti-
más clics en portales de búsqueda;
de forma decisiva. Sirve para dar un giro
vo, sobrio, limpio, acogedor, apetecible,
• El inmueble destaca, se diferencia en
a situaciones comerciales atascadas, y
que un mismo inmueble sobrecargado,
un mercado saturado de oferta inmo-
para desvelar el potencial de muchos
oscuro, feo, sucio, y de toque antiguo
biliaria;
inmuebles que, sin intervención de este
marcado: en esto, como mínimo, coinci-
• Se observa un flujo de visitas 5 a 8
dimos todos los profesionales del sector
veces superior a lo observado antes de
inmobiliario. El estado de presentación
la preparación;
tipo, queda totalmente escondido. Los profesionales del sector inmobiliario
del inmueble es un criterio que siempre
• La primera impresión en cada visita
tenemos este sexto sentido, pulido por
ha contado en nuestro trabajo comercial,
es positiva, la comparación con otros
años de experiencia, que nos permite
pero nunca ha parecido tan importante
inmuebles es a favor del que se ha pre-
evaluar en un momento el verdadero
como hoy cuidar este criterio.
parado, y disminuyen los comentarios
potencial de un inmueble. Pues esta ca-
sobre detalles negativos que antes
pacidad no la tienen la inmensa mayo-
fijaban la atención y perjudicaban el
ría de las personas que buscan vivienda.
trabajo comercial;
En vez de ver un piso de 3 habitaciones,
Sin embargo, por mucho que los veamos necesarios, la dificultad siempre ha sido realizar concretamente los cambios esté-
• Se quitan razones para negociaciones
con buena distribución, con posibilida-
ticos, previamente a la puesta en venta
de precio exageradas o injustificadas
des, muchos potenciales compradores
del inmueble. Y también, convencer al
por parte de compradores interesados;
ven, nada más y nada menos, un piso
propietario de que estos cambios son
• Se incrementan considerablemente las
antiguo, cargado, gastado; y así queda
necesarios y urgentes para que podamos
posibilidades de vender el inmueble
anulado, muchas veces, el trabajo co-
hacer nuestro trabajo comercial en con-
rápidamente y a buen precio.
mercial en torno a dicho inmueble. Esto
diciones óptimas y con máximas posibi-
se aplica a gran parte de los inmuebles
lidades de éxito. Y más aún, realizar la
En ningún caso se interpreta la prepa-
de segunda mano, particularmente en
inversión que suponen estos cambios.
ración de un inmueble como una condi-
casos de herencias.
ción suficiente para venderlo, sino como Una solución a este eterno problema
una condición necesaria en las nuevas
Hay criterios que no se pueden cambiar:
ha ido cogiendo fuerza en Catalunya
condiciones de mercado; como un com-
la ubicación, la orientación, la superfi-
en los últimos 4 años. Cada vez son
plemento de los demás criterios que
cie, el estado general. El Home Staging
más profesionales del sector inmobilia-
determinan si un inmueble encuentra
apuesta por cambiar, y mejorar radical-
rio catalán que proponen a sus clientes
comprador o no: un trabajo comercial de
mente, lo demás: criterios superficiales
propietarios la preparación a medida de
calidad, y un precio de venta adecuado.
como la luminosidad, el nivel de standing percibido, el estado percibido, el
sus inmuebles, a través de colaboraciones estrechas con empresas especializa-
Por mucha preparación que se haga, por
das en Home Staging, que les aportan
mucho que se quede un inmueble despe-
soluciones integrales, tanto a nivel de
jado, luminoso, limpio, acogedor y atrac-
realización como de financiación. Los
tivo, no se venderá si el precio de venta
beneficios en cuanto a la comercializa-
está disparado. El Home Staging no pre-
ción de los inmuebles son evidentes e in-
tende obrar milagros, pero está ya com-
mediatos. Una vez realizada la limpieza
probado en Catalunya por muchos pro-
de cara que representa una operación de
fesionales del sector que se trata de una
Home Staging:
herramienta de marketing inmobiliario
atractivo de cada espacio. Lo hace de
33
TX T
forma muy concreta, muy práctica. El Home Staging no es feng shui, no está para traer “buenas vibraciones” al inmueble. Tampoco es decoración o interiorismo. Su objetivo no es estético, sino totalmente comercial: ayudar a la venta del inmueble a través de transformacio-
El objetivo del Home Staging no es estético, sino comercial: ayudar a la venta del inmueble a través de transformaciones estéticas.
nes estéticas. Si hoy en día no les damos a ver a los compradores un producto inmobiliario
plan de marketing ofrecido para un de-
Éste es el modelo que permite que el
cuyas posibilidades saltan a la vista des-
terminado inmueble.
Home Staging triunfe actualmente como
de el primer instante, si no resolvemos
servicio adicional ofrecido por muchos
previamente esos problemas de presen-
Con un coste entre el 0,5 % y el 2 %
profesionales del sector inmobiliario ca-
tación que son, en mayoría, muy su-
del valor del inmueble (que comprende
talán. Integrar esta solución a la cartera
perficiales, no damos a nuestro trabajo
toda la mano de obra, todo el material
de servicios que uno propone a sus clien-
comercial las mejores posibilidades de
operacional, la puesta a disposición de
tes propietarios no es sólo necesario,
éxito. El Home Staging ofrece la posibili-
todo el material de decoración y amue-
sino que nunca ha sido tan fácil y tan
dad de optimizar y rentabilizar el trabajo
blamiento durante el periodo de venta
rentable. Se trata de una de las evolucio-
comercial, al cambiar la cara del produc-
y su posterior recuperación, en una ope-
nes claves de nuestro sector, que invita
to inmobiliario que ofrecemos.
ración integral que dura entre 3 y 10
al optimismo para 2014 y más allá.
días), una preparación profesional de Los beneficios para los profesionales in-
un inmueble a la venta suele ser muy
mobiliarios que implementan la prepara-
rentable.
ción a medida de los inmuebles no sólo son a corto plazo en la comercialización
No se dirige a todos los propietarios,
de los inmuebles operados, sino también
sino a quienes aceptan y entienden que
a largo plazo, para la imagen y la renta-
los tiempos han cambiado y que para
bilidad de sus empresas: menos visitas
vender hace falta confiar en un profe-
innecesarias, más eficiencia del trabajo
sional inmobiliario en exclusiva y hacer
comercial, mejor standing y calidad per-
caso a su asesoramiento en cuanto a los
cibida de la cartera de inmuebles, más
métodos de comercialización, al precio
facilidad en conseguir y mantener ex-
de venta, y a una preparación a medida
clusivas con un elemento decisivo en el
del inmueble. Para estos propietarios motivados y abiertos, unas empresas de Home Staging ofrecen un modelo de financiación que permite una inversión 0€. Se realiza enteramente la operación de Home Staging y se cobra en el momento de la
34
venta del inmueble.
P R E PAR AR LO S IN M U E BL E S PAR A L A VE N TA: E L HOME STAGING E N C ATAL UN YA
¿Cómo se prepara un inmueble para la venta?: Cada inmueble es único y presenta sus propios problemas de presentación para resolver. Sin embargo, la preparación a medida de un inmueble, con el objetivo de acelerar y agilizar su comercialización, supone generalmente la aplicación de todas, o al menos de unas, de las siguientes etapas. • Despejar: Un espacio sobrecargado de muebles siempre parece más estrecho de lo que es. Para minimizar la sensación de estrechez en las visitas, es necesario eliminar buena parte de los muebles de viviendas inicialmente amuebladas. • Despersonalizar: El potencial comprador debe poder imaginar su vida y la de los suyos en el piso o la casa que está visitando. Este esfuerzo de imaginación no se realiza en una casa llena de las pertenencias, de los recuerdos, de los objetos personales, de los elementos de decoración, de otras personas. • Limpiar: Suciedad, trastos y malos olores son lo mínimo que hay que solucionar a la hora de comercializar de forma seria y profesional productos inmobiliarios valorados en decenas o centenas de miles de euros. • Reparar: Defectos materiales ligeros tales como zócalos despegados, azulejos rotos, grietas y agujeros en paredes y techos, manchas de humedad antiguas, interruptores o enchufes que faltan, cables sueltos, cristales rotos, etc., fijan innecesariamente las miradas de los potenciales compradores, y les hacen creer que el estado general del inmueble es malo. Resolver estos problemas de una vez cuesta poco, y supone un salto de calidad importante en el aspecto del inmueble, que siempre sale muy rentable. • Pintar: Recién pintado de blanco, un inmueble de segunda mano tiene un tono limpio, moderno, amplio, fresco, que le da una tremenda ventaja a la hora de recibir visitas comerciales. • Amueblar: Igual que un espacio sobrecargado de muebles parece más estrecho de lo que es, un espacio enteramente vacío también lo parece. Las empresas de Home Staging tienen material y soluciones para amueblar de forma temporaria todos los espacios de un inmueble inicialmente vacío o semi-amueblado, para que éste se vea más amplio y más acogedor. • Iluminar: La falta de luminosidad perjudica mucho la percepción que uno tiene de un inmueble a la venta. Bien iluminado, queda mucho más atractivo. • Modernizar: Ésta es la parte más creativa de la preparación a medida de un inmueble. El toque antiguo de muchos pisos es un freno a su comercialización. Con material adecuado (lámparas de todo tipo, tejidos, alfombras, objetos de decoración, etc.), se puede cambiar esto y dar al inmueble un toque mucho más moderno y acogedor. 35
TX T
El context de crisi (amb centenars de milers d’execucions hipotecàries) ha evidenciat la necessitat de buscar fórmules alternatives d’accés a l’habitatge. Noves fórmules, que incorporen nous valors a la mediació immobiliària.
ELS VALORS DE LA COOPERACIÓ I LA CONFIANÇA EN LA GESTIÓ DELS IMMOBLES
36
HERNAN COLLADO URIETA hcollado@entreiguals.cat www.entreiguals.cat
Una de les conseqüències de la crisi eco-
da. Davant aquesta situació tan habi-
• Primer, fer una bona reflexió sobre
nòmica i financera que afecta el mercat
tual, l’agent de la propietat hauria de
motivacions, recursos i necessitats;
immobiliari és l’abandó i la manca d’ús
plantejar fórmules que permetessin fer
• Segon, buscar acuradament el lloc i la
de patrimoni que no troba una sortida
veure als propietaris recompenses que
en el mercat. Aquest és un problema per
no són evidents d’entrada en un tracte
al propietari, en termes estrictament
amb futurs ocupants de la finca: l’acti-
econòmics (manca d’ingressos, deterio-
vació el patrimoni, el rescabalament de
rament del patrimoni), però també per
despeses o, fins i tot, les oportunitats de
al conjunt de la ciutadania des del punt
restauració.
persona adient amb aquests; • Tercer, definir una relació estable i satisfactòria per a les parts; • Quart, buscar la forma legal que més s’hi escaigui per formalitzar-la; • Cinquè, pensar a llarg termini, amb aspectes com la flexibilitat, el diàleg
de vista social (dificultats d’accés a l’habitatge, a locals comercials o camps de
Al Regne Unit s’està impulsant recent-
regular i la voluntat d’aprendre.
conreu per impossibilitat de pagar-ne la
ment una fórmula anomenada “land
renda). Existeixen diverses propostes per
partnerships”, que podríem traduir
Fixeu-vos en la separació que fa entre el
abordar aquest problema des de les ins-
aproximadament com a “parteneriats
pas de definir la relació i buscar la forma
tàncies públiques, però no podem obviar
agraris”. Aquesta filosofia de treball con-
jurídica: una distinció que sovint obviem
que la solució és també responsabilitat
sisteix a unir esforços entre propietaris
(sens dubte, un mal començament).
dels particulars: es tracta d’introduir en
de terres i emprenedors agraris per a la
la gestió del patrimoni els valors de la
consecució dels objectius mutus, iniciant
La fórmula final es pot establir en dife-
cooperació i la confiança entre propieta-
noves relacions o bé revisant contractes
rents graus de compromís i col·laboració,
ris i ocupants, en benefici de tots, amb
de conreu existents per donar-hi el valor
segons la voluntat de les parts, des de la
una visió que va més enllà de la del ren-
afegit d’aquest tracte entre iguals. Amb
simple externalització de determinades
diment del capital invertit.
la nova aproximació, es posen en comú
activitats en el marc d’una gestió duta a
no únicament els interessos clàssics
terme directament per la propietat fins
Posem com a primer exemple el cas de
(d’una banda, obtenir una renda de la
a les fórmules d’arrendament, cessió de
les finques agràries. Les elevades pre-
terra i, de l’altra, ocupar-la per a dur-hi a
drets reals o compravenda que cedeixen
tensions econòmiques de la propietat,
terme una activitat agrària), sinó també
tota la gestió a l’emprenedor agrari sen-
derivades d’expectatives urbanístiques,
altres voluntats, capacitats i objectius,
se cap implicació directa de la propietat
de la pressió de grans empreses de
pensant una mica més enllà.
en l’explotació. Una de les propostes més
producció agrícola o relacionades amb
interessants a mig camí és la creació de
noves propostes financeres (biocom-
La proposta de land partnerships (www.
projectes empresarials comuns entre pro-
bustibles, inversió en béns de produc-
landpartnerships.org) s’estableix en cinc
pietat i emprenedor agrari, en els quals
ció d’aliments), generen un problema
passos, a dur a terme tant per la propie-
cadascú aporta una part (per exemple el
mundial d’accés a terres de conreu per
tat com per l’emprenedor:
propietari posa la terra i l’emprenedor
a agricultors personals i familiars, amb conseqüències dramàtiques en països empobrits però també notables en el nostre país. Per al propietari que té un lligam familiar o afectiu amb la terra i té la intenció de conservar-la dins el seu patrimoni, la disjuntiva entre tenir-la buida o arrendar-la “malament” es converteix en un bucle sense sorti-
37
TX T
els mitjans de producció) i ambdós comparteixen el risc de l’activitat. Si ens traslladem a l’àmbit urbà, el camp d’innovació en les possibilitats d’ús d’habitatges i locals comercials, compatibles amb el seu bon manteniment i amb el
Les opcions són diverses fins i tot sense sortir de la forma jurídica de l’arrendament, sempre i quan l’assessorament sigui prou competent.
respecte al benestar dels veïns, és molt gran. Hem de posar de manifest, d’entrada, les despeses que suposa per a la propietat tenir el patrimoni en desús o
segons la seva modificació de juny de
que els permetia afrontar personalment
destinar-lo a un ús aparentment lucra-
2013). Les opcions són diverses fins i tot
les reformes en habitatges. La conjunció
tiu però que pot comportar problemes
sense sortir de la forma jurídica de l’ar-
d’interessos entre la propietat i els po-
de convivència amb els veïns, o bé que
rendament, sempre i quan l’assessora-
tencials usuaris torna a ser la clau per
no té en compte la satisfacció real dels
ment que rebin els interessats sigui prou
aconseguir el profit de totes les parts, i
ocupants. Estem parlant del cost del de-
competent per donar seguretat jurídica
és possible formalitzar-ho en contracte
teriorament, possible espoli o ocupació
als seus pactes mitjançant un document
privat si hi ha l’assessorament adequat.
il·legal d’un immoble buit, de desperfec-
de contracte entenedor i complet, que
En el cas de la Fundació SER.GI, aquesta
tes ocasionats per llogaters disconfor-
inclogui una acta completa de l’estat de
actua com a garantia per a la propietat
mes, de rotació de llogaters i fins i tot
lliurament de l’immoble, les condicions
tot fent un seguiment dels ocupants i
denúncies de veïns derivades de l’ús que
de les millores pactades i el règim deta-
del compliment del contracte establert;
es fa de l’immoble.
llat d’assumpció de les despeses de man-
aquesta garantia també la pot donar la
teniment, entre d’altres.
pròpia agència de la propietat.
que volen fer ús d’un immoble pot fer
En altres casos, les característiques i es-
Finalment, el mal anomenat “model de
adonar a la propietat del gran potencial
tat de l’immoble, o la manca de recur-
cessió d’ús”, prou implantat especial-
que tenen a aportar, també en termes
sos de la mateixa propietat, poden fer
ment als països escandinaus, que ja ha
econòmics: des de la simple continuïtat
aconsellables opcions com la “masoveria
estat introduït en aquesta revista (Mont-
en l’ús, que aporta estabilitat i per tant
urbana”, és a dir, l’ús a canvi de la con-
serrat Junyent Martin, IMMOSCÒPIA,
menors despeses de canvis i intervals
servació o millora de l’immoble. La Fun-
març 2103). Aquest model és una va-
de desús, fins a oportunitats de millora
dació SER.GI (www.fundaciosergi.org),
riant del sistema de cooperatives d’ha-
de l’immoble (fórmules d’intercanvi de
a Girona, du a terme un programa per
bitatges on la cooperativa no es limita
renda per millores admeses per l’article
ubicar persones en risc d’exclusió social
a fer de promotor sinó que obté drets
17.5 de la Llei d’arrendaments urbans
en habitatges a canvi únicament de la
(a poder ser drets reals, per exemple de
seva rehabilitació. La iniciativa va sor-
superfície) ja sigui sobre solars o sobre
gir a partir dels casos de famílies que
construccions existents i en cedeix l’ús
no tenien recursos econòmics suficients
als usuaris de la cooperativa a preu so-
ni tant sols per arribar a les condicions
cial i en condicions de durada a llarg
que oferien les borses d’habitatge social,
termini (fins al límit del seu propi dret
però que en canvi poden aportar capa-
sobre l’immoble). El col·lectiu beneficia-
citats i coneixements en l’àmbit de la
ri pot garantir-se així una estabilitat en
construcció, lampisteria, fusteria, etc.,
l’habitatge i la propietat té garantit el
Escoltar les necessitats de les persones
38
E L S VALORS DE L A C O OP E R AC IÓ I L A C ON F IANÇ A E N L A GE S T IÓ DE L S IMMOBL E S
manteniment i millora del seu patrimoni
el cohousing (ús compartit d’elements
que és conseqüència de la responsabili-
comuns d’habitatges combinat amb ús
tat dels cooperativistes envers el patri-
privatiu d’espais determinats) o el cloud-
moni comú. L’entitat Sostre Cívic (www.
housing (sistema d’obtenció de quotes
sostrecivic.org) compta amb una desena
d’ús sobre diversos immobles que oferei-
d’iniciatives arreu de l’Estat espanyol.
xen als seus beneficiaris espais d’habitatge, descans, cuina, despatx, lleure, etc.
Altres alternatives comencen a obrir-se
-veure http://www.vidamesfacil.com/
camí però no gaudeixen d’una regulació
ca/com-funciona-el-cloudhousing/-). En
que els aporti la seguretat jurídica desit-
tot cas, aquestes són noves vies a explo-
jable. Són els casos del coworking (ús
rar per a aquest nou paradigma que ja és
compartit de despatxos professionals),
un present immediat.
39
TX T
El sector de la construcció immobiliària ha de tornar a jugar un paper en l’economia, sense el qual la recuperació no serà possible. El camí és la rehabilitació energètica i la recuperació del parc existent per part de tots els agents del sector.
EL REPTE DE RECUPERAR LA CIUTAT, UNA GRAN OPORTUNITAT PER AL SECTOR IMMOBILIARI
40
JOSEP MARIA COLL Soci fundador d’INCOVI espais i solucions per viure
En els darrers anys hem vist com les nos-
pansiva de les nostres ciutats, com en els
És per això que cal insistir en què una
tres ciutats creixien amb el desenvolu-
darrers temps, ni que a partir d’ara no-
actitud proactiva del sector, ha de ser
pament dels eixamples i la planificació
més les actuacions en l’àmbit de la ciutat
capaç de transformar aquest repte en
de sòls de nova creació. Aquest model,
consolidada tinguin futur. Ens cal bàsi-
una gran oportunitat per a tots, profes-
que en moltes ciutats i pobles ha donat
cament, trobar l’equilibri per incorporar
sionals i usuaris. Una oportunitat per
lloc a la creació de propostes urbanes
a la planificació del nostre territori els
generar noves formes de negoci, nous
de gran valor, ha tingut també un efec-
conceptes de “ESTALVI, SUFICIÈNCIA I
serveis i noves propostes immobiliàries.
te col·lateral menys beneficiós, el de la
EFICIÈNCIA”. Parlem d’ESTALVI en ter-
Beneficis socials, públics i urbans, afe-
pèrdua, degradació i desocupació d’una
mes de consum de sòl, d’aprofitament
gits a tot un seguit de nous avantatges
part del centre de les nostres ciutats. Un
d’espais i d’edificis sense ús i de serveis
pel sector.
efecte sovint difícil d’apreciar, ja que es
i recursos públics. Parlem de SUFICIÈN-
produeix de formes molt variades, però
CIA, en el dimensionat i la focalització
A més dels avantatges propis de l’activi-
implacable i progressiu.
de la producció immobiliària i dels seus
tat generada pel sector, la recuperació
objectius. Parlem de produir només edi-
de tot aquest teixit d’habitatges, compor-
La dificultat de gestionar aquest tipus de
ficis realment EFICIENTS i sostenibles,
ta la creació de la massa crítica neces-
propietat, la forta pressió del seu mateix
tant d’obra nova com especialment de
sària per recuperar part de la xarxa de
preu, les dificultats tècniques per desen-
rehabilitació i facilitant al mateix temps
comerç i serveis de proximitat afavorint
volupar-lo, ha provocat que amb el pas
xarxes de serveis amb les mateixes ca-
així també una proposta de recuperació
del temps, avui aquestes finques apa-
racterístiques.
de les trames comercials locals i socials,
reguin en el mapa de la ciutat com un
afavorint la sostenibilitat i l’eficiència
deute pendent. A més, no podem oblidar
La conjuntura actual, i el compromís
que disposem d’un parc immobiliari en-
d’encarar el futur amb actituds més efi-
dels recursos i serveis públics.
vellit, on els edificis d’ús residencial del
cients i sostenibles, posa en valor espe-
En qualsevol anàlisi sectorial, quan par-
nostre país tenen una mitjana superior
cialment aquesta ciutat “abandonada” i
lem de consums energètics i emissions
als 60 anys.
ens situa davant d’un doble repte: per
de CO2, cal tenir present el pes que re-
una banda, cal actuar amb intensitat per
presenten els edificis residencials en tot
Desocupació, habitatge obsolet, fins i tot
rehabilitar i recuperar tot aquest habitat-
el seu cicle de vida. Ser responsable del
edificis pràcticament buits al centre de
ge desocupat i en molts casos insalubre
36% de les emissions de CO2 en l’àm-
la ciutat, “un problema viu o una opor-
que ocupa bona part del centre de les
bit de la UE demanda una reflexió i un
tunitat?”, la resposta a aquesta pregunta
nostres ciutats i, per una altra, iniciar
compromís, i més encara si els objectius
està a les nostres mans. Per revertir el
un procés de rehabilitació energètica del
fixats persegueixen reduir aquestes emis-
problema cal una implicació directa de
parc immobiliari existent i habitable, es-
sions en un 20% a l’any 2020, un 40%
tots els agents del sector i apostar per
sent coneixedors que, avui dia, el 80%
l’any 2030 i arribar a la fita d’una rebai-
nous models de negoci alineats amb el
de les llars del nostre país necessiten in-
xa del 70% pel 2050.
progrés. Cal treballar per fomentar i
tervencions urgents de millora de la seva
impulsar la recuperació, donant valor a
qualitat energètica, la qual pot suposar
aquests actius, de manera que es creï un
la rehabilitació de prop de 450.000 habi-
cercle virtuós en el que tothom hi gua-
tatges/any en tot l’estat espanyol, acció
nyi, propietaris i agents del sector.
que s’alinea perfectament amb els objectius de país marcats per la Unió Europea
Això no vol dir que calgui renunciar to-
quant a reducció d’emissions i estalvi
talment a una planificació territorial ex-
energètic.
41
TX T
La creació de noves llars en el futur ben segur que passa per rehabilitar amb criteris d’eficiència i sostenibilitat el parc existent. De fet, estudis sectorials consideren que els edificis nous, construïts a partir d’ara, no representaran gaire més que el 6 o 8% del parc edificat del 2050.
Amb la necessitat de renovació del parc immobiliari, la rehabilitació té potencial com a factor per fomentar la recuperació econòmica.
És difícil tenir la certesa de si en un futur curt i mig construirem molts edificis nous, però el que segur que farem, seran
conservar edificis obsolets, desocupats i
habitatges amb atributs i característi-
autèntiques ruïnes energètiques.
una demanda acreditada, solvent i molt més finançable. • La revalorització i aprofitament de les
ques noves. Habitatges que donaran resposta als nous requeriments de la socie-
El sector de la construcció immobiliària
capacitats empresarials i professionals
tat, respostes als nostres clients. Aquests
ha de tornar a jugar un paper en l’econo-
d’un sector amb problemes.
habitatges, fruit de la rehabilitació dels
mia del país i recuperar una aportació al
• El foment de sinergies de col·laboració
existents, seran a més, eficients i soste-
PIB equilibrada i sostenible en el temps.
entre tots el agents del sector amb la
nibles. I ho seran bàsicament perquè els
finalitat de generar noves oportunitats.
usuaris ho demanaran, perquè els vol-
És difícil pensar en la recuperació econò-
dran tenir. I també, bàsicament perquè
mica, sense recuperar aquesta aportació
El repte és clar i alhora complicat; l’es-
seran els més confortables, els més sa-
del sector de la construcció. Els edificis
forç i el compromís ens afecta a tots.
ludables, els que més s’adaptaran a les
eficients i sostenibles, la rehabilitació
Afecta al ciutadà, a l’administració, però
noves formes de viure la ciutat i evident-
energètica del parc existent i la recupe-
especialment a tots els agents que for-
ment els més econòmics.
ració dels habitatges vells i obsolets i el
men part del sector immobiliari.
seu foment per part de tots els agents Per altra banda, també tenim clar que el
del sector és el camí. Un recorregut con-
A banda, els efectes directes sobre l’eco-
futur passa per disposar de ciutats intel·
junt de tots els agents del sector immo-
nomia i les arques públiques són clars.
ligents. El concepte “Smart city” és avui
biliari amb l’objectiu de rendibilitzar
Amb la necessitat de renovació del parc
també un repte irrenunciable. Personal-
aquesta nova conjuntura i crear un nou
immobiliari, el subsector de la rehabili-
ment em costa molt pensar que podem
marc d’OPORTUNITATS amb els se-
tació té potencial com a factor per fo-
tenir ciutats intel·ligents, carregades de
güents objectius:
mentar la recuperació econòmica i espe-
tecnologia, energies renovables, planificació, gestió eficient i alineades amb la tercera revolució industrial i a la vegada
42
cialment la creació de llocs de treball. • Crear nous llocs de treball de major qualitat i nous serveis.
Dins l’informe “Estratègia per la rehabilitació, claus per transformar el sector de
• La promoció de nous perfils professio-
l’edificació a Espanya”, redactat per Al-
nals i de major valor afegit, tant en la
bert Cuchí i Peter Sweatman, es concreta
construcció com en la gestió d’aquest
que el suport públic necessari per crear
tipus d’actius
un lloc de treball en rehabilitació es si-
• La capacitat de generació de feina ne-
tua entre els 13.500 euros i els 14.500
cessària, cada cop més demandada i
euros anuals, front el cost mig d’un sub-
sostenible.
sidi d’atur que pel mateix període és de
• En rehabilitació energètica, fomentar
19.991 euros.
E L R E P T E DE R E C U P E R AR L A C IU TAT, U N A GR AN OPOR TUNI TAT
Però, en tot cas, no podem oblidar que
en el temps, promotors, constructors,
aquesta és una empresa que només es pot
gestors, administradors i agents immo-
liderar des del sector privat, treballant con-
biliaris que apostin per aquesta nova
juntament els agents del sector i els parti-
oportunitat. Ben segur que a la fi es
culars, sense oblidar però, que cal exigir a
tracta d’un repte possible. Avui ja comp-
l’administració les condicions mínimes per
tem amb un col·lectiu de tècnics i em-
afavorir el progrés i l’èxit del repte.
preses que ja han començat a fer passes encaminades a oferir els serveis tècnics
Avui, més que mai, es poden entendre
especialitzats necessaris per tenir soluci-
les limitacions públiques de recursos i
ons per actuar. El següent pas, i encara
les necessitats conjunturals d’aplicar-los
més important, és però poder comptar
a altres sectors o situacions, però en cap
amb el col·lectiu d’agents immobiliaris
cas es pot entendre la manca de flexi-
que actualment operen en el sector. Els
bilitat legislativa, la complicitat amb
agents de la propietat immobiliària i els
aquesta nova oportunitat i l’agilitat per
administradors de finques tenen un pa-
fixar els mecanismes necessaris pel seu
per clau en aquest repte. El coneixement
foment.
i la formació per part d’aquests agents en les noves fórmules de creació d’habi-
Costa entendre que, després de més
tatges, en els avantatges i beneficis de
d’un any de l’entrada en vigor de la “Llei
la rehabilitació energètica i dels serveis
8/2013 de Rehabilitació, Regeneració i
derivats, en la millora del servei cap els
Renovació urbana”, la qual neix amb la
seus clients en termes de recuperació pa-
voluntat de donar noves eines jurídiques
trimonial dels seus actius immobiliaris,
per facilitar la reactivació del sector im-
són claus per trobar i explotar les siner-
mobiliari i de la construcció, avui dia en-
gies entre tots els agents del sector.
cara costi veure’n els seus beneficis. En una conjuntura com l’actual, cal superar
Cal tenir molt present, en aquest plan-
amb agilitat les dificultats i terminis per
tejament estratègic, la bondat de trobar
adaptar les normatives a aquestes eines
una resposta a la nova conjuntura de
que faciliten la creació d’un nou produc-
NECESSITAT i OPORTUNITAT, i que un
te immobiliari o a fer viable i interessant
millor coneixement i formació facilita un
el que no ho és. La millora energètica
millor assessorament i servei. Avui nin-
dels edificis, les actuacions de regenera-
gú pot oblidar que cal tenir en compte
ció urbanes en un context més realista o
les noves sensibilitats de la societat per
la possibilitat, per exemple, de consumir
poder treballar en la defensa i els inte-
domini públic per realitzar actuacions
ressos dels nostres clients.
específiques, són exemples dels avantatges d’aquesta adaptació.
A la fi es tracta d’un repte compartit, amb papers i responsabilitats molt defi-
Però especialment ens calen tècnics i
nides, un repte de tots, un repte que avui
empreses que apostin per l’impuls d’un
ja ha començat i que ha de representar
nou model econòmic, també sostenible
pel sector una nova gran oportunitat.
43
TX T
Les fórmules alternatives d’accés a l’habitatge, com la propietat compartida i la propietat temporal, estan suscitant un interès creixent i els agents immobiliaris poden tenir un rol fonamental en la seva difusió i promoció.
LAS NUEVAS TENENCIAS INTERMEDIAS PARA ACCEDER A LA VIVIENDA EN CATALUÑA. ESPECIAL ATENCIÓN AL ROL DE LOS AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
44
PROF. DR. SERGIO NASARRE AZNAR Catedrático de Derecho Civil Director de la Cátedra de Vivienda Universidad Rovira i Virgili
El pasado junio entró en el Parlamen-
agentes inmobiliarios (D 12/2010). En
es necesario en un momento determina-
to de Cataluña una modificación del
tanto que profesionales colegiados de-
do optar o no por comprar, postergando
Código Civil de Cataluña (CCC) donde
dicados de manera habitual y retribui-
el posible sobreendeudamiento de los
se prevén dos nuevas formas de propie-
da a prestar servicios de asesoramiento,
adquirentes y/o causando incertidum-
dad pensadas para facilitar el acceso a
gestión e intermediación en operaciones
bre durante años entre los oferentes del
la vivienda, aunque también podrán
de compraventa y demás negocios con
inmueble. Diversas son las situaciones
utilizarse para otros bienes inmuebles y
bienes inmuebles son los mayores reci-
en las que un API podrá aconsejar una
bienes muebles identificables: la propie-
pientes de esa función de divulgación
tenencia intermedia: desde el profesio-
dad compartida y la propiedad temporal.
y promoción de estas nuevas formas de
nal que va a pasar su vida laboral en una
Nos centraremos, en esta ocasión, en su
tenencia que pueden ajustarse a las ne-
gran ciudad con vocación de no residir
aspecto de promoción de acceso a la vi-
cesidades de muchas familias. De apro-
en ésta al jubilarse, a las familias sin he-
vienda.
barse en el Parlamento, los oferentes y
rederos que no necesitan una vivienda
los necesitados de vivienda tendrán una
“a perpetuidad” sino mientras vivan, la
Basadas en experiencias en el Reino
nueva forma de poner una vivienda en
pareja joven con niño pequeño que re-
Unido y en los Países Bajos, y siguiendo
el mercado o acceder a ella, según con-
cibe en herencia un piso que lo quieren
la orientación de la reciente Directiva
veniencia de las partes que supera el so-
recuperar cuando su hijo lo necesite de
2014/17/UE, las denominadas “tenen-
breendeudamiento o la inasequibilidad
aquí a 25 años pero del que quieren sacar
cias intermedias” suponen un cambio
que pueda suponer el pleno dominio (o
un rendimiento cierto y ahora, como pa-
estructural del concepto de propiedad
incluso, una salida dominical de éste)
liativo de la gentrificación posibilitando
no visto desde hace más de 200 años
pero también la inestabilidad o incon-
a familias con ingresos limitados adquirir
en nuestro derecho civil. Se trata de
veniencia que puede suponer el alqui-
viviendas en barrios rehabilitados recu-
combinar asequibilidad, flexibilidad y
ler. Se trata de figuras que dan todas las
perando así los centros históricos de las
accesibilidad en el acceso a la vivienda
ventajas del dominio al adquirente, pero
ciudades, etc.
unificando las ventajas de la propiedad
también todas las responsabilidades,
(estabilidad) con las del alquiler (ase-
bien adquiriendo el inmueble de mane-
Naturalmente, el resto de profesionales
quibilidad y flexibilidad). Del mismo
ra progresiva (propiedad compartida)
también tienen un papel importante a
modo, van dirigidas especialmente a
bien por un número de años (propiedad
desempeñar en las tenencias interme-
aquellas familias que no contemplan el
temporal) o ambos a la vez. Con ello, las
dias, lo que ayuda a crear una situación
alquiler como su forma de tenencia pero
tenencias intermedias se alejan de dere-
win-win para todos los implicados. Así,
que tampoco pueden recurrir al mercado
chos reales limitados (que pueden causar
para los promotores -públicos y priva-
de propiedad plena sin sobreendeudarse
incertidumbre entre los consumidores y
dos- se les abre una tercera vía de ne-
o por falta de financiación. Por ambos
derechos, precisamente, limitados) y de
gocio (al lado de la venta y del alqui-
aspectos son “intermedias”.
fórmulas contractuales mixtas, como el
ler) por la cual pueden ir vendiendo
alquiler con opción de compra, en el cual
progresiva o temporalmente sus inmue-
1
Precisamente por lo novedoso de su funcionamiento y estructura es necesaria la implicación de todos los agentes relacionados con la transacción inmobiliaria para utilizarlas y darlas a conocer entre aquellos necesitados de un inmueble. Esto es especialmente cierto para los agentes de la propiedad inmobiliaria y
45
TX T
bles. Para las entidades de crédito, en plena crisis de liquidez, que ven como las hipotecas que concedan pueden verse sustancialmente reducidas. Y para la Administración Pública, cuya regulación en el CCC ha supuesto la elaboración de políticas públicas de vivienda sin tener
El alquiler, tal y como viene configurado en la Ley 4/2013 no es alternativa de vivienda estable, ni podrá convertirse en una alternativa real al dominio.
que recurrir necesariamente a las maltrechas arcas del erario público, dado que son instituciones jurídico-privadas que fraccionan y pueden dinamizar el
ban ser propietarios. Visto lo sucedido
dad de vecinos, adaptando el inmueble a
mercado por sí mismas.
con la crisis que ya llevamos arrastrando
sus necesidades (sin poder, claro, alterar
siete años, no es posible dejar el pleno
su sustancia), usándolo y disfrutándolo
Pero debemos prestar especial atención
dominio como única forma de tenencia
en exclusiva y pudiendo disponer de la
al interés que las tenencias intermedias
estable (que permita crear un proyecto
parte del mismo que ya tiene, tanto inter
puede despertar entre los consumidores,
de vida sin depender de otro, básica-
vivos como mortis causa. También tie-
es decir, los necesitados de vivienda.
mente) de acceso a la vivienda. Por su
ne el derecho a ir adquiriendo sucesivos
Debe tenerse en cuenta que el alquiler,
parte, la Directiva 2014/17/UE no per-
porcentajes de propiedad del inmueble
tal y como viene configurado en la Ley
mite a las entidades de crédito conceder
(de 10% en 10%, como mínimo), bien
4/2013 no es una alternativa de vivien-
préstamos hipotecarios a aquellos que
siguiendo un plan pactado (con el ven-
da estable, al verse reducido su tiempo
no los puedan devolver. Lo que parece,
dedor y/o con la entidad financiadora)
de duración mínimo, la no obligatorie-
a priori, una buena medida, va a dejar
o bien libremente hasta 99 años. A cam-
dad de la referenciación de la renta, los
a muchas familias fuera del mercado de
bio, paga todos los gastos. El vendedor,
tanteos y retractos legales se pueden ex-
la vivienda en propiedad, es decir, en la
por su parte, se limita a cobrar la renta y
cluir y no se permiten, por ejemplo, los
inestabilidad de la 4/2013. Pues bien,
tiene una acción para evitar el empeora-
subarrendamientos unilaterales. En estas
Cataluña se coloca como pionera en le-
miento sustancial del inmueble.
condiciones, no es -como tampoco lo es
gislar dos nuevas formas de dominio que
en ningún país mediterráneo, a diferen-
permitan fraccionar el mercado, ofre-
La propiedad temporal permitirá ad-
cia de Alemania, Suiza y Austria que
ciendo tenencias estables y asequibles.
quirir un inmueble por un número de años determinado (entre 6 y 99 años),
comparten muchas de esas características- ni podrá convertirse en una alter-
La propiedad compartida consiste esen-
es decir, por el tiempo que realmente
nativa real al dominio. Pensemos que en
cialmente en una adquisición progresiva
lo necesite el comprador. Durante ese
2011 -antes incluso de esta reforma- el
del dominio de la vivienda, de manera
tiempo, el adquirente es propietario a
73% de los inquilinos en España desea-
que el adquirente lo es inicialmente de
todos los efectos, incluyendo su uso y
una parte de la vivienda (por ejemplo,
disfrute en exclusiva y su posibilidad de
un 25%; un 5% con recursos propios y
enajenación sin límites tanto inter vivos
un 20% mediante financiación externa)
como mortis causa. El vendedor tiene
y por el resto (75%) paga una renta al
el derecho a recuperar el inmueble gra-
vendedor. El comprador se considera
tuitamente una vez expirado el plazo, a
propietario a todos los efectos de la vi-
enajenar dicha expectativa de recupera-
vienda desde el primer momento, parti-
ción (que vale más cuanto más tiempo
cipando en las reuniones de la comuni-
pasa) y a ser compensado en caso de
46
L A S N U E VA S T E N E NC IA S IN T E R M E DIA S PAR A AC C E DE R A L A VI VIE N D A E N C ATAL UÑ A
deterioro negligente del inmueble. La
se adquiere progresivamente y solo por
propiedad temporal es una forma de te-
el número de años que se necesita? Aun-
nencia esencialmente antiespeculativa,
que el esfuerzo familiar para su adquisi-
dado que vale menos cada día que pasa.
ción quedará previsiblemente sensiblemente reducido, aquí será importante la
La propiedad compartida y la propiedad
experiencia de los agentes de la propie-
temporal, además, se pueden combinar.
dad inmobiliaria y agentes inmobiliarios
Ambas provocan un fraccionamiento del
para vertebrar el mercado e ir perfilando
dominio, diversificando así los precios,
los precios. Algún estudio ya ha eviden-
colaborando a la asequibilidad de la vi-
ciado para la propiedad compartida que
vienda, sin perder estabilidad. De este
ésta es en muchos casos mucho más ase-
modo, ¿cuánto costará una vivienda que
quible que la propiedad absoluta y que
TX T
representa un esfuerzo familiar muy pa-
por ello dejan de tener utilidades en la
recido al del alquiler2.
coyuntura actual: si ya he satisfecho, por ejemplo, el 15% de la hipoteca, ¿por qué
Se consiguen con ello externalidades
no puedo llevar a cabo una dación en
muy positivas, como una auténtica
pago parcial de manera que el deudor
mixtura social: en un mismo barrio o,
consolide dicho 15% ya adquirido como
incluso, edificio o escalera, se encontra-
propietario y por el resto siga pagando
rán propietarios absolutos que han sa-
una renta, transformando así una pro-
tisfecho por su vivienda 200.000€, otros
piedad absoluta en una propiedad com-
que han satisfecho por ella 50.000€ y
partida, con un esquema de acompaña-
siguen adquiriéndola progresivamente y
miento para el total acceso al dominio
otros que la han adquirido por 30 años
en condiciones adecuadas?
(tiempo por el que la necesitan) por 120.000€. Es decir, habrán podido esta-
Con las tenencias intermedias, pues, se
bilizar su tenencia (más que necesario
abren nuevas posibilidades tanto para
desde la reforma de los alquileres en la
los necesitados de vivienda, como para
Ley 4/2013) gracias a la diversificación
todos los partícipes en el mercado in-
de la oferta, evitando el sobreendeu-
mobiliario. Se están sentando las bases
damiento. Al tiempo, son instrumentos
para que nazca un nuevo mercado inmo-
ideales para llevar a cabo políticas pú-
biliario que puede ayudar a relanzar las
blicas de vivienda, haciéndolas aún más
operaciones inmobiliarias.
asequibles. Así, se prevé ya su utilización en el reciente Decreto 75/2014, del Plan
NOTAS
para el Derecho a la Vivienda.
1. Para más detalles sobre ello, puede verse NASARRE AZNAR, Sergio, “Les tinences intermitges: combinant assequibilitat, flexibilitat i estabilitat en l’accés a l’habitatge”, Articles d’opinió, Observatorio Local de la Vivienda, Diputació de Barcelona, pp. 1 a 19, disponible en http://www.diba.cat/c/ document_library/get_file?uuid=79662ac0-c00348c5-8242-432d8885b0af&groupId=479934.
Hasta la fecha, mientras que la mayoría de reformas legales a nivel estatal sobre el tema de la vivienda a raíz de la crisis de 2007 han venido siendo coyunturales (ej. moratorias, ayudas a pago del alquiler, etc.), esta reforma de las tenencias intermedias es esencialmente estructural, dado que pretende evitar futuras burbujas y sobreendeudamientos. No
48
2. Más detalles pueden hallarse en NASARRE AZNAR, Sergio y SOLER TARRADELLAS, Mª José, “Otras formas de acceso a la vivienda. Las tenencias intermedias: antecedentes, concepto y cálculo del esfuerzo familiar”, Apunts d’Habitatge, Observatori Local de l’Habitatge, Diputació de Barcelona, núm. 4, 3er trimestre 2013, pp. 18 a 29, disponible en http://www.diba.cat/c/ document_library/get_file?uuid=cce6a9e4-87d0451d-98c3-41be6dbe8870&groupId=479934
IMMOSCÒPIA 07 edita :
API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris Joan Ollé consell editorial: Ma Roser Esquius, Joan-Ramon València, Ramon Riera, Pere González Nebreda, Maria Vilà, Marta Llimós, Jordi Lumbierres, Josep Lluís Pellicer, Montserrat Junyent, Rebeca Pérez coordinació : Rebeca Pérez col·laboradors : Carme Trilla, Raisa Venermo, Matthieu Bouchon, Hernan Collado, Josep Maria Coll, Sergio Nasarre disseny, maquetació i fotografia: tonicastro.com impressió: Cevagraf, S.C.C.L. dipòsit legal : B-00000-2012 redacció : Gran Via de les Corts Catalanes, 622, pral. | 08007 Barcelona | T. 933 175 462 | F. 934 123 363 | a/e: info@immoscopia.cat | web: www.immoscopia.cat president: