IMMOSCÒPIA núm. 3 by IMMOSCÒPIA

IMMOSCÒPIA

03 Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya

MAR 2013 EDT: UNA SEGONA OPORTUNITAT OPN: UN CANVI NECESSARI TXT: CONCLUSIONS DE LA JORNADA SOBRE DESNONAMENTS I EXECUCIONS HIPOTECÀRIES / UN ENTORN DIFÍCIL / LA COL·LABORACIÓ DELS AGENTS AMB ELS BANCS COM A FORMA DE DIVERSIFICAR LA SEVA ACTIVITAT / FÓRMULES D’ACCÉS A L’HABITATGE ALTERNATIVES A LA COMPRAVENDA O EL LLOGUER / EL PREU DELS PISOS NO HA DE BAIXAR MÉS / MLS: MÁS QUE UNA MODA / LA NECESSITAT DE CONÈIXER L’ESTAT D’UN EDIFICI PER DETERMINAR EL PREU D’UN IMMOBLE / ELS HABITATGES D’US TURÍSTIC: LA INTERVENCIÓ DE L’AGENT IMMOBILIARI I NOVA REGULACIÓ A CATALUNYA

ÍDX

UNA SEGONA OPORTUNITAT 04 OPN: UN CANVI NECESSARI 06 TXT: CONCLUSIONS DE LA JORNADA SOBRE DESNONAMENTS I EXECUCIONS HIPOTECÀRIES 12 TXT: UN ENTORN DIFÍCIL 16 TXT: LA COL·LABORACIÓ DELS AGENTS AMB ELS BANCS COM A FORMA DE DIVERSIFICAR LA SEVA ACTIVITAT 20 TXT: FÓRMULES D’ACCÉS A L’HABITATGE ALTERNATIVES A LA COMPRAVENDA O EL LLOGUER 24 TXT: EL PREU DELS PISOS NO HA DE BAIXAR MÉS 28 TXT: MLS: MÁS QUE UNA MODA 34 TXT: LA NECESSITAT DE CONÈIXER L’ESTAT D’UN EDIFICI PER DETERMINAR EL PREU D’UN IMMOBLE 40 TXT: ELS HABITATGES D’US TURÍSTIC: LA INTERVENCIÓ DE L’AGENT IMMOBILIARI I NOVA REGULACIÓ A CATALUNYA 03 EDT:

E DT

UN A S EGON A OPOR TUNITAT La crisi econòmica ha provocat que molts particulars es trobin amb problemes per a fer front al pagament dels seus lloguers o hipoteques, fet que darrerament ha provocat un augment considerable dels desnonaments i les execucions hipotecàries. La situació extrema que pateixen alguns afectats ha obert un debat sobre la idoneïtat d’una Llei hipotecària que resulta massa estricta, així com sobre la manca de recursos de l’administració pública per cobrir un dret fonamental com és gaudir d’un habitatge digne. El debat, inicialment social, es va traslladar més endavant al terreny jurídic, fins al punt que el Tribunal de Justícia de la Unió Europea estudia actualment la possible nul·litat d’algunes clàusules permeses per la Llei hipotecària espanyola. Tot i ser conscients que el debat s’escapa de l’entorn immobiliari per instal·lar-se en un àmbit estrictament social i polític, els agents immobiliaris som sensibles al problema i mostrem la nostra voluntat de participar activament en un procés que pugui reconduir aquesta situació. El nostre paper destacat en el mercat immobiliari ens permetria actuar com a mediadors entre particulars i entitats financeres, acompanyant els afectats i donant sortida als immobles. L’objectiu seria millorar les condicions de realització en el cas d’execucions hipotecàries, a base de potenciar l’ús de sistemes alternatius a les subhastes recollits a la Llei; i, en 2

per tal d’evitar situacions abusives i limitar el sobreendeutament dels ciutadans. • És necessari reduir la presència exclusiva de les entitats financeres en aquest procés, introduint la figura de taxadors i de mediadors especialitzats en el sector immobiliari, que participin en el procés amb imparcialitat i independència. • Convindria poder analitzar cada cas de manera individualitzada amb l’objectiu d’oferir solucions adaptades a les circumstàncies de cada afectat, per a la qual cosa resulta imprescindible comptar amb informació detallada i actualitzada. • Cal buscar sortides alternatives a l’embargament i la subhasta, que suposin el menor perjudici possible als afectats. En cas de no poder evitar-ho, cal donar-los suport social, de manera que es respecti sempre el seu dret a gaudir d’un habitatge digne.

el cas dels desnonaments, donar suport a les persones afectades sobretot amb l’objectiu de recol·locar-les. D’altra banda, podem aportar la nostra experiència i el nostre coneixement per promoure, si cal, una modificació de la Llei hipotecària que eviti els llançaments dels afectats. I també posar de manifest que la reforma de la LAU és una mesura encoberta d’ajut a les entitats financeres. Amb l’objectiu d’analitzar aquesta situació candent, plantejar instruments d’actuació viables i trobar solucions equilibrades per a totes les parts, el Consell de Col·legis d’API de Catalunya i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC) van organitzar, el passat 17 de gener, una jornada de debat on diferents representants institucionals, jurídics i professionals del sector immobiliari van aportar les seves propostes per intentar reconduir una situació que ha esdevingut un veritable drama social.

Des del Consell de Col·legis d’API de Catalunya i l’AIC ara es treballa en la difusió d’aquestes conclusions. S’han fet arribar les nostres propostes a diferents consellers, ministres i altres representants de les Administracions públiques, a grups polítics parlamentaris, a col·legis professionals, a entitats financeres i als mitjans de comunicació. Les conclusions han estat ben rebudes per bona part dels destinataris; fins i tot s’ha aconseguit que alguns integrants de la Comissió d’Economia del Congrés dels Diputats, que debat actualment el projecte de la Llei Antidesnonaments, vulguin tenir en compte les nostres mesures. Tot això ha permès manifestar públicament la sensibilitat del nostre col·lectiu davant aquest drama social i deixar palès que els agents immobiliaris tenim experiència, coneixements i pes suficient com per col·laborar en la resolució d’aquest problema. CONSELL EDITORIAL

De les conclusions d’aquella jornada, analitzades amb detall en aquest número d’Immoscòpia, se n’extreu una conclusió bàsica: tothom té dret a una segona oportunitat. Per garantir aquest dret, els participants a la jornada van deixar sobre la taula un conjunt de mesures que giren al voltant de quatre premisses principals: • Cal reformar la legislació en matèria hipotecària (o, si més no, vigilar que s’apliqui correctament la normativa vigent), 3

UN C AN VI N E C E SS AR I La indústria immobiliària actualment requereix un canvi substancial a l’hora d’analitzar el moment en què ens trobem. Durant dècades ha estat una activitat necessària al nostre país, fins al punt que, per diferents motius, es va veure elevada a primera indústria del país. Malgrat això, els agents intervinents no vam ser previsors ni vam fer inversions en les nostres empreses per afrontar la crisi on estem immersos. Per això ja fa un parell d’anys que hauríem d’haver començat canvis en la nostra forma de treballar i en la projecció de les nostres empreses, canvis que passarien per una modernització i adaptació al moment actual de les nostres estructures i de la forma de gestionar. Abans tot era fàcil i veníem sense esforç; avui es requereix una inversió, ja no únicament de recursos sinó de temps i professionalitat, per arribar a un mercat dur i exigent. Per això ens hem de renovar i imaginar noves estratègies, com ara el fet que ja no podem caminar sols, sinó que tenim el deure de compartir la nostra experiència i recursos amb altres professionals per tal d’obtenir resultats satisfactoris; és a dir, es fa imprescindible modernitzar els nostres despatxos, dotant-los de les eines més modernes, ampliar el nostre camp de comunicació mitjançant l’adequa-

ció dels nostres webs i arribar a les xarxes socials per poder incorporar-nos en un mercat que, cada vegada més, rep la informació a través d’internet. Però això només és una mesura necessària; res no millorarà si no ens obrim i comencem a compartir els nostres productes i la cartera de clients amb els altres companys de professió. Crec que ja tots tenim coneixement de l’èxit que han tingut durant dècades les MLS als Estats Units. Avui Espanya compta amb més de 60 MLS locals que proporcionen l’oportunitat de fer operacions compartides, una eina que ara mateix no podem deixar de banda. Aquestes MLS ens permetran no únicament arribar a més clients, sinó també conèixer d’a prop com treballen la resta de companys, i ens proporcionaran riquesa humana i sobretot sinèrgia en un món on, com deia un professor de Jersey, no es tracta d’estar globalitzats, sinó que la nostra necessitat és avui relacionar-nos i tenir el màxim contacte humà possible. En altres paraules, el que anomenem Networking. No hem d’oblidar que, més enllà dels mercats locals, hi ha d’altres mercats, fora del nostre país, que ens miren amb molt interès i ganes d’invertir al nostre territori. Per això es fa necessari internacionalitzar els nostres despatxos al més aviat possible, per poder captar aquests clients potencials i no deixar aquesta gran oportunitat en mans d’agents estrangers que, amb els seus coneixements d’idiomes i la seva borsa de clients, són la real competència del nostre mercat. És imprescindible, bé individualment, bé a través d’associacions internacionals com pot ser FIABCI, arribar a aquests mercats i contactar amb agents col·laboradors que ens aportin clients. En definitiva, estem en un moment clau per a la continuïtat dels nostres projectes i de les nostres empreses; per això cal fer una gestió molt oberta, moderna i en col·laboració, sense perdre de vista que el món és molt més gran que el territori on treballem, i que se’ns obren possibilitats de feina amb clients i col·laboradors d’altres països. Si observem la

OPN

realitat de les transaccions que s’han realitzat en els dos últims anys, veurem que no només han estat amb ciutadans de la Comunitat Europea, sinó que els mercats russos, xinesos i americans estan molt interessats a venir al nostre país. Vull concloure traslladant-vos el meu optimisme de cara al futur, ja que molts companys que en el seu moment van prendre les mesures sobre tot el que hem parlat, estan en una situació de creixement respecte del últims anys. Ens hem de preparar per si en els propers mesos hi ha una obertura a l’obtenció de la residència espanyola i europea, amb un mínim de compra, que es traduirà sens dubte en un increment, esperem que important, de les transaccions. Si ens renovem, no morirem! RAMON RIERA President de FIABCI Espanya

TX T

LA JORNADA SOBRE DESNONAMENTS VA POSAR SOBRE LA TAULA UN SEGUIT DE MESURES DESTINADES A GARANTIR EL DRET DE L’HABITATGE I EVITAR SITUACIONS DE SOBREENDEUTAMENT EN EL FUTUR.

CONCLUSIONS DE LA JORNADA SOBRE DESNONAMENTS I EXECUCIONS HIPOTECÀRIES

CONSELL EDITORIAL

Tothom té dret a una segona oportunitat. Aquesta podria ser la conclusió essencial extreta de la jornada sobre desnonaments i execucions hipotecàries que el Consell de Col·legis d’API de Catalunya i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC) van organitzar el 17 de gener del 2013. Un acte que va reunir a representants de diversos àmbits professionals per tal d’intercanviar punts de vista sobre una situació que ha esdevingut un veritable drama social. La jornada no pretenia mirar cap al passat sinó cap al futur. L’objectiu principal no era analitzar com s’ha arribat a aquesta situació dramàtica sinó trobar una manera de reconduir-la, buscar solucions immediates i efectives per als afectats i proposar mesures que evitin que la situació es torni a repetir més endavant. Aquest article resumeix les propostes més destacades fetes per cada participant durant la seva intervenció i presenta les conclusions extretes de la taula rodona. MONTS E R R AT TOR R EN T Assessora jurídica de l’OCUC

La responsabilitat d’aquesta situació recau en les entitats bancàries i de crèdit, en el sector immobiliari, en les persones afectades i, sobretot, en els poders públics, que no han complert gairebé mai el mandat constitucional de procurar un habitatge digne.

Ens falten dades per saber quines solucions hem de donar i quines haurien de tenir prioritat. Actualment no sabem quin és el nombre de persones sense habitatge o el nombre de persones en risc de perdre’l. Només disposem d’una dada, facilitada per l’ajuntament de Barcelona: en aquesta ciutat, el 20% dels llançaments són execucions hipotecàries; el 80%, impagaments d’habitatges de lloguer. Aquesta dada, però, no és extrapolable a la resta de Catalunya, perquè Barcelona compta amb molt més habitatge de lloguer i pràcticament tot són primeres residències. És evident que cal una reforma de la Llei hipotecària. Però la reforma exclusiva d’aquesta llei no ens serveix; hauria d’anar acompanyada d’una llei nova sobre sobreendeutament. Amb la regulació actual, no podem donar per bona la dació en pagament sistemàtica per a tothom. La dació seria encertada en casos puntuals, com a mesura d’impàs fins que no es reformi la llei, sempre que hi hagi hagut una resolució judicial que en determini la conveniència. Cal tenir en compte, però, que la dació no soluciona el problema de les persones, que es desfaran del deute però continuaran sense tenir habitatge. En aquest sentit, cal que hi hagi habitatge social suficient per reallotjar les persones afectades, així com ajuts al lloguer. També són necessaris el control del banc dolent, per intentar que tots els immobles

que hi vagin a parar es puguin convertir en habitatges socials assequibles; el control de les taxacions i el control de les clàusules contractuals. Quant a l’habitatge de lloguer, caldria retirar de manera immediata el projecte de llei de reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans, ja que crearia una inseguretat extrema tant als llogaters com als propietaris. Per tirar endavant aquestes mesures necessitem diners i voluntat política. A Catalunya tenim la Llei del Dret a l’Habitatge, absolutament oblidada en l’actualitat. Amb l’aplicació d’aquesta llei es podrien resoldre o prevenir molts dels problemes generats per aquesta situació. GA BRIEL F UENTE S Vicepresident primer del Col·legi d’API de Barcelona

La llei no dóna resposta a l’actual situació econòmica, per la qual cosa caldria reformar-la en un doble sentit: d’una banda, quan se signa el contracte, tot establint una sèrie de garanties en defensa del consumidor del crèdit; d’altra banda, en el procés d’execució, amb un benefici més gran i menys perjudici per al deutor, sense menystenir el dret del creditor. Proposem que es modifiquin la llei que regula el procediment d’execució judicial i el reglament hipotecari, que és la norma que regula l’execució extrajudicial. L’objectiu és intentar aconseguir que, d’entrada, es facin servir fórmules de limitació d’interessos i, si fa el cas, la seva suspensió, tal com es fa en la jurisdicció mercantil. També demanem que, davant un conflicte de falta de pagament, el cas 7

TX T

es remeti a un mediador especialitzat en temes immobiliaris per tal que intenti trobar una solució menys feixuga que el procés judicial actual. En aquests casos, caldria fer una nova valoració per tal de conèixer el valor actual de la finca. No té sentit executar una finca amb un valor de fa quatre o cinc anys: la realitat ens demostra que les finques s’acaben executant, com a molt, pel 50% o el 60%. La reforma hauria de posar en marxa fórmules alternatives a la subhasta judicial que ja estan previstes per la llei: el conveni de realització i la realització per entitat especialitzada. Actualment, tot queda sotmès a la petició del creditor; així doncs, demanem que aquesta disposició es traslladi al jutge, per tal que en pugui determinar la fórmula a seguir. D’aquesta manera s’aconseguiria més transparència en el mercat, ja que el procés no quedaria reduït a aquells que coneixen la subhasta i poden accedir-hi; s’obtindria un millor preu per a l’immoble, amb major benefici per a l’executant i l’executat; i s’evitarien nombroses incidències judicials, ja que les parts estarien d’acord amb el procediment. Com a alternativa a la subhasta, creiem que seria més lògic i econòmic introduir el bé en el mercat amb una valoració actualitzada, tot mantenint les condici-

FUENTES: CALDRIA UN MEDIADOR ESPECIALITZAT EN TEMES IMMOBILIARIS QUE INTENTÉS BUSCAR UNA SOLUCIÓ MENYS FEIXUGA QUE EL PROCÉS JUDICIAL ACTUAL. ons de crèdit concedides en el seu moment. DOLORS CL AV ELL Exdiputada del Parlament de Catalunya. Advocada en exercici i redactora d’una de les propostes inicials de la Proposició de Llei aprovada per unanimitat al Parlament de Catalunya per a la seva presentació al Congrés dels Diputats.

Pot ser útil difondre el contingut d’una proposició de llei que es va aprovar al Parlament de Catalunya i que, tot i que en principi no era imaginable, va acabar amb l’acord unànime de tot el Parlament. Era necessari construir una legislació de segona oportunitat, que permetés als afectats continuar treballant per endreçar els seus deutes d’una manera ordenada i en un temps limitat. En aquest sentit, la proposició final aprovada pel Parlament de Catalunya determinava uns límits al sobreendeutament. En el cas de l’habitatge habitual, establia un termini màxim de 30 anys per a la hipoteca i que l’import concedit no fos superior al 80% del valor de taxació o al 100% del valor escripturat si aquest era inferior. També calia garantir, en l’escriptura ma-

teixa, que s’havia informat el consumidor de les condicions de la hipoteca. A més, el text proposava la limitació dels interessos moratoris i la modificació de la legislació per tal de garantir la independència i imparcialitat de les societats de taxació. Atès que la dació en pagament és una solució limitada perquè cal tenir en compte les circumstàncies concretes del cas i perquè no resol el tema del sostre sota el qual ha de viure la persona afectada, la proposta plantejava un procediment extrajudicial que partia de la creació de comissions de sobreendeutament a cada comunitat autònoma. Aquestes comissions estarien formades per persones especialitzades, amb criteris estables, que hi poguessin intervenir amb coneixement de causa. La seva missió seria tutelar el pacte al qual poguessin arribar deutor i creditor, i supervisar un pla de liquidació ordenada dels deutes. Aquesta opció es mantindria a l’abast de les persones que ja estan en un procediment d’execució judicial i comportaria, per tant, la suspensió d’aquest procediment. Si no hi hagués acord o s’impugnés el pla de la comissió de sobreendeutament, quedaria la via del procediment judicial. El procediment de liquidació ordenada de deutes

C ONC L U S ION S DE L A J OR N AD A S OBR E DE S NON AM E N TS I E X E C U C ION S HIPOTE C ÀRIE S

també el podrien utilitzar totes les persones que actualment tenen deutes derivats de l’habitatge, mentre els tinguessin vigents. Pel que fa a la moratòria, hauria de ser universal fins que no tinguéssim dades suficients per saber de què estem parlant. Un cop tinguem aquestes dades, actualment només en mans de les entitats financeres, podrem dimensionar el problema i fer-ne una normativa adequada. J OSÉ MAR Í A F E R N ÁN DE Z SE I JO Titular del Jutjat Mercantil núm. 3 de Barcelona. Responsable de la consulta al Tribunal de Justícia de la Unió Europea sobre la possible nul·litat d’algunes clàusules permeses per la llei hipotecària espanyola.

No hauríem de dimonitzar a aquells sectors que van contribuir a que, durant molt anys, aquest fos un bon país. Tots som part del problema i tots hem de ser part de la solució. Vivim un moment històric molt interessant que ens permet, per primera vegada des dels anys 70, ser protagonistes d’una transformació política, social i econòmica. Tenim l’obligació de fer que el país on els nostres fills han de viure i desenvolupar-se sigui millor que el que vam rebre nosaltres dels nostres pares. Es tracta de trobar un remei social, econòmic i jurídic que posi en marxa tots els mecanismes que ens permetin reconstruir els elements positius que hem deixat enrere. No hi ha un únic problema ni una

única solució, però sí que hauríem de determinar quin problema i quina solució cal que trobem primer, i abordar-los amb la mateixa agilitat amb què hem arribat a aquesta situació. Probablement la solució més eficaç sigui la possibilitat que les autoritats judicials, prèvia una avaluació de les causes del sobreendeutament i sense elements culpabilístics, permetin que, quan el sobreendeutament no es pugui superar amb terminis de pagament raonables, s’arribi a la condonació o al perdó d’una part sensible dels deutes. Això no es faria perquè l’Estat hagi de ser bo, sinó perquè ha de permetre que la gent s’incorpori als mercats amb normalitat, és a dir, que consumeixi, que pagui impostos, que creï riquesa, etc. Si aquests mecanismes no funcionen, si no hi ha condonació d’una part del deute, s’anima la gent a decantar-se cap a l’economia submergida, que ho posi tot a nom de la seva parella, que tingui caixes B, que no pagui l’IVA, etc. Si tenim un Estat molt rigorós en el procés d’execució, apartem dels mecanismes normals de pagament i consum a un nombre molt important de persones.

mesos es podrien recuperar sectors importants de la societat. J OS É LUIS VA LLE M UÑOZ Director del Servei d’Estudis Registrals del Deganat dels Registradors de Catalunya.

La bombolla immobiliària va ser provocada per l’abundància creditícia, que va generar conductes irresponsables per part de les entitats financeres, els poders públics i els ciutadans. Les entitats van seguir polítiques agressives per captar clients a través del crèdit hipotecari; els deutors no van estar ben informats de moltes d’aquestes pràctiques de captació. La dació en pagament és una possibilitat reconeguda des de fa molts anys a la nostra Llei hipotecària, però que no aplicaven les entitats de crèdit. El fet que les entitats no informessin els particulars de la possibilitat de pactar la hipoteca amb aquesta limitació de responsabilitat va ser un error: d’aquesta manera, els deutors haurien estat realment conscients de la seva responsabilitat il·limitada.

Per tant, la segona oportunitat no seria aquella que l’Estat hauria d’oferir a les persones, sinó un camí al qual han d’accedir les persones per tal de donar una segona oportunitat a l’Estat. Gràcies a les regles de la segona oportunitat, permetem que l’Estat torni a funcionar.

És difícil que es pugui admetre la dació en pagament amb caràcter retroactiu. La dació generalitzada provocaria pujades de tipus, restricció del crèdit i una penalització dels deutors complidors. Es podria apostar per figures alternatives com les tinences intermèdies: la propietat temporal, la propietat compartida o els arrendaments amb opció de compra.

Si fóssim capaços de fer un tractament individualitzat de pràcticament tots nosaltres sense entrar en aquells llindars de misèria que marca el reial decret, en pocs

El procediment judicial d’execució hipotecària ha estat declarat constitucional en diverses sentències. En matèria d’execució extrajudicial, l’article 12 del Reial 9

TX T

MESURES DE CARÀCTER IMMEDIAT

Decret-Llei 6/2012, quan es tracta de l’habitatge del deutor, estableix una única subhasta per a la qual servirà de tipus el pactat en l’escriptura, però el creditor només podrà demanar l’adjudicació de la finca per import igual o superior al 60% del valor de taxació. L’Ordre 2899/2011 té per objecte la protecció del client de serveis bancaris, mitjançant la implantació de mesures de transparència. La informació precontractual ha de ser clara, oportuna i suficient, objectiva i no enganyosa, i cal lliurar-la amb l’antelació deguda en funció del tipus de contracte, i en tot cas abans que el client hi quedi vinculat. En el cas que hi intervingui el notari, ha de denegar-ne l’autorització si no es compleix la legalitat vigent, i ha d’informar el client de l’abast i valor de les seves obligacions, tot comprovant que hagi rebut la informació personalitzada.

1. EXECUCIONS HIPOTECÀRIES: • Paralització dels procediments en tràmit fins a la resolució del Tribunal de Justícia de la Unió Europea. Possible retroacció per admetre la possibilitat d’oposició respecte a qüestions de fons en relació al préstec amb garantia hipotecària. • Capacitat d’actuació d’ofici del jutge en el procés d’execució: • interessos moratoris excessius • clàusules de venciment anticipat en operacions a llarg termini • clàusules de liquidació de la totalitat del deute a una de les parts • Exigència de nova valoració actualitzada en el moment de l’execució emesa per taxadors independents. 2. DESNONAMENTS: • Creació d’un fons social que permeti el reallotjament de les persones en habitatges socials. • Ajuts socials per accedir a habitatges de lloguer. 3. CONTROL DE GESTIÓ DEL “BANC DOLENT”: • Oposició a la comercialització i reintroducció dels productes al mercat a les entitats financeres, i en tot cas a l’adjudicació exclusiva de la gestió: lliure competència i cooperació per part d’agents immobiliaris zonals com a garantia de transparència. Compromís de finançament al nou adquirent. • Implementar immediatament un sistema d’informació pormenoritzada, que pugui finalitzar en estadístiques fiables sobre desnonaments i execucions amb discriminació entre obra nova buida, primeres i segones residències, locals, oficines o d’altres; i finalment, si es tracta de llançament dramàtic o no.

RIC A RD F E R N ÁN DE Z ONT I VE R O S Economista, director general de Suara, en el sector d’atenció a les persones.

que viu de la combinació entre prestacions i salaris. Catalunya està en la mitjana.

Aportarem dades relatives a quatre factors bàsics per entendre la situació: ingressos, demografia, mercat immobiliari i crèdit. Actualment, menys de la meitat dels ingressos de la renda espanyola són salarials: el 32% de les famílies viu íntegrament de prestacions, i n’hi ha un 22%

El ritme de migracions ha canviat: el 2012, van marxar d’Espanya unes 558.000 persones i hi van arribar unes 377.000, un saldo negatiu que gairebé coincideix amb els 170.000 espanyols que van marxar a l’estranger. Amb aquestes dades, difícilment es podran formar llars.

la cooperativa més gran de Catalunya

Si hi sumem que bona part de la segona residència s’ha convertit en primera residència, obtindrem una dada sorprenent: tot i l’enorme reducció del volum d’habitatges finalitzats, l’estoc de pisos nous a 10

la venda continua pujant. Això és degut a la falta de visió de promotors i entitats financeres, que han preferit tenir un pis buit, amb les despeses que comporta, abans de vendre’l molt per sota de les previsions. Tot i l’esforç públic i privat que hem fet, el nostre endeutament s’ha reduït molt poc: devem 920.000 milions. La suma del que deuen els promotors i el que deuen els particulars continua sent la mateixa. Si la perspectiva dels pròxims anys és que empitjorin moltes d’aquestes dades, les propostes que s’han deixat sobre aques-

C ONC L U S ION S DE L A J OR N AD A S OBR E DE S NON AM E N TS I E X E C U C ION S HIPOTE C ÀRIE S

ta taula són més necessàries per més urgents. Amb la situació dramàtica social que tenim actualment i que romandrà durant uns anys, té més sentit recórrer a sistemes de dació en pagament, amb manteniment de les famílies en funció de les seves capacitats econòmiques, que entestar-nos a esperar la recuperació del valor dels habitatges fins que arribin, com a mínim, a estar per sobre del valor de construcció. (Fernández Ontiveros aprofundeix en aquests aspectes en l’article de la pàg. 12)

MESURES DE F UTUR: • Necessitat de dotar la societat d’una llei de sobreendeutament que permeti a les persones netejar els deutes: paral·lelisme amb una liquidació societària. Donar una segona oportunitat perquè l’afectat pugui, en el futur, reintroduir-se en el sistema com a mitjà per reactivar l’economia, per tal d’evitar abocar les persones a sobreviure a través de l’economia submergida. • Obrir, com a mitjà per accedir a l’habitatge, altres figures jurídiques com l’opció de compra, el dret de superfície o d’altres. El Codi civil català, més modern que el nacional, pot ser una eina útil que cal desenvolupar. • Oposició a la major part de les mesures contingudes en el projecte de modificació de la Llei d’Arrendaments Urbans. • Limitació efectiva de l’import prestat al % establert per llei. Control de la valoració. Designació de taxador independent. • Limitació màxima del termini de devolució del préstec. Un excessiu termini

•

desvirtua la naturalesa del crèdit, convertint-lo en un “lloguer vitalici”. Possibilitat real d’introduir la dació en pagament com a pacte contractual. Negociació entre les parts. Possibilitat real de limitar l’execució a l’import pendent i/o supressió de la possibilitat d’introduir clàusules de venciment avançat. Creació de la figura del defensor del deutor des de l’inici de la relació contractual independent com a suport en cas de conflictivitat. Obligació: - D’una acció de mediació prèvia per evitar l’execució. - D’instar sistemes alternatius de realització dels béns ja regulats a la Llei processal civil: conveni de realització judicial/per persona o entitat especialitzada, relegant la subhasta com a últim mecanisme. - En cas de subhasta, simplificació i transparència procedimental. - Revisió del % d’adjudicació per mantenir al màxim el valor de mercat de l’immoble en el moment de l’adjudicació d’acord amb la seva última taxació i així minimitzar al màxim l’import pendent que deu l’executat i, en definitiva, preservar al màxim l’equitat. L’import pel qual el creditor s’adjudiqui l’habitatge no pot ser mai inferior al que estableixi la nova taxació. - Reducció de l’IVA i de l’IRPF, ambdós al 4%, per promoure l’increment de transaccions.

TX T

L’ANÀLISI DE DIFERENTS DADES ECONÒMIQUES INDUEIX A PENSAR QUE EL MERCAT IMMOBILIARI NO POT REVIFAR DE MANERA IMMEDIATA. DAVANT AIXÒ, LA MILLOR OPCIÓ ÉS ADOPTAR MESURES SOCIALS.

UN ENTORN DIFÍCIL

RICARD FERNÁNDEZ ONTIVEROS Economista

Vaig intervenir a la molt interessant Jornada sobre Desnonaments i execucions hipotecàries celebrada el dia 17 de gener a Foment del Treball per oferir algunes dades de l’entorn econòmic i social que considero que haurien de tenir en compte tots aquells que volen resoldre el drama massiu de tantes famílies víctimes de la bombolla immobiliària. De fet, el que vaig explicar serveix també per entendre per què continua i, fins i tot, s’accelera l’ensorrament del mercat immobiliari i per què ni els particulars ni les empreses ni els bancs poden col·locar els seus immobles al mercat sense incórrer en greus pèrdues. Reproduiré a continuació les dades agrupant-les en quatre apartats: població, rendes, producció immobiliària i crèdit hipotecari. Vull subratllar que aquest conjunt de factors són els mateixos que calia tenir en compte fa uns anys per entendre les causes de la bombolla immobiliària quan totes les variables tenien una evolució expansiva i que, per tant, han de ser analitzats per comprendre la fase depressiva del sector immobiliari espanyol.

UNA POBLACIÓ EN RECESSIÓ Espanya ha passat de ser un país d’immigració a tornar a ser un país d’emigració. En els primers anys de la crisi es va produir una reducció de la immigració i un increment dels retorns. Però en els darrers anys el que està emergint amb força és l’emigració de joves espanyols. Les dades de 2012 són colpidores: han marxat d’Espanya 558.000 persones i n’han entrat 377.000. Aquest saldo migratori negatiu es produeix majoritàriament pel fet que 170.000 espanyols van marxar. Tot això, segons dades censals. L’Enques-

ta de Població Activa és encara més taxativa i ens informa que al darrer trimestre de 2012 van sortir del país 125.000 joves d’entre 20 i 35 anys.

cipal, no ens ha d’estranyar que continuï augmentant l’estoc de pisos buits.

UNS INGRESSOS A LA BAIXA I DESSALARITZATS

Pel que fa a la natalitat, la taxa de fecunditat ha caigut, en sols tres anys, de l’1,49 fills per dona en edat de procrear a 1,36. Una caiguda molt ràpida i certament comprensible. Recordem que la taxa necessària per a la reproducció vegetativa hauria de ser de 2,1. No sembla agosarat suposar que en els pròxims anys la taxa caigui fins prop de l’1. Si tenim en compte que les llars creades per persones en edat de tenir nens també són menys perquè provenen de la generació del post-boom natalici dels 60 i primers 70, sembla evident que l’estrenyament de la piràmide serà encara més agut.

Als darrers anys s’ha produït el que els economistes anomenem devaluació competitiva, consistent en la reducció dels salaris i altres rendes per compensar el diferencial d’inflació acumulada a la zona euro i afavorir la competitivitat. El procés s’ha dut a terme amb tanta eficàcia que fins i tot alguns dels seus promotors polítics i intel·lectuals contemplen ara amb horror com, en un context de creixement de l’atur, un dels resultats ha estat una reducció de la demanda interna que, si bé ha ajudat a equilibrar els nostres comptes exteriors, deprimeix encara més l’economia espanyola.

Finalment, la dada més preocupant per al sector immobiliari resulta ser la de la formació neta de noves llars. Si al 2008 se’n van crear 460.000, sols dos anys després van ser a penes 102.000. No sembla impossible que les dades de 2013 siguin… negatives! En efecte, la combinació de menys emancipació, més emigració i augment dels ocupants per llar –tornen el pis pastera i les unitats familiars de tres generacions- produeix menys llars. Si a més tenim en compte la conversió d’habitatge de segona residència en habitatge prin-

Ja fa anys que la participació salarial a la renda nacional havia baixat per sota del 50%. Ara ens trobem que el percentatge de famílies que viuen únicament de rendes salarials ha baixat entre 2006 i 2011 del 53% al 46%. La resta viu exclusivament de prestacions socials (32%) o de rendes mixtes salari-prestació (22%). Anoto aquí que, en contra del que podria suposar-se, les dades per a Catalunya, on un 31% de les famílies viu únicament de prestacions socials, són similars a la mitjana nacional. Tot això en un país amb

TX T

17,5 milions de llars i 16,3 milions d’ocupacions, és a dir, amb una mitjana d’a prop d’una ocupació per llar però amb la meitat de les llars sense cap ocupació. Vivim doncs en una societat més depenent, amb més de 9 milions de pensionistes i 6 milions d’aturats i una taxa d’atur juvenil superior al 50%. I cap de les previsions oficials per al 2013 suposa una millora de cap d’aquestes dades. No crec que calgui explicar les conseqüències sobre la demanda d’habitatge i sobre la solvència d’aquesta demanda. Fins i tot sense contracció creditícia, els bancs dubtarien molt a l’hora de concedir crèdits hipotecaris.

UN ESTOC RESISTENT D’HABITATGE BUIT En els primers anys de crisi, podíem suposar que la caiguda dels preus d’habitatge nou, sumada al fre a la producció residencial, aniria reduint l’estoc d’habitatge nou buit. Però les dades no confirmen el pronòstic. Tot i que sols s’acaben al voltant de 100.000 pisos cada any, que els preus han baixat i que els bancs faciliten la venda dels seus habitatges, mantenim 700.000 pisos nous buits. Una de les raons és que aquests pisos s’han construït en zones de demanda pràcticament nul· la. Espanya, i també Catalunya, té moltes Seseñas... Aquests pisos nous en zones noves són, com bé saben els API, menys

VIVIM EN UNA SOCIETAT MÉS DEPENENT FINS I TOT SENSE CONTRACCIÓ CREDITÍCIA, ELS BANCS DUBTARIEN MOLT A L’HORA DE CONCEDIR CRÈDITS HIPOTECARIS. atractius per la demanda que pisos de segona mà a zones centrals, sobretot quan els equipaments i les infraestructures de transport i serveis no han acompanyat les noves urbanitzacions. I tot i això malgrat els avantatges fiscals que han obtingut fins al 2012 en IVA i IRPF.

S’entén doncs que el nou banc dolent espanyol, la SAREB, un projecte que arriba tard i que costa valorar per la seva poca transparència, hagi imposat unes devaluacions en les valoracions dels actius assumits de l’ordre del 45,6% en els préstecs a promotor i ni més ni menys

UN CRÈDIT HIPOTECARI TANCAT Una altra sorpresa de l’evolució de la crisi és seguir constatant any rere any que, tot i els enormes esforços de desapalancament propiciats per les normatives europees i espanyoles i finançats parcialment per la ja citada socialització de pèrdues, el volum del deute immobiliari roman pràcticament inalterable des de l’esclat de la bombolla. Segons les dades de l’Associació Hipotecària Espanyola, aquest deute ha passat d’1,05 bilions d’euros al 2007 als 0,92 bilions d’euros al 2012. I la reducció es deu bàsicament a la realització d’actius per part de les empreses constructores, mentre que famílies i promotores mantenen deutes similars als inicials, al voltant de 600.000 m€ i 300.000 m€ respectivament. M’interessa ara destacar que la morositat es concentra al sector de la promoció immobiliària, que no pot fer front actualment al seu endeutament en la compra de sòl ni a través de la promoció ni amb la venda d’aquest sòl, veient-se forçada a fer dacions en pagament que en bona part acabaran a la SAREB. Al setembre del 2012, la taxa de deute de les famílies era del 3,5%, uns 20.000 m€. La dels promotors superava el 30%, uns 100.000 m€. Aquesta dada és al meu parer molt rellevant, sobretot quan, segons la imatge projectada per alguns mitjans de comunicació, el problema del país i de les entitats financeres siguin els particulars.

U N E N TORN DIF Í C IL

que el 63% en actius adjudicats, destacant el 79% en sòl. No comparteixo que ara es culpi des d’alguns promotors a la SAREB de competència deslleial, quan el que es fa és donar continuïtat al cicle que comença amb les dacions en pagament (més de promotors que de particulars) i les execucions hipotecàries (més de particulars que de promotors) per netejar balanços bancaris a través d’una socialització de pèrdues que trigarem molts anys a saber si es converteix finalment en un balanç social i econòmic positiu. Enlloc de criticar l’efecte de la SAREB, tots els que hem participat en el món de la promoció immobiliària hauríem de reconèixer autocríticament el que el vicepresident del Col· legi d’API, Gabriel Fuentes, ens va dir el dia 17: “Tant de bo tots haguéssim venut abans, més barat i al mateix temps”. L’única dada positiva, tot i tenir origen en la situació recessiva, la trobo en l’increment del parc en lloguer. Els contractes firmats legalment entre 2003 i 2011 han passat de 41.000 a 127.000, el triple. Hi ajuda tant la impossibilitat de moltes famílies d’accedir al crèdit hipotecari com la reducció dels lloguers mitjans i certes millores en la fiscalitat. Les dades oficials indiquen que la renda del lloguer mensual mitjà és avui a Barcelona de 620€ i a Catalunya de 568€. Crec que la realitat és, en nous contractes i més encara en l’economia submergida, inferior.

UNA CONCLUSIÓ: MILLOR TENIR PISOS OCUPATS

negativa durant uns quants anys, crec que puc oferir algunes conclusions. La primera és que no hi ha motius per suposar un rebot en les diverses variables (població, preus, salaris, ocupació, crèdit, etc.) sinó més aviat el contrari. Per tant, l’excepcionalitat és, dissortadament, estable. La segona és que els propietaris d’habitatge, entre ells la banca, farien bé en entendre que és millor tenir un pis ocupat amb rendes baixes que buit, amb les despeses que això implica. Tenen doncs tot el sentit no sols social sinó també econòmic propostes com les que fan els moviments contra els desnonaments ¡ ONGs com Càritas d’afavorir propostes tals com ara la dació en pagament saldant deute i amb opció de lloguer social per part de l’antic propietari o nou llogater o la cessió de parcs públics i privats d’habitatge a organitzacions socials i empreses públiques per al seu lloguer amb rendes molt baixes. La tercera conclusió, avalada per la realitat actual, és que la ceguesa dels agents econòmics a l’hora de prendre mesures valentes com ara les reduccions de preus, l’increment de l’oferta de lloguer, la generalització de la dació en pagament, la renegociació de deutes o la cessió d’habitatges per al seu lloguer social, no sols no ha resolt res sinó que ha contribuït a endurir la tragèdia econòmica i social i, a sobre, ha impulsat una socialització de pèrdues que està transferint rendes des de sectors productius i famílies cap als sectors més responsables de la bombolla.

Tenint en compte que les dades ofertes en aquesta exposició poden tenir una evolució 15

TX T

ELS AGENTS IMMOBILIARIS PODEN FER D’INTERMEDIARIS EN SITUACIONS DE PRE I POST EMBARGAMENT. EL SEU PERFIL PROFESSIONAL ELS PERMET ACOMPANYAR ELS AFECTATS I BUSCAR SOLUCIONS.

LA COL·LABORACIÓ DELS AGENTS AMB ELS BANCS COM A FORMA DE DIVERSIFICAR LA SEVA ACTIVITAT

MARIA VILÀ Vocal de la Junta de Govern del Col·legi d’API de Barcelona

Els actius bancaris sumen la major part de les vendes que es tanquen en aquests moments, per la qual cosa la col·laboració dels agents amb les entitats financeres per ajudar-los a vendre els seus immobles ha estat i és una de les formes de diversificar la nostra activitat. Actualment hi ha molts exemples d’agents que col·laboren en la venda d’actius immobiliaris de bancs: aprofiten la situació per a captar una cartera de producte vendible, i enfoquen la relació amb la banca més com una oportunitat que no pas com una amenaça. Alguns agents immobiliaris compten amb entitats bancàries com a proveïdors d’immobles a la venda i com a finançament per a la transmissió dels seus immobles, i aconsegueixen tancar operacions. Aquesta és la nostra manera de col·laborar amb els principals tinents d’immobles en l’actualitat. El tema és: hi ha altres línies de negoci on poder col·laborar en comptes de competir? I és que el negoci no està únicament en els bancs: hi ha negoci en el pre i post embargament. Per a especialitzar-se en habitatges que travessin per problemes de pagament, no només s’ha d’acudir al mostrador dels bancs que ja tenen aquests habitatges. Els mesos anteriors a l’embargament d’un habitatge també són molt importants: el propietari necessita assessorament i ajut. Un bon assessorament i una bona negociació amb el banc poden portar també una operació, a més d’un ajut a una persona amb problemes que es poden evitar.

amb coneixements jurídics, immobiliaris i financers, de manera que, primer de tot, elaborarà un estudi de l’historial del client en el banc, de les condicions pactades amb l’entitat, de la situació del problema i de les possibilitats d’atendre els pagaments que pot tenir el deutor en els propers mesos. A més, redactarà un estudi de mercat sobre els preus actuals d’immobles similars a la zona de referència. A partir d’aquí, plantejarà una proposta per a l’entitat bancària per desbloquejar la situació, i mantindrà les entrevistes necessàries amb el banc per assolir un acord satisfactori per a ambdues parts. Potser fins i tot podrà arribar a l’acord de permutar-li el seu immoble per un altre més senzill o més petit, però sense moure’s del barri, i per tal que puguin assumir un deute molt més acord amb les seves possibilitats! Un cop donats aquests passos, farà el seguiment necessari per atorgar els documents públics i/o privats necessaris per a dur a terme els acords assolits i, és clar, obtenir una remuneració en funció dels resultats obtinguts. Per una part, segur que la negociació serà més àgil i més senzilla per a ambdues parts si hi intervé un agent;

i per una altra, segur que el propietari se sentirà més valent si un professional amic pot parlar amb el banc de tu a tu. Però si, malgrat tot això, no hi ha manera d’evitar l’embargament, l’agent segur que encara podrà oferir uns serveis als particulars ja embargats, explorant ara la possibilitat d’arrendar l’immoble que ha estat objecte d’embargament o d’altres habitatges al barri. I, depenent dels casos, el podrà ajudar a obtenir ajuts a serveis socials que li permetin refer la vida. Tenim un mercat immobiliari marcat pels embargaments, les dacions en pagament i la caiguda lliure dels preus. Treballar en mercats enfonsats és, doncs, una oportunitat de negoci. Està clar que ens costarà molt més aconseguir operacions: caldrà ser imaginatius, mantenir reunions tenses amb totes les parts, elaborar tota classe d’estudis de mercat, ajustar les nostres minutes, etc., però traurem operacions endavant. Per avançar en aquests temps difícils, no n’hi haurà prou amb aprimar les nostres oficines, retallant despeses i prescindint dels nostres col·laboradors; caldrà buscar noves línies de negoci, aprofitar oportunitats i inventar.

Però, quin seria concretament el servei que podria oferir un agent en el preembargament? L’agent és una persona 17

TX T

El propietari d’un pis “amb dificultats” està desitjant trobar un agent que no només conegui els preus i la zona, sinó que, a més, el comprengui i sàpiga conduir la seva situació, que conegui els procediments de l’embargament (els terminis, els descomptes, les possibilitats de negocia-

UN CAS PRÀCTIC

LA MLS AYUDARÁ MÁS A QUIEN MEJOR TRABAJE, A QUIEN SEPA ADAPTAR SU FORMA DE FUNCIONAMIENTO Y APROVECHAR MEJOR LOS BENEFICIOS DE COOPERAR. Conec un promotor, client i amic, que va passar dificultats insalvables per assolir els compromisos bancaris que havia pres anys enrere. L’home ho va intentar tot: va rehipotecar béns, va oferir garanties addicionals, va pactar uns anys de carència amb l’entitat bancària i va llogar els immobles per tal d’aguantar un parell d’anys a l’espera que passés el temporal; però la calma no va arribar: després d’un temps dolent va venir un temps pitjor. Malgrat tot, l’home no volia quedar malament amb el banc i li va fer noves propostes, com és ara, contenir els tipus d’interès, aplicar un nou període de carència, aplicar petites quitances, etc. Però no se’n va sortir: l’entitat bancària va determinar que no hi havia sortida per a aquest home, i que l’única solució que hi havia era que els lliurés els immobles. Finalment, va haver de sucumbir. Va haver d’arribar a un acord amb l’entitat bancària i els va vendre tots els actius a un preu de l’ordre del 40% del nominal de les hipoteques que gravaven les finques. Tot un mal tràngol per a un home acostumat a complir! L’entitat bancària li va comprar els immobles, va dotar les pèrdues consegüents, va desemborsar les despeses de notari, registre i impostos, i va comptabilitzar els immobles al seu actiu. L’endemà, l’entitat bancària es va posar en contacte amb els inquilins que ocupaven els habitatges i els va notificar que n’era el nou propietari, i quin havia estat el preu d’adquisició. En aquell mateix moment, els va oferir la possibilitat d’adquirir els immobles pel mateix preu que ells els l’havien comprat. Quan veig tot això, em plantejo: si en el seu moment hagués intervingut un agent immobiliari intermediari entre el promotor i el banc, potser no hagués calgut arribar a l’extrem de realitzar la venda entre promotor i banc, i després entre banc i llogater. Una transmissió del promotor al llogater i la condonació de part del deute de l’entitat bancària hauria solucionat l’assumpte, i hi hauria hagut un estalvi de bona quantitat d’impostos, despeses i plusvàlues innecessàries, i s’hauria evitat el mal tràngol del deutor.

L A C O L · L A B O R A C I Ó D E L S A GE N TS A M B E L S B A N CS C O M A FO R M A D E D I V E R S IF I C A R L A S E VA A C T I V I TAT

ció amb el banc, etc.) i, per descomptat, que sigui de la seva absoluta confiança. Aquest és el valor afegit de l’agent: que és una figura propera al consumidor, de confiança, que el pot acompanyar en aquests moments difícils i vetllar directament pels seus interessos. Els agents immobiliaris, des de sempre, són les persones que han dut a terme la mediació en la compravenda, permuta, traspàs, cessió i lloguer de béns immobles; però també intermedien en la concessió de préstecs i emeten dictàmens so-

bre el valor dels immobles. Per tant, els seus serveis són utilitzats no només per particulars, sinó també per bancs empreses, jutjats i tribunals, registres públics i les diferents administracions. Com diuen a la meva terra quan es fa referència als qui no s’espanten davant les dificultats, sinó que sembla que prenen més força i coratge: com més mar, més vela!

TX T

EL SECTOR IMMOBILIARI NECESSITA EXPLORAR NOVES VIES D’ACCÉS A L’HABITATGE PER REINVENTAR-SE. ALGUNES JA SÓN AL NOSTRE ABAST; D’ALTRES PODRIEN SER IMPORTADES DELS PAÏSOS VEÏNS.

FÓRMULES D’ACCÉS A L’HABITATGE ALTERNATIVES A LA COMPRAVENDA O EL LLOGUER

MONTSERRAT JUNYENT MARTIN Cap de l’Assessoria Jurídica del Consell de Col·legis d’API de Catalunya i de l’AIC

Sens dubte la paraula “crisi” forma actualment part del nostre vocabulari més quotidià. Diuen els entesos que d’una situació de crisi se’n surt enfortit, que cal reinventar-se, que no és del tot correcte parlar de crisi com quelcom de negatiu. Ens ho hem de mirar com una situació que implica un canvi de model, de reestructuració; es tracta d’una transició cap a un nou escenari, en el que tots plegats ens hem de tornar a situar i trobar el nostre paper. Malgrat que, quan es pateix de manera directa, és molt difícil plantejar-s’ho com un mecanisme de revulsiu social, del que en sortirem enfortits, certament ens cal assumir personalment el repte i entendre que hem d’aprendre i hem de trobar noves fórmules per tirar endavant. No dic res de nou si dic que el sector immobiliari és un dels exponents més evidents d’aquesta necessitat de canvi i de construir un espai diferent. Qui més qui menys sap on han estat els errors; ara ja no és el moment de discutir ni de repartir culpes, és inútil. El debat només pot servir per evitar no caure en els mateixos paranys. El sector s’ha d’implicar en el seu futur i s’ha de plantejar nous escenaris. El model de mercat, tal com l’hem conegut fins ara, està esgotat i no tornarà. L’hem de transformar i, per a això, hem d’explorar noves vies i noves fórmules, algunes de les quals ja són al nostre abast, aplicades de manera residual, en un context restringit i per a operacions molt concretes; d’altres, potser faríem bé de mirar al nostre entorn, als països veïns, i importar noves propostes. El futur del sector depèn de tots els qui d’una o altra manera hi participen.

L’arrendament, la compravenda i també la permuta han estat, en aquests darrers anys, les figures amb més projecció i més utilitzades per accedir a la possessió i a l’ús d’un immoble. Tota vegada que el mercat funcionava, no calia buscar fórmules alternatives. La facilitat dels darrers anys per accedir al crèdit, juntament amb una manca total i absoluta de rigor, ha portat als ciutadans a confondre el dret fonamental a un habitatge digne amb el dret a esdevenir propietari, en el sentit més tradicional del terme, com si la satisfacció del dret a l’habitatge només fos possible assolir-la mitjançant el dret de propietat. Això ha comportat que, en el context social, de vegades es confongui el dret de propietat amb el dret a disposar d’un habitatge digne. La propietat és efectivament l’expressió més àmplia del dret, aixopluc en el qual es troba l’ús i

gaudi d’un bé, amb els únics límits i restriccions que l’ordenament jurídic en general li pot reportar, la seva concepció, com la d’un dret imbuït d’una funció social. Funció social entesa com aquella que, per la seva pròpia naturalesa, impedeix fer-ne ús amb finalitats especulatives. Dit això, podem pensar, com a figures opcionals, en el dret de superfície, en la construcció en règim de comunitat i en qualsevol altra figura que, en definitiva, permeti el desmembrament del mateix dret, deixant clarament definits tres elements: el destí que se li vol donar al bé, l’exercici de l’ús i la detenció de la possessió. El dret de superfície permet la propietat temporal i separada del bé que es construeix en finca aliena, de manera que coexisteixen dos drets de propietat, el de la finca sobre la qual es construeix i el de

FIGURES D’ALTRES PAÏSOS EUROPEUS En altres cultures amb menys tradició per la propietat privada trobem figures similars, a cavall entre la propietat privada i l’arrendament. Els països escandinaus tenen els “andel”, que funcionen sota el cooperativisme i controlen l’especulació. Els integrants són tots propietaris, abonen una quota de entrada que els dóna el dret d’ús de manera indefinida d’un habitatge que recuperen si es donen de baixa. Mentre s’hi mantenen, paguen una quantitat periòdica –com si fos un lloguerper contribuir al manteniment i serveis de l’edifici. El seu funcionament intern és democràtic: tots tenen dret a un vot, mai es pot reconvertir en una propietat tradicional, es pot transmetre en cas de mort i fins i tot cedir-ne l’ús de l’habitatge de manera temporal. Alemanya també ha estat un país que ha trobat fórmules imaginatives en grups de persones que comparteixen una filosofia de vida en comú i en potencien la relació entre elles. Existeixen espais d’ús privat i d’altres de comú; així, menjadors, cuines, banys, bugaderies, sales de reunions, jardins, etc. són espais comunitaris, i els privats queden limitats als dormitoris. 21

TX T

la construcció efectuada. Pot recaure sobre construccions existents amb caràcter previ a la seva constitució, ja sigui a sobre o sota nivell, com també sobre construccions posteriors a la seva constitució, per la qual cosa, en aquest supòsit, el dret legitima al seu titular per procedir a la construcció. Altres elements a tenir en compte són la possibilitat que, a més dels propietaris, altres titulars de drets possessoris amb lliure disposició d’una finca el puguin constituir, i el termini, que no podrà mai ser superior a 99 anys. El seu contingut és convencional, de manera que les parts poden fixar-lo lliurement. En tot cas, s’admeten com a possibles pactes: • Limitació de la disponibilitat del dret al consentiment de la propietat. • Establiment d’una pensió periòdica que no es pot garantir amb el dret de superfície, si el superficiari fa una nova construcció. • Règim de liquidació de l’estat possessori a l’extinció del dret. • • Els propietaris i els superficiaris poden establir, en el títol de constitució o en un altre de posterior, drets d’adquisició preferent, recíprocs o no. En cas de nova construcció: • Fixació d’un termini per a l’execució de l’obra, donant-li contingut resolutori o extintiu a l’incompliment. Dret de reversió sobre allò construït, llevat de pacte en contra. • Atribució d’un dret d’ús sobre habitatges o locals de la nova construcció als propietaris de la finca 22

FÓR M U L E S D ’ AC C É S A L’ H ABITAT GE ALT E R N AT I VE S A L A C OM P R AVE N D A O EL LLOGUE R

• Possibilitat d’establir la nova construcció sota el règim de Propietat Horitzontal, limitat –llevat de pacte en contra- al temps de durada del dret i amb les limitacions contingudes en el títol de constitució.

desenvolupar la seva tasca sense inversió i els destinataris, a més d’un producte adaptat a les seves necessitats, en poden controlar el cost i establir per via estatutària, respecte l’obra futura, les condicions d’ús que lliurament decideixin.

Respecte de construcció preexistent:

En conclusió, com deia al començament, cal un esforç per buscar noves maneres d’entendre el mercat immobiliari i posar en marxar iniciatives.

• Extinció o, si s’escau, resolució per impagament de la pensió establerta, per mal ús o per donar un destí diferent al pactat que posi en perill l’existència de la construcció. En el moment actual, aquesta fórmula permet al propietari de l’immoble treure-li un millor profit sense inversió i sense perdre’n la propietat; al promotor, construir sense el cost d’adquisició del sòl; i finalment, als destinataris de la construcció, accés a l’ús en condicions més assequibles. La construcció en règim de comunitat de propietaris no és tampoc una figura desconeguda. Es tracta de l’agrupació inicial de persones en comunitat de béns, que totes elles decideixen promoure la construcció d’un edifici. Aquest mecanisme fa que l’adquisició del sòl sigui compartida entre tots els partíceps, així com el procés d’execució de l’obra. La comunitat determinarà les seves pròpies regles, tant pel que fa a la gestió com a l’ús de l’obra final. No necessàriament ha de desembocar en l’adjudicació de la propietat individualitzada dels elements construïts: es pot mantenir la propietat compartida i només cedir-ne l’ús. Els integrants poden buscar un professional que s’encarregui de l’obra. Novament el promotor-constructor pot

Ara més que mai, necessites un expert que et faci costat en la compra, venda o lloguer d’un immoble. www.api.cat El portal professional més important de Catalunya Oferta immobiliària amb la garantia d’un col·lectiu professional amb més de 60 anys d’experiència en el sector i amb més de 2.000 membres a tot Catalunya.

TX T

POTENCIAR LA CAIGUDA DEL PREU DELS HABITATGES NO ÉS LA MILLOR OPCIÓ PER AL SECTOR IMMOBILIARI. LA SOLUCIÓ PASSA PER FACILITAR EL CRÈDIT I RECUPERAR L’ACTIVITAT CONSTRUCTIVA.

EL PREU DELS PISOS NO HA DE BAIXAR MÉS

PERE GONZÁLEZ NEBREDA Arquitecte i expert en anàlisi i optimització d’actius immobiliaris. A52 serveis immobiliaris.

Algunes autoritats espanyoles, mitjans de comunicació i experts immobiliaris de darrera fornada repeteixen de manera insistent que el preu dels habitatges continuarà baixant. Les mateixes veus apunten al preu dels habitatges com la causa fonamental d’alguns dels problemes de la nostra economia i arriben a afirmar que la caiguda dels preus immobiliaris és la fórmula per a resoldre els problemes. Aquesta tesi és políticament imprudent, tècnicament errònia i socialment immoral. L’evolució dels preus immobiliaris és cíclica, augmenten en períodes d’expansió de l’economia i es retrauen en les recessions. La disminució dels preus en els cicles anteriors (l’últim, 1991-1998) es va produir via manteniment del valor nominal durant un període més o menys prolongat, el que es va traduir en un ajust real significatiu dels preus. En aquesta ocasió (2007-2012), la correcció és doble, per la disminució del valor nominal dels preus i per la inflació. El preu mitjà dels habitatges ha baixat un 34,26% en valor nominal i un 40,55 % en valor real en els darrers cinc anys.

a una economia de menor dimensió i menor riquesa. La reducció de tots els valors és conseqüència lògica de la recessió, i no existeix cap raó de ciència que expliqui la reducció dels uns i no dels altres, o d’uns i altres de manera significativament diferent. Per tant, quan els politics reclamen o anuncien un descens en els preus immobiliaris volen transmetre el missatge que tota la resta de valors també es reduiran, és a dir, anuncien més empobriment del país. Un futur pitjor. Avançar un proper empobriment no és el millor camí cap a la reactivació. Es tracta d’un discurs políticament imprudent. La relació del sector immobiliari amb el conjunt de l’economia és òbvia. Si hom

anuncia als quatre vents, com s’ha vingut fent en els darrers mesos, que el preu dels habitatges caurà encara més, està dient que és millor no comprar ara i esperar que els preus baixin més. Lògicament, els potencials compradors no compraran ara un habitatge si el poden aconseguir més barat més endavant. Si els preus han de baixar, i aquest és el missatge que es tramet als ciutadans, l’activitat es paralitza, no hi ha construcció, i l’impacte agregat sobre la economia és negatiu, atès l’impacte que l’activitat constructora té en el PIB. El missatge dels responsables econòmics és paralitzador de la demanda, i va en contra de l’objectiu pretès: incentivar la col·locació dels actius immobiliaris de les institucions financeres o de la Sareb.

2.200 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200

L’evolució alcista dels preus immobiliaris entre 2000 i 2007 va batre rècords mundials.

1.000 800 600 400

La caiguda de preus, als països que la pateixen, té una causa evident en l’extraordinària debilitat dels mercats com a conseqüència de la restricció creditícia, que afecta, fonamentalment, al sector de l’habitatge i a la construcció. Les crisis, les recessions, provoquen una disminució del preu dels productes, dels serveis i dels actius. Així s’evoluciona cap

200 1987

1990

1993

EVOLUCIÓ DEL PREU MITJÀ DE LA HABITATGE A ESPANYA (1987-2012)

1996

1999

2002

2005

2008

2012

Preu mig nominal de l’habitatge a Espanya (€/m2) Preu mig real de l’habitatge a Espanya (€/m2) Lineal (Preu mig nominal de l’habitatge a Espanya (€/m2) Lineal (Preu mig real de l’habitatge a Espanya (€/m2)

TX T

Si això és el que es pretén, s’aconsegueix tot el contrari. És un discurs tècnicament erroni. A hores d’ara, ja sabem que els preus dels habitatges han caigut molt més que els d’altres actius. També sabem que es creuen ofertes per sota del cost. L’activitat constructora d’obra nova, en aquestes circumstàncies, no té cap sentit, i la paralització és encara més gran; com més gran és la influència negativa en l’activitat econòmica i en el PIB, cosa que accentua la debilitat i insolvència de la demanda i la major inactivitat. Dir que els preus immobiliaris baixaran genera menys activitat, més atur i més insolvència. És un discurs socialment immoral. Sabem que els preus havien pujat exageradament, i hem analitzat les causes i els efectes d’aquest fenomen. L’anàlisi tècnica d’aquest procés, que s’ha denominat “bombolla”, l’han fet molt operadors i responsables polítics, amb major o menor encert, i també aquest autor. A hores d’ara, remenar la història de la “bombolla” ja no condueix a res i només pot tenir dues utilitats: una informativa, saber el que va passar, i una altra de teràpia preventiva, per impedir que torni a passar.

LA CAIGUDA DE PREU TÉ UNA CAUSA EVIDENT EN L’EXTRAORDINÀRIA DEBILITAT DELS MERCATS COM A CONSEQÜÈNCIA DE LA RESTRICCIÓ CREDITÍCIA ïda bombolla. Com que moltes de les circumstàncies són irrepetibles, aquesta anàlisi no proporciona gaires pistes per evitar que torni a passar el mateix per uns altres motius. Amb algunes excepcions, com la professionalització del sector. Vam ser molts els especialistes que vam avisar dels riscos, un, dos i fins i tot tres anys abans del crac. El discurs global ens va ignorar, va marginar els arguments i no va voler escoltar les previsions més raona-

bles. Va ser prevalent entre el gran públic i les institucions financeres la teoria del creixement continu i l’enriquiment artificial. Aquest discurs va arrossegar cap al sector immobiliari personatges de les més variades procedències àvids de guanys fàcils. Els autèntics professionals varen ser desbordats pels nouvinguts, que, de vegades, sense cap coneixement ni experiència en el sector immobiliari, van fer créixer l’activitat fins a extrems absurds. Era una situació anormal.

16.100 14.700 13.400 12.100 10.800 9.500

La primera utilitat es basa en analitzar les circumstàncies que van provocar la male-

8.200 6.900 5.600 4.300 3.000 Juny 05

Juny 06

Juny 07

IBEX 35 - MADRID 4 GENER DE 2013

Juny 08 Juny 09

Juny 10

Juny 11

14 de Juliol 2004 > 4 de Gener de 2013: Variació +406,200 (+5,059%)

Juny 12

E L P R E U DE L S P IS O S NO H A DE BAI X AR MÉ S

La crisi i la posterior recessió han fet desaparèixer la majoria de les empreses, primer les menys professionals, amb major risc; després quasi totes les altres, algunes centenàries. Empreses i professionals immobiliaris, empreses i professionals de la construcció, han patit una destrucció d’activitat brutal. I encara no s’ha acabat: els mesos propers veurem com davalla encara més l’activitat. El sector immobiliari, més aviat el que en queda, està ara colonitzat pel sector financer, que, malgrat els bons propòsits i intencions, difícilment pot mantenir una activitat immobiliària equilibrada. Es tracta d’una situació anormal, un altre cop. Els esforços per atendre la segona utilitat assenyalada anteriorment de l’anàlisi de la bombolla, procurar que no torni a passar el mateix, no han tingut tampoc l’acceptació que cabia esperar. Sembla que no l’importi a ningú. Es repeteixen algunes errades, com la presa de decisions sense criteris empresarials immobiliaris, la desprofessionalització del sector, ja esmentada, i el finançament hipotecari excessiu de determinats actius (a vegades fins al 100%). Errades que són coincidents amb les errades que van conduir a la “bombolla”, encara que ara en altres circumstàncies. Nomes fa cinc anys i ja repetim alguns dels errors. La correlació entre els preus immobiliaris i els d’altres actius és evident, a casa nostra i arreu. Per exemple, la relació entre preu dels habitatges i el valor de les accions de l’IBEX 35 permet afirmar que existeix un comportament semblant i una evolució cíclica, quasi paral·lela.

En alguns períodes, la variació del preu de l’habitatge ha anat per sobre de la del preu mitjà de les accions, però en d’altres casos ha succeït el contrari, amb diferències poc significatives. La tendència mitjana és que la relació entre el valor dels habitatges i el de les accions a la borsa es mantingui estable a llarg termini, confirmant la tesi que els valors relatius no canvien i que la caiguda en els preus residencials es correspon amb una caiguda general de tots els actius d’inversió. El preus immobiliaris d’ara són baixos i més que raonables, però si no es resolen els problemes financers, el crèdit continua sense fluir i es manté la severíssima restricció creditícia en operacions a llarg termini com les immobiliàries, els preus no actuen a base d’incentivar la demanda o la nova edificació. Els mecanismes habituals del mercat fallen, no hi ha resposta positiva a una nova baixada de preus. Qualsevol mesura que intenti reactivar la demanda està en contradicció amb la situació en què es troba el mercat i fracassarà.

Recuperar l’activitat constructiva sense demanda solvent de producte immobiliari sembla un contrasentit, però no és un impossible. Un camí és el de la rehabilitació del parc edificat, dels habitatges vells, que inclogui també la rehabilitació energètica, ja que el preu de l’energia no és previsible que baixi a curt, mitjà, ni llarg termini. L’estalvi energètic permet el finançament de la rehabilitació. Inversions assolibles fàcilment, de poc risc, amb retorns a mig i finançament sostenible, que generin activitat constructora i indueixin activitat immobiliària interna, de millora. Cal estar atents a l’evolució de la economia europea, i també la de casa nostra. Sense un increment de l’activitat econòmica no és factible una reactivació del sector immobiliari, i no és probable que els preus pugin; però d’això a pensar que continuaran baixant hi ha un abisme.

La millora del marc econòmic i la recuperació d’un finançament raonable són imprescindibles. Sense això, una nova baixada de preus esdevé inútil i empobridora. Una economia no pot créixer si el sector de la construcció no funciona correctament; i, dins la construcció, el residencial és el major sector (la construcció ha tingut una aportació mitjana al PIB del 8%, ara molt per sota). No recuperar mínimament el sector de la construcció allargarà la fase negativa del cicle econòmic, i impedirà la recuperació econòmica catalana. 27

TX T

EL MERCADO INMOBILIARIO ACTUAL RECLAMA FÓRMULAS DE TRABAJO EN COOPERACIÓN. ENTENDER EL FUNCIONAMIENTO DE HERRAMIENTAS COMO LA MLS RESULTA BÁSICO PARA ADAPTARSE AL NUEVO MODELO.

MLS: MÁS QUE UNA MODA

FERNANDO GARCÍA ERVITI Director de CRS España

El trabajo en cooperación es uno de los principales cambios que estamos viendo estos días en nuestro trabajo. Tendemos a achacar todo a la situación económica. Naturalmente, nada queda fuera de ella, pero la causa profunda de este cambio, lo que obliga y también facilita el desarrollo de la cooperación es el desarrollo de la tecnología de las comunicaciones. Por una parte, el particular tiene acceso como nunca a gran cantidad de información y de forma gratuita en la palma de su mano, y ello nos obliga a ser algo más que facilitadores de la información. Afortunadamente, la tecnología nos permite hacer algo más que el cliente nunca podrá hacer: cooperar. Gracias a internet conseguimos una cooperación generalizada y muy eficiente, con economía de medios. Esa herramienta que se llama MLS, del inglés Multiple Listing Service, que en castellano deberíamos traducir como “Servicio de Exclusivas Compartidas”, es lo que nos permite asegurar a nuestro cliente que esa exclusiva que nos da no es solo para nosotros, sino que la compartiremos activamente con otros compañeros de nuestra misma zona. Pero la herramienta sola no basta; tenemos que adaptarnos a formas nuevas de trabajar y nuevos conceptos que debemos también compartir si queremos trabajar juntos.

Los cambios no son fáciles; solo cambiamos cuando no nos queda más remedio. La crisis ayuda a entender a la gente la necesidad de cambiar. Pero aún nos aferramos a lo conocido, o simplemente minimizamos las diferencias y queremos actuar como si todo pudiera seguir igual. Y también nos rebelamos contra conceptos nuevos que entran en contradicción con cosas que nos funcionaron en el pasado. Hace pocos años esto parecía imposible. Afortunadamente, con no poco esfuerzo, en una serie de zonas concretas ha habido profesionales que se pusieron en marcha, y lo que sonaba a utopía hoy se ha demostrado no solo posible sino muy rentable, tanto profesional como personalmente. Hoy podemos hablar de resultados palpables de estos sistemas de trabajo. Pero son muchas las dudas, las reticencias, y las objeciones que se suelen repetir. He aquí un muestrario con las 18 preguntas más frecuentes.

¿CUÁL ES EL BENEFICIO DE TENER QUE REPARTIR MIS HONORARIOS? Es curioso con qué facilidad vemos el inconveniente de tener que ceder parte de nuestros honorarios, y nos cuesta

más ver la ventaja de poder encontrar para nuestro comprador esa propiedad que nosotros no teníamos. Si permanece constante el número de operaciones que hacen los profesionales en una zona, el volumen de honorarios se mantendría, así que no deberíamos preocuparnos. De hecho, donde las MLSs llevan un tiempo funcionando, el porcentaje de operaciones realizadas por profesionales aumenta notablemente frente a las que hacen los particulares directamente. La cuota de mercado de los profesionales aumenta gracias a la cooperación, y el profesional acaba ganando más aunque comparta sus honorarios.

PERO ¿NO SE BENEFICIAN LAS EMPRESAS MÁS PEQUEÑAS, DE ASOCIARSE CON LAS GRANDES? Está claro que la MLS equilibra el mercado desde el momento que facilita la misma herramienta a unos y a otros. Sin embargo, las ventajas de cada uno se mantienen. Es cierto que la pequeña agencia puede decir: “dámelo a mí y lo venderán los grandes también”; pero por la misma razón el grande puede decirle a su cliente: “si lo que te interesa es que lo venda yo, dámelo a mí…”. Realmente, por la experiencia que vamos teniendo en las MLSs que ya llevan cinco o seis años en marcha, la MLS no es una solución milagrosa que vaya a ayudar a quien no trabaja correctamente: ayudará más a quien mejor trabaje, y a quien sepa adaptar su forma de funcionamiento y aprovechar mejor los beneficios de cooperar con todos, con independencia de su tamaño. 29

TX T

¿NO SE APROVECHARÁN LOS QUE TIENEN POCAS CAPTACIONES O CAPTAN MAL, LAS QUE NO TIENEN BUEN PRODUCTO? Los que capten mal o a malos precios no se beneficiarán de la cooperación de otros: nadie venderá sus propiedades caras, y el mercado les castigará. Los que capten bien tendrán a su disposición una red de venta, lo que les permitirá centrarse en eso que hacen tan bien, y captar más y mejores propiedades. Quienes más se beneficiarán serán siempre los que mejor trabajen, sobre todo en la parte de la captación.

¿NO PUBLICARÁN “LO MALO” Y SE GUARDARÁN “LO BUENO”? Ninguna de las dos cosas tiene sentido. Por muy buena que sea una oferta, el mayor éxito es conseguir su venta en las mejores condiciones y lo antes posible. Qué duda cabe que las posibilidades de venta se multiplican, y el coste de todo tipo se reduce enormemente si nos traen el comprador con la oferta en la mano. Pero claro, una propiedad cara a nadie interesa, y lo único que conseguiremos será dejar clara nuestra incapacidad y perjudicar nuestra imagen. Por otra parte, la mejor manera de conseguir buenas captaciones es ofreciendo que “todos la venderán”; y si nos hemos

LA MLS AYUDARÁ MÁS A QUIEN MEJOR TRABAJE, A QUIEN SEPA ADAPTAR SU FORMA DE FUNCIONAMIENTO Y APROVECHAR MEJOR LOS BENEFICIOS DE COOPERAR. comprometido a ello, estamos obligados a hacerlo, por contrato.

¿ES NECESARIO QUE SEA EXCLUSIVA?

¿NO INTENTARÁN VENDERLO PRIMERO POR SU CUENTA?

La exclusiva es la que ofrece garantías al agente colaborador de que cobrará si su cliente compra. De hecho, cuando un agente ofrece la propiedad a los restantes profesionales y pide su colaboración, realmente lo hace en nombre del propietario al que representa. Si no tienes la confianza del propietario, y éste lo está ofreciendo por distintas vías y hasta a diferentes precios, ¿en base a qué vas a animar a otros colegas a que realicen sus ofertas a través tuyo? El ser quien lo vio primero no te da derechos de representación.

El tipo de propiedad que se publica es la que se tiene en exclusiva compartida, que debe incluir en el propio contrato la obligatoriedad de publicar la oferta en internet, en un plazo breve, que no suele superar los dos días hábiles. La publicación inmediata no solo va en beneficio del agente y su cliente: además de ser parte del compromiso que tienes con los restantes profesionales que componen la MLS, es obligatorio por contrato. La no publicación podría suponer la nulidad del encargo, aparte de la expulsión de la MLS. En una zona en la que una MLS ya trabaja a velocidad de crucero, los propios clientes lo saben y lo piden, y pertenecer a la MLS se convierte en imprescindible.

¿CÓMO HACERLO EN LUGARES EN LOS QUE EL MERCADO NO ACOSTUMBRA A DAR LA EXCLUSIVA? El mercado no está acostumbrado a la cooperación, pero el vendedor entenderá de inmediato las ventajas que esto implica para él. Lo que realmente quiere es que su oferta tenga la máxima difusión. Si quiere que lo tengan todos, si quiere contar con esa potente fuerza de ventas, si quiere que su propiedad se introduzca

M L S : M ÁS Q U E UN A MOD A

en la MLS… entonces tendrá que comprometerse. No se trata de una exclusiva personal que reduce las posibilidades de venta, sino que es una exclusiva múltiple, que las multiplica. El cliente sensato entiende estas razones y las acepta de buen grado, y ¿quién quiere trabajar hoy día con clientes insensatos?

Y CON LOS COMPRADORES, ¿SE FIRMA ALGO? El comprador suele venir preguntando por una propiedad concreta. Mal que bien nosotros vamos entendiendo esto de la cooperación, pero el cliente solo lo entenderá si se lo explicamos nosotros. Tiene que entender que ahora ya no necesita ir de casa en casa, de agente en agente… Con este nuevo sistema basta que encuentre al agente que le ofrezca más confianza, y él le acompañará a revisar cualquier propiedad, sea de quien sea; su

agente le ayudará a tomar una decisión, le ayudará a hacer una oferta adecuada, negociará en su nombre, le ayudará en todas las gestiones necesarias, hasta la misma notaría… ¡y todo esto GRATIS! Nos paga el vendedor a través de compartir la comisión con su agente. ¿Por qué no ha de firmar? Pero si no necesitas tener un contrato firmado, al menos asegúrate de que entiende tu papel, y está dispuesto a trabajar contigo de esta manera.

¿Y SI SE LO ENSEÑO A UN CLIENTE COMPRADOR, Y LUEGO COMPRA CON OTRO? En algunas MLSs en España se registra el comprador, y el hecho de haberlo enseñado te da algún derecho en ese caso. En realidad, si eso ha pasado es porque no tuviste en cuenta el principio básico: no vayas a enseñar pisos a desconocidos. Si tenemos un acuerdo, o al menos un

¿LA MLS PUEDE CAPTAR PRODUCTO DE BANCOS, O DE PROMOCIONES? Una MLS no es un centro de negocio. Sus empleados, si los tuviera, no están allí para captar propiedades ni para venderlas, sino para prestar un servicio a los profesionales, que son los que lo hacen. Son los profesionales, los miembros de una MLS, los que son capaces de asesorar sobre el precio y las condiciones del mercado a los propietarios, ya sean particulares o bancos o promotores, y los que les van a mantener informados, y los que les asesorarán cuando llegue una oferta y les ayudarán a negociarla. El nuestro es un negocio de personas. La MLS es simplemente una herramienta compartida por esas personas, que son las que prestan el servicio.

compromiso, y ese comprador al final se fue a otro agente y compró ese mismo piso con él, salvo excepciones, algo hiciste mal.

¿EL REPARTO DE LOS HONORARIOS ESTÁ FIJADO? Hay una norma general del 50% para el agente del comprador y el agente del vendedor, pero los sistemas informáticos actuales te permiten variaciones. Si en un momento dado tienes especial interés en que una propiedad se venda, o por alguna razón los honorarios de una propiedad concreta son menos atractivos, puedes favorecer la cooperación ofreciendo algo más de lo habitual, por ejemplo el 60% de los honorarios para quien te aporte esa propiedad de un cliente con quien quieres quedar especialmente bien.

¿Y CUANDO VIENE ALGUIEN DE F UERA O ENVIADO POR OTRO AGENTE? El reparto al 50% es para la operación compartida, cuando dos agentes de esa plaza aplican sus conocimientos del mercado local para asesorar a sus clientes de principio a fin. Cuando un compañero te envía un cliente comprador o vendedor de fuera, no está compartiendo la operación y llevándola de principio a fin; sim-

TX T

plemente te está enviando un cliente, y a lo más que podrá aspirar es a una parte de tus honorarios como agente de esa parte. Si por ejemplo estamos hablando de un vendedor, una vez que acuerdes el precio y condiciones, el encargo te lo deberá hacer a ti, que serás su agente, no quien te lo envió. Cuando esa propiedad se venda, normalmente será a un comprador que vendrá con su agente, y es con él con quien tendrás que compartir tus honorarios al 50%. Tu 50% restante será el que puedas ahora compartir, cediendo generalmente el 20% de tu parte a ese agente externo que te envió su cliente. A algunos les parece poco, pero ya es bastante por no hacer nada.

¿SE FIJAN UNOS HONORARIOS MÍNIMOS? Los pactos sobre honorarios vulneran las normativas vigentes que hoy protegen la libertad de mercado. Por otra parte, es natural que alguien que tenga un cliente que le encargue gran cantidad de propiedades, como en el caso de un banco o de un promotor, pueda considerar la conveniencia de aplicar honorarios más bajos. En todo caso, debe hacer entender a su cliente la importancia de ofrecer a la parte colaboradora unos honorarios interesantes, aunque esto se puede hacer combinándolo con un reparto más beneficioso.

EL NUESTRO ES UN NEGOCIO DE PERSONAS. LA MLS ES UNA HERRAMIENTA COMPARTIDA POR ESAS PERSONAS, QUE SON LAS QUE PRESTAN EL SERVICIO. ¿QUÉ PASA CON EL QUE NO CUMPLA? Nadie es perfecto, y siempre que hay dinero de por medio, hay posibilidad de conflictos. Por eso ha de haber normas, y tiene que haber una comisión que arbitre en los conflictos que siempre surgirán. Las MLSs actuales las tienen, y ya se ha dado el caso entre varias que se intercambian la función de arbitraje, para evitar tener que involucrarse en situaciones de-

licadas con personas con las que tendrán que seguir manteniendo una buena relación.

¿Y SE PUEDE COOPERAR CON INMOBILIARIAS QUE NO ESTÉN EN LA MLS? Esto es fuente de discusión frecuente. La norma debe ser siempre el mejor interés de nuestro cliente. Si un inmobiliario que no pertenece a la MLS viniera con

PERO, ¿CUALQUIERA PUEDE PARTICIPAR EN UNA MLS? Una de las cosas que NO es una MLS es un club de amigos. No podemos pretender cooperar solamente con quienes sean amigos nuestros o se lleven bien con nosotros. Al final lo que cuenta es el interés del cliente, y al propietario le importa poco si a nosotros nos cae bien o mal el agente de esa persona interesada en comprar su propiedad. Aunque se tratara del diablo… Es cierto que debe haber unas normas que permitan un funcionamiento correcto, pero todo el que las cumpla tiene derecho a participar en una MLS. Es lo que nuestro cliente querría, tener la más amplia difusión, y es lo que estamos obligados a facilitarle.

M L S : M ÁS Q U E UN A MOD A

un comprador para la propiedad de tu cliente, ¿qué te diría tu cliente si le plantearas tus dudas? Ninguna norma de una asociación debería limitar tu obligación de servir siempre el mejor interés de tu cliente. La respuesta es clara.

¿NO SE BENEFICIA ENTONCES A LAS QUE NO SON MIEMBROS? La MLS debe suponer una ventaja cierta a la hora de captar, y también a la hora de localizar propiedades para un comprador. La MLS te permite dar a tu cliente las razones claras para darte la exclusiva, en un precio razonable, con unos honorarios adecuados. Solo eso debe compensar un coste que no tiene por qué ser elevado. Otra cosa es que, como hacen algunas, reduzcan el porcentaje que comparten cuando se trate de un inmobiliario que no pertenece a la MLS.

¿CUÁNTAS MLSS PUEDE HABER EN UNA ZONA Y CÓMO DE GRANDE HA DE SER? Idealmente, en una MLS deberían estar todos los profesionales que trabajan en una zona. La dimensión de una MLS depende en cada caso del tamaño del mercado, y el número de profesionales que haya en él. En su momento inicial pue-

de ser un grupo de 10 o 15 inmobiliarias, pero siempre que trabajen en una zona en la que tengan posibilidades de “encontrarse” frecuentemente en operaciones conjuntas. La MLS necesita una cierta densidad para poder empezar a presentar una sinergia real. Lo ideal es alcanzar rápidamente una mayoría de las inmobiliarias activas en la zona; de otra manera las ventajas para el cliente empiezan a resultar discutibles. Algunas de estas cuestiones resultarán chocantes, y hasta difíciles de llevar a cabo. Todas las dificultades se allanan con la buena voluntad de quienes empiezan a trabajar de esta forma, y entienden que los beneficios que reporta bien merecen ceder a veces en cosas menos importantes. Aparte de los beneficios directos del negocio, lo que estas asociaciones locales están facilitando es fomentar el conocimiento y la confianza entre los profesionales, lo que trae beneficios de todo tipo, profesionales y también personales. Y sobre todo, favorecer un sentimiento de pertenencia a un colectivo, algo tan necesario hoy día para la supervivencia y el fortalecimiento de cualquier profesión.

TX T

LA QUALITAT D’UN IMMOBLE VE DETERMINADA PER NOMBROSOS ASPECTES, DES DE L’ESTAT DEL SOSTRE AL CONSUM ENERGÈTIC. CONÈIXER-LOS ÉS ESSENCIAL PER DETERMINAR-NE EL PREU DE VENDA.

LA NECESSITAT DE CONÈIXER L’ESTAT D’UN EDIFICI PER DETERMINAR EL PREU D’UN IMMOBLE

FRUCTUÓS MAÑÀ Catedràtic emèrit de Construcció i Fonamentacions Especials de l’ETSAB (UPC)

Qui hagi viatjat a algun país àrab sabrà molt bé com es produeix allí una transacció comercial, la forma tan primària i a la vegada tan perfecte de com s’estableix el preu just d’un producte. Sempre es parteix d’una discussió entre el preu que proposa el venedor i el que proposa el comprador, entre l’esperança d’aconseguir un cert benefici i l’esperança d’aconseguir un producte a un preu que al foraster li sembli raonable. De la discussió en surt un preu que sol estar a mig camí entre les il·lusions d’ambdós; realment és una forma força clara d’apropar-se al justipreu del producte. Tot i així, mai la transacció és “interpares” ja que l’avantatge sempre està del cantó del venedor. Per una banda, perquè juga amb l’enorme diferència que, generalment, hi ha entre el cost de la vida del foraster i la del venedor, la qual cosa fa que al primer tot li sembli barat; i per l’altra, segurament la més important, perquè el venedor sap el que ven i el turista no té temps ni instruments per a detectar qualsevol defecte important que pugui tenir el producte i que pugui afectar el preu.

Tanmateix en aquest tracte n’hi ha un que coneix bé les propietats del producte: el venedor, circumstància que no estem segurs que tingui lloc en els processos de compravenda o d’accés al lloguer de béns immobles. La causa d’aquesta anomalia és clara. Es tracta d’un producte que té un munt de factors a tenir en compte i que, sens dubte, interfereixen en la determinació de la seva qualitat (tant per causa de possibles defectes de construcció com de la dispersió que es produeix per causa de les diverses edats dels productes que hi ha al mercat), la qual cosa té poc a veure amb que les parets estiguin pintades o que tingui uns electrodomèstics que facin patxoca. Avui, l’habitatge és un producte altament tecnificat que ha de satisfer un munt de normes i que per interpretar-les cal tenir una formació tècnica estimable; i si, a més a més, considerem que és un mercat que està farcit de prejudicis i de llocs comuns molt poc justificats, ens adonem que les operacions de compravenda d’edificis poden arribar a ser molt imperfectes i creiem que s’hauria de filar molt més prim o, si més no, caldria posar en qüestió com es duen a terme en aquest moment. D’entrada (explícitament o implícitament) es parteix de la base que un edifici és un bé patrimonial de durada eterna o gairebé eterna. Aquest principi tan fals s’ha generat a partir de diverses circumstàncies. Del senzill fet que, en tot allò que dura més d’una generació, es perden de vista les circumstàncies que van marcar el seu origen i, per tant, sembla que hi és des de sempre i, per extensió, que durarà eterna-

ment. També hi ajuda la forma tan peculiar d’atorgar els préstecs hipotecaris, on la dilatada extensió en el temps pot arribar a ser superior a la durada de l’edifici (o, si més no, amb l’experiència actual, al temps en el qual caldrà fer-hi una important intervenció de reforç, o de substitució, o de rehabilitació del conjunt, o un costós ajust a normativa). En general, però, la societat s’ha format l’opinió que un edifici és un bé durable que anirà pujant de valor amb el temps i, per tant, el propietari anirà augmentant el seu patrimoni familiar. Res més fals. No només perquè tenim constància que molts dels hereus de patrimonis edificats solen tenir greus problemes per pagar els impostos del que hereten, sinó perquè el tema encara s’agreuja més quan s’adonen que han de fer front a grans inversions per a complir amb els requisits bàsics sobre seguretat, instal·lacions, foc, mediambient, etc., que li imposen no només les revisions normatives i les consegüents inspeccions de les entitats de control corresponents, sinó també els nous estàndards Sobre la durada d’un edifici i sobre tot allò que constitueix el nostre univers, inexorablement, hi incideix el segon principi de la termodinàmica, que el podríem resumir en la senzilla idea de que amb el temps “tot tendeix al desordre”, és a dir, a la destrucció de la seva estructura actual. Pot ser que aquest principi tingui poc interès en l’evolució d’un objecte de baix cost i de consum quasi immediat però en pot tenir molt en un producte que, pel cap baix, sol durar més enllà d’una generació. 35

TX T

NORMATIVA ASSOCIADA Per acabar crec que té interès l’establiment d’uns anys frontera abans del quals les edificacions no havien de satisfer els criteris normats per la senzilla raó que la norma o no existia o es tractava d’un document antic menyspreat i que, com és lògic, no podien ser auditats (pels col·legis professionals, per exemple) per manca de documentació de referència. A la llista següent es pot observar que la majoria de normes es van redactar cap als anys 70 (uns 20 anys després de la regulació normativa anglesa a partir dels Building Standards) i es va trigar de 2 a 5 anys, de mitjana, per aplicar-les als projectes de forma generalitzada. • 1944 . Normas para el cálculo y ejecución de estructuras metálicas y forjados de ladrillo armado: Es una instrucció dirigida a l’estalvi d’acer. A la qual se n’hi va fer poc cas en les projecte d’estructures d’acer i de formigó de les obres d’edificació (que, per altra banda, tenien una bibliografia ben dotada) però que va tenir rellevància en el dimensionat de sostres ceràmics. En el camp del formigó armat, crec que obres públiques comptava ja amb una norma des del 1939. • 1962. MV 101. Norma de càrregues que regularitzava l’aplicació d’accions en els edificis. Molt important, atès que abans d’aquesta norma, a Catalunya, s’havia generalitzat l’adopció d’una càrrega total per m² de sostre de 350 kg/ m², que és de l’ordre de la meitat de la que resulta d’aplicar la norma. • 1966. Es publica la norma sobre Construcció, instal·lació i manteniment d’aparells elevadors moguts per energia elèctrica. • 1972. MV 201. Norma de dimensionament de parets i sostres. Abans s’utilitzaven criteris empírics que proporcionaven una seguretat molt inferior a la corresponent a l’aplicació d’aquesta norma. • 1973. EH73. Norma de càlcul d’elements de formigó armat. Fins la versió de 1998 (EHE) no es va tractar el tema de la durabilitat, amb el rigor que calia en aquest material. • 1973. Norma de referència sobre electricitat de baixa tensió (n’hi havia des de 1930). • 1974. Norma bàsica per la instal·lació de gas en edificis d’habitatges (com a conseqüència de les diverses explosions que es van produir en instal·lacions antigues en subministrar gas natural). • 1977. Instrucció sobre el projecte i execució de obres de formigó pretensat, important, perquè es va adoptar com a referència per al càlcul de les biguetes dels sostres de bigueta pretensada. • 1979. NBE-CT-79. Primera norma dirigida a satisfer condicions d’aïllament tèrmic. • 1988. NBE-CA-88. Primera norma que regula les condicions de confort acústic dels edificis. • 1991. CPI-91, de protecció contra incendis en els edificis. Norma molt tardana si considerem la importància que tenia respecte la seguretat dels usuaris, però cal tenir en compte que un tema tan sensible en vers la protecció ciutadana, responsabilitat directa dels municipis, estava regulat amb puny de ferro per les ordenances municipals (de Barcelona). • 1999. LOE, Llei d’ordenació de la edificació. Dóna entrada a un cos normatiu coherent que considera els requisits que han de satisfer les obres d’edificació: El Código Técnico del 2006 i tots els documents bàsic DB afegits. Una vegada coberts els temes de seguretat (cap allà els anys 70), coberts els temes de confort (cap els anys 80), té entrada un nou concepte normatiu, molt actual: el medi ambient. Considerem significativa la publicació del DB – HE / Ahorro de Energía (document bàsic del Código Técnico), que influirà de forma molt significativa sobre la construcció que es farà a partir d’aquest moment.

L A NECE SSITAT DE C ON È I X E R L’ E S TAT D ’ U N E DIF IC I P E R DE T E R MIN AR E L P R E U D ’ U N IMMOBL E

L’HABITATGE ÉS UN PRODUCTE ALTAMENT TECNIFICAT QUE HA DE SATISFER UN MUNT DE NORMES; PER INTERPRETARLES, CAL UNA FORMACIÓ TÈCNICA ESTIMABLE. Els edificis que es van enderrocar per construir la vila olímpica de Barcelona tenien entre 75 i 100 anys. Si es fes un estudi seriós dels edificis de l’Eixample més antic ens adornaríem que les condicions d’habitabilitat solen ser baixes: el confort és inexistent, els costos de l’energia necessària per aconseguir l’habitabilitat són enormes; les instal· lacions són obsoletes (o no, en funció del grau de satisfacció que s’hagi donat com a resultat de les inspeccions de baixa tensió i de gas), els sostres de bigueta de fusta o d’acer d’ala estreta han estat qualificats per part de Josep Baquer (arquitecte tècnic), en un interessant article recent, d’obsoletes, i les façanes posteriors (les que no han estat afectades per la promoció municipal de la “Barcelona posa’t guapa”) estan, en la seva gran majoria (sobretot a les cases de l’Eixample construïdes per a ús de menestrals), en runes o en un estat perillós. I això si l’abandonament a què han estat sotmesos els claveguerons no ha propiciat fuites en els desguassos amb una important fissuració generalitzada pels assentaments diferencials que han produït aquestes fuites.

Algú podrà dir: el parc modernista bé que està dempeus i no sembla que hagi tingut grans inconvenients. Doncs no és una bona apreciació; precisament el manteniment del modernisme ha implicat, implica i implicarà grans costos i operacions complicadíssimes atès que els arquitectes de l’època van emprar els elements d’acer sense possibilitat de fer-hi tasques de manteniment. Molt sovint els observem maclats amb l’obra de fàbrica tradicional i mostrant, per manca de protecció i per exposició a entorns humits i salins, uns nivells molt severs de corrosió. Aquest és un aspecte que encara no se li sap fer front amb uns costos raonables. Si preguntem als arquitectes que s’han encarregat de la renovació de peces mo-

dernistes (el Palau Güell, l’hospital de Sant Pau o el Parc Güell, per exemple) quins van ser els costos que es van haver de mobilitzar per fer les obres, ens respondran que van ser molt alts i que les obres es van haver d’afrontar a partir d’un projecte i un pressupost incerts. Una obra d’aquest tipus és un cistell de cireres on l’accés franc a l’observació de l’estat real en el que es troben els materials genera tota una sèrie de nous problemes que no havien estat detectats prèviament a la redacció del projecte. Hem dit que comencen a sonar campanes en el sentit que els perfils d’ala estreta ja són obsolets (tant per l’estat de conservació -la majoria tenen l’ànima perforada per corrosió- com per causa de la seva baixa capacitat resistent, incompatible amb els estàndards actuals). I què no diríem de tots els formigons que componen les biguetes i les estructures dels anys 60-70, que presenten una progressió de la carbonatació que ja ha sobrepassat el gruix del revestiment de les armadures. La traducció pràctica d’aquesta circumstància és que tot increment de la humitat pot implicar la posada en marxa d’un procés de corrosió dels acers de l’armat d’aquests elements, tal com s’ha demostrat en infinitat de

TX T

sostres. I tot això al marge de l’enorme problema que ha significat la presència de ciment aluminós en els prefabricats d’aquella època. Els sostres són el taló d’Aquil·les de les construccions actuals. Atès que els materials que s’han d’emprar en la seva construcció, és a dir, els materials capaços de resistir els esforços de flexió, són els menys durables de tots els que constitueixen el gros de l’obra. El que hem dit dels sostres i altres components de l’obra grossa, si n’haguéssim sabut, ho haguéssim pogut dir de les instal·lacions de seguretat i de confort, encara amb molt més sentit ja que, en aquest elements que contenen parts dinàmiques, les durades solen ser inferiors. La normativa actual és molt activa en aquests àmbits i les solucions queden obsoletes d’avui per demà. En resum, a dreta llei, tot procés de compravenda d’edificació hauria de partir d’uns plànols fiables amb representació de les instal·lacions, dels trets principals de la solució estructural (direcció dels sostres, per exemple), de les reparacions realitzades i dels nivells de satisfacció donats a les diverses inspeccions que rea-

TARD O D’HORA CALDRÀ REPERCUTIR SOBRE EL PREU DE VENDA DELS HABITATGES EL COST D’AJUSTAR LA CONSTRUCCIÓ ALS CRITERIS NORMATIUS ACTUALS. litzen les entitats de control –ECAS- per part d’indústria i, sobretot, considerar l’oportunitat de posar en marxa la Inspecció Tècnica d’Edificis –ITE-, encara que es tracti d’un edifici relativament nou. Si més no, això garanteix al comprador que hi ha un tècnic competent que s’ho ha mirat i ha considerat que els riscos entren dins del que preveuen les normes. No pot ser que es comercialitzin edificis amb els sostres d’aluminós sense que ni el venedor ni el comprador ho sàpiguen, i que consti que no parlem només d’un problema de seguretat (que ho podria arribar a ser, si els acers han entrat en corrosió i han fissurat longitudinalment les biguetes), sinó que parlem d’un problema de cura en la conservació, ja que si el comprador ho sap i pren consciència del fet que aquests sostres s’han de protegir

de la humitat i adopta previsions al respecte, poden ser tan capaços, com qualsevol altre de la mateixa època, de mantenir-se dempeus durant dècades. A la manca de durabilitat de les solucions adoptades a les diverses èpoques s’hi afegeix un fet inqüestionable: l’evolució de la societat, la qual, en anar-se culturitzant, va essent cada cop més estricta en la demanda de solucions arquitectòniques que li resolguin els nous requisits. Ja ha passat l’època on la demanda se centrava només en temes de seguretat. Avui, la normativa (lleis representatives de les demandes socials) apunta cap a direccions impensades en els anys 60. Llavors, ens hagueren sonat a xinès les demandes sobre la necessitat de satisfer requisits de confort, mediambientals o d’accessibilitat i avui estan aquí i formen un complex conjunt de requisits obligatoris en la concepció dels edificis actuals. Per aquest motiu considerem molt complexa la comercialització dels edificis construïts en èpoques a les quals aquests requisits no es tenien en compte, atès que difícilment es podran corregir uns edificis sense aïllaments (la percepció de la típica mitgera resolta amb un full de 0,14 m. de gruix de maó i un envà pluvial ventilat, fa feredat), sen-

L A NECE SSITAT DE CONÈIXER L’E STAT D’UN EDIFICI PER DE TERMIN AR EL PREU D’UN IMMOBLE

se resoldre els problemes de l’aïllament acústic, amb unes instal·lacions obsoletes, quan no perilloses i, potser, amb uns sostres que no són capaços de resistir els estàndards de càrrega actuals. Insistim: el no ajust a la normativa actual dels habitatges antics haurà de ser corregit tard o d’hora, atès que pel mig hi ha aspectes d’interès general tan importants com el consum d’energia, per exemple. Tard o d’hora caldrà repercutir sobre el preu de venda el cost d’ajustar la construcció a aquests criteris normatius. Si el nivell de satisfacció a totes aquestes qüestions normatives és baix caldrà considerar que, a curt o mitjà termini, el nou propietari haurà de fer front a una costosa rehabilitació de l’edifici i que, per tant, el cost d’adquisició no pot ser el mateix que si, recentment, s’haguessin realitzat les prescriptives operacions de rehabilitació. Podria donar-se el cas que el cost de la rehabilitació necessària per posar en solfa un habitatge arribés a ser més alt que el seu preu de venda. La qual cosa genera una clara incertesa en el moment d’establir el preu de les construccions antigues.

bitatges es pugui fer sense que un tècnic no faci una severa anàlisi del seu nivell d’ajust a normes i que el preu de venda que es fixi no la tingui com una referència important (a més a més de l’emplaçament, la orientació, les vistes... i tot el que ara se sol considerar). El que es proposa amb la cèdula d’habitabilitat queda molt curt respecte al que hi ha legislat. Per què s’ha estat tan rigorós a l’hora de legislar i tan poc a l’hora de vetllar pel seu acompliment?

Se’m fa molt difícil pensar que, avui, una operació de compravenda d’edificis o d’ha-

TX T

LA NORMATIVA SOBRE HABITATGES D’ÚS TURÍSTIC PERMET REGULAR UN MERCAT QUE, FINS ARA, HAVIA PATIT UNA PRESÈNCIA ELEVADA D’ACTIVITAT IL·LEGAL. N’ANALITZEM ELS PRINCIPALS ASPECTES.

ELS HABITATGES D’US TURÍSTIC: LA INTERVENCIÓ DE L’AGENT IMMOBILIARI I NOVA REGULACIÓ A CATALUNYA

JOAN COMPANY AGUSTÍ API, administrador de finques, advocat. Màster en Direcció d’Empreses Immobiliàries. Director de la immobiliària CEIGRUP – FINQUES COMPANY President de la Comissió d’Urbanisme i Construcció de la Cambra de Comerç de Girona Expresident Col·legi Administradors de Finques de Girona.

El lloguer d’un apartament o una casa per a una estada curta per motius de vacances o turisme és una modalitat d’allotjament turístic que, en els darrers anys, ha agafat un gran impuls per causa de la seva proliferació en les ciutats importants, especialment en el cas de Barcelona. De forma simultània han aparegut empreses que exploten aquests apartaments, però és important recordar que, històricament i vinculat totalment amb el fenomen del turisme, qui ha gestionat i comercialitzat la major part dels apartaments o cases, situades a la costa o a la muntanya, són els Agents Immobiliaris. Cal recordar que la funció principal de l’Agent Immobiliari és que actua per encàrrec del propietari d’un habitatge que li cedeix perquè aquest assumeixi la seva comercialització i gestió del lloguer a terceres persones, que l’ocupen per estades curtes i per motius turístics o vacacionals. Quan l’Agent Immobiliari actua com a mandatari del propietari, habitualment percep una comissió sobre el volum dels lloguers realitzats, i en el supòsit que es pacti un preu tancat i fix amb el propietari, l’Agent Immobiliari habitualment disposa de plenes facultats per a sotsarrendar en nom propi. S’ha de distingir l’activitat de lloguer de l’habitatge d’us turístic de l’activitat

d’explotació d’apartaments turístics. Els apartaments turístics són edificis o conjunts continus constituïts en la seva totalitat per apartaments o estudis, com a establiment únic o com a unitat empresarial d’explotació, amb els serveis turístics corresponents. La legislació turística actual de Catalunya ho assimila al concepte d’establiment turístic, i en aquest cas, els apartaments turístics no requereixen disposar de cèdula d’habitabiliat.

A Catalunya, el Govern de la Generalitat del primer tripartit va plantejar una nova regulació amb l’aprovació de la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge, en el seu article 3. l) i article 19 (actualment modificats per la Llei Omnibus), es va crear la categoria i la terminologia de “l’habitatge d’ús turístic” per a definir aquest tipus d’activitat o destí d’un habitatge. Anteriorment i en altres legislacions se’l defineix com a lloguer vacacional o turístic.

A l’activitat del lloguer turístic, mai se li ha reconegut la importància i transcendència que ha tingut en l’evolució i magnitud de la indústria del turisme a Catalunya. En la meva zona, la Costa Brava, més del 70 per cent de l’allotjament turístic que s’ofereix és el de l’apartament o casa de lloguer (estaríem parlant d’una oferta de més de 200.000 llits!!).

El criteri del Govern de la Generalitat d’aquell moment, desenvolupat amb el reglament del Decret 164/2010 de 9 de novembre de “regulació dels habitatges d’ús turístic”, era considerar que l’activitat del lloguer d’us turístic no era una categoria d’allotjament turístic, era una activitat immobiliària, entrava dintre de les competències de la Conselleria d’Habitatge, i el més complicat i inoperant era que transferia als Ajuntaments les competències de legalització i control d’aquesta activitat.

Segurament aquest “oblit” està motivat pel fet que els diversos Governs i Administracions responsables mai no s’han preocupat d’afrontar aquest problema en tota la seva dimensió i no s’hi han esmerçat ni els mitjans ni l’estructura necessària per a fer aflorar tota l’activitat il·legal, que malauradament representa una bona part de l’oferta del que es pot trobar en el mercat. Fa molts anys que des dels respectius Col·legis Professionals (APIs, Administradors de Finques) i Associacions d’Apartaments, es reclama una nova regulació i un control, per obligar a legalitzar tota l’oferta i així facilitar que tothom actuï en les mateixes condicions i obligacions legals i especialment, que el consumidor disposi d’unes garanties de seguretat en la seva contractació.

Els representants del sector i especialment els mateixos ajuntaments es varen oposar des d’un primer moment a aquest criteri d’ordenació. Cal considerar que, excepte l’Ajuntament de Barcelona, la resta d’Ajuntaments de Catalunya no disposen dels mitjans econòmics i materials per assumir aquesta competència de control i inspecció, a més de la indefensió que suposava el fet que cada Ajuntament podia imposar les condicions i requisits que considerés oportú per a autoritzar l’activitat. El Decret 164/10 es va aprovar el novembre de 2010, sortosament quan la le41

TX T

gislatura del Govern del tripartit ja estava esgotada i a continuació, el nou Govern de la Generalitat de l’anterior legislatura (novembre 2010 – novembre 2012) va acceptar des d’un primer moment revisar i replantejar novament aquest criteri de regulació, sota la base de considerar l’habitatge d’ús turístic com una activitat econòmica d’allotjament turístic. Per aquest motiu, recentment s’han realitzat els següents canvis legislatius: • Llei Omnibus 9/2011, modifica la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge i substitueix la categoria d’habitatge d’ús turístic per una modalitat més genèrica anomenada “habitatge amb activitats econòmiques”. • Llei Omnibus 9/2011, modifica la Llei 13/2002 de Turisme de Catalunya, inclou els habitatges d’ús turístic com un tipus d’allotjament turístic. • Decret 159/2012, de 20 de novembre, d’establiments d’allotjament turístic i d’habitatges d’ús turístic. A continuació s’exposaran els trets més importants d’aquest Decret 159/2012, de 20 de novembre, d’establiments d’allotjament turístic i d’habitatges d’ús turístic, que permetrà tenir una idea sobre la regulació i legalització a Catalunya dels habitatges d’ús turístic, especialment en tot allò que afecta la intervenció de l’Agent Immobiliari:

LA MLS AYUDARÁ MÁS A QUIEN MEJOR TRABAJE, A QUIEN SEPA ADAPTAR SU FORMA DE FUNCIONAMIENTO Y APROVECHAR MEJOR LOS BENEFICIOS DE COOPERAR. En primer lloc, cal tenir en compte que amb aquest decret queden derogats el Decret 183/2010, de 23 de novembre, d’establiments d’allotjament turístic i el Decret 164/2010, de 9 de novembre, de regulació dels habitatges d’ús turístic. Això significa que s’unifica en un sol decret totes les modalitats d’allotjament turístic. El Decret segueix el criteri de la Llei de Turisme i distingeix dues modalitats d’allotjament turístic: una són els establiments turístics (hotels, apartaments turístics, càmpings i cases rurals) i l’altra són els habitatges d’ús turístic. Els habitatges d’ús turístic es regulen en el Títol II del decret, concretament en els articles 66 al 72. 1. Def inició d’habitatge d’ús turístic: Aquells habitatges que són cedits pel seu propietari, directament o indirectament, a tercers, de forma reiterada i a canvi de contraprestació econòmica, per a una estada de temporada, en condicions d’immediata disponibilitat.

Se cedeixen sencers, i no se’n permet la cessió per estances. 2. Def inició d’estada de temporada i cessió reiterada: Es considera estada de temporada tota ocupació de l’habitatge per un període de temps continu igual o inferior a 31 dies, i es considera cessió reiterada quan l’habitatge se cedeix dues o més vegades dins el període d’un any. 3. Els habitatges d’ús turístic han de disposar de cèdula d’habitabilitat. 4. Serveis mínims que han de disposar: • Han d’estar suficientment moblats i dotats dels aparells i estris necessaris per a la seva ocupació immediata. • El propietari o el gestor en qui delegui ha de facilitar a persones usuàries i veïns un número de telèfon per atendre i resoldre possibles incidències a l’habitatge. • El propietari o el gestor també ha de garantir un servei d’assistència i manteniment de l’habitatge. 6. Prohibicions de l’activitat. Es preveuen dues possibles prohibicions de l’activitat. Una és a nivell administratiu o públic: seria el cas que una norma urba-

M L S : M ÁS Q U E UN A MOD A

nística del respectiu municipi en la seva ordenació d’usos, prohibeixi expressament aquest ús. L’altra seria una prohibició d’ordre civil o privat: seria en el supòsit que els estatuts d’una comunitat de propietaris,

degudament inscrits en el Registre de la Propietat, prohibeixin aquesta activitat en cada un dels habitatges de l’edifici. Aquest darrer supòsit pot donar lloc a situacions molt controvertides dintre de les comuni-

5. LEGALITZACIÓ I COMUNICACIÓ PRÈVIA DAVANT DE L’AJUNTAMENT: Per poder portar a terme l’activitat d’habitatge d’ús turístic cal procedir a la seva legalització davant del corresponent Ajuntament. Es tramita la llicència d’activitat pel sistema de comunicació prèvia d’inici d’activitat. És a dir, és suficient amb la presentació de la documentació requerida i no cal esperar una autorització expressa de l’Ajuntament ni de cap altra Administració. A l’article 68 es detalla quina documentació cal presentar amb el document de comunicació prèvia. Els ajuntaments no poden exigir cap més documentació de la que es preveu específicament en els apartats 2 i 3 del referit article 68. Els ajuntaments perceben una taxa per a la tramitació de l’expedient (el preu d’aquesta taxa és molt dispar, segons les ordenances fiscals de cada ajuntament. Alguns ajuntaments han decidit bonificar-la al 100 per cent, per tal de facilitar-ne la legalització). Una vegada realitzat el tràmit de comunicació prèvia, no cal renovar la seva legalització, a menys que es produeixi alguna alteració o modificació de les dades, o bé es procedeixi a donar-lo a baixa. En la Disposició Transitòria Tercera, es preveu que els habitatges d’ús turístic que ja estiguin habilitats o legalitzats amb anterioritat a l’entrada en vigor del Decret, tenen fins el 31 de desembre de 2013 per adaptarse al Decret. Els que no constin en cap registre de la Generalitat o del respectiu Ajuntament, en principi no poden realitzar l’activitat de lloguer turístic, si no han presentat la corresponent comunicació prèvia d’inici d’activitat davant l’ajuntament corresponent.

tats de propietaris, especialment en aquells casos que una comunitat de veïns promogui una modificació dels estatuts en edificis on determinats propietaris ja destinen els seus habitatges a l’activitat de lloguer turístic. El criteri de la majoria de juristes és que, en aquest cas, no és suficient l’aprovació dels estatuts amb el quòrum exigit per l’article 553-25.2 del Codi Civil Català, li seria també d’aplicació l’apartat 4t. del mateix article 553-25, que exigeix obtenir el consentiment exprés dels propietaris afectats. Una qüestió diferent seria que la prohibició de l’activitat estigui promoguda (i demostrada) per un incompliment de les normes mínimes de convivència normal en la comunitat o un mal ús dels serveis o instal·lacions de l’edifici. 7. No condició de domicili i requeriment perquè l’usuari abandoni l’habitatge per incompliment de les normes de convivència. La condició d’habitatge d’ús turístic comporta que no es podrà al·legar la condició de domicili particular als efectes d’impedir una actuació inspectora de les autoritats competents. El Decret ha incorporat a darrera hora l’apartat 11 de l’article 68, que no estava inclòs en l’esborrany que es va sotmetre a informació pública. Preveu que “en el cas que la persona usuària d’un habitatge d’ús turístic atempti contra les regles bàsiques de la convivència o incompleixi ordenances municipals dictades a aquest efecte, la

TX T

persona titular de la propietat o la persona gestora ha de requerir, en el termini de 24 hores, el cessionari perquè abandoni l’habitatge”. En principi, és interessant que es contempli aquest supòsit per poder actuar en els casos de mal ús i manca de respecte de les normes bàsiques de convivència; el que ens preguntem és: si l’usuari de l’habitatge no fa cas del nostre requeriment, actuarà la Policia i procedirà al desallotjament? 8. Cal disposar de fulls de reclamació a l’interior de l’habitatge. 9. Registre d’ocupants: S’ha de remetre a la Direcció General de la Policia la informació relativa a l’estada de les persones que s’hi allotgen, d’acord amb l’Ordre IRP/418/2010, de 5 d’agost, sobre l’obligació de registre i comunicació a la Direcció General de la Policia de les persones que s’allotgen als establiments d’hostalatge ubicats a Catalunya. 10. Règim sancionador: És important tenir en compte que el Decret estableix una responsabilitat solidària i genèrica de la persona gestora de l’habitatge conjuntament amb el propietari, de les infraccions i incompliments “de les obligacions definides a la normativa sectorial turística, d’habitatge, de consum i municipal d’aplicació en raó de la seva activitat”. Per tant, cal fer molta atenció en gestionar habitatges que no estiguin legalitzats o incompleixin la normativa vigent, perquè l’Agent Immobiliari és també responsable solidari.

Finalment, també és important referir-nos que a l’activitat de lloguer d’habitatge d’ús turístic li és d’aplicació la Llei 5/2012 de 20 de març que crea l’impost sobre estades en establiments turístics, conegut com la “taxa turística”. És un impost que grava l’estada del client en l’allotjament turístic. S’ha de repercutir al client al final de l’estada. La quota pels habitatges d’ús turístic és de 0,65 euros per dia i per persona pels que estan situats a la ciutat de Barcelona i de 0,45 euros per dia i per persona per a la resta de Catalunya. El període màxim a aplicar és de 7 dies d’estada, cal computar a tots els membres de la família usuària de l’habitatge, excepte els menors de 16 anys que n’estan exempts. Cal tenir en compte que, segons si amb el preu del lloguer es repercuteix l’IVA o no, a la quota de l’impost caldrà afegir-hi l’IVA, en aquest cas passaria a ser de 0,75 i 0,50 euros respectivament. El criteri de l’Agència Tributària és que, quan amb el lloguer contractat no s’inclouen els anomenats serveis d’hosteleria: neteja i/o canvis de roba durant l’estada, recepció, etc, està exempt de l’aplicació de l’IVA i per tant, la quota de l’impost també seria sense IVA.

IMMOSCÒPIA 03 edita: API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris. president: Joan Ollé consell editorial: Ma Roser Esquius, Joan-Ramon València, Ramon Riera, Pere González Nebreda, Maria Vilà, Xavier Tió, Marta Llimós, Jordi Lumbierres, Puri Clarasó, Josep Lluís Pellicer, Montserrat Junyent, Rebeca Pérez. coordinació: Rebeca Pérez. col·laboradors: Ramon Riera, Ricard Fernández Ontiveros, Maria Vilà, Montserrat Junyent, Pere González Nebreda, Fernando García Erviti, Fructuós Mañà, Joan Company. disseny, maquetació i fotografia: www.tonicastro. com. impressió: Cevagraf, S.C.C.L. dipòsit legal: B-00000-2012. redacció: Gran Via de les Corts Catalanes, 622, pral. | 08007 Barcelona | T. 933 175 462 | F. 934 123 363 | a/e: immoscopia@api.cat | web: www.api.cat