IMMOSCÒPIA núm. 8 by IMMOSCÒPIA

IMMOSCÒPIA

08 Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya

GEN 2015 EDT: Fent costat a l’agent immobiliari TXT: Les certificacions voluntàries d’edificis sostenibles: una eina efectiva per a la revalorització d’actius immobiliaris I Derechos y deberes del agente inmobiliario I El agente inmobiliario que quiere el mercado I El paper de l’API en la valoració pericial a resultes de la nova jurisprudència en matèria de la plusvàlua I Una regulació a contracorrent I Davant un conflicte immobiliari, és negoci la mediació?

Í DX

Fent costat a l’agent immobiliari 4 TXT: Les certificacions voluntàries d’edificis sostenibles: una eina efectiva per a la revalorització d’actius immobiliaris 8 TXT: Derechos y deberes del agente inmobiliario 18 TXT: El agente inmobiliario que quiere el mercado 22 TXT: El paper de l’API en la valoració pericial a resultes de la nova jurisprudència en matèria de la plusvàlua 30 TXT: Una regulació a contracorrent 40 TXT: Davant un conflicte immobiliari, és negoci la mediació? 2 EDT:

Immoscòpia no es responsabilitza ni comparteix necessàriament les opinions expressades pels seus col·laboradors.

EDT

Fent costat a l’agent immobiliari

em d’afrontar el 2015 amb cert optimisme. Hem vist que 2014, pel que fa a les vendes, ha estat el punt d’inflexió. Hi ha més vendes, es conce-

deixen més hipoteques, i en determinades poblacions els preus es defensen millor, fins i tot en alguns casos sembla que s’incrementen lleugerament després de sis anys d’intens ajust. Segons l’indicador de confiança del consumidor del mes de desembre, elaborat pel CIS, una mica més de la meitat dels entrevistats pensaven que el valor dels habitatges es mantindria igual que el 2014, tot just un 18% albiraven un escenari baixista, mentre que una mica més d’un quart dels entrevistats assenyalaven un increment del preu de l’habitatge. Davant aquesta situació, és normal que el comprador, cada dia més, pensi que és millor comprar avui que demà. El marge de negociació d’un comprador es reduirà davant l’expectativa i confiança que els preus es

defensaran millor a mesura que avanci l’any.

No hi ha unanimitat entre els experts sobre com aniran

Per això la formació és essencial. API Col·legis i Asso-

els preus de l’habitatge el 2015, ja que en definitiva cada

ciació d’Agents Immobiliaris, a través del CEIC, aposta

ciutat, cada barri, cada casa i cada carrer és un món.

per la formació i està en la línia abans apuntada, oferint per a aquest 2015 una formació variada, especialitzada

No obstant això, sí hi ha més consens en entendre que el

i d’alt valor afegit. D’aquesta formació, hem de ressaltar

2015 serà un any d’estabilització de preus, si els preus

la 1a Edició del curs d’Especialització en mediació de

pugen o baixen ho faran de manera més moderada.

conflictes civils i mercantils que organitza el CEIC en col·laboració amb la Facultat de Psicologia de la Uni-

La major o menor recuperació del sector immobiliari

versitat de Barcelona. Aquest curs aporta la formació

dependrà de cada zona. Per una banda, dependrà de

necessària que permeti a les persones que el superin

factors intrínsecs, com el preu dels immobles, el finan-

accedir al Registre de Mediadors Immobiliaris, resul-

çament i l’oferta, i de l’altra, de factors extrínsecs, com

tat de l’acord al qual ha arribat el Consell de Col·legis

el resultat de les eleccions generals, l’evolució de la taxa

d’Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya amb

d’atur, i a més llarg termini, el progressiu envelliment

la Generalitat de Catalunya. El Col·legi fa un gran esforç

de la població.

econòmic, no només dotant de la plataforma docent que permeti dur a terme la formació en línia, sinó també

L’agent immobiliari ha d’estar atent a tots aquests canvis

subvencionant el 25% del cost total. És una magnífica

i ha de saber adaptar-se’n. Ha lluitat de manera esparta-

oportunitat que té l’API de guanyar prestigi professional

na en aquests últims sis anys i ara ha d’afrontar aquest

i oferir a la col·lectivitat els seus serveis de cara a la

nou escenari amb més intel·ligència, si és possible.

consecució d’acords davant disputes que poden sorgir en l’àmbit immobiliari.

IMMOSCÒPIA és un espai de reflexió del sector immobiliari obert a tots els operadors, que promou l’estudi, la

Finalment, cal recordar que al maig d’enguany es cele-

investigació i la denúncia de temes de candent actualitat

brarà IMMOSCÒPIA 2015 a Lleida, jornada en la espe-

en el sector immobiliari, generant el corresponent debat

rem poder compartir novament la il·lusió i la passió per

a fi que el sector sigui més eficient. I ara més que mai,

la nostra professió.

està al costat de l’agent immobiliari. En aquest número es recullen, entre d’altres, diferents treballs que incideixen en el paper cabdal de l’agent immobiliari en aquesta nova etapa, liderant el sector immobiliari. Sense deixar de tenir un perfil comercial,

RAFAEL CASTILLA Vicepresident tercer del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona

l’agent ha de formar-se i reciclar-se contínuament per adaptar-se als canvis que s’estan produint en el mercat, dominar les tècniques de màrqueting més avançades, cuidar la seva xarxa de contactes, mantenir una relació més personal amb el client, conèixer el producte de la seva zona geogràfica a la perfecció, i ampliar la gamma de serveis que l’agent pot prestar als seus clients. Tot això sense oblidar els drets i deures dels agents immobiliaris i les fórmules que permeten garantir-los en els documents de treball habituals.

TX T

Les dades ens mostren que a Catalunya la major part dels edificis té una qualificació energètica D. La certificació voluntària d’edificis pot ser una solució que ens ajudi a la millora efectiva del nostre parc d’edificis.

LES CERTIFICACIONS VOLUNTÀRIES D’EDIFICIS SOSTENIBLES: UNA EINA EFECTIVA PER A LA REVALORITZACIÓ D’ACTIUS IMMOBILIARIS

CRISTINA BAYÉS, DANIEL SATUÉ Lavola

El sector de la construcció, en general,

del comportament energètic òptim de

certificats mitjançant el sistema LEED (31

no ha estat massa receptiu envers l’apli-

l’edifici (etiqueta A) i que ens indica

més que estan registrats pendent d’obte-

cació de criteris de sostenibilitat i efici-

que tenim un llarg camí a recórrer per a

nir la certificació) i 12 edificis a través

ència energètica en l’àmbit de l’edifica-

aconseguir una millora efectiva del nos-

del sistema BREEAM (11 més en procés).

ció. A diferència d’altres sectors, com ara

tre parc d’edificis.

Es tracta de xifres encara modestes, com-

l’industrial, la introducció de mesures

parades amb les dels EEUU on, segons

d’eficiència energètica als edificis ha es-

Ara bé, la certificació energètica d’edi-

dades del USGBC1, 4,3 milions de per-

tat modesta i, consegüentment, el sector

ficis per ella mateixa serà suficient per

sones viuen i/o treballen en edificis amb

de l’edificació ha anat incrementant el

avançar en aquest procés? La certificació

certificació LEED i la construcció soste-

seu pes dins el balanç energètic fins ar-

va acompanyada d’una sèrie de recoma-

nible ha augmentat un 44% al 2012 i es

ribar a suposar actualment més del 40%

nacions per tal de millorar l’eficiència

preveu que arribi al 55% el 2016.2

de les necessitats d’energia en el conjunt

energètica de l’edifici, però aquestes ac-

de la Unió Europea.

cions no estan lligades a cap compromís

Tots aquests sistemes de certificació

d’execució. A més, es centra bàsicament

avaluen, amb un nivell de detall i exi-

La certificació energètica d’edificis, obli-

en l’evolvent de l’edifici, mentre que no

gència més alt que el del procediment

gatòria a l’estat espanyol a partir de l’1

dóna gaire pes al tipus d’instal·lacions

de certificació obligatòria, les caracte-

de juny de 2013 per a les transaccions

de l’edifici ni els seus consums, ni té en

rístiques constructives de l’edifici i les

de compravenda o de lloguer d’edificis

compte les característiques ni el compor-

seves instal·lacions, de forma que garan-

ja existents, com també per a edificis pú-

tament de l’usuari.

teixen una reducció del consum energè-

blics de més de 500 m , suposa un pri-

tic respecte els valors mitjans del parc

mer pas per millorar l’eficiència energè-

En conseqüència, si be és cert que aques-

d’edificis actual. Però, a més, analitzen

tica i reduir el malbaratament d’energia

ta certificació aporta informació sobre la

tot un conjunt d’altres criteris, com ara

als nostres edificis.

despesa energètica de l’edifici al ciutadà

els materials de construcció utilitzats, el

i que el seu impacte en el mercat a mig o

consum d’aigua, la qualitat ambiental

Es tracta d’una iniciativa interessant,

llarg termini pot ser determinant, creiem

de l’entorn de l’edifici, les emissions i la

ja que informa al futur usuari sobre el

que actualment s’ha convertit més en un

qualitat de l’aire interior que asseguren

consum d’energia de l’edifici que lloga

tràmit administratiu per complir expedi-

que l’edifici ha estat dissenyat, construït

o adquireix i hauria de permetre activar

ent que en una eina efectiva per assolir

i operat amb criteris de sostenibilitat.

l’oferta i la demanda d’edificis eficients,

el veritable objectiu d’avançar cap a un

de forma similar al que ha succeït amb

consum energètic més sostenible.

l’etiquetatge energètic dins el sector dels

Aquesta mena de certificacions voluntàries poden ser determinants en l’activa-

electrodomèstics o dels automòbils. La

Per tant, ara per ara, la millor opció per

ció de la demanda d’edificacions soste-

certificació també ha representat una via

garantir que un edifici ha estat disse-

nibles, ja que comporten tot un seguit

per conèixer i per fer un seguiment en

nyat i construït tenint en compte criteris

continu de la situació del sector de l’edi-

d’eficiència energètica i sostenibilitat és

ficació en matèria d’eficiència energètica.

la certificació voluntària d’edificis.

En el cas de Catalunya, es pot observar

Existeixen diferents sistemes de certifi-

com la major part dels edificis tenen una

cacions com ara Verde, BREEAM, DGNB,

qualificació energètica corresponent a la

LEED... essent aquesta darrera la que té

lletra E (D, en el cas d’edificis de nova

el reconeixement internacional més im-

construcció). És a dir, molt allunyada

portant. A Catalunya hi ha 19 edificis

TX T

de beneficis pels usuaris de l’edifici. En primer lloc, suposen una reducció del consum d’energia i d’aigua, com també dels costos d’operació i manteniment de l’edifici, amb els corresponents estalvis

El sector de l’edificació suposa actualment més del 40% de les necessitats d’energia en el conjunt de la Unió Europea.

econòmics en relació a un edifici convencional. En segon lloc, milloren la qualitat

de l’ambient interior i augmenten el benestar dels ocupants de l’edifici, donant

lloc a un espai de treball més productiu o a habitatges amb un elevat nivell de

confort. I, finalment, identifiquen l’usuari o el propietari amb els valors de res-

pecte al medi ambient i de compromís ambiental, amb efectes positius sobre la

imatge corporativa i el reconeixement social dels usuaris o de les organitzaci-

0 A

ons que ocupen l’edifici.

Qualificació energètica dels edificis de Catalunya (%)

Cal tenir en compte que els edificis sostenibles solen tenir un cert cost extra

Nova construcció Edificis existents

Font: Dades ICAEN 1 d’abril de 2014

respecte a les construccions convencionals en incorporar solucions constructives i tecnologies eficients, al que cal

afegir les despeses associades al cost del propi procés de certificació. De tota

manera, aquest sobrecost és inferior al que es sol pensar i és cada cop menor,

a mesura que es van generalitzant les tecnologies i les solucions constructives

aplicades en edificis sostenibles. 6

En efecte, segons un estudi recent realitzat a nivell internacional, l’estimació

4 2 0 Certificat

LEED Plata

Certificació LEED a Catalunya (Nombre d’edificis certificats) 6

Font: Dades USGBC 1 de juliol de 2014

LEED Or

LEED Platinum

Nivell de certificació

L E S C E R T IF IC AC ION S VOL U N T ÀR IE S D ’ E DIF IC IS S OS TE NIBL E S

de la inversió extra destinada a la cons-

a nivell europeu la introducció de cri-

trucció d’un edifici sostenible per part de

teris de sostenibilitat en la construcció

professionals del sector es situa entre un

és una estratègia cada cop més conso-

0,9% i un 29%, mentre que a la realitat

lidada, com assenyalen estudis recents4

mostra que el sobrecost real es mou en

que confirmen que un 71% d’inversors

una franja que varia del -0,4% al 12,5%.

immobiliaris europeus està disposat a assumir costos de construcció superiors

Així mateix, la relació cost-benefici que

per tenir un edifici sostenible i que la

presenta la inversió en edificis sosteni-

majoria d’ells (un 37%) ho fa com a res-

bles és molt interessant. Tots els avan-

posta a una demanda real del mercat.

tatges esmentats pel que fa a la reducció de costos energètics, d’aigua i de man-

Per tant, sembla cada cop més clar que

teniment, com també l’alta qualitat dels

la sostenibilitat esdevé un factor estratè-

espais interiors i la bona imatge corpora-

gic per aportar valor als edificis ja sigui

tiva que projecta aquesta mena d’edificis

en projectes de nova edificació com en

es poden traslladar a l’usuari de l’edifici

els de rehabilitació d’edificis existents,

i traduir-se de forma immediata en una

aportant un avantatge competitiu i di-

revalorització de l’actiu immobiliari.

ferenciador respecte a les construccions convencionals. I, dins aquest context, les

D’aquest manera, els promotors que

certificacions voluntàries, com a vector

aposten per la inversió en edificis soste-

de reconeixement i legitimació dels re-

nibles poden disposar d’actius amb una

cursos invertits per fer els edificis més

depreciació més lenta, obtenir elevats

sostenibles, estan cridats a jugar un paper

ratis d’ocupació i aplicar preus de venda

determinant per avançar en l’objectiu de

o de lloguer superiors als dels edificis

disposar d’un parc d’edificis més sosteni-

convencionals.

ble i respectuós amb el medi ambient.

Segons indica l’estudi anterior3, partint de dades recollides a nivell mundial, els edificis que compten amb algun tipus de distintiu de certificació sostenible incrementen el seu preu de venda en un percentatge mitjà del 12%. De manera semblant, en el mercat de lloguer els edificis amb certificació “verda” també obtenen

NOTES 1. USGBC: United States Green Building Council. 2. LEED in motion: people and progress. 3. The business case for green building. World Green Building Council 4. Towards a greener future. DLA Piper’s market report on sustainable real state.

avantatges competitius, ja que el mateix estudi indica que assoleixen preus unitaris superiors en un 8% de mitjana als edificis convencionals. A l’estat espanyol, la demanda d’edificis sostenibles és encara incipient, però

TX T

En una activitat com la de l’agent immobiliari, és important saber quines són les formules que permeten garantir millor els drets de totes les parts –inclosos els dels propis agents– en els documents de treball habituals.

DERECHOS Y DEBERES DEL AGENTE INMOBILIARIO

DEPARTAMENTO JURÍDICO-INMOBILIARIO DE BUFETE PÉREZ-POZO CARMEN PEREZ-POZO TOLEDANO Abogada, API Administradora de Fincas CONCEPCIÓN TRABADO ÁLVAREZ Abogada

El agente inmobiliario (en adelante

que establece el Código Civil como míni-

los servicios de un abogado al que se le

API), como cualquier otro ciudadano,

mos exigibles, podremos pactar aquellas

encarga la defensa en un procedimiento

está sujeto a todo el ordenamiento ju-

cláusulas que consideremos adecuadas

judicial y que independientemente del

rídico español, y ello supone estar so-

para salvaguardar nuestros intereses y

resultado del juicio, el abogado tendrá

metido a:

definir de manera clara y concisa el con-

derecho al cobro de sus honorarios que

tenido del contrato de mandato, evitan-

serán satisfechos por el cliente.

• La Constitución

do interpretaciones peligrosas del mismo.

• El Código Civil (Catalán, Español)

Tampoco podemos confundir la relación

• El Código de Comercio

El agente inmobiliario ofrece un servicio,

del API con el cliente como de apodera-

• El Código Penal

no un producto. El servicio de interme-

miento, es decir, con un poder en el que

• La Ley de Protección de Datos

diación, de búsqueda de la mejor oferta

el poderdante otorga ante fedatario pú-

• La Ley de Blanqueo de Capitales

de compra o alquiler del bien que nos

blico (requisito obligatorio) un poder al

• La Ley de Consumo

han encargado vender o alquilar, utili-

apoderado, para que en su nombre reali-

• Leyes autonómicas:

zando los medios que consideremos más

ce actos de disposición o administración.

adecuados para ese fin.

Por lo tanto, este poder permite que se

– Ley de vivienda (Catalunya, Madrid, Andalucía, Euskadi,…) – Registro de profesionales

sustituya la voluntad, en nuestro caso A veces se confunde, al hablar de servi-

del propietario–cliente, pudiendo firmar

cio, y se considera que la relación entre

la escritura de compra-venta en nombre

agente y cliente-propietario es una rela-

de él, sin su presencia ni posterior con-

ción de arrendamiento de servicios. No-

sentimiento, porque un poder sustituye

¡Pánico!, ¿no? y todavía no hemos visto

sotros consideramos que es un contrato

la voluntad del poderdante mediante un

ningún derecho, sólo obligaciones.

de mandato, porque se ajusta más a la

acto unilateral, que es la decisión del

realidad de nuestra actividad.

poderdante.

cargada de obligaciones que de dere-

Es importante establecer la forma jurídi-

Como veréis, este tampoco es nuestro

chos. Como consuelo, hemos de saber

ca que le damos a nuestra relación mer-

caso (¡ya nos gustaría!), pero no es así.

que no somos los únicos, cualquier ac-

cantil con el cliente, porque en función

tividad económica está sometida a estas

de ella, tendremos unas obligaciones y

Por lo que, insistimos, a nuestro juicio, la

normas como mínimo.

unos derechos.

actuación del API encaja mejor en la fi-

(Catalunya,…) • Estatutos de los Colegios Profesionales

Es cierto que nuestra actividad está más

gura jurídica del contrato de mandato de Para poder saber con exactitud qué nor-

Si optamos por un contrato de arrenda-

mas afectan a nuestra actividad concreta,

miento de servicios, se regulará en los

debemos saber qué relación jurídica es-

arts. 1583-1587 del Código civil.

En el caso de un API, éste únicamente recibe sus honorarios cuando consigue

tablecemos con nuestro cliente propietario-vendedor y nuestro cliente comprador.

venta o de compra o de arrendamiento.

Se define arrendamiento de servicios

el acto o contrato para el que fue reque-

como el contrato del cual surge la obliEn primer lugar, nuestra actividad viene

gación de prestar, mediante contrapresta-

regulada por el Código Civil y ahí encon-

ción, servicios en sentido amplio, y surge

traremos nuestros derechos y obligacio-

la obligación de hacer, cuyo contenido son

nes, estableciendo un amplio margen

los medios utilizados, no sus resultados.

para el pacto entre las partes, por lo tan-

El contrato de arrendamiento de servicios

to además de la obligaciones y derechos

sería más ajustado para la contratación de

TX T

rido, es decir, la compra, la venta o el arrendamiento, salvo excepciones, ya que en determinados supuestos tendría derecho a recuperar parte de los gastos que ha sufrido en esta relación.

U N E N TORN DIF Í C IL

La actuación del API encaja mejor en la figura jurídica del contrato de mandato de venta o de compra o de arrendamiento.

El concepto de contrato de mandato, según el Código Civil, es el siguiente: “Por el contrato de mandato se obliga

digo Civil común, curiosamente en los

Empezaremos analizando las partes in-

una persona a prestar algún servicio o a

mismos artículos en ambos, que son los

tervinientes:

hacer alguna cosa, por cuenta o encar-

artículos 1709 y siguientes.

go de otra”. Esta última es denominada

LOS MANDANTES

mandante (cliente-propietario o compra-

El primer paso para un API cuando re-

dor), mientras que la persona obligada a

cibe el encargo de venta o alquiler de

Son los propietarios-clientes. Cuando

la realización del servicio recibe el nom-

un bien inmueble será elaborar una nota

realizamos la hoja de encargo-mandato

bre de mandatario (API).

u hoja de encargo, que es en realidad

de venta, los mandantes son todos los

un contrato de mandato de venta. Este

titulares de derechos sobre el bien in-

El mandato es un contrato bilateral,

encargo o contrato puede ser tanto en

mueble. En caso de matrimonio, el ma-

consensuado entre mandante (propieta-

exclusiva como sin exclusiva.

rido y la mujer; si son varios los copro-

rio-cliente) y mandatario (API), que de

pietarios, deberán firmar todos, no solo

manera escrita o verbal nos permitirá

En este documento se regularán los de-

la mayoría, sino estaríamos vendiendo

administrar, vender o gravar. Si es para

rechos y obligaciones por los que se re-

su parte proporcional de propiedad y no

administrar podrá ser mandato tácito,

girán las partes intervinientes.

la totalidad. De la misma forma, si hay

como el que usan los administradores

usufructuarios, estos también deben au-

de fincas, pero si el mandato es para

Algunas de estas obligaciones vienen

torizar el mandato, de lo contrario solo

vender o gravar, deberá ser mandato ex-

expresamente reguladas en la ley, pero

estaríamos autorizados a vender la nuda

preso y preferiblemente por escrito, que

hay otras cláusulas que la propia ley

propiedad. Si hay arrendatarios, inquili-

será el utilizado por los API, y necesitará

permite incluir libremente en los con-

nos, sería ideal que autorizasen la venta

en ambos casos la ratificación de los ac-

tratos para una mejor garantía de los

en ese acto y renunciasen al derecho de

tos que hayamos realizado por parte del

derechos de las partes, y que todo que-

tanteo y retracto, para evitar sorpresas

mandante.

de regulado de forma expresa y lo más

de última hora y así sucesivamente con

clara posible.

todas aquellas personas, físicas o jurídi-

El contrato de mandato viene regulado en el Código Civil catalán y en el Có-

cas, que tengan algún derecho real soA lo largo de este artículo, iremos des-

bre el inmueble, por ejemplo precaristas,

granado cada uno de ellos y sugiriendo

ocupantes, etc. Nos puede sorprender

fórmulas para garantizar que el traba-

que indiquemos que los ocupantes nos

jo del API sea respetado y remunerado,

firmen la hoja de encargo o mandato

limitando su responsabilidad a lo que

de venta, pero lo cierto es que si no he-

realmente le incumbe. De no plasmarlo

mos negociado previamente con ellos el

por escrito, quedaremos a merced única-

desalojo del inmueble, nuestro trabajo

mente de lo establecido en el Código Ci-

comercial será infructuoso porque tarde

vil y la interpretación de los Tribunales.

o temprano deberemos solucionarlo. Por

Ara més que mai, necessites un expert que et faci costat en la compra, venda o lloguer d’un immoble. www.api.cat El portal professional més important de Catalunya Oferta immobiliària amb la garantia d’un col·lectiu professional amb més de 60 anys d’experiència en el sector i amb més de 2.000 membres a tot Catalunya.

TX T

lo tanto, mejor tener controladas todas las posibles situaciones que puedan hacer fracasar nuestras acciones de venta. ¿No os parece?

Deberemos prever también qué ocurre con nuestros honorarios una vez resuelto el contrato de mandato de venta sin éxito.

Es importante señalar los datos personales, nº de DNI, NIE o NIF y de contacto, domicilios, incluidos los de teléfono y e-mail, porque la mayoría de las comu-

y a diferencia de los mandantes, los man-

El contenido mínimo de un contrato de

nicaciones las hacemos por vía telemáti-

datarios no responden de manera solida-

mandato debe recoger al menos las obli-

ca y para dotarlas de valor probatorio es

ria, sino con diferentes grados depende

gaciones legales de ambas partes, que ya

necesario que lo indiquemos en el con-

de su intervención y grado de autoriza-

vienen reguladas legalmente, y que son

trato de mandato.

ción, que más adelante explicamos.

las siguientes:

También es imprescindible establecer

En segundo lugar, una vez determina-

en calidad de qué actúan, si lo hacen en

das las partes, deberemos fijar el objeto

OBLIGACIONES DEL MANDATARIO

nombre propio o como representante de

del mandato, que será la gestión y co-

persona física o jurídica.

mercialización del inmueble, cuya des-

• Diligencia. El mandatario debe actuar

cripción se debe adjuntar y que ha de

con lo que se denomina “la diligencia

Todos los firmantes responderán solida-

contener, en cumplimiento de la Ley de

de un buen padre de familia”. Si no

riamente de las obligaciones a las que se

Consumo y la Ley de Vivienda en Cata-

especificamos las obligaciones concre-

comprometan en el mandato de venta;

lunya, la ubicación, la superficie útil y

tas, dejaremos al criterio de los jueces

una de ellas será el pago de nuestros ho-

construida (bien entendido que deben

que interpreten qué se entiende por

norarios, por lo tanto nos interesa que

incluirse ambas superficies tanto en la

diligencia de un buen padre de fami-

firmen todos.

hoja de encargo, como en la publicidad

lia en la intermediación inmobiliaria.

que se haga del inmueble, y en caso de

Peligroso, ¿verdad? Por este motivo,

duda, será preferible poner la superficie

es preferible dejar determinadas cuá-

útil), la referencia catastral, la identifi-

les son las obligaciones que estamos

Persona física (API), jurídica (agencia)

cación registral, el libro del edificio si es

asumiendo como mandatarios.

y posibles sustitutos (colaboradores y

obra nueva, la cédula de habitabilidad

miembros de MLS -Multiple Listing Ser-

(obligatorio en Catalunya), el certificado

vice o servicio de listado múltiple). Del

energético y el precio de venta.

LOS MANDATARIOS

mismo modo, nos deberemos identificar, determinar en calidad de qué actuamos,

• El contrato de mandato puede ser personalísimo, o no. Si es personalísimo, debemos realizar todas las gestiones

Además de todo lo anterior, deberá re-

nosotros mismos. Sin embargo, si no

cogerse expresamente en el contrato que

tiene este carácter, podemos realizar

estamos en presencia de un contrato de

las gestiones en colaboración con

mandato, y que las partes están confor-

otras personas, e incluso podemos ser

mes con que el contrato es de mandato,

sustituidos en nuestro mandato.

bien sea con carácter de exclusividad o

no, y que se regirá por lo previsto en el

Ahora bien, para que puedan actuar

Título IX del Código Civil común, o Có-

otras personas en ejecución del mandato

digo Civil Catalán.

que nos fue otorgado, debe estar previa-

DE R E C HO S Y DE BE R E S DE L AGE N T E IN MOBILI ARIO

mente regulado el contrato, y aceptado

Respecto a la recepción de cantidades:

por el mandante, ya que de lo contrario

tableciendo un importe fijo, independientemente del precio final de venta.

el mandatario responderá de lo que haga

• El mandatario debe informar al man-

el sustituto. Ahora que estamos inmersos

dante y entregarle todas las cantida-

Deberemos prever también qué ocurre

en este nuevo modo de trabajar que la

des recibidas en virtud del mandato,

con nuestros honorarios una vez resuelto

crisis nos ha deparado, que es la colabo-

salvo pacto en contrario.

el contrato de mandato de venta sin éxi-

ración a través de MLS o con diferentes

to. La ley nos permite establecer el plazo

colaboradores, es aconsejable que de

En caso de que el API considere más

que prudencialmente consideremos (un

manera expresa en el mandato conste

adecuado o conveniente retener en su

año o dos), para tener derecho a recibir

que se autoriza a compartir y en su caso

posesión el total o parte de las canti-

la retribución fijada en el mandato en

designar sustituto para la realización

dades recibidas en concepto de arras

caso de que se realizase la venta duran-

del objeto del mandato, de lo contrario,

o señal, debe recogerse expresamente

te ese período con alguna persona física

como he indicado antes, responderá el

en el contrato para evitar incurrir en

o jurídica, o pariente de aquellas, que

mandatario, sin perjuicio de poder repe-

cualquier tipo de responsabilidad. Por

nosotros hubiéramos presentado mien-

tir, por su cuenta contra el sustituto por

lo tanto, para que el API pueda rete-

tras el mandato estaba vigente. Como

negligencia o dolo.

ner a su favor parte o el total de la

siempre, para exigir derechos se han de

cantidad abonada por el comprador

poder demostrar. Por ello, es imprescin-

De igual forma, si se nombra sustituto

o arrendatario en concepto de arras

dible que tengamos constancia escrita

y este no fue autorizado, será nulo todo

o paga señal hasta que se formalice

de las visitas que hemos realizado. Este

lo que realice el sustituto, no vinculará

la compra-venta, deberá indicarlo en

derecho se puede pactar, tanto si el man-

al mandante, es decir, que si al API se le

la hoja de encargo-mandato de ven-

dato es en exclusiva o no, porque en

ha autorizado a firmar reservas o arras,

ta, de lo contrario deberá entregarle

cualquier caso el devengo del derecho a

estas no serán validas si son firmadas por

cualquier importe que reciba por tales

cobrar honorarios será sobre los clientes

el sustituto. Es más, el mandante podrá

conceptos, devengándose intereses de

presentados.

ir contra el sustituto si no lo ha autoriza-

demora en caso de retraso en la entre-

do, hasta el punto de poder prohibir la

ga de los importes recibidos.

El mandante debe abonar los gastos y honorarios sufragados por el mandata-

entrada en su vivienda para realizar una visita, pedirle responsabilidades por ac-

• En cuanto a la retribución- honorarios,

rio durante el mandato, según lo que se

ceder a ella sin su permiso o realizar pu-

el artículo 1711 del Código Civil esta-

establezca en el contrato de mandato.

blicidad sin su autorización. En caso de

blece que el mandato es gratuito si no

Por ejemplo, un estudio de reforma o

haberse aceptado la sustitución, y cuan-

hay pacto expreso o es de administra-

decoración, un video del inmueble. En

do estos son varios, como puede ocurrir

ción, que en tal caso el Código Civil le

caso de que no se hubiera fijado plazo,

por la colaboración con las MLS, la res-

reconoce derecho al cobro de honora-

se entenderá que estos gastos deben ser

ponsabilidad de los sustitutos no es soli-

rios aunque no lo hayan pactado ex-

abonados una vez que hubiera finalizado

daria, solo responderá a aquel que haya

presamente. Por esta razón es impres-

el mandato. Por lo tanto, una vez finali-

actuado de manera negligente o dolosa.

cindible, si queremos tener derecho

zado el mandato, bien por ejecución del

a cobrar por la gestión de venta que

mismo, bien por resolución de alguna de

estamos realizando, establecer que el

las partes, es aconsejable establecer pla-

mandato de venta no es gratuito, me-

zo para el cobro de los gastos realizados,

Como buen contrato, tiene derechos y

diante la fijación del importe que se

garantizando con ello el derecho a poder

obligaciones para ambas partes y los de-

cobrará, bien estableciendo el porcen-

percibirlos en el plazo establecido, o en

rechos del API son los siguientes:

taje sobre precio final de venta o es-

su caso a reclamarlos judicialmente.

DERECHOS DEL API

TX T

Del mismo modo, el momento del pago de los honorarios se debe explicitar, siendo aconsejable como fecha máxima, aquella en que se formaliza la compra venta, pudiéndose anticipar la fecha de cobro de los honorarios si se pacta expresamente. A partir de este momento,

Establezcamos de manera clara los límites de nuestro encargo para evitar disgustos y que nos pidan responder por no cumplir el mandato.

en el que nace la obligación de pago por parte del mandante, si esta se incumpliera y si así se pacta expresamente, se devengarían intereses de demora si se pro-

del mandante que se plantee resolver ca-

del mandato, lo que supondría haber per-

dujese retraso en el pago, cuyo cómputo

prichosamente el mandato de venta de

dido el tiempo y el dinero invertido en

se iniciaría, en principio, con la primera

manera anticipada.

la promoción comercial de ese inmueble,

reclamación que se efectuase.

sin tener derecho a compensación alguEn cualquier caso, conviene recordar que

na, excepto los gastos. Por lo tanto, es

El mandante indemnizará por daños y

todas las cláusulas penales están sujetas

aconsejable que en el contrato de man-

perjuicios ocasionados por el mandato,

a moderación judicial, por lo que de dar-

dato se fije expresamente que la rebaja

sino media culpa del mandatario. Esto

se la circunstancia de tener que reclamar

en el precio deberá ser autorizada por el

nos permite fijar en el contrato de man-

en un procedimiento jurisdiccional esta

mandante, sin que ello suponga vulnera-

dato algún tipo de cantidad indemniza-

indemnización, debemos asumir que el

ción del objeto del mandato, incumpli-

toria, a modo de cláusula penal, para

importe fijado puede ser reducido por el

miento de las obligaciones del mandata-

aquellos casos en los que de forma anti-

juez que conozca del asunto.

rio ni justifique su resolución anticipada.

tario decide rescindir nuestro mandato,

Estamos muy acostumbrados a que el

Para ello solicitaremos al comprador o

una vez que hemos incurrido en gastos

precio de venta del inmueble fijado en

arrendatario una oferta de precio vincu-

de publicidad, gestión, etc. Si fijamos

el contrato de mandato sea rebajado en

lante, que trasladaremos al mandante

un importe razonable, nos evitaremos

la práctica, y no somos conscientes, de

para que la acepte. Es muy conveniente

discusiones posteriores y reclamaciones

nuevo, que si no lo hemos previsto en

que las nuevas condiciones económicas

judiciales por estos conceptos que rara

nuestro contrato de mandato, esta rebaja

sean aceptadas por el mandante, y cuan-

vez cubren nuestras expectativas por la

podría suponer un incumplimiento del

do tengamos constancia de esta acepta-

dificultad que engendra la valoración de

encargo o mandato del cliente.

ción, notificarla al comprador o arren-

cipada e injustificada el cliente–propie-

datario, y en ese momento determinar

las horas de gestión, dado que son mandatos a éxito. Por otro lado puede ejercer

¿Cómo podemos evitar esta situación,

ya por escrito una fecha para la firma y

una influencia disuasoria en el espíritu

garantizando con ello el cumplimiento

forma de pago. La duración del mandato

del mandato y el cobro de los honorarios

también se deberá fijar en el contrato de

pactados? Incluyendo la posibilidad de

forma expresa.

rebajar ese precio, sin que ello suponga

un incumplimiento por parte del man-

La ley no regula limitación alguna respec-

datario-API de su mandato de venta, ya

to al tiempo mínimo o máximo que puede

que nos podemos encontrar con que el

durar el contrato de mandamiento, pero

mandante justifique la resolución del

el plazo debe fijarse de forma concreta,

mandato por incumplimiento del objeto

sin que pueda establecerse una duración

#imm15

El viatge continua. Propera estació: Lleida. Omple la maleta d’idees i revoluciona el teu negoci. Una aventura per a nòmades immobiliaris.

IMMOSCÒPIA 2015

Per als immobiliaris que es mouen 15 de maig de 2015 Palau de Congressos de Lleida. La Llotja

www.immoscopia.cat

TX T

indefinida, por ser contraria a la ley y

dedicado a la comercialización del in-

En caso de muerte del mandante, los he-

porque además invalidaría el contrato de

mueble en caso de resolución anticipada.

rederos si deciden resolver el mandato

mandato en su totalidad. Sin embargo,

deberán asumir los gastos y honorarios

sí que podemos regular prórrogas tácitas

Si la renuncia unilateral es del manda-

devengados.

por períodos determinados (por meses,

tario, este debe continuar hasta que el

por años, etc.), hasta su denuncia por

mandante encuentre otro mandatario,

Si el mandatario no ha sido notificado

cualquiera de las partes con un plazo de

salvo que sea por incapacidad, muerte

de estos extremos, no sabe ni conoce que

preaviso, que a efectos prácticos permite

del mandatario, persona física o decla-

el mandante ha fallecido, ha sido incapa-

alargar en el tiempo el mandato hasta la

ración de prodigalidad, porque pone en

citado, declarado en concurso, declarado

consecución del objeto del mismo, que es

peligro el fin del negocio al ser una per-

pródigo o insolvente, los actos realizados

la venta exitosa del inmueble.

sona que no se sabe administrar y se lo

por el mandatario ignorando la muerte

gasta todo. Y en cualquier caso, si son

o causa de resolución del mandato se-

Aunque también se ha de establecer

mandatarios o mandantes declarados en

rán válidos frente a terceros adquirentes

cómo resolver la relación contractual

concurso o insolventes, se resolverá au-

de buena fe. Se consideran terceros de

establecida en el contrato de mandato.

tomáticamente el contrato de mandato.

buena fe aquellos compradores que tam-

No debemos pensar que cuando nos

Si se produce la incapacidad sobreve-

poco conocen, ni saben de las causas de

encargan la venta de un inmueble esa

nida del mandante, una vez firmado el

resolución y que no son familiares del

decisión es irrevocable. La Ley establece

mandato de venta también se resolverá

mandatario y adquieren la propiedad del

supuestos en que se resolverá ex legem

el mandato, excepto si se ha previsto

inmueble sin malicia ni oportunismo.

(por ley) y otros en que son las partes

que el encargo de venta se continuará

quienes deciden.

llevando a cabo, aunque se produzca

En tales casos el mandante indemnizará

una situación de incapacidad sobreve-

por los daños y perjuicios ocasionados

Cuando la renuncia unilateral es del

nida de alguno de los mandantes. Esta

por la resolución del mandato.

mandante, se devenga el derecho a

cláusula protegerá el mandato de venta

cobrar los gastos ocasionados por la

en aquellas situaciones en que alguno de

Hablemos del régimen de responsabili-

ejecución del mandato y honorarios, y

los vendedores es de avanzada edad y

dad de ambas partes. El mandatario res-

también una compensación por daños y

se encuentra en situación de pérdida de

ponderá de actuar de mala fe, de extra-

perjuicios si se ha pactado expresamente

capacidad mental-cognitiva, tipo Alzhei-

limitarse dolosamente, si es consciente

en el contrato. Sin embargo, en el caso

mer o demencia senil. Además de tomar

e intencionada la actuación perjudicial

de no haber concluido el mandato con

esta medida, también es aconsejable que

o culposa. Si no tenía intención de ha-

éxito, no tendremos derecho a exigir ho-

otorgue poder para venta a alguna per-

cer perjudicar al mandante, en ambos

norario alguno. De nuevo, es importante

sona de confianza incluyendo esta cláu-

casos el mandatario-API responderá de

establecer esa compensación económica

sula de validez en caso de incapacidad

los daños y perjuicios que su extralimita-

que nos resarza del tiempo y el esfuerzo

sobrevenida para no tener problemas a

ción haya ocasionado al mandante-pro-

la hora del otorgamiento notarial de la

pietario, aunque si las consecuencias de

escritura de compraventa. Si hemos pre-

la extralimitación son ventajosas para

visto en el contrato de mandato de venta

el propietario no se considerará extra-

que, en caso de incapacidad sobrevenida

limitación, sino celo en el encargo, y el

de alguno de los mandantes, el manda-

mandatario –API no será penalizado por

to continua vigente, si quieren resolverlo

extralimitarse. Para evitar libres inter-

deberán solicitarlo al juez competente y

pretaciones del contenido del mandato

este por decisión judicial lo resolverá.

se deberían fijar nuestras obligaciones

DE R E C HO S Y DE BE R E S DE L AGE N T E IN MOBILI ARIO

en el cuerpo del mandato, es decir, la

dante-propietario se hace responsable

hoja de encargo, regulando tanto las

de la veracidad y exactitud de los datos

cuestiones relativas a la publicidad en

facilitados sobre el inmueble, así como el

webs o revistas especializadas del sector,

compromiso de transmitir el inmueble li-

colocación de carteles en fachada o no,

bre de cargas y gravámenes y al corrien-

porque si no está detallado expresamen-

te de pago de gastos, contribuciones y

te se podría considerar extralimitación

arbitrios.

hacer publicidad si no se ha autorizado o incumplimiento del mandato por no

Otra de las obligaciones que tiene el

hacer publicidad, al entender que para

mandatario-API es la de informar al

vender un inmueble es necesario la pu-

mandante-propietario del desarrollo

blicidad. En cualquier caso, establezca-

del mandato. Por lo tanto, es altamente

mos de manera clara los límites de nues-

conveniente que en el contrato u hoja

tro encargo para evitar disgustos y que

de encargo que firmemos con el cliente

nos pidan responder por no cumplir el

establezcamos ya la periodicidad con la

mandato.

que se dará esta información al cliente, incluyendo incluso que pueda realizarse

También responderá el mandatario-API

por correo electrónico. De esta forma,

si este nombra un sustituto no autoriza-

además de darle validez como forma ha-

do expresamente por el mandante-pro-

bitual de comunicación que utilizamos,

pietario, como podría ser un colabora-

tendremos las pruebas de haber realiza-

dor o un miembro de la MLS de la que

do todas las comunicaciones.

seamos socio. Y si a pesar de haber sido autorizado de manera genérica para po-

Nuestro consejo con mayúsculas es que

der nombrar sustitutos, alguno de ellos

hemos de utilizar al abogado de manera

es incapaz o insolvente, también respon-

preventiva, como al médico. Es más eco-

derá el mandatario-API por la acción de

nómico prever que curar y además dare-

este sustituto.

mos un servicio de calidad. Los nuevos tiempos exigen que los profesionales del

Sin embargo, el mandatario-API no res-

sector inmobiliario sean profesionales

ponderá de los vicios ocultos que pue-

y para ello es imprescindible estar bien

da tener el inmueble, ni de evicción o

asesorado.

saneamiento de la finca, ni tampoco responderá de las cargas o gravámenes del bien inmueble que son claramente responsabilidades del mandante-propietario, pero como el comprador se fiará de la información que nosotros le facilitemos, para evitar problemas se debería comprobar la veracidad de los datos que nos aporta el propietario-cliente, así como incluir en el mandato que el man-

TX T

El mercat ha canviat. El consumidor ha canviat. Però, ha canviat l’agent immobiliari? Cal que els professionals s’adaptin als requeriments actuals del sector.

EL AGENTE INMOBILIARIO QUE QUIERE EL MERCADO

MIGUEL ÁNGEL HERRERA Co Creador de GOLD TEAM system

El mercado inmobiliario está vivo y

técnico (jurídicos, fiscales, burocráti-

que está demandando el mercado y los

avanza lentamente en una dirección

cos, etc.).

conocimientos de tipo técnico estarán

que ya está exigiendo cambios. Cambios

• Se menciona la importancia de cobrar

en la visión del negocio, en la forma de

unos honorarios y comisiones razona-

trabajar, en la implementación de los

bles. En este apartado, destaco la di-

4. El mercado tiene una visión nuestra

procesos de trabajo, en la prestación de

ferenciación que parece hacer el ciu-

basada en que trabajamos simplemente

servicios, en la formación, etc. En el apartado de la formación debemos afrontar el hecho de revisar los modelos

asentados sobre estos cimientos.

dadano de a pie de ambos conceptos.

“cruzando oferta y demanda”, en que

• Se reconoce la importancia de que los

no aportamos valor y que en, definiti-

agentes inmobiliarios sean expertos en

va, no somos unos dinamizadores del

una zona geográfica.

mismo. Parece ser que nos limitamos

formativos conocidos hasta ahora. Y es

• Al hablar de las recomendaciones de

simplemente a trabajar con las propie-

que el mercado habla y está “pidiendo a

clientes vendedores, compradores e

tarios y los compradores que ya existen

gritos” un cambio en este sentido.

inquilinos queda claro que tenemos

en el mercado y que no somos capaces

una asignatura pendiente en este

de actuar como asesores que harían que

campo.

la propiedad de nuestro cliente destaque

En el mes de junio del 2013, UCI, a través de la consultora GFK, lleva a cabo

sobre las demás y crear nueva demanda

un estudio de opinión en busca de datos

Está claro que el mercado nos está en-

para estimar la opinión de la población

viando mensajes abogando por cambios

española respecto a la imagen de los

basados en:

profesionales en España, llegando, entre otras, a las siguientes conclusiones:

sobre ella. 5. Volvemos otra vez a la especialización como una de las respuestas a la crisis.

1. La imagen de la agencia inmobiliaria

Se nos pide que seamos expertos en una

y de los agentes está en la picota. Estos

zona para así aportar valor y soluciones

• Sólo el 9% de los encuestados reco-

mismos resultados en manos de un bió-

a compradores y vendedores acordes a

mendarían los servicios de una agen-

logo harían que este pensase que somos

sus necesidades, se nos indica que es

cia inmobiliaria.

una “especie en vía de extinción”.

la mejor forma de dinamizar nuestro mercado y se nos adelanta que de esta

• En relación al índice de confianza de los españoles en las instituciones, el

2. Ha llegado el momento de cambiar

manera lograremos abandonar la ima-

balance resultante fue que se tiene

el tipo de relación que tenemos con los

gen que tenemos de comisionistas para

más confianza en las personas que en

clientes. Se nos pide que la transacción

conseguir una de asesores profesionales.

las empresas, gobierno, iglesia, parti-

comercial sea menos mercantilista y se

dos políticos, etc.

apoye más en una relación personal

6. El seguir en contacto con aquellos

• Se valora mayormente que los agen-

con el cliente. El paradigma Proveedor

clientes que han realizado con nosotros

tes sean de confianza y honestos

(persona)-Cliente (persona) debe evo-

una operación inmobiliaria se decanta

antes que los conocimientos de tipo

lucionar a una relación Persona (clien-

como otra “gran asignatura pendiente”

te) - Persona (proveedor), cambiando la visión y el orden de importancia. 3. Sale a la luz la importancia de valores morales que invitan a revisar los conceptos como los de representación versus mediación. Estos valores deben ser el cimiento de los nuevos profesionales

TX T

en nuestro sector. Aquí vuelve a aparecer ese gran desconocido para unos y gran olvidado para otros que es el marketing,

Está claro que el mercado nos está enviando mensajes abogando por cambios.

sus herramientas y soluciones. Más adelante volveré con este tema. Pero permítanme que vaya más allá. El

1. Debemos asociar nuestra empresa con

blemente, ahora somos los gerentes de

mercado inmobiliario no vive aislado ni

una causa social que haga que nuestra

las oficinas quienes, con nuestras estra-

impertérrito a nuestra economía y socie-

imagen sea más amigable a los ojos del

tegias comerciales trasnochadas y de

dad. La prestigiosa agencia de comuni-

consumidor final. En este sentido acon-

tipo “PUSH” logramos todo lo contrario,

cación multinacional EDELMAN, en su

sejo a los colectivos que agrupen a pro-

tanto en clientes como en los agentes.

estudio de tendencias sociales para el

fesionales inmobiliarios (MLS y asocia-

2014 en España, desvela datos que me

ciones) que caminen en esta dirección.

4. Parece ser que tiene bastante importancia que la persona que sea el inter-

llevan más lejos en mis apreciaciones: 2. Parece ser que la pequeña y mediana

locutor y con la que se va a interactuar

• Los españoles valoran positivamente

empresa tiene “conductas” que demues-

durante la transacción comercial sea el

aquellas empresas que demuestran es-

tran cercanía a los ciudadanos de a pie,

propietario de la empresa y no un em-

tar comprometidas con causas sociales

a diferencia de las grandes empresas que

pleado, por mucho cargo de responsa-

y en la mejora de la situación de sus

parecen “lejanas” y viven al margen de

bilidad que ostente. Y aquí un aviso a

empleados.

la problemática social actual. Cuidado

navegantes respecto a los equipos de

• Son más creíbles las PYMES que las

con los mensajes que buscan demostrar

ventas: el mercado valora mayormente a

grandes empresas y más valoradas las

la grandeza e importancia de nuestra

los agentes que demuestran que son pro-

opiniones de los propietarios y gerentes

organización, ya que parece ser que ser

pietarios de negocios. Está circunstancia

de las primeras que de las segundas.

grandes y producir beneficios económi-

les hace más creíbles y confiables a la

• Se tienen más en cuenta los testimo-

cos importantes no está bien visto en es-

hora de comercializar, producir y eje-

tos momentos de mercado.

cutar los servicios prometidos. Hay que

nios de clientes y de empleados que los de los directivos.

educar a los agentes inmobiliarios autó-

• Se tiene una mejor imagen de las em-

3. Produzcamos experiencias agradables

nomos que conforman nuestros equipos

presas familiares y los emprendedores

a nuestros clientes y comuniquémoslas

en este apartado con el fin de que el

que de las grandes empresas y de los

al mercado para que este se vea reflejado

ciudadano de a pie detecte la diferencia.

altos ejecutivos.

y sienta creíble nuestro mensaje. En el apartado de los agentes, debemos con-

Teniendo en cuenta los datos de UCI

Mis humildes consejos ante estas per-

seguir que estos tengan vivencias grati-

(bendita sea por arrojar luz sobre las

pectivas:

ficantes en su trabajo diario. Lamenta-

tinieblas) y de EDELMAN (gracias por hacernos ver más allá) opino que la formación que viene debe ir por el siguiente camino: • Aplicación de técnicas de marketing estratégico con el fin de poner nuestro negocio rumbo al éxito, poniendo

especial énfasis en tácticas de marke-

ting de tipo “PULL”. Y aquí les remito

empresa, estar más cercanos al mer-

a la persona de Dionisio Escarabajal,

cado, conseguir clientes satisfechos y

experto donde los haya en la mate-

ganar credibilidad ante la sociedad.

ria, a Fernando García Erviti con sus

• No olvidar la formación de tipo téc-

cursos CRS y a un servidor con su ex-

nico. Con ella podremos satisfacer las

periencia y visión del mercado. Este

demandas de una sociedad cambiante,

marketing de atracción sumado a una

que exige cada vez más y mejor pre-

formación moderna y práctica logra-

paración en todos los ámbitos profe-

rá clientes de más calidad y lealtad

sionales.

(vendedores y compradores), además de una mejora y diferenciación en la

Por una vez adelantémonos a los cam-

selección y consolidación de nuestros

bios que vienen, que no nos cojan des-

equipos de agentes inmobiliarios.

prevenidos como ha ocurrido hasta aho-

Comprobado está.

ra. Es más, no esperemos que estos se

• Trabajar los aspectos basados en la

produzcan de manera espontánea, de

honestidad y transparencia con el fin

forma que seamos unos meros especta-

de cultivar algunos de los principios

dores, seamos protagonistas proactivos

demandados por nuestra sociedad y

de lo que está por venir.

reconocidos como valores en alza. • Dar especial importancia a desarrollar las habilidades sociales en nuestra profesión con el fin de que los clientes se sientan valorados, antes como personas y después como clientes. • Abordar urgentemente para su revisión los conceptos de representación-intermediación. Dos puntos de vista que están condicionando nuestra visión y aplicación de los sistemas de trabajo, ya que la representación clarifica nuestra posición y mejora los procesos; la intermediación los acorta como consecuencia de una mentalidad “cortoplacista” y “empaña” nuestra imagen. En estos momentos, la mediación está en “tela de juicio”. • Dar más protagonismo y responsabilidades a nuestros agentes con el fin de que obtengan un crecimiento que les haga desarrollarse como personas y como profesionales. Con ello conseguiremos, tanto ellos como nuestra

TX T

En l’actualitat, la plusvàlua municipal es calcula seguint un mètode que no té cap relació amb l’increment real de valor de l’immoble transmès, però estan apareixent fórmules alternatives en les que l’API pot tenir un paper important.

EL PAPER DE L’API EN LA VALORACIÓ PERICIAL A RESULTES DE LA NOVA JURISPRUDÈNCIA EN MATÈRIA DE LA PLUSVÀLUA

JORDI MANAU I TERRÉS Advocat

Després que dues instàncies judicials

el valor cadastral de l’immoble; aquest

den produir en l’economia, no té la seva

diferents hagin donat la raó a un contri-

percentatge –fixat per les ordenances fis-

correlació amb el percentatge automàtic

buent que reclamava, la devolució d’una

cals de cada municipi –s’incrementa de

que s’aplica sobre el valor cadastral de la

part important del liquidat per l’impost

forma directament proporcional als anys

mateixa finca. Així, seguint el mètode de

sobre l’increment del valor dels terrenys

en què l’immoble ha estat propietat del

càlcul de l’article 107 TRLHL, és impos-

de naturalesa urbana (“IIVTNU” més

transmitent, amb un límit màxim de 20

sible que el valor d’un immoble s’estan-

conegut com “Plusvàlua Municipal”),

anys i mínim d’un any .

qui o descendeixi mai quan la realitat és

introduint-se una nova interpretació en

totalment diferent3.

relació amb la quantificació d’aquest im-

Ara bé, la variació real del preu de mer-

post, es planteja l’oportunitat d’analitzar

cat d’un immoble ja sigui arran d’un

A dia d’avui, en què moltes vendes es

el paper que pot tenir l’agent de la pro-

increment o davallada de preus, o pels

realitzen per un valor inferior al d’adqui-

pietat immobiliària en la metodologia de

efectes que la inflació o la deflació po-

sició4, si el legislador continua donant

càlcul del mateix a resultes de la jurisprudència més recent.

L’ANTINÒMIA EXISTENT ENTRE EL FET IMPOSABLE I LA FÒRMULA DE CÀCUL DE LA BASE IMPOSABLE EN EL TRLRHL Des d’una òptica de política tributària, la plusvàlua municipal és un instrument

L’actual configuració legal de l’impost L’impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana està regulat en els articles 104 a 110 del Decret Legislatiu 2/2004, de 5 de març, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei reguladora de les Hisendes Locals (d’ara en endavant TRLRLH); es tracta d’un tribut que existeix des d’inicis del segle XX, inicialment conegut sota el nom “d’arbitri de plusvàlua”.

emprat per tal de gravar l’augment del valor d’un immoble que té lloc amb el transcurs del temps. Es tracta d’una riquesa que gaudeix el propietari, però que no és fruit d’una inversió particular, sinó “d’un més valor” de l’immoble i que ha estat generat per la col·lectivitat a la que aquell pertany1. No obstant aquest punt de partida, el mètode establert per l’article 107 del TRLRHL per calcular la base imposable del tribut no guarda cap tipus de relació amb l’existència d’un increment real i efectiu en el valor de l’immoble transmès ja que el mesurament d’aquest s’efectua de forma objectiva. Efectivament, fins ara, la base imposable de la plusvàlua municipal s’ha calculat mitjançant l’aplicació d’un percentatge sobre

Malgrat tradicionalment s’havia considerat que eren tres els elements constitutius del fet imposable de l’impost: el concepte de terreny urbà, la transmissió, i l’increment de valor; val a dir que aquest darrer element, l’increment de valor, malgrat aparèixer en la tipificació del fet imposable (article 104 del TRLRHL) i ser l’aspecte sobre el que recau la major conflictivitat de l’impost, no es pren en consideració en l’actual règim de quantificació de la base imposable (article 107 del mateix cos legal). Aquesta és, sens dubte, una discussió de total actualitat, doncs la situació immobiliària ha provocat que en determinats casos es produeixi una pèrdua del valor del sòl (amb preus de venda en determinats casos inferiors als valors cadastrals) i, per tant, una inexistència d’increment en el valor dels terrenys, circumstància aquesta que xoca frontalment amb l’actual configuració de l’impost que fa que es tributi sempre, i de forma automàtica, tant si ha existit com no l’esmentat increment. 23

TX T

primacia com fins ara a la metodologia de càlcul prevista en l’article 107 del TRLHL, el contribuent haurà de pagar un tribut per un enriquiment inexistent. Aleshores, què succeeix amb les persones que quan venen el seu immoble tenen un decrement en el seu valor? Prevaldrà el mètode de càlcul de l’article

El mètode establert per calcular la base imposable del tribut no guarda cap tipus de relació amb l’existència d’un increment real i efectiu en el valor de l’immoble transmès

107 del TRLRHL (es tributarà sempre i en tot cas) o la realitat econòmica que posa de manifest l’existència d’una inexistència en l’increment de valor?

ELS PRIMERS PRONUNCIAMENTS AL RESPECTE: EL TRIBUNAL ECONÒMICO ADMINISTRATIU DE NAVARRA I EL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA DE CATALUNYA

de Navarra de 9 d’agost de 2011 i 10

de una inversión segura en la actualidad

d’agost de 2012, que recullen la següent

se ven obligadas a transmitirlos por pre-

fonamentació:

cio inferior al de adquisición y a menudo para poder hacer frente a sus deudas. Au-

“[...] Hasta el presente las normas tribu-

nque tal circunstancia no ha sido prevista

tarias estaban basadas en la idea de que

expresamente por el legislador, que sólo

el precio de los terrenos urbanos y, en con-

contemplaba el incremento de valor, es

secuencia, los de las viviendas, aumentaba

evidente que tiene como efecto directo la

de año en año y de forma permanente. Se

inexistencia del hecho imponible del im-

Si bé tradicionalment s’ha vingut soste-

daba por supuesto que cualquier transmi-

puesto que nos ocupa.

nint que pel sol fet de realitzar-se una

sión ponía de manifiesto la plusvalía in-

transmissió es posava de manifest l’exis-

defectiblemente producida y que esta crece

[...] Si no hay incremento real del valor,

tència d’un increment del valor en el

conforme aumenta el número de años de

no hay ni hecho imponible ni base impo-

sòl transmès, tant la doctrina científica

posesión del bien(….). El modo de deter-

nible, por lo que no procede efectuar los

com determinats pronunciaments juris-

minar la base imponible, tanto en la le-

cálculos que la norma establece para de-

prudencials, han aportat arguments per

gislación foral como en la estatal, ignora

terminar el importe de ese incremento real

tal de concloure la no realització del fet

la posibilidad de que puedan aparecer mi-

como hace el Ayuntamiento en la liquida-

imposable de l’impost si no existeix in-

nusvalías y por ello se prescinde de regular

ción impugnada. (…)

crement del valor.

expresamente un trámite de comprobación

En aquest sentit, es poden destacar

previo de si se ha producido efectivamente

No toda transmisión patrimonial ha de

el incremento de valor. (…)

dar lugar automáticamente a una liquidación del impuesto, solo aquellas que

les resolucions del Tribunal Econòmic La explosión de esa burbuja en el contexto

ponen de manifiesto un incremento real

de la actual crisis provoca que los precios

del valor. [...]”

del mercado inmobiliario inviertan su tendencia y bajen de forma importante.

Però també han existit altres pronunciaments judicials, territorialment més pro-

En consecuencia, se producen situaciones

pers, al respecte de l’IIVTNU. En aquest

en las que personas que adquirieron in-

sentit cal destacar la STS de Catalunya

muebles en la confianza de que se trataba

de 22 de març de 2012 (i posteriorment

EL PA PER DE L’ A PI EN L A VA LORA CI Ó P E R IC IAL A R E S U LT E S DE L A NO VA J U R IS P R U D È NC IA E N M AT È R IA DE L A PL US VÀL UA

la de 18 de juliol de 2013) que analit-

centajes del art. 107. En esta hipótesis, la

En el fonament quart de la sentència

za l’origen i justificació del mètode de

base imponible habrá de ser la cuantía de

tenim el posicionament del jutjador es-

càlcul de la base imposable de l’impost:

tal incremento probado, sin que sea admi-

timant el recurs i anul·lant la liquidació

sible acudir a fórmulas híbridas o mixtas,

complementària practicada per l’ajunta-

“[...] El vigente sistema legal de determi-

que pretendan aplicar parte de las reglas

ment de Cuenca, quan es manifesta lite-

nación de la base imponible, contenido en

del art. 107 al incremento probado”.

ralment que:

de que en toda transmisión de los terrenos

També és remarcable la STSJ de Catalu-

“CUARTO.- Por lo que se refiere al otro

sujetos al impuesto ha habido un incre-

nya de 18 de juliol de 2013 en la que de

motivo de impugnación, la fórmula de cál-

mento de valor, (…).Y se partió para ello

forma clara es manifesta pel dit Tribunal

culo, en este aspecto sí que hay que dar la

del axioma del continuado incremento de

que en el futur es donarà preferència a

razón a la parte actor, por cuanto la mis-

valor de los terrenos, cierto durante déca-

l’article 104 sobre el 107 del TRLRHL,

ma, en base a los informes matemáticos

das, pero que ha quebrado dramáticamen-

de manera que si s’acredita que el valor

que acompaña con sus escritos de recursos

te en los últimos años, como es notorio,

real de l’immoble no s’ha incrementat

de reposición presentados en vía adminis-

dando lugar a la actual y conocida situa-

mentre el contribuent n’era llur propie-

trativa, sí que ofrece argumentos lógicos y

ción económica. [...] ”

tari, no tindrà lloc en fet imposable de

coherentes para entender que la fórmula

l’IIVTNU.

aplicada por el mismo, y que ha determi-

el art. 107 del TRLRHL, parte del supuesto

nado el resultado de la autoliquidación

I, posteriorment, propugna una interpretació de les normes conforme als mandats constitucionals, en el moment actual i a la vista de la realitat econòmica: entén que les regles de l’art. 107.2 del TRLRHL són subsidiàries del principi contingut sobre l’increment, que si bé en anteriors redaccions expressament s’indicava «real» i ara només increment, no

LES SENTÈNCIES DEL JUTJAT DEL CONTENCIÓSADMINISTRATIU NÚM. 1 DE CUENCA DE 21 DE SETEMBRE DE 2010 I DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CASTILLA-LA MANCHA DE DATA 17 D’ABRIL DE 2012

mismo refiere en su escrito de demanda, esto es, plusvalía = valor final x nº de años x coeficiente de incremento / 1+ ( número de años x coeficiente de incremento), se ofrece como correcta, en base a las explicaciones contenidas en el escrito de demanda, a los efectos de gravar de manera correcta la plusvalía generada durante

vol dir que el mateix hagi de ser “irreal o fictici”, i estableix que:

practicada por el recurrente, tal como el

La sentència núm. 366/2010 del Jutjat

el período de tenencia del bien, tal como

del contenciós –administratiu núm. 1

se aplica gráficamente en dicho escrito de

“[...] la base imponible está constituida

de Cuenca determina, per apreciació de

demanda, partiendo de un valor de suelo

por el incremento del valor de los terrenos,

la prova pericial tramitada en el procés,

de 100 euros, y las diferencias de aplicar

el cual ha de prevalecer sobre lo que resul-

que l’aplicació dels percentatges esti-

una u otra fórmula, 54 de aplicar la fór-

te de la aplicación de las reglas del art.

matius de l’increment del valor dels ter-

mula del Ayuntamiento, 35,06 de aplicar

107, que sólo entrarán en juego cuando

renys que integren la base imposable de

la fórmula de la parte actora, pues de

el primero sea superior. Por tanto, seguirá

l’impost s’ha d’efectuar no sobre el valor

siendo de aplicación toda la jurispruden-

del terreny en el moment de produir-se

cia anterior sobre la prevalencia de los va-

la transmissió, sinó d’aplicar-se aquests

lores reales, pudiendo acudirse incluso a

percentatges sobre una valor tal que des-

la tasación pericial contradictoria, en los

prés de l’increment percentual previst en

casos en los que se pretenda la existencia

la norma, doni com a resultat el valor

de un incremento del valor inferior al que

cadastral en el moment de la transmissió

resulte de la aplicación del cuadro de por-

gravada.

TX T

aplicar la fórmula del Ayuntamiento, lo que se estaría calculando sería el incremento de valor del suelo en años sucesivos y no en años pasados, al aplicar el incremento sobre el valor final, el de devengo, y desde esta perspectiva, por tanto, aplicando dicha fórmula, a su resultado habrá que estar declarando nula la liquidación complementaria practicada y, por tanto,

La taxació pericial contradictòria pot esdevenir fonamental per garantir en el procediment judicial, que es sotmet a tributació la plusvàlua real i no la fictícia.

la resolución impugnada.” L’estimació probatòria del jutjat del contenciós-administratiu ha estat plenament

cará el porcentaje anual que determine

conformada pel TSJ Castilla-La Mancha

cada ayuntamiento, sin que aquél pueda

com idoni per tal de quantificar la base

exceder de los límites siguientes”, implica

imposable de l’impost (sentència núm.

necesariamente, y sin que la Ley permita

85 del 17 d’abril de 2012).

otra interpretación posible, multiplicar el

EL POSICIONAMENT DE LA DIRECCIÓ GENERAL DE TRIBUTS

VALORACIÓ DE LES ACTUACIONS A REALITZAR PELS AGENTS DE LA PROPIETAT IMMOBILIÀRIA

valor del terreno en el momento del de-

Si bé s’ha manifestat en diverses ocasi-

vengo (que será en la generalidad de los

ons que el criteri de la valoració peri-

casos el valor catastral del mismo en la

cial de l’immoble als efectes d’aplicar

fecha de la transmisión) por la cifra del

els percentatges d’increment de valor és

La Dirección General de Tributos s’ha

porcentaje aprobado por el Ayuntamiento

contrari a les normes que determinen le-

pronunciat manifestant de forma con-

para el período que comprenda el número

galment la base imposable de l’impost,

tundent que la fórmula per la valoració

de años de incremento y el resultado de

donat que el mateix estableix una quan-

de l’increment del valor dels terrenys

dicha multiplicación dividirlo por 100”.

tificació clara i objectiva6 “que no pretén mesurar un increment de valor, sinó pro-

emprades en les dites sentències no s’ajusta a allò disposat en l’article 107

Amb aquesta resolució, la Subdirección

porcionar un instrument simplificat de

del TRLRHL5:

General de Tributos Locales determina

càlcul”7, cal tenir present que la forma

que l’IIVTNU sotmet a tributació una

actual de quantificar l’IIVTNU fingeix no

“(…) cuando el artículo 107.4 del TR-

plusvàlua quantificada de forma objec-

tants sols una capacitat econòmica en

LRHL dispone en su primer párrafo que

tiva (no una plusvàlua real) i per tant,

moment en que aquesta potser no exis-

“sobre el valor del terreno en el momento

tots els elements de la seva configuració

teixi sinó que a més a més, no permet

del devengo, derivado de lo dispuesto en

han estat fixats a partir d’aquesta pre-

acreditar-ne llur existència; la veritat és

los apartados 2 y 3 anteriores, se apli-

missa.

que els Tribunals de Justícia –sensibles probablement al fet de que el mètode

Si bé amb això semblava tancar-se, al-

de càlcul de l’impost generi una realitat

menys des d’un punt de vista adminis-

econòmica en moltes ocasions fictícia,

tratiu, el debat sobre quina és la fórmula

en suposar que sempre existeix un incre-

de quantificació que ha de ser emprada

ment de valor en totes les transmissions

pels municipis espanyols, la problemà-

de béns urbans- han obert la possibilitat

tica generada continua sent objecte de

a utilitzar regles de quantificació dife-

gran debat.

rent a les previstes en el TRLRHL.

EL PA PER DE L’ A PI EN L A VA LORA CI Ó P E R IC IAL A R E S U LT E S DE L A NO VA J U R IS P R U D È NC IA E N M AT È R IA DE L A PL US VÀL UA

Deixant de banda el sistema del des-

sala del TSJ), però la veritat és que no

través de l’oportuna prova pericial, la

compte simple per tal de calcular l’im-

resolen l’antinòmia existent entre el fet

inexistència de l’increment de valor (i

port de l’increment del valor , l’opció

imposable de l’impost i la seva actual

per tant la no subjecció de la transmis-

de la valoració pericial sembla que és la

fórmula de càlcul.

sió a l’impost per inexistència del seu

més raonable de cara a poder desvirtuar

fet imposable) o l’existència d’un incre-

la presumpció “iuris tantum” de l’article

En canvi, la línia jurisprudencial oberta

ment inferior de l’obtingut de les regles

107 del TRLRHL. Efectivament, sembla

pel TSJ de Catalunya l’any 2012 i cor-

de càlcul del propi impost. Així les co-

que les fórmules matemàtiques van im-

roborada l’any 2013 amb les sentències

ses, i malgrat les actuacions que puguin

pressionar als tribunals castellano-man-

anteriorment citades, sí que permetrien

portar-se a terme en el si de cada proce-

xecs (en primer lloc a l’òrgan uniper-

encaixar un mètode de quantificació

diment administratiu i judicial9, i tenint

sonal que dictà la primera sentència, i

alternatiu a l’establert en l’article 107

en compte que els municipis continuaran

posteriorment als propis membres de la

de TRLRHL en permetre determinar, a

practicant, a la vista del contingut de la

TX T

resolució de la Subdirección General de

concloure que les actuacions a realitzar

Tributos Locales, les liquidacions per l’II-

per l’agent de la propietat immobiliària

VTNU a l’empara del mètode de càlcul

han d’anar encaminades a resoldre les

previst en l’article 107 del TRLRHL, la

dificultats d’ordre tècnic que poden apa-

taxació pericial contradictòria emesa per

rèixer en el moment d’una hipotètica fase

un agent de la propietat immobiliària10

de prova, mitjançant l’emissió de la cor-

i aportada pels obligats tributaris pot

responent valoració que posi de manifest

esdevenir un instrument absolutament

tant en els negocis translatius de domini

fonamental per tal de garantir en el pro-

onerosos –on sí existeixen els preus de

cediment judicial que es sotmet a tribu-

les respectives transaccions- com també

tació la plusvàlua real (contemplada en

els lucratius –on no existeixen aquests

l’article 104.1 del TRLRHL) i no la fictí-

imports-, els següents extrems:

cia (recollida en el sistema de càlcul de l’article 107 del mateix text legal), i que

a) L’existència o no d’un increment en

en tot cas es sotmeten a tributació única-

termes econòmics de valor durant el

ment els guanys i no pas les pèrdues que

termini en que el terreny (exclòs el

puguin originar-se com a conseqüència

valor de l’increment que hagi pogut

d’una transmissió.

produir-se en relació a una hipotètica construcció que existeixi sobre el

I això és així, perquè tal i com assenyala la STSJ de Catalunya de data

solar) ha estat sota la titularitat del transmitent;

22/03/2012 «la contradicción legal no

b) El valor real de l’hipotètic increment

puede ni debe resolverse a favor del mé-

de valor que s’hagi pogut produir.

todo de cálculo y en detrimento de la realidad económica, pues ello supondrá desconocer los principios de equidad, justicia y capacidad económica», i a més, la possibilitat d’admetre aquesta prova pericial en contra de les regles de quantificació legal permet mantenir la constitucionalitat del precepte. Conseqüentment, d’una interpretació hermenèutica de la situació es podria

NOTES 1. El Tribunal Suprem afirma que la plusvàlua municipal troba en el seu fonament en l’article 47 de la Constitució espanyola com a forma de participació de la comunitat en les plusvàlues urbanístiques generades pels ens públics.

6. Aquesta impossibilitat de valoració pericial abastaria tant a les fórmules que defineixen el valor cadastral en general, com les que quantifiquen el valor cadastral a la data del meritament de l’impost.

2. A excepció feta del municipi de Barcelona, on la seva Carta Municipal preveu la tributació per períodes inferiors a l’any.

7. MARÍN-BARNUEBO FABO, D.,” ¿Cómo debe cuantificarse el incremento de valor de los terrenos en el IIVTNU? La sorprendente sentencia del TSJ Castilla-La Mancha de 17 de abril de 2012”, Diario la Ley, 14 de febrer de 2013.

3. Fins l’any 2008 el sistema de càlcul afavoria el contribuent i perjudicava l’ajuntament, ja que a més de produir-se un increment de valor en el moment d’una transmissió, aquest era molt superior al calculat segons els paràmetres de l’article 107 del TRLRHL. 4. Així, cal recordar que l’índex de preus de la vivenda que elabora l’Institut Nacional d’estadística ha reflectit en els darrers anys un important retrocés, de fins a 29 punts percentuals en la seva mitjana general.

5. Resolució del dia 18 de desembre de 2012 (EDD 2012/ 347356) emesa per la Subdirección General de Tributos Locales.

8. Aquesta és l’opció adoptada pel jutjat de Cuenca i pel TSJ de Castilla-La Mancha. 9. De forma especial el plantejament davant de l’òrgan jurisdiccional d’una qüestió d’inconstitucionalitat per vulneració del principi de capacitat econòmica. 10. Aquesta valoració s’hauria d’efectuar probablement mitjançant el mètode residual i no el comparatiu, determinant sí realment s’ha produït entre les dates d’adquisició i alienació un increment del valor del terreny un cop descomptat el valor de les possibles construccions.

TX T

5 anys després de la creació del Registre d’Agents Immobiliaris de Catalunya, mirem enrere per entendre què –i qui– el van fer possible.

UNA REGULACIÓ A CONTRACORRENT

REBECA PÉREZ Periodista

El dia 28 de desembre de 2007, algú plo-

21 de gener de 1999, Joan Ollé ja par-

amb claredat la línia entre els interessos

rava d’emoció en una sala del Parlament

lava de “regular per fi l’activitat d’in-

particulars i el bé comú.

de Catalunya. No havia passat cap catàs-

termediació immobiliària “i de “posar

trofe de gran magnitud. Només s’havia

ordre en un mercat descontrolat, assu-

“Jo recordo que tenia alguna batussa amb

aprovat una llei.

mint la responsabilitat de vetllar per la

en Joan [Ollé]. Una vegada al Parlament

seguretat del ciutadà”), es van reunir

hi va haver un moment que li vaig dir:

Per a aquells que no som polítics, l’acti-

molts factors perquè aquesta normativa

“Si rompemos, rompemos para todo”, i

vitat parlamentària és poc més que un

veiés la llum.

aquesta cosa negociadora consistia a dir:

teatre escenificat en el més noble dels

“Estic d’acord amb això que em planteges

auditoris. Però darrere de les lleis, hi ha

“Jo crec que es van conjugar una sèrie

en la mesura que garanteixi els drets dels

històries, lluites, emocions, persones.

d’elements humans, realment, que és

consumidors. Crec que és absolutament

l’empatia que es va crear entre tots no-

legítim intentar influir en les decisions

saltres”, assegura Montserrat Junyent.

dels legisladors, però la línia ha d’estar

El dia que es va aprovar la Llei del dret

en el fet que ha de ser en interès de la

a l’habitatge a Catalunya res no va canviar per al comú dels mortals. Però per

Carme Trilla, llavors secretària d’Habi-

a la Montserrat Junyent, cap de l’Asses-

tatge del Departament de Medi Ambient

soria Jurídica del Consell de Col·legis

i Habitatge de la Generalitat de Catalu-

Precisament, les reivindicacions que

d’Agents de la Propietat Immobiliària

nya; Dolors Clavell, llavors presidenta de

plantejava incansablement des de feia

de Catalunya, va ser probablement el

la Comissió de Medi Ambient i Habitatge

anys el Consell de Col·legis d’API de Ca-

moment més important de la seva tra-

del Parlament de Catalunya; Montserrat

talunya, i de manera molt intensa el seu

jectòria professional. Les seves llàgrimes

Torrent, directora de l’Oficina del Con-

president, Joan Ollé (“la figura que ens

demostren la passió amb la qual les per-

sumidor de Catalunya (OCUC); Joan

va portar a tots a l’hort”, en paraules de

sones – o, si més no, algunes persones

Ollé, president del Consell de Col·legis

Carme Trilla), coincidien en una major

– viuen i senten el que per a la resta no

d’Agents de la Propietat Immobiliària de

defensa dels drets dels consumidors en

és més que el fruit d’acords interessats i

Catalunya, i la mateixa Montserrat Ju-

matèria d’habitatge, i aquest va ser un

negociacions enverinades.

nyent van ser part important del grup

dels motius pels quals tots els partici-

d’artífexs de la regulació de l’activitat de

pants van lluitar amb tanta vehemència

mediació immobiliària a Catalunya.

contra les resistències que existien - fins

Sense les persones que hi ha al darrere, no es podria entendre per què, en un

majoria””, explica Dolors Clavell.

i tot entre el mateix govern d’aquell mo-

context plenament desregulatori, el Par-

Alguns eren vells coneguts; d’altres no-

ment - a la regulació del sector i a la cre-

lament de Catalunya aprova una norma

més s’havien saludat en reunions puntu-

ació d’un registre obligatori.

sens dubte a contracorrent.

als; d’altres havien mantingut fins i tot

LA FÓRMULA MÀGICA: CONSENS + EMPATIA

enceses discussions. Però, si una cosa de-

“Hi havia una complexitat tècnica i jurí-

mostra el procés de negociació i redacció

dica que ens venia donada per les direc-

de la Llei del dret a l’habitatge, especialment pel que fa referència a la regulació

Malgrat que és cert que el Consell de

de la mediació immobiliària i al registre

Col·legis d’Agents de la Propietat Im-

obligatori d’agents immobiliaris, és la

mobiliària de Catalunya havia perseguit

importància de la confluència d’interes-

durant molts anys aquesta regulació (en

sos, de la participació activa, d’intentar

la seva primera entrevista com a presi-

entendre la postura de la resta d’agents

dent de la institució a La Vanguardia, el

que intervenen en el procés, d’establir

TX T

tives comunitàries desregulatòries. Ens vam haver de plantejar com ho fèiem per garantir la protecció dels drets dels consumidors d’una manera desregulada.” Les respostes van arribar a mesura que el procés de negociació avançava. I la confiança i empatia que sentien els

El plantejament va ser molt bàsic: posar-se en la pell de l’usuari i entendre com actua per poder aportar seguretat i transparència a tot el procés.

uns pels altres van ajudar-los a superar els obstacles que apareixien cada cop que feien un pas. “Quan ja estava tot dat i beneït, hi va

mi va ser un privilegi poder participar-hi

D’una banda, la mateixa Llei 10/2003,

haver un canvi: el registre no seria obli-

d’una manera activa, proposant redacci-

que va liberalitzar la professió, determi-

gatori. Ens van comunicar la notícia uns

ons, modificacions i veient que allò es

nava en l’article 3 que l’activitat de me-

dies abans que es celebrés el sopar dels

recollia i s’entenia”.

diació immobiliària podia ser exercida

API, al qual va assistir Salvador Milà,

pels agents de la propietat immobiliària

aleshores conseller de Medi Ambient i

Xavier Roig, director del Registre

i per “persones físiques o jurídiques sen-

Habitatge, i durant el meu discurs aquell

d’Agents Immobiliaris de Catalunya des

se necessitat de tenir cap títol, ni pertà-

dia li vaig dir quatre de ben dites. Perquè

de la seva posada en marxa i un dels

nyer a cap col·legi oficial, sense perjudici

tot era 0, si el registre no era obligatori,

redactors del Decret 12/2010, de 2 de

dels requisits que, per raons de protecció

no servia per res. Va ser el moment més

febrer, pel qual es regulen els requisits

als consumidors, estableixi la normativa

dur de tot el procés. Va ser duríssim,”,

per exercir l’activitat d’agent immobiliari

reguladora d’aquesta activitat”. Norma-

recorda Joan Ollé.

i es crea el Registre d’Agents Immobilia-

tiva reguladora de l’activitat per raons de protecció al consumidor. Aquest va ser el fil que es va estirar per a crear la

ris de Catalunya, recorda que en el mo-

LLUITANT CONTRA LES ETIQUETES

regulació i que no es va poder lligar fins

ment de redactar el Decret “encara ens titllaven d’intervencionistes i, de fet, jo crec que una mica ho érem. Però al final

que es va trobar una sentència del Tri-

Malgrat tot, la llei es va aprovar, inclo-

vam acabar donant la volta al mitjó per

bunal Constitucional del 30 de setembre

ent-hi un registre d’agents immobiliaris

saber què és el que necessita l’usuari”.

de 1993 que va permetre incloure a la

obligatori (la sentència del Constitucio-

I què és el que necessita l’usuari?

Llei del dret a l’habitatge l’obligatorietat

nal els havia ajudat a salvar aquesta últi-

del registre.

ma barrera). I es va començar a treballar

Segons Xavier Roig, el plantejament va

en la redacció del decret que donaria pas

ser molt bàsic: posar-se en la pell de

a la creació del registre.

l’usuari de serveis immobiliaris i enten-

Però abans de lligar el nus, encara es va produir una última ensopegada.

dre com actua per poder aportar segureEntre rialles, la Montserrat Junyent re-

tat i transparència a tot el procés.

corda: “Un cop aprovada la llei, ens vam

començar a reunir l’Imma [Ribas, advo-

L’usuari primer identifica un immoble

cada de l’Agència Catalana de l’Habitat-

que l’interessa (ja sigui a l’aparador

ge], en Xavi [Roig] i jo. La Carme ens va

d’una agència o en un portal immobili-

dir ‘poseu-vos a fer un decret’, i jo pen-

ari). I, en definitiva, espera que aquest

sava ‘mare meva, si jo mai no he fet un

immoble estigui gestionat per un agent

decret, no sé per on començar’... Per a

immobiliari que li ofereixi totes les ga-

U N A R E G U L AC IÓ A C ON T RAC ORRE N T

ranties (formació adequada per a un

Montserrat Torrent, directora de l’OCUC,

assessorament òptim, un lloc físic o

ho té clar: “A mi ser intervencionista no

ubicació al qual poder adreçar-se i unes

em preocupava gens. No em preocupa.

assegurances per si aquest professional

Jo crec que, davant de situacions com

comet un errada).

les que es donaven en aquell moment, i en altres camps igual, s’ha d’intervenir”.

Sobre aquesta premissa es va construir

Tampoc Joan Ollé no està d’acord amb

la regulació de l’activitat de mediació

les acusacions de gremialisme excloent

immobiliària a Catalunya... superant les

contra les quals va haver de lluitar el

mateixes resistències i les mateixes eti-

col·lectiu durant tot el procés, perquè,

quetes de la redacció de la llei: normati-

diu, “Nosaltres ja feia molt de temps que

va intervencionista i gremial.

havíem assumit que no érem exclusius.

TX T

Només estàvem demanant que tots tre-

Una professió sota sospita

balléssim sota les mateixes regles”. Xavier Roig hi afegeix una reflexió: “La mateixa activitat estava decaient. La

Si mirem enrere, la necessitat social de la figura de l’agent immobiliari ha estat tan qüestionada històricament com la conveniència d’establir una regulació de la professió.

credibilitat sobre el conjunt de les persones que es dedicaven a aquesta activitat s’anava enfonsant. Era el mateix col·lectiu, que estava demanant certa intervenció. Aleshores, la norma ha de servir per actualitzar, per modernitzar, per positivitzar i sobretot per dignificar

Ja en el Decret de 1948, que agrupa per primera vegada els agents de la propietat immobiliària en col·legis professionals, el mateix legislador estableix que “les seves funcions decisives en tota transacció de transmissió de domini es presten a desviar-se cap a l’àgio i la insolvència, la qual cosa causa un perjudici evident a la propietat “. L’àgio... o dit en altres paraules: l’especulació.

la professió”.

AVANÇAR, SEMPRE Sigui com sigui, aquestes persones, algunes amb col·lectius de suport al darrere, i d’altres sense ni tan sols el suport dels seus col·lectius, van lluitar i aconseguir una regulació que protegís els drets dels

En el reglament següent de 1969, que introdueix la titulació oficial d’agent de la propietat immobiliària, la mediació segueix apareixent com una activitat necessitada de supervisió i control administratiu..., fins que l’any 2000 (Reial decret llei 4/2000, de 23 de juny, de mesures urgents de liberalització en el sector immobiliari i transports, que es va convertir posteriorment en la Llei 10/2003, de 20 de maig, del mateix nom), el govern del PP va desregular l’activitat amb l’objectiu aparent d’introduir més competència en un mercat reservat (teòricament, però no en la pràctica) als API.

consumidors en un sector i un moment molt complexos... “amb suor, sang i llàgrimes”, assegura Dolors Clavell. Segons tots ells, van ser anys molt intensos, molt apassionants. Tant és així, que els vincles emocionals que es van crear entre ells encara perduren avui. Tenien un objectiu comú, el van debatre durant hores interminables i el van assolir con-

La liberalització de l’activitat no va tenir els efectes esperats i no va aconseguir reduir el preu dels immobles. Ben al contrari, el sector va viure un dels cicles alcistes més impactants de la seva història. Essent així, el debat sobre si era necessària una regulació del sector va seguir estant de màxima actualitat, fins al punt que l’any 2006, durant la legislatura de José Luis Rodríguez Zapatero, la llavors ministra d’Habitatge Maria Antonia Trujillo va declarar públicament la seva intenció d’aprovar una normativa per regular l’exercici de la mediació immobiliària. Normativa que mai no es va arribar a presentar.

tra pronòstic, però no sense una gran dosi de patiment, atès que la pressió mediàtica i política van ser importants. Diu

Però l’any 2007, el Parlament de Catalunya aprova, encara que no per unanimitat, la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, que regula l’activitat d’agent immobiliari i, entre d’altres, insta el govern de la Generalitat de Catalunya a crear un registre obligatori d’agents immobiliaris i el corresponent reglament mitjançant decret, així com a aprovar normes de formació mínima i capacitació professional.

U N A R E G U L AC IÓ A C ON T RAC ORRE N T

Dolors Clavell: “La conclusió seria que

estaria molt bé que fos d’àmbit estatal,

aquesta participació que tanta mandra

sí, però que no pot ser. No és el nostre

ens fa és útil i en millora el resultat. No

camp. Però en el nostre camp, hem de

és que participar sigui una moda, com-

fer un pas endavant. I arriba un mo-

partir coneixement és important”.

ment que et conformes, entre cometes, a avançar. Avances menys del que voldri-

Al final, la normativa que es va aprovar

es, però avances, i això és profundament

no era la millor per a cap d’ells, perquè

trencador”, explica Dolors Clavell.

entre d’altres coses no es podia aplicar a tot l’Estat espanyol, però era un principi. “El que importa són els passos endavant que fas. I, per tant, saber que sí, que

TX T

Conèixer tècniques de mediació capacita el professional en totes aquelles relacions que es desenvolupen en el seu entorn. Però, pot ser la mediació immobiliària un nou jaciment d’ocupació?

DAVANT UN CONFLICTE IMMOBILIARI, ÉS NEGOCI LA MEDIACIÓ?

IMMA ARMADANS I NATÀLIA FERRÉ

Les recents novetats legislatives (Llei

El propi legislador entén que recórrer a

15/2009 de Mediació en Dret Privat i

la mediació és una resposta òptima per

Llei 5/2012 de Mediació Civil i Mercan-

aquelles matèries de dret civil que poden

til) així com el conveni establert entre

ser susceptibles de plantejar-se judicial-

la Generalitat i el Consell de Col·legis

ment, sempre que hi hagi dificultats de

Entenent que un dels principals objec-

d’API de Catalunya fan de la mediació

comunicació entre les parts però calgui

tius és vetllar pels interessos econòmics

un sistema necessari i útil perquè l’API

prendre decisions consensuades.

dels clients, conèixer les tècniques de

inverteixi en resultats de qualitat i no posi en risc el seu negoci.

QUÈ I PERQUÈ DE LA MEDIACIÓ

QUIN POTENCIAL TÉ LA MEDIACIÓ SOBRE EL MEU MODEL DE NEGOCI?

la mediació permet obtenir acords inteLa mediació es defineix com un recurs

gratius que creïn valor. L’API-mediador

útil, perquè fomenta el diàleg, facilita

necessita generar i mantenir la confian-

la comunicació i redueix la conflictivitat

ça en el seu client i això també es propi

entre las parts, així com ajuda les parts

de la mediació. Conèixer les tècniques

Tots sabem quina és la funció de l’API,

a negociar per tractar de solucionar

implicarà millorar les nostres habilitats

satisfer les necessitats dels consumidors

diferents controvèrsies i situacions de

comunicatives i relacionals i la nostra

en matèria d’habitatge, però a la pràcti-

conflicte d’una manera més àgil, eficaç

capacitat per dissenyar bones estratègi-

ca, darrera la formalització d’un contrac-

i rentable versus la via judicial.

es per a situacions negocials. Per això,

te, tot sovint s’amaga una realitat molt més complexa i que cal gestionar per fer efectiva aquesta activitat. Concretament

a l’API-mediador li caldrà desenvolupar

QUAN RECOMANARIA LA MEDIACIÓ ALS MEUS CLIENTS?

la legislació catalana (Art.2, Llei de me-

habilitats suficients per a fer una correcta anàlisi de la situació de conflicte, ser capaç de generar una comunicació fluida

diació) enumera de forma expressa si-

• Si existeixen discrepàncies i les per-

entre les parts (facilitar) i actuar sobre

tuacions tot sovint sobrevingudes a la

sones implicades volen evitar el risc

aquells aspectes que poden produir un

tasca pròpia de l’API on caldrà de forma

de la incertesa en el resultat i/o del

bloqueig en les posicions.

directa o indirecta afrontar la gestió i

temps.

liquidació de la comunitat de béns en-

• Si prefereixen trobar acords de forma

Tal com s’ha exposat, la mediació és una

tre membres d’una família, les qüestions

àgil i confidencial evitant l’obertura

alternativa al litigi per a la gestió de di-

del processos judicials.

ferències, amb la qual hi podem guanyar

derivades de la successió d’una persona, o els conflictes relacionals en l’àmbit de la propietat horitzontal, entre d’altres. Quan les negociacions es bloquegen o

• Si han de prendre decisions sobre pa-

tots/es. El professional sabrà com gestio-

trimoni comú, hi ha processos judici-

nar situacions difícils amb menor estrés.

als oberts i es vol reduir-ne l’abast o

El client es trobarà amb una resposta útil

finalitzar-los.

i satisfactòria a llurs interessos, alhora

s’estanquen perquè apareixen conflictes

• Si cal afrontar temes relacionals que

que se li oferirà un marc de tranquil·li-

que afecten els nostres clients, ens calen

van més enllà de la transacció o la

tat i respecte en el qual prendre bones

estratègies integratives per sortir enda-

gestió però que en dificulten l’èxit.

decisions davant adversitats com són la

vant. Les opcions que són ben conegudes com “la imposició per dret” o “recórrer a la justícia” o “fer servir el poder” si es té, generen incertesa, estrés i insatisfacció, tant als clients com als professionals, alhora que ens fan perdre massa temps, diners i a vegades clients nous o relacions de negoci.

TX T

compravenda d’un immoble o la gestió de la pròpia comunitat de veïns. Per tot això, es pot dir que la mediació ofereix en aquests temps actuals i especialment en els API les següents avantatges: • a) Celeritat, les solucions son més rà-

Quan les negociacions es bloquegen o s’estanquen perquè apareixen conflictes que afecten els nostres clients, ens calen estratègies integratives per sortir endavant.

pides que si haguéssim d’esperar les de la Justícia. • b) Ofereix un tracte confidencial, neutral i imparcial cercant el benefici

En definitiva, afrontar un conflicte de na-

present en la majoria de contractes de

mutu de totes les parts involucrades.

turalesa immobiliària és una oportunitat

formalitzats. D’aquí que el professional

• c) Flexibilitat, en el sentit que ajuda a

per guanyar prestigi empresarial, amb un

immobiliari no pot quedar al marge

gestionar els canvis, les decisions, les

servei de qualitat que està al servei dels

d’una nova realitat social. Cal conèixer

diferents situacions d’adaptació que es

clients i per això amplia el seu negoci per

quines en són les particularitats i quin

requereixen en negocis importants.

oferir moltes més avantatges.

nou rol cal desenvolupar per garantir un

• d) És una oportunitat per reconduir tensions personals a un escenari d’en-

servei integral i de qualitat. I és per això,

QUÈ CAL PER SER MEDIADOR?

tesa.

que li caldrà preparar-se per a incorporar en el seu negoci la funció de mediació

• e) Genera valor, crea satisfacció psi-

La normativa estableix que cal tenir una

i aconseguir totes aquelles avantatges

cològica i seguretat perquè atén els

formació específica alhora que cal estar

competitives que el faran ser més eficaç

desitjos, necessitats i interessos dels

col·legiat en el corresponent col·legi pro-

en utilitzar les eines que la mediació li

participants.

fessional. La inversió de temps i esforços

aportarà.

• f) És creatiu i pràctic, permet una so-

ens ha de valer la pena doncs si aprenem

lució real d’allò que és essencial en les

aquelles tècniques i/o procediments que

relacions humanes inherents a qualse-

ens faran agafar avantatge en la nostra

vol transacció.

carrera competitiva. Tot això ens ha de

QUINES SÓN AQUELLES EINES DE LA MEDIACIÓ QUE CAL DESENVOLUPAR?

• g) La voluntarietat implica que els

portar més eficàcia, eficiència i agilitat

acords tenen plena eficàcia en el seu

en el negoci. Ara sí, el futur dependrà de

En els cursos de preparació dels media-

compliment, pel compromís personal

les nostres decisions informades i facti-

dors es desenvolupen i potencien en els

dels qui han participat com per la for-

bles. En aquest sentit, no hem d’oblidar

futurs professionals de la mediació habi-

ma jurídica.

que inclús en qualitat de prestadors de

litats especialment d’“intel·ligència emo-

serveis, podem veure’ns immersos en un

cional”, “intel·ligència pràctica, perseve-

procés de mediació, en el marc de les

rança i resiliència”, “capacitat d’entesa

relacions de consum. (Decret 98/2014,

ràpida de situacions difícils”, “capacitat

sobre mediació en consum, desenvolu-

per actuar quan les situacions es tornen

pa la Llei 22/2010 de 20 de juliol, del

complicades, transmetent confiança

Codi de Consum de Catalunya). Per tant,

(sense haver de confiar amb l’altre)”,

el marc jurídic actual comporta que en

“capacitat de comunicació i d’autoritat

un futur immediat la mediació estigui

en la relació personal” i “capacitat d’en-

D AVAN T U N C ON F LIC T E IM MOBILIAR I, É S N E GO C I L A ME DI AC I Ó?

tesa de la dinàmica de tot l’entorn d’una

tipus de decisió. No obstant, es veien

a parlar sense judici, a comprendre la di-

disputa”, entre d’altres. Com diu el pres-

forçats a prendre decisions conjuntes:

versitat de percepcions humanes, cercar

tigiós mediador Tony Whatling: “s’ha de

decidir sobre l’oferta de compra del lo-

aquella connexió amb l’altre (empatia)

tenir la pell d’un “rinoceront”, la saviesa

cal comercial feta per l’actual inquilí,

que necessitem per desbloquejar una

de Salomó i la paciència de Job”.

i què fer amb un dels pisos que estava

situació de conflicte i satisfer les neces-

buit. La mediació va permetre entendre

sitats i els diferents interessos en una

Per tot això, algunes de les principals es-

què volia cadascú (liquiditat econòmi-

relació de negoci. La tècnica de l’escolta

tratègies o eines que es treballen en els

ca, inversió a llarg termini, habitatge

activa es basa en la concentració autènti-

cursos de mediació són,

pel fill) i necessitats (seguretat, respecte

ca en l’altre d’una manera atenta, la qual

i tranquil·litat) i buscar solucions que

cosa permet satisfer una de les necessi-

integressin tots els interessos.

tats mes bàsiques que qualsevol persona

Model de negociació col·laborativa de l’Escola de Harvard (EEUU, 1970):

o client té quan és conscient que està en

Els seus fundadors són Roger Fisher

Alhora també cal identificar els aspectes

(1996), William Ury (1996) i Bruce Pat-

objectius que hi ha en tota situació de

ton (1996), i defineixen la mediació com

conflicte per orientar la millor alterna-

Els clients són persones i com a tal volen

una negociació assistida. Aquest model

tiva a l’acord negociat que les parts ne-

ser escoltats: Com han arribat a aquest

demostra com es pot fer per ajudar a

cessiten a partir de generar de manera

punt? Què implica la decisió per ca-

parts confrontades a que col·laborin en

conjunta solucions creatives. I en aquest

dascú? Què necessiten per decidir amb

trobar solucions conjuntes que els facin

punt és important la funció dels asses-

tranquil·litat?

guanyar-guanyar (win-win) i mantenir

sors o pèrits.

una relació econòmicament més renta-

una situació de conflicte.

El mediador amb això aconsegueix

ble. Les estratègies es basen en desenvo-

Qui són els legitimats per prendre deci-

transmetre confiança, guanyar-se a la

lupar en els participants la capacitat de

sions? Són viables les propostes? Quin

persona per tal de poder ajudar-la a

comunicar adequadament en la relació i

és el valor objectiu del pis? Ccom es for-

prendre les millors decisions d’assump-

tractar els problemes de manera separa-

malitza legalment?...

tes importants, que li afecten en la seva

da de les persones, cercant els interessos

vida, com pot ser la necessitat d’enten-

subjacents que habitualment responen a

Habilitats per a la comunicació “no vio-

dre’s amb la seva família o amb els seus

la pregunta del per què les parts volen

lenta”, l’escolta activa i la doble escolta:

veïns, per alguna decisió en matèria

el que volen. Les situacions de conflicte

Es tracta de desenvolupar la capacitat

d’habitatge que hagi de fer.

solen presentar-se com la metàfora de

del diàleg i la cooperació amb l’altre, en

l’Iceberg on les parts estan posiciona-

la seva màxima expressió, per satisfer

Es tractaria d’ajudar a saber com recon-

des en alguna cosa que volen i que no

les necessitats de negociar en una cons-

duir la relació de la família perquè, més

els deixa avançar, però el que no es veu

trucció positiva de la relació. L’eina de la

enllà de la història familiar, poguessin

són els veritables interessos subjacents i

“comunicació “no violenta” ens ensenya

prendre decisions conjuntes i viables, no

les necessitats que cadascú té i que cal identificar. Per exemple, en un edifici de propietat vertical, en el que els titulars són cosins i la relació entre ells era molt complicada, alguns no es parlaven i altres per tal d’evitar malentesos no prenien cap

TX T

únicament sobre la situació immediata (el pis i el local), sinó també de futur. Tècniques per a la construcció de preguntes estratègiques. En un procés de construcció de confiança que ja hem iniciat amb l’escolta necessitarem una de les eines més importants per un mediador: el “saber preguntar”. Com han arribat a aquest punt? Què necessiten per coexistir sense fer-se mal? Què bloqueja a la persona? Què necessiten per sentir que hi ha el respecte necessari com per prendre decisions conjuntes? Podríem dir que és la “clau” que facilita el control de les situacions més complicades. També, cal dir que aquesta eina permet accedir als pensaments, sentiments i necessitats de cada client. Conèixer tècniques de mediació capacita al professional en totes aquelles relacions que es desenvolupen en el seu entorn, aprens a relacionar-te amb els clients d’una altra manera, a gestionar situacions complicades donant respostes positives, de forma àgil, neutra i respectuosa, en definitiva, a millorar la qualitat del servei.

D AVAN T U N C ON F LIC T E IM MOBILIAR I, É S N E GO C I L A ME DI AC I Ó?

IMMOSCÒPIA 08 edita :

API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris Joan Ollé consell editorial: Rafael Castilla, Joan-Ramon València, Ramon Riera, Leopold Roca, Marta Llimós, Mercè Badia, Josep Lluís Pellicer, Montserrat Junyent, Jordi Manau, Robert Adell i Rebeca Pérez coordinació : Rebeca Pérez col·laboradors : Imma Armadans, Natàlia Ferré, Carmen Pérez-Pozo, Concepción Trabado, Cristina Bayés, Daniel Satué, Jordi Manau, Miguel Ángel Herrera i Rebeca Pérez disseny, maquetació i fotografia: tonicastro.com impressió: Cevagraf, S.C.C.L. dipòsit legal : B-00000-2012 redacció : Gran Via de les Corts Catalanes, 622, pral. | 08007 Barcelona | T. 933 175 462 | F. 934 123 363 | a/e: info@immoscopia.cat | web: www.immoscopia.cat president: