IMMOSCÒPIA núm. 10 by IMMOSCÒPIA

IMMOSCÒPIA

10 Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya

OCT 2015 EDT: Evolució del mercat immobiliari OPN: 66 Congreso mundial de fiabci en Kuala Lumpur (Malasia). Una interesante experiencia INF: Informe trimestral de preus de venda APIALIA TXT: Configuración del régimen de propiedad horizontal (1ª parte) I La responsabilitat social corporativa I El certificado sucesorio europeo (CSE) I Col·laboració immobiliària internacional I El certificat d’aptitud: fre a la revitalització del mercat

Í DX

Evolució del mercat immobiliari 4 OPN: 66 Congreso mundial de fiabci en Kuala Lumpur (Malasia). Una interesante experiencia 8 INF: Informe trimestral de preus de venda APIALIA 10 TXT: Configuración del régimen de propiedad horizontal (1ª parte) 24 TXT: La responsabilitat social corporativa 28 TXT: El certificado sucesorio europeo (CSE) 32 TXT: Col·laboració immobiliària internacional 40 TXT: El certificat d’aptitud: fre a la revitalització del mercat 2 EDT:

Immoscòpia no es responsabilitza ni comparteix necessàriament les opinions expressades pels seus col·laboradors.

EDT

Evolució del mercat immobiliari

èiem en el primer exemplar d’IMMOSCÒPIA que volíem constituir un espai de reflexió del sector immobiliari obert a tots els operadors amb el li-

deratge dels col·legis d’agents de la propietat immobiliària i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya, fomentant la capacitat tècnica i de formació òptimes que impulsessin la reactivació del mercat i dels professionals ensems. Han passat tres anys, aquesta evolució és palesa i podríem avançar-nos a dir que estem deixant enrere aquest llarg període tan complex. Nosaltres, els agents que estem en el dia a dia dins el mercat immobiliari, gestionant transaccions, siguin de lloguer o de venda de tot tipus de productes (residencial, de primera i segona mà, oficines i locals comercials, productes d’inversió patrimonial), podem donar una resposta clara del que estem vivint responent a la qüestió: com ens trobem? Es comença a sortir una mica de la por, ja que es tanquen més operacions de compravenda del particular i

el petit inversor nacional, ajudat també per l’inversor

estranger, malgrat totes les dificultats d’obtenció dels

Una altra bona notícia és que les empreses immobiliàries

permisos de residència, per exemple. Hi col·labora la

han finalitzat el procés de refinançament, s’han dismi-

poca rendibilitat que generen els dipòsits de renda fixa

nuït els concursos de creditors i s’obren de nou oficines

bancària. Els grans capitals nacionals i internacionals,

per a la mediació immobiliària, la qual cosa denota que

els coneguts popularment com a fons oportunistes o

el sector es va despertant, tot i que de manera iniciàtica.

“voltors”, ja han fet la majoria de les seves grans compres a preus “d’ocasió” en aquests darrers anys, però

Podríem concloure que anem cap a un procés d’estabilit-

encara queda una mica de recorregut.

zació a curt i mig termini, malgrat els preus ja no tornaran mai als de l’última bombolla immobiliària. El món és

Cau l’atur de manera estètica, però es denota un cert

molt canviant i ens hem d’adaptar a les necessitats reals

aire d’optimisme en les dades oficials.

amb il·lusió i donant un valor afegit a les transaccions, com és la professionalitat i excel·lent formació que ens

Encara hi ha molt volum d’estoc bancari, Sareb juga un

permeten les noves eines que tenim a l’abast, com ara

paper protagonista pel volum d’actius a desinvertir en

les APIALIA i MLS de diferent caire que es van implan-

els pròxims 10 anys, i els bancs, com a gran immobili-

tant, amb la formació en noves tecnologies i participant

ària, estan encara en un procés d’absorció del seu actiu

en el referent que suposa el proper IMMOSCÒPIA.

immobiliari i de decidir estratègies. Ara, al BMP, tenim una agenda carregada de conferènciLes promocions noves que van apareixent han d’anar lli-

es, però a on volem anar és a IMMOSCÒPIA 2016, que

gades a preu, bona localització, amb una demanda acre-

se celebrarà a Sitges, comarca del Garraf, exponent de la

ditada i un bon finançament d’acord amb les necessitats

marca Barcelona que tant atrau a tot el món.

reals. Si mirem les grans ciutats i el producte residencial, Barcelona, per exemple, ha pujat un 2%- 3% mentre que

L’objectiu és clar: punt de trobada on podrem compartir

Madrid està estabilitzat. No obstant, en algunes zones

experiències amb altres professionals del sector i on po-

d’Espanya, serà quasi impossible que es pugui recuperar.

drem donar una projecció tant nacional com internacional al nostre particular esdeveniment anual. Recordeu:

Cal esmentar també que els preus que veiem als portals

IMMOSCÒPIA 2016, SITGES. Us hi esperem!

immobiliaris, com api.cat, idealista, fotocasa, habitaclia, piso.com o yaencontre.com, són preus d’oferta i que a aquest preu se li ha de restar un tant per conèixer l’im-

VINYET CHAUMONT HILL Vocal del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona

port real. De tota manera, veiem uns preus estabilitzats a les grans capitals i fins i tot un increment moderat segons zona. Publicacions i barems de preus n’hi ha força, des d’immobiliàries que publiquen regularment les seves vendes a preus reals de tancament com les creades per les societats de taxació. Totes les publicacions van en la mateixa línia. Dels actius patrimonials, com ara inversió en locals i oficines, ens trobem que hi ha demanda en les zones subprime, primant la localització de cara a la rendibilitat.

OP N

o confieso: viajé a Kuala Lumpur (Malasia) con la inquietud de averiguar si las expectativas que me contaban algunos de mis compañeros de FIABCI

ESPAÑA, que ya habían participado en anteriores Congresos Mundiales, serían ciertas o exageradas. El programa del Congreso 2015 se celebraba en el gran Hotel One World y abarcaba seis intensos días de encuentros, conferencias, reuniones, cenas y actos socia-

66 Congreso mundial de FIABCI en Kuala Lumpur (Malasia). Una interesante experiencia

les (tres para los comités internos y tres realmente para el Congreso), todo un paquete de relaciones (Networking le llaman), capaz de impactar a un asistente no acostumbrado a este tipo de eventos internacionales “a lo americano”, que no era mi caso. No olvidemos que FIABCI es una organización mundial que desde su inicio en 1948 ha incorporado, a través de sus 66 países miembros y 125 asociaciones profesionales, a casi dos millones de miembros profesionales relacionados con el sector inmobiliario (agentes, inversores, peritos, tasadores, asesores jurídicos y fiscales, financieros, promotores y constructores, arquitectos, académicos, etc.), siendo la mayor red del mundo en este ámbito. A pesar de mi larga experiencia, reconozco que el Congreso me sorprendió muy satisfactoriamente y confirmó que las expectativas de mis compañeros no estaban sobredimensionadas. Como en el bolero de Ravel, el ritmo del evento fue paulatinamente de menos a más. Los tres primeros días, dedicados a los comités de trabajo, tuvieron una asistencia moderada y una intensidad de trabajo baja. Sin embargo, llegado el primer día del Congreso, los participantes se multiplicaron por diez y las sesiones pasaron a desarrollarse en la gran sala imperial del hotel, donde apenas se cabía. El redoble de tambores de la banda musical malaya, el discurso de bienvenida del Alcalde de la ciudad, y los parlamentos y agradecimientos a los presidentes nacionales, dieron aires al Congreso de verdadera dimensión mundial. Entre los actos protocolarios celebrados hay que destacar la medalla de reconocimiento especial a nuestro presidente, Ramón Riera, por su trayectoria en FIABCI y por su esfuerzo en liderar la organización del Congreso

Europeo del pasado mes de abril en Barcelona.

Ara més que mai, necessites un expert que et faci costat en la compra, venda o lloguer d’un immoble. www.api.cat El portal professional més important de Catalunya Oferta immobiliària amb la garantia d’un col·lectiu professional amb més de 60 anys d’experiència en el sector i amb més de 2.000 membres a tot Catalunya.

OP N

FIABCI es una organización mundial liderada cada ejer-

Los coffee breaks y los encuentros entre pasillos, presen-

cicio por un nuevo Presidente, elegido un año antes por

tándonos unos a otros con el consiguiente intercambio de

votación mayoritaria entre los máximos responsables

tarjetas, fueron intensos y agotaron mi reserva de papele-

de los respectivos países. Este año se presentaban cinco

ría. Mi mayor preocupación era el poder identificar lo me-

candidaturas y para 2016-17 ha sido elegido Kirkor Aj-

jor posible a los profesionales más interesantes para mí,

derhanyan, exPresidente del Council of Brokers, candi-

cara a un posterior intercambio de negocios. No es una

datura apoyada por el equipo español. En consecuencia,

tarea fácil pues siempre inundan este tipo de encuentros

se aperciben aires de cambios positivos en la política

personas que por su actividad o carácter son anodinos a

y estructuración de la organización. Europa representa

efectos prácticos. Tras algunas preguntas predetermina-

más del 50 por ciento de los miembros, y dado que úl-

das, anotaba en sus mismas tarjetas las palabras clave

timamente el liderazgo internacional viajaba por otros

para identificarlos posteriormente con facilidad. De las

continentes, más activos al sufrir menos la crisis, es bue-

87 tarjetas con las que he regresado, en 25 de ellas he

no haberlo recuperado de nuevo.

anotado “interesante”. Si llego a hacer algún negocio con cuatro o cinco de ellos me daré por satisfecho.

Aunque no destacaría el congreso como un evento profundamente técnico y aportador de innovadores conoci-

Personalmente creo que en este tipo de congresos hay

mientos profesionales, a lo largo de los 20 topics expues-

que dominar tres aspectos: el inglés, la síntesis expo-

tos (entre dos y tres temas en salas simultáneas cada dos

sitiva de lo que uno busca y ofrece, y lo que algunos

horas) han habido algunas ponencias enriquecedoras,

denominan “don de gentes o empatía comercial”. O sea,

capaces de abrir una brecha de inquietud positiva en el

la pérdida del miedo a autopresentarse y dialogar. Si

alma de un broker inmobiliario español como yo. Po-

funcionan las tres cosas, trabajas duro (máxima presen-

dría destacar varias intervenciones en este sentido, pero

cia) y el evento es de alta calidad profesional, los buenos

resaltaré solo la magistral presentación de Tim Stonor

resultados están garantizados. Quizás un cuarto aspec-

de Space Syntax, consultoría inglesa especializada en

to a tener también en cuenta sea el cargarse de ánimo

el análisis y planificación del espacio arquitectónico y

para participar en la mayoría de las fiestas nocturnas

urbanístico en base a modelos de software matemático

que unos u otros improvisan para tomar algo juntos al

muy apurados y convincentes. Las herramientas utiliza-

final del día. Cantar karaoke, bailar, o intentar conversar

das y los ejemplos y resultados mostrados sobre ciertas

desinhibidamente con un gin-tonic en la mano, puede

ciudades, muestran que hay caminos nuevos que las

reforzar algunas relaciones personales que de otro modo

generaciones jóvenes no podrán eludir. Conocer cómo

resultarían demasiado formales.

variar el flujo de los tránsitos urbanos (peatonales y vehicular) con simples modificaciones arquitectónicas

Aunque la representación española de FIABCI no era

afecta inmediatamente a los valores comerciales, socia-

de las mayores (obviamente Malasia, Australia y USA

les y económicos de los solares e inmuebles del barrio.

fueron los países con mayor participación), diría que fue una de las que mayor estela dejó a su paso. Como mediterráneos, somos abiertos y en consecuencia participativos; eso puede llevarnos a intentar organizar en un futuro un Congreso Mundial en Barcelona. Ese esfuerzo hay que agradecerlo a nuestro presidente, Ramón Riera, quien sin duda sabe moverse muy bien entre los telones del escenario político de la organización. Además, la inestimable colaboración de Charo Frontera, agente inmobiliaria de Valencia y miembro de la Junta Directiva, ha dado a la delegación española la imprescindible alegría que sabe dar la mujer española. Uno de nuestros objetivos en Malasia como colectivo era aprender y tomar debida nota de cómo organizar el año próximo en Espa-

ña, y por primera vez, el prestigioso premio internacional

66 C ONGR E S O M U N DIAL DE F IABC I E N K U A L A L UMP UR

PRIX D’EXCELLENCE, dedicado a premiar a los mejores proyectos inmobiliarios y de arquitectura del mundo. Miriam González-Fischer, mi antecesora como Secretaria General y la más decano de todos nosotros, y yo mismo, teníamos el expreso mandato de Manuel Roger (responsable en la Junta Directiva del proyecto) de traernos para nuestro país la máxima experiencia de cómo organizarlo. Sinceramente, creo que podremos hacerlo muy bien y que será un paso previo al Congreso que queremos organizar más adelante, quizás en 2018. Un punto y aparte a destacar, más ilustrativo que de fondo, es la mención especial a las dos cenas de gala, que con obligado esmoquin y las señoras de largo, y la asistencia del sultán incluido, serían sin duda merecedoras de un reportaje extraordinario en el “HOLA”. La fuerte identidad corporativa del grupo se notaba en detalles tan simples como el orgulloso lucimiento de la insignia FIABCI en los atuendos de todos los caballeros. Aunque con detalles protocolarios, confieso que la existencia de la “FIABCI FAMILY” y el sentimiento de pertenecer a un networking mundial de carácter especial es un hecho comprobado y un sentimiento que me llevo en el corazón. Además, una prueba de la unión durante el evento entre los compañeros de la delegación y el resto de los miembros de la Junta Directiva repartida entre España y la asistencia a la Feria SITEP de París, ha sido el constante intercambio de fotos e impresiones que nos hemos regalado a través del grupo de WhatsApp. Dejo Malasia, camino de casa, con la ilusión de saber digerir todo lo aprendido y convertirlo en aportes concretos tendentes a aumentar el número de asociados de FIABCI ESPAÑA con los que poder compartir estos magníficos años que nos esperan, de negocios y de relación personal, que a la par también es muy enriquecedora.

GERARD DUELO FERRER Secretario General de FIABCI SPAIN Vicepresidente de GD BROKERS INMOBILIARIOS

INF

JUAN JOSÉ AGUILERA Director Comercial API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya

Aquest informe recull els preus de vendes reals d’immobles residencials de segona mà realitzades per les agrupacions comercials del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona i de l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC). Totes les operacions realitzades

Informe trimestral de preus de venda Apialia 3TRIM 2015

queden recollides pel nostre software de gestió Ghestia. És important destacar que estem parlant de xifres recollides d’operacions tancades durant el període del present estudi, en cap cas són xifres obtingudes des de l’oferta d’immobles a la venda. L’àmbit geogràfic de l’estudi se cenyeix a aquelles zones en les quals ja s’han implantat les agrupacions comercials del col·lectiu API, les APIALIA.

Eixample

€/m2

SANT ANTONI

2.995

SAGRADA FAMÍLIA

3.007

NOVA ESQUERRA

3.042

FORT PIENC

3.213 Preu mig

3.300

ANTIGA ESQUERRA

3.677

EIXAMPLE DRET

3.904

En l’anàlisi interanual comparatiu, segons les xifres recollides del portal Api.cat, el portal professional dels API de Catalunya, la xifra actual del metre quadrat de venda d’habitatges de segona mà, que és la tipologia d’immobles que es recull en el present estudi, és equivalent al preu del quart trimestre de l’any 2003.

IN FOR M E T R IM E S T R AL DE P R E U S DE VE ND A API ALI A

3.913

4.000

3.300

Preu mig per zona (€/m ) 2

2.820

3.000

1.620 2.000

1.456

1.500

Sabadell

Tarragona

1.051

1.000

Eixample

Zona Alta

€/m2

LA MATERNITAT LES CORTS Preu mig

Barcelona Mar

Bages

Maresme

€/m2

3.244

NAVARCLES

3.547

MANRESA

3.913

SANT JOAN DE VILATORRADA

Sabadell TERMES

1.251

1.033

CAN RULL

1.287

1.044

MERINALS

1.384 1.400

991

1.051

CONCÒRDIA

4.496

SANTPEDOR

1.052

CAN FEU

4.735

SANT FRUITÓS DEL BAGES

1.089

SARRIÀ - SANT GERVASI

4.846

PONT DE VILOMARA

1.100

PEDRALBES

5.396

SANT GERVASI GALVANY SARRIÀ TRES TORRES

Preu mig

4.171

Maresme

Barcelona Mar

€/m

€/m2

1.456

GRÀCIA

1.548

EIXAMPLE SANT OLEGUER

1.615

CENTRE

1.746

CREU ALTA

1.477

MATARÓ

1.469

1.638

PINEDA

1.471

EL CLOT

2.299

MALGRAT

1.516

CAMP DE L’ARPA

2.417

CALELLA

1.526

SANT PERE I SANT PAU

VERNEDA LA PAU

2.550

ARENYS DE MUNT

1.562

BARRI MARÍTIM

SANT MARTI

2.722

Preu mig

1.400 Preu mig

BESOS MARESME

€/m2

Tarragona

1.620

€/m2 1.329 1.411 Preu mig

1.500

2.820

ARGENTONA

1.679

NOU EIXAMPLE NORD

1.534

GLORIES

3.004

ARENYS DE MAR

1.708

PART ALTA

1.534

POBLENOU

3.239

VILASSAR DE DALT

1.928

NOU EIXAMPLE SUD

1.608

PROVENCALS DEL POBLENOU

3.252

CABRILS

2.017

LLEVANT

1.648

VILA OLÍMPICA

4.483

ST. ANDREU DE LLAVANERES

2.133

EIXAMPLE

1.681

FRONT MARITIM

5.723

VILASSAR DE MAR

2.213

ALELLA

2.371

Preu mig

TX T

Una explicación de las modificaciones y novedades de la LLei 5/2015. De 13 de maig de modificació del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals1

CONFIGURACIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (1ª PARTE)

Mª DEL CARMEN GETE-ALONSO Y CALERA Catedrática de Derecho Civil – Universidad Autónoma de Barcelona Vocal de la Sección de Derechos Reales de la Comisión de Codificacación Civil de Cataluña

1. CONFIGURACIÓN DEL RÉGIMEN Es sabido, y así se explica en la Expo-

de la Comisión de Codificación de Cata-

propiedad, en la que prima, es el dato tí-

lunya, que ha sido recientemente apro-

pico que actúa como fundamento o base

bada por el Parlamento y ha entrado en

normativo, ésta por encima del dato

vigor el 21 de junio de 2015.

comunitario. En concreto, la propiedad

sición de Motivos de la Llei 5/2015, de

horizontal se manifiesta como un régi-

modificació del llibre cinquè del Codi civil

Señalado lo anterior conviene añadir

men jurídico, expresión utilizada para

de Catalunya, relatiu als drets reals , que

que en este texto, que abarca por com-

nombrar al capítulo III.

la nueva regulación del régimen de la

pleto a todos los preceptos de la propie-

propiedad horizontal no comporta va-

dad horizontal, en verdad, se reafirman

La propiedad horizontal, así pues, se

riaciones sustanciales en relación a las

y refuerzan los caracteres, índices de

configura como un régimen jurídico in-

normas vigentes. Como expresa con cla-

tipificación, que definen a este régimen

mobiliario, por razón del objeto sobre el

ridad : “(...) la reforma no suposa pas

jurídico tal y como se formuló, para el

que se recae. En concreto, es un régimen

la modificació del sentit o dels principis

ordenamiento civil catalán, por el Llibre

de propiedad que establece un estatuto

que inspiren el règim vigent de la pro-

V del CCCat.

jurídico de los bienes, que siempre son

inmuebles, en el que se está ante una

pietat horitzontal a Catalunya” que, sobradamente asumidos y consagrados, se

La propiedad horizontal, sistemática-

propiedad especial por razón de la com-

han mantenido, cómo no podía ser de

mente, se incardina en el Capítulo III

posición del objeto y de su destino eco-

otra manera. Es más, incluso en la nue-

del Título V del Libro V CCCat, Título

nómico (delimitación), que comporta la

va redacción se respeta “(...) el sistema

al que se nomina “De las situaciones de

coexistencia entre la propiedad separada

del text vigent pel que fa a les divisions

comunidad”. En consecuencia, en inicio,

de los componentes privativos del objeto

entre seccions i subseccions del capítol

el “Régimen jurídico de la propiedad

global y una cotitularidad sobre los ele-

III, títol V, del llibre cinquè del Codi civil

horizontal”, así se designa al Capítulo,

mentos o partes comunes.

de Catalunya (i) Els articles mantenen la

forma parte de la comunidad. La pro-

numeració i, en general, la denominació

piedad horizontal, a la que no se llama

Durante bastante tiempo la doctrina se

originària”.

comunidad , se individualiza de la ordi-

planteó cual podía ser la calificación ju-

naria, que en nuestro ordenamiento es

rídica más adecuada a aplicar a la reali-

La norma no varía lo anterior porque el

el tipo básico , por razón de la natura-

dad fáctica presentada en la propiedad

propósito que persigue no es el de susti-

leza, características y conformación del

horizontal; en particular se discutió so-

tución por algo nuevo por completo sino

objeto sobre el que se establece, pues

bre si se debía tratar como una comu-

que es el de corregir las disfunciones, va-

únicamente una parte de éste se tiene

nidad, dado que la regulación inicial se

cíos e imprecisiones que ha producido la

en común entre varios titulares, y por el

insertaba entre los preceptos de ésta7, si

regulación actual a la hora de poner en

modo en que se organizan las titularida-

era una forma o modalidad del derecho

práctica el régimen. Unas disfunciones,

des concurrentes y compartidas.

de propiedad o, finalmente si era un

tertium genus de características propias.

imprecisiones y vacíos que denunciados tempranamente por profesionales y ju-

Constatado esto, del análisis de las nor-

ristas en general, dieron origen a sendas

mas que la regulan, inmediatamente se

resoluciones del Parlament de Catalunya

sigue que la configuración que acoge

en las que se instó al gobierno a que im-

y delimita la norma en verdad no es la

pulsara los trabajos de reforma de dicha

de la comunidad, ni siquiera la de una

normativa para hacerla más efectiva .

comunidad especial, como las otras con

Fruto de aquéllas la presente Ley elabo-

las que comparte el Título, sino que se

rada por la Sección de Derechos Reales

presenta cómo una forma especial de

TX T

Nuestra normativa opta por configurar la situación como un régimen jurídico inmobiliario especial, sin decantarse de manera explícita por alguna de las tesis propuestas y creando una contradictio in terminis que se pone de relieve en el dato de que la regulación se inserta, sis-

El propósito que persigue es el de corregir las disfunciones, vacíos e imprecisiones que ha producido la regulación actual.

temáticamente, en el capítulo dedicado a la comunidad de bienes. Quizás podría habérsenos exigido, a los miembros de la Sección de derechos reales, para real-

ción de todos los preceptos (rectius, sus

conforma por la voluntad privada (des-

mente cumplir con la labor de perfeccio-

contradicciones e incoherencias). No

tino económico) de sus titulares mani-

nar la norma, que hubiéramos procedido

obstante, por exceder del mandato, no

festada expresamente en el momento de

a recolocar adecuadamente estos precep-

se cuestionó la ordenación sistemática

regular el contenido (poderes y deberes)

tos dentro del Libro V del Código civil

del régimen jurídico, aunque se tiene

de la titularidad que se comparte y que

de Cataluña, quizás hubiera sido conve-

conciencia de que quizá no sea la más

está vocado a la concurrencia de más de

niente para evitar, en su caso, una nueva

adecuada y delate una cierta dislexia del

un titular.

reforma en el futuro. ¿Por qué no se ha

legislador.

hecho? La respuesta es fácil y directa:

Considerado el régimen inmobiliario

el mandato que tenía la Sección venía

En este escrito haré un breve repaso de

como aquella cualidad jurídico real del

perfectamente delimitado por la resolu-

cuestiones de índole general: aquellas

inmueble fundado en su destino econó-

ción del Parlamento (I,2 de la Exposi-

que afectan a la configuración del ré-

mico, que desde el punto de vista formal

ción de Motivos) : la labor se había de

gimen: los elementos definidores y su

lo identifica como objeto unitario y en

ceñir a los preceptos concretos que pre-

carácter expreso y en la segunda parte

orden a su contenido delimita los pode-

sentaban problemas, de interpretación o

se aborda la tipología de los régimenes.

res (facultades) y deberes de carácter

real (de derechos reales), y que fija la

aplicación, no se daba carta amplia para reformar por completo. La Sección de reales, ciertamente, extendió sus traba-

1.1. CARACTERIZACIÓN GENERAL

jos a todos los preceptos por coherencia,

manera de organizar su aprovechamiento y ejercicio. Caracterizado, a la vez, por la concurrencia de una pluralidad de

pues sabido es que la variación de una

Así pues, jurídicamente, las normas que

propietarios sobre un objeto (inmueble)

regla no sólo afecta al artículo concreto

regulan la propiedad horizontal, en el

querido como tal por su destino econó-

sino que recepercute en los demás y así

ordenamiento jurídico catalán, delimitan

mico, en el que coexisten aprovecha-

era obligada la revisión completa, para

un régimen jurídico, un estatuto jurídico

mientos individuales y comunitarios, así

asegurar que el texto sí depura la redac-

que se predica de determinados bienes

delimitados. Un régimen en el que juega

por razón de la propiedad y de la mane-

una función importante la voluntad pri-

ra de ser (jurídica y económicamente)

vada.

del bien (objeto). En el entendimiento

de que lo que justifica el régimen deri-

Este régimen se pone de manifiesto en

va del objeto sobre el que recae y de la

los preceptos. Así, señala el artículo

manera en que éste se considera cuando

553-7.1 (Establiment del règim): “L’im-

se constituye. Es decir, un régimen en

moble se sotmet al règim de propietat

el que la cualidad jurídica del objeto se

horitzontal des de l’atorgament del títol

C ON F IG U R AC IÓ N DE L R É GIM E N DE P R OP IE D AD HOR IZON TAL (1ª PAR TE )

de constitució, encara que la construc-

ta como el estatuto inmobiliario tipo o

ció no etigui acabada”. Antes no existe

modelo apto para todos aquellos objetos

este régimen jurídico sino, en su caso,

de composición mixta en los coexistan

una comunidad pro indiviso ordinaria. Y,

titularidades dominicales exclusivas y

previamente, el apartado 2 del artículo

comunitarias. Esta constatación permi-

553-1.2, que es el primero, indica que “El

te, entonces, en la medida en que sea

règim jurídic de la propietat horitzontal

necesario para dar respuesta a las ne-

requereix l’atorgament del títol constitutiu

cesidades de organización de intereses

(…)”: régimen inmobiliario y voluntario.

dominicales, de una parte establecer las reglas generales o comunes a todas las

Régimen de la propiedad horizontal, en

situaciones (régimen general o modelo),

nuestro sistema, que además se presen-

y a la par autoriza a diversificar en su

TX T

U N E N TORN DIF Í C IL

La propiedad horizontal, así pues, se configura como un régimen jurídico inmobiliario.

seno los varios régimenes especiales: la propiedad horizontal simple, la propiedad horizontal compleja y la propiedad horizontal por parcelas. Como advierte la Exposición de Motivos 9, se han revisado, por completo,

b) La determinació de la quota de par-

to, se ha de tener en cuenta que, pro-

todos los preceptos y se han mejorado,

ticipació en els elements comuns que

piamente, el régimen, sea el que sea, no

con el propósito de que el régimen sea

correspon a cada element privatiu.

confiere (da) nada; en el caso que nos

más eficaz, para solucionar los proble-

c) La configuració d’una organització

ocupa, el régimen es el estatuto jurídico

mas generados y los que han propiciado

per a l’exercici dels drets i el compli-

del objeto, una manera de ser de éste,

ment dels deures dels propietaris.

jurídica, que se impone, desde el mo-

los avances técnicos; pero, en todo caso

• 3. Els elements comuns són insepara-

mento en que existe a los propietarios

bles dels elements privatius. Els actes

exclusivos de los elementos privativos:

d’alienació i gravamen i l’embarga-

una propiedad especial. De ahí que se

El modelo se describe en el artículo 553-

ment dels elements privatius s’estenen

haya considerado, conforme a lo que la

1 titulado Definició, en el que, si bien se

a la participació que els correspon en

doctrina había indicado en torno a esta

els elements comuns.

expresión, que era más adecuado modi-

y siempre, reforzando la configuración adoptada.

ha partido del precepto originario, se han introducido importantes cambios

• 4. El règim de la propietat horitzontal

que reafirman su naturaleza jurídica .

ficar la expresión.

exclou l’acció de divisió sobre els ele-

ments comuns i els drets d’adquisició

El apartado 2, en el que se mantienen

• “1. El règim jurídic de la propietat ho-

preferent de caràcter legal entre propi-

algunos de los parráfos del artículo vi-

ritzontal implica, per als propietaris,

etaris de diferents elements privatius.

gente, es fundamental pues delimita

el dret de propietat en exclusiva sobre

Aquesta exclusió no afecta les situa-

la necesidad de su constitución y enu-

els elements privatius i en comunitat

cions de comunitat indivisa sobre els

mera detalladamente los presupuestos

amb els altres propietaris sobre els ele-

elements privatius”.

que han de concurrir para la existencia

jurídica del régimen de propiedad hori-

• 2. El règim jurídic de la propietat ho-

En el apartado 1 se describe el régimen

zontal. Es, en verdad, el que ofrece la

ritzontal requereix l’atorgament del

immobiliario y se delimitan los datos de

configuración y, además, permite dife-

títol constitutiu i suposa:

tipificación del mismo. Un régimen jus-

renciarlo, en su caso, del régimen de la

a) L’existència, present o futura, d’un o

tificado por la manera de ser del objeto,

Ley 49/1960 de propiedad horizontal

més titulars de la propietat d’almenys

que es complejo o compuesto y, a la vez,

española.

un immoble integrat per elements pri-

permite su división jurídica, lo que com-

vatius i elements comuns.

porta nuevos y separados objetos de de-

La primera llamada de atención es la

rechos (elementos privativos como prin-

adición de la frase requereix l’atorga-

cipales frente a los elementos comunes).

ment del títol constitutiu. Ciertamente,

Las innovaciones introducidas refuerzan

en la situación actual la existencia jurí-

la configuración del régimen jurídico:

dica del régimen siempre se sitúa en el

ments comuns.

momento de su constitución expresa y

- Implica en vez de confereix (Apartado

formal, pero no se indica, así, de entra-

1): El cambio de la palabra utilizada

da, sino que se ha de esperar al artículo

obedece a una razón técnica. En efec-

553-7 para conocer que si no se otorga

C ON F IG U R AC IÓ N DE L R É GIM E N DE P R OP IE D AD HOR IZON TAL (1ª PAR TE )

el título de constitución, no existe el ré-

del régimen es garantía de que todas las

gimen. El carácter expreso y formal del

actuaciones de transformación del suelo

régimen frente al carácter aformal de la

sobre el que se establece se han hecho

propietat horizontal de la Ley 49/1960,

legalmente; es decir, que se han cumpli-

es suficientemente significativo y tipifi-

do las exigencias y requisitos impuestos

cador y tiene tal relevancia que merece

por la legislación urbanística y las leyes.

que se recoja en el primer precepto, sin

Se ha de recordar que, de conformidad

perjuicio de que, más adelante, como así

con lo previsto en nuestras normas no se

sucede, se vuelva acerca del mismo.

puede otorgar el título de constitución de un régimen de propiedad horizontal

De otra parte, conviene tener en cuenta

si no se dispone de la licencia urbanísti-

que la exigencia de constitución expresa

ca que corresponda (art. 187 2, f) Text

TX T

Refós de la Llei d’urbanisme, 1/2010, de 3 d’agost).11 En esta primera parte del párrafo 2, asimismo, se ha sustituido la palabra “comporta” por “suposa”, pues se ha considerado que, a pesar de que ambos

La labor se había de ceñir a los preceptos concretos que presentaban problemas, no se daba carta amplia para reformar por completo.

verbos tienen significados equivalentes, éste refleja mejor el régimen jurídico. En efecto, como se ha explicado, sólo el otorgamiento del título de constitución

Ciertamente la propiedad horizontal,

lares) que constituyen el régimen son,

tiene la calificación de requisito impres-

como estatuto jurídico de un bien in-

al menos más de una persona. Criterio

cindible para la constitución del régi-

mueble se predica del objeto y por lo

éste adoptado en el artículo 553-1. 2

men; los demás datos y situaciones que

tanto, en inicio, se ha de separar del

a) del Código: es necesario que existan

se han de dar para identificarlo no son,

elemento subjetivo, es decir de quienes

ya o que se pueda preveer la existencia

en propiedad, requisitos sino que actúan

sean o vayan a ser los titulares de los

de “dos titulares o más” cuando se es-

como presupuestos a partir de los que

poderes jurídicos que se dan en su seno.

tablece el régimen. La norma de la Ley

es la voluntad privada, tal y como los

Como recordó el profesor BADOSA, en

5/2015 mantiene que quienes sean los

delimite y destine, la que decide y fija,

una de las observaciones que hizo al

titulares no existan todos en el momento

en cada caso, el régimen de la propiedad

texto que la Sección presentó al Ple de

de constituir el régimen pero reduce la

horitzontal.

la Comissió de Codificació: “El règim

exigencia en lo que se refiere a su nú-

de PH. és objectiu perquè configura

mero bastará, ahora que exista “uno o

Así, frente a la referencia expresa a la

jurídicament l’immoble (553-2,-7,-9.1

más”. ¿Qué significado y consecuencias

necesidad de constitución del régimen,

a),c).4). La configuració consisteix en

pueden derivarse de esta novedad? ¿Pro-

la enumeración que se hace a continua-

fer-lo passar d’objecte de Dret únic, la

duce una reforma real del régimen?

ción (las letras a, b y c), sirve para iden-

situació originària contemplada en el

tificar esos presupuestos a partir de los

8.1, a compost d’una pluralitat de nous

Aunque, de una primera lectura precipi-

que la voluntad privada puede constituir

objectes de Dret independents. L’immo-

tada pueda parecer que existe una modi-

el régimen. Son éstos:

ble, que continua materialment únic, es

ficación de mayor alcance, si se estudian

descompon jurídicament en “elements

con detenimiento las normas vigentes

1.- L’existència, present o futura, d’un

privatius”, principals perquè són les no-

se llega a la conclusión de que, simple-

o més titulars de la propietat d’un im-

ves finques autònomes i “elements co-

mente se ha perfeccionado la redacción

moble integrat per elements privatius i

muns”, secundaris i instrumentals”.

del precepto, pues en la literalidad de la norma anterior podían derivarse in-

elements comuns.

Pero es evidente que el elemento sub-

terpretaciones no adecuadas. El régimen

jetivo tiene gran importancia, particu-

de propiedad horizontal es verdad que

larmente porque la presencia de más

tiene vocación de pluralidad de propie-

de un titular, junto al objeto compues-

tarios (titulares), de ahí la composición

to, es la que desencadena la puesta en

del objeto (elementos comunes – ele-

efectividad, que no la existencia, del

mentos privativos), pero esa pluralidad

régimen. Tradicionalmente, así pues, se

no tiene por qué darse de inicio, como

ha partido de que los propietarios (titu-

presupuesto, sino que basta con la po-

C ON F IG U R AC IÓ N DE L R É GIM E N DE P R OP IE D AD HOR IZON TAL (1ª PAR TE )

sibilidad futura. Una futuridad que, en

Mientras los elementos privativos se

legal la mención expresa pues es un

este caso, en contraste con lo que suce-

identifican por su independencia fun-

buen complemento (dato) que aclara

de en otras situaciones expectantes, no

cional, son elementos comunes los ne-

en qué consiste el régimen. En el caso

es incierta porque el destino económico

cesarios para el goce y adecuado uso

que nos entretiene el régimen jurídico

(la configuración del objeto) augura la

de aquellos y la propiedad de éstos se

immobiliario de propiedad horizontal

pluralidad. Pero para constituir y para

adscribe a la pluralidad de propietarios

se delimita mediante la organización de

que exista el régimen es suficiente con el

a la que está vocado el inmueble; una

los poderes jurídicos y los deberes de los

objeto y un único titular, cuestión distin-

caracterización que deriva, directamen-

propietarios que determina limitaciones,

ta del momento en que éste es efectivo

te del acto de destinación que es el que

actuaciones conjuntas o por mayorías,

para lo que sí es necesaria la pluralidad

califica el régimen. Con el empleo de la

atendiendo al objeto del que constituyen

de titulares. De ahí que sea conveniente

expresión se integra queda fijada con

su estatuto jurídico.

que la norma delimite claramente esta

más claridad la naturaleza jurídica del

situación y describa las posibilidades:

régimen.

que existan uno o más titulares.

En el primer precepto no se ha de explicitar más careca de la organización pero

En la letra c se mantiene integramente

sí es necesario que la norma exprese que

Por otra parte, por coherencia con la re-

el contenido de la letra b del precepto

es un régimen de propiedad, para no in-

ferencia a que el objeto de esta propie-

anterior. En efecto, otro de los datos

ducir a equívocos.

dad es un bien inmueble (art. 553-2), sin

esenciales de la tipificación del régimen

concretarlo a un edificio, se ha eliminado

se sitúa, explícitamente en la manera

2.- Se ha añadido un apartado 3 que

la referencia a que haya de ser unitari,

en que, a través del acto de autonomía

enuncia el principio de inseparabilidad

pues la unidad que se le exige no es físi-

privada, se lleva a cabo la organización

de los elementos comunes respecto de los

ca sino jurídica ya que viene dada de la

del ejercicio de los derechos y el cumpli-

privativos. Una regla que, en el texto an-

configuración de la autonomía privada y

miento de los deberes que incumben a

terior aparecía en el artículo 553-2.1 in

del acto de destinación y la mención es-

los propietarios.

fine, que por su carácter general se ha

pecífica es restrictiva. En cambio sí es ne-

estimado que debía tener mayor visibi-

cesario que en dicho inmueble se puedan

Algún sector jurídico, a lo largo del pro-

lidad y debía contenerse en el precepto

identificar los elementos privativos de los

ceso de elaboración del texto, cuestionó

dedicado a la configuración del régimen.

elementos comunes. Coherentemente

la oportunidad de mencionar expresa-

con lo explicado la norma se refererirá

mente este índice de tipificación legal

La inseparabilidad, que obedece al acto

a un inmueble integrado por elementos

del régimen pues podría parecer fue-

de destinación, a través del que se crea

privativos y elementos comunes.

ra de lugar dado su carácter teórico y

el vínculo entre los bienes (se constituye

en gran medida académico; pese a ser

en algunos casos el objeto complejo de

Se trata de un bien jurídico cuya com-

cierta la apreciación, se consideró que

la propiedad horizontal) afecta ineludi-

posición, por voluntad privada (acto de

era conveniente mantener en el texto

blemente, porque en ello consiste aquél,

destinación, coincidente o no con la estructura física o material) es compleja: se integra simultanéamente, por elementos privativos vocados a un aprovechamiento y titularidad separada y por elementos comunes para el aprovechamiento y titularidad de todas las personas que sean titulares de los elementos privativos.

TX T

a los actos de enajenación, gravamen y embargo de los elementos privativos. Así que estos actos respecto de un elemento privativo necesariamente abarcan junto a éste la participación en los elementos comunes que les corresponda. Aunque pueda parecer obvio, sin embargo, por un mínimo de técnica jurídica convenía publicarlo para reforzar las característi-

La exigencia de constitución expresa del régimen es garantía de que todas las actuaciones de transformación del suelo sobre el que se establece se han hecho legalmente.

cas del régimen. 3.- Finalmente, y como cierre a la configuración, se dedica el apartado 4 a

Se ha pulido la redacción, también, y

otra para fijar la distribución de los de-

enunciar la indivisibilidad del mismo

con mejor técnica se ha sustituido la re-

beres entre los propietarios.

mientras está vigente. Tampoco es nove-

ferencia a los propietarios de diferentes

dad el principio, que es inherente a este

apartamentos por la de propietaris de

Son éstos, pues, los que contribuyen a

régimen12, sí lo es la manera en que se

diferents elements privatius que es más

definir el régimen, de ahí que se les de-

redacta de nuevo, más clara y técnica.

exacta en un precepto general que tiene

dique preceptos aparte.

la pretensión de definir el régimen. En efecto, la indivisibilidad se predica, mientras permanece el régimen, de los elementos comunes que están vincula-

En líneas generales se ha depurado y per-

1.2. ELEMENTOS DEFINIDORES: EL OBJETO Y LA CUOTA

dos jurídicamente (sino, además física-

feccionado la redacción de los preceptos, con el objetivo ya enunciado de consolidar la función de modelo de régimen in-

mente) a los elementos privativos. Indi-

Como se acaba de comprobar uno de los

mobiliario que la norma asigna al de pro-

visibilidad que, en cambio, no repercute

elementos tipificadores del régimen de

piedad horizontal en estas disposiciones

en cada uno de los elementos privativos.

la propiedad horizontal es el carácter

generales. En la norma anterior se obser-

Convenía decirlo expresamente ante la

compuesto del objeto sobre el que recae

vaba que la letra, en algunos extremos,

manera genérica que, en apariencia, se

éste, de manera que actúa como el esta-

contradecía la intención del legislador.

pronunciaba el precepto anterior.

tuto jurídico del bien. Un bien, siempre

Es decir, que las disposiciones generales,

inmobiliario en el que, por virtud de la

incluídas la de descripción del régimen,

Lo mismo se ha de reiterar en lo que

voluntad particular se crea una inse-

parecían formuladas sobre la base de la

hace a la exclusión de los derechos de

parabilidad jurídica entre diversos ele-

propiedad horizontal que se establece so-

adquisición preferente de carácter legal.

mentos, las partes en los que se podría

bre edificios, cuando la voluntad era otra,

descomponer (física o idealmente); unos

en concreto, la de ofrecer una descripción

elementos privativos y otros elementos

general a partir de la cual, más tarde se

comunes al servicio de éstos.

diversificaban los tipos de propiedad horizontal. Las variaciones que presenta el

La cuota es instrumento jurídico que

nuevo texto responden al propósito de

se emplea para hacer efectiva, de una

corregir esta disfunción, de manera que

parte, la vinculación entre los elementos

la descripción del objeto alcanza a todos

y la participación de propiedad de los

los posibles tipos de propiedad horizontal

elementos privativos en los comunes, de

(simple, compleja, por parcelas).

C ON F IG U R AC IÓ N DE L R É GIM E N DE P R OP IE D AD HOR IZON TAL (1ª PAR TE )

La redacció del artículo 553-2 (Objecte)

simple, que es la que recae sobre un edi-

la realidad y las pobilidades jurídicas y

de de la Ley 5/2015 es la siguiente:

ficio, la propiedad horizontal compleja y

técnicas de disociación y vinculación,

la propiedad horizontal por parcelas, en

también era obligada. Se refuerza así el

• “1. Poden ésser objecte de propietat

las que no se puede hablar de edificios

régimen de propiedad horizontal por en-

horitzontal els edificis i qualssevol al-

ya que los elementos comunes son, entre

cima de la titularidad pública o privada

tres immobles, fins i tot en construc-

otros, terrenos u otros bienes o servicios

como un régimen que comporta el esta-

ció, en els quals coexisteixin elements

que se vinculan a éstos; en resumen y

tuto jurídico del inmueble. Naturalmen-

privatius, constituïts per habitatges,

técnicamente, inmuebles. Quizá estaba

te, ello comporta que también coexistan

locals o espais físics susceptibles d’in-

implícito pero una buena redacción del

las reglas civiles sobre el régimen con

dependència funcional i d’atribució a

precepto exigía el añadido.

las administrativas que correspondan, lo que deja muy claro la norma. La no-

diferents propietaris, amb elements comuns, necessaris per a l’ús i el gaudi

2.- En el apartado 2 las novedades se ci-

vedad se introdujo en el texto a raíz de

adequat dels privatius.

ñen a dos cuestiones, una de índole técni-

las observaciones que presentó, durante

ca y otra, en cierto modo, de aclaración,

la fase de Información pública, el Depar-

ambas contribuyen a fijar el régimen.

tament de Territori i Sostenibilitat que

• 2. Es pot constituir un règim de propietat horitzontal en els casos de coexistència en sòl, vol o subsòl d’edifica-

indicó era necesario señalarlo expresa-

cions o usos privats i domini públic, de

Técnicamente era obligado eliminar la

mente porque en la práctica se suscita-

ports esportius amb relació als punts

frase d’urbanitzacions amb relació a les

ban dudas acerca de la posibilidad de

d’amarratge, de mercats amb relació

parcel·les. De una parte, era incorrecto

constituir el régimen de la propiedad

a les parades, de cementiris amb re-

emplear el término urbanización que no

horizontal en estas situaciones.

lació a les sepultures i en altres de

es por el que se optó para para nominar

semblants. Aquestes situacions es re-

la situación inmobiliaria en este caso,

De esta manera, además, la norma ci-

geixen per les normes d’aquest capítol

sino que es el de propiedad horizontal

vil se coordina con las reglas de la le-

adaptades a la naturalesa específica

por parcelas13. De otra, la alusión a la

gislación urbanística en la que se prevé

de cada cas i per la normativa admi-

propiedad horizontal por parcelas era

para estos casos la coexistencia de los

nistrativa que els és aplicable”.

absolutamente distorsionadora porque

usos y del dominio privado y público

el propio texto legal regula este régimen

(art. 17.3 Texto refundido de la Ley del

Las precisiones que se han hecho en este

jurídico como subtipo del general de pro-

Suelo Decreto Legislativo 2/2008, 20

precepto eran obligadas por razón de la

piedad horizontal. De ahí que se elimine.

de junio; art. 35.4 Text refós de la Llei

naturaleza del régimen.

d’urbanisme, Decret Legislatiu 1/2010, Tiene más alcance la referencia expresa

3 d’agost15) y la norma catalana, expre-

1.- De una parte, junto a la mención del

a los casos de coexistència en sòl, vol o

samente remite a la norma civil sobre la

edificio en el apartado 1 se ha introdu-

subsòl d’edificacions o usos privats i domi-

propiedad horizontal.

cido “i qualssevol altres immobles”. La

ni públic. Juntamente a los demás casos

explicación es obvia: el objeto caracte-

que la norma, actualmente ya recoge,

rístico de la propiedad horizontal sí que

como los puertos, mercados o cemen-

en origen fueron los edificios, pero en

terios en todos los que puede darse la

el régimen del Código civil de Cataluña,

coexistencia del dominio público con

nunca se ha ceñido en exclusiva a éstos;

el privado, debe darse visibilidad al su-

al contrario, en él desde el inicio se dis-

puesto más general. La mención a toda

tinguen diferentes tipos de propiedad

la extensión a la que puede alcanzar el

horizontal, junto a la calificada como

inmueble (suelo, vuelo y subsuelo) dada

TX T

En cuanto a la cuota de participación, se perfecciona técnicamente el texto del artículo 553-3. • “1. La quota de participació: a) Determina i concreta la participació que correspon als elements privatius sobre la propietat dels elements comuns.

Se ha depurado y perfeccionado la redacción de los preceptos, con el objetivo ya enunciado de consolidar la función de modelo de régimen inmobiliario.

b) Serveix de mòdul per a fixar la participació en les càrregues, els beneficis, la gestió i el govern de la comunitat i els drets dels propietaris en cas d’ex-

Son varias las novedades del precepto:

tinció del règim.

adscripción de los elementos comunes a los elementos privativos y a su vez, es

c) Estableix la distribució de les des-

1.- En el apartado 1 se pone especial en-

el módulo utilizado para fijar la parti-

peses i el repartiment dels ingressos,

fásis en la función de la cuota que es la

cipación en las cargas, los beneficios, la

llevat de pacte en contra.

de representar la participación dominical

gestión y el gobierno de esta propiedad y

• 2. Les quotes de participació correspo-

en los elementos comunes. De ahí que se

los derechos de los propietarios cuando

nents als elements privatius s’expres-

la nomine como tal en cada una de las

se extinga (si lo hace) el régimen.

sen per en percentatge sobre el total de

letras del mismo. La cualificación de la

l’immoble i es fixen proporcionalment

cuota legalmente como participación

2.- En el apartado 2 se han matizado

a la superfície i ponderant l’ús, la des-

dominical facilita su distinción de otro

los criterios (factores) a tener en cuenta

tinació i les altres dades físiques i

de los sentidos del término cuota que se

para calcular y determinar la cuota de

jurídiques dels béns que integren la

hace en la ley. En efecto, otro significa-

participación de cada uno de los ele-

comunitat.

do de cuota es el de la cantidad que se

mentos privativos. En líneas generales

• 3. Les quotes de participació es de-

paga, con cierta regularidad. En la pro-

se mantienen los conocidos pero se hace

terminen i es modifiquen per acord

piedad horizontal, la cuota de propiedad

hincapié, de una parte en la manera en

unànime dels propietaris o, si aquest

(de participación) es la que determina-

que se han de expresar, porcentual-

no és possible, per mitjà de l’autoritat

rá cual es la cantidad a pagar por cada

mente en relación con el total edificio

judicial o d’un procediment de resolució

propietario; pero cabe que existan otras

y de otra, en los criterios que se han de

extrajudicial de conflictes.

cuotas especiales que pueda acordar la

considerar para su determinación. La

• 4. Es poden establir, a més de la quota

junta de propietarios, de ahí la necesi-

finalidad es la de obtener un valor de

de participació, quotes especials per a

dad de precisar y también, que la cuota

cada derecho (cuota) en el que rija el

despeses determinades”.

que se pague cabe que, por acuerdo, no

principio de porporcionalidad y ponde-

se corresponda exactamente a la cuota

ración sin que el dato de la superficie

de dominio de cada propietario.

sea o tenga carácter preferente como parece que se daba a entender en el

Importa señalar que la cuota de partici-

texto anterior. Se ha de comentar que

pación es el índice jurídico a través del

la adopción de este matiz es importan-

que se establece la vinculación entre los

te porque los demás datos influyen de

elementos privativos y los elementos co-

manera decisiva a la hora de valorar el

munes. La cuota determina y concreta la

elemento privativo pese a la superficie

C ON F IG U R AC IÓ N DE L R É GIM E N DE P R OP IE D AD HOR IZON TAL (1ª PAR TE )

que éste tenga. A nadie se le escapa que

la hora de fijar la cuota, se recuerda que

no tiene el mismo valor un piso al que a

también se puede acudir a una vía extra-

duras penas llega la luz natural, de 100

judicial. Con ello se hace referencia tan-

metros cuadrados que otro de 85 metros

to aI arbitraje como a la mediación, vías

cuadrados pero luminoso, ambos en el

muy útiles y probablemente más rápidas.

mismo edificio. 3.-Por razones de sistemática se ha intercambiado el orden entre los apartados 3 y 4. Además en el apartado 3, junto a la llamada a la autoridad judicial para la resolución de los conflictos que surjan a

TX T

NOTAS 1). Este escrito se incardina en el Proyecto de Investigación: Actualización del derecho de persona y familiar. Conflictos, modelos y relaciones. DER2014-54997-P 2. DOGC Núm 6875, 20 de maig de 2015. 3. Exposición de Motivos I.4 4. Se lee en el apartado I. 2 de la Exposición de Motivos: “En aquesta línia, en data 29 de gener de 2009, el Parlament de Catalunya va adoptar la Resolució 371/VIII, en virtut de la qual s’instava el Govern a impulsar els treballs, iniciats per l’Observatori de Dret Privat de Catalunya, de reforma dels preceptes de la propietat horitzontal. En decaure la legislatura sense que es presentessin aquests treballs, el nou Parlament, en data 28 d’abril de 2011, va aprovar la Resolució 55/IX, en la qual s’instava el Govern a complir aquella primera Resolució. En compliment del mandat parlamentari, la Secció de Drets Reals de la Comissió de Codificació de Catalunya va continuar i intensificar la labor d’estudi i anàlisi dels preceptes del Codi civil de Catalunya relatius al règim de la propietat horitzontal (articles 553-1 a 553-59), i el fruit d’aquests treballs és aquest text”. 5. Lo que, en cambio, si se hace en los siguientes capítulos: IV “Comunidad especial por turnos”, V: “Comunidad especial por razón de medianería”. 6. Cfr, art. 551-1.3 CCCat: “En les situaciones de comunitat es presumeix la comunitat ordinària indivisa si no es prova una altra cosa”. 7. El origen de esta calificación se puede situar en la primera norma que así lo hace: el artículo art. 396 del Código civil español, que, como se puede observar, es el que ha seguido, seguramente por inercia, el legislador catalán, aunque ello sólo sea aparente como se dice en el texto. Es decir, sistemáticamente se situa dentro de la comunidad pero se trata cómo un auténtico estatuto jurídico de propiedad especial. 8. Vid su texto literal en la nota 4. 9. En los apartados III y IV

La norma civil se coordina con las reglas de la legislación urbanística en la que se prevé para estos casos la coexistencia de los usos y del dominio privado y público. 10. Las modificaciones respecto del texto anterior se resaltan en letra cursiva. 11. Artículo 187.2: “Resten subjectes a la llicència urbanística les actuacions següents: (…) r) La constitució d’un règim de propietat horitzontal o bé d’un complex immobiliari privat, o la seva modificació quan comporti un increment del nombre d’habitatges o establiments, i també les operacions que tinguin per objecte constituir més elements susceptibles d’aprofitament independent dels que s’hagin fet constar en una declaració d’obra nova precedent. No cal la llicència si la llicència d’obres ja conté el nombre de departaments individuals susceptibles d’aprofitament independent”. 12. Desde que se creó, técnicamente, este régimen jurídico, en nuestro sistema en la primera mitad del siglo XX. 13. Secció quarta: propietat horitzonal per parcel. les (arts. 553-53 a 553-59). 14. Este artículo 17.3 (modificado recientemente por la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas) señala: “La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser

de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo anterior. El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención”. 15. Article 35. Compatibilitat entre sistemes urbanístics públics i qualificacions d’aprofitament privat (modificado por la Llei 3/2012, de 22 de febrer de modificació del text refós de la Llei d’urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, del 3 d’agost). “1. Els terrenys que el planejament urbanístic reserva a sistemes urbanístics, que l’administració actuant ha obtingut o ha d’obtenir mitjançant la cessió obligatòria o l’expropiació urbanístiques, s’han de destinar íntegrament a l’ús públic previst, sens perjudici del règim de compatibilitat d’usos regulat per aquest article. “2. El planejament urbanístic pot preveure que el subsòl dels sistemes urbanístics de titularitat pública es destini a usos diferents dels atribuïts al sòl, sempre que siguin compatibles amb la funcionalitat del sistema. Aquesta compatibilitat d’usos diferents només pot comportar una qualificació urbanística d’aprofitament privat en subsòl si el planejament urbanístic ordena nous sistemes urbanístics, no previstos en el planejament urbanístic anterior, que no són exigibles en compliment dels estàndards mínims establerts per la legislació urbanística o pel planejament urbanístic general. En el cas del sistema viari, la qualificació urbanística d’aprofitament privat del subsòl només es pot admetre si l’esmentat sistema no és part de la xarxa que estructura el teixit urbà o la trama urbana.

C ON F IG U R AC IÓ N DE L R É GIM E N DE P R OP IE D AD HOR IZON TAL (1ª PAR TE )

“3. El planejament urbanístic pot qualificar com a sistema de titularitat pública part de les edificacions existents, de les edificacions de nova construcció o del vol o del subsòl dels immobles, per raó de la necessitat d’implantació d’equipaments comunitaris, com també per a facilitar l’accés dels vianants als sistemes viari i d’espais lliures. L’obtenció d’aquests sistemes es pot dur a terme per expropiació si l’immoble afectat no és part d’un polígon d’actuació urbanística que prevegi la cessió gratuïta del sistema. “4. Si, d’acord amb els apartats 2 i 3, el planejament urbanístic preveu la compatibilitat d’una qualificació urbanística d’aprofitament privat i la destinació a sistemes de titularitat pública del sòl, del vol o del subsòl d’un terreny, es pot constituir el règim de propietat horitzontal més adequat d’entre els establerts per la legislació civil cata-

lana, amb les limitacions i servituds que siguin procedents per a la protecció del domini públic. “5. El règim de compatibilitat que regula aquest article no impedeix l’ús privatiu dels béns de domini públic que, d’acord amb la legislació sobre patrimoni de les administracions públiques, no comporta la transformació o la modificació d’aquest domini.”

TX T

Fa anys que se’n parla de responsabilitat social corporativa. Existeixen bons exemples al sector que van més enllà de col·laboracions puntuals amb causes benèfiques.

LA RESPONSABILITAT SOCIAL CORPORATIVA

IMMACULADA AMAT Codirectora general Amat Immobiliaris

Ja fa anys que alguns dels gurus del

Us en posaré uns exemples. De quants

blema, sinó donar-los la volta i pensar

món empresarial van sotmetre a debat

pisos s’han fet arres sense informar els

que estem fent una contribució a la so-

el concepte de la responsabilitat social

clients sobre els temes jurídics pen-

cietat, una contribució a tots. O no és

corporativa com la contribució activa i

dents? De moltíssims!; de quants pisos

necessari que neixin criatures? No és ne-

voluntària que les empreses decideixen

s’han acceptat arres en les èpoques bo-

cessari atendre les persones grans en una

fer pel millorament social, econòmic

nes sense comprovar abans si les entitats

societat envellida com la nostra? I no és

i ambiental. Val a dir que al segle XIX

financeres donarien el crèdit? De mol-

necessari que les persones amb discapa-

les cooperatives ja tenien incorporada

tíssims!; quants llogaters no han passat

citat trobin l’espai per desenvolupar-se?

aquesta idea, però és en aquests últims

el filtre per garantir que compliran amb

anys quan se’n parla arreu. Les grans

les seves obligacions contractuals i, tot

Moltes empreses ho resolen d’una forma

empreses tenen un departament dedicat

i així, s’ha fet el contracte? Moltíssims!

fàcil: no contracten dones o miren cap a una altra banda quan es parla d’inte-

a RSC, però per a les mitjanes i petites, és impossible.

De vegades costa fer entendre a la nostra

gració.

gent que cal renunciar a l’operació quan, A la nostra empresa, AMAT Immobiliaris,

al cap de pocs dies, s’assabenten que

A AMAT estem implicats històricament

sempre hem cregut que la responsabilitat

s’ha dut a terme en les mateixes condici-

amb la situació de la dona, amb la igual-

social comença dins de la mateixa em-

ons amb una altra empresa!

tat d’oportunitats i, tot i que menys, des

presa, que cal ser èticament responsable

de fa anys ens impliquem amb temes

en tots els àmbits, que no val tenir un

Ser íntegre és responsabilitat

d’integració. I, com resolem aquestes

Departament de RSC i després actuar

social corporativa

qüestions?

LA COHERÈNCIA:

Pel que fa a les maternitats, sempre diem

poc èticament en temes de relacions laborals o amb els clients.

Entre el que pensem i diem, entre el

que hi ha un avantatge, i és que no passa

Creiem que per ser responsable social-

que som i el que fem. Coherència en

de sobte, habitualment tens 6 o 7 mesos

ment cal tenir uns valors que siguin la

temes laborals, conciliació i integració

per preparar-te. Quan sentim empreses del sector que es queixen avui en dia,

base de la teva estratègia empresarial, no uns valors escrits perquè en algun curs

Ser coherents ens va portar a ser una

no ens en sabem avenir, perquè amb les

han dit que tota empresa els ha de tenir

empresa de dones, i ser una empresa de

noves tecnologies tot es pot organitzar

explicitats. Han de ser uns valors incorpo-

dones ens va portar a inventar i posar en

molt millor: si ho fèiem abans que era

rats en el sentir i fer de l’empresa i de tots

marxa polítiques de conciliació familiar

molt més complicat!

els seus empleats, i tot això no és fàcil.

abans que se’n parlés. Com ho fem? El primer que cal tenir

Per a AMAT, aquests valors són:

En un inici, totes aquestes polítiques

clar, i que normalment té molt clar la

estaven dirigides a la maternitat; avui

nostra gent, és que estar embarassada

LA INTEGRITAT:

s’han obert totes unes altres línies de ne-

L’ètica com a manera d’actuar

cessitats de les quals es parla poc, com la necessitat de cuidar persones grans i la

En un món com l’immobiliari, tenir una

d’incorporar persones amb discapacitat.

conducta ètica amb els clients implica, en moltes ocasions, renunciar a una ope-

En aquest camp l’empresa hi té un gran

ració quan no la veus clara, o quan hi ha

paper. El primer que cal fer és no mi-

dubtes amb el finançament, etc.

rar-nos aquestes situacions com un pro-

TX T

no és cap malaltia, és un estat diferent,

Pel que fa a la gent gran, el més nor-

en què en el 90% dels casos permet tre-

mal és pactar una reducció d’horari o

ballar fins a l’últim dia si hi poses les

un horari especial; potser, començar la

condicions adequades, que és el que fem

jornada més d’hora per alliberar hores a

En totes les crisis, una de les qüestions

nosaltres. A mesura que el temps passa,

la tarda, etc.

que ens han preocupat més ha estat la

adaptes l’horari i les tasques a l’estat de

COHERÈNCIA EN TEMES SOCIALS

dels desnonaments, ja que prenen una

la dona. El més sorprenent és que, quan

Quant a la integració de persones dis-

dimensió important. Els que acaben

van a revisions al CAP a partir dels 7 me-

capacitades o, més ben dit, amb capa-

fent-se reals representen, en el 95%

sos, els insisteixin a donar-los la baixa,

citats diferents, podem dir que és una

dels casos, un trauma per a tota una

a la qual cosa normalment responen que

bona experiència per a la nostra gent.

família.

l’empresa els facilita les condicions per

Desenvolupa un sentit de responsabilitat

poder continuar treballant.

i solidaritat diferent i sempre agraïm la

Sempre hi ha un petit percentatge de

tutela tan directa que en fan les fundaci-

persones reincidents en l’impagament,

ons a les quals pertanyen.

per això un dels nostres objectius és

Una vegada han tingut la criatura, si tot ha anat bé, que és el més habitual, s’adapta tot un calendari a la situació

aconseguir resoldre’n el màxim nombre

DRETS LABORALS

personal de la dona. No és el mateix

possible, i no és fàcil. Sí que és possible, però, emprar recursos. Cal aconseguir la

una dona amb pares que estan disposats

En el sector immobiliari, en especial en

complicitat dels propietaris, i això signi-

a cuidar la criatura, que una que no té

les empreses que es dediquen tan sols a

fica parlar i parlar. Cal aconseguir recur-

ningú a l’entorn. Normalment, el que es

la intermediació, els drets del treballa-

sos de tots els llocs disponibles, cal pac-

pacta és que es treballi des de casa el

dor han tingut un tractament sui generis.

tar i repactar i, quan no sigui possible,

temps que necessiti, a través del núvol

Avui el que es porta, el que és fashion,

buscar una nova ubicació més adequada

avui no es cap problema, i es fixa un

és tenir els treballadors freelance, vesteix

a les possibilitats del llogater. Tot això,

dia concret de presència a l’oficina per

de modern. És el que es fa als EUA, i te-

amb cost per a l’empresa, però la recom-

atendre personalment els clients. Val a

nen raó, però les nostres normes laborals

pensa de veure que de més de 80 desno-

dir que tots els clients, sense excepció,

no són les dels EUA, ni la nostra societat

naments començats en un any n’acaben

entenen la situació i se’n fan còmplices.

és l’americana, ni el nostre sistema de

sent reals tan sols 4, no té preu.

Mai hem tingut un problema.

pensions és com el seu. Des del nostre punt de vista, és la forma d’esclavatge

També té a veure en aquest punt la nos-

Cal remarcar que impulsem que els pa-

del segle XXI i, si no, que algú es prengui

tra lluita per aconseguir que els proveï-

res utilitzin els seus drets pel que fa a

la molèstia de fer una enquesta a tots els

dors cobrin al més aviat possible. La nos-

la maternitat. Sempre ens havia cridat

freelance i els pregunti amb la pregunta

tra ràtio és de 30 dies. Els veiem sempre

l’atenció que tenir fills semblava cosa

de si són voluntàriament autònoms o for-

com un altre grup de clients que ens

d’un i no de dos.

çadament autònoms. Pensem que s’està

ajuda a resoldre problemes i que, per-

perjudicant els treballadors, la funció so-

què tot el sistema econòmic funcioni, cal

cial de l’empresa, el sector, les empreses,

que cobrin amb celeritat. Si tothom des

que en som moltes que complim amb les

de l’Administració fins a l’última persona

nostres obligacions laborals, i la societat.

de la cadena pagués amb rapidesa, tot aniria molt millor.

Si la societat arriba a la conclusió que 26

cal canviar les regles de joc en el món

Per acabar, és coherent col·laborar amb

laboral, ho fem, però tots!

diferents fundacions que treballen dia a

L A R E S PON S ABILITAT S O C IAL C ORPORATI VA

dia per ajudar aquells a qui la crisi ha

formació i la cultura ens faran avançar

deixat fora de joc i de tota possibilitat.

com a societat. També dediquem part del nostre temps a fer xerrades per a joves

COHERÈNCIA AMB EL NOSTRE COMPROMÍS AMB LA CULTURA

als instituts i mecenatge, com a forma de transmetre les nostres experiències als joves i, en especial, a canviar la imatge

Malgrat les situacions difícils que,

que es té en general dels empresaris i del

com totes les empreses, hem passat

món immobiliari.

en aquests últims anys, hem continuat col·laborant dins les possibilitats amb

Tot això és responsabilitat social corpo-

diferents iniciatives culturals. Som dels

rativa. I podríem continuar i continuar...

fermament convençuts que tan sols la

TX T

Hace apenas unos meses entrĂł en vigor el certificado sucesorio europeo (CSE), que compendia hechos y actos jurĂdicos previos con trascendencia sucesoria, con la finalidad de probarlos en otro estado.

EL CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO (CSE)

JESÚS GÓMEZ TABOADA Notario Profesor de Derecho civil (UIC)

1. EL REGLAMENTO DE SUCESIONES EUROPEO (RSE) Y EL CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO (CSE)

(muerte de una persona; su testamento;

rederos, previo certificado de defunción

la aceptación de los herederos), y cuya fi-

y del registro de últimas voluntades),

nalidad es probar en otro estado miembro

haciendo prueba de la designación de

de la UE esos hechos o actos jurídicos.

los herederos (sucesores universales)

El 17 de agosto de 2015 entra en vigor

El ámbito de aplicación del CSE es el

bienes concretos). Y

el Reglamento (UE) 650/2012 del Par-

mismo que el del RSE; es decir, todos

b) Además, podrá reflejar la aceptación,

lamento Europeo y del consejo de 4 de

los países de la UE, con excepción de los

adjudicación y partición de los bienes

julio de 2012, relativo a la competencia,

tres que no lo han suscrito: Reino Unido,

hereditarios, en cuyo caso el CSE servirá

la ley aplicable, el reconocimiento y la

Irlanda y Dinamarca.

de prueba de todo el proceso hereditario.

2. EL CSE NO AFECTA AL SISTEMA INTERNO DE TRANSMISIÓN MORTIS CAUSA

Por eso, el propio RSE señala que “[e]l

o legatarios (sucesores particulares, de

ejecución de las resoluciones, a la aceptación y la ejecución de los documentos públicos en materia de sucesiones mortis causa y a la creación de un certificado sucesorio europeo (RSE).

certificado no sustituirá a los documentos internos empleados en los Estados miembros para fines similares” (art. 62.3

El CSE es un instrumento llamado a te-

RSE) y “se expedirá para ser utilizado

El RSE, que es un texto legal de Derecho

ner un gran éxito y difusión en el ámbi-

por los herederos, legatarios que tengan

internacional privado, regula:

to internacional, permitiendo a los do-

derechos directos en la herencia y ejecu-

cumentos internos nacionales desplegar

tores testamentarios o administradores

1º) La competencia judicial internacio-

efectos rápidos, ágiles y claros en otros

[albaceas] de la herencia que necesiten

nal: qué tribunales o funcionarios son

estados, pero sin alterar el sistema suce-

invocar, en otro Estado miembro, su cua-

competentes para resolver asuntos con

sorio propio de cada país.

lidad de tales” (art. 63.1 RSE)

la herencia de un belga, residente en Bar-

En efecto, la transmisión mortis causa

3. CARACTERÍSTICAS

celona, cuyos herederos residen en Tou-

siempre exige:

un elemento internacional: por ejemplo,

louse y su patrimonio está en Holanda;

1º) Surte efectos en todos los Estados

2º) La ley aplicable a ese asunto (legíti-

• Título sucesorio; es decir, el consenti-

firmantes sin legalización internacional.

mas; herederos intestados), que no tiene

miento del transferente -causante- que

2º) A la persona que pruebe sus dere-

por qué coincidir, necesariamente, con el

puede ser expreso (en testamento o

chos (por ejemplo, un heredero) me-

tribunal competente. Y

pacto sucesorio); o presunto (en la de-

diante el CSE, no se le podrá exigir do-

3º) Los efectos que las resoluciones y do-

claración de herederos ab intestato). Y

cumentación adicional para acreditar los

cumentos emitidos en un país producen

• La voluntad del llamado (heredero o

en otro u otros.

datos que resultan del mismo.

legatario), expresada en la aceptación

Así, si se presenta en una notaría espa-

de la herencia.

ñola un CSE que acredita el fallecimien-

Y, aparte de estas tres materias, el RSE regula (arts 62 a 73), junto con Regla-

Pues bien: el CSE no afecta a este esque-

mento de ejecución 1329/2014, de 9 de

ma, sino que presupone que tal transmi-

diciembre, el Certificado Sucesorio Euro-

sión hereditaria se está verificando; o se

peo (CSE), que es un documento público,

ha verificado. Por eso el CSE:

emitido por notario o por autoridad judicial, que compendia hechos y actos jurí-

a) Incluirá, al menos, el título sucesorio

dicos previos con trascendencia sucesoria

(testamento, pacto o declaración de he-

TX T

to del causante y su testamento, con indicación de quién es el heredero, el notario español no podrá exigir el certificado de defunción ni el testamento: el CSE es prueba bastante. 3º) Tendrá utilidad cuando exista un elemento internacional que lo aconseje:

A la persona que pruebe sus derechos mediante el CSE, no se le podrá exigir documentación adicional para acreditar los datos que resultan del mismo.

será conveniente si un causante español residente en España fallece con bienes en Alemania (simplificará los trámites allí); pero será superfluo si un alemán

elegido la ley española como aplicable

aporta a una notaría –o en una oficina

residente en España muere con todos sus

a su sucesión.

liquidadora del impuesto de sucesiones-

bienes en territorio español. 4º) No es obligatorio, aún cuando la he-

para la aceptación de la herencia; es

b) Solicitante del CSE

rencia tenga componentes internaciona-

decir, datos relativos a: 1) el causante; 2) los herederos y legatarios; 3) el título

les. En el caso de que no se formalice, se

El RSE establece que el certificado se ex-

seguirán las reglas habituales de efectos

pedirá a instancia de los herederos, lega-

de los documentos públicos en el extran-

tarios y albaceas que tengan derechos en

La solicitud se ajustará al formula-

jero, sistema que también ha sido agili-

la herencia.

rio IV del Reglamento de ejecución

zado por el RSE.

sucesorio; y 4) el patrimonio hereditario.

1329/2014.

5º) Cohesiona la práctica documental

Podrá, además, pedir copia “cualquier

europea, hoy muy heterogénea.

persona que demuestre un interés legíti-

d) Contenido del CSE

mo” (art. 70.1 RSE), como los legitimarios

4. EXPEDICIÓN DEL CSE

(que no necesariamente son herederos o

En realidad, el contenido del CSE (art.

legatarios) y los acreedores del fallecido.

68 RSE) es, casi en su totalidad, repro-

a) Órgano competente

ducción de los datos habituales de una

c) Contenido de la solicitud del CSE En España, la competencia correspon-

sucesión mortis causa: autoridad emisora (normalmente, notario); fecha de expe-

de a jueces y notarios, siempre que la

El RSE detalla el contenido de la soli-

dición del CSE; datos del solicitante, del

ley aplicable a la sucesión sea la espa-

citud, indicando que, en ella constará

causante (fallecido) y de los beneficiarios;

ñola. Y lo será si España –y, dentro de

la información necesaria “en la medida

capitulaciones matrimoniales otorgadas,

ella, Cataluña- es el país de residencia

en que la misma obre en poder del soli-

en su caso, por el causante e indicación de

del causante; o, sin serlo, el fallecido,

citante”. Tal información (art. 65 RSE)

su régimen económico matrimonial; ley

siendo español, en su testamento, ha

no difiere de lo que habitualmente se

aplicable a la sucesión; determinación de si ésta es testada o intestada; aceptación o renuncia de la herencia de cada beneficiario; parte alícuota o bienes correspondientes a cada heredero y a cada legatario; y facultades del albacea. El contenido es variable y dinámico,

pues puede no coincidir un CSE con

E L C E R T IF IC AD O S U C E S OR IO E U R OPE O (CS E )

otro. E incluso, puede variar el de un

Con todo, este efecto y el anterior ha de

mismo CSE, en función del momento de

coordinarse con la legislación interna de

transmisión hereditaria: por ejemplo, si

cada país, que no es derogada por el RSE.

tras su emisión se produce la aceptación

4º. Inscribibilidad del CSE

o renuncia de algún heredero que todavía no se había manifestado, dicha de-

Aunque, “[e]l certificado será un título

claración podrá incorporarse al mismo.

válido para la inscripción de la adquisición hereditaria en el registro compe-

Por su parte, el citado Reglamento de

tente de un Estado miembro” (art. 69.5

ejecución 1329/2014 prevé una serie de

RSE) lo cierto es que los requisitos de la

anexos, con posibilidad de incluir am-

inscripción los determina la ley interna

plia información complementaria en los

de ese estado. Por tanto, un CSE emitido

mismos.

fuera de España sólo será inscribible si cumple las exigencias de la Ley Hipote-

5. EFECTOS

caria. Y el emitido en España sólo será inscribible en el país de ubicación de la

Como adelantamos, los efectos del CSE

finca si cumple los requisitos de la legis-

se producirán “en todos los Estados

lación registral de ese país.

miembros sin necesidad de ningún procedimiento especial” (art. 69.1 RSE) evi-

6. NORMAS COMPLEMENTARIAS

tando, pues, cualquier trámite adicional, El RSE concluye la regulación del CSE Dichos efectos (art. 69 RSE) son:

con lo relativo a:

1º. Acreditación de:

a) su conservación y reproducción, que

a) la cualidad y derechos de cada here-

es la típica del sistema notarial: matriz

dero o, en su caso, de cada legatario y de

u original; y copia, que caduca a los seis

sus respectivas cuotas hereditarias;

meses;

b) la atribución de bienes concretos a los

b) la rectificación, modificación y anu-

herederos; o, en su caso, a los legatarios;

lación del CSE (por errores materiales o

c) las facultades del albacea, si lo hubie-

inadecuación a la realidad); y

se, para ejecutar el testamento o admi-

c) los recursos relativos al CSE, que se

nistrar la herencia.

interpondrán ante un órgano judicial del

2º. Eficacia de los pagos hechos (o bie-

Estado miembro de la autoridad emisora.

nes entregados) a persona que, según el certificado, esté legitimada para recibirlos (art. 69.3), por ejemplo, por ser heredera o legataria del causante. 3º Eficacia de las transmisiones realizadas a un tercero por persona facultada para ello –por ser heredero, legatario o albacea-.

TX T

El mercat immobiliari s’ha internacionalitzat. A Catalunya, el 15% de la població és estrangera. Per això convé propiciar aliances efectives i segures entre els agents immobiliaris dels diferents països.

COL·LABORACIÓ IMMOBILIÀRIA INTERNACIONAL

RAMÓN RIERA Llicenciat en Dret, API, president de FIABCI Spain

JOSEP LLUÍS PELLICER Doctor en Ciències Econòmiques, llicenciat en Dret, gerent API col·legis i associació d’agents immobiliaris

El món actual dels negocis i de l’empresa

tors, si bé amb les seves característiques

panyol: alguns amb objectius essenci-

no es pot entendre sense la col·laboració,

pròpies. És a partir d’aquesta globalitza-

alment especuladors, d’altres amb vo-

que és imprescindible per optar a l’èxit,

ció –que es va fer més palesa a partir del

luntat de permanència cercant una alta

a l’èxit amb majúscules: professional o

darrer lustre del segle passat–, fonamen-

rendibilitat sostinguda basada en com-

empresarial. Aquesta col·laboració re-

tada en la circulació de persones però

pres a preu d’oportunitat.

sulta encara més important en el terreny

sobretot de capitals, que assistim a la in-

internacional, malgrat que ara es disposi

ternacionalització del sector immobiliari

d’un suport tecnològic –com són els por-

tal com el coneixem avui.

tals i les xarxes socials– que hauria estat

2. ALGUNES CARACTERÍSTIQUES DE LA COMERCIALITZACIÓ IMMOBILIÀRIA INTERNACIONAL

impensable uns anys enrere. Per tant,

La inversió immobiliària té un notable

és clarament un factor que cal tenir en

posicionament transnacional, que es

Hi ha nombroses similituds comercials

compte pels agents immobiliaris, especi-

manifesta mitjançant la diversificació

però també diferències del sector immobi-

alment quan han decidit internacionalit-

de les carteres internacionals, per tal de

liari amb altres sectors. A escala internacio-

zar els seus serveis professionals orien-

gaudir de les oportunitats –rendiments

nal, la comercialització dels actius immobi-

tant-los també a clients residents en altres

diferencials i plusvàlues– que ofereixen

liaris es caracteritza també per la tipologia

països, ja que la presència territorial in

els mercats immobiliaris sobretot dels pa-

dels professionals que hi intervenen:

situ és determinant per obtenir la confi-

ïsos desenvolupats. En aquest sentit, po-

ança de l’inversor/comprador (no del llo-

dem establir un paral·lelisme amb altres

• Existència de grans consultores immo-

gater) i aquí la col·laboració amb l’agent

sectors com el financer, entre les carte-

biliàries internacionals (CBRE, Cush-

local esdevé sovint la clau de l’èxit.

res d’inversió i de negociació, atenent al

man & Wakefield, KPMG,...) altament

grau d’especulació assumit per l’inversor.

professionalitzades i amb presència

En aquest article ens centrarem especial-

en els principals mercats que presten

ment en la conveniència d’internaciona-

En aquest context, la seguretat jurídica i

diversos serveis als inversors instituci-

litzar els serveis dels agents immobiliaris

el tractament fiscal favorable són aspec-

onals i fons d’inversió internacionals,

que comptin amb l‘estructura de produc-

tes imprescindibles pels inversors inter-

a més dels grans clients locals, de ma-

te (i/o clientela) i l’estructura organit-

nacionals, en qualsevol escenari econò-

nera que són els canalitzadors de la

zativa (recursos humans multilingües i

mic. La massa monetària disponible en

gran inversió. Addicionalment, aques-

recursos tecnològics) necessàries per ac-

el sistema financer internacional és un

tes entitats compleixen una funció

cedir “en col·laboració” a mercats estran-

factor clau per entendre molts dels mo-

reguladora dels mercats immobiliaris

gers. No tractarem, doncs, el mercat de

viments en el sector immobiliari. Els ins-

internacionals a l’engròs, per la seva

l’allotjament turístic i de temporada, atès

truments d’inversió col·lectiva que s’han

capacitat d’influència en les decisions

que és un subsector amb característiques

anat generant, perfeccionant i sofisticant

dels seus clients, sobretot pel que fa a

singulars més properes al sector turístic/

han passat a ser els protagonistes de la

la selecció de les inversions tant per ti-

hoteler que no pas a l’immobiliari.

inversió immobiliària: Fons d’Inversió,

pus de producte (residencial, oficines,

Family’s Office, SOCIMIS, etc. A Espa-

1. EL SECTOR IMMOBILIARI INTERNACIONAL I ELS MOVIMENTS DE CAPITAL

nya, aquests han estat durant els darrers anys els dinamitzadors del mercat, en operacions especialment especulatives, aprofitant la necessària regularització

En l’àmbit internacional, el sector immo-

operada en el sector financer. Des de

biliari està marcat per la globalització

fa algun temps, els capitals estrangers

econòmica com gairebé la resta de sec-

ja han començat a tornar al mercat es-

TX T

Evolució de les compravendes d’habitatge registrades segons nacionalitat del comprador 4T T - 2007

4T T – 2010

3R T - 2014

1R T – 2015

REGNE UNIT

2,45%

1,04%

2,37%

2,28%

FRANÇA

0,22%

0,36%

1,37%

1,30%

hotels, industrial, comercial,...) com

RÚSSIA

per la seva ubicació.

0,14%

0,31%

0,98%

0,85%

ALEMANYA

0,25%

0,34%

0,84%

0,94%

BÈLGICA

0,20%

0,81%

0,90%

SUÈCIA

0,19%

0,80%

0,76%

• En l’àmbit nacional, són bastants els països en els quals el mercat immobiliari de retail està organitzat de ma-

ITÀLIA

0,22%

0,25%

0,54%

0,64%

nera que fonamentalment conviuen

XINA

0,13%

0,18%

0,52%

0,51%

tres tipus d’entitats: les franquícies

NORUEGA

(Remax, Century 21, etc.), les agru-

0,18%

0,52%

0,49%

ROMANIA

0,46%

0,12%

0,38%

MARROC

0,54%

0,90%

0,31%

0,32%

HOLANDA

0,13%

0,20%

0,29%

0,26%

0,25%

0,21%

0,50%

0,17%

0,18%

0,10%

0,16%

0,15%

FINLÀNDIA

0,50%

0,13%

0,14%

DINAMARCA

0,70%

0,13%

el terreny internacional no podem dir

POLÒNIA

0,40%

0,12%

0,13%

que es tracti d’un mercat organitzat, ja

Resta de països

3,38%

1,56%

2,20%

2,12%

que la col·laboració internacional, en

Subtotal estrangers

8,29%

4,45%

13,10%

12,98%

aquest segment d’operadors, és gaire-

Subtotal nacionals

91,71%

95,55%

86,90%

87,02%

TOTAL

100,00%

pacions comercials immobiliàries (MLS) i les diferents organitzacions professionals d’agents immobiliaris (COAPI, FNAIM,...); sovint disposen

ALGÈRIA

de diversos instruments que perme-

UCRAÏNA

ten una comercialització eficient, com

SUÏSSA

són els portals immobiliaris i cada dia

IRLANDA

més les xarxes socials, així com les fires i salons immobiliaris de caràcter local i nacional. No obstant això, en

bé inexistent en termes reals, malgrat que algunes institucions s’atribueixen aquesta funció. D’altra banda, pel que

0,10% 0,27%

FONT: Registradors de la Propietat.

fa als instruments de comercialització internacional, no existeixen portals immobiliaris eficients a escala mundial, fet que s’explica per les importants restriccions que porten a cada opera-

3. EL MERCAT IMMOBILIARI ESPANYOL I LA SEVA INTERNACIONALITZACIÓ

i de compradors estrangers no residents. Aquest fet és encara més evident quan es tracta d’habitatges de luxe (vegeu Immoscòpia 10 – article de Leonardo

dor a intentar posicionar-se de forma individual en els territoris de la seva

Pel que fa al mercat a l’engròs espanyol,

Cromstedt), mercat que atrau especi-

clientela objectiu.

els fons d’inversió estrangers s’han posi-

alment els inversors estrangers per les

cionat en les gestores immobiliàries del

oportunitats existents: a Espanya el preu

sector financer i també en l’adquisició

màxim ha estat de 27.000€/m2, quan a

d’importants lots d’immobles de la SA-

d’altres països del nostre entorn arriba

REB i en l’adquisició de gestores immo-

fins als 100.000€/m2.

biliàries dels bancs. Analitzant el mercat

immobiliari espanyol dels productes de

La taula que segueix mostra l’evolució

retail, observem que des de fa uns anys

dels compradors de les diferents naci-

s’ha incrementat la presència d’empreses

onalitats des de l’inici de la crisi a Es-

TX T

panya fins a l’actualitat. Es constata el notable increment d’adquirents de la UE, especialment francesos, alemanys, belgues i suecs. La recent crisi a Espanya ha canviat de manera substancial el perfil del compra-

Els agents immobiliaris –en matèria de retail– amb vocació internacional, s’han de dirigir a inversors/ compradors dels països de la UE.

dor d’habitatges: les empreses i els compradors estrangers han ocupat el lloc que han deixat les famílies espanyoles. El 2013, les compres d’estrangers van

Com a d’altres països del nostre entorn,

La Mediterrània en general i Catalunya en

suposar l’11,15% (36.600 habitatges

fa pocs anys es va promocionar a Espa-

especial són territoris que atrauen ciuta-

d’obra nova i segona mà) i el 2014, el

nya l’anomenada Gold Visa per atreure

dans d’altres països, no només en condi-

13,10%, quan l’any 2009 suposaven no-

capitals d’inversors no residents a la UE.

cions de turistes, sinó també amb vocació

més el 4,49% de les compres. D’aquelles,

El resultat d’aquesta mesura ha estat

de residència. En general, la costa medi-

el 57,8% es van fer a ciutadans comuni-

força pobre per diversos motius (blan-

terrània i les illes són els destins preferits

taris i el 42,8% a ciutadans no comunita-

queig de capitals, competència d’altres

de la major part d’aquests residents.

ris. La distribució territorial de les com-

països, etc.) i s’ha concentrat en ope-

pres per part d’estrangers es concentra a

racions de retail de ciutadans russos i

Certament, els darrers anys una gran

les illes Balears (30,73%), la Comunitat

asiàtics.

part dels agents immobiliaris presents en zones preferents per a inversors es-

Valenciana (24,83%) i les illes Canàries (24,60%). A Catalunya, resideixen 1.100.000 es-

4. A QUINS MERCATS S’HAN D’ORIENTAR ELS AGENTS IMMOBILIARIS?

trangers (15% de la població), dels

trangers han focalitzat la seva acció comercial en inversors potencials residents fora de la UE. En termes nominals podríem afirmar que el resultat ha estat

quals 300.000 són ciutadans de la UE.

L’actual estat de l’economia està propi-

acceptable, si bé en termes reals ha es-

D’aquests, cal remarcar: 50.000 italians,

ciant importants moviments migratoris

tat sovint insuficient, en relació amb els

32.000 francesos, 20.000 alemanys i an-

internacionals dels ciutadans. Pel que fa

recursos emprats pels agents immobilia-

glesos. Cal observar que l’any 2000 el

al sector immobiliari, els dos grans mo-

ris. Els motius que expliquen la situació

nombre total d’estrangers a Catalunya era

viments actuals són: el “laboral”, mitjan-

esmentada són diversos, si bé destaquen

solament de 200.000, dels quals 45.000

çant la immigració a aquells països que

les grans diferències culturals existents

eren de la UE. En termes relatius, el crei-

ofereixen major ocupació en el mercat

entre els països d’origen (inversors/

xement més important ha estat el de ciu-

de treball, i el “social”, sovint vinculat a

compradors) i els de destí (propietats), i

tadans de la UE, el nostre mercat natural.

persones majors de 55 anys beneficiàri-

sovint també la manca de transparència

es de l’Estat del Benestar en el seu país

en relació amb l’origen dels capitals que

que cerquen un nou país on residir amb

financen les inversions immobiliàries.

millors condicions climatològiques, i fo-

namentalment econòmiques –pel que fa

Davant d’aquest escenari, és la nostra

a la compra d’habitatges– i també fiscals

opinió que els agents immobiliaris –en

–per poder gaudir dels seus diferencials

matèria de retail– amb vocació internaci-

efectius de rendes, tant del treball com

onal s’han de dirigir preferentment a in-

del capital.

versors/compradors dels països de la UE

C OL · L ABOR AC IÓ IM MOBILIÀR IA IN T ERN AC ION AL

i sobretot a aquells que siguin de països

fiscal dels països pot suposar un fre pels

etc.). L’entitat organitza reunions anu-

més propers, que presenten els següents

compradors/inversors. Però també pot

als tant en l’àmbit de cada capítol com

avantatges:

actuar com un factor incentivador quan

en l’àmbit mundial. Si bé és àgil en el

• Menys diferències culturals i fins i tot

es donen les condicions de coneixement

terreny dels agents membres dintre del

del país i/o de confiança en l’agent im-

país (Ex: Espanya, França), no ho és tant

mobiliari.

pel que fa les relacions internacionals de

idiomàtiques • Diferencials favorables respecte als preus dels habitatges i tractament fiscal • Diferencials climàtics, gastronòmics i d’oci favorables al nostre país

5. LA COL·LABORACIÓ IMMOBILIÀRIA INTERNACIONAL

negoci entre els membres dels diferents Les franquícies d’àmbit internacional

països: a escala mundial no resulta gaire

(Remax, Engels & Völkers, Century

operativa pel seu elevat grau de buro-

21, Look & Find, Keller Williams, etc.)

cratització. La col·laboració immobiliària

poden ser, pels seus membres, un ins-

es produeix més a títol individual entre

trument organitzat de col·laboració im-

els seus membres que no pas de forma

mobiliària internacional en el segment

organitzada institucionalment, motiu pel

retail. No obstant això, l’agent individual

qual l’agent requereix assistir als esde-

La col·laboració entre agents immobilia-

franquiciat no sempre té el control de la

veniments internacionals que organitza

ris a títol individual incrementa la seva

gestió de les transaccions, ja que les ope-

FIABCI per fer networking presencial i

dificultat de forma proporcional a la dis-

racions sovint no estan descentralitzades

generar “confiança directa” amb d’altres

tància geogràfica entre ambdós agents

sistemàticament a la resta de membres.

agents.

entre ells i les seves legislacions, addici-

Dins d’un altre ordre, tal com s’ha es-

CEPI-CEI –Consell Europeu de Professi-

onalment a la dels seus clients. És aquí

mentat anteriorment, actualment exis-

ons Immobiliàries– (www.cepi-cei.eu) és

on les institucions i les entitats poden

teixen diverses institucions associatives

la principal entitat associativa immobi-

aportar aquest plus de seguretat per fo-

orientades a la col·laboració professional

liària de referència en l’àmbit europeu.

mentar la confiança imprescindible en

immobiliària internacional. A continua-

Fundada el 1990, amb seu a Brussel·les,

tota relació comercial i molt especial-

ció en detallem les més rellevants.

està present a 22 països mitjançant 35

i també a la diferència cultural existent

associacions nacionals que representen

ment en els seus inicis. FIABCI –Federació Internacional de Pro-

200.000 agents immobiliaris. Es tracta

Quan la col·laboració internacional no

fessionals de Béns Arrels– (www.fiabci.

d’una organització més de caire instituci-

està institucionalitzada, existeix un buit

org). Avui és sens dubte l’organització

onal (normativa immobiliària, ètica, es-

de mercat que els agents immobilia-

de professionals immobiliaris líder al

tudis de mercat i formació) que no pas

ris estrangers que disposen de clients i

món (fundada el 1945 a París, actual-

comercial. S’ha orientat principalment,

contactes aprofiten per instal·lar-se en

ment compta amb presència a 48 paï-

sense gaire èxit, a cercar una homogene-

el país on es troba el producte, i tancar

sos i més de 2.000.000 associats). Està

ïtzació de la normativa europea del sec-

així directament les compravendes in-

organitzada en 5 capítols o zones geo-

tor immobiliari. Ha descuidat el foment

ternacionals amb ciutadans del seu país.

gràfiques del món. Entre els adherits es

A Catalunya en tenim molts exemples,

troben agents immobiliaris, promotors,

d’aquest tipus d’operacions, especial-

advocats, perits, financers, asseguradors

ment a la Costa Brava, la Costa Daurada

i altres professionals relacionats amb el

i la ciutat de Barcelona.

sector immobiliari. El capítol de cada país compta amb membres principals del

Malgrat els diferencials de preus dels ac-

sector immobiliari (entitats associatives

tius immobiliaris, la normativa jurídica i

d’agents, de promotors, de constructors,

TX T

de la col·laboració internacional “efectiva” entre els agents immobiliaris dels diversos països afavorint les transaccions immobiliàries compartides entre persones de diferents països de la UE, tampoc

Convé propiciar –de forma àgil– aliances efectives i segures entre els agents immobiliaris dels diferents països.

ha establert els canals de comunicació i confiança comercial internacional entre els agents de les seves associacions nacionals membres. Ambdues entitats, no han actualitzat les

ganitzem sessions de networking inter-

liaris dels dos països, de manera que

nacional i assistim regularment a diver-

aquests disposin de plena seguretat en

sos salons immobiliaris internacionals.

les transaccions tant pels seus respec-

seves estructures i procediments adap-

tius clients com per a ells mateixos.

tant-los als requeriments tecnològics i

En la nostra opinió, els agents immobi-

Per tant, la institució associativa in-

operatius dels mercats i els clients, fa-

liaris catalans que tinguin vocació inter-

ternacional ha de ser garant comercial

cilitant així als seus membres serveis

nacional els propers anys haurien de di-

de la qualitat dels serveis immobiliaris

immobiliaris col·lectius eficients. Avui,

rigir de forma sostinguda la seva oferta

prestats pels professionals que hi estan

doncs, no responen a les necessitats ac-

immobiliària preferentment als mercats

adherits.

tuals dels agents immobiliaris amb voca-

de França, el Regne Unit, Alemanya, Bèl-

ció comercial internacional que disposen

gica i Suïssa; l’ordre varia respecte d’al-

• Un portal immobiliari internacional

dels producte i/o dels clients per poder

tres zones geogràfiques d’Espanya. Això

professional propi, al qual puguin ac-

fer transaccions immobiliàries interna-

no obsta que circumstancialment sigui

cedir exclusivament els professionals

cionals.

convenient observar altres mercats emer-

adherits a la institució associativa in-

gents fora de la UE, tal com ha succeït

ternacional, que vetlli per la seriositat

de forma temporal en el passat recent,

i la qualitat dels productes immobilia-

per aprofitar les oportunitats existents.

ris publicats, ben posicionat a Internet

6. ALGUNES REFLEXIONS MIRANT EL FUTUR

en tots els països en els quals estigui A API –Col·legis i Associació d’Agents

Convé propiciar –de forma àgil– aliances

present la institució, per facilitar-ne la

Immobiliaris de Catalunya– tenim voca-

efectives i segures entre els agents immo-

comercialització.

ció internacional i ja fa temps que estem

biliaris dels diferents països, per tal que

treballant progressivament en la inter-

es pugui produir una internacionalització

Les actuals institucions –FIABCI, CE-

nacionalització de la nostra parcel·la de

efectiva de la mediació en les transacci-

PI-CEI– internacionals haurien d’apro-

sector immobiliari. Som membres prin-

ons immobiliàries entre clients de dife-

fitar el seu avantatge competitiu inter-

cipals de FIABCI Spain, tenim acords de

rents nacionalitats. Per aconseguir-ho

nacional actual i ser els instruments

col·laboració amb FNAIM (França), or-

resulta imprescindible que es disposi de:

catalitzadors d’aquesta necessitat del mercat immobiliari. Això els implicarà

• Unes normes internacionals d’obligat

adequar-se a les necessitats i caracterís-

compliment pels agents que voluntà-

tiques dels mercats actuals, i fomentar la

riament s’hi adhereixin que facilitin i

participació efectiva de les “institucions

afavoreixin –entre els membres de la

col·lectives immobiliàries nacionals” més

entitat– la realització “d’operacions

rellevants dels diferents països. Per això

internacionals compartides” amb la

també hauran de facilitar eines tecno-

intervenció de professionals immobi-

lògiques col·lectives i prestar garanties

C OL · L ABOR AC IÓ IM MOBILIÀR IA IN T ERN AC ION AL

deontològiques dels seus membres en les

serveixin de llavor per si es considera

transaccions immobiliàries.

necessària la creació i posterior consolidació d’aquesta nova entitat federativa/

En cas contrari, haurien de ser aquestes

associativa immobiliària d’abast mun-

institucions col·lectives immobiliàries

dial, que en la nostra opinió hauria de

avui existents als diferents països les que

comptar amb una estructura territorial

construïssin un instrument associatiu

semblant a la de FIABCI, però orientada

internacional de col·laboració comerci-

essencialment a la col·laboració comerci-

al immobiliària eficaç –i no burocràtic.

al efectiva entre els agents immobiliaris

Ara per ara, cal endegar acords bilate-

dels països adherits.

rals entre les institucions col·lectives immobiliàries dels països més propers que

TX T

Avui, és obligatori que els edificis disposin del certificat d’aptitud. La no disposició del document podria derivar en la impossibilitat de vendre un pis.

EL CERTIFICAT D’APTITUD: FRE A LA REVITALITZACIÓ DEL MERCAT

MONTSERRAT JUNYENT MARTIN Advocada. Assessora jurídica del Consell de Col·legis d’Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya

El mes de maig passat va entrar en vi-

context legislatiu, cal que els propietaris

més dins d’un mercat fortament castigat

gor el Decret 67/2015, de 5 de maig,

d’habitatges incorporin, com una part

en els darrers anys. Malgrat acceptar que

per al foment del deure de conservació,

fonamental inherent al seu dret, la cul-

l’adquirent té dret a disposar de l’informe

manteniment i rehabilitació dels edificis

tura del manteniment dels edificis i dels

i del certificat, que són els que li perme-

d’habitatges, mitjançant les inspeccions

seus habitatges com una més de les obli-

tran conèixer l’estat de l’immoble així

tècniques i el llibre de l’edifici. La seva

gacions que l’estatus de propietari reque-

com les intervencions que cal o no em-

aprovació va comportar la derogació de

reix. La interiorització de la necessitat

prendre en l’edifici on es troba l’habitat-

la normativa fins aleshores vigent, el De-

de preservar i mantenir els edificis com

ge, el problema sorgeix en el moment en

cret 206/1992, d’1 de setembre, pel qual

elements intrínsecs al dret de propietat

què l’obtenció d’aquests documents no

es regulava el llibre de l’edifici, el Decret

incideix de manera directa en la conser-

depèn de la sola voluntat del propietari–

187/2010, de 23 de novembre, sobre la

vació i qualitat del parc immobiliari en

transmitent sinó de l’actuació d’aquells

inspecció tècnica dels edificis d’habitat-

general, tant privat com col·lectiu.

que, juntament amb ell, són propietaris

ges, i totes les disposicions del mateix

de les diferents entitats i alhora copropi-

rang o de rang inferior que entrarien en

Si la conservació dels edificis s’entén

etaris de les parts comunes que formen

col·lisió amb la nova normativa.

com un valor, les normes destinades a

l’edifici on s’integra l’habitatge a ven-

fer-la efectiva només es poden acceptar,

dre. La inspecció tècnica de l’edifici i el

A més a més, la Llei 18/2997 del dret a

i s’accepten, a partir del reconeixement

consegüent certificat d’aptitud depenen

l’habitatge, en el seu article 30, intro-

que preval un interès general, interès

d’una tasca que correspon acomplir a la

dueix l’obligatorietat dels propietaris de

que demana el manteniment i la qualitat

comunitat de propietaris, de manera que

conservar i rehabilitar els immobles i, de

del parc immobiliari, i per tant un inte-

els propietaris, a títol personal, tenen poc

manera especial, els habitatges, la qual

rès preferent i superior al particular dels

marge d’actuació si la comunitat de pro-

cosa ha fet reaparèixer, com a procedi-

propietaris considerats individualment.

pietaris no ha passat la inspecció tècnica

ment de control i fins ara força ignorat,

En definitiva, l’exigència a la qual queda

i no disposa del certificat d’aptitud, o bé,

la inspecció tècnica dels edificis i el con-

subjecte el dret de propietat ha de ser

l’ha passat i les deficiències detectades

següent certificat d’aptitud. L’article 65.2

acceptada com un deure sotmès a aquest

impedeixen que li sigui expedit el certi-

de la llei preveu que els transmitents ha-

interès preferencial que, per damunt de

ficat i a més requereixen una interven-

gin de lliurar als adquirents el certificat

tot, busca impedir el deteriorament del

ció i/o per tal de protegir els béns i les

d’aptitud en el cas que l’edifici hagi es-

parc immobiliari en general. Només es

persones, l’adopció de mesures caute-

tat obligat a passar la inspecció tècnica.

pot entendre que la norma reculli la im-

lars, que es troben pendents d’executar

D’altra banda, l’article 124 apartats 1.g)

possibilitat de transmetre un habitatge

i són a càrrec de la comunitat. Si bé és

i 2.c) qualifiquen com a infracció greu

sense disposar del certificat d’aptitud de

cert que l’adquirent té l’opció d’exone-

no passar la inspecció tècnica i/o no

l’edifici si es té en compte el planteja-

rar el transmitent de la seva obligació,

lliurar als compradors la documentació

ment anterior. Altrament, passa a ser un

la impossibilitat de lliurar el certificat

obligatòria prevista per la llei que, en el

impediment i una exigència burocràtica

pot suposar un obstacle al lliure exerci-

cas que aquí ens ocupa, seran entre d’altres, aquests dos documents. El certificat d’aptitud vigent té la consideració de document suficient a l’efecte d’acreditar el compliment del deure de conservació i rehabilitació exigit per la llei, a la vegada que determina si l’edifici és apte o no per ser usat com a habitatge. En aquest

TX T

ci del dret de disposició de l’habitatge i convertir-se alhora en una eina en mans del comprador per forçar una rebaixa en el preu, probablement injustificada en la majoria dels casos. Es pot discutir si el

La impossibilitat de lliurar el certificat pot suposar un obstacle al lliure exercici del dret de disposició de l’habitatge.

lligam que s’estableix entre la inspecció tècnica i el lliurament del certificat és o no adequat, ja que la inspecció és una eina que serveix per determinar en quin

da, la voluntat de l’adquirent d’exonerar

compradors el certificat d’aptitud en el cas

estat es troba l’edifici i el certificat és un

el transmitent del compliment de l’obli-

que l’edifici hagi de passar la inspecció tèc-

document que lliura l’Administració sen-

gació i, de l’altra, la validació per part

nica. A més, la Llei considera com a infrac-

se cap verificació per part seva que deter-

del fedatari públic dels motius pels quals

ció greu el fet de no disposar de l’informe

mini si l’edifici és apte o no per ser usat

no s’ha fet el lliurament. I encara en po-

tècnic quan aquest sigui exigible.”

com a habitatge. Ens podem trobar amb

dríem afegir un tercer, que el registrador

edificis que, malgrat no presentar defi-

rebutgi la inscripció per considerar que

I, en el seu articulat, les desenvolupa

ciències, no resultin aptes per ser usats

no queden prou clars els motius que han

com segueix:

com a habitatge i, per contra, edificis

donat lloc a l’alliberament. La constata-

amb deficiències que obtinguin el certi-

ció d’aquesta realitat afegeix encara més

“Article 15. Lliurament a les persones ad-

ficat. Sigui o no encertat el mecanisme

dificultats a les transmissions d’habitat-

quirents

fixat i pugui o no portar a confusió, el

ges i a la pràctica suposa l’aparició d’un

cert és que el certificat d’aptitud deriva

fre, sens dubte, a la revitalització d’un

1. En els actes i els contractes de trans-

de la inspecció tècnica i que la inspecció

mercat que tot just mostra signes d’una

missió d’habitatges entre vius, les persones

tècnica és obligatòria per poder obtenir

minsa recuperació. Val a dir també que la

transmitents han de lliurar a les adqui-

el certificat, document, aquest darrer,

problemàtica es dóna en habitatges ubi-

rents, en el cas que l’edifici estigui obligat

necessari per transmetre un habitatge.

cats dins d’edificis plurifamiliars, mentre

a passar la inspecció tècnica, una còpia de

Així doncs, el que no admet discussió

que en els unifamiliars, als quals també

l’informe de la inspecció tècnica realitzada

és el dret de l’adquirent i l’obligació del

afecta la norma, les obligacions depenen

i del certificat d’aptitud.

transmitent. La possibilitat d’exoneració,

directament de la propietat. 2. Si el certificat d’aptitud s’ha obtingut

malgrat ser una alternativa que s’ofereix al comprador, també queda subjecta al

Dit això, anem a veure com la normativa

per silenci administratiu positiu o si no es

fet que el fedatari públic consideri adient

introdueix aquestes obligacions. El decret,

pot obtenir aquest certificat perquè, d’acord

la justificació i motius esgrimits pel vene-

en el seu preàmbul, fa referència a la ins-

amb l’informe de la inspecció tècnica, s’han

dor per no facilitar-la. Estem, doncs, da-

pecció tècnica en els següents termes:

apreciat deficiències greus o molt greus i les mesures cautelars no han estat executades,

vant d’un doble requeriment: d’una ban“En relació amb la inspecció tècnica dels

les persones transmitents han de lliurar

edificis d’habitatges, la Llei [del dret a l’ha-

una còpia de l’informe de la inspecció tèc-

bitatge] preveu que els informes d’inspec-

nica de l’edifici amb l’acreditació de la data

ció s’han de lliurar a l’Administració per

de presentació davant de l’Administració.

acreditar el compliment del deure d’haver

passat la inspecció tècnica obligatòria i de-

3. En el cas que la persona transmitent

terminar si l’edifici és apte per a l’ús d’ha-

d’un habitatge no pugui disposar del cer-

bitatge, i estableix l’obligació de lliurar als

tificat d’aptitud i de l’informe tècnic de

TX T

l’edifici per causes que hauran de quedar degudament justificades davant del fedatari públic que autoritzi la transmissió, la persona adquirent podrà exonerar la persona transmitent de manera expressa de l’obligació de lliurar aquests documents en l’acte de transmissió.

El venedor es pot veure compel·lit a entregar un document, l’obtenció del qual no depèn exclusivament de la seva única voluntat.

4. Els notaris i els registradors han d’informar d’aquestes obligacions i fer constar, si s’escau, l’exoneració en els actes de

inspecció recau en la comunitat de pro-

transmissió. En aquest cas, la transmissió

pietaris, entesa com aquella figura jurí-

de l’habitatge queda subjecta a les obliga-

dica –sense personalitat jurídica pròpia–

• 4. La comunitat no té cap intenció de

cions que determina la normativa d’habi-

que agrupa els propietaris dels diferents

passar la inspecció tècnica, malgrat

tabilitat vigent.”

elements que la componen, i qui n’haurà

estar-hi obligada

real de l’edifici, i, per tant, si podrà obtenir o no el certificat d’aptitud

de respondre enfront de l’adquirent és Així doncs, els adquirents d’un habitatge

el propietari transmitent. Pren especial

Abans d’entrar a examinar cada supòsit,

tenen dret a rebre del transmitent –no

rellevància el fet que la comunitat de

per posar-ho tot plegat en relació, pri-

de la comunitat– una còpia de l’informe

propietaris, tot i ser el subjecte passiu

mer ens cal saber quins són els passos a

tècnic i una còpia del certificat d’aptitud.

de l’obligació, no pot ser compel·lida a

seguir per obtenir el certificat i destacar

L’Administració, al seu torn, les haurà

complir el seus deures per part del desti-

alguns aspectes, i això ho trobem a l’ar-

d’expedir respecte d’aquells edificis que

natari final de la seva obligació, sinó que

ticle 12 del Decret:

hagin passat la inspecció tècnica i amb

serà el venedor qui estarà legitimat per

l’únic objectiu d’acreditar que l’edifici és

exigir a la comunitat els perjudicis que

apte per a l’ús d’habitatge. Per tant, el

es derivin del seu incompliment. I serà

venedor, tot i la possibilitat de ser des-

el transmitent, com a integrant i membre

1. El certificat d’aptitud s’emet un cop

lliurat per part del comprador de la seva

de la comunitat, qui ho podrà requerir,

presentat l’informe d’inspecció tècnica de

obligació, es pot veure compel·lit a en-

ja que l’adquirent no té cap lligam ni ha

l’edifici junt amb la sol·licitud d’emissió del

tregar un document, l’obtenció del qual

establert cap relació contractual amb la

certificat d’aptitud i, un cop realitzada la

no depèn exclusivament de la seva única

comunitat i no passarà a formar-ne part

revisió administrativa de l’informe, s’eme-

voluntat ni tampoc de la seva diligència,

fins que esdevingui propietari.

trà el certificat d’aptitud. La notificació del

“Emissió del certificat d’aptitud

certificat es farà a l’adreça que a aquests

que, segons les circumstàncies que afectin l’edifici on es trobi l’habitatge, podrà

Aquesta situació ens planteja diferents

efectes s’indiqui en la sol·licitud. L’Admi-

o no lliurar. L’obligatorietat de passar la

realitats i escenaris:

nistració competent resoldrà la sol·licitud en el termini màxim de tres mesos des de

• 1. La comunitat ha passat la inspecció tècnica i no té el certificat

la data de presentació amb l’emissió del certificat d’aptitud de l’edifici. En funció de

• 2. La comunitat ha passat la inspecció

les deficiències que constin en l’informe de

tècnica i no adopta les mesures cautelars

la inspecció tècnica, el certificat d’aptitud

• 3. La comunitat està pendent de pas-

s’emet com a: a) “Apte”, si l’edifici no pre-

sar la inspecció tècnica dins del termi-

senta deficiències; b) “Apte”, si l’edifici pre-

ni que li correspon i desconeix l’estat

senta deficiències qualificades com a lleus;

E L C E R T IF IC AT D ’ AP T IT U D: F R E A L A R E VITALIT Z AC IÓ DE L ME R C AT

c) “Apte provisional”, si l’edifici presenta

del deure de conservació, així com sobre la

- Denegació: no es pot obtenir o bé

deficiències qualificades com a importants;

possible pèrdua de vigència del certificat.

per no adoptar les mesures o bé per

d) “Apte cautelarment”, si l’edifici presenta

4. En els supòsits d’informes de la inspecció

comportar risc per a les persones i els

deficiències qualificades com a greus o molt

tècnica que indiquin l’existència de defici-

béns.

greus, si bé amb les mesures cautelars exe-

ències greus o molt greus a l’edifici, per a

cutades que hagin resolt provisionalment

l’emissió del certificat d’aptitud es podrà

En el primer dels supòsits, no presen-

les situacions de risc per a les persones i els

requerir l’audiència prèvia de l’ajunta-

tar deficiències o ser lleus, la comunitat

béns; e) “Resolució denegatòria d’aptitud”,

ment corresponent, per un termini de dos

obtindrà el certificat per 10 anys i, en

si l’edifici presenta deficiències qualificades

mesos. Si transcorre aquest termini sense

cas de manca de resolució expressa, als

com a greus o molt greus sense les mesu-

que l’Ajuntament hagi manifestat la seva

3 mesos d’haver presentat la inspecció

res cautelars executades. En aquest supò-

oposició, s’entén que està conforme amb

tècnica i la consegüent sol·licitud es con-

sit caldrà presentar una nova sol·licitud

l’informe tècnic pel que fa a l’execució de

siderarà atorgat per silenci administra-

que acompanyi un nou IITE que acrediti

les mesures cautelars. El tràmit d’audiència

tiu positiu. En el segon cas, el certificat

que s’han executat les mesures cautelars,

s’ha de fer telemàticament. 5. El certificat

tindrà una validesa de 6 anys, període

o l’execució de les obres per obtenir el cer-

d’aptitud s’emet basat en la presumpció de

dintre del qual el control determinarà

tificat d’aptitud.

veracitat de l’informe de la inspecció tècni-

si les deficiències empitjoren o no i, per

ca de l’edifici.”

tant, si cal adoptar altres mesures. En el

2. Si, en el termini de tres mesos des de la presentació de la sol·licitud amb l’informe

tercer dels casos, el certificat tindrà una Tres aspectes que cal destacar:

de la inspecció tècnica degudament com-

vigència de 3 anys i la comunitat haurà d’actuar preventivament per evitar riscos

plimentat, no s’ha notificat una resolució

• Termini que té l’Administració per re-

i/o agreujament de les deficiències i en

expressa, la persona interessada pot enten-

soldre la sol·licitud un cop presentat

el quart i darrer cas, com que s’eviden-

informe de la inspecció: 3 mesos

cien riscos per a les persones i els béns,

dre obtingut el certificat d’aptitud per silenci administratiu positiu, segons regula la

• Silenci administratiu positiu: transcor-

normativa del procediment administratiu.

reguts 3 mesos de la sol·licitud sense

3. El certificat d’aptitud atorgat determina que l’edifici és apte per ser usat com a habitatge. Així mateix, amb el certificat d’aptitud vigent el propietari o propietària

no es pot obtenir el certificat.

notificar resolució expressa, es consi-

En conseqüència, en el moment en què

dera obtingut.

el propietari decideixi vendre un ha-

• Resultat: - Apte: no presenta deficiències o són lleus. Certificat per 10 anys

bitatge, el primer que haurà de fer és verificar si es troba integrat en un edifici que ha de passar la inspecció o si

pot acreditar que compleix el deure de con-

- Apte: provisional, presenta deficiènci-

ja l’hauria d’haver passat. Per tant, els

servació i rehabilitació dels supòsits previs-

es importants. Certificat vàlid durant

agents immobiliaris hauran d’incorporar,

tos als apartats 1.a) i 1.b). En els supòsits

6 anys sempre que no evolucionin a

com una actuació més dins de les usuals,

previstos a l’apartat 1.c) i 1.d), el certificat

greus o molt greus segons el control

fer aquesta verificació, en cas contrari,

d’aptitud només acredita que la propietat

tècnic que se’ls farà cada 2 anys

compleix el deure de conservació i reha-

- Apte amb mesures cautelars: presen-

bilitació quan s’hagin realitzat les obres

ta deficiències greus o molt greus.

necessàries que hagin fet desaparèixer les

Certificat vàlid durant 3 anys con-

deficiències qualificades com a greus, molt

dicionat a l’adopció de les mesures

greus o importants. El certificat d’aptitud

cautelars indicades sota control cada

ha de contenir els advertiments necessaris

12 mesos i sempre que es mantin-

per a l’execució de les obres, el compliment

guin igual.

TX T

es podrien trobar que la manca de comprovació i la negativa del comprador a exonerar de l’obligació, o que a criteri del fedatari no quedin degudament justificats el motius pels quals no es disposa

Els agents immobiliaris hauran d’incorporar, com una actuació més dins de les usuals, fer aquesta verificació.

del certificat, facin inviable la transmissió. D’aquesta situació, també se’n podrien derivar responsabilitats per l’agent per la seva manca de diligència. Si està

1) La comunitat ha passat la inspecció

L’agent haurà d’advertir el venedor i,

dins del termini, és aconsellable infor-

tècnica i no té el certificat:

abans de gestionar la venda, esbrinar la

mar l’adquirent d’aquesta circumstància per si és previsible que en un futur més

situació per verificar si és viable o no, i • Inspecció anterior al maig de 2015,

fer-ho constar.

o menys immediat es trobi amb la neces-

règim transitori:

sitat d’assumir obres. I si hauria d’haver

- Termini de 6 mesos per presentar

2) La comunitat ha passat la inspecció

passat la inspecció i no ho ha fet, caldrà

l’informe (fins al 27 novembre de

tècnica i no adopta les mesures cautelars:

advertir el propietari que té l’obligació

2015), transcorregut el qual l’infor-

de lliurar l’informe i el certificat al com-

me perdrà validesa i no servirà per

• En aquest cas, l’agent haurà d’infor-

prador en el moment de la transmissió

obtenir el certificat, caldrà un nou in-

mar el propietari que en cas de no te-

i, per tant, que ha d’exigir la documen-

forme i per tant una nova inspecció.

nir el certificat pot resultar un impedi-

tació a la comunitat. En cas que estigui

L’informe haurà de tenir data anterior

ment o una dificultat per a la venda

pendent de passar la inspecció o no hi

a l’entrada en vigor del decret (27 de

i recomanar-li que hauria d’advertir

hagi previsió per part de la comunitat de

maig de 2015). Caldrà estar al resul-

fefaentment la comunitat de propie-

passar-la, caldrà advertir el venedor i el

tat de la inspecció per poder avaluar

taris que, davant de la impossibilitat

comprador de les possibles conseqüèn-

les possibilitats d’obtenir, o en quines

d’obtenir el certificat d’aptitud com

condicions, el certificat d’aptitud.

a conseqüència de la seva manca de

cies de no disposar de la documentació que acrediti que ja s’ha passat en el mo-

- S’han detectat deficiències greus i es

diligència en adoptar les mesures cau-

dóna un termini de dos anys (fins al

telars, se li podran reclamar els perju-

27 maig de 2017) per realitzar-ne la

dicis que se’n derivin. Perjudicis que

Un cop arribats aquí, podem valorar de

reparació. En cas de poder acreditar

no són altres que impedir la venda.

la manera més esquemàtica possible els

la realització de les obres de repara-

escenaris amb què l’agent es pot trobar

ció mitjançant el corresponent cer-

3) La comunitat està pendent de passar

i les mesures que seria aconsellable em-

tificat tècnic, s’atorgarà el certificat

la inspecció tècnica dins del termini que

prendre davant de cadascun d’ells:

d’aptitud per 10 anys. En cas de no

li correspon i desconeix l’estat real de

executar les obres dins del termini de

l’edifici i si podrà obtenir o no el certifi-

2 anys que es preveu, caldrà passar

cat d’aptitud.

ment de la transmissió.

una nova inspecció d’acord amb el nou decret.

• En aquest supòsit, l’agent haurà d’informar el propietari que si bé el certi-

• Inspecció posterior al maig de 2015:

ficat d’aptitud, sempre que la venda es

- Caldrà esperar a tenir-ne el resultat

faci abans que finalitzi el termini, no

per avaluar les possibilitats d’obtenir

cal facilitar-li al adquirent, si més no

el certificat.

es podrien donar tres situacions :

TX T

(a) Inspecció no realitzada: caldria es-

certificat d’aptitud com a conseqüèn-

tar-ne al resultat i per tant advertir

cia de la seva manca de diligència en

l’adquirent de la situació i en tot

fer la inspecció tècnica i les actuacions

cas deslliurar el transmitent de

que es poguessin derivar del seu resul-

les actuacions que se’n poguessin

tat, se li podran reclamar els perjudicis

derivar.

que se’n derivin. Perjudicis que no són

(b) Inspecció feta sense deficiències:

altres que impedir la venda.

no hi hauria problema, només caldria informar-ne l’adquirent i facili-

De tot plegat, cal concloure que els

tar-li la còpia de la inspecció.

agents hauran d’actuar amb la màxima

diligència i tenir la precaució d’incorpo-

derivar en la no- expedició del cer-

rar a la seva documentació –encàrrec i

tificat d’aptitud i, per tant, l’adqui-

entrega de quantitats– les prevencions

rent hauria d’assumir les actuaci-

oportunes en funció de la situació de

ons i el seu cost. Caldrà fer constar

l’immoble on es troba ubicat l’habitatge

expressament la renúncia per part

a transmetre i aconsellar els propietaris

de l’adquirent a cap reclamació

del procediment que hauran de seguir

que es pogués derivar de les obres

per poder fer l’operació i evitar sorpre-

a executar i del seu cost.

ses d’última hora. És molt important, per salvar de qualsevol responsabilitat

4) La comunitat no té cap intenció de

l’agent, que quedi constància de la in-

passar la inspecció tècnica, malgrat es-

formació facilitada al propietari venedor

tar-hi obligada i haver superat el termini

i al comprador, i això només es pot fer si

obligatori.

queda incorporat als documents d’encàrrec i d’entrega de quantitats.

• La situació és similar a la de l’apartat 1), de manera que l’agent, com en aquell supòsit, haurà d’informar el propietari que el fet de no tenir el certificat pot resultar un impediment o una dificultat per a la venda i recomanar al propietari que adverteixi fefaentment la comunitat de propietaris que, davant de la impossibilitat d’obtenir el

IMMOSCÒPIA 10 edita :

API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris Joan Ollé consell editorial: Rafael Castilla, Joan-Ramon València, Ramon Riera, Leopold Roca, Vinyet Chaumont, Eduard Galobardes, Mercè Badia, Josep Lluís Pellicer, Montserrat Junyent, Jordi Manau, Juan José Aguilera, Robert Adell i Rebeca Pérez coordinació : Rebeca Pérez col · laboradors : Gerard Duelo, Mª del Carmen Gete-Alonso, Immaculada Amat, Jesús Gómez, Ramon Riera, Josep Lluís Pellicer i Montserrat Junyent disseny , maquetació i fotografia : tonicastro.com impressió: Cevagraf, S.C.C.L. dipòsit legal : B-00000-2012 redacció: Gran Via de les Corts Catalanes, 622, pral. | 08007 Barcelona | T. 933 175 462 | F. 934 123 363 | a/e: info@immoscopia.cat | web: www.immoscopia.cat president :