IMMOSTREET.CH N°201

No 201 | Du 2 novembre au 23 novembre 2016

Dossier spécial: L’immobilier à Fribourg

Blonay – VD

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Sommaire

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Realforce

Dans le canton de Fribourg, l’optimisme est teinté de prudence

Achat immobilier et concubinage

DL renforce sa présence sur le net

EN COUVERTURE Gefiswiss 021 613 80 79 www.habiter-estavayer.ch

Directeur commercial et distribution

Assistante médias et distribution

Christophe Ravel

Isibatou Alidou

Responsable bouclage

Administration

Nicolas Nouguier

Brigitte Bopp

Conseiller médias

Montage

Stéphane Vuarnier Michaël Mayet Brice Goron Christophe Berdot

Studio Dilsen

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Genève Vaud

Valais

Fin du chauffage à mazout et au gaz ?

Spécial Immobilier à Fribourg

Impression

Ne pas jeter sur la voie publique – préservons l’environnement

Swissprinters AG

Toute reproduction même partielle est interdite, sauf autorisation préalable et écrite à

Rédaction

la direction. Les articles insérés n’engagent que la responsabilité de leurs auteurs. Les

ImmoStreet.ch SA Avenue d’Ouchy 66 1006 Lausanne Tél.: 021 321 77 07 Fax: 021 321 77 05 edition@immostreet.ch www.immostreet.ch

prix sont à titre indicatifs sous réserve d’erreur typographique.

Une publication du groupe ImmoStreet Crédit photo de la couverture: © Gefiswiss Tirage 40’000 exemplaires | Tirage “Confirmé REMP/FRP“ 40’682 exemplaires

Prochain numéro le 23 novembre 2016

Depuis 1973 3 Boulevard Georges-Favon - CH-1204 Genève Tél.+4122 319 06 25 www.savinter.ch - info@savinter.ch

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Commugny – Viager occupé Maison individuelle de 130 m2 plain-pied, grand jardin de 1’200 m2 avec piscine, s/sol de 109 m2, située dans un quartier calme et résidentiel. Age : F71 Valeur vénale : CHF. 2’070’000.– Bouquet : CHF.750’000.– Rente mensuelle : CHF. 1’980.–

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la sélection ImmoStreet.ch

Achat immobilier et concubinage Par Richard Manissier, responsable de succursale de DL | Conseils en financement immobilier

De nos jours en Suisse, les statistiques indiquent qu’environ 10% des couples faisant ménage commun vivent en union libre. Le législateur, contrairement à celui d’autres pays européens, n’a toutefois pas encore suivi le mouvement de libéralisation de la cohabitation hors mariage, en rapprochant les droits des conjoints non-mariés de ceux des époux. Les couples non-mariés désirant acquérir un bien immobilier doivent ainsi se poser plusieurs questions avant d’acheter.

Nous prendrons l’exemple de Nathalie et Jean qui achètent un appartement à Genève sur la base d’un prix de CHF 1’200’000.- et pour lequel une banque octroie une hypothèque de CHF 860’000.-, le couple n’ayant pas assez de revenus pour prétendre obtenir usuellement 80% de financement, soit CHF 960’000.-. Lors de la mise en place du plan financier, les apports de fonds sont de CHF 120’000.- chacun mais Nathalie reçoit en plus CHF 100’000.de la part de son père pour clore le budget. Si les parts de propriété sont de 50% chacune, les autorités fiscales pourraient alors considérer que Jean reçoit une donation de CHF 50’000.- et, se trouvant dans la 5ème catégorie du degré de parenté, imposer au taux de 54,6% sur ce montant. La solution pour éviter cette taxation est alors de considérer que les parts de copropriété sont de 65% pour Nathalie et 35% pour Jean.

Un autre problème pourrait aussi être soulevé par certaines caisses de pensions, un peu plus rigoureuses que les autres, car si l’usage des avoirs LPP intervenait dans le montage financier, il faudrait que le rapport de retraits soit identique à la part de propriété de chaque bénéficiaire.

La répartition convenue ne résout cependant pas le problème dans son entier car s’il existe des disparités importantes de revenus dans le couple, va alors se poser la question du paiement des intérêts, de l’amortissement du capital emprunté ainsi que des charges de maintenance. Si Jean travaillant à plein temps dispose d’un revenu annuel du double de Nathalie qui aurait choisi une activité à temps partiel, il devra, malgré sa disponibilité financière plus importante, ne contribuer qu’à hauteur de sa part de 35% afin de respecter les parts de copropriété.

Fiscalement, Nathalie doit déclarer 65% de la valeur locative mais pourra aussi déduire le même pourcentage des intérêts passifs et des charges admissibles; en soit cela n’est pas choquant mais manque d’efficience à la vue de son taux marginal d’imposition largement plus faible que celui de son copropriétaire disposant de plus de revenus taxables mais ne pouvant déduire que 35%.

Richard Manissier Responsable de succursale de DL à Genève

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En conclusion, nous ne proposerons pas de solution toute faite mais peutêtre qu’une répartition plus judicieuse des parts de propriété, assortie d’une négociation auprès des autorités de taxation est à envisager.

Sinon, pour autant que cela soit possible, la révision du plan financier, en optant pour une mise de fonds propres réduits, compensée par un nantissement d’avoirs mobiliers, permettrait de ramener les parts du bien immobilier à la parité pour plus d’équilibre entre les parties. De plus, pour limiter tout litige ou contestation en cas de séparation, nous encourageons l’établissement d’un contrat précisant les investissements individuels avant et pendant la durée de possession.

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Dans le canton de Fribourg, l’optimisme est teinté de prudence Après des années fulgurantes, en particulier dans le sud du canton, le marché du neuf et des promotions s’est calmé. L’an passé, la croissance de l’offre a eu pour conséquence une baisse des prix dans les PPE et dans les villas. Cette tendance s’est confirmée en 2016.

Le ralentissement est manifeste. Après des années de hausses des prix et de construction très dynamique, le canton de Fribourg reprend son souffle. Le cabinet de conseil Wüest & Partner constate une baisse de 1,45% des prix dans le secteur de la PPE et de 2,5% dans le secteur des villas. A titre d’exemple, Wüest &Partner a établi une moyenne de prix en 2015 pour quelques grandes communes situées dans une région différente du canton. L’objet de référence est à chaque fois un 110 mètres carrés de surface nette, de construction récente, bien situé et de bonne qualité. En 2015, 737000 francs étaient nécessaires pour acquérir un tel appartement. A Estavayer-le-Lac, il fallait consentir un investissement de 699000 francs, contre 692000 à Marly, 691000 à Bulle et 643000 à Romont.

La baisse des prix, désormais observable dans le canton de Fribourg, tient essentiellement à une légère suroffre, qui s’explique avant tout par l’augmentation des logements disponibles. Après des années de croissance démographique

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spectaculaire, qui soutenaient la construction depuis 2001, le canton de Fribourg n’est plus qu’à la sixième place du classement suisse. De 2,9% en 2013, le taux de croissance démographique est passé à 1,3% en 2015. Dès lors, les nouveaux appartements et autres maisons individuelles ne trouvent plus aussi facilement preneur. « La tendance des prix est effectivement à la baisse, explique Bertrand Raemy, directeur de Régie de Fribourg SA. Elle est influencée par une offre qui devient pléthorique et un potentiel d’acheteurs qui s’amenuise. » Comme l’affirme de son côté Philippe Ansermot, directeur de CF Immobilier Compagnie Foncière SA, c’est « la fin de l’exagération » que l’on a parfois pu observer ces dernières années: «Désormais, les biens qui se vendent sont toujours en adéquation avec la réalité du marché et c’est une bonne chose. » Et d’affirmer que dans le sud du canton, comme dans la région de Charmey, où CF Immobilier Compagnie

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Foncière SA est notamment actif, les objets bien situés et d’un bon rapport qualité-prix se vendent toujours aussi bien. Philippe Ansermot rappelle les atouts fondamentaux de Fribourg, qui ne changent pas : « A mi-chemin entre la Suisse romande et la Suisse alémanique, bonne desserte en transports publics et qualité de vie. »

constate aussi que de nombreux retraités vendent leur maison en campagne pour se rapprocher des centres urbains, où ils cherchent un logement confortable et de dimension réduite. Bon nombre de villas se retrouvent ainsi sur le marché en dehors des agglomérations. Mais elles peinent à trouver preneur. L’intérêt est là, mais les moyens font défaut chez de jeunes familles. Et le directeur de CF Immobilier Compagnie Foncière SA de rappeler combien les restrictions bancaires actuelles pénalisent tout un pan du marché immobilier.

Sur un marché en baisse, les promoteurs font donc preuve de prudence, tout en affichant encore un bel optimisme. « Le marché fribourgeois est toujours soutenu, dopé par le niveau très bas des taux d’intérêt très bas, » souligne Bertrand Raemy qui observe également l’appétence des investisseurs pour de petits appartements susceptibles d’assurer un bon rendement. Plus l’objet est petit, plus le prix par mètre carré est élevé. L’intérêt des promoteurs pour des 2,5 pièces, désormais plus nombreux sur le marché fribourgeois, traduit cette volonté d’optimisation des investissements. L’attrait pour des appartements moins grands s’explique aussi toutefois par le fait qu’ils correspondent à un paysage social marqué par des personnes seules ou des couples sans enfants. A ce propos, Philippe Ansermot

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Dans un article publié récemment par le quotidien La Gruyère, qui publie chaque année un point de la situation en collaboration avec Wüest&Partner, il est fait également mention de projets immobiliers nombreux dans le sud du canton de Fribourg: pas moins de 200 logements à ChâtelSaint-Denis. A Bulle, à la fin de l’année passée, il y avait un potentiel de 985 logements dans le cadre de 87 bâtiments en projet. Aujourd’hui, ce sont 34 bâtiments qui sont en cours de construction, offrant 84 logements.

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Fin du chauffage à mazout et au gaz ?

Le Conseil fédéral a mis en consultation un projet de révision totale de la loi fédérale sur la réduction des émissions de gaz à effet de serre (loi sur le CO2).

Cette révision prévoit notamment, sous certaines conditions, l’interdiction de chauffage à mazout et au gaz dans les nouveaux bâtiments et dans les bâtiments existants lorsque l’installation de chauffage doit être remplacée.

Ce projet de révision prévoit également qu’un tiers au plus du produit de la taxe sur le CO2, mais au plus 450 millions (contre 300 millions actuellement) par an, est affecté au financement des mesures visant à réduire à long terme les émissions de CO2 dans les bâtiments. Ces subventions ne seront versées qu’aux cantons qui se sont dotés de programmes d’encouragement en faveur de l’assainissement énergétique des enveloppes des bâtiments et des installations techniques, ainsi que de programmes de remplacement des chauffages électriques à résistance ou des chauffages à mazout existants et qui garantissent une mise en œuvre harmonisée.

L’actuelle loi sur le CO2 doit être révisée suite à l’approbation à la fin 2014 de l’accord de Paris sur le climat (accord visant à ramener la hausse des températures mondiales nettement en dessous de la limite de deux degrés). En outre, une révision est également nécessaire suite à l’aboutissement des négociations techniques sur le couplage des systèmes d’échange de quotas d’émission de la Suisse et de l’Union européenne.

Aussi, l’administration fédérale a mis en consultation, jusqu’au 30 novembre 2016, la révision de cette loi sur le CO2 qui vise à réduire en particulier les émissions de CO2 dues à l’utilisation énergétique des combustibles et carburants fossiles, ainsi qu’à contribuer à ce que la hausse de la température mondiale soit inférieure à 2 %.

Par combustible fossile, on entend en particulier le mazout (pétrole), le charbon et le gaz.

L’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse) a toujours encouragé l’assainissement énergétique des bâtiments, responsables d’une grande quantité d’émissions de CO2, mais pour atteindre ces objectifs, l’Etat doit mettre en place un système d’aides financières réaliste pour les propriétaires, ce qui n’est pas le cas avec cette révision. A défaut, ces ambitieux objectifs risquent de ne pas être atteints. Par ailleurs, le chauffage à mazout représente, selon l’Office fédéral de la statistique, 48.4 % des systèmes de chauffage des bâtiments d’habitation en Suisse et le gaz 15.9 %, soit au total 64.3 % de l’ensemble des systèmes de chauffage. Aussi, toutes ces installations pourraient devoir être modifiées, ce qui représente des coûts exorbitants pour les propriétaires qui se reporteraient fatalement sur les locataires.

S’agissant des bâtiments, il est prévu que les cantons doivent veiller à ce que les émissions de CO2 générées par les bâtiments chauffés à l’aide de combustibles soient réduites de 51 % en moyenne par rapport à 1990 entre 2026 et 2027. Ils édicteraient à cet effet des normes applicables aux nouveaux bâtiments et aux bâtiments existants en prenant en considération l’état de la technique. Si le Conseil fédéral devait constater que l’objectif n’a pas été atteint, l’installation de chauffage à combustibles fossiles serait interdite dans les nouveaux bâtiments et dans les bâtiments existants lorsque l’installation de chauffage doit faire l’objet d’un remplacement complet. Une réserve est prévue pour les bâtiments existants s’il est indiqué de chauffer au moyen d’une installation à combustibles fossiles, notamment pour des raisons techniques ou économiques, ou pour protéger des intérêts publics prépondérants. Le Conseil fédéral peut également prévoir des exceptions pour certains nouveaux bâtiments.

L’USPI Suisse se déterminera sur ce projet, en y défendant la garantie de la propriété et en s’opposant à tout accroissement des charges financières pour les propriétaires qui se répercuteront fatalement sur les locataires.

Frédéric Dovat Secrétaire général de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse) Route du Lac 2, 1094 Paudex.

Tél.: 058 796 33 00.

Web: www.uspi-suisse.ch

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Belle propriété de 7 ½ pièces, env. 240 m2 habitables érigée sur une parcelle d’env. 1’000 m2. Elle offre des espaces de vie généreux et confortables. Villa en parfait état et disponible de suite.

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Attique neuf d'env. 170 m2 bénéficiant d’une situation de premier ordre au centre de Lausanne. Immeuble érigé en 1913 entièrement rénové en 2014. Belle vue sur le lac et les Alpes. Choix des finitions.

CHF 1'980'000.–

Luigi Lombardi - 021 331 17 98

Grandvaux

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Belle propriété d’env. 250 m2 entièrement rénovée.

Cette villa offre à ses habitants des espaces de vie généreux et confortables à l’abri des regards et de toutes nuisances. Finitions de standing.

CHF 2'250'000.–

Appartements dès 170 m2, hauts plafonds, moulures et parquets d’époque situés dans l'un des plus beaux bâtiments Lausannois du 19e siècle, au sein du quartier très prisé d'Ouchy et à 5 min à pied de la gare.

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Villa d’env. 170 m2. Vue époustouflante et imprenable sur le bassin lémanique et les Alpes. Ecole 1-6P à 2 pas, puis scolarisation à Cully avec ramassage scolaire. Gare CFF et bus 67 à proximité. 1 grand box + 1 place extérieure.

CHF 1’390'000.–

Pully

Lausanne

Lausanne

Luigi Lombardi - 021 331 17 98

réf. web 16-101-01

Spacieux duplex 6 ½ pces de 183 m2 dans le quartier très prisé de Pully à 2 min du bord du lac. Construction 2012. Finitions haut de gamme. Belles échappées lac et Alpes. Commerces, bus à 2 pas, gare à proximité.

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Luigi Lombardi - 021 331 17 98

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Magnifique attique en duplex de 112 m2 habitables à quelques minutes du centre de Nyon et de toutes commodités. Environnement calme et verdoyant. 2 places de parcs intérieures et 1 place de parc extérieure complètent ce bien.

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Sandra de Wolff - 021 331 17 55

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Magnifique attique en duplex de 170 m2 habitables à 2 minutes à pied du centre de Nyon et de toutes commodités. Résidence de standing. Environnement calme. 1 place de parc intérieure en sus.

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Nouvelle étape. Appartements de 2 ½, 3 ½ et 5 ½ pièces de standing. Immeubles contemporains idéalement situés dans un cadre qui vous garantira la tranquillité, la vue et la verdure. Finitions au gré du preneur.

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Charmante résidence de 3 appartements dont un 4 ½ pièces avec jardin et deux 3 ½ pièces en duplex à l’étage. Située dans un quartier où il fait bon vivre, proche des commodités et de la gare.

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Luigi Lombardi - 021 331 17 98

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Bel appartement de 3 ½ pièces, 73 m2 situé dans un quartier verdoyant à proximité des commodités.

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Finitions au gré du preneur. Bus et commerces aux portes de l’immeuble.

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Ce bel appartement de 7 ½ pièces, d’env. 162 m2 entièrement rénové avec goût offre des espaces de vie confortables ainsi qu’une vue époustouflante sur le Léman et les Alpes. A seulement quelques minutes à pied de la gare.

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Luigi Lombardi - 021 331 17 98

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Lumineux appartement 88 m2 entièrement rénové en 2013. Vue splendide lac et Alpes. Une cave et un galetas viennent compléter les atouts de ce bien. Arrêt de bus à 250 m. Box et place ext. en sus.

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Appartement de 4.5 pièces face au lac • Résidence de standing, vue panoramique • 123 m² habitables à l’entrée du Bouveret • Local-cave compris. Deux places en sous-sol en sus

CHF 1’190’000.– | Christine Brouze : 024 471 87 12

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Edition Novembre 2016

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Fully - villa

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Terrain de 670 m2 – bien entretenue.

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Terrain de 679 m2 – joli potentiel.

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Belle propriété à Grimisuat Résidence onirique

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au coeur de MoNthey avec belle MoNthey, résideNce “les auNaires“, vétroz, spacieux appartement dans quartier calme et ensoleillé vue sur les MoNtagNes, maison de 4,5 pièces + immeuble MINERGIE, 3,5 et 4,5 pièces, quartier calme et proche des avec jolie vue sur les montagnes ! 3 chambres, 2 salles d’eau, cuisine

mezzanine : cuisine ouverte sur coin à manger avec accès terrasse et séjour, un WC séparé et une buanderie. Etage : 3 chambres, coin bureau et 1 salle de bain/WC. Combles : une mezzanine et un galetas.. CHF 555’000.‒

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MoNthey, quartier calme et proche des commodités. Cuisine fermée habitable avec petit balcon,1 spacieux séjour accès au 2ème balcon, 3 chambres à coucher, 1 bureau, 1 WC séparé et salle de bain.

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Prez-vers-Noréaz, entre Payerne et Fribourg, promotion de 12 appartements de 3.5 et 4.5 pièces “La Résidence les Chênes“ A. Dès CHF 410’000.– Finitions au gré du preneur.

P. de parc extérieure à CHF 8’000.– et/ou place intérieure à CHF 25’000.– en sus du prix de vente.

Appartements de standing de 3,5 et 4,5 pièces dans petit immeuble neuf style «maison villageoise», vue imprenable sur la plaine et les alpes.

Dès CHF 475’000.‒ P. de parc intérieure à CHF 28’000.–, place ext. à CHF 17’000.– en sus du prix.

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Valais

Fully - villa

Les avantages de l’appartement ou les avantages de la villa et pourquoi pas les deux...

Située à proximité de Sion sur le coteau ensoleillé, résidence exceptionnelle : design - luxe - espace- vue- soleil.

Villa d’architecte contiguë d’une surface de 373 m2.

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Au milieu d’un havre de verdure bordé d’un agréable petit torrent, cet objet bénéficie d’un ascenseur privatif. Il se compose d’une cuisine entièrement équipée ouverte sur le salon, d’un balcon de 18 m2 offrant une vue imprenable sur les Alpes Valaisannes, de deux salles d’eau, d’un WC visiteurs agrémentant l’ensemble. 1 place de parc souterraine complète ce bien.

Situé au cœur du Valais sur la commune de Vétroz dans une zone résidentielle des plus paisibles, cet appartement de 4.5 pièces se trouve au rez-dechaussée. Composé d’une cuisine entièrement équipée ouverte sur la pièce à vivre, d’un WC visiteurs, d’une salle d’eau avec baignoire et de 3 chambres à coucher, l’appartement jouit d’une terrasse avec gazon. 1 place extérieure et 1 place souterraine complètent le bien.

Composé d’une cuisine agencée ouverte sur la pièce à vivre, cet appartement dispose de deux chambres à coucher, d’une salle d’eau avec douche et WC et d’un salon avec accès sur une terrasse. Celle-ci bénéficie d’une pelouse privative de 100 m2 avec vue panoramique sur les vignes et les montagnes.

Elle est orientée nord-ouest avec un ensoleillement généreux sur sa partie ouest et ombragée sur sa partie nord. 1 place de parc extérieure complète ce bien.

Réf. : 117699

Réf. : 123417

Réf. : 124839

Pascal Amez-Droz – 027 458 58 00

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CHÂTEAU-D’OEX Charmant appartement de 2,5 pièces sur les hauts du village. Beau balcon – vue splendide. Cave.

Local à skis. Place de parc extérieure.

NOUVEAU CHÂTEAU-D’OEX Charmant chalet de 6.5 pièces. Studio indépendant au rez et duplex aux étages supérieurs. Idéal pour une famille proche de la nature. Garage et vue sur les montagnes.

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ROUGEMONT Appt de 3.5 pces - 72 m2, 2 chambres, séjour/salle à Manger très lumineux, une cuisine ouverte, une salle de bains et une terrasse avec vue dégagée. Une cave, un petit jardin, un local à skis et une place de parc intérieure complètent le tout.

Réf. 73A CHF 790’000.–

ROUGEMONT Chalet à rénover de 3,5 pces en duplex + grange à transformer. Grande remise au sous-sol. 2 places de parc ext.

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CHF 320’000.–

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CHÂTEAU-D’OEX Joli 2.5 pièces de 48 m2 proche du centre du village. Quartier tranquille, cheminée, grand balcon au sud, vue dégagée. Cave et place parc intérieure.

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