No 202 | Du 23 novembre au 14 décembre 2016
Dossier spécial: Immobilier neuf
Lausanne - Centre – VD
Lausanne – Chailly – VD
Lausanne – Chailly – VD
Grandvaux – VD
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Sommaire
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Ma maison, mes enfants et l’EMS … Le marché de la promotion se concentre sur des objets modernes et durables
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Présentation d’un bien immobilier : L’étape ultime Spécial Immobilier neuf
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Directeur commercial et distribution
Assistante médias et distribution
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Responsable bouclage
Administration
Nicolas Nouguier
Brigitte Bopp
Conseiller médias
Montage
Stéphane Vuarnier Michaël Mayet Brice Goron Christophe Berdot
Studio Dilsen
Genève Vaud
Fribourg
Neuchâtel Valais Montagne
Impression
Ne pas jeter sur la voie publique – préservons l’environnement
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Toute reproduction même partielle est interdite, sauf autorisation préalable et écrite à
Rédaction
la direction. Les articles insérés n’engagent que la responsabilité de leurs auteurs. Les
ImmoStreet.ch SA Avenue d’Ouchy 66 1006 Lausanne Tél.: 021 321 77 07 Fax: 021 321 77 05 edition@immostreet.ch www.immostreet.ch
prix sont à titre indicatifs sous réserve d’erreur typographique.
Une publication du groupe ImmoStreet Crédit photo de la couverture: © Darchen Tirage 40’000 exemplaires | Tirage “Confirmé REMP/FRP“ 40’682 exemplaires
Prochain numéro le 14 décembre 2016
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Ma maison, mes enfants et l’EMS … Par Stéphane Defferrard, administrateur - directeur de DL |Conseils en financement immobilier De nos jours, environ 15 personnes sur 100 de plus de 80 ans sont hébergées en EMS et ce chiffre devrait augmenter dans les décennies à venir. La perspective de finir ses jours dans un établissement médico-social devrait obliger le propriétaire d’un bien immobilier à prendre des dispositions le plus tôt possible pour éviter des conséquences fâcheuses. En effet, comme l’hébergement en EMS coûte plus de CHF 5’000.– par mois, les ressources de rentes AVS et LPP du résident ne suffisent souvent pas et c’est alors les Prestations Complémentaires (PC AVS/AI) qui sont sollicitées. Mais, attention, les calculs du droit à ces prestations complémentaires tiennent compte d’une éventuelle donation d’un bien immobilier, quelle que soit la date à laquelle elle a été effectuée, et c’est au bénéficiaire de la donation (le donataire) de restituer tout ou partie de ce qu’il a reçu en participant aux frais de l’EMS. A ce sujet, la limitation de la prise en compte des donations aux 5 dernières années a été supprimée. Par contre, suivant les cantons, un abattement de CHF 10’000.– à 20’000.– par année peut être déduit de la valeur fixée au moment de la donation (ceci sous réserve de l’analyse de l’administration).
Prenons un exemple : Monsieur Ducommun, vivant à Vevey, est devenu veuf en 2006 et a donné sa maison à sa fille unique (valeur CHF 900’000.–, prêt hypothécaire résiduel CHF 300’000.–). En 2013, il entre en EMS et utilise sa fortune pour payer les charges supérieures à ses revenus de retraite et n’arrive, aujourd’hui, plus à payer la part de pension qui lui incombe. Pour calculer le montant que la fille de Monsieur Ducommun devrait payer, il faut considérer la valeur vénale de la villa et soustraire la dette hypothécaire reprise par la donataire ainsi que l’abattement de CHF 10’000.– à 20’000.– applicable à partir de l’année qui suit la donation : Valeur vénale lors de la donation : CHF 900’000.– Prêt hypothécaire : - CHF 300’000.– Amortissement (CHF 10’000 x 10 ans) : - CHF 100’000.– Total de la fortune donnée : CHF 500’000.– La fille de Monsieur Ducommun devrait donc assumer et contribuer aux frais d’EMS non couverts jusqu’à concurrence d’un demi-million. Cet exemple confirme que plus la donation se fait tôt avant l’entrée en EMS moins le(s) donataire(s) sera ou seront sollicité(s). Dans ce cas, nous n’avons pas tenu
compte de contreparties telles que le droit d’habitation, l’usufruit ou encore un versement de prestations viagères qui sont capitalisés et déduits de la valeur du bien. Au vu de ce qui précède, il peut s’avérer plus judicieux de vendre son bien à ses enfants. En effet, la vente du bien par les parents aux descendants procure une situation claire des fortunes mobilières et immobilières respectives. Les parents obtiennent le produit de la vente qui leur permettra d’assumer les frais d’EMS et les enfants ne seront pas redevables puisqu’ils auront acheté l’objet comme n’importe quel autre acquéreur. Dans ce cas, le montant demandé doit se rapprocher du prix du marché car si la transaction se fait à un prix inférieur, ceci est considéré alors comme une « donation mixte ». Ici également, le bénéficiaire du prix de faveur devra assumer le déficit du coût de pension de son parent jusqu’à concurrence de montant de la donation mixte. En tout état de cause, il est primordial de consulter son notaire pour évaluer les avantages et inconvénients des différentes possibilités avant une quelconque prise de décision. « Tempus fugit » !
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Le marché de la promotion se concentre sur des objets modernes et durables Le marché du neuf et des promotions repose sur des bases toujours saines Suisse romande. La demande pour des biens modernes et offrant un rendement durable est soutenue par la faiblesse des taux d’intérêt et la croissance démographique. Positif, mais cherchant sa stabilité, le marché du neuf et des promotions s’inscrit dans une tendance baissière sur le front des prix. L’on ne peut toutefois pas parler d’effondrement des prix. Loin s’en faut ! La croissance démographique, le bas niveaux des taux, le pouvoir d’achat, l’absence de placements alternatifs et le recul de la construction sont autant de paramètres soutenant la demande, et donc, par conséquence, les prix. Selon UBS, la tendance à une stabilisation des prix des propriétés s’est maintenue : « Corrigés de l’inflation, les taux de croissance des prix sont inférieurs à l’année précédente et aucune nouvelle accélération n’est attendue au cours des prochains trimestres, » soulignent les experts de la grande banque. Un rapport, publié fin octobre par l’EPF de Zurich et le comparateur en ligne comparis.ch constate toutefois: « En dépit des taux hypothécaires bas et du franc fort, le marché immobilier suisse semble pour le moment s’être refroidi. »
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Edition Décembre 2016
Les prêts hypothécaires à taux fixe d’une durée de deux ans atteignent en moyenne 1,1%, ceux de cinq ans 1,16%, et ceux de sept ans 1,29%. Les taux d’une durée de 15 ans, enfin, se montent à 1,85%, selon une récente étude de la société de conseils en hypothèque Moneypark. Avec un intérêt annuel moyen de 1%, les hypothèques Libor se trouvent également à un niveau record. Les prêts hypothécaires à taux fixe d’une validité de dix ans restent, en moyenne, fixés à 1,53%. Ce contexte favorable est toutefois tempéré par la difficulté croissante d’obtention du crédit nécessaire pour concrétiser son rêve de devenir propriétaire. Les candidats à la propriété le savent bien. Aujourd’hui, les banques calculent le coût théorique d’un bien. A cette aune-là, elles fixent un taux théorique de 4 à 5%, à quoi s’additionnent les charges et les paiements d’amortissement. Ce taux ne doit ainsi pas dépasser un tiers du revenu annuel brut. Les revenus des
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Suisses n’ayant quasi pas augmenté, en comparaison avec les prix de l’immobilier, l’accès à la propriété est de plus en plus restrictif. Mais pas de quoi décourager les acquéreurs et les promoteurs. Pour autant qu’ils soient disposés à revoir leurs ambitions légèrement à la baisse, ou changeant tout simplement leur perception du logement, les futurs propriétaires se voient proposer toute une gamme d’objets correspondant à leur budget. S’ensuit un phénomène perceptible dans toute la Suisse romande : la demande reste soutenue, avec une offre qui se précise et se diversifie, ce qui est intéressant pour les acheteurs.
l’espace, le côté fonctionnel et pratique associés à une certaine durabilité, » précise Yves Cherpillod, directeur de région Lausanne et associé chez Cardis | Sotheby’s International Realty. Pour ce qui est des équipements, là aussi la tendance est au design moderne et fonctionnel. Yves Cherpillod en dessine les contours en quelques traits : « La cuisine se doit d’être bien équipée, avec four à vapeur et induction, qui plus est ouverte sur le séjour ou l’espace à manger, pour une convivialité accrue. Côté salles de bain, la clientèle intéressée par le neuf cherche la sobriété et la modernité, avec des colonnes de lavage intégrées, des vrais douches à l’italienne, le tout dans une ambiance Zen avec éclairage LED. Lorsqu’ils en ont les moyens, les acheteurs ont une préférence pour des sols en parquet de qualité. Dans les chambres à coucher, il n’est plus rare de voir l’installation de dressings et d’armoires de rangements, idéalement les deux.
Actuellement, les particuliers en quête de rentabilité de leurs avoirs personnels concentrent leur intérêt sur des projets neufs et rationnels offrant un rendement durable et à long terme une plus-value certaine sur leur achat. La demande s’oriente vers des appartements ayant un rapport surface-coût global idéal. Les biens les plus courus se situent avant tout en ville. Les courtiers et autres acteurs du marché constatent toujours plus une demande pour des objets situés dans les centres, bien desservis par les transports publics et à proximité des écoles et autres installations sportives et lieux d’offre culturelle. En milieu urbain, les appartements familiaux (4,5 pièces à 5,5 pièces) citadins rencontrent également un fort succès. Question architecture, dans la maison individuelle, les acheteurs privilégient des biens épurés et actuels : « Sans être pour autant hyper contemporains, mais privilégiant
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Au niveau des équipements, l’heure est aux systèmes de chauffage axés sur des énergies renouvelables, de type pompe à chaleur, chaudière à pellets bois. Se développent également des réseaux de chauffage à distance, alimentés au gaz et qui remplacent l’installation de petites chaudières à mazout. La distribution de chaleur par le sol en basse température, avec des thermostats par pièce, voire par radiateurs dans les chambres, s’est largement démocratisée.
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la sélection ImmoStreet.ch
Présentation d’un bien immobilier : L’étape ultime bien immobilier en vente, sans oublier de valoriser son emplacement qui est le plus souvent aussi important que le bien lui-même. De belles photos peuvent, certes, motiver le client à visiter un bien. Toutefois, les photos sont sujettes à interprétation et à manipulation, ne reflètant que partiellement l’offre. Une fois sur place le client est déçu et, selon les statistiques, regrette le temps perdu plus de trois fois sur quatre. Comment pouvons-nous améliorer cette situation ?
La qualité des annonces des biens immobiliers, à vendre ou à louer, varie très largement selon les propriétaires et les agences immobilières. Souvent, les photos ne sont pas représentatives, les descriptions incomplètes et le dossier au final valorise mal le prix de vente demandé, prolongeant de plusieurs mois les délais de réalisation de la transaction. Dans un premier temps, il est important de mettre sur internet des photos de haute qualité (une bonne photo vaut mille mots) et de bien décrire l’ensemble des avantages offerts par le
L’étape ultime, pour poursuivre sur ce chemin de la perfection d’une bonne promotion immobilière est la visite virtuelle haute définition. Cette solution offre le maximum d’informations pour convaincre et conforter un client hésitant. S’il est séduit par la visite virtuelle, il sera immédiatement motivé à faire le déplacement, car il aura l’assurance que ce bien correspondra très probablement à ses attentes. L’objet immobilier à vendre peut-être « pré-visité » par une clientèle locale et internationale depuis n’importe où dans le monde. Les expériences faites
montrent que la valeur ajoutée par rapport à une présentation « standard » de l’objet est indiscutable. Cette solution offerte par une technologie de pointe permet de vendre au meilleur prix et dans des délais significativement plus courts. Home3D fournit à sa clientèle une technologie immersive unique. Alors que les « photos à 360° » pivotent uniquement autour d’un point fixe, la technologie de Home3D permet un déplacement fluide à travers l’espace et l’exploration de chaque recoin d’une pièce, sans temps de chargement, comme si vous y étiez. En complément à ce service de visite virtuelle haute définition, Home 3D offre la possibilité de publier une vue globale et une vue en plan (2D), offrant la possibilité de visualiser facilement la disposition et le volume des pièces. Une Extraction de photos HD pour les annonces ainsi que des photos 360° pour les extérieurs, terrasses et jardins font partie intégrante de ce nouveau service. Y a-t-il une meilleure manière pour le vendeur de valoriser son bien et pour l’acheteur de se convaincre de son choix ? Découvrez nos visites virtuelles: www.home3d.ch/portfolio
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22
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Sandra de Wolff - 021 331 17 55
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Le Mont-sur-Lausanne
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Luigi Lombardi - 021 331 17 98
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Luigi Lombardi - 021 331 17 98
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