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En Valais, on cherche à consolider les acquis

Les dangers de la sous-location

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L’annonce spontanée Par Thierry Ackermann, conseiller fiscal de DL | Conseils en financement immobilier

Depuis le 1er janvier 2010, les administrations fiscales cantonales permettent à chacun de leurs contribuables, ainsi qu’à leurs héritiers, d’entamer une procédure de «déclaration spontanée non punissable», appelée aussi annonce spontanée.

Qu’en est-il exactement ? Cette pratique offre la possibilité d’annoncer des éléments de fortune ou de revenus de toutes natures qui, à ce jour, n’ont pas été déclarés. La démarche permet de se prémunir contre toute éventuelle poursuite pénale ou amende qui serait infligée si l’administration fiscale venait à découvrir des éléments non-déclarés et également d’éviter de pénaliser les bénéficiaires en cas de transmission de patrimoine/héritage.

Pour qu’une telle annonce soit acceptée, tant au niveau cantonal que fédéral, les conditions cumulatives suivantes doivent être remplies : - l’annonce spontanée est réalisée pour la première fois - aucune administration n’a pris connaissances des éléments en question avant l’annonce - la collaboration entre le contribuable et les autorités est totale ; tous les élé-

ments doivent être transmis «spontanément». Si par la suite d’autres éléments sont découverts, toute la procédure devient caduque et une procédure avec amende est entamée.

- le rappel d’impôt doit être acquitté dans le respect du délai fixé par l’administration.

En cas d’acceptation de l’annonce, les autorités fiscales ont la possibilité de recalculer la charge fiscale avec les nouveaux paramètres connus en remontant jusqu’à maximum 10 ans et ce, sans ajout d’une quelconque amende. Lorsque ce sont les héritiers qui fournissent spontanément des éléments dont l’administration n’avait pas connaissance, la reprise fiscale ne s’effectue que sur les 3 dernières années.

A noter que le fait d’annoncer une épargne non-déclarée qui aurait été constituée à l’aide de revenus non soumis à l’imposition se verrait doublement pénalisée ; une fois au titre de l’impôt sur le revenu puis sur celui de la fortune.

lors, si l’annonce intervient en 2016, le rappel d’impôt est calculé sur les périodes fiscales de 2006 à 2015.

En d’autres termes, nous ne pouvons que conseiller à tout un chacun de s’annoncer spontanément auprès des autorités fiscales et ce afin de s’éviter toute procédure pénible et coûteuse, tant pour soi-même que pour ses héritiers.

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Comment procéder ? Il suffit d’établir à l’attention de l’administration fiscale cantonale un tableau récapitulatif des éléments soustraits (revenus et fortune) sur les 10 dernières années. Dès

Thierry Ackermann Conseiller fiscal de DL

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29 août au 2 septembre 2016

la sélection ImmoStreet.ch

Les dangers de la sous-location Avec le développement de certains sites internet de sous-location, comme par exemple AirBnB, un nombre important de logements échappent au marché locatif standard, alors que nous sommes, dans certains cantons romands, en situation de pénurie de logements. En outre, la sous-location n’est pas sans risque dès lors que le locataire reste responsable de ses obligations contractuelles envers le bailleur. fin de la sous-location, le locataire s’expose à d’éventuelles demandes de prolongation du contrat de sous-location dès lors que le sous-locataire dispose des mêmes droits que le locataire.

Trouver un logement aujourd’hui, n’est pas toujours chose aisée, ce d’autant plus que des sites internet de sous-location, comme par exemple AirBnB, contribuent à assécher l’offre de logements. En effet, des centaines d’appartements échappent au marché de la location, ce qui n’est pas sain dans un marché déjà frappé par la pénurie, comme c’est le cas dans les cantons de Genève et Vaud.

En effet, même si la sous-location ne dure que quelques jours, le locataire a conclu avec le sous-locataire un contrat de bail. Par exemple, en cas de défaut de la chose louée, le sous-locataire demandera au locataire de remettre en état la chose louée. A supposer que le bailleur résilie le bail principal du locataire, cela n’a pas pour conséquence de mettre automatiquement fin au contrat de sous-location.

Le locataire devra donc, à son tour, mettre fin au contrat de sous-location, en respectant les exigences légales. Comme relevé plus haut, le sous-locataire, disposant des mêmes droits que le locataire, pourra demander au locataire une prolongation de son contrat de bail.

En outre, la sous-location est réglementée par la loi. Le locataire peut certes sous-louer tout ou partie de son logement, mais il doit obtenir le consentement préalable du bailleur. En Suisse romande, ce consentement doit être donné par écrit.

Le bailleur peut le refuser si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (identité du sous-locataire, durée de la sous-location, montant du loyer, etc.); si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (par exemple, le bailleur pourrait refuser de donner son consentement au locataire s’il exige du sous-locataire un loyer trop élevé au regard du loyer principal); ou si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs. Sur ce dernier point, tel sera le cas si la destination des locaux est modifiée de manière substantielle. Par exemple, le locataire pourrait se voir refuser le consentement du bailleur s’il envisage de sous-louer son logement à des personnes fumeuses, alors que le logement loué est destiné à des personnes qui ne fument pas.

Par ailleurs, dans la mesure où certains types de souslocation réduisent l’offre de logements, la collectivité publique intervient afin de lutter contre la pénurie de ceuxci. Elle se transforme alors en promoteur immobilier, en acquérant des parcelles, en lieu et place d’investisseurs qui avaient des projets de constructions.

Non seulement, ce n’est pas le rôle de la collectivité publique dès lors qu’elle soit se limiter à définir des conditions-cadres afin de favoriser la construction de logements, mais de plus, de telles mesures ratent leur cible. En effet, une fois la parcelle acquise par l’Etat, le processus législatif se met en route, avec de nombreuses études, appels d’offres, etc.

Plusieurs années s’écoulent avant que des logements soient construits, alors que l’investisseur était prêt à démarrer la construction de logements. Afin de favoriser la construction de logements et donc de lutter contre la pénurie, les procédures administratives doivent être assouplies et le propriétaire doit être incité à construire.

Le locataire qui sous-louerait son logement sans avoir obtenu le consentement du bailleur prend le risque de voir son contrat de bail résilié, avec effet immédiat. Cela étant dit, une fois le consentement obtenu, le locataire n’est de loin pas dédouané de toute responsabilité. Bien, au contraire, il restera le débiteur du propriétaire quant au paiement du loyer. En outre, il répondra vis-à-vis du bailleur de tout éventuel dégât qui serait commis par le sous-locataire. A la

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En Valais, on cherche à consolider les acquis Dans ce canton de propriétaires, le marché immobilier du neuf et des promotions est en phase d’attentisme. Les investisseurs se concentrent actuellement autour des petits appartements de 2 à 2,5 pièces. En montagne les prix ont baissé sensiblement. En Haut-Valais et en Valais Central, ils ont encore un peu augmenté ou se stabilisent. Le Bas-Valais enregistre un léger recul.

Parler d’essoufflement serait trop fort. En Valais, la demande pour des biens neufs et des promotions est en effet bien là et elle est soutenue par des taux toujours historiquement bas. En revanche, un ralentissement est perceptible. Pascal Sarrasin, CEO d’immo-valais.ch SA relève quelques signaux d’alerte : «Baisse des transactions, octroi plus restrictif de crédits immobiliers et tassement des prix.» Cela dit, comme l’affirme ce professionnel qui connaît bien son canton : «Les affaires vont bien, surtout en plaine.» En montagne, pas besoin de faire un dessin : l’entrée en vigueur de la loi sur les résidences secondaires (Lex Weber) commence tout juste à produire ses effets.

rités communales des stations touristiques devront détailler le contenu de leurs autorisations de construire. Les constructeurs, quant à eux, n’ont plus le droit de destiner leurs promotions immobilières à des acquéreurs ou des locataires non identifiés. Mais de l’avis des experts de la Banque cantonale du Valais (BCVs), la révision de la Loi sur l’aménagement du territoire et l’entrée en vigueur de la Lex Weber n’auront qu’un impact limitatif sur l’offre, susceptible de soutenir les prix à moyen terme.

Mais revenons en plaine où les indicateurs ne sont pas alarmistes. Disons plutôt que le temps est à la prudence et à l’observation, mais dans un contexte globalement favorable. Entre 2014 et 2015, les prix dans la PPE se sont tassés de 1,2% en moyenne, sous l’effet entre autres de la

Son application a certes mis fin à l’insécurité juridique qui prévalait depuis le 11 mars 2012. Or, désormais, les auto-

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perte de dynamique démographique. Dans les stations, la baisse atteint les 3,3%. Seul le Valais Central, selon l’indice trimestriel des prix de transactions, présente une hausse de 1,7%. Dans le Bas-Valais, ils se sont stabilisés en raison notamment d’un gros volume de constructions. «A Monthey, la tendance est au resserrement du marché qui présente de belles opportunités, note Philippe Battaglia, courtier en immeuble avec brevet fédéral pour le compte de Kunzle SA. Cela s’explique par une abondance de biens dans le neuf.

Les prix se corrigent dès lors à la baisse. Mais l’on reste dans une dynamique appréciable.»

sifiée dans le secteur de la propriété par étage, entre le 1er trimestre 2015 et le 1er trimestre 2016. Avec un taux de l’offre moyen de 6,8% pour 2015, le marché présente une liquidité plus importante que dans l’ensemble du pays (5,5% en Suisse) mais moins importante que sur Vaud (10,8%) où l’offre est particulièrement dense.

Du côté de la villa, l’étude de la BCVs pointe que le déclin des nouvelles constructions depuis trois ans. Mais il est contrebalancé par l’arrivée sur le marché d’objets de seconde main. Un phénomène qui devrait encore s’accentuer cette année. Le taux de vacance dans cette catégorie est quasi de 1%, contre 0,6% en moyenne décennale. Dans les stations, ce secteur connaît en revanche une forte décrue 6,4%. Tout le contraire dans le Haut et le Centre du canton, où les prix de la maison individuelle augmentent légèrement.

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Selon l’analyse publiée, en juin dernier, par la BCVs et la Chambre immobilière Valais (CIV), l’offre s’est encore den-

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Beau 5 pièces en rez-de-jardin - Copropriété en bordure des champs - 137 m2 hab. terrasse couverte 30 m2 - Beau séjour, cuisine équipée - 3 chambres, 2 bains + wc visiteurs - Excellent état général, matériaux de qualité - Jardin totalisant environ 100 m2 Fr. 1’350’000.‒

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Début des travaux Novembre 2016

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Edition Septembre 2016

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Edition Septembre 2016

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Appartement proche lac et commodités.

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Luminosité optimale. Deux parkings en sus.

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Nyon

réf. web 16-501-10

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Magnifique attique en duplex de 112 m2 habitables à quelques minutes du centre de Nyon et de toutes commodités. Environnement calme et verdoyant.

2 places de parcs intérieures et 1 place de parc extérieure complètent ce bien.

CHF 1’060’000.–

Magnifique attique en duplex 3 ½ pièces distribué sur 132 m2 habitables et disposant d’un joli balcon de 7 m2.

Superbe vue sur le lac et les Alpes. 2 places de parc intérieures complètent ce bien.

CHF 1’250’000.–

Bursins

St-Prex

Bardiya Louie – 022 990 90 91

réf. web 16-311-42

Bardiya Louie – 022 990 90 91

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Charmant appartement avec très belle vue.

4 ½ pièces, 129 m2, grand balcon-terrasse, 2e étage.

Excellent état. Environnement calme dans quartier résidentiel, trois parkings et local en sus.

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Appt contemporain avec très belle vue. 4 ½ pces, 162 m2, 2 balcons, dernier étage. Belle hauteur sous plafond, spacieux. Petite PPE 3 lots. Proche commodités. Parkings et garage en sus.

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Lausanne-ville

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réf. web 16-111-08

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Bel appartement 4 ½ pièces, 120 m2 idéalement Authentique loft de 94 m2 offrant espace et lumière. situé à l’avenue du Léman. Finitions très actuelles. Idéalement situé à Lausanne et proche de toutes Construction 2011.Toutes commodités à la porte. commodités, structure industrielle entièrement transformée et rénovée en 2005. Parc int.

CHF 950’000.– A saisir : CHF 690’000.–

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Magnifique appartement de 2 ½ pièces entièrement rénové, distribué sur une surface de 48 m2 avec un beau balcon de 6 m2. Place de parc intérieure en sus.

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Le Groupe Bernard Nicod

Le Mont-sur-Lausanne

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Villa individuelle face à la plus belle vue sur le lac et NOUVELLE PROMOTION. Idéalement située à l’avenue les Alpes. Situation idyllique sans aucune nuisance. C.-F. Ramuz, toutes commodités et transports à Intimité et privacité totales. la porte. Appartements neufs de 1 ½ à 5 ½ pièces finitions à choix.

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Vaud

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Aran-sur-Villette

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Pully – Les Villas des Bruyères réf. web 16-133-60 Lausanne-Minergie

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Nouveau ! Ce projet aux lignes sobres propose 3 résidences contemporaines de haut standing offrant un panorama sur le Léman et les Alpes. Appartement de 3 ½ à 6 ½ pièces. Finitions haut gamme au gré du preneur.

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Appartement neuf de 4 ½ pièces, 109 m2 avec terrasse et jardin privatif idéalement situé proche du centre-ville de Lausanne. Construction Minergie érigée en 2015.

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Belmont-sur-Lausanne

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Luigi Lombardi - 021 331 17 98

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Belle propriété d’env. 240 m2 habitables de 7 ½ pièces érigée sur une parcelle d’env. 1’000 m2.

Elle offre des espaces de vie généreux et confortables. Villa en parfait état et disponible de suite.

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Edition Septembre 2016

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Emplacement idéal, proche du CHUV, bel appartement de 3 ½ pièces d’env. 95 m2 profitant d’un très bel ensoleillement. Copropriété de standing très bien entretenue à proximité immédiate des commodités.

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Pully-centre – Reflets de Jade

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Nouveau ! Magnifique résidence à l’architecture élégante et contemporaine. Du 1 ½ au 5 ½ pièces.

Finitions au gré du preneur. Bus et commerces aux portes de l’immeuble.

Dès CHF 405’000.–

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Pully

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Spacieux duplex 6 ½ pces de 183 m2 dans le quartier très prisé de Pully à 2 min du bord du lac. Construction 2012. Finitions haut de gamme. Belles échappées lac et Alpes. Commerces, bus à 2 pas, gare à proximité.

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Lumineux appartement de 4 ½ pièces en étage, env. 100 m2 hab. + balcons. Privilégie le confort de vie. Orientation sud-ouest. Belle vue sur le lac et les Alpes. A proximité directe du centre du village à pied.

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Lucrèce Constantin - 021 965 44 44

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La Tour-de-Peilz

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Maison contigue, env. 168 m2 hab., 4 chambres à coucher, grand séjour/salle-à-manger. Quartier familial et convivial. Grands espaces verts et de jeux pour les enfants sans trafic. Bus à la porte.

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Sur les hauts de St Prex, située en zone villas, en bordure de zone agricole, grande villa originale de 6 pces + 2,5 pces, env. 270 m2 hab. ent. excavée avec garage double. implantée sur une belle parcelle de 1’068 m2 arborisée. Proche garderie, écoles + écoles internationales, transports (train) et commerces.

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Proche de l’EPFL, située en zone villa, charmante villa sur 2 étages d’env.

150 m2 hab., excavée, à rénover, attenante à un bâtiment d’env. 1’400 m3 abritant des bureaux, garages et dépôt (2 m. de plafond). Situation calme proche des commodités. Belle parcelle d’env 1’200 m2.

Dans PPE de 1984 à proximité d’un centre commercial, écoles, transports et à quelques 10 min. du centre-ville, bel appartement rez-de-chaussée, 3,5 pces traversant de 88 m2 avec terrasse et jardin. Appartement spacieux, grande cuisine habitable, séjour, 2 chambres, 1 wc et 1 salle d’eau, à rénover.

Situation calme. Parking int.

Fr. 690’000.–

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MORGES

MORGES

Vue Lac, Résidence des Cèdres, situation calme et verdoyante, proche écoles, à 10 min du centre-ville, bel appartement 4.5 pces, env. 103 m2 au 1er étage, avec grande terrasse, beau séjour, cuisine ouverte équipée, 3 chambres, 2 salles d’eau. Garage- box. Finitions à choix.

Bel appartement vue sur le lac et les Alpes, 3,5 pces d’env. 110 m2, traversant, rénové, en parfait état d’entretien, situé au 6ème étage d’une PPE résidentielle avec une piscine int. et ext., à proximité des commerces, des écoles. Situation ensoleillée et calme. Parking int. + box, caves. Libre de suite.

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Edition Septembre 2016

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Exceptionnelle villa contemporaine avec vue saisissante sur le lac Léman et les Alpes offrant de grands espaces avec cheminée, surface nette 380 m2, très généreux volumes avec hauts plafonds jusqu’à 4 m et larges baies vitrées. Jardin avec grandes terrasses, magnifique piscine (18 x 3 m) et espace wellness pour célébrer l’art de vivre entre ciel et lac.

Finitions haut de gamme. Standard Minergie. Accès avec l’ascenseur sur tous les niveaux y.c. garages et caves. Située à Bourg-en-Lavaux, à 15 minutes de Lausanne et de la Riviera Vaudoise, à une heure de Genève, Verbier et Portes du Soleil.

Exceptional contemporary villa with breathtaking views over lake Geneva and the Alps. Grand spaces with fireplace, net surface area of 380 sqm, very generous volumes with high ceilings up to 4 m and large panoramic windows. Garden with wide terrasses, magnificient pool (18 x 3 m) and wellness area.

Minergie standard. Elevator. Located in Bourg-en-Lavaux, 15 min from Lausanne and the Vaud Riviera, 1 hour from Geneva, Verbier and Portes du Soleil.

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Mex Très beau duplex d’environ 107 m2 qui vous séduira par son charme et son confort. Logement lumineux dans un environnement paisible et verdoyant. Place intérieure comprise.

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