IMMOSTREET.CH N°203 by Alizée Delannet

No 203 | Du 14 décembre 2016 au 1er février 2017

Dossier spécial: Immobilier en altitude

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Sommaire

05 06 07

3ème pilier assurance ou 3ème pilier bancaire ?

En montagne, le marché sait comment reprendre son souffle

Détente du marché immobilier

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Toute reproduction même partielle est interdite, sauf autorisation préalable et écrite à

Rédaction

la direction. Les articles insérés n’engagent que la responsabilité de leurs auteurs. Les

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prix sont à titre indicatifs sous réserve d’erreur typographique.

Une publication du groupe ImmoStreet Crédit photo de la couverture: © Edifice Tirage 40’000 exemplaires | Tirage “Confirmé REMP/FRP“ 40’682 exemplaires

Prochain numéro le 1er Février 2017

N A EF IM MOBI LI ER V O US PRÉ S EN TE S ES M E IL L E URS VŒU X

Nos bureaux seront fermés dès le vendredi 23 décembre à 17h30. Réouverture le mardi 3 janvier 2017.

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Edition Décembre 2016

3 pilier assurance ou ème 3 pilier bancaire ? ème

Par Stéphane Lanz, administrateur – directeur de DL | Conseils en financement immobilier L’amortissement indirect d’un prêt hypothécaire peut s’effectuer par une épargne parallèle via le 3ème pilier qui est déductible fiscalement. Pour rappel, ceci est uniquement possible dans le cadre d’un financement pour une résidence principale et pour autant que l’on dispose de revenus d’une activité lucrative soumis à l’AVS. Ce système nous donne le choix entre un 3ème pilier par assurance vie de capitalisation et/ou un 3ème pilier par compte bancaire. Le 3

tion classique augmentée de la participation au bénéfice de la compagnie d’assurance (excédents). Ce choix dépendra notamment de la durée du contrat. - des partenaires d’investissement des compagnies. - de la valeur de rachat totale ou partielle et garantie ou non, afin de pouvoir subvenir aux besoins de liquidités pour d’éventuels agrandissements, rénovations du bien ou pour un amortissement hypothécaire extraordinaire.

pilier assurance - du taux technique et du capital garanti.

Le 3ème pilier assurance comprend une assurance vie et des options telles que : un capital en cas de décès, une libération du paiement des primes en cas d’incapacité de gain à la suite d’une maladie ou d’un accident et facultativement une rente d’invalidité. Le propriétaire et sa famille disposent ainsi d’une couverture totale. Il faut attacher une importance toute particulière au choix de la compagnie d’assurance et tenir compte : - de l’investissement de la part épargne qui peut être placée soit via des fonds de placement, soit via une capitalisa-

Notons que dans le 3ème pilier assurance, il faut différencier les produits de type 3A ou 3B. Les principales distinctions se situent au niveau de l’imposition, de la durée contractuelle, des clauses bénéficiaires ainsi que du choix de l’investissement des fonds. Le 3

n’est inclue. En cas de retrait prématuré, avant l’âge de la retraite pour, par exemple, un amortissement extraordinaire de la dette hypothécaire de la résidence principale, la totalité de la capitalisation et du rendement est acquise. Contrairement à une police d’assurance, le cotisant n’est pas pénalisé par une valeur de rachat (coût du risque et frais administratifs déduits des cotisations). Le 3ème pilier bancaire est conseillé si l’on dispose d’un revenu et/ou d’une fortune relativement importante, car en cas de décès ou d’invalidité, l’amortissement hypothécaire sera toujours à charge soit du conjoint survivant, des héritiers ou de l’invalide. Aussi, il est possible de combiner, jusqu’au montant de la déduction fiscale admise, une solution d’assurance vie de capitalisation et un compte bancaire permettant de définir des échéances différentes et allier ainsi souplesse, sécurité et rendement.

pilier bancaire

Le 3 pilier bancaire est un compte de prévoyance bloqué (sous certaines conditions de retrait). Celui-ci offre davantage de souplesse quant aux cotisations et un faible coût administratif, puisqu’aucune prestation d’assurance ème

Etant donné la spécificité et la diversité de ces produits et de la prise en compte de l’âge et de l’état de santé du propriétaire actuel ou futur, un conseil sur mesure reste de mise !

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Détente du marché immobilier Dans son étude « Marché immobilier suisse » 2016/4, la société Wüest & Partner relève que le marché des logements locatifs évoluera de plus en plus en faveur des locataires et la dynamique de construction d’appartements en PPE ralentit. février 2017. Cette LPPPL prévoit notamment un droit de préemption, soit un droit d’appropriation en faveur de la collectivité publique de toutes les parcelles en zone à bâtir, construites ou non, du canton de Vaud, en cas de vente d’une maison, d’un immeuble ou d’un terrain. Concrètement, le propriétaire devrait annoncer son intention de vendre à la commune. Celle-ci disposerait d’un délai de 40 jours pour se déterminer si elle souhaite ou non exercer ce droit. En outre, si elle décide de ne pas l’exercer, elle pourrait le céder au canton qui disposerait alors d’un délai de 20 jours pour décider s’il souhaite ou non l’exercer. Autrement dit, lorsqu’un propriétaire souhaiterait vendre sa parcelle et qu’il a trouvé un acquéreur (particulier, caisse de pension, entreprise), la collectivité publique pourrait la racheter à sa place. Un tel outil ne construira pas un seul logement de plus et bloquera quasiment toutes les transactions immobilières du canton de Vaud. Aussi, cette loi, qui rate sa cible, doit être rejetée.

La société Wüest & Partner publie chaque trimestre son étude « Marché immobilier suisse ». Dans sa dernière publication 2016/4, il est relevé que, compte tenu d’un nombre important de permis de construire délivrés ces derniers mois et du fait que la croissance démographique baisse, le marché des logements locatifs devient de plus en plus favorable aux locataires. L’étude précise que l’offre de logements est abondante avec 157’900 objets neufs mis en location en Suisse. Entre le troisième trimestre 2015 et 2016, il est constaté une baisse des loyers de l’offre de 1.3 %. Concernant le marché relatif aux logements en propriété, la société Wüest & Partner fait état que la construction d’appartements en PPE ralentit, ce qui conduit à réduire l’offre qui doit faire face à une forte demande. Entre le troisième trimestre 2015 et 2016, il est constaté une croissance des prix de l’offre de 1.4 % qui est plus importante que lors des précédents trimestres. Les prix des objets haut de gamme et bon marché évoluent de manière fortement différente. En outre, la société Wüest & Partner relève que bien que les villas restent très prisées, leur construction continue de rester faible. La demande se concentre sur des maisons valant moins de 1.5 million de francs. Le dynamisme pour les objets haut de gamme est donc à la baisse.

Concernant le marché de logements en propriété, il est intéressant de constater que la demande de villas reste très prisée alors que le peuple suisse a adopté la révision de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire qui implique une densification des parcelles constructibles et la fin de l’étalement urbain. De nombreuses parcelles constructibles devront être dézonées dès lors qu’elles sont surdimensionnées au regard du droit fédéral. Les zones constructibles restantes devront être, quant à elles, densifiées afin de pouvoir répondre aux besoins de la population, ce qui implique fatalement une réduction des zones villas.

Sur la base de cette étude, nous pouvons constater plusieurs éléments. S’agissant du marché de logements mis en location, le marché s’autorégule. Le propriétaire n’a aucun intérêt à construire des logements qui ne seront pas loués. Aussi, l’offre s’adapte naturellement à la demande. Il est illusoire de croire que des interventions étatiques parviendront à résoudre la pénurie de logements qui sévit encore dans certaines régions en Suisse. Prenons l’exemple du canton de Genève qui dispose d’un arsenal législatif rigide, le taux de logements vacants est l’un des plus faibles de Suisse. Quant au canton de Vaud, un arsenal législatif est prévu dans la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) qui fera l’objet d’une votation populaire le 12

Frédéric Dovat Secrétaire général de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse) Route du Lac 2, 1094 Paudex. Tél.: 058 796 33 00. Web: www.uspi-suisse.ch

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En montagne, le marché sait comment reprendre son souffle Le marché alpestre n’affiche certes pas un dynamisme à toute épreuve. Mais il n’y a pas de raison d’être pessimiste. La demande est toujours présente et les idées ne manquent pas pour le développement de stations qui ne comptent plus seulement sur l’hiver pour attirer clients et investisseurs. Dans les Alpes, les habitudes changent. La montagne n’attire plus seulement les amateurs de sport d’hiver et les stations redoublent d’efforts pour fidéliser une clientèle susceptible d’y séjourner à toutes les saisons. Un contexte général qui a pour effet d’augmenter le taux de fréquentation des stations. Avec pour conséquence un intérêt toujours plus marqué pour l’achat d’une résidence secondaire. Encore faut-il que l’offre suive la demande. Et au vu de la raréfaction organisée des terrains à bâtir, la construction de nouveaux chalets, en particulier, dans le haut de gamme a tendance à reculer. C’est tout particulièrement le cas dans les Alpes suisses. Le marché réagit dès lors en se tournant vers les rénovations de prestige et les démolitions-reconstructions. Résultat : le prix des biens existants de qualité ou de grande surface a tendance à se maintenir, voire même à augmenter.

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Edition Décembre 2016

A ce propos, une étude fournie par Knight Frank, offre un panorama complet de l’évolution des prix dans ce secteur. Elle utilise notamment les données recueillies par UBS à Saint-Moritz, Davos et Klosters. Elle se base essentiellement sur un chalet de quatre ou cinq chambres jouissant d’un emplacement central dans la station. Partenaire du numéro 1 de l’immobilier de prestige dans le monde, Naef Prestige présente en détail les résultats de l’indice Knight Frank 2016 des propriétés de luxe dans les stations de ski. L’on y découvre les performances des prix des chalets dans les quinze stations les plus prisées des Alpes suisses et françaises. En 2015, les stations françaises dominaient la première moitié du classement, tandis que les stations suisses occupaient la seconde. Or, cette année, la division entre les deux pays n’est plus du tout évidente. La station bernoise

de Gstaad est en tête de liste, malgré un franc suisse fort, et affiche en juin 2016 la meilleure performance sur l’année, avec une hausse des prix de 13% sur 12 mois. Les prix des résidences de luxe dans cette station ont augmenté en moyenne de 30’000 francs à 34’000 francs par mètre carré. L’étude Knight Frank estime que variation s’explique par une pénurie de biens d’exception, ainsi qu’un régime fiscal favorable dans le canton de Berne. Elle y voit également un effet de l’excellence des écoles internationales présentes dans cette région. Un atour pour une clientèle en quête d’une résidence principale.

Dans le haut de gamme, où les opportunités d’investissement ne manquent pas, Jacques Emery constate toutefois une forme d’attentisme. Et d’évoquer les turbulences que traverse l’Europe suite notamment au Brexit : «La clientèle britannique suit attentivement l’évolution du taux de change. Elle ne se retire pas du marché, mais elle fait preuve de prudence et de patience. » Compte tenu de ce type d’incertitude, il est dès lors difficile de prévoir comment évoluera le marché à court et moyen terme. Et qu’en est-il des alpes valaisannes ? Durement frappée par la Lex Weber, entrée en vigueur le 1er janvier 2016, le secteur de la construction en montagne accuse nettement le coup. Mais en dépit de cette loi d’application de l’initiative populaire, acceptée en mars 2012, et qui limite à 20% des surfaces constructibles celles dévolues aux résidences secondaires dans les communes, le marché affiche une étonnante stabilité. Verbier, compte tenu de son offre touristique et d’infrastructures exceptionnelle, attire une clientèle suisse, qui n’est pas pénalisée par le franc fort. Les prix des résidences les plus récentes ont même augmenté dans une fourchette de 2% à 4%.

Les stations savoyardes des Trois Vallées, ainsi que Val d’Isère, s’avèrent aussi être de remarquables zones de croissance. « L’investissement continu de leur propriétaire, la Société des 3 Vallées (S3V), a redynamisé tout à la fois l’intérêt des touristes, été comme hiver, et des acheteurs, » note Jacques Emery, expert du marché résidentiel de luxe dans les Alpes chez Naef. Outre la performance de Gstaad, les prix n’ont subi que de légères variations de prix en 2016. Dans plus de la moitié des stations, ceux-ci ont évolué en dessous de 3%. Sur certains marchés suisses, les acheteurs étrangers sont confrontés à un manque de biens à disposition. Il ne faut en effet pas perdre de vue une limite à l’acquisition d’une propriété : celle-ci n’est autorisée que jusqu’à 250 mètres carrés. Un obstacle qui permet ainsi de soutenir le niveau des prix. L’indice dans son ensemble a augmenté de 1,8% entre juin 2015 et juin 2016, faisant plus qu’inverser la baisse de 1% enregistrée l’an dernier.

Quant à Crans-Montana, qui avait observé la plus forte baisse de prix dans l’immobilier du pays (-6%), elle se reprend déjà. A noter, là aussi, un effort considérable de cette station qui a enfin entrepris sa mue avec des rénovations et des transformations d’envergure. Dans un avenir proche, les prix devraient toutefois monter, en raison de la raréfaction des nouvelles constructions.

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Chers partenaires, Nous passons le relais sur le magazine aux équipes de Tamédia Publication Suisse Romande pour nous concentrer sur le cœur de notre métier : le web. J’ai donc une pensée pleine de gratitude pour ceux qui ont rendu possible cette aventure, nos lecteurs et clients en premier lieu, nos différents partenaires et évidemment l’équipe extraordinaire avec laquelle je travaille. Merci en particulier à Gilles A, Mamo, Marcel, Willy, M. et Mme Bertschi, Nicolas N, Nicolas V, Nandi, Alizée, Brigitte, Gil R, Michael, Brice, Christophe B, Stéphane et Isibatou. L’année 2017 s’annonce être une année très intéressante pour le monde de l’immobilier. Pour ImmoStreet.ch cela commencera par le lancement d’un nouveau portail internet. La nouvelle technologie employée nous permettra d’augmenter la rapidité, la stabilité et la mise en avant de vos annonces. L’amélioration de notre performance et le service de proximité sont donc les premières étapes de notre stratégie de développement. N’hésitez pas à entrer en contact avec nous pour vos projets immobiliers, nous sommes là pour vous accompagner dans la réussite de vos propres défis. Voici venu le moment de vous souhaiter nos meilleurs vœux pour l’année 2017. Puisse celle-ci vous apporter à tous autant de satisfaction que possible. Avec amitiés, Christophe Ravel Directeur commercial info@immostreet.ch

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Magnifique villa contiguë de 5 ½ pièces distribuée sur 175 m2 habitables et disposant d'un joli jardin de 137 m2. A quelques minutes du lac. 2 places de parc couvertes extérieures complètent ce bien. CHF 1'490'000.–

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Le Mont-sur-Lausanne

Lausanne

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Vaud

Founex

Magnifique attique neuf 4 ½ pièces, 137 m2, finitions luxueuses, superbe terrasse de 40 m2, vue lac et Alpes, sud/ouest, 2 places de parc intérieures en sus.

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Le Groupe Bernard Nicod

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Le Mont-sur-Lausanne

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Superbe propriété de 7 ½ pièces idéalement située sur une magnifique parcelle de 3’679 m2. Villa et appartement en annexes avec un rendement locatif de 4’500.-/mois. Prix sur demande

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Proche de la plage et de toutes les commodités, charmante maison de ville du XXe siècle. Cachet, volumes et orientation plein sud bénéficiant d’une belle vue sur le lac et les Alpes. Rénovations à prévoir. CHF 1’300’000.–

Luigi Lombardi - 021 331 17 98

Lutry

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Ce bel appartement de 7 ½ pièces, d’env. 162 m2 entièrement rénové avec goût offre des espaces de vie confortables ainsi qu’une vue époustouflante sur le Léman et les Alpes. A quelques minutes à pied de la gare. CHF 1’400’000.–

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Belle villa individuelle entièrement rénovée et modernisée située sur les hauteurs de la charmante commune de Lutry. Elle saura vous séduire par sa position dominante plein sud ainsi que par sa belle vue sur le lac et les Alpes. CHF 1’590’000.–

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Pully

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La Tour-de-Peilz

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Très belle maison villageoise totalement rénovée avec dépendances, 229 m2 env. Beaucoup d’espace et de cachet. Proche du centre du village. Orientation sud-ouest. Vue dégagée sur la campagne et les Alpes. CHF 2’950’000.–

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La Tour-de-Peilz

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PréVerenge Joli logement de plain-pied avec terrasse/jardin de 3.5 pièces sis dans un environnement calme et verdoyant. Place de parc double comprise. CHF 790’000.– Mme Bovey 021 633 51 43

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MORGES

Bel appartement vue lac et Alpes, 3,5 pces d’env. 110 m2 hab. Traversant, rénové, en parfait état d’entretien, situé au 6ème étage d’une PPE résidentielle avec piscine int. et ext. à proximité des commerces, des écoles. Situation ensoleillée et calme. Parking int. + box, caves. Libre de Fr. 810’000.– suite.

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belMont-Sur-lauSanne ChexbreS/lavaux Penthaz Magnifique appartement de 5.5 pièces d’env. 152 m2 PPE. Deux beaux appartements de 3.5 pièces, en cours de finiMagnifique attique d’env. 200 m2 PPE jouissant Situé au dernier étage avec cachet et jolie vue sur le Lac et tions. Situés au centre du village, à proximité immédiate des d’une belle vue sur le Lac et les Alpes. les Alpes. Grande terrasse, hauteur sous plafond et ascenseur privatif. commodités. Libre de suite, idéal pour investisseurs. Prix : Fr. 880’000.– Prix : Fr. 1’690’000.– Prix : Dès Fr. 630’000.–

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Nous vous souhaitons un joyeux Noël et d’excellentes fêtes de fin d’année. le Mont-Pèlerin Lumineux appartement de 4.5 pièces jouissant d’une magnifique vue panoramique sur le Lac et les Alpes. L’arrêt du funiculaire se trouve à 5 minutes à pied. Prix : Fr. 640’000.–

Nous nous réjouissons de vous retrouver l’année prochaine pour toutes vos transactions immobilières.

PullY Au cœur du village, immeuble commercial et administratif sur 3 niveaux. Emplacement idéal offrant une visibilité maximale. Prix : Fr. 1’500’000.–

ChexbreS/lavaux Magnifique duplex d’env. 258 m2 PPE. Situé au dernier étage, avec ascenseur privatif et grand balcon terrasse. Belle vue sur le Lac et les Alpes. Prix : Fr. 1’595’000.–

Châtel-St-DeniS Derniers appartements de 3.5 pièces situés dans une résidence contemporaine en cours de construction. Au centre du village. Finitions à choix. Prix : Dès Fr. 468’000.–

PullY SuD buSSignY Châtel-St-DeniS Bel appartement d’env. 165 m2 occupant un étage entier du Magnifique attique neuf d’env. 136 m2 PPE jouissant d’une Bel appartement lumineux de 4.5 pièces, bâtiment. Environnement calme et verdoyant proche jouissant d’une jolie vue sur le Lac et les Alpes. grande terrasse privative au SUD. Situé au cœur du village. de toutes les commodités. Ascenseur privatif. Au calme, proche des transports et de toutes les commodités. En construction, finitions à choix. Prix : Fr. 1’490’000.– Prix : sur demande Prix : Fr. 820’000.–

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Belle villa ensoleillée au calme absolu

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CHF 1’690’000.- | Sébastien Jamaa

CHF 1’800’000.- | Laurent Jagou

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CHF 565’000.- | Julien Schneider

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Nous vous souhaitons de joyeuses fêtes de fin d’année.

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