Immostreet.ch n° 188

No 188 | Du 16 décembre au 20 janvier 2016

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Sommaire

05 06

Les documents d’une demande de financement à collecter 2/2

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Préservons l’accession à la propriété!

En montagne, l’heure est aux bonnes affaires

EN COUVERTURE ALTITUDE IMMOBILIER www.altitudeimmobilier.ch T. 027 485 4000

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Assistante médias et distribution

Christophe Ravel

Isibatou Alidou

Responsable bouclage

Administration

Nicolas Nouguier

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Montage

Stéphane Vuarnier Michaël Mayet Brice Goron Christophe Berdot

Studio Dilsen

Spécial Immobilier en altitude

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Ne pas jeter sur la voie publique – préservons l’environnement

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Toute reproduction même partielle est interdite, sauf autorisation préalable et écrite à

Rédaction

la direction. Les articles insérés n’engagent que la responsabilité de leurs auteurs. Les

ImmoStreet.ch SA Rue de la Mercerie 12 1003 Lausanne Tél.: 021 321 77 07 Fax: 021 321 77 05 edition@immostreet.ch www.immostreet.ch

prix sont à titre indicatifs sous réserve d’erreur typographique.

Une publication du groupe ImmoStreet Crédit photo de la couverture: © Altitude Immobilier Tirage 45’000 exemplaires | Tirage “Confirmé REMP/FRP“ 40’682 exemplaires

Prochain numéro le 20 janvier 2016

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Edition Décembre 2015

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Les documents d’une demande de financement à collecter 2/2 Par Stéphane Lanz, administrateur – directeur de DL | Conseils en financement immobilier.

Pour faire suite à notre article du 18 novembre qui traitait des «Documents en rapport avec le(s) preneur(s) de crédit» voici le second volet.

Les documents en rapport avec le bien immobilier: Dans le cadre d’une demande de financement, le bien-fonds doit être valorisé. Certaines institutions mandatent un expert immobilier afin de procéder à une expertise de l’objet.

D’autres établissements se basent uniquement sur les documents disponibles. Pour cette raison, il est impératif de fournir un maximum de renseignement. Un dossier photos (intérieur et extérieur), la plaquette de vente de l’agence immobilière ou du promoteur, une information sur la proximité des commerces et des écoles, etc., sont des atouts supplémentaires.

Afin de connaître la surface du terrain: • le plan cadastral ou le plan de situation et l’extrait du registre foncier. Si vous avez déjà signé un acte d’achat

ou une promesse de vente, les données du registre foncier y figurent.

Afin de déterminer la surface habitable ou le cubage du bien: • les plans d’ensemble ou de construction avec les cotes, la police d’assurance incendie avec le calcul des m3 pour un bien existant ou le calcul de l’architecte pour une construction (cubes SIA).

Afin de déterminer la qualité de la construction: • pour un bien neuf; le descriptif de construction, le contrat d’entreprise générale ou d’architecte, la liste chiffrée des plus-values.

• pour un bien existant; le descriptif de construction, un rapport d’expertise si disponible, une liste chiffrée des travaux et des rénovations effectués depuis l’achat par les vendeurs et, éventuellement, la liste des travaux projetés.

• des photos intérieures permettront de juger la qualité des matériaux de

Stéphane Lanz

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construction et du standing général du bien. Quant aux prises extérieures, elles démontreront l’état d’entretien général du bâtiment, du jardin, etc.

En supplément pour les biens immobiliers en PPE (propriété par étage): • l’acte de constitution de la PPE avec la liste des parts (tableau des lots), le règlement de la PPE, les plans des parties communes (jardins, parkings, caves, etc.), les comptes du fond de rénovation.

• l’extrait du registre foncier de la parcelle de base de la PPE. Nous conclurons ici en répétant toute l’importance d’un dossier bien préparé et complet car il sera déterminant pour la décision de financement!

Le taux le plus bas, à 15 ans, négocié la semaine du 30 novembre au 4 décembre 2015

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En montagne, l’heure est aux bonnes affaires

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la sélection ImmoStreet.ch

Les incertitudes liées à l’application de la Lex Weber ont changé la donne dans les stations. Mais en attendant la loi d’application de l’initiative, acceptée par le peuple en 2012, de belles opportunités sont à saisir dans les stations.

L’initiative sur les résidences secondaires a fait l’effet d’une avalanche dans l’immobilier alpin. Dans le moyen de gamme, en particulier, le plafonnement à 20% de résidences secondaires par commune se ressent sur les ventes, en diminution. La dernière étude fournie par UBS en témoigne: la dégringolade des prix de l’immobilier, pour la seule année 2014, va de 2% dans les communes valaisannes de Vex et Evolène, à 12% dans la station vaudoise des Diablerets. La moyenne se situe à une baisse avoisinant 6%, à Verbier, Anniviers, Villars-Gryon, Nendaz, ou Champéry/Val d’Illiez. Les prix continuent toutefois à augmenter dans de rares stations comme Ovronnaz, Crans-Montana, Riederalp, Gstaad ou Zermatt.

La vigueur du franc n’a pas non plus contribué à dynamiser l’immobilier alpin. Cela dit, paradoxalement, le ciel se découvre plus vite que prévu sur les sommets. Une fois passée l’onde de choc de cette fameuse Lex Weber, acceptée par le peuple en 2012, de belles opportunités sont à saisir dans les stations d’altitude. La loi d’application sur les résidences secondaires se faisant toujours attendre, bon nombre d’objets sont à saisir, qui plus est, à des prix avantageux. «Les prix sont restés stables à l’affichage, explique Olivier Raemy, président de l’USPI Valais. Le marché attend la mise en œuvre de nouvelle loi sur les résidences secondaires pour se positionner. Nombreux sont les vendeurs qui espèrent voir les prix se stabiliser quand la sécurité juridique sera rétablie pendant le premier trimestre 2016.»

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Edition Décembre 2015

«Avec la régularisation du marché, c’est en tout cas le bon moment pour acheter en montagne», affirme Ferenc Till, le directeur d’Altitude Immobilier, à Crans-Montana. Un écho du terrain qui tempère la récente analyse de Credit Suisse: «Dans la foulée de l’initiative sur les résidences secondaires, un grand nombre de nouvelles résidences secondaires a été construit, mais leur vente s’avère difficile, car les incertitudes, côté acheteur, sont fortes suite à une situation juridique peu claire. C’est pour cette raison que les données statistiques sont rares et que l’évolution des prix doit être considérée avec prudence.»

En phase de décélération depuis deux ans, le marché immobilier d’altitude a donc fini par trouver un équilibre, même s’il s’avère précaire. «Malgré le ralentissement du marché, le prix de l’immobilier n’a pas subi de baisse significative.

Toutefois, dans les stations très courues, certains biens neufs, surcotés, se vendent 20% moins cher», note Natasha Vuckovic, agent immobilier chez Alpes-Immobilier Crans Montana. Et de rappeler que l’initiative impacte avant tout le marché du neuf: «La Lex Weber touche surtout les nouvelles réalisations ce qui représente une part de marché moins importante que le marché de la revente.»

Du côté de la clientèle étrangère, longtemps présente dans les stations, le contexte évolue. «Elle s’intéressait surtout à des objets prestigieux, précise Olivier Raemy. Mais cette demande a fortement reculé pour deux raisons: la faiblesse de la conjoncture européenne, pour commencer, et ensuite une certaine insécurité juridique, ressentie hors

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de nos frontières. La remise en question systématique de nos atouts par la politique a sapé la réputation de stabilité de la Suisse.» La clientèle domestique, plutôt familiale, recherche des objets de vacances de plus petite taille. Ferenc Till l’observe également, la clientèle suisse a pris la place de Français et d’Italiens, désormais moins nombreux à s’offrir un chalet ou un appartement de vacances dans les Alpes suisses, les étrangers fortunés, quant à eux, sont toujours là. Et même plus que jamais.

dirigent en priorité vers des stations confortables, proches des centres urbains, reliées par des voies de communications rapides. Et comme en Suisse, même en montagne, les deux aéroports de Zurich et Genève ne sont jamais trop loin, l’immobilier d’altitude conserve tout son attrait pour cette clientèle en quête d’un refuge définitif.

Du côté de la demande, tant dans le marché du neuf que dans celui de la revente, Natasha Vuckovic constate un intérêt marqué pour les objets ne dépassant pas 1,5 million de francs. «A Crans-Montana, ma clientèle s’oriente en majorité vers cette gamme de biens. Les appartements, moins chers que les chalets, sont très attractifs.» A Verbier, les chalets se vendent cependant très bien, même si la baisse de la livre sterling sur les marchés se fait ressentir dans cette station privilégiée par les ressortissants du Royaume-Uni. Crans-Montana, rappelle le directeur d’Altitude Immobilier, demeure une station avec un potentiel d’appartements de grand luxe.

© fotolia

En matière de style et d’aménagements, le rustique l’emporte, mais avec des nuances. Vieux bois, murs de pierre, rappels d’architecture alpestre viennent recouvrir ou orner les constructions les plus modernes, masquant béton et équipements high tech. Natasha Vuckovic sent pourtant que le vent tourne du côté du haut plateau: «Après la mode du tout rustique, les clients s’orientent aujourd’hui vers un style où se mélangent à la fois le moderne et le traditionnel, dans une atmosphère qui ne privilégie plus seulement la saison hivernale.»

© fotolia

A Verbier comme à Crans-Montana, et dans les Alpes vaudoises et valaisannes en général, les professionnels de l’immobilier constatent une proportion élevée des exilés fiscaux au sein de leur clientèle. De nombreux Européens fuient leur administration, trop gourmande à leurs yeux, quitte à bénéficier d’un forfait en Suisse. Dès lors, ils acquièrent leur résidence principale à la montagne. Bien entendu, ils se

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la sélection ImmoStreet.ch

Préservons l’accession à la propriété!

Dans le cadre de son projet de réforme des prestations complémentaires, le Conseil fédéral a, à juste titre, maintenu la possibilité pour l’assuré d’utiliser son capital de prévoyance professionnelle pour acquérir un logement puisqu’une maison ou un appartement est un bien qui contribue à la prévoyance vieillesse. la maintenir dès lors qu’une maison ou un appartement constitue un investissement qui contribue à la prévoyance vieillesse.

Le Conseil fédéral entend optimiser le système de prestations complémentaires et éliminer les effets pervers. Il souhaite en particulier maintenir le niveau des prestations, améliorer l’utilisation de la fortune propre des assurés à des fins de prévoyance et uniformiser l’exécution de la législation. Aussi, il met en consultation, jusqu’au 18 mars 2016, un projet de réforme des prestations complémentaires.

Nous ne pouvons que saluer cette décision. En effet, l’acquisition d’un logement constitue une forme de prévoyance. Si cet avoir n’était pas investi dans la pierre, il le serait alors sur les marchés financiers, ce qui n’assurera en tout cas pas à l’assuré une plus grande sécurité de ses avoirs de prévoyance professionnelle.

Le Conseil fédéral a analysé les possibilités actuelles pour un assuré de retirer de manière anticipée l’avoir de prévoyance professionnelle obligatoire. Dans un souci de mieux protéger l’épargne de la prévoyance professionnelle obligatoire, le Conseil fédéral prévoit de restreindre les possibilités de versement en capital au moment de la retraite ou lors du démarrage d’une activité lucrative indépendante, étant précisé que les avoirs de la prévoyance surobligatoire ne sont pas concernés par ces décisions. Deux variantes sont proposées concernant le versement du capital. La première prévoit une interdiction du versement en capital, l’avoir de deuxième pilier obligatoire ne pourrait uniquement être perçu que sous forme de rente. La seconde prévoit que la moitié au plus de cet avoir pourrait être perçue sous forme de capital, l’obligation d’une conversion en rente ne portant que sur la moitié de cet avoir. Quant au paiement en espèces de l’avoir de prévoyance professionnelle obligatoire pour débuter une activité lucrative indépendante, il serait interdit au vu du risque de perte du capital, par exemple en cas de faillite.

C’est le lieu de rappeler que bon nombre d’acquéreurs utilisent une partie de leur deuxième pilier afin d’acquérir leur logement. Aussi, sans cette possibilité de retirer son avoir de prévoyance professionnelle afin d’acquérir un logement, la classe moyenne se verrait privée d’acquérir son logement, ce qui serait inéquitable et inadmissible. Nous constatons à satisfaction que l’article 108 de la Constitution fédérale, qui impose à la Confédération d’encourager l’acquisition d’appartements et de maisons familiales destinés à l’usage personnel de particuliers, a été respecté.

En outre, les mesures actuelles visant à restreindre l’octroi des crédits hypothécaires, notamment celle prévoyant qu’une part minimale de 10% de fonds propres sur la valeur de nantissement ne doit pas provenir de l’avoir de prévoyance professionnelle (versement anticipé ou mise en gage), freinent déjà passablement l’accession à la propriété pour bon nombre de citoyens.

Selon le Conseil fédéral, cette préservation de l’avoir de prévoyance professionnelle minimise le risque que les assurés n’aient droit qu’à une rente de faible montant lors de la retraite et n’en viennent ultérieurement à dépendre des prestations complémentaires.

C’est donc à bon droit que le Conseil fédéral a décidé de ne pas ajouter des restrictions supplémentaires qui auraient eu pour effet de gripper le marché immobilier déjà fortement mis sous pression avec, non seulement les mesures visant à restreindre l’octroi des crédits hypothécaires, mais également la révision de la loi sur l’aménagement du territoire.

S’agissant de la possibilité d’utiliser ce capital pour acquérir un logement, le Conseil fédéral a décidé, à juste titre, de

Frédéric Dovat Secrétaire général de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse) Route du Lac 2, 1094 Paudex.

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Edition Décembre 2015

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MEZIERES RÉF 88158 Villa familiale 6.5 pièces d’environ 250 m2, édifiée sur une parcelle plane de 1’255 m2, 5 chambres. A 15 min de Lausanne, dans un environnement calme et champêtre, proche des commerces et des transports.

LAUSANNE RÉF 66674 Villa 6 pièces de 180 m2 habitables, sur une parcelle de 966 m2, 4 chambres. Quartier calme et résidentiel de Chailly.

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Vaud

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Vaud

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CHARMEY - CENTRE DU VILLAGE

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LOCLE - maison individuelle avec cachet

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A 10 minutes de la ville de La Chaux-de-Fonds et de Morteau (F), à 30 minutes de Neuchâtel.

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