La Sélection ImmoStreet 112

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Novembre 2010 N°112

Romandie

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La Tour-de-Trême

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LE MARCHÉ DU NEUF P. 4

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Blog Prochain numÊro le 15 dÊcembre 2010 L’immobilier de Montagne

NE PAS JETER SUR LA VOIE PUBLIQUE - PRÉSERVONS L’ENVIRONNEMENT Les manuscrits et documents envoyĂŠs ne sont pas rendus. En aucun cas le journal n’est responsable des documents qui lui sont confiĂŠs. Toute reproduction mĂŞme partielle est interdite, sauf autorisation prĂŠalable et ĂŠcrite Ă la direction. Les articles insĂŠrĂŠs n’engagent que la responsabilitĂŠ de leurs auteurs. Les prix sont Ă titre indicatifs sous rĂŠserve d’erreur typographique. Une publication du groupe ImmoStreet Tirage 66’000 exemplaires - Tirage “ConfirmĂŠ REMP/FRP“ 61’811 exemplaires

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Le marché du neuf maintient le cap

Malgré des risques de surchauffe dans quelques régions particulièrement prisées, le secteur résidentiel se porte bien en Suisse romande. Etat des lieux et tour d’horizon des principales tendances de construction. Mis à part quelques régions comme l’Arc lémanique, Genève et quelques stations de montagne huppées, le marché résidentiel reste stable en Suisse. Selon l’étude Immo-monitoring 2011 publiée récemment par Wuest & Partner, les hausses de prix dans ces zones s’expliquent surtout en raison de crédits historiquement bas et d’une immigration se maintenant malgré la crise. Pour les prochains mois, la hausse des prix des appartements et des villas devrait cependant être nettement moins élevée qu’au cours de l’année écoulée, puis probablement connaître une légère baisse par la suite.

En ce qui concerne les terrains constructibles, qui se font de plus en plus rares et chers, les principales réserves dans le canton de Vaud sont constituées de friches industrielles dans les agglomérations, qui devraient être réaffectées en zones de logement. Jean-Pascal Baechler observe par ailleurs que les terrains sont désormais de plus en plus souvent achetés le plus rapidement possible en vue d’une construction future, avec parfois une «immobilisation des fonds durant plusieurs années, le temps qu’un plan de développement ou d’affectation entre en force».

Dans ce contexte, le marché du neuf maintient le cap. «Sur l’Arc lémanique, tous les biens sont recherchés, relève Jean-Pascal Baechler, porte-parole de la Banque cantonale vaudoise. Ce qui a pour conséquence que le prix des objets existants tend à se rapprocher de celui des objets neufs.» La volonté politique de densification des zones construites conduit prioritairement à la construction de PPE, constituées pour la plupart de 3, 4 ou 5 pièces.

Pour ce qui est de la situation plus détaillée sur le territoire vaudois, la Banque cantonale vaudoise observe que sur l’Arc lémanique la demande reste effectivement supérieure à l’offre, alors que la situation tend à s’équilibrer dans les autres régions. «Les fondamentaux du marché restent bons, souligne Jean-Pascal Baechler. Avec une demande soutenue, une offre basse, des taux d’intérêts bas, des financements basés sur des fonds propres de l’ordre de 20 % et une tenue des charges calculée sur des taux historiques largement plus élevés que les taux

REPORTAGE | 5

actuels, aucune baisse marquée du marché n’est prévisible à court terme.» Au chapitre des nouveautés, la BCV offre depuis quelques mois un produit, le Prêt Construction Plus, permettant le financement de la construction - sous forme de limite en compte courant exploitable au fur et à mesure de l’avancement des travaux - puis de prêt hypothécaire (à la consolidation) avec un seul contrat à taux fixe pour une durée totale de 4 à 10 ans.

Une touche personnelle Président de l’USPI Vaud, Anthony Collé observe pour sa part que les gens n’hésitent plus à attendre un an ou deux pour obtenir un bien au juste prix. Les clients plus pressés, par exemple les couples dans l’attente d’un enfant, peuvent quant à eux plus facilement accepter de payer une «surprime» à la revente. Selon lui, les prix de la construction ont également augmenté en raison des coûts liés aux normes écologiques, auxquelles constructeurs et acheteurs sont de plus en plus sensibles. Des investissements de départ qui permettent au futur propriétaire de réaliser à moyen terme de substantielles économies d’énergie. Ainsi, si le marché se montre par-

ticulièrement «dynamique», on ne se trouverait pas selon Anthony Collé en présence d’une bulle. En matière de tendances de constructions neuves, l’heure semble être à la personnalisation. «Les gens recherchent avant tout à mettre leur touche personnelle lors de l’achat d’un bien immobilier neuf», note Anthony Collé. En quelque sorte, chacun se plaît à jouer à l’architecte d’intérieur. Une des grandes orientations en matière de résidences neuves dans les années à venir sera sans nul doute le «smart metering», un système de compteurs intelligents intégrés à l’appartement ou à la maison permettant de savoir quel est le coût exact d’une douche, d’une lessive ou de la consommation en électricité d’un téléviseur ou de tout autre appareil domestique. Ce décompte pourrait même se faire en temps réel. Le but étant bien sûr, au final, d’optimiser au maximum la consommation d’énergie dans un foyer, par exemple en indiquant des coupures ou des pertes sur le réseau électrique. «Aujourd’hui les appartements sont comme des voitures sans tableau de bord», observe Anthony Collé. Ce système pourrait dans un avenir proche inciter les propriétaires à moins consommer durant les heures de pointe, ce qui éviterait les surcharges sur le réseau tout en permettant d’importantes économies globales d’énergie. A moyen terme, on ne serait ainsi plus très éloigné de l’«architecture cognitive» sur laquelle travaillent de plus en plus d’ingénieurs et de scientifiques, notamment à l’EPFL, dans l’objectif d’intégrer toujours plus d’interfaces, par exemple le web, directement aux murs ou au mobilier d’un appartement… Copyright photos : architectes.ch, Brolliet SA

6 | BLOG

La lancinante question des résidences secondaires Déménager relève souvent du parcours du combattant. Démarches administratives, dossiers à constituer, et surtout, sommes d’argent importantes à sortir rapidement. Afin d’aider le locataire, des sociétés proposent aujourd’hui de garantir le montant de la caution demandée, évitant ainsi de bloquer 3 mois de loyer dans un établissement bancaire. Lien avec l’abrogation de la Lex Koller On se souvient que le Conseil fédéral a proposé au Parlement en 2007 de supprimer la loi sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, la fameuse Lex Koller. D’emblée, le gouvernement a précisé que dans son esprit, l’abrogation de cette loi devait être assortie d’une modification de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT), prévoyant que les cantons sont tenus de désigner dans leur plan directeur les territoires présentant une concentration élevée de résidences secondaires et d’y mettre en place des mesures de régulation. En effet, avec l’abrogation envisagée de la Lex Koller, le Conseil fédéral pense qu’il faut s’attendre à un accroissement de la demande de résidences secondaires et à une augmentation de la construction dans ce secteur. Or une concentration trop élevée risque de porter atteinte à la qualité des paysages qui constituent le capital touristique des régions de montagne. Pour préserver l’attrait du paysage, il convient donc de réguler la construction de résidences secondaires. Concrètement, la proposition gouvernementale consiste à demander aux cantons de désigner dans leur plan directeur les territoires où des mesures particulières doivent être prises en vue de maintenir une proportion convenable de résidences principales et de résidences secondaires. Compte tenu du principe de subsidiarité, la Confédération se limite à élaborer des prescriptions cadres qui obligent les cantons à intégrer la problématique des résidences secondaires dans leur planification directrice. Pour autant que la nécessité d’une intervention soit réelle, le choix des mesures et leur mise en œuvre incombent aux cantons. Pour le Conseil fédéral, la solution de passer par la planification directrice cantonale garantit que les mesures estimées nécessaires tiennent compte de la situation spécifique de chaque canton et sont harmonisées avec les objectifs cantonaux de développement de l’urbanisation, de l’économie et du paysage. Comme cette solution fait appel à des instruments et procédures d’aménagement du territoire qui ont fait leurs preuves, la mise en œuvre nécessite seulement l’engagement de moyens modestes. Cette approche garantit au demeurant le respect du principe constitutionnel d’une utilisation mesurée du sol. Enfin, toujours dans l’idée du gouvernement, l’introduction de mesures de régulation de la construction de résidences secondaires selon une coordination régionale et supra

cantonale permet d’éviter des situations de concurrence malvenues et le simple déplacement des problèmes. Une initiative populaire De son côté, l’écologiste Franz Weber a déposé le 18 décembre 2007 une initiative populaire fédérale dite «Pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires», qui demande que soit inscrite dans la Constitution une limitation de la proportion des résidences secondaires à 20% du parc des logements et de la surface brute au sol habitable. Pour le Conseil fédéral et pour le Conseil national, qui rejettent tous deux purement et simplement l’initiative, cette dernière équivaudrait de fait à un blocage des constructions dans les régions touristiques importantes et entraînerait des pertes pour le secteur de la construction et, tout au moins à court terme, pour l’économie touristique. En effet, dans ces régions, le taux de résidences secondaires dépasse déjà à l’heure actuelle largement le plafond de 20%. Par ailleurs, dans les communes qui ont actuellement un taux de résidences secondaires inférieur à 20%, l’initiative favoriserait les développements mêmes qu’elle entend limiter ailleurs. Toujours pour le Conseil fédéral et le Conseil national, comme elle se concentre uniquement sur la réglementation à édicter à l’intérieur des frontières communales, l’initiative ne permet pas de prendre en considération la dimension supra communale des centres touristiques. Enfin, l’initiative ne tient pas compte des intérêts de l’économie et de la politique régionale, se caractérisant de ce fait comme une solution unique qui ignore les différences régionales et n’autorise plus les solutions adaptées aux situations et aux problèmes concrets. De son côté, le Conseil des Etats a débattu de l’initiative en juin dernier. Contrairement à son homologue, il a décidé qu’il fallait opposer un contre-projet indirect à l’initiative et ne pas soumettre cette dernière seule au vote populaire. Pour ce contre-projet, le Conseil des Etats s’est fondé sur le texte proposé par le Conseil fédéral comme mesure d’accompagnement à l’abrogation de la Lex Koller, en le complétant. Les propositions du Conseil des Etats Pour la Chambre haute, la LAT ne doit pas seulement prévoir le principe de l’obligation pour les cantons de prévoir des mesures dans leur plan directeur, mais préciser que ces mesures visent notamment à :

limiter le nombre de nouvelles résidences secondaires; promouvoir l’hôtellerie et les résidences principales à prix abordables; améliorer le taux d’occupation des résidences secondaires. Par ailleurs, toujours pour le Conseil des Etats, la proportion de résidences principales et secondaires n’est plus équilibrée notamment lorsque : les résidences secondaires portent atteinte au paysage et aux sites dignes de protection; les prix immobiliers élevés limitent considérablement l’offre de logements abordables pour la population locale; la construction de résidences secondaires absorbe une grande partie des réserves de zones à bâtir disponibles; l’attractivité et la rentabilité de l’offre touristique en pâtissent Enfin, la Chambre des cantons est d’avis qu’un délai de trois ans doit être accordé pour adapter les différents plans directeurs cantonaux aux nouvelles exigences et enjoindre les communes concernées à prendre des mesures, par exemple par la fixation de contingents annuels ou d’un taux de résidences principales, par la délimitation de zones d’affectation spéciale ou par le prélèvement de taxes d’orientation. Avec ses décisions, le Conseil des Etats a créé des divergences avec le Conseil national concernant les mesures de régulation de la construction de résidences secondaires contenues dans le projet de révision de la LAT. Après que le Conseil des Etats a campé sur sa position le 27 septembre dernier, le dossier retourne maintenant une nouvelle fois au National. L’affaire est donc plus que jamais à suivre…

Olivier Rau Secrétaire général de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier ( U SPI Suisse ) Route du Lac 2, 1094 Paudex. Tél.: 021 796 33 00. Web : www.uspi-suisse.ch

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Villa-chalet de 5,5 pièces SituĂŠ sur le balcon du Jura, ce bien d’environ 160 m2 habitables offre une très belle vue sur les Alpes et le plateau.

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