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Une publication du groupe ImmoStreet Crédit photo de la couverture: © ImmoSwiss Immobilier SA Tirage 40’000 exemplaires | Tirage “Confirmé REMP/FRP“ 40’682 exemplaires

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Acquérir son bien immobilier sur plans implique une certaine prudence Par Stéphane Lanz, administrateur - directeur de DL | Conseils en financement immobilier L’acquisition sur plans peut se faire sous deux formes bien distinctes ; soit la vente sous forme de quotepart terrain, soit la vente à terme.

L’acquisition en quote-part terrain Cette méthode se pratique lorsqu’il s’agit d’une construction d’une nouvelle propriété par étage (PPE). L’objet (appartement et/ ou lot) à acquérir va représenter une certaine part de la construction totale, le plus souvent exprimée en millième de la parcelle de base, soit de l’immeuble complet. Dans cette situation, lorsque l’acte d’achat est signé auprès du notaire, l’acheteur devient propriétaire à raison de sa part en millième du terrain, représentant la quote-part terrain.

Les frais d’acquisition Pour cette forme d’acquisition, les frais d’achat sont calculés (exception sur Fribourg et Neuchâtel) sur la valeur de la quote-part terrain et non pas sur la valeur finale de l’objet, ce qui représente une économie non négligeable. Relevons toutefois, qu’il y aura lieu la plupart du temps de s’acquitter d’intérêts sur le crédit de construction.

Les intérêts du crédit de construction En cas de paiement par acomptes, il est nécessaire de recourir à un financement bancaire, soit un crédit de construction.

Les intérêts, appelés « intérêts intercalaires », peuvent être complétés par une commission trimestrielle de 0.25%.

Tous deux sont inclus dans le calcul du financement, afin d’éviter de devoir les payer en sus du loyer actuel.

La consolidation A la fin de la construction, l’établissement financier procède à la consolidation, cette dernière étant la transformation du crédit de construction en prêt hypothécaire. Afin d’assurer le futur loyer, la plupart des établissements financiers proposent de réserver les taux d’intérêt généralement d’un maximum de 12 mois, voire 24 mois, avant la consolidation. Une majoration sur le taux appelée « Forward » est ajoutée au taux d’intérêt du jour.

La vente à terme Cette forme d’acquisition est faite par le paiement d’un acompte variant généralement entre 5% et 20% du prix d’achat lors de la signature de l’acte de vente à terme. Le solde est réglé au moment de la livraison du bien immobilier, soit au transfert de propriété.

Stéphane Lanz

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Les frais d’achat sont calculés sur le prix total de l’immeuble et seront plus élevés qu’en cas d’acquisition en quote-part terrain. Généralement aucun financement hypothécaire est nécessaire pour le paiement de l’acompte de départ (1020% du prix d’achat), car souvent celuici correspondant à l’apport de fonds propres exigés. Il n’y aura donc aucun intérêt débiteur à régler.

Précisons encore que, dans certains cas, il est possible que l’acquisition sur plans se pratique via l’achat d’une quote-part terrain et que le solde du prix d’achat sera à régler à la livraison de l’objet.

Cette forme d’achat permet de bénéficier des avantages sur les frais d’acquisition, puisque ces derniers sont calculés sur la quote-part terrain, mais sans devoir s’acquitter des intérêts intercalaires, étant donné que l’institut financier décaissera les fonds uniquement à la fin des travaux.

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Les candidats à la propriété le savent bien. Aujourd’hui, les banques calculent le coût théorique d’un bien. A cette aunelà, elles fixent un taux théorique de 4 à 5%, à quoi s’additionnent les charges et les paiements d’amortissement. Ce taux ne doit ainsi pas dépasser un tiers du revenu annuel brut. Les revenus des Suisses n’ayant quasi pas augmenté, en comparaison avec les prix de l’immobilier, l’accès à la propriété est de plus en plus restrictif.

Le marché du neuf se porte bien, mais à quelques nuances près. Et ce dans un contexte de baisse des prix, en particulier dans les régions décentrées. Bien entendu, le niveau historiquement bas des taux hypothécaires n’est pas étranger à cet intérêt renouvelé pour les nouveaux logements en propriété. Au quatrième trimestre de l’année passée, les taux de référence pour les hypothèques, à échéance fixe sur dix ans, se situaient à 1,9%, soit 0,1 point en pourcentage en dessous du pic annuel de l’été 2015. Ce contexte favorable est toutefois tempéré par la difficulté croissante d’obtention du crédit nécessaire pour concrétiser son rêve de devenir propriétaire. Les récentes restrictions bancaires à l’octroi d’un prêt immobilier, dont la réduction de la période d’amortissement du deuxième rang, de vingt ans à quinze ans, rendent, en effet, de plus en plus ardu le financement de tout projet d’acquisition.

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Mais pas de quoi décourager non plus les acquéreurs et les promoteurs. Disposés à revoir leurs ambitions légèrement à la baisse, ou changeant tout simplement leur perception du logement, les futurs propriétaires se voient proposer toute une gamme d’objets correspondant à leur budget. S’ensuit un phénomène perceptible dans toute la Suisse romande : la demande reste soutenue, avec une offre qui se précise et se diversifie, ce qui est intéressant pour les acheteurs. « Le marché est porteur pour les appartements en ville et

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proches des réseaux de communication, explique Lorenzo Poli, directeur de Poli Real Estate, agence à Pully spécialisée dans la vente. La tendance est aux biens de plus petites tailles et de bonne fonctionnalité. » Les familles recherchent ainsi des trois, quatre voire cinq pièces de taille raisonnable et fonctionnels. Et de préciser : « Les clients sont désireux de pouvoir accéder facilement aux commerces et aux écoles. » Aujourd’hui, plus les objets sont profilés, plus ils trouvent preneurs. Les promoteurs étudient de près la situation particulière de futurs acquéreurs, cherchant à dégager des tendances, qui leur permettent de cibler au plus près la demande. Gilbert Schick, directeur d’ImmoSwiss Immobilier SA, constate notamment un intérêt de sa clientèle pour des objets qui couplent les avantages de la villa à ceux de l’appartement.

Sur le front des prix, enfin, la tendance générale est baissière. Une première depuis quinze ans. Mais encore faut-il observer la situation particulière de chaque objet, à commencer par son emplacement régional et sa situation. D’un canton romand à l’autre, l’on peut certes affirmer que les prix se stabilisent. Mais sur Vaud, par exemple, si les prix des villas reculent, c’est d’autant plus manifeste dans les localités de l’arrière-pays. Sur les bords du Léman, où les terrains sont rares, l’on observe toujours une hausse, en revanche, mais dans une moindre mesure.

En Valais, c’est certain, il s’opère un redimensionnement à la baisse, tant dans l’ampleur des projets que dans le niveau des prix. Or, sans surprise, c’est bien la montagne qui confirme cette tendance générale. A Fribourg, la forte dynamique de croissance de ces dernières années est tempérée par l’ombre d’une suroffre en dehors des zones urbaines.

A Neuchâtel, les prix de vente des logements neufs stagnent.

Quant à Genève, si les envolées de prix ne sont plus de mises, le marché demeure tendu, avec une demande soutenue et une offre restreinte.

Encore faut-il savoir répondre à cette demande paradoxale.

Il a dès lors développé le concept des Apparts’ Villas : «Nous proposons une construction de type villa, composée de deux spacieux appartements indépendants superposés et orientés plein sud. » Dans un design architectural novateur, avec toits plats et équipements ultramodernes, et de surcroît un garage commun au sous-sol, avec trois places de parc par appartement, ces constructions répondent également à des critères environnementaux précis : vue panoramique, espace, verdure, fonctionnalité et accessibilité.

Cette configuration convient notamment à des personnes qui ont vu leurs enfants grandir et, une fois adultes, quitter la maison familiale.

Pour se faire toutefois une idée encore plus précise de l’offre sur le marché du neuf, rendez-vous au Salon IMMOLIFE, du 26 au 29 mai 2016. Pour sa douzième édition, LeSil rejoint i.LIFE pour se réinventer dans le nouveau Centre de l’immobilier et l’Habitat régional à Etoy (VD). Créateur du concept de salon immobilier résidentiel en Suisse, LeSIL entend bien rester l’outil de marché et le trait d’union référent qu’il a été pendant onze ans entre professionnels et particuliers qui partagent l’immobilier comme centre d’intérêt. A noter qu’ImmoStreet est partenaire web et print du salon.

Ne voyant plus l’utilité d’entretenir un grand jardin, bon nombre de couples recherchent dès lors un confort équivalent à la villa familiale, moins les charges et les tâches inhérentes à l’entretien d’une grande maison entourée d’un jardin. « Mais nos Appart’s Villas conviennent tout aussi bien à des familles ou des personnes plus jeunes, en quête d’espace, mais sans les contraintes d’une maison individuelle plus classique. »

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CHAILLY-MONTREUX Très joli logement de 2.5 pièces pour une surface habitable d’environ 56 m2. Entièrement refait à neuf avec soin en 2012 et bénéficiant d’une magnifique vue sur le lac et la région.

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LAVEY - VILLAGE Très belle maison individuelle entièrement rénovée avec goût en 2013. Environnement calme et verdoyant à proximité immédiate du centre du village et de ses commodités.

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En zone résidentielle proche du lac a/vue sur les Alpes, magnifique duplex, combles & surcombles, env. 232 m2 hab. avec terrasse, dans petite PPE avec ascenseur de 2004. Aménagement haut de gamme, 6 chambres, séjours + mezzanine, 3 salles d’eau + WC grande cuisine agencée. Parking couvert + 1 ext.

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Belle propriété individuelle jouissant de beaucoup de cachet et d’une superbe vue panoramique sur le Lac et les Alpes.

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Magnifiques attiques neufs de 3.5 et 4.5 pièces d’env. 105 à 144 m2 situés au cœur du village, jouissant de grandes terrasses privatives. « Architecture contemporaine »

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CHF 1’550’000.- | Jean-Jacques Muller

CHF 800’000.- | Julien Schneider

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Montagne

CHÂTEAU-D’OEX Chalet de 2 appts (3,5+6,5 pces) construit en 1965.

Situation idéale au centre du village, sans nuisances et proche de toutes les commodités. Vue magnifique ensoleillement optimal. Réf. 23D CHF 1’150’000.–

Nendaz Vente Immobilier S.à.r.l.

Françoise Gillioz Route du Télécabine 57 1997 Haute-Nendaz +41 (0)79 577 20 46 www.nendaz-vente.ch - nendaz-vente@netplus.ch

NENDAZ, LA TENA, CHALET 6.5 PCES, SFR. 1’180’000.Vente aux étrangers et aux suisses.

Péroua, chalet 4,5 pces, sfr. 1’190’000.-

NENDAZ TSAMANDON, chalet 5pces ½ sfr. 570’000.TSAMANDON, 2xchalets 3pces ½ sfr. 280’000.-PPE PEROUA, chalet 4pces ½ sfr. 590’000.-

MER-DE-GLACE, LA FORÊT SFR. 1’175’000.- 4.5 PCES LES CLÈVES : SUPER-G SFR. 2’700’000.sfr. 925’000.- 3.5 pces Pied des pistes : Pole position sfr. 2’450’000.sfr. 1’860’000.- 5.5 pces Vente aux étrangers et suisses Le Grimpeur, 4.5 pces : sfr. 1’585’000.immostreet.ch

Edition Avril 2016

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BERMOUCHE, VENTE AUX ÉTRANGERS ET SUISSES, PLEIN SUD 2 chalets dès sfr. 980’000.- , 122 m2, 4 pces ½ 1 chalet sfr. 2’120’000.-, 200 m2, 6 pces ½

BLEUSY - 5 MINUTES DE LA STATION (BUS) 3 x Résidences secondaires dès Sfr. 950’000.-, 4.5 pces 4 x Résidences principales dès sfr. 760’000.Terrains dès sfr. 100’000.-(résidences principales)

LA CÔTE - vaud

LA RIPPE - Logements neufs Beaucoup de charme pour ces 2 habitations neuves de 4.5 pièces sises dans un ancien corps de ferme totalement rénové.

Les pièces à vivre sont en rez-de-chaussée avec accès terrasse et jardin. Au premier étage se trouvent 3 chambres avec 2 salles d’eau. Les combles offre une grande pièce totalement aménageable.

Deux places de stationnement dont une couverte en sus.

Dés CHF 1’190’000.- (réf. 25735)

ventes-nyon@comptoir-immo.ch Tél. +41 (0)22 365 99 99

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LES GLARIERS - valais

VUADENS - 10 4 attiques sur plan du 3.5 au 4.5 pièces.

Appartements spacieux et lumineux avec terrasses de 26 à 40 m², situés au coeur du village. Finitions intérieures de qualité au choix de l’acquéreur.

SIERRE - Nouvelle promotion à proximité du centre

Dès CHF 550’000.-

ville, de l’autoroute, des écoles et des commerces.

Ce bâtiment résidentiel contemporain, aux normes Minergie, profite d’une exposition plein sud.

6 appartements, 3.5 au 4.5 pièces, sont encore disponibles. Livrables au printemps 2017.

Dès CHF 457’950.-

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Genève T : 022 319 88 03

Nyon T : 022 365 99 99

Lausanne T : 021 313 23 70

ventes-sion@comptoir-immo.ch Tél. +41 (0)27 345 23 08

Montreux T : 021 966 23 33

Sion T : 027 345 23 08

Sierre T : 027 452 23 00

Très beaux appartements du 2.5 pièces au 4.5 pièces.

Finitions de qualité Belles terrasses ou jardins privatifs.

Vues lac et Lavaux.

Dès CHF 870’000.www.lutry-plaisance.ch

Place St-François 1 - CP 5751 - 1002 Lausanne T +41 (0) 21 313 23 70 - Email : lutryplaisance@ci-exclusive-properties.com