À QUI LA FAUTE

PAR SYLVIE LEMIEUX, JOURNALISTE

Des toits qui s’effondrent, de l’eau qui s’immisce, des chutes de glace qui causent des dommages matériels ou blessent des passants… Manquer à son obligation d’entretien de la toiture peut coûter cher aux propriétaires immobiliers. Les réparations coûteuses que ces sinistres engendrent ne seront pas forcément couvertes par leur assurance.

«Dans les contrats d’assurance, il y a souvent une cause d’exclusion relative au mauvais entretien, ce qui inclut évidemment l’entretien de la toiture. Cela limite les possibilités de poursuite si le propriétaire veut contester la décision de son assureur, explique Jean-François Vézina, associé chez Langlois Avocats. Ce qui a été fait en matière d’entretien, c’est certainement l’un des premiers éléments que les assureurs vont regarder quand ils reçoivent une réclamation. C’est aussi un des éléments sur lesquels les tribunaux vont se pencher en cas de litige. Je le vois dans tous mes dossiers.»

JEAN-FRANÇOIS VÉZINA

Associé Langlois Avocats

MEMBRE A.M.C.Q./ A.C.E.C./ A.C.Q.

COMMERCIAL – INDUSTRIEL INSTITUTIONNEL – RÉSIDENTIEL

445, rue des Canetons, Québec (Québec) G2E 5X6 Téléphone : 418 527-1314 Télécopieur : 418 527-1148 www.toitures4s.com

De là l’importance de suivre les directives du maître couvreur pour l’entretien de la toiture et de tenir un registre des intervende ce qui a été fait avec photo idéalement, conseille Jean-François Vézina. Une telle preuve va permettre à l’avocat de contrer l’argument inévitable de mauvais entretien qui va être utilisé par la partie adverse.» Nous avons trouvé quelques causes où des propriétaires immobiliers n’ont pas su convaincre le tribunal qu’ils avaient procédé selon ces recommandations.

AGIR AVEC CÉLÉRITÉ

En matière d’entretien, il faut agir sans tarder. L’Hôpital Royal Victoria l’a appris à ses dépens. Dans une cause qui remonte à 2003, l’établissement de santé a été poursuivi par La Personnelle assurances générales au nom de son client, un médecin de l’hôpital, dont la voiture a été endommagée par un bloc de glace qui a glissé du toit. L’assureur a prétendu que l’incident et les dommages étaient dus à sa négligence. De son côté, l’Hôpital a nié toute responsabilité arguant qu’il avait bien retenu les services d’un grutier pour faire enlever la glace qui s’était accumulée sur une partie du toit qui n’offrait pas d’accès sécuritaire aux employés d’entretien. La location d’une grue doit faire l’objet d’une requête spécifique, une procédure incontournable qui peut entraîner des délais avant l’exécution des travaux de déglaçage. Ceux-ci étaient prévus le 26 février, soit… le lendemain de l’incident.

«La Cour a quand même tenu l’Hôpital responsable. Même si l’établissement a plaidé avoir fait tout ce qu’il pouvait, avec preuves à l’appui, elle a jugé que ce n’était pas

ISTOCK PAR CERRO_PHOTOGRAPHY

tions effectuées. «Il faut une preuve écrite

suffisant», explique Jean-François Vézina.

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LAILA HAJ, ing. Science du bâtiment GROUPEABS.COM 1.866.454.5644

Dans son jugement, la Cour a en effet affirmé que le Royal Victoria avait une « obligation de garantie» envers le médecin qui était locataire de l’espace de stationnement. Elle a retenu la notion de «jouissance paisible» pendant la durée du bail prévue au Code civil du Québec pour appuyer sa décision. L’Hôpital Royal Victoria a été condamné à payer la somme de 10 724,84$ à La Personnelle.

«Ce que l’on doit retenir, c’est qu’il faut agir sans tarder quand il est question d’entretien de la toiture», conclut l’avocat.

UN SINISTRE ÉVITABLE

Une autre cause qui retient l’attention, même si elle remonte aux années 1970, est celle qui oppose la Corporation Cadillac Fairview et d’autres appelants à la compagnie d’assurance Zurich, qui a dû indemniser son assuré, un pharmacien qui tenait commerce dans un centre commercial à Beauport, construit en 1973. Or, dès 1974, des problèmes d’infiltration d’eau se manifestent. La cause en est même connue. L’eau s’accumulait autour des unités de climatisation, par-dessus les bases et les solins, et pénétrait dans les magasins.

4955, rue Brock, Montréal QC H4E 1B5

19, rue Saint-Gérard, Saint-Jean-sur-Richelieu QC J2W 1P3 En 1976, un sinistre a entraîné d’importants dommages à la pharmacie alors que l’eau coulait abondamment du plafond. Preuve à l’appui, il a été démontré que l’eau s’est accumulée sur la toiture de la pharmacie et est montée à un niveau supérieur à la base de l’une des unités de climatisation. Le solin aurait dû être de 6 à 10 pouces, mais ce n’était pas possible puisque la base de l’unité faisait 5 pouces de hauteur au maximum. L’eau s’est donc infiltrée par-dessus le solin.

La Cour supérieure a établi qu’il y avait un partage de responsabilité entre les différents appelants, soit les propriétaires, dont le Groupe Cadillac, l’entrepreneur général, l’architecte, le couvreur et l’ingénieur. Toutefois, selon l’ensemble de la preuve, il a été démontré que le Groupe Cadillac n’a jamais fait un entretien assidu de sa toiture. Le juge a estimé qu’il était «d’autant plus fautif» comme propriétaire et locateur qu’il connaissait depuis plus d’un an les problèmes d’évacuation d’eau sur la toiture et, depuis décembre 1975, il savait que cette eau s’infiltrait par l’unité de climatisation. Un premier jugement qui condamnait chacun des appelants à payer diverses sommes d’argent à l’assureur a été porté en appel. La Cour d’appel a toutefois maintenu la responsabilité de tous. En ce qui concerne les propriétaires, ils ont été condamnés à payer près de 170 000$ à Zurich.

MÊME LA TEMPÊTE DE VERGLAS N’EST PAS UNE EXCUSE

Un autre cas témoigne de la négligence d’un propriétaire, Nicola Barile, un entrepreneur électricien, qui a réclamé plus de 25 000$ à son assureur, Allianz Canada, pour des dommages causés à sa bâtisse lors de la tempête de verglas. Un arbre serait tombé sur la partie avant de l’immeuble qui lui sert de bureau et d’entrepôt, causant l’effondrement d’une partie du plafond. L’eau s’est alors infiltrée à l’intérieur. Au moment des faits, M. Barile est propriétaire de l’immeuble depuis plus d’une dizaine d’années. Il n’a jamais refait la toiture du bâtiment, dont la construction remonte à 50 ans environ, se contentant de simplement ajouter du papier goudronné.

Même s’il prétendait que le toit ne coulait pas avant le verglas, le débat s’est rapidement porté sur l’entretien de la toiture. Un expert a présenté un témoignage selon lequel le toit aurait dû être refait entièrement et non simplement recouvert de papier goudronné. En raison de plusieurs années de manque d’entretien, il y avait beaucoup de pourriture; le toit coulait donc depuis longtemps. La Cour a émis un jugement affirmant que la cause du sinistre était le mauvais entretien et non l’arbre tombé à la suite du verglas.

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dont son fondateur Carl Dionne au premier chef, l'entreprise est toujours restée à l’affût des nouvelles technologies et des nouvelles façons de faire afin d’offrir le meilleur à sa clientèle. Ainsi, elle est une des premières à avoir adopté l’inspection des toitures par drone de plus en plus répandue dans son industrie. « Notre objectif est d’être une entreprise à valeur ajoutée pour nos clients, déclare d’entrée de jeu Julie Roy, présidente et chef de la direction des Services Ménagers Roy (SMR) depuis 2013. Nous mettons constamment à jour nos processus afin de

fournir l’information la plus complète et pertinente possible pour aider les gestionnaires et les propriétaires d’immeubles à « L’inspection par drone offre plusieurs avantages, explique planifier et à gérer l’entretien de leurs actifs immobiliers. » Émy Dionne, responsable du développement organisationnel. C'est une méthode non destructive. Elle utilise la technologie de la thermographie, qui permet de repérer les différences Par Charles Allainde température sous la couverture, ce qui indique les endroits où il peut y avoir de l’eau. On n’a donc pas besoin de procéder à des coupes observatoires de la membrane qui engendrent

SMR, qui emploie plus de 1 500 per- la moitié provient des immeublesdes réparations inutiles. On peut faire des interventions sonnes, fait partie des plus importantes firmes à propriété québécoise spéciade bureaux. Le secteur institutionnel affiche également une excellente plus ciblées en fonction du résultat de l’inspection. C’est une technique rapide et économique à long terme. » lisées dans l’entretien d’immeubles. UN VASTE TERRITOIRE performance, grâce à l’obtention de

Convaincue qu’une étroite communica- nouveaux contrats, mais aussi à uneL’entreprise de Saint-Pascal, dans le Bas-Saint-Laurent, se tion avec ses clients est la clé du succès, forte croissance de la demande ponc-spécialise dans la réfection et la pose de toitures commerciales

Julie Roy a créé en 2015 une vice-prési- tuelle de main-d’œuvre qualifiée.et industrielles dans les secteurs public et privé. Elle sert un dence Expérience client qu’elle a confiée vaste territoire qui s’étend de la Gaspésie jusqu’à la Rive-Sud à Jean-François Poulin, bien connu pour La taille de SMR est un atout, car l’entre-dans la région de Québec en plus de la Côte-Nord. L’équipe sa longue expérience dans le milieu de tien d’immeubles s’est complexifié etde couvreurs s’est aussi déplacée aux Îles-de-la-Madeleine et l’entretien d’édifices commerciaux. exige dorénavant une capacité de com-même jusqu’au pied des monts Groulx, au nord de Manic 5, De gauche à droite : É> my, Carl et Louka piler de grandes quantités de données,pour refaire la toiture de la Station Uapishka, une entreprise Par ailleurs, l’embauche et la formation de personnel compétent demeurent plus que jamais une priorité. « Nous tant sur la planification de l’exécution des travaux, le contrôle de la qualité des services que sur les coûts d’entretien, un d’écotourisme et une station de recherche scientifique. « Nos couvreurs ont travaillé dans des conditions difficiles puisque le chantier a été réalisé au début de l’hiver. C’est une de nos belles réalisations », soutient Émy Dionne qui, recevons chaque mois près de 2 000 poste budgétaire majeur en immobilier.avec son frère Louka, se prépare à prendre la relève de curriculum vitae et, de ce nombre, Ces données permettent à l’entrepriseson père. Elle a intégré l’entreprise familiale il y a deux ans. nous embauchons environ une quaran- d’optimiser ses processus et d’améliorerQuant à son frère, âgé de 19 ans, il travaille sur les toitures. taine d’employés, explique Julie Roy. ses services afin d’offrir toujours le meil-« On amorce le processus de transfert, explique-t-elle. Nous investissons énormément dans leur rapport qualité-prix.On profite du fait que notre père est encore présent dans la sélection et la rétention d’employés l’entreprise pour prendre de l’expérience et pour qu’il nous qualifiés. Nous veillons tout particutransmette de son savoir. » n Le respect de l’environnement demeure lièrement à placer les gens au bon une autre préoccupation constante chez endroit et à proposer des équipes stables à nos clients. » SMR. « Grâce à notre virage vert amorcé il y a maintenant plus de 12 ans et à la JULIE ROY Présidente et chef de la direction Les Services Ménagers Roy certification ISO 14001:2004 obtenue SMR offre la gamme complète des en 2011, nous avons développé une services en entretien d’immeubles, expertise pointue que nous mettons au de l’entretien quotidien aux services service de nos clients désireux d’obteaprès-sinistre et à la gestion technique.Coordonnées à retenir : nir les certifications LEED ou BOMA Fondée en 1954, l’entreprise dessert toiturecvdionne.com BESt™ », déclare Julie Roy. plus de 300 clients au Québec, dont