TENDANCES ET INNOVATIONS La gestion immotique, une solution pour répondre à la nouvelle réalité

Brigitte Dupuis

Experte invitée

Brigitte Dupuis, directrice de comptes majeurs – Secteur institutionnel chez Johnson Controls, a fait sa marque en gestion des actifs, BIM, efficacité énergétique, développement durable et s’intéresse plus particulièrement à la gestion du cycle de vie d’une installation. Elle cherche constamment à promouvoir les technologies qui soutiendront la révolution énergétique de demain.

LA GESTION IMMOTIQUE, UNE SOLUTION POUR RÉPONDRE À LA NOUVELLE RÉALITÉ

Le contexte actuel de pénurie de main-d’œuvre et la crise de la COVID-19 engendrent un lot de défis pour les gestionnaires immobiliers qui doivent assurer une saine gestion de leurs équipements électromécaniques. Cet état de fait a accéléré le virage technologique pour les services de veille des équipements connectés, soit l’immotique1 .

UNE GESTION TRÈS SPÉCIALISÉE

e service est souvent donné en sousC traitance à des firmes spécialisées par l’intermédiaire d’un centre de gestion immotique. Les entreprises se tournent vers l’impartition de ce type de service, car le retour sur l’investissement pour la construction d’un centre immotique n’est souvent pas rentable pour la gestion d’un seul portefeuille, et les investissements en informatique sont extrêmement élevés. Par ailleurs, les ressources spécialisées dans le domaine sont rares et nécessitent une formation spécialisée. La gestion immotique requiert une présence 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7, ce qui s’avère compliqué dans un contexte de pénurie de main-d’œuvre. La veille des équipements, l’analyse de la performance et les interventions sur les équipements électromécaniques centralisés à distance assurent aux propriétaires immobiliers une meilleure mitigation du risque, une diminution des interruptions de service et la réduction des délais de réponse.

L’immotique a pour avantage l’automatisation de certaines opérations; elle facilite aussi la compréhension des interactions entre différents systèmes pour garantir une meilleure gestion de la performance du bâtiment par des points de mesure, des points de consigne, des alarmes, des informations ou des niveaux de température. Un centre immotique peut donc assurer le suivi d’une multitude d’équipements et de systèmes touchant l’alimentation électrique, l’alimentation de secours (groupes électrogènes, piles), l’éclairage, les circulations verticales, le chauffage, la ventilation et la climatisation, la plomberie, le contrôle d’accès, la vidéosurveillance et les dispositifs de protection incendie. En fait, il s’applique à tout équipement ou système pouvant être suivi, selon un point de consigne.

1. Le mot « immotique » est formé à partir de la première partie du mot « immeuble » et du suffixe « -tique », qui implique un rapport avec l’informatique ou l’électronique. L’immotique désigne ainsi les systèmes automatiques, électroniques, informatiques et de télécommunication installés dans un grand bâtiment.

LA DÉTERMINATION DES INDICES DE PERFORMANCE ET DES COÛTS

C’est au moyen de tableaux de bord que les experts en immotique veillent au bon fonctionnement des équipements critiques de leurs clients. Ils peuvent ainsi consulter les niveaux de performance, l’analyse énergétique et la comparaison des résultats avec d’autres équipements ou portefeuilles immobiliers similaires. Les données analysées sont générées par des points de contrôle qui produisent des alarmes en cas de déficiences, en fonction des indices de performance préconfigurés ou requis. En début de mandat, le fournisseur de service immotique travaille conjointement avec son client pour déterminer les indices de performance sur ses équipements critiques. Il est possible de relier tous les équipements d’un parc immobilier ou seulement certains d’entre eux, comme des refroidisseurs, des chaudières, un système d’alarme incendie, de température de serveurs ou de climatisation.

La grille tarifaire sera établie en fonction du nombre de points, selon des échelles de prix à surveiller, mais aussi en fonction du type d’intervention à effectuer. Habituellement, le prix inclut la prise en compte des alarmes, la création d’un billet de travail, l’analyse de la situation, la coordination de l’intervention et le rapport d’incident.

UN EXEMPLE CONCRET

Les refroidisseurs connectés présentent un énorme avantage, car ils fournissent une surveillance, une analyse et une collecte de données en temps réel pour valider les performances au moyen des plateformes infonuagiques sécurisées 24 h/7 j. Les gestionnaires profitent ainsi d’une surveillance en temps réel, mais aussi du savoir-faire d’experts pour l’analyse approfondie des tendances et des résultats de performance. Le monitorage des équipements à distance facilite la maintenance prédictive et proactive pour assurer leur pleine performance et la disponibilité des équipements en tout temps. Elle permet également l’anticipation de bris ou de pannes.

Lorsqu’une déficience génère une alarme, un protocole spécifique de chaque équipement sera suivi par un agent. Voici une procédure typique de demande d’intervention.

1.Une alarme ou une anomalie est déclenchée automatiquement et est envoyée au centre de gestion immotique; une alarme s’affiche à l’écran et un billet de travail est généré. Le billet de travail peut également être généré par le centre de service à la clientèle à la suite de l’appel d’un client et est envoyé au centre de gestion immotique pour résolution.

2.Un technicien prend connaissance de l’alarme ou du billet de travail et l’analyse.

3.La procédure standardisée qui a été prédéterminée pour l’équipement ou une intervention typique pour ce genre de situation est déclenchée.

4.Si une intervention à distance s’avère impossible, l’agent contactera le gestionnaire immobilier ou un fournisseur de service prédéterminé pour procéder à une intervention physique. L’agent peut également contacter un technicien permanent pour obtenir des renseignements additionnels concernant la situation et assurer une bonne communication quant aux conséquences du problème.

5.L’agent du service à la clientèle ou le technicien met à jour le billet de travail et procède à la fermeture de celui-ci.

UNE SOLUTION GAGNANTE

La gestion immotique est une solution gagnante pour les propriétaires immobiliers qui possèdent des infrastructures critiques ou pour les ressources spécialisées telles que des centres de données et des hôpitaux. Les contrats associés intègrent généralement des clauses sur les risques partagés et les gains communs. L’impartition de ce type de service crée des économies d’échelle, étant donné que les besoins en immobilisations sont diminués pour le client. Elle assure également une réduction des coûts d’entretien et de main-d’œuvre, diminue de façon importante le risque d’arrêt de service ou de non-performance des équipements et garantit une tranquillité d’esprit. Cette forme de gestion réduit également les besoins de ressources techniques sur le terrain. Les propriétaires immobiliers sont souvent attirés par ce type de solution pour le transfert de risque associé à une panne ou à un bris d’équipement; ils achètent alors la paix d’esprit!