SAVOIR POUR MIEUX GÉRER Quelle norme pour les smart buildings

Patrick Lecomte, Ph. D.

Expert invité

Chercheur associé à la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, Patrick Lecomte est codirecteur à l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2). Il est également professeur en immobilier durable à l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM).

QUELLE NORME POUR LES SMART BUILDINGS?

Ce n’est pas tous les jours que l’on peut se vanter de voir de ses propres yeux une révolution en marche. C’est pourtant bien ce qui se passe dans le secteur immobilier depuis quelques années sous la pression de perturbations numériques dont les origines sont doubles.

D' une part, le secteur immobilier se retrouve au cœur de la révolution technologique, décrite comme la quatrième révolution industrielle par le Forum économique mondial, avec l’émergence de la proptech (Property Technology) qui, avec son pendant dans le secteur financier, la fintech (Financial Technology), a donné lieu à une véritable fièvre entrepreneuriale à travers le monde ces dernières années.

D’autre part, et plus fondamentalement, les nouvelles technologies révolutionnent la façon dont les immeubles et les villes fonctionnent et interagissent avec leurs occupants, donnant naissance à une nouvelle génération d’immeubles appelés «smart buildings». À défaut d’un terme adéquat en français, nous utilisons le terme smart building pour désigner ces immeubles d’un type nouveau afin de les différencier des immeubles intelligents qui les ont précédés.

UNE NOUVELLE GÉNÉRATION D’IMMEUBLES À L’ÉCOUTE DE LEURS OCCUPANTS

Parmi leurs nombreuses contributions innovantes, les smart buildings rendent possibles de nouveaux modes de consommation de l’espace, plus personnalisés et flexibles pour les utilisateurs et potentiellement plus rentables pour les propriétaires. En rupture avec les immeubles de génération précédente, les smart buildings rentrent dans un échange conscient et bidirectionnel avec leurs environnements et leurs occupants. Ils sont intrinsèquement adaptatifs, anticipant les moindres besoins de leurs occupants, alors que classiquement, les immeubles intelligents sont conçus comme des machines autonomes plus réactives qu’adaptatives. Jusqu’à l’arrivée du concept de smart building, l’intelligence d’un immeuble se jugeait en effet par sa capacité à limiter les interactions avec ses occupants autant que possible. Avec les smart buildings, c’est exactement le contraire qui est en train de se mettre en place.

À l’échelle de la ville, les smart buildings sont un composant essentiel des environnements urbains du futur au même titre que la mobilité intelligente, les infrastructures réseau 5G ou la gestion open source des données. Ils sont, par exemple, appelés à jouer un rôle crucial dans la gestion intelligente de l’énergie au moyen de réseaux électriques intelligents qui promettent de révolutionner la production et la consommation d’énergie au niveau de l’immeuble, de son quartier et de la ville. Ils servent également de plateformes vers le numérique en collectant des mégadonnées qui alimentent des outils d’analyse et de prise de décision de plus en plus sophistiqués, et en permettant de cette manière la mise en place d’un mécanisme de rétroaction en temps réel avec les utilisateurs d’espace. Ce faisant, ces immeubles d’une nouvelle génération sont censés assurer la productivité et le bien-être de leurs occupants tout en promouvant des normes environnementales, tant dans la construction que dans la gestion de l’immeuble, parmi les meilleures au monde. Un smart building sera par essence un immeuble durable, les deux concepts s’appuyant l’un sur l’autre dans une démarche synergétique : le smart au service du durable, et vice versa.

Toutefois, afin que toutes ces promesses deviennent réalité, il y a une condition nécessaire qu’il convient de remplir. En dépit de la médiatisation du concept de smart building et de nombreuses recherches approfondies sur le sujet, le secteur immobilier ne dispose toujours pas d’une norme universellement reconnue, et de la certification correspondante, afin de définir ce qui constitue

un smart building et de quantifier sa contribution effective à l’intelligence des quartiers et villes où il est implanté.

LE BESOIN D’UNE NORME ET D’UNE CERTIFICATION POUR LES SMART BUILDINGS

À l’instar des bâtiments durables dont l’émergence a conduit à la définition de certifications ad hoc telles que celles du programme BOMA BEST, les smart buildings ont besoin de leurs propres norme et certification afin que l’on puisse jauger leurs performances et donner des directions claires aux acteurs du secteur immobilier. La question d’une norme/certification pour les smart buildings est complexe, car elle catalyse les enjeux sociétaux liés à l’arrivée massive des technologies numériques dans l’espace urbain en parallèle de la dimension technique, déjà compliquée, des smart buildings. Une chose est certaine: les technologies intelligentes implantées dans les immeubles font de la gestion de certains risques, comme la cybercriminalité, une urgence absolue pour le secteur immobilier.

À l’heure où les journaux font état des enjeux de sécurité des données et des dangers que peut représenter l’utilisation non contrôlée d’outils technologiques (par exemple les systèmes de reconnaissance faciale qui compromettent le respect de la vie privée), une certification des smart buildings au moyen d’une norme doit avant tout permettre d’établir un environnement de confiance entre les acteurs de l’immobilier et le public. À terme, une certification attachée à une norme pourrait s’accompagner d’un code de gouvernance numérique des entreprises du secteur immobilier définissant clairement leur responsabilité sociale.

En effet, en matière de menaces pesant sur les acteurs de l’immobilier aux prises avec les perturbations numériques, la technologie peut facilement

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ÉDITION 2020 – CATÉGORIE 2 – TOITS PLATS

Lors de son Assemblée générale annuelle qui s’est tenue virtuellement le 29 janvier 2021, l’Association des Maîtres Couvreurs du Québec soulignait le travail remarquable d’un de ses membres pour les travaux de couverture du projet CHUM – Phase 2.

FÉLICITATIONS

À TOUTE L’ÉQUIPE DE être l’arbre qui cache la forêt. En fin de compte, le vrai risque pour les propriétaires de smart buildings sera celui de voir leur réputation entachée, ce qui peut s’avérer fatal à l’ère des médias sociaux. Une norme peut permettre de remédier, au moins partiellement, à ce risque en assurant que les smart buildings, certes merveilles de technologie, ne sont pas désertés par leurs utilisateurs effrayés par les conséquences d’interagir avec de tels espaces à la Big Brother.

DIFFÉRENTS MODÈLES DE CRÉATION D’UNE NORME SONT POSSIBLES

Au cours des derniers mois, plusieurs initiatives ont vu le jour en Europe et en Amérique du Nord afin de combler le vide que crée l’absence de norme et de certification pour les smart buildings. Ainsi, faisant face au besoin d’accompagner leurs clients dans leur transformation numérique, certaines entreprises de technologie ont développé leurs propres certifications. Par exemple, Honeywell propose le Honeywell Smart Building Score (HSBS), à la fois cadre d’analyse à vocation universel et outil d’auto-évaluation à la disposition des clients de l’entreprise.

Le HSBS couvre trois caractéristiques d’un immeuble: sa dimension durable, sa sécurité et sa contribution à la productivité de ses utilisateurs. Ces dimensions sont saisies par ce qu’Honeywell appelle les «composants actifs» d’un smart building tels que la technologie implantée dans l’immeuble, les logiciels et les outils d’analyse de données, autant de composants pour lesquels Honeywell propose très opportunément des solutions à ses clients. En revanche, les composants dits passifs d’un smart building, à savoir l’architecture, la localisation de l’immeuble et les matériaux de construction, ne sont pas pris en compte dans la norme HSBS. De fait, il est rationnel de penser que les certifications développées par les entreprises privées s’inscrivent dans une démarche commerciale et font l’impasse sur une vision plus holistique de ce qu’un bâtiment dans sa globalité, c’est-à-dire intégré dans son environnement, doit incorporer afin d’être certifié en tant que smart building.

En Europe, la Direction générale de l’énergie de la Commission européenne a piloté la création d’une norme appelée Smart Readiness Indicator (SRI) dont le contenu a été rendu public à l’automne 2020.

Le SRI s’accompagne d’un système sophistiqué de certifications des immeubles sur la base de critères liés à la performance énergétique des immeubles et à leur capacité à répondre aux besoins des utilisateurs. Ces certifications très flexibles en fonction du climat et de l’immeuble à certifier ont vocation à s’appliquer à tous les types d’immeubles commerciaux et résidentiels dans les pays de la Communauté européenne. Dans ce contexte, la société Wired Score a récemment lancé une consultation en vue de définir une certification pour les smart buildings en Amérique du Nord. Face à ces différentes initiatives, quelle serait la norme idéale pour les smart buildings ?

ENJEUX D’UNE NORME POUR LES SMART BUILDINGS

Quel que soit le promoteur de la norme (entreprises de technologie, pouvoirs publics ou consortium rassemblant des acteurs de l’industrie), la norme choisie doit refléter le rôle central des smart buildings dans la capacité des villes de demain à être au service de leurs habitants. Une norme, qui a par nature un rôle prescriptif, conditionnera la pratique des smart buildings en donnant des indications aux différents acteurs du marché pour les années à venir. Ceci dit, une norme doit également être évolutive et s’adapter aux changements rapides de la technologie et des usages de l’environnement bâti (concept defuture proofing et smart readiness dans la norme SRI de la Commission européenne).

Les smart buildings portent la promesse d’une forte dimension humaniste où l’humain est au centre des préoccupations des concepteurs d’espaces. Cet aspect, certes immatériel, ne peut pas être absent de la future norme/certification des smart buildings afin d’en faire de véritables immeubles empathiques. S’assurer que ses clients sont satisfaits est non seulement un noble idéal, mais aussi une bonne idée en matière de modèles d’affaires.

LA RÉFÉRENCE DE L’INDUSTRIE DE LA MÉCANIQUE DU BÂTIMENT

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LE BIM CHEZ LES ENTREPRENEURS

Développement durable et efficacité énergétique

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Annik Desmarteau

UNE RELANCE À ORCHESTRER ENSEMBLE

Dans un excellent texte intitulé «Préparer maintenant la réouverture progressive des bureaux» et publié dans La Presse du 12 février, André Lavallée, ex-vice-président du comité exécutif de la Ville de Montréal, insistait sur l’importance du centre-ville pour la vitalité économique de Montréal et sur la nécessité de planifier la réouverture de celui-ci dès l’automne 2021.

Sous réserve de l’évolution de la situation, je ne peux qu’abonder en ce sens. Le télétravail a révolutionné les façons de faire dans pratiquement tous les secteurs d’activité. Force est de constater qu’il comporte de multiples avantages: optimisation du temps, réduction des déplacements, conciliation travail-famille facilitée, réduction de l’absentéisme et j’en passe. Mais il a aussi ses inconvénients: sentiment d’isolement, effritement du sentiment d’appartenance et de la culture d’entreprise, perte de productivité en raison de difficultés de concentration, etc. Il y a une limite à passer des journées entières rivé à un écran.

Je suis d’avis que les échanges face à face demeureront toujours le moyen le plus performant pour favoriser la créativité et l’innovation, et partant, seront toujours les véritables moteurs de l’essor des organisations, des quartiers et des villes.

La fermeture du centre-ville tue à petit feu un écosystème hautement interdépendant en mettant à mal l'économie de multiples secteurs névralgiques pour sa vitalité et son avenir. Il est plus que temps d’orchestrer concrètement sa relance. BOMA Québec participe activement aux consultations et aux discussions avec les instances décisionnelles pour définir les stratégies gagnantes qui permettront un retour sécuritaire et durable dans nos immeubles, ce qui donnera un coup de pouce à la reprise économique.

Cette réouverture est complexe et nécessitera une action stratégique concertée, afin de nous assurer de prendre un bon départ et, surtout, de ne pas avoir à reculer. En tant qu’association regroupant les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles commerciaux du Québec, BOMA Québec entend bien s’y consacrer avec énergie et mettre à contribution sa vaste expertise en gestion immobilière.

Enfin, M. Lavallée n’a pas tort de citer Cindy Fagen, directrice générale de SAP Labs Canada, qui suggérait que Montréal avait l’opportunité de se positionner parmi les premières cités du travail post-COVID-19 dans le monde. Nous en sommes capables, alors faisons-le.

À nous d’y réfléchir et de réinventer le centre-ville de Montréal.

Grand gala BOMA Québec: notez cet événement à vos agendas le 13 mai prochain de 17h à 18h30!

Exceptionnellement cette année, la remise des Prix BOMA aura lieu dans le cadre d'un rendez-vous unique offert gratuitement – LE GRAND GALA BOMA QUÉBEC – pour célébrer l’excellence immobilière

et récompenser les leaders de l’industrie qui participent au Défi énergie en immobilier et au concours des Prix BOMA.

Venez découvrir les champions de l'an 3 du Défi énergie en immobilier, reconnaître les efforts des certifiés BOMA BEST et célébrer les gagnants du concours 20212022 des Prix BOMA.

La présidence d'honneur de l’événement est assurée par Yves-André Godon, directeur général, Québec, BentallGreenOak, que nous remercions chaleureusement.

Ce gala virtuel hors du commun, qui sera animé par Isabelle Racicot, vous réservera plusieurs belles surprises. Voilà certainement un rendez-vous à ne pas manquer!

Venez encourager vos pairs! Plus que jamais, l’heure est à la mobilisation et à la reconnaissance du leadership des uns et des autres. Tous les détails sont sur le site de BOMA Québec (boma-quebec.org).

Rappel Date limite pour soumettre un dossier de candidature au concours des Prix BOMA: 19 mars. (boma-quebec.org)

Gardez le moral et portez-vous bien.

Le printemps est à nos portes.

Annik Desmarteau

Présidente BOMA Québec