INTERVIEW Real estate at the heart of an inclusive city

REAL ESTATE AT THE HEART OF AN INCLUSIVE CITY

BY RENÉ VÉZINA, JOURNALIST SPECIALIZING IN ECONOMICS

Jean-Marc Fournier was not out of the public eye for very long.

After leaving the National Assembly barely two years ago, where he began his career as the member for Châteauguay in 1994, he has returned to public service, this time as the CEO of the Québec Urban Development Institute (IDU). being despondent about the current context, he already sees better days ahead and intends, as the saying goes, to turn problems into opportunities. "It’s time to talk in terms of partners rather than adversaries," he said, evoking the role that the COMPREHENSIVE BACKGROUND AND VISION commercial real estate sector can play in the urban To say the least, he has arrived at that position at a milieu, starting with Montréal. Unfortunately, real particular moment in history, in the heart of a crisis of estate promoters are far too often perceived as a magnitude not seen in nearly 100 years. Far from being indifferent to the society they live in.

His background has given him a solid grasp of issues he will now be responding to. During his lengthy political career he was head of eight Cabinet positions, from Minister of Municipal Affairs in the early 2000s to Minister of Education and Minister of Justice. He is well informed about urban issues, and as the Minister of Municipal Affairs he established a democratic process allowing citizens to choose the municipal status of their communities.

In his home town of Châteauguay he hosted a community radio show in the early 1980s, was an organizer of the Québec Winter Games and president of the local Chamber of Commerce. A lawyer by training, he was soon attracted to politics. Elected to the National Assembly for the first time in 1994 as the Québec Liberal Party member for Châteauguay, he became the member for the district of St. Laurent in a by-election in 2010. For 18 years he was actively involved in provincial politics both as a government minister and as a member of the official opposition, apart from a brief hiatus from 2008 to 2010.

He also served as the Minister of Revenue and government House Leader. His record of service in government circles and his extensive experience as a manager of public funds have no doubt made him appreciate that a strong business environment contributes to municipal finances. If finances are healthy, they can then be used to invest in strengthening the social diversity of residential areas by means such as affordable housing. At the same time, however, pressure is increasing and municipal responsibilities are piling up, making it even more urgent to diversify revenue sources, if only to avoid having downtown cores end up abandoned as people accept the idea of an exodus to the suburbs as inevitable.

"I am well aware that municipalities do not want to overly rely on property taxes. The slowdown caused by the pandemic makes reflection and discussion even more crucial," noted Mr. Fournier.

A REALISTIC OPTIMIST

The risk is obvious. Citizens will be urging cities not to cut back on services, but revenues will not follow because the commercial sector is already heavily taxed. We can’t ask them for more, especially since they are fewer in number at a time when many shops, restaurants and other small enterprises have gone out of business. The debate about increasing taxes is ongoing, but Jean-Marc Fournier refuses to believe in the collapse of city centres. "I’m not defeatist by nature, even though some studies indicate the decline of downtown cores. Although there has been a boom in teleworking, the importance of interrelations remains – our need to meet and exchange ideas with others, obliging people to share the public space. Karaoke bars can always be regulated, but the Orange Line in Montréal’s subway system won’t be abandoned by riders tomorrow morning. Life will continue."

He will obviously take the time to settle into his new position before determining a specific program and strategies. But he has already set an objective for Montréal, and that is to contribute to its development as an inclusive city, above and beyond the serious problems caused by the current context.

T 418-780-2330 | 1-877-780-2330 | F 418-781-0728 3200, chemin des Quatre-Bourgeois, bureau 300 Québec (Québec) G1W 0G8

ISTOCK BY MLENNY

Jean-Marc Fournier arrived at the IDU following the resignation of his predecessor André Boisclair, who was also long involved in politics. But he sees no political connection, in the sense of partisan politics, though one could imagine that the many relationships he has developed throughout his career could prove useful.

"As regards the Institute, we emphasize interaction with public policies. The focus is on the city’s organization – housing, commercial spaces – everything that constitutes the urban milieu where real estate plays a central role. The idea, and I intend to defend it, is that we need to work together to achieve a more equitable city."

He believes it essential that Montréal capitalize on the strength and vigour of its real estate community, an idea he intends to pursue as Covid-19 continues to impose reflection and rethinking. For the time being it’s important to prepare for the most pressing needs in order to limit the damage done, but soon we will need to look ahead. "We must avoid shooting ourselves in the foot by demonizing the private sector. There is a place at the table for everyone."

In particular he will have to deal with the vision of the current municipal administration, which wants to include a social housing quota in future real estate projects in the name of diversity. Under those conditions the question of the profitability of real estate projects becomes crucial, and the pandemic has muddied the waters. Barely settled into his new position, Jean-Marc Fournier remains prudent. "No one is against the idea, but it must be feasible. The constraints and additional costs must be reconciled with the laudable goal of a city open to everyone."

He sees that as a guiding principle, supporting the viability of the real estate community so that it can participate fully in the growth and development of the city. The pandemic has imposed new challenges, but it will eventually pass. What is needed now is to imagine what will happen next in terms of urban development.

Alain Roy, É.A.

Expert invité

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

QUÉBEC AFFICHE UN RECORD DU VOLUME DE TRANSACTIONS DANS LA DERNIÈRE ANNÉE: PLUS DE 900 MILLIONS DE DOLLARS ENREGISTRÉS!

Bien que l’on note dans la région de Québec, comme ailleurs, un ralentissement de l’activité d’investissement au 2e trimestre 2020 – des secteurs de marché étant plus touchés que d’autres –, la pandémie a au contraire intensifié l’intérêt et l’appétit des investisseurs pour certains actifs. De plus, pour les 12 derniers mois recensés, la grande région de Québec affiche un record de volume de transactions, soit près d’un milliard de dollars.

Nous analyserons la fluctuation du volume de transactions dont le prix de vente excède un million de dollars, pour chacun des secteurs de l’immobilier (bureaux, commercial, industriel, etc.) sous différents angles. Tout d’abord, nous nous concentrerons sur le marché de la grande région de Québec dans les cinq dernières années. Par la suite, nous comparerons les résultats entre le premier semestre 2019 et celui de 2020 afin de mettre de l’avant l’incidence qu’a pu avoir la pandémie de la COVID-19 sur les transactions immobilières.

MARCHÉ DE LA GRANDE RÉGION DE QUÉBEC

Puisque l’année 2020 n’est pas terminée au moment de la présente analyse, nous présenterons des données incluses dans les périodes du 1er septembre au 31 août. De cette façon, les plus récentes données de l’année en cours pourront être prises en compte.

Au cours des cinq dernières années, le volume de vente dans le marché du bureau a considérablement fluctué dans la grande région de Québec. En effet, on constate une baisse importante pour la période 2017-2018, mais on note également une augmentation pour les deux périodes suivantes. La catégorie commerciale a recensé son plus grand volume de transactions en 2017-2018, soit environ 281 M$. Ce grand volume s’explique, entre autres, par l’acquisition de Place Fleur de Lys par Trudel Alliance. Toutefois, la période la plus récente, soit 2019-2020, ne suit pas loin derrière avec un volume de transactions avoisinant les 278 M$. Encore une fois, ces ventes élevées s’expliquent par l’acquisition d’un portefeuille immobilier faite par Trudel Alliance. Les propriétés figurant dans cette transaction sont les suivantes: Carrefour St-David, Place Seigneuriale, Place QuatreBourgeois, Carrefour Soumande, Place Naviles, Galeries Charlesbourg et Les Promenades de Lévis. Les transactions du marché industriel et multirésidentiel ne cessent d’augmenter, affichant toutes les deux leur plus haut niveau en 2019-2020. Du côté industriel, cette augmentation est attribuable à l’acquisition de trois propriétés, situées à Saint-Augustin-deDesmaures, ayant chacune été négociées au-dessus de 14 M$. En effet, la rareté de terrains industriels incite les acheteurs de ce marché à acquérir des propriétés déjà construites. Dans le secteur multirésidentiel, la plus récente hausse s’explique par la vente du portefeuille des Immeubles Couillard à Logisco. Toutefois, notons que même si cette vente de 52 M$ n’avait pas eu lieu, le volume de transactions de la période 2019-2020 serait tout de même en hausse par rapport à celui de la période précédente.

À l’inverse, le secteur des terrains connaît une baisse depuis 2017-2018. En contrepartie, tous types d’immeubles confondus, la période 20192020 est celle répertoriant le volume de transactions le plus important des cinq dernières années, soit environ 934 M$. Le graphique suivant illustre les données précédemment présentées.

en M$ 1000

800

600

400

200

0 VOLUME DE TRANSACTIONS PAR CATÉGORIE D’IMMEUBLES – GRANDE RÉGION DE QUÉBEC

Bureau Commercial

Industriel Multirésidentiel Terrain Global

2015-2016 2016-2017 2017-2018 2018-2019 2019-2020

Puisque le marché de Québec est relativement petit, une seule transaction majeure influence donc les statistiques par rapport à la période précédente.

Observons maintenant la répartition du volume de transactions pour la plus récente période d’analyse.

RÉPARTITION DU VOLUME DE TRANSACTIONS DURANT LA PÉRIODE 2019-2020 – GRANDE RÉGION DE QUÉBEC

9% 12%

36%

30%

Bureau Commercial

13%

Industriel Multirésidentiel Terrain

On constate que les marchés multirésidentiel et commercial sont ceux représentant le plus grand volume de transactions dans la grande région de Québec en 20192020. En effet, comme on l’a mentionné précédemment, les acquisitions faites par Trudel Alliance et Logisco ont eu un impact majeur sur le volume de transactions dans la dernière année. Ainsi, même si les secteurs industriel et de bureaux sont en hausse depuis la période précédente, les transactions majeures commerciales et multirésidentielles font diminuer la proportion du volume de transactions des autres secteurs d’activité pour la période 2019-2020.

COMPARAISON ENTRE LE 1er SEMESTRE 2019 ET LE 1er SEMESTRE 2020

La pandémie de la COVID-19 a affecté le Québec dans plusieurs sphères de la société, dont l’immobilier. Le secteur commercial est, sans aucun doute, le plus touché. On constate, autant dans la grande région de Montréal que de celle de Québec, une diminution importante des transactions commerciales. Respectivement, le volume de ventes pour ce créneau a en effet diminué de 48% et de 65% lorsque l’on compare le 1er semestre 2019 à celui de 2020, soit lors de la pandémie.

Dans la grande région de Montréal, les ventes de bureaux n’ont pas connu de chute, mais n’ont tout de même pas enregistré de hausse significative non plus. En effet, le volume de transactions n’a augmenté que de 2% pour cette catégorie. Comparativement à la grande région de Montréal, celle de Québec a connu une augmentation de 38%. Notons également que, tout comme pour le marché de bureaux, le secteur multirésidentiel a été plus touché dans la région de Montréal que dans celle de Québec.

Pour ce qui est des secteurs industriel et de terrains, ils ne semblent pas avoir subi les impacts de la pandémie. En effet, le volume de transactions industrielles affiche toujours une hausse. Celui de terrain est en baisse, mais comme on l’a indiqué précédemment, il était déjà en diminution depuis quelques années, ce qui ne traduit donc pas un effet direct de la pandémie.

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PartenairesPartenairesPartenairesPartenaires Partenaires

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BronzeBronzeBronze Bronze Bronze

PrestigePrestigePrestige Prestige Prestige

MédiaMédiaMédia Média Média Fournisseur privilégiéFournisseur privilégiéFournisseur privilégiéFournisseur privilégié Fournisseur privilégié

Le graphique ci-dessous résume ces données.

FLUCTUATION ENTRE LE 1er SEMESTRE 2019 ET LE 1er SEMESTRE 2020 PAR TYPE D’IMMEUBLE

38

Montréal

% 52 %

% 27

Québec

% 45

% 2

Bureau Commercial

% -48 % -65

Industriel Multirésidentiel

% -29

Terrain

% -40 % -34

Global

% -1 % -17

Le Groupe Altus a récemment effectué un sondage portant sur les conditions d’investissements immobiliers durant la période de la pandémie. Ce sondage concernait tous les marchés présentés précédemment, à l’exception des terrains. Ses plus récentes conclusions ont été rendues disponibles en juillet dernier et elles concordent avec les données du graphique ci-dessus.

Les répondants ont exprimé leur inquiétude devant la montée en popularité du travail à domicile au cours des derniers mois, réduisant les besoins en bureau dans les centres-villes. Pour ce qui est des commerces, les répondants ont mentionné anticiper des délais plus longs qu’à l’habitude pour relouer les locaux qui se sont libérés en raison des difficultés vécues par plusieurs locataires. Toutefois, certains répondants gardent espoir en mentionnant y voir une occasion d’accélérer le repositionnement de leur centre commercial avec un meilleur assortiment de commerces de détail. On sent donc une certaine inquiétude des répondants vis-à-vis de ce type d’actif, expliquant en partie la baisse dans le volume de transactions durant la pandémie. Pour ce qui est du marché industriel, les répondants disent conserver un sentiment très favorable à l’égard de ce type d’actif. En effet, ce marché était déjà en forte demande avant la pandémie et il est toujours considéré comme un bon investissement à leurs yeux. Le volume de ventes s’est donc poursuivi durant la pandémie. Finalement, selon les répondants au sondage, le secteur multirésidentiel a été peu touché par la COVID-19. Toutefois, il a connu une perte de demande de nouveaux locataires en raison de la fermeture des frontières à l’immigration et du retour incertain des étudiants internationaux. Ces deux facteurs, influençant majoritairement la grande région de Montréal, peuvent expliquer la baisse présentée dans le précédent graphique.

À QUOI S’ATTENDRE POUR LA SUITE?

À court terme, le marché de Québec semble relativement stable par rapport à la période précédant la pandémie. Toutefois, certains segments de centres commerciaux traversent des moments difficiles, des défis qui étaient déjà apparus quelque temps avant l’apparition de la COVID-19 et qui sont maintenant évidemment amplifiés. Nous ne connaissons toutefois pas encore les stratégies qu’adopteront les grands occupants de la capitale à long terme. Cependant, si la région de Québec se tire aussi bien d’affaire que lors de la récession de 2008-2009, nous pouvons espérer qu’elle reste le gage d’une relative stabilité malgré les défis qui l’attendent.

Effectivement, certains marchés (commercial, industriel, bureaux) peuvent être plus attrayants pour les investisseurs durant une période donnée, tandis que d’autres peuvent l’être moins durant la même période. Ces fluctuations sont, entre autres, directement liées aux facteurs économiques et politiques, mais peuvent aussi être causées par des événements ponctuels tels qu’une pandémie.