Immobilier commercial - volume 14 numéro 2 by JBC Média inc.

AFFAIRES IMMOBILIÈRES, ÉCONOMIE ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

VOLUME 14 | NUMÉRO 2 | AVRIL – MAI 2021

« NOUS ALLONS RÉUSSIR LA RELANCE DU CENTRE-VILLE ENSEMBLE. » – MICHEL LEBLANC

LE POINT SUR L’ÉTAT DE SANTÉ DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL GATINEAU BÂTIT SON AVENIR MALGRÉ LA PANDÉMIE COURTAGE IMMOBILIER JOE RULLIER LANCE ET COMPTE ! DROIT IMMOBILIER LA SUPERFICIE INSUFFISANTE D’UN CONDO PERMET-ELLE UN REMBOURSEMENT ? COMMERCE DE DÉTAIL POURQUOI L’EXPÉRIENCE CLIENT EST-ELLE SI IMPORTANTE ?

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MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Emmanuelle Gril, Johanne Landry et René Vézina

LA RELANCE DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL S’ACTIVE !

COLLABORATION À CE NUMÉRO Sylvie Bouvette, Maryse Couture, Andrée De Serres, Joanie Fontaine, Sonia Gagnon, Jean-François Grenier, Éric Jasniewicz, Paul Lewis, Alain Roy et Anne-Marie Tremblay

À la une de ce numéro, Michel Leblanc, président et chef de la direction de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, nous accorde une entrevue de fond sur la relance de Montréal et de son centre-ville. Relançons MTL, le mouvement instauré par la Chambre, a suscité l’adhésion en quelques semaines de tous les intervenants politiques et économiques concernés. Les grands propriétaires immobiliers sont des acteurs incontournables ; à cet égard, Michel Leblanc souligne que la Chambre désire travailler avec eux, notam ment pour créer des ambiances dans les espaces privés qui feront en sorte que les employés auront envie d’y revenir.

TRADUCTION ANGLAISE Neil Kroetsch

Dans la même ligne de pensée, Sandra Heintz, la directrice d’Index-Design, dévoile un projet novateur de réaménagement de locaux pour bureaux. Ce projet ne pouvait mieux tomber. Difficile de ne pas faire un lien avec le bureau laboratoire de Cominar, que nous vous présen tions il y a trois ans. C’est après coup que l’on reconnaît les visionnaires ! Les courtiers immobiliers de haut niveau et créatifs, peu importe leur spécialité, sont des intervenants de premier plan pour conseiller leurs clients lors de périodes transitoires. C’est pourquoi nous vous offrons une nouvelle chro nique, Courtage immobilier 360°, qui présentera tantôt un courtier d’exception, selon sa spécialité, tantôt un texte qui traite des enjeux ou analyses de marché. La première chronique vous fait découvrir le parcours de l’ex-joueur de hockey professionnel Joe Rullier, maintenant courtier en immobilier commercial et vice-président chez Colliers International. L’espace me manque pour vous présenter les autres sujets intéressants qui enrichissent cette parution ; je vous invite donc à les découvrir dès maintenant.

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

ATTRACTING PEOPLE TO DOWNTOWN MONTRÉAL On the cover page of this issue is Michel Leblanc, president and chief executive officer of the Chamber of Commerce of Metropolitan Montréal. In an in-depth interview, he discusses plans to kickstart the economy and dynamics of Montréal, particularly its downtown core. Over a few short weeks Relançons MTL, a rejuvenation program created by the Chamber, attracted interest and commitments from major political and economic players. Large property owners and developers are key forces backing the plan. As Michel Leblanc emphasizes, they will work in tandem with the Chamber to make the downtown area an attractive destination, creating private spaces with an appealing ambience so that employees working in the city centre will want to use them. Highly skilled and creative real estate brokers, regardless of their specialty, are key actors who provide expert advice to clients during transitional periods. Such individuals are the impetus behind our new feature column, Courtage immobilier 360°. It might focus on an exceptional broker or print articles about issues of interest to property developers. Our first piece shines the spotlight on the career of former professional hockey player Joe Rullier, now a commercial real estate broker and vice-president of Colliers International. This issue also includes a report on the City of Gatineau, which is benefiting from new opportunities and its proximity to Ottawa. Gaining in style and flair, the municipality is a growing hub of high tech and home to many new multi-residential projects. Pleasant reading!

Bonne lecture !

Jacques Boisvert Éditeur / Publisher 4

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher, Neil Kroetsch et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Denis Bernier PUBLICITÉ Souk Vongphakdy Directeur des ventes internes Montréal Québec 418 317-0669 450 670-7770 ADMINISTRATION Edith Lajoie Directrice des opérations et de l’expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE – PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS Fatima Reynel Gracia abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux – Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca Nous reconnaissons l’appui financier du Gouvernement du Canada

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SOMMAIRE : : VOLUME 14 | NUMÉRO 2

4 MOT DE L’ÉDITEUR La relance du centre-ville de Montréal s’active ! Attracting People to Downtown Montréal 7 ENTREVUE - Michel Leblanc Attirer du monde en ville EN

12 MICHEL LEBLANC INTERVIEW Attracting people to Montréal

CHRONIQUES 16 DONNÉES EN IMMOBILIER Transactions immobilières : secteurs commercial et multirésidentiel 17 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

22 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Le point sur l’état de santé du centre-ville de Montréal 28 DROIT IMMOBILIER La superficie insuffisante d’un condo permet-elle un remboursement ? 30 NOUVELLE CONSO Pourquoi l’expérience client est-elle si importante ? 32 COURTAGE IMMOBILIER 360° Joe Rullier lance et compte dans le courtage immobilier EN

FOCUS

39 LIEUX COMMUNS La ruelle

Réinventer les locaux pour bureaux

46 POINT DE VUE ÉCONOMIQUE Gatineau bâtit son avenir malgré la pandémie EN

36 REAL ESTATE BROKERAGE 360° Joe Rullier Shoots and Scores in real estate

49 ECONOMIC VIEWPOINT Gatineau is building its future despite the pandemic 53 REPORTAGE PROMOTIONNEL GDI en mode croissance 60 BRÈVES IMMOBILIÈRES

40 QUÉBEC Terrains industriels : un marché en surchauffe 43 MOT DE L’IDU Les crises sanitaires et climatiques appellent à des mesures pour créer des villes inclusives et invitantes 57 INVESTISSEMENTS RESPONSABLES ET GOUVERNANCE Et si l’immobilier faisait partie de la solution en gouvernance climatique ?

59 LETTRE D’OPINION Les femmes une minorité visible ? OMG ! 62 DISPONIBILITÉ DES ESPACES

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RENCONTRE AVEC MICHEL LEBLANC DE LA CCMM

ATTIRER DU MONDE EN VILLE PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

La Chambre de commerce du Montréal métropolitain veut créer une synergie entre les grands joueurs – gouvernements, organisations, entreprises et pro priétaires immobiliers – pour ramener les travailleurs et les touristes au centre-ville. Car il faut du monde sur x de l’achalandage, pour que la base commerciale x place, reprenne son erre d’aller.

our mobiliser les acteurs de l’écosystème écono mique de la métropole, à l’aube de la reprise qui devrait bientôt s’amorcer, la Chambre de commerce du Montréal métropolitain (CCMM) a instauré le mouvement Relançons MTL. « En quelques semaines, avec l’appui des trois paliers de gouvernement et grâce à l’engagement des grappes et autres plateformes de mobilisation, nous avons analysé la situation dans tous les secteurs de force du Grand Montréal et nous avons élaboré des plans d’action pour réussir la relance », se réjouit Michel Leblanc, président et chef de la direction de la CCMM.

MICHEL LEBLANC Président et chef de la direction Chambre de commerce du Montréal métropolitain

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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« De notre côté, nous allons travailler avec les propriétaires immobiliers pour créer des ambiances sur les espaces privés qui feront en sorte que les employés auront envie d’y venir. » – Michel Leblanc

Relançons MTL, ce sont 11 plans d’action sectoriels qui couvrent l’aérospatiale et le transport aérien, les industries culturelles et créatives, le transport et la logistique, la construction et les infrastructures, les sciences de la vie et les technologies de la santé, les services financiers, les technologies de l’information et des communications ou les technologies propres. Plus près de l’immobilier commercial : le centre-ville, le commerce de détail et le tourisme. PROFITER D’UN CENTRE-VILLE AGRÉABLE Le centre-ville de Montréal a été le secteur géo graphique le plus touché par la crise sanitaire. Télétravail, arrêt des voyages et enseignement à distance l’ont privé de son achalandage. « L’habitude du télétravail est là pour rester, explique Michel Leblanc. La grande question sera de savoir dans quelle proportion. Dans certaines entreprises, les employés reviendront au bureau un jour par semaine ; dans d’autres, ce sera trois. Un modèle hybride va émerger, mais quel sera son point d’équilibre ? On anticipe 40 % de moins de présence quotidiennement au centre-ville. » L’enjeu à cet égard sera de ramener rapidement le plus de travailleurs possible vers le bureau dès que le gouvernement l’autorisera. D’abord en rassurant les gens. « On a tellement parlé des dangers depuis le début de la pandémie ; maintenant, il faut expliquer que la situation sera un jour maîtrisée. Nous mettrons de l’avant des initiatives avec les grands employeurs, les propriétaires immobiliers et les autres joueurs comme les transports collectifs et les foires alimentaires, pour travailler tous ensemble », résume Michel Leblanc. °;;;°:

En plus de priver le centre-ville d’une clientèle qui le fréquentait régulièrement, le télétravail entraîne une courbe à la baisse sur la demande de locaux pour bureaux. « Propriétaires d’immeubles et grands

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locateurs auront des locaux à louer, il faut de la fluidité dans ce marché, poursuit Michel Leblanc. De petites entreprises, des startups, des joueurs régionaux qui n’ont jamais eu de pied-à-terre au centre-ville voudront profiter de l’occasion. Des alliances stratégiques peuvent se créer. Il faut s’organiser pour que les espaces excédentaires soient occupés afin de rétablir un certain volume d’employés dans les édifices. Il y aura un choc initial, puis dans un délai d’un peu plus d’un an, un retour vers une occupation optimale. » Commentant le plan d’action concernant le centreville montréalais, le président et chef de la direction de la CCMM poursuit : « Un enjeu clair, c’est d’augmenter la désirabilité. Bien sûr, on pense aux entraves des chantiers, mais l’administration municipale en est consciente et va faire en sorte de limiter les conséquences négatives. Il y a par ailleurs des investissements et des projets pour rendre le centre-ville agréable, un peu spécial, dans les espaces publics. De notre côté, nous allons travailler avec les propriétaires immobiliers pour créer des ambiances sur les espaces privés qui feront en sorte que les employés auront envie d’y venir. » Un exemple parmi d’autres : des lieux extérieurs où les gens pourraient collaborer sans nécessairement être coincés entre les quatre murs d’un bureau ; un plaisir en été, mais qui pourrait aussi se prolonger dans des espaces couverts et chauffés en certaines occasions. Quels avantages la CCMM veut-elle promouvoir pour un retour des travailleurs au bureau ? Le plaisir de fréquenter ses collègues, de se côtoyer, de voir des gens, qui sont des aspects importants pour la génération des jeunes professionnels. Du côté des entreprises : la productivité. Car si le télétravail n’a pas eu d’effets sur la productivité au début de la pandémie alors que les employés ont travaillé de la maison à livrer ce qui était déjà programmé et

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enclenché, la courbe a changé quand est venu le temps de développer des propositions d’affaires, de nouveaux produits ou services. « J’ai reçu des témoignages d’em ployeurs selon lesquels le travail d’innovation se fait plus difficilement à distance et en téléconférence et les échanges en souffrent. Il y a une prise de conscience : les humains produisent mieux quand ils sont en présence les uns des autres », explique Michel Leblanc. La CCMM souhaite également travailler avec les employeurs et les propriétaires immobiliers du centreville à l’élaboration de services additionnels offerts aux employés qui se déplacent vers le bureau, ce qui pourrait se faire au moyen d’ententes avec des partenaires ou des fournisseurs. Des exemples ? La livraison de nourriture de qualité sans frais supplémentaires avec une gestion facile de la vaisselle et des couverts ; ou des coupons qui autoriseraient les employés à porter certains achats faits sur place dans les commerces voisins du bureau sur leur allocation de dépenses. AIDER LE COMMERCE DE DÉTAIL DANS LE VIRAGE NUMÉRIQUE Les prédictions sont sombres : un commerce sur cinq pourrait fermer définitivement ses portes au centre-ville. Un enjeu majeur pour le commerce de détail, présent avant la crise sanitaire, a été exacerbé par la situation :

le phénomène des achats en ligne. Pour relever ce défi, souligne Michel Leblanc, les entreprises du commerce de détail doivent être plus présentes et visibles sur le Web avec des sites transactionnels, des services de livraison efficaces et un retour facile des marchandises non satisfaisantes. « S’investir dans un site transactionnel n’est pas si simple qu’il y paraît, explique-t-il. Il faut du personnel à l’interne capable de le développer ou il faut recourir à un consultant externe, il faut élaborer des stratégies d’entreposage et de livraison adéquates pour concurrencer les grands comme Amazon. Les consommateurs se sont habitués à acheter en ligne pendant les confinements et ils ont haussé leurs attentes quant aux prix et à la logistique de livraison et de retour. » Concernant le couplage achat en ligne et magasinage sur place, Michel Leblanc poursuit : « Le grand défi des détaillants sera de bien lire les attentes des consomma teurs quant à l’expérience en boutique. Comment les inciter à se déplacer au magasin pour toucher, essayer, se faire expliquer le produit. Et pourquoi pas, ensuite, le faire livrer où ils le souhaitent, quand ils le souhaitent, pour ne pas avoir à trimballer les sacs. Bref, trouver des façons de rendre l’expérience agréable. »

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« Il faudra que la machine touristique reparte, et cela est aussi valable pour Toronto que pour Montréal. Ici, c’est 300 000 personnes qui viennent travailler au centre-ville, mais ce sont des millions de touristes qui viennent visiter la ville. Ils soutiennent énormément d’activités, de restaurants et d’hôtels qui ne peuvent pas atteindre la rentabilité avec la population locale seulement », conclut Michel Leblanc.

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SÉDUIRE LES TOURISTES Dans les secteurs du tourisme et de la restauration, on est en mode survie. Les frais fixes élevés et la clientèle rare ont fait mal. « L’un des grands défis, explique Michel Leblanc, c’est que lorsque les voyages internationaux seront permis, tous les endroits de la planète voudront attirer les touristes chez eux. Il faut positionner Montréal pour qu’ils la consi dèrent comme un endroit intéressant où venir. » L’idée des offres conjointes d’héberge ment, de restauration, de sorties et d’activités peut devenir un produit attrayant. Il reste toutefois de grandes inconnues entourant la reprise du tou risme qui dépend beaucoup du rythme de vaccination, non seulement ici, mais partout dans le monde ; d’où la stratégie d’un déploiement progressif des cam pagnes ciblant d’abord les Québécois, puis les Canadiens et, en bout de piste, les voyageurs internationaux. La CCMM demande aux gouvernements d’investir dans des produits touristiques, notamment dans la création culturelle et les événements, pour que dans les magazines de la planète, on parle de Montréal comme d’une ville où il se passe des choses. La Chambre de commerce demande aussi au gouvernement fédéral d’élaborer une stratégie centre-ville pour les grandes villes canadiennes, d’investir dans l’attractivité et dans des campagnes promotionnelles.

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INTERVIEW

INTERVIEW WITH MICHEL LEBLANC OF CCMM EN

ATTRACTING PEOPLE TO MONTRÉAL BY JOHANNE LANDRY, JOURNALIST

The Chamber of Commerce of Metropolitan Montréal wants to create synergy among major players – governments, organizations, businesses and property owners – in order to attract workers, consumers and tourists to downtown Montreal, to create a thriving hive of activity that will lead to an increase in foot traffic and expand the customer base, with people from all walks of life rejuvenating the city centre. To mobilize these forces in the city’s economic ecosystem on the cusp of an economic recovery about to get underway, the Chamber of Commerce of Metropolitan Montréal (CCMM) established its Relançons MTL program. "Over the course of a few weeks, with the support of the three levels of government and thanks to the commitment of industry clusters and mobilization platforms, we

MICHEL LEBLANC President and CEO, Chamber of Commerce of Metropolitan Montréal 12

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analyzed Greater Montréal’s areas of strength. We then drafted action plans for a successful recovery," noted Michel Leblanc, president and chief executive officer of CCMM. Relançons MTL consists of 11 action plans for specific sectors, from aerospace and air transport to cultural and creative industries, transit and

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logistics, construction and infrastructures, life sciences and health technologies, financial services, information technologies, communications and clean technologies. Also included are aspects of interest to the real estate sector – the downtown core, retail commerce and tourism. A DYNAMIC DOWNTOWN ATTRACTS BUSINESS Downtown Montréal was the geographic area hardest hit by the pandemic. Teleworking, cessation of travel and distance learning led to a steep drop in tourists, foot traffic, office employees and customers. "Teleworking is here to stay," added Mr. Leblanc. "The big question is : To what extent? In some businesses, employees will be in the office only one day a week, while in others it might be three. A hybrid model will emerge, but what will its point of equilibrium be ? Some 40 % fewer people are expected to visit downtown on a daily basis." The challenge will be to quickly bring as many workers as possible back to the office as soon as the government allows it. And the first order of business is reassuring people. "The emphasis since the onset of the pandemic has been on the dangers we face. It’s time now to explain that the situation will eventually be under control. We will promote initiatives with large employers, property owners and sectors such as public transit and food fairs, so that we’re all working together," he said. In addition to depriving the downtown core of a regular customer base, teleworking is causing downward pressure on demand for office space. "Building owners and major tenants will have space

to lease, and we need fluidity in that market," explained Michel Leblanc. "Small businesses, startups and regional players who have never had a piedà-terre downtown will want to take advantage of the opportunity. Strategic alliances can be created. Arrangements need to be made so that excess space is occupied in order to restore a certain volume of employees in buildings. There will be an initial shock, but then within a little over a year there will be a return to optimal occupancy." As for the action plan for downtown Montréal, the president and chief executive officer of CCMM stated that what is clear is "the need to increase desirability. Of course there is the issue of traffic obstructions due to ongoing construction work, but the city is aware of this and will work to limit the negative consequences. There are investments and projects underway to make the downtown area special, make public spaces more attractive. The Chamber of Commerce is working with property owners to create private spaces with an appealing ambience so that employees will want to use them." One example is outdoor spaces where people can collaborate without being trapped within the four walls of an office ; very much a pleasure in the summer. On certain occasions that pleasant atmosphere could be extended by covering and heating those spaces. What advantages can the CCMM promote to incite employees to return to the office ? The pleasure of being with colleagues, of being with each other, of seeing people, are important aspects for young professionals. From the business standpoint the key word is productivity. Teleworking had no effect on productivity at the beginning of the pandemic when

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INTERVIEW

EN EN

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employees worked at home to deliver what was already scheduled and underway, but the curve changed when it came time to develop business proposals or new products or services. "Employers have told me that innovation work is more difficult to accomplish at a distance or via videoconference, and that exchanges, the creative backand-forth, suffer. There is growing awareness that humans work more productively when they are in the presence of others," explained Mr. Leblanc.

"Investing in a transactional website is not as simple as it looks. You need in-house staff capable of developing it, or you must rely on an outside consultant. You also need to develop proper warehousing and delivery strategies to compete with the big guys like Amazon. Consumers became even more used to purchasing online during the lockdowns, and that has raised their expectations regarding price, delivery and returning unsatisfactory purchases."

The CCMM also wants to work with downtown employers and property owners to offer additional services to employees who come to the office, which could be done by means of agreements with partners or suppliers. A sample service might be quality food delivery, at no extra cost, that includes plates and cutlery, or providing coupons that allow employees to charge some on-site purchases made at nearby businesses to their expense account.

As for the coupling of online and on-site shopping, Michel Leblanc is succinct. "The big challenge for retailers will be to understand the expectations of consumers regarding the in-store experience – how to encourage them to come to the store to touch, to try on or to have a product explained to them. Why not, then, have it delivered where they want and when they want, so they don’t have to carry bags around ? Retailers need to find ways to make shopping a pleasant experience."

HELPING RETAILERS MAKE THE SHIFT TO DIGITAL The future for retailers looks grim, with predictions that 20 % of downtown businesses could close permanently. A major issue for retailers is something that predates the pandemic, and that is online shopping. Michel Leblanc notes that in order to meet that challenge, retailers must have a greater presence and visibility on the Web. They need to offer transactional sites and efficient delivery services, as well as easy return of unsatisfactory merchandise.

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ATTRACTING TOURISTS In areas like tourism and the food service industry, everyone is in survival mode. Those sectors have been hit hard by high fixed costs and scarce clientele. "One of the biggest unknowns is when international travel will resume. Every country in the world wants to attract tourists. We must position Montréal so that it is seen as an interesting place to visit."

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" One of the biggest unknowns is when international travel will resume. Every country in the world wants to attract tourists. We must position Montréal so that it is seen as an interesting place to visit. " – Michel Leblanc

The idea of joint offers of accommodation, restaurants, excursions and activities can make for an attractive product. The resumption of tourism, which depends greatly on the pace of vaccination, remains an unknown factor both here and all over the world. That has led to a gradual deployment of advertising campaigns aimed at Quebecers initially, then Canadians from coast to coast, and finally international travellers.

The CCMM is asking governments to invest in tourism, especially the promotion of cultural attractions and events, so that Montréal comes across as a vibrant city full of interesting things. The Chamber of Commerce also wants the federal government to draft a strategy for reviving the downtown cores of Canadian cities, promoting them as exciting, attractive places to visit. "Tourism needs a reboot, and that applies to both Toronto and Montréal. We have 300,000 people who come to work in downtown Montréal. In the past we attracted millions of tourists whose presence helped numerous businesses stay afloat, for restaurants and hotels wouldn’t be profitable if they relied only on local customers," concluded Michel Leblanc.

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DONNÉES EN IMMOBILIER

TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES SECTEURS COMMERCIAL ET MULTIRÉSIDENTIEL Joanie Fontaine Experte invitée

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

En janvier et février 2021, selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, société d’Equifax, 198 propriétés multirésidentielles ont été vendues plus d’un million de dollars comparativement à 129 transactions à la même période l’année précédente. En ce qui concerne les propriétés à vocation commerciale ou industrielle, 152 acquisitions supérieures à un million de dollars ont été effectuées durant les mois analysés, soit 15 de plus qu’au cours des mêmes mois en 2019.

Après une année difficile pour le secteur com mercial et industriel, un rebond du nombre de transactions est enregistré en ce début de 2021. Plusieurs immeubles commerciaux pourraient être reconvertis au cours des prochaines années. Certains centres commerciaux songent déjà à utiliser une partie de leur stationnement pour y construire des logements, par exemple. Les propriétaires d’immeubles commerciaux devront être imaginatifs dans les années à venir pour assurer la rentabilité de leur inves tissement, et la reconversion représentera certainement une avenue de choix. En ce qui concerne le multirésidentiel, les faibles taux hypothécaires et la relative stabilité du secteur en comparaison avec la bourse rendent le marché attractif. Malgré un rebond des taux d’inoccupation en centre-ville, les propriétaires et les acheteurs potentiels semblent rester confiants. Le retour de l’immigration, des résidents non permanents et des étudiants au cours de l’année et en 2022 devrait rétablir le nombre de logements vacants à un niveau plus bas. Par conséquent, le nombre de tran sactions demeure important et ne semble pas vouloir s’essouffler. PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Parmi les 15 plus grosses transactions de classe ment, 7 concernent des entrepôts. Ce type d’immeuble a été très recherché ces dernières années, que ce soit pour en faire des centres de distribution pour le commerce en ligne ou encore des centres de données. Alors que les

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immeubles commerciaux traditionnels connaissent des heures difficiles, la demande concernant les immeubles industriels et surtout les entrepôts, elle, demeure et prend même de l’ampleur. Dans notre classement se trouve également une résidence de personnes âgées, le manoir Montfiore, située au 5885, boulevard Cavendish à Côte-Saint-Luc et qui a été acquise par la société de portefeuille torontoise Centurion Asset Management. La pandémie a fait très mal à cette classe d’actif, principalement aux plus petites résidences. Certaines pour raient être contraintes de mettre la clé sous la porte au cours de la prochaine année. SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL Seulement 2 des 15 immeubles transigés sont situés à l’extérieur du Grand Montréal, ce qui témoigne d’un intérêt toujours présent pour les immeubles multirésidentiels dans cette région. Par contre, alors que trois transactions concernent des immeubles dans l’arrondissement Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, secteur très populaire auprès des étudiants, aucune n’a trait à une propriété au centre-ville, là où les taux d’inoccupation sont plus élevés. La vente de l’immeuble situé au 5975-5995, rue Authion à Montréal est la transaction la plus importante du palmarès ; il a été vendu et acheté par des compagnies à numéro. La deuxième plus importante transaction concerne un immeuble de 110 logements situé à Québec. Le montant de cette acquisition se divise en deux parties, c’est-àdire 26 177 700 $ pour la bâtisse et un peu plus de 1,1 million de dollars pour d’autres inclusions.

TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

114 150 000 $

48 956

2 332 $

401, rue Marie-Curie

Vaudreuil-Dorion

3500, rue Douglas-B.-Floreani

Saint-Laurent, Montréal

90 750 000 $

30 295

2 996 $

8000, boul, Henri-Bourassa Ouest

Saint-Laurent, Montréal

41 289 000 $

27 913

1 479 $

875, montée Saint-François

Laval

34 729 000 $

–

2770-2830, av. André

Dorval

34 250 000 $

–

5885, boul. Cavendish

Côte-Saint-Luc

34 000 000 $

9 796

3 471 $

620, boul. de l’Industrie

Saint-Paul

28 983 470 $

18 285

1 585 $

2001, boul. des Sources

Pointe-Claire

24 457 000 $

15 913

1 537 $

425, rue Sicard

Mascouche

20 565 264 $

–

6000, aut. Transcanadienne

Pointe-Claire

20 000 000 $

11 350

1 762 $

1875, rue Bercy

Ville-Marie, Montréal

16 303 440 $

–

3015, rue Louis-A.-Amos

Lachine, Montréal

16 000 000 $

13 351

1 198 $

201B, ch. de l’Énergie

Varennes

16 000 000 $

3 211

4 983 $

1821-1825, boul. Lionel-Bertrand

Boisbriand

15 653 000 $

–

4300, boul. Robert-Bourassa

Laval

14 510 929 $

–

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

5975-5995, av. de l’Authion

Mercier / Hochelaga-Maisonneuve, Montréal

35 000 000 $

318

110 063 $

25 746

1 359 $

511-513, boul. Louis-XIV

Québec

27 315 800 $

110

248 325 $

13 419

2 036 $

600, boul. de la Côte-Vertu

Saint-Laurent, Montréal

19 950 000 $

226 705 $

7 618

2 619 $

1825, rue Talleyrand

Brossard

10 500 000 $

154 412 $

4 672

2 247 $

4055, boul. Décarie

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

10 075 000 $

157 422 $

4 106

2 454 $

4780-4782, ch. de la Côte-des-Neiges

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

9 300 000 $

281 818 $

3 667

2 536 $

1390, boul. de la Concorde Ouest

Laval

7 800 000 $

162 500 $

3 752

2 079 $

3201, boul. Henri-Bourassa Est

Montréal-Nord, Montréal

6 601 108 $

194 150 $

2 190

3 014 $

285, rue de Bellechasse

Rosemont / Petite-Patrie, Montréal

6 600 000 $

106 452 $

1 793

3 681 $

663-671, boul. du Plateau

Gatineau

6 381 204 $

–

3410, rue Victoria

Lachine, Montréal

5 700 000 $

146 154 $

2 966

1 922 $

1300, av. des Pins Ouest

Ville-Marie, Montréal

5 350 000 $

668 750 $

–

4000-4028, av. De Lorimier

Plateau-Mont-Royal, Montréal

4 725 000 $

214 773 $

1 948

2 426 $

6915, av. Fielding

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

4 700 000 $

138 235 $

–

100, rue du Campagnol

Terrebonne

4 150 000 $

230 556 $

–

* janvier et février 2021

–

Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

FOCUS

RÉINVENTER LES LOCAUX POUR BUREAUX PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Bientôt, nous entrerons dans une phase de retour pro gressif à la vie normale. Alors qu’une formule hybride mariant télétravail et présentiel émerge, il faut d’ores et déjà commencer à repenser les locaux pour bureaux.

ISTOCK PAR VICNT

a pandémie a bouleversé nos existences de multiples façons, et la sphère professionnelle n’y a pas échappé. Ainsi, l’implantation accélérée et massive du télétravail a forcé les entreprises à entreprendre une réflexion sur leurs locaux destinés aux bureaux. Certaines ont revu leur plan d’occupation à la baisse, alors que d’autres s’affairent déjà à trouver des solutions pour accueillir des employés dans un contexte de travail hybride. S’il n’y a pas de recette toute faite, certaines initiatives inspirantes peuvent aider à trouver des solutions. LA CRÉATIVITÉ À L’HONNEUR Le projet Défi design en fait partie. Lancé par IndexDesign, la firme LAAB collective pilotée par Michel Lauzon et Tony Babinski de Körnelius, il vise à déployer une équipe collaborative pour encourager l’avant-garde en design, mais aussi favoriser les meilleures pratiques et l’innovation en cette période charnière. Le principe est le suivant : chaque défi design réunira des participants issus des métiers du design et de la création, qui donneront des idées en temps réel afin de réaménager un espace, revoir ses fonctions et lui redonner ses attraits. L’événement sera accessible à tous, en ligne. « C’est une nouvelle formule de concours d’idées. Au terme du processus qui se veut une expé rience divertissante et en direct, l’équipe lauréate concrétisera le concept pour le commanditaire », explique Sandra Heintz, directrice d’Index-Design.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

INDEX-DESIGN

SANDRA HEINTZ Directrice Index-Design

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

BERNARD POLIQUIN Vice-président exécutif, bureau et industriel et chef des opérations immobilières Cominar

Le projet se déclinera en plusieurs volets, dont le premier sera consacré aux locaux pour bureaux. « Dans le monde du travail, il y aura un avant et un après la pandémie, et dans le monde de l’immobilier commercial également. La valorisation des espaces et des pieds carrés est une question qui va nécessairement gagner en importance », poursuit-elle. Sandra Heintz souligne que le Défi design peut conférer une notoriété instantanée à un gestionnaire d’immeuble, un propriétaire, un locataire, une adresse ou une des tination. « Actuellement, nous sommes à la recherche d’un partenaire-présentateur, d’un acteur du monde immobilier qui souhaite saisir cette occasion de se positionner comme un accélérateur de transformations positives », précise-t-elle. DES ESPACES INNOVANTS La démonstration que le design des espaces de travail a un impact sur la santé, la qualité de vie et le mieuxêtre des employés n’est plus à faire. Cominar l’a compris depuis longtemps, puisqu’il y a trois ans, le plus important propriétaire d’immeubles commerciaux du Québec a complètement revu l’aménagement de ses locaux pour bureaux au complexe Alexis Nihon. Redessinés et repensés, ils font désormais la part belle aux aires ouvertes et aux espaces de vie propices à la collaboration des équipes et au brassage d’idées.

C’est un lieu qui favorise le contact et où les employés peuvent circuler et travailler en dehors de leur silo. On y retrouve plusieurs types d’environnements, comme un auditorium, une salle de réunion où l’on s’assoit sur un escalier dont les marches sont recouvertes de coussins, une salle de vie conviviale dotée d’une cuisine, et même une pièce chaleureuse meublée d’un vaste divan en cuir, de fauteuils et d’une table de baby-foot. Disséminés sur tout l’étage, des banquettes et des sofas entourent des tables basses, pour discuter ou pour dîner. Des cabines vitrées équipées d’un téléphone sont accessibles un peu partout pour assurer la confidentialité des conversations. S’ajoutent à cela des couleurs rafraîchissantes, une vaste fenestration et, dans un coin, une balançoire sur laquelle le président et chef de la direction, Sylvain Cossette, s’assoit régulièrement pour réfléchir et admirer la ville qui s’étend à ses pieds. « Ce sont des lieux inspirants, orientés vers le bien-être des employés. Nous avions aussi le souci de créer des espaces de collaboration où l’on peut faire des rencontres informelles. Cela aide assurément à mobiliser les équipes », explique Bernard Poliquin, vice-président exécutif, bureau et industriel et chef des opérations immobilières. Comment analyse-t-il la période actuelle et quel pourrait être l’impact du télétravail ? « Au début, il y a eu un engouement certain pour celui-ci, mais plus on avance et plus on se rend compte que les gens s’ennuient de IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

FOCUS

Le bureau laboratoire de Cominar, aménagé au complexe Alexis Nihon il y a trois ans, une initiative avant-gardiste et visionnaire

COMINAR

leur bureau. On assiste à un retour du balancier », souligne-t-il. D’ailleurs, plusieurs sondages ont révélé qu’au moment du retour à la normale, les travailleurs souhaiteraient télétravailler d’une à trois journées par semaine, mais pas tous les jours.

On réalise ce que cet environnement professionnel nous apporte. » C’est aussi l’avantage de disposer d’un lieu entièrement consacré au travail, et non pas d’un simple ordinateur posé sur la table de la cuisine dans le brouhaha de la vie familiale…

Sur le terrain, M. Poliquin a pu constater que parmi les locataires de Cominar, deux seulement avaient formulé leur intention de réduire leur superficie et qu’ils ont finalement décidé de conserver le même nombre de pieds carrés. « Les espaces mis en sous-location sont également un bon indicateur. Or, actuellement, il y en a très peu, et l’on s’attend à ce qu’ils disparaissent au fur et à mesure que la vaccination progressera et que les gens retourne ront sur leurs lieux de travail », assure-t-il.

Mais ce n’est pas tout, car selon le vice-président exécutif, le bureau ne représente pas seulement un lieu physique où les gens se rassemblent pour réaliser des tâches, c’est aussi une façon de porter les valeurs et la marque de l’entreprise. « Les mentalités ont changé, et au-delà d’un salaire, les employés veulent aussi trouver un sens à leur travail. L’aménagement de locaux pour bureaux y contribue, et cela constitue un atout pour attirer et retenir les meilleurs talents », mentionne-t-il.

Il estime d’ailleurs que le bureau a désormais une nouvelle signification aux yeux des employés : « Auparavant, on tenait cet espace pour acquis. Mais après un an de télétravail à la maison, on a hâte de retrouver cet espace de vie, le café partagé avec les collègues, les discussions dans les couloirs, etc.

« Jamais les usagers n’ont eu autant conscience de leur espace. C’est le moment d’être inventif et de proposer des concepts et des solutions d’avantgarde », remarque Sandra Heintz. Sur ce plan, Cominar a assurément pris une longueur d’avance.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

BUSAC, SAVOIR-FAIRE VISION PROACTIVE

Depuis un an, les initiatives stratégiques de BUSAC, de sa partenaire JEMB Realty et de leurs équipes respectives ont participé à la consolidation des acquis et au développement de procédés inédits. En jouant un rôle de premier plan et en déployant des mesures et des solutions innovatrices pour une reprise sûre et responsable, BUSAC a pu maintenir une offre de services inégalée. Pour connaître nos disponibilités à Montréal Isabella Longoni, Représentante à la location 514 284-0014 // i.longoni@busac.com

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

LE POINT SUR L’ÉTAT DE SANTÉ

DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL Jean-François Grenier

Comme tous les centres-villes dans le monde, celui de Montréal n’a pas échappé aux conséquences de la pandémie de COVID-19. Certains indicateurs demeurent sombres, mais d’autres laissent entrevoir une amélioration. Aperçu d’un récent coup de sonde sur l’état de santé du centre-ville.

Expert invité

Jean-François Grenier, directeur principal au Groupe Altus – Solutions de données, œuvre depuis 1982 en recherche commerciale (localisation commerciale, développement de réseaux, modélisation et techniques d’analyse spatiale informatisée ainsi que tendances en commerce de détail).

Véritable cœur économique de la province, le centre-ville de Montréal a subi les contrecoups de la crise sanitaire, étant presque déserté par les travailleurs, touristes et étudiants. Les derniers mois ont donc été difficiles pour plusieurs de ses secteurs d’activité. Mais tôt ou tard, il redeviendra le centre d’attractivité qu’il a toujours été ; pour mieux préparer la relance, il est crucial de suivre l’évolution de la situation au fil des mois. C’est pourquoi, à la demande de l’Institut de développement urbain du Québec et de Montréal Centre-Ville qui ont lancé la démarche, Groupe Altus effectue depuis l’an dernier un sondage trimestriel qui permettra de déterminer les aspects sur lesquels il faudra travailler en priorité. Ce bilan passe en revue six principaux indicateurs conformes à ceux utilisés par Ernst & Young pour mesurer le potentiel des grandes villes : les bureaux, les commerces, l’habitation, le tourisme, l’enseignement supérieur ainsi que l’achalandage et la mobilité. Cette analyse périodique, gratuite et accessible à tous, devient un outil de prise de décision qui aidera les acteurs de la communauté d’affaires à se mobiliser. Pour être efficaces, les stratégies doivent en effet s’appuyer sur des données probantes et actualisées périodiquement. Voici donc un parcours de la deuxième édition de L’état du centre-ville de Montréal, qui s’appuie, d’une part, sur des données secondaires provenant de différentes sources et, d’autre part, sur un sondage Web réalisé entre le 6 et le 14 janvier dernier auprès de 1 000 résidents de la région métropolitaine. Précisons que les questions posées dans le cadre de

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

LIMITES DE L’ARRONDISSEMENT VILLE-MARIE ET DE L’HYPER-CENTRE (TERRITOIRE MONTRÉAL CENTRE-VILLE ZONE BLEUE)

cette enquête portaient sur la situation avant le 24 décembre 2020, donc préalablement à la ferme ture des commerces non essentiels le 25 décembre 2020 et à l’imposition du couvre-feu le 9 janvier 2021. LES BUREAUX : SOUS SURVEILLANCE Avec près de 40 millions de pieds carrés de superficie de bureau locative sur son territoire, le centre-ville montréalais pèse lourd. En effet, il représente 38 % de l’ensemble des locaux pour bureaux de la région métropolitaine de recensement de Montréal. Par rapport au deuxième trimestre de 2020, on cons tate que la hausse du nombre de locaux disponibles se poursuit, passant d’un taux de disponibilité de

BUREAUX DISPONIBILITÉ EN % DE L’OFFRE (VACANT + SOUS-LOCATION)

T2 2020

T4 2020

VARIATION

INDICATEUR

IMMEUBLES DE CLASSE A (≈60% DE L’OFFRE)

8,5 %

9,8 %

1,3 pp

↔

IMMEUBLES DE CLASSE B (≈35% DE L’OFFRE)

11,5 %

15,7 %

4,2 pp

↗

IMMEUBLES DE CLASSE C (≈5% DE L’OFFRE)

13,8 %

20,3 %

6,5 pp

↑

9,8 %

12,4 %

2,6 pp

↗

T2 2020

T4 2020

VARIATION

INDICATEUR

IMMEUBLES DE CLASSE A (≈60% DE L’OFFRE)

0,6 %

0,0 pp

↔

IMMEUBLES DE CLASSE B (≈35% DE L’OFFRE)

0,2 %

0,9 %

0,7 pp

↗

IMMEUBLES DE CLASSE C (≈5% DE L’OFFRE)

0,1 %

2,9 %

2,8 pp

↑

ENSEMBLE DES IMMEUBLES

0,4 %

0,9 %

0,5 pp

↗

ENSEMBLE DES IMMEUBLES SOUS-LOCATION EN % DE L’OFFRE

Source : Altus InSite, données trimestrielles

9,8 à 12,4 % au quatrième trimestre de 2020. Ce chiffre cache toutefois une réalité différente en fonction des catégories d’immeubles. Ainsi, la situation demeure relativement stable pour les édifices de classe A, qui représentent 60 % de l’offre, mais la détérioration a été plus marquée pour ceux de classe B et C, avec des taux respectifs de 15,7 et 20,3 %.

Comment expliquer les variations entre les différentes classes d’édifices ? Les classes B et C offrent généralement des loyers moindres et abritent beaucoup d’entreprises de petite taille ou en démarrage. Elles sont par définition plus vulnérables aux soubresauts économiques que les grandes compagnies, qui logent habituellement dans des immeubles de classe A.

On remarque aussi une augmentation des offres de souslocation, là encore dans les immeubles de classe C, qui constituent à eux seuls 18 % des espaces totaux en souslocation dans l’arrondissement de Ville-Marie. Parce qu’il peut laisser présager une croissance du nombre de locaux vacants à l’échéance des baux, cet indicateur devra donc être surveillé attentivement au cours des prochains mois.

L’IMPACT DU TÉLÉTRAVAIL L’implantation rapide et massive du télétravail a aussi eu une influence majeure sur l’occupation des bureaux. Déjà, en août 2020, un sondage révélait que 73 % des travailleurs du centre-ville œuvraient à distance, et ce, plus de trois jours par semaine. Les résultats obtenus pour le quatrième trimestre indiquent que les deux tiers

33_Conciergerie SPEICO inc.indd 1

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021 18-10-12 10:17

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

des répondants, soit 67 %, voulaient continuer à travailler à partir de leur domicile la majeure partie du temps (trois jours et plus par semaine), même lorsque la pandémie sera derrière nous. C’est toutefois une tendance à la baisse puisqu’au deuxième trimestre, cette proportion était de 76 %. Par ailleurs, bien que la majorité des employés semble s’accommoder du télétravail, certains lui trouvent néanmoins des désagréments : plus de 50 % des répondants au sondage indiquent qu’il complique les relations de travail, 30 % estiment que la résolution de problèmes s’avère plus complexe, alors que plus de 15 % mentionnent que cela nuit à la créativité et 7 % à la productivité. Les craintes liées à la situation sanitaire pourraient aussi faire bouger les choses en matière d’amé nagement des bureaux, puisque 75 % des employés sondés disent préférer travailler dans un bureau fermé avec une porte, seul ou à plusieurs, ou dans une aire ouverte, mais séparée par des cloisons ou des cubicules.

LE COMMERCE DUREMENT TOUCHÉ Largement tributaire de l’achalandage généré par les travailleurs et les touristes, le commerce de détail au centre-ville souffre depuis les débuts de la pandémie. La tendance amorcée au deuxième trimestre de 2020 se poursuit donc au quatrième. Ainsi, la fréquentation par les Montréalais des commerces et des restaurants de ce secteur est en berne depuis plusieurs mois, passant de 62 % avant la crise sanitaire à 29 % à la fin de l’année 2020. Dans les tours de bureaux, plus de la moitié des commerces sont fermés, alors que dans les galeries marchandes, un commerce sur cinq est fermé de façon temporaire ou permanente. Malgré son prestige et la présence de vaisseaux amiraux (Apple, Zara, H&M, Uniqlo), la rue Sainte-Catherine a encore perdu des plumes depuis le printemps 2020, affichant une hausse de cinq points de locaux vides, passant de 18 à 23 % de taux d’inoccupation. Le secteur du commerce de détail retient son souffle et espère des jours meilleurs…

COMMERCIAL TAUX D’INOCCUPATION

FERMETURE

(temporaire ou vacant)

T2 2020

T4 2020

RUE STE-CATHERINE

18 %

GALERIES MARCHANDES

VARIATION

INDICATEUR

23 %

5 pp

↑

18 %

20 %

2 pp

↗

IMMEUBLES DE BUREAUX / GARE

54 %

0 pp

↔

AILLEURS

28 %

31 %

3 pp

↑

MOYENNE

26 %

28 %

2 pp

↗

VARIATION

INDICATEUR

PAR SECTEUR

TAUX D’INOCCUPATION

FERMETURE

(temporaire ou vacant)

T2 2020

T4 2020

RESTAURATION RAPIDE

32 %

0 pp

↔

RESTAURATION AVEC SERVICE

24%

20 %

-4 pp

↓

BOUTIQUES DE BIENS MODE

16%

11 %

-5 pp

↓

SERVICES PERSONNELS

14 %

0 pp

↔

AUTRES

27 %

40 %

13 pp

↑

MOYENNE

26 %

28 %

2 pp

↗

PAR TYPE

Source : Enquête terrain Altus / Montréal centre-ville, août et décembre 2020

FERMETURE

(temporaire ou vacant)

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

RÉSIDENTIEL (ARRONDISSEMENT VILLE-MARIE) T1 à T3 2019

T1 à T3 2020

VARIATION

INDICATEUR

MISES EN CHANTIER DE COPROPRIÉTÉS

1035

1464

41 %

↑

MISES EN CHANTIER DE LOGEMENTS LOCATIFS

1074

1578

47 %

↑

VENTES DE COPROPRIÉTÉS NEUVES

1915

894

-53 %

↓

T4 2019

T4 2020

VARIATION

INDICATEUR

REVENTE DE CONDOS

425

352

-17%

↓

INSCRIPTIONS POUR LA REVENTE DE CONDOS

900

1509

68%

↑

2019

2020

VARIATION PP

INDICATEUR

TAUX D’INOCCUPATION (LOCATIF) - ARR. VILLE-MARIE

3,1 %

12,3 %

9 pp

↑

TAUX D’INOCCUPATION (LOCATIF) - RMR

1,5 %

2,7 %

1 pp

↗

Source : APCIQ par Centris® - Arrondissement Ville-Marie • Outil Condo du Groupe Altus – Centre-ville de Montréal SCHL – Mises en chantier – Arrondissement Ville-Marie SCHL - Enquête sur les logements locatifs (octobre 2019 - octobre 2020)

LE RÉSIDENTIEL : DES CHANGEMENTS ACCÉLÉRÉS Au cours des dernières années, de plus en plus de personnes ont décidé de s’établir dans le centre-ville de Montréal. Cette popularité a fait en sorte qu’en 2020, on y retrouvait environ 100 000 résidents, soit presque le même nombre d’habitants qu’en 1966, lorsqu’on en comptait 110 000. Cela constitue assurément un atout pour le centre-ville.

Le bilan résidentiel est toutefois contrasté. D’un côté, le marché de la revente de condos a diminué de 19 % entre le quatrième trimestre de 2019 et celui de 2020, de même que la vente de condos neufs qui a chuté de 66 % lors des trois premiers trimestres de 2020 comparativement à la même période en 2019. Pourtant, les mises en chantier continuent d’aller bon train, ce qui semble contradictoire.

7001-7035

boulevard Saint-Laurent Montréal

Espaces de bureaux pouvant aller jusqu’à

14 000 pi2

ÉDITION 2020 – CATÉGORIE 2 – TOITS PLATS Lors de son Assemblée générale annuelle qui s’est tenue virtuellement le 29 janvier 2021, l’Association des Maîtres Couvreurs du Québec soulignait le travail remarquable d’un de ses membres pour les travaux de couverture du projet CHUM – Phase 2.

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

Mais il faut savoir que ces chantiers étaient déjà prévus avant le début de la pandémie ou ont pris leur envol au cours des derniers mois. Par ailleurs, le marché locatif évolue rapidement : le taux d’inoccupation des logements locatifs, plus particulièrement les studios et les appartements à deux chambres, a grimpé de plus de 9 points (de 3,1 à 12,3 %) entre octobre 2019 et octobre 2020. Comment expliquer ce désamour subit du centre-ville de la part des locataires ? L’importante diminution du nombre d’étudiants locaux et étran gers, la réduction de l’immigration, la croissance de l’offre de nouvelles unités locatives et de la sous-location d’appartements qui étaient autrefois réservés à de la location à court terme (Airbnb par exemple) font partie des éléments qui pèsent dans la balance. LE TOURISME, L’ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR ET L’ACHALANDAGE Sans surprise, le tourisme est la fonction qui a été la plus atteinte par la crise sanitaire. Entre novembre 2019 et novembre 2020, le taux d’occupation des hôtels a dégringolé de 61 points (de 73 à 12 %), le nombre de touristes inscrits dans ces établis sements ayant chuté de 84 %. L’hécatombe se poursuit avec la fréquentation des musées et les activités culturelles, presque réduites à néant pour la même période de référence. Ces chiffres sont inquiétants, certes ; néanmoins, on espère que la reprise sera vigoureuse dès que la situation le permettra. Un sondage réalisé en novembre dernier par la firme Léger indiquait d’ailleurs que les habitués du Quartier des spectacles avaient hâte d’y retourner.

ISTOCK PAR A&J FOTOS

TOURISME nov. 2019

nov. 2020

VARIATION

INDICATEUR

73 %

12 %

-62 pp

↓

420 272

67 083

-84 %

↓

TARIFS QUOTIDIENS MOYENS *

174 $

119 $

-31 %

↓

REVENU PAR CHAMBRE DISPONIBLE*

127 $

14 $

-89 %

↓

NOMBRE DE TOURISTES DANS LES HÔTELS*

630 408

100 624

-84 %

↓

FRÉQUENTATION DES MUSÉES**

169 917

-100 %

↓

TAUX D'OCCUPATION* CHAMBRES OCCUPÉES*

Source : Tourisme Montréal, données mensuelles du mois de novembre * Île / agglomération de Montréal 68,3 % des chambres dans l’arrondissement Ville-Marie sur total Île de Montréal ** Centre d’histoire de Mtl, Château Ramezay (billetterie), Musée et Chapelle Marguerite-Bourgeoys, Musée McCord, Musée Stewart, Musée des beaux-arts et Musée d’art contemporain 26

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR NOMBRE D’ÉTUDIANTS SELON L’ORIGINE (UNIVERSITÉS ET CÉGEPS)* QUÉBEC & CANADA INTERNATIONAL TOTAL NOMBRE D’ÉTUDIANTS INSCRITS (TEMPS PLEIN ET TEMPS PARTIEL PRÉSENTS AU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL)* EN PRÉSENTIEL EN COURS VIRTUEL TOTAL

T1 2020 98 443

T1 2021

VARIATION INDICATEUR ↔

100 310

2 %

23 616

22 131

-6 %

↘

122 059

122 441

0 %

↔

T1 2020

T1 2021

VARIATION INDICATEUR

120 838

4 163

-97 %

↓

1 221

118 278

9 687 %

↑

122 059

122 441

0 %

↔

Source : BCI et Directions des universités McGill, Concordia et UQAM ainsi que le Collège Dawson et le Collège LaSalle *Évaluation en fonction des données fournies par McGill et Condordia

En plus des touristes, le centre-ville s’est aussi vidé de sa population estudiantine, tous les cours étant offerts à distance depuis mars 2020. Il est frappant de constater à quel point le nombre d’inscriptions en présentiel et en mode virtuel s’est littéralement inversé en l’espace d’un an. À cet égard, la rentrée de la session d’automne 2021 sera déterminante et donnera le ton pour la suite des choses. Enfin, lorsqu’on analyse l’achalandage et la mobilité, on remarque une progression de l’utilisation du transport en commun pour se rendre au centre-ville, alors que celui-ci avait décru au profit du véhicule personnel. Au quatrième trimestre de 2020, 51 % des répondants disent avoir utilisé leur voiture pour aller au travail et 43 % ont opté pour le transport en commun. Au deuxième trimestre de 2020, les pourcentages respectifs étaient plutôt de 57 et de 39 %. Cela reflète sans aucun doute une amélioration du niveau de confiance de la population envers les transports en commun, même si l’achalandage demeure bien loin de ce qu’il était avant la crise. Selon la Société de transport de Montréal, la fréquentation des stations de métro du centre-ville s’est fortement contractée, de 91 % au deuxième trimestre de 2020 et de 78 % au quatrième, pour les mêmes périodes durant l’année précédente. On le voit, de nombreux défis attendent le centre-ville, et ce bilan en teintes de gris en préoccupe plusieurs. Mais il faut se rappeler que malgré tout, les qualités intrinsèques du centreville de Montréal demeurent. Il rassemble plusieurs pôles d’innovation, quatre universités et une masse critique en matière de recherche et de savoir, ce qui l’aidera assurément à se positionner au moment de la reprise. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

DROIT IMMOBILIER

LA SUPERFICIE INSUFFISANTE D’UN CONDO PERMET-ELLE UN REMBOURSEMENT ? Me Sylvie Bouvette Experte invitée

La Cour d’appel a confirmé, en novembre dernier, les prétentions du propriétaire d’une unité privative qui s’est senti floué par une différence importante à cet égard lors de la livraison de son unité. Jean Duval (« Duval ») a conclu en 2011 un contrat préliminaire avec Habitats District Griffin Îlot 10 inc. (« Habitats ») pour acheter sur plan une unité d’habitation en copropriété divise, communément appelée condominium. Le plan qui lui avait été remis avant signature montrait que cette unité aurait une superficie approximative de 1 321 pi2, en sus de la super ficie de 87 pi2 pour deux balcons. La superficie totale s’élevait donc à 1 408 pi2. Une note était jointe selon laquelle les dimensions et les superficies étaient approximatives et sujettes à des modifications, sans préavis, et que la superficie brute était calculée en incluant la moitié des murs mitoyens, le mur extérieur et le mur du corridor. Quelques semaines avant la signature de la vente, soit près de trois ans après celle du contrat préliminaire, Duval reçoit un certificat de localisation indiquant que la superficie nette s’élevait plutôt à 1 174 pi2, soit un écart de 12 %.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Duval procède quand même, le 18 septembre 2014, à la transaction chez le notaire sans protester et sans indiquer de réserve de ses droits et paie le plein prix initialement prévu. L’acte de vente ne contient non plus aucune renonciation de sa part aux recours liés à la vente, mais il prévoit par ailleurs expressément la survie du contrat préliminaire. Duval envoie une mise en demeure en 2015 dans laquelle il fait état du défaut de conte nance de son unité et réclame une diminution du prix de vente de 73 000 $. Habitats prétend que Duval a renoncé à ses droits en signant l’acte de vente. Rappelons les stipulations de l’article 1720 du Code civil du Québec :

1720. Le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat, que la vente ait été faite à raison de tant la mesure ou pour un prix global, à moins qu’il ne soit évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance ou à cette quantité. En aucun temps Duval n’a indiqué, selon la Cour supérieure, qu’il achetait son unité sans égard à la superficie ; au contraire, il apparaît qu’il s’agissait pour lui d’une considération importante. Le contrat préliminaire contenait une clause qui stipulait qu’aucune retenue ne serait acceptée par le vendeur pour quelque raison que ce soit et que la totalité du financement hypothécaire devrait avoir été remise au notaire avant la livraison de l’unité. Duval s’est ainsi senti obligé de procéder à la vente. Le juge de première instance avait conclu que les fausses déclarations sur la superficie du condo minium représentent une pratique interdite par la Loi sur la protection du consommateur qui trouve application en matière de vente d’un bien immobilier, créant ainsi un dol au sens de l’article 1401 du Code civil du Québec. Cet article stipule que l’erreur d’une partie provoquée par le dol de l’autre vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la partie aurait contracté à des conditions différentes. Habitats ne s’est pas déchargée de son obligation relative à la garantie de contenance et est donc condamnée à rembourser une partie du prix de vente. La Cour d’appel n’a pas trouvé d’erreur dans l’évaluation du premier juge.

1. Habitats District Griffin Îlot 10 inc. c. Duval 2020 QCCA 1614; et en Cour supérieure : Duval c. Habitats District Griffin Îlot 10 inc., 2018 QCCS 4703

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Ensemble, réimaginons l’expérience de travail Chez Cominar, nous croyons fermement que l’espace occupe une place primordiale au cœur des sociétés et qu’il peut faire une différence positive dans la vie des travailleurs. Que ce soit par la magie du sourire d’un collègue que l’on croise dans un corridor ou par l’efficacité d’un problème que l’on résout « dans un cadre de porte », le contact de l’humain et l’expérience de l’espace n’ont pas d’égal dans le monde virtuel. Une nouvelle ère de bureau est en train de s’ouvrir et c’est l’occasion de réimaginer l’expérience de travail tous ensemble pour que les employés reprennent avec enthousiasme le chemin du bureau.

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NOUVELLE CONSO

POURQUOI L’EXPÉRIENCE CLIENT EST-ELLE SI IMPORTANTE ? Sonia Gagnon Experte invitée

L’expression « expérience client » est sur toutes les lèvres depuis quelque temps. Ce concept ne saurait se résumer à offrir un bon accueil ou un excellent service, car l’utilisation grandissante de la technologie dans nos vies est à l’origine de profondes mutations dans les comportements des consommateurs. Il existe présentement de nombreuses façons de se procurer des biens et des services, et chacun a ses préférences et ses plateformes de prédilection pour interagir avec les marques. C’est pourquoi l’expérience client doit se vivre à travers la création de parcours complets et réfléchis. Mais alors que ces parcours se multiplient et que les consommateurs ne veulent plus de rupture entre le monde réel et le monde numérique, comment faire pour se démarquer ? COMPRENDRE L’EXPÉRIENCE CLIENT POUR EN TIRER PLEINEMENT AVANTAGE Saisir intégralement l’expérience client, c’est placer celui-ci au cœur de ses stratégies de croissance. Car tout part de lui. De sa perception, de l’expérience qu’il a vécue, ressentie et même gardée en mémoire après ses interactions avec une entreprise, un produit ou un service. « Que voulez-vous ! », comme le disait un de nos anciens premiers ministres canadiens... Nous sommes des êtres d’émotions, et nos relations ne sauraient être différentes quand il s’agit de consommation.

Sonia Gagnon est présidente et directrice générale de SGM, une agence de marketing et de design thinking axée sur l’innovation. L’agence a développé une expertise recherchée pour accompagner les organisations dans la transformation de leurs espaces commerciaux, multi-usages ou de bureaux, et dans la création de parcours clients toujours plus connectés qui dépassent les attentes des visiteurs.

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La réflexion sur l’expérience client englobe donc la totalité du parcours vécu par les consommateurs. Pour que les organisations se démar quent dans des marchés très concurrentiels, elles doivent comprendre non seulement toutes les étapes du parcours client (avant l’achat, l’achat, l’usage, après l’achat), mais aussi la manière dont les interactions ont lieu avec les canaux, les points de contact et les personnes qui se trouvent sur le parcours des clients. C’est à partir de là que de nouvelles opportunités se présentent pour conquérir les clientèles et fidéliser les consommateurs.

UNE RÉVOLUTION MARKETING SOUS LE SIGNE DU DESIGN THINKING Les approches et les outils marketing ont évolué rapidement ces dernières années pour permettre aux entreprises de s’engager avec assurance dans une démarche d’amélioration ou d’excellence en matière d’expérience client. Dans ce travail d’analyse des parcours et surtout avec de nouvelles manières de les illustrer et de les partager, les organisations sont maintenant capables d’obtenir une vision complète et maîtrisée du parcours vécu par leurs clients. Elles peuvent mieux comprendre et reconnaître les sources d’irritation, les points qui fragili sent la fidélité des clients ou leur attachement envers une marque, un lieu ou un produit. En décomposant chaque étape du parcours, il est possible de déterminer les actions à entreprendre – celles qui auront le plus d’impact sur le bien-être du client ou sur sa facilité à obtenir ce qu’il souhaite, par exemple. C’est une démarche profitable à la fois pour le consommateur et pour l’entreprise, car elle crée de la valeur et permet d’établir plus facilement les priorités. Cette révolution s’incarne dans le design thinking et le design de service. L’économie de service est l’une des principales sources de valeur et de croissance des économies avancées. Le design de service se présente donc comme une manière de rester agile devant les transformations rapides auxquelles sont confrontées les entreprises. Il permet de résoudre des problèmes complexes comme la phygitalisation, c’est-à-dire la transformation numérique des lieux et leur capacité de connectivité. Il accélère l’innovation par l’implantation de services toujours plus pertinents pour les travailleurs d’une tour de bureaux ou les visiteurs d’un aéroport. Il facilite l’élaboration de parcours plus fluides qui visent à réduire les insatisfactions, que ce soit lorsque le client magasine sur un site Web ou dans un centre commercial.

L’HEURE EST À LA COLLABORATION Nous l’avons beaucoup entendu ces derniers temps : c’est dans la collaboration que nous sommes plus forts. À juste titre, le design thinking embrasse cette philosophie, car il sollicite plusieurs disciplines : marketing, développement, ventes, design, architecture, ingénierie. C’est une approche collaborative qui génère des solutions innovantes pour orchestrer, tant à l’avant-scène qu’en coulisses, une transformation humaine et numérique.

« En tant que designers de service, nous sommes d’abord des stratèges, mais nous allons au-delà de la stratégie. Nous sommes des " makers ", des fabricants. Car nous intégrons les recherches utilisateurs sur l’expérience client, les points de contact et les contraintes opéra tionnelles dans la création des services. Devant la mutation des écosystèmes, l’expérience client devient une dimension essentielle pour se différencier, engager émotionnellement ses clients et croître », précise Anissa Errai, vice-présidente du groupe Conseil et planification stratégique chez SGM.

À l’ère du 3.0, les entreprises construisent trop souvent des interactions avec leurs clients sans avoir une vision cohérente de l’expérience globale qu’elles souhaitent offrir. Plus encore, avec la pandémie de COVID-19, la tendance du « build back better » nous conduit à repenser nos espaces de vie, de travail ou de divertissement. L’enjeu du design des parcours du futur est donc de taille et exige des changements dans nos manières de faire. C’est la totale synergie entre les éléments numériques, humains et physiques qui distinguera l’expérience client de demain. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

COURTAGE IMMOBILIER 360°

JOE RULLIER LANCE ET COMPTE DANS LE COURTAGE IMMOBILIER René Vézina

Joe Rullier a connu une bonne carrière dans le hockey professionnel en se faisant surtout valoir dans les circuits mineurs. Mais il fait désormais partie des ligues d’élite en ce qui concerne le courtage immobilier commercial.

Journaliste

Quand il a pris sa retraite, Henri Richard, le respecté capitaine du Canadien de Montréal, a ouvert une taverne sur l’avenue du Parc, à Montréal. Mario Tremblay, lui, s’est payé une brasserie à Alma, alors que Vincent Damphousse est passé de la patinoire aux soins personnels en lançant Scandinave Spa avec quelques associés. D’autres ont moins bien réussi. Le passage à une autre carrière n’est pas toujours facile. UNE TRANSACTION GAGNANTE Comme hockeyeur, Joe Rullier est peut-être moins connu que de grandes vedettes, mais il se démarque aujourd’hui des anciens joueurs par sa réussite hors des arénas. À preuve, il vient de se retrouver au centre d’une transaction globale de quelque 300 millions de dollars dans la région de Montréal, l’une des plus importantes des dernières années, alors que 2 242 unités réparties dans 10 complexes viennent de changer de propriétaire. Rédacteur en chef du magazine Montréal économique et proche collaborateur d’Immobilier commercial, René Vézina pratique le journalisme depuis 40 ans. Il a travaillé tant dans les médias écrits, comme au journal Les Affaires dont il a été le rédacteur en chef au début des années 2000, que dans les médias électroniques, notamment à Radio-Canada, où il a passé 15 ans. Au fil du temps, il est devenu un expert reconnu pour sa couverture des actualités économiques.

Il lui a fallu travailler ferme pour réussir cette vente, autant qu’à l’époque où il bataillait fort dans les coins de patinoire pour gagner le contrôle de la rondelle. Et il cite naturellement la persistance comme l’un de ses meilleurs atouts.

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JOE RULLIER Vice-président Colliers International

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Ses démarches ont commencé il y a quatre ans. Il était à l’époque rattaché à la firme Cushman & Wakefield, de New York, et se doutait que le vendeur potentiel, RAAMCO, basé au New Jersey, ne connaissait pas bien la valeur exacte de ses propriétés. « Je leur ai offert une évaluation gra tuite, dit-il, puis on n’a plus entendu parler d’eux », jusqu’à l’an dernier où RAAMCO a demandé formellement des soumissions. Revenu à Montréal, Joe Rullier venait alors de faire le saut chez Colliers International. « Nous avons participé au pitch, et je leur ai rappelé mon ancienne éva luation où je donnais l’heure juste, raconte-t-il. Je ne vends pas de rêve. Je pense qu’ils ont apprécié mes connaissances et mon honnêteté. Mon nouveau partenaire, Vahé Shaldjian, m’a bien aidé. Et les acheteurs étaient solidement appuyés par leur banque. Nous avons réglé le tiers du portefeuille en 30 jours, le reste en 60 jours. Ça s’est conclu rapidement. » DU SPORT À L’IMMOBILIER Joe Rullier se retrouve aujourd’hui au cœur de l’immobilier commercial à Montréal après avoir bourlingué comme hockeyeur puis étudié à New York en finances. Il est né dans Hochelaga-Maisonneuve à Montréal en 1978, « alors que le quartier n’était pas encore en demande », dit-il, d’un père immigrant venu de Corse avec une ascendance italienne. Jeune, il est plutôt attiré par le soccer. Un de ses amis va l’inciter à se tourner vers le hockey. Il s’appelle Mike Ribeiro et connaîtra plus tard une belle carrière, notamment avec le Canadien. Ils vont faire route ensemble, au point où Joe est le parrain d’un de ses fils. Joe Rullier va se faire remarquer dans la Ligue de hockey junior majeur du Québec. Avec l’Océanic de Rimouski, il fera partie de l’équipe gagnante de la Coupe Memorial en 2000, qui couronne la championne au pays. Il est ensuite choisi par les Kings de Los Angeles, qui lui versent un boni quand il signe son premier contrat professionnel. D’autres de sa génération vont se payer une voiture sport luxueuse. Que fait Joe ? Astucieux, il s’en sert plutôt pour acheter un complexe de

34 appartements sur le Plateau-Mont-Royal, « qui n’était pas encore aussi cool qu’aujourd’hui », se souvient-il. Son père était habile de ses mains, sa mère savait gérer la comptabilité. Ce sont eux qui s’occupent de ses affaires pendant qu’il entreprend sa carrière de hockeyeur, mise à mal par le lock-out de 2004-2005. Joe Rullier va alors se promener dans les circuits mineurs et se faire une réputation de dur à cuire, accumulant les bagarres. « Une année, avec le Monarch de Manchester, une filiale des Kings de Los Angeles, nos deux hommes forts ont été blessés. J’ai dû prendre la relève. Mais je savais aussi compter des buts », ajoute-t-il. Il se retrouve plus tard à jouer en Russie. Il est blessé aux genoux. Pire, le cœur n’y est plus. Joe décide alors d’accrocher ses patins et de retourner aux études. C’est ce qu’il va faire en s’inscrivant à la New York University, en finances puis en immo bilier. Il y obtient un baccalauréat, ce qui l’aidera à se faire remarquer. « Il est important pour moi d’avoir la passion. Je ne l’avais plus pour le hockey. Mais je l’avais toujours pour l’immobilier », expose-t-il. Selon lui, dans les deux cas, il faut de la discipline et de la ténacité. Il en avait avec la volonté de gagner. Il l’a transposée vers l’immobilier. LE RETOUR À MONTRÉAL Après ces années passées à New York, pourquoi est-il revenu à Montréal ? « Ma copine, qui est maintenant ma femme depuis huit ans, y tenait, répond-il. Je ne souhaitais surtout pas qu’elle décide de me laisser… En même temps, mon père était tanné de gérer mon bloc sur le Plateau. Nous nous sommes réinstallés en 2014 et nous avons un garçon qui a aujourd’hui cinq ans. » Depuis, Joe Rullier a acheté d’autres propriétés tout en explorant de nouvelles occasions d’affaires. Il achète et rénove des immeubles, il offre des prêts privés liés à l’immobilier et travaille lui-même à développer de nouveaux projets avec des partenaires, tout en continuant son travail de courtier de haut niveau.

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Lui qui se trouve au cœur de l’action, comment évalue-t-il la santé du marché dans le Grand Montréal ? « Tout dépend des classes d’actifs, répond-il. C’est très variable. » À ses yeux, le multirésidentiel est en très bonne santé et atteint des prix record : « Je pense que les prix vont continuer à monter en flèche. Ils étaient bien plus bas qu’à Vancouver ou Toronto et ils remontent. On sent l’intérêt de grands acheteurs d’ailleurs au pays. » Il voit aussi une hausse pour l’industriel, entre autres pour tout ce qui touche la distribution en ligne. Par contre, et il n’est pas le seul, il envisage un passage plus difficile pour les immeubles de bureaux de même que pour les hôtels, les restaurants et les centres commerciaux : « Le gouvernement fédéral a aidé les locataires des espaces commerciaux à payer leur loyer. Mais ça va finir un jour. Pour l’instant, dit-il en pesant ses mots, les propriétaires de centres ne saignent pas encore. Que va-t-il arriver quand l’aide aux locataires va arrêter ? » Ils n’auront pas d’autre choix que de se réinventer, pense-t-il. Il offre l’exemple d’un centre détenu par RioCan qui le développe en hauteur, avec des commerces essentiels comme des supermarchés ou des pharmacies au rez-de-chaussée puis des appartements plus haut.

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Quels sont ses projets à lui ? « Je m’intéresse de moins en moins au hockey, que voulez-vous, les gars avec qui je jouais ont tour à tour pris leur retraite. Mais je me trouve chanceux avec ma deuxième carrière. Je suis reparti à zéro en 2014. J’ai travaillé très fort sans compter les heures. Je suis en train de me monter une équipe encore plus forte. Ça se présente bien. » Joe Rullier se démenait dans les coins de patinoire. Il se retrouve aujourd’hui en plein centre de son nouveau terrain de jeux. Mais pour lui une chose n’a pas changé : « Il faut de la détermination, quoi que l’on fasse.

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NDLR : La transaction de 300 millions de dollars n’apparaît pas en page 17 parce qu’elle regroupe plusieurs immeubles.

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FICHE DE CHAMPION Joe Rullier Vice-président, Colliers International 41 ans Né à Montréal Baccalauréat en finances, New York University Marié, un enfant

REAL ESTATE BROKERAGE 360°

JOE RULLIER SHOOTS AND SCORES IN REAL ESTATE René Vézina

Joe Rullier had a good career in professional hockey, especially in the minor leagues. He is now in the major league of commercial real estate brokers.

Journalist

After retiring from his hockey career, the respected captain of the Montréal Canadiens Henri Richard opened a tavern on Park Avenue in Montréal. The former player and coach Mario Tremblay opened a sports bar in his hometown of Alma, while Vincent Damphousse went from the ice rink to a second career in hydrotherapy as an investor and shareholder in Scandinave Spa. Other pro athletes have found the transition from sports more of a challenge, the shift to a new career easier said than done.

Editor-in-chief of the magazine Montréal Economic Powerhouse and close collaborator of Immobilier commercial magazine, René Vézina has practiced journalism for 40 years. He has worked both in the print media, such as Les Affaires newspaper, of which he was editorin-chief in the early 2000s, and in the electronic media, notably at Radio-Canada, where he spent 15 years. Over time, he has become a recognized expert for his coverage of economic news.

A BIG WIN As a hockey player Joe Rullier may not have been a household name like some of his more illustrious colleagues, but he stands out from other former athletes for his success outside the arena. As vice-president of Colliers International he is known for making deals happen, such as a recent $300 million property transaction in the Montréal region, a record-breaking deal where properties representing 2242 units in 10 complexes changed hands. He worked hard to make the sale, just as he did when fighting hard in the corners of the rink to gain control of the puck. He quite naturally says that persistence is one of his strong points. His initial efforts began four years ago. At the time he was attached to the New York firm of Cushman & Wakefield and suspected that the potential seller, New Jersey-based RAAMCO, had only a vague idea of the exact value of its properties. "I offered them a property evaluation free of charge, he said, and never heard back from them." But then last year RAAMCO formally requested bids. By that point Joe Rullier had joined Colliers International. "We participated in the sales pitch, and I reminded them of my previous evaluation where I provided specific information. Client

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JOE RULLIER Vice-president Colliers International

satisfaction is very important ; I don’t sell dreams. I think they appreciated my knowledge and honesty. My new partner Vahé Shaldjian was a big help, and the buyers had solid support from their bank. One-third of the portfolio was sold within 30 days, and the rest in 60 days. It closed quickly." FROM HOCKEY TO REAL ESTATE Joe Rullier is now in the heart of commercial real estate in Montréal after playing professional hockey and studying finance in New York. He was born in Montréal’s

Hochelaga-Maisonneuve neighbourhood in 1978, "back when the area was by no means trendy." His father had immigrated from Corsica, and as a young boy he preferred playing soccer until a friend suggested he try his hand at hockey. That friend was Mike Ribeiro, who went on to play for professional hockey teams including the Canadiens. They remain close friends, and indeed, Joe is the godfather of one of Mike’s sons. Joe Rullier made a strong impression in the Québec Major Junior Hockey League. When playing for Océanic in Rimouski, the team won the Memorial Cup as the CHL champions of 2000. He was then selected by the Los Angeles Kings, which paid him a bonus when he signed his first professional contract. Instead of spending his money on fancy sports cars like many of his team mates, Joe bought a 34-unit apartment building in Montréal’s Plateau neighbourhood, "which wasn’t as cool then as it is now," he noted. His father was a skilled handyman, and his mother knew how to manage the accounting. They took care of his business while he pursued his hockey career, which was put to the test by the 2004-05 lockout. Joe played in the minor pros, where he got a reputation as an enforcer not shy of fighting. "One year when I was with the Manchester Monarchs,

De Rico

Laflamme

Cassidy

Perreault

a team affiliated with the Los Angeles Kings, our two enforcers were injured and I had to take over. But I also knew how to score goals." Joe went on to play in Europe, but after sustaining a serious knee injury he realized his heart wasn’t in it anymore. He hung up his skates and decided to go back to school. He enrolled in New York University, where he pursued studies in finance and real estate. He obtained a Bachelor’s degree, which helped him get noticed. "I need to be passionate about my pursuits, and that was no longer the case for hockey. I was always passionate about real estate, however." Both fields require discipline and tenacity, which he had, along with a desire to win. He transferred those attributes to real estate. RETURN TO MONTRÉAL After a few years in New York, what prompted him to return to Montréal ? "My girlfriend, whom I married eight years ago, wanted to come back and I didn’t want to lose her. At the same time, my father was fed up with managing my building on the Plateau. We returned in 2014 and had a son, who is now five years old." Joe Rullier has since purchased other properties and continues to hunt for new business opportunities. He buys and sells buildings, arranges private real

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REAL ESTATE BROKERAGE 360°

estate loans and helps to develop new projects with his partners, all the while pursuing his work as an accomplished real estate broker. From his perspective at the heart of the action, how does he evaluate the current state of affairs in the Greater Montréal market ? "It all depends on the asset class. The situation for each can vary considerably." In his opinion, the multi-residential sector is in good health, reaching record prices. "I think that prices here will skyrocket. Previously they were lower than in Vancouver or Toronto, but are now soaring now. We’re seeing interest from major buyers across the country."

The same applies for the industrial sector, where prices are rising for anything that involves online distribution. On the other hand, he envisions (and he is not alone) that things will be more difficult for office buildings as well as hotels, restaurants and shopping malls. "The federal government has helped people leasing commercial spaces to pay their rent, but that assistance will end one day." Weighing his words, he added that "for the moment, shopping centre owners aren’t bleeding, but what’s going to happen when that financial support stops ? They’ll have no choice but to reinvent themselves." He cited the example of a centre owned by RioCan that is pursuing upward development of the complex, with essential businesses like supermarkets and pharmacies on the ground floor and then apartments higher up. What projects is he working on now ? " I’m less and less interested in hockey, which is understandable given that the guys I used to play with are all retired. But I’m lucky in my second career. I started out with nothing in 2014. I’ve been working very hard without counting the hours, and I’m building an even stronger team. Things are looking good." Joe Rullier played hard in the corners of the rink. Now he finds himself in the middle of a new playground, but one thing hasn’t changed. "It takes determination, no matter what you do." Editor’s note: The $300 million transaction does not appear on page 17 because it includes several buildings.

CHAMPION PROFILE Joe Rullier Vice-president at Colliers International Age 41 Born in Montréal B.A. in Finance, New York University Married, one child JBC MÉDIA BY DENIS BERNIER

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LIEUX COMMUNS

Paul Lewis

PAUL LEWIS, 2020, LA RUELLE, CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL

Paul Lewis était jusqu’à tout récemment professeur à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal. De 2014 à 2018, il en a été le doyen et, de 2018 à 2020, il a occupé le poste de vice-recteur associé aux relations avec les diplômés. Il fait depuis quelques années de la photo urbaine, en prolongement de ses années d’enseignement en urbanisme. On peut voir ses photographies au paullewis.photos.

LA RUELLE Certaines rues sont marquantes, par leurs fonc tions (la rue Sainte-Catherine, par exemple), ou en raison du rôle qu’elles jouent dans l’imaginaire collectif (la rue Saint-Laurent), ou par l’atmosphère qui s’en dégage (l’avenue du Mont-Royal). À l’inverse, d’autres rues ne sont souvent que des lieux communs, que nous connaissons sans les connaître vraiment. Certaines d’entre elles sont anonymes, d’intérêt limité, ou encore ne constituent que des lieux de passage entre deux points dans nos pérégrinations quotidiennes ; elles peuvent être fréquentées, mais personne ne s’y attarde. Les ruelles sont souvent banales, réservées aux automobiles et aux camions, mais certaines d’entre elles peuvent révéler de sympathiques jardins ou des terrains de jeux.

La courte ruelle – longue d’un îlot – de la photo est située entre le boulevard René-Lévesque et la rue Belmont, tout près de Place Ville Marie. Elle a surtout une fonction de desserte. La photo a été prise le 18 mars 2020, au tout début de la pandémie, quelques jours après la déclaration de l’état d’urgence sanitaire. Ce mercredi-là, de nombreux lieux publics ont déjà fermé, dont les écoles, collèges et universités. Certaines entre prises réduisent le nombre d’employés présents, voire ferment leurs bureaux ; le télétravail se généralise à la vitesse de l’éclair pour tous ceux qui le peuvent. Ce mercredi-là, le centre-ville semble déserté, abandonné, et il prend des allures de ville morte. Les piétons et les automobilistes se font rares, les rues sont vides, un peu à l’image de cette ruelle, qui l’est en temps normal. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

QUÉBEC

TERRAINS INDUSTRIELS :

UN MARCHÉ EN SURCHAUFFE

Alain Roy, É.A. Expert invité

Éric Jasniewicz Experts invités

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

Depuis le début de la pandémie de COVID-19, le marché industriel s’est démarqué des autres segments immobiliers non résidentiels. Avec l’accroissement de cet intérêt déjà très important des investisseurs depuis plusieurs années dans l’agglomération de Québec, le ratio demande / offre continue de se resserrer. Sur le marché, on observe une amélioration continue des indicateurs liés aux propriétés industrielles, tant sur le plan des loyers et de l’inoccupation que sur celui des taux d’actualisation. LA RARETÉ FAIT SON ŒUVRE Ce phénomène est encore plus marqué en ce qui concerne les terrains où l’inventaire dans les parcs industriels centraux, caractérisés par leur inclusion dans le tissu urbain, a considérablement faibli. Avec cette accélération de l’intérêt pour ce type d’actifs depuis le début de la crise sanitaire, combinée à un marché soutenu par le commerce de gros, la distribution et les joueurs du commerce électronique, cette diminution de l’offre atteint aujourd’hui les zones et les parcs industriels plus périphériques du territoire de l’agglomération de Québec. Cette tendance du marché s’intensifie. La Ville de Québec qui, rappelons-le, n’a pas modifié ses taux (prix demandé) depuis 2017 optimise le développement sur certains sites restants. Une rue sera notamment ouverte dans le secteur sud de la zone industrielle de Beauport, parallèlement au boulevard

Raymond (accessible par le prolongement des rues Adanac et Clemenceau). Néanmoins, l’offre des villes de l’agglomération de Québec est devenue insuffisante, et celles-ci ont perdu en grande partie leur maîtrise du marché des terrains industriels dits « conventionnels » sur leur territoire respectif. Ce sont dorénavant de gros propriétaires privés et des entrepreneurs qui s’affirment sur ce marché, s’étant d’ailleurs constitué des réserves foncières au cours des dernières années. Cette nouvelle structuration a catalysé cet accroissement des indicateurs du marché. Ce phénomène devrait perdurer tant et aussi longtemps que la demande sera supérieure à l’offre et que les villes ne disposeront pas de terrains offerts à la vente. Dans ce contexte de rareté, nous n’observons généralement plus de corrélation entre la superficie et le taux unitaire négocié : même lorsque des transactions de grandes superficies

Membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, Éric Jasniewicz possède une expertise accrue portant sur les terrains et l’évaluation des propriétés institutionnelles. Comme conseiller en immobilier au bureau Altus de Québec, sa vingtaine d’années d’expérience dans des métiers connexes de l’immobilier (évaluation, gestion et valorisation d’immeuble, mise en location d’espaces) lui fournit des atouts dans l’analyse et l’accompagnement des projets. ISTOCK PAR TIRC83

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ont lieu, le taux unitaire au pied carré ne diminue pas nécessairement. Certains terrains de superficie imposante font même l’objet de « primes » de rareté. Les terrains industriels sont sujets à la spéculation, et les sites particulièrement qualitatifs (centralité par rapport aux pôles d’activités et au bassin de main-d’œuvre, visibilité de l’autoroute, etc.) font dorénavant l’objet de transactions à des taux supérieurs à 20 $ / pi2. Faute de terrains, les propriétés dont les bâtiments sont en fin de vie économique deviennent, elles aussi, particulièrement recherchées. DES HYPOTHÈSES DE DÉVELOPPEMENT VARIÉES Les options envisagées par la Ville de Québec, dont la requalification du parc industriel Saint-Malo, devraient nécessiter plusieurs années. À l’ouest, la phase 2 du parc industriel François-Leclerc développée par la Ville de Saint-Augustin-deDesmaures achève sa commercialisation. Du côté de la phase 3 (esquissée au sud de la route 138), la Ville

a dû se résoudre à libérer les terrains, faute d’avancer dans son dossier de dézonage puisque ceux-ci sont protégés par la Commission de protection du territoire agricole du Québec. Elle avait notamment entamé une démarche prévoyant l’expropriation de plusieurs lots dans le quadrilatère de la route 138, du chemin du Lac et de l’autoroute 40 en juin 2016 et renouvelé son droit de réserve en juin 2018. Sur le territoire de L’Ancienne-Lorette, le complexe industriel pharmaceutique de la rue Yvon-Dolbec n’a pas connu le succès escompté. Seule la phase 1 du projet a été réalisée. La Ville de L’Ancienne-Lorette y étudie depuis plusieurs années de nombreuses hypothèses de développement, mais un acteur majeur négocierait actuellement l’acquisition globale du site. L’aéroport de Québec s’oriente par contre vers le développement de certains de ces terrains pour diversifier ses sources de revenus. Les difficultés que connaît actuellement le transport aérien devraient accélérer cette option.

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QUÉBEC

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En dehors de l’offre de haute technologie où les acteurs publics du marché se sont repositionnés, cette aug mentation des indicateurs devrait toucher l’ensemble des actifs industriels sur le territoire de l’agglomération de Québec. Dans ce contexte, nous devrions même observer

ÉDITION 2020 – CATÉGORIE 1 – TOITURE À FORTE PENTE Lors de son Assemblée générale annuelle qui s’est tenue virtuellement le 29 janvier 2021, l’Association des Maîtres Couvreurs du Québec soulignait le travail remarquable d’un de ses membres pour les travaux de couverture du projet Domaine Cataraqui.

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les plus grandes augmentations de valeurs sur ce marché plus périphérique à la suite de la perte de la maîtrise du marché par les villes de l’agglomération. Devant cette rareté de terrains industriels, les villes situées en périphérie de Québec, dont Lévis, Saint-Catherinede-la-Jacques-Cartier, Donnacona, etc., essaient de se positionner conjoncturellement avec une offre de « remplacement ». La Ville de Lévis, au sud du fleuve Saint-Laurent, se montre particulièrement active. Elle souhaite entre autres ériger sur le défunt projet de port méthanier Rabaska un parc industriel dénommé Lévis Est. Avec 17 millions de pieds carrés situés aux abords de l’autoroute 20, cette offre viendrait s’ajouter à la partie est du parc industriel Lauzon (actuellement en commercialisation) et au développement à venir du site du golf de Charny. Dans ce dossier, rappelons que le Port de Québec a signé une option d’achat en 2017, qui lui donnait jusqu’à cinq ans pour acquérir l’ensemble des terrains et des résidences de Rabaska. Bien que la date limite pour l’option d’achat approche, l’acquisition n’a toujours pas été faite. Les villes et les municipalités des municipalités régionales de comté de La Jacques-Cartier, de Portneuf et de La Côte-de-Beaupré essaient aussi de se positionner sur ce marché, mais elles se heurtent à un manque d’intérêt des acteurs ; ceux-ci sont souvent réticents à s’installer en dehors des principaux bassins d’emploi. La pénurie de terrains industriels s’accompagne en effet d’un déficit de main-d’œuvre. Les principaux indicateurs du marché industriel de l’agglomération de Québec devraient donc poursuivre leur amélioration au cours des prochains mois.

MOT DE L’IDU

LES CRISES SANITAIRES ET CLIMATIQUES APPELLENT À DES MESURES POUR CRÉER DES VILLES INCLUSIVES ET INVITANTES Jean-Marc Fournier

la mi-mars, le premier ministre du Québec nous a annoncé que le calendrier de vaccination permettait de fixer la cible du 24 juin pour clore la première ronde de vaccination. C’est une excellente nouvelle. UN CALENDRIER DE RETOUR Avec cette annonce, nous pouvons accélérer les démarches déjà entreprises auprès de la santé publique pour assurer un retour prochain des employés dans les bureaux. Dès le moment où un calendrier de vaccination est établi et qu’il se réalise, il devient essentiel de préparer le calendrier de retour. L’IDU EN MODE PROPOSITION L’Institut de développement urbain du Québec (IDU) continue ses démarches dans le dossier de la mixité en rappelant qu’une stratégie nationale de développement de logement social, abordable et familial est grandement préférable à une mécanique municipale qui pousse les prix des logements à la hausse, ce qui nuit à l’abordabilité plutôt que de la favoriser. L’IDU profite d’ailleurs de la consultation du gouvernement du Québec sur l’habitation pour insister sur ce point. Nous avons produit un mémoire sur la planificat ion stratégique de l’Autorité régionale de transport métropolitain (ARTM) afin de plaider notamment pour la création d’un fonds national d’aménagement dans le but de doter les villes des moyens de réussir une densification adaptée et attrayante. À l’occasion de la consultation prébudgétaire, nous avons abordé les problématiques liées à la fiscalité foncière et requis un programme de décontamination pour les terrains privés et publics.

L’IDU participe aussi aux travaux de la Stratégie nationale d’urbanisme et d’aménagement des territoires. Le défi climatique doit nous amener à choisir une densification intelligente pour limi ter l’étalement urbain. Cela implique l’adoption en amont d’orientations claires et largement partagées au sein de la population pour assurer la prévisibilité nécessaire aux investisseurs et une offre gouvernementale de moyens financiers à la hauteur des ambitions. LA RELANCE ÉCONOMIQUE Nous portons un intérêt marqué pour les projets du tramway à Québec et du Réseau express métropolitain (REM) dans l’est de Montréal. Réussir ces réseaux structurants, c’est aussi maximiser le potentiel économique et social qui les accompagne. Par ailleurs, comme nous l’indiquions en novem bre dernier, en accélérant la réalisation des projets privés, nous pouvons favoriser la relance. La mairesse Plante annonçait, lors du Studio IDU de février, la mise sur pied d’une cellule facilitatrice, et nous saluons l’initiative. Nous participons aux travaux des autorités pour concevoir le mode d’opération et les moyens qui seront mis à la disposition de cette cellule. Nous espérons qu’elle sera en place dans les prochaines semaines. Nous croyons qu’une ville inclusive favorise le développement économique. Nous sommes aussi d’avis que le développement économique permet la ville inclusive. Jean-Marc Fournier Président-directeur général – IDU jmfournier@idu.quebec

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POINT DE VUE ÉCONOMIQUE

GATINEAU BÂTIT SON AVENIR MALGRÉ LA PANDÉMIE PAR RENÉ VÉZINA, JOURNALISTE SPÉCIALISÉ EN ÉCONOMIE

Avec près de 300 000 habitants, Gatineau arrive au quatrième rang des municipalités du Québec et elle veut miser sur ses avantages pour poursuivre sur sa lancée malgré la crise sanitaire. STÉPHANE BISSON Président par intérim Chambre de commerce de Gatineau

ien que la pandémie de COVID-19 ait forcément ralenti le rythme, les projets immobiliers vont toujours bon train à Gatineau, même en temps de crise. Mais cette ville compte de plus en plus sur l’ensemble de ses atouts pour stimuler son développement. Et de toute évidence, ça fonctionne. « Évidemment, nous profitons de la proximité avec Ottawa », confirme le président par intérim de la Chambre de commerce de Gatineau, Stéphane Bisson. Il est bien placé pour parler d’immobilier, étant lui-même courtier depuis 32 ans, maintenant propriétaire d’une franchise de Keller Williams. L’IMMOBILIER EN ACTION Le voisinage du gouvernement fédéral, de ses nombreuses institutions et de ses milliers d’employés a bien sûr aidé à stabiliser la situation tout en attirant de nouveaux investissements. Le fédéral fait en outre office de grand locataire à Gatineau. Il vient d’ailleurs d’entreprendre la revitalisation de deux importants complexes qu’il y possède : la Place du Portage et les Terrasses de la Chaudière, deux édifices qui datent de plus de 40 ans et qui avaient besoin de rénovations.

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« Par exemple, dans le cas des Terrasses, des briques commençaient à tomber du deuxième étage, rapporte M. Bisson. Des travaux s’imposaient. » Mais on fait plus que rénover à Gatineau. Les grues s’activent, notamment pour des ensembles multirésidentiels. « Il faut réaliser que le marché d’Ottawa est devenu très serré, constate Stéphane Bisson, avec un inventaire de propriétés disponibles qui n’atteint même pas 10 jours. Les Ontariens viennent acheter du côté québécois, et c’est sans compter les baby-boomers intéressés par des condos locatifs. » Après le succès de son VIU 1, dans la rue Laurier au centre-ville, le Groupe Heafey travaille mainte nant sur la version 2, un projet de 24 étages qui comprendra notamment 190 condos, au coût de 75 millions de dollars. Un projet tout juste annoncé de quelque 300 logements, au coin des boulevards Montclair et SaintJoseph, confirme que le centre-ville de Gatineau reprendra du panache. Et d’autres sont dans les cartons, d’autant plus que la Ville se fait valoir

comme hub de haute technologie. À preuve, l’annonce récente de cet investissement par Télésat Canada pour un centre de surveillance de ses 290 satellites. L’entreprise va employer 320 personnes à des salaires intéressants. « Ce n’est qu’un exemple, dit Stéphane Bisson. On trouve ici des installations de Motorola et de Solacom, pour ne nommer qu’eux. Des cerveaux viennent s’ajouter. Le milieu profite aussi des incitatifs fiscaux fournis par le gouvernement du Québec. En plus, nous tirons profit de tout l’essor de la cybersécurité basée à Ottawa, qui compte également les sièges sociaux de la Gendarmerie royale du Canada et du Service canadien du renseignement de sécurité. Des employés viennent s’installer de notre côté. » D’UNE RIVE À L’AUTRE Ils sont de plus en plus nombreux à regarder de l’autre côté de la rivière des Outaouais, selon les chiffres fournis par ID Gatineau, l’organisme qui travaille à stimuler l’économie de la ville. « Nous avons vu l’an dernier une hausse de 27 % du nombre d’Ontariens qui sont venus acheter une résidence à Gatineau », souligne Jean Lepage, directeur général de ID Gatineau, impliqué depuis plus de 20 ans dans le développement économique de la ville. Pourquoi cet engouement des gens d’en face ? « Ottawa est en pleine surchauffe, les prix montent sans arrêt, tant pour le résidentiel que pour le commercial. C’est plus abordable ici. Et nous évoluons dans le même écosystème. Les liens sont naturels », explique le directeur général. Mais la ville ne veut pas se contenter d’être un simple déversoir d’Ottawa. Elle bâtit sa propre identité. Jean Lepage a notamment en tête le projet Zibi, l’un des plus gros chantiers de requa lification urbaine au Québec. Sur les bases de l’ancienne usine Domtar au bord de l’Outaouais, le groupe Windmill d’Ottawa prépare un vaste quartier multifonctionnel qui pourrait comporter quelque 2 000 unités résidentielles, sans compter tous les services et les bureaux qui pourraient s’y joindre. Ce sera « La ville riveraine », clame son site Web, pour montrer que les abords de l’Outaouais jadis occupés en bonne partie par des usines redeviennent accessibles. Les « friches industrielles », en d’autres mots les bâtiments abandonnés, connaissent aujourd’hui une nouvelle vie grâce à des promoteurs astucieux. Ils participent

JEAN LEPAGE Directeur général ID Gatineau

activement à l’un des éléments de la stratégie que privilégie ID Gatineau, soit miser sur la densification du centre-ville. L’IMPORTANCE DU TRANSPORT Gatineau avait souffert des bouleversements de son économie, mais elle profite aujourd’hui de ce renversement. Son centre-ville mis à mal va lui aussi tirer parti de cet élan. Le projet de décontamination de l’ancienne Fonderie, rue Montcalm, contribuera à son redéveloppement. « Les possibilités sont grandes, estime Jean Lepage, à la fois pour réhabiliter le passé et pour miser sur l’avenir. Davantage de gens veulent s’installer ici. Avec la main-d’œuvre déjà sur place, des entreprises et des organisations vont suivre. Et la roue va tourner. » Encore faut-il que tout ce beau monde puisse se déplacer. Comme ailleurs, l’amélioration de l’offre de transport collectif à Gatineau devient un enjeu, tant dans les limites de la ville que dans l’assurance d’un lien plus efficace avec Ottawa. La Société de transport de l’Outaouais a annoncé en janvier 2020 qu’elle entendait mettre en place un système de tramway qui pourrait notamment relier le secteur IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

POINT DE VUE ÉCONOMIQUE

Aylmer, situé plus à l’ouest, au centre-ville d’Ottawa. Le gouvernement fédéral s’est dit prêt à appuyer le projet, qui ouvrirait la porte à un raccordement avec Ottawa et ses fonctionnaires, par rail ou par corridors réservés pour autobus. Chose certaine, l’enjeu de la fluidité des transports fait partie de l’équation à Gatineau. LE SECTEUR COMMERCIAL : SE RÉINVENTER Si l’immobilier s’en tire plutôt bien dans les circonstances, le secteur commercial, lui, a été mis à mal. Il est vrai que les effets néfastes de la pandémie ont été un peu moins ressentis qu’ailleurs parce que la région est passée en zone orange en février. Autrement dit, les restaurants, entre autres, ont pu accueillir quelques clients. Mais les dommages se sont avérés considérables. « Le secteur du Vieux-Hull a été frappé, reconnaît Jean Lepage, parce que les fonctionnaires en télétravail ont forcément moins fréquenté les commerces. Mais il n’a pas autant souffert que la rue Sainte-Catherine à Montréal, par exemple, qui accueillait autant des résidents des environs que des touristes ou des gens de la banlieue. L’impact a dû être majeur. Nous nous en sortons mieux avec une clientèle locale. »

Qui plus est, le milieu commercial se réinvente lui aussi, note Stéphane Bisson : « Il faut penser à l’extérieur de la COVID, hors du cadre habituel, et certains y arrivent. » Il cite en exemple un centre commercial dans le secteur Aylmer qui a conclu une entente avec le Groupe Maurice, très actif dans la conception et la gestion de résidences pour personnes âgées. On va justement construire, au-dessus du centre commercial, un complexe de 295 appartements, tous déjà réservés. Il y aurait même une liste d’attente. Ce n’est qu’un des exemples des transformations que vit la ville et qui font croire à Jean Lepage que Gatineau a le vent dans les voiles, même en ces temps difficiles. « Avec les investissements qui s’annoncent en haute technologie, nous avons l’ambition de rayonner nationa lement et même internationalement », se réjouit-il. L’immobilier va forcément en profiter. De quoi appuyer la vision de Jean Lepage : « La ville qu’on voit aujourd’hui n’est pas celle qu’on connaissait il y a 20 ans, et elle est également différente de celle qui va surgir demain. »

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ECONOMIC VIEWPOINT

GATINEAU IS BUILDING ITS FUTURE DESPITE THE PANDEMIC BY RENÉ VÉZINA, JOURNALIST SPECIALIZING IN ECONOMICS

With some 300,000 inhabitants, Gatineau is the fourth largest municipality in Québec. Despite the pandemic, it intends to build on its advantages and maintain its current momentum.

STÉPHANE BISSON Interim president Gatineau Chamber of Commerce

lthough the Covid-19 pandemic inevitably slowed the pace, real estate projects are still going strong in Gatineau despite the crisis. The city is making good use of its assets to stimulate development, and by all accounts that approach is working. "Obviously, we benefit from our proximity to Ottawa," stated the interim president of the Gatineau Chamber of Commerce Stéphane Bisson. And he certainly knows the market, having been a broker for 32 years. He is currently the owner of a Keller Williams Realty franchise. REAL ESTATE IN ACTION Having the federal government and its many institutions and thousands of employees located nearby not only helps stabilize the situation, it also attracts new investments. The federal government is an important tenant in Gatineau, and has embarked on a revitalization project for two major complexes : Place du Portage and the Terrasses de la Chaudière. Both buildings are more than 40 years old and in need of renovation. "In the case of the Terrasses, for example, bricks were starting to fall from the second floor," said Mr. Bisson. "Repairs were necessary."

But Gatineau is doing more than renovating. Construction cranes are busy, especially for multiresidential projects. "The Ottawa market has become very tight, with any available property selling within 10 days. Ontarians come here to shop, not to mention the baby-boomers interested in rental condos." With the success of its VIU 1 project on Laurier Street downtown, the Heafey Group is now working on version 2, a $75 million, 24-storey project that will include 190 condos. A recently announced 300-unit project at the corner of Montclair and St. Joseph Boulevards confirms that downtown Gatineau is gaining in style and flair. Other plans are afoot, and the city is becoming known as a hub of high tech. Télésat Canada recently announced that it is developing a surveillance centre for its 290 satellites. The firm will employ 320 people with well-paid positions. "That’s only one example," said Stéphane Bisson. "There are also the Motorola and Solacom facilities, to name but two. There is a growing need for skilled IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

ECONOMIC VIEWPOINT

JEAN LEPAGE Executive director ID Gatineau

personnel, and the city also profits from tax incentives provided by the Québec government. In addition, we benefit from the Ottawa-based cybersecurity boom. That includes the headquarters of the Royal Canadian Mounted Police and the Canadian Security Intelligence Service. Many employees opt to live on the Gatineau side of the river." CROSSING THE RIVER More and more people are eyeing the other side of the Ottawa River according to statistics provided by ID Gatineau, an organization devoted to stimulating the Gatineau economy. "Last year we had a 27 % increase in the number of Ontarians purchasing homes here in Gatineau," noted Jean Lepage, the executive director of ID Gatineau, who for the past two decades has focused on the economic development of the city. What accounts for the growing interest in the town across the river ? "Ottawa is an overheated market with prices constantly rising for both commercial and residential properties. Gatineau is more affordable. There’s a natural connection, a shared ecosystem," he explained. But the city has no intention of being a dumping ground for Ottawa. It is building its own identity. Jean Lepage mentioned the Zibi project, one of the largest urban

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ISTOCK BY JACOB BOOMSMA

redevelopment projects in Québec. The Windmill Group of Ottawa is redeveloping riverside land that was once the site of a Domtar paper mill. It is creating a vast mixeduse community of some 2000 residential units, complete with retail, office and commercial spaces. It will become The Waterfront City, according to the firm’s website, a shining example of how riverside land previously home to factories can provide citizens with access to the river. Abandoned buildings on industrial wasteland are now being given new life by inventive developers. They are actively involved in a strategy favoured by ID Gatineau, which is to focus on densification of the downtown core. TRANSIT A KEY FACTOR Gatineau suffered from the upheaval of its economy but is now benefiting from that reversal, and its battered downtown will also prosper from the momentum. The decontamination of the iron and steel foundries on Montcalm Street is an important part of the redevelopment process. "It is a great opportunity to rejuvenate an industrial past and build for the future," noted Jean Lepage. "More people want to move here. With a solid workforce already in place, businesses and organizations will follow, and one thing will lead to another."

In January 2020 the Société de transport de l’Outaouais transit service announced that it intends to build a tramway link from the west-end Aylmer district to downtown Ottawa.

Nonetheless, all those people need to get from point A to point B. As is the case elsewhere, improving the public transit system is an issue, both within the city limits and also in terms of establishing a more efficient link to Ottawa. In January 2020 the Société de transport de l’Outaouais transit service announced that it intends to build a tramway link from the west-end Aylmer district to downtown Ottawa. The federal government says that it will support the project, which would provide a fast connection for civil servants heading to downtown Ottawa, either by rail or dedicated bus corridor. Certainly, the issue of transportation fluidity is part of the equation in Gatineau. REINVENTING THE COMMERCIAL SECTOR While real estate has fared quite well under the circumstances, the commercial sector has been hit hard. The negative effects of the pandemic were felt a little less than elsewhere. The region was declared an orange zone in February, which meant that restaurants, for example, could resume welcoming clients. Yet the damage has been extensive. "The Old Hull neighbourhood suffered," stated Jean Lepage, "because civil servants were working at home. That meant a dramatic drop in people shopping or eating in restaurants. The situation here wasn’t as bad as it

was for St. Catherine Street in Montréal, though, welcoming both local residents and tourists or people from the suburbs. The impact could have been worse. We do better with a local clientele." What’s more, the business community is also reinventing itself, said Stéphane Bisson. "We have to think beyond the Covid context, outside our usual framework, and many people are doing so." He mentioned a shopping centre in the Aylmer district that concluded an agreement with the Maurice Group, active in designing and managing residences for senior citizens. The group is going to build, above a shopping centre, a 295-unit apartment complex, and all units are already reserved. Not only that, there is a waiting list of people eager to move in. That is but one example of the transformations taking place in Gatineau. Jean Lepage takes it as a sign that the city is on a roll, even in these difficult times. "Given the extensive investments in the high tech sector, our ambition is to raise our profile not just nationally but also at the international level." The real estate sector is bound to benefit, which reinforces Jean Lepage’s vision. "The city we see today is not the one we knew 20 years ago, and it is also different from the one that will appear tomorrow."

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GDI EN MODE CROISSANCE PROPOS RECUEILLIS PAR ANNE-MARIE TREMBLAY

La pandémie de la COVID-19 n’a pas ralenti les activités de GDI Services aux immeubles, qui s’occupe de l’entretien ménager et de la maintenance de plus d’un milliard de pieds carrés de bâtiments commerciaux, industriels ou institutionnels en Amérique du Nord. Au contraire, la plus importante entreprise dans le domaine de l’entretien général x x immobilier au pays poursuit sur sa lancée et continue d’innover pour aider ses clients à passer à travers la crise sanitaire.

Globalement, la pandémie a été positive pour nous puisque nous œuvrons dans un secteur qui a été extrêmement sollicité. Nous sommes fiers d’avoir pu assister nos clients dans la reprise de leurs activités », explique Claude Bigras, président et chef de la direction. En effet, si les travailleurs de certaines entreprises ont déserté leurs bureaux au profit du télétravail, la demande de celles qui ont maintenu leurs opérations sur place a été décuplée par la crise. JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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développé une nouvelle technologie facilitant le suivi des tâches de désinfection. LA QUALITÉ DE L’AIR AMÉLIORÉE De son côté, Ainsworth, la division de services techniques de GDI, a mis au point un programme de gestion de la qualité de l’air pour ses clients. « La crise nous a forcé à faire de la recherche et du développement pour proposer différentes solutions, comme l’installation de filtres plus perfor mants, l’augmentation de l’apport en air extérieur ou l’ajout de lampes à rayons ultraviolets pour purifier l’air », précise Pierre Loyer, vice-président Québec et Canada Atlantique chez Ainsworth. Des options qui continueront d’être disponibles à long terme.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

AVI STEINBERG Vice-président exécutif aux opérations d’entretien ménager du Grand Montréal GDI

Si le secteur mécanique du bâtiment a quant à lui subi le contrecoup de la fermeture des chantiers de construction au printemps dernier, cette baisse a été temporaire. « Les activités ont progressivement repris et, malgré le fait qu’il y a beaucoup de clients qui sont en ralentissement, les besoins additionnels compensent, analyse Claude Bigras. Déjà, nous avons retrouvé notre rythme de croisière. »

Cette situation a permis à l’entreprise de maintenir sa bonne performance, puisque GDI est devenu en quelque sorte un partenaire pour protéger la santé des travailleurs. Dès le mois de mai dernier, l’équipe a mis en place un protocole d’entretien amélioré avec des spécialistes de la santé et de la sécurité au travail. « Pour résumer, on ne nettoie plus pour l’apparence, mais pour la santé, précise Claude Bigras. Avant, si l’on voyait que la table de conférence était propre, on pouvait attendre une journée avant de la nettoyer. Aujourd’hui, ce n’est plus possible. Nous avons mis en place des protocoles de nettoyage et de désinfection des surfaces qui sont systématiques. » Il a également fallu faire preuve d’agilité devant l’explosion de la demande et les besoins parfois changeants des clients, note Avi Steinberg, viceprésident exécutif aux opérations d’entretien ménager du Grand Montréal : « Il a été nécessaire de s’adapter à différentes situations, comme l’arrêt du service en cas de fermeture prolongée, l’augmentation des besoins dans les entreprises essentielles. Nous devions aussi être en mesure d’intervenir rapidement pour désinfecter les lieux lorsqu’il y avait un cas confirmé. » GDI a en outre 54

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performants et d’attirer des talents. Et c’est cela l’enjeu, note le président. Il faut profiter de notre statut pour être encore meilleur et plus performant. » Ainsi, en plus d’avoir effectué plusieurs acquisitions stratégiques dans les dernières années, l’entreprise, qui compte quelque 25 000 employés, a aussi procédé à des nominations pour concrétiser sa vision.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

PIERRE LOYER Vice-président Québec et Canada Atlantique Ainsworth

CAP SUR LA CROISSANCE GDI se trouve donc en bonne position pour poursuivre sa croissance, estime Claude Bigras : « D’ici quelques années, notre objectif est de devenir le joueur le plus important en Amérique du Nord en services intégrés aux immeubles. À plus long terme, nous aimerions aussi nous développer à l’échelle mondiale. » L’acquisition en janvier dernier par Ainsworth du Groupe BPAC, un fournisseur de services mécaniques basé dans l’État de New York, a d’ailleurs été stratégique à ce chapitre. « Cela nous donne accès au marché new-yorkais, l’un des plus importants en Amérique du Nord », note-t-il. Le groupe compte également consolider sa position dans le domaine des solutions de gestion technologiques de bâtiments. « La société évolue à une vitesse spectaculaire. Il faut s’assurer de détenir les meilleurs outils en termes d’efficacité opérationnelle, de gestion de l’information et de communication », pense M. Bigras. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle GDI a mis la main en 2019 sur ESC automation, joueur-clé en Amérique du Nord dans le domaine de l’automatisation. « Le fait que notre entreprise a une certaine envergure nous donne l’occasion de développer les outils les plus

Au Québec, le groupe GDI a promu Avi Steinberg à titre de vice-président aux opérations d’entretien ménager du Grand Montréal en décembre dernier. Tout en continuant d’assumer son rôle de président de la filiale Modern concept d’entretien, le gestionnaire entend bien favoriser l’innovation et l’expérimentation dans son équipe. « Il y a déjà tellement de connaissances et de talents dans l’organisation que mon objectif principal est de déterminer les meilleures pratiques que nous déployons dans certains services et de les diffuser dans toute l’entreprise », assure M. Steinberg. Il estime également que l’avenir de l’industrie passe par l’intégration de technologies permettant entre autres de valider le travail sur le terrain, d’offrir une rétroaction numérisée ou des outils de personnalisation de devis en temps réel. EN MODE AUTOMATISATION Nommé vice-président Québec et Canada Atlantique de la filiale Ainsworth en septembre dernier, Pierre Loyer mise aussi sur l’innovation. Après plusieurs années chez Engie puis chez Aéroports de Montréal, il souhaite positionner l’entreprise comme « leader dans le domaine des solutions de gestion techniques d’immeubles dans un contexte où la numérisation, l’automatisation et le big data [les métadonnées] deviendront de plus en plus importantes ». En effet, la pandémie a rappelé l’importance de la flexibilité dans le contrôle et la gestion des bâtiments. « Même si un immeuble n’était occupé qu’à 20 %, on ne pouvait pas régler les différents systèmes, comme la ventilation, en dessous d’un certain seuil », cite-t-il en exemple. L’automatisation, la collecte de données et l’intelligence artificielle aident donc les systèmes de bâtiments à s’aligner sur les conditions réelles. Une tendance qui devrait perdurer dans le contexte des changements climatiques, alors que les immeubles seront soumis à des événements météorologiques extrêmes, ajoute Pierre Loyer. Et le groupe GDI ainsi que sa filiale Ainsworth sont bien placés pour être au cœur de cette évolution. Une autre voie de croissance pour l’entreprise, qui reste à l’affût des différentes possibilités. « Malgré notre expansion, c’est important pour nous de conserver notre approche de proximité avec nos clients », mentionne aussi Claude Bigras. Une philosophie couronnée de succès jusqu’à maintenant. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

Inauguration de la nouvelle entrée

Venez découvrir nos nouveaux espaces Repositionnement et modernisation complète de l’entrée principale Création d'espaces commerciaux avec entrées dédiées sur la rue De La Gauchetière Espaces uniques du Grand Hall allant jusqu'à 270 000 pi² disponibles LEED Or 2021

Un projet réalisé par

INVESTISSEMENTS RESPONSABLES ET GOUVERNANCE

ET SI L’IMMOBILIER FAISAIT PARTIE DE LA SOLUTION EN GOUVERNANCE CLIMATIQUE ? Andrée De Serres Experte invitée

Il devient difficile d’ignorer les bouleversements causés par le réchauffement climatique, même en pleine bataille contre la COVID-19. Les feux de forêt de 2020 en Californie, la période de froid intense au Texas ou l’absence de glace sur les eaux autour des îles de la Madeleine à l’hiver 2021 en témoignent. Les acteurs de l’immobilier ne peuvent rester inactifs devant ce phénomène. Ils ne peuvent continuer à faire les choses comme avant, d’autant plus que les activités et les actifs dans le secteur de l’immobilier génèrent d’importants impacts environnementaux, économiques et sociaux. C’est en effet l’un des trois secteurs jugés prioritaires pour réussir la transition écologique par l’Agenda 2030 du développement durable de l’Organisation des Nations Unies, par l’accord de Paris et de nombreux autres programmes et ententes de développement mondial. Au Québec, malgré l’accès à une source d’énergie hydroélectrique plus verte, le bâtiment occupe le troisième rang des secteurs émetteurs de gaz à effet de serre (GES) et était responsable de 10,3 % des émissions totales du Québec en 2017, comme le détaille le Plan pour une économie verte 20301 adopté par le gouvernement du Québec, qui se joint aussi à ce mouvement international. Ce plan prévoit l’atteinte d’ici 2030 d’un objectif global de 37,5 % de réduction des GES sous leur niveau de 1990, d’un objectif de réduction de 50 % des émissions liées au chauffage des bâtiments et de 60 % des émissions du parc immobilier gouvernemental, en plus d’évoquer la carboneutralité d’ici 2050.

Andrée De Serres, Ph. D., est professeure, titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier à l’École des sciences de la gestion (ESG UQAM), et directrice de l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2).

LA CONTRIBUTION DES ACTEURS DE L’IMMOBILIER Il s’agit d’importants défis à relever pour les acteurs de l’immobilier. Ils ne peuvent cependant se limiter à améliorer l’efficacité écoénergétique des bâtiments. Ils ont un rôle essentiel à jouer dans le développement de villes plus durables, plus vertes et plus résilientes ainsi que dans celui de systèmes de mobilité des personnes et de transport des biens. Et si les acteurs de l’immobilier décidaient de faire partie de la solution en devenant des leaders de la transition écologique et de la gouvernance climatique plutôt que d’attendre

d’avoir à réagir à de nouvelles règles et normes ? Les leviers pour dynamiser ce changement et promouvoir la gouvernance climatique sont multiples. On peut agir à l’échelle du bâtiment, mais aussi à l’échelle de la gouvernance, du modèle d’affaires et de la gestion des risques de l’entreprise. À l’échelle des bâtiments, les leviers du change ment passent par le déploiement des connais sances et des innovations en bâtiment durable, intelligent, smart, dans la construction de bâtiments neufs ainsi que dans la rénovation et la transformation des bâtiments existants. Le défi n’est plus de réduire le bilan carbone du cycle de vie des immeubles. Les bâtiments peuvent être positifs en contribuant à la régénération des territoires naturels et de l’habitat des humains. À l’échelle de la gouvernance et du modèle d’affaire des entreprises, les organisations peuvent agir en adoptant des politiques et des pratiques en responsabilité sociale des entreprises (RSE) ainsi qu’en gestion des risques et des impacts environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) générés par leurs activités et leurs actifs sur les usagers, le voisinage et le territoire naturel. Pour rendre compte de leurs résultats et de leur évolution, les entreprises peuvent s’inspirer de méthodes reconnues,

1. Voir : https://www.Quebec.ca/gouv/politiques-orientations/plan-economie-verte/#c75404

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

INVESTISSEMENTS RESPONSABLES ET GOUVERNANCE

Quant aux financiers et aux assureurs, ils s’appuient de plus en plus sur des politiques et des pratiques en finance durable permettant d’évaluer la valeur verte et durable des entreprises et des actifs immobiliers qu’ils décident de financer et d’assurer. Ils sont notamment incités à le faire par les Principes pour la Finance à Impact Positif, promus depuis 2017 par le PNUE-IF, pour diriger leurs centaines de milliards de dollars vers des projets propres, à faible émission carbone, profitant à tous.

ISTOCK PAR ZLIKOVEC

telles que le Global Reporting Initative (GRI), et plus précisément des GRI G4 Construction and Real Estate Sector Disclosures 2 , ou encore des Sustainability Accounting Standards Board (SASB), dont les Real Estate Owners, Developers & Investment Trusts Sustainability Accounting Standard3. TOUS ORIENTÉS VERS LE DÉVELOPPEMENT DURABLE Ces bonnes pratiques de divulgation de la gestion des risques ESG sont aussi prises en compte dans les décisions des investisseurs. Ils sont en effet nombreux à avoir adopté des politiques favorisant l’investissement responsable et se référant aux Principes pour l’investissement res ponsable, promus depuis 2005 par le Programme des Nations Unies pour l’Environnement Initiative financière (PNUE-IF) et le Pacte mondial des Nations Unies4.

En bref, si les entreprises en construction et en immo bilier ne sentent pas clairement cette forte pression institutionnelle provenant de leurs multiples partenaires qui les incitent à intégrer les principes de développe ment durable dans leurs activités, services et produits, ce sera au tour de leurs clients et des citoyens des villes de les rappeler à l’ordre. La COVID-19 a en effet contribué à aiguiser les connaissances et la conscientisation des usagers des immeubles et des habitants des villes sur l’importance de vivre dans un bâtiment durable et sain et de résider dans une ville plus verte, plus résiliente et respectueuse de l’environnement. En conclusion, plutôt que de subir le changement, les acteurs de l’immobilier peuvent choisir d’être proactifs en se joignant aux leaders en gouvernance climatique.

2. Voir : https://www.globalreporting.org/how-to-use-the-gri-standards/resource-center 3. Voir : https://www.sasb.org/wp-content/uploads/2016/03/IF0402_REOD_IT_Standard.pdf 4. Voir : https://www.unepfi.org/fileadmin/documents/pri_francais.pdf

ai161607486259_18_Groupe Laroche Estrie inc.pdf

2021-03-18

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LETTRE D’OPINION

LES FEMMES UNE MINORITÉ VISIBLE ? OMG ! Maryse Couture Experte invitée

Saviez-vous que dans le cadre de certains processus d’approvisionnement de grandes entreprises, afin de favoriser l’accès aux femmes entrepreneures, celles-ci doivent cocher la case « Minorité visible femmes » ? Je dois dire que je suis sous le choc. Je ne veux pas lancer la pierre aux grandes entreprises, elles ont sûrement les meilleures intentions du monde, mais qu’est-ce que cela dit sur notre société quand 50 % de la population est considérée comme une minorité visible ? LA PANDÉMIE Plusieurs études le démontrent, avec la pandé mie, la situation des femmes a reculé de 40 ans : 11 % des femmes ont perdu leur emploi, et 14 % ont vu leurs heures diminuées ou leur salaire réduit, contre respectivement 6 % et 12 % des hommes. Le tiers des Canadiennes ont pensé quitter leur emploi afin de pouvoir remplir leurs obligations familiales durant la pandémie par rapport à seulement 20 % des hommes. Il est assez particulier, avec tous les efforts et toutes les connaissances que nous détenons collectivement, que dans un contexte de crise, spontanément, nous ayons fait reculer le rôle des femmes d’autant. Est-ce à dire que nos bases étaient si peu solides ?

Maryse Couture est présidentedirectrice générale de Toiture Couture, une entreprise spécialisée en entretien préventif et prédictif des toitures au Québec dans les secteurs commercial, industriel et institu tionnel. Elle est membre de CREW M depuis 2013 et aujourd’hui présidente sortante.

Depuis plusieurs années, de nombreuses initia tives sont mises de l’avant pour faire évoluer la reconnaissance et le rôle des femmes au sein de notre modèle économique et d’affaires : CREW M, Réseau des femmes d’affaires du Québec, Féminisation du leadership, Leadership au féminin, Association des femmes en finances du Québec, Effet A, Institut du leadership, Femmessor et La Gouvernance au Féminin pour ne nommer que celles-ci. Nous avions avancé comme société. « Diversité et inclusion » est l’expression partagée dans tous les discours depuis deux ans. La pandémie a frappé, et nous avons reculé sur ce sujet de nouveau. Vous me demanderez probablement : que faisons-nous pour la suite des choses ? Nous avons demandé aux femmes de s’adapter aux modèles actuels. N’avez-vous jamais entendu cette phrase : « Elle, elle pense comme un homme. » Comme si c’était une qualité ! Je ne veux pas avoir à penser comme un homme, je veux pouvoir être moi dans un monde en

changement qui évolue et où je peux échanger et discuter. Vous a-t-on déjà dit que vous étiez trop gentil ? Moi, oui, comme si je n’allais pas pouvoir réussir en étant trop gentille, pour ensuite devenir une « péteuse de coche » après avoir osé hausser le ton une fois. Vous a-t-on déjà appelé « ma petite madame » ? Est-ce qu’on dit cela, « un petit monsieur » ? RÉALISONS-NOUS TOUS LES BIAIS INCONSCIENTS QUE L’ON IMPOSE COMME SOCIÉTÉ AUX FEMMES DE TOUTES LES GÉNÉRATIONS ? Maintenant que nous abordons la relance écono mique postpandémique, je me questionne sur le rôle que les femmes prennent au cœur de cette relance. Remarquons que la grande majorité des entreprises sollicitées et encouragées à la relance sont dirigées par des hommes. J’invite donc les divers paliers de gouvernement à inclure les entreprises dirigées par des femmes dans la relance économique. Et, femmes diri geantes, levons-nous toutes pour participer activement à cette relance. À titre de présidente de CREW M (Commercial Real Estate Women – Montréal), j’ai à cœur de contribuer, avec l’appui de tous les membres de notre industrie, à cet avancement. La dernière année ne fut pas simple, mais de grâce, abordons les suivantes en portant une attention toute nouvelle à la richesse de la diversité sous toutes ses formes. Assurons-nous que les compétences des femmes sont reconnues et que les leaders s’en inspirent dans l’élaboration de la liste des qualités requises des dirigeants et dirigeantes de demain. Valorisons le fait d’être nous-même en travaillant avec nos forces, en reconnaissant celles des autres et passons à l’action maintenant. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

AVISON YOUNG CONCLUT UNE ENTENTE POUR FAIRE L’ACQUISITION DE LA FIRME DEVENCORE À MONTRÉAL Avison Young a conclu une entente pour combiner ses opérations avec celles de Devencore à Montréal, créant ainsi l’une des plus grandes sociétés immobilières commerciales de la région. Cette transaction amènera les 70 professionnels des services-conseils et du courtage de Devencore à se joindre à l’équipe de 30 professionnels d’Avison Young à Montréal. Continuant d’opérer sous le nom d’Avison Young, la nouvelle équipe de 100 employés offrira des solutions innovatrices et des perspectives de pointe à la clientèle de la compagnie.

BALADO D’IVANHOÉ CAMBRIDGE : EST-CE QUE LE BUREAU VOUS MANQUE ?

LE GROUPE BRIVIA ANNONCE UN PARTENARIAT AVEC IPSO FACTO INVESTISSEMENT IMMOBILIER DANS LE PROJET DU 1 SQUARE PHILLIPS

Dans cette série de cinq épisodes, des experts de calibre mondial se penchent sur l’avenir du bureau. Ils y parlent de technologie et de productivité, de collaration et de communauté ainsi que bo de bien-être au travail, entre autres. On peut voir l’ensemble des épisodes au ivanhoecambridge.com/nouvelles/balados.

Le Groupe Brivia, promoteur et investisseur immobilier québécois en forte croissance, est heureux d’annoncer la signature d’un partenariat stratégique avec IPSO FACTO Investissement Immobilier, une société d’investissement québécoise privée spécialisée dans l’immobilier, pour le projet du 1 Square Phillips, la plus haute tour résidentielle composée de condominiums de luxe au centre-ville de Montréal. La construction de ce projet, dont la première phase est évaluée à 560 M$, a débuté en juillet dernier et se poursuit activement selon le calendrier prévu.

Le Groupe Alfid est fier que Pascal Beauregard, directeur de la filiale Construction Alfid, ait obtenu sa certification LEED Conception et construction d’intérieurs commerciaux. Il peut ainsi amorcer son premier chantier d’environ 3 M$ au 1055, boulevard René-Lévesque Est, bâtiment sous gestion d’Alfid Services immobiliers ltée. Construction Alfid peut désormais participer à vos projets de construction pour améliorer l’efficacité énergétique de vos bâtiments et avoir ainsi un impact significatif sur l’atteinte des objectifs environnementaux.

GROUPE BRIVIA

GROUPE ALFID

UNE CERTIFICATION LEED CONCEPTION ET CONSTRUCTION D’INTÉRIEURS COMMERCIAUX POUR PASCAL BEAUREGARD

UNE TRANSACTION DE 118 M$ POUR DMA Douville, Moffet et Associés (DMA) a fait l’acquisition, en février dernier, de trois complexes d’appartements résidentiels situés à Québec qui appartenaient à des membres de la société Oxford Properties Group. Une transaction d’importance qui s’élève à 118 M$. DMA était représentée par une équipe de Cain Lamarre dirigée par Me Mark Fortier et Me Stéphane Lalande. Félicitations pour cette transaction !

Le Fonds immobilier de solidarité FTQ s’associe au groupe C Hôtels dans le cadre d’un nouveau projet résidentiel déjà en construction et dont la livraison est prévue au cours de l’été 2021. Oméga Condos Urbains comprendra 15 unités en copropriété et un centre de soins de santé nommé Noah Spa. Les copropriétaires de ce projet profiteront non seulement d’une vue panoramique sur le fleuve SaintLaurent, mais également d’une unité spacieuse et luxueuse, d’un grand balcon et de places de stationnement intérieures.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ

OMÉGA CONDOS URBAINS À RIMOUSKI

GRAND GALA BOMA QUÉBEC LE 13 MAI PROCHAIN À 17 H Vous êtes conviez au Grand Gala BOMA Québec, un rendez-vous unique pour célébrer l’excellence immobilière et récompenser les leaders de l’industrie qui participent au Défi énergie en immobilier, à la certification BOMA BEST et au concours des Prix BOMA. Inscrivez-vous au boma-quebec.org.

100_Les Services Ménagers Roy ltée_avis.pdf

2021-03-25

09:55

AVIS DE NOMINATION

RUTH FISCHER DEVIENT LA NOUVELLE DIRECTRICE GÉNÉRALE DE CBRE AU QUÉBEC CBRE, une importante firme de services immobiliers, a choisi Ruth Fischer pour diriger l’entreprise dans la province. Au cours des 20 dernières années, Mme Fischer s’est forgé une carrière active entre les États-Unis, le Royaume-Uni et le Canada. Elle a touché à toutes les facettes de l’immobilier en tant qu’analyste, consultante, et même principale fondatrice de la division Solutions client de CBRE au Canada. Grâce à cette nomination, Ruth Fischer est la première femme à diriger un marché régional de CBRE au Canada.

Roy. est ﬁère d’annoncer la nomination de monsieur Marc-André Tessier à titre de Vice-président Développement des aﬀaires. Après avoir travaillé plus de 22 ans aux opérations, en après-sinistre et en travaux ponctuels chez Roy., Marc-André aura comme nouvelle fonction de développer des segments clés de notre marché et de répondre aux besoins de notre précieuse clientèle

CBRE

actuelle.

L’ACQ DÉVOILE SA NOUVELLE IMAGE DE MARQUE

Crédit : Martin Girard, Shoot Studio

Le 9 mars dernier, dans le cadre du déploiem ent d’une vaste stratégie de marketing, l’Association de la construction du Québec (ACQ) a procédé au dévoilement de sa nouvelle image de marque. Le plus important regroupement patronal du secteur de la construction, réparti dans un réseau de 10 associations régionales et implanté dans 17 villes au Québec, vise ainsi à faire rayonner sa marque auprès des entrepreneurs institutionnels, industriels, commerciaux et résidentiels du Québec, mais également auprès de la population québécoise.

COMINAR OBTIENT LA CERTIFICATION PARITÉ BRONZE DE LA GOUVERNANCE AU FÉMININ À la suite de sa nomination dans le palmarès Women Lead Here du journal The Globe and Mail en 2020, Cominar a entrepris une démarche approfondie afin d’évaluer sa vision, ses pratiques et ses résultats en matière de diversité. L’organisme La Gouvernance au Féminin a reconnu son engagement envers la parité des genres en lui accordant la Certification Parité bronze.

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE BÉLANGER ACQUIERT DEUX IMMEUBLES ANGLE DU MARAIS ET PIERRE-BERTRAND À QUÉBEC

VOUS AVEZ UNE NOUVELLE BRÈVE INTÉRESSANTE ? Faites-la-nous parvenir à nouvelles@jbcmedia.ca. Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE BÉLANGER

ACQ

Société immobilière Bélanger a confirmé sa plus récente acquisition : les 325 et 355, rue du Marais à Québec. Construites en 1990, les propriétés totalisant plus de 120 000 pi2, qui appartenaient au Fonds de placement immobilier Cominar, ont été vendues à l’entreprise immobilière de Québec pour la somme de 16,3 M$. Les immeubles profiteront, au cours des mois à venir, d’un plan d’investissement important représentant plus de 3,5 M$ en améliorations.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

DISPONIBILITÉ DISPONIBILITÉDES DESESPACES ESPACES

Présentée par

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données – mars 2021

Bureaux Marché de bureaux – Grand Montréal Le taux de disponibilité continue d’augmenter sur le marché des bureaux de Montréal, à l’instar des autres grandes villes au pays. En mars 2021, le marché compte 450 000 pi2 à louer de plus qu’en janvier. La sous-location représente 17 % de la superficie totale disponible, comparativement à 14 % en janvier et à seulement 9% en mars 2020. La situation depuis janvier est stable dans le secteur de la Rive-Sud et en périphérie du centre-ville. Les hausses de superficies à louer dans les autres secteurs sont relativement modestes. Le segment des édifices de classe B au centre-ville accapare la majeure partie de la décroissance, soit 85 % de l’absorption négative enregistrée depuis la publication de janvier.

LAVAL

MONTRÉAL CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

pi2

16,6

725 700

12,8

6 852 600

OUEST-DE-L'ÎLE

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

22,1

2 450 300

14,8

379 700

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

pi2

14,2

4 045 700

pi2

13,2

739 700

Industriel

EST-DE-L'ÎLE

OUEST-DE-L'ÎLE

pi2

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

LAVAL RIVE-SUD

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

pi2

1,5

362 100

3,7

2 711 900

OUEST-DE-L'ÎLE

MONTRÉAL SECTEUR NORD

DISPONIBILITÉ

Marché industriel – Grand Montréal La demande demeure forte en ce qui concerne le marché locatif industriel, qui a absorbé plus de 1,3 million de pieds carrés disponibles depuis janvier. Le taux de disponibilité est de retour à un seuil historique de 2,7 %. Les marchés de Laval et de Saint-Laurent accaparent l’essentiel de la croissance nette d’espace loué depuis janvier. Quant aux deux secteurs aﬃchant une hausse du taux de disponibilité, Lachine et l’Est-de-l’Île, l’augmentation n’est que de 20 points de pourcentage, totalisant un peu moins de 150 000 pi2.

EST-DE-L'ÎLE

LAVAL SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR NORD

OUEST-DE-L'ÎLE LACHINE

pi2

2,0

926 800

3,5

1 667 100

SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

pi2

2,4

1 540 300

1,9

542 900

LACHINE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

pi2

4,3

925 200

1,5

420 800

DÉFINITIONS : TAUX DE DISPONIBILITÉ (%) RIVE-SUD

MONTRÉAL SECTEUR SUD

LACHINE

* Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

DISPONIBILITÉ

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021

disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer. SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2)

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En partenariat avec :

Immobilier commercial - volume 14 numéro 2

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