Andelsbolig Nyt - Nyheder og rĂĽdgivning til landets andelsboligforeninger
Marts 2016
Tema: Renovering og vedligeholdelse
Fra tørreloft til taglejlighed
Succesen fra Skotlandsgade
Altansagen tur-retur
Indhent altid flere tilbud pĂĽ foreningens opgaver
“Vi klarer alt, imens du drømmer om din nye altan..”
Indhold Tema: Renovering og vedligeholdelse
7 8 12 14
4
Andelsportal.dk
Tema: Renovering og vedligeholdelse
Selv en lille forening kan udføre store drømmeprojekter
Her er eksperternes råd: Sådan renoverer I bedst
Andelsboligforeningerne trækker i arbejdstøjet: Her er de 10 populæreste projekter
16
Fra tørreloft til taglejlighed
20
Få et kontant tilskud til energirenovering
24
Indhent altid flere tilbud på foreningens opgaver
26
Nyheder fra andelsboligmarkedet
28
Foreninger kan søge om gratis renovering af gårdhaven
32
Altansagen tur-retur
37
Værd at vide om jeres generalforsamling
41
Hvilke regler gælder for en fuldmagt?
Fra skrot til slot:
Andelsboligforeningerne trækker i arbejdstøjet Renoveringslysten melder sig i stigende grad i landets andelsboligforeninger. På Andelsportal.dk har vi det sidste halve år haft en stigning på 17 procent i antallet af henvendelser fra andelsboligforeninger, der ønsker at renovere, vedligeholde eller bygge på deres ejendom. I dette nummer af Andelsbolig Nyt har vi derfor sat fokus på, hvordan andelsboligforeningens ejendom kan gå fra skrot til slot ved vedligeholdelse og renovering. Læs om hvordan en lille amagerkansk andelsboligforening har realiseret deres drømmeprojekter på side otte, eller bliv klogere på mulighederne, når man går Fra tørreloft til taglejlighed på side 16. For få år siden satte en økonomisk krise bremseklodserne i hos mange andelsboligforeninger og tiltrængt vedligeholdelse af foreningens ejendom blev udskudt. Krisen er afblæst, og behovet for vedligeholdelse er ikke blevet mindre i mellemtiden. Finansieringsspørgsmål og begrænsede ressourcer i foreningen får dog stadig boligforeninger til at bremse op, når renovering skal sættes i gang. Med dette tema har vi derfor også en artikel om, hvordan andelsboligforeninger kan Få et kontant tilskud til energirenovering, og vi har på side 12 indhentet gode råd fra eksperter om, hvordan foreningen kommer bedst fra start.
Andelsbolig Nyt Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af: AB Gruppen A / S Kristen Bernikows gade 6 1105 København K Web: www.andelsportal.dk E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:
7733 4006
Redaktion:
Benjamin Luka Kabongo,
Louisa Henchel Vinter,
Toke Joensen og
Maria Carlsen (ansvarshavende)
Layout:
Pernille Svalebæk og
John Krogstrup
Oplag: 4.000
Opsætning af altaner står ofte højt på ønskelisten, når andelsboligforeninger igangsætter byggeprojekter. I København har et sæt retningslinjer, der egentlig skulle gøre det lettere at opsætte altaner, dog resulteret i en opbremsning og en heftig debat. Bliv klogere på problemstillingen, når vi på side 32 fører dig ind i Altansagen tur-retur. Samtidig kan du på side 37 blive klogere på generalforsamlinger i andelsboligforeninger og få gode råd til, hvordan I får flere andelshavere til at møde op til den årlige generalforsamling. På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer eller andre input. Dem kan I sende til os på info@andelsportal.dk. God fornøjelse med årets første udgave af Andelsbolig Nyt!
Maria Carlsen, redaktør
Er du ikke den rette modtager af dette blad? Eller har andelsforeningen skiftet formand? Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater/ og vi opdaterer vores adressekartotek.
Andelsportal.dk
5
Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30
Foreningsøkonomi med sund fornuft Sidder du i bestyrelsen i en andelsboligforening, som kigger efter ny bank? Så er vi en god partner for både administrator og bestyrelse. Vi finder muligheder og holder alle parter ajour med aktuelle lånetyper, nye finansieringsformer og et løbende overblik. Læs mere om en personlig bank, der har fokus på andelsboliger på lsb.dk/abforening Ring på 3378 2388 og få en snak med en af vores rådgivere med speciale i andelsboligforeningers økonomi.
Tema: Renovering og vedligeholdelse
Renovering og vedligeholdelse i andelsboligforeningen
E
t højt antal andelsboligforeninger står over for at skulle renovere deres bygninger. Nogle har behov for at energirenovere deres ejendom, fordi de lever med træk, kulde og høje varmeregninger. Andre drømmer om at få opsat altaner eller renoveret trappeopgangene, fordi det giver beboerne en øget livskvalitet. Alligevel kan det være svært for mange at komme i gang. Renovering og vedligeholdelse i andelsboligforeningen kræver nemlig både enighed blandt beboerne, finansiering til projektet og tid hos de bestyrelsesmedlemmer, der er tovholdere på renoveringen.
sesprojekter mulige. Her kan du hente inspiration i hvordan en lille andelsboligforening både har fået nye vinduer og en løsning på fugtproblemer i kælderen, samt hvordan de har bygget den gårdhave, de altid har drømt om. Alt sammen uden en stigning i boligafgiften. Du kan også blive klogere på, hvordan tørreloftet kan byttes væk for et nyt tag, eller få eksperternes råd til, hvad andelsboligforeningen skal skal være opmærksom på, når renoveringen går i gang. Som noget nyt kan jeres andelsboligforening få tilskud til energirenovering via Andelsportal.dk. Læs meget mere om hvordan og hvor meget i artiklen om energitilskud.
Med dette tema har vi sat fokus på, hvordan andelsboligforeninger gør bygge- og vedligeholdel-
Andelsportal.dk
7
Tema: Renovering og vedligeholdelse
Succesen fra Skotlandsgade:
Selv en lille forening kan udføre store drømmeprojekter En delvist fredet andelsboligforening med en kommunisthistorie og fire beboere kan også foretage store ejendomsforbedringer og bibeholde en gennemsund økonomi.
E
n fredning, energirigtige løsninger og en sund økonomi. På Skotlandsgade har tre andelshavere i fællesskab fået frisket deres ejendom op fra top til tå – og uden at økonomien eller bygningens historiske islæt har lidt under det. Kom med på besøg i foreningen, der kalder sig selv en solstrålehistorie for, hvad man kan udrette og spare – selv som lille forening. Opskriften? Sund fornuft, låneomlægning, respekt for historien og godt sammenhold.
Velkommen til “Skotland Yard“ Det er koldt og frostklart vejr, da vi går ned ad den lille sidegade på Amagerbro i København. En mørkegrøn port med et gigantisk rødt og grøntmalet 5-tal i bedste 70’er-stil fortæller os, at vi er fremme, og vi går ind i en lille gul oase af en gård, der kækt er blevet døbt ‘‘Skotland Yard“. Gården, der er totalrenoveret, har optimeret nedløb til kloak og Frederiksberg-inspireret brolægning, er sidste skud på stammen af en række renoveringer, som den lille 3-etagers andelsboligforening har lavet. Vi bliver mødt af Knud Bidstrup, der fungerer som kasserer og beboer på 2. sal i det gamle hus fra 1875. Han og hans kones
8
Andelsportal.dk
Nye vinduer og renoveringer har givet den lille forening store besparelser. ›› En ejendom kan være fredet i klasse 1-9, hvor 1 betyder totalfredning. ›› Foreningen har søgt tilskud til byfornyelse på www.kk.dk/byfornyelse/ ›› Højtvandslukke er en funktion i kloakken, som sikrer ejendommen bedre mod skybrud og andre klimaforandringer ›› Danske Drytech forhandler forskellige systemer til fugthåndtering, som ved hjælp af en elektrodeteknologi gradvist udtørrer murværket og leder vand ud i jorden omkring ejendommen. ›› Teknologisk institut har brugt foreningen her til at måle effekten, da teknologien endnu ikke er godkendt herhjemme.
lejlighed på 99 kvadratmeter udgør en tredjedel af andelsboligforeningen, der i fællesskab har lavet moderniseringer og energiforbedringer på trods af deres lille størrelse.
Forvandlingen: 5 år i nummer 5 „Der er virkelig sket noget,“ begynder Knud, da vi sætter os til rette i hans lædersofa for at tale om foreningens projekter. Han fortsætter: „Vi har sat huset i stand fra top til tå; foruden vores nye gård og nye trelagsvinduer er der fjernet svamp på loftet, installeret en særlig fugtfjerner, intelligent varmestyring og en højtvandslukke i kælderen som værn mod fremtidens skybrud“. Facaden blev fikset for flere år siden, og taget er det næste store projekt – men det er der nogle år til at spare op til, som Knud alvorligt pointerer. Et blik rundt i lejligheden afslører tydelige tegn fra en svunden tid; udskårne grå paneler og afmærkninger fra vægge, der har opdelt lejligheden. „Med en fredning i klasse fire er der andet end økonomi at tage højde for – for eksempel er de nye vinduer bestilt med specielle rammer, der passer til det look, som kommunen ønsker på den “historisk interessante gade,“ forklarer Knud, der gør klar til at give os en tour de force ud i Skotlandsgade 5s historie med kommentaren „det er en sjov historie“.
Krig, kommunisme og et tørreloft, der ikke er til salg Knud fører os igennem sin store lejlighed, op på loftet, ned i kælderen, ud i gården og tilbage til lejligheden. Og historierne øser han ud af: „Der har været mange mennesker i huset gennem tiden, og vi mener, der har været hele tre arbejderlejligheder på hver sal i sin tid – på nær i stueetagen, hvor der var bageri. Terazzogulvet fra bageritiden var stadigvæk til stede, før vi lavede vores nye gård,“ forklarer en entusiastisk Knud, der nyder at istandsætte med omtanke for historien. Ikke alle huse kan prale af at finde postkort og avisudklip fra første verdenskrig under sammenlægninger af lejligheder. Også bag døren i toppen af huset gemmer sig en tidslomme: Tørreloftet, der foruden tørresnore og tør luft består af hippie-sofaer, Lenin-maleri og bar, har været foreningslokale for intet mindre end Danmarks Kommunistiske Parti tilbage i tiden: „Ja, faktisk siger rygterne, at man kun kunne bo her, hvis man var medlem af partiet,“ indskyder Knud, der samtidigt forklarer, at foreningen her modsat tendensen i mange Fortsættes »
Andelsportal.dk
9
Tema: Renovering og vedligeholdelse
Det spraglede eks-kommunistiske tørreloft fungerer den dag i dag til fulde.
andre foreninger ikke har i sinde at sælge loftet til at lave lejligheder: „Vi vil ikke af med det,“ siger han og viser os et hjørne, hvor de har fået repareret for svamp, der sad i taget. Sådan et gammelt hus kræver pleje.
Øl, fisse, hornmusik og moderne energistyring I kælderen får vi indblik i endnu flere af husets modsætninger: Moderne energirigtige løsninger blandet med rebelske levn fra fortiden. Bag en værktøjsreol springer tre ord ud af et rødt vægmaleri: ”Øl, fisse og hornmusik”. Jens Jørgen Thorsen siges at være kunstneren bag værket, da han nok har kendt en af de tidligere beboere. Det får lov at blive – det er en del af nummer 5. I et rum lige ved siden af ser vi til gengæld nutidens præg. Klimaforandringernes mange skybrud har skabt tre vandskader, hvorfor foreningen fik installeret et højtvandslukke i kloakken i vaskerummet.
Og på varmestyringssystemet i kælderen sidder et apparat, som ved hjælp af en shunt-ventil måler udetemperaturen og dermed selv sørger for, at husets temperatur passer. Foreningen har som mange andre andelsboligforeninger sparet penge; dels på sommerslukning men også på intelligent styring af returvandet, som skal være så koldt som muligt for at udnytte varmen optimalt. Men det stopper ikke her. I nærheden af trappeopgangens væg standser Knud os ved en lille hvid boks fra danske Drytech. Den er forbundet til strømførende ledninger og elektroder, der sidder rundt på væggene i hele kælderen og er negativt ladede. Ledningerne frastøder vand og fugt i væggene til ejendommes omkringliggende jord. Det sker ved hjælp af teknikken elektro osmose.Via lange elektroder sørger teknologien altså for at holde kælderen tør – en 2-3 år gammel investering, som foreningen er glad for; den fugtige kælder er ikke længere så fugtig.
Det tog 12 dage for det hyrede havearkitektfirma at pløje den gamle gård op og bygge en ny med to terrasser, fleksible blomsterkasser og afløbsrør, der fører hen til gårdens kloak og får vandet væk fra fliserne. Stenlægningen er inspireret af et fortov på Frederiksberg, som foreningen ved en inspirationstur blev vilde med.
10
Andelsportal.dk
Fugten i kælderen er væk ved hjælp af teknikken elektro osmose. Med et Drymat System fra Drytech bliver elektroder stukket ud i jorden fra muren. Man forbinder en plusledning på elektroderne og sender en minusledning ud på den anden side. På den måde trækkes fugten ud af væggen. Teknologisk institut har lavet målinger i kælderen hos foreningen for at se, om det virker, da teknikken er relativt ny. Installationen har kostet omkring 85.000 kroner.
Omlægning af lån og tilskud er vejen frem Mange af foreningens forbedringer er finansieret gennem forskellige tilskud som eksempelvis tilskud til byfornyelse, da vinduerne skulle skiftes. Men den sunde økonomi er også resultatet af et strategisk fokus på foreningens lån. Med en uhyre lav rente på realkreditlån har de, som mange andelsboligforeninger landet over, nydt godt af at omlægge deres lån: „Vi havde et 30-årigt lån, som vi til generalforsamlingen tog op til overvejelse, da vi
gerne ville lave vores gård. Med en advokat på råd omlagde vi vores lån, sådan at renoveringerne ikke gik ud over boligafgiften,“ forklarer Knud og understreger, at foreningen dog stort set var gældsfri inden omlægningen. Og til det store spørgsmål om forbedringernes effekt på energiregningen er meldingen også klar: „For fjernvarme i hele huset ser vi store besparelser: I år 2013 betalte vi omkring 8000 kroner mere end i 2015 – og det skyldes altså bare lidt omtanke, styring af forbrug og udskiftning af vinduer,“ konkluderer Knud.
Spar på varmeregningen og pas på miljøet Ved korrekt vandbehandling kan I: • Spare energi og vand • Spare vedligeholdelses- og driftsomkostninger • Nedsætte korrosionsrisikoen i beholdere og rør • Nedsætte risikoen for bakterier i det varme brugsvand
Er din beholder ren? – eller er det noget du tror? Vi viser gerne vores gode arbejde frem. Se forskellen på renbeholder.kruger.dk Indtast ordrenummer 134629
www.kruger.dk/da/ydelser/rens/ Ring for tilbud på tlf. 43 45 16 76
Tema: Renovering og vedligeholdelse
Her er eksperternes råd:
Sådan renoverer I bedst Som bestyrelsesmedlem kan det være svært at danne sig et overblik over, hvor og hvordan man starter, når andelsboligforeningen skal i gang med renovering eller vedligeholdelse af ejendommen. Vi har derfor samlet en række eksperters råd til, hvad man skal være opmærksom på undervejs.
Finansieringsrådgiveren Når andelsboligforeningen ønsker at renovere, skal renoveringen først og fremmest finansieres. Erhvervsrådgiver hos Nordea Boligforeninger, Lasse Andersen giver nogle råd til finansiering af en renovering: ”Når en bestyrelse henvender sig til os, kigger vi først på foreningens eksisterende lån. En omlægning af dem kan give plads til at betale låneydelsen på et nyt lån, som kan finansiere renoveringsarbejdet. Det kan for eksempel ske ved at omlægge til et lån med en lavere rente eller forlænge løbetiden på de eksisterende lån,” fortæller han.
Valg af lån Bestyrelsen og foreningens egen renteforventning og risikovillighed afgør, hvilket lån foreningen skal optage til finansiering af renoverings- og vedligeholdelsesarbejdet. Hvis foreningen ønsker en fast rente og afdrag i 30 år, ligger renten i øjeblikket på 3,00 procent. Er foreningen mere risikovillig og tror på, at renterne forbliver på et lavt niveau, kan et F5 lån med afdrag over 30 år til en rente på ca. 0,80 procent per år være en billigere måde til eksempelvis at få finansieret en tagrenovering eller vinduesudskiftning i foreningen.
Få det hele med Renten ligger ikke længere på et rekordlavt niveau, men er dog stadigvæk lav. Hvis I som forening står med større vedligeholdelsesprojekter inden for de kommende år, anbefaler Lasse Andersen derfor at rykke projekterne et par år frem. I det nuværende rentemarked opnår man en lav
12
Andelsportal.dk
rente på finansieringen, som principielt kan glæde i 30 år frem. Hvis man venter, kan situationen være anderledes og finansieringen af projektet som helhed blive dyrere. Vil I som forening have hjælp til at beregne på muligheden for omlægning af lån eller se, hvad et nyt lån vil koste, så kan Andelsportal.dk hjælpe. Skriv kort om projektet og få en pris på, hvad det vil koste foreningen og den enkelte andelshaver at iværksætte.
Advokaten Beslutning og projektgrundlag Advokat og partner hos Advodan, Erik Matthiesen, anbefaler først og fremmest, at andelsboligforeningen har styr på selve beslutningsprocessen. Hvordan vedtages beslutningen om det kommende byggeprojekt? Er der den påkrævede majoritet til generalforsamlingen? Han uddyber: ”Derefter er det fundamentalt, at et ordentligt projektgrundlag ligger klar, før arbejdet begynder.” I projekter, som omfatter hele andelsboligforeningen, anbefaler han, at foreningen laver en aftale ud fra AB 92regelsættet. Regelsættet er lavet af branchen og hjælper parterne i byggeprojektet til at få nogle rammer, så projektet ikke pludselig giver ekstraudgifter- eksempelvis ved tillægsarbejde. Hvis tillægsarbejdet er omfattende, kan det kræve flere generalforsamlinger og afstemninger. Det kan forlænge andelsboligforeningens byggeri og i værste fald påvirke økonomien. Et gennemarbejdet projektgrundlag er derfor et godt redskab hen imod et vellykket projekt.
Tilknyt specialister ”I en andelsboligforening bør man tilknytte en advokat og en rådgiver, som kan hjælpe med beslutninger og beskrive projektet. Det skaber klare linjer og giver bestyrelsen overblik, før byggeriet starter,” uddyber Erik Matthiesen. Der er forskellige juridiske regler alt efter, hvad foreningen skal renovere eller vedligeholde, og det bør bestyrelsen ikke altid stå alene med.
Den byggetekniske rådgiver Byggeloven gælder for andelsboligforeninger som for alle andre. Da andelsboligforeninger typisk er etageejendomme, skal de overholde Bygningsreglementet BR15 både ved store og små projekter. ”Andelsboligforeninger bør altid tage en byggeteknisk rådgiver med på råd, når de skal renovere eller vedligeholde. En byggeteknisk rådgiver kan, udover at rådgive om projektet, minimere risikoen for ekstraarbejde og efterfølgende uoverensstemmelser med entreprenør. Fordelen er, at bestyrelsen får en mere styrende rolle i byggeprojektet ved at få en byggeteknisk rådgiver til at lave benarbejdet på forhånd,” pointerer Afdelingschef i Ejendomsforvaltningsselskabet DEAS, Per Rønn Andreasen.
Før byggeriet Før byggeriet går i gang er det en god idé at indhente flere tilbud på opgaven, så man får den bedste pris og føling med flere forskellige entreprenører. Indhentning af tilbud kan ske gennem enten kontroltilbud til sammenligning eller ved at få udfærdiget præcise beskrivelser af, hvad der skal udarbejdes for derefter at udbyde arbejdet til entreprenører. Når en entreprenør er valgt, er det vigtigt at indgå en præcis aftale.Ved større projekter bør arbejdet udføres ud fra AB 92’s betingelser. Entreprenøren skal desuden kunne stille sikkerhed for arbejdet på byggepladsen, ligesom det er en god idé at tegne en brand- og stormforsikring, så foreningen er dækket af eventuelle uheld og skader under byggeprojektet.
Under byggeriet Imens byggeriet står på, er det ifølge Per Rønn Andreasen også nødvendigt at tage forholdsregler: ”Der skal føres tilsyn med arbejdet. Det arbejde, der laves, skal stemme med det aftalte - det sikrer man sig ved at føre tilsyn. Og så slipper man for at betale for arbejde, som ikke er udført endnu. Honorér derfor først arbejdet, når det er færdigt og godkendt af andelsboligforeningens bestyrelse eller foreningens byggetekniske rådgiver,” råder han. I sidste ende skal andelsboligforeningen helst få et positivt resultat af projektet ud fra de regler, der gælder på området - uden uforudsete udgifter.
Andelsportal.dk
13
Tema: Renovering og vedligeholdelse
Andelsboligforeningerne trækker i arbejdstøjet:
De 10 mest populære projekter Andelsportal.dk tilbyder en gratis opgaveservice, hvor landets andelsboligforeninger kan få tre uforpligtende tilbud på deres opgaver og projekter. Et netværk af 1000 leverandører og håndværkere giver tilbud på alt fra administrationsaftaler til opsættelse af altaner eller udskiftning af vinduer hos andelsboligforeningen. I 2015 var der mange andelsboligforeninger, der ønskede tilbud på deres kommende projekt. Særligt valuarvurderinger og opsættelse af altaner var i høj kurs. I denne oversigt får du overblik over, hvordan de ti mest populære opgaver på Andelsportal.dk er fordelt. Samtidigt viser vi, hvordan landets andelsboligforeninger prioriterer deres projekter.
4%
Strø
Alt
læ g
Eft
eris
er
an
an
on
8%
ole
ring
Udskiftning af døre og vinduer 14 %
Uds kiftn ing og v af døre indu er
Facaderenovering
9%
s-
lse
Andelsportal.dk
ring nove
g rin rde
12 %
u arv
11 %
u Val
h ge dli er e V an pl
Tagr e
e old
14
I 2015 var det blandt andelsboligforeningerne yderst populært at opsætte altaner. Et ekstra uderum, flere kvadratmeter og en bolig, der hurtigere kan sælges, er nogle grundene til, at flere af landets andelsboligforeninger er i fuld gang med at opsætte altaner.
17 %
g
lef
rte
forin
Dø
mpe
7%
Altaner 17 %
Administrator
6%
12 %
14 %
Mange foreninger har vinduer og døre af ældre dato. De bliver ofte udskiftet til mere energirigtige versioner, hvilket i nogle foreninger mindsker varmeregningen med op til 33 procent.
Valuarvurdering 12 % Mange andelsboligforeninger har i 2015 fået foretaget en valuarvurdering. Det skyldes blandt andet, at de offentlige ejendomsvurderinger er udskudt og først forventes klar i 2019. Andelsboligforeningerne benytter derfor i stigende grad en valuarvurdering af deres ejendom for at få et opdateret billede af ejendommens værdi.
AL
&
HOLM malerfirma ApS
første skridt på vejen til et godt malerarbejde!
Keldsøvej 24 • 2100 København Ø • Tlf.: 44 84 99 44 info@alogholmmalerfirma.dk • www.alogholmmalerfirma.dk
Garanti for veludført malerarbejde
AL og Holm Malerfirma er en dynamisk og professionel virksomhed, der løser maleropgaver inden for kernekompetencerne renovering og vedligeholdelse.
Tagrenovering 12 %
Vi er et fast team af dygtige og stabile malersvende med speciale i renovering og vedligeholdelse.
Vind, vejr og tid medfører naturligt slid på tage. Et tæt og intakt tag er meget vigtigt for bygningens sikkerhed og sundhed. Derfor får andelsboligforeninger i disse år renoveret eller udskiftet taget.
Med over 25 år i branchen har vi erfaringerne og kompetenceniveauet til at løse både de enkle og komplekse maleropgaver.
Vedligeholdelsesplaner 11 % Vedligeholdelsesplaner giver andelsboligforeningens bestyrelse og administrator et overblik over opgaverne mange år frem. Af samme årsag er vedligeholdelsesplaner højt prioriteret blandt landets andelsboligforeninger.
Facaderenovering 9 % Facaderenoveringer er populære, fordi de både giver ejendommen et nyt udtryk samtidig med at de holder murværket sundt og pænt.
Efterisolering 8 % Efterisolering er en effektiv metode til energioptimering af andelsboligforeningens ejendom. Hulmursisolering, facadeisolering, isolering af tag endegavl og etageadskillelser kan alle være med til at komme problemer med fugt, kulde og støj til livs i andelsboligforeningerne.
Dørtelefonanlæg 7 % Dørtelefonanlæg har de senere år udviklet sig utrolig meget. Priserne er i den forbindelse blevet lavere, og mulighederne er blevet flere, hvilket har motiveret mange andelsboligforeninger til at få udskiftet eller opdateret deres telefonanlæg.
Strømpeforing 6 % Mange ældre beboelsesejendomme har afløbssystemer og faldstammer i dårlig stand. Strømpeforing er økonomisk rentabelt og en hurtig løsning til at forny foreningens faldstammer.
Administrator 4 % Andelsboligforeningerne har også hentet tilbud fra administratorer via Andelsportal.dk. Enten fordi de ønskede at gå fra at være selvadministrerende til at få hjælp fra en administrator, eller fordi de ønskede alternative tilbud på deres nuværende administrationsaftale.
Tlf.: 44 84 99 44 info@alogholmmalerfirma.dk
Keldsøvej 24 2100 København Ø Andelsportal.dk www.alogholmmalerfirma.dk
15
Tema: Renovering og vedligeholdelse
Penthouselejlighederne på Frederikssundsvej 68 m.fl. får lækre detaljer som tagterrasse, loft til kip og hems
Boligforening på Frederikssundsvej 68 m.fl. ¬¬ 141 lejligheder fordelt på tre karréer ¬¬ 15 taglejligheder fordelt på i alt 1440 m2 ¬¬ Taglejlighederne forventes færdige 1.2.2017 ¬¬ Taglejlighederne er fra 78-114 m2 ¬¬ Samlet omsætning på 55 millioner ¬¬ Projektet beskæftiger næsten 60 mand i løbet af et år
O
veralt i byernes etageejendomme findes et hav af ubenyttede kvadratmeter tørreloft, som primært opbevarer beboernes ting og sager. I vintermånederne trænger kulden sig dog på - så de kan ikke engang bruges til at tørre tøj, og ofte påvirker lofterne ejendommens varmeregning negativt. Heldigvis er der muligheder i de gamle tørrelofter; de kan renoveres og indrettes som boliger. Typisk sælges tørreloftet til en tredjepart, der laver tagboliger under taget, samtidigt med at de sørger for et nyt tag til ejendommen.
Andelsboligforening med ejerforening på loftet Frasælger en andelsboligforening tørreloftet, oprettes der typisk en ejerforening i taglejlighederne på loftet. Investoren, der køber tørreloftet, står i den forbindelse for at lægge et nyt tag. Det er naturligvis hensigtsmæssigt både byggeteknisk og økonomisk, at taget udskiftes i samme ombæring, som tagboliger opstår på tørreloftet.
16
Andelsportal.dk
Fra tørreloft til taglejlighed Tørrelofter leder i de fleste andelsboligforeninger tankerne hen på pulterrum og vasketøj. I nogle foreninger erfarer man, at pladsen på tørreloftet kan bruges til meget mere. Her er man derfor begyndt at bytte tørrelofterne væk, så der bygges taglejligheder med tilhørende nyt tag. Det giver en økonomisk gevinst for boligforeningen, men der er også faldgruber i projektet. Læs her og bliv klogere på, hvordan og hvornår en andelsboligforening kan bytte det gamle tørreloft væk.
Investoren opretter en ejerboligforening, så tagboligerne kan sælges som ejerlejligheder. Salget af ejerboligerne tjener investoren på, mens andelsboligforeningen slipper for selv at betale for et nyt tag på ejendommen. På Frederikssundsvej laver Tagbolig.nu netop nu femten tagboliger på en boligforenings gamle tørrelofter. Boligforeningen får en komplet udskiftning af taget, og istandsat 12 hovedtrapper, ligesom facaden bliver renoveret. Allerede i begyndelsen af 2014 begyndte de indledende møder om et salg af tørrelofterne, og Tagbolig.nu forventer, at boligerne står færdige i februar 2017. „Det er en lang proces, der nogle gange kan trække tænder ud. Der er meget dokumentarbejde i forhold til købsaftale og overdragelsesaftale,“ forklarer Hans Lauesen, som er rådgivende ingeniør hos Tagbolig.nu. Til gengæld kan boligforeningen slippe for en stor udgift til udskiftning af taget, og så får de flere beboere, der fremover skal bidrage til ejendommens fællesudgifter og drift. Ligeledes påvirker de nye tagboliger og det nye tag positivt på både ejen-
dommens energiregning og energimærke: „Når man etablerer helt nye tagboliger, skal man følge bygningsreglementets seneste krav. Derfor kommer der lydisolerende gulv på taglejlighederne, vinduerne er efter højeste energistandard og taget har en levetid på 100 år,“ forklarer Hans Lauesen yderligere.
Alle vil bo i tagbolig Hans Lauesen fortæller samtidigt, at de hos Tagbolig.nu får flere henvendelser fra boligforeninger, som drømmer om at etablere tagboliger på tørreloftet. Salg af tørrelofter var før finanskrisen populært, men faldende boligpriser og usikkerhed på boligmarkedet satte mange tagboligprojekter i bero. I den senere tid er priserne på ejerboliger steget, og etablering af tagboliger på tørreloftet er igen blevet fordelagtigt. På Frederikssundsvej, hvor der laves 15 ejerlejligheder på loftet af en boligforening med 141 lejligheder, er ti af de 15 lejligheder allerede solgt. Andelsboligforeningerne er også meget interesserede i projekterne, fordi de sparer en stor udgift på taget. Nogle vælger at foretage andre renoveringsprojekter i samme ombæring, som tagboligerne bliver renoveret, og et Fortsættes »
Andelsportal.dk
17
Tema: Renovering og vedligeholdelse
stillads er opsat. De får eksempelvis renoveret facaden eller bygget elevator på bagtrappen.
Kommunen kan blive en udfordring De fleste etageejendomme i København er bygget mellem år 1850 – 1950. De er fuldmurede, og derfor kan deres konstruktion bære en etage eller to mere. En undersøgelse fra DTU viser, at der under Københavns uudnyttede tage er plads til yderligere 22.000 beboere. Ønsker man at udnytte potentialet i tørrelofternes kvadratmeter, er der dog flere faktorer, som skal være på plads. Myndighedskrav og lokalplaner kan til tider gøre det vanskeligere at få etableret boliger i tagetagen. Etablerer man nye boliger, skal der eksempelvis ofte betales et større beløb til kommunernes parkeringsfond. Denne betaling til parkeringsfonden kan i nogle kommuner løbe helt op i 100.000 kroner per bolig. Ydermere er skrå tage med små kviste ofte kommunens reference, når det kommer til formen på et tag. I langt de fleste lokalplaner prioriterer man stadigvæk skrå tage med
18
Andelsportal.dk
kviste, fordi det tilbage i forrige århundrede ofte var den eneste byggetekniske løsning man lå inde med. I dag er disse lokalplaner ved at ændre sig, men det tager tid.
Tagboliger bygges ikke på en nat Står man som andelsboligforening og drømmer om at frasælge tørreloftet, så bør man være opmærksom på, at salg af tørreloftet er en tidskrævende proces. „Man skal have nogle kræfter i andelsboligforeningen, som er interesserede og klar til at ofre lidt tid, hvis man vil etablere tagboliger på tørreloftet,“ forklarer Hans Lausen. „Det er dog kun i beslutningsprocessen, at der er behov for at andelsboligforeningen investerer tid i projektet. Herefter er resten af ansvaret hos den tredjepart, der har købt tørreloftet,“ tilføjer han. Det er derfor vigtigt, at andelsboligforeninger sælger tørreloftet til en tredjepart, med viden og forståelse for byggeriet. Samtidigt skal de have økonomi til den store investering tagboliger på tørreloftet betyder. Tredjeparten får nemlig ansvarlig for alt fra forlængelse af trappeopgange til tilkobling af vand- og varmesystemer: „Til det her
projekt har vi lige nu en udgift på 450.000 kroner alene til omlægning af internetforbindelsen. Og der skal også laves helt nye dørtelefoner. Så der er en del, man skal være opmærksom på. Alt fra varmtvandsrør, tagspær og elinstallationer gør det selvfølgelig lidt mere komplekst,“ uddyber Hans Lauesen.
Hvilke tørrelofter er egnede? For at man kan etablere tagboliger, skal der rent byggeteknisk være en vis højde på tørreloftet. I almindelig bebyggelse er det et krav, at der mindst er 2,5 meter til loftet på et rimeligt areal i boligen. Afhængigt af tagets udformning vil kommunen ofte tillade, at taget hæves lidt. Man skal dog være opmærksom på, at der tillige skal gøres plads til, at tagkonstruktionen bliver isoleret i overensstemmelse med de gældende regler. Drømmer man om at få etableret tagboliger på loftet, så er den bedste løsning at få en kyndig rådgiver til at inspicere tørreloftet. Fagpersoner kan hurtigt give et bud på, om der er grobund for at sælge tørreloftet eller ej.
Kom lettere op og ned Gør din bolig mere værd Bliv boende så længe du vil
Tlf. 70 70 20 18 www.alevator.dk
Andelsportal.dk
19
Tema: Renovering og vedligeholdelse
Få et kontant tilskud til energirenovering
På www.andelsportal.dk/tilskud kan din andelsboligforening søge om energitilskud
Vælger en andelsboligforening at energirenovere deres ejendom, så kan en del af udgiften finansieres af et energitilskud. Energiselskaberne opkøber nemlig energibesparelser som en del af en langsigtet energiaftale. Andelsboligforeninger kan derfor få kontant tilskud til deres energirenovering. Læs her hvordan.
Har I kolde vægge i andelsboligforeningens ejendom? Er vinduerne utætte og energiregningen høj? Så skal I med stor sandsynlighed energirenovere andelsboligforeningen. Energirenoveringen af ejendommen giver ikke kun en lavere energiregning og et bedre indeklima. Energirenoveringen kan også udløse et kontant tilskud.
20
Andelsportal.dk
En langsigtet energiplan Danmark har en langsigtet energiplan om at blive uafhængige af fossile brændstoffer inden år 2050. Et væsentligt punkt i energistrategien er et delmål i 2020 om at reducere Danmarks CO2-udslip med 34 procent i forhold til år 1990. For at nå det mål skal der findes andre
I 2014 var de største energibesparende tiltag, tilskud, fordelt på de her fem områder I 2014 varder de fik største energibesparende tiltag, hos private forbrugere: der fik tilskud, fordelt på de her 5 områder
hos private forbrugere: Optimering af kedler cirka 50 % Optimering af kedler ca. 50% Klimaskærm (isolering) cirka 25 %
Klimaskærm (isolering) ca. 25 % Varmeanlæg cirka 13 %
Varmeanlæg 136% Vinduerca. cirka % cirka 2 % VinduerElvarme/rumvarme ca. 6 %
Elvarme/rumvarme ca. 2%
måder at fylde behovet for energi på. Samtidig skal både private forbrugere og virksomheder have rådgivning og tilskud, hvis de ønsker at udføre energirenoveringer. Energiselskaberne (både naturgas-, fjernvarme-, olie-, og elselskaberne) er, som en del af aftalen om den langsigtede klimaplan, forpligtede til at skabe energibesparelser i energiforbruget. Disse mål kan de nå, hvis de hvert år giver tilskud til energiforbedrende renoveringer. Med andre ord køber energi-
selskaberne de kWh-timer, som forbrugerne sparer efter en fuldført energirenovering. Energiselskaberne køber alle former for energibesparelser, og derfor kan både private boligejere, erhverv og boligforeninger få tilskud til energirenovering.
Hvad kan man få tilskud til? Der er både energitilskud til isolering, til udskiftning af varmekilder til mere energivenlige varmekilder; kort sagt næsten alle former for energirenoveringer. Udskiftes vinduer
og døre, kan andelsboligforeninger også få energitilskud til dette, ligesom at der er tilskud til optimering af ventilationsanlæg, installation af solvarme eller udskiftning af elektriske vandvarmere. Energistyrelsen har lavet nogle retningslinjer og et katalog for tilskudsordningen, der indeholder standardværdier som energiselskaberne bruger, når de skal regne besparelsen ved energirenovering ud. Fortsættes »
Hvilke energirenoveringer kan boligforeningen søge tilskud til? ›› Alle former for isoleringsopgaver ›› Udskiftning af ældre vinduer til energiglas eller energiruder ›› Serviceaftaler på fjernvarmeinstallationer ›› Installation af vedvarende energiløsninger som jord- eller solvarme ›› Udskiftning af kedel/fyr med et nyt og mere energieffektivt fyr ›› Opsætning af varmepumper ›› Udskiftning af varmtvandsbeholdere, bedre regulering af varme og brugsvandsinstallationer ›› Cirkulationspumper ›› Besparelser på El installationer ›› Installering eller optimering af ventilations anlæg
Andelsportal.dk
21
Tema: Renovering og vedligeholdelse
Beregning af energitilskuddets størrelse Størrelsen på energitilskuddet udregnes efter, hvor stor en energibesparelse renoveringen medfører. Helt konkret er det antallet af kWh-timer, som energirenoveringen giver. Energiberegningen i en større ejendom kan ikke udregnes ud fra standardværdier. Omfanget af energibesparelsen skal i en andelsboligforening derfor udregnes af en energirådgiver, som kan sikre nødvendig dokumentation, kortlægge ejendommen og kvalitetssikre energirenoveringens omfang.
Få energitilskud fra www.andelsportal.dk
1100000000
ET TUSIND ET TUSIND KRONER ET TUSIND KRONER KRONER
00100010001000
00 10 10 00 1000 110000000
TUSIND ET TU ET SIN TUNSI ET D ND K TU RO ET K ER TU D RO NSI ND K ER RO N K ER RO N N ER
ET TUSIND KRONER
D TUSIN ET D TUSIN ET D TUSIN ET D ER TUSIN KRON ET D ER TUSIN KRON ET ER KRON ER KRON ER KRON TUSIND ET TU ET SIND TUNE ET ND SI KR TU O ET SI KR TU R NE ND O KR R NE O KR R NE O NE R
ND SI TU ND ET SI TU ND ET SI TU ND ET SI NE O TU R ND KR ET SIR NE O TU R KR ET NE O R KR NE O KR KRONER
ET TUSI KRONERND
1000 10
0 00 1 1 0 00 00 10 11000000
22
Tilskuddet er skattefrit og ryger ind på foreningens konto, når energirådgiveren har kvalitetssikret og godkendt arbejdet. Typisk varer den proces mindre end en måned. I kan indhente energitilskud på Andelsportal.dk/ tilskud/
1.
På www.andelsportal.dk/tilskud/ ansøger I om at få tilskud. Foreningens kontaktoplysninger skal fremgå, samt hvilket arbejde energirenoveringen omfatter. Det er vigtigt, at man ansøger inden at materialer indkøbes og arbejdet udføres. Tilskuddet kan nemlig ikke udbetales med tilbagevirkende kraft.
2.
Energirenoveringen af jeres ejendom går i gang.
3.
Dokumentation udarbejdes og indsendes i samarbejde med energirådgiveren.
4.
Tilskuddet udbetales til foreningens konto.
ET TUSIND ET SIND TUSIN ET D TU KR ET SIN ON TU KR ET D ER D SIN ON KR ER ON KR ER KRON ER
1 11000000
1000 1000
ET TUSI ET USI D ET ND SIN U K ET TTU RTO NSI D K ET ND ER R N K OU N ER R D K O ER R NSI K O ER R N ER
ET TUSIND KRONER
00 10 10 00 1000
For en andelsboligforening, der får isoleret ejendommens hulmur og udskiftet vinduerne, medfører et tilskud på 30 øre pr. sparet kWh et kontant beløb på 41.572 kroner. Samtidig sparer andelsboligforeningen mere end 82.000 kroner om året på energiregningen.
Sådan får jeres andelsboligforening tilskud til energirenovering:
ET TUSIND KRONER
Andelsportal.dk har indgået et samarbejde med en energirådgiver, så jeres andelsboligforening kan få tilskud,
hvis I energirenoverer jeres ejendom. For hver sparet kWh energirenoveringen giver, finansierer Andelsportal.dk med 30 øre i energitilskud.
D ET TUSIN D TUSIN ET TUSIN ET ER D KRON D TUSIN ET KRON ER KRON ER KRON ER KRON
Andelsportal.dk
Eksempel 1: Andelsboligforening får efterisoleret taget, udskiftet vinduerne og skifter lys på fælles arealerne til LED belysning. Udgift til renovering: Årlig besparelse på energiregning: Energibesparelsen beregnes til: Energitilskud: 30 øre pr kWh:
2.600.000 kroner 96.750 kroner 61.060 kWh 18.318 kroner
Eksempel 2: Andelsboligforening får udskiftet gamle termovinduer til energivenlige glas og får hulmursisoleret ejendommen. Årlig besparelse på energiregning: Energibesparelsen beregnes til: Energitilskud: 30 øre pr kWh:
82.407 kroner 138.575 kWh 41.572,5 kroner
Malerfirmaet E. Brocks A/S har blandt andet udført opgaver for: Københavns Kommune Ishøj Kommune AAB boligselskab Lejerbo KAB Københavns Lufthavn
Malerfirmaet E. Brocks A/S: Professionel malerservice til boligforeninger
Malerfirmaet E. Brocks A/S, der udfører opgaver på det meste af Sjælland. Firmaet er 25 år gammelt og beskæftiger i dag 6 malere. Malerfirmaet E. Brocks A/S har stor erfaring med en bred vifte af maleropgaver og varetager store som små maleropgaver både udendørs og indendørs.
Skulle der efter en afsluttet opgave være nogle små mangler eller lignende, så udbedrer firmaet altid fejl uden ekstra regning.
Alle ansatte i vores firma er uddannede malere. Vi ansætter kun medarbejere under gældende dansk overenskomst.
Du er altid velkommen til at kontakte os for råd og vejledning om dit næste malerprojekt.
Vi kan også hjælpe med totalentrepriser, da vi både har murer, tømrer og elektriker i firmaet. Malerfirmaet E. Brocks A/S er kendt for at give en god pris på opgaver og samtidig lave løsninger af høj kvalitet. Er du kunde hos firmaet, kan du derfor stole på, at aftaler om hvornår arbejdet udføres, og hvornår det er færdigt, overholdes.
Ring på
4354 9080
for en uforpligtende samtale.
Malerfirmaet E. Brocks A/S
Tlf.: 4354 9080 Email: e.brocks@ishoejby.dk Bredekærsvænge 212 2635 Ishøj
Andelsportal.dk
23
Tema: Renovering og vedligeholdelse
Indhent altid flere tilbud på foreningens opgaver For en andelsboligforening kræver det tid og ressourcer at finde den rette håndværker. Ofte bruges den samme håndværker igen og igen, da han har kendskab til boligforeningens ejendom og dermed lettere navigerer rundt og kender bygningens historie. Det kan være en fordel, når det drejer sig om mindre opgaver. Men når man som forening har brug for en håndværker, kan det også være en god idé at indhente flere forskellige håndværkertilbud.
Skab et sammenligningsgrundlag Andelsboligforeninger bør altid indhente flere tilbud på bygge- og vedligeholdelsesopgaver. Flere tilbud giver nemlig andelsboligforeningen et overblik over forskellige priser, muligheder og opgaveløsninger. Det er ikke altid det billigste tilbud, der er det bedste, og der kan være stor forskel i udførelse, kvalitet og materialevalg. Derfor er det vigtigt, at en repræsentant fra foreningen indhenter flere tilbud. Der er ikke loft på, hvor mange tilbud man som privatperson må indhente. Tidligere begrænsede licitationsloven antallet til to (medmindre en egentlig licitation med de komplicerede regler, der fulgte med blev afholdt), men licitationsloven blev afskaffet for nogle år siden, så nu er der ikke de samme regler. I praksis er det dog klogt at begrænse sig til tre tilbud. Det tager nemlig både tid for den repræsentant fra boligforeningen, der indhenter tilbud, ligesom det tager tid for leverandøren at inspicere opgaven, og udarbejde et præcist og seriøst tilbud.
Indhent 3 gratis tilbud på www.andelsportal.dk/forening/
24
Andelsportal.dk
Få gratis hjælp af andelsportal.dk
Vi finder de rigtige leverandører
Bestyrelsesmedlemmer i andelsboligforeninger er oftest frivillige. Derfor er det også begrænset, hvor mange frivillige kræfter der er til at investere i foreningsarbejdet. På Andelsportal.dk vil vi gerne hjælpe bestyrelserne. Derfor har vi et netværk af mere end 1000 samarbejdspartnere og leverandører i hele landet, som kan give tilbud på både andelsboligforeningens fælles projekter og den enkelte andelshavers bygge- og renoveringsopgaver. Vores netværk kan hjælpe med tilbud på alt fra valuarvurderinger til opsætning af altaner og maling af trappeopgange til isolering af etageadskillelser eller en ny viceværtordning til jeres ejendom.
Andelsportal.dk har siden år 2000 formidlet tilbud på byggeog renoveringsopgaver til landets andelsboligforeninger.Via vores opgaveservice finder vi frem til de håndværkere og leverandører, der opfylder de krav, I har i jeres boligforening. Vores medarbejdere ser selvfølgelig på kravene, der er til den konkrete opgave, som I skal bruge en håndværker til.Vi sørger også for at håndværkerne har de nødvendige autorisationer til opgaven. Derefter får I tre tilbud, som I kan sammenligne og sige ja tak eller nej tak til.Vores service er ganske gratis og henvender sig både til andelshavere og andelsboligforeninger.
1. Beskriv kort opgaven Lav en kort beskrivelse af den opgave, som du eller din andelsboligforening skal have tilbud på. Indsend opgaven til www.andelsportal.dk/forening/
2. Vi ringer dig op Når du har indsendt opgaven, bliver du ringet op af en medarbejder fra vores afdeling for service og byggetilbud. De gennemgår og sørger for, at vi har alle nødvendige oplysninger på plads.
3. Du modtager 3 tilbud TILBUD
TILBUD
TILBUD
Vi lægger opgaven i udbud og finder tre dygtige leverandører, der passer til opgaven. De tre leverandører kontakter dig inden tre arbejdsdage for hver især at give et tilbud på opgaven.
4. Du vælger leverandør Når du har modtaget de tre tilbud, kan du frit vælge, om du vil tage imod et af de tre tilbud, du har fået fra leverandørerne.
Andelsportal.dk
25
i
Nyt fra andelsboligmarkedet
Nye regler for energimærkning og endnu en udskydelse af ejendomsvurderingerne
Andelsboligforeningerne må væbne sig med tålmodighed. Endnu engang er de offentlige vurderinger og det nye vurderingssystem nemlig udskudt. Mange andelsboligforeninger begynder derfor at skifte til valuarvurderinger. Siden 1. januar 2016 er reglerne for energimærkning af en andelsbolig ændret: Andelsboliger med lodret skel står nu selv til ansvar for energimærkning af deres andelsbolig.
Offentlige ejendomsvurderinger udskydes igen Andelsboligforeninger, som anvender den offentlige ejendomsvurdering til fastsættelse af deres andelskrone, må nu vente endnu længere før de får en ny offentlig vurdering af deres ejendom. I 2013 kritiserede Rigsrevisionen SKATs ejendomsvurderinger for at være fejlbehæftede. Som en følge heraf blev de offentlige ejendomsvurderinger fastfrosset, indtil SKAT har udviklet et nyt og bedre system. Det nye system lader vente på sig og er endnu engang blevet udskudt. Andelsboligforeningerne skal derfor tidligst forvente en ny offentlig ejendomsvurdering i 2019. Mange andelsboligforeninger vælger derfor at skifte til valuarvurderinger for at få en mere retvisende vurdering af deres andelsboligforenings værdi. Andelsportal.dk, hvor foreninger kan få tre tilbud på valuarvurderinger oplever vi en stigning på 79 procent i antallet af foreninger, der ønsker at få en valuar til at vurdere deres ejendom.
Nye regler for energimærkning Andelsboligforeninger, som bor i rækkehuse, lavt byggeri, kædehuse eller lav bebyggelse har, siden
1. januar 2016 selv været ansvarlige for energimærkning af deres bolig. Her betragtes hver enkelt andelsbolig nu som sin egen bygning, og derfor skal de energimærkes individuelt. Med de nye regler skal den enkelte andelshaver også selv betale for udarbejdelsen af den lovpligtige energimærkning, hvor det tidligere var foreningens pligt.Ved energimærkning af andelsboliger i fleretagers byggeri gælder de samme regler som tidligere. Her er det stadigvæk andelsboligforeningens ansvar at stille et gyldigt energimærke til rådighed for ejendommen, når en andelsbolig skal sælges.
40 procent færre andelsboliger til salg Boligudbuddets niveau ligger som det laveste i seks år. På andelsboligmarkedet er boligudbuddet i den grad også på sit laveste. Boligsiden Boligas opgørelse viser, at antallet af andelsboliger til salg er faldet med 40 procent sammenlignet med samme periode sidste år. På Nørrebro, København V og i København S er boligudbuddet exceptionelt lavt. Det lave boligudbud kan betragtes som en normalisering af boligmarkedet. I en periode har der været et opsparet boligbehov, som nu er ved at stilne af.
På Andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen på andelsboligmarkedet »
26
Andelsportal.dk
Skal vi holde et gratis indlæg om ejendomssikring på dit næste bestyrelsesmøde?
I mange tilfælde kan det være praktisk på forhånd at se, hvem du får besøg af. Fx. bejlere du helst ikke vil i kontakt med eller måske svigerforældre, der kommer uanmeldt på besøg. Og det kan selvfølgelig også være andre ubudne gæster, som du ikke vil lukke ind i ejendommen. Derfor er det vigtigt med en professionel adgangskontrol, der sikrer, at der er fuldstændigt styr på hvem, der bliver lukket ind. Hos Mejlshede er vi specialister i sikring og adgangskontrol til ejendomme. Vi har installeret dørtelefoner og adgangskontrol i et utal af ejendomme i Københavnsområdet og har stor erfaring og ekspertise på området. Hos os har du mulighed for at få nøjagtig den løsning, du ønsker, med mulighed for kodelås, video og meget mere. Derudover kan vi servicere jeres nuværende låsesystem, installere automatiske døråbnere og dørlukker med forsinkelse, til fx cykelkældre og porte, så du kan nå at få cykler eller barnevogne med ind, inden døren lukker.
Speciale i dørtelefonsystemer Kun din fantasi sætter grænser for hvad der er muligt. Vi installerer topmoderne løsninger fra bl.a. Siedle.
Der er ingen grænser for, hvad vi kan tilbyde inden for sikring af ejendomme, og du vil blive positivt overrasket over vores priser. Er I interesserede i at høre mere om, hvad vi kan tilbyde til jeres ejendom, eller ønsker I en gratis og uforpligtende gennemgang af jeres nuværende anlæg, så kontakt os på tlf. 35 39 39 39.
Hovedafdeling: Mejlshede Låse A/S Nørrebrogade 84 2200 København N
Filial Østerbro: Sesam låse- og Sikringscenter A/S Østerbrogade 120 2100 København Ø
35 39 39 39
WWW.MEJLSHEDE.DK
Mejlshede Gruppen A/S er forsikringsgodkendt låse- og alarminstallatør. Vi er registreret hos Forsikring & Pension (F&P) til udførelse af låse, tyverialarmer, mekanisk sikring, videoovervågning samt adgangskontrol og kan derfor udstede installationserklæring til forsikringsselskaberne på udført sikringsarbejde.
Paperworkz.dk
Få fuldstændig kontrol med hvem du lukker ind i dine private gemakker
Foreninger kan søge om gratis renovering af gårdhaven I Københavns Kommune kan man søge om at få kommunen til at betale for renovering af gårdhaven. Derfor har foreninger mulighed for kvit og frit at få en ny gårdhave, hvis de søger om det. Det er dog fortrinsvis udtjente og nedslidte gårdhaver, der har mulighed for en gratis renovering. Læs mere her om, hvordan foreningen kan få en gratis renovering af gårdhaven.
Er foreningens baggård gammel og nedslidt? Savner I at kunne benytte gårdhaven i det sociale liv, fordi faciliteterne er for dårlige? I Københavns Kommune er der faktisk mulighed for at søge om at få renoveret gårdhaven, uden at boligforeninger selv skal betale. Tiltaget, som er en del af Københavns Kommunes byfornyelsesstøtte, betyder, at foreninger har mulighed for at få renoveret gårdhaven gratis modsat almindelig byfornyelse, hvor man maksimalt får dækket op til 50 % af udgifterne.
Ti gårdhaver i København renoveres årligt Københavns Kommune har som mål at renovere omkring ti gårdhaver i København hvert år. For at blive en af de ti gårdhaver skal man selv ansøge om renoveringen. Blandt de ansøgninger, som kommunen modtager, udvælges de gårdhaver, der skal renoveres på baggrund af, hvor stort behovet er. For at komme i betragtning til at få renoveret gårdhaven gratis, er det en forudsætning, at den eksisterende gårdhave er i utilfredsstillende stand. Det er typisk baggårde, der er i dårlig forfatning, som vil blive prioriteret. Dette indbefatter også baggårde, der er mest udsatte for oversvømmelser ved skybrud. Ifølge Københavns Kommune vil renoveringen ofte være af en hel karrés baggård, og ikke blot de enkelte ejendommes. Da andelsboligforeninger ikke nødvendigvis ejer en hel karré selv men måske kun én ejendom i karréen, kan det derfor være nødvendigt at nå til enighed om renoveringen med de øvrige beboere, for at gårdhaverenoveringen kan finde sted.
Planlægningen og anlæggelse af den nye gårdhave Hvis karréen får tilkendt gårdhaverenovering, begynder selve dialogen mellem kommune og beboere om, hvordan den kommende gårdhave skal udformes. Det sker blandt andet gennem informationsmøder, hvor kommunen og beboerne i samarbejde med en rådgiver planlægger gårdhaven. Kommunen udvælger en totalrådgiver til at stå for processen. Planlægningsfasen tager
28
Andelsportal.dk
Har I gulve, der trænger til vedligeholdelse?
ifølge Københavns Kommune typisk omkring et halvt år, hvorefter selve renoveringen kan påbegyndes. Kommunen estimerer, at der går omkring to år fra det første informationsmøde til gårdhaven er færdig.
Eller opgangstrapper, der trænger til ny belægning?
Hvad betaler kommunen? Københavns Kommune dækker alle de udgifter, der forekommer i forbindelse med etableringen af den nye gårdhave. Dette inkluderer blandt andet projektering og udarbejdelse af forslag til den nye gårdhave. Derudover betaler Københavns Kommune for både anlægsarbejdet og tilsynet med anlægs-arbejdet. Selve renoveringen kan eksempelvis bestå af nedrivning af gamle skure og plankeværk, anlægning og etablering af den nye gårdhave, samt også ny beplantning og installation af gårdhavebelysning. Desuden vil baggårdsrenoveringen også have som mål at lede så meget regnvand væk fra gården som muligt. Boligerne bliver derved mere modstandsdygtige overfor skybrud. Efter renoveringen er det beboernes eget ansvar at vedligeholde gårdhaven. Kommunen kræver, at der oprettes et gårdlaug, hvis formål at varetage fremtidige vedligeholdelsesopgaver af gårdhaven.
Falk Gulve fra A-Z tilbyder gulvafhøvling, afslibning og efterbehandling af alle typer trægulve. Vi monterer også linoleum, vinyl, kork og tæpper på hoved- og køkkentrapper. Linoleum er den billigste belægningstype til trapper på den lange bane. Falk Gulve fra A-Z har i mere end 25 år hjulpet andelshavere og andelsboligforeninger med både gulvafslibninger og gulvbelægninger.
Før:
›› Ingen ansøgningsfrist. Det kan søges hele året. Bliver foreningen godkendt kommer man på en venteliste. Pt. er der 25 baggårde på venteliste i Københavns Kommune ›› Baggårde tilknyttet nyere boliger kan ikke ansøge, dvs. boliger bygget efter 1960 ›› Almene boligforeninger kan ikke ansøge ›› Det er et krav, at renoveringen skal gælde for mere end ét matrikelnummer, og i praksis er der ofte være tale om en hel karré ›› Det vurderes, at 300 baggårde i Københavns Kommune er berettiget til at søge om renoveringen ›› Det er en forudsætning, at man ikke tidligere har fået en baggårdsrenovering af Københavns Kommune ›› Mindst 2/3 af beboere, erhvervsdrivende og ejere skal stemme for den fremtidige gårdhave, når kommunen gennemfører en digital afstemning via E-boks ›› Yderligere information og ansøgningsskema kan findes på Københavns Kommunes hjemmeside på: http://www.kk.dk/gaardhaver/
Afdelinger: Falk Gulve fra A-Z Mejeribakken 11 4300 Holbæk Falk Gulve fra A-Z Gunløgsgade 35 2300 København S Tlf.: 3257 2584 CVR nr.: 3514 4439 azgulve@azgulve.dk www.azgulve.dk
L everandører med
Reducér varmeregningen med nye vinduer!
Gulvbelægning der forlænger trappernes levetid
Få hjælp til hele håndværksprocessen i foreningen
Statens Byggeforskningsinstitut vurderer, at de fleste huse har mulighed for at reducere varmeregningen betragteligt. Et af de største potentialer ligger i udskiftning af vinduer.
Trænger jeres hoved- og bagtrapper i foreningen igen til afslibning, og kunne I godt tænke jer at blive fri for de tilbagevendende vedligeholdelsesomkostninger? Så er løsningen at få lagt ny linoleum på. Linoleum er nemlig et utrolig slidstærkt produkt, kendt for sin lange holdbarhed. Den lange levetid nedskærer dermed de vedligeholdelsesmæssige omkostninger i foreningens budget.
Skal foreningens ejendomme have en kærlig hånd, eller overvejer I nye projekter?
Hos Spektrum Vinduer ApS har vi mange års erfaring med udskiftning af døre og vinduer i såvel boligforeninger som private boliger. Vi kombinerer produkter af høj kvalitet med god håndværksmæssig udførelse. Vi leverer/monterer alle typer døre & vinduer i træ, træ/alu og plast, og vi tilpasser altid vores løsninger direkte til kundernes ønsker og behov. Hvor meget kan jeres forening spare?
Tlf.: 38746969 E-mail: info@spektrumvinduer.dk www.spektrumvinduer.dk
30
Andelsportal.dk
F.F. Gulve har mere end 30 års erfaring indenfor gulve og trapper, og laver alle typer for gulvlægning, linoleum, trægulv, lægning af tæpper og renovering af trapper for både private og erhverv.
Lad entreprenørfirmaet Norsam ApS hjælpe jer gennem processen fra besigtigelse og rådgivning til udførelse af arbejdet. Vi råder over malere, murere og tømrere og bygger således på en solid håndværkserfaring med øje for projektets forskellige faser. Med Norsam ApS får I hurtig ”udrykning”, kvalitet og overblik gennem hele processen. Kontakt os gerne for et uforpligtende tilbud og lad os se, hvad vi kan gøre for jer. Ring på 70605868.
Vi lægger stor vægt på foreningernes behov, og lytter til hvad I ønsker. I kan derfor forvente et stykke arbejde i topkvalitet, og udført i de bedste materialer, når I benytter F.F. Gulve.
Tlf.: 20877424 Email: ffgulve@gmail.com www.ffgulve.dk
Tlf.: 70605868 E-mail: info@norsam.dk www.norsam.dk
speciale i andelsboliger
Er jeres andelsboligforening på udkig efter en VVS’er?
En maleroplevelse med sans for detaljen
Altaner til alle
Hansen og Berg VVS ApS har erfaring med VVS-arbejde i større ejendomme, og kan derfor tilbyde jeres andelsboligforening en serviceordning, rådgivning, beregninger, energioptimering, fjernvarmeinstallationer, centralvarmeinstallationer, gasinstallationer, brugsvandsinstallationer, afløbsinstallationer og kan hjælpe med faldstammer.
Står din andelsboligforening og skal have nymalede opgange, nymalet facade eller noget helt tredje, så kan Malerfirmaet Plan-A hjælpe med et kvalitetsresultat til fornuftige priser. Vores servicemindede betjening og sans for detaljen gør jeres malerprojekt til en fryd for øjet.
Uanset om man bor højt eller lavt, er det attraktivt med et privat uderum til sin lejlighed. På altanen har man mulighed for at nyde udelivet, solen, stjernerne og udsigten på alle tidspunkter af døgnet.
Hos Hansen og Berg VVS ApS lægger vi stor vægt på at udføre et godt og solidt stykke håndværk hos hver enkelt kunde, lige fra vi modtager en ordre, under planlægningen, udførelsen, rådgivningen, og til arbejdets/ projektets afslutning. Alt sammen foregår i god harmonisk rækkefølge.
Tlf.: 60672613/ 26520998 E-mail: info@hansenogberg.dk www.hansenogberg.dk
Vælger du Malerfirmaet Plan-A, så vælger I også at støtte den nye generation af malermestre. Vi er et ungt og ambitiøst team, som I altid kan kontakte om råd, information og muligheder.
Tlf.: 26338505 E-mail: kontakt@malerplan.dk www.malerplan.dk
Henckelhus leverer altanløsninger tilpasset foreningers behov og ønsker, og vi er opmærksomme på de udfordringer og hensyn, der medregnes i altanprojekter – både hvad angår arkitektur, æstetik og komfort. Henckelhus har erfaringen og ekspertisen. Vi får byggeriet til at ske effektivt sammen med dygtige samarbejdspartnere.
Tlf.: 24247637 E- Mail: jacob@henckelhus.dk www.henckelhus.dk
Andelsportal.dk
31
Altansagen tur-retur:
Først var det svært, så blev det sværere – men nu bliver det alligevel lettere at få altan Altanglade københavnere skulle fra efteråret have lettere ved at få altaner, men nye retningslinjer gjorde det endnu sværere. Nu justerer forvaltningen reglerne.
1. november 2015 skulle være en lykkens dag for københavnere, der går rundt med altandrømme. Nye retningslinjer var lavet for at gøre ansøgningsprocessen lettere, men reglerne slog paradoksalt nok en knude på altanbyggeriet i stedet – blandt andet på grund af en ”streng” lysberegner. Nu bliver retningslinjerne justeret, så altanbyggerierne kan komme i gang.
Retningslinjer satte prop i altanmarkedet Hvor de tidligere regler fik hug for at gøre ansøgningsprocessen til altaner lang og vilkårlig, skulle de nye krav skabe ensartede rammer, gøre det lettere at søge og få tilladelse – og ikke mindst sikre mere fair vilkår, så ansøgerne ikke fik forskelsbehandling fra naboen.
Overraskelsen var derfor stor, da endnu flere ansøgninger efter 1. november så ud til at ville få en afvisning – ikke mindst fordi opbakningen til mildere regler var stor; både fra et helt enigt Teknik- og Miljøudvalg og fra et større antal borgere, der længe havde forsøgt at sparke døren ind (eller ud) for nemmere at få tilladelse til altaner. De nye regler var i stedet skærpede, og nu er forvaltningen helt stoppet med at vurdere ansøgninger, der er havnet på deres bord efter 1. november, hvor de nye retningslinjer trådte i kraft. I første omgang skal retningslinjerne nemlig kigges efter i sømmene, så ansøgere ikke kun kan vælge mellem en mindre fransk altan eller et afslag, fordi altanen er for stor.
Nye retningslinjer besluttes på udvalgsmøde Retningslinjerne træder i kraft – først her offentliggøres ny lysberegner, som kritiseres for at måle for strengt
Dette magasin gik i trykken, inden de justerede retningslinjer blev fremlagt – følg sagens videre forløb på Andelsportal.dk
24. august
1. november
2015 32
Andelsportal.dk
» At vi ventede med at søge efter de nye regler har gjort, at vi nu venter på – eller helt dropper – at få vores altaner: Det her er en stor investering, og hvis vi kun kan få en fransk altan eller et ”ekstra opbevaringsrum” kan vi lige så godt lade være. « Stefan Frost Rasmussen, formand for Valby Andelsforening
Ventede på nye regler – nu venter de på altaner
Regler giver snævert syn på lysindfald
Stefan Frost Rasmussen er en af dem, der siden november har siddet fanget i de nye retningslinjer. Som formand for Valby Andelsforening ventede han bevidst med at søge om lov til at sætte 166 altaner op, til de nye retningslinjer var trådt i kraft – og hans forening fik afslag som de første efter de nye regler. Valby andelsboligforening fik at vide, at de ifølge en ny lysberegning maksimalt måtte opsætte 50 centimeter dybe altaner; en skuffelse for foreningen, der drømte om at bygge altaner på 3 gange 1,30 meter for, som minimum, at kunne sidde og spise på altanen: ”At vi ventede med at søge efter de nye regler har gjort, at vi nu venter på – eller helt dropper – at få vores altaner: Det her er en stor investering, og hvis vi kun kan få en fransk altan eller et ”ekstra opbevaringsrum”, kan vi lige så godt lade være,” uddyber en forundret Stefan.
Hele udfordringen med de nye regler, herunder især den nye lysberegner, udspringer af et æstetisk hensyn til bybilledet og et hensyn til dagslysets betydning for den menneskelige trivsel. Alle dage har en altangodkendelse taget højde for, hvordan altanen påvirker lyset i de øvrige lejligheder. De nye retningslinjer er ingen undtagelse. Men ifølge Allan Stokkebro, der er uvildig bygningskonstruktør og rådgiver fra Topdahl, tager lysberegneren i de nye retningslinjers bare ikke hensyn til virkeligheden som tidligere – og derfor er det svært at få tilladelse til altandrømmene: ”Lysberegneren er fiktiv. Den beregner ud fra nogle parametre uden at skele til praktiske hensyn – for eksempel årstiden, at en underbo ofte genvinder det ”tabte” lys fra overboens altan ved selv at få altan, hvor der jo kommer lys ind ad den altandør, der før var væg. Og også genskær fra lyse underplader på overboens altan kan Fortsættes »
Udvalgsmøde og deadline for, at forvaltningen skal komme med nyt oplæg til retningslinjer og værktøjer
Nyt udvalgsmøde: Sagen tages op, og det besluttes, at Københavns Teknik- og Miljøforvaltning skal komme med nyt bud på retningslinjerne
Forvaltningen går i gang med at behandle ansøgninger, hvis de nye justerede retningslinjer bliver vedtaget
Altanbranchen er til møde i forvaltningen for at komme med input til ændring af retningslinjerne
18. januar
29. januar
22. februar
4. februar
Efter 22. februar
2016
Andelsportal.dk
33
Fakta om ansøgning ›› Forvaltningen har lige nu 75 sager, der er modtaget efter 1. november 2015 ›› 2 ansøgere har fået byggetilladelse til franske altaner ›› 1 har modtaget afslag (Valby Andelsforening) ›› Resten af sagerne afventer – sagsbehandlingen er sat på standby
være med til at give en masse lys i hjemmet,” forklarer Allan Stokkebro. Han kalder billedmaterialet i de nye retningslinjer for misvisende, da altanerne på billederne på ingen måde bliver opført i dag med den nye lysberegners krav. Men netop fordi reglerne er så stramme, tror Allan Stokkebro på, at der kommer ændringer.
Det bliver nemmere at få altan Også fra politisk side forventer man, at de strikse krav bliver justeret snart, så eksempelvis dybden på altanerne ikke kun må være en halv meter.
34
Andelsportal.dk
» Lysberegneren er fiktiv. Den beregner ud fra nogle parametre uden at skele til praktiske hensyn « Allan Stokkebro, uvildig bygningskonstruktør og rådgiver fra Topdahl
Spørger man teknik- og miljøordfører fra de radikale på Københavns Rådhus, Mette Annelie Rasmussen, er der ikke megen tvivl at spore: ”Bare rolig, der skal nok komme styr på de retningslinjer, så det bliver nemmere at få altan. Det er problematisk, at lysberegneren forsimpler så meget, og i udvalget ønsker vi en mere gennemsigtig ansøgningsproces, når københavnerne gerne vil have altan,” udtaler hun og peger på øget livskvalitet som en af gevinsterne ved at have (valg)muligheden for at gå ud på sin altan i dagligdagen.
ADMINISTRATION TILPASSET JERES FORENING
NEMMERE, HURTIGERE OG BILLIGERE! CUBUS Administration har indgået et samarbejde med UNIK Boligsalg, der er et mæglerselskab specialiseret i salg af andelsboliger. CUBUS Administration assisterer mægler og sikrer en nemmere, hurtigere og billigere sagsgang for alle.
Cubus Administration er en professionel administrator for andelsboligforeninger. Cubus Administration har tre advokater tilknyttet, som alle har stor erfaring med andelsboligforeninger. Samlet set har vi mere end 20 års erfaring med at administrere både større og mindre andelsboligforeninger. Ingen forening er hverken for stor eller for lille for Cubus Administration, og vi arbejder ud fra grundprincipperne om grundighed og professionalisme.
Foreningens andelshavere opnår, at få deres andelsbolig solgt via mægler for kun kr. 32.500,- inkl. moms, markedsføring, fotografering, salgsopstilling, håndtering af alle henvendelser, forhandlinger m.m. - og tilmed efter “solgt-eller-gratis”. Læs mere om tilbuddet og UNIK Boligsalg på unikboligsalg.dk eller kontakt din administrator hos CUBUS Administration på telefon 7026 9910 – så hjælper vi dig godt videre!
Som noget nyt kan vi nu også tilbyde hjemmesider tilpasset jeres forening.
Cubus Administration | Dronningens Tværgade 30 | Postboks 9060 | 1022 København K | www.cubusadministration.dk | Telefon.: 33 23 10 10
De offentlige vurderinger er udskudt til 2019 – få valuarvurdering af foreningens ejendom En valuarvurdering betyder, at ejendommen værdifastsættes i forhold til den aktuelle markedsværdi som boligudlejningsejendom: - Få et opdateret billede af andelshavernes individuelle og fælles formue. - Hvis ejendommen er moderniseret inden for de senere år kan det have medført fald i andelskronen.
I tvivl om valuarvurdering? Såfremt foreningen måtte være i tvivl om valuarvurdering tilbyder vi at udarbejde en gratis og uforpligtende forhåndsvurdering af ejendommen til styrkelse af beslutningsgrundlaget – ligesom vi står til rådighed, hvis der måtte være spørgsmål.
Værdifastsættelse af individuelle forbedringer i andelsboligen Har du som andelshaver behov for en individuel lejlighedsvurdering ifm. salg? Vi tilbyder ligeledes vurderinger af individuelle forbedringer og løsøre i andelsboligen.
Ring til os på tlf. 2261 2511 eller skriv på vurdering@jensklein.dk for et uforpligtende tilbud.
Erhvervsmægler Jens Klein | Skindergade 15, 1159 København K | www.jensklein.dk
Værd at vide om jeres generalforsamling Mange andelshavere deltager ikke i eller kender ikke retningslinjerne for en generalforsamling i deres andelsboligforening. Her sørger vi for et overblik og viden om generalforsamlingens funktion, dagsorden og beslutningsproces.
Ordinær og ekstraordinær generalforsamling Generalforsamlingen er en andelsboligforenings vigtigste møde. Den ordinære generalforsamling holdes én gang om året senest fire måneder efter regnskabsårets udløb. Det betyder at mødet skal holdes senest fire måneder efter årsskiftet, hvis regnskabsåret i foreningen udløber ved årsskiftet. Ekstraordinære generalforsamlinger holdes, hvis generalforsamlingen, et flertal i bestyrelsen eller ¼ af andelshaverne ønsker det. Bestyrelsen forbereder og tilrettelægger generalforsamlingen.
Indkaldelse og dagsorden Bestyrelsen står for at indkalde andelshaverne til generalforsamlingen, og datoen for afholdelse af både den ordinære og ekstraordinære generalforsamling skal meldes ud via brev eller opslag senest fire uger inden. Typisk annonceres generalforsamlingen via meddelelser på andelsboligforeningens interne hjemmeside, opslag i opgangen eller ved bekendtgørelser i beboerbladet. Indkaldelsen til generalforsamlingen skal senest sendes ud med 14 dages varsel eller 8 dages varsel, hvis der er tale om en ekstraordinær generalforsamling. Det er en god idé, hvis bestyrelsen vedlægger Fortsættes »
Andelsportal.dk
37
Flertal
Dagsorden: ›› Valg af dirigent/mødeleder ›› Bestyrelsens beretning ›› Årsregnskab, godkendelse af årsregnskab samt værdiansættelse af andelene ›› Forelæggelse af drift- og likviditetsbudget og godkendelse heraf ›› Forslag fra andelshaverne ›› Valg af bestyrelse, herunder suppleanter ›› Valg af administrator, hvis man vil gøre brug af en til administrationen af foreningen ›› Valg af revisor ›› Diverse/eventuelt
dagsordenen med indkaldelsen, så beboerne ved, hvad de skal tage stilling til i god tid. Den ordinære generalforsamling indeholder altid en fast dagsorden, imens den ekstraordinære generalforsamling kun indeholder en dagsorden over de punkter, som er relevante.
Bestyrelsen Bestyrelsen består af en formand og yderligere to til fire bestyrelsesmedlemmer. Formanden vælges af generalforsamlingen for en periode på to år. Bestyrelsesmedlemmerne vælges også af generalforsamlingen for en periode på to år, hvor halvdelen af bestyrelsesmedlemmerne udskiftes hvert år. Bestyrelsessuppleanter vælges for et eller to år ad gangen.
Forslag Som andelshaver kan man have forslag, der skal på dagsordenen ved næste generalforsamling. Bestyrelsen skal modtage forslaget, så de øvrige beboere når at blive bekendte med forslaget, og så bestyrelsen kan nå at undersøge konsekvenser for foreningens økonomi, vedtægter og lignende. I foreningens vedtægter står en frist for, hvornår forslaget skal gives til bestyrelsen. Fristen er oftest otte dage før generalforsamlingen, men i langt de fleste tilfælde vil forslagene blive vedlagt som en del af dagordenen i indkaldelsen.
38
Andelsportal.dk
Beslutninger træffes eller vedtages ud fra forskellige slags flertal. I vedtægterne står der hvilken type flertal, der skal være ved bestemte afstemninger. Det styres af den valgte dirigent. Her er en oversigt: › Simpelt flertal betyder, at én stemmes overvægt kan vedtage forslaget eller omvendt. Hvis andelshavere vælger at undlade at stemme, så er det uden betydning for resultatet af afstemningen. Det er derfor kun stemmer for eller mod forslaget, der er gyldige. Simpelt flertal bruges ofte til afstemninger om tilladelse til husdyr eller eksempelvis ved etablering af udvalg, der skal undersøge muligheden for at få altaner. › Kvalificeret flertal anvendes i langt de fleste tilfælde ved større beslutninger. Det betyder, at beslutningen er gældende, hvis mere end halvdelen af de fremmødte stemmeberettigedes stemmer for. Man anvender oftest fordelingen 2/3 eller 4/5. Beslutninger med kvalificeret flertal anvendes typisk ved spørgsmål om optagelse af lån i foreningen, regulering af boligafgiften eller ved beslutninger om altaner. › Enstemmighed betyder, at alle stemmeberettigede er mødt op, og alle stemmer for et givent forslag. Det sker meget sjældent, da det er en udfordring at få alle i foreningen til at møde op og stemme. Beslutninger, der i de fleste andelsboligforeninger kræver kvalificeret flertal: › Nyt indskud › Regulering af det indbyrdes forhold af boligafgiften › Iværksættelsen af forbedrings- eller iværksættelsesarbejder › Frigivelse af henlæggelser, hvis beløbet ikke anvendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og/eller fornyelser › Optagelse af afdragsfrie lån, rentetilpasningslån eller andre lån › Vedtægtsændringer › Forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning
Hvis man ikke overholder foreningens vedtægter
Gode råd: Få andelshavere til at komme til generalforsamlingen
Overholder dirigenten eller bestyrelsen ikke foreningens vedtægter ved generalforsamlingen, kan det have konsekvenser. Har bestyrelsen kaldt til generalforsamling for sent risikerer men, at medlemmer ugyldiggør beslutningen. Hele beslutningsprocessen skal gå om, da de formelle regler beskrevet i foreningens vedtæger ikke er overholdt. Det vil sige, at medlemmer kan argumentere for, at de ikke har haft mulighed for at overbevise andre medlemmer om at stemme anderledes, hvis altså indkaldelsen er sket for sent. Det kan dermed gøre afstemningen ugyldig. Indsender en andelshaver et forslag til bestyrelsen efter fristen kan bestyrelsen afvise forslaget. Forslaget må i stedet tages op til næste generalforsamling. Hvis bestyrelsen ikke overholder foreningens vedtægter eller de beslutninger, der er taget på generalforsamlingen, må mindst 1/4 af foreningens medlemmer samle sig og indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, hvor dagsordenen er en ny bestyrelse.
Jeppe Skou Madsen, partner i VOPA Ejendomsadministration, har som administrator af flere andelsboligforeninger stor erfaring med generalforsamlinger. Han har givet nogle tips til, hvordan man får andelshaverne til at komme til generalforsamlingen: ›› Ordentlige rammer: Skab ordentlige rammer med stole til alle. Det nytter ikke at stå op eller sidde som sild i en tønde. ›› Naboskab: Kender og snakker man med sine naboer, føler man sig mere som en del af foreningen og fællesskabet. ›› Uformel dagsorden: Giv udtryk for, at generalforsamlingen er mere end den formelle dagsorden, som man skal igennem. ›› Nye lokaler: Hold generalforsamlingen i andre end foreningens lokaler. Et nyt lokale, hvor bestyrelsen eller administratoren samtidig stiller fx vand, lidt øl og pizza til rådighed.
Det er med andre ord en god idé at sætte sig ind i vedtægterne, så man som andelshaver bedst muligt kan beslutte, udføre og involvere sig bedst muligt i andelsboligforeningen.
›› Tidsplan: Skriv i indkaldelsen, hvor længe man forventer, at generalforsamlingen tager – og at der derefter er mad og drikke til alle.
Andelsportal.dk
39
SPECIALIST I GIPS OG LAVENERGIVINDUER Holstrup Service et er kvalitetsbevidst firma, hvor ingen opgave er for stor eller lille. Der udføres bl.a. køkkenmontage, lægning af gulv, samt levering og installering af lavenergivinduer, for både private såvel som boligforeninger.
VI DÆKKER HELE SJÆLLAND!
40
Tlf.: 29 71 61 22 • Email: nh@holstrupservice.dk • Østergårds Allé 7, st. 2500 Valby Andelsportal.dk
Ofte stillede spørgsmål på andelsportal.dk:
Hvilke regler gælder for en fuldmagt? Det er ikke alle andelshavere, der har mulighed for at møde op til generalforsamlinger. Derfor får vi på Andelsportal.dk ofte spørgsmål vedrørende reglerne for fuldmagter. Hvor mange fuldmagter må man have med? Hvem må man afgive fuldmagten til? Og hvilke regler gælder for brevstemmer? De fleste andelsboligforeninger har i deres vedtægter en klar afgrænsning af, hvilke regler, der gælder for fuldmagter. Som udgangspunkt er der i alle andelsboligforeninger mulighed for, at man kan møde op til generalforsamlingen ved fuldmagt, medmindre at det udtrykkeligt er angivet i vedtægterne, at fremmøde ved fuldmagt ikke er tilladt.
stemme helt frit. Det betyder, at der ikke er nogle andre i forsamlingen, der kan blande sig i, hvad fuldmagten anvendes til. Der er dog mulighed for, at det af fuldmagten fremgår, hvad den kan bruges til, og at fuldmagten hermed er bundet til en bestemt stemme. Fuldmagter skal som regel være udstedt til en bestemt person, og kan derfor ikke overdrages til en anden andelshaver, medmindre andet er angivet i selve fuldmagten.
Mange vedtægter har bestemmelser, der begrænser adgangen til at videregive fuldmagt, således at en fuldmagt kun kan gives til et husstandsmedlem eller en anden andelshaver i foreningen.
Hvad med brevstemmer? Vælger en andelshaver at afgive brevstemmer, så kan disse kun accepteres, såfremt det af vedtægterne fremgår, at brevstemmer kan tillades. Har man en bestemmelse for, at brevstemmer er tilladt, så skal brevstemmen ordlydt beskrive, hvilke forhold der skal stemmes ja, nej og blankt til. Hvis der ikke er nogle bestemmelser for brevstemmer i vedtægterne men kun bestemmelser for fuldmagter, så er brevstemmer ikke gyldige, og dirigenten skal derfor se bort fra en brevstemmer.
I størsteparten af andelsboligforeningernes vedtægter findes der også bestemmelser for, hvor mange fuldmagter et medlem kan stemme på. Denne bestemmelse er ofte skabt, fordi at man i andelsboligforeningen gerne vil undgå, at en enkelt andelshaver kan indsamle fuldmagter ind fra medlemmer med begrænset interesse i foreningen og dermed kan ”kuppe” nogle beslutninger.
Hvad må man med en fuldmagt? Når man møder op på en generalforsamling med en fuldmagt må man som udgangspunkt
På Andelsportal.dk kan du læse flere nyheder fra andelsboligmarkedet
Andelsportal.dk
41
TV OG BREDBÅND TIL DIN FORENING
Hvem bestemmer over dit tv og bredbånd? Hos Stofa går vi ind for valgfrihed Det vigtigste for os er, at du og dine beboere får de produkter, I har brug for. Og ikke de produkter vi bestemmer. Med Stofa kan du vælge bredbånd uden, at du behøver have tv. Og du kan frit sammensætte dine tv-løsninger med vores populære tv-kanaler og pakker. Kort sagt: du bestemmer. Fleksible løsninger – få den rigtige løsning til jeres forening Coax eller fiber? Det er op til dig. Vi tilbyder både coax- og fiberløsninger til foreninger. Vi har leveret underholdning og kommunikationsløsninger i 50 år. Derfor kender vi til de fleste udfordringer. Og vi hjælper dig gerne med at få den løsning, der passer bedst til din forening.
Vil du høre mere om, hvordan vi kan hjælpe dig, så kontakt Salgschef Nicki Schousboe på niss@stofa.dk eller ring på 4139 8218
42
Stofa kæmper hver dag for endnu bedre digitale oplevelser til gavn for mennesker og virksomheder i Danmark. Stofa er en del af SE koncernen. Andelsportal.dk
FRIHED MED STOFA Bredbånd uden krav om tv – altid til samme lave pris Adgang til frit at sammensætte tv-løsninger med vores populære tv- og FritValgsprodukter Mulighed for meget snart at købe og se enkelte kanaler med Stofa MitTv – uden krav om tv-pakker
KONTAKT OS OG HØR MERE
Leverandørnøglen Her kan du finde kompetente leverandører, der er klar til at hjælpe jeres forening med de opgaver, I må stå overfor. Leverandører, der er udvalgte og som samarbejder med Andelsportal.dk
Branche: Forsikringer Område: Danmark Web: www.alka.dk E-mail: eca@alka.dk Telefon: 4358 5573
Branche: Tømrerfirma Område: Vejle Amt Web: www.rchristiansen.dk E-mail: info@rchristiansen.dk Telefon: 2443 1058
Branche: Rådgivende ingeniører Område: Hovedstadsområdet Web: www.luvaconsult.dk E-mail: mb@luvaconsult.dk Telefon: 6066 0118
Branche: Gulvfirma Område: Aarhus E-mail: malle-gulv@mail.tele.dk Telefon: 2217 5069
Branche: Rådgivende ingeniører Område: Danmark E-mail: tm@thorvaldmathiesen.dk Telefon: 2213 0644
Branche: Tagpap Område: Jylland E-mail: mtdk@outlook.dk Telefon: 2078 6620
Branche: Tømrerfirma Område: Vestsjælland E-mail: olerosendahln@gmail.com Telefon: 7114 0865
Branche: Gulvfirma Område: Sjælland Web: www.danishfloorsystem.dk E-mail: dfs@outlook.dk Telefon: 2221 7479
BORUP KLOAKTEKNIK Branche: Varmepumper Område: Jylland Web: www.blomsmontage.dk E-mail: info@blomsmontage.dk Telefon: 4040 9098
Branche: Malerfirma Område: Hovedstadsområdet Web: www.perlundqvist.dk E-mail: per.lundqvist@c.dk Telefon: 4080 3363
Branche: Aut. Kloakmestre Område: Hovedstadsområdet Web: www.borupkloakteknik.dk E-mail: borup@borupkloakteknik.dk Telefon: 2825 7037
Branche: Totalentrepriser Område: Danmark E-mail: cn@byggegruppen.dk Telefon: 7170 3618
EJENDOM BYGGET FØR 70’ERNE?
SÅ ER DET MÅSKE PÅ TIDE AT GENNEMGÅ FALDSTAMMERNE UNDGÅ: VANDSKADER OG HØJE OMKOSTNINGER
- I VORES VERDEN FUNGERER ALLE AFLØB - KONTAKT OS FOR RØRRENOVERING I DAG Proline Group Tlf. 6361 8545 info@proline-group.dk www.proline-group.com
ANDELSBOLIGFORENINGENS STÆRKE FINANSIELLE PARTNER Team Andelsboliger
Går din andelsboligforening med planer om:
• Omlægning af lån • Nyt tag på ejendommen • Nye altaner
• Grønne og bæredygtige løsninger • Optimering af forbrugsudgifterne • Øvrige byggeopgaver
Team Andelsboliger er klar med sparring og rådgivning om finansieringen.
Vi har stærke kompetencer og mange års erfaring med andelsboligforeninger. Ring til en af os for rådgivning, så din forening kommer godt i mål med at realisere jeres projekter.
44
Andelsboligchef Mikael Vedel
Andelsboligchef Søren Møller
Boligkundechef Lise Maaløe
31 41 52 10
21 21 62 86
40 15 40 73
Andelsboligrådgiver Randi Arpe
Andelsboligrådgiver Susanne Sejer Clemensen
Andelsboligrådgiver Marlene Sønderby
Andelsboligrådgiver Henrik Larsen
45 26 25 95
45 26 27 13
45 26 23 53
45 26 23 55
andelsboliger@brf.dk Andelsportal.dk
www.brf.dk