Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger
Maj 2019
TEMA : SENIORBOFÆLLESSKABER
I seniorbofællesskabet Langager er nøgleordet netværk Også i denne udgave: Det siger undersøgelser om seniorbofællesskaber Det mener politikerne om andelsboligen anno 2019 Er andelsboligforeningens økonomi sund?
Drømmer I om et nyt hegn? Hos DK.Hegn kan vi både levere materialer og opsætte jeres nye hegn. Vi er specialister i branchen og tilbyder en bred vifte af materialer samt løsninger til både boligforeninger og private boligejere. DK.Hegn tager professionel hånd om hele processen, da vi gerne fjerner og bortkører jeres gamle hegn og hæk i samme omgang.
er og le r e v e l Vi rer i he monteanmark D å: Ring p 71
Fordelene ved et raftehegn Raftehegnet er en klassiker inden for hegn. Det er et naturligt, solidt og smukt hegn. En rafte i traditionel forstand er en granrafte med bark. Det er en meget stærk og holdbar træsort, der naturligt er modstandsdygtig overfor svamp, råd og insektangreb. Samtidig har veddet en lukket struktur, så fugt og vand ikke kan trænge ind.
2 6 1 4 24
AN NO NC E
Vi laver også pileflethegn
Hos DK.Hegn kommer vi gerne forbi og tager en uforpligtende snak om raftehegn eller andre materialer
- vi er selvfølgelig også klar med et godt tilbud på opgaven!
( +45 ) 2441 6271 info@dkhegn.dk www.dkhegn.dk Salbjergvej 39-41, 4622 Havdrup CVR-nr.: 27732313
Indhold 7
TEMA SENIORBOFÆLLESSKABER
10
Kort Andelsbolig Nyt
10
TEMA : SENIORBOFÆLLESSKABER
12
Forhøjet livskvalitet og færre lægebesøg: Det siger undersøgelser om seniorbofællesskaber
18 Mød dine naboer til petanquespil under eksotiske palmer
12
25 I seniorbofællesskabet Langager er nøgleordet netværk 36
Regler for ventelister i seniorbofællesskaber
Også i denne udgave 31 Det mener politikerne om andelsboligen anno 2019
18
4
25
Andelsportal.dk
38 Er andelsboligforeningens økonomi sund? 40 FAQ: Har I husket nøgleoplysningsskemaet på generalforsamlingen?
Flere vil bo i seniorbofællesskab i deres tredje alder Det er populært som aldrig før blandt landets seniorer at skifte parcelhuset bag ligusterhækken ud med en bolig i et seniorbofællesskab. Udviklingen afspejler ikke kun ønsket om en mere overskuelig bolig, den siger også noget væsentligt om nutidens generation af seniorer, der søger et socialt og oplevelsesrigt pensionsliv. I dette nummer af Andelsbolig Nyt har vi derfor valgt at bringe et tema om seniorbofællesskaber. I temaet kommer du med på besøg hos en andelsboligforening, der har stor succes med at være et seniorbofællesskab, og hører hvordan andelshaverne dyrker deres netværk og sociale relationer i foreningen. Du kan også læse om et kommende seniorbofællesskab med navnet Bovieran, der med 1.800 eksotiske planter og middelhavsklima året rundt bliver Danmarks grønneste seniorbofællesskab.
Andelsbolig Nyt Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af: AB Gruppen A / S Kristen Bernikows Gade 6 1105 København K Web: www.andelsportal.dk E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:
7733 4000
Redaktion:
Ida Landt Ipsen
Maria Carlsen
Nynne Pihl Groth (ansvarshavende)
Layout:
Pernille Svalebæk og
Eik Franksdottir Mikkelsen
Oplag: 4.000
Få ekspertråd og indsigt i tallene bag seniorbofællesskaber på side 12, hvor du også kan læse om de positive bieffekter for både den enkelte person og samfundet ved, at flere ældre søger mod seniorbofællesskaber i deres tredje alder. Hvis du går med tanker om, at din andelsboligforening kunne være et godt seniorbofællesskab får du gode råd til ventelister og beboersammensætning fra en advokat på side 36. I dette nummer af Andelsbolig Nyt kan du desuden læse om, hvordan banken vurderer om andelsboligforeningens økonomi er sund, læse nyheder fra andelsboligmarkedet og finde viden om nøgletalsoplysningsskemaer. Da tiden for folketingsvalget nærmer sig, har vi på side 31 også spurgt, hvilken holdning de forskellige partier har til andelsboligen som boform samt andelsboligmarkedets fremtid. På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer og input; dem kan du sende til os på info@andelsportal.dk. God læselyst og godt forår. Er du ikke den rette modtager af dette blad? Eller har andelsforeningen skiftet formand? Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater/ og vi
Nynne Pihl Groth, redaktør
opdaterer vores adressekartotek.
Andelsportal.dk
5
E NC NO AN
Erhvervsklatring giver værdi til byg�eri Besøg o
Hos Sky-Work er vi specialister i erhvervsklatring. Vi kan færdiggøre klargøring af nybyggerier og renoveringer af eksisterende ejendomme hurtigere, lettere og meget billigere – uden at gå på kompromis med kvalitet eller sikkerhed. Før i tiden, når der skulle renoveres tage og
“Vi kan jo have det hele i vores tasker og på
facader betød det oftest, at der skulle bruges
eksterne systemer, hvilket gør, at vi er hurtige
stilladser, kraner og lignende. Udstyr som var
og effektive, da alt er indenfor rækkevidde. Vi
til stor irritation/gene for beboerne i ejendom-
får utrolig mange positive tilbagemeldinger fra
mene, en stor udgift samt ikke kønt at se på.
vores kunder, som tilkendegiver, at vi er top-
I dag har erhvervsklatring indtaget Danmark
professionelle, effektive og at sikkerheden altid
med storm, som det har gjort i mange andre
er helt i top,” siger Martin Ganderup.
w w w .s k
s på:
y w o rk .d
eller ring
k
på:
9191 915 8
lande. I stedet for lifte og dyre stilladser kommer klatreseler og reb i brug, når håndværkerne
Fokus på sikkerhed
skal manøvrere rundt på facader og tage.
Sikkerheden hos Sky-Work er altafgørende. Alle vores håndværkere er uddannede erh-
Én af de virksomheder er Sky-Work
vervsklatre, og hos os videreuddanner vi vores
Vi har erfaring fra vindmøller og boreplatforme,
folk hele tiden. Vi har besøg af arbejdstilsynet
hvor man har brugt erhvervsklatring i mange år,
en gang imellem for at blive tjekket, og de har
når der skulle repareres og vedligeholdes.
været tilfredse med vores sikkerhed fra første færd.
“Vi indså, at det let kunne konverteres til bygninger, hvor der er store udgifter til stillads
“Vi er tilknyttet en brancheorganisation for erh-
og liftomkostninger. Her kan man sagtes spare
vervsklatring, der sikrer, at vores ansatte er helt
30.000 kr. på stilladset, hvis man bare skal have
opdateret med det sidste nye indenfor redning-
skiftet tagsten eller malet facaden. Vi løser
smanøvre, herunder faldsikringspraksis. De skal
bygninger til fugning på nybyggeri. Fugning
dog også meget større opgaver,” siger Martin
f.eks. også gennemgå en ny certificering, hvis
er som skabt til os med vores tilgang med reb,”
Ganderup, der er én af medejerne i Sky-Work,
de ikke har været aktive i reb i en periode på
siger Martin Ganderup.
som i dag har mere end 12 medarbejdere som
6 måneder. Alt dette bidrager til, at vi har den
dækker opgaver i hele landet og udlandet.
allerbedste sikkerhed i Sky-Work, og det er et
Vi giver altid et tilbud
af vores helt store fokusområder. Vores kunder,
“Vi vurderer altid opgaverne fra gang til gang.
Værdi for kunderne
skal være trygge ved, at arbejde sammen med
Der er jo som regel ikke to opgaver, der er ens.
Sky-Work oplever jævnligt undren over,
os på deres projekter,” siger Martin Ganderup.
Vi sparer tit vores kunder for mange penge
hvordan håndværkerne i Sky-Work kan løse
på f.eks. stilladser og kraner. Mange vælger
klargøring af bygninger og reparationer ved
Sky-Work klare det meste
os faktisk på andre grunde end tilbud og
kun at bruge reb.
Sky-Works speciale er at komme til på svært
økonomien siger Martin Ganderup. De vælger
tilgængelige steder.
os fordi, at man ikke ønsker at have stilladser stående, da de skæmmer bygningerne, eller
Jylland & Fyn Sky-Work A/S Kikkenborgvej 12 7400 Herning
Email: info@skywork.dk Tlf.: +45 9191 9158 CVR: 37512931
“Vi kan klare det meste indenfor facade og
er til gene, hvis der er altaner eller baggårde.
tagopgaver ved brug af reb. Lige nu er vi i
Desuden fastholder vi rigtig mange kunder, da
gang med at montere vinduer på et nybyggeri
vi har stor fokus på service og kvalitet. Det ved
i Ørestaden, hvor der ikke er plads til en lift. Vi
vores kunder og vi elsker, når vi kan se, at vores
løser opgaver for store som små. Vi laver alt fra
kunder er tilfredse med Sky-Work,” siger en
at skifte tage til vinduer. Renovering af gamle
smilende Martin Ganderup.
Sjælland Sky-Work A/S Romancevej 22 2730 Herlev
Email: mg@skywork.dk Tel.: +45 9191 9158 CVR: 37512931
Besøg os på www.skywork.dk
KORT Andelsbolig Nyt TIL G SAL
TIL SALG
TIL G SAL
371 andelsboliger – blev solgt af ejendomsmæglere i Region Hovedstaden i 2018. Til sammenligning blev der solgt 6.593 andelsboliger via ejendomsmægler, da salget lå på sit højeste i dette årti i 2013. Kilde: Home
psst..
Fra brevkassen på Andelsportal.dk:
Andelsportal.dk er også på Facebook
Hvordan finansierer vi nye altaner? „Hej, I vores andelsboligforening vil nogle af andelshaverne have altaner. Det er dog kun halvdelen af andelshaverne, der vil være med i altanprojektet og derfor skal den enkelte selv finansiere altanen. Nu er vi blevet i tvivl om finansieringen. Er det stadig foreningen, der skal optage et lån? Eller er det den enkelte andelshaver?“ Svar: „Hej, Den gængse model til finansiering af altaner i en andelsboligforening er, at det er foreningen som optager et realkreditlån, idet denne finansieringsform er langt den billigste. Udgifterne til den løbende betaling af realkreditlånet bliver så fordelt ud på de medlemmer i foreningen, som har fået altaner. Som regel optages først en byggekredit i banken, som der løbende trækkes på, mens byggeriet foregår. Når entreprisen/byggeriet er gennemført kendes det endelige lånebehov og byggekreditten bliver indfriet via optagelse af realkreditlånet.
Følg Andelsportal.dk på Facebook og få ugentlige opdateringer om alt fra nye tiltag på andelsboligmarkedet til tilbud til landets andelsboligforeninger. www.facebook.com/andelsportaldk
Vær opmærksom på, at leverandørerne af altaner ofte kræver meget store forudbetalinger – i nogle tilfælde helt op til 70 % - 80 %. Hvis altanfirmaet går konkurs inden levering af altanerne, så er pengene tabt. Foreningen bør derfor bede altanfirmaet om en forudbetalingsgaranti fra altanfirmaets bankforbindelse.“ Med venlig hilsen Kristian Balleby, kundedirektør i Danske Bank/ Realkredit Danmark
Andelsportal.dk
7
KORT Andelsbolig Nyt
2 ud af 3
Hvornår har I sidst tjekket foreningens forsikringer?
– der har behandlet forslag om at kortidsudleje via tjenester som Airbnb stemmer ja til kortidsudlejning i foreningen.
Spørger man fagmænd i forsikringsbranchen vil bestyrelserne opnå besparelser, hvis de løbende, gerne årligt, tjekker op på deres forsikringer og holder dem overfor, hvad andre tilbyder i pris og dækning. Bestyrelsen skal løbende tjekke om forsikringsbehov, dækningsomfang og forsikringssummer stadig passer til foreningens behov.
andelsboligforeninger Kilde: Cobblestone Property Management
Læs mere om fagmændenes råd til foreningens forsikringer i denne guide: www.andelsportal.dk/guides/styr-paa-forsikringer
?
?
?
Boligdebat
S: Der er behov for en ny boligtype i hovedstaden Spørger man Socialdemokratiet i København, så er andelsboligerne på det københavnske boligmarked blevet så dyre, at der er behov for en helt ny boligtype mellem ejerboligen og den almene. Partiet foreslår derfor den såkaldte ‘medejerbolig’. Medejerboligen skal gøre det muligt for folk med en middelindkomst at blive en del af hovedstadens boligmarked. I den nye boligform skal private kunne købe mellem 10-50 % af deres bolig, mens resten ejes af en ny nonprofit-boligorganisation. Skal forslaget blive til virkelighed, vil det kræve nærmere beregninger og undersøgelser af boligmodellen, og selvfølgelig et
Vid du? ste
flertal i Folketinget.
...at bestyrelsen gerne må bruge penge på tekniske rapporter uden at det skal godkendes på generalforsamlingen først. Da det er bestyrelsens opgave at prioritere mellem løsning A, B og C, må den godt indhente tekniske rapporter, så beslutningen kan træffes på et oplyst grundlag.
8
Andelsportal.dk
Det er forår, og gårdarealerne kalder Flere andelsboligforeninger efterspørger et grønt gårdmiljø og med god grund. En indbydende gårdhave er et tilløbsstykke blandt foreningens beboere, når solen titter frem, og foråret står for døren. Et attraktivt gårdrum er en god mulighed for at dyrke det uformelle fællesskab. Her kan beboerne mødes til en kop kaffe på bænken, mens børnene leger eller bedene passes. Fliser, blomsterbede, hegn, siddezoner og legeområder. Gårdarealerne kan tage mange former. Det er derfor en god idé at afholde et beboermøde, hvor ønsker kan fastlægges og et gårdudvalg kan etableres inden projektet igangsættes. Ønsker I gratis og uforpligtende tilbud på renovering af gårdhaven, nye fliser eller anlægsarbejde? Indsend opgaven til Andelsportal.dk og få 3 gratis tilbud på projektet: www.andelsportal.dk/indsendopgave
Højesteret:
Valuarvurdering af andelslejlighed var for høj
Foto: Danske Bank
Få tilbud på lån og finansiering til andelsboligforeningen
Højesteret afsagde i marts 2019 dom i en sag om en for høj valuarvurdering. Sagen omhandler en 213 kvadratmeter andelslejlighed i den nu konkursramte andelsboligforening Duegården på Frederiksberg. Valuarens vurdering afveg væsentligt fra prisen på lignende ejendomme, og da valuaren ikke havde begrundet afvigelsen, fandt Højesteret, at vurderingen ikke kunne danne grundlag for prisfastsættelsen af andelsboligen.
Andelsportal.dk har indgået et samarbejde med Danske Bank, så I hurtigt kan få rådgivning om foreningens lån. Går I med tanker om et nyt tillægslån, omlægning af jeres eksisterende lån eller ønsker I en dialog med banken om at skifte bank, så vil en foreningsspecialist fra Danske Bank kontakte jer inden for 24 timer på hverdage.
Lejligheden blev solgt tilbage i 2008 til 2,14 millioner kroner, hvilket er til overpris, vurderer Højesteret. Dommen betyder, at sælgeren af boligen skal betale 1,1 million kroner plus renter tilbage til køberparret.
Servicen kan også benyttes, hvis I gerne vil have en idé om, hvad lån til kommende projekter koster, og hvad andelshaverne skal være villige til at betale, for at projektet kan blive en realitet. www.andelsportal.dk/laan-andelsboligforening
Hvad sker der på
Andelsportal.dk? Det kan blive sværere at sælge andelsboligen i fremtiden
Administrationsaftale eller ej? En administrationsaftale kommer i mange afskygninger, da den laves efter, hvad I som andelsboligforening har af ønsker og behov, og hvad administratoren kan tilbyde. En administrationsaftale kan bestå af alt fra assistance ved generalforsamlingen, arkivering og opbevaring af foreningens dokumenter til ajourføring med den gældende lovgivning. Nogle andelsboligforeninger får varetaget alt, og nogle er selvadministrerende. Midt imellem ligger alle dem, som en gang imellem har behov for støtte, hjælp og rådgivning udefra.
På Andelsportal.dk har vi løbende skrevet om den rivende efterspørgsel på andelsboliger særligt i storbyerne. Faktisk tog det blot 40 dage i gennemsnit at sælge en andelsbolig i hovedstadsregionen i 2018. Det var knap en måned hurtigere end en ejerlejlighed. Men nu tyder meget på, at tiderne er ved at skifte. Skærpede lånekrav og højere boligpriser betyder, at salgstiderne på andelsboliger i hovedstadsområdet er på vej op.
I en komplet guide giver vi svar på alle spørgsmål om administrationsaftalen og viser et priseksempel på en administrationsaftale. Læs guiden her:
Ifølge Home kan de længere salgstider betyde, at flere andelsboliger kommer forbi en mægler igen, og dermed sættes til offentligt salg i fremtiden. Læs mere her:
www.andelsportal.dk/guides/administrationsaftale-eller-ej
www.andelsportal.dk/nyheder/salgstider-paa-vej-op
Andelsportal.dk
9
TEMA
Seniorbofællesskaber
I
Danmark bliver vi flere og flere ældre. Lige nu er over 1 million danskere over 60 år, og det tal forventes at runde 1,5 millioner i 2044. Stigningen i antallet af ældre er en udvikling, som påvirker boligmarkedet, hvor særligt interessen for seniorbofællesskaber vokser støt. Årsagerne til, at seniorbofællesskabet som boform er i høj kurs blandt danskere i den tredje alder kan være mange. Tanken om at flytte i en mindre bolig med færre kvadratmeter at vedligeholde virker for mange attraktiv. Samtidig betyder en mindre bolig også et større overskud i økonomien til et oplevelsesrigt pensionsliv. Når man flytter ind i et seniorbofællesskab handler det i høj grad også om muligheden for at få nye bekendtskaber og sociale relationer i sin tredje alder. Seniorbofællesskabet giver nemlig mulighed for at dyrke netværk og fællesskab blandt naboer. Med dette tema undersøger vi, hvorfor seniorbofællesskaber er så populære blandt de ældre.Vi ser nærmere på, hvor mange der ønsker at bo i et seniorbofællesskab og hvordan udbuddet af seniorbofællesskaber ikke modsvarer denne høje interesse. I dag står der nemlig i gennemsnit 28 seniorer på venteliste til hvert seniorbofællesskab. Vi dykker også ned i en dybdegående undersøgelse om seniorbofællesskaber fra Realdania. For hvor meget forbedres livskvalitet hos de ældre, der flytter i seniorbofællesskab?
10
Andelsportal.dk
Og påvirker seniorbofællesskaber samfundsøkonomien? Med hjælp fra en ekspert gransker vi tal og tendenser på området nærmere på side 12. I dette tema besøger vi også andelsboligforeningen Langager i Karlslunde på Østsjælland, som tilbage i 2007 blev bygget som et seniorbofællesskab. Her møder vi tre andelshavere, et ægtepar og en enlig, der fortæller om, hvorfor de valgte at flytte i et seniorbofællesskab, og hvordan de oplever deres dagligdag i ét. Det gør vi på side 25. Seniorbofællesskaber kan tage mange former. Med sine grønne palmer, eksotiske vinterhave og et sydlandsk middelhavsklima er Bovieran et helt særligt seniorbofællesskab. Bovieran er en nystiftet andelsboligforening, der står færdigbygget om et år i Frederikssund. Læs mere om det kommende middelhavsparadis for seniorer på side 18. For at flytte i et seniorbofællesskab skal du ofte være fyldt 50 år, og du må ikke have hjemmeboende børn. Med hjælp fra en advokat ser vi på side 36 nærmere på reglerne for ventelister og indflytning i et seniorbofællesskab.
AN NO NC E
ANLÆGSGARTNER
med faglig stolthed
Hvad end der er tale om nye fællesarealer, omlægning af de eksisterende, beskæring eller flisearbejde, står Torben Andersen og hans dygtige stab af anlægsgartnere og entreprenører klar til at udføre et solidt stykke arbejde i jeres andelsboligforening. Hos Bykærs Anlæg løfter vi nemlig alt fra græsplæner, beplantning og vedligeholdelse til snerydning og brolægning.
Beplantning
Flisebelægning
Vedligeholdelse
Snerydning
Nyanlæg af haver
Anlæg af fællesarealer
Medlem af
+45 40 63 98 47 | info@bykaers.dk | www.bykaers.dk | CVR: 27514073
TEMA SENIORBOFÆLLESSKABER
Forhøjet livskvalitet og færre lægebesøg:
Det siger undersøgelser om seniorbofælleskaber Efterspørgslen på en bolig i et af landets seniorbofællesskaber er stor. Faktisk står der i gennemsnit 28 seniorer på venteliste til hvert seniorbofællesskab, og tallet vokser. Vi sætter seniorbofællesskaber under luppen og får indsigt i tal og tendenser på området. Med hjælp fra en ekspert gransker vi også de positive bieffekter ved at flytte i seniorbofællesskab.
I
2040 vil hver fjerde dansker være over 60 år. En udvikling, der udfordrer boligmarkedet. 80.000 seniorer overvejer at flytte i seniorbofællesskab inden for de næste fem år. I dag er der 5.562 seniorboliger i aktuelt udbud1. Med andre ord, efterspørgslen på at bo i et seniorbofællesskab når ikke udbuddet af boliger til sokkeholderne.
28
ældre står der i gennemsnit på venteliste i hvert seniorbofællesskab, og interessen er voksende.
En udvikling som konsulent i bofællesskaber Rudy Madsen genkender, når han inviterer til informationsmøder om dagligdagen i et seniorbofællesskab. „Efterspørgslen på at bo i et seniorbofællesskab er startet som en tsunami for 2-3 år siden og er nu på sit højeste. Det er ligegyldig, hvor jeg befinder mig i landet, så snart snakken falder på seniorbofællesskaber, så møder der overraskende mange op på informationsmøderne,“ siger Rudy Madsen, der også er administrator hos portalen Bofællesskab.dk.
1
12
Realdanias kortlægning af seniorbofællesskaber udført af konsulentfirmaet Methods i 2019.
Andelsportal.dk
Farvel til hus og have, og goddag til fællesskab Dagens generation af ældre tager den langt fra med ro, når de fylder 60. Tværtimod er ideologien, at den sidste halvdel af livet skal nydes til fulde, fortæller Rudy Madsen. Det betyder, at de opsparede penge hellere bruges på oplevelser og rejser end på praktik og dyre boliger. „Vi ser, at dagens generation af ældre adskiller sig fra deres forældre ved at ønske et aktivt og oplevelsesrigt pensionsliv fremfor et roligt liv. De ønsker ikke, at deres kapital skal låses i en bolig. Derfor efterspørger de seniorboliger til overkommelige priser,“ siger Rudy Madsen og fremhæver endnu et særligt karakteristika ved seniorbofællesskabsgenerationen: „Det vi hører, når vi interviewer denne generation er, at de vil undgå at blive ensomme ved at flytte ind i et seniorbofællesskab. De reflekterer meget over livet, og ser i hvert fald ikke dem selv sidde i et for stort hus med flere kvadratmeters udearealer, der skal vedligeholdes.“
›› Det antages, at der findes knap 300 seniorbofællesskaber i Danmark. ›› Cirka hver tredje af de ældre, der ønsker at flytte, foretrækker en ældrebolig i et seniorbofællesskab. ›› 61,3 % af seniorbofællesskaberne har fået flere eller væsentligt flere på ventelisten gennem de seneste to år, mens kun 7,8 % har fået færre på venteliste. Tal fra Realdania
Fortsættes »
AN NO NC E
FRIHED til at vælge udvikling Vidste du, at brugen af digitale løsninger kan spare på vand- og energiforbruget... Techem Beboer App giver svar her og nu om dit forbrug.
Let det administrative arbejde i din forening Udnyt vores know-how indenfor fordeling af ejendommens forbrug og vores digitale univers med forbrugsmåling online.
FN’S VERDENSMÅL for bæredygtig udvikling Fokus på ressourcer www.techem.dk/verdensmaalene
Focus på ressourcer
TEMA SENIORBOFÆLLESSKABER
60’ernes hippiekultur har banet vej for seniorbofællesskabet Dagens seniorer var børn eller unge dengang, hvor fællesskabet i den grad blev sat på agendaen med 60’ernes frisind. Politiske fællesskaber, kollektiver og andre former for bofællesskaber blomstrede i fuld flor i løbet af 60- og 70’erne, og det påvirker boliglogikken i dag. „Den generation, der ønsker at flytte i seniorbofællesskab har allerede set fællesskabslyset dengang. De fleste har haft flere år, hvor de har boet i almindelige lejligheder eller huse, men nu ser de muligheden for
at vende tilbage til fællesskabet. De higer endda efter at komme væk fra den tosomhed eller ensomhed, de befinder sig i. Her er de sociale seniorbofælleskaber en ideel løsning,“ fortæller Rudy Madsen. Og flytter ens nabo først i seniorbofællesskab, så går det stærkt. „Der er skabt en logik om, at alle med gråt hår søger ind i et seniorbofællesskab. Man ser naboen troppe op til infomøder om boformen, og det har en selvforstærkende effekt, for man vil i hvert fald ikke være den, der ender alene tilbage i sit alt for store hus,“ siger bofællesskabskonsulenten.
Kumuleret antal seniorboliger i seniorbofællesskaber opgjort pr. år (1987-2022) 7000 6000 5000
2000 1000
1987 1988 1989 1991 1992 1993
0
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
3000
18 54 69 118 194 238 374 511 561 752 1050 1259 1497 1716 2266 2940 3206 3477 3614 3709 3796 3861 3927 3975 3996 4014 4014 4060 4075 4288 4487 4711 5188 5492 5562
4000
Grafen viser en vækst i antallet af seniorboliger nu og i de kommende år. Væksten er dog ikke tilstrækkelig til at møde efterspørgslen på seniorboliger fra de 80.000 ældre.
14
Andelsportal.dk
85%
af seniorerne ser mere til sine naboer i dag, end de gjorde, hvor de boede tidligere
Livskvaliteten kan øges med 91 % Realdania har i foråret 2019 lavet nye undersøgelser, der viser hvilke positive bieffekter, man som senior kan opleve ved at flytte i seniorbofællesskab. „Alle undersøgelser, der laves om sundhed og sygdom inden for dette felt siger samstemmende, at dem der flytter i seniorbofællesskab bliver mere levedygtige. Faktisk siger man, at ældre i seniorbofællesskaber lever op til fem år længere end dem, der ikke bor i seniorbofællesskab,“ forklarer Rudy Madsen. Ældre i seniorbofællesskaber går ifølge undersøgelsen også sjældnere til lægen. En udvikling, der kan have positiv effekt på samfundsplan:
64%
har et bedre forhold til naboerne nu end der, hvor de boede tidligere
„De ældre i seniorbofællesskaber har ikke behov for plejepersonale i samme grad, da de i langt højere grad er mere selvstændige og selvkørende. Ser man samfundsmæssigt på seniorbofællesskaber, simpelthen laver en cost-benefit analyse, vil samfundet derfor tjene på disse fællesskaber,“ siger Rudy Madsen.
Fortsættes »
92%
af de adspurgte seniorer er enige i, at der generelt er god kemi mellem beboerne i bebyggelsen
Tal fra Realdania offentliggjort 2019.
Andelsportal.dk
15
TEMA SENIORBOFÆLLESSKABER
Hr. Hansen bliver hørt i seniorbofællesskabet Udover de fysiske forbedringer hos den enkelte, giver seniorbofællesskabet også enormt meget på den personlige konto for beboerne.
mange år, at andre havde brug for ham. Det har man i et seniorbofællesskab, og det giver naturligvis ny energi at vide, at man bidrager og er ønsket,“ lyder det fra den erfarne konsulent Rudy Madsen. Den store interesse i at løfte i flok og kende sine naboer giver nemlig en stor tryghed blandt seniorerne, slutter Rudy Madsen.
„En hel masse mennesker, der bor sammen har en hulens masse viden, de gerne vil dele. Spørger man Hr. Hansen henne på hjørnet, vil han gerne dele sine 30 års erfaring som skomager, og han vil nok også gerne lappe dine sko. Han har måske ikke oplevet i
For kender du naboen, har du et sikkerhedsnet og ved, at skulle du en dag falde om eller føle dig skidt tilpas, så er du ikke alene.
Gennemsnitlig udgift pr. person pr. år brugt på praktisk hjælp (kr.)
36.523
5.818
5.478
er
l
fæ
n
bo ior
Se
e
ldr
ab
sk les
er
lig
o eb
æ for
ate
riv
p ei
dr
Æl
rlig
Sæ
Diagrammet viser, at udgifterne til praktisk hjælp til ‘ældre i seniorbofællesskaber’ er lavere end til ‘ældre i ejerbolig’ og i særdeleshed lavere sammenlignet med ældre i ‘særlige boliger til ældre’.
Tal fra Realdania i samarbejde med Rambøll Management (2016). 16
Andelsportal.dk
AN NO NC E
SKAL SIKKERHEDEN I FORENINGEN ØGES MED NYE DØRTELEFONER? Så er Wedel Installation ApS firmaet, I skal kontakte! Vi er eksperter i dørtelefoner til boligforeninger, og med over 20 år i faget garanterer vi professionelt arbejde – hver gang. Alle medarbejdere arbejder efter værdierne kundetilfredshed, ansvar og
faglig stolthed. Jeres elopgave, lille som stor, er derfor i trygge hænder hos os.
Wedel Installation ApS tilbyder: Dørtelefoni og videoovervågning Nye el-installationer store som små Service af nuværende installationer Intelligente el-løsninger El-tjek af boligerne Komplette netværksløsninger Energioptimering
Ring på tlf.: 70 20 65 20 eller skriv til os på: bo@wedelinstallation.dk.
ation
Install Wedel
WEDEL INSTALLATION APS | FUGLEGÅRDSVÆNGET 70 KLD, 2820 GENTOFTE +45 70 20 65 20 | WWW.WEDELINSTALLATION.DK
TEMA SENIORBOFÆLLESSKABER
Nyt seniorbofællesskab:
Mød dine naboer til petanquespil under eksotiske palmer Et nyt seniorbofællesskab er ved at tage form i den nordsjællandske by Frederikssund. Seniorbofællesskabet hedder Bovieran og med sine grønne palmer, farverige citrustræer og et sydlandsk middelhavsklima, kan de kommende beboere se frem til en stemning som ved den franske riviera. Bovieran Frederikssund er en nystiftet andelsboligforening, der står færdigbygget om et år. Og flere eksotiske seniorbofællesskaber er på vej.
E
t middelhavsparadis for seniorer, hvor fællesskabet venter lige ude foran hoveddøren. Dét er tanken bag det eksotiske og sociale seniorbofællesskab Bovieran. Du skal være fyldt 55 år og være uden hjemmeboende børn, hvis du ønsker at flytte ind. Samtidig skal du sætte naboskab og grønne omgivelser højt på ønskelisten. „Når du bliver ældre kan det være svært at finde nye bekendtskaber. Det er indflytning i Bovieran en god mulighed for at lave om på. Formålet med den tropiske vinterhave, et fælleshus og en centralt placeret petanquebane er at invitere til fællesskab blandt beboerne,“ fortæller direktør for projektet Lars Jacobsen, der følger byggeriet fra start til slut. Derfor faldt valget på andelsboliger Det første spadestik til Bovieran blev taget tilbage i december 2018 i Frederikssund. Bovieran er oprindeligt et svensk koncept, der nu har fundet vej over sundet. For selvom, der nærmest ingen nybyggede andelsboligforeninger oprettes for tiden, er Bovieran undtagelsen, da seniorboligerne udbydes som andelsboliger.
Foto: Bovieran. Kaffe mellem palmerne.
18
Andelsportal.dk
AN NO NC E
Seniorbofællesskabet Bovieran: ›› Andelshusene består af treetagers bygninger med elevator. ›› Bovieran er bygget med tanke for miljøet. Regnvandet bliver genbrugt og med mere end 1.800 planter bliver det Danmarks grønneste seniorbofællesskab.
Vi hjælper boligforeninger med
VVS
›› Petanquebanen er samlingsstedet i Bovieran, hvor der også er et fælleshus og en gæstelejlighed, som overnattende gæster kan leje.
OG
KLOAK
Med mange års erfaring i branchen garanterer vi VVS- og kloakarbejde af den bedste kvalitet til landets boligforeninger samt private.
›› Næste Bovieran-byggeri skal etableres i Hedehusene i Nordøstsjælland.
Vores VVS-team tilbyder:
Fortsættes »
VVS- og ejendomsservice Renovering af køkken og bad Udskiftning af stigstrenge, gasfyr, fjernvarme og varmepumper Alt inden for VVS
Vores kloak-team tilbyder: TV-inspektion og rottesikring Rensning af faldstammer Kloakservice Strømpeforing Installation af stikledninger Omfangsdræn Og meget andet
VVS O
G KLO AK HA
DØGN
SERVI
44 48
R
CE:
06 16
Aladdin VVS & Kiertner Kloak ApS Telefon: 44 48 06 16 E-mail: aladdin@aladdin.dk Web: www.aladdin.dk CVR: 38215000
Adresse: Orehøjvej 7, Kirke Værløse, 3500 Værløse Andelsportal.dk
19
TEMA SENIORBOFÆLLESSKABER
„Vi brugte lang tid på at reflektere over, hvorvidt husene skulle udbydes som lejeboliger, ejerboliger eller andelsboliger.Vi fandt ud af, at ejerboliger og seniorer måske ikke hang godt sammen, og for os virkede andelsboligen rigtig af to årsager. For det første syntes vi, at vi kunne tilbyde en attraktiv økonomi med andelsboliger og samtidig passer hele den fællesskabstanke, der omfavner konceptet godt med andelstanken,“ forklarer Lars Jacobsen, der oplevede en udfordring ved, at andelsboligen som boform var ukendt blandt flere af boligkøberne. „Vi har brugt lang tid på at fortælle de mulige købere om andelstanken. Simpelthen for at få fjernet de myter, der herskede om solidarisk hæftelse og bekymringerne over de stramninger, som regeringen havde lavet i forhold til at stifte en ny andelsboligforening. Det gjorde vi på tre informationsmøder, hvor vi fyldte tre biografsale med mere end 300 interesserede seniorer,“ siger Lars Jacobsen. I kulde og slud rykkede seniorerne ud Det var et særligt syn, der mødte direktør Lars Jacobsen, da han dagen inden salgsstart tog forbi Home-butikken i Frederikssund. For selvom termometeret kun viste tre grader lå flere seniorer allerede i kø til at skrive sig op til boligerne i Bovieran, og de vidste alle, hvorfor de ville være med i det eksotiske seniorbofællesskab.
Foto: Bovieran. Fælleshuset.
20
Andelsportal.dk
Historien om Bovieran: Bovieran betyder ’Bo-ved-rivieraen’ og er et svensk bofællesskabskoncept målrettet seniorer. Bovieran blev grundlagt af entreprenøren Göran Mellberg med en ambition om at give seniorer de bedste vilkår for socialt samvær og sunde fællesskaber. De første seniorer kunne pakke flyttekasserne ud i et Bovieran-byggeri i 2009. I maj 2020 står det første danske Bovieran klar i Frederikssund.
„Da vi bød på en varm kop kaffe og morgenmad på salgsdagen, lå flere i kø til at reservere deres drømmebolig. Den overvældende interesse og store købelyst viser os, at Bovieran tiltaler seniorerne, der drømmer om samvær i grønne omgivelser,“ lyder det fra Lars Jacobsen, som fortsætter: „Næsten alle, der havde købt en bolig, mødte også op, da vi tog det første spadestik til byggeriet i december. Her mødtes de med deres kommende naboer og faldt hurtigt i snak om, hvor de skulle bo og hvad de hver især så frem til.“ Et fællesskab kun for seniorer Med hjælp fra en advokat med speciale i andelsboliger blev den stiftende generalforsamling for det kommende seniorbofællesskab afholdt i starten af 2019. Her blev vedtægterne gennemgået og bestyrelsen valgt.
Visualisering af Bovieran.
„Vi har skabt fundamentet for andelsboligforeningen ved at præsentere vores bud på relevante vedtægter og de særlige regelsæt, som beboerne skal kende til - eksempelvis skal én af beboerne i husstanden være fyldt 55 år, og så må man ikke have hjemmeboende børn.Vi leverer grundlaget og så tilpasser den enkelte forening reglerne efter deres ønsker og behov,“ forklarer Lars Jacobsen. „Hele fællesskabstanken er hjertet af Bovieran. Et fællesskab, der er efterspurgt blandt seniorerne.Vi er derfor allerede i gang med et nyt Bovieran-byggeri i Hedehusene,“ slutter Lars Jacobsen.
AN NO NC ER
Professionel administration af andelsboligforeninger
Entreprenørfirmaet Nordkysten kan hjælpe jer med: › › › › ›
20 års erfaring med administration af andelsboligforeninger Vi tager hånd om den enkelte forening Vi er fleksible, grundige og professionelle Vi har 4 advokater tilknyttet, der står klar til at rådgive om lovgivningen og ved tvivlsspørgsmål
Kloak Klimasikring No-dig Anlæg og infrastruktur Elforsyning og signalanlæg
› › › ›
Fjernvarme Vandledninger VVS-arbejde Vedligeholdelse af grønne arealer
Vi hjælper både andelshavere og boligforeninger i hele Østdanmark.
Kontakt Cubus Administration i dag. Ring på 7026 9910.
Ring til os på +45 4830 0065, så er I allerede halvvejs med jeres entreprenøropgave.
Dronningens Tværgade 30, 1302 København K 70 26 99 10 - ss@lawfirm.dk www.cubusadministration.dk
Tlf.: +45 4830 0065 // E-mail: post@nordkysten.dk // www.nordkysten.dk Pårupvej 183-185, 3250 Gilleleje // CVR: 26 86 29 30
andelsboligforeninger entreprenoerfirmaet-nordkysten-maj19-abnyt.indd 1 03/04/2019 09.27
cubus-administration-kvart-maj19-abnyt.indd 1
le
SPECIALISTER I AT OPSNUSE
21/03/2019 0
ar til at rådgive
OG UDBEDRE SKIMMELSVAMP Vi tilbyder professionel skadeservice til jeres andelsboligforening. Med 17 ansatte og en dygtig skimmelsvampehund rykker vi hurtigt ud på opgaven og afslutter den først, når skimlen er 100 procent væk.
Azets
Ejendomsadministration
Erfaren ejendomsadministrator med 15+ år i branchen.
Vi udarbejder lejekontrakter Vi varsler om stigninger i lejen
Ring for et godt tilbud i dag!
Vi koordinerer med håndværkere
Tlf.: 6015 8515 Glade kunder er vores levebrød, så jeres opgave er i gode hænder hos os!
Vi hjælper med Vandskader · Brandskader Opsporing og udbedring af skimmel Afvaskning af sod info@asap.nu | +45 6016 8535 | www.asap.nu
Vi kommunikerer med lejere og vicevært Vi udarbejder regnskaber ....og meget andet. Vi administrerer ca. 200 ejendomme fordelt på erhvervsejendomme, udlejningsejendomme, ejerforeninger og andelsboligforeninger. azets.dk/ejendomsadministration
E T N AT U R L I GT S A M A R B E J D E - alt til legepladsen og uderum..
PlanLeg hjælper boligforeninger med at skabe rigtig gode legepladser og attraktive udearealer. Vi udfører alt fra projekter med helhedsløsninger og 3D tegninger af nye store legepladser. Men vi laver også mange små opgaver, som f.eks. udskiftning af gynger, nyt legehus eller nye kanter på sandkassen. Udtryk og materialerne er mange, vi laver bl.a. naturlegepladser, klassiske legepladser og stållegepladser. Løsninger vi bl.a. tilbyder: Gummibelægninger (EPDM gummi)
Fitness
Multibaner
Street work-out
Legehuse
Parkour
Sandkasser
Svævebaner
Klatreredskaber
Tarzanbaner
Trampoliner
Borde/bænke og anden ophold
Gyngestativer
Multihuse
Vipper
Speciallavede løsninger
Hos PlanLeg er den gode service i højsædet. Kunderne har altid vores førsteprioritet. Det er vigtigt for os, at jeres forening får en god oplevelse, og at I efter et endt projekt altid kan anbefale os til andre. Vores kunder skal have den bedste oplevelse, når de handler. Jesper Hjarup Andersen, indehaver
AN NO NC E
Bestil gratis og uforpligtende projektforslag allerede i dag
Ring til os på: 59 44 20 00 Besøg os på: www.planleg.dk I kan finde vores produktkatalog på hjemmesiden. I kan også ringe til os og bestille en reference-brochure med udtalelser fra vores kunder.
Tlf. 59 44 20 00
info@planleg.dk
www.planleg.dk
Ivar Bentsens vej 6, 4300 Holbæk
E NC NO AN
Med kan I SCAPO forve nte: God s erv
ice og daglig Lever sparr ing til ing t i d en Den r igtige pris Kvalit et
Er boligforeningens asfalt blevet mere gråt end godt er?
Vi er o eksp gså e udlæ rter i gning af vejgr us
Eller er revnerne i asfalten begyndt at spire med græs og ukrudt?
Når I vælger SCAPO til at ordne jeres asfalt, vil følgende 3 ting ske: 1.
SCAPO kommer ud og måler op på den aftalte dag. Planlægning er vigtigt for os.
2.
SCAPO gennemgår nu mål og data - og når vi præcis ved, hvad opgaven drejer sig om, så går vi i gang.
3.
Den store tromle bliver nu rullet frem. I SCAPO starter vi altid med at fylde eventuelle huller og revner i vejen, inden vi begynder med belægningsarbejdet.
Det eneste I skal gøre, er at glæde jer over den flotte nye asfalt.
3219 2000 info@scapo.dk www.scapo.dk Blæsingevej 4 4270 Høng CVR: 35554696
TEMA SENIORBOLFÆLLESSKABER Inge og Aage Tolberg foran deres bolig. Ægteparret var med til at starte seniorbofællesskabet Langager op.
I seniorbofællesskabet Langager er nøgleordet netværk Seniorbofællesskabet Langager består af 23 andelsboliger og ligger i Karlslunde på Østsjælland. Her er netværk og godt naboskab i højsædet. Vi har mødt tre beboere til en snak om det at bo i et seniorbofællesskab; ægteparret Inge og Aage Tolberg, som stod i spidsen for at bofællesskabet blev bygget, og Irene Andersen der i første omgang slet ikke kunne forestille sig at bo i et seniorbofællesskab i sin tredje alder.
„D
et gælder om at have et netværk. Du bliver mindre og mindre mobil med årene, og så er det rart, at du har dannet et netværk og ikke skal flytte, når du er blevet alene. For der har du måske ikke det samme overskud, og du er blevet 10 år ældre.“ Ordene kommer fra Inge Tolberg, som sammen med sin mand Aage Tolberg var dem, der var med til at starte andelsboligforeningen Langager op som et seniorbofællesskab. Og Aage Tolberg samstemmer:
Fortsættes »
Andelsportal.dk
25
TEMA SENIORBOFÆLLESSKABER
„Vi valgte at starte et seniorbofællesskab op, fordi ingen af os ville bo i vores store hus alene, vi ville sælge det og få ryddet op. Vi ville også sikre hinanden, at den længst levende kunne blive boende i en ældrevenlig bolig. Og vores børn har været lykkelige over, at vi har gjort det,“ siger han og smiler. I den 107 kvadratmeter store bolig er væggene prydet af Inge Tolbergs patchwork - hendes store hobby. Hun har to gange haft udstilling i fælleshuset, når der har været ophold i husets skiftende udstillinger af lokal kunst på væggene. „Vi har en håndarbejdsgruppe én gang om ugen, og alle er velkomne også bare til en kop kaffe og en sludder, du behøver ikke at kunne sy,“ siger hun.
„Vi så landskabsplanen og sagde, der vil vi gerne bo, så vi lavede en interesseforening med godt 60-70 interesserede. På et tidspunkt skulle man betale kr. 10.000 for at være med – så det sorterede nogle fra og efterhånden som foreningen tog form som andelsboligforening og andelsindskuddet blev endeligt – rykkede vi nærmere muligheden for at kunne købe grunden,“ siger Aage Tolberg.
Du skal være fyldt 50 og højst 70 år Der bor i alt 37 beboere i Langager. Du skal være fyldt 50 år for at flytte ind, men må ikke være over 70, og det er ikke tilladt at have hjemmeboende børn. Beboerne står selv for at vedligeholde deres bolig indvendig og udvendig, men hjælpes ad med de grønne områder samt mindre vedligeholdelse af fælleshuset.
Med vilje, stædighed og gode kontakter til advokat, arkitekt, ingeniør og byggerådgiver fik Inge og Aage Tolberg planerne om et seniorbofællesskab ført ud i livet sammen med de kommende beboere. De drev projektet frem. Langsomt, men sikkert. Og med stiftelsen af en andelsboligforening kunne Langager frit købe grunden af kommunen uden den gik i udbud.
Boligerne har privat for- og baghave og beboelsesarealet tæller fra 80 til 109 kvadratmeter. Der er god plads og dørkarmene er ekstra brede og uden dørtrin. Boligerne fik mange individuelle tilretninger i byggefasen ligesom alle køkkener er forskellige. Boligerne er attraktive og på ventelisten står i dag 15 seniorer.
Det første spadestik blev taget i juli 2007. Alle boligerne er bygget indendørs på en fabrik i Løgstør som derefter blev samlet på grunden i Karlslunde. Den første beboer flyttede ind i januar 2008 og inden året var omme, var boligerne i Langager fyldt op.
Beboernes oprindelige indskud i 2008: Andelsbolig på 80 m2:
kr. 762.740
Andelsbolig på 85 m2:
kr. 786.016
Andelsbolig på 100 m : kr. 855.843 2
Andelsbolig på 107 m2: kr. 888.428 Andelsbolig på 109 m2: kr. 897.739
26
Langager er bygget på vilje, stædighed og gode kontakter I begyndelsen lå projektet om et andelsbofællesskab for seniorer ikke lige til. De første spæde tanker blev tænkt tilbage i 2000, da Greve Kommune kom med en ny landskabsplan. Aage og Inge Tolberg var hurtige til at vise interesse, og stiftede en interesseforening med det formål at skabe et seniorbofællesskab.
Andelsportal.dk
Fælleshuset er det naturlige samlingspunkt Langagers fælleshus med plads til 50 mennesker blev hurtigt det naturlige samlingspunkt i seniorbofællesskabet. Og i dag er der sammenkomster og arrangementer flere gange om ugen. Netop det sociale samvær samt det at ville det sociale er vigtigt for parret. „Når nye interesserede købere kommer for at se stedet, så siger de altid, at de ikke vil spise sammen hver anden dag, og at de ikke vil lave mad til 30 mennesker. Men vi har ikke noget vi skal, vi har et tilbud om det,“ siger Inge Tolberg, men pointerer:
De første huse ankommer i 2007 fra fabrikken i Løgstør.
Fælleshuset danner rammen om mange sociale arrangementer. Her kan sidde 50 mennesker. Det har også værksted.
„Jeg tror, at seniorer der er interesseret i at bo i Langager finder ud af, at de gerne vil have et netværk, og når de så kommer herned, så påtaler jeg altid, at det ikke bare er en bolig, de skal have. Jeg synes, at det er en god idé, at de tænker over, hvad de køber sig ind i, og om de vil være en del af et fællesskab. Ellers synes jeg ikke, det er her man skal bo.“ Aage Tolberg tilføjer: „I Langager kan du få et netværk, hvis du vil. Eller du kan passe dig selv, hvis du vil. Men tingene og aktiviteterne er her.“ Et overflødighedshorn af sociale aktiviteter Næste beboer vi mødte i seniorbofællesskabet Langager var 85-årige Irene Andersen: „Min datter og svingersøn sagde, at jeg lignede en gammel dame inden jeg flyttede ind i Langager. Det gør jeg ikke mere. Nu beder familien mig om at holde mig i ro og ikke suse ind til byen for tit,“ siger Irene Andersen.
„Vi har også en fastelavnsfest næste søndag, hvor der er en herre- og en dametønde. Når vi er færdige, er der jægerte (te med rom red.) og flæskestegssandwich.“ Udover de mange ture og sæsonbetonede sammenkomster deltager Irene Andersen også i Club Madame. Her mødes foreningens kvinder hver 10. uge og laver mad sammen – mænd ingen adgang. Derudover deltager hun også i syklubben. „Jeg syer ikke, men jeg tager gerne en kop kaffe og en sludder med dem,“ siger hun. Havde aldrig overvejet at flytte i et seniorbofællesskab Et seniorbofælleskab var ikke just det Irene Andersen havde i tankerne tilbage i 2007, da hun for første gang hørte om Langager.
Irene Andersen er på vej ned til stationen. Hun skal til byen.
På Irenes sofabord ligger læseklubbens seneste bog. De er ved at læse Jan Guillous bog ‘Dem der dræber drømme sover aldrig’. Læseklubben er en af de mange fritidsaktiviteter som Irene Andersen deltager i, og et hurtigt kig på seniorbofællesskabets hjemmeside afslører, at der er mange at vælge imellem. „Vi har lige været en tur på Frederiksborg Slot og næste tur går til Københavns Byret,“ siger Irene Andersen begejstret og fortsætter: Fortsættes »
Andelsportal.dk
27
TEMA SENIORBOFÆLLESSKABER
„Jeg har boet her i over 10 år nu, men allerede to til tre dage efter jeg var flyttet ind, begyndte jeg at tænkte, at det her nok ikke var så dumt endda. Jeg skulle dog lige sælge en del møbler. Jeg gik jo fra 200 til 107 kvadratmeter. Efter lidt tid begyndte jeg at blive glad for boligens størrelse, og jeg er jo udadvendt af natur, så jeg lærte hurtigt mine naboer at kende, og de er guld værd,“ siger Irene Andersen og fortsætter: „Jeg har verdens bedste naboer. Da jeg flyttede ind begyndte jeg at møde dem, når jeg var ude med skraldet eller sad i forhaven.Vi talte om vejret, og om de også havde set den lille hare i baghaven i morges.“ Endevæggen i boligerne har vinduer fra gulv til loft.
Irene Andersens mand var netop gået bort, og hun boede stadig i det store hus på Elmevej i Greve med tilhørende have. Hun mente ikke, at det var for meget at klare. Hun var glad for størrelsen, haven og kendte naboerne. Men datteren Lisa havde læst i lokalavisen om det nyopstartede seniorbofællesskab kaldet Langager. Mor og datter begyndte derfor at komme til møderne, som Inge og Aage Tolberg blandt andet stod i spidsen for. Og Irene Andersen begyndte at kunne se idéen med at flytte fra den store bolig, mens overskuddet stadig var intakt. Hun havde aldrig prøvet at bo i et bofællesskab før og kendte ingen som gjorde, men interessen for det tog hurtigt fart fortæller hun:
Det gode naboskab havde Irene Andersen også i det tidligere hus på Elmevej, men slet ikke i samme omfang. Naboskab og netværk Beboerne i Langager vil alle fællesskabet, og det er en vigtig forskel fra, hvordan det var på Elmevej. Her kendte hun sine naboer, men de kom ikke hinanden ved på samme måde som i Langager. Beboerne hjælper nemlig både hinanden med at give et lift til lufthavnen og få dagligvareindkøbene i hus, hvis det kniber med at klare det selv. „Vi render ikke hinanden på dørene, men vi kommer hinanden ved. Man kan ikke forlange, at de hjælper mig, og vi er ikke sat til for at pleje hinanden, men til at holde øje med hinanden,“ siger hun.
Irene Andersen i stuen. Hun er glad for lyset i boligen.
28
Andelsportal.dk
AN NO NC E
Når Irene Andersen skal opereres for grå stær i begge øjne om ikke så længe, så har hendes nabo allerede tilbudt at hjælpe med at dryppe hendes øjne, når hun er tilbage fra operationen. Savner ikke sin gamle villa De mange aktiviteter betyder, at der altid er noget at lave for beboerne i Langager, hvis man har lyst. Ingen er nemlig tvunget til at deltage i hverken julekomsammen eller de mange grillaftener om sommeren. Det hele er frivilligt. Og Irene Andersen har rigeligt at se til. „Vores aktiviteter betyder, at jeg ikke har ret meget tid til andet,“ siger hun og fortsætter: „Jeg kunne gå til noget hver uge, hvis jeg ville. Og ingen af os herude sidder og tænker ‘åh mine børn besøger mig aldrig’, vi tænker derimod, ‘åh gud – er det allerede på lørdag de kommer, og jeg har ikke købt ind endnu’,“ siger Irene Andersen og griner. Hun har ikke set sig tilbage siden hun flyttede fra sine 200 kvadratmeter på Elmevej tilbage i 2008 og ind i Langager. Og hvis hun kun må vælge én ting, der er det bedste ved Langager, svarer hun prompte, at det er naboskabet. „Jeg sætter pris på mine gode naboer. De fylder i min hverdag, og det er dem jeg skal leve hverdagslivet med.Vi har det godt i Langager, og man er et skarn, hvis man ikke sætter pris på at bo her,“ afslutter Irene Andersen. Dagen efter Andelsbolig Nyt har været på besøg venter den årlige generalforsamling for de 37 beboere. Her skal de blandt snakke om vedligeholdelsen af deres udendørsarealer, og selvom alderen ikke trygger endnu, er der alligevel to robotplæneklippere til afstemning.
Hos Spektrum Vinduer har vi stor erfaring med vinduesentrepriser i boligforeninger – vi kan også hjælpe jer!
God kvalitet og stor fleksibilitet Vi handler udelukkende med kvalitetsvinduer & døre, og vi leverer/monterer på hele Sjælland.
10 års garanti på næsten alle døre & vinduer Der er 10 års garanti på næsten alle døre og vinduer fra Spektrum Vinduer. Vi benytter derudover AB92 og er DVC-mærket, så vores kunder altid har garanti for veludført arbejde og får tilfredshed for pengene.
Vi lever af tilfredse kunder Vi rådgiver alle kunder individuelt for at finde frem til den helt rette løsning. Vi er garant for langtidsholdbare vinduer og døre af høj kvalitet, og vores kunders tilfredshed er vores succes. Kontakt os for en dialog omkring jeres projekt.
Brydes Allé 1 4200 Slagelse Tlf. 3874 6969
Ærinder skal passes.
www.spektrumvinduer.dk info@spektrumvinduer.dk
ER NC NO AN
Eksperter i slidstærke og fugefrie gulve
BEREGNINGER ER VIGTIGE! – specielt når væggen skal rives ned, eller foreningen skal have ny tagkonstruktion
Fugefrie gulve er yderst populære blandt boligforeninger og private boligejere, da de er slidstærke, vandtætte, moderne og nemme at vedligeholde. H.P.H. Coating ApS er klar til at hjælpe jer! Kontakt os i dag for kvalitetsikret gulvbelægning.
Hos Ingeniørfirmaet Bjørn B. Nielsen IVS er vi specialister i rådgivende ingeniørarbejde.
Vi tilbyder:
Med mere end 30 års erfaring tilbyder vi: › › › › ›
Statiske beregninger Energiberegninger Sætningsskader Beregninger af tagkonstruktioner og altaner Rådgivning ved nedrivning eller ombygning
Kontakt os for en god dialog i dag.
B J Ø R N B. N I E L S E N I V S
Epoxy- og polyurethangulv Micro- og silkecement Designgulve Professionel rådgivning
+45 2229 2545
+45 4245 2000 info@bbn-ing.dk www.bbn-ing.dk
INGENIØRFIRMAET
Find os på Facebook: HPH Coating
ioerfirmaet-b-nielsen-maj19-abnyt.indd 4
Murermester KT & Søn
lars-ole@hphcoating.dk www.hphcoating.dk
H.P.H. Coating ApS
Søhesten 32, 2635 Ishøj CVR: 38913921
hph-coating-maj19-abnyt.indd 1 27/03/2019 10.38
02/04/2019 10.37
- når I går op i kvalitetsarbejde
NYHED
Nu lav også a er vi utorise ret kloakar bejde
Vi har mange års erfaring med: Badeværelser Fliser og trapper Betonrenovering Nybyg og tilbygninger Facaderenoveringer Professionel rådgivning Kompetent service
Find os på
Murermester KT
& Søn ApS
EKSPERTER I BROLÆGNINGSARBEJDE Er fliserne begyndt at ligge skævt eller trænger græsplænen i gården til en opfriskning?
Så kontakt AJ Anlæg. Vi bruger granit-, chaussé-, beton-, og brosten til en attraktiv pris pr. m2. Vi hjælper både erhverv, private og andelsboligforeninger.
michaelleonthomsen@gmail.com
+45 2145 6762
Albækvej 3, 9300 Sæby CVR: 38628305
Kontakt os i dag på tlf.: 23 74 27 97 eller mail info@ajanlaeg.dk AJ ANLÆG 23 74 27 97 INFO@AJANLAEG.DK WWW. AJANLAEG.DK
EGEVÆNGET 9 9430 VADUM CVR: 36356960
Det mener politikerne om andelsboligen anno 2019 Danskerne skal til stemmeurnerne i 2019. Vi har derfor valgt at tage temperaturen blandt vores 9 boligordførere. Vi har spurgt dem, hvad de mener om andelsboligen som boform, og hvilke udfordringer de ser, at andelsboligen står over for i fremtiden. Nogle boligordførere holder strengt på, at andelsboligen som boform ikke bør være overladt til det frie marked, mens andre gerne så, at forbuddet mod at omdanne andelsboliger til ejerboliger blev afviklet. Læs med her, og se hvilken holdning de forskellige parti har til andelsboligmarkedet.
Carsten Kissmeyer, Venstre
Hvilke udfordringer mener du, at andelsboligmarkedet står over for i fremtiden? Jeg tror primært, at det er de andelsboligforeninger, som ikke har en sund økonomi, der står over for udfordringer. Og måske kan andelsboligmarkedet og omsætninger i andelsboliger været hæmmet af, at folk er bange. Der kan jo være nogen, som tænker, hvordan de gennemskuer om økonomien i en andelsboligforening er sund eller ikke sund. Det kan være en udfordring for omsætteligheden på det marked af eksisterende andelsboliger.
Hvad synes dit parti om andelsboligen som boform? Jeg kender en hel del andelsboligforeninger som faktisk fungerer udmærket. Dét man kan sige, at andelsboliger blandt andet er lykkedes med, det er at lave oldekoller samt at få folk til, i nogle andelsboligselskaber, at indgå i et fællesskab, som kan være konstruktivt. Men jeg har også kendskab til de andelsboliger, som er nødlidende af den ene eller anden årsag, og hvor folk har ladet sig lokke af en billig husleje, og ikke har kunne gennemskue, hvad den langsigtede konsekvens var, og det er uheldigt. Men alt i alt tænker jeg, at det er en af de boformer, som har vist sig levedygtig.
Forts
ttes »
Andelsportal.dk
31
Roger Courage Matthisen, Alternativet
Hvad synes dit parti om andelsboligen som boform? Hele vores politiske tænkning er, at vi vil revitalisere fælles ejerformer og investeringer. Det gælder også inden for bolig. Jeg bor i andelsbolig, og har gjort det i 13 år og er begejstreret for boligformen. Men jeg er også bekymret for den udvikling, der har været med valuarvurderinger, og synes vi er kommet væk fra den originale tanke om at skabe nogle billige boliger.
Hvilke udfordringer mener du, at andelsboligmarkedet står over for i fremtiden? For os handler det om at skabe nogle stabile rammer og at snakke om andelsboligen som tanke og som konstruktion. Den er nemlig meget mere solidarisk end den er blevet gjort til på det sidste. Vi er kommet til at tænke for meget i profit, og hvad vi kan tjene, og på den måde går vi ind på nogle markedsvilkår og mekanismer. Det mener jeg ikke andelstanken rummer, den er meget mere fælleskabsorienteret.Vi skal have de tankesæt tilbage i befolkningen og hos andelsboligejeren.
Søren Egge Rasmussen, Enhedslisten
Hvad synes dit parti om andelsboligen som boform? Jeg synes, at det at vi har boformer, hvor der er gode muligheder for et fællesskab er godt. Det kan være udearealer og fælleshuse samt det at træffe nogle beslutninger i fællesskab. Det fælleskab skal man måske være dygtigere til at definere, værne om og udvikle. Det er i fællesskabet, at andelsboligen har en berettigelse og en fremtid. Hvilke udfordringer mener du, at andelsboligmarkedet står over for i fremtiden? Udfordringen er at sikre, at man adskiller andelsboligen fra ejerboligen, og at andelsboligen er til
at opnå for almindelige mennesker. Derudover skal man vælge en andelsbolig til, fordi der er en højere grad af fællesskab. Jeg synes, at der er brug for en større åbenhed omkring ventelister i andelsboligforeninger. Det kunne der for eksempel komme ved hjælp af regler i den enkelte andelsboligforening. Her kunne man give den enkelte en rettighed til at stå på en liste samt, at listen skal være offentlig tilgængelig for andelsboligens medlemmer.
Kirsten Normann Andersen, Socialistisk Folkeparti
Hvad synes dit parti om andelsboligen som boform? Andelsboligen er et rigtig godt alternativ til både ejer- og lejeboliger. Jeg har selv været andelsboligejer og boet i en andelsbolig i en periode i mit liv, hvor jeg havde brug for at have stor indflydelse på, hvordan jeg boede og samtidig ikke havde råd til at være boligejer. Jeg var meget glad for det og boede i en sund andelsboligforening. Vi sørgede for, at priserne blev holdt på et niveau, hvor man kunne erhverve dem. Det betød også, at man ikke tjente mange penge på dem.
32
Andelsportal.dk
Hvilke udfordringer mener du, at andelsboligmarkedet står over for i fremtiden? Jeg tror, at udfordringen er, at andelsboligen har været genstand for al for meget spekulation, da mange har tænkt, at de kunne komme til at eje deres bolig på lidt alternative måder. Jeg tror, der er gevinst i at sikre boligformen, som et godt tillidsvækkende alternativ til ejer- og lejeboligen. Med en andelsbolig har du nemlig selv større indflydelse på, hvordan din bolig skal udvikle sig.
Anders Johansson,
Det Konservative Folkeparti Hvad synes dit parti om andelsboligen som boform? Jeg synes, det er vigtigt, at danskerne har forskellige muligheder for at vælge den boform, som de ønsker at bo i, men også at organisere sig i den boform, de har valgt. Det giver en andelsboligforening mulighed for. Det er en vigtig rolle for mange danskere, at de kan være med til at organisere sig i en andelsboligforening og være en del af fælleskabet samt have indflydelse på, hvordan foreningen drives. En andelsbolig kan også være en lettere adgang til boligmarkedet end en ejerbolig. Og er en god hybrid mellem at eje og leje.
Hvilke udfordringer mener du, at andelsboligmarkedet står over for i fremtiden? I og med at vi har skærpet reglerne i forhold til finansiering, når man ønsker at købe en andelsbolig, så bliver der stillet større krav til, hvordan man finansierer sig, når man etablerer en ny forening. Det vil selvfølgelig være en udfordring, men det er gjort for at sikre, at foreningerne ikke havner i den situation, som mange andelsboligforeninger var i efter finanskrisen, hvor de ikke var robuste nok.Vi skal også passe på, at vi ikke gør det for vanskeligt, da andelsboligforeninger jo består af frivillige bestyrelser. De skal ikke rammes af en mur af bureaukrati og regler.
Rasmus Helveg Petersen, Radikale Venstre
Hvad synes dit parti om andelsboligen som boform? Jeg synes godt om andelsboligen, og bor selv i en på 19. år. Andelsboligen giver mulighed for et aktivt medborgerskab og deltagelse i det fællesskab, der ligger i andelsboformen. Det synes jeg har en større værdi, end bare det at folk har et godt sted at bo, fordi det skaber engagement, ejerskab og fællesskab. Det synes jeg er en samfundsværdi, vi skal passe på.
Hvilke udfordringer mener du, at andelsboligmarkedet står over for i fremtiden? Umiddelbart ser jeg ingen udfordringer. Men det er klart, at vi har haft de her spekulative andelsboligforeninger, som har gældsat sig helt urimeligt og sat andelshaverne i meget svære situationer. Det synes jeg ikke er boligformens fejl, men et misbrug af de tanker, der ligger bag andelsboligforeninger, og de regler der er.
Demokrati er meget mere end bare at gå ned og stemme til et valg for mig. Det handler om at være en aktiv medborger, og det synes jeg andelstanken er et rigtig godt eksempel på.
Forts
ttes »
Andelsportal.dk
33
Villum Christensen, Liberal Alliance
Hvad synes dit parti om andelsboligen som boform? Vi synes generelt, at boligmarkedet skal hives ud af den planøkonomiske spændetrøje, og at boligmarkedet skal sættes fri i bred forstand. Det nuværende system giver alt for mange skævvridninger og forhindrer et fornuftigt samspil mellem udbud og efterspørgsel.
Hvilke udfordringer mener du, at andelsboligmarkedet står over for i fremtiden? I forhold til andelsboliger kan der peges på mange gode og tiltalende elementer – folk må organisere sig som de har lyst, men priskontrollen skal afvikles sammen med forbuddet mod at omdanne andelsboliger til ejerboliger.Vi ønsker ikke at staten skal blande sig i den boligform, man ønsker sig.
Merete Dea Larsen, Dansk Folkeparti
Hvad synes dit parti om andelsboligen som boform? Andelsboligen er en vigtig nøgle, fordi den ligger lige mellem at leje og eje, og boformen er en god måde at bo på – specielt for nyopstartede familier der kan eje, men uden at have det fulde ansvar. Andelsboligen er derfor en god middelvej for mange borgere. Hvilke udfordringer mener du, at andelsboligmarkedet står over for i fremtiden? Siden jeg blev boligordfører, har jeg set en udvikling, der går i retning af, at samfundet tænker lidt
mere egoistisk og i hurtige fortjenester. Det kunne godt gå hen og skade andelsboligen. Hvis det politiske mod begynder at mangle, er der rigtig mange, der ville blive glade, hvis vi ville stille andelsboligen fri og omdanne dem til ejerboliger. Gør vi det, så vil andelsboligtanken uddø. Du skal ikke købe en andelsbolig for at tjene penge, hvis du vil det, er du et helt forkert sted. Hvis du køber en andelsbolig, skal det være for at sætte dine penge et fornuftig sted og med forventning om, at du får dem ud igen, og ikke med forventning om en stor gevinst ved det.
Kaare Dybvad Bek, Socialdemokratiet
Hvad synes dit parti om andelsboligen som boform? Det er en rigtig fin boligform, hvor man har mulighed for at være med i driften af ens bolig, og få en indsigt i driften, men også påvirke den ejendom man bor i. Den mulighed har du ikke ved ejer- eller lejebolig, og derfor er en andelsbolig rigtig positiv. Hvilke udfordringer mener du, at andelsboligmarkedet står over for i fremtiden? Vi vil sørge for, at andelsboligerne har en sund økonomi, og at de vilkår vi stiller dem, giver dem mulighed for at drive andelsboligforeningen på den måde som det oprindeligt var tiltænkt.
34
Andelsportal.dk
Hvis vi kan finde en løsning, kan vi skabe nogle nye andelsboligforeninger, som er bæredygtige, så vil vi også meget gerne gøre det. Det vigtigste for os er ikke antallet af nye foreninger som bliver stiftet, men mere om de foreninger som bliver stiftet har den nødvendige sammenhæng, og om de er robuste nok.
AN NO NC E
er ud V i r y k k m ar k an i h e le D
Trænger taget til en kærlig hånd eller skal foreningens facader efterisoleres?
Ring i dag på 29
44 8884 !
Så kan I roligt overlade opgaven til TagXperten! I mere end 30 år har TagXperten taget godt hånd om tag- og facadeopgaver for boligforeninger og private boligejere. Vi har spidskompetencerne til at udskifte hele taget, men kan også forny jeres gamle tag med en omgang tagrensning og maling. Ønsker I at spare penge på varmeregningen, så tilbyder vi også effektiv og kvalitetssikret hulmursisolering.
Vi renoverer kviste
Hos os er et ord et ord. I kan derfor trygt regne med, at vi kommer til den aftalte tid og rådgiver om den bedste løsning, der passer til netop jeres behov. Isolering / Tagrenovering / Tagrens og tagmaling / Facaderenovering / Folietag og tagpap / Meget andet
Vi laver også af tag understrygning
Stubbekøbingvej 338 | 4800 Nykøbing Falster T: +45 54 44 18 90 | M : +45 29 44 88 84 martin@tagxperten.dk | www.tagxperten.dk
TEMA SENIORBOFÆLLESSKABER
Regler for ventelister i seniorbofællesskaber Vi har snakket med advokat Erik Matthiesen fra Advodan Helsingør om, hvilke regler I som andelsboligforening skal være opmærksom på, hvis I ønsker at blive et seniorbofællesskab.
Første skridt: Regulér hvem der kan flytte ind Som udgangspunkt er der ikke noget i vejen for at omdanne en andelsboligforening til et seniorbofællesskab. Alle kan gøre det. Det eneste det kræver, er vedtægtsændringer. I en normal andelsboligforening vil der typisk kun stå i vedtægterne, at den som køber en andel skal være myndig og agte at bruge boligen som bopæl. Men i et seniorbofællesskab er reglerne for køb anderledes. Ifølge Erik Matthiesen er det typisk, at man ved optagelsen i et seniorbofællesskab skal være fyldt 50 år, ikke må have hjemmeboende børn og at ægtefællen eller en samlever under 50 år godt må flytte med ind, så længe at den, der står på andelsbeviset er over 50 år. Venteliste vs. interesseliste i et seniorbofællesskab På generalforsamlingen er det også en god idé at vedtage regler for, hvem der har ret til at blive optaget i seniorbofællesskabet. Og her kan det være en god ide at erstatte ventelisten med en interesseliste.
36
Andelsportal.dk
„Hvis man vil undgå at have et seniorbofællesskab, som går hen og bliver et ‘upasset plejehjem’, så er en interesseliste en rigtig god idé at få skrevet ind i vedtægterne,“ siger Erik Matthiesen. En interesseliste giver bestyrelsen mulighed for at vælge, hvem der er bedst egnet til at flytte ind. Hvis seniorbofællesskabet i forvejen har mange beboere over 85 år, kan man i principperne for interesselisten få indføjet, at bestyrelsen skal ‘tilstræbe at en trediedel af andelshaverne skal være under 65 år’. Ifølge Erik Matthiesen er formuleringen tilpas blød til, at det er en henstilling og ikke et krav, hvilket giver mulighed for, at ældre over 65 år kan blive en del af andelsboligforeningen, samtidig med at bestyrelsen ved valg fra interesselisten er berettiget til at vægte alderssammensætningen i andelsboligforeningen. Interesselisten skal vedtages på generalforsamlingen sammen med de principper som bestyrelsen må vælge ud fra. Der kan for eksempel også være et ønske om at tilstræbe en ligelig kønsfordeling, eller at interesselisten skal prioriteres før den interne venteliste.
Intern boligmobilitet i seniorbofællesskabet Spørger man Erik Matthiesen er det også en god idé at tænke over, hvem der har indstillingsretten, når en andelshaver forlader seniorbofællesskabet. En tom bolig kunne nemlig være attraktiv for de andre andelshavere. „En anden bolig i samme forening kan også være attraktiv, hvis man mister sin ægtefælle, finder at andelsboligen er blevet for stor, dyr eller man ønsker at bo i stueplan, fordi benene ikke længere kan bære én op til fjerde sal,“ siger Erik Matthiesen. Intern boligmobilitet i andelsboligforeningen har derfor sine fordele at prioritere over interesselisten. Når boligen er blevet udbudt internt, kan bestyrelsen gå videre til interesselisten, og tilbyde den – til den bedst egnede på listen. „Det vigtigste er, at foreningen italesætter reglerne for at blive optaget i seniorbofællesskabet samt hvilke kriterier en eventuelt interesseliste skal indeholde. Og så skal vedtægterne tilpasses foreningens ønsker,“ afslutter Erik Matthiesen.
AN NO NC E
Forvandling! - fra dunkelt tørreloft til lys, attraktiv lejlighed
Hvem vil ikke gerne bo med udsigt over byens tage? Gør de gamle tørrelofter til attraktive lejligheder med ovenlysvinduer, der giver mulighed for • Formidable dagslysforhold • Udsigt over byens skyline • Automatisk styring af ventilation, gardiner og solafskærmning Har jeres forening en uudnyttet tagetage, så få den forvandlet til indtægtsgivende beboelse.
Tjek velux.dk/tagbolig
Psst..! Husk at bestille et uforpligtende tjek af jeres ovenlysvinduer på velux.dk/servicetjek Hilsen Rasmus, servicetekniker i VELUX Danmark
Er andelsboligforeningens økonomi sund? Er andelsboligforeningens økonomi sund? Det er et af de mest stillede spørgsmål, når snakken falder på en andelsboligforening. Købere af andelsboliger vil gerne vide sig sikre på, at de ikke køber ‘katten i sækken’, men også nuværende andelshavere kan være usikre på, hvordan økonomien i deres andelsboligforening egentlig ser ud. Vi har spurgt Kristian Balleby, der er kundedirektør i Danske Bank og leder af bankens andelsboligenhed, hvad sund økonomi er, og hvilke parametre der kan påvirke økonomien.
S
und økonomi i en andelsboligforening handler ifølge Kristian Balleby om at få indsigt i den eventuelle sårbarhed og overblik over vigtige parametre, der er i andelsboligforeningens økonomi:
sårbar overfor. En af de ting, som kan påvirke andelsboligforeningens økonomi, er ejendommens stand. Derfor er det vigtigt at have indsigt i, hvordan vedligeholdelsesplanen for ejendommen vil udvikle sig over en ti-årig periode:
„Sund økonomi handler først og fremmest om transparens og klarhed. Hvilke parametre er foreningen afhængig af? Og hvilke parametre er andelsboligforeningen sårbar over for? Det er de spørgsmål, man skal stille i foreningen,“ siger lederen af Danske Banks andelsboligenhed.
„En vedligeholdelsesplan er afgørende for at sikre klarhed om foreningens økonomi. Med en vedligeholdelsesplan får man klarhed over, hvordan fremtidigt vedligehold skal planlægges og indsigt i, hvordan man fastholder og forbedrer ejendommens værdi. Hvis man ved, at man i løbet af nogle år skal skifte tag eller lignende, så kan det potentielt give ret store udsving i andelsværdierne, hvis man ikke på forhånd har forberedt sig økonomisk,“ siger Kristian Balleby.
Vedligeholdelsesplanen er afgørende Derudover er det relevant at kigge på de parametre, andelsboligforeningen er afhængig af eller
38
Andelsportal.dk
Sund økonomi i en andelsboligforening handler om:
Indtægter fra udlejning Man skal ifølge Kristian Balleby også være opmærksom på andelsboligforeningens afhængighed af erhvervsudlejere. Og særligt skal man være opmærksom på, om der er en enkelt stor udlejer, som andelsboligforeningen er afhængig af: „Hele retailmarkedet er under forandring – det er ikke en stationær størrelse, men en dynamisk størrelse.Vi ser eksempler på store supermarkedskæder, der lukker en stribe butikker, eller offentlige myndigheder, der flytter styrelser til andre egne i landet.“ Selvom andelsboligforeningen ikke nødvendigvis kan gøre noget ved afhængigheden af erhvervsindtægter, så påpeger Kristian Balleby, at det stadig er vigtigt, at man forholder sig til problemstillingen og skaber transparens om emnet. Hvordan påvirker lån andelsboligernes omsættelighed? Økonomisk sårbarhed og sund økonomi handler også om andelsboligernes omsættelighed. Derfor er det vigtigt, at man i andelsboligforeningen forholder sig til foreningens belåningsgrad: „Det er en udpræget misforståelse, at jo lavere belåning, jo bedre. Det er rigtigt, hvis du er højt belånt, men det er ikke
›› Den rette finansielle rådgivning
›› Andelsboligernes omsættelighed
›› En god vedligeholdelsesplan
›› Boligafgiftens påvirkelighed
›› Indtægter fra erhvervsudlejning
›› Ejendomsvurderingen
nødvendigvis rigtigt, hvis du er meget lavt belånt,“ siger Kristian Balleby. Jo mindre gæld, der er i andelsboligforeningen, des større et beløb skal en potentiel køber ud at låne til sin kommende andelsbolig. Andelsboligforeningens boligafgift kan også påvirkes af flere andre faktorer og derfor bør man også forholde sig til, hvordan den eksempelvis er indekseret, om den er påvirkelig overfor rentestigninger, udløb af afdragsfrihed eller udløb af lån. Ejendomsvurderingen er også en faktor Endnu et vigtigt parameter, som man bør være opmærksom på i forhold til andelsboligforeningens økonomiske sundhed, er værdien af andelsboligforeningens ejendom. Er ejendommen steget i værdi i løbet af de senere år, bør man være opmærksom på, hvordan andelskronen påvirkes, hvis det pludselig går den anden vej:
Derfor er det vigtigt, at man undersøger, om foreningens lån beskytter foreningens friværdi: „Hvis der sker en rentestigning, vil det jo påvirke andelskronen – det vil have en virkning, hvis du har et kortfristet lån, og en anden virkning, hvis du har et afdragsfrit, fastforrentet 30-årigt obligationslån, fordi kursen er langt mere påvirkelig. De bagvedliggende obligationer falder nemlig i værdi, når renten stiger. Og de falder meget mere i værdi, hvis du har en lang obligation, end hvis du har en kort obligation,“ slutter Kristian Balleby.
„Man bør forholde sig til, hvordan ejendommens værdi påvirkes af ændringer i markedet. Har foreningen en meget høj valuarvurdering med en meget lav afkastramme, vil selv små udsving have stor betydning,“ forklarer Kristian Balleby.
Andelsportal.dk
39
OFTE STILLEDE SPØRGSMÅL PÅ ANDELSPORTAL.DK:
Værd at vide om nøgleoplysningsskemaet:
Har I husket nøgleoplysningsskemaet på generalforsamlingen? Fra 1. juli 2018 blev det vedtaget ved lov, at andelsboligforeningen på den årlige generalforsamling, skal fremlægge et nøgleoplysningsskema med de mest basale økonomiske oplysninger om foreningen. Få indsigt i reglerne her.
Hvorfor skal nøgleoplysningsskemaet med på generalforsamlingen?
Skemaet indeholder fire overordnede punkter:
Nøgleoplysningsskemaet er sat i verden for at gøre økonomien i andelsboligforeninger mere gennemsigtig for andelshaverne. Nøgleoplysningsskemaet fremhæver de væsentligste økonomiske forhold og risici i foreningen. Bestyrelsen er nu forpligtet til at fremlægge et nøgleoplysningsskema på den årlige generalforsamling, så andelshaverne kan få et overblik over foreningens økonomi.
1. Grundlæggende oplysninger om andelsboligforeningen 2. Oplysninger om foreningens drift 3. Oplysninger om byggeteknik og vedligehold 4. Oplysninger om foreningens finansielle forhold
Skemaet hedder ‘Nøgleoplysninger til brug for generalforsamlingen’ og findes som bilag fire i bekendtgørelsen om oplysningspligt. Bestyrelsen skal forelægge det særskilte skema for generalforsamlingen på baggrund af det godkendte regnskab. Skemaet indeholder udvalgte nøgletalsoplysninger, herunder andelsværdi og boligafgift.
Nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen Udover det skema, der skal fremlægges på generalforsamlingen, findes to andre skemaer som bestyrelsen skal tage stilling til. Det ene hedder ‘Nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen,’ og skal udfyldes af bestyrelsen én gang årligt på baggrund af det godkendte regnskab.
Det er bestyrelsens ansvar at udfylde punkt 1-3. Punkt 4 skal indberettes af foreningens penge- og realkreditinstitut én gang årligt. Nøgletallene indberettes til Erhvervsstyrelsens internetbaserede nøgleoplysningssystem, som kan findes på andelsboliginfo.dk.
Nøgletal ved salg Det andet skema hedder ‘Nøgleoplysningsskema om andelsbolig til salg’, og omhandler oplysninger på den bolig, der er til salg. Skemaet skal udfyldes, når andelshaveren anmoder om at sælge sin bolig. Ifølge Andelsboligloven må der max gå 10 dage før bestyrelsen udfylder skemaet og sender det til andelshaveren, som fremviser det til køber.
Skal nøgleoplysningerne ændres efter generalforsamlingen? Er der sket væsentlige ændringer i nøgleoplysningerne, skal andelsboligforeningen oplyse om disse ændringer i ‘Erklæring om væsentlige ændringer’ og udlevere denne sammen med skemaet ‘Nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen’.
På Andelsportal.dk kan du finde mere viden om andelsboligmarkedet
40
Andelsportal.dk
AN NO NC E
En hyldest til mangfoldigheden
Hovedafdeling: Mejlshede Låse A/S Nørrebrogade 84 2200 København N
Filial Østerbro: Sesam låse- og Sikringscenter A/S Østerbrogade 120 2100 København Ø
Speciale i dørtelefonsystemer Kun din fantasi sætter grænser for hvad der er muligt. Vi installerer topmoderne løsninger fra bl.a. Siedle.
35 39 39 39
WWW.MEJLSHEDE.DK
Mejlshede Gruppen A/S er forsikringsgodkendt låse- og alarminstallatør. Vi er registreret hos Forsikring & Pension (F&P) til udførelse af låse, tyverialarmer, mekanisk sikring, videoovervågning samt adgangskontrol og kan derfor udstede installationserklæring til forsikringsselskaberne på udført sikringsarbejde.
bohemian.dk
Længe leve mangfoldigheden. Forskelligheder er med til at gøre livet mere spændende og bryde ensformigheden. Og forskelligheder er lig med flere valgsmuligheder. Sådan er det også hos Mejlshede, for vi har en magfoldighed af døranlæg, så I kan vælge lige den model I har lyst. Hos Mejlshede er vi specialister i sikring og adgangskontrol til ejendomme. Vi har installeret dørtelefoner og adgangskontrol i et utal af ejendomme i Københavnsområdet og har stor erfaring og ekspertise på området. Hos os har du mulighed for at få nøjagtig den løsning du ønsker, med mulighed for kodelås, video og meget mere. Derudover kan vi servicere jeres nuværende låsesystem, installere automatiske døråbnere og dørlukker med forsinkelse, til fx cykelkældre og porte, så du kan nå at få cykler eller barnevogne med ind, inden døren lukker. Der er ingen grænser for, hvad vi kan tilbyde inden for sikring af ejendomme, og du vil blive positivt overrasket over vores priser. Er I interesserede i at høre mere om, hvad vi kan tilbyde til jeres ejendom, eller ønsker I en gratis og uforpligtende gennemgang af jeres nuværende anlæg, så kontakt os på tlf. 35 39 39 39.
E NC NO AN
Nye vinduer giver mere . end bare et plus pa varmeregningen
Kontakt os på telefon:
81 81 81 54 Vi be anerken nytter dte le som KPK verandører , Ra Outline, tionel, Outrup og Velux .
Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte, er det på tide at overveje et skift til en nyere og mere energirigtig model. Ud over at pynte på facaden er nye vinduer med til at nedsætte energiforbruget i foreningen. Dertil er nye vinduer nemme at vedligeholde og er både isolerende og støjdæmpende. Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af jeres vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise ApS klar med råd og vejledning.
Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres renovering.
ADRESSE Benedikte alle 18, 2690 Karlslunde WEB www.b-s-e.dk www.facebook.com/Stenkildebyg KONTAKT OS Steffen: 81 81 81 54 Mail: ss@b-s-e.dk CVR: 39425378
AN NO NC E 12884 • www.jsdanmark.dk
Skal vi tage en snak om malerarbejde?
Mere end 100 års erfaring med renovering af trappeopgange
H. FRIEDMANN & SØN AS Malerfirma Mesterlodden 44 · 2820 Gentofte · Telefon 39 65 71 50 hfs@friedmann.dk · www.friedmann.dk
E NC NO AN
Til udelivet midt i byen Altan.dk vil, gennem lys, luft og nemmere tilgængelighed, optimere det gode liv i byen. Uanset om du ønsker at optimere din lejlighed med altaner eller elevatorer, kan vi hjælpe dig.
Altan.dk / Æblegården Næstvedvej 60 / 4180 Sorø 70 70 20 18 / info@altan.dk