Andelsbolig Nyt marts 2020

Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger

Marts 2020

TEMA : GENERALFORSAMLING

Vi indførte børnepasning og fællesspisning Også i denne udgave: Gør generalforsamlingen mindre formel A/B Marina Fjordparken er en vigtig del af lokalsamfundet Få de store økonomiske beslutninger igennem på generalforsamlingen

Vi valuarvurderer over 400 andelsboligforeninger årligt Skal vi også vurdere din?

Gratis vejledende værdiansættelse og gennemgang af andelsboligforeningen Vi deltager gerne på jeres generalforsamling Vi arbejder også med at sælge de ejendomme, der danner referencer for en valuarvurdering Vi vurderer ca. 400 andelsboligforeninger om året – overalt i KBH og omegn Vi har valuarvurderet andelsboligforeninger i de seneste 10 år Vi er selvfølgelig medlem af DE

Se mere på www.staderhverv.dk/valuar

STAD Erhverv

Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE Østerfælled Torv 10. 1. sal 2100 København Ø Telefon 32 83 06 10 • valuar@staderhverv.dk • www.staderhverv.dk

Indhold

12

TEMA : GENERALFORSAMLING

7 Kort Andelsbolig Nyt 12

TEMA : GENERALFORSAMLING

14

Professor: Gør generalforsamlingen mindre formel

18 Den store guide til generalforsamlingen 20 Brandingekspert: Sådan får I flere til at møde op til generalforsamlingen

14 40

Foto: Lars Horn

24

5 konkrete råd: Bevar den gode tone på generalforsamlingen

28

Vi indførte børnepasning og fællesspisning

34

Fra Rambøll til andelsboligforening

38

Dirigentens rolle på generalforsamlingen

Også i denne udgave: 40 A/B Marina Fjordparken er en vigtig del af lokalsamfundet 45 Få de store økonomiske beslutninger igennem på generalforsamlingen 48 Ny boligaftale: Skidt eller kanel for andelshaverne?

28 4

Andelsportal.dk

Nyt årti – ny boligaftale I skrivende stund er en ny boligaftale landet. Aftalen er indgået af regeringen sammen med Dansk Folkeparti, SF, Enhedslisten og Alternativet.

Aftalen skal som udgangspunkt imødegå kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme. Men aftalen indeholder også forslag og initiativer på andelsboligområdet – og debatten om, hvordan den nye boligaftale kan påvirke særligt værdisætningen på andelsboliger raser. På nuværende tidspunkt har parterne på andelsboligmarkedet blandede holdninger. Nogle kalder den nye boligaftale en gave til andelsbevægelsen – andre mener, at andelshaverne kommer til at betale en stor pris for et indgreb, der egentlig skulle ramme boligspekulanter. Debatten, som er opstået i kølvandet på boligaftalen, centrerer sig om prissætningen på andelsboliger, vurderingsmetoder og finansieringsmuligheder af andelsboliger for kommende købere. Fronterne er trukket skarpt op, og vi behandler boligaftalen på side 48 men tager forbehold for, at dette nummer af Andelsbolig Nyt er sendt i tryk netop som boligaftalen er præsenteret. På Andelsportal.dk kan du altid finde seneste nyt i sagen.

Andelsbolig Nyt Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af: AB Gruppen A / S Kristen Bernikows Gade 6 1105 København K Web:

www.andelsportal.dk

E-mail:

info@andelsportal.dk

Tlf:

7733 4000

Redaktion:

Ida Landt Ipsen Nynne Pihl Groth Maria Carlsen (ansvarshavende)

Layout:

Pernille Svalebæk og Eik Franksdottir Mikkelsen

Oplag:

4.000

Der er stadig mange uafklarede spørgsmål i forbindelse med den nye boligaftale, som kan give anledning til ekstra debat, når der afholdes generalforsamlinger ude i landet. Og det er netop det, dette nummer af Andelsbolig Nyt handler om.Vi har nemlig sat fokus på den årlige generalforsamling i andelsboligforeningen. Fra side 12 begynder temaet, og her får du viden og gode råd fra både brandingeksperten, professoren og andre andelsboligforeninger til, hvordan I holder en god generalforsamling.

I dette nummer af Andelsbolig Nyt bringer vi også en artikel om den nordjyske andelsboligforening A/B Marina Fjordparken. Her blev andelshavernes fælles interesse for søsport startskuddet til den andelsboligforening, som de i dag bor i. I A/B Marina Fjordparken er fællesskabet stort og andelshaverne initiativrige. Det har givet foreningen titlen som ‘Årets andelsboligforening 2019’. Læs mere om det blomstrende engagement på side 40.

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer og input; dem kan du sende til os på info@andelsportal.dk.

God læselyst og god generalforsamling.

Er du ikke den rette modtager af dette blad?

Eller har andelsforeningen skiftet formand?

Så indtast de nye oplysninger på

Maria Carlsen, redaktør

www.andelsportal.dk/opdater/ og vi opdaterer vores adressekartotek.

Andelsportal.dk

5

E NC NO AN

Malerfirmaet HR

- Hurtigere end de fleste

SPAR

10% Hos Malerfirma HR ApS er vi specialister i renovering af opgange og istandsættelse af flyttelejligheder. Hurtigt og effektivt arbejde er vores varemærke, og de gode resultater er vores bedste reklame.

For boligforeninger og private løfter vi malerprojekter, store som små, og vi garanterer et professionelt resultat – hver gang!

PÅ DIN N MALER ÆSTE OPGAV E!

Ring på tlf.: 2627 5195!

Med os på maleropgaven får du: Kvalitet til tiden En flot finish ned til mindste detalje Sublim service Konkurrencedygtige priser

Pottemagerporten 5, 2650 Hvidovre | malerfirmaethr@hotmail.com | +45 2627 5195 | www.facebook.com/malerfirmaethr

KORT Andelsbolig Nyt

Fra brevkassen på Andelsportal.dk: Familiemedlemmer som håndværkere? „Hej, I en privat andelsboligforening med 19 huse har der flere gange været anvendt familiemedlemmer til bestyrelsesmedlemmer som ‘håndværkere’. Senest er det aktuelt med malerarbejde på carporte og tagudhæng, der bliver udført af næstformandens nevø, som ikke er uddannet maler, og bliver betalt ‘sort’.

Der er således intet firma bag, og dermed ingen forsikring, hverken hvis han kommer til skade (kravler på tagene), eller hvis han laver skade på vores ejendom.

Er der overhovedet noget at gøre, når flertallet synes, det er så dejligt med billig arbejdskraft?

Foto: Danske Bank

På forhånd tak.“

Få tilbud på lån og finansiering til andelsboligforeningen Bliv kontaktet af en foreningsspecialist fra Danske Bank. Samarbejdet mellem Andelsportal.dk og Danske Bank er et tilbud til andelsboligforeninger, der gerne vil have et nyt tillægslån, omlagt deres eksisterende lån eller ønsker en dialog med banken om at skifte bank. Servicen kan også benyttes, hvis I i jeres forening gerne vil have en idé om, hvad lån til kommende projekter koster, og hvad andelshaverne skal være villige til at betale for, at projektet kan blive en realitet. Læs mere her: www.andelsportal.dk/laan-andelsboligforening

Andelsboligforeninger, der venter på en ny offentlig ejendomsvurdering, skal væbne sig med tålmodighed. Seneste udmelding fra Vurderingsstyrelsen siger, at det først er i 2022, at de offentlige ejendomsvurderinger er klar til andelsboligforeningerne.

Læs mere på Andelsportal.dk.

Svar: „Hej, Andelsboligforeninger må – lige så lidt som alle andre – købe ‘sort’arbejde.

Det er meget problematisk, at din forening angiveligt ser stort på det problem, men du har helt ret i, at det er problematisk både i forhold til arbejdsskadesituationen og i forhold til mulighederne for at rette krav imod den udførende, hvis han forvolder skade på ejendommen.

Dette fordi der i skadessituationen eller i forbindelse med tvist vedrørende mangelfuldt arbejde m.v. vil kunne sås tvivl om, hvorvidt den udførende ‘håndværker’ har virket som selvstændig leverandør eller som ansat. Ligesom det kan blive vanskeligt at bevise, at den pågældende har udført arbejderne i det hele taget, hvis han bestrider dette i en tvist.

Jeg ville indledningsvis indbringe spørgsmålet for generalforsamlingen med forslag om, at foreningen beslutter, at den kun må benytte momsregistrerede håndværkere.

Under debatten kunne du så skærpe retorikken og bemærke, at det falder uden for formålet at deltage i ulovlige aktiviteter, hvorfor du vil forbeholde dig muligheden for at indgive politianmeldelse, hvis den omhandlede praksis ikke ophører.

Med venlig hilsen Erik Matthiesen, Advokat (H), Advodan“

Andelsportal.dk

7

KORT Andelsbolig Nyt

Vurderingsprincippet i landets andelsboligforeninger

40 %

25 %

af andelsboligforeningerne (55 % af andelsboligerne) er i dag værdisat efter en valuarvurdering.

benytter ejendommens anskaffelsessum som værdiansætningsprincip.

35 % af landets andelsboligforeninger benytter den offentlige ejendomsvurdering som vurderingsmetode.

Kilde: Ekspertgruppens rapport med anbefalinger til boligreguleringslovens § 5, stk. 2

Vids du? te

– at det kræver samtykkeerklæring, når foreningen udgiver billeder af andelshaverne. Billeder af bestyrelsen på hjemmesiden eller billeder fra arrangementer på Facebook kræver derfor en samtykkeerklæring fra de fotograferede.

Udvalg skal se belåning af andelsboliger efter i sømmene Med den nye boligaftale har boligminister Kaare Dybvad Bek (S) ikke kun fremlagt en plan for boligreguleringsloven. Som en del af aftalen er det også blevet lovet, at boligministeren vil nedsætte et udvalg, der skal se på muligheder for at skabe bedre finansieringsvilkår ved køb af andelsboliger.

33%

af danskerne har udført frivilligt arbejde i løbet af et år – 12 % af de frivillige beskæftiger sig med ”Bolig og lokalsamfund”. Den mest frivillige dansker er 35-44 år eller 65-74 år gammel med hhv. 38 % og 39 % frivillige.

Kilde: Kulturvaneundersøgelse fra Danmarks Statistik

8

Andelsportal.dk

2 faktorer, der kan påvirke boligsalget

TIL SAL G 2. TH.

Et springende punkt for andelsboligforeningen er naturligvis, om andelsboligerne kan sælges eller ej. Med andre ord, at foreningen har en sund omsættelighed af dens boliger. Her spiller Finanstilsynets Vækstvejledning en vigtig rolle. Den stiller nemlig krav til, hvornår pengeinstitutter må udlåne til en andelsbolig.

Faktor 1: Foreningens værdiansættelse Den ene faktor, der kan påvirke omsætteligheden i foreningen, er værdiansættelsen. Er foreningens værdiansættelse meget forskellig fra bankens, vil det nemlig være svært for en interesseret andelskøber at få godkendt et lån.

Faktor 2: Lån med variabel rente eller ej?

Den anden faktor omhandler beslutningen om, hvorvidt andelsboligforeningens lån skal være med variabel rente eller ej. I Vækstvejledningen er der nemlig nedskrevet, at hvis du som andelsboligforening optager et variabelt forrentet lån, skal foreningens lån stresstestes.

Det betyder helt konkret, at pengeinstituttet skal omregne foreningens lån til fast rente. Men ikke på én procent, som man kan låne til i dag – men hele fire procent løbende over 30 år.

Bliv klogere på vækstvejledningen og de faktorer, der kan påvirke salget, på Andelsportal.dk: www.andelsportal.dk/ nyheder/vaekstvejledning-og-andelsboligen

Boligminister:

Gevinst for andelsboliger at omdanne tagareal til boligareal Der er nye boligarealer at finde, hvis man kigger opad i de københavnske boligejendomme, ifølge boligminister Kaare Dybvad Bek (S).

Og det gælder også for andelsboligerne, som kan få en økonomisk gevinst ved at omdanne tagarealerne til boliger. ,,Vi skal sørge for, at fortætningen bliver endnu stærkere. Det bliver ikke særligt godt udnyttet endnu,” Ordene kommer fra boligministeren, som i et interview fortæller, at det i stedet for at bygge nyt godt kan betale sig at kigge på fortæt-

ning af boligmassen. Det betyder, at tørrelofter, tagarealer og ekstra etager på eksisterende ejendomme kan blive til nye lejligheder.

..at danskerne tror, at de bruger ca. 17 TIMER af døgnet inden døre, men en undersøgelse foretaget af YouGov viser, at danskerne rent faktisk benytter 90 procent af tiden inden døre – svarende til 22-24 TIMER.

Hvad sker der på

te Vids du?

Har du brug for at tilgå Andelsbolig Nyt på computeren eller tabletten?

Så husk, at du altid kan tilgå både nye og udgaver af magasinet på: www.andelsportal.dk/andelsbolig-nyt

gamle

Andelsportal.dk?

Overblik: Moderniseringsreglernes indvirkning på prissætningen af andelsboliger anno 2020 Skal andelshaverne frygte et prisfald på deres andelsboliger? Debatten om 5.2-reglen i boligreguleringsloven har i den senere tid skabt bekymring hos landets andelsboligforeninger og andelshavere. Vi giver dig her et samlet overblik over emnet og hvilke faktorer, der kan få indvirkning på prisen på andelsboliger. Og så svarer vi på, hvilke overvejelser, andelsboligforeninger og andelshavere kan gøre sig, og hvilke forholdsregler de skal tage op til lovændringen.

www.andelsportal.dk/nyheder/toilet-pulje-paa-50-millioner

Læs mere her: www.andelsportal.dk/nyheder/moderniseringsregler-prissaetningen-andelsbolig-2020

Andelsportal.dk

9

KORT Andelsbolig Nyt

ste Vid du?

..at man som andelsboligkøber selv skal have en udbetaling på 5 %? De 5 % udregnes fra andelens værdi og af andelen af foreningens gæld.

Vil du købe en andel til 1 mio. kroner i en andelsboligforening med 10 lige store andele og en forening med en gæld på 20 millioner, så vil regnestykket se således ud: Foreningen har en gæld på 20 mio. kr. svarende til, at hver andelshaver har en andel af gælden på 2 mio. kr.

I dette tilfælde skal du som køber derfor stille med 5 % af de 1 mio. kr. (andelens værdi) + 5 % af 2 mio. kr. (andelen af foreningens gæld) = 150.000 kr.

100.000 kr.

5 % af 2 mio. kr. = 50.000 kr.

5 % af 1 mio. kr. = 150.000 kr.

Køber skal stille med

Andelsportal.dk er også på Facebook Følg Andelsportal.dk på Facebook og få ugentlige opdateringer om alt fra nye tiltag på andelsboligmarkedet til tilbud til landets andelsboligforeninger. www.facebook.com/andelsportaldk

Afskrivning på forbedringer I andelsboliger afskriver man på ’individuelle forbedringer’, der er foretaget i den enkelte andel. Mange andelsboligforeninger benytter ABFs afskrivningskatalog, men rent faktisk kan afskrivningsmetoderne variere fra forening til forening. Derfor er der ingen endegyldig facitliste på, hvordan forbedringer afskrives, og hvad der betragtes som forbedringer.

Husk at indhente 3 tilbud Vedtager I at gå i gang med et nyt projekt på generalforsamlingen? Så husk altid at indhente flere tilbud på opgaven. Herved får I ikke kun flere priser på opgaven men også flere håndværkeres idé til løsning og udførelse. Hos Andelsportal.dk kan I helt uforpligtende indhente tilbud hos vores landsdækkende netværk af håndværkere og entreprenører: www.andelsportal.dk/indsendopgave

10

Andelsportal.dk

AN NO NC E

Nye vinduer giver mere end bare en besparelse . pa varmeregningen

Kontakt os på telefon:

81 81 81 54 Vi be anerken nytter dte le som KPK verandører , Ra Outline, tionel, Outrup og Velux .

Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte, er det på tide at overveje et skift til en nyere og mere energirigtig model. Ud over at pynte på facaden er nye vinduer med til at nedsætte energiforbruget i foreningen. Dertil er nye vinduer nemme at vedligeholde og er både isolerende og støjdæmpende. Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af jeres vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise ApS klar med råd og vejledning.

Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres renovering.

ADRESSE Benedikte Alle 18, 2690 Karlslunde WEB www.stenkilde-toemrer.dk www.facebook.com/StenkildeTE KONTAKT OS Steffen: 81 81 81 54 Mail: ss@b-s-e.dk CVR: 39425378

TEMA MARTS 2020

Generalforsamling E

n gang om året skal vi til det: Den årlige generalforsamling i andelsboligforeningen. Det tidspunkt på året, hvor andelshaverne skal ud af starthullerne og mødes i fællesskab for at stemme om alt fra årsrapport, bestyrelsesmedlemmer og andelskrone til at høre bestyrelsens beretning og debattere nye tiltag i foreningen.

I nogle andelsboligforeninger er generalforsamlingen et tilløbsstykke. I andre andelsboligforeninger holder bestyrelsen vejret – for hvor mange har egentlig tænkt sig at dukke op til aftenens generalforsamling?

Selvom generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed, kniber det i flere andelsboligforeninger med at få alle andelshavere til at engagere sig og møde op på dagen.

Det er synd, for generalforsamlingen er en vigtig begivenhed, hvor andelshaverne kan

møde deres bestyrelse, se foreningens andre beboere i øjnene og sætte deres præg på den boligforening, de bor i.

Hvad er opskriften på en god generalforsamling i andelsboligforeningen? Det har vi spurgt både en brandingekspert og en professor i frivillighed om. De giver gode råd til, hvordan generalforsamlingen bliver mere hip og mindre formel.

Vi besøger også A/B Viktoriagade 28-30 i København. En forening, som har knækket koden og med stor succes har fået fremmødet til generalforsamlingen helt i top.

Opskriften lød blandt andet på pizza og børnepasning under generalforsamlingen.

For at sikre et godt fremmøde er formalia vigtigt. Der skal holdes styr på både tale-

Generalforsamling Substantiv, fælleskøn

BØJNING -en, -er, -erne

række og afstemningsmetoder, hvis man vil undgå uro og konflikter. Med dette tema får du derfor også en guide til generalforsamlingen, viden om dirigentens rolle og gode råd til, hvordan I bevarer den gode tone.

Betydning: årligt møde i en forening, et selskab el.lign. som alle (evt. delegerede) medlemmer har adgang til, og hvor man drøfter foreningens anliggender, godkender regnskab, vælger bestyrelse og træffer overordnede beslutninger.

Kilde: Den Danske Ordbog

Generalforsamlinger er ikke kun for andelsboligforeninger. Større selskaber mødes også årligt og stemmer om årsrapporter og nye beslutninger. Andelsbolig Nyt har derfor også talt med kommunikationsdirektøren fra Rambøll om hvilke ligheder og forskelle, der er mellem generalforsamlinger i andelsboligforeninger og større selskaber.

AN NO NC E

E t V V S - tjek er en god i n v e s t e r i ng på f l ere måder

KUN

795,-

Ønsker du at sælge din andelsbolig, er det en rigtig god idé med et VVS-eftersyn, der sikrer, at alle installationer er lovlige – og at du ikke ender med håret i postkassen.

Inkl. mom s

På baggrund af VVS-eftersynet får du en komplet tilstandsrapport og gode råd og forslag til, hvordan du kan optimere installationerne og øge salgsværdien.

B E S T I L E T V V S - T J E K P Å : WWW.I-EVVS.DK 6014 6464

CVR: 39145626

info@i-evvs.dk

Råbjerg 7, 2690 Karlslunde

www.i-evvs.dk

TEMA GENERALFORSAMLING

Professor:

Gør generalforsamlingen mindre formel Danmark er sammen med de andre nordiske lande og Holland unik i sin tilgang til frivillighed og foreninger. Og her er generalforsamlingen helt essentiel. Ifølge professor i sociologi Thomas P. Boje fra RUC er over 40 procent af danskerne frivillige.

Og særligt de yngre sætter pris på, at deres frivillighed ikke bliver for formel eller bureaukratiseret. Det gælder også for deres virke i andelsboligforeningen.

D

er er gode nyheder. Frivilligheden blandt danskerne lever i bedste velgående. Men de frivillige arbejder i dag mere spontant og uden samme faste tilknytning til en forening, som det ellers var traditionen førhen. Og bor du i en andelsbolig, er der stor sandsynlig for, at du også er frivillig. For andelstanken passer nemlig godt ind i historien om Foreningsdanmark.

Et ønske om mere kvalitet Går vi tilbage i tiden til 1800-tallet, begynder vi at se de første tegn på foreninger og frivillighed. Ifølge professor Thomas P. Boje var de altovervejende drevet af et ønske om at få mere kvalitet. „Frivilligheden opstod da danskerne, og særligt borgerskabet, begyndte at lave foreninger.

Dengang var det typisk faglige organisationer, klubber og skoler.Vi har skoler helt tilbage fra

14

Andelsportal.dk

Professor Thomas P. Boje, Institut for Samfundsvidenskab og Erhverv (ISE), Roskilde Universitet

Vidste du?

begyndelsen af 1800-tallet, som startede som frivillige foreninger. Det var friskolerne, som ønskede en bedre kvalitet i undervisningen, end de kommunale skoler kunne byde på. I kølvandet på de frivillige foreninger opstod andelsmejerierne og slagterierne. De blev dannet blandt bønderne for at sikre mere kvalitet inden for produktionen.

Fuldstændig som friskolerne blev dannet for at sikre god og solid skolegang til børn,“ siger Thomas P. Boje.

Den baggrund gør ifølge ham, at vi senere også får andelsboliger som boform i Danmark. Mange danskere ønskede nemlig mere kvalitet i deres boligvilkår. Den første egentlige andelsboligforening i Danmark så dagens lys i 1912. Den ligger på Nyelandsvej på Frederiksberg og eksisterer stadig den dag i dag.

Generalforsamlingen er en del af et større fællesskab Det at danne en forening som en andelsboligforening opstod altså ud fra ønsket om bedre boligforhold, og i dag er andelstanken blevet til meget mere end det: „Andelstanken gør det at eje en andel til noget kollektivt. Den enkelte andelshaver har også et ansvar for, at fællesskabet fungerer.

På den måde er tanken rigtig god. Det betyder, at du er en del af det, vi kan kalde

foreningslivet i Danmark. Og det inkluderer også, at du er frivillig.

Det er du både i forbindelse med bestyrelsesarbejdet, men så sandelig også i forbindelse med, at du meget ofte i en andelsboligforening påtager dig en rækker arbejdsopgaver. Det kan være på fællesdagene eller i det daglige,“ siger professor Thomas P. Boje.

Andelstanken passer altså godt ind i Foreningsdanmark og hele det demokratiske aspekt, som ligger bag. Og det gør generalforsamlingen også.

Generalforsamlingen kan ifølge Thomas P. Boje ses som en konfirmering og en formalisering af fællesskabet, men det inkluderer også meget mere end det: „Det er hele den daglige kontakt mellem beboerne og hele spørgsmålet om at være fælles og solidarisk omkring ens boligsituation. I mange foreninger er det typisk sådan, at det er de etablerede, lidt ældre beboere, som går ind i bestyrelsen, da det typisk er denne aldersgruppe som har tid, og til dels fordi, at denne form for foreningsliv passer bedre til de ældre beboere end til de yngre,“siger professor Thomas P. Boje.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

15

TEMA GENERALFORSAMLING

Vidste du?

Tænk alternativt som forening og få de yngre med At løfte pegefingeren over for de yngre beboere og forlange, at de skal med til den årlige generalforsamling, er ikke stedet at starte.

Thomas P. Boje anbefaler, at I som bestyrelse og forening tænker alternativt. „Mange foreninger - både andelsboligforeninger og andre - skal ikke kun fungere ved den årlige generalforsamling, de skal helst også fungere i det daglige. Det kan I få til at ske ved, at alle jævnligt er med til at træffe afgørelser om, hvad der skal foregå, og at I i foreningen måske gør det til en mindre formaliseret proces,“ anbefaler professoren.

En generalforsamling kan ifølge professor Thomas P. Boje derfor være udmærket, hvis den har karakter af at være en mere uformel mødeplads for diskussion af fælles anliggende.

Den behøver ikke at finde sted efter børnenes sengetid men kan foregå en søndag formiddag med deltagelse af alle beboere.

For ham handler det om at bryde med den traditionelle måde at holde generalforsamlinger på. Det vil nemlig skabe mere engagement at gøre den mindre formel og til noget, I også kan samles om i hverdagene. Professor Thomas P. Boje tilføjer også, at en generalforsamling bør handle om meget andet end økonomi, reparationer og ombygninger. Den bør også vedrøre, hvordan I får det daglige liv til at fungere i foreningen.

Og den uformelle tilgang til generalforsamlingen vil særligt lokke de yngre beboere til.

Deres tanke om frivillighed har nemlig rykket sig gevaldigt gennem de seneste årtier – og er langt fra den samme, som da man i 1800-tallet stiftede de første foreninger.

16

Andelsportal.dk

Sådan ser frivilligheden og foreningen ud – anno 2020 At færre yngre beboere deltager hænger sammen med måden, frivilligheden har udviklet sig på. Den er nemlig blevet spontan, og ofte er de frivillige ikke tilknyttet en forening. „Det som sker i øjeblikket er, at mange frivillige ikke gider være med i den etablerede frivillighed, som den kommer til udtryk i foreninger med generalforsamlinger, månedlige møder og bestyrelsesarbejde. Deres frivillighed er en mere spontan form for aktivisme, som hele klimaområdet er et godt eksempel på. Her ser vi spontane aktioner og protester,“ siger Thomas P. Boje.

Han påpeger, at i mange tilfælde opstår frivilligheden først og foreningen senere – tænk på venligboerne, klimaaktivismen og så videre. „Det afgørende er at undgå at få det formaliseret og bureaukratiseret for meget, når man danner en forening. Det skal ikke være indviklet at deltage. Netop som nogle unge måske har følelsen af med den årlige generalforsamling og bestyrelsesarbejdet,“ afslutter professor Thomas P. Boje, der bestemt ser foreningen leve videre i fremtiden, men som en mindre formel instans.

AN NO NC E

ANLÆGSGARTNER

med faglig stolthed

Hvad end der er tale om nye fællesarealer, omlægning af de eksisterende, beskæring eller flisearbejde, står Torben Andersen og hans dygtige stab af anlægsgartnere og entreprenører klar til at udføre et solidt stykke arbejde i jeres andelsboligforening.

Hos Bykærs Anlæg løfter vi nemlig alt fra græsplæner, beplantning og vedligeholdelse til snerydning og brolægning.

Beplantning

Flisebelægning

Vedligeholdelse

Snerydning

Nyanlæg af haver

Anlæg af fællesarealer

Medlem af

+45 40 63 98 47 | info@bykaers.dk | www.bykaers.dk | CVR: 27514073

TEMA GENERALFORSAMLING

Den store guide til generalforsamlingen Vi har samlet alt, hvad du skal vide om jeres årlige generalforsamling i andelsboligforeningen.

Før generalforsamlingen Vi tager udgangspunkt i standardvedtægterne, som mange foreninger benytter. Men det er jeres vedtægter, som afgør, hvordan I skal forholde jer.

Derudover har vi allieret os med kundechef Michael Suhr Fabrin fra DEAS. DEAS administrerer over 350 andelsboligforeninger og afholder over 900 generalforsamlinger årligt.

Tidspunkt for indkaldelse og afholdelse Generalforsamlingen skal i de fleste foreninger senest være afholdt fire måneder efter regnskabsårets udløb. Slutter regnskabsåret ved årsskiftet, skal I senest holde generalforsamling i april.

Det er bestyrelsen, som indkalder, tilrettelægger og forbereder til generalforsamlingen – med senest 14 dages varsel. Indkaldelsen kan ske via brev, opslag på foreningens hjemmeside eller med e-post. Det er bestemt i vedtægterne.

I indkaldelsen er det en god idé at vedlægge dagsordenen, så andelshaverne kan tage stilling til punkterne.

18

Andelsportal.dk

Den gode dagsorden: 1. Valg af dirigent og referent 2. Bestyrelsens beretning 3. Forelæggelse og godkendelse af årsrapport samt værdiansættelse af andelene 4. Forslag 5. Forelæggelse og godkendelse af budget samt beslutning om eventuel ændring af boligafgiften 6. Valg til bestyrelsen, herunder suppleanter 7. Valg af administrator 8. Valg af revisor

Vælg en kompetent dirigent „Det bedste råd, DEAS kan give bestyrelsen, er at finde en professionel og kompetent dirigent til generalforsamlingen. Dirigenten har afgørende betydning for, at alt går som det skal.

Dirigenten har blandt andet ansvar for at vurdere, om forslaget er belyst tilstrækkeligt, inden det kan komme til afstemning,“ siger Michael Suhr Fabrin.

Forslag fra andelshaverne Vil én andelshaver have noget på dagsordenen, skal det sendes til bestyrelsen i god tid. Bestyrelsen skal kunne nå at gøre de andre andelshavere opmærksom på forslaget. Ligeledes skal bestyrelsen have tid til at vurdere, hvad forslaget vil få af betydning for foreningen. „Det kan nogle gange overraske bestyrelsen og andelshaverne, hvor svært det rent faktisk er at få sit forslag veldefineret og belyst i tilstrækkelig grad. Det kræver ofte professionel hjælp, fordi forslag af større karakter kræver svar på pris, finansiering og konsekvenser for andelshaverne,“ siger Michael Suhr Fabrin.

Det er vedtægterne, som afgør, hvornår andelshaveren senest skal have givet forslaget til bestyrelsen. Det normale er otte dage før datoen for generalforsamlingen. Men skal forslagene vedlægges i indkaldelsen, skal de forelægge, før indkaldelsen sendes ud.

Bliver vedtægterne ikke fulgt?

Var indkaldelsen til generalforsamlingen for sent ude? Så kan andelshaverne erklære generalforsamlingen for ugyldig, hvis de har en saglig begrundelse.

Samme gælder, hvis én andelshaver sender et forslag for sent til bestyrelsen – så kan de afvise forslaget.

Under generalforsamlingen Det er vedtægterne, som bestemmer hvornår en beslutning kan blive vedtaget. Men typisk er der disse regler: Simpelt flertal betyder, at én stemmes overvægt vedtager forslaget. Blanke stemmer er uden betydning for forslaget. I jeres vedtægter vil der stå, hvad der kræver et simpelt flertal. Det kan for eksempel være renovering eller installation af varmeanlæg.

1.

2.

3.

4.

5.

Kvalificeret flertal betyder, at en majoritet af andelshaverne skal stemme for forslaget. Det er bestemt i vedtægterne, hvor stor majoriteten skal være, typisk drejer det sig om 3/4, 2/3, eller 3/5. Det kan for eksempel være ved vedtægtsændringer.

Enstemmighed betyder, at alle andelshavere skal acceptere forandringen. Det er typisk forandringer, der stiller nogen ringere, som hvis I fjerner rettigheder som for eksempel at ændre reglerne for husdyr med tilbagevirkende kraft.

Det er dirigentens opgave at vurdere, hvordan afstemningsreglerne er for et forslag – altså om det kan vedtages med simpelt eller kvalificeret flertal eller enstemmighed.

Valg af formand, bestyrelse og suppleanter Hvert 2. år skal I stemme om formandsposten og bestyrelsesposterne på generalforsamlingen. Halvdelen af bestyrelsen skal dog være på valg hvert år. Det samme gælder for suppleanter, som vælges for et år eller to ad gangen.

Det må gerne være de samme som vælges igen. Det hele er dog igen vedtægtsbestemt.

Efter generalforsamlingen Hurtigst muligt efter generalforsamlingen udarbejder referenten referatet og indhenter de nødvendige underskrifter fra bestyrelse og dirigent.

Referatet er først gyldigt, når dirigenten har underskrevet det. Det fremgår af vedtægterne. Typisk skal referatet som minimum også underskrives af den valgte formand.

Det godkendte og underskrevne referat skal nu sendes til alle foreningens medlemmer samt til administrator. Her er typisk en tidsfrist i vedtægterne. Årsrapporten skal også underskrives af den afgående bestyrelse og eventuelt af dirigenten, hvis det fremgår af regnskabet. De bestyrelsesmedlemmer, der ikke er til stede, skal ikke underskrive.

Minimum skal de tegningsberettigede underskrive i henhold til vedtægterne.

Andelsportal.dk

19

TEMA GENERALFORSAMLING

Brandingekspert:

Sådan får I flere til at møde op til generalforsamlingen Er det altid de samme, som møder op til jeres generalforsamling? Og savner I at se de yngre kræfter noget mere? Andelsbolig Nyt har allieret sig med brandingekspert og professor Mads Mordhorst fra Copenhagen Business School. Han giver svarene på, hvordan I som forening brander og markedsfører jeres generalforsamling, så flere får lyst til at møde op.

H

ar du også lagt mærke til, at når punktet ‘ændring af boligafgiften’ eller ‘fornyelsesprojekt’ kommer på dagordenen, så blomstrer deltagerantallet? Men når det er de sædvanlige punkter, I skal snakke om, er det den samme forsamling, som sidder og kigger på hinanden?

Det er ikke raketvidenskab, at de fleste andelshavere har en interesse i boligafgiften. Og at de gerne vil vide, hvad opsparingen i foreningen bliver brugt til, når et fornyelsesprojekt er på dagordenen. Det handler om, at det er relevant for dem. Det vedrører dem. Og det, mennesker føler er relevant for dem, det bruger de tid på. Så hvordan kan I gøre det mere relevant for andelshaverne at møde op til generalforsamlingen, når boligafgiften ikke er på dagordenen?

Mads Mordhorst, Brandingekspert og professor fra Copenhagen Business School

20

Andelsportal.dk

Ifølge brandingekspert Mads Mordhorst skal I brande og markedsføre jeres forening og derved skabe et fællesskab, som andelshaverne føler sig engageret i. Jeres generalforsamling bliver i den sammenhæng et middel, som helliger målet til et identitetsfællesskab. Og hvordan I stabler sådan ét på benene, får I svaret på nu.

Det kan I gøre ved at brande jeres forening.

Ifølge Mads Mordhorst er det at brande sig en måde at differentiere sig på udadtil. Men det skaber samtidig sammenhold, fællesskab og identitet indadtil. Og Mads Mordhorst har allerede et forslag til, hvad I som andelsboligforening kan skabe et fællesskab omkring:

Sådan skaber I et brand som forening Mads Mordhorst fortæller, at der er en stor tendens i samfundet til, at identitet bliver et større og større marked. Det betyder, at vi som forbrugere ikke kun er interesseret i de produkter vi køber – og hvad de kan gøre eller give os.Vi er også interesseret i, hvordan vi kan forholde os til os selv, hvem vi er, og hvilken identitet vi har – gennem de produkter, vi køber. Og den tendens kan I udnytte som andelsboligforening.

„Jeg kunne godt forestille mig, at vi vil se en kraftig opgang i, hvordan man kan blive mere klimavenlig og bæredygtig i en boligforening, fordi man gerne vil gøre noget godt for miljøet og markere sig inden for det felt,“ siger han.

Klimaet er et godt udgangspunkt at skabe et fællesskab omkring, da der er mange indgange til, hvordan I som forening kan gribe det an. Derudover er det et emne, som samler andelshaverne på tværs af eventuelle politiske skel, påpeger Mads Mordhorst.

Fortsættes »

AN NO NC E

BYGGERI ER EN KOMPLEKS VERDEN MED MANGE SPILLEREGLER

SEL Arkitekter har gennem mange år, som hovedrådgiver, udarbejdet solide og gennemarbejdede renoveringsprojekter for hhv. ejer- og andelsboligforeninger, hvor tid, økonomi og slutresultat er i fokus.

Det er altid i bygherrens interesse, at projektet er grundigt gennemarbejdet. Det er vigtigt, at alle væsentlige beslutninger er taget inden udbud, da et mangelfuldt udbudsmateriale kan belaste både projektets tid og økonomi.

Projekteringen skal ikke kun have fokus på produktet, men også på byggeprocessen. Det er især nødvendigt i renoveringsprojekter, hvor man ofte er nødt til at tilpasse løsninger til eksisterende forhold, og hvor logistik og tilgængelighed ofte er kritisk for udførelsen.

Dette kræver, at vi som projekterende og rådgivere i høj grad forholder os til de arbejdsprocesser, som entreprenørerne skal udføre, og at disse vurderes i forhold til arbejdsmiljørisici og bygbarhed.

Staldgade 68, 1. sal, 1699 København V sel-arkiteker.dk · +45 22571619 sl@sel-arkitekter.dk · IG: @selarkitekter

TEMA GENERALFORSAMLING

Og hvordan kommer I så i gang med at bygge jeres brand? Og hvordan skaber I noget, som har værdi for andelshaverne - med et emne så stort som klimaet? Det gør I med en fortælling.

Sådan skaber I værdi for andelshaverne Jeres nye fortælling skal være én, som andelshaverne kan forholde sig til. Og da klimaet er en stor diffus ting, kan et simpelt udgangspunkt være at lave en kompostbunke i gården eller få energirigtige pærer sat op på fællesarealerne. „Fortællingen om, at I er en klimavenlig forening, skal være konkret, og andelshaverne skal kunne forholde sig til den. Det skal være nemt at komme i gang, og det skal være en fortælling, som andelshaverne kan bakke op om og føler sig engageret i, men vigtigst af alt, skal fortællingen føres ud i livet,“ siger brandingeksperten.

En fortælling eksisterer ikke ved at blive skrevet ned i en beretning eller på en hjemmeside. Den skal realiseres i praksis: „Fortællinger bliver først relevante, når andelshaverne synes, at de har et modsvar i praksis.

Har I en fortælling om, at I er klimabevidste, men for eksempel ikke får lavet kompostbunken eller ved næste tagrenovering ikke indtænker en energirenovering, hænger tingene ikke sammen,“ siger Mads Mordhorst.

Jeres generalforsamling kan godt være startskuddet til at få sat klimaet eller en anden relevant fortælling på dagsordenen, hvor bestyrelsen præsenterer idéen og tager temperaturen på stemningen omkring den nye kurs. „Det kan for eksempel være, at bestyrelsen præsenterer miljøvenlige forslag, som de i løbet af det næste år vil udføre. Bedre affaldssortering i gården eller at rydde op i kælderen og køre ting til genbrug. Alt hvad der gøres fremadrettet, gør I nu med en klimaprofil og med et formål,“ siger Mads Mordhorst.

Men hvordan sikrer I så, at fortællingen siver ned til andelshaverne, så de føler, at de bidrager?

Svaret er simpelt: I skal i bestyrelsen gøre andelshaverne til helte.

22

Andelsportal.dk

Sådan bliver andelshaverne til helte Fortællinger, som er gode, har ikke et ‘jeg’ eller ‘I’, men får skabt et ‘vi’. Ifølge Mads Mordhorst er det de fortællinger, som overskrider den enkelte og skaber et fælles ‘vi’, der giver mulighed for, at andelshaverne kan være aktører i fortællingen. Og hvordan skal I så gøre det? „Bestyrelsen skal sætte sig ned og stille sig selv det vigtige spørgsmål, hvordan de kan hjælpe til med, at andelshaverne kan realisere deres opgave som helte,“ påpeger Mads Mordhorst.

Mads Mordhorst eksemplificerer hvordan beretningen om en andelshaver, som har købt en smart affaldssortering nede i det lokale supermarkedet, skal videregives fra bestyrelsen til de andre andelshavere. Her skal bestyrelsen fremhæve den pågældende andelshavers positive tiltag. Derved bliver den enkelte andelshaver medskaber af fortællingen om, at ‘vi’ har en klimabevidst andelsboligforening. „En fortælling skal være levende. Den skal cirkulere. Ellers bliver det til historie. Når først bolden triller, og der kommer små klimabevidste tiltag i foreningen, skal bestyrelsen hele tiden sørge for at kommunikere det ud,“ afslutter Mads Mordhorst.

Fortællinger som kan give jer et fællesskab: › Vi har et godt sammenhold med gode fester og sammenkomster › Vi går op i diversitet og møder folk fra forskellige sociale lag › Vi er en kæledyrsvenlig forening og går ture sammen med de små snuder › Vi holder børnevenlige arrangementer, hvor forældre mødes og børn hygger › Vi har fælles maddage, hvor vi dyrker hinanden og maden

AN NO NC ER

PROFESSIONELT TØMRERARBEJDE

TIL DEN AFTALTE TID OG PRIS Skal I have nye vinduer og døre? Eller mangler I en dygtig tømrer til noget helt tredje?

Vi løfter alle former for ejendomsrenoveringer

Kaelo IVS er klar med løsningen, og vi kører på hele Sjælland.

Roskilde Boligrenovering udfører alle former for renovering af ejendomme samt vedligeholdelse inden for tømrer- og murerfaget. Om det er taget, facaden eller ønsket om brandsikring, rykker vi

Ring nu p å

2855 7984

ud til jer.

Kontakt os for et konkurrencedygtigt tilbud på kvalitetshåndværk til jeres forening i dag.

Jacob Jensensvej 4, 3300 Frederiksværk kaelo@outlook.dk · +45 28 55 79 84

E-mail: hansstoevring@gmail.com Tel.nr.: 42 30 23 21 CVR-nummer: 29219605

KVALITETSHÅNDVÆRK

TIL EN SKARP PRIS! TFK Services v/Thomas Follin Kjær er et alsidigt firma med et hav af kompetencer. Vi udfører arbejde for boligforeninger på hele Sjælland, så kontakt os for professionel rådgivning og et godt tilbud i dag.

Vores kompetencer er: Ejendomsservice Brolægning Tømrerarbejde

Kontakt o

SKAL FACADEN ISOLERES? Så er det Kasjo Consult I skal vælge.

Vi har mange års erfaring med professionelt arbejde for boligforeninger og private andelshavere, som vi hjælper med renoveringsprojekter – ude som inde.

Kontakt os for et uforpligtende tilbud på: Tømrerarbejde Mureropgaver Isolering Brolægning

s på

40 34 97 6

7

Maleropgaver

ND! ELE SJÆLLA

ÅH VI KØRER P

www.tfkservices.dk 40 34 97 67 thomas@tfkservices.dk Ømarksvej 13, 4100 Ringsted

Telefon: 29 41 49 87 E-mail: ibk@ik-c.dk Lindevænget 4, 4600 Køge

TEMA GENERALFORSAMLING

5 KONKRETE RÅD: Bevar den gode tone på generalforsamlingen Konflikter kan ikke undgås, så hvordan tackler I dem bedst, når de opstår, og hvordan bevarer I den gode tone på generalforsamlingen?

Få svarene her.

Hvis bare min nabo ikke var så pisseirriterende.

Og hvorfor skal formanden altid være så egenrådig? Grrr … Følelserne kan gå højt på generalforsamlingen. Men håndteringen af en konflikt begynder faktisk længe før jeres årlige møde. Den begynder i jeres hverdag. Derfor er mange af rådene i nedenstående guide nogle, som du og din nabo kan bruge i det daglige.

1. GØR DET TIL EN GOD VANE AT HILSE PÅ DINE NABOER. Både de gamle og nytilflyttede. Er der en ny i opgangen, så gå ned og sig hej. Synes du, det er mærkeligt at præsentere dig for en fremmed? Så find på et påskud om, at du er løbet tør for sukker og netop står midt i chokoladekagebagningen.

Det er nemlig sværere at blive sur og irriteret på mennesker, som du har hilst på og har en relation til.

2. RESPEKTER MINDRETALLET. Er et forslag om fx Airbnb blevet stemt igennem på generalforsamlingen, og mødte det modstand blandt de øvrige andelshavere? Så sørg for at lytte til modstandernes synspunkt. Det kan du gøre ved at imødekomme eventuelle forslag fra mindretallet - og dermed mindske modstanden. Det kan for eksempel være, at udlejning kun skal være tilladt to gange per år per bolig, og at Airbnb skal varsles mindst en måned i forvejen. Mennesker som føler sig hørt og forstået – selvom de er i mindretal – bærer meget mindre nag.

24

Andelsportal.dk

3. ADSKIL PROBLEM OG PERSON. Din nabo er ikke irriterende, det er den høje musik, der lyder nede fra lejligheden, som generer dig.

Gå efter bolden og ikke manden. Og lad være med at antage, at naboen spiller høj musik for at irritere dig. Din nabo er sandsynligvis ikke klar over, hvor højt du kan høre det i din lejlighed. Bank på døren og gå i dialog om volumen på musikken, og aftal hvilke tidspunkter og dage, det er ok at spille høj musik. Inviter eventuelt naboen indenfor, mens musikken stadig kører i vedkommendes lejlighed. Nu kan din nabo få en forståelse for din situation.

4. TAG HÅND OG SNAK OM PROBLEMERNE TIDLIGT. Oplever du for eksempel, at naboen har sit skrald stående for længe på bagtrappen? Så bank på døren og tag snakken med det samme. Du kan spørge, om I kan aftale, at skraldeposer maximalt må stå der i 24 timer. Eller spørg ind til hvad din nabo synes er acceptabelt. Vær imødekommende og nysgerrig i forhold til, hvad der gør, at skraldeposerne hober sig op. Måske er der en helt anden grund, som du ikke lige havde tænkt på.

5. SKRIV DE NYE HUSREGLER NED. Alle de gode snakke og erfaringer, som dig og dine naboer har gjort jer, skal du tage med til generalforsamlingen. Her kan du stille dem som forslag, og få dem skrevet ind i husordenen. Alle ved nu, hvad der er op og ned i jeres forening. Og husk, at mange konflikter kan undgås, hvis du prøver at se tingene fra den andens perspektiv.

AN NO NC E

Har din boligforening brug for en erfaren VVS-montør eller blikkenslager?

For en andelsboligforening kan det være en fordel at have en fast VVS-montør tilknyttet, som har indgående kendskab til ejendommen og installationerne. Det skaber tryghed for de enkelte beboere og sikrer en mere effektiv arbejdsgang, når VVS-montøren er tilkaldt.

Hos Feldam VVS har vi stor erfaring med boligforeninger og påtager os gerne opgaven som jeres andelsboligforenings faste VVS-montør – ligegyldig om opgaven er lille eller stor.

Vi kan hjælpe jeres andelsboligforening med: Badeværelsesrenoveringer · Udskiftning af VVS-installationer i boligerne · Gas- og fjernvarmeinstallationer Renovering af afløb · Blikkenslagerarbejde · Udskiftning og opsætning af tagrender og nedløb Brugsvandledning · Kviste og facadebeklædning (blik) · Serviceaftaler og vedligeholdelse af installationer

Feldam VVS ApS Vestbanevej 16, 2500 Valby info@feldamvvs.dk 23 72 69 66 www.feldamvvs.dk

Har jeres andelsboligforening brug for en dygtig murer i Aarhus og omegn?

Personlig og professionel rådgivning Hos Murermester Damkilde er rådgivning i højsædet. Med mere end 15 års erfaring i branchen ved jeg hvordan vi kommer frem til en løsning, som både bygherre og jeg er glade for. Derfor går jeg meget op i, at opgaven besigtiges ordentligt inden jeg afgiver et tilbud. Herved kan jeg lettere forstå jeres ønsker og behov og samtidig få mulighed for at give mine forslag og gode råd til opgaveløsningen.

Har I brug for en murer i andelsboligforeningen eller måske i en af andelsboligerne? Så kommer jeg gerne forbi til en snak om den forestående opgave. Ring på 2216 8205 allerede i dag.

Telefon:

22 16 82 05

Adresse:

Rosenvangs Allé 9, 8260 Viby J

E-mail:

murermesterdamkilde@gmail.com

CVR:

38049828

AN NO NC E

Murermester Damkilde er en seriøs og kvalitetsbevidst murermester, der altid tager sig tid både før, under og efter projektet.

Murermester Damkilde kan hjælpe jeres andelsboligforening med: Facaderenovering Omfugning Sokler Støbning af gulve Om- og tilbygninger Renovering af badeværelser Klinke- og flisearbejde

Murermester Damkilde

TEMA GENERALFORSAMLING

A/B Viktoriagade 28-30:

Vi indførte børnepasning og fæll sspisning Pizza, pasning og proaktivitet er de tre p’er, der har banet vejen for gode generalforsamlinger hos A/B Viktoriagade 28-30. Vi møder formanden Hanne Krogh i den københavnske andelsboligforening til en snak om vejen til en succesfuld generalforsamling, hvor andelshaverne deltager og punkterne kan diskuteres, alt imens stemningen stadig er god.

C

entralt på Vesterbro, ikke langt fra Københavns Hovedbanegård, ligger A/B Viktoriagade 28-30. Den røde og gule murstensfacade er en flot kontrast til den grå beton, der ellers pryder gadebilledet.

I ‘den røde del af ejendommen’ bor formanden Hanne Krogh. Da hun for ti år siden blev formand i andelsboligforeningen, var et af de første punkter på dagsordenen at finde ud af, hvordan bestyrelsen kunne få flere til at deltage på generalforsamlingen. I dag er nødden knækket, og det skyldes blandt andet muligheden for børnepasning og fællesspisning. Lad dig inspirere af generalforsamlingen hos A/B Viktoriagade 28-30 her.

Foreningen består af to opgange med hver sin murstensfarve.

Overfor ligger politistationen Station City.

28

Andelsportal.dk

Formanden foran listen med pligter, som beboerne skriver sig på. De har nemlig ingen vicevært.

› A/B Viktoriagade 28-30 huser 23 andelslejligheder og 1 lejelejlighed. › Foreningen har adresse i København V. › Ejendommen er fra 1870, men foreningen blev grundlagt i 2003. › I 2016 fik foreningen en 2. plads som Årets Andelsboligforening.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

29

TEMA GENERALFORSAMLING

I det fælles kælderum kan beboerne låne alt til havefesten.

Husk

generalfor

samling!

30

Andelsportal.dk

Gården set fra formand Hanne Kroghs altan.

AN NO NC E

Azets Ejendomsadministration Du slipper for at udarbejde lejekontrakter varsle om stigninger i lejen koordinere med håndværkere kommunikere med lejere og vicevært udarbejde regnskaber ....og meget andet. Vi har 15+ erfaring og administrerer ca. 200 ejendomme fordelt på erhvervsejendomme, udlejningsejendomme, ejerforeninger og andelsboligforeninger. azets.dk/ejendomsadministration

ER NC NO AN

Aalborg Tagmaling & Facaderenovering

Skal foreningen have renoveret facaden til sommer?

Så tag fat i os allerede nu!

Før

Professionel administration af andelsboligforeninger

Efter

20 års erfaring med administration af andelsboligforeninger Vi tager hånd om den enkelte forening Vi er fleksible, grundige og professionelle Vi har 4 advokater tilknyttet, der står klar til at rådgive om lovgivningen og ved tvivlsspørgsmål

Kontakt os for en uforpligtende besigtigelse af ejendommens facade i dag

Kontakt Cubus Administration i dag. Ring på 7026 9910.

Facademaling • Facadeisolering • Vådsandblæsning

Netpudsning • Udbedring af sætningsskader • Vandskuring

Dronningens Tværgade 30, 1302 København K 70 26 99 10 - ss@lawfirm.dk www.cubusadministration.dk

www.aalborgtagmaling.dk/facaderenovering 71 90 29 33 • info@aalborgtagmaling.dk

Autoriseret elinstallatør til andelsboligforeningen?

Så ring nu til Farum-el Installation på telefon 2165 8126.

Hvorfor vælge os?

Vi har 90 år på bagen og leverer stadig kvalitetsløsninger og solid service til alle kunder. Læg dertil, at vi har døgnvagt og er medlem af garantiordningen TEKNIQ. Vi kører i Nordsjælland og Storkøbenhavn.

Farum-el Installationsforretning CVR: 19727432

Højrisvej 17, 3540 Lynge www.farum-inst.dk

Hurtig udrykning ‟ Bedst til prisen ‟ Over 90 år i branchen Et landsdækkende netværk af 160 autoriserede installatører

Tlf.: 2165 8126 info@farumel.dk

AN NO NC ER

Få ting slår følelsen af at smide fødderne op og nyde solstrålerne i ansigtet.

Altan.dk kan hjælpe dig med at udleve drømme.

Ring 70702018 hvis du vil høre mere

TIL DET GODE LIV I BYEN Efterspørgslen på fremtidssikrede og optimerede lejligheder har aldrig været større. Mange vil bo i byen, samtidig med, at de vil have lys, luft og tilgængelighed som vi kender det fra forstædernes villaer og parcelhuse.

Det er især aktuelt i de større byer som København, Aarhus, Aalborg, Odense og Vejle, hvor en stor del af boligmassen er ældre lejligheder, som allerede har været gennem en optimering, med nye badeværelser, køkken o.l.. Derfor får rigtig mange i disse år monteret altaner, for at optimere livet i byen yderligere og samtidig få adgang til den friske luft, som mange savner efter skiftet fra villa til lejlighed.

Altan.dk har i en årrække været førende indenfor etablering af altaner på eksisterende etageejendomme i Danmark og senest har de også tilføjet etablering af elevatorer til deres sortiment. Nærmere bestemt etablering af elevatorer i køkkentrappen, hovedtrappen eller udenpå facaden. Virksomheden har egentlig tilbudt elevatorer

siden 2012 og etableret mere end 100 anlæg. Indenfor det seneste år, er interessen for alvor intensiveret og virksomheden får dagligt nye henvendelser fra andelsboligforeninger der vil høre mere om etablering af elevator i ejendommen.

Foruden den økonomiske gevinst for ejendommen, som der vil være i langt de flere tilfælde, vil etablering af elevator også give bedre tilgængelig, gøre ejendommen fremtidssikret samt øge livskvaliteten for især ældre beboere.

Når Altan.dk udfører et elevatorprojekt, foregår det på samme måde som ved altanprojekter, nemlig, at alle processer er indeholdt i projektet. Lige fra første besigtigelse og alle installations- og bygningsarbejder, til den efterfølgende service - hvis man ønsker at Altan.dk skal varetage denne.

Ring på tlf. 70 70 20 18 hvis du vil vide mere eller have et uforpligtende tilbud fra Altan.dk.

TEMA GENERALFORSAMLING

Fra Rambøll til andelsboligforening Hvad kan andelsboligforeningen lære af generalforsamlingen i de store selskaber?

Og kan generalforsamlingen i den lokale andelsboligforening overhovedet sammenlignes med den hos de store, internationale virksomheder? Vi spørger kommunikationsdirektøreren hos Rambøll om hans erfaringer.

D

et kan virke som to verdener, når den internationale virksomhed Rambøll inviterer aktionærer fra hele verden til generalforsamling.

Skype-opkald, status på fusioner og en engelsktalende bestyrelse er nemlig en stor kontrast til det lokale fælleshus, kaffekander og en snak om arbejdsdagen, hvor opgangen forresten trænger til en kærlig hånd.

Og så alligevel.

Der er faktisk flere elementer, som går igen, når andelsboligforeningen og Rambøll inviterer til generalforsamling, mener virksomhedens kommunikationsdirektør for Danmark Jesper Fabricius. Sammen ser vi nærmere på lighederne og forskellene, når det kommer til generalforsamlingen med henholdsvis aktionærer og beboere. Og som formand for Andelsforeningen Søndre Fasanvej 93 Brøndkærvej 2 i Valby ved Jesper Fabricius hvad begge dele indebærer.

34

Andelsportal.dk

› Rambøll er en førende rådgivningsvirksomhed fra 1945. › Rambøll Fonden er ejer af Rambøll Gruppen A/S. Fonden ejer aktiemajoriteten i Rambøll Gruppen med ca. 97,5 % af virksomhedens aktier. De resterende aktier ejes af Rambøll Gruppens medarbejdere. › Rambøll beskæftiger mere end 16.000 medarbejdere, hvoraf 3.500 arbejder i DK.

Proceduren er meget ens Generalforsamlingen er den øverste myndighed både i andelsboligforeningen og i Rambøll. Her inviteres aktionærerne én gang om året til samling, hvor dirigenten vælges, bestyrelsens beretning fremlægges, regnskabet gennemgås og forslag fra aktionærerne diskuteres. Ja, det lyder bekendt. Skiftes ‘aktionærer’ ud med ‘andelshavere’, er proceduren nemlig meget den samme i landets andelsboligforeninger.

„Lighederne er større, end man lige tror.

Selvom det er forskellige principper, minder hele den formelle opbygning af generalforsamlingen om hinanden,“ siger Jesper Fabricius.

Transparens og langsigtede investeringer Udover agendaen på generalforsamlingen er ønsket om transparens og et langsigtet perspektiv også nøgleord, som Jesper Fabricius nævner som meget vigtigt på generalforsamlingerne hos Rambøll, men i særdeleshed også hos andelsboligforeningerne.

97,5 % af aktierne i Rambøll ejes af Rambøll Fonden, og de resterende 2,5 % ejes af medarbejderne.

Fortsættes »

Jesper Fabricius, Kommunikationsdirektør hos Rambøll. Foto: Rambøll.

TEMA GENERALFORSAMLING

„Begge steder handler det meget om at sikre transparens og dialog i forhold til de prioriteringer, man har, og de beslutninger, der tages på generalforsamlingen.

Man taler begge steder om langsigtede investeringer og prioriteter, da andelshavere også er en slags ejere af foreningen, som aktionærerne ejer Rambøll,“ forklarer kommunikationsdirektøren, der selv går ind til sit andet år som formand i sin andelsboligforening.

Den enkelte andelshaver har dog ofte endnu mere at skulle have sagt, pointerer Jesper Fabricius: „Der er forskel på, hvor tung en stemmevægt man har i et større selskab.

Nogle har flere stemmer alt efter, hvor mange aktier de ejer, og sådan er det ikke i andelsboligforeningen, hvor alle har lige meget at skulle have sagt.“ Det frivillige vs. det professionelle Og netop ligheden i bestemmelsesgraden hænger godt sammen med den frivillighed, der samler andelshaverne. „Den store forskel er naturligvis, at man bor i andelsboligforeningen, og det gør man ikke på sit arbejde. Det er derfor ikke helt den samme professionelle omgangstone og ramme, der gælder, når man mødes, selvom det både i andelsforeninger og virksomheder er meget vigtigt, at der er en åben og god dialog.

Det er derimod den frivillige bestyrelse, der driver foreningen i det daglige sammen med administratoren, og ikke en professionel ansat ledelse,“ siger Jesper Fabricius.

Lav et værdidokument Hvis kommunikationsdirektøren skulle nævne ét punkt, hvor andelsboligforeningerne med fordel kunne tage ved

36

Andelsportal.dk

Kapitalejernes ret til at træffe beslutninger i kapitalselskabet udøves ifølge Selskabsloven på generalforsamlingen. Det betyder, at mindst én gang årligt skal selskaber som A/S, ApS og IVS afholde en ordinær generalforsamling, hvor vigtige beslutninger om selskabet skal gennemgås og besluttes.

lære, handler det om arbejdet med værdier. Dét gør man i stor stil hos de store selskaber, men ikke nødvendigvis i foreningerne. „I Rambøll – som i andre store virksomheder – findes der et værdigrundlag, der indgår som en del af medarbejderudviklingen og vægtes højt. Det bør andelsboligforeningerne også mere aktivt sætte på agendaen,“ anbefaler Jesper Fabricius, som selv har været med til at udarbejde et værdidokument i sin forening. „Faktisk har måden, vi arbejder med værdier på i Rambøll, inspireret mig til at se nærmere på, hvordan værdigrundlaget defineres og leves i det daglige i andelsforeningen,“ siger Jesper Fabricius og uddyber: „I dag har vi et værdidokument, der konkret beskriver de principper, vi gerne vil følge, når vi skal tale sammen, håndtere konflikter og generelt ønsker at håndtere vores ejendom. Alt det, der ligger imellem husordenen og vedtægterne, som ofte er en gråzone.“ Her får Jesper Fabricius og de andre andelshavere sammen sat rammen for, hvordan beboerne taler med hinanden, samarbejder og håndterer at bo sammen i et fællesskab. Et værdidokument, der genbesøges hvert andet år, og præsenteres for nye beboere.

AN NO NC E

NYE VINDUER I BOLIGFORENINGEN? Så bør I ringe til A Jørgensen Tømrermester ApS

Ring til o allerede n s u på

Vi har 17 års erfaring med håndværket og stor viden, når det kommer til at hjælpe boligforeninger med at få udskiftet vinduer – så med os går I ikke galt i byen.

30 11 63 17 - så er je res opga ve i trygge o g erfarn e hænder.

Vi kan rådgive jer fra start til slut og garanterer, at I ender med det resultat, I har drømt om. I skal med andre ord bare læne jer tilbage og lade os gøre arbejdet.

www.tomrermesterandersjorgensen.dk Allékredsen 257, 3400 Hillerød - anders-hj@outlook.com - Tlf: 30 11 63 17

TEMA GENERALFORSAMLING

Dirigentens rolle på generalforsamlingen På generalforsamlingen har dirigenten en særlig vigtig rolle.

Dirigenten har nemlig stor indflydelse på beslutninger, der træffes, og deres lovlighed.

L

angt de fleste andelsboligforeninger bestemmer selv på generalforsamlingen, hvem der skal være dirigent. Dirigentens rolle er særlig vigtig, da dirigenten ikke blot fungerer som mødeleder men også tager stilling til lovligheden af både indkaldelse og forslag. I praksis vælges dirigenten af generalforsamlingen eller udpeges inden en generalforsamling af bestyrelsen. Det vil typisk fremgå af foreningens vedtægter hvordan. Uanset hvordan dirigenten udvælges anbefales det dog, at dirigenten har god tid til at forberede sig inden generalforsamlingen, så vedkommende har styr på både de emner og forslag, som er på dagsordenen, og om der muligvis kommer problemer i relation til dem.

Tidsplan, ro og orden Det er dirigentens fornemmeste opgave at sikre, at generalforsamlingen forløber fredeligt. Derfor skal dirigenten også sørge for, at talere kommer til orde på de rette tidspunkter. Har I et rigtigt sludrechatol blandt beboerne, kan det være en god idé at dirigenten fastsætter nogle begrænsninger i taletiden og bringer debatterede spørgsmål op til afstemning.

Er der talere, der bevæger sig ind på andre emner end det, der er til behandling, er det også en god idé, at dirigenten irettesætter dette.

38

Andelsportal.dk

Samtidig skal dirigenten være den, der holder øje med, at tidsplanen ikke skrider, men at generalforsamlingen bliver afholdt inden for en fornuftig tidsramme.

Dirigenten skal være vaks, når det kommer til afstemninger Ved afstemninger skal dirigenten fremlægge hovedsynspunkter og derefter afgøre hvilken form for afstemningsmetode, der skal anvendes. Her er det vigtigt, at dirigenten også har for øje, om der er mødt tilstrækkeligt med medlemmer op (også kaldet quorom) til at stemme om den pågældende beslutning.

Det er vigtigt, at dirigenten gør dette på en kyndig måde, således at der ikke er tvivl om, hvad der skal stemmes om og hvilken afstemningsmetode, der skal benyttes. I forbindelse med afstemninger er det særligt vigtigt, at dirigenten er opmærksom på, at alle synspunkter bliver hørt – også dem, som mindretallet repræsenterer.

Ved afstemninger tager dirigenten også stilling til fuldmagter, og når afstemningen er afviklet, skal dirigenten sørge for klart at informere deltagerne om afstemningens udfald.

Hvem kan være dirigent?

En dirigent skal både have styr på foreningens vedtægter, sædvaner og bevare det kølige overblik. Derfor er det en god idé, at man vælger en dirigent, som har lidt slagkraft og som er mødevant. Samtidig er en vellidt og neutral dirigent ofte en god idé, hvis man ønsker at generalforsamlingen kører på skinner.

Dog er det meget vigtigt, at man undgår at vælge en dirigent, som sidder i bestyrelsen eller som er i familie med bestyrelsesmedlemmer. Disse kan nemlig have særinteresse i sagernes behandling og kan i værste fald være inhabile. De andelsboligforeninger, som har en administrator, vælger ofte, at deres administrator skal være dirigent.

Mistillid til dirigenten Hvis generalforsamlingen ikke mener, at dirigenten udfører rollen som dirigent tilstrækkeligt, kan dirigenten afsættes med et mistillidsvotum. I et sådan tilfælde vil dirigentens afgørelser om generalforsamlingens lovlighed og forslags lovlighed dog ikke blive ændret, selvom der vælges en ny dirigent.

AN NO NC E

Alt i tømre gulve, r, mu og m rer aler

Ring på

2123 7227

– vi giver 10 % rabat på alle tilbud i hele marts måned!

WEB:

www.bit.ly/hrgulve

TELEFON: MAIL: CVR:

2123 7227 ole@hrgulve.dk 32057322

ADRESSE:

Åkandehaven 44, 2765 Smørum

Årets andelsboligforening 2019

A/B Marina Fjordparken er en vigtig del af lokalsamfundet ABF-prisen som ‘Årets andelsboligforening 2019’ går til den nordjyske forening A/B Marina Fjordparken. Her er sammenholdet stort, andelshaverne initiativrige, og så er beliggenheden helt fantastisk. Andelslejlighederne ligger nemlig i første parket til de maritime omgivelser ved Aalborg Sejlklubs lystbådehavn.

Et lokalt havneområde, som foreningen også er en stor del af.

› A/B Marina Fjordparken er et træbyggeri med 48 lejligheder i Aalborg Vestby. › Alle lejligheder har udsigt ud over Limfjorden og til øen Egholm. › A/B Marina Fjordparken blev grundlagt i 2001. › Foreningen kan nu bryste sig med ABF-prisen som ‘Årets andelsboligforening 2019’.

Både små og store skibe holder til i lystbådehavnen.

40

Andelsportal.dk

Vidste du?

At Aalborg kommune har 275 andels boligforeninger med 4.398 andelshusstande i alt. Der bor i alt 215.000 indbyggere i kommunen.

Tre af andelshaverne foran A/B Marina Fjordparken. Foto: Lars Horn.

Fra søsport til andelsboligforening Det var interessen for søsport, der i starten af 00’erne samlede en bred kreds af aalborgensere på havneområdet i Vestbyen.

Her skulle et nyt træbyggeri opføres under navnet A/B Marina Fjordparken, og de søsportsinteresserede skulle have en ny titel som andelshavere. I dag er de fleste af initiativtagerne stadig andelshavere, og der er fortsat vind i sejlene, når det kommer til den tætte forbindelse imellem boligforeningen og den lokale sejlklub. „Foreningen er blevet en stor del af det lokale havneområde. Selvom flere af andelshaverne er oppe i årene, ror mange stadig flere gange om ugen. Også min kone,“ siger Gordon Thøgersen, der blev formand i A/B Marina Fjordparken sidste år. Han er selv 80 år og spiller ofte kort i sejlklubben sammen med flere af sine naboer.

En vigtig del af lokalområdet Andelsboligforeningens maritime beliggenhed i et område, som lokalsamfundet aktivt benytter sig af i dagligdagen, har en stor betydning for beboerne. „Det betyder meget, at vi som andelshavere kan sidde og kigge ud over vandet og på det liv, der er på havnen. Mennesker går forbi, folk løbetræner, og børnehavnen går sig en tur. Det betyder meget i vores alder, at der er liv omkring en,“ siger Gordon Thøgersen og fortsætter: „Hvor andre ældre måske sidder i haven og kigger ind i bøgehækken, bliver andelshaverne i A/B Marina Fjordparken automatisk inddraget mere i det omkringliggende lokalområde, så man ikke føler sig ensom,“ siger formanden.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

41

Vidste du?

– at Aalborg kommune har 275 andelsboligforeninger med 4.398 andelshusstande i alt. Der bor i alt 215.000

Stiftelsen af A/B Marina Fjordparken har ikke kun bragt stor glæde blandt beboerne – også kommunen har budt boligforeningen varmt velkommen. A/B Marina Fjordparken gjorde med sin stiftelse i 2001 nemlig andelsboligen til en eftertragtet boform i Aalborg, hvor andelsmarkedet ikke var så udbredt. Og interessen for en andelsbolig i træbyggeriet på havnen er fortsat i høj kurs. I dag står hele 96 på venteliste til en af lejlighederne.

Engagementet kendetegner os Spørger man formanden, hvorfor A/B Marina Fjordparken løber med ABF-prisen som ‘Årets andelsboligforening’, er det straks fællesskabet og engagementet i foreningen, snakken falder på. „Vi er en meget selvkørende forening.

Beboerne har selv en masse gode idéer til, hvordan vi kan drive foreningen, og de vil gerne bidrage til driften, og det er jo dejligt,“ siger Gordon Thøgersen. En interesse, der også kan mærkes på generalforsamlingen. „Vi har en stor tilslutning til generalforsamlingen, hvor stort set alle møder op. Folk deltager ikke kun grundet den idylliske del af det, men også fordi de er engagerede og har deres holdninger til dagligdagen i andelsboligforeningen, økonomien og vurderingsprincippet,“ forklarer Gordon Thøgersen.

indbyggere i kommunen.

Ønsker man ansvar, får man det Andelshaverne i A/B Marina Fjordparken er sammen om at vedligeholde ejendommen og dens udearealer. Helt konkret har foreningen fire forskellige grupper: Rød-gruppe står for alt, hvad der har med bygningen at gøre.

Grøn-gruppe har ansvar for græsslåning og beskæring af det grønne.

Luge-holdet sørger for lugning i bedene.

Rengøringsholdet klarer rengøringen ved at tørre både postkasser og gelændre af. Samtidig står de også for trappevask.

Aktivitetsudvalget servicerer på arbejdsdage og generalforsamlinger.

Samtidig arrangerer de fester og foredrag.

Der er et bestyrelsesmedlem med i hver af de fire grupper, som tager hånd om koordineringen. Formanden selv er en del af rød-gruppe. „Dét at vi samles i de forskellige grupper styrker fællesskabet i hverdagen. Jeg deler selv avis med andre i foreningen, og når jeg går min runde, får jeg nogle gode snakke med de andre beboere og ser samtidig, hvad der lige trænger til at fikses,“ siger Gordon Thøgersen. For ham er det vigtigt, at de beboere, der ønsker at tage ansvar, også får det. På den måde styrkes engagementet og lysten til at tage initiativer, understreger han.

42

Andelsportal.dk

Husk at rose hinanden Hvis Gordon Thøgersen skal dele sine bedste råd til et godt fællesskab og en god tone i andelsboligforeningen, handler det om at være positiv, optimistisk og huske at rose hinanden. „Sådan en enkelt ting som at skrive ‘her får I tilsendt et fint referat skrevet af sekretæren’ giver en vigtig anerkendelse til referenten, der tager sig tid til at skrive det. De små rosende ord i hverdagen gør en forskel, da folk naturligvis gerne vil påskønnes,“ siger formanden, som trækker på sin mange års erfaring på job og i frivillige foreninger.

Regnbue over A/B Marina Fjordparken, hvor guldkrukken er fyldt med fællesskab.

AN NO NC E

Vi garanterer et godt stykke arbejde!

Med mere end 30 års glarmestererfaring sikrer vores kompetente team et skinnende stykke glasarbejde i landets andelsboligforeninger. Vi har kvalitet i højsædet uanset størrelsen på renoveringen, og så tilbyder vi glas med garanti.

Vi er nemlig medlem af Byg Garanti.

2018

2019

adresse: Carl Medingsvej 48, 4230 Skælskør telefon: +45 2013 0269 e-mail: poul@lindhardglas.dk web:

www.lindhardglas.dk

E NC NO AN

Før

Efter

Hos J&J Kloak og Belægning ApS får jeres andelsboligforening en skræddersyet serviceaftale. Vi er en autoriseret kloakvirksomhed, der med den rette certificering og uddannelse løfter en bred vifte af kloakopgaver fra start til slut.

Med øje for re-etablering efterlader vi først opgaven, når alt står snorlige.

Vi hjælper boligforeninger og private boligejere på hele Sjælland, så tøv ikke med at kontakte os, hvis I ønsker en god pris på jeres næste kloakopgave.

Få de store økonomiske beslutninger igennem på generalforsamlingen Har jeres forening et fast punkt på generalforsamlingen, der hedder ’finansiering’? Hvis ikke, så er I langt fra de eneste.

Bestyrelserne kan med god grund gøre de økonomiske beslutninger til en mere aktiv del af generalforsamlingen. Hvordan I bedst får reflekteret over og fremlagt de finansielle beslutninger, undersøger vi her.

Finansiering = det oversete punkt På generalforsamlingen vender andelshaverne alt fra havedagen og gårdfesten til husordenen og vurderingsprincippet, men ‘finansiering’ er ikke et punkt, der kommer op med den største selvfølgelighed. På trods af, at økonomi og finansiering er en vigtig del af andelsboligdriften. „Jeg var inviteret til et andelsboligarrangement med flere bestyrelsesmedlemmer. Her spurgte jeg, hvor mange der på generalforsamlingen havde et fast punkt om finansiering. Kun halvdelen rakte hånden op,“ fortæller Kristian Balleby, der er kundedirektør i Danske Bank.

„Det er bemærkelsesværdigt, at den suverænt største udgift – låneydelsen – i flere foreninger ikke er et fast punkt på generalforsamlingen, på trods af, at den udgør 70-80 procent af boligafgiften.

Uanset om rentemarkedet har ændret sig eller ej, bør foreningen besøge finansieringen på både bestyrelsesmøderne og generalforsamlingen for at tjekke, at alt er som det skal være,“ siger Kristian Balleby.

Kristian Balleby, Kundedirektør i Danske Bank Fortsættes »

Andelsportal.dk

45

Stil de kritiske spørgsmål først Den indledende proces, hvor bestyrelsen forbereder sig på den økonomiske beslutning, har stor betydning, når den skal præsenteres på generalforsamlingen.

Kristian Balleby uddyber:

Bestyrelsen skal selv fremlægge forslaget Selvom bestyrelsen godt kan få den finansielle partner på besøg til generalforsamlingen er det bestyrelsen selv, der bør fremlægge forslaget.

„På samme måde, som bestyrelsen henvender sig til kloakmesteren, når faldstammerne skal efterses eller til tømreren, hvis nye vinduer ønskes, vil det være en fordel at bruge den finansielle partner, foreningen nu engang har valgt, mere aktivt.“

„Det handler om, at bestyrelsen klædes godt på fra start, så de med sindsro kan tage det økonomiske forslag op på generalforsamlingen. Kunsten er at kende både fordele og ulemper ved finansieringen.“

„Vores erfaring er, at det er bedst, hvis det er bestyrelsen selv, der fremlægger deres overvejelser, refleksioner samt deres beslutning for finansieringen. Det skaber en tryghed blandt beboerne,“ forklarer Kristian Balleby og påpeger, at den finansielle rådgiver derefter kan besvare de faglige og tekniske spørgsmål, der måtte komme.

Mandat til finansielle beslutninger Hos Danske Bank oplever andelsboligteamet, at flere bestyrelser ikke har mandat til at træffe de økonomiske beslutninger på egen hånd. Et udtryk for, at det ikke er en fast bestanddel af bestyrelsens arbejde og generalforsamlingen.

Bestyrelsen skal derfor bruge deres finansielle rådgiver i den indledende fase og turde stille alle de kritiske spørgsmål, de måtte have. „Vi holder gerne et møde med bestyrelsen, hvor vi fremlægger de økonomiske beregninger og forklarer, hvordan økonomien vil se ud, hvis finansieringen ændres. Dette møde skal bestyrelsen bruge til selv at reflektere over økonomien, så de er klædt bedre på til at besvare spørgsmål og samtidig bedre kan forstå den modstand, der måtte være fra andelshaverne,“ siger Kristian Balleby.

Proaktive bestyrelser efterlyses Som en trold i en æske popper finansieringen først op i bevidstheden hos flere af landets bestyrelser på bagkant. „Desværre kommer finansiering og økonomi ofte først på tale, når ejendommen skal renoveres eller renten allerede er faldet eller steget en del. Det er en reaktiv måde at anskue finansiering i andelsboligforeningen på. Her vil det gavne foreningen med en mere proaktiv tilgang,“ siger Kristian Balleby og fortsætter:

„Har bestyrelsen mandat til at træffe økonomiske beslutninger, kan den reagere hurtigere, når der sker ændringer i rentemarkedet, og de kan komme meget pludseligt. Her er det træls, at bestyrelsen først skal vente, indkalde, stemme og håbe på, at kursen bliver, hvor den er imens,“ slutter Kristian Balleby og understreger, at man i foreningen sagtens kan aftale, at alle økonomiske beslutninger altid skal forbi generalforsamlingen først. Det vigtigste er nemlig, at foreningen forholder sig til at få en fast procedure til disse situationer.

I indkaldelsen bør I skrive i detaljer, hvad det egentligt er, der skal stemmes om – også når det gælder økonomi og finansiering. På den måde får andelshaverne det bedste grundlag for at undersøge deres holdning på forhånd.

46

Andelsportal.dk

AN NO NC E

Kvalitetsgulve

- til trappeopgangen og andelsboligen Hos Medalje Gulve er vi eksperter i vinyl- og linoleumsgulve til både trappeopgangen og det private hjem.

Gulvene er lyddæmpende, slidstærke og vandtætte, hvilket gør dem ideelle til opgangen, badeværelset eller køkkenet.

Vidste du?

At vi er faglærte gulvlæggere og fik overrakt en medalje af Hendes Majestæt Dronningen – deraf firmanavnet.

Vi kan vores håndværk, og jeres gulvopgave er derfor i trygge hænder hos os!

Ring på

31 52 67 for et go dt tilbud i

Vi tilbyder: Linoleum (særdeles egnet til opgangen)

76

dag!

Vinylgulve (særdeles egnet til vådrum)

Trægulve: Parketgulve, sildebensgulve og massive gulve Tæpper og fliser (vi kører gerne ud med gulvprøver)

Gulvafslibning (herunder afhøvling og efterbehandling) Undergulve (køb af materialer og konstruktion)

www.medaljegulve.dk info@medaljegulve.dk +45 3152 6776 CVR: 37278068

Vi dækker hele København samt Midt- og Nordsjælland

Ny boligaftale:

Skidt eller kanel for andelshaverne?

Boligaftalen, som landede tidligere på året, deler vandene blandt andelsboligmarkedets parter.

T

orsdag aften d. 30. januar kunne en tilfreds Kaare Dybvad Bek (S) meddele, at regeringen var nået til enighed sammen med venstrefløjen og DF om en ny boligaftale. Den nye boligaftale skal gribe ind over for særligt udenlandske boligspekulanter, der opkøber lejeboliger i København og sætter huslejen op.

Den nye boligaftale betyder en ændring i boligreguleringsloven § 5 stk. 2. En ændring som mange andelshavere har fulgt tæt. For hvordan kommer den ændring af boligreguleringsloven egentlig til at påvirke andelsboligmarkedet? Ændring i boligreguleringsloven har betydning for andelsboliger Værdien af en andelsboligforenings ejendom hænger tæt sammen med værdien af udlejningsejendomme. Derfor kan den manøvre, som oprindeligt skulle dæmme op for boligspekulanters forretningsmodel ved at gøre det mindre attraktivt at investere i lejeboliger for at renovere dem, føre til et fald i ejendomsværdierne hos andelsboligforeningerne.

I hvert fald hvis andelsboligforeningen benytter en valuarvurdering. Ifølge Vurderingsstyrelsen vil de nye offentlige ejendomsvurderinger, som forventes klar i 2022, dog også blive påvirket af ændringer i § 5 stk. 2.

Den nye boligaftale indeholder: - En karensperiode på fem år hvis en udlejningsejendom skifter ejer og ønsker at foretage gennemgribende moderniseringer efter BRL § 5, stk. 2.

- Denne karensperiode skal ikke gælde andelsboligforeninger, der går konkurs eller opløses.

Herved håber man, at det værditab, som karensperioden vil medføre ikke påvirker andelsboligforeningers ejendomme.

48

Andelsportal.dk

- Derudover laves der en skærpelse af reglerne for opløsning af andelsboligforeninger, så det lovfastsættes at opløsninger kræver 4/5 flertal.

- Samtidig bliver der indført en mulighed for tidsubegrænset at fastfryse valuarvurderinger eller offentlige ejendomsvurderinger udført før ikrafttrædelsen (forventet 1. juli 2020).

- Desuden skal der igangsættes en undersøgelse af, hvordan adgangen til at belåne andelsboliger kan forbedres.

Blandede reaktioner Aftalen har fået en blandet modtagelse fra parterne på andelsboligmarkedet. Ifølge boligøkonom og direktør i Boligøkonomisk Videnscenter Curt Liliegreen er det en gave til andelsboligbevægelsen.

Også ABF er meget positivt stemte. Blandt andet fordi, at tilbudspligten bliver sværere at omgås, således at lejere hvis ejendom bliver sat til salg, får lettere ved at købe den og stifte en andelsboligforening. Boligaftalen indeholder også et løfte om, at et udvalg skal se om finansieringen af private andelsboliger kan gøres lettere. Dette løfte er også blevet modtaget med stor positivisme.

Kritikerne hæfter sig derimod ved, at andelshaverne i den ældre boligmasse muligvis vil opleve, at deres andelsboliger falder i værdi. Samtidig frygtes det, at kunstig fastfrysning af ejendomsvurderingerne ikke blot vil gøre et i forvejen kompliceret marked endnu mere komplekst, men også vil sætte en stopper for, at andelsboligforeninger igangsætter renovering og vedligeholdelse.

I kølvandet på boligaftalen har flere banker også meldt ud, at indgrebet i værste fald kan betyde dårligere lånemuligheder for kommende andelshavere.

I skrivende stund er lovforslagets detaljer endnu ikke udformet og emnet debatteres heftigt. Du kan læse om den seneste udmelding på Andelsportal.dk.

AN NO NC E 12884 www.jsdanmark.dk

Skal vi tage en snak om malerarbejde?

Mere end 100 års erfaring med renovering af trappeopgange

H. FRIEDMANN & SØN AS Malerfirma Mesterlodden 44 · 2820 Gentofte · Telefon 39 65 71 50 hfs@friedmann.dk · www.friedmann.dk

E NC NO AN

t ømre

a

re e

Drømmer I om nye vinduer og døre i foreningen?

Skal taget renoveres? Eller går i med tanker om at etablere taglejligheder?

Så er Hother CPH ApS eksperten, I skal have fat i. Vi tilbyder nemlig tømrerarbejde i den bedste kvalitet til landets andelsboligforeninger. Vores grundsten er holdbarhed og gode materialer, så I kan roligt overlade renoveringsprojekterne i vores professionelle hænder.

Kontakt os for et uforpligtende tilbud og faglig rådgivning i dag på 60 70 08 21.

Vi værner om den gode kundeoplevelse, da glade kunder kommer igen, men vi vil lade vores kundeanmeldelser tale for sig selv.

Hother CPH ApS er nemlig ratet med 5 ud af 5 stjerner på 3byggetilbud.dk.

www.hother-cph.dk Telefon: 60 70 08 21 E-mail: simon@hother-cph.dk Robert Jacobsens Vej 58 C, 4. tv., 2300 København S

Find os på Facebook

AN NO NC E

SPECIALISTER I RENOVERING ELLER MALING RENOVERING AF TRAPPEOPGANGEN? AF TRAPPEOPGANGE Hvis malingen Er i trappeopgangen er falmet, tapetet opgangen i boligforeningen blevetslår slidtrevner og grå? Eller har den fået lidt for eller hoveddøren er gammel og slidt, så er det ved at være mange mærker på væggen? tid til en renovering af opgangen.

Så ring til DP Maler og Tømrer ApS - vi er nemlig specialister i renovering af Hos DP Malerfitrappeopgange rma har vi specialiseret os i renoveog kan samtidig stå for totalløsningen, da vi også løfter alt i ring af trappeopgange i foreninger, og vi deler tømrerarbejde. gerne ud af vores erfaring. Vi kan stå for totalløsningen, da vi både løfter malerProfessionel rådgivning Specialister i foreningsarbejde entreprisen og tømrerarbejdet.

Allergivenlige produkter

Kvalitets maler- og tømrerarbejde

Ring på tlf.: 2117 1241!

+ 45 2117 1241 www.dpmalerogtømrer.dk kontakt@dpmalerogtomrer.dk Næstelsø Præstemark 23, 4700 Næstved

Vi har karakteren Fremragende på Trustpilot

SAVNER I OVERBLIK OG KOMPETENT RÅDGIVNING?

Vidste du, at vi også tilbyder LET administration?

Op til 20 enheder: 20.000 kr. inkl. moms

I Newsec står vi for administration af 1.300 andelsog ejerforeninger i hele Danmark, hvor vi sikrer, at den daglige drift er i orden og hjælper med at udvikle foreningen.

Administration der passer jer

Med mange års erfaring ved vi, hvad der er vigtigt for jer som forening.

Tryghed og tilgængelighed

Vi tager os af bilag, regnskaber, indberetninger, opkrævninger, rykkere og mere til – og som forening får du din egen administrator og controller.

Hos os er der plads til både store og små andelsboligforeninger, og med kontorer i Lyngby, Næstved og Aarhus dækker vi hele landet.

Vi skræddersyr en administrationsaftale i samarbejde med jer, som passer til jeres forening.

Jeres faste ejendomsadministrator og controller sidder klar til at hjælpe jer, når I har brug for det.

Digitale løsninger Vores digitale værktøjer gør bestyrelsens arbejde meget nemmere. Vi sender desuden dokumenter digitalt - direkte til medlemmernes e-Boks.

Vil du høre mere, så ring eller mail til os

Jacob Linvald

24 43 11 44 jal@newsec.dk

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Newsec Property Asset Management newsec.dk