Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger
Marts 2019
TEMA : LANGT FRA STORBYEN
AB Marsvej – hvor fællesskab er en selvfølgelighed Også i denne udgave: Mod-urbaniseringen kommer – flere vælger storbylivet fra Tid til generalforsamling: 3 punkter til huskelisten Er andelsboligforeningerne gode til at afdrage på deres gæld?
VA LU A R V U R D E R I N G A F Gratis vejledende værdiansættelse og gennemgang af andelsboligforeningen Vi deltager gerne i jeres generalforsamling Vi arbejder også med at sælge de ejendomme, der danner referencer for en valuarvurdering Vi vurderer ca. 500 andelsboligforeninger om året overalt i KBH og omegn Vi er selvfølgelig medlem af DE
Skal vi også vurdere din andelsboligforening?
danbolig Erhvervscenter – København
Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE • Østerfælled Torv 10. 1. sal • 2100 København Ø Telefon 32 83 06 10 • valuar.kbh@danbolig.dk • www.danboligerhverv.dk
AN NO NC E
A N D E L S B O L I G FO R E N I N G E R
Emil Ozol-Ellekilde EjendomsmĂŚgler MDE, Valuar, HD(F)
Indhold TEMA LANGT FRA STORBYEN
10
7
Kort Andelsbolig Nyt
10
TEMA : LANGT FRA STORBYEN
12
Beretninger fra to andelsboligforeninger langt fra storbyen
18 Nu er der også stor efterspørgsel på andelsboliger uden for storbyen 25 Mod-urbaniseringen kommer – flere vælger storbylivet fra 28
AB Marsvej – hvor fællesskab er en selvfølgelighed
Også i denne udgave 34 Offentlige ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger udskudt til 2021
25
12
36 Tid til generalforsamlingen: 3 punkter til huskelisten 38 Er andelsboligforeningerne gode til at afdrage på deres gæld? 40 FAQ: Hvilke forhold skal du kende til, når du stemmer om andelskronen til generalforsamlingen?
28 4
Andelsportal.dk
Stigende interesse for andelsbolig fællesskaber uden for storbyen Andelsbolig Nyt Det er en myte, at befolkningen kun søger mod storbyen, mens det er de ældre, der primært bliver tilbage i landområderne. Nye tal viser, at særligt aldersgruppen 25-39 år flytter fra de større byer og ud i land- og yderkommunerne. Børnefamilierne søger væk fra storbyen for at få mere bolig for pengene, men også fordi de drømmer om et liv i et nærområde med fællesskab og nye sociale relationer. Også de ældre vil være med, og statistikkerne viser, at der er mange, der flytter til yderområderne for at nyde deres otium. Forskerne kalder tendensen for mod-urbanisering, og vi behandler emnet i dette nummer af Andelsbolig Nyt med vores tema: Langt fra storbyen, som begynder på side 10. Vi har besøgt årets andelsboligforening, som holder til i det midtjyske, og fået fortællingen om, hvordan godt naboskab skaber tryghed.Vi har også beretninger om andelsboliglivet i Padborg og på Bornholm, og så kan du på side 18 dykke ned i tallene for liggetiderne på andelsboliger til salg uden for de større byer.
Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af: AB Gruppen A / S Kristen Bernikows Gade 6 1105 København K Web: www.andelsportal.dk E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:
7733 4000
Redaktion:
Nynne Pihl Groth og
Maria Carlsen (ansvarshavende)
Layout:
Pernille Svalebæk og
Eik Franksdottir Mikkelsen
Oplag: 5.000
Mange andelsboligforeninger stræber efter at banke deres gæld ned så hurtigt som muligt. Men er det egentlig en god idé at afdrage heftigt på foreningens realkreditlån? I dette nummer ser vi nærmere på, hvordan andelsboligforeninger afvikler på deres gæld, og hvor meget gæld de egentlig har. Du kan blive klogere på side 38, hvor vi spørger en seniorøkonom: Er andelsboligforeningerne gode til at afdrage på gælden? I dette nummer af Andelsbolig Nyt kan du også få 3 punkter til huskelisten til generalforsamlingen, og du kan læse mere om udskydelse af de offentlige ejendomsvurderinger på side 34. På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer og input; dem kan du sende til os på info@andelsportal.dk. God læselyst og godt forår.
Er du ikke den rette modtager af dette blad?
Maria Carlsen, redaktør
Eller har andelsforeningen skiftet formand? Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater/ og vi opdaterer vores adressekartotek.
Andelsportal.dk
5
E NC NO AN
Ring p
9340
å tlf.:
5000
Er foreningens fællesarealer forårsklar? Hos Madsbøll Haver udfører vi udendørs vedligeholdelse for boligforeninger i Nordsjælland. Med faglig viden, grønne fingre og den rette maskinpark løfter vi alt fra græsslåning, hækkeklipning og beskæring til brolægning, snerydning og tømreropgaver. Vi vedligeholder fællesarealerne året rundt og tilbyder en solid service og et professionelt resultat – hver gang!
www.madsbøllhaver.dk madsbollhaver@gmail.com Tlf.: 9340 5000 CVR: 38066307
Beskæring | Haveservice | Snerydning | Nyanlæg | Stubfræsning | Brolægning | Hegn | Tømrerarbejde
KORT Andelsbolig Nyt
Taksten for godtgørelse til bestyrelsesmedlemmer I nogle andelsboligforeninger vælger generalforsamlingen, at bestyrelsen skal have en godtgørelse for eventuelle udgifter – eller som et decideret honorar for deres arbejde som bestyrelsesmedlemmer. Godtgørelsesbeløbet er i 2019 hævet af Skatterådet. Taksterne er nu: ››
Maksimum kr. 2.400,- årligt (telefon og internet)
››
Maksimum kr. 1.450,- årligt (porto, møder, kontorartikler m.v.).
Andelsboligforeninger beslutter selv, om de ønsker at betale bestyrelsen et honorar for deres frivillige arbejde, men det er vigtigt, at beslutningen om en skattefri udbetaling til bestyrelsen træffes på en generalforsamling. Det er dog kun et honorar, der kan udbetales skattefrit, hvis bestyrelsen er
Kan andelshavere få håndværkerfradrag? Som andelshaver skal man betale for arbejdet af egen lomme, hvis man skal have håndværkerfradrag. Det er altså ikke muligt at få fradrag for arbejde, som er betalt over huslejen eller foreningens vedligeholdelseskonto. I 2019 er der 12.200,- til grønne håndværkerydelser og 6.100,- til serviceydelser i hjemmet.
frivillig og ulønnet.
Fra brevkassen på Andelsportal.dk: Kan jeg forlange en skriftlig afstemning? „Hej, Jeg vil på vores næste generalforsamling i andelsboligforeningen stille et forslag, der har økonomisk konsekvens for andelshaverne. Kan jeg ‘forlange’, at det bliver en skriftlig afstemning og ikke håndsoprækning?“ – Jens
Bella Center i København slår den 10. & 11. april 2019 dørene op for Ejendomsmessen. Messen er for professionel drift og renovering af fast ejendom. På Ejendomsmessen udstilles en bred vifte af løsninger til optimering af drift og renovering. Her viser udstillere alt fra renovering af faldstammer til software-løsninger.
Svar: „Hej Jens, Det korte svar er, at det afhænger af vedtægternes bestemmelse. Nogle vedtægter indeholder bestemmelser om, at bestyrelsen eller en hvis procentdel af de
Det er også muligt at besøge udstillere, der har løsninger til vandbehandling, indeklima, energistyring og optimering, vinduer, døre, adgangskontrol, sikkerhed, affaldsløsninger, redskaber og maskiner, pavilloner samt et meget bredt udbud af serviceleverandører.
tilstedeværende kan kræve skriftlig afstemning. De fleste dirigenter vil – efter min erfaring – følge et ønske om skriftlig afstemning, da der derved sikres en friere stemmeafgivelse, så mon ikke dit ønske vil blive opfyldt uanset, hvad vedtægten måtte anvise.“
Der er fri adgang til messen. Vil du vide mere, kan du besøge messens hjemmeside:
Med venlig hilsen Erik Matthiesen Advokat (H), Advodan
www.ejendomsmessen.dk
Andelsportal.dk
7
KORT Andelsbolig Nyt
Garantiordning til både andelshaver og forening:
ENTREPRISEGARANTI Indsender foreningen en bygge- eller renoveringsopgave på Andelsportal.dk, bliver du tilbudt en gratis entreprisegaranti på opgaven. Entreprisegarantien tilbydes via Andelsportal.dks søsterportal 3byggetilbud.dk. Entreprisegaranti dækker både arbejde udført for andelsboligforeningen og arbejde udført for den enkelte andelshaver. Entreprisegaranti er den eneste garantiordning, der dækker arbejde udført i andelsboligforeninger. Skal din andelsboligforening eksempelvis have nye gulve i fælleslokalet eller malet gavlen, dækker entreprisegaranti med op til 100.000 kroner, hvis der mod forventning skulle komme fejl eller mangler på opgaven. Ligesom andre garantiordninger dækker entreprisegaranti også arbejde udført for den enkelte andelshaver. Når der udføres arbejde for en privat bygherre dækker entreprisegaranti fejl og mangler for op til 35.000 kroner. Vælger du som andelshaver at renovere din egen andelsbolig, kan du altså også få gratis entreprisegaranti på opgaven.
6%
BETALER PENGE UNDER BORDET 6 procent af andelskøberne betalte penge under bordet for en andelsbolig i perioden 2015-2018. Det er en stigning, fra 3,5 procent for perioden 2005-2018. Tallene stammer fra en rapport udarbejdet af en arbejdsgruppe nedsat af Erhvervsstyrelsen.
8
Andelsportal.dk
Indhent valuarvurderingen i god tid:
Nye krav til valuarvurderinger kan forsinke processen For at undgå tårnhøje og usammenlignelige valuarvurderinger er en ny vurderingsnorm for valuarvurderinger trådt i kraft og er gældende for alle valuarvurderinger, der udarbejdes efter den 1. oktober 2018. Med den nye bekendtgørelse er alle valuarer pålagt samme krav og retningslinjer. Kravene til valuarerne lyder: ›› Har uddannelsen Diplom i Vurdering. ›› Har mindst 2 års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme. ›› Har et aktuelt og indgående kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme. ›› Er dækket af en ansvarsforsikring med en minimumsdækningssum på 5 mio. kroner per krav. I bekendtgørelsen er der indsat en overgangsbestemmelse for de valuarer, der ved lovens ikrafttræden opfylder uddannelseskravet for at kunne foretage en valuarvurdering af en andelsboligforenings ejendom. De nye regler betyder, at der er flere andelsboligforeninger, der skal ud at finde en ny valuar, og på Andelsportal.dk har der været en stigende efterspørgsel på valuarer i løbet af de seneste måneder. I kan indhente gratis tilbud på valuarvurdering fra uddannede valuarer på:
www.andelsportal.dk/indsendopgave
Vidst du? e ...at andelsboligerne udgør ca. af det samlede antal boliger i Danmark.
7,5%
Er der styr på politikken for ventelister? Flere andelsboligforeninger benytter ventelister til at afsætte foreningens andelsboliger. Men hvilke typer ventelister findes der? Hvem har fortrinsret til en andelsbolig? Må foreningen tage gebyrer for opskrivningen? Vi har lavet en guide om ventelister i andelsboligforeningen:
www.andelsportal.dk/guides/ventelister
Hvad sker der på
Andelsportal.dk? Nu bliver det nemmere for boligforeninger at opføre tagboliger i København
Stort fald i andelsboligforeningers værdi ved indgreb mod moderniseringsregler Dansk Folkeparti, Enhedslisten og Socialdemokratiet vil tage kampen op mod udenlandsk opkøb af danske investeringsejendomme. Det skal ske ved indgreb i de nuværende regler om gennemgribende modernisering af lejeboliger i boligreguleringsloven. Et indgreb, der kan koste andelssektoren dyrt. Fjerner eller forringer et flertal i Folketinget regler om modernisering skønnes det at kunne få konsekvenser for cirka 160.000 andelsboliger opført før 1992. Adm. direktør i EjendomDanmark, Jannick Nytoft forklarer:
Det ikke en nyhed, at der mangler boliger i det hurtigt voksende København. Faktisk har kommunens overborgmester Frank Jensen (S) slået fast, at hovedstaden inden 2025 vil vokse med 100.000 nye borgere og dermed mangle minimum 45.000 nye boliger. Svaret på boligmanglen findes nødvendigvis ikke kun ved at bygge nyt. Flere etageejendomme gemmer nemlig på muligheden for at opføre boliger øverst oppe under taget. Arealer, som oftest er uudnyttede eller bruges som tørreloft eller til opbevaring i diverse boligforeninger. Og spørger man politikerne i Københavns Kommunes teknik- og miljøudvalg, er det arealer som disse, der i fremtiden skal gøres lettere at omdanne til tagboliger.
„Andelsboliger vil tabe anseeligt i værdi, og tusinder af andelsboligejere, der har købt efter finanskrisen, vil blive teknisk insolvente.“ Ser vi nærmere på tallene, vurderer EjendomDanmark, at værdien af en typisk andelsboligforening kan falde med 13-25 procent, hvilket svarer til 20-45 milliarder kroner for hele andelsboligsektoren.
www.andelsportal.dk/nyheder/nye-regler-tagboliger www.andelsportal.dk/nyheder/indgreb-moderniseringsregler
Andelsportal.dk
9
TEMA
Langt fra storbyen S
elvom størstedelen af landets andelsboligforeninger er placeret i hovedstaden, er andelsboliger ikke kun et ‘Københavner-fænomen’. Der findes andelsboliger i hele landet, og interessen for andelsboligforeninger beliggende i yder- og landkommuner vokser støt. I dette tema sætter vi derfor fokus på andelsboligforeningerne langt fra storbyen.Vi ser på den stigende efterspørgsel på andelsboliger beliggende i yder- og landkommuner og besøger andelsboligforeninger med adresse i henholdsvis det sønderjyske og på Bornholm for at høre, hvad det vil sige at bo i en andelsboligforening, hvor ventelister er et nyt fænomen, og lokalsamfundet er af stor betydning. Andelsboligerne er populære og bliver solgt langt hurtigere i dag end for blot et par år siden. Og det er ikke kun i storbyerne, at andelsboligerne ryger hurtigt. Tal fra Boliga og Home viser nemlig, at andelsboligernes liggetid er halveret uden for storbykommunerne.
10
Andelsportal.dk
Det er blandt andet børnefamilier, der er blevet glade for at flytte fra de større byer og bosætte sig i yder- og landkommuner. Forskere kalder tendensen for mod-urbanisering. De påpeger, at børnefamilierne søger væk fra storbyen for at få mere bolig for pengene, men også for at komme til miljøer, hvor fællesskabet og det sociale liv prioriteres.Vi dykker ned i tendensen på side 25 og ser samtidig nærmere på, hvordan småsamfund kan tiltrække endnu flere nye andelshavere. Andelsboligforeninger med adresse uden for storbyen bor ikke altid i etageejendomme, men holder ofte til i lavt byggeri, rækkehuse eller kædehuse, og ofte med et centralt placeret fælleslokale. Netop fælleslokalet har en afgørende rolle for det sociale liv i den midtjyske andelsboligforening AB Marsvej, der har vundet prisen som årets andelsboligforening, fordi foreningen har knækket koden til et socialt foreningsliv med plads til den enkelte. Læs mere om årets andelsboligforening på side 28.
AN NO NC E 12884 • www.jsdanmark.dk
Skal vi tage en snak om malerarbejde?
Mere end 100 års erfaring med renovering af trappeopgange
H. FRIEDMANN & SØN AS Malerfirma Mesterlodden 44 · 2820 Gentofte · Telefon 39 65 71 50 hfs@friedmann.dk · www.friedmann.dk
TEMA LANGT FRA STORBYEN
Mød AB Toldgaarden og Gryneparken 2:
Beretninger fra to andelsboligforeninger langt fra S T O R B Y E N Historier om et glohedt andelsboligmarked, penge under bordet og bestyrelser, der skal administrere kilometerlange ventelister, kan for nogle andelsboligforeninger lyde ugenkendeligt. Vi møder to andelsboligforeninger – en i Sønderjylland og en på Bornholm – og får deres beretning om livet i en andelsboligforening langt fra den hektiske storby.
AB Toldgaarden:
EN ANDELSBOLIGFORENING I GRÆNSELANDET Et stenkast fra den tyske grænse ligger andelsboligforeningen Toldgaarden i byen Padborg. Andelsboligforeningens ejendom er mere end blot en fryd for øjet med sin lysegule facade og det smukke lindetræ, der står i midten af gårdspladsen. Toldgaarden blev nemlig bygget tilbage i 1920’erne for at huse statens toldvæsen, som skulle patruljere langs den dansk-tyske grænse. I dag er det 16 andelshavere, der har adresse i den historiske ejendom. „Det er dejligt at bo i en historisk bygning her i Padborg.Vi ligger i en god lomme tæt på naturen og ti minutter fra den nydelige gågade. Vores grund går lige op til grænsen, hvor man jo i gamle dage patruljerede, og hvor de nu er ved at sætte vildsvinehegn op. Og så er det jo dejligt nemt for os at handle ind i Flensborg.“ Andelshaverne vedligeholder i fællesskab ejendommen på årets to arbejdsdage.
12
Andelsportal.dk
›› Grundlagt som tjenesteboliger i 1920’erne, hvor Sønderjylland nyligt var blevet genforenet med Danmark, og der derfor var behov for etater som politi og toldvæsen.
Sådan siger Jette Hedegaard med et smil i stemmen, da hun fortæller om andelsboligforeningens beliggenhed. Jette Hedegaard har boet i AB Toldgaarden i mere end 26 år og har gennem 18 år taget sig af posten som formand i foreningen. Nu er formandsposten givet videre til Ole Jarlnæs, der lige som Jette har stor respekt for ejendommens historie:
›› Ejendommen blev dengang bygget i den såkaldte ‘bedre byggeskik’, som var en stilperiode i dansk arkitektur fra 1915-1940. Det betyder, at der er brugt særligt massive og holdbare materialer, som kommer andelshaverne til gavn i dag.
„Jeg har nu boet i Toldgaarden i to år, og jeg synes, at det går godt. Det handler meget om at søsætte renoveringer med respekt for den nuværende bygning, og så er det sjove, at vi kan gøre os nogle pudsige fund, såsom gamle porte, når væggene rives ned.“
›› Toldgarden blev til en andelsboligforening i 1991 og består i dag af 16 andelshavere.
Når andelsboligerne ikke sælger sig selv „Det er nogenlunde det samme at drive en andelsboligforening i Padborg, som det er i storbyen. Udfordringerne er bare ikke ens,“ indleder Jette Hedegaard, mens hun reflekterer over, hvordan andelsboligdrift i Sønderjylland kan være anderledes end i storbyen, og der går ikke længe før, hun uddyber:
AB Toldgaarden:
›› Boligerne er 78-200 m2, og der er et hav af fællesarealer som petanquebane, legeplads, bålplads og fælles redskabsskur.
Fortsættes »
AN NO NC E
FRIHED til at vælge udvikling Vidste du, at brugen af digitale løsninger kan spare på vand- og energiforbruget... Techem Beboer App giver svar her og nu om dit forbrug.
Let det administrative arbejde i din forening Udnyt vores know-how indenfor fordeling af ejendommens forbrug og vores digitale univers med forbrugsmåling online.
Besøg ejendomsmessen, Bella Center, 10.-11. april - se mere på www.techem.dk/om-os/nyheder
Focus på ressourcer
TEMA LANGT FRA STORBYEN
Et gammelt fotografi af Toldgaarden, hvor lindetræet i gårdspladsen fyldte en hel del mindre end i dag.
„Vores største udfordring er, at der er svært at sælge andelsboligerne her. Det lyder ikke til at være et problem i København, hvor andelsboligerne bliver revet væk.Vi er på den måde ‘Udkantsdanmark’ med mange pendlere og besøgende, men færre, der faktisk ønsker at bosætte sig her. Det gør det svært at komme af med vores andelsboliger, også selvom de er billige.“ Til gengæld oplever Jette Hedegaard, at der over de seneste år er kommet mere mangfoldighed blandt dem, der køber sig ind i andelsboligforeningen. „Det har tidligere været en blandet beboergruppe aldersmæssigt, men det var begyndt at være lidt af et ollekolle af andelshavere i foreningen, hvor flere har boet her i mange år. Med tiden har vi dog oplevet, at der atter er flyttet nogle børnefamilier og unge ind. Det er vi smadder glade for.Vi vil gerne være en mangfoldig andelsboligforening,“ siger Jette Hedegaard, som påpeger, at der med legeplads og store boliger netop er rum til de større familier i AB Toldgaarden.
På det sønderjyske kaffebord kan du bl. a. finde: kræm snit (Napoleons kage) ingenting (en småkage) striftort (lagkage)
14
Andelsportal.dk
Andelsboligfællesskab vs. ‘Udkantsdanmark’ En anden vanskelighed, når boligkøbere rykker længere ud på landet, kan være et manglende kendskab til, hvad det egentligt vil sige at bo i en andelsboligforening. „Når folk køber en andelsbolig hos os, skriver de under på, at de har læst om, hvordan det er at bo i vores forening. Men i virkeligheden er de færreste i starten klar over, hvad det betyder at købe sig ind i et andelsboligfællesskab,“ siger Jette Hedegaard. En situation, der i begyndelsen gjorde det svært at få andelshaverne i arbejdstøjet, når arbejdsdagene nærmede sig: „Vi har to arbejdsdage om året, men i en periode kneb det med tilstrømning til dem, da folk ikke deltog.Vi lavede et bødesystem, hvilket betød, at folk mødte op. Selvom bødesystemet blev bortskaffet, mødte beboerne stadig op – og det har de gjort lige siden. Beboerne fandt nemlig ud af, at vi hygger os sammen,“ fortæller Jette Hedegaard som understreger, at sammenholdet i andelsboligforeningen i dag er rigtig godt. Rådet fra os: Bestyrelsen skal turde tage dialogen Skal Ole Jarlnæs og Jette Hedegaard videregive et godt råd til andre andelsboligforeninger, er budskabet klart:
„Jo mindre andelsboligforeningen er, jo bredere skal de skuldre være, der skal bære læsset. Derfor er det uhyre vigtigt, at man tør tage dialogen med andelshaverne og gøre det klart, hvad der forventes af dem, og hvilken rolle bestyrelsen har – og ligeså vigtigt, hvilken rolle bestyrelsen ikke har.“ Erfaringen i den sønderjyske andelsboligforening lyder nemlig, at tidsånden hos både unge og ældre har bevæget sig længere væk fra princippet om, ‘at vi løfter i flok’. Jette Hedegaard uddyber:
„Bestyrelsen kan nemt blive gjort til en slags viceværter, der skal kunne ordne det hele. Det handler derfor om at italesætte, at bestyrelsen ikke har alverdens tid og ikke skal stå for det hele. Sig højt, at det er en frivillig post at sidde i bestyrelsen, så kender alle rammerne. Det gælder ikke kun i Padborg, men i alle andelsboligforeninger.“
Gryneparken 2:
ANDELSBOLIGEN ER DEN GYLDNE MELLEMVEJ PÅ BORNHOLM
Gryneparken 2: ›› Gryneparken 2 blev bygget som et nybyggeri i 2006 og består af 8 enkelthuse i et-plan med en lille have.
I den anden ende af landet – omgivet af Østersøens brusende bølger – ligger solskinsøen Bornholm. I byen Svaneke finder vi andelsboligforeningen Gryneparken 2, der i modsætning til AB Toldgaarden blev etableret som et nybyggeri tilbage i 2006.Vi fanger Susanne Jensen, andelsboligforeningens formand, til en snak:
›› De største boliger er på 103 m2, mens de mindste er på 80 m2. Boligerne har meget individuelle præg, da flere beboere har revet vægge ned og bygget havestue. ›› Traditionen tro inviterer andelsboligforeningen til champagnebrunch nytårsdag. Her bliver naboforeningen også inviteret med. Den inviterer også Gryneparkens andelshavere til deres arrangementer.
„Vores andelsboligforeningen blev i tidernes morgen grundlagt, da flere fra øen gerne ville af med deres store huse med haver og derfor slog sig sammen om et nybyggeri. Her var andelsboligforeningen en god boligform, hvor der både var plads til noget fælles og noget individuelt,“ fortæller Susanne Jensen, der selv flyttede til Bornholm for knap tre år siden med sin mand. „Vi flyttede herover fra København med tankerne om et hus eller en lejlighed.Vi fandt hurtigt ud af, at det var valget mellem et hus i flere planer eller et hus, der skulle restaureres kraftigt. Antallet af lejligheder er ret begrænset på Bornholm.Vi syntes derfor, at andelsboligen var en god mellemvej, da den dels var billigere at købe end et hus og som boform samtidig gav tilflyttere som os mulighed for at blive en del af øen og lokalmiljøet,“ erindrer Susanne Jensen.
De landlige omgivelser omkring Gryneparken 2.
Fortsættes »
Andelsportal.dk
15
TEMA LANGT FRA STORBYEN
Førder
En tilflytter til Bornholm, der ikke er født bornholmer
Når ventelister og hjemmeside ikke er en selvfølge Én ting, der klart adskiller andelsboligforeningen i Svaneke fra foreningerne i storbyen, er graden af efterspørgsel på boligerne. Faktisk er det mindre end et år siden, at andelsboligforeningen Gryneparken 2 for første gang skulle tage stilling til ventelister: „Hvis man tænker på en andelsboligforening i en Nørrebroejendom, tænker jeg, at der er store som små lejligheder med både interne og eksterne ventelister, hvor der er en naturlig udskiftning i beboerne. Sådan er det ikke her. Faktisk var det først i sommerferien 2018, at vi blev konfronteret med ventelistepricippet, da vi fik en henvendelse fra en, der gerne ville skrives op. Så måtte vi jo tage stilling til det,“ fortæller Susanne Jensen. Midt i den smukke natur ligger Gryneparken 2.
Lokalsamfundet kommer i første række For Susanne Jensen, som selv var vant til kollektiver fra sine tidligere bopæle, lå andelstanken meget naturligt. Men ikke hos alle beboerne var dette en selvfølge i begyndelsen. „Der er flere andelsboligforeninger på Bornholm, end man regner med, men det er ikke ensbetydende med, at andelstanken dominerer. Vi har et enkelt par, der tidligere har boet i andelsbolig, men ellers er der flere, der egentligt ikke vidste på forhånd, hvad fællesskabet indebærer. Det er vi heldigvis blevet bedre til i vores forening, hvor der er stor tilslutning, når vi inviterer til generalforsamling eller fællesarrangementer,“ fortæller formanden, som mener, at andelsboligfælleskabet måske bliver overskygget af de mange lokale fællesskaber, der findes på Bornholm. „Beboerne har forskellige relationer internt til hinanden i form af pensionistklubber, bankospil og alt muligt andet, der bliver arrangeret i lokalområdet. Så på den måde er man ikke alene og behøver måske ikke andelsboligfællesskabet på samme måde,“ siger Susanne Jensen.
16
Andelsportal.dk
„Det sætter andre tanker i gang som behovet for en hjemmeside. For hvordan annoncerer vi egentligt, at vi eksisterer? Slår man op under andelsboliger i Svaneke, kommer vi ikke frem,“ lyder det fra formanden, som fortsætter: „Bare det, at vi sender beboerinformationer ud på mail, er nyt.Vi plejede altid at gå fysisk over med papirerne hos den enkelte. Det var i sig selv et stort skridt at gå væk fra det, men man revolutionerer jo ikke en forening over natten.“ Børnefamilier søges Skal Susanne Jensen komme med et fremtidigt ønske, så indebærer det en mere blandet boligmasse med både børn, unge, familier, enlige og ældre. „Det kunne være dejligt, hvis der kom endnu flere børnefamilier til foreningen, så det ikke ender i et rent rollatorparadis. Udviklingen på Bornholm er heldigvis til vores fordel. Førhen skulle man have jobbet først og så kunne man nemt få en bolig på Bornholm, men nu skal man have boligen først. Det betyder, at nye tilflyttere til Bornholm måske ser muligheder i nogle andre boformer, så som andelsboligen,“ slutter Susanne Jensen.
AN
NO
NC
E
TEMA LANGT FRA STORBYEN
Tallene taler for sig selv:
Nu er der også stor efterspørgsel på andelsboliger uden for storbyen Hvis du drømmer om at udleve andelstanken i en af landets andelsboligforeninger, er du langt fra den eneste. Andelsboligerne bliver nemlig solgt langt hurtigere i dag end for blot et par år siden. Og det er ikke kun i storbyerne, at andelsboligerne ryger hurtigt. Tal fra Boliga og Home viser, at andelsboligerne også er særdeles populære uden for hovedstaden.
F
lere ønsker at bo i en andelsbolig. Det fremgår, når man ser nærmere på salget af andelsboliger via ejendomsmæglere i hele landet. For som ringe i vandet har efterspørgslen på andelsboligerne nu også spredt sig til flere af kommunerne uden for storbyerne, hvor andelsboligernes liggetid er markant lavere end tidligere. Det betyder med andre ord, at der er større rift om andelsboligerne, som sælges langt hurtigere end før. Vi ser nærmere på statistikkerne.
Gennemsnitlig liggetid: Andelsboliger uden for storbyen (Boliga): Kommune
2016
2017
2018
Frederikshavn
333
397
257
-
Hjørring
297
382
-
244
Horsens
279
-
157
116
Slagelse
183
180
-
129
Vejle
406
300
260
197
Viborg
385
317
-
191
Aabenraa
406
232
288
2019
-
Udpluk af kommuner uden for storbykommunerne. Med storbykommuner menes København, Aarhus, Odense og Aalborg. Tallene fra Boliga viser den gennemsnitlige liggetid for andelsboliger, der var til salg den 30/01 hvert år. De tomme felter betyder, at der er solgt under 20 andelsboliger i perioden1.
18
Andelsportal.dk
AN NO NC E
ADMINISTRATION -TILPASSET JERES FORENING
Efterlysning: Andelsboligsælgere søges Hos ejendomsmæglerkæden Home oplever man også et fald i salgstider, når de kigger på andelsboligerne uden for storbyerne. I 2014 tog det gennemsnitligt 141 dage at sælge en andelsbolig uden for storbyerne, mens tallet i 2017 var faldet til 112 dage. En udvikling, der fortsatte ind i 2018, hvor andelsboligernes salgstid faldt til blot 82 dage2. Jesper Frendrup Guldmann, der arbejder som ejendomsmægler hos Home i Vejle, bekræfter andelsboligernes popularitet: „Andelsboligerne er blevet meget nemmere at sælge end før. Mange flere ønsker at købe en andelsbolig, og derfor er vi hos Home begyndt at efterlyse andelsboligsælgere, hvilket i flere år slet ikke har været en nødvendighed.“ Og den erfarne ejendomsmægler har et godt bud, på hvorfor andelsboligen er blevet attraktiv blandt de boligsøgende langt fra storbyen.
Vil I have en pris på administration af jeres andelsboligforening, så kontakt Cubus Administration på tlf.: 7026 9910 eller send en mail til info@cubusadministration.dk.
„Jeg oplever typisk, at køberne til andelsboligerne i Vejle og omegn er det lidt ældre kundesegment. De, som har solgt en større villa, og nu gerne vil have sig en mindre bolig at passe. Her er andelsboligen en god boform, da man som andelshaver ikke er alene om vedligeholdelsen,“ forklarer Jesper Frendrup Guldmann og fortsætter:
Cubus Administration er en professionel administrator for andelsboligforeninger.
„Samtidig er der også det sociale aspekt i at købe en andelsbolig, hvor der er mulighed for at blive en del af et fællesskab. Det er også klart en af de fordele, som køberne har in mente, når valget falder på en andelsbolig.“
Cubus Administration har tre advokater tilknyttet, som alle har stor erfaring med andelsboligforeninger. Vi arbejder ud fra grundprincipperne om grundighed og professionalisme og har samlet set mere end 20 års erfaring med at administrere både større og mindre andelsboligforeninger.
Fortsættes »
Cubus Administration gør administrationsarbejdet nemmere og hurtigere for andelsboligforeningen. Vi er en fleksibel samarbejdspartner, der tager godt hånd om den enkelte forening.
Gennemsnitlig liggetid for andelsboliger, der var til salg d. 30/01 hvert år fra Boliga 2 Tal fra boligsiden og Home på handler via ejendomsmæglere 1
Cubus Administration Dronningens Tværgade 30 Postboks 9060 | 1022 København K
info@cubusadministration.dk www.cubusadministration.dk Telefon.: 7026 9910
Andelsportal.dk
19
TEMA LANGT FRA STORBYEN
Generel medvind til andelsboligmarkedet Det er dog ikke kun i landkommunerne, at andelsboligerne har fået medvind i boligstatistikkerne. I storbyerne har boligmarkedet nemlig længe været støvsuget for andelsboliger.
» Man skal huske, at der er væsentlige forskelle på de to former for andelsboligmarkeder. En andelsbolig i hovedstaden er typisk kendetegnet ved en lejlighed i en etageejendom, hvorimod en andel også ofte er rækkehuse i kommunerne uden for de store byer.
«
Michael Dalsager, Senior kommunikationskonsulent
De korte salgstider hænger tæt sammen med, at boligmarkedet generelt har været i vækst de seneste år. Senior kommunikationskonsulent Michael Dalsager i Home uddyber: „Det går generelt godt for andelsboligmarkedet, fordi det er gået godt for salget af blandt andet ejerlejligheder og sidenhen også husene. I hovedstaden har vi haft flere år, hvor ejerlejlighederne har solgt som varmt brød og til markant stigende priser. Det betyder, at flere nemmere kan få solgt andelsboligen også.“ Samtidig understreger han, at man som boligkøber skal huske på, at andelsboligmarkedet i landkommunerne ofte tager andre former end i storbyen: „Man skal huske, at der er væsentlige forskelle på de to former for andelsboligmarkeder. En andelsbolig i hovedstaden er typisk kendetegnet ved en lejlighed i en etageejendom, hvorimod en andel også ofte er rækkehuse i kommunerne uden for de store byer.“
20
Andelsportal.dk
Liggetid i: Storbyen
Landkommunerne
År Liggetid
År Liggetid
2019
109
2019
208
2018
90
2018
236
2017
126
2017
264
2016
131
2016
304
Gennemsnitlig liggetid for andelsboliger beliggende i storbykommunerne København, Aarhus, Odense og Aalborg (første boks) – anden boks er liggetid i resterende kommuner (Boliga)
AN NO NC ER
ENTREPRENØRLØSNINGER – af den højeste kvalitet
I mere end 20 år har vi hjulpet jyske andelsboligforeninger sikkert i mål med deres entreprenør- og kloakopgaver.
Professionel administration og rådgivning til andelsforeninger Vores team af dygtige jurister og sagsbehandlere er specialister i : • • • • •
Kloakarbejde Rottesikring og TV-inspektion Gravearbejde og brolægning Klima- og fugtsikring Omfangsdræn
› Administration › Vedtægter › Husorden
Kontakt Jens Glavind i dag for et godt tilbud på administration af Jeres forening!
LRP
Entreprenør BS Kristiansen Adresse: P Madsens Vej 12, 8586 Ørum Djurs Telefon: 29 24 14 92
› Køb og salg › Forbedringer og vedligeholdelse › GDPR
E-mail: email@bs-kristiansen.dk Web: www. bs-kristiansen.dk CVR: 39408821
entreprenoer-bs-kristiansen-marts-abnyt19.indd 2
Adresse: Løvenørnsgade 17, 8700 Horsens Telefon: 79 25 30 06 Mail: jg@lrp.dk Web: www.lrp.dk Cvr: 25 49 36 56
lrp-marts19-abnyt.indd 1 29/01/2019 09.59
04/02/2019 0
Skal foreningens faldstammer udskiftes?
Søger I en erfaren og kvalitetsbevidst elektriker?
Hos Københavns VVS & Ventilationsservice ApS har vi gode erfaringer med at renovere og udskifte andelsboligforeningers faldstammer. Særligt de ældre etageejendomme i hovedstadsområdet har brug for at få vandinstallationerne tjekket og vedligeholdt og her byder vi gerne ind med ekspertisen.
I mere end 30 år har BH El-Service udført professionelt elarbejde for både boligforeninger og private boligejere.
Vi løfter opgaver for både andelsboligforeningen og for den enkelte beboer og altid med kvaliteten i højsædet.
Vi tilbyder:
Dørtelefoni El-tjek og klassisk elarbejde Adgangskontrol og overvågning
Vi udfører: > Faldstammer > Badeværelser > Ventilationsløsninger > Serviceaftaler til ejendommen > Rådgivning
Brandventilation Seriøs rådgivning Telefon:
43 99 02 34 • bh@bh-elservice.dk Rugvænget 17, 2630 Taastrup www.bh-elservice.dk
Mail: Web: CVR:
5222 8228 mail@kbhvvsservice.dk www.kbhvvsservice.dk 36719354
Der bygges nyt som aldrig før, og kvadratmeterpriserne er høje; men hvad med de eksisterende ejendomme? Potentialerne ligger bl.a. i at bringe komforten af de ældre etageejendomme op på samme niveau som det moderne nybyggeri, som ellers risikerer at udkonkurrere eller presse prisen på de eksisterende ejendomme.
Uudnyttet potentiale i komfortforbedringer af eksisterende etageejendomme De senere år har det været etablering af altaner, som har givet de eksisterende ejendomme et løft – både prismæssigt og på livskvaliteten for de mange beboere i lejligheder, som har fået muligheden for at komme ud. Inden altanerne var det mere basale opgraderinger i form af nye vinduer, tag, facader, køkkener og badeværelser, der prægede bolig- og ejendomsinvesteringerne.
Elevatorer – det nye sort… Nu viser der sig en ny trend i efterspørgslen på elevatorer til de eksisterende etageejendomme. Og med god grund. Ifølge Grundejernes Investeringsfond er det nemlig kun 7% af alle etageboliger, som har adgang til en elevator. Og med en øget urbanisering, hvor flere rykker til byerne – flere ældre, som ønsker at blive boende i deres lejligheder og et generelt krav om mere komfort og tilgængelighed – vil elevatorer være en oplagt investering for såvel andels- og ejerboligforeninger, private udlejere og boligselskaberne. Hos virksomheden Altan.dk, som har indlemmet elevatorer i sortimentet, oplever
man da også stor interesse og mange forespørgsler på elevatorer for tiden. Det virker som om ejerne af eksisterende udlejningsejendomme har fået øjnene op for det potentiale, som ligger i at installere elevatorer – i de gamle køkkentrapper, i durchsichterne på de store hovedtrapper eller udenpå facaderne.
Elevatorgaranti og garanti for værditilvækst Det er et umodent marked, og mange tror ikke, at der kan etableres elevator i deres ejendom; men det kan faktisk, teknisk og praktisk, lade sig gøre i alle etageejendomme, garanterer Altan.dk. En elevator til en typisk etageejendom på 4-5 etager, koster
Altan.dk / Æblegården / Næstvedvej 60 / 4180 Sorø / 70 70 20 18 / info@altan.dk
ca. to millioner kroner og kan installeres på tre til fire måneder inkl. alle bygningsarbejder. Det vil altså sige en investering pr. lejlighed på 250-300.000 kr. Og en investering, som kan være givet godt ud både for den daglige komfort og for pengepungen. En elevator påvirker nemlig både de enkelte lejligheders og hele ejendommens attraktivitet og værdi ganske betragteligt. Ejendomsmægler Lars Ringsted, fra Home, vurderer at lejlighedernes kvadratmeterpriser kan stige med mere end 3.000 kr. pr. m2 efter, at der er installeret en elevator i en ellers velholdt og velbeliggende ejendom på Frederiksberg, City og Brokvartererne i København.
AN NO NC E
Til de trætte ben
Vi indbygger elevatorer i byens ældre etageejendomme, og vi klarer alt lige fra første besigtigelse, til elevatoren kører. Se mere på Altan.dk
E NC NO AN
Nye vinduer giver mere . end bare et plus pa varmeregningen
Kontakt os på telefon:
81 81 81 54 Vi be anerken nytter dte le som KPK verandører , Ra Outline, tionel, Outrup og Velux .
Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte, er det på tide at overveje et skift til en nyere og mere energirigtig model. Ud over at pynte på facaden er nye vinduer med til at nedsætte energiforbruget i foreningen. Dertil er nye vinduer nemme at vedligeholde og er både isolerende og støjdæmpende. Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af jeres vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise ApS klar med råd og vejledning.
Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres renovering.
ADRESSE Benedikte alle 18, 2690 Karlslunde WEB www.b-s-e.dk www.facebook.com/Stenkildebyg KONTAKT OS Steffen: 81 81 81 54 Mail: ss@b-s-e.dk CVR: 39425378
TEMA LANGT FRA STORBYEN
Mod-urbaniseringen kommer – flere vælger storbylivet fra A
f en rapport* om flyttemønstre i den danske befolkning i 2016 fremgår det, at en mod-urbanisering så småt er ved at indtræde, og at store dele af befolkningen er begyndt at flytte væk fra de større byer. Særligt aldersgruppen 25-39 år flytter væk fra de større byer og ud i yder- og landkommuner.
Det er en myte, at befolkningen kun søger mod storbyerne. København, Aarhus, Odense og Aalborg oplever, at særligt børnefamilierne flytter væk fra de store byer og ud i mindre byer. Det kan også mærkes i de andelsboligforeninger, der har adresse uden for storbyerne, hvor flere viser interesse for at flytte ind, og hvor ventelisterne pludselig er blevet aktuelle.
For de 25-29-årige var der for eksempel i 2016 en nettotilflytning til landets yderkommuner. Det vil sige, at antallet af 25-29-årige, der flyttede til en yderkommune, er større end antallet, som flyttede derfra.
Vokser Kobehnavn? Indbyggertallet i København vokser stadig på grund af indvandring af arbejdskraft og et såkaldt fødselsoverskud. Der bliver altså født flere i København, end der dør, selvom fertiliteten er lavere i København, end den er i resten af landet – og selvom levetiden i øvrigt er kortere. Årsagen til det såkaldte fødselsoverskud i København skal findes i, at mange af dem, der vokser op i storbyen, er flyttet til forstadskommuner som Hvidovre og Gladsaxe, inden de dør.
* rapporten er udarbejdet af forskningschef Hans Thor Andersen og seniorforsker Helle Nørgaard ved Aalborg Universitet. „De personer, der flytter ud af København eller Aarhus, er typisk unge mennesker i familier. Eller dem, som skal til at stifte familie. Det er de 25-39 årige, der flytter ud, og de flytter typisk ud med deres børn. Det kan man for eksempel se i København, hvor det største tab er de 0-4 årige, som flytter ud med deres forældre,“ fortæller fremtidsforsker Jesper Bo Jensen, der i mange år har beskæftiget sig med flyttemønstre i den danske befolkning.
Samtidig er der mange, der søger væk fra storbyen, og statistikker viser at de kommuner, der har den største fraflytning, er København, Gentofte og Frederiksberg kommune.
Fortsættes »
Andelsportal.dk
25
TEMA LANGT FRA STORBYEN
Beboerne hos A/B Nørrebrohus nyder godt af den nye gård, som inviterer til fællesskab
Mod-urbanisering viser sig ved, at flere land- og yderkommuner oplever en stigende nettotilflytning fra de store byer.
Det er især kommunerne lige uden for de store byer, der får de nye beboere, viser tal fra Danmarks Statistik. Men en ny tendens peger på, at udflyttere også er klar til at flytte endnu længere væk – og øerne er også ved at få fremgang: „De, der flytter fra København, flytter ud på Sjælland. Selvfølgelig til de nære områder, men også til Odden og Slagelse. De flytter til Odsherred, Kalundborg, Als, Næstved, Guldborgsund, og så flytter de til øerne. De øer, der ligger rigtig pænt i flyttemønstrene, er Langeland, Ærø, Fanø, Læsø og Bornholm,“ siger Jesper Bo Jensen. Farvel til storbystress og goddag til landlig nærhed Ifølge Hanne Tanvig, som er seniorrådgiver og landdistriktsforsker ved Institut for Geovidenskab og Naturforvaltning på Københavns Universitet, er der to forklaringer på, hvorfor børnefamilierne flytter fra storbyerne:
26
Andelsportal.dk
„Den ene årsag er økonomien: Det er blevet meget dyrere at bo i storbyer. Og i forbindelse med finanskrisen er der mange, der har været stavnsbundet til deres boliger. Men nu er der økonomisk igen åbnet op for nogle andre muligheder. De har simpelthen fået muligheden for at flytte ind i nye eller gamle boliger andre steder i landet,“ siger hun. Men det er ikke kun opgangstiden, der giver dele af befolkningen blod på tanden til at flytte længere væk. Også ønsket om en anden livsform får børnefamilierne til at rykke teltpælene op: „Udflytterne ønsker ofte en anden tilværelse, hvor der er større nærhed til natur, føling med vejr og vind, måske jord – og i højere grad nærhed til folk og de sociale fællesskaber, som kan give nogle trygge opvækstvilkår til deres børn.“
Fravalget af storbyen handler om mental sundhed og en mindre stresset tilværelse med trygge rammer for både børn og voksne: „I de mindre samfund er man altså lidt mere opmærksom på hinanden. Og selvom der kan være en vis kontrolvirksomhed forbundet med det, så er mange udflyttere glade for at bo et sted, hvor de tør lade deres børn løbe rundt udenfor – velvidende om, at der altid er nogle i lokalsamfundet, der kender børnene og ved, hvor de er,“ fortæller Hanne Tanvig. Bolig med køkken-alrum og gode naboer søges Det er ikke kun børnefamilierne, der flytter ud. Også mange ressourcestærke ældre søger væk fra byerne for at få en anden tilværelse i deres sidste leveår. De flytter fra storbyen, fordi de har fundet nogle områder, der er særligt attraktive for dem, og flere er også klar til at søge endnu længere væk end børnefamilierne, fordi de ikke på samme måde er afhængige af at skulle pendle til et job i byen. For udflytterne er selve boligen og de muligheder, der med netop denne bolig findes, vigtig, og så handler det om, at boligen er billigere, når den ikke er beliggende i enten København eller Aarhus. „Vi har lavet en del interviews med de mennesker, der flytter væk fra byerne, og for dem er der helt klart nogle krav til boligen. Der skal måske være mere plads til børnene og et køkken-alrum. Mange vil hellere gå på kompromis med pendlertiden, de har til og fra arbejde, end de vil gå på kompromis med at finde den rigtige bolig,“ forklarer fremtidsforsker Jesper Bo Jensen. Den rigtige bolig kan tage mange former, og ejerformen er tit underordnet. Det kan både være et rækkehus eller en andelsbolig. Men en af de ting, som særligt de yngre omkring de 30 vægter, er, at de kommer til at bo sammen med andre, der er samme sted i livet som dem selv: „Noget af det mest efterspurgte er 3-4 familier, der vil flytte ud og bo sammen. De vil gerne flytte ud at bo sammen med nogle andre, der er som dem selv.
For 10-15 år siden – inden finanskrisen – ville de fleste have en ejerbolig, men i dag kan vi se en tendens til, at flere prioriterer, at der kommer noget socialt og noget fællesskab ind over,“ fortæller Jesper Bo Jensen. Erhvervsdimensionen skal tænkes med ind Det er både håndværkere, pædagoger, akademikere og mediefolk, der flytter fra storbyen. Blandt andet fordi, at teknologien har gjort det muligt, at de arbejder andre steder inden for områder, der førhen krævede, at de var i byen. „For mange kan vi se, der er en pendlingssituation, når de flytter ud, og den kan forsætte i et langt stykke tid. Men vi har også set nogle tendenser til, at arbejdet med tiden flytter med, og de pågældende tager arbejdet med sig hjem,“ siger Hanne Tanvig. Men der er også dem, der flytter så langt væk fra byen, de kom fra, at pendling ikke er muligt: „Der er nogle, der finder et helt andet sted på Danmarkskortet, og her er der både en udflytning af deres bosætning men i virkeligheden også en forlægning eller omplacering af deres erhvervsaktivitet.“ Hanne Tanvig mener derfor, at mange småsamfund, der ønsker at tiltrække nye ressourcestærke folk, skal huske på, at arbejdslivet også er vigtigt for tilflytterne: „Det vil være en god idé, at en andelsboligforening tænker erhvervsdimensionen lidt mere ind – man skal huske på, at dem, der søger bolig, måske har et job, som de gerne vil have med, og som de kan drive på afstand. Adgang til en form for workzones eller fælles arbejdspladser i lokalsamfundet er noget, som står højt på ønskelisten hos mange udflyttere.“ Vil mindre samfund og boligforeninger tiltrække flere fra storbyerne, er digitalisering ifølge Jesper Bo Jensen også vigtigt: „Det er meget vigtigt, at kommende beboere kan se foreningen på afstand. En hjemmeside, der ikke er opdateret, får aldrig nysgerrige sjæle til at lægge vejen forbi,“ slutter han.
Andelsportal.dk
27
TEMA LANGT FRA STORBYEN
Titlen som årets andelsboligforening går til...
AB Marsvej – hvor fællesskab er en selvfølgelighed Fællesskabet blomstrer hos AB Marsvej, der grundet foreningens sociale sammenhold og trygge naboskab har vundet prisen som ’årets andelsboligforening i 2018’. Vi har besøgt den engagerede bestyrelse, der har knækket koden til et socialt foreningsliv med plads til den enkelte.
28
Andelsportal.dk
F
ormanden har brygget kaffe, og de søde sager på midten af bordet inviterer til hyggeligt samvær, mens vi hører de fem bestyrelsesmedlemmer fortælle om foreningslivet i AB Marsvej. Foreningen er beliggende i Gjessø syd for Silkeborg, og bestyrelsen har en masse at fortælle, når det kommer til sammenhold. Petanqueturnering, bålfest, vinsmagning og teaterture er blot nogle af de aktiviteter, du finder i foreningens årskalender, der tydeligt afspejler, at andelshaverne nyder hinandens selskab.
„Det her fælleshus er hjertet af vores andelsboligforening. Det er her, vi mødes hver anden onsdag til kaffe og kage, og det er også her, at vores mange udvalg kan mødes og planlægge deres arrangementer. Arrangementer, der betyder, at vi alle kender hinanden godt, og som nu også har givet os den fornemme pris som årets andelsboligforening,“ fortæller formanden Kurt Laursen, der har været bestyrelsesmedlem i 11 år. Andelsboligforeningen har flere forskellige udvalg, som spænder fra at omfatte de festlige sammenkomster til tekniske beslutninger. „Det første udvalg, vi startede op, var haveudvalget. Nu har vi 5-6 udvalg, som andelshaverne melder sig ind i frivilligt. Der er efterspørgsel på at være med, og det er simpelthen så dejligt,“ siger Kurt Laursen. Han forklarer, at styrken ved de mange udvalg også ligger i, at den enkelte andelshaver får mulighed for at deltage i en aktivitet, der interesserer netop
AB Marsvej: ›› AB Marsvej ligger syd for Silkeborg i byen Gjessø. ›› Foreningen blev etableret som et nybyggeri i 2006 og består af 26 andelshuse. ›› Den mindste bolig er på 105 m2, mens de største er på 125 m2. ›› Ud over en engageret bestyrelse har foreningen 5-6 andre udvalg – eksempelvis et teknikudvalg, et festudvalg, et petanqueudvalg, et haveudvalg og et fællesudvalg.
Fortsættes »
AN NO NC E
Vi tilbyder:
Er andelsboligforeningens ejendom sikret, så den kan klare et skybrud? Thorskilde A/S tilbyder vedligeholdelse af jeres kloaksystem – også faldstammer, TVinspektion, skybrudssikring, rottesikring og strømpeforing. Alt kloakarbejde udføres under Byggeriets kvalitetskontrol, autorisationsloven og DTVK. Har I problemer med eksempelvis dårlig lugt eller dårligt træk fra toilet eller håndvask?
Så er det tid til at få kloakken renset. En velholdt kloak er en kloak, som er god for både boligen og for miljøet. Vi udfører totalentrepriser, og vi er i stand til at udføre alt indenfor jord-, vej og kloakarbejde.
ü Anlægsarbejde ü TV-inspektion ü Strømpeforing ü Rottesikring ü Skybrudssikring ü Slamsugning Bestil o vores h nline på je www.T mmeside horskil eller på d tlf.: 464 e.dk 9 2240 /2083 2 240
RØNNEVEJ 3 · 4060 KIRKE SÅBY · CVR-NR. 25942043 · TELEFON: 46 49 22 40 · MOBIL: 20 83 22 40 E-MAIL: THORSKILDE@THORSKILDE.DK · WWW.THORSKILDE.DK
ER NC NO AN
SPECIALISTER I AT OPSNUSE OG UDBEDRE SKIMMELSVAMP Azets
Ejendomsadministration
Erfaren ejendomsadministrator med 15+ år i branchen.
Vi udarbejder lejekontrakter
Vi tilbyder professionel skadeservice til jeres andelsboligforening. Med 17 ansatte og en dygtig skimmelsvampehund rykker vi hurtigt ud på opgaven og afslutter den først, når skimlen er 100 procent væk.
Vi varsler om stigninger i lejen
Ring for et godt tilbud i dag!
Vi koordinerer med håndværkere Vi kommunikerer med lejere og vicevært
Tlf.: 6015 8515
Vi udarbejder regnskaber
Glade kunder er vores levebrød, så jeres opgave er i gode hænder hos os!
....og meget andet. Vi administrerer ca. 200 ejendomme fordelt på erhvervsejendomme, udlejningsejendomme, ejerforeninger og andelsboligforeninger. azets.dk/ejendomsadministration
Vi hjælper med Vandskader · Brandskader Opsporing og udbedring af skimmel Afvaskning af sod info@asap.nu | +45 6016 8535 | www.asap.nu
asap-abnyt-mar19-kvartside.indd 10
15/01/2019 14.56
Mejlshede Låse leverer jeres nye dørtelefonanlæg
Hos Spektrum Vinduer har vi stor erfaring med vinduesentrepriser i boligforeninger
Hos Mejlshede har vi speciale i dørtelefonsystemer. Kun din fantasi sætter grænser for hvad der er muligt og for hvilken type dørtelefonsystem, vi kan tilbyde jeres andelsboligforening. Er I interesseret i at høre mere om, hvad vi kan tilbyde til jeres ejendom, eller ønsker I en gratis gennemgang af jeres nuværende anlæg, så kontakt os på tlf. 35 39 39 39.
– vi kan også hjælpe jer! God kvalitet og stor fleksibilitet 10 års garanti på næsten alle vinduer og døre
35 39 39 39 info@mejlshede.dk www.mejlshede.dk
Kompetent og grundig rådgivning
Skal vi ho lde et gratis in dørtelefo dlæg om n og s på dit næ ikring bestyrels ste esmøde?
Vi lever af tilfredse kunder
Brydes Allé 1 4200 Slagelse Tlf. 3874 6969 www.spektrumvinduer.dk info@spektrumvinduer.dk
Hovedafdeling:
Filial Østerbro:
Mejlshede Låse A/S Nørrebrogade 84 2200 København N
Sesam låse- og Sikringscenter A/S Østerbrogade 120 2100 København Ø CVR nr. 83059311
Mejlshede Gruppen A/S er forsikringsgodkendt låse- og alarminstallatør. Vi er registreret hos Forsikring & Pension (F&P) til udførelse af låse, tyverialarmer, mekanisk sikring, videoovervågning samt adgangskontrol og kan derfor udstede installationserklæring til forsikringsselskaberne på udført sikringsarbejde.
TEMA LANGT FRA STORBYEN
Et godt naboskab giver tryghed Hos AB Marsvej passer andelshaverne godt på hinanden – også i de sværere stunder:
ham eller hende. Eksempelvis er pensionerede VVS’ere og andre fagmænd gået sammen i et teknikudvalg, der har styr på installationer og telefoni i foreningen.
„Vi har været heldige – meget heldige med vores sammenhold.Vi både hjælper og støtter hinanden, også når folk bliver syge eller sidder alene juleaften. Så går man lige over og spørger, om man skal købe noget med hjem eller inviterer vedkommende på besøg. Det er jo helt fantastisk,“ siger Anette Christensen, og Kurt Laursen supplerer:
De gule ærter måtte rykkes AB Marsvej er en af de andelsboligforeninger, hvor socialt samvær og godt naboskab er blevet en naturlig selvfølge. Derfor blev det også netop dem, som Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) kårede som årets andelsboligforening 2018. En pris, bestyrelsen er meget stolte af.
„Det giver tryghed at vide, at vi passer på hinanden. Eksempelvis har 80 procent af beboerne været til førstehjælpskursus i foreningen, hvor de også blev introduceret til den hjertestarter, der hænger ved fælleshuset. Det er en god ting at vide, at ens naboer gerne vil lære, hvordan man gør sådan noget. Det giver følelsen af et godt sikkerhedsnet i andelsboligforeningen.“
„Vi er meget glade for kåringen – også selvom det betød, at vi måtte rykke vores arrangement med gule ærter en uge frem.Vi skulle nemlig afsted til Fredericia og holde et oplæg for andre andelsboligforeninger,“
Fra uvished til andelsboligeksperter Selvom det er svært at forestille sig, vidste AB Marsvejs bestyrelse faktisk ikke meget om, hvad andelsboligdrift egentligt indebar, dengang andelsboligforeningen blev stiftet: „Alle os, der købte en bolig fra starten, var jo så åndsvage at tro, at vi bare lige kunne ringe efter viceværten, fordi at vi kom fra parcelhuse. Faktisk sagde jeg bare ja til at være med i bestyrelsen uden at ane, hvad det egentligt indebar,“ erindrer Ulla Vejvad. En oplevelse, som Anette Christensen deler: Fortsættes »
Bestyrelsesmedlemmerne Kurt Laursen, Birthe Hansen og Ulla Vejvad fortæller om foreningslivet i AB Marsvej.
fortæller Ulla Vejvad, foreningens kasserer, med et stort smil på læberne. Resten af bestyrelsen er enige. „Med vores fællesskab glæder man sig til at blive gammel her i foreningen. Arrangementerne er nogle, hvor alle kan være med, og samtidig er ingen tvunget. Der er nemlig plads til forskellige behov, og så er her mange muligheder for at være sociale med naboerne på egne præmisser,“ uddyber foreningssekretæren Anette Christensen. Foreningssekretær Anette Christensen og næstformand Poul Brøgger fortæller også livligt med.
Andelsportal.dk
31
TEMA LANGT FRA STORBYEN
Ansvar for lokalsamfundet AB Marsvej ligger i den lille by Gjessø omringet af smukke marker og skovarealer. Flere af andelshaverne er tilflyttere fra Silkeborg eller større byer rundt om i landet. „Da jeg flyttede herud, syntes jeg godt nok, at jeg flyttede på landet. Jeg var langt væk fra byen og tænkte, at jeg måske var for langt væk. Grundet sammenholdet i foreningen faldt jeg dog hurtigt til,“ fortæller Anette Christensen, og næstformand Poul Brøgger nikker genkendende:
På opslagstavlen i fælleshuset kan man skrive sig på ‘kagelisten’ til sammenkomsten hver anden onsdag.
„Pludselig skulle vi tage stilling til, hvorvidt vi havde besluttet vedtægter og husorden, og ærlig talt, så anede vi ikke, hvad vi skulle gøre. Det fandt vi så ud af, men det var også her, at jeg første gang fandt ud af, at en andelsboligforening jo også er en social forening, hvor man sammen skal træffe beslutninger.“ Erfaringen betyder, at bestyrelsen i dag gør ekstra ud af at informere nye andelshavere om, hvad de kan forvente af andelsboligforeningen som boform.
32
Andelsportal.dk
„Vi søgte bevidst en andelsboligforening, der havde et fælleshus, da vi havde et ønske om fællesskab, dengang vi skulle flytte i nyt.Vi kendte slet ikke nogen fra egnen her, men det blev hurtigt lavet om, da vi blev en del af AB Marsvej,“ supplerer næstformanden. Bestyrelsesmedlemmerne er derfor meget enige om, at andelsboligforeningen skal støtte op om lokalsamfundet: „Det er vores ansvar som forening at holde gang i lokalsamfundet. Når vi skal handle ind til foreningen, støtter vi den lokale købmand, der ligger lige rundt om hjørnet. Det er vigtigt for os at støtte lokalt, så andelshavere uden bil altid vil have muligheden for at kunne handle ind.“
» Det giver tryghed at vide, at vi passer på hinanden. Eksempelvis har
80 procent af beboerne været til førstehjælpskursus i foreningen, hvor de også blev introduceret til den hjertestarter, der hænger ved fælleshuset (...) Det giver følelsen af et godt sikkerhedsnet i andelsboligforeningen.
«
Kurt Laursen, Formand
Plads til diskussioner og uenigheder Skal den erfarne bestyrelse videregive et godt råd om god foreningsdrift, handler det om at give plads til forskellige holdninger og synspunkter. „Bestyrelsen får god opbakning fra resten af andelshaverne, men vi inviterer altid til dialog om beslutningerne. I bestyrelsen er vi gode til at rose hinanden, men vi kan sørme også være uenige. Uenige men aldrig uvenner.Vi vil nemlig gerne have diskussioner, da de er sunde,“ forklarer Kurt
Laursen. Han understreger samtidig, at alle former for dialog i foreningen automatisk bliver nemmere, når andelshaverne kender hinanden og dermed kan være åbne og ærlige overfor hinanden. „Vi er jo ikke 120-140 andelsboliger, men kun 26, og det gør det nemmere at komme rundt og snakke med alle og værne om det fællesskab, som vi er så stolte af at have opbygget,“ slutter formanden.
Når bålpladsen ikke er belagt med sne, samles andelshaverne til pølser over Sankt Hans-bålet.
Læs mere om årets andelsboligforening på Andelsportal.dk, hvor formanden i en video fortæller mere om fordelene ved et fælleshus.
Andelsportal.dk
33
Offentlige ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger udskudt til 2021 I efteråret 2018 blev de offentlige ejendomsvurderinger igen udskudt. Den nye udskydelse betyder, at både vurderingerne til de private boligejere og vurderingerne af erhvervsejendomme kommer senere end antaget. Det betyder også, at andelsboligforeningerne må vente endnu længere tid på deres ejendomsvurderinger.
O
nsdag den 31. oktober 2018 meddelte skatteministeren Karsten Lauritzen (V) partierne bag forliget om det nye ejendomsvurderingssystem om, at udsendelsen af de nye vurderinger forlænges.
vurderinger til de private boligejere, mens de juridisk bindende vurderinger udsendes til de private boligejere fra midten af 2020 og frem. Først herefter bliver der udsendt vurderinger af erhvervsejendomme.
„Jeg har besluttet som skatteminister at forlænge vurderingerne med et år. Årsagen er at tage ved lære af de fejl, der er begået i fortiden,“ sagde Karsten Lauritzen.
Det er endnu ikke fastlagt præcis hvornår, de nye vurderinger af erhvervsejendomme udsendes til erhvervsejere, men det forventes først at ske i 2021. Med andre ord vil andelsboligforeninger tidligst i løbet af 2021 modtage offentlige vurderinger af deres andelsboligforenings ejendom.
Andelsboligforeninger må vente til 2021 Oprindeligt var det meningen, at alle private boligejere skulle have deres vurderinger i løbet af 2019, mens vurderingerne af erhvervsejendommene, hvor andelsboligforeninger hører ind, skulle udkomme i 2020. Med den nye plan har Skatteministeriet besluttet, at udsendelsesperioden samlet set bliver forlænget. Det betyder, at der i 2019 alene vil blive udsendt vejledende
34
Andelsportal.dk
Store dele af udviklingen forløber planmæssigt Ifølge Skatteministeriet er den væsentlige del af vurderingssystemet nu bygget. Blandt andet er dele af selve it-systemet udviklet, testet og idriftsat, ligesom udviklingen af den nye vurderingsportal, der er borgernes samlede indgang til de nye ejendomsvurderinger, forløber planmæssigt.
Det forventes også stadig, at vurderinger af erhvervsejendomme vil udkomme i etaper, som det tidligere har været meldt ud. Andelsboligforeninger venter med spænding De nye vurderinger er ventet med spænding af rigtig mange andelsboligforeninger.Vurderingerne blev nemlig sat i bero allerede i 2013, fordi de var fejlbehæftede. Derfor er det stadig ejendomsvurderinger fra 2011-2012, der gælder for de andelsboligforeninger, der benytter den offentlige ejendomsvurdering til at prissætte deres andelsboligforenings ejendom og dermed regulere deres andelskrone. Mange andelsboligforeninger har i mellemtiden valgt at skifte til en valuarvurdering for at få et mere retvisende billede af, hvad deres egentlige ejendomsværdi er i dag.
AN NO NC E
SPECIALISERET RÅDGIVER
SPAR TID OG PENGE VED BRUG AF EN RÅDGIVER OG FÅ SPÆNDENDE LØSNINGER Specialiseret rådgiver og troværdig sparringspartner
Rådgivning om områdefornyelse og skybrudssikring
Sparer bygherre tid og penge
Rådgivning ved renovering af faldstammer
Projektering, projektledelse og teknisk rådgivning
Rådgivning ved renovering af kloakker
Klarer myndighedsbehandling
Analyse af data fra TV inspektion af kloakker
Udarbejder drift- og vedligeholdelsesplaner
Rådgivning om flisebelægning og asfaltering
Hartvig Consult er specialister i rådgivning og håndtering indenfor infrastruktur, anlægsarbejder og skybrudssikring. Vi udfører projektering af blandt andet nyanlæg og renoveringsarbejder af kloak, vej og belægning. Vi har med vores niche-fokus opbygget meget stærke kompetencer med rådgivning og håndtering indenfor disse områder. Med vores erfaring ser vi ofte nye muligheder og alternative løsninger, der i forbindelse med et projekt kan skabe spændende muligheder for områdefornyelse. Hartvig Consult er derfor en naturlig sparringspartner når ejer- og andelsforeninger, boligselskaber, boligadministrationer, grundejerforeninger, kolonihaver, haveforeninger, forsyningsselskaber og virksomheder står overfor, at skulle træffe de ofte store økonomiske beslutninger, der vedrører sådanne opgaver. ALGADE 55, 3. 4000 ROSKILDE TLF. +45 4632 5952 WWW.HARTVIGCONSULT.DK
3 punkter Tid til generalforsamlingen:
til huskelisten
Foråret er ikke kun tid for blomsterknopper og lysere dage. For mange andelsboligforeninger er foråret tegn på, at årets generalforsamling nærmer sig. Her får I tre ‘huskeråd’ til generalforsamlingen i andelsboligforeningen.
1
Tjek op på tidsfristerne i vedtægterne Overholdes de fastsatte tidsfrister i forbindelse med generalforsamlingen ikke, kan det betyde en ugyldig generalforsamling. Derfor er det alfa omega at se vedtægterne efter i sømmene, inden mødeindkaldelsen sendes ud til beboerne. Flere foreninger er nemlig ikke klar over, at vedtægterne indeholder modsigende tidsfrister, der kan spænde ben for generalforsamlingen. I nogle vedtægter kan det eksempelvis stå skrevet, at generalforsamlingen skal indkaldes med tre ugers varsel, og at den skal indeholde en oversigt med de fremsatte forslag. Alt imens, at fristen for at modtage forslagene er sat til to uger før generalforsamlingen. Og det er et problem. Vær derfor opmærksom på hvilke tidsfrister, der er gældende i jeres vedtægter, og sørg for, at de overholdes til punkt og prikke.
4 uger før 14 dage før 8 dage før 4 dage før
Datoen for generalforsamlingen offentliggøres Beboerne skal modtage indkaldelsen Frist for modtagelse af forslag Forslag præsenteres for andelshaverne
3
Skab de bedste rammer for deltagelse
2
Er forslagene præcise nok?
Der stilles også skarpe krav til de forslag, som andelshaverne skal stemme om på generalforsamlingen. For det første skal forslagene stemme overens med vedtægterne og for det andet skal de være formuleret så klart, at alle ved, hvad de præcist stemmer ja eller nej til. Det sætter krav til, at der i præsentationen af forslaget tydeliggøres, hvilke konsekvenser forslaget kan medføre, udgifter, tidshorisonter og andre relevante indsigter. Er forslaget ikke præcist nok, kan der sættes spørgsmålstegn ved gyldigheden af beslutningsgrundlaget.
36
Vigtige frister ifølge standardvedtægterne:
Andelsportal.dk
En succesfuld generalforsamling indebærer naturligvis, at beboerne møder op - og her spiller rammerne for generalforsamlingen en større rolle end som så. Sørg derfor for, at der plads til alle i det lokale, hvor generalforsamlingen afholdes, og vælg ligeledes en lokation, der er tæt på andelsboligforeningen, så alle nemt kan komme til og fra lokalet. Stil jer selv spørgsmålene: Er der siddepladser til alle? Er indeklimaet godt? Har vi rigeligt med drikkevarer? Skal der inviteres til fællesspisning først for at tiltrække flere? Og så videre. Overvej også tidspunktet for generalforsamlingen. Er det midt i en Champions League-fodboldkamp, Vild med Dans eller på samme tid som andre seer-magneter?
AN
I mange år har vi arbejdet med facaderenovering af både etageejendomme og villaer i hovedstadsområdet. Vi kan også hjælpe med en facadeisolering, hvis I ønsker at energioptimere ejendommen i samme ombæring.
Alt murerarbejde udføres
2M Murerservice er et alsidigt murerfirma. Vi kan hjælpe med både store og små mureropgaver:
FACADERENOVERING RENOVERING AF BADEVÆRELSE
s for Kontakt o ris at få en p e æst på jeres n e: av mureropg
FACADEISOLERING Ring
28 4
på
0 15
eller
94
22 3 1 82 91
Web: www.2mmurerservice.dk Email: 2mmurerservice@gmail.com Tlf.: +45 2840 1594
Adresse: Bymuren 13, 4 th, 2650 Hvidovre CVR-nummer: 39684632
OMFUGNING AF MURVÆRK
FLISER OG KLINKER
SOKKELRENOVERING
ALLE ANDRE FORMER FOR MURERARBEJDE
E
Tidens tand, vejr, fugt og temperatur sætter sine spor hen over årene, og før eller siden er det vigtigt at facaderenovere andelsboligforeningen for at det ikke skal give jer alvorlige problemer. Det kan vi hjælpe med hos 2M Murerservice ApS.
NC
FA
NO
Giv facaden nyt liv med en
Er andelsboligforeningerne gode til at afdrage på deres gæld? Hvordan ser det ud med andelsboligforeningernes økonomi – og er foreningerne gode til at afdrage på deres gæld? Det ser en analyse af 2.800 andelsboligforeningers økonomi, som er udarbejdet af Realkredit Danmark og Danske Bank, nærmere på. Vi har spurgt seniorøkonom Sonia Khan om de danske andelsboligforeningers låneadfærd og gældsafvikling.
A
ndelsboligforeningerne har lave belåninger. Det fremgår af en analyse fra 2017 af 2.800 andelsboligforeninger, der har lån hos Realkredit Danmark. Ifølge analysen er andelsboligforeningernes gennemsnitlige LTV helt nede på 43 procent. LTV er et udtryk for, hvor meget gælden udgør i forhold til værdien af andelsboligforeningens ejendomsværdi. Til sammenligning er belåningsgraden (LTV) i ejerboliger på 66 procent. „Generelt set er andelsboligforeninger rigtig fornuftige – også når man sammenligner med en almindelig parcelhusejer. De er mere fornuftige i den forstand, at de har lavere LTV’er, de bruger samtidig mindre afdragsfrihed, og de er også gode til at have rentesikkerhed – altså længere rentebinding. På den måde er de faktisk nogle dydsmønstre i forhold til mange af de anbefalinger, vi er kommet med i de senere år,“ fortæller Sonia Khan, som er seniorøkonom hos Realkredit Danmark og Danske Bank. Af analysen fremgår det også, at andelsboligforeningerne er gode til at afdrage på deres lån.
38
Andelsportal.dk
37 procent af andelsboligforeningerne har et afdragsfrit lån, mens tallet for ejerboligerne er på omkring 45 procent. Ifølge Sonia Khan er det forståeligt, at andelsboligforeningerne ønsker at afdrage på deres gæld: „I de senere år har der været meget snak om høje og problematiske belåninger i andelsboligforeninger, og så kan man godt forstå, at flere har taget et aktivt valg om at afdrage på lånet. Derfor har vi også været vidne til, at mange andelsboligforeninger har benyttet de lave renter til at omlægge deres lån til lån med afdrag.“
Analysen bygger på 2.800 andelsboligforeninger. Der findes i alt knap 9.000 andelsboligforeninger i hele landet – omkring 80 procent af landets andelsboligforeninger befinder sig i hovedstaden.
» Når man allerede har afviklet rigtig meget af sin gæld, skal man også stoppe op
og spørge: Giver det mening? Har vi lyst til at blive gældfrie? For jo lavere gæld, der er i foreningen, des dyrere bliver den enkelte andel også. En ny køber, der skal ind at købe en andel, vil måske foretrække, at der er lidt højere gæld i foreningen, og at andelen til gengæld er lidt billigere.
«
Sonia Kahn, Seniorøkonom
Giver det mening at blive gældfri? Men er det så en god idé, at andelsboligforeningerne afdrager på deres gæld? Sonia Khan forklarer, at der både er fordele og ulemper ved, at andelsboligforeningerne afdrager på gælden: „Der er fokus på at komme af med sin gæld, for jo mere foreningen nedbringer sin gæld, jo mere robust er den også over for ændringer i ejendomspriserne. Og den bliver også mere attraktiv over for en ny køber, jo mindre gæld, der er i foreningen.“ Der er dog også et andet aspekt, som foreningen bør tage stilling til i forhold til gæld. Nemlig gældens indvirkning på andelskronen og maksimalprisen på en andelsbolig. Jo lavere gæld, der er i andelsboligforeningen, jo højere bliver andelsboligforeningens andelskrone. „Når man allerede har afviklet rigtig meget af sin gæld, skal man også stoppe op og spørge: Giver det mening? Har vi lyst til at blive gældfrie? For jo lavere gæld, der er i foreningen, des dyrere bliver den enkelte andel også. En ny køber, der skal ind at købe en andel, vil måske foretrække, at der er lidt højere gæld i foreningen, og at andelen til gengæld er lidt billigere,“ siger Sonia Khan. En andelsbolig i en forening uden gæld er dyrere at finansiere for den kommende køber end i en forening med gæld. Særligt fordi, at de enkelte andelsboliger ofte finansieres af andelsboliglån, der har højere rente end de realkreditlån, som andelsboligforeningens lån består i.
Spørgsmålet om, hvor meget der skal afdrages på andelsboligforeningens gæld, kan derfor blive en ideologisk debat om, hvem der fremover skal have råd til at købe sig ind i andelsboligforeningen. Og ligeledes om der kan komme en periode, hvor det er svært at sælge dyre andelsboliger. En debat, som man bør tage i fællesskab i andelsboligforeningen. Opsparing til forbedringer De andelsboligforeninger, der har afviklet store dele af deres gæld, kan overveje, om de skal vælge afdragsfrihed på deres lån i en periode og benytte besparelsen til at spare op til kommende forbedringer. „Ved man i foreningen, at der lurer nogle ejendomsforbedringer 3-5-7 år ude i horisonten, kan det være, at man skal vælge afdragsfrihed i en periode – men have samme boligydelse og benytte besparelsen fra afdragsfriheden til at spare op til de forbedringer, der kommer i fremtiden,“ forklarer Sonia Khan. En af fordelene ved denne model er, at andelsboligforeningen slipper for at skulle optage et nyt lån, når de skal bruge penge på renovering. Herved spares der penge på låneomkostninger som stiftelsesgebyrer og tinglysning. I dag findes der realkredit-produkter som eksempelvis FlexLife®, der giver andelsboligforeninger mulighed for at tilrettelægge afdragene efter behov. „Man kan bruge det til at tilrettelægge foreningens økonomi: Hvis man gerne vil spare op i en periode, eller hvis man ved, at nu har man brug for at spare lidt på boligydelsen i en periode uden at vælge fuld afdragsfrihed, kan man vælge denne her mellemvej, hvor man kan betale nogle små afdrag,“ siger Sonia Khan.
Andelsportal.dk
39
OFTE STILLEDE SPØRGSMÅL PÅ ANDELSPORTAL.DK:
Værd at vide om andelskronen:
Hvilke forhold skal du kende til, når du stemmer om andelskronen på generalforsamlingen? Et vigtigt punkt på generalforsamlingen er fastsættelsen af andelskronen, der bestemmer værdien for den enkelte andel. Det kan dog være svært at gennemskue, hvad man skal vide om andelskronens værdi, inden man afgiver sin stemme. For hvordan udregnes andelskronen? Skal den fastsættes så højt som muligt? Og kan andelskronen ændres inden næste generalforsamling? Få svarene her. Andelskronen er det tekniske begreb for beregningen af kursen på en andel i foreningen, altså værdien for de enkelte andele. Andelskronen vedtages på den årlige generalforsamling, hvor den ofte præsenteres, når regnskabet og budgettet skal godkendes. Andelskronen fastsættes med blik for andelsboliglovens regler om maksimalpriser, værdien af ejendommen, foreningens gæld, andelshavernes oprindelige indskud med mere. Det er normalvis foreningens revisor, der udarbejder andelskroneberegningen og dermed også den ansvarlige for, at beregningen er korrekt.
Hvad menes der med ‘andelshavernes oprindelige indskud’? For at finde andelskronen divideres med det oprindelige indskud fra alle andelshavere. Dette indskud skal forstås som det oprindelige indskud, andelshaverne foretog dengang andelsboligforeningen blev stiftet. Indskuddet er derfor historisk og har intet at gøre med foreningens nuværende egenkapital.
Skal andelskronen sættes til maksimalprisen? Jo højere andelskronen er, jo mere koster andelsboligen at købe. Det er dog ikke altid en god idé at udnytte vurderingen af ejendomsværdien til fulde og sætte andelskronen til maksimalprisen. Ligger andelskronen under maksimalprisen, kan foreningen nemlig gardere sig mod udsving på boligmarkedet, en stigning i renten eller et fald i de offentlige vurderinger, som kan betyde et fald i andelskronen. Det kan i værste fald skabe udfordringer for andelshavere, der skal købe eller sælge deres bolig.
Kan andelskronen ændres efter generalforsamlingen? Af de fleste vedtægter fremgår det, at andelskronen er gældende fra generalforsamling til generalforsamling. Besluttes det på generalforsamlingen, at ejendommens værdi skal vurderes ved en valuarvurdering, kan foreningen efterfølgende indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, hvor en eventuelt ny andelskrone kan sættes til afstemning, hvis der er flertal for dette.
Eksempel: Hvis prisen sættes til 7.600 kroner per kvadratmeter, og din bolig er på 70 kvadratmeter, vil andelsværdien udregnes: 7.600 x 70 = 532.000 kroner.
Andelskronen =
Ejendommens værdi + øvrige aktiver - foreningens gæld Oprindelige indskud fra alle andelshavere
På Andelsportal.dk kan du finde mere viden om andelsboligmarkedet
40
Andelsportal.dk
AN NO NC E
Vi garanterer et godt stykke arbejde! Med mere end 30 års glarmestererfaring sikrer vores kompetente team et skinnende stykke glasarbejde i landets andelsboligforeninger. Vi har kvalitet i
DØGN
højsædet uanset størrelsen på renoveringen, og så tilbyder vi glas med garanti. Vi er nemlig medlem af
telefo
Glarmesterlaugets garantiordning.
VAGT
n: 20 13 02 69
Vi tilbyder: Montering af vinduer og døre Facadearbejde Montering af nye energi-termoruder Indramning Nybyggeri og renovering
adresse: 2018
telefon: e-mail: web:
Carl Medingsvej 48, 4230 Skælskør +45 2013 0269 poul@lindhardglas.dk www.lindhardglas.dk
E NC NO AN
Vi tegner boliger Vi tilbyder teknisk rådgivning til Andels- og Ejerboligforeninger, inden for ombygning og renovering af nye og ældre ejendomme. Vi har mere end 50 års erfaring på området og lægger vægt på den gode proces og samarbejdet med beboerne omkring ønsker og økonomi.
Refshalevej 147 1432 København +45 3268 0800 ai@ai.dk www.ai.dk
AN NO NC E
ANLÆGSGARTNER
med faglig stolthed
Hvad end der er tale om nye fællesarealer, omlægning af de eksisterende, beskæring eller flisearbejde, står Torben Andersen og hans dygtige stab af anlægsgartnere og entreprenører klar til at udføre et solidt stykke arbejde i jeres andelsboligforening. Hos Bykærs Anlæg løfter vi nemlig alt fra græsplæner, beplantning og vedligeholdelse til snerydning og brolægning.
Beplantning
Flisebelægning
Vedligeholdelse
Snerydning
Nyanlæg af haver
Anlæg af fællesarialer
Medlem af
+45 40 63 98 47 | info@bykaers.dk | www.bykaers.dk | CVR: 27514073
E NC NO AN
Trænger ejendommen til en renovering? – Kom godt i gang og kom helt i mål Måske går I med overvejelser om nye altaner, vinduer eller noget helt tredje? Større renoveringsprojekter kan ofte virke uoverskuelige. Vi står til rådighed med rådgivning omkring økonomi og finansiering, og giver jer overblikket til at kunne træffe en god beslutning. Få mere at vide på 45 14 44 41 eller gå ind på danskebank.dk/andelsbolignyt